ΕΦΕΤΕΙΟ ΚΥΠΡΟΥ - ΠΟΛΙΤΙΚΗ ΔΙΚΑΙΟΔΟΣΙΑ
(Πολιτική Έφεση αρ. 351/2018)
3 Ιουνίου, 2024
[ΠΑΝΑΓΙΩΤΟΥ, Πρόεδρος]
TΟΥΜΑΖΗ, ΣΤΥΛΙΑΝΙΔΟΥ, Δ/στές]
ΜΑΡΙΟΣ ΚΟΥΝΤΟΥΡΕΤΗΣ
Εφεσείοντας/Ενάγοντας,
v.
ΓΕΝΙΚΟΥ ΕΙΣΑΓΓΕΛΕΑ ΤΗΣ ΔΗΜΟΚΡΑΤΙΑΣ
Εφεσίβλητου/Εναγόμενου 3.
-----------------------------
Κ. Ευσταθίου, για Ευστάθιος Κ. Ευσταθίου Δ.Ε.Π.Ε., για τον Εφεσείοντα.
Δ. Κουρουσίδου (κα), Δικηγόρος της Δημοκρατίας Α΄, για τον Εφεσίβλητο Γενικό Εισαγγελέα της Δημοκρατίας.
ΠΑΝΑΓΙΩΤΟΥ, Π.: Η απόφαση του Δικαστηρίου είναι ομόφωνη και θα δοθεί από την Τουμαζή, Δ.
Α Π Ο Φ Α Σ Η
ΤΟΥΜΑΖΗ, Δ.: Αντικείμενο της παρούσας έφεσης αποτελεί η απόφαση του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λάρνακας ημερομηνίας 14.9.2018 να απορρίψει την αξίωση του ενάγοντα – εφεσείοντα (στο εξής εφεσείοντα), για αποζημιώσεις εναντίον του εναγόμενου 3 Γενικού Εισαγγελέα της Δημοκρατίας – εφεσίβλητου (στο εξής εφεσίβλητου), ο οποίος ενάγετο ως εκπροσωπών τη Δημοκρατία και συγκεκριμένα το Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας Λάρνακας.
Σύμφωνα με την έκθεση απαίτησης, ο εφεσείοντας συνήψε γραπτή συμφωνία στις 24.10.2007 για την αγορά ενός διαμερίσματος από την εναγομένη 1 εταιρεία. Με βάση τη συμφωνία, το διαμέρισμα θα έπρεπε να παραδοθεί μέχρι τις 24.6.2008 και μεταβιβασθεί σ’ αυτόν ελεύθερο παντός εμπράγματου βάρους και/ή άλλου βάρους, μόλις θα εκδιδόταν από το Κτηματολόγιο ξεχωριστός τίτλος ιδιοκτησίας. Ο εφεσείοντας, συμμορφούμενος με όρο της συμφωνίας, κατέβαλε στην εναγομένη 1 €119.602,10. Για την αποπληρωμή του ποσού της αγοράς, ο εφεσείοντας εξασφάλισε δάνειο από την Τράπεζα Κύπρου. Η Τράπεζα Κύπρου, ως ‘πληρεξούσιος αντιπρόσωπός του δυνάμει πληρεξουσίου εγγράφου’, ως ισχυρίζετο, κατέθεσε την ως άνω συμφωνία, ημερομηνίας 24.10.2007 στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Λάρνακας στις 21.12.2007. Ο Διευθυντής του Επαρχιακού Κτηματολογίου Λάρνακας και/ή υπάλληλος αυτού, αποδέχθηκε και ενέκρινε την κατάθεση της συμφωνίας. Στην πορεία, ο εφεσείοντας διαπίστωσε ότι το διαμέρισμα το οποίο αγόρασε και για το οποίο κατέβαλε το πιο πάνω ποσό, είχε προηγουμένως πωληθεί σε τρίτο πρόσωπο δυνάμει συμφωνίας αντιπαροχής και ότι στις 10.1.2007, πριν δηλαδή την κατάθεση της συμφωνίας του εφεσείοντα, είχε ήδη κατατεθεί, στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Λάρνακας, η εν λόγω συμφωνία αντιπαροχής.
Στην έκθεση απαίτησης, καταλογίζετο στον εφεσίβλητο και/ή σε υπαλλήλους και/ή αντιπροσώπους του στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Λάρνακας ότι άσκησαν τα καθήκοντα τους λανθασμένα, κατά παράβαση του Νόμου και αμελώς, με αποτέλεσμα την πρόκληση ζημιάς στον εφεσείοντα. Ειδικότερα, ήτο ισχυρισμός ότι ο Διευθυντής και οι λειτουργοί του Κτηματολογίου αποδέχθηκαν και ενέκριναν την κατάθεση της συμφωνίας ημερομηνίας 24.10.2007, ενώ γνώριζαν και/ή όφειλαν να γνωρίζουν ότι για το ίδιο διαμέρισμα υπήρχε ήδη κατατεθειμένο άλλο πωλητήριο έγγραφο (συμφωνία αντιπαροχής) το οποίο είχε κατατεθεί στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Λάρνακας στις 10.01.2007, και ότι παρέλειψαν να πληροφορήσουν τον εφεσείοντα και/ή τον αντιπρόσωπο του, ως όφειλαν και/ή είχαν καθήκον να πράξουν, ότι το συγκεκριμένο διαμέρισμα είχε ήδη πωληθεί σε τρίτο πρόσωπο.
Ο εφεσίβλητος, με την υπεράσπισή του, αρνήθηκε ότι είχε οποιανδήποτε ευθύνη έναντι του εφεσείοντα, ή ότι άσκησε τα καθήκοντα του λανθασμένα, κατά παράβαση του Νόμου και αμελώς. Αντέτεινε ότι ενήργησε μέσα στα επιτρεπόμενα νομοθετικά πλαίσια, και ότι επέδειξε επιμέλεια στην εκτέλεση των καθηκόντων του.
Σημειώνεται ότι, εκκρεμούσης της ακροαματικής διαδικασίας στο πρωτόδικο Δικαστήριο, εκδόθηκε εκ συμφώνου απόφαση εναντίον της εναγομένης 1 για το ποσό των €119.602,10σ. με νόμιμο τόκο από 22.12.2016 πλέον έξοδα. Ταυτόχρονα, η αγωγή εναντίον του εναγομένου 2, ως επίσης και η ανταπαίτηση του εναγομένου 2, εκ συμφώνου αποσύρθηκαν και απορρίφθηκαν, χωρίς διαταγή ως προς τα έξοδα. Η ακρόαση της υπόθεσης συνεχίστηκε εναντίον του εφεσίβλητου.
Ο ευπαίδευτος πρωτόδικος Δικαστής, στην εκκαλούμενη απόφαση, αναφέρθηκε στο παραδεκτό γεγονός της κατάθεσης, στις 21.12.2007, στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Λάρνακας του πωλητηρίου εγγράφου ημερομηνίας 24.10.2007 μεταξύ του εφεσείοντα και της εναγομένης 1, ως επίσης και στο παραδεκτό γεγονός ότι στις 10.1.2007, είχε ήδη κατατεθεί συμφωνία αντιπαροχής μεταξύ της εναγομένης 1 και τρίτου προσώπου. Αφού αξιολόγησε την ενώπιον του μαρτυρία, βρίσκοντας, μεταξύ άλλων, ότι ο εφεσείοντας δεν ήτο απόλυτα ειλικρινής, κατέληξε ότι ο εφεσείοντας δεν απέδειξε την κατ’ ισχυρισμό αμέλεια ή παράβαση καθήκοντος του εφεσίβλητου, ούτε και οποιαδήποτε ζημιά ένεκα της συμπεριφοράς του εφεσίβλητου, ώστε να δικαιούται αποζημιώσεις, και απέρριψε την αγωγή, με έξοδα εναντίον του εφεσείοντα.
Με δύο λόγους έφεσης, ο εφεσείοντας προσβάλλει ως εσφαλμένη την απόφαση του πρωτόδικου Δικαστηρίου. Με τον πρώτο λόγο έφεσης προσβάλλεται ως εσφαλμένο το εύρημα του Δικαστηρίου ότι δεν είχε καταδειχθεί οποιαδήποτε αμέλεια ή παράβαση καθήκοντος εκ μέρους του Κτηματολογίου, και κατά συνέπεια του εφεσίβλητου έναντι του εφεσείοντα. Υποστηρίζεται ότι το Δικαστήριο δεν απέδωσε τη δέουσα βαρύτητα στη μαρτυρία που είχε ενώπιον του με βάση την οποία ο εφεσείοντας, καθ’ όλους τους ουσιώδεις χρόνους, ενεργούσε καλόπιστα και με την πεποίθηση ότι ήταν νομίμως δυνατή η ειδική εκτέλεση της επίδικης συμφωνίας, ως συνέπεια της αποδοχής της προς κατάθεση από το Κτηματολόγιο για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης.
Με τον δεύτερο λόγο έφεσης προσβάλλεται ως εσφαλμένο το εύρημα του Δικαστηρίου ότι ο εφεσείοντας απέτυχε να αποδείξει οποιαδήποτε ζημιά, ένεκα της συμπεριφοράς του εφεσίβλητου.
Ο ευπαίδευτος δικηγόρος του εφεσείοντα υποστήριξε ότι, εφόσον το Κτηματολόγιο Λάρνακας έκανε αποδεκτή την κατάθεση του επίδικου αγοραπωλητηρίου εγγράφου, αν και μπορούσε να αρνηθεί την κατάθεση, ανέλαβε την ευθύνη και το καθήκον έναντι του εφεσείοντα, για την ειδική εκτέλεση της συμφωνίας. Επιπροσθέτως, όφειλε να τον πληροφορήσει σχετικά με την προηγούμενη καταχώριση. Εφόσον το καθήκον επιμέλειας διερρήχθη, ο εφεσίβλητος ενέχει ευθύνη για τις ζημιές που υπέστη ο εφεσείοντας, οι οποίες συνίστανται στο ποσό που κατέβαλε για την αγορά του διαμερίσματος. Προέβαλε επίσης ότι η αγωγή στηρίζεται και στο Άρθρο 172 του Συντάγματος το οποίο προβλέπει ότι η Δημοκρατία ευθύνεται για κάθε ζημιογόνα πράξη ή παράλειψη των υπαλλήλων ή αρχών της Δημοκρατίας στην άσκηση των καθηκόντων τους, ή κατ’ επίκληση ασκήσεως των καθηκόντων τους.
Αντιθέτως, η ευπαίδευτη δικηγόρος για τον εφεσίβλητο υποστήριξε την ορθότητα της πρωτόδικης απόφασης και προέβαλε ότι το Κτηματολόγιο, όχι μόνο δεν μπορούσε να αρνηθεί την κατάθεση του αγοραπωλητηρίου εγγράφου, αλλά ήταν καθήκον του να την αποδεχθεί, εφόσον πληρούνταν οι προϋποθέσεις αποδοχής με βάση τον περί Πώλησης Γης (Ειδική Εκτέλεση) Νόμο, Κεφ. 232, ο οποίος ίσχυε τότε. Ο εφεσίβλητος δεν επέδειξε αμέλεια ή παράβαση των νόμιμων καθηκόντων του, και ως εκ τούτου ο εφεσείοντας δεν εδικαιούτο στην καταβολή αποζημιώσεων.
Θα εξετάσουμε τον πρώτο λόγο έφεσης, ο οποίος αποδίδει σφάλμα στην κατάληξη του πρωτόδικου Δικαστηρίου ότι ο εφεσίβλητος δεν ενήργησε με αμέλεια.
Ο πρωτόδικος Δικαστής, αναφέρθηκε στο Άρθρο 7 του περί Πώλησης Γης (Ειδική Εκτέλεση) Νόμο, Κεφ. 232, ο οποίος ίσχυε τότε (και ο οποίος καταργήθηκε και αντικαταστάθηκε με τους Ν. 81(Ι)/2011 και Ν. 132(Ι)/2023) και αφορούσε την κατάθεση αντιγράφου σύμβασης για την πώληση ακίνητης ιδιοκτησίας στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο, για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης.
Στη συνέχεια, το πρωτόδικο Δικαστήριο αναφέρθηκε στο Άρθρο 51Α του περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση Νόμου), Κεφ. 224, το οποίο παρέχει σε οποιοδήποτε ενδιαφερόμενο πρόσωπο δικαίωμα πρόσβασης στα Μητρώα του Κτηματολογίου. Συγκεκριμένα, το εν λόγω Άρθρο προβλέπει τα εξής:
«51 Α.-(1) Ο Διευθυντής παρέχει σε οποιοδήποτε ενδιαφερόμενο πρόσωπο, με την καταβολή του νενομισμένου τέλους, οποιαδήποτε πληροφορία σε σχέση με οποιαδήποτε καταχώρηση σε κάθε μητρώο ή άλλο βιβλίο που τηρείται σε κάθε Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο».
(βλ. Beaumont κ.ά. v. Παπακλεοβούλου (2010) 1 ΑΑΔ 525).
Ο πρωτόδικος Δικαστής, αφού ανέλυσε τα συστατικά στοιχεία της αμέλειας με βάση τον περί Αστικών Αδικημάτων Νόμο, Κεφ. 148, κατέληξε στα ακόλουθα συμπεράσματα αναφορικά με την ισχυριζόμενη αμέλεια του εφεσίβλητου – Γενικού Εισαγγελέα, εκπροσωπώντας τη Δημοκρατία σε σχέση με τις υποχρεώσεις του Κτηματολογίου:
«Επομένως, ως προς το ζήτημα αυτό, είναι η κατάληξη μου ότι δεν υπάρχει εκ του Νόμου καθήκον του Κτηματολογίου να αναφέρει στον όποιο καταθέτει εμπράγματο βάρος την ύπαρξη τυχόν άλλων εμπράγματων βαρών. Εξάλλου, ούτε η πλευρά του ενάγοντος υπέδειξε τέτοιο νομικό καθήκον. Οι αναφορές στην αγόρευση του ευπαιδεύτου συνηγόρου του ενάγοντος ήταν γενικές και εκφράζουν προσδοκίες περισσότερο των πολιτών από το Κτηματολόγιο παρά νομική υποχρέωση. Ο ρόλος των Κτηματολογικών Λειτουργών δεν είναι συμβουλευτικός, καθοδηγητικός ή άλλως πως. Εκτελούν τα καθήκοντα τους στη βάση της κειμένης νομοθεσίας, κανονισμών και εγκυκλίων και ενεργούν και ανταποκρίνονται σε αιτήματα που υποβάλλονται στο τμήμα τους. Ο ενδιαφερόμενος μπορεί να λάβει πιστοποιητικό έρευνας προβαίνοντας σε σχετική αίτηση και καταβάλλοντας τα νενομισμένα τέλη και εφόσον πληρούνται οι προϋποθέσεις που θέτει το άρθρο 51 Α του περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή, Εκτίμηση) Νόμου, Κεφ.224 για την παροχή των πληροφοριών που τον ενδιαφέρουν.
……………………………………………………………………………..
Είναι δε γεγονός ότι σύμφωνα με τη μαρτυρία του ίδιου του ενάγοντος όπως την ανασκεύασε ενώπιον του Δικαστηρίου ουδέποτε αιτήθηκε ο ίδιος την έκδοση πιστοποιητικού έρευνας προκειμένου να ενημερωθεί για τα εμπράγματα βάρη και τις απαγορεύσεις του ακινήτου που είχε πρόθεση να αγοράσει. Ούτε προκύπτει εκ του Νόμου τέτοιο καθήκον του Κτηματολογίου, να ενημερώνει δηλαδή και να συμβουλεύει τους αγοραστές αυτεπάγγελτα την ώρα της κατάθεσης της σύμβασης για το τι έχουν αγοράσει.
Σε κάθε περίπτωση, ο ενάγων δε φαίνεται να γνωρίζει ποιο ήταν το πρόσωπο που κατέθεσε το πωλητήριο έγγραφο ημερομηνίας 24.10.2007 στο Κτηματολόγιο.
……………………………………………………………………………..
Ο ενάγων βρίσκω ότι απέτυχε να αποδείξει τους ισχυρισμούς του στο επίπεδο του ισοζυγίου των πιθανοτήτων καθότι προσέφερε μαρτυρία αντικρουόμενη. Απέτυχε, δε, να αποδείξει τόσο το καθήκον επιμέλειας όσο και έναντι ποιου προσώπου υπήρχε το καθήκον αυτό αφού ούτε ο ίδιος ούτε και πληρεξούσιος αντιπρόσωπος του κατέθεσαν το πωλητήριο στο Κτηματολόγιο.
……………………………………………………………………………..
Αν ο ενάγων αιτείτο πιστοποιητικό έρευνας για πληροφόρηση του σε σχέση με προηγούμενα εμπράγματα βάρη ή επιβαρύνσεις θα εξασφάλιζε αυτή την πληροφόρηση. Όμως δεν το έκανε και γι' αυτό δεν μπορεί να αιτιάται αναφορικά με την προηγηθείσα Συμφωνία Αντιπαροχής καμία λανθασμένη ή ελλιπή πληροφόρηση ως προς την κατάσταση του επίδικου ακινήτου την οποία παρείχε το Κτηματολόγιο προς αυτόν ούτε και παράλειψη του Κτηματολογίου ώστε να στοιχειοθετείται το αστικό αδίκημα της αμέλειας και/ή παράβασης νόμιμων καθηκόντων έναντι του. Αυτά δε καθίστανται και ευρήματα μου.
……………………………………………………………………………..
Σύμφωνα με τις νομοθετικές πρόνοιες το Κτηματολόγιο όχι μόνο δεν μπορούσε να αρνηθεί την κατάθεση του πωλητηρίου εγγράφου αλλά ήταν καθήκον του να την αποδεχθεί επειδή πληρούνταν οι προϋποθέσεις αποδοχής του. Η κατάθεση του πωλητηρίου εγγράφου από το Κτηματολόγιο έγινε δυνάμει του περί Πώλησης Γης (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου, Κεφ.232 ως ίσχυε. Στη νομοθεσία δεν υπάρχει οποιαδήποτε πρόνοια που να απαγορεύει την κατάθεση της σύμβασης πώλησης από τον αγοραστή όταν υπάρχει εμπράγματο βάρος ως η λ.χ. η αντίστοιχη απαγόρευση που προνοείται στο άρθρο 12 του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου Ν.9/65.
Είναι δε νομοθετικά ρυθμισμένο το ζήτημα όταν το Κτηματολόγιο κατά την αποδοχή της κατάθεσης μιας σύμβασης πώλησης για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης ότι θα πρέπει να ελέγχει τις τυπικές προϋποθέσεις, δηλαδή εάν αυτή κατατίθεται εντός της νενομισμένης προθεσμίας, εάν είναι χαρτοσημασμένη, εάν υπάρχει εγγραφή του ακινήτου που πωλείται στο όνομα του πωλητή και κατά πόσο αναφέρεται το τίμημα της πώλησης. Εξάλλου, μια σύμβαση πώλησης ακινήτου μπορεί, όπως κάθε σύμβαση, να πάσχει από διάφορους λόγους ακυρότητας ή ακυρωσίας. Το Κτηματολόγιο δεν έχει ούτε καθήκον, ούτε δικαίωμα να ελέγξει κατά πόσο μία σύμβαση πώλησης που προσκομίζεται για κατάθεση είναι έγκυρη και άρα αναλόγως να αποδεχθεί ή να μην αποδεχθεί την κατάθεσή της. Το Κτηματολόγιο δεν μπορεί να λειτουργεί ως Δικαστήριο και την ώρα της κατάθεσης της σύμβασης πώλησης και να αποφασίζει εάν η σύμβαση είναι δεκτική ειδικής εκτέλεσης ή όχι και άρα αναλόγως να αποδέχεται την κατάθεση της ή όχι.
……………………………………………………………………………..
Ο εναγόμενος 3 ουδεμία ανάμιξη είχε στις συναλλαγές του ενάγοντος κατά τον χρόνο της πληρωμής του τιμήματος και της σύναψης της συμφωνίας με την εναγομένη 1. Κανένα γεγονός, πράξη ή παράλειψη δεν προηγήθηκε της αγοράς του διαμερίσματος από την πλευρά του εναγομένου 3 ώστε να μπορέσει να αξιολογηθεί στο κατά πόσο οδήγησε τον ενάγοντα να προβεί στην αγορά. Η πληρωμή σημαντικού μέρους του τιμήματος, η σύναψη της συμφωνίας και η κατάθεση της στο κτηματολόγιο για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης είναι ασύνδετα μεταξύ τους γεγονότα σε σχέση με τον εναγόμενο 3, με την έννοια ότι καμία συμπεριφορά του εναγομένου 3 δεν οδήγησε τον ενάγοντα στο να πράξει κάτι σε σχέση με τη συμφωνία αφού η κατάθεση του πωλητηρίου εγγράφου στο Κτηματολόγιο ήταν το τελευταίο γεγονός και μόνο τότε είχε εμπλοκή ο εναγόμενος 3 με το να αποδεχτεί την κατάθεση του δυνάμει των προνοιών του Κεφ. 232.»
Κρίνουμε ότι η πιο πάνω κρίση του πρωτόδικου Δικαστηρίου ότι δεν αποδείχθηκε αμέλεια εκ μέρους του Κτηματολογίου κατά την κατάθεση της επίδικης σύμβασης ήτο ορθή, εφόσον καμμιά νομοθετική πρόνοια δεν επέβαλλε καθήκον να ενημερώσει τον εφεσείοντα για τις προηγούμενες καταχωρίσεις. Ούτε και με βάση το Άρθρο 172 του Συντάγματος δεν μπορούσε να στοιχειοθετηθεί αμέλεια. Όπως αναλύθηκε στην υπόθεση Κίρζη κ.ά. v. Γενικού Εισαγγελέα της Δημοκρατίας, Πολιτική Έφεση Αρ. 34/2011, ημερομηνίας 19.5.2017, ECLI:CY:AD:2017:A182:
«Σύμφωνα με τα νομολογηθέντα, μεταξύ άλλων, στις υποθέσεις Georghiou v Attorney General (1982) 1 CLR 938 και Alexandrou v. Attorney General (1983) 1 C.L.R. 41, για να ευθύνεται η Δημοκρατία δυνάμει του Άρθρου 172 του Συντάγματος, πρέπει, πρωτίστως, να υπάρχει άδικη πράξη ή παράλειψη· άδικη είναι η πράξη η οποία έχει διαπραχθεί χωρίς εξουσιοδότηση από το νόμο· όταν μια πράξη βασίζεται στο νόμο, καμιά ευθύνη δεν μπορεί να βαρύνει τη Δημοκρατία».
Η πιο πάνω κατάληξή μας είναι καθοριστική για την τύχη της έφεσης και κρίνεται ως εκ τούτου αχρείαστη η εξέταση του δεύτερου λόγου έφεσης.
Η έφεση απορρίπτεται και η επίδικη απόφαση επικυρώνεται. Επιδικάζονται υπέρ του εφεσίβλητου και εναντίον του εφεσείοντα €4.000 έξοδα πλέον Φ.Π.Α., εάν υπάρχει.
Αλ. Παναγιώτου, Π.
Μ. Τουμαζή, Δ.
Ι. Στυλιανίδου, Δ.