ΕΦΕΤΕΙΟ ΚΥΠΡΟΥ – ΠΟΛΙΤΙΚΗ ΔΙΚΑΙΟΔΟΣΙΑ
(Πολιτική Έφεση Αρ. 105/2020)
26 Φεβρουαρίου, 2024
[ΣΤΑΥΡΟΥ, ΚΟΝΗΣ, ΧΡΙΣΤΟΔΟΥΛΙΔΟΥ - ΜΕΣΣΙΟΥ, Δ/ΣΤΕΣ]
NAVARINO WINE LODGE LIMITED
Εφεσείουσα
και
T.C.N. HOLDING COMPANY LTD
Εφεσίβλητη
---------------------------
Α. Παπαχαραλάμπους με Δ. Αντρέου (κα) ασκούμενη δικηγόρος για Κούσιος Κορφιώτης, Παπαχαραλάμπους Δ.Ε.Π.Ε., για την Εφεσείουσα.
Δ. Βάκης για Pyrgou Vakis LLC, για την Εφεσίβλητη.
------------------------------
ΣΤΑΥΡΟΥ, Δ.: Η απόφαση είναι ομόφωνη.
Α Π Ο Φ Α Σ Η
ΣΤΑΥΡΟΥ, Δ.: Με δέκα λόγους έφεσης, η εφεσείουσα, καθ’ ης η αίτηση στην πρωτόδικη διαδικασία, προσβάλλει την απόφαση ημερ.30.3.2020 του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων Λευκωσίας (εφεξής το πρωτόδικο Δικαστήριο), με την οποία διατάχθηκε η ανάκτηση κατοχής διώροφης οικοδομής ευρισκόμενης επί της Λεωφόρου Μακαρίου Γ αρ.99 και Βάγκνερ αρ.4, στη Λευκωσία, τεμάχιο 1199 Φ/Σχ.21/550103/1 για σκοπούς κατεδάφισης της.
Τα πραγματικά γεγονότα της υπόθεσης καταγράφονται στις σελ.29-38 της πρωτόδικης απόφασης, πλείστα εκ των οποίων δεν αποτελέσαν αντικείμενο αμφισβήτησης.
Σε ό,τι αφορά την παρούσα έφεση είναι αρκετό να επισημανθούν τα εξής:
Δυνάμει ενοικιαστηρίου εγγράφου ημερ.1.5.1995 η εφεσείουσα εταιρεία ενοικίασε την επίδικη οικοδομή από την τότε ιδιοκτήτρια εταιρεία M.J.C. HOLDINGS LTD για περίοδο 15 ετών, δηλαδή από 1.5.1995 – 30.4.2010. Η εφεσείουσα από το 1995 μέχρι και σήμερα λειτουργεί στον χώρο, εστιατόριο με την επωνυμία «ΕΥΩΧΙΑ». Η οικοδομή συμπληρώθηκε πριν την 31.12.1999 και εμπίπτει εντός ελεγχόμενης περιοχής για σκοπούς του περί Ενοικιοστασίου Νόμου 23/1983.
Η εφεσίβλητη εταιρεία κατέστη ιδιοκτήτρια του ακινήτου στις
8.8.2007, δυνάμει αγοράς. Το ενοικιαστήριο έγγραφο έληξε στις 30.4.2010 (μετά δηλαδή την αγορά του ακινήτου από την εφεσίβλητη) χωρίς να υπογραφεί μεταξύ των μερών νέο ενοικιαστήριο έγγραφο. Συμφωνήθηκε όμως προφορικά όπως η εφεσείουσα συνεχίσει να κατέχει το επίδικο ακίνητο με το ίδιο μηναίο ενοίκιο όπως και προηγουμένως (€2.221.18). Παράλληλα, με την εξέλιξη αυτή η εφεσείουσα κατέστη θέσμια ενοικιαστής.
 |
Η εφεσίβλητη από 7.4.2008 είναι ιδιοκτήτρια και του διπλανού άδειου τεμαχίου 1200, το οποίο βάσει προφορικής συμφωνίας μεταξύ των μερών, χρησιμοποιείται από την εφεσείουσα ως χώρος στάθμευσης του προαναφερθέντος εστιατορίου. Και τα δύο τεμάχια της εφεσίβλητης, κατά τον ουσιώδη χρόνο ήταν υποθηκευμένα προς όφελος της Τράπεζας Κύπρου.
Στις 20.3.2012, η εφεσίβλητη ανέθεσε στον αρχιτέκτονα (Μ.Α.2), να ετοιμάσει σχέδια για την κοινή ανάπτυξη των δύο τεμαχίων. Η ανάπτυξη η οποία περιγράφεται στο διορισμό του αρχιτέκτονα, αναφέρεται σε πολυώροφο κτίριο, γραφείων και ισόγειο εκθεσιακό χώρο επί της Λεωφόρου Μακαρίου Γ', στη Λευκωσία, με προκαταρκτικό προϋπολογισμό €7.500.000. Μετά το διορισμό του, ο αρχιτέκτονας ξεκίνησε την ετοιμασία των σχετικών αρχιτεκτονικών σχεδίων και παράλληλα, τις διαδικασίες για την εξασφάλιση των
απαραίτητων αδειών από τις αρμόδιες αρχές. Τα σχέδια αφορούν στην κατεδάφιση της υφιστάμενης οικοδομής στο τεμάχιο 1199 (του εστιατορίου δηλαδή) και την ανέγερση νέας, εντεκαόροφης οικοδομής, καθώς και τη δημιουργία χώρων στάθμευσης για δημόσια χρήση, στο διπλανό τεμάχιο 1200.
Την 28.8.2013, ο Δήμος Λευκωσίας ως Πολεοδομική Αρχή, χορήγησε πολεοδομική άδεια στην εφεσίβλητη με αριθμό 6950, με βάση την αίτηση της ημερομηνίας 30.3.2012, για την ανέγερση εντεκαόροφης οικοδομής, αποτελούμενης από εκθεσιακό χώρο στο ισόγειο, γραφεία από τον πρώτο έως τον δέκατο όροφο και τρεις υπόγειους χώρους στάθμευσης. Η άδεια είχε ισχύ μέχρι την 27.8.2019 και αφορούσε και τα δύο τεμάχια. Τα δικαιώματα τα οποία πληρώθηκαν ανήλθαν στο ποσό των €19.581,32. Στους όρους της άδειας γίνεται αναφορά στην ανάγκη εξασφάλισης άδειας οικοδομής πριν την έναρξη των εργασιών (όρος 1) και στον όρο 8, υπάρχει απαγόρευση διαφόρων χρήσεων για το κατάστημα στην προτεινόμενη οικοδομή, περιλαμβανομένων, μεταξύ άλλων, εστιατορίου, καφετερίας και νυκτερινού κέντρου. Στην άδεια επισυνάπτεται Συμφωνία μεταξύ της Πολεοδομικής Αρχής, δηλαδή του Δήμου Λευκωσίας και της εφεσίβλητης, για τη δημιουργία 32 χώρων στάθμευσης για δημόσια χρήση.
Την ίδια ημέρα, δηλαδή στις 28.8.2013, ο Δήμος Λευκωσίας ως Πολεοδομική Αρχή, χορήγησε πολεοδομική άδεια στους Αιτητές με αριθμό 6951, με βάση την αίτηση τους ημερομηνίας 2.4.2012, για τη δημιουργία 32 χώρων στάθμευσης για δημόσια χρήση. Η άδεια είχε ισχύ μέχρι την 27.8.2019 και αφορούσε και τα δύο τεμάχια. Δεν πληρώθηκαν δικαιώματα.
Στις 17.4.2014, ο Δήμος Λευκωσίας χορήγησε άδεια κατεδάφισης στην εφεσίβλητη, με αριθμό 1003/2014, μετά από αίτηση της με αρ. ΑΚΑΤ/435/2Ο13. Η άδεια αφορά την κατεδάφιση οικοδομής στα τεμάχια 1199 και 1200 και πληρώθηκαν δικαιώματα συνολικού ύψους €1.842,72. Η άδεια ίσχυε μέχρι την 16.4.2017 και ανανεώθηκε μέχρι την 16.4.2020, (ήταν δηλαδή σε ισχύ κατά την έκδοση της πρωτόδικης απόφασης), μετά από αίτηση και αφού πληρώθηκαν δικαιώματα ύψους €128,16.
Το κυρίως κτίριο χωροθετείται εντός του τεμαχίου στο οποίο βρίσκεται η υφιστάμενη οικοδομή, δηλαδή το εστιατόριο. Στο δεύτερο τεμάχιο, αυτό που χρησιμοποιείται ως χώρος στάθμευσης του εστιατορίου της εφεσείουσας, η ανάπτυξη περιλαμβάνει μόνο υπόγειους χώρους στάθμευσης, άρα ο όγκος του κτιρίου βρίσκεται στο μπροστινό τμήμα.
Για να μπορέσουν να ολοκληρωθούν οι μελέτες στατικού σχεδιασμού του έργου, οι οποίες συνοδεύουν την αίτηση για την έκδοση άδειας οικοδομής, θα πρέπει προηγουμένως να διεξαχθεί γεωτεχνική έρευνα επί των ακινήτων και εργαστηριακοί έλεγχοι των ευρημάτων, όπως προβλέπεται για τον ορθό σχεδιασμό 
και προγραμματισμό έργων αυτού του τύπου. Σύμφωνα με τον Μ.Α.2, η μαρτυρία του οποίου έγινε αποδεκτή στην ολότητα της, η γεωτεχνική έρευνα θα πρέπει πρωτίστως να διεξαχθεί στο τεμάχιο 1199, όπου θα χωροθετηθεί το προτεινόμενο κτίριο και ο όγκος της ανάπτυξης και για να καταστεί αυτό δυνατό, πρέπει να κατεδαφιστεί η υφιστάμενη κατασκευή εντός του ακινήτου (του εστιατορίου δηλαδή) - κατεδάφιση για την οποία έχει ήδη εξασφαλιστεί η άδεια από την αρμόδια Αρχή. Αυτή ήταν και η πρόθεση της εφεσίβλητης κατά τον ουσιώδη χρόνο.
Με επιστολή των δικηγόρων τους ημερ.13.7.2015, η οποία επιδόθηκε στους δύο διευθυντές της εφεσείουσας στις 21.7.2015 και 22.7.2015 αντιστοίχως (τεκμήρια 7Α και 7Β), η εφεσίβλητη ενημέρωσε για την εξασφάλιση των πιο πάνω αδειών, ως επίσης και για την πρόθεση της να προχωρήσει με την κατεδάφιση της υφιστάμενης οικοδομής (δηλαδή του εστιατορίου), ούτως ώστε να διεξαχθεί η σχετική γεωτεχνική έρευνα στα ακίνητα για να μπορέσει να προχωρήσει στην ετοιμασία των αναγκαίων στατικών και άλλων μελετών και σχεδίων για την υποβολή αίτησης για εξασφάλιση οικοδομικής άδειας και να προχωρήσει σε ανάπτυξη των ακινήτων. Την καλούσε ως εκ τούτων να εκκενώσει και παραδώσει ελευθέραν κατοχή των ακινήτων μέχρι 30.11.2015. Οι δικηγόροι της εφεσείουσας με επιστολή τους ημερ.23.7.2015 - χωρίς να αναφερθούν σε συγκεκριμένους λόγους - ενημέρωσαν ότι το περιεχόμενο της επιστολής ημερ.13.7.2015, δεν έβρισκε σύμφωνη την εφεσείουσα (τεκμήριο 8).
Ακολούθησε την 1.3.2016 η καταχώρηση της Αίτησης Έξωσης, η οποία οδήγησε στην έκδοση της προσβαλλόμενης απόφασης.
Ως προαναφέραμε, η πρωτόδικη απόφαση προσβάλλεται με δέκα λόγους έφεσης.
Ο πρώτος λόγος έφεσης είναι ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο λανθασμένα και κατά παράβαση του Νόμου αποφάσισε ότι η κατεδάφιση αποτελούσε ένα από τους λόγους έξωσης για τους οποίους η εφεσίβλητη ζητούσε την ανάκτηση κατοχής. Ο δεύτερος λόγος έφεσης είναι ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο έσφαλε όταν στη σελ.37 της απόφασης του, αποφάσισε ότι στο σώμα της Αίτησης φανερώνονται τρεις λόγοι έξωσης, χωρίς οι λόγοι αυτοί να αναφέρονται στο αιτητικό της Αίτησης και/ή στην Αίτηση. Ο τρίτος λόγος έφεσης είναι ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο λανθασμένα και αντίθετα με το Νόμο έκρινε ότι πληρούνται οι προϋποθέσεις για την έκδοση διατάγματος έξωσης λόγω κατεδάφισης. Ο τέταρτος λόγος έφεσης είναι ότι η εφεσίβλητη δεν απέδειξε ότι η γεωτεχνική έρευνα είναι τόσο αναγκαία ώστε για αυτό τον λόγο να διαταχθεί η έξωση. Ο πέμπτος λόγος έφεσης είναι ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο έσφαλε όταν αποφάσισε ότι η εφεσίβλητη απέδειξε ως λόγο έξωσης την κατεδάφιση του υποστατικού και ότι η προτιθέμενη κατεδάφιση δεν αποτελεί κατάχρηση δικαιώματος. Ο έκτος λόγος έφεσης είναι ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο εσφαλμένα στη σελ.37 της απόφασης του αναφέρει ότι «στο σώμα της κυρίως αίτησης φανερώνονται τρεις λόγοι έξωσης: η κατεδάφιση της υφιστάμενης οικοδομής, η ανέγερση νέας οικοδομής και δημιουργία χώρων στάθμευσης (παρ.Γ(5)) και τα καθυστερημένα ενοίκια (παρ.Γ(10))». Ο έβδομος λόγος έφεσης είναι ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο για πρώτη φορά με την απόφαση του θεώρησε την κατεδάφιση ως λόγο έξωσης και αυτό στέρησε της εφεσείουσας τη δυνατότητα να υπερασπιστεί και/ή να παρουσιάσει μαρτυρία αναφορικά με αυτό τον λόγο έξωσης.
Ο όγδοος λόγος έφεσης είναι ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο στην απόφαση του πουθενά δεν αναφέρει ότι η εφεσίβλητη η οποία έφερε το βάρος απόδειξης του λόγου έξωσης που επικαλείτο, απέσεισε το βάρος αυτό. Ο ένατος λόγος έφεσης είναι ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο όφειλε να αυτοεξαιρεθεί και όχι να θέσει στους ώμους των διαδίκων την απόφαση για εξαίρεση, και τέλος ο δέκατος λόγος έφεσης είναι ότι μία από τις βασικές προϋποθέσεις για κατεδάφιση και ανέγερση νέας οικοδομής, ήτο και η συνεκμετάλλευση του διπλανού οικοπέδου με αριθμό 1200 στο οποίο οικόπεδο υπήρχαν κτίσματα. Το πρωτόδικο Δικαστήριο λανθασμένα και αυθαίρετα δεν έλαβε υπόψη τον παράγοντα ότι το διπλανό οικόπεδο με αριθμό 1200, ήτο ιδιοκτησία της εφεσίβλητης και του οποίου ενοικιαστής ήταν η εφεσείουσα.
Οι λόγοι έφεσης 1, 2, 3, 5, 6 και 7 έχουν ως κεντρικό και κοινό παρονομαστή το κατά πόσο η κατεδάφιση προβαλλόταν στην Αίτηση ως διακριτός και αυτοτελής λόγος έξωσης και αν η επί τούτου κατάληξη του Δικαστηρίου ήταν δικογραφικά θεμιτή επηρεάζοντας κατ’ επέκταση το δικαίωμα της εφεσείουσας να υπερασπιστεί.
Σύμφωνα με το άρθρο 11(1)(η) του περί Ενοικιοστασίου Νόμου 23/83:
«11.-(1) Ουδεμία απόφασις και ουδέν διάταγμα εκδίδεται διά την ανάκτησιν της κατοχής οιασδήποτε κατοικίας ή καταστήματος, διά το οποίον ισχύει ο παρών Νόμος, ή διά την εκ τούτου έξωσιν θεσμίου ενοικιαστού, πλην των ακολούθων περιπτώσεων:
(η) εις περίπτωσιν καθ’ ην το ακίνητον απαιτείται λογικώς υπό του ιδιοκτήτου-
(i) διά την κατεδάφισιν τούτου οσάκις αύτη δεν συνιστά κατάχρησιν δικαιώματος,
(ii) διά την κατεδάφισιν και επανοικοδόμησιν νέου ακινήτου, ή
(iii) για ουσιωδώς σημαντικές αλλαγές που συνεπάγονται την ουσια-στική και σημαντική μετατροπή του για σκοπούς αξιοποίησής του ή (iv) για την εκτέλεση έργων σε διατηρητέα οικοδομή,
και το Δικαστήριον είναι πεπεισμένον ότι ο ιδιοκτήτης εξησφάλισε διά τα ανωτέρω, οσάκις ήτο επάναγκες, την αναγκαίαν προς τούτο άδειαν και ότι ο ιδιοκτήτης δεν δύναται λογικώς να προβή εις τα εν ταις υποπαραγράφοις (i), (ii), (iii) και (iv) διαλαμβανόμενα άνευ ανακτήσεως της κατοχής του ακινήτου, δοθέντος ότι παρέσχεν ουχί βραχυτέραν των τεσσάρων μηνών έγγραφον προειδοποίησιν εις τον ενοικιαστήν να εκκενώση το ακίνητον.»
Είναι γεγονός ότι στο παρακλητικό (αιτούμενες θεραπείες) της Αίτησης ζητείται γενικά η έκδοση διατάγματος έξωσης, χωρίς να προσδιορίζεται ο ακριβής λόγος έξωσης. Είναι επίσης γεγονός ότι έχουμε δει περιπτώσεις όπου αιτητές, επιλέγουν να ενσωματώσουν στο λεκτικό του αιτούμενου διατάγματος έξωσης και τον συγκεκριμένο λόγο έξωσης. Τούτο όμως δεν είναι απαραίτητο. Το παρακλητικό (αιτούμενες θεραπείες), εξ ορισμού, είναι το μέρος του δικογράφου όπου ο αιτητής, οφείλει να προσδιορίσει και να συγκεκριμενοποιήσει τη θεραπεία που ζητά από το Δικαστήριο και όχι να την αιτιολογήσει. Η αντίδικη πλευρά δεν οφείλει καν να απαντήσει στο παρακλητικό μέρος του δικογράφου. Η αιτιολόγηση, συναρτώμενη με τα ουσιώδη πραγματικά γεγονότα που συνθέτουν την αξίωση και που φέρονται να δικαιολογούν την απόδοση της αιτούμενης θεραπείας, συνοψίζονται στο υπόλοιπο, κυρίως μέρος του δικογράφου του αιτητή. Το δε δικόγραφο αποτελεί ενιαίο, συνεκτικό και αναπόσπαστο κείμενο και ως τέτοιο θα πρέπει να διαβάζεται. Αποδεικτική υπόσταση στα προβαλλόμενα γεγονότα δίδεται με την προσκόμιση της ανάλογης μαρτυρίας κατά τη δίκη.
Στην προκειμένη περίπτωση, δεν υπάρχει αμφιβολία ότι ο απώτερος και τελικός σκοπός της εφεσίβλητης ήταν η αξιοποίηση των ακινήτων της δια της ανέγερσης πολυώροφης οικοδομής, αλλά και δημιουργίας χώρου στάθμευσης προς δημόσια χρήση. Προς επίτευξη τούτου, υπήρχαν αστάθμητοι και σταθμητοί παράγοντες, εκ των οποίων, ο προεξάρχων, ήταν η διεξαγωγή γεωτεχνικής έρευνας η οποία ήταν απαραίτητη για ολοκλήρωση της μελέτης στατικού σχεδιασμού του έργου που θα έπρεπε να συνοδεύει την αίτηση για έκδοση αδείας οικοδομής. Η γεωτεχνική έρευνα, κατά την εφεσείουσα και ως μετέπειτα αποδέχτηκε και το πρωτόδικο Δικαστήριο, θα μπορούσε να διεξαχθεί μόνον επί του τεμαχίου όπου ήταν κτισμένο το εστιατόριο, κάτι το οποίο απαρεγκλίτως προϋπόθετε την κατεδάφιση του. Ως προς τούτο, η εφεσίβλητη είχε ήδη εξασφαλίσει την απαραίτητη άδεια κατεδάφισης από την αρμόδια αρχή, ήτοι τον Δήμο Λευκωσίας.
Συνεπώς, εκείνο το οποίο προείχε ήταν η κατεδάφιση ως πρότερον, ξέχωρο και αυτοτελές γεγονός. Η αυτοτέλεια αυτού του λόγου έξωσης είναι απόλυτα διαυγής, όχι μόνο στο δικόγραφο, αλλά και στα όσα προηγήθηκαν και τα όσα ακολούθησαν. Σε ό,τι αφορά το δικόγραφο σχετικές είναι οι παράγραφοι 5, 8 και 9 της Αίτησης, όπου ακριβώς γίνεται αναφορά στην επιθυμία της εφεσίβλητης να κατεδαφίσει την υφιστάμενη οικοδομή, στην προς τούτο εξασφάλιση της απαιτούμενης άδειας κατεδάφισης και της αναγκαιότητας να γίνει η γεωτεχνική έρευνα για να καταστεί δυνατή, μετέπειτα, η υποβολή αίτησης για άδεια οικοδομής.
Υπενθυμίζουμε επί του προκειμένου ότι επιτακτική προϋπόθεση της υποπαραγράφου (η) για την έκδοση διατάγματος ανάκτησης κατοχής είναι η ικανοποίηση του Δικαστηρίου ότι έχουν εξασφαλιστεί από πλευράς ιδιοκτήτη οι αναγκαίες άδειες. Οι άδειες θα πρέπει να είναι σε ισχύ κατά τον χρόνο της ακρόασης (βλ. Αντωνιάδης v. Γεροντίδη (1989) 1E Α.Α.Δ. 147). Ολοκληρωμένη άδεια σε ισχύ κατά την ακρόαση, υπήρχε μόνο για την κατεδάφιση. Για την προτιθέμενη, μετέπειτα ανάπτυξη είχε εξασφαλιστεί μόνον πολεοδομική άδεια ενώ θα έπρεπε επιπροσθέτως να εξασφαλιστεί και άδεια οικοδομής. Για την έκδοση άδειας οικοδομής, ουδέποτε υποβλήθηκε αίτηση ενόψει ακριβώς των εκκρεμοτήτων που προσδιορίζονται ανωτέρω. Συνεπώς, θα ήταν πρόωρη η υποβολή αξίωσης για ανάκτηση κατοχής στη βάση της προϋπόθεσης που προβλέπεται στο άρθρο 11(1)(η)(ii) του Νόμου. Η κρίση του πρωτόδικου Δικαστηρίου ότι η Αίτηση στηριζόταν (και) σε αυτό τον λόγο, ουδόλως επηρέασε με οποιοδήποτε τρόπο την εφεσείουσα, αφού ούτως η άλλως ο λόγος αυτός δεν έγινε αποδεκτός (λόγοι έφεσης 2 και 6).
Το ότι η κατεδάφιση ήταν ο ουσιαστικός λόγος έξωσης προκύπτει και από την επιστολή/ειδοποίηση ημερ.13.7.2015 που επιδόθηκε στους διευθυντές της εφεσείουσας (τεκμήρια 7Α και 7Β). Στην επιστολή αυτή γίνεται ρητή αναφορά στα διαλαμβανόμενα περί κατεδάφισης και διεξαγωγής γεωτεχνικής έρευνας. Όπως σωστά υπέδειξε το πρωτόδικο Δικαστήριο, θέμα που δεν συγκαταλέγεται στην επιστολή/ειδοποίηση που αποστέλλεται συμφώνως του άρθρου 11(2) δεν μπορεί να θεμελιώσει μετέπειτα αίτηση έξωσης (βλ. Νεοφύτου v. Τσιαππαρή (2007) 1Α Α.Α.Δ. 14).
Σαφής επί του ζητήματος της κατεδάφισης ήταν και η μαρτυρία που προσκομίστηκε από πλευράς εφεσίβλητης κατά τη δίκη και η οποία καταγράφεται σε έκταση στην πρωτόδικη απόφαση. Ιδιαιτέρως κατατοπιστική ως προς την εν γένει αναγκαιότητα, αλλά και το ακριβές σημείο όπου θα έπρεπε να διεξαχθεί η γεωτεχνική έρευνα, ήταν η μαρτυρία του αρχιτέκτονα (Μ.Α.2) ο οποίος κρίθηκε αξιόπιστος από το πρωτόδικο Δικαστήριο (σελ.17 της πρωτόδικης απόφασης). Η αξιοπιστία του εν λόγω μάρτυρος δεν προσβάλλεται ευθέως με κάποιο λόγο έφεσης. Ούτε εν πάση περιπτώσει διαπιστώνουμε κάποιο λόγο να επέμβουμε στο θέμα της αξιολόγησης της μαρτυρίας, η οποία, ως πάγια είναι νομολογημένο, ανήκει κατεξοχήν στο πρωτόδικο Δικαστήριο και μόνον σπάνια και σε πολύ συγκεκριμένες περιπτώσεις που δεν ισχύουν, χωρεί επέμβαση από το Εφετείο.
Έπεται ότι ορθώς το πρωτόδικο Δικαστήριο έκρινε ότι η κατεδάφιση αποτελούσε διακριτό και αυτοτελή λόγο έξωσης. Ορθή είναι και η κατάληξη ότι η κατεδάφιση δεν συνιστούσε κατάχρηση δικαιώματος ως επεξηγείται στις σελ. 40-42 της πρωτόδικης απόφασης (λόγος έφεσης 5). Τούτο ενόψει της σπουδαιότητας και της σημασίας που είχε η διεξαγωγή της γεωτεχνικής έρευνας για τους μετέπειτα, αυθεντικούς σχεδιασμούς της εφεσίβλητης.
Τέλος, η σαφήνεια της κατεδάφισης ως διακριτού και αυτοτελούς λόγου έξωσης σε όλη την πορεία της υπόθεσης ήταν τέτοια που ουδόλως επηρεάστηκε η υπεράσπιση της εφεσείουσας (λόγος έφεσης 7). Αντίθετα, απρόσκοπτα προσκόμισε τη δική της μαρτυρία και επιχείρησε να αντικρούσει τη μαρτυρία του Μ.Α.2 ειδικά σε ό,τι αφορά το σημείο διεξαγωγής της γεωτεχνικής έρευνας.
Σχετική επί τούτου ήταν η μαρτυρία του αρχιτέκτονα – Μ.Κ.2. Σημειώνεται επί του προκειμένου, ότι από τα πρακτικά της πρωτόδικης ακροαματικής διαδικασίας, δεν προκύπτει να αιτήθηκε ποτέ η εφεσείουσα οποιεσδήποτε περαιτέρω λεπτομέρειες ή επιπρόσθετες διευκρινήσεις.
Εν όψει των πιο πάνω οι λόγοι έφεσης 1, 2, 3, 5, 6 και 7 απορρίπτονται.
Ο λόγος έφεσης 4 αφορά ειδικά το ζήτημα της γεωτεχνικής έρευνας και ειδικά την αναγκαιότητα έξωσης ώστε να διεξαχθεί. Το θέμα καλύπτεται από τα όσα ήδη έχουμε υποδείξει ανωτέρω. Επαναλαμβάνουμε ότι η επί του θέματος κατάληξη του πρωτόδικου Δικαστηρίου στηρίχθηκε στην προσκομισθείσα μαρτυρία και ειδικά αυτή του αρχιτέκτονα Μ.Α.2, ο οποίος κρίθηκε αξιόπιστος. Η αντίθετη επί του σημείου μαρτυρία του Μ.Κ.2 απορρίφθηκε καθ’ ότι κρίθηκε ως «ελλιπής και ανεπαρκής», βασίστηκε στη γνώμη τρίτου προσώπου που δεν κατάθεσε στο Δικαστήριο και διότι ο μάρτυρας δεν «επεδείκνυε απόλυτα επιστημονική προσέγγιση» (σελ.29 της πρωτόδικης απόφασης). Δεν έχουμε κανένα λόγο να παρέμβουμε στην κατάληξη αυτή ειδικά, αλλά και στην αξιολόγηση της μαρτυρίας από το πρωτόδικο Δικαστήριο γενικά.
Απορρίπτεται και ο λόγος έφεσης 4.
Με τον λόγο έφεσης 8 η εφεσείουσα παραπονείται για το γεγονός ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο δεν αναφέρει ρητά στην απόφαση του ότι η εφεσίβλητη απέσεισε το βάρος απόδειξης που επωμιζόταν. Το παράπονο της εφεσείουσας δεν έχει υπόσταση. Όπως ορθά υποδεικνύει και ο συνήγορος της εφεσίβλητης στο περίγραμμα αγόρευσης του, σημασία δεν έχει να γίνει ρητή αναφορά στο κείμενο μιας απόφασης στο βάρος απόδειξης και στην υποχρέωση απόσεισης του, αλλά να συνάγεται ευθέως και ξεκάθαρα ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο είχε πλήρη αντίληψη του ποιος επωμίζεται το βάρος απόδειξης. Παράλληλα, στην απόφαση του, το Δικαστήριο θα πρέπει να έχει καταλήξει σε συμπεράσματα που να καταδεικνύουν απόσειση του βάρους, προτού προχωρήσει με την ετυμηγορία του στην απόδοση της όποιας σχετικής θεραπείας. Στην προκειμένη περίπτωση από την αξιολόγηση της μαρτυρίας, την εξαγωγή συμπερασμάτων, την ανάλυση της νομικής πτυχής, αλλά και την καταληκτική ετυμηγορία, καμία αμφιβολία υπάρχει ότι η απόφαση είναι πλήρως συμβατή με το ζήτημα του βάρους απόδειξης.
Απορρίπτεται και ο λόγος έφεσης 8.
Με τον λόγο έφεσης 9 η εφεσείουσα θεωρεί ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο θα έπρεπε να αυτοεξαιρεθεί από την εκδίκαση της υπόθεσης.
Σχετικό είναι το ακόλουθο απόσπασμα από το πρακτικό της πρωτόδικης διαδικασίας ημερ.8.5.2018:
«Δικαστήριο:
Σε αυτό το στάδιο, πριν να σημειώσω το Τεκμήριο, πρέπει να σημειωθεί στο πρακτικό του Δικαστηρίου ότι, γνωρίζω τον κ. Πίττα Θεοδόση, είναι αδελφός της μακαρίτισσας της φίλης μου Παναγιώτας Πίττας η οποία ήταν δικηγόρος, όπως γνωρίζετε. Με τον κ. Πίττα δεν μας συνδέει οποιαδήποτε οικογενειακή ή άλλη σχέση πέραν του γεγονότος ότι είναι αδελφός της φίλης μου, οπότε δεν έχω κώλυμα να ακούσω την υπόθεση. Αν έχετε οτιδήποτε να το αναφέρετε να το αναφέρετε.
Στην αιτιολογία του λόγου έφεσης αυτού, αλλά και στο περίγραμμα αγόρευσης του συνηγόρου της εφεσείουσας αναφέρεται ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο ζήτησε να τοποθετηθούν οι διάδικοι και,
«όντως οι διάδικοι τοποθετήθηκαν ότι αν επιθυμεί μπορεί να συνεχίσει.»
Κατ’ αρχάς η αναφορά αυτή δεν συνάδει με το πρακτικό της πρωτόδικης διαδικασίας. Από το πρακτικό προκύπτει τοποθέτηση μόνον από πλευράς συνηγόρου της εφεσείουσας. Παράλληλα, δεν προκύπτει το θέμα να αφέθηκε στην κρίση του Δικαστηρίου, ως αφήνεται εδώ να νοηθεί. Αντίθετα, με την αναφορά, απερίφραστα και ανενδοίαστα εκδηλώνεται η εμπιστοσύνη της εφεσείουσας προς το πρόσωπο του Δικαστηρίου, τόσο από πλευράς πραγματικής όσο και από πλευράς φαινομενικής αμεροληψίας. Τέτοια είναι η ερμηνευτική δυναμική της φράσης «καμία ένσταση εντιμοτάτη, απολύτως.»
Εν πάση περιπτώσει, η συμπεριφορά δικαστή, περιλαμβανομένης και της υποχρέωσης εξαίρεσης, από το 2019 και εντεύθεν, ρυθμίζεται κατά κύριο λόγο από τον Οδηγό Δικαστικής Συμπεριφοράς του 2019 ως έχει μεταγενέστερα αναθεωρηθεί. Απολύτως δεσμευτική βέβαια παραμένει η προγενέστερη Νομολογία του Ανωτάτου Δικαστηρίου, ως επίσης και η Δικαστική Πρακτική ημερ.17 Μαρτίου 1988, η οποία ενσωματώνεται στο Μέρος Ε του προαναφερθέντος Οδηγού.
Βάσει της παραγράφου 2.5, της ενότητας 2 του Μέρους Γ του προαναφερθέντος Οδηγού, δικαστής προχωρεί σε εξαίρεση του εαυτού του, όταν, μεταξύ άλλων:
«2.5.1 ο δικαστής έχει πραγματική μεροληψία ή προκατάληψη σχετικά με διάδικο ή προσωπική γνώση για αμφισβητούμενα αποδεικτικά γεγονότα που αφορούν τη διαδικασία,
2.5.2 ο δικαστής υπηρετούσε προηγουμένως ως δικηγόρος ή ήταν ουσιώδης μάρτυρας στην υπόθεση, ή
2.5.3 ο δικαστής, ή ένα μέλος της οικογένειας του, έχει οικονομικό συμφέρον από το αποτέλεσμα της υπόθεσης.»
Η παρούσα περίπτωση δεν εμπίπτει σε καμία από τις πιο πάνω κατηγορίες. Ο προαναφερθείς κατάλογος βέβαια, δεν είναι εξαντλητικός. Υπάρχουν και άλλες περιπτώσεις, όπου για λόγους διασφάλισης της πραγματικής ή φαινομενικής αμεροληψίας να ενδείκνυται η εξαίρεση του δικαστή. Όταν δε η περίπτωση είναι ξεκάθαρη και ο δικαστής δεν έχει αμφιβολία ότι οφείλει να εξαιρεθεί, θα πρέπει να το πράττει μόνος του, χωρίς να αναζητεί τις θέσεις των διαδίκων. Σε άλλες περιπτώσεις, η συγκατάθεση των διαδίκων είναι σχετικός και σημαντικός παράγοντας (Μέρος Δ, ενότητα 1, παράγραφος 10).
Στην παρούσα περίπτωση σχετική φαίνεται να είναι η περίσταση που αναφέρεται ενδεικτικά στην παράγραφο 2 της ενότητας 1 του Μέρους Δ, σύμφωνα με την οποία:
«2. Ο δικαστής δεν θα εκδικάζει υπόθεση στην οποία διατηρεί σχέσεις φιλίας ή προσωπική εχθρότητα με διάδικο. Από την έννοια της φιλίας διακρίνεται η έννοια της γνωριμίας, η οποία είναι ή όχι δυνατό να αποτελέσει λόγο εξαίρεσης ανάλογα με τη φύση ή έκταση τέτοιας γνωριμίας.»
Από το πρακτικό της πρωτόδικης διαδικασίας προκύπτει ότι η δικαστής διατηρούσε στο παρελθόν φιλία με τη δικηγόρο και αδελφή του μάρτυρα/διευθυντή της εφεσείουσας. Χρησιμοποιείται παρατατικός χρόνος, αφού το εν λόγω πρόσωπο δυστυχώς απεβίωσε. Παράλληλα, ξεκαθαρίζεται ότι με τον ίδιο τον διευθυντή δεν διατηρούσε καμία σχέση η δικαστής. Συνακόλουθα, δεν αισθανόταν κανένα κώλυμα να εκδικάσει την υπόθεση.
Υπό τις περιστάσεις κρίνουμε ότι δεν υπήρχε καμία υποχρέωση αυτοεξαίρεσης. Προς εξάλειψη όμως της όποιας υποψίας, η δικαστής επέλεξε - καλώς κατά την κρίση μας – να αποκαλύψει τη σχέση της με την αδελφή, δίδοντας έτσι την ευκαιρία στους συνηγόρους των διαδίκων να το πληροφορηθούν και αν ήθελαν να τοποθετηθούν. Επέλεξε να τοποθετηθεί μόνον ο συνήγορος της εφεσείουσας και όπως υποδείξαμε προηγουμένως η τοποθέτηση του ήταν η επιβεβαίωση της απερίφραστης και ανενδοίαστης εμπιστοσύνης προς το πρόσωπο της δικαστού. Το θέμα έληξε εκεί.
Απορρίπτεται και ο λόγος έφεσης 9.
Στον τελευταίο λόγο έφεσης 10, η εφεσείουσα αναφέρεται στο διπλανό τεμάχιο με αριθμό 1200 στο οποίο «υπήρχαν κτίσματα». Συγκεκριμένα, διαμαρτύρεται ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο «λανθασμένα και αυθαίρετα» δεν έλαβε υπόψη ότι ήταν και αυτό ιδιοκτησία της εφεσίβλητης και το ενοικίαζε στην εφεσείουσα.
Ο λόγος έφεσης αυτός είναι ανεδαφικός. Κατ’ αρχάς από την προσκομισθείσα μαρτυρία δεν προκύπτει να υπήρχαν επίδικα οικοδομήματα στο εν λόγω τεμάχιο. Αντίθετα, η μαρτυρία κατέδειξε ότι ήταν άδειο οικόπεδο και ενοικιάστηκε στην εφεσίβλητη, βάσει προφορικής συμφωνίας, με κάπως ακαθόριστο ενοίκιο και χρησιμοποιείτο ως χώρος στάθμευσης του εστιατορίου. Το πρωτόδικο Δικαστήριο αναφέρθηκε στα θέματα αυτά, αλλά και στον απώτερο σκοπό της συνεκτικής εκμετάλλευσης των δύο τεμαχίων. Πέραν τούτου κανένα ρόλο δεν είχε να διαδραματίσει στην επίδικη Αίτηση το εν λόγω τεμάχιο. Επί του προκειμένου υπενθυμίζουμε ότι ο περί Ενοικιοστασίου Νόμος 23/83 τυγχάνει εφαρμογής σε «ακίνητα». Τα «ακίνητα» συμφώνως του ερμηνευτικού άρθρου 2 είναι μόνον τα «κτήρια», ήτοι οι κατοικίες και τα καταστήματα - υπό την ευρεία έννοια που αποδίδεται στο εν λόγω άρθρο - που βρίσκονται σε ελεγχόμενη περιοχή και έχουν συμπληρωθεί πριν την 31.12.1999.
Απορρίπτεται και ο λόγος έφεσης 10.
Συνακόλουθα η έφεση απορρίπτεται. Επιδικάζονται €3.000 έξοδα πλέον ΦΠΑ, υπέρ της εφεσίβλητης.
ΣΤ. Ν. ΣΤΑΥΡΟΥ, Δ.
Α. ΚΟΝΗΣ, Δ.
ΣΤ. ΧΡΙΣΤΟΔΟΥΛΙΔΟΥ - ΜΕΣΣΙΟΥ, Δ.
cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο