(1997) 1 ΑΑΔ 814
[*814]11 Ιουλίου, 1997
[ΠΙΚΗΣ, Π., ΧΡΥΣΟΣΤΟΜΗΣ, ΚΡΟΝΙΔHΣ, Δ/στές]
ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΟΣ Μ. ΠΙΤΤΑΛΗΣ Κ.Α.,
Εφεσείοντες,
v.
IANIRA ENTERPRISES LTD. Κ.Α.,
Εφεσιβλήτων.
(Πολιτική Έφεση Αρ. 8983).
Δίκαιο των Συμβάσεων — Αποζημιώσεις — Γραπτή σύμβαση για ανέγερση συγκροτήματος πολυκατοικιών από την εφεσίβλητη εντός του κτήματος των εφεσειόντων, με αντάλλαγμα την μεταβίβαση και εγγραφή επ’ ονόματι της εφεσίβλητης μέρους του συνόλου του κτήματος, έτσι ώστε η τελευταία να καταστεί ιδιοκτήτρια του αντίστοιχου ποσοστού του συγκροτήματος — Παράβαση της σύμβασης από την εφεσίβλητη ουσιώδους όρου αναφορικά με το χρόνο για συμπλήρωση του έργου — Παράταση του χρόνου με νέα συμφωνία η οποία και πάλι δεν τηρήθηκε — Τερματισμός των συμβάσεων από τους εφεσείοντες οι οποίοι επίσης δεν εκπλήρωσαν τις συμβατικές τους υποχρεώσεις προς την εφεσίβλητη — Αγωγή για αποζημιώσεις εκ μέρους των εφεσειόντων και ανταπαίτηση από τους εφεσίβλητους για αθέμιτο πλουτισμό — Ποίες από τις αξιούμενες αποζημιώσεις και με βάση ποίες αρχές επιδικάσθηκαν.
Mαρτυρία — Εξ ακοής μαρτυρία — Μαρτυρία εμπειρογνώμονα — Η ιδιότητα του εμπειρογνώμονα επιτρέπει παρέκκλιση από τους κανόνες της απόδειξης μόνο όταν η μαρτυρία του συνιστά έκφραση γνώμης και όχι όταν στοχεύει στην απόδειξη πραγματικού γεγονότος.
Mαρτυρία — Μαρτυρία εμπειρογνώμονα — Αντιμετωπίζεται κατά τον ίδιο τρόπο όπως και η μαρτυρία άλλων μαρτύρων.
Δικηγόρος και πελάτης — Υπό ποίες προϋποθέσεις δεσμεύεται διάδικος από δηλώσεις που προβαίνει μέσω του δικηγόρου του.
Αρχή του δικαιϊκού κωλύματος που προκύπτει από παραστάσεις του [*815]διαδίκου μέσω του δικηγόρου του — Ποίες οι προϋποθέσεις για θεμελίωσή του.
Δίκαιο των Συμβάσεων — Ποινική ρήτρα — Άρθρο 74(1) του περί Συμβάσεων Νόμου Κεφ. 149 — Απουσία μαρτυρίας που να συσχετίζει την έκταση της πραγματικής ζημίας με το προβλεπόμενο από την ποινική ρήτρα ποσό.
Πολιτική Δικονομία — Δικόγραφα — Καθορίζουν τα επίδικα θέματα — Ισχυρισμοί για απεμπόλιση δικαιώματος τερματισμού σύμβασης (waiver or estoppel by conduct) — Πρέπει να διατυπώνονται ρητά στα δικόγραφα για να αποτελούν αντικείμενο εξέτασης εκ μέρους του Δικαστηρίου.
Δυνάμει γραπτής συμφωνίας ημερομηνίας 14.4.84, οι εφεσείοντες-ενάγοντες, ιδιοκτήτες κτήματος, συμφώνησαν με τους εφεσίβλητους-εναγομένους, την ανέγερση συγκροτήματος πολυκατοικιών από τους εφεσίβλητους, μέσα στο κτήμα των εφεσειόντων. Οι εφεσείοντες ανέλαβαν να μεταβιβάσουν και εγγράψουν στο όνομα της εφεσίβλητης αρ. 1, συνολικό μερίδιο στη γη ανερχόμενο σε ποσό 68% του συνόλου, έτσι ώστε η εφεσίβλητη αρ. 1 να καταστεί ιδιοκτήτρια στο αντίστοιχο ποσοστό του συγκροτήματος. Δυνάμει της πιο πάνω συμφωνίας, η εφεσίβλητη 1 θα εφρόντιζε να εξασφαλίσει άδεια οικοδομής εντός 9 μηνών από τη σύναψη της συμφωνίας, θα συμπλήρωνε την οικοδομή, και θα παρέδιδε στους εφεσείοντες το μέρος που τους ανήκε εντός 30 μηνών από την έκδοση της άδειας οικοδομής.
Η εφεσίβλητη αρ. 1 δεν συμπλήρωσε την οικοδόμηση του έργου εντός της ταχθείσας προθεσμίας. Στις 21.10.88 οι διάδικοι συνήψαν νέα συμφωνία δυνάμει της οποίας οι εφεσείοντες θα έπαιρναν το δικό τους μερίδιο στην ανατολική οικοδομή την οποία η εφεσίβλητη αρ. 1 θα παρέδιδε συμπληρωμένη μέχρι την 31.5.89.
Το έργο δεν αποπερατώθηκε ούτε εντός της νέας προθεσμίας με αποτέλεσμα οι εφεσείοντες να τερματίσουν τις συμφωνίες. Παρά τον τερματισμό, η εφεσίβλητη αρ. 1, συνέχισε τις εργασίες με αποτέλεσμα την ουσιαστική συμπλήρωση της δυτικής οικοδομής, η οποία σύμφωνα με την τροποποιητική συμφωνία της 21.10.88, θα παρέμενε στην ιδιοκτησία της.
Μετά τον τερματισμό των συμφωνιών, οι ενάγοντες - εφεσείοντες, καταχώρησαν αγωγή με την οποίαν αξιούσαν από τους εναγομένους - εφεσίβλητους (α) Διάταγμα όπως οι τελευταίοι παύσουν να επεμβαίνουν στο κτήμα τους, (β) Αποζημιώσεις εκ ΛΚ300.- μηνιαίως [*816]από 15.7.89, μέχρι την παράδοση του ρετιρέ στην ανατολική πολυκατοικία που οι εφεσείοντες πώλησαν σε τρίτους με υποχρέωση παράδοσης του την 15.7.89, διαφορετικά θα επλήρωναν αποζημιώσεις το ποσό αυτό, (γ) Αποζημιώσεις προς ΛΚ1.500 μηνιαίως από 1.3.88 μέχρι την παράδοση των επτά διαμερισμάτων στην ανατολική οικοδομή και (δ) Αποζημιώσεις πέραν των ΛΚ70.000 για το κόστος συμπλήρωσης της οικοδόμησης της ανατολικής πολυκατοικίας.
Οι εφεσίβλητοι με ανταπαίτησή τους, αξίωναν εναντίον των εφεσειόντων ποσό ΛΚ700.000.- ως αδικαιολόγητο πλουτισμό, ο οποίος συνίστατο στην αξία της δυτικής οικοδομής.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο επεδίκασε αποζημιώσεις μόνο εναντίον της εφεσίβλητης αρ. 1 ΛΚ7.869,82 όσον αφορά την ενοικιαστική αξία των επτά διαμερισμάτων στην ανατολική οικοδομή. Η απαίτηση εναντίον της εφεσίβλητης αρ. 2 καθώς και η ανταπαίτηση των εφεσιβλήτων απορρίφθηκαν.
Οι λόγοι της έφεσης αναφέρονται αποκλειστικά στα τρία σκέλη των αξιούμενων αποζημιώσεων.
Οι λόγοι της αντέφεσης που αναπτύχθηκαν, προσβάλλουν την κατάληξη του πρωτόδικου Δικαστηρίου ότι η σύμβαση τερματίσθηκε νόμιμα, εξ υπαιτιότητος των εφεσιβλήτων. Επίσης την επιδίκαση του ποσού των ΛΚ7.869,82 σεντ και την παράλειψη του πρωτόδικου Δικαστηρίου να θεωρήσει ότι οι εφεσείοντες παραιτήθηκαν και/ή αποποιήθηκαν με τη συμπεριφορά τους τον οποιοδήποτε τερματισμό της σύμβασης.
Έφεση
Οι εφεσείοντες ισχυρίστηκαν ότι κακώς απερρίφθη η μαρτυρία μάρτυρα - εμπειρογνώμονα ως γενική και αόριστη, σχετικά με τη δαπάνη για συμπλήρωση της ανατολικής οικοδομής, αφού ο μάρτυρας αυτός ούτε καν αντεξετάστηκε στα ουσιώδη μέρη της μαρτυρίας του. Ισχυρίστηκαν περαιτέρω ότι το ποσό της πιο πάνω δαπάνης που ανέφερε ο μάρτυρας, έγινε παραδεκτό από το δικηγόρο των εφεσιβλήτων στην τελική του αγόρευση.
Αποφασίστηκε ότι:
1. Η αποδοχή εξ ακοής μαρτυρίας, με στόχο την απόδειξη πραγματικού γεγονότος στο οποίο αναφέρεται, δεν είναι επιτρεπτή, επειδή εκείνος που μεταφέρει την πληροφορία στο Δικαστήριο είναι [*817]πραγματογνώμονας.
Η μαρτυρία του εμπειρογνώμονα στην παρούσα υπόθεση, ήταν γενική και αόριστη, στερώντας το Δικαστήριο τη δυνατότητα να την ελέγξει. Ορθά κατά συνέπεια απορρίφθηκε η μαρτυρία αυτή και συνεπακόλουθα η σχετική απαίτηση των εφεσειόντων.
2. Οι εφεσείοντες, ως ενάγοντες, είχαν το βάρος της απόδειξης των ισχυρισμών τους, αλλά απέτυχαν να το αποσείσουν. Το γεγονός ως προς το κατά πόσο ο μάρτυρας αντεξετάστηκε ή όχι από τους εφεσίβλητους δεν έχει καμία σημασία.
3. Για να υπάρξει δέσμευση διαδίκου από δηλώσεις που προβαίνει μέσω του δικηγόρου του, για οποιαδήποτε απαίτηση, απαιτείται συμφωνία μεταξύ των μερών η οποία να είναι σαφής και άνευ όρων και να δηλωθεί ενώπιον του Δικαστηρίου. Στην παρούσα υπόθεση, η δήλωση του δικηγόρου των εφεσιβλήτων στο στάδιο της τελικής αγόρευσης, δεν υποδηλοί σαφή αποδοχή όσων της αποδίδονται, ούτε υπήρξε αποδοχή από μέρους τους. Επίσης δε δημιουργήθηκε οποιοδήποτε δικαϊικό κώλυμα, αφού η εν λόγω δήλωση δεν επηρέασε τη θέση των εφεσειόντων.
4. Το εύρημα του πρωτόδικου Δικαστηρίου ότι το ετήσιο ενοίκιο των επτά διαμερισμάτων ήταν Λ.Κ.13.491,12, στο οποίο κατέληξε αφού αποδέκτηκε μόνο μέρος της μαρτυρίας του εμπειρογνώμονα των εφεσειόντων, είναι εύλογα επιτρεπτό.
5. Η διαπίστωση του πρωτόδικου Δικαστηρίου, ότι οι αποζημιώσεις κάτω από το στοιχείο β) ανωτέρω, συνιστούσαν ποινική ρήτρα, και ότι δεν ήταν δυνατό με βάση αυτή να καθοριστεί το ύψος της αποζημίωσης είναι ορθό, εν όψει της απουσίας μαρτυρίας ότι οι εφεσείοντες πλήρωσαν το ποσό αυτό ή μαρτυρία για την ενοικιαστική αξία του ρετιρέ.
6. Ο όρος για τη χρονική έναρξη υπολογισμού των αποζημιώσεων (1.3.88) αν και προγενέστερη της ημερομηνίας υπογραφής της συμπληρωματικής συμφωνίας, είναι συνέπεια της αρχικής συμφωνίας η οποία εξακολουθούσε να ευρίσκεται σε ισχύ. Η ημερομηνία αυτή είναι μεταγενέστερη, εν πάση περιπτώσει, της υπερημερίας της εφεσίβλητης αρ. 1 με βάση τους όρους της αρχικής συμφωνίας. Αυτό αποτελούσε περιορισμό των αποζημιώσεων προς όφελος της εφεσίβλητης αρ. 1. Ως εκ τούτου ο εν λόγω όρος δεν υποδηλοί ποινική ρήτρα. Η απόφαση του πρωτόδικου Δικαστηρίου να μην επιδικάσει αποζημιώσεις από 1.3.88 είναι λανθασμένη [*818]και πρέπει να παραμεριστεί.
Οι αποζημιώσεις στις οποίες δικαιούνται οι εφεσείοντες, καλύπτουν την περίοδο μεταξύ της 1.3.88 και της 27.12.89 δηλαδή για 22 μήνες και σύμφωνα με την ετήσια αποζημίωση των ΛΚ13.491,12 που ορθά βρήκε το πρωτόδικο Δικαστήριο, δικαιούνται αποζημιώσεις στο ποσό των ΛΚ24.733, 72.
Αντέφεση
Τα συμπεράσματα του πρωτόδικου Δικαστηρίου ότι: α) η συμπλήρωση και παράδοση του έργου εντός του καθορισθέντος χρόνου, συνιστούσε ουσιώδη όρο, β) η επιστολή ημερ. 27.12.89 τερμάτισε τη σύμβαση και γ) η παράβαση από τους εφεσείοντες του όρου για μεταβίβαση μεριδίων επί της γης, παρείχε στην εφεσίβλητη αρ. 1 τη δυνατότητα τερματισμού της σύμβασης, δεν της παρείχε όμως τη δυνατότητα να αποφύγει η ίδια την εκπλήρωση των δικών της συμβατικών υποχρεώσεων, συνάδουν πλήρως με τη μαρτυρία που παρουσιάστηκε.
Ο ισχυρισμός για απεμπόλιση του δικαιώματος τερματισμού της σύμβασης είτε ευθέως είτε διά της συμπεριφοράς των εφεσειόντων, δεν συνιστά επίδικο θέμα και ορθά δεν ασχολήθηκε με αυτό το πρωτόδικο Δικαστήριο. Πέραν όμως αυτού, η συμπεριφορά των εφεσειόντων τόσο πριν όσο και μετά τον τερματισμό της σύμβασης δεν καταδεικνύει παραίτηση των δικαιωμάτων τους.
Η έφεση γίνεται μερικώς αποδεκτή. Το ποσό της απόφασης για τις αποζημιώσεις αντικαθίσταται με το ποσό των ΛΚ24.733,72, πλέον έξοδα τόσο πρωτόδικα όσο και κατ’ έφεση.
Η αντέφεση απορρίπτεται χωρίς έξοδα.
H έφεση έγινε μερικώς αποδεκτή με έξοδα τόσο πρωτόδικα όσο και κατ’ έφεση. H αντέφεση απορρίφθηκε χωρίς έξοδα.
Υποθέσεις που αναφέρθηκαν:
Constantinides (Akinita) Ltd. v. Mavrogenis (1983) 1 C.L.R. 662,
Philippou v. Odysseos (1989) 1 C.L.R. 1,
Republic v. Chacholiades (1980) 1 C.L.R. 481,
[*819]Νικολάου v. Σταύρου (1992) 1(Β) C.L.R. 746,
Χαραλάμπους v. Σάββα (1996) 1 A.A.Δ. 576,
Γενικός Εισαγγελέας της Δημοκρατίας v. Εταιρείας Τεχνικών Έργων Λτδ (1993) 1 Α.Α.Δ. 94,
Langdale v. Danby [1982] 3 All E.R. 129,
H. Clark v. Wikinson [1965] 1 All E.R. 934,
Star Fiberglass Ltd. v. Elneda Trading Ltd. (1992) 1(B) C.L.R. 875,
Σπύρου v. Χατζηχαραλάμπους (1989) 1(Ε) A.A.Δ. 298,
Holy Monastery of Ayios Neophytos v. Antoniades (1968) 1 C.L.R. 10,
Panayiotou v. Island Beach Development Ltd (1985) 1 C.L.R. 623,
Χαραλάμπους v. Stassis Estates (1991) 1 Α.Α.Δ. 418,
Παγιάση και Άλλος v. Σπύρος Σταυρινίδης Κέμικαλς Λτδ (1993) 1 Α.Α.Δ. 232,
Dunlop Pnevmatic Tyre Co. Ltd. v. New Garage and Motor Co. Ltd. [1915] 79,
Shacolas v. Michaelides and Another (1967) 1 C.L.R. 290,
Courtis v. Iasonides (1970) 1 C.L.R. 180,
Loucaides v. C.D. Hay and Sons Ltd (1971) 1 C.L.R. 134,
Βραχίμη v. Κουλουμπρή (1992) 1(Β) Α.Α.Δ. 836.
Έφεση.
Έφεση από τους ενάγοντες κατά της απόφασης του Eπαρχιακού Δικαστηρίου Λεμεσού (Nικολάου, Π.E.Δ. και Kληρίδης, E.Δ.) που δόθηκε στις 31.5.93 (Aρ. Aγωγής 149/90), με την οποία κρίθηκε ότι α) η επιστολή των εναγόντων τερμάτισε τη σύμβαση των διαδίκων και β) η ευθύνη για παράβαση της σύμβασης εβάραινε τους εναγόμενους, επιδικάζοντας αποζημιώσεις μόνο εναντίον της ενα[*820]γόμενης 1 εκ Λ.K.7.869,82 για τα επτά διαμερίσματα, ενώ απέρριψε την αξίωση για αποζημιώσεις σχετικά με το ρετιρέ.
Aντέφεση.
Aντέφεση κατά της απόρριψης της ανταπαίτησης των εναγομένων για αδικαιολόγητο πλουτισμό.
Α. Θεοδούλου, για τους Εφεσείοντες.
Χρ. Παύλου, για τους Εφεσίβλητους.
ΔIKAΣTHPIO: Την απόφαση του Δικαστηρίου θα δώσει ο Μ. Κρονίδης, Δ.
ΚΡΟΝΙΔΗΣ, Δ.: Οι εφεσείοντες-ενάγοντες δυνάμει γραπτού συμβολαίου ημερομηνίας 10.4.1984, συμφώνησαν με τους εφεσίβλητους-εναγομένους να ανεγείρουν οι τελευταίοι συγκρότημα πολυκατοικιών σε κτήμα ιδιοκτησίας των πρώτων. Το κτίσμα θα ήταν εμβαδού ίσου με το ανώτερο επιτρεπόμενο από τη σχετική νομοθεσία όριο. Την οικονομική δαπάνη για την ανέγερση του έργου, περιλαμβανομένης της εκπόνησης σχεδίων, της εξασφάλισης άδειας οικοδομής και ότι άλλο ήταν αναγκαίο προς τούτο, τα ανέλαβε η εναγόμενη-εφεσίβλητη αρ. 1. Οι εφεσείοντες-ενάγοντες ανέλαβαν να μεταβιβάσουν και εγγράψουν στο όνομα της εφεσίβλητης αρ. 1, σε καθορισμένα στάδια συναρτημένα με την πρόοδο των εργασιών, συνολικό μερίδιο στη γη ανερχόμενο σε ποσοστό 68% του συνόλου, έτσι ώστε η εφεσίβλητη αρ. 1 να καταστεί ιδιοκτήτρια στο αντίστοιχο ποσοστό του κτιριακού συγκροτήματος. Το υπόλοιπο ποσοστό του 32% που θα παρέμενε στην ιδιοκτησία των εφεσειόντων, θα συγκεκριμενοποιείτο κατόπιν προηγούμενης επιλογής τους. Το συμβόλαιο προέβλεπε ότι η εφεσίβλητη αρ. 1 θα μεριμνούσε για την εξασφάλιση άδειας οικοδομής εντός εννέα μηνών από τη σύναψη της συμφωνίας και ότι θα συμπλήρωνε την οικοδομή και θα παρέδιδε το μέρος εκείνο που ανήκε στους εφεσείοντες εντός τριάντα μηνών από την έκδοση της άδειας οικοδομής.
Η εφεσίβλητη αρ. 1 δεν κατόρθωσε να συμπληρώσει την οικοδόμηση του έργου μέσα στην ταχθείσα προθεσμία. Μετά από ανταλλαγή αλληλογραφίας μεταξύ των μερών για το θέμα αυτό, τα δύο μέρη, την 21.10.1988 συνήψαν νέα συμφωνία με την οποία διαφοροποιούσαν ορισμένους όρους της αρχικής και ρύθμιζαν τις περαιτέρω εξελίξεις. Με τη νέα ρύθμιση είχε συγκε[*821]κριμενοποιηθεί ότι οι εφεσείοντες θα έπαιρναν το δικό τους μερίδιο του 32% αποκλειστικά στην ανατολική οικοδομή. Στη νέα τροποποιητική συμφωνία η εφεσίβλητη αρ. 1 αναλάμβανε όπως, από τις 25.10.1988, αρχίσει εργασίες για την αποπεράτωση της ανατολικής οικοδομής, την οποία και θα παρέδιδε συμπληρωμένη μέχρι την 31.5.1989.
Ούτε όμως η διευθέτηση με τη νέα συμφωνία οδήγησε σε πλήρη διεκπεραίωση του έργου. Μετά από σχετική αλληλογραφία με την οποία οι εφεσείοντες διαμαρτύρονταν για την καθυστέρηση, οι εφεσείοντες τελικά με επιστολή τους μέσω του δικηγόρου τους ημερομηνίας 27.12.1989, τερμάτισαν την ισχύ των συμφωνιών. Παρά τον τερματισμό αυτό όμως η εφεσίβλητη αρ. 1 συνέχισε τις εργασίες με αποτέλεσμα την ουσιαστική συμπλήρωση της δυτικής οικοδομής, η οποία, σύμφωνα με την τροποποιητική συμφωνία ημερομηνίας 21.10.1988, θα παρέμενε στην ιδιοκτησία της.
Οι ενάγοντες-εφεσείοντες μετά τον πιο πάνω τερματισμό των συμφωνιών καταχώρησαν αγωγή εναντίον των εναγομένων-εφεσιβλήτων με την οποία αξιούσαν, (α) Διάταγμα όπως οι τελευταίοι παύσουν να επεμβαίνουν στο κτήμα τους, (β) Αποζημιώσεις εκ £300,- μηνιαίως από 15.7.1989 μέχρι την παράδοση του ρετιρέ στην ανατολική πολυκατοικία που οι εφεσείοντες πώλησαν σε τρίτους με υποχρέωση παράδοσής του την 15.7.1989, άλλως θα επλήρωναν αποζημιώσεις το ποσό αυτό, (γ) Αποζημιώσεις προς £1.500,- μηνιαίως από 1.3.1988 μέχρι την παράδοση των επτά διαμερισμάτων στην ανατολική οικοδομή, που με βάση την τροποποιητική συμφωνία της 21.10.1988 θα ανήκαν στους εφεσείοντες και (δ) Αποζημιώσεις πέραν των £70.000,- για το κόστος συμπλήρωσης της οικοδόμησης της ανατολικής πολυκατοικίας.
Οι εφεσίβλητοι με ανταπαίτησή τους αξιούν εναντίον των εφεσειόντων ποσό £700.000,- ως αδικαιολόγητο πλουτισμό ο οποίος συνίσταται στην αξία της δυτικής οικοδομής.
Το Πλήρες Επαρχιακό Δικαστήριο στην μακρά απόφασή του, έκρινε ότι η σύμβαση τερματίσθηκε με την επιστολή των εφεσειόντων ημερομηνίας 27.12.1989 και επέρριψε την ευθύνη στους εφεσίβλητους. Το πρωτόδικο Δικαστήριο απέρριψε την αξίωση των εφεσειόντων για διάταγμα μη επέμβασης στο κτήμα τους από τους εφεσίβλητους και επιδίκασε αποζημιώσεις μόνο εναντίον της εφεσίβλητης αρ. 1, £7.869,82 σεντ όσον αφορά την ενοικιαστική αξία των επτά διαμερισμάτων στην ανατολική πολυκατοικία αφού απέρριψε τις αξιώσεις τους για αποζημιώσεις σχετικά με το ρετιρέ [*822]στην ανατολική πολυκατοικία και αποζημιώσεις σχετικά με το κόστος που απαιτείτο για τη συμπλήρωση της οικοδομής στην ανατολική πολυκατοικία. Πέραν τούτου, το πρωτόδικο Δικαστήριο απέρριψε την απαίτηση των εφεσειόντων εναντίον της εφεσίβλητης αρ. 2 καθώς και την ανταπαίτηση των εφεσιβλήτων.
Εναντίον της απόφασης αυτής, καταχωρήθηκε η παρούσα έφεση.
Στην ειδοποίηση έφεσης καταγράφονταν πέντε λόγοι. Οι τέσσερις πρώτοι λόγοι αναφέρονται αποκλειστικά στα τρία σκέλη των αξιούμενων αποζημιώσεων και ο πέμπτος στο μέρος της απόφασης του πρωτόδικου Δικαστηρίου που απέρριψε το αίτημα για άρση του εταιρικού πέπλου που είχε ως συνέπεια την απόρριψη των αξιώσεων των εφεσειόντων εναντίον της εφεσίβλητης αρ. 2.
Κατά την ακρόαση της έφεσης ενώπιόν μας, ο δικηγόρος των εφεσειόντων απέσυρε τον πέμπτο αυτό λόγο και την έφεση εναντίον της εφεσίβλητης 2, η οποία απορρίφθηκε χωρίς έξοδα.
Με ειδοποίηση αντέφεσης οι εφεσίβλητοι προβάλλουν οκτώ λόγους. Οι πρώτοι δύο λόγοι και ο λόγος 8, είναι γενικοί και χωρίς αιτιολογία. Ο δικηγόρος των εφεσιβλήτων δεν ασχολήθηκε με αυτούς. Ως εκ τούτου θεωρούμε ότι εγκαταλείφθηκαν. Οι λόγοι 3, 4, και 7 αναπτύχθηκαν ως ενιαίο σύνολο και προσβάλλουν την κατάληξη του πρωτόδικου Δικαστηρίου ότι η σύμβαση νόμιμα τερματίστηκε λόγω υπαιτιότητας των εφεσιβλήτων. Ο λόγος 6 προσβάλλει την κατάληξη του πρωτόδικου Δικαστηρίου να επιδικάσει ως αποζημιώσεις το ποσό των £7.869,82 σεντ και ο λόγος 5 την παράλειψη του πρωτόδικου Δικαστηρίου να θεωρήσει ότι οι εφεσείοντες παραιτήθηκαν και/ή αποποιήθηκαν με τη συμπεριφορά τους τον οποιοδήποτε τερματισμό της σύμβασης.
Θα εξετάσουμε πρώτα τους λόγους της έφεσης και τους αντίστοιχους λόγους της ειδοποίησης αντέφεσης, όπου οι τελευταίοι συνάδουν και εμπλέκονται με τους πρώτους.
Λόγος έφεσης αρ. 1
Το παράπονο των εφεσειόντων συνίσταται στην απόρριψη της μαρτυρίας του Χρίστου Συρίμη, σχετικά με τη δαπάνη που απαιτείτο για τη συμπλήρωση της ανατολικής οικοδομής, γιατί η μαρτυρία του παρέμεινε αναντίλεκτη αφού ούτε καν αντεξετάστηκε ο μάρτυρας αυτός στα ουσιώδη μέρη της μαρτυρίας του. [*823]Περαιτέρω ισχυρισμός είναι ότι το ποσό των £66.770,- έγινε παραδεκτό από το δικηγόρο των εφεσιβλήτων στην τελική του αγόρευση.
Όσον αφορά το πρώτο σκέλος, το πρωτόδικο Δικαστήριο κατέληξε στο ακόλουθο συμπέρασμα:-
“Τη μαρτυρία του κ. Συρίμη χαρακτηρίζει η γενικότητα: συνίσταται κατ’ ουσία σε συμπέρασμα που εκφράστηκε με την αναφορά σε συνολικό ποσό. Ο αριθμός που έδωσε μοιάζει αυθαίρετος γιατί απεκδεδυμένος όπως είναι από τα επί μέρους στοιχεία που τον συναποτελούν - τιμές και άλλα - καθίσταται αδύνατη η διακρίβωσή του τί από αυτά ανάγονται στη δική του προσωπική γνώση και τί έξω από αυτή. Συνεπώς, δεν μπορούμε να της προσδώσουμε αξία.”.
Το συμπέρασμα στο οποίο κατέληξε το πρωτόδικο Δικαστήριο είναι ορθό. Έχουμε μελετήσει την όλη μαρτυρία του μάρτυρα. Ο κ. Χρ. Συρίμης με γενικότητα και χωρίς να αναφερθεί ειδικότερα με τις εργασίες που απαιτούντο για την αποπεράτωση της ανατολικής πολυκατοικίας, με τις ποσότητες υλικών και τις αντίστοιχες τιμές καθώς και το εργατικό κόστος συμπερασματικά και απόλυτα αποφάνθηκε ότι για το σκοπό αυτό απαιτείτο το ποσό των £66.770,-. Ο κ. Συρίμης είναι πολιτικός μηχανικός και κατά την αντεξέτασή του παραδέχθηκε ότι δεν είναι ειδικός επιμετρητής ποσοτήτων. Έστω όμως και εάν θεωρηθεί ότι είναι ειδικός εμπειρογνώμων επί του θέματος, η μαρτυρία του είναι τόσο γενική και αόριστη, αναφέροντας ένα ολικό αριθμό που καθιστά αδύνατο τον έλεγχο για την ορθότητά του.
Η ιδιότητα του πραγματογνώμονα επιτρέπει παρέκκλιση από τους κανόνες της απόδειξης. Αυτή όμως η παρέκκλιση σχετίζεται μόνο με τη δυνατότητα έκφρασης γνώμης (Βλέπε Constantinides (Akinita) Ltd. v Mavrogenis (1983) 1 C.L.R. 662). O πραγματογνώμονας εφοδιάζει το Δικαστήριο με τα αναγκαία επιστημονικά κριτήρια για τον έλεγχο της ακρίβειας των συμπερασμάτων του, έτσι που να μπορέσει ο Δικαστής να διαμορφώσει τη δική του ανεξάρτητη κρίση με την εφαρμογή αυτών των κριτηρίων πάνω στα γεγονότα που αποδεικνύει η μαρτυρία (Βλέπε Philippou v. Odysseos (1989) 1 C.L.R. 1). Δεν είναι επιτρεπτή η αποδοχή εξ ακοής μαρτυρίας με στόχο την απόδειξη του πραγματικού γεγονότος στο οποίο αναφέρεται επειδή εκείνος που μεταφέρει την πληροφορία στο Δικαστήριο είναι πραγματογνώμονας (Βλέπε Republic v. Chacholiades (1980) 1 C.L.R. 481, Νικολάου ν. Σταύ[*824]ρου (1992) 1(Β) C.L.R. 746, Χαραλάμπους ν. Σάββα, Πολιτική Έφεση 8799, ημερομηνίας 29.5.1996).
Η αναφορά του μάρτυρα-εμπειρογνώμονα αόριστα σ’ ένα ολικό ποσό χωρίς να καταθέσει τα στοιχεία με βάση τα οποία κατέληξε στο συμπέρασμά του, δεν παρέχει στο Δικαστήριο τη δυνατότητα για έλεγχο της ακρίβειας των συμπερασμάτων, ούτε παρέχει τη δυνατότητα ελέγχου τούτων όσον αφορά το αποδεκτό ή μη της μαρτυρίας του. Ορθά κατά συνέπεια το πρωτόδικο Δικαστήριο απέρριψε τη μαρτυρία αυτή και συνεπακόλουθα τη σχετική απαίτηση των εφεσειόντων.
Ο ευπαίδευτος συνήγορος των εφεσειόντων εισηγήθηκε ακόμα ότι (α) Ο μάρτυρας εμπειρογνώμων δεν αντεξετάστηκε στην ουσία της μαρτυρίας του και (β) ότι ο δικηγόρος των εφεσιβλήτων στην τελική του αγόρευση απεδέχθη ότι οι εφεσείοντες εδικαιούντο το ποσό των £66.770,-.
Ως προς την πρώτη εισήγηση, αυτή απαντάται από τα πιο πάνω λεχθέντα. Οι εφεσείοντες, ως ενάγοντες, είχαν το βάρος της απόδειξης των δικών τους ισχυρισμών, σημείο στο οποίο απέτυχαν. Είναι αδιάφορο το γεγονός αν ο μάρτυρας αντεξετάστηκε ή όχι από τους εφεσίβλητους.
Ως προς το δεύτερο σημείο της εισήγησης, ότι δηλαδή υπήρξε παραδοχή της απαίτησης στο ποσό των £66.770,- κατά την τελική αγόρευση του δικηγόρου των εφεσιβλήτων, το πρωτόδικο Δικαστήριο δεν αναφέρει οτιδήποτε στην απόφασή του.
Το σχετικό απόσπασμα από την τελική αγόρευση του δικηγόρου των εφεσιβλήτων, που τέθηκε ενώπιόν μας, έχει ως ακολούθως:-
“Στη θεραπεία (ζ) του παρακλητικού οι Ενάγοντες ζητούν πέραν των Λ.Κ. 70.000,- για την συμπλήρωση και αποπεράτωση της ανατολικής οικοδομής. Σύμφωνα με τον μάρτυρα Χρίστο Συρίμη ο οποίος ήταν πολιτικός μηχανικός, τον Γενάρη του 1990 απαιτείτο το ποσό των Λ.Κ. 66,770,- για αποπεράτωση και επειδή δεν υπάρχει αντίθετη μαρτυρία επί τούτου εισηγούμαι όπως το ποσό τούτο γίνει δεκτό.”.
Έχουμε διεξέλθει όλη τη μαρτυρία του μάρτυρα του ενάγοντα κ. Χρ. Συρίμη. Σύμφωνα με τη μαρτυρία του το ποσό που απαιτείτο για την αποπεράτωση της ανατολικής πολυκατοικίας κατά την 3.1.1990, ημερομηνία της εκτίμησης, ανήρχετο στο πο[*825]σό των £66.770,-. Ενώ, κατά τον μάρτυρα, το ποσό που απαιτείτο στις 20.6.1991, ημερομηνία που άρχισε η ακροαματική διαδικασία της αγωγής, ανήρχετο στο ποσό των £76.785,-.
Για να υπάρξει δέσμευση διαδίκου, από δηλώσεις που προβαίνει μέσω του δικηγόρου του για οποιαδήποτε απαίτηση, ή μέρος της, απαιτείται συμφωνία μεταξύ των μερών, η οποία να είναι σαφής και άνευ όρων και να δηλωθεί ενώπιον του Δικαστηρίου.
Στην παρούσα υπόθεση, η δήλωση του δικηγόρου των εφεσιβλήτων στο στάδιο της τελικής αγόρευσης, στην οποία και βασίζεται το παράπονο των εφεσειόντων, δεν υποδηλοί σαφή αποδοχή όσων της αποδίδονται από τους εφεσίβλητους, ούτε υπήρξε οποιαδήποτε αποδοχή εκ μέρους τους. Τουναντίον, μπορεί λογικά να αποδοθεί στη δήλωση σημασία, άλλη απ’ ότι της αποδίδουν οι εφεσείοντες. Ότι δηλαδή οι εφεσίβλητοι, μέσω του δικηγόρου τους, εισηγήθηκαν όπως, εάν το Δικαστήριο καταλήξει να δώσει αποζημιώσεις, να επιδικάσει το χαμηλότερο ποσό από τα δύο ποσά που η μαρτυρία κατέτεινε να αποδείξει.
Χρήσιμη αναφορά μπορεί να γίνει στην υπόθεση Γενικός Εισαγγελέας της Δημοκρατίας v. Εταιρείας Τεχνικών Έργων Λτδ., Πολιτική Έφεση 7874, ημερομηνίας 23.2.93, που πραγματεύεται το θέμα καθιέρωσης δικαιϊκού κωλύματος που προκύπτει από παραστάσεις στις οποίες ο διάδικος προβαίνει, μέσω του δικηγόρου του στο πλαίσιο της δίκης. Στην υπόθεση αυτή έχουν υιοθετηθεί οι αγγλικές αποφάσεις Langdale v. Danby [1982] 3 All E.R. 129 (HL) και H. Clark v. Wikinson [1965] 1 All E.R. 934, όπου αναφέρεται ότι τότε μόνο θεμελιώνεται δικαιϊκό κώλυμα εφ’ όσον οι παραστάσεις αυτές είναι σαφείς, ο αντίδικος βασίζεται σ’ αυτές και αναπροσαρμόζει τη θέση του σε τέτοιο βαθμό που θα ήταν άδικο να επιτραπεί στον πρώτο διάδικο να αποστεί από αυτές.
Έχουμε καταλήξει ότι στην παρούσα υπόθεση δεν έχουμε δεσμευτική δήλωση ή συμφωνία των μερών στο επίμαχο θέμα, ούτε έχει δημιουργήσει οποιοδήποτε δικαιϊκό κώλυμα η ασαφής αναφορά στην τελική αγόρευση του δικηγόρου των εφεσιβλήτων, αφού άφησε αμετάβλητη τη θέση των εφεσειόντων.
Και ο λόγος αυτός της έφεσης απορρίπτεται.
Λόγοι έφεσης αρ. 2, 3 και 4 και λόγος αντέφεσης αρ. 6
Οι λόγοι αυτοί αναπτύχθηκαν μαζί γιατί αφορούν τις αποζη[*826]μιώσεις για την μη παράδοση των διαμερισμάτων από τους εναγομένους-εφεσιβλήτους εμπρόθεσμα, ως η συμφωνία τους ημερομηνίας 21.10.1988.
Δυνάμει της συμφωνίας ημερομηνίας 21.10.1988, οι εφεσίβλητοι ανέλαβαν όπως αποπερατώσουν την ανατολική οικοδομή μέχρι 31.5.1989. Ο όρος για την εμπρόθεσμη παράδοση ήταν ουσιώδης. Προέβλεπε δε ότι, σε ενάντια περίπτωση, οι εφεσίβλητοι θα υποχρεούντο σε αποζημιώσεις από 1.3.1988, μέχρι την παράδοση. Καθορίστηκε ότι η αποζημίωση θα συνίστατο στην ενοικιαστική αξία των διαμερισμάτων.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο άκουσε τη μαρτυρία δύο εμπειρογνωμόνων, ένα από κάθε πλευρά. Αφού προβαίνει στην απόφασή του σε εκτενή σχόλια, καταλήγει ότι η εκτίμηση του εμπειρογνώμονα των εφεσιβλήτων εστερείτο πραγματικού βάθρου αφού τα στοιχεία που επικαλέστηκε παρέμεναν ατεκμηρίωτα. Ακολούθως, το πρωτόδικο Δικαστήριο αφού επισημαίνει τις αδυναμίες και τις ελλείψεις στην μαρτυρία του εμπειρογνώμονα των εφεσειόντων, καταλήγει ότι αυτή παρέχει μια αδρή βάση που μπορεί να αποτελέσει την αφετηρία για τον καθορισμό αυτών των αποζημιώσεων. Με βάση τη μαρτυρία αυτή την οποία το πρωτόδικο Δικαστήριο αξιολόγησε και σχολίασε, απεφάνθη ότι οι τιμές που ο μάρτυρας-εμπειρογνώμονας των εφεσειόντων, ως προς την ενοικιαστική αξία, ήταν αδικαιολόγητα υψηλές, κατέληξε ότι η μηνιαία ενοικιαστική αξία των επτά διαμερισμάτων ανήρχετο στο ποσό της £1.34 σεντ κατά τετραγωνικό μέτρο. Συνολικά δε, ως απεφάνθη, το ετήσιο ενοίκιο και των επτά διαμερισμάτων, ήταν £13.491,12 σεντ.
Το συμπέρασμα αυτό προσβάλλεται τόσο με την έφεση όσο και με την αντέφεση. Οι μεν εφεσείοντες ισχυρίζονται ότι το Δικαστήριο έπρεπε να δεχθεί στην ολότητά της τη μαρτυρία του εμπειρογνώμονά τους, οι δε εφεσίβλητοι ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο κατέστησε τον εαυτό του πραγματογνώμονα, πράγμα απαράδεκτο αφού δεν στηρίζεται στην προσκομισθείσα μαρτυρία.
Η εκτίμηση της μαρτυρίας του εμπειρογνώμονα δεν διαφέρει από την αντιμετώπιση άλλων μαρτύρων. Το Δικαστήριο μπορεί να δεχθεί μέρος της μαρτυρίας του ενός ή άλλου εμπειρογνώμονα και να εξάξει τα δικά του συμπεράσματα (Βλέπε Star Fiberglass Ltd. v. Elneda Trading Ltd. (1992) 1(B) C.L.R. 875). To Δικαστήριο με ορθά κριτήρια σύγκρινε την ενώπιόν του μαρτυρία και αποδέκτηκε μερικώς τη μαρτυρία του εμπειρογνώμονα των εφεσειόντων ως μια αδρή βάση που αποτελούσε αφετη[*827]ρία για την εξακρίβωση της ενοικιαστικής αξίας των επτά διαμερισμάτων.
Εξετάσαμε το θέμα εν όψει της επιχειρηματολογίας, τόσο του δικηγόρου των εφεσειόντων όσο και του δικηγόρου των εφεσιβλήτων και της μαρτυρίας, αλλά δεν έχουμε πεισθεί ότι το εύρημα δεν ήταν εύλογα επιτρεπτό στο Δικαστήριο και ως εκ τούτου δεν μπορούμε να επέμβουμε (Βλέπε Σπύρου v. Χ”Χαραλάμπους (1989) 1(Ε) C.L.R. 298).
Το πρωτόδικο Δικαστήριο απέρριψε την αξίωση των εφεσειόντων όσον αφορά την υποχρέωσή τους που πηγάζει από αγοραπωλητήριο συμβόλαιο με τρίτο πρόσωπο σε σχέση με το ρετιρέ της ανατολικής πολυκατοικίας. Θεώρησε το ποσό της μηνιαίας αποζημίωσης, που αναφέρεται στο συμβόλαιο αυτό, ως ποινική ρήτρα και ως τέτοια δεν είναι δυνατό, με βάση αυτή, να καθοριστεί το ύψος της αποζημίωσης. Ορθά το πρωτόδικο Δικαστήριο κατέληξε στο συμπέρασμα αυτό, αφού ενώπιόν του δεν παρουσιάστηκε μαρτυρία και στοιχεία τέτοια που αντικειμενικά θα του επέτρεπε να προβεί σε αντικειμενική διαπίστωση. Δεν παρουσιάστηκε καμιά μαρτυρία ότι οι εφεσείοντες πλήρωσαν το ποσό αυτό ή μαρτυρία για την ενοικιαστική αξία του ρετιρέ. (Αναφορικά με την ερμηνεία του άρθρου 74 του Κεφ. 149 βλέπε: The Holy Monastery of Ayios Neophytos v. Antoniades (1968) 1 C.L.R. 10, Panayiotou v. Island Beach Development Ltd. (1985) 1 C.L.R. 623, Xαραλάμπους ν. Stassis Estates (1991) 1 Α.Α.Δ. 418, Παγιάση και Άλλου ν. Σπύρου Σταυρινίδη Κέμικαλς Λτδ., Πολιτική Έφεση 8577, ημερομηνίας 27.4.93 και Dunlop Pnevmatic Tyre Co. Ltd. v. New Garage and Motor Co. Ltd. [1915] 79 (AC)).
Σοβαρό θέμα προέκυψε για τη χρονική διάρκεια για την οποία δίδονται οι αποζημιώσεις αυτές. Ο δικηγόρος των εφεσειόντων με το λόγο έφεσης αρ. 3 προσβάλλει, ως λανθασμένη την κατάληξη του Δικαστηρίου να περιορίσει το χρόνο αυτό σε επτά μήνες, χρόνος που κατά το Δικαστήριο απαιτείτο για τη συμπλήρωση της ανατολικής πολυκατοικίας, παραγνωρίζοντας εντελώς τις πρόνοιες της συμπληρωματικής συμφωνίας, ημερομηνίας 21.10.1988. Ο δικηγόρος των εφεσιβλήτων αναφέρθηκε στην αγόρευσή του στο συγκεκριμένο αυτό θέμα. Υποστηρίζοντας την απόφαση, εισηγήθηκε ότι η αναδρομική αποζημίωση αποτελούσε ποινική ρήτρα και ως εκ τούτου το Δικαστήριο ορθά δεν υπολόγισε τις αποζημιώσεις από την 1.3.1988.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο σχολίασε το θέμα αυτό εν όψει της [*828]μαρτυρίας και παρ’ όλο που προβληματίστηκε, κατέληξε τελικά - όχι με την απαιτούμενη σαφήνεια μπορεί να λεχθεί - ότι η πρόνοια αυτή δεν αποτελούσε ποινική ρήτρα. Το σχετικό απόσπασμα στη σελίδα 14 της απόφασης έχει ως εξής:-
“Το δικαίωμα των εναγόντων για αποζημίωση λόγω παράλειψης παράδοσης ανέκυψε πριν ακόμα γίνει η συμπληρωματική συμφωνία της 21/10/88 και έτσι μπορεί, νομίζουμε, εύλογα να εκληφθεί η απώτερη ημερομηνία παράδοσης, ήτοι η 31/5/89, ως παραχώρηση από τους ενάγοντες προς την εναγομένη 1 ότι σε περίπτωση που τελικά θα εκπληρωνόταν η υποχρέωση της εναγομένης 1, τότε οι ενάγοντες θα εγκατέλειπαν το δικαίωμά τους για αποζημίωση έως εκείνη την ημερομηνία αλλά ότι σε αντίθετη περίπτωση η παραχώρησή τους δεν θα υπερέβαινε χρονικά την 1/3/88. Αυτά ως προς την έναρξη της περιόδου.”.
Όσον αφορά τη λήξη της περιόδου το Δικαστήριο την προσδιορίζει επτά μήνες μετά τον τερματισμό της σύμβασης με την επιστολή ημερομηνίας 27.12.1989. Στη συνέχεια όμως, επιδίκασε αποζημιώσεις μόνο για τους επτά αυτούς μήνες παραγνωρίζοντας την προηγούμενη κατάληξή του ότι χρόνος έναρξης της περιόδου ήταν η 1.3.1988, όπως πρόβλεπε η συμπληρωματική σύμβαση των μερών ημερομηνίας 21.10.1988.
Το άρθρο 74 του Κεφαλαίου 149 έχει ως ακολούθως:-
“(1) Αν στη σύμβαση διαλαμβάνεται όρος ως προς το ποσό το οποίο πρέπει να καταβληθεί σε περίπτωση παράβασης αυτής ή ποινική ρήτρα, σε περίπτωση παράβασης της σύμβασης από τον ένα από τους συμβαλλόμενους, ο άλλος δικαιούται, και αν ακόμη δεν αποδειχτεί ότι υπέστη από την παράβαση πραγματική ζημιά ή απώλεια, να λάβει από τον υπαίτιο εύλογη αποζημίωση που δεν υπερβαίνει το ποσό που ορίστηκε κατά τον πιο πάνω τρόπο, ή ανάλογα με την περίπτωση, την ποινική ρήτρα.”.
Ποινική ρήτρα είναι προσυμφωνημένο ποσό αποζημίωσης που αναφέρεται στο συμβόλαιο σε περίπτωση παράβασής του. Περιλαμβάνει όμως και κάθε άλλο όρο σε σχέση με τις αποζημιώσεις, που υποδεικνύει την ύπαρξη ποινικής ρήτρας. Τέτοιος όρος κατά το δικηγόρο της εφεσίβλητης, ήταν ο προσδιορισμός της χρονικής έναρξης της περιόδου για αποζημίωση, η οποία προηγείται της ημερομηνίας υπογραφής του συμβολαίου. Δεν εί[*829]ναι όμως τόσο απλό το ζήτημα. Είμαστε της γνώμης πως αν τέτοια πρόνοια ετίθετο εξ αρχής σε συμβόλαιο, θα παρείχε έδαφος για εκτενή συζήτηση. Στην παρούσα όμως περίπτωση, επρόκειτο περί συμπληρωματικής συμφωνίας η οποία άφηνε αλώβητους τους όρους της αρχικής συμφωνίας, εκτός όπου αυτοί ετροποποιούντο. Η υποχρέωση της εφεσίβλητης αρ. 1 να παραδώσει τα διαμερίσματα είχε παρέλθει πολύ προτού υπογραφεί η συμπληρωματική συμφωνία της 21.10.1988 και συνεπώς ευρίσκετο ήδη σε υπερημερία. Ο όρος για τη χρονική έναρξη υπολογισμού των αποζημιώσεων (1.3.1988) αν και προγενέστερη της ημερομηνίας υπογραφής της συμπληρωματικής συμφωνίας, είναι συνέπεια της αρχικής συμφωνίας η οποία εξακολουθούσε να ευρίσκεται σε ισχύ. Η ημερομηνία αυτή είναι μεταγενέστερη, εν πάση περιπτώσει, της υπερημερίας της εφεσίβλητης αρ. 1 με βάση τους όρους της αρχικής συμφωνίας. Τούτο δε αποτελούσε περιορισμό των αποζημιώσεων προς όφελος της εφεσίβλητης αρ. 1. Γι’ αυτούς τους λόγους έχουμε καταλήξει ότι ο όρος αυτός για τις αποζημιώσεις σε περίπτωση παράβασης, δεν υποδηλοί ποινική ρήτρα. Κατά συνέπεια η απόφαση του πρωτόδικου Δικαστηρίου να μην επιδικάσει αποζημιώσεις με χρονική αφετηρία την 1.3.1988, είναι λανθασμένη και πρέπει να παραμερισθεί.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο, παρά το γεγονός ότι δεν παρουσιάστηκε καμιά μαρτυρία για το χρόνο που απαιτείτο αντικειμενικά για να περατωθεί η ανέγερση της ανατολικής πολυκατοικίας μετά τον τερματισμό της συμφωνίας, κατέληξε στο εύρημα ότι θα απαιτείτο χρόνος 7 μηνών, υπολογίζοντας το χρόνο μεταξύ της ημερομηνίας υπογραφής της συμπληρωματικής συμφωνίας και της ημερομηνίας της παράδοσης της πολυκατοικίας. Το συμπέρασμα αυτό το θεωρούμε ως ακροσφαλές και αυθαίρετο, λόγω της έλλειψης οποιασδήποτε μαρτυρίας περί αυτού. Εξ’ άλλου ο χρόνος αυτός τέθηκε μεν σαν χρόνος αποπεράτωσης και παράδοσης της πολυκατοικίας, αλλά δεν μπορεί να υποδηλοί και το χρόνο που αντικειμενικά θα απαιτείτο προς τούτο. Καμιά μαρτυρία δεν υπάρχει όσον αφορά τις εργασίες που έγιναν μεταξύ της 21.10.1988, ημερομηνίας υπογραφής της συμπληρωματικής συμφωνίας και της 27.12.1989, ημερομηνία τερματισμού της.
Καταλήγουμε ότι οι εφεσείοντες δικαιούνται αποζημιώσεις για τη χρονική περίοδο μεταξύ της 1.3.1988 και της 27.12.1989, δηλαδή για 22 μήνες, και σύμφωνα με την ετήσια αποζημίωση των £13.491,12, που ορθά βρήκε το πρωτόδικο Δικαστήριο, δικαιούνται αποζημιώσεις στο ποσό των £24.733,72 σεντ.
[*830]ΑΝΤΕΦΕΣΗ
Λόγοι 3, 4 και 7
Οι λόγοι αυτοί της αντέφεσης αναφέρονται, ως έχει λεχθεί προηγούμενα, στην κατάληξη του πρωτόδικου Δικαστηρίου ότι νόμιμα τερματίσθηκε η σύμβαση από τους εφεσείοντες με την επιστολή τους ημερομηνίας 27.12.1989.
Είναι η εισήγηση του δικηγόρου των εφεσιβλήτων ότι οι εφεσείοντες δεν είχαν δικαίωμα να ζητούν εκπλήρωση των υποχρεώσεων των εφεσιβλήτων αφού οι ίδιοι δεν είχαν εκπληρώσει τις δικές τους υποχρεώσεις που πηγάζουν από το συμβόλαιο. Επακόλουθο τούτου, εισηγήθηκε, οι εφεσείοντες δεν είχαν δικαίωμα να τερματίσουν τη σύμβαση.
Είναι παραδεκτό γεγονός ότι οι εφεσείοντες απέτυχαν επίσης να εκπληρώσουν τις δικές τους υποχρεώσεις που πηγάζουν τόσο από την κύρια σύμβαση όσον και από την τροποποιητική, ημερομηνίας 21.10.1988. Οι υποχρεώσεις αυτές των εφεσειόντων συνίσταντο στη σταδιακή, ανάλογα με την πρόοδο των εργασιών, μεταβίβαση και εγγραφή επ’ ονόματος της εφεσίβλητης αρ. 1 του ποσοστού του 68% επί της επίδικης γης.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο μετά από μακρά ανάλυση της μαρτυρίας κατέληξε στα πιο κάτω συμπεράσματα:
(α) Ότι η συμπλήρωση του έργου και η παράδοσή του, εντός του καθορισθέντος χρόνου στους εφεσείοντες, αποτελούσε ουσιώδη όρο, απερίφραστα διατυπωμένο.
(β) Ότι η επιστολή ημερομηνίας 27.12.1989 εκφράζει, κατά τρόπο που στην ουσία δεν δημιουργεί καμιά αμφιβολία, τον τερματισμό της σύμβασης.
(γ) Ότι η παράβαση του όρου για μεταβίβαση μεριδίων επί της γης από τους εφεσείοντες παρείχε τη δυνατότητα να τερματίσει η εφεσίβλητη αρ. 1 τη σύμβαση, δεν της παρείχε όμως τη δυνατότητα να αποφύγει η ίδια την εκπλήρωση των δικών της συμβατικών υποχρεώσεων.
Δεν έχουμε πεισθεί ότι τα συμπεράσματα αυτά του πρωτόδικου Δικαστηρίου είναι λανθασμένα. Τα συμπεράσματα αυτά συνάδουν πλήρως προς την προφορική και γραπτή μαρτυρία που παρουσιά[*831]στηκε. Οι εφεσείοντες, παρά την επανειλημμένη παράβαση της εφεσίβλητης 1, επέλεξαν να της παράσχουν πρόσθετο χρόνο και προέβησαν σε διάβημα τερματισμού μόνο όταν το αδιέξοδο φαινόταν να ήταν πια οριστικό. Παρά τη διαπίστωση του πρωτόδικου Δικαστηρίου ότι οι εφεσείοντες δεν εκπλήρωσαν τις υποχρεώσεις τους από τη σύμβαση με τη μη μεταβίβαση των μεριδίων επί της επίδικης γης, εφ’ όσον οι εφεσίβλητοι επέλεξαν να μην καταγγείλουν τη σύμβαση το γεγονός αυτό δεν αποτέλεσε αποφασιστικό παράγοντα ούτε μπορεί να θεωρηθεί ότι συνιστά εύλογη δικαιολογία για τη δική της παράβαση. Η παράλειψη της εφεσίβλητης αρ. 1 να τερματίσει τη σύμβαση γι’ αυτό το λόγο, υποδηλοί ότι αυτή εγκατέλειψε το δικαίωμά της αυτό. Στην υπόθεση Nicos K. Shacolas v. Sofronios Michaelides and Another (1967) 1 C.L.R. 290, αναφέρεται στη σελίδα 300 το ακόλουθο απόσπασμα:
“There is, therefore, no difficulty on our part in upholding the Judgment of the trial Court on the view that even though time was of the essence originally, the appellant by his conduct deprived himself of the possibility of terminating his contracts with respondents on such a ground, but on the contrary having waived the stipulations as to time he later on broke such contracts himself.”.
Λόγος 5 της αντέφεσης
Ο ευπαίδευτος συνήγορος των εφεσιβλήτων εισηγείται ότι, και αν ακόμα θεωρηθεί ο τερματισμός της σύμβασης νόμιμος, οι εφεσείοντες απεμπόλησαν τα δικαιώματά τους γιατί με τη συμπεριφορά τους άφησαν τους εφεσιβλήτους να συνεχίσουν τις εργασίες και να υποστούν περαιτέρω δαπάνη ύψους £190.000,-.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο δεν ασχολήθηκε καθόλου με το θέμα αυτό και ορθά κατά τη γνώμη μας αφού τούτο δεν ήταν επίδικο θέμα. Ο ισχυρισμός αυτός για πρώτη φορά προβάλλεται ενώπιόν μας. Η τροποποιημένη Έκθεση Υπεράσπισης τρία χρόνια μετά την καταχώρηση της αγωγής δεν περιέχει κανένα ισχυρισμό για απεμπόληση του δικαιώματος του τερματισμού της σύμβασης είτε ευθέως, είτε διά της συμπεριφοράς των εφεσειόντων (waiver or estoppel by conduct). Είναι καλά εμπεδωμένη αρχή ότι η δίκη διεξάγεται με βάση τις έγγραφες προτάσεις των διαδίκων οι οποίες είναι δυνατό παραστατικά να χαρακτηρισθούν σαν οι ράγες στις οποίες κινείται ο σιδηροδρομικός συρμός. Έτσι, κάθε παρέκκλιση από τις ράγες, συνιστά εκτροχιασμό της δίκης. (Βλέπε: Homeros Th. Courtis v. Panos K. Iasonides (1970) 1 C.L.R. 180, Christakis [*832]Loucaides v. C.D. Hay and Sons (1971) 1 C.L.R. 134 και Βραχίμη v. Κουλουμπρή (1992) 1(Β) Α.Α.Δ. 836).
Αλλά και πέραν αυτού δεν υπήρξε εκ μέρους των εφεσειόντων τέτοια συμπεριφορά που να καταδεικνύει, πριν ή μετά τον τερματισμό, παραίτηση από τα δικαιώματά τους. Απ’ εναντίας λίγες μέρες μετά την επιστολή τερματισμού της σύμβασης ημερομηνίας 27.12.1989, οι εφεσείοντες καταχώρησαν την αγωγή εναντίον των εφεσιβλήτων.
Κατά συνέπεια ο λόγος αυτός δεν μπορεί να προβληθεί στο στάδιο της έφεσης και υπόκειται σε απόρριψη.
Η έφεση γίνεται εν μέρει δεκτή. Το ποσό της απόφασης για τις αποζημιώσεις αντικαθίσταται με το ποσό των £24.733,72 σεντ, πλέον έξοδα, τόσο πρωτόδικα όσο και κατ’ έφεση.
Η αντέφεση απορρίπτεται χωρίς έξοδα.
Η έφεση γίνεται μερικώς αποδεκτή με έξοδα, τόσο πρωτόδικα όσο και κατ’ έφεση.
Η αντέφεση απορρίπτεται χωρίς έξοδα.