ΕΦΕΤΕΙΟ ΚΥΠΡΟΥ – ΠΟΛΙΤΙΚΗ ΔΙΚΑΙΟΔΟΣΙΑ
(Πολιτική Έφεση Αρ. 342/2020)
Ως ετροποποιήθη δυνάμει Διατάγματος του Δικαστηρίου ημερ. 9.5.2019
29 Μαρτίου, 2024
[ΠΑΝΑΓΙΩΤΟΥ, Πρόεδρος]
[ΠΑΠΑΔΟΠΟΥΛΟΥ, ΣΤΥΛΙΑΝΙΔΟΥ, Δ/στές]
CAC CORAL LIMITED
Εφεσείουσα – Αιτήτρια/Εφεσείουσα
ΚΑΙ
1. ΔΙΕΥΘΥΝΤΗ ΤΜΗΜΑΤΟΣ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟΥ ΚΑΙ ΧΩΡΟΜΕΤΡΙΑΣ ΛΕΜΕΣΟΥ
2. ΦΡΕΙΔΕΡΙΚΗ Κ. ΑΡΙΣΤΟΔΗΜΟΥ
3. ΑΝΑΣΤΑΣΙΑ ΑΣΤΡΑ
Εφεσίβλητων – Καθ’ ων η Αίτηση/Εφεσίβλητων
--------------------------
Ν. Καλλένος για Χρυσαφίνης & Πολυβίου ΔΕΠΕ, για Εφεσείουσα
Έ. Φλωρέντζου (κα) με Μ. Τσαγκάρη (κα) για Γενικό Εισαγγελέα της Δημοκρατίας για Εφεσίβλητο αρ. 1
Β. Παντελή (κα) για Στυλιανός Χριστοφόρου & Συνεργάτες ΔΕΠΕ για Εφεσείβλτη αρ. 3
ΠΑΝΑΓΙΩΤΟΥ, Π.: Η απόφαση είναι ομόφωνη και θα απαγγελθεί από την Δικαστή Μ. Παπαδοπούλου.
ΑΠΟΦΑΣΗ
Μ. Παπαδοπούλου, Δ: Με τέσσερεις λόγους έφεσης η Εφεσείουσα Τράπεζα (Αιτήτρια/Εφεσείουσα στην Αίτηση/ Έφεση ενώπιον του Πρωτόδικου Δικαστηρίου) προσβάλλει την Πρωτόδικη Απόφαση με την οποία απορρίφθηκε η Αίτηση/Έφεση που είχε καταχωρίσει κατά απόφασης του Διευθυντή του Κτηματολογίου Λεμεσού ημερ. 13.10.2016.
Τα γεγονότα ουσιαστικά δεν αμφισβητούνται και κρίνεται χρήσιμη μια σύντομη παράθεση τους. Η Εφεσίβλητη αρ. 2 ήταν ενυπόθηκος οφειλέτης της Εθνικής Τράπεζας της Ελλάδος (Κύπρου) Λτδ επί ακινήτου στην Λεμεσό (πιο κάτω αναφερόμενου ως το «Ακίνητο»), σε σχέση με το οποίο εκκρεμούσαν και αιτήσεις για αναγκαστική πώληση. Η Εφεσίβλητη αρ. 3 είχε καταθέσει Σύμβαση Πώλησης του Ακινήτου από την Εφεσίβλητη αρ. 2 προς την ίδια και ακολούθως καταχώρισε την Αίτηση Εγκλωβισμένων Αγοραστών με αρ. 288/2015. Μετά την υποβολή αυτής, ο Διευθυντής του Κτηματολογίου (πιο κάτω ο «Διευθυντής») απέστειλε στην Τράπεζα στις 18.2.2016 Ειδοποιήσεις Τύπου «ΙΕ» δυνάμει του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου Ν9/1965 γνωστοποιώντας της την πρόθεση του να μεταβιβάσει στην Εφεσίβλητη αρ. 3 το Ακίνητο απαλλαγμένο από τις Υποθήκες και πληροφορώντας την ότι είχε δικαίωμα να υποβάλει ένσταση στην πρόθεση του αυτή ή αίτηση για μεταφορά της υποθήκης σε άλλη ακίνητη ιδιοκτησία.
Η Τράπεζα απέστειλε στον Διευθυντή στις 17.3.2016 επιστολή τιτλοφορούμενη «Απάντηση στην επιστολή σας «ΤΥΠΟΣ «ΙΕ»…στην Ειδοποίηση Υποβολής Ένστασης σε μεταβίβαση Ακινήτου ή Αίτηση Μεταφοράς Υποθήκης, Εμπράγματου Βάρους ή Απαγόρευσης» στο σώμα της οποίας κατέγραφε ότι επισυνάπτεται η ένσταση της «υπό μορφή ένορκης δήλωσης». Παρά τον ιδιόμορφο τρόπο με τον οποίο αυτή υποβλήθηκε, θα πρέπει να σημειωθεί ότι στον περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμο Ν9/1965 δεν προβλέπεται συγκεκριμένος τύπος ένστασης. Επί της ίδιας επιστολής καταγράφηκαν αυτολεξεί τα πιο κάτω:
«Η πιο πάνω ένσταση υποβάλλεται με πλήρη επιφύλαξη όλων των Νομίμων Δικαιωμάτων της Εθνικής Τράπεζας της Ελλάδος (Κύπρου) Λτδ.
Άνευ βλάβης της ένστασης μας και εφόσον θέλετε αποφασίσει την μεταφορά των Υποθηκών Υ6843/1989 & Υ2636/1992 σε άλλα ακίνητα της (Εφεσίβλητης αρ. 2) γίνει σύμφωνα με την ένορκη μας δήλωση.
Νοείται ότι σε περίπτωση μη αποδοχής της ένστασης μας από πλευράς σας και απόφασης σας για μεταφοράς των Υποθηκών Υ6843/1989 & Υ2636/1992 ουδόλως επηρεάζει τα συνταγματικά και/ή άλλα δικαιώματα μας για την προσβολή της όποιας απόφασης σας ενώπιον αρμοδίων Αρχών και/ή Δικαστηρίου».
Στην ένορκη δήλωση που συνόδευε την πιο πάνω επιστολή εκφράζετο και πάλι η θέση ότι η αίτηση για μεταφορά «γίνεται υπό πλήρη επιφύλαξη και διαμαρτυρία».
Με επιστολή του ημερ. 13.10.2016 ο Διευθυντής ενημέρωσε την Τράπεζα ότι δεν αποδέχεται την ένσταση της ενώ έκανε μερικώς αποδεκτό το αίτημα για μεταφορά των Υποθηκών σε άλλα ακίνητα. Η Τράπεζα αντέδρασε ακολούθως με καταχώριση Αίτησης / Έφεσης ενώπιον του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λεμεσού.
Το Πρωτόδικο Δικαστήριο έκρινε ότι η Τράπεζα «…απείχε από του να υποβάλει γνήσια και συγκεκριμένη ένσταση…». Ειδικότερα, όμως, έκρινε ότι η χρήση από μέρους της Τράπεζας των προνοιών του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτου Νόμου Ν9/1965 για μεταφορά των Υποθηκών επί άλλων ακινήτων της Εφεσίβλητης αρ. 2 οδήγησε σε απώλεια του εννόμου συμφέροντος που αυτή είχε να ενίσταται στην μεταβίβαση και να εφεσιβάλει την απόφαση του Διευθυντή. Θεώρησε ότι, εφόσον δεν υπάρχει απόφαση του Διευθυντή για εξάλειψη ή ακύρωση των Υποθηκών αλλά μόνο για μεταφορά αυτών, η Εφεσείουσα Τράπεζα δεν έχει locus standi να εφεσιβάλει την απόφαση, πράγμα που οδήγησε στην απόρριψη της Αίτησης/Έφεσης χωρίς εξέταση των λοιπών εγειρόμενων σε αυτήν ζητημάτων.
Με όλο το σέβας προς το Πρωτόδικο Δικαστήριο δεν συμφωνούμε με την θεώρηση των πραγμάτων στην οποία προέβη.
Είναι γεγονός ότι η μορφή και το περιεχόμενο της επιστολής της Τράπεζας ημερ. 17.3.2016 δεν συντείνει στην εύκολη κατανόηση της. Όπως ήδη επισημάναμε, όμως, στον περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμο (Ν.9/1965) δεν καθορίζεται η μορφή ή ο τύπος που πρέπει να προσλαμβάνει ένσταση βάσει του Άρθρου 44ΚΒ (3). Στην ένορκη δήλωση που συνόδευε την επιστολή της Τράπεζας, και η οποία προσδιορίστηκε από την ίδια ως η ένσταση της, καταγράφεται ρητά η θέση της Τράπεζας ότι οι πρόνοιες του Ν9/1965 ήταν αντισυνταγματικές και αντίθετες με τη δημόσια πολιτική. Καταγράφεται επίσης η θέση της Τράπεζας ότι με την προτεινόμενη διαδικασία θίγονται τα δικαιώματα της να υποβάλει τις θέσεις της περί μείωσης των εξασφαλίσεων της αλλά και διάκρισης που γίνετο εναντίον της.
Θεωρούμε ότι από τα πιο πάνω μπορούσε ευχερώς να συναχθεί το που εδράζετο η ένσταση της Τράπεζας και διαφωνούμε με την θέση του Πρωτόδικου Δικαστηρίου ότι ενώπιον του δεν είχε οτιδήποτε πέραν ενός «γενικευμένου παραπόνου».
Ειδικότερα, όμως, το Πρωτόδικο Δικαστήριο έσφαλε κρίνοντας ότι το περιεχόμενο της ένστασης της Τράπεζας οδηγούσε επί της ουσίας στο ότι αυτή αποδέχετο όπως το Ακίνητο απαλλαχθεί από τις Υποθήκες και πως θα ήταν ικανοποιημένη με πράξη του Διευθυντή να μεταφέρει τις υποθήκες σε άλλη ακίνητη ιδιοκτησία της ενυπόθηκης οφειλέτιδας.
Στην απόφαση Westpark Ltd ν Δήμου Πάφου (1992) 4 Α.Α.Δ. 4687 η πληρωμή δικαιωμάτων για υδροδότηση από μέρους των Αιτητών είχε γίνει υπό διαμαρτυρία και με πλήρη επιφύλαξη των δικαιωμάτων τους. Κρίθηκε ότι οι Αιτητές δεν είχαν απωλέσει το έννομο τους συμφέρον να προσβάλουν την απόφαση του Δήμου να επιβάλει τα δικαιώματα. Ομοίως, στην Pavlos Phani Varellas Trading Co Ltd v Δημοκρατίας, Υπ. Αρ. 505/2004 ημερ. 30.9.2005 το γεγονός ότι οι Αιτητές πλήρωσαν τους φόρους και δασμούς που τους είχαν επιβληθεί υπό διαμαρτυρία, κρίθηκε ότι αποτελούσε ικανοποιητική μαρτυρία για να αποδείξει ότι οι Αιτητές δεν είχαν δεχτεί ανεπιφύλακτα την απόφαση των Καθ’ ων η Αίτηση.
Στην υπό κρίση υπόθεση η Τράπεζα απερίφραστα και επανειλημμένα διατύπωσε ότι το αίτημα για μεταφορά των Υποθηκών γίνετο «υπό πλήρη επιφύλαξη και διαμαρτυρία» αλλά και «άνευ βλάβης» της ένστασης τους. Δεν ήταν ορθή, συναφώς, η κατάληξη του Πρωτόδικου Δικαστηρίου ότι η επιφύλαξη της Τράπεζας αφορούσε μόνο σε πιθανή οικονομική ζημιά της από μεταφορά των Υποθηκών σε άλλα ακίνητα, της ενυπόθηκης οφειλέτιδας.
Το Άρθρο 51 του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου Ν9/1965 προβλέπει ότι κάθε πρόσωπο του οποίου τα νόμιμα συμφέροντα παραβλάπτονται από οποιαδήποτε διαταγή, γνωστοποίηση ή απόφαση του Διευθυντή δικαιούται να υποβάλει έφεση κατά αυτής στο Επαρχιακό Δικαστήριο. Στο Άρθρο 80 του περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου Κεφ. 224 το δικαίωμα υποβολής έφεσης στο Δικαστήριο παρέχεται σε «…κάθε πρόσωπο το οποίο έχει παράπονο κατά οποιασδήποτε διαταγής, ειδοποίησης ή απόφασης του Διευθυντή». Όπως λέχθηκε και στην απόφαση Mobil Oil Cyprus Ltd v Έλληνα κ.α. (1990) 1 Α.Α.Δ. 837, η ιδιότητα αιτητή ως προσώπου έχοντος παράπονο («person aggrieved») αποτελεί προϋπόθεση του Άρθρου 80 του Κεφ. 224 του δικαιώματος του να αμφισβητήσει τη νομιμότητα της απόφασης, ενώ χωρίς την ιδιότητα αυτή δεν έχει locus standi σε έφεση – αίτηση κατά της απόφασης.
Η ερμηνεία του όρου «person aggrieved» αποτέλεσε αντικείμενο επιχειρηματολογίας στις ενώπιον μας αγορεύσεις, ενώ η κάθε πλευρά προέβηκε σε διαφορετική εισήγηση ως προς το πως θα πρέπει εν προκειμένω να εφαρμοστεί η απόφαση στην Mobil Oil (ανωτέρω).
Στην Peyiotis v Polemidis (1982) 1 C.L.R. 442 γίνεται η εξής ανάλυση του όρου:
«"A person aggrieved" is, in the absence of any definition in the particular context, incapable of any precise explanation. It is a phrase, however, which is continuously used in modern statutes without any explanation or definition being given in the statute. Ever since the judgment of James, L.J., in the case of Re Sidebotham, [1880] 14 Ch.D. 458, it has been generally accepted that the words "person aggrieved" in a statute connote the person with a legal grievance, that is to say, someone whose legal rights have been infringed.
Donovan, J., in Ealing Borough Council v. Jones, [1959] 1 All E.R. 286, said at p. 289:-
"If one came to the expression 'person aggrieved by the decision' without reference to judicial authority one would say that the words meant no more than a person who had the decision given against him; but the courts have decided that the words mean more than that and have held that the word 'aggrieved' is not synonymous in this context with the word 'dissatisfied'. The word 'aggrieved' connotes some legal grievance, for example, a deprivation of something, an adverse effect on the title to something, and so on".
Lord Denning in A-G. of Gambia v. N'Jie, [1961] 2 All E.R. 504, at p. 511, said that the definition adopted by James, L.J., in the Re Sidebotham case above should not be regarded as exhaustive and he continued:-
"The words 'person aggrieved' are of wide import and should not be subjected to a restrictive interpretation. They do not include, of course, a mere busybody who is interfering in things which do not concern him, but they do include a person who has a genuine grievance because an order has been made which prejudicially affects his interests".
A person aggrieved is almost synonymous with a person having a legitimate interest in public administrative law. In any view of the law as to "aggrieved persons", the appellants are within the ambit of "aggrieved persons" and they were entitled to appeal to the District Court against the decision of the Director».
Όπως δε λέχθηκε στην Mobil Oil (ανωτέρω) με αναφορά στην Πεγιώτης (ανωτέρω):
«Η απάντηση στο ερώτημα κατά πόσο ένα πρόσωπο έχει locus standi ως εφεσείων κάτω από το άρθρο 80 του Νόμου, Κεφ. 224, ώστε να δικαιούται να κάμει χρήση της κατ' έφεση διαδικασίας που προσφέρει το άρθρο αυτό, εξαρτάται από τα περιστατικά της κάθε υπόθεσης. Για το λόγο αυτό κανένα χρήσιμο σκοπό δε θα εξυπηρετήσει απόπειρα διατύπωσης του ορισμού της φράσης "person aggrieved" η οποία συναντάται συχνά σε νομοθετικές διατάξεις που εξυπηρετούν σκοπούς παρόμοιους με εκείνους του άρθρου 80...».
Στην υπό κρίση περίπτωση, όπως προκύπτει και από το κείμενο της Πρωτόδικης Απόφασης, η Τράπεζα είχε προβάλει με την Αίτηση / Έφεση της την θέση ότι η απώλεια των Υποθηκών της θα οδηγήσει στο να υποστεί ανεπανόρθωτη ζημιά εφόσον οι υποχρεώσεις της ενυπόθηκης οφειλέτριας θα μείνουν ανεξασφάλιστες, λαμβανομένου υπόψη και του γεγονότος ότι η υπόλοιπη περιουσία της ενυπόθηκης οφειλέτιδας είναι εκτενώς βεβαρημένη.
Από την θέση αυτή, η οποία υποστηρίζεται και από το Πιστοποιητικό Έρευνας Ακίνητης Ιδιοκτησίας που επισυνάφθηκε στην ένσταση της Τράπεζας, προκύπτει ακριβώς και ο ισχυριζόμενος επηρεασμός των δικαιωμάτων της Τράπεζας. Ο επηρεασμός αυτός της παρέχει αναμφίβολα την ιδιότητα του προσώπου έχοντος παράπονο δυνάμει του Άρθρου 80 του περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου Κεφ. 224 αλλά και του προσώπου του οποίου τα νόμιμα συμφέροντα παραβλάπτονται δυνάμει του Άρθρου 51 του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου Ν9/1965. Έπεται πως η κατάληξη του Πρωτόδικου Δικαστηρίου πως η Τράπεζα δεν έχει locus standi να εφεσιβάλει ενώπιον του Επαρχιακού Δικαστηρίου την απόφαση του Διευθυντή δεν είναι ορθή.
Επισημαίνουμε επιπλέον την διαφοροποίηση της υπό κρίση περίπτωσης από τα γεγονότα στην Mobil Oil (ανωτέρω) αφού εκεί με την απόφαση του Διευθυντή είχε εγκριθεί ακριβώς η θεραπεία που οι ίδιοι οι εφεσίβλητοι ζήτησαν από το Κτηματολόγιο, πράγμα που όπως φαίνεται από τα πιο πάνω λεχθέντα, δεν ευσταθεί εν προκειμένω.
Οι Λόγοι Έφεσης 1, 2 και 3 επιτυγχάνουν και η Πρωτόδικη Απόφαση παραμερίζεται. Ενόψει της κατάληξης μας αυτής, η εξέταση του Λόγου Έφεσης 4 καθίσταται αχρείαστη.
Δυστυχώς, δεδομένου ότι το Πρωτόδικο Δικαστήριο δεν προχώρησε στην εξέταση των λόγων έφεσης που είχαν προωθηθεί από την Τράπεζα πρωτοδίκως, δεν αφήνεται άλλη επιλογή πλην της έκδοσης διαταγής για επανεκδίκαση της Αίτησης–Έφεσης από άλλο Δικαστή του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λεμεσού.
Τα έξοδα της παρούσας έφεσης ως θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή επιδικάζονται υπέρ της Εφεσείουσας και εναντίον των Εφεσίβλητων αρ. 1 και 3.
Αλ. Παναγιώτου, Π
Μ. Παπαδοπούλου, Δ
Ι. Στυλιανίδου, Δ