ΕΦΕΤΕΙΟ ΚΥΠΡΟΥ - ΠΟΛΙΤΙΚΗ ΔΙΚΑΙΟΔΟΣΙΑ
(Πολιτική Έφεση αρ. 131/18)
22 Μαΐου, 2024
[ΠΑΝΑΓΙΩΤΟΥ, Πρόεδρος]
[ΠΑΠΑΔΟΠΟΥΛΟΥ, ΣΤΥΛΙΑΝΙΔΟΥ, Δ/στές]
M. & T.H. PETROU & SONS DEVELOPERS LTD
Εφεσείοντες /Εναγόμενοι
v.
ΠΑΝΑΓΙΩΤΑΣ ΕΥΘΥΜΙΟΥ
Εφεσίβλητης/Ενάγουσας
-----------------------------
Θεοδοσία Δρόσου, για Λούκας και Βίας Λ. Παρπαρίνος & Συνεργάτες Δ.Ε.Π.Ε., για εφεσείοντες.
Μαρία Χατζηκωνσταντή, για Γ. Φ. Πιττάτζης Δ.Ε.Π.Ε., για εφεσίβλητη.
ΠΑΝΑΓΙΩΤΟΥ, Π.: Η απόφαση του Δικαστηρίου είναι ομόφωνη και θα δοθεί από τη Στυλιανίδου, Δ.
Α Π Ο Φ Α Σ Η
ΣΤΥΛΙΑΝΙΔΟΥ, Δ.: Αντικείμενο της παρούσας έφεσης είναι απόφαση του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λάρνακας με την οποία επιδικάστηκαν αποζημιώσεις υπέρ της Εφεσίβλητης και εναντίον της Εφεσείουσας για παράβαση από την τελευταία, μεταξύ τους συμφωνίας. Η επίδικη συμφωνία προέβλεπε πως η Εφεσίβλητη θα παραχωρούσε προς την Εφεσείουσα μέρος του 1/6 μεριδίου της επί ακινήτου. Η Εφεσείουσα ήταν ιδιοκτήτρια των 4/6 μεριδίων επί του ιδίου ακινήτου και θα έκτιζε προς όφελος της Εφεσίβλητης σε μέρος του πιο πάνω 1/6 μεριδίου της, μια οικία, όπως περιγραφόταν στη συμφωνία (στο εξής η «Συμφωνία Αντιπαροχής»). Να σημειωθεί ότι η Εφεσίβλητη είχε λάβει πολεοδομική άδεια για ανέγερση 23 οικιών επί του ακινήτου, μια εκ των οποίων θα μεταβιβαζόταν βάσει της Συμφωνίας Αντιπαροχής στην Εφεσίβλητη. Η Εφεσίβλητη προέβη σε τερματισμό της Συμφωνίας Αντιπαροχής λόγω του ότι η Εφεσείουσα δεν προχώρησε με το κτίσιμο της οικίας. Το πρωτόδικο Δικαστήριο αφού έκρινε νόμιμο τον τερματισμό, θεώρησε δίκαιο όπως οι αποζημιώσεις προς την Εφεσίβλητη υπολογιστούν λαμβάνοντας υπόψη την υπολογισθείσα από εμπειρογνώμονα αξία της επίδικης οικίας κατά την ημερομηνία τερματισμού της Συμφωνίας Αντιπαροχής μείον την υπολογισθείσα αξία του μεριδίου του ακινήτου της Εφεσίβλητης κατά την ίδια ημερομηνία.
Από τους έξι λόγους έφεσης οι τέταρτος και έκτος λόγος αποσύρθηκαν δια του περιγράμματος αγόρευσης των ευπαιδεύτων συνηγόρων της Εφεσείουσας και ως εκ τούτου απορρίπτονται.
Με τον πρώτο και δεύτερο λόγο έφεσης προβάλλεται από την Εφεσείουσα ότι η πιο πάνω μέθοδος υπολογισμού που εφάρμοσε το πρωτόδικο Δικαστήριο είναι λανθασμένη για δύο λόγους.
Εν πρώτοις, υποστηρίζεται ότι θα έπρεπε να ληφθεί υπόψη η αξία του μεριδίου της γης της Εφεσίβλητης κατά την ημερομηνία υπογραφής της επίδικης Συμφωνίας και όχι η αξία αυτού κατά την ημερομηνία τερματισμού. Γίνεται επί τούτου επίκληση της υπόθεσης Καλησπέρας v. Δρυάδη (1998) 1 ΑΑΔ 867, όπου αποφασίστηκαν τα πιο κάτω:
«Δεν υπάρχει αμφιβολία ως προς τις αρχές οι οποίες διέπουν τον καθορισμό των αποζημιώσεων, λόγω της διάρρηξης της σύμβασης, γενικά, και, ειδικά, για την πώληση γης. Το Άρθρο 75 του περί Συμβάσεων Νόμου ορίζει ότι, πρόσωπο, το οποίο αποκηρύττει τη σύμβαση (υπαναχωρεί νόμιμα από τη σύμβαση), δικαιούται σε αποζημίωση για ζημία, την οποία υπέστη λόγω της μη εκπλήρωσής της. Όπως εξηγείται στην Παντζιαρή ν. Aquarian Ltd κ.ά. (1993) 1 Α.Α.Δ. 748, το Άρθρο 75 διαφυλάττει το δικαίωμα συμβαλλομένου, ο οποίος ακυρώνει τη σύμβαση για βάσιμο λόγο, να διεκδικήσει αποζημιώσεις για ζημία, που έχει υποστεί λόγω ανακοπής ή μη εκπλήρωσης του συμβολαίου. Το Άρθρο 73, εξάλλου, καθορίζει την αποζημίωση, την οποία δικαιούται ο συμβαλλόμενος από τη διάρρηξη της συμφωνίας από τον αντισυμβαλλόμενο. Το λογικά προβλεπτό της ζημίας, όπως διαγράφεται από τη σύμβαση, είναι το μέτρο της αποζημίωσης. Ο κρίσιμος χρόνος για τον καθορισμό της είναι, κατά κανόνα, ο χρόνος της διάρρηξης και το επίμετρο η διαφορά μεταξύ της τιμής αγοράς και της αξίας του ακινήτου κατά το χρόνο της διάρρηξης. Η τιμή αγοράς του ακινήτου ήταν £6.850,00 και η αξία του κατά το χρόνο της διάρρηξης, όπως συμφώνησαν τα μέρη, £8.900,00. Η διαφορά μεταξύ των δύο επιδικάστηκε ως αποζημίωση (£2.050,00).»
Στην εν λόγω απόφαση υπήρξε παράβαση σύμβασης πώλησης διαμερίσματος σε υπό κατασκευή κατά το χρόνο της πώλησης πολυκατοικία, με τη μη μεταβίβαση του ακίνητου στους αγοραστές. Η τιμή πώλησης είχε συμφωνηθεί στην επίδικη σύμβαση, οι αγοραστές είχαν καταβάλει μέρος αυτής και δήλωσαν έτοιμοι να καταβάλουν το υπόλοιπο.
Τα περιστατικά της παρούσας διαφέρουν από τα περιστατικά μιας πώλησης ακινήτου έναντι χρηματικού ποσού. Το έργο του πρωτόδικου Δικαστηρίου στην παρούσα, ήταν να θέσει την Εφεσίβλητη στη θέση που θα βρισκόταν αν της είχε παραδοθεί βάσει της Συμφωνίας Αντιπαροχής, μία οικία την αξία της οποίας καθόρισε το Δικαστήριο στη βάση της μαρτυρίας του εμπειρογνώμονα. Είχε συμφωνηθεί, όπως προκύπτει από την Συμφωνία Αντιπαροχής ότι, η Εφεσείουσα, αντί να λάβει οποιοδήποτε ποσό για την από μέρους της μεταβίβαση του μεριδίου της επί του ακινήτου, θα λάμβανε ως αντιπαροχή την οικία που θα ανήγειρε για λογαριασμό της η Εφεσίβλητη. Η δε Εφεσείουσα ανέλαβε σαν αντάλλαγμα για την μεταβίβαση του ακινήτου της Εφεσίβλητης, να ανεγείρει προς όφελος της τελευταίας μία οικία όπως περιγραφόταν στην Συμφωνία Αντιπαροχής. Οι συμφωνίες αυτού του τύπου εφόσον περιλαμβάνουν και στοιχεία συμφωνίας κατασκευής έργου, ενέχουν μία διαφορά από απλές συμφωνίες πώλησης ακινήτου. Όπως δε επισημαίνεται στο σύγγραμμα McGregor on Damages, 20η έκδοση, Sweet & Maxwell, σελίδα 967, οι συμφωνίες κατασκευής έργου αποτελούν συμφωνίες που ανάλογα με τους όρους της κάθε μίας ξεχωριστά, προσομοιάζουν είτε με συμφωνίες πώλησης γης είτε με συμφωνίες παροχής υπηρεσιών:
«Construction or building contracts form halfway house between contracts for the transfer of property and contracts for the rendering of services».
Όπως επίσης επισημαίνεται στο πιο πάνω σύγγραμμα, δημιουργεί έκπληξη το ότι δεν υπάρχουν αρκετές αυθεντίες όσο αφορά το μέτρο των αποζημιώσεων σε συμφωνίες κατασκευής έργου. Στο ίδιο σύγγραμμα σημειώνεται ότι ελλείψει αυθεντίας επί τούτου του θέματος, είναι απαραίτητο όπως στην κάθε υπόθεση εφαρμόζονται οι γενικές αρχές όσον αφορά στο μέτρο της αποζημίωσης στα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά και περιστατικά αυτής. Όσον αφορά τις γενικές αρχές αναφορικά με την αποζημίωση για παράβαση σύμβασης, βλ. μεταξύ άλλων Αλπάν (Αδελφοί Τάκη) Λτδ κ.ά. v. Θέλμας Τρυφωνίδου (1996) 1 ΑΑΔ 679.
Στην παρούσα υπόθεση επομένως, το ζητούμενο ήταν να τεθεί η Εφεσίβλητη στη θέση που θα βρισκόταν εάν η Συμφωνία Αντιπαροχής είχε εκπληρωθεί, δηλαδή αν της είχε παραδοθεί μία οικία μεσαίας αξίας και η ίδια είχε μεταβιβάσει το εν λόγω ακίνητο στην Εφεσίβλητη. Δεδομένου όμως ότι η μεταβίβαση του ακινήτου δεν είχε συντελεστεί, αυτό εξακολουθούσε να της ανήκει κατά τον κρίσιμο χρόνο του τερματισμού της συμφωνίας. Συμφωνούμε συνεπώς με το πρωτόδικο Δικαστήριο ότι η ζημία την οποία η Εφεσίβλητη υπέστη αποκρυσταλλώθηκε στην αξία μίας τέτοιας οικίας μείον την αξία του μεριδίου ακινήτου της Εφεσίβλητης, αποτιμημένης σε χρήμα κατά τον ίδιο χρόνο. Υπενθυμίζεται ότι η εν λόγω οικία θα ήταν μια εκ των 23 οικιών που θα κτίζονταν βάσει της πολεοδομικής άδειας στο επίδικο ακίνητο στο πλαίσιο του όλου έργου ανάπτυξης γης.
Είμαστε της άποψης ότι στην παρούσα υπόθεση, εν όψει της φύσης της επίδικης Συμφωνίας Αντιπαροχής και των περιστατικών της, δεν τυγχάνει εφαρμογής ο τρόπος υπολογισμού των αποζημιώσεων που εφαρμόστηκε στην υπόθεση Καλησπέρα (ανωτέρω). Ορθά δεν λήφθηκε υπόψη από το πρωτόδικο Δικαστήριο η αξία του μεριδίου της Εφεσίβλητης κατά τον χρόνο σύναψης της συμφωνίας.
Κατά την κρίση μας, εφαρμόζεται στην παρούσα η γενική αρχή όπως διατυπώθηκε στην υπόθεση Ερωτοκρίτου v. Θεοδώρου (1997) 1 ΑΑΔ 1800:
«Ο χρόνος κατά τον οποίο καθορίζονται οι αποζημιώσεις είναι εκείνος κατά τον οποίο διαρρηγνύεται η σύμβαση. Στο χρονικό εκείνο σημείο αποκρυσταλλώνεται η ζημία και εκάτερος των συμβαλλομένων μπορεί να κατευθύνει τις πράξεις του ανάλογα με τη νέα τάξη πραγμάτων.»
Δεν μας διαφεύγει ότι στην υπόθεση Ερωτοκρίτου (ανωτέρω), η οποία αφορούσε πώληση ακινήτου, αφαιρέθηκε η αξία του ακινήτου κατά την ημερομηνία σύναψης της σύμβασης από την αξία του κατά τη διάρρηξη της σύμβασης. Όπως προαναφέραμε όμως, λόγω της φύσης της εν προκειμένω Συμφωνίας Αντιπαροχής και των περιστατικών της υπόθεσης, η παρούσα διαφοροποιείται από μια απλή συμφωνία πώλησης ακινήτου.
Με τον πρώτο λόγο έφεσης προβάλλεται και ένα δεύτερο σημείο, ότι η Συμφωνία Αντιπαροχής προέβλεπε ανταλλαγή του 80% του 1/6 μεριδίου της Εφεσίβλητης επί του επίδικου ακινήτου όπου θα κτιζόταν η οικία, έναντι της ανεγέρσεως μίας οικίας εντός του υπολοίπου 20% αυτού, επομένως κατά τον υπολογισμό των αποζημιώσεων της Εφεσίβλητης θα έπρεπε να είχε αφαιρεθεί από την εκτιμημένη αξία της οικίας μόνο το 80% της εκτιμημένης αξίας του μεριδίου της Εφεσίβλητης. Θα συμφωνήσουμε στο σημείο αυτό με το πρωτόδικο Δικαστήριο ότι εν όψει της μη εκπλήρωσης της σύμβασης, το ζήτημα αυτό δεν επηρεάζει ούτε και έχει οποιαδήποτε σημασία στον υπολογισμό των αποζημιώσεων.
Εν όψει όλων των πιο πάνω ο πρώτος και δεύτερος λόγος έφεσης δεν ευσταθούν και απορρίπτονται.
Με τον τρίτο λόγο έφεσης, προβάλλεται ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο λανθασμένα έλαβε υπόψη τη μαρτυρία του εμπειρογνώμονα εκτιμητή ακινήτων που κάλεσε η Εφεσίβλητη, αναφορικά με την αγοραία αξία της επίδικης οικίας. Ο εν λόγω μάρτυρας, υπολόγισε την αξία της οικίας με τη συγκριτική μέθοδο για οικίες με μεσαίας ποιότητας υλικά που κτίζονταν κατά τον επίδικο χρόνο στην περιοχή.
Είναι η θέση της Εφεσείουσας όπως προβάλλεται με τον τρίτο λόγο έφεσης ότι η αντιπαροχή που θα ελάμβανε η Εφεσίβλητη στη βάση της Συμφωνίας Αντιπαροχής θα ήταν το κόστος κατασκευής της οικίας όπως αυτή περιγραφόταν στη Συμφωνία Αντιπαροχής και αυτό θα έπρεπε να υπολογιστεί από επιμετρητή ποσοτήτων (στη βάση των προδιαγραφών που περιλαμβάνονταν στη Συμφωνία Αντιπαροχής) και όχι από εκτιμητή ακινήτων.
Ούτε ο τρίτος λόγος έφεσης ευσταθεί για τους λόγους που θα εξηγήσουμε πιο κάτω:
Η ουσία της Συμφωνίας Αντιπαροχής ήταν ότι η Εφεσίβλητη κατά την εκπλήρωση της συμφωνίας θα λάμβανε από την Εφεσείουσα μία οικία. Εφόσον δεν την έλαβε, η ζημιά της έπρεπε να αποτιμηθεί σε χρήμα, ήτοι σύμφωνα με την αγοραία αξία που θα είχε τέτοια οικία κατά τον χρόνο της παράβασης, κατ’ αναλογία με την προσέγγιση στην υπόθεση Καλησπέρας, ανωτέρω. Όσον αφορά τα χαρακτηριστικά της οικίας που θα ελάμβανε για σκοπούς υπολογισμού της αγοραίας της αξίας, η θέση της Εφεσίβλητης ήταν ότι θα επρόκειτο για μια οικία με μεσαίας ποιότητας υλικά, θέση την οποία αποδέχτηκε το πρωτόδικο Δικαστήριο. Σημειώνεται σχετικά ότι στο πλαίσιο της αστικής δίκης για παράβαση σύμβασης η Εφεσίβλητη είχε το βάρος να αποδείξει στο ισοζύγιο των πιθανοτήτων όλα τα επίδικα θέματα ένα εκ των οποίων ήταν και το ύψος της ζημιάς της. Να σημειωθεί ότι ουδέποτε η Εφεσίβλητη προώθησε κατά την πρωτόδικη διαδικασία τη θέση ότι η οικία θα ήταν άλλης ποιότητας από τη μέση ποιότητα.
Επομένως, ο τρίτος λόγος έφεσης δεν ευσταθεί και απορρίπτεται.
Με τον πέμπτο λόγο έφεσης προβάλλεται ότι λανθασμένα το πρωτόδικο Δικαστήριο δεν έλαβε υπόψη ότι η Εφεσείουσα δεν αποκόμισε κανένα κέρδος εις βάρος της Εφεσίβλητης. Η θέση αυτή δεν βρίσκει έρεισμα ούτε στο νόμο ούτε στη νομολογία. Ορθά το πρωτόδικο Δικαστήριο δεν έλαβε υπόψη την πιο πάνω θέση για τον υπολογισμό της αποζημίωσης που δικαιούται η Εφεσείουσα.
Με την αιτιολογία του πέμπτου λόγου έφεσης, υποστηρίζεται επιπλέον η θέση ότι η Εφεσίβλητη τέθηκε με την απόφαση του πρωτόδικου Δικαστηρίου σε καλύτερη θέση από αυτή που θα βρισκόταν αν είχε εκπληρωθεί η Συμφωνία Αντιπαροχής, εφόσον κράτησε το επίδικο μερίδιο της και πήρε και επιπλέον χρήματα. Αυτή η θέση είναι διακριτή από τον πέμπτο λόγο έφεσης και δεν μπορεί να εξεταστεί ως αυτόνομος λόγος έφεσης (βλ. ALKIS H HADJIKYRIACOS (FROU FROU BISCUITS) PUBLIC LTD v. ΕΥΣΤΑΣΙΑΔΗΣ, Πολιτική Έφεση Αρ.322/2013, 16/7/2019), ECLI:CY:AD:2019:A305. Εντούτοις σημειώνουμε ότι εν πάση περιπτώσει δεν ευσταθεί. Η Εφεσίβλητη δεν τέθηκε σε καλύτερη θέση εφόσον κατά τον υπολογισμό της αποζημίωσης, αφαιρέθηκε από την εκτιμημένη αξία της οικίας που θα ελάμβανε αν η σύμβαση είχε εκπληρωθεί, η εκτιμημένη αξία της γης που παρέμεινε στην ιδιοκτησία της. Σημειώνουμε επίσης ότι κατά την ανάπτυξη του λόγου αυτού με το περίγραμμα αγόρευσης τίθενται και περαιτέρω θέσεις, οι οποίες δεν καλύπτονται από τον πέμπτο λόγο έφεσης και ως εκ τούτου δεν εξετάζονται.
Επομένως, ο πέμπτος λόγος έφεσης απορρίπτεται.
Η έφεση δεν ευσταθεί και απορρίπτεται με έξοδα υπέρ της Εφεσίβλητης και εναντίον της Εφεσείουσας ύψους €5.200 πλέον Φ.Π.Α. εάν υπάρχει.
Αλ. Παναγιώτου, Π.
Μ. Παπαδοπούλου, Δ.
Ι. Στυλιανίδου, Δ.