ΕΦΕΤΕΙΟ ΚΥΠΡΟΥ – ΠΟΛΙΤΙΚΗ ΔΙΚΑΙΟΔΟΣΙΑ
(Πολιτική Έφεση αρ. 146/21)
16 Απριλίου, 2024
[ΠΑΝΑΓΙΩΤΟΥ, ΠΡΟΕΔΡΟΣ]
[ΠΑΠΑΔΟΠΟΥΛΟΥ, ΣΤΥΛΙΑΝΙΔΟΥ, Δ/ΣΤΕΣ]
1. ΧΡΥΣΤΑΛΛΑΣ ΓΕΩΡΓΙΑΔΗ
2. ΧΡΥΣΤΑΛΛΑΣ ΓΕΩΡΓΙΑΔΗ ως διαχειρίστριας της περιουσίας του αποβιώσαντα Νέαρχου Γεωργιάδη
Εφεσείοντες/Ενάγοντες
v.
ΕΛΕΝΗΣ ΠΙΕΡΕΤΤΗ
Εφεσίβλητη/Εναγόμενη
Νίκη Κληρίδου (κα) για Νίκη Κληρίδου & Συνεργάτες ΔΕΠΕ, για Εφεσείοντες.
Η Εφεσίβλητη παρουσιάζεται αυτοπροσώπως.
ΠΑΝΑΓΙΩΤΟΥ, Π.: Η απόφαση είναι ομόφωνη και θα απαγγελθεί από την Δικαστή Μ. Παπαδοπούλου.
ΑΠΟΦΑΣΗ
Μ. ΠΑΠΑΔΟΠΟΥΛΟΥ, Δ: Η υπό κρίση Έφεση στρέφεται κατά απόφασης του Επαρχιακού Δικαστηρίου Αμμοχώστου με την οποία απορρίφθηκε αξίωση των Εφεσειόντων για ειδική εκτέλεση και επιδικάστηκε υπέρ τους ποσό €24.451,08 ως αποζημιώσεις λόγω παράβασης σύμβασης. Κρίνουμε χρήσιμη την παράθεση ενός σύντομου ιστορικού της μεταξύ των διαδίκων διαφοράς όπως προκύπτει από τα αναντίλεκτα γεγονότα.
Η Εφεσίβλητη ήταν ιδιοκτήτρια του ακινήτου με αρ. εγγραφής 0/4903 στην Αγία Νάπα (το «Ακίνητο»). Η θέση που αυτή προώθησε ενώπιον του Πρωτόδικου Δικαστηρίου ήταν πως με συμφωνία ημερ. 17.11.1982 παραχώρησε μέρος του κτήματος της στην εταιρεία Efrem Development Co Ltd (η «Efrem») υπό μορφή αντιπαροχής, ενώ η Efrem θα μπορούσε να πωλεί τα διαμερίσματα τα οποία της αναλογούσαν και τα οποία θα ανεγείροντο στην οικοδομή. Προς τούτο η Εφεσίβλητη υπέγραψε και Πληρεξούσιο Έγγραφο, που κατατέθηκε στην Πρωτόδικη διαδικασία ως Τεκμήριο 4, διορίζοντας ως πληρεξούσιο αντιπρόσωπο της τον διευθύνοντα σύμβουλο της Efrem. Την 6.9.1984 υπεγράφη μεταξύ της Εφεσίβλητης μέσω του πληρεξουσίου αντιπροσώπου της και των Εφεσειόντων Πωλητήριο Έγγραφο, με το οποίο οι τελευταίοι αγόρασαν το επίδικο διαμέρισμα (το «Διαμέρισμα»).
Οι Εφεσείοντες δεν κατέθεσαν το Πωλητήριο Έγγραφο στο Κτηματολόγιο, ούτε και προχώρησαν στη λήψη οποιωνδήποτε διαβημάτων προς τον σκοπό αυτό μετά την θέσπιση του περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου Ν81(Ι)/2011. Σε κάποιο στάδιο εξεδόθη ξεχωριστός τίτλος του Διαμερίσματος στο όνομα της Εφεσίβλητης, ενώ την 26.9.2014 το Διαμέρισμα επιβαρύνθηκε με memo προς όφελος του Τμήματος Φορολογίας, αναφορικά με οφειλή της Εφεσίβλητης.
Το Πρωτόδικο Δικαστήριο έκρινε ότι η σύμβαση πώλησης ήταν καθόλα νόμιμη, έγκυρη και δεσμευτική για την Εφεσίβλητη, αλλά και ότι η Εφεσίβλητη διέρρηξε την πιο πάνω σύμβαση όταν παρέλειψε να μεταβιβάσει το Διαμέρισμα στο όνομα των Εφεσειόντων, οι οποίοι είχαν προ πολλού ξοφλήσει το τίμημα πώλησης του. Επισημαίνουμε ότι δεν έχει καταχωριστεί αντέφεση από μέρους της Εφεσίβλητης και οι πιο πάνω διαπιστώσεις δεν αμφισβητούνται.
Παρά την προαναφερόμενη κατάληξη του, το Πρωτόδικο Δικαστήριο μετά από εξέταση των προνοιών της Νομοθεσίας, απεφάνθη ότι οι Εφεσείοντες δεν δικαιούντο σε διάταγμα για ειδική εκτέλεση της συμφωνίας πώλησης εφόσον δεν είχαν καταθέσει την συμφωνία αυτή στο Κτηματολόγιο, κρίνοντας ότι το Άρθρο 6(2) του περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου Ν81(Ι)/2011 εφαρμόζεται μόνο σε σχέση με συμβάσεις οι οποίες συνομολογήθηκαν μετά την έναρξη ισχύος του Ν81(Ι)/2011. Όσον αφορά στο ύψος των αποζημιώσεων έκρινε ότι η ημερομηνία που θα έπρεπε να ληφθεί υπόψη για τον καθορισμό τους ήταν η ημερομηνία κατά την οποία οριστικοποιήθηκε η άρνηση της Εφεσίβλητης να συμμορφωθεί με την συμβατική της υποχρέωση για μεταβίβαση του Διαμερίσματος, ήτοι η 11.1.2016. Προχώρησε και έλαβε υπόψη ως αγοραία αξία αυτήν που αναγράφεται επί του Πιστοποιητικού Έρευνας Ακίνητης Ιδιοκτησίας, από το οποίο ποσό όμως αφαίρεσε το τίμημα πώλησης που οι Εφεσείοντες είχαν καταβάλει. Τα πιο πάνω προσβάλλονται με τους Λόγους Έφεσης 1 και 3 αντίστοιχα.
Όσον αφορά στον Λόγο Έφεσης 2 οι Εφεσείοντες εισηγούνται ότι το Πρωτόδικο Δικαστήριο εσφαλμένα παρέλειψε να ασχοληθεί με τις αρχές και το δίκαιο της επιείκειας και το κατά πόσο οι Εφεσείοντες είχαν καταστεί «owners in equity» καθώς και ότι η Εφεσίβλητη είχε καταστεί θεματοφύλακας του Διαμερίσματος μετά την δημιουργία εμπιστεύματος. Η εισήγηση αυτή, όμως, δεν είχε προβληθεί ή δικογραφηθεί πρωτοδίκως, ούτε και προωθήθηκε με την τελική αγόρευση των Εφεσειόντων ενώπιον του Πρωτόδικου Δικαστηρίου αλλά προβάλλεται για πρώτη φορά ενώπιον του Εφετείου.
Όπως είναι καλά νομολογημένο, νομικά σημεία που δεν εγέρθηκαν πρωτόδικα δεν μπορούν να εγερθούν ενώπιον του Εφετείου(βλ. F.H.K. Hotels Holdings Limited v. A.S. Air Control Limited (1999) 1 AAΔ 2159, Vourna Ltd v Τράπεζας Κύπρου Δημόσια Εταιρεία Λτδ, Πολ. Εφ. 295/13 ημερ. 24.10.2019, ECLI:CY:AD:2019:A439). Έπεται πως ο Λόγος Έφεσης 2, στον βαθμό που αφορά στη δημιουργία εμπιστεύματος, δεν μπορεί να εξεταστεί.
Προέχει η εξέταση του κατά πόσο το Πρωτόδικο Δικαστήριο θα μπορούσε να είχε εκδώσει διάταγμα για ειδική εκτέλεση της συμφωνίας, ως προβάλλεται και με τον Λόγο Έφεσης 1. Είναι δεδομένο ότι η επίμαχη συμφωνία πώλησης συνήφθη το 1984 ενώ ήταν σε ισχύ ο περί Πωλήσεως Γης (Ειδική Εκτέλεση) Νόμος Κεφ. 232. Όπως ορθά ανέφερε και το Πρωτόδικο Δικαστήριο, το Άρθρο 2 του Κεφ. 232 έθετε ως προϋπόθεση για την ειδική εκτέλεση σύμβασης πώλησης ακίνητης ιδιοκτησίας αυτή να είναι γραπτή και να έχει κατατεθεί εντός 2 μηνών από τη συνομολόγηση της στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο της Επαρχίας εντός της οποίας βρίσκεται το ακίνητο.
Ο περί Πωλήσεως Γης (Ειδική Εκτέλεση) Νόμος Κεφ. 232 καταργήθηκε και αντικαταστάθηκε από τον περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμο Ν81(Ι)/2011. Πέραν των προνοιών περί κατάθεσης σύμβασης στο Κτηματολόγιο εντός 6 μηνών από της υπογραφής της που προβλέπονται στον Ν81(Ι)/2011, με το Άρθρο 16 του Ν81(Ι)/2011 καθώς και με το Άρθρο 16Α που προστέθηκε με τον τροποποιητικό αυτού Ν32(Ι)/2012, παρασχέθηκε η ευκαιρία σε αγοραστές που δεν είχαν καταθέσει τις συμβάσεις πώλησης στο Κτηματολόγιο να το πράξουν εντός 6 μηνών από την θέσπιση εκάστου εκ των πιο πάνω Νόμων. Το Πρωτόδικο Δικαστήριο κατέληξε ότι μόνο οι πρόνοιες των Άρθρων 16 και 16Α τυγχάνουν εφαρμογής σε συμβάσεις που συνομολογήθηκαν πριν την έναρξη του Ν81(Ι)/2011, με αποτέλεσμα να κρίνει ότι οι Εφεσείοντες δεν δύναντο να επικαλεστούν τις πρόνοιες του Άρθρου 6(2) του ιδίου Νόμου.
Διαφωνούμε με την κατάληξη αυτή του Πρωτόδικου Δικαστηρίου που υιοθέτησε μια αυστηρή γραμματική ερμηνεία του Νόμου.
Όπως λέχθηκε στην Ξενοδοχειακές Επιχειρήσεις Πλάζα Λίμιτεδ ν Συμβουλίου Βελτιώσεως Γερμασόγειας (1998) 3 Α.Α.Δ.348:
«Η αυστηρή γραμματική ερμηνεία, παραδείγματα της οποίας αφθονούν στην Αγγλική νομολογία - η Magor and St Mellons v. Newport Corporation [1951] 2 All E.R. 839 (H.L.) ίσως να είναι η πιο συχνά αναφερθείσα - ανήκει, ύστερα από πολλή ταλάντευση και διχογνωμία, στο παρελθόν. Ήδη από το 1975 ο δικαστής Diplock παρατήρησε τα εξής στην Carter v. Bradbeer [1975] 3 All E.R. 158 (σελ. 161 g):
"If one looks back to the actual decisions of this House on questions of statutory construction over the past thirty years one cannot fail to be struck by the evidence of a trend away from the purely literal towards the purposive construction of statutory provisions."
Η ερμηνεία με αναφορά στο σκοπό του νομοθετήματος ή του Κανονισμού βέβαια, έχει πλέον εδραιωθεί και πλαισιώνεται με διάφορες εξειδικεύσεις. Η πιο σημαντική επί του ζητήματος υπόθεση είναι η Pepper v. Hart [1993] 1 All E.R. 42 (H.L.). Επιλήφθηκε της υπόθεσης η Δικαστική Επιτροπή της Βουλής των Λόρδων με ενισχυμένη σύνθεση. Ο δικαστής Browne-Wilkinson που εξέδωσε την πρώτη απόφαση ανέφερε σχετικά τα εξής (σελ. 65 c):
"Given the purposive approach to construction now adopted by the courts in order to give effect to the true intentions of the legislature, the fine distinctions between looking for the mischief and looking for the intention in using words to provide the remedy, are technical and inappropriate."
Ο δικαστής Griffiths σε ξεχωριστή αλλά συγκλίνουσα ομιλία υπογράμμισε τη μεταβολή λέγοντας ότι (σελ. 50 a-b):
"The days have long passed when the courts adopted a strict constructionist view of interpretation which required them to adopt the literal meaning of the language. The courts now adopt a purposive approach which seeks to give effect to the true purpose of legislation ........"
Επικράτησε και στην Κύπρο η ίδια προσέγγιση. Χαρακτηριστική είναι η πρόσφατη απόφαση της Ολομέλειας του Ανωτάτου Δικαστηρίου στη Southfields Industries Ltd v. Δήμου Λευκωσίας (1995) 3 Α.Α.Δ. 59 η οποία αφορούσε, όπως και εδώ, την ερμηνεία διάταξης για την επιβολή φορολογίας. Λέχθηκαν σχετικά τα εξής (σελ. 64):
"Σκοπός της ερμηνείας του νόμου είναι η ανεύρεση της πρόθεσης του νομοθέτη. Όπου το λεκτικό της διάταξης είναι σαφές, το Δικαστήριο την ερμηνεύει με βάση τη φυσική και συνήθη έννοια των λέξεων. Οι λέξεις σ' ένα νομοθέτημα γενικά ερμηνεύονται με τη συνήθη τους σημασία, αλλά και με βάση τα συμφραζόμενα, έχοντας δε υπόψη το αντικείμενο και το σκοπό του νόμου."»
Όπως δε αναφέρθηκε στην ΚΟΤ ν Δήμου Παπαδόπουλου (1990) 2 Α.Α.Δ. 86:
«Η τελεολογική μέθοδος ερμηνείας των νόμων (ideological, purposive interpretation) επιτρέπει οποτεδήποτε το κείμενο της νομοθεσίας παρέχει την ευχέρεια, την απόδοση της ερμηνείας εκείνης που αποτελεσματικότερα προωθεί την ευόδωση των κατά άλλα έκδηλων σκοπών του νομοθέτη. Δεν δικαιολογεί όμως η τελεολογική μέθοδος ερμηνείας, ούτε καθιστά εφικτή, ούτε επιτρέπει την απόκλιση από τις ρητές διατάξεις της νομοθεσίας ή τη μεταβολή του κειμένου της. Όπου οι πρόνοιες της νομοθεσίας είναι σαφείς το κείμενο της αποτελεί το μόνο αυθεντικό οδηγό για τους συγκεκριμένους σκοπούς του νομοθέτη».
Κρίνουμε χρήσιμη την παράθεση του Άρθρου 6(2) του Ν81(Ι)/2011 αυτολεξεί:
«Διατυπώσεις αναγκαίες για την εκτέλεση της σύμβασης
6(2) Σε περίπτωση που η σύμβαση είναι γραπτή αλλά δεν έχει κατατεθεί σύμφωνα με τις διατάξεις του παρόντος Νόμου ή η σύμβαση είναι προφορική το Δικαστήριο δύναται να διατάξει την ειδική εκτέλεσή της όταν κρίνει τούτο δίκαιο και εύλογο υπό τις περιστάσεις και εφόσον δεν επηρεάζονται δικαιώματα τρίτων που προκύπτουν από προγενέστερα εμπράγματα βάρη ή απαγορεύσεις και ικανοποιηθεί ότι-
(α) στη σύμβαση προσδιορίζονται επαρκώς τα στοιχεία της ταυτότητας των συμβαλλομένων μερών και το αντικείμενο της σύμβασης,
(β) υπάρχει εγγραφή στο Κτηματικό Μητρώο του αρμόδιου Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου, στο όνομα τουλάχιστον ενός εκ των πωλητών σε σχέση με την ακίνητη ιδιοκτησία, η οποία αποτελεί το αντικείμενο της σύμβασης ή στην οποία περιλαμβάνεται το τμήμα της ακίνητης ιδιοκτησίας που αποτελεί το αντικείμενο της σύμβασης».
Σημαντικό θεωρούμε το ότι η πρόνοια αυτή περιλήφθηκε στον Νόμο επιπρόσθετα με τις στις άλλες πρόνοιες τόσο των Άρθρων 16, 16Α που αναφέρθηκαν πιο πάνω, αλλά ακόμα και του Άρθρου 12 με το οποίο παρέχεται η δυνατότητα σε Δικαστήριο να επιτρέψει την κατάθεση σύμβασης σε οποιοδήποτε χρόνο κατόπιν σχετικής αίτησης. Με αυτό κατά νου θα πρέπει να ερμηνευτεί και το λεκτικό «…αλλά δεν έχει κατατεθεί σύμφωνα με τις διατάξεις του παρόντος Νόμου…», αφού οδηγεί στο ότι σκοπός του Νομοθέτη ήταν να προβλέψει για τις περιπτώσεις εκείνες όπου ακριβώς δεν έχουν ακολουθηθεί οι διαδικασίες των Άρθρων 16, 16Α ή 12, παρέχοντας στο Δικαστήριο την ευχέρεια να διατάξει ειδική εκτέλεση σύμβασης όπου κρίνει ότι αυτό είναι δίκαιο και εύλογο υπό τις περιστάσεις. Η δε ευχέρεια αυτή, ενόψει της αναφοράς σε «διατάξεις του παρόντος Νόμου» φαίνεται να παρέχεται τόσο σε σχέση με συμβάσεις που συνομολογήθηκαν μετά την θέσπιση του Ν81(Ι)/2011 όσο και πριν. Η απόφαση στην Αίτηση της Αικατερίνης Θεοδώρου και Ειρήνης Θεοδώρου για έκδοση Προνομιακού Εντάλματος Certiorari (2014) 1 Α.Α.Δ. 2457 που επικαλέστηκε η πλευρά της Εφεσίβλητης δεν διαφοροποιεί τα πιο πάνω αφού εκείνη αφορούσε το κατά πόσο αίτηση που καταχωρίζεται από αγοραστή δυνάμει του Άρθρου 12 του Ν81(Ι)/2011 πρέπει να επιδίδεται στον πωλητή.
Θα λέγαμε ότι η υπό εξέταση, αποτελεί κλασσική περίπτωση όπου είναι δίκαιο και εύλογο όπως διαταχθεί η ειδική εκτέλεση της επίδικης σύμβασης πώλησης του Διαμερίσματος και η εγγραφή αυτού επ’ ονόματι των Εφεσειόντων κατ’ εφαρμογή του Άρθρου 6(2).
Αφού λεχθεί ότι οι δύο προϋποθέσεις που προβλέπονται στο Άρθρο 6(2)(α) και (β) ικανοποιούνται, εγείρεται προβληματισμός ενόψει του memo που έχει κατατεθεί επί του ακινήτου για φορολογικές υποχρεώσεις της Εφεσίβλητης, αφού η προβλεπόμενη στο Άρθρο 6(2) εξουσία του Δικαστηρίου μπορεί να ασκηθεί μόνο εφόσον δεν επηρεάζονται δικαιώματα τρίτων. Επισημαίνουμε όμως ότι το Άρθρο 7 του Ν81(Ι)/2011 προβλέπει ότι Δικαστήριο δύναται με διάταγμα του να διατάξει την ειδική εκτέλεση της σύμβασης υπό οποιουσδήποτε όρους κρίνει αναγκαίους.
Μελετώντας την αγόρευση των Εφεσειόντων μπορεί να συναχθεί ότι οι Εφεσείοντες θα ήταν διατεθειμένοι να καταβάλουν το ποσό που εξασφαλίζει το εν λόγω memo. Ορθώς, θα παρατηρούσαμε, αφού η καταχώριση του memo με σειρά προτεραιότητας ήταν συνέπεια της παράλειψης κατάθεσης της σύμβασης πώλησης από μέρους των Εφεσειόντων. Θεωρούμε ότι μια τέτοια διαταγή διασφαλίζει τα δικαιώματα του Τμήματος Φορολογίας, οι δε Εφεσείοντες θα είναι ελεύθεροι να διεκδικήσουν από την Εφεσίβλητη, το όποιο ποσό ήθελαν καταβάλουν στο Τμήμα Φορολογίας προς εξόφληση του memo.
Δεδομένου του ότι οι Εφεσείοντες αποπλήρωσαν το τίμημα αγοράς του Διαμερίσματος από πολλού, ενώ κατέχουν και απολαμβάνουν την ακίνητη ιδιοκτησία αυτή από το 1984, η δε Εφεσίβλητη κανένα δικαίωμα έχει επί του Διαμερίσματος, καταλήγουμε ότι η διακριτική ευχέρεια του Πρωτόδικου Δικαστηρίου θα έπρεπε να είχε ασκηθεί υπέρ της έκδοσης διατάγματος για ειδική εκτέλεση της συμφωνίας πώλησης στην βάση του Άρθρου 6(2) του Ν81(Ι)/2011.
Ο Λόγος Έφεσης 1 επιτυγχάνει. Η κατάληξη αυτή καθιστά αχρείαστη την εξέταση του Λόγου Έφεσης 3 που αφορά στην επιδίκαση αποζημιώσεων.
Η Πρωτόδικη Απόφαση παραμερίζεται και αντικαθίσταται με την έκδοση Διατάγματος με το οποίο η Εφεσίβλητη διατάσσεται όπως προβεί στην εγγραφή του Διαμερίσματος επ’ ονόματος των Εφεσειόντων εντός 10 ημερών από την ημερομηνία λήψης ειδοποίησης ότι το memo αρ. EB/1549/2014 έχει αρθεί.
Επιδικάζονται €3.000 έξοδα υπέρ των Εφεσειόντων και εναντίον της Εφεσίβλητης.
Αλ. Παναγιώτου, Π.
Μ. Παπαδοπούλου, Δ.
Ι. Στυλιανίδου, Δ.