ΕΦΕΤΕΙΟ ΚΥΠΡΟΥ – ΠΟΛΙΤΙΚΗ ΔΙΚΑΙΟΔΟΣΙΑ
11 Απριλίου 2024
[Δ. ΚΙΤΣΙΟΣ, Μ. ΑΜΠΙΖΑΣ, Μ. ΤΟΥΜΑΖΗ, Δ/στες]
(Πολιτική Έφεση Αρ. 349/2018
σχ. με 350/2018)
ΚΥΠΡΙΑΚΗ ΔΗΜΟΚΡΑΤΙΑ ΔΙΑ ΤΟΥ ΓΕΝΙΚΟΥ ΕΙΣΑΓΓΕΛΕΑ,
Εφεσείουσα
v.
ΠΕΤΣΑ ΧΑΡΑΛΑΜΠΟΥΣ ΓΙΑΝΝΟΥΛΑΣ,
Εφεσίβλητης
(Πολιτική Έφεση Αρ. 350/2018
σχ. με 349/2018)
ΚΥΠΡΙΑΚΗ ΔΗΜΟΚΡΑΤΙΑ ΔΙΑ ΤΟΥ ΓΕΝΙΚΟΥ ΕΙΣΑΓΓΕΛΕΑ,
Εφεσείουσα
v.
ΠΕΤΣΑ ΑΝΔΡΕΑ,
Εφεσίβλητου
Α. Μελάς για Γενικό Εισαγγελέα της Δημοκρατίας για Εφεσείουσα σε αμφότερες τις εφέσεις
Β. Καραγιαννίδης για Ιωάννης Παπαζαχαρία ΔΕΠΕ για Εφεσίβλητη στην 349/2018 και για Εφεσίβλητο στην 350/2018
------------------------
ΚΙΤΣΙΟΣ, Δ: Η ομόφωνη απόφαση του Δικαστηρίου θα δοθεί από τον Αμπίζα, Δ.
----------------------------
Α Π Ο Φ Α Σ Η
ΑΜΠΙΖΑΣ, Δ: Οι εφεσίβλητοι στις παρούσες εφέσεις είναι ανά ½ μερίδιο εγγεγραμμένοι συνιδιοκτήτες συγκεκριμένου ακινήτου, μέρος του οποίου απαλλοτριώθηκε. Μέσω διαδικασίας παραπομπής, ο κάθε ένας από αυτούς αναζήτησε τον καθορισμό και απόδοση της δίκαιης και εύλογης αποζημίωσης, ως αποτέλεσμα της εν λόγω απαλλοτρίωσης. Οι δύο αυτές παραπομπές συνεκδικάστηκαν. Το πρωτόδικο Δικαστήριο κατέληξε στην εκκαλούμενη απόφαση.
Αξίζει να λεχθεί ότι, κατά την πρωτόδικη ακροαματική διαδικασία, αποτέλεσαν παραδεκτά γεγονότα το ιδιοκτησιακό μερίδιο των εφεσιβλήτων και η έκταση του ακινήτου, καθώς επίσης, η έκταση του μέρους του ακινήτου που απαλλοτριώθηκε για σκοπούς κατασκευής εσωτερικού οδικού δικτύου της βιομηχανικής ζώνης της Δρούσιας. Παραδεκτό, επίσης, κατέστη το γεγονός ότι οι εφεσίβλητοι δεν αποδέχτηκαν την προσφερόμενη από την εφεσείουσα αποζημίωση και ότι η αγοραία αξία της επηρεαζόμενης έκτασης ανερχόταν στο ποσό των €22.- ανά τετραγωνικό μέτρο, με αποτέλεσμα η αγοραία αξία του ½ μεριδίου της απαλλοτριωθείσας έκτασης, κατά τον ουσιώδη χρόνο, να ανέρχεται στο ποσό των €12.166.-. Τα δηλωθέντα παραδεκτά γεγονότα αναφέρονταν, περαιτέρω, στον τόκο που θα έφεραν τα επιδικασθέντα ποσά, καθώς επίσης, στα εκτιμητικά έξοδα για κάθε παραπομπή.
Οι εφεσίβλητοι εγκατέλειψαν απαίτηση τους για επιζήμια επίδραση και, με δεδομένη την κατάθεση παραδεκτών γεγονότων, δεν προσκόμισαν άλλη μαρτυρία, αφήνοντας, ως μοναδική μάρτυρα ενώπιον του πρωτόδικου Δικαστηρίου, τη μάρτυρα που κάλεσε η εφεσείουσα (εργαζόμενη στο Κτηματολόγιο Πάφου, στον κλάδο εκτιμήσεων), η οποία κατέθεσε ως εμπειρογνώμονας, χωρίς η εμπειρογνωμοσύνη της να αμφισβητείται από τους εφεσίβλητους. Μοναδικό επίδικο ζήτημα παρέμεινε το κατά πόσον υπήρξε, ως η θέση της εφεσείουσας, επαύξηση στην αξία του εναπομείναντος μέρους του ακινήτου, και εάν ναι, σε ποιο ποσοστό.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο, με την απόφαση του, κατέληξε ότι υπήρξε επαύξηση της αξίας του εναπομείναντος μέρους του ακινήτου (κατάληξη η οποία δεν εφεσιβλήθηκε), όμως δεν αποδέχτηκε το ποσοστό το οποίο προβαλλόταν από την εφεσείουσα, μέσω της προσκομισθείσας μαρτυρίας, για τους λόγους που εξήγησε. Έκρινε δε, ότι δεν μπορούσε, το ίδιο, να προβεί σε υπολογισμό του ποσοστού επαύξησης, διότι δεν είχαν τεθεί ενώπιον του, οποιαδήποτε αποδεικτικά στοιχεία ικανά να αποδείξουν το ύψος της. Συνακόλουθα, εξέδωσε, στην κάθε παραπομπή, απόφαση εναντίον της εφεσείουσας για όλο το ποσό της συμφωνηθείσας αγοραίας αξίας πλέον τον συμφωνηθέντα τόκο και εκτιμητικά έξοδα, διατάσσοντας, παράλληλα, όπως με την πληρωμή των εν λόγω ποσών, η απαλλοτριωθείσα έκταση να εγγραφεί στο όνομα της Κυπριακής Δημοκρατίας.
Η πρωτόδικη απόφαση προσβάλλεται, με τις παρούσες εφέσεις, στη βάση δύο, ίδιων σε καθεμιά, λόγων έφεσης. Ο πρώτος λόγος έφεσης προβάλλει ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο, εσφαλμένα καθόρισε την αποζημίωση που δικαιούνται οι εφεσίβλητοι για την απαλλοτρίωση του επίδικου μέρους, στο ποσό το οποίο αντιστοιχεί στην πλήρη αγοραία αξία του. Προβάλλεται, συναφώς, ότι, από τη στιγμή που κρίθηκε ότι η απαλλοτρίωση απέδωσε υπεραξία στο εναπομείναν μέρος του επίδικου ακινήτου, η καταβλητέα αποζημίωση δεν θα έπρεπε να είναι ίση με την πλήρη αγοραία αξία του. Με τέτοια απόφαση, παραβιάζεται, κατά την εφεσείουσα, το Άρθρο 23(4) του Συντάγματος, αφού η καθορισθείσα αποζημίωση δεν μπορεί να είναι εύλογη και δίκαιη. Έπρεπε, διατείνεται η πλευρά της εφεσείουσας, το πρωτόδικο Δικαστήριο, στο πλαίσιο του εξεταστικού χαρακτήρα της διαδικασίας, να καθορίσει, το ίδιο, το ποσοστό επαύξησης της αξίας, ζητώντας ακόμη και λεπτομέρειες ή διευκρινήσεις επί της εκτίμησης. Είχε, όμως, επαρκή στοιχεία να πράξει τούτο.
Ο δεύτερος λόγος έφεσης προβάλλει ότι λανθασμένα, το πρωτόδικο Δικαστήριο έκρινε ότι δεν μπορεί να γίνει αποδεκτό το ποσοστό επαύξησης που υιοθέτησε η εκτιμήτρια της εφεσείουσας. Επί τούτου, προβάλλεται η επάρκεια των αποδεικτικών στοιχείων που τέθηκαν με το Τεκμήριο 2, προς υποστήριξη της εκτίμησης της μάρτυρος. Δεν τέθηκαν, εξηγείται, τα εν λόγω στοιχεία, ως συγκριτικές πωλήσεις προς απόδειξη αξίας, αλλά προς απόδειξη ποσοστού διαφοράς στην αξία μεταξύ ακινήτων, ώστε να καταδειχθεί το ποσοστό επαύξησης της αξίας.
Έχουμε μελετήσει διεξοδικά τους εγειρόμενους λόγους έφεσης, την αιτιολογία αυτών και την επιχειρηματολογία της πλευράς της εφεσείουσας σε κάθε μία από τις παρούσες εφέσεις, αλλά και την αντίθετη επιχειρηματολογία της πλευράς των εφεσιβλήτων, οι οποίοι υπεραμύνονται της ορθότητας της πρωτόδικης απόφασης. Η συνάφεια των θεμάτων που προβάλλονται με τους εγειρόμενους λόγους έφεσης, μας επιτρέπει, αν όχι επιβάλλει, την παράλληλη εξέταση τους, μέσω της ενιαίας ουσιαστικής εξέτασης της πρωτόδικης απόφασης και κρίσης.
Είναι χρήσιμο να λεχθεί ότι η ευπαίδευτη πρωτόδικη Δικαστής πραγματεύτηκε το ενώπιον της επίδικο θέμα, έχοντας παραθέσει τις νομολογιακές αρχές που το διέπουν. Αναγνώρισε ότι σε διαδικασία παραπομπής για τον καθορισμό αποζημιώσεων σε απαλλοτριώσεις, το Δικαστήριο διατηρεί δυνατότητες διερεύνησης, στο πλαίσιο πάντοτε ενός εν μέρει εξεταστικού χαρακτήρα της διαδικασίας (Μιχαήλ κ.α ν. Κυπριακής Δημοκρατίας, μέσω Γενικού Εισαγγελέα της Δημοκρατίας, (2009) 1 ΑΑΔ 1063), καθώς επίσης, ότι κατά τον υπολογισμό της επαύξησης ή μείωσης της αξίας περιουσίας που κατέχεται από τον ιδιοκτήτη μαζί με το απαλλοτριωθέν μέρος, λαμβάνονται υπόψη τα κατά τον χρόνο της δημοσίευσης της γνωστοποίησης απαλλοτρίωσης υφιστάμενα δεδομένα (Γενικός Εισαγγελέας της Δημοκρατίας ν. Ιακωβίδη, (1998) 1 ΑΑΔ 1819).
Έχοντας, λοιπόν, αναλύσει επαρκώς τη νομολογία επί συναφών θεμάτων (τα οποία δεν αφορούν τις παρούσες εφέσεις), το πρωτόδικο Δικαστήριο ασχολήθηκε με την προσκομισθείσα μαρτυρία της μοναδικής μάρτυρος/εμπειρογνώμονα καταλήγοντας, ως λέχθηκε ανωτέρω, ότι υπήρξε επαύξηση στην αξία του ακινήτου στη βάση του ότι η πρόσβαση, πλέον, σε δημόσιο δρόμο παρέχει άμεσες δυνατότητες ανάπτυξης.
Δεν μας βρίσκουν σύμφωνους οι θέσεις που προβάλλονται από την εφεσείουσα με τους λόγους έφεσης. Κατ’ αρχάς, εντοπίζεται, στο σκεπτικό της πρωτόδικης απόφασης, η διεργασία αξιολόγησης της προσκομισθείσας μαρτυρίας. Το πρωτόδικο Δικαστήριο εξέφρασε τις πολλές αμφιβολίες του ως προς την ορθότητα της άποψης της εν λόγω μάρτυρος περί επαύξησης σε ποσοστό 15%. Εντόπισε ότι η άποψη αυτή αποδιδόταν στην εμπειρία της μάρτυρος και συναδέλφων της, χωρίς να δίδονται στοιχεία τέτοιων εμπειριών, ενώ, επίσης με λεπτομέρεια, ανέλυσε τα όσα αφορούν τις πωλήσεις που τέθηκαν με το Τεκμήριο 2, εντοπίζοντας, μεταξύ άλλων, ότι αφορούν ακίνητα σε άλλη τοποθεσία, «χωρίς να προσδιορίζεται κανένα άλλο στοιχείο από το οποίο να προκύπτει ότι πράγματι αυτά μπορεί να αποτελέσουν ασφαλή βάση για σύγκριση». Ως, περαιτέρω, το πρωτόδικο Δικαστήριο εξήγησε: «Το γεγονός ότι και τα μεν και τα δε, βρίσκονται σε βιομηχανικές περιοχές δεν είναι αρκετό για να εξαχθεί συμπέρασμα που να πείθει για την ορθότητα τους, λαμβανομένου περαιτέρω υπόψη ότι όπως η ίδια η μάρτυρας δέχθηκε η βιομηχανική ζώνη Δρούσιας απέχει από την πόλη της Πάφου περί τα 30 χλμ, ενώ η αντίστοιχη της Τρεμιθούσας περί τα 10 χλμ, χωρίς να έχει προσδιοριστεί η απόσταση μεταξύ αυτών των δύο. Όπως προκύπτει και από την υπόθεση Walker v. Hooper (1978) 21 R.R.C. 155: «Comparables are generally admissible, though their weight may be diminished by distance from the subject property». Δεν πέτυχε επίσης να εξηγήσει γιατί επέλεξε να υιοθετήσει ως συγκριτικά, ακίνητα που βρίσκονται σε άλλη περιοχή από αυτήν των επιδίκων ακινήτων και γιατί ενώ η αγοραία αξία ανά τετραγωνικό μέτρο στις δύο περιοχές είναι διαφορετική, θα πρέπει αυτά να θεωρηθούν ως αξιόπιστο μέτρο σύγκρισης όσο αφορά τον τρόπο υπολογισμού του ποσοστού της επαύξησης».
Διαπιστώνεται ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο, όχι μόνο δεν παρερμήνευσε την προσκομισθείσα μαρτυρία, τουναντίον, με λεπτομέρεια ανέλυσε αυτήν, υποδεικνύοντας τις παρουσιαζόμενες ελλείψεις. Έρεισμα βρίσκει η εν λόγω ανάλυση και στα πρακτικά της υπόθεσης όπου διαπιστώνεται η αναφορά της μάρτυρος σε στοιχεία στην επίδικη περιοχή και την απόρριψη τους, χωρίς και πάλι να δοθούν επαρκή στοιχεία ώστε το Δικαστήριο να μπορεί να καταστεί κριτής αυτών.
Δεν εντοπίζουμε σφάλμα ούτε στην προσέγγιση ούτε στην κρίση του πρωτόδικου Δικαστηρίου. Παρέπεμψε δε, και σε απόσπασμα από την Κυπριακή Δημοκρατία (μέσω Γενικού Εισαγγελέα της Δημοκρατίας) ν. Ηρόδοτου (Ρωτή) Αριστοδήμου Αγιώτου, (2000) 1 ΑΑΔ 1020 (απόφαση πλειοψηφίας), όπου εξηγείται η αναγκαιότητα προσκόμισης εκείνων των στοιχείων που να αποτρέπουν το ενδεχόμενο η κρίση του Δικαστηρίου να είναι αιχμάλωτη γυμνών δηλώσεων από εμπειρογνώμονες ότι υπήρξε επαύξηση ή μείωση της αξίας απαλλοτριωμένου κτήματος χωρίς την παραμικρή δυνατότητα ελέγχου είτε από το Δικαστήριο είτε τον αντίδικο. Είναι, θεωρούμε, ορθή η κατάληξη του πρωτόδικου Δικαστηρίου.
Ορθά, περαιτέρω, το πρωτόδικο Δικαστήριο, έχοντας αποδεχτεί ότι, όντως, υπήρξε επαύξηση, χωρίς να αποδεικνύεται το ποσοστό αυτής, αναγνώρισε τη δυνατότητα που είχε, το ίδιο, να υπολογίσει το ποσοστό αυτής της επαύξησης. Έκρινε, όμως, ότι δεν μπορούσε να προβεί σε τέτοιο υπολογισμό γιατί δεν είχαν τεθεί ενώπιον του οποιαδήποτε αποδεικτικά στοιχεία ικανά να αποδείξουν το ύψος της επαύξησης, με αποτέλεσμα, οποιαδήποτε τέτοια προσπάθεια να ήταν επισφαλής. Αντλώντας δε, καθοδήγηση από την Αγιώτου (ανωτέρω) απέδωσε ολόκληρο το ποσό αποζημίωσης. Ούτε επί τούτου εντοπίζουμε σφάλμα. Ελλείψει στοιχείων, δεν ήταν εφικτό για το πρωτόδικο Δικαστήριο να καταλήξει σε οποιοδήποτε ποσοστό, ούτε η κατάσταση αυτή μπορούσε να ανατραπεί μέσω αναζήτησης διευκρινήσεων. Αναπόφευκτη, συνακόλουθα, κατέστη η επιδίκαση ολόκληρου του ποσού το οποίο είχε συμφωνηθεί ως η αγοραία αξία της απαλλοτριωθείσας έκτασης.
Στη βάση των ως άνω, αβάσιμοι κρίνονται αμφότεροι οι λόγοι έφεσης σε κάθε μία από τις παρούσες εφέσεις.
Αμφότερες οι εφέσεις 349/2018 και 350/2018 απορρίπτονται. Η πρωτόδικη απόφαση επικυρώνεται. Επιδικάζονται, σε κάθε μία από τις εφέσεις, υπέρ των εφεσιβλήτων και εναντίον των εφεσειόντων, €2.400.-, πλέον ΦΠΑ, εάν υπάρχει, έξοδα.
Δ. ΚΙΤΣΙΟΣ, Δ.
Μ. ΑΜΠΙΖΑΣ, Δ.
Μ. ΤΟΥΜΑΖΗ, Δ.