ΕΦΕΤΕΙΟ ΚΥΠΡΟΥ - ΠΟΛΙΤΙΚΗ ΔΙΚΑΙΟΔΟΣΙΑ
(Πολιτική Έφεση 25/19)
30 Ιανουαρίου, 2024
[ΠΑΝΑΓΙΩΤΟΥ, ΠΑΠΑΔΟΠΟΥΛΟΥ, ΣΤΥΛΙΑΝΙΔΟΥ, Δ/στές]
1. Adamko Developers Ltd
2. Σάββας Αδάμου
3. Μιχαήλ Κλεάνθους
Εφεσείοντες
ν.
1. Χριστίνας Θεμιστοκλέους
2. Παναγιώτη Θωμά
Εφεσίβλητοι
Λωρέττα Παπακωνσταντίνου (κα), για Στέλιος Αμερικάνος & Σία Δ.Ε.Π.Ε., για εφεσείοντες.
Σοφία Θεμιστοκλέους (κα), προσωπικώς και για τους κ.κ. Θεόδωρος Μ. Ιωαννίδης & Σία Δ.Ε.Π.Ε., για εφεσίβλητους.
ΠΑΝΑΓΙΩΤΟΥ, Δ.: Η απόφαση του Δικαστηρίου είναι ομόφωνη.
Α Π Ο Φ Α Σ Η
ΠΑΝΑΓΙΩΤΟΥ, Δ. Με την παρούσα έφεση, αμφισβητείται η ορθότητα της απόφασης του πρωτόδικου Δικαστηρίου να απορρίψει την ανταπαίτηση των εφεσειόντων – εναγομένων με την οποία ζητούσαν αποζημιώσεις από τους ενάγοντες - εφεσίβλητους για κατ’ ισχυρισμό παράβαση σύμβασης αγοραπωλητηρίου εγγράφου που υπεγράφη μεταξύ τους.
Η πρωτόδικη διαδικασία
Οι εφεσίβλητοι – ενάγοντες με την αγωγή τους ενώπιον του πρωτόδικου Δικαστηρίου, αξίωναν διατάγματα με τα οποία να διατάσσονται οι εφεσείοντες να προβούν με δικά τους έξοδα, σε όλες τις αναγκαίες ενέργειες με σκοπό τη δημιουργία ξεχωριστής εγγραφής στο μητρώο του Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου Λευκωσίας προς όφελος των εφεσιβλήτων 1 και 2, για την κατοικία η οποία ήταν το αντικείμενο πωλητηρίου εγγράφου ημερ. 11/09/2001 και η οποία αποτελούσε τμήμα του οικοπέδου με αρ. εγγραφής 3341 στο Στρόβολο.
Οι εφεσείοντες με την υπεράσπιση και ανταπαίτηση τους, αρνούνταν ότι εξ' υπαιτιότητας τους καθυστέρησαν να εκδώσουν ξεχωριστό τίτλο για την επίδικη κατοικία. Περαιτέρω ισχυρίστηκαν ότι είναι οι εφεσίβλητοι που παραβίασαν τους όρους του πωλητηρίου εγγράφου. Συγκεκριμένα, τροποποίησαν την εξωτερική κατασκευή και όψη της κατοικίας, χωρίς την προηγούμενη συγκατάθεση του αρχιτέκτονα του έργου, προκαλώντας χρονοτριβές και καθυστερήσεις στην διαδικασία έκδοσης ξεχωριστών τίτλων, παρέλειψαν να καταβάλουν το υπόλοιπο του συμφωνηθέντος τιμήματος, δεν κατέβαλαν τέλη που αφορούσαν την κατοικία, και το κόστος επιπρόσθετων εργασιών.
Ενόψει των πιο πάνω, οι εφεσείοντες αιτήθηκαν με την ανταπαίτηση τους το ποσόν των €60.449,14 ως οφειλόμενο υπόλοιπο συμφωνηθέντος τιμήματος πώλησης της κατοικίας, €22.430,00 για την πληρωμή των κτηματικών, και δημοτικών φόρων καθώς και αποχετευτικών τελών της κατοικίας και επίσης €9.320,48 για την εκτέλεση επιπλέον οικοδομικών, εργασιών στην εν λόγω κατοικία. Αρχικά ζητείτο το ποσό των €15.000 για επιπλέον εργασίες το οποίο στην συνέχεια μειώθηκε στο πιο πάνω ποσό.
Κατά την ακρόαση της αγωγής ενώπιον του πρωτόδικου Δικαστηρίου και με το κλείσιμο της υπόθεσης των εναγόντων - εφεσιβλήτων, οι εφεσίβλητοι απέσυραν την αγωγή τους αφού καταδείχθηκε και από τους μάρτυρες που οι ίδιοι κάλεσαν προς απόδειξη της απαίτησης τους ότι όντως εκδόθηκε ξεχωριστός τίτλος εγγραφής για την επίδικη κατοικία. Ως εκ τούτου, παρέμεινε να εκδικαστεί μόνο η ανταπαίτηση των εφεσειόντων.
Μετά από την ακροαματική διαδικασία που ακολούθησε, το πρωτόδικο Δικαστήριο απέρριψε την ανταπαίτηση. Κρίθηκε συγκεκριμένα ότι οι εφεσίβλητοι δεν δικαιούνται το ποσόν των €60.449,14 ως το οφειλόμενο υπόλοιπο του τιμήματος πώλησης της επίδικης κατοικίας, εφόσον οι ίδιοι εξέδωσαν προς όφελος των εναγόντων, σχετική απόδειξη είσπραξης για ποσά που συμποσούνται στο τίμημα αυτό. Αποφασίστηκε επίσης, ότι προϋπόθεση για την διεκδίκηση αποζημιώσεων από τους εφεσείοντες λόγω αντισυμβατικής συμπεριφοράς των εφεσιβλήτων, αποτελεί ο νόμιμος τερματισμός (rescission), του πωλητηρίου εγγράφου. Το πρωτόδικο Δικαστήριο με παραπομπή στο άρθρο 75 του περί Συμβάσεων Νόμου (Κεφ. 149) και σε σχετική νομολογία, έκρινε ότι μόνο υπό την προϋπόθεση του τερματισμού της σύμβασης, οι εφεσείοντες θα δικαιούνταν να ζητήσουν αποζημιώσεις για ζημιές που υπέστηκαν λόγω μη εκπλήρωσης των συμφωνηθέντων. Τέτοιος τερματισμός δεν υπήρξε εν προκειμένω.
Ακολούθως αποφασίστηκε ότι, εκτός από το γεγονός πως εισπράχθηκε από την τραπεζική εγγύηση που παρείχε η εφεσείουσα 1 ποσόν ύψους Λ.Κ.35.379,31 με αποτέλεσμα να εξοφληθεί το στεγαστικό δάνειο των εφεσιβλήτων, δεν αποδείχθηκε, τουλάχιστον μία από τις νομοθετημένες και νομολογημένες προϋποθέσεις για την θεμελίωσή του αδικαιολόγητου πλουτισμού ήτοι ότι η είσπραξη αυτή δεν έγινε για λόγους άλλους και όχι χαριστικούς. Λέχθηκε ότι οι εφεσείοντες δεν απέσεισαν το βάρος απόδειξης που έφεραν να καταδείξουν πως η χρέωση του λογαριασμού των εφεσειόντων 1 με το ποσόν των Λ.Κ.35.379,31, έγινε για λόγους άλλους και όχι χαριστικούς.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο απέρριψε επίσης την ανταπαίτηση για το ποσόν των €9.320,48, ως το κατ' ισχυρισμό κόστος των πρόσθετων εργασιών, τις οποίες οι εφεσείοντες ισχυρίστηκαν ότι εξετέλεσαν στην επίδικη κατοικία, κατ' εντολήν των εφεσιβλήτων. Κρίθηκε ότι οι εφεσείοντες δεν απέδειξαν την σύναψη συμφωνίας μεταξύ των ιδίων και των εφεσιβλήτων για την εκτέλεση των όσων συγκεκριμένων η σχετική έκθεση (τεκμ. 28) καταγράφει ως πρόσθετες εργασίες.
Τέλος, το πρωτόδικο Δικαστήριο απέρριψε και την ανταπαίτηση των €2.340, που οι εφεσείοντες ζητούσαν ως τα αποχετευτικά τέλη και τα τέλη ακίνητης ιδιοκτησίας που κατ’ ισχυρισμό κατέβαλαν για την κατοικία αρ.3 από τα έτη 2002 -2018. Η αξιοπιστία της μαρτυρίας που δόθηκε για το ζήτημα αυτό, πλήγηκε σε σημαντικό βαθμό αφού τα σχετικά έγγραφα, τα οποία η πλευρά των εφεσειόντων προσκόμισε, παρουσιάζουν ως υποκείμενο των τελών αυτών την εφεσείουσα 1, που υπήρξε η εγγεγραμμένη ιδιοκτήτρια του οικοπέδου επί σειρά ετών. Περαιτέρω, η μαρτυρία διευκρίνισε πως καθ' ον χρόνο επιβάλλονταν τα τέλη στο οικόπεδο κατά τρόπον ενιαίο δεν ήταν δυνατή η τμηματική καταβολή τους, δηλαδή η καταβολή, από τον ιδιοκτήτη εκάστης κατοικίας, του ανάλογου ποσού.
Αναφέρεται επίσης στην πρωτόδικη απόφαση ότι επί σειρά ετών, η εφεσείουσα 1 κατέβαλλε τα επιβληθέντα σε σχέση με το οικόπεδο τέλη, με κάποια καθυστέρηση. Ως αποτέλεσμα στα οφειλόμενα ποσά προστίθεντο επιβαρύνσεις υπερημερίας. Σύμφωνα με το πρωτόδικο Δικαστήριο, είναι η εφεσείουσα 1 που ευθύνεται για την καθυστέρηση στον διαχωρισμό του οικοπέδου και κατ’ επέκταση για το γεγονός πώς οι ειδοποιήσεις για την επιβολή των επίδικων τελών δεν απευθύνονταν στους εφεσίβλητους.
Τέλος, αναφέρεται στην πρωτόδικη απόφαση ότι τα αιτούμενα με την ανταπαίτηση τέλη, αφορούν σε χρονικές περιόδους μεταγενέστερες της 27.01.2010, οπότε καταχωρίστηκε η υπεράσπιση και ανταπαίτηση. Άρα, σύμφωνα με την πρωτόδικη απόφαση τα υπό κρίση τέλη, αφορούν και σε υποχρεώσεις μη υφιστάμενες κατά το χρόνο έγερσης της ανταπαίτησης.
Ενόψει πιο πάνω αξιολόγησης, το πρωτόδικο Δικαστήριο κατέληξε ότι οι εφεσείοντες δεν παρουσίασαν θετική και αξιόπιστη μαρτυρία που να αποδεικνύει στην βάση του ισοζυγίου των πιθανοτήτων, ότι δικαιούνται στα ποσά που ζητούν με την ανταπαίτηση τους.
Η παρούσα έφεση
Οι εφεσείοντες με επτά (7) λόγους έφεσης αμφισβητούν την πιο πάνω κατάληξη του πρωτόδικου Δικαστηρίου.
Με τον 1ο λόγο έφεσης, προβάλλεται ως λανθασμένη η ερμηνεία της νομολογίας από το πρωτόδικο Δικαστήριο, στην βάση της οποίας κατέληξε στο συμπέρασμα ότι οι εφεσείοντες δεν δικαιούνται σε αποζημιώσεις για παράβαση σύμβασης αφού δεν προέβησαν σε τερματισμό του πωλητήριου εγγράφου.
Με τον 2ο λόγο έφεσης, προβάλλεται ως λανθασμένη η κρίση του πρωτόδικου Δικαστηρίου ότι επειδή οι εφεσείοντες καθυστέρησαν να προωθήσουν την απαίτηση τους που σχετίζεται με την πληρωμή της εγγυητικής επιστολής που εξέδωσαν για το ποσό των €60.449,14, το οποίο ωφελήθηκαν οι εφεσίβλητοι με την εξόφληση του δανείου που είχαν στον Οργανισμό Χρηματοδότησης Στέγης, δεν μπορούν να προωθούν την εν λόγω αξίωση. Περαιτέρω, ισχυρίζονται ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο λανθασμένα και έκρινε ότι δεν αποδείχθηκε πώς η είσπραξη του ποσού της εγγυητικής από τους εφεσίβλητους δεν έγινε για μη χαριστικούς λόγους.
Με τον 3ο λόγο έφεσης προβάλλεται ότι λανθασμένα το πρωτόδικο Δικαστήριο έκρινε ότι οι εφεσείοντες δεν απέδειξαν τον βασικό ισχυρισμό τους ότι οι εφεσίβλητοι παραβίασαν το πωλητήριο έγγραφο, προβαίνοντας σε διάφορες κατασκευές χωρίς την έγκρισή και εξουσιοδότηση της εφεσείουσας 1, και του αρχιτέκτονα του έργου, οι οποίες προκάλεσαν χρονοτριβές και γενικά παρακώλυσαν την ομαλή συνέχιση της διαδικασίας εκδόσεως άδειας διαχωρισμού και ξεχωριστών τίτλων τουλάχιστον εντός του χρόνου που προβλεπόταν στο πωλητήριο έγγραφο και ως εκ της καθυστέρησης προκλήθηκε η πληρωμή της εγγυητικής.
Με τον 4ο λόγο έφεσης, οι εφεσείοντες ισχυρίζονται ότι λανθασμένα το πρωτόδικο Δικαστήριο έκρινε ότι οι εφεσείοντες δεν εδικαιούντο το ποσό των €9.320,48 που αντιστοιχούσε σε επιπλέον εργασίες. Συγκεκριμένα, προβάλλεται ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο λανθασμένα έκρινε ότι δεν αποδείχθηκε προφορική συμφωνία και ότι η καθυστέρηση στην προώθηση της απαίτησης αυτής συνιστούσε κώλυμα.
Με τον 5ο λόγο έφεσης αμφισβητείται η κρίση του πρωτόδικου Δικαστηρίου ότι οι εφεσείοντες δεν απέδειξαν την απαίτηση τους αναφορικά με την πληρωμή των φόρων αφού ουσιαστικά η μόνη υπεράσπιση που τέθηκε από τους εφεσίβλητους ήταν ότι δεν γνώριζαν τι έπρεπε να πληρώνουν.
Με τον 6ο λόγο έφεσης αμφισβητείται η αξιολόγηση της μαρτυρίας από το πρωτόδικο Δικαστήριο. Υποστηρίχθηκε ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο αξιολόγησε λανθασμένα την ενώπιον του δοθείσα μαρτυρία, κρίνοντας αξιόπιστη την εφεσίβλητη 1 η οποία περιέπεσε σε σωρεία αντιφάσεων και αναξιόπιστους τους μάρτυρες των εφεσειόντων τους οποίους αξιολόγησε κατά τρόπο γενικό και αναιτιολόγητο.
Με τον 7ο λόγο έφεσης οι εφεσείοντες ισχυρίζονται ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο παρέλειψε να εξετάσει τη θέση ότι οι εφεσίβλητοι κατά παράβαση του όρου 5Δ του πωλητηρίου εγγράφου δεν κατέβαλαν ολόκληρη τη συμφωνηθείσα αντιπαροχή για αγορά της κατοικίας αφού η εφεσείουσα 1 πλήρωσε στην τράπεζα των εφεσιβλήτων μέσω της εγγυητικής, το ποσό των Λ.Κ. 35.379,31, εξοφλώντας έτσι το δάνειο που έλαβαν οι εφεσίβλητοι 1 και 2 για την πληρωμή του ποσού των Λ.Κ.40.000,00.
Συμπεράσματα
Το πρώτο εύρημα του πρωτόδικου Δικαστηρίου που αμφισβητείται, είναι η απόρριψη της απαίτησης των εφεσειόντων για την πληρωμή του ποσού των €60.449,14. Το ποσόν αυτό διεκδικείται ως υπόλοιπο συμφωνηθέντος τιμήματος πώλησης της επίδικης κατοικίας και/ή ως αποζημιώσεις για παράβαση σύμβασης και/ή ένεκα αδικαιολόγητου πλουτισμού. Σχετικοί είναι επί του προκειμένου οι λόγοι έφεσης 1, 2, και 7.
Η απόρριψη της εν λόγω απαίτησης, αιτιολογήθηκε από το πρωτόδικο Δικαστήριο με παραπομπή στο τεκμήριο 6 που συνιστά απόδειξη εξόφλησης προς τους εφεσείοντες, του διεκδικούμενου ποσού των €60.449,14. Συμφωνούμε με το πρωτόδικο Δικαστήριο ότι η εν λόγω απόδειξη, η γνησιότητα της οποίας δεν αμφισβητήθηκε, καταδεικνύει σαφώς πως η εξόφληση του τιμήματος πώλησης της επίδικης κατοικίας αρ.3 από τους εφεσίβλητους, έγινε στις 30.04.2002. Ως εκ τούτου η απαίτηση του εν λόγω ποσού ως οφειλόμενου υπολοίπου δυνάμει της επίδικης σύμβασης, παρέμεινε ατεκμηρίωτη ενώπιον του πρωτοδίκου Δικαστηρίου.
Η αναφορά από το πρωτόδικο Δικαστήριο στην αναγκαιότητα καταγγελίας της σύμβασης από τους εφεσείοντες προτού απαιτήσουν την πληρωμή του κατ’ ισχυρισμό οφειλόμενου ποσού, έγινε κατά την κρίση μας εκ του περισσού. Εξ’ άλλου στην παρούσα περίπτωση, το ποσόν των €60.449,14 δεν απαιτείται ως αποζημίωση για παράβαση σύμβασης που τερματίστηκε όπως στην υπόθεση (1999) 1 ΑΑΔ 481 που παρέπεμψε το πρωτόδικο Δικαστήριο, αλλά ως υπόλοιπο χρέους από σύμβαση πώλησης ακινήτου, η οποία δεν τερματίστηκε αλλά εκτελέστηκε κανονικά με την παράδοση της οικίας στους εφεσίβλητους.
Εν πάση περίπτωση, ο τερματισμός της σύμβασης δεν είναι αναγκαίος προκειμένου να επιδιωχθούν αποζημιώσεις από το αθώο μέρος. Σχετικό είναι το πιο κάτω απόσπασμα από το σύγγραμμα του Πολύβιου Γ. Πολυβίου «Το Δίκαιο των Συμβάσεων στο Κοινοδίκαιο και το Κυπριακό Δίκαιο – Θεωρία, Ουσία, Μεθοδολογία, Πρακτική» Τόμος Β, όπου στην σελ. 650, αναφέρονται οι επιλογές που έχει το αναίτιο μέρος στην περίπτωση παράβασης σύμβασης:
«Εκεί που ένας συμβαλλόμενος αρνηθεί να εκπληρώσει τις συμβατικές του υποχρεώσεις, είτε στο σύνολο τους είτε σε κάποιο σημαντικό βαθμό, τότε ο άλλος συμβαλλόμενος έχει το δικαίωμα να τερματίσει την σύμβαση και να θεωρήσει τον εαυτό του ως απαλλαγμένο από οποιαδήποτε περαιτέρω υποχρέωση εκπλήρωσης της. Η ίδια αρχή ισχύει σε περιπτώσεις παράβασης ουσιώδους όρου της σύμβασης ή εκεί που ένας συμβαλλόμενος καταστήσει τον εαυτό του ανίκανο να εκπληρώσει την σύμβαση.
Στις πιο πάνω περιπτώσεις, η σύμβαση δεν τερματίζεται από μόνη της. Το αθώο μέρος έχει το δικαίωμα να τερματίσει την σύμβαση, εάν έτσι επιλέξει, και να διεκδικήσει αποζημιώσεις. Υπαλλακτικά, εάν έτσι επιθυμεί, μπορεί να συνεχίσει με την σύμβαση και απλώς να διεκδικήσει αποζημιώσεις.»
Ανεξαρτήτως των πιο πάνω, σημασία έχει ότι από την αναντίλεκτη μαρτυρία που προσκομίστηκε ενώπιον του πρωτόδικου Δικαστηρίου, το κατ’ ισχυρισμό οφειλόμενο υπόλοιπο ποσόν των €60.449,14, έχει εξοφληθεί και ως εκ τούτου δεν θα μπορούσε να πετύχει η ανταπαίτηση των εφεσειόντων για αυτό το ποσό, δυνάμει των βάσεων αγωγής που αναφέρονται στο δικόγραφο της ανταπαίτησης, είτε ως υπόλοιπο συμφωνηθέντος τιμήματος είτε ως αποζημίωση για παράβαση σύμβασης.
Σημειώνουμε εντούτοις ότι το εν λόγω ποσόν σύμφωνα με το δικόγραφο της ανταπαίτησης, δεν αξιώνεται από τους εφεσείοντες μόνο ως υπόλοιπο από την αγορά της επίδικης κατοικίας ή ως αποζημιώσεις, αλλά και δυνάμει των αρχών του αδικαιολόγητου πλουτισμού και/ή ως χρήματα καταβληθέντα και εισπραχθέντα (money had and received). Αυτό γιατί σύμφωνα με την δοθείσα μαρτυρία, σχεδόν 4 χρόνια μετά την εξοφλητική απόδειξη στις 30.04.2002 (τεκμ.6), η Λαϊκή Τράπεζα στις 23.01.2006, προχώρησε στην εξαργύρωση της εγγυητικής για το πιο πάνω ποσόν, την οποία κατέθεσαν οι εφεσείοντες προς εξασφάλιση του τραπεζικού δανείου που παραχώρησε στους εφεσίβλητους για σκοπούς αγοράς της επίδικης κατοικίας.
Οι εφεσείοντες δεν διευκρίνισαν κατά πόσον το τίμημα της σύμβασης, όντως ξοφλήθηκε σύμφωνα με το τεκμήριο 6 και η απαίτηση τους περιορίζεται σε εξαργύρωση της εγγυητικής που έγινε ανεξαρτήτως της πληρωμής του τεκμηρίου 6, τέσσερα χρόνια μετά, δυνάμει των αρχών του αδικαιολόγητου πλουτισμού. Αντιθέτως επιτείνοντας την σύγχυση, φαίνεται να επιμένουν σε όλες τις βάσεις αγωγής, αναφερόμενοι τόσο σε οφειλόμενο υπόλοιπο από την πώληση της οικίας όσον και σε αδικαιολόγητο πλουτισμό από την εξαργύρωση της εγγυητικής. Χωρίς να έχει στην ουσία αμφισβητηθεί η εξοφλητική απόδειξη (τεκμ.6), οι εφεσείοντες παραπονούνται ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο στηρίχθηκε μόνον στο τεκμήριο 6 χωρίς να λάβει υπόψη την εξαργύρωση της εγγυητικής, με την οποία οι ίδιοι αναγκάστηκαν να εξοφλήσουν το δάνειο των εφεσίβλητων.
Όμως, όπως πολύ σωστά επισημαίνει το πρωτόδικο Δικαστήριο, οι συνθήκες εξαργύρωσης της εγγυητικής παραμένουν άγνωστες αφού δεν κλήθηκε υπάλληλος της Λαϊκής Τράπεζας, προκειμένου να καταθέσει ως προς το ζήτημα αυτό. Η θέση του εφεσείοντα 2 ότι η πληρωμή της εγγυητικής έγινε για λόγους μη χαριστικούς, κρίθηκε αναξιόπιστη για τους λόγους που εξηγεί το πρωτόδικο Δικαστήριο στην απόφαση του.
Επισημαίνουμε εδώ ότι η αξιολόγηση της αξιοπιστίας των μαρτύρων ανήκει κατ’ εξοχήν στο πρωτόδικο Δικαστήριο, το οποίο είχε την ευκαιρία να ακούσει τους μάρτυρες και να παρακολουθήσει τη συμπεριφορά τους στο εδώλιο. Κατά κανόνα το Εφετείο σπάνια επεμβαίνει στο να αποφασίσει περί της αξιοπιστίας ενός μάρτυρα. Ευχέρεια για τον παραγκωνισμό ευρημάτων περί της αξιοπιστίας παρέχεται μόνο όταν καταφαίνονται εξ αντικειμένου ανυπόστατα ή όταν είναι παράλογα ή αυθαίρετα ή δεν υποστηρίζονται από τη μαρτυρία που το πρωτόδικο Δικαστήριο έχει αποδεχθεί ως αξιόπιστη. Εάν ήταν εύλογα επιτρεπτό στο πρωτόδικο Δικαστήριο να προβεί στα υπό κρίση ευρήματα σε σχέση με την αξιοπιστία, το Εφετείο δεν επεμβαίνει (βλ. (1970) 1 C. L.R. 172, 176 και (1998) 1 Α.Α.Δ 300).
Στην παρούσα περίπτωση, βρίσκουμε ότι ήταν εύλογα επιτρεπτό για το πρωτόδικο Δικαστήριο να προβεί στα ευρήματα αναξιοπιστίας που καταγράφει σε σχέση με την μαρτυρία του εφεσείοντα 2 ως προς την επίδικη εγγυητική. Σημείωσε επί του προκειμένου ότι η εν λόγω μαρτυρία κρίθηκε αναξιόπιστη, πρωτίστως γιατί ο εφεσείων 2 δεν ήταν σε θέση να εξηγήσει τον λόγο που οι εφεσείοντες παρέμειναν σιωπηλοί για 12 χρόνια στο σημαντικό αυτό ζήτημα. Οι εφεσείοντες προβάλουν την θέση ότι η πληρωμή της εγγυητικής έγινε για λόγους μη χαριστικούς, με την αίτηση τροποποίησης των δικογράφων τους μόλις στις 01.11.2017, ήτοι 12 έτη μετά την πληρωμή της, στις 26.01.2006. Πολύ εύλογα αναφέρει το πρωτόδικο Δικαστήριο ότι το ποσόν των Λ.Κ.35.379,31 (€60.449,41) δεν είναι αμελητέο και φυσιολογικά θα ανέμενε κανείς την άμεση διεκδίκηση του αν ευσταθούσαν οι ισχυρισμοί των εφεσειόντων.
Πέραν των πιο πάνω, δεν διαπιστώνουμε ανακολουθία ή πλημμελή αξιολόγηση των δεδομένων που παρουσιάστηκαν ενώπιον του πρωτόδικου Δικαστηρίου, αναφορικά με την πληρωμή της πιο πάνω εγγυητικής. Είναι ως εκ τούτου ορθή η θέση του πρωτόδικου Δικαστηρίου ότι οι εφεσείοντες δεν απέσεισαν το βάρος απόδειξης που έφεραν, για να καταδείξουν πως η εξαργύρωση της εγγυητικής, έγινε για λόγους άλλους και όχι χαριστικούς.
Κρίνουμε ενόψει των πιο πάνω ότι οι λόγοι έφεσης 1, 2 και 7 που αφορούν τα συμπεράσματα του πρωτόδικου Δικαστηρίου ως προς την εξόφληση του τιμήματος και την απουσία μαρτυρίας για τις συνθήκες εξαργύρωσης της εγγυητικής δεν ευσταθούν και ως εκ τούτου απορρίπτονται. Συμφωνούμε ως εκ τούτου με το πρωτόδικο Δικαστήριο ότι δεν αποδείχθηκε οιονδήποτε οφειλόμενο υπόλοιπο από τους εφεσίβλητους ούτε ότι εφαρμόζονταν στην παρούσα, οι αρχές του αδικαιολόγητου πλουτισμού.
Περαιτέρω ως προς το γενικότερο ζήτημα της αξιολόγησης της μαρτυρίας που τίθεται με τον 6ο λόγο έφεσης, παραπέμπουμε στην υπόθεση (1998) 1 Α.Α.Δ 300, 320, όπου λέχθηκαν τα εξής:
«Στο δικό µας σύστηµα η αξιολόγηση της αξιοπιστίας των µαρτύρων ανήκει κατ΄ εξοχή στο πρώτοδικο δικαστήριο το οποίο είχε την ευκαιρία να ακούσει τους µάρτυρες και να παρακολουθήσει τη συµπεριφορά τους στο εδώλιο του µάρτυρα. Κατά κανόνα το Εφετείο σπάνια επεµβαίνει στο να αποφασίσει περί της αξιοπιστίας ενός µάρτυρα. Ευχέρεια για τον παραγκωνισµό ευρηµάτων περί της αξιοπιστίας παρέχεται µόνο όταν καταφαίνονται εξ αντικειµένου ανυπόστατα ή όταν είναι παράλογα ή αυθαίρετα ή δεν υποστηρίζονται από τη µαρτυρία που το πρωτόδικο δικαστήριο έχει αποδεχθεί ως αξιόπιστη. Εάν ήταν εύλογα επιτρεπτό στο πρωτόδικο δικαστήριο να κάµει τα ευρήµατα τα οποία έκαµε σε σχέση µε την αξιοπιστία το Εφετείο δεν επεµβαίνει (Βλ. Kyriakou v. Aristotelous (1970) 1 C.L.R. 172, 176, Charalambides v. Hjisoteriou & Son and Others (1975) 1 C.L.R. 269, 277, Γιαννή κ.α. ν. Χριστοφόρου, (1995) 1 Α.Α.Δ. 340, Σοφοκλή ν. Λεωνίδου, (1993) 1 Α.Α.Δ. 1003, Λοΐζου ν. Ρώσσου, Πολιτική Έφεση 8764/19.5.94, Αθανασίου κ.α. ν. Κουνούνη, (1997) 1(Β) Α.Α.Δ. 614 και Χριστοδούλου ν. Αγαθοκλέους, (1997) 1 (Α) Α.Α.Δ. 396).
Στην Αθανασίου (πιο πάνω) έγινε αναφορά σε απόσπασµα από την υπόθεση Whitehouse v. Jordan (1981) 1 W.L.R. 246 στο οποίο υπογραµµίζεται ότι το πλεονέκτηµα που αποκτά το πρωτόδικο δικαστήριο µε το να παρακολουθήσει και να ακούσει τους µάρτυρες πρέπει πάντοτε να γίνεται σεβαστό από το Εφετείο.
Εναπόκειται στο διάδικο ο οποίος αµφισβητεί τα ευρήµατα του δικαστηρίου που σχετίζονται µε την αξιοπιστία να πείσει το Εφετείο ότι αυτά είναι εσφαλµένα (Βλ. Mylonas and Others v. Kaili (1967) 1 C.L.R. 77, Sakellarides v. Papa Savva and Another (1966) 1 C. L.R. 261, 262 και Imam v. Papacostas (1968) 1 C.L.R. 207, 208)».
Οι ίδιες αρχές επαναλήφθηκαν στην υπόθεση (2008) 1 Α.Α.Δ. 1275, 1290, όπου αναφέρθηκαν τα πιο κάτω:
«με βάση την καθιερωμένη νομολογία είναι αποδεκτό ότι το πρωτόδικο δικαστήριο βρίσκεται σε πλεονεκτική θέση έναντι του Εφετείου να κρίνει την αξιοπιστία των μαρτύρων, που με τη ζώσα μαρτυρία τους προσφέρουν στο Δικαστήριο την αμεσότητα και την παραστατικότητα των εκατέρωθεν θέσεων τους και επομένως και τα ευρήματα που εξάγονται πρωτοδίκως, εμπεριέχουν κρίση που αφορά την εντύπωση που απεκόμισε το Δικαστήριο μέσα από την ανθρώπινη εμπειρία της παρακολούθησης της δίκης και των αντιπαραβαλλόμενων θέσεων που εκεί εκφράστηκαν. Ταυτόχρονα, όμως, το Εφετείο βρίσκεται στην ίδια καλή θέση όπως και το πρωτόδικο και έχει την ίδια ευχέρεια να καταλήξει στα δικά του συμπεράσματα, με αποτέλεσμα την επέμβαση στην κατάληξη του Δικαστηρίου εκεί όπου διαπιστώνεται ότι αυτή η κατάληξη είτε δεν μπορεί να δικαιολογηθεί από τη μαρτυρία και τα γεγονότα, είτε η κρίση επί της αξιοπιστίας των μαρτύρων παρουσιάζεται προβληματική ενόψει λογικής ανακολουθίας ή πλημμελούς αξιολόγησης των δεδομένων που παρουσιάστηκαν κατά τη δίκη. (δέστε Bullows ν. Νεοφύτου (1994) 1 Α.Α.Δ. 41, Χατζηπαύλου ν. Κυριάκου (2006) 1 Α.Α.Δ. 236 και Οργανισμός Κυπριακής Γαλακτοκομικής Βιομηχανίας ν. Κώστα Α. Ζαχαρία Λτδ (2006) 1 Α.Α.Δ. 705).»
Οι πιο πάνω αποφάσεις υιοθετούνται και στην μεταγενέστερη υπόθεση , Πολιτική Έφεση 279/2013, ημερ. 1.7.2020, ECLI:CY:AD:2020:A208.
Εξετάσαμε προσεκτικά το σύνολο της μαρτυρίας σε συνάρτηση με τις πιο πάνω αρχές αλλά και με τους λόγους τους οποίους προβάλλουν οι εφεσείοντες για ανατροπή των σχετικών ευρημάτων του πρωτόδικου Δικαστηρίου αναφορικά με την αξιολόγηση της μαρτυρίας. Έχουμε την άποψη πως δεν υπάρχει τίποτε που να δικαιολογεί επέμβαση μας στα ευρήματα του πρωτόδικου Δικαστηρίου που σχετίζονται με την αξιοπιστία των μαρτύρων. Έπεται πως ο σχετικός 6ος λόγος έφεσης δεν ευσταθεί και απορρίπτεται.
Για τους ιδίους λόγους δεν ευσταθεί επίσης ο 3ος λόγος έφεσης με τον οποίο αμφισβητείται το συμπέρασμα του πρωτόδικου Δικαστηρίου ότι οι εφεσείοντες δεν απέδειξαν τον βασικό ισχυρισμό τους ότι οι εφεσίβλητοι παραβίασαν το πωλητήριο έγγραφο, προβαίνοντας σε διάφορες κατασκευές χωρίς την έγκρισή και εξουσιοδότηση της εφεσείουσας 1. Γίνεται μεταξύ άλλων αναφορά από το πρωτόδικο Δικαστήριο, σε αλληλογραφία των συνηγόρων των διαδίκων σχετικά με την καθυστέρηση στην έκδοση του τίτλου ιδιοκτησίας, χωρίς να προβάλλεται από πλευράς εφεσειόντων ο ισχυρισμός ότι για αυτό ευθύνονται οι εφεσίβλητοι. Επιπλέον, το πρωτόδικο Δικαστήριο, σημειώνει ότι με βάση την μαρτυρία που έγινε αποδεκτή και στην οποία προβαίνει σε εκτεταμένη αναφορά, είναι οι εφεσείοντες που ευθύνονται για την καθυστέρηση στην έκδοση τίτλου για την επίδικη οικία. Οι εφεσίβλητοι εκπλήρωσαν όλες τις συμβατικές τους υποχρεώσεις, πλην όμως η εφεσείουσα 1 προώθησε τις διαδικασίες έκδοσης του επίδικου τίτλου ιδιοκτησίας με μεγάλη καθυστέρηση και εκκρεμούσης της αγωγής.
Με τον 4ο λόγο έφεσης, οι εφεσείοντες ισχυρίζονται ότι λανθασμένα το πρωτόδικο Δικαστήριο έκρινε ότι οι εφεσείοντες δεν εδικαιούντο το ποσό των €9.320,48 που αντιστοιχούσε σε επιπλέον εργασίες.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο έκρινε αναξιόπιστη την μαρτυρία που προσκόμισαν οι εφεσείοντες επί του θέματος, κρίνοντας ότι απέτυχαν να αποδείξουν την συνομολόγηση συμφωνίας με τους εφεσίβλητους για επιπρόσθετες εργασίες. Αντιθέτως αποδέχθηκε την μαρτυρία των εφεσιβλήτων ότι όλες οι οικοδομικές εργασίες εκτελέστηκαν από την εφεσείουσα 1 στην επίδικη κατοικία, ήταν στο πλαίσιο προνοιών του αρχικού πωλητηρίου εγγράφου.
Έχοντας υπόψη τις προαναφερθείσες νομολογικές αρχές ως προς την επέμβαση του Εφετείου στα ευρήματα αξιοπιστίας, έχουμε εξετάσει με πολλή προσοχή τους ισχυρισμούς των εφεσειόντων αναφορικά με την αξιολόγηση της μαρτυρίας και την εξαγωγή ευρημάτων από το πρωτόδικο Δικαστήριο και στο συγκεκριμένο θέμα. Δεν διαπιστώνουμε σφάλμα αρχής στην αξιολόγηση ή ότι η κατάληξη του πρωτόδικου Δικαστηρίου δεν μπορεί να δικαιολογηθεί από τη δοθείσα μαρτυρία.
Αντιθέτως, κρίνουμε ότι η αξιολόγηση της μαρτυρίας και η εξαγωγή ευρημάτων και επί του συγκεκριμένου θέματος, ήταν εντός των πλαισίων που ορίζει η νομολογία. Επιπλέον, το πρωτόδικο Δικαστήριο έδωσε πειστικούς λόγους γιατί δεν αποδέχθηκε την εκδοχή των εφεσειόντων αναφορικά με τους ισχυρισμούς της για πρόσθετες εργασίες στην επίδικη κατοικία.
Σημειώνουμε χαρακτηριστικά ότι όπως εντόπισε το πρωτόδικο Δικαστήριο, το καθόλου ευκαταφρόνητο ποσόν των €9.320,48 για πρόσθετες εργασίες δεν αναφέρεται στην επιστολή του δικηγόρου της εφεσείουσας 1 ημ. 14.09.2005 (τεκμ. 36) και ούτε διεκδικήθηκε από τους εφεσείοντες, αμέσως μετά την ολοκλήρωση της ανέγερσης της κατοικίας και την παράδοσή της κατά το έτος 2002 ή τουλάχιστον, εντός εύλογου χρόνου. Oι εφεσείοντες αναφέρθηκαν σε πρόσθετες εργασίες που κατ' ισχυρισμό εκτέλεσαν στην επίδικη κατοικία και διεκδίκησαν για αυτές ποσόν ύψους €15.000, για πρώτη φορά στο πλαίσιο της ανταπαίτησης που καταχώρισαν στις 27.01.2210, δηλαδή περί τα οκτώ έτη μετά την κατ' ισχυρισμό εκτέλεση των πρόσθετων εργασιών. Όμως, ούτε και στις 27.01.2010 είχαν σαφή θέση όσον αφορά στην αξίωση αυτή, εφόσον διαρκούσης της ακροαματικής διαδικασίας και συγκεκριμένα κατά την δικάσιμο ημ. 08.10.2018, η πλευρά των εφεσειόντων μείωσε τη σχετική ανταπαίτηση της στο ποσόν των €9.320,48.
Ήταν υπό τας περιστάσεις εύλογη η κατάληξη του πρωτόδικου Δικαστηρίου ότι η πιο πάνω συμπεριφορά των εφεσειόντων, αφαιρεί από το κεφάλαιο αυτό της ανταπαίτησης, το χαρακτηριστικό της αλήθειας και της αξιοπιστίας.
Για όλους τους πιο πάνω λόγους και ο 4ος λόγος έφεσης απορρίπτεται.
Απομένει η εξέταση του 5ου λόγου έφεσης με τον οποίο αμφισβητείται η κρίση του πρωτόδικου Δικαστηρίου ότι οι εφεσείοντες δεν απέδειξαν την ανταπαίτηση τους αναφορικά με την πληρωμή του ποσού των €2.340-, που αφορά σε κατ’ ισχυρισμό πληρωμή για αποχετευτικά τέλη και τέλη ακίνητης ιδιοκτησίας σε σχέση με την επίδικη κατοικία.
Ούτε αυτός ο λόγος έφεσης ευσταθεί. Όπως πολύ ορθά επισημαίνει το πρωτόδικο Δικαστήριο, η προσκομισθείσα από τους εφεσείοντες μαρτυρία επί του θέματος αφορά και σε χρονικές περιόδους μεταγενέστερες της ημερομηνίας καταχώρισης της ανταπαίτησης. Άρα, η μαρτυρία επί του θέματος αφορά και σε υποχρεώσεις μη υφιστάμενες κατά το χρόνο έγερσης της ανταπαίτησης. Επιπλέον έως και την ανέγερση των κατοικιών, ο μέχρι τότε λογαριασμός για τα εν λόγω τέλη ήταν ενιαίος για ολόκληρο το ακίνητο της εφεσείουσας 1 επί του οποίου οικοδομήθηκαν 4 κατοικίες, μεταξύ των οποίων και η επίδικη. Η μαρτυρία που προσκόμισαν πρωτοδίκως οι ίδιοι οι εφεσείοντες, διασαφήνισε ότι κατά τον χρόνο επιβολής τελών στο οικόπεδο κατά τρόπον ενιαίο, δεν ήταν δυνατή η τμηματική καταβολή τους, δηλαδή η καταβολή, από τον ιδιοκτήτη εκάστης υπό ανέγερση κατοικίας, του ανάλογου ποσού.
Διευκρινίστηκε επίσης ότι ο Δήμος Στροβόλου και το «ΣΑΛ» απέστελλαν τις ειδοποιήσεις επιβολής φόρου ακίνητης ιδιοκτησίας και αποχετευτικών τελών αντιστοίχως, στην εφεσείουσα 1 και όχι στους ιδιοκτήτες των τεσσάρων κατοικιών του συγκροτήματος. Επιπλέον δεν δόθηκε μαρτυρία ότι οι εφεσείοντες ειδοποιούσαν τους εφεσίβλητους για τα εκάστοτε τέλη και φόρους που επιβάλλονταν για το οικόπεδο από τις αρμόδιες αρχές. Τέλος, η μαρτυρία κατέδειξε ότι επί σειρά ετών, η εφεσείουσα 1 κατέβαλλε τα εν λόγω τέλη για το οικόπεδο, με καθυστέρηση. Ως αποτέλεσμα στα οφειλόμενα ποσά επιβάλλονταν επιβαρύνσεις υπερημερίας για τις οποίες δεν μπορεί να ευθύνονται οι εφεσίβλητοι.
Υπό τας περιστάσεις, πολύ ορθά το πρωτόδικο Δικαστήριο κατέληξε στο συμπέρασμα ότι οι εφεσείοντες απέτυχαν να αποδείξουν και την ανταπαίτηση τους για το ποσόν των €2.340-, που αφορά κατ’ ισχυρισμό πληρωμή για αποχετευτικά τέλη και τέλη ακίνητης ιδιοκτησίας αναφορικά με την επίδικη κατοικία.
Ως αποτέλεσμα όλων των πιο πάνω, η έφεση απορρίπτεται με έξοδα €3.900,00 υπέρ των εφεσίβλητων και εναντίον των εφεσειόντων.
Αλ. Παναγιώτου, Δ.
Μ. Παπαδοπούλου, Δ.
Ι. Στυλιανίδου, Δ.