[*456] 1986 Μαρ. 19

(ΑΓΡΟΤΗΣ, Π., ΣΕΒΕΡΗΣ, ΚΑΚΟΥΛΛΗΣ, Πάρεδροι)

ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΕΛΕΓΧΟΥ ΕΝΟΙΚΙΑΣΕΩΝ ΛΕΥΚΩΣΙΑΣ

Θεόδωρος Χόππης,

Αιτητής,

ν.

Ιάκωβου Παναγή,

Καθ' ου η αίτηση.

(Αίτηση Αρ. Ε 313/ 84).

Ενοικιοστάσιο - Αλλαγή ιδιοκτήτη - Ειδοποίηση προς τον ενοικιαστή από νέο ιδιοκτήτη περί του γεγονότος της ιδιοκτησίας και αξίωση καταβολής καθυστερημένων ενοικίων - Αποστολή εν λόγω ειδοποιήσεως μετά τον 9ανατον της πρώην ιδιοκτήτριας, της οποίας ο ενοικιαστής ήταν και γενικός κληρονόμος-Έκφραση προθυμίας από ενοικιαστή να καταβάλει τα ενοίκια, αν αποστολεύς της ειδοποίησης του έδειχνε τίτλον - Κατά πόσο η μη πληρωμή λόγος εξώσεως βάσει του Άρ9ρου 11(1)(α) του Περί Ενοικιοστασίου Νόμου, 1983 (Ν. 23/ 83) - Ενόψει διατάξεως άρθρου 29(2) του εν λόγω νόμου και εφόσον η ειδοποίηση ικανοποιούσε τις προϋποθέσεις αποτελεσματικής ειδοποιήσεως βάσει του ίδιου άρθρου, η απάντηση στο ερώτημα είναι καταφατική.

Ενοικιοστάσιο - Ειδοποιήσεις - Ο Περί Ενοικιοστασίου Νόμος, 1983 (Ν. 23/ 83), άρθρο 29(2) - Προϋποθέσεις αποτελεσματικής ειδοποιήσεως.

Γ. Παπαθεοδώρου, για τον Αιτητή.

Χρ. Χρυσάνθου , για τον καθ' ου η αίτηση.

ΑΠΟΦΑΣΗ

Η ακόλουθη απόφαση δόθηκε από:

ΑΓΡΟΤΗ Π:- Ο αιτητής με την αίτηση του αυτή ζητά από το [*457] Δικαστήριο διάταγμα για ελεύθερη κατοχή μιας κατοικίας που βρίσκεται στην οδό Στέλιου Μαυρομμάτη αρ. 64Α στον 'Αγιο Παύλο στη Λευκωσία, απόφαση για καθυστερημένα ενοίκια και ενδιάμεσα οφέλη.

Σαν λόγο εξώσεως επικαλείται το άρθρο 11(1)(α) του Ν. 23/83 που αναφέρει:

"11(1). Ουδεμία απόφασις και ουδέν διάταγμα εκδίδεται δια την ανάκτησιν της κατοχής οιασδήποτε κατοικίας ή καταστήματος, δια το οποίον ισχύει ο παρών Νόμος, ή δια την εκ τούτου έξωσιν θεσμίου ενοικιαστού, πλην των ακολούθων περιπτώσεων:

(α) Εις περίπτωσιν καθ' ην οιονδήποτε νομίμως οφειλόμενον ενοίκιον καθυστερείται επί είκοσι μίαν ή περισσοτέρας ημέρας μετά την επίδοσιν εγγράφου ειδοποιήσεως απαιτήσεως εις τον ενοικιαστήν και δεν υπάρξει οιαδήποτε προσφορά τούτου προ της καταχωρίσεως αιτήσεως δι' ανάκτησιν κατοχής:

Νοείται ότι ενοίκιον θα θεωρήται προσφερθέν δυνάμει της παραγράφου αυτής, εάν τούτο εστάλη δια συστημένης επιστολής εις το πρόσωπον το δικαιούμενον να εισπράξη τούτο:

Νοείται περαιτέρω ότι το Δικαστήριον δεν διατάσσει την υπό του ιδιοκτήτου ανάκτησιν κατοχής οσάκις ο ενοικιαστής πληρώση εντός δέκα ημερών από της εις αυτόν επιδόσεως της αιτήσεως, παν ποσόν το οποίον οφείλεται ή δυνατόν να καταστή οφειλόμενον υπ' αυτού, εκτός εάν ο ενοικιαστής διαρκούσης της μισθώσεως συστηματικώς δεν καταβάλλη το νομίμως οφειλόμενον·ή". [*458]

Η υπόθεση ενώπιον μας αποτελείται από τα δικογραφήματα, πέντε παραδεκτά και από τις δύο πλευρές τεκμήρια, και τις αγορεύσεις των δύο πλευρών και βρίσκω ότι τα πραγματικά γεγονότα είναι τα πιο κάτω.

Ο αιτητής είναι ιδιοκτήτης της επίδικης κατοικίας από τις αρχές του 1983 δυνάμει τίτλου ιδιοκτησίας Αρ. Β951. Η κατοικία αυτή πριν ήταν ιδιοκτησία κάποιας Αγγελικής Γ. Αντωνιάδου που απέθανε τον Απρίλιο του 1984 και άφησε γενικό κληρονόμο της τον καθ' ου η αίτηση.

Ο καθ' ου η αίτηση ήταν ενοικιαστής της Αγγελικής Γ. Αντωνιάδου από τις 25.6.1981και το καταβαλλόμενο ενοίκιο ήταν £43.- τον μήνα. Ο αιτητής μέσω του Δικηγόρου του αποδέχθηκε όπως του καταβληθούν τα ενοίκια όχι από 1.2.1983 όπως ζητά στην αίτηση του αλλά από 1.5.1984, και ο καθ' ου η αίτηση δεν αμφισβητεί ότι οφείλει ενοίκια από 1.5.1984.

Για πρώτη φορά ο αιτητής έστειλε επιστολή στον καθ' ου η αίτηση στις 10.5.1984 και ζητούσε καθυστερημένα ενοίκια από 1.2.1983 προς £43.- τον μήνα συνολικά £645.- (τεκμήριο 1). Στις 21.5.1984 του απάντησε ο καθ' ου η αίτηση (τεκμήριο 3) ότι:

(α) Δεν ξέρει άλλον ιδιοκτήτη εκτός από την αποβιώσασα Aγγελική Αντωνιάδου,

(β) Ότι έχει αποδείξεις πληρωμής ενοικίου μέχρι 31.12.1983,

(γ) Ότι η αποβιώσασα τον απήλλαξε από του να πληρώνει άλλα ενοίκια από 1.1.1984 μέχρι του θανάτου της λόγω πολλαπλών υπηρεσιών προς αυτήν και ένεκα τούτων των κατέστησε και γενικό κληρονόμο και τέλος

(δ) Ότι αν αποδειχθεί ότι ο αιτητής είναι ιδιοκτήτης της κατοικίας τότε είναι πρόθυμος να καταβάλλει ενοίκιο από 1.5.1984. [*459]

Απαντητική επιστολή της πιο πάνω επιστολής, στάληκε στον

καθ' ου η αίτηση στις 24.9.1984 (τεκμήριο 2), με την       οποία ζητείται

καταβολή ενοικίων από 1.5.1984 και έπειτα. Περιπλέον γνωστοποιείται η διεύθυνση του αιτητή.

Λίγες μέρες αργότερα, στις 4.10.1984 απαντά ο καθ' ου η αίτηση (τεκμήριο 4) και τονίζει πάλιν ότι είναι πρόθυμος να καταβάλει ενοίκια από 1.5.1984, αν αποδειχθεί ότι ο αιτητής είναι ιδιοκτήτης. Περιπλέον του ζητούσε να του στείλει φωτοτυπία τίτλου ιδιοκτησίας με παρατήρηση ότι, αν δεν έχει τίτλο στο όνομά του σημαίνει ότι η κατοικία ανήκει στον καθ' ου η αίτηση μια και είναι γενικός κληρονόμος.

Στις 10.5.1985 ο καθ' ου η αίτηση πήρε από τον αιτητή τίτλο ιδιοκτησίας, και έτσι αποδείχθηκε η ιδιοκτησία του αιτητή. Η αίτηση αυτή καταχωρίστηκε στις 19.11.1984.

Το ερώτημα που τίθεται τώρα στο Δικαστήριο είναι τούτο: Μπορεί ο αιτητής να εξώσει τον καθ' ου η αίτηση με λόγο εξώσεως την καθυστέρηση καταβολής ενοικίων, μια και ο καθ' ου η αίτηση δείχνει την προθυμία του να καταβάλει ενοίκια από 1.5.1984 εφ' όσον αποδείξει ο αιτητής ότι είναι ιδιοκτήτης, πράγμα που τελικά αποδείχθηκε στις 10.5.1985, που ο αιτητής έδειξε τον τίτλο ιδιοκτησίας στον καθ' ου η αίτηση;

Το μόνο σχετικό άρθρο είναι το 29 του Ν.23/ 83, με γενικό τίτλο "επίδοσις ειδοποιήσεως" και στο εδάφιο 2 αναφέρεται:

"29       (1) …………………………………………………………………………………………

(2) Εκτός εάν ή μέχρις ότου ενοικιαστής οιασδήποτε κατοικίας ή καταστήματος λάβη έγγραφον ειδοποίησιν ότι το πρόσωπον το δικαιούμενον εις τα ενοίκια της εν λόγω κατοικίας ή του καταστήματος (εν τοις εφεξής αναφερόμενος ως ο 'αρχικός ιδιοκτήτης') έπαυσε να έχη τοιούτο δικαίωμα ως επίσης και ειδοποίησιν περί του ονόματος και της διευθύνσεως του προσώπου το οποίον [*460] απέκτησε δικαίωμα, επί των τοιούτων ενοικίων, οιαδήποτε αξίωσις, ειδοποίησις, αίτησις, απαίτησις ή άλλο έγγραφο δυνάμει του παρόντος Νόμου το οποίον ο ενοικιαστής επιδίδει εις τον αρχικόν ιδιοκτήτην θεωρείται ότι επεδόθη εις τον ιδιοκτήτην των τοιούτων υποστατικών".

Από την διάταξη αυτή βγαίνει αβασάνιστα ότι, ο ενοικιαστής έχει υποχρέωση να απευθύνεται στον αρχικό ιδιοκτήτη, για οτιδήποτε, εκτός αν με έγγφαφη ειδοποίηση πληροφορηθεί για νέο ιδιοκτήτη και την διεύθυνσή του. Με άλλα λόγια ο ενοικιαστής ξέρει τον αρχικό ιδιοκτήτη σε περίπτωση αλλαγής του ιδιοκτήτη, εφ' όσον δεν του γνωστοποιηθεί εγγράφως ότι άλλαξε το πρόσωπο που δικαιούται τα ενοίκια. Αν όμως του γνωστοποιηθεί, τότε 9α πρέπει να ξέρει τον νέο ιδιοκτήτη, και πώς θα γίνει η γνωδστοποίηση και τί περιεχόμενο θα έχει, μας το λέει καθαρά το πιο πάνω εδάφιο του άρθρου 29:

(α) με έγγραφη ειδοποίηση, ότι το πρόσωπο που δικαιούται τα ενοίκια έπαυσε να τα δικαιούται,

(β) το όνομα του νέου ιδιοκτήτη, και

(γ) την διεύθυνση του νέου ιδιοκτήτη.

Ο ευπαίδευτος δικηγόρος του καθ' ου η αίτηση ισχυρίστηκε ότι έπρεπε να δει τον τίτλο, και εφ' όσον δεν είδε τίτλο κακώς ο αιτητής προχώρησε σε καταχώρηση αιτήσεως για έξωση, και μόνο ενοίκια δικαιούται μια και παρουσίασε τον τίτλο τον Μάϊο του 1985 και δεν δικαιούται ανάκτηση ελεύθερης κατοχής της επίδικης κατοικίας. Αν ο Νομοθέτης ήθελε οτιδήποτε άλλο, όπως π.χ. απόδειξη της ιδιοκτησίας θα μας το έλεγε καθαρά. Το μόνο που ήθελε ο Νομοθέτης ήταν τα πιο πάνω που αναφέρονται στο άρθρο 29(2).

Στο τεκμήριο 2 βλέπουμε ότι ο αιτητής γνωστοποιεί μέσον του δικηγόρου του ότι είναι ιδιοκτήτης του επίδικου υποστατικού και ότι η διεύθυνση του είναι: Γρηγόρη Αυξεντίου 22, Άγιος Δομέτιος. Επομένως δέχομαι ότι ο αιτητής με το τεκμήριο 2 ημερομηνίας [*461] 24.9.1984 έστειλε την προειδοποίηση που προβλέπεται στο άρθρο 11 (1)(α) και που είναι παραδεκτό ότι την παρέλαβε ο καθ' ου η αίτηση. Με την ειδοποίηση αυτή δημιουργήθηκε σχέση ιδιοκτήτη και ενοικιαστή αυτομάτως και επομένως δεν δέχομαι τον αντίθετο ισχυρισμό του καθ' ου η αίτηση ότι ουδέποτε υπήρξε σχέση ιδιοκτήτη και ενοικιαστή ή ότι ουδέποτε ο καθ' ου η αίτηση είχε υποχρέωση να πληρώνει ενοίκια, ή ότι οι ειδοποιήσεις του αιτητή για πληρωμή ενοικίων είναι άκυροι και ότι η βάση της αιτήσεως για έξωση είναι άκυρη. Μετά την πάροδο 21 ημερών από της επιδόσεως της ειδοποιήσεως καταχωρίστηκε η αίτηση αυτή και μέχρι σήμερα ο καθ' ου η αίτηση δεν κατέβαλε οποιοδήποτε ποσό ενοικίων. Σημειωτέον ότι στις 10.5.1985 ο αιτητής παρουσίασε και τίτλο ιδιοκτησίας στον καθ' ου η αίτηση όπως ήδη αναφέραμε.

Οι απαιτούμενες από το άρθρο 11(1)(α) προϋποθέσεις για έξωση είναι οι πιο κάτω:

(α) Να υπάγεται η περίπτωση μας στον Περί Ενοικιοστασίου Νόμο,

(β) Οποιοδήποτε νομίμως οφειλόμενο ενοίκιο να καθυστερείται,

(γ) Να σταλεί προηγουμένως έγγραφος προειδοποίηση απαιτήσεως στον ενοικιαστή,

(δ) Το ενοίκιο να παραμείνει οφειλόμενο για είκοσι μία ή περισσότερες μέρες μετά την επίδοση ειδοποιήσεως,

(ε) Να μη προσφερθεί το ενοίκιο μέχρι της καταχωρίσεως της αιτήσεως, και

(στ) Να μην προσφερθεί το ενοίκιο μέσα, σε δέκα μέρες από της επιδόσεως της ειδοποιήσεως. Σ' αυτή την προϋπόθεση το Δικαστήριο μπορεί να διατάξει την έξωση παρά του ότι προσφέρθηκε το ενοίκιο μέσα σε δέκα μέρες από την επίδοση αν από τα γεγονότα βρεθεί ότι ο ενοικιαστής κατά τη διάρκεια [*462] της ενοικιάσεως συστηματικά δεν καταβαίνει, νομίμως οφειλόμενα ενοίκια.

Αναλυτικότερα:

(α) Από όσα αναφέρθηκαν πριν, βρίσκω ότι ο καθ' ου η αίτηση είναι θέσμιος ενοικιαστής και επομένως καλύπτεται η περίπτωση μας από το Ενοικιοστάσιο.

(β) Σχετικά με την καθυστέρηση νομίμως οφειλομένων ενοικίων διαβάζουμε στο σύγγραμμα R.Ε. Megarry, Q.C., τόμος 1ος, 10η έκδοση στη σελίδα 267:

"Rent is 'lawfully due' as soon as the proper date for payment has arrived; in the absence of estoppel or a variation in the terms of the tenancy, this is so even if the landlord has accepted unpunctual payment for a long period without protest and has given the tenant no warning that punctual payment will be required in the future. However, to invoke this head the landlord must prove that at the date when he commences proceedings for possession not only is rent 'lawfully due' but also that it 'has not been paid'. Accordingly no order for possession can be made if at that date the rent has been tendered, even if it was overdue; for although not paid punctually, it has been 'paid'".

Σχετική επί του προκειμένου είναι η υπόθεση Bird v. Hildage C.Α. (1947) 2 All E.R. 7. Απ' όσα αναφέραμε πιο πάνω και αυτή η προϋπόθεση για έξωση υπάρχει.

(γ) Αναφορικά με έγγραφη προειδοποίηση, εφ' όσον υπάρχει στον φάκελο της υπόθεσης το τεκμήριο 2, μια συστημένη επιστολή από μέρους του αιτητή προς τον καθ' ου η αίτηση, την οποία και παρέλαβε ο καθ' ου η αίτηση, για καταβολή καθυστερημένων ενοικίων προς αυτόν, εφ' όσον έπαυσε ο προηγούμενος ιδιοκτήτης να είναι ιδιοκτήτης, δέχομαι ότι υπάρχει και αυτή η προϋπόθεση.[*463]

(δ) Και η τέταρτη προϋπόθεση υπάρχει αφού ο καθ' ου η αίτηση δεν κατέβαλε οποιοδήπτε ενοίκιο μέχρι της καταχωρίσεως της αιτήσεως αλλά ούτε και μέχρι σήμερα, επομένως υπάρχει και η πέμπτη και η έκτη προϋπόθεση του Νόμου.

Σχετικές με το άρθρο 11(1)(α) υποθέσεις είναι οι: Kermia Co. Ltd. v. Thomaide a.a. (1974) 11 J.S.C. 1150, Dora Georgiadou ν. Lambrides Theodosios a.a. (1978) 1 C.L.R. 244 Christos Xenopoulos ν. Eleni Constantinidou (1979) 1 C.L.R. 519 και Gregoris Petsas ν. Pavlos Pavlides (1980) 1 C.L.R. 158.

Εφ' όσον υπάρχουν όλες οι προϋποθέσεις του άρθρου 11(1)(α) και εφ' όσον βρήκα πιο πάνω ότι ο καθ' ου η αίτηση είναι ενοικιαστής του αιτητή δεν έχω παρά να διατάξω την έξωση του καθ' ου η αίτηση. Το άρθρο 11(1)(α) δεν δίδει στο Δικαστήριο οποιαδήποτε διακριτική εξουσία αναφορικά με την διαταγή εξώσεως για να ασκήσω στην περίπτωσή μας. Το άρθρο 98 του Rent Act της Αγγλίας, αναφέρει ότι το Δικαστήριο μπορεί (may) όχι πρέπει (must) να διατάξει έξωση στις περιπτώσεις του Παραρτήματος 15 και η πρώτη περίπτωση τούτου είναι η καθυστέρηση καταβολής νομίμως οφειλομένων ενοικίων.

Στην υπόθεση Ανδρέας Μιχαηλίδης ν. Γεώργιος Γαβριηλίδης (1980) 1 C.L.R. 244 στην σελίδα 260 γραμμή 36 αναφέρεται:

"But in the field of statute law the Judge must be obedient to the will of Parliament as expressed in its enactments. In this field Parliament makes and unmakes the law the Judge's duty is to interpret and to apply the law, not to change it to meet the Judge's idea of what justice requires. Interpretation does, of course, imply in the interpreter a power of choice where differing constructions are possible. But our law requires the Judge to choose the construction which in his judgment best meets the legislative purpose of the enactment. If the result be unjust but inevitable, the Judge may say so and invite Parliament to reconsider its provision. But he must not deny the statute". [*464]

Με την ευκαιρία αυτή καλώ την Βουλή των Αντιπροσώπων σε μεταγενέστερη τροποποίηση του Ν. 23/ 83 να εξετάσει την περίπτωση παραχωρήσεως στο Δικαστήριο διακριτικής εξουσίας για έξωση και στην περίπτωση καθυστερήσεως καταβολής ενοικίων, μιας και σήμερα δεν έχει το άρθρο 11(1)(α) οποιαδήποτε τέτοια πρόβλεψη. Ακόμη, παρεμπιπτόντως, καλώ την Βουλή των Αντιπροσώπων να εξετάσει και την πιθανότητα παραχωρήσεως δικαιώματος κανονικής εφέσεως αντί της εφέσεως δι' υπομνήματος Case Stated, που ισχύει σήμερα, για τις αποφάσεις του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων, και ακόμη στο άρθρο 29(2) ανωτέρω να προστεθεί η παρουσίαση και του τίτλου ιδιοκτησίας ή άλλο τι σχετικό.

Το άρθρο 11(2) του Ν. 23/83 αναφέρει:

"11(2) Το Δικαστήριον εκδίδον απόφασιν ή διάταγμα δυνάμει των παραγράφων (α), (β), (γ), (δ), (ε), (στ), (η), (θ), (ι), (ια) και (ιβ) του άρθρου τούτου, δύναται, τηρουμένου του όρου ότι ο ενοικιαστής θα πληρώση παν ποσόν το οποίον νομίμως οφείλεται ή δυνατόν να καταστή οφειλόμενον υπ' αυτού, να αναστείλη την εκτέλεσιν της αποφάσεως ή του διατάγματος ή να αναβάλη την ημερομηνίαν κατοχής δια τοιαύτην περίοδον μη υπερβαίνουσαν το εν έτος, εκτός εάν οι διάδικοι άλλως ήθελον συμφωνήσει, και υπό την επιφύλαξιν τοιούτων όρων οίους το Δικαστήριον ήθελε θεωρήσει καταλλήλους".

Ασκώντας την δυνητική εξουσία που μου δίνει ο Νόμος και υπό τις περιστάσεις της υποθέσεως αναστέλλω την εκτέλεση του διατάγματος εξώσεως μέχρι 30.9.1986.

Αναφορικά με τα έξοδα ο Περί Ενοικιοστασίου Διαδικαστικός Κανονισμός του 1983 αναφέρει κάτω από τον τίτλο "Δικαστική Δαπάνη και Έξοδα" στο (β) τα εξής:

"(β) Η επιδίκαση εξόδων επαφίεται στη διακριτική ευχέρεια του Δικαστηρίου. Το αποτέλεσμα της υποθέσεως δεν αποτελεί το [*465] μόνο γνώμονα για την επιδίκαση εξόδων αλλά λαμβάνονται υπόψη όλες οι περιστάσεις της υποθέσεως".

Στην υπόθεση αυτή ασκώντας την διακριτική μου ευχέρεια και ενόψη των γεγονότων της υποθέσεως δεν εκδίδω οποιαδήποτε διαταγή ως προς τα έξοδα.

Σύμφωνα με τα πιο πάνω και με την σύμφωνο γνώμη των Παρέδρων,

(α) Εκδίδεται διάταγμα εξώσεως και παραδόσεως ελεύθερης κατοχής της οικίας που βρίσκεται στην οδό Στέλιου Μαυρομμάτη αρ. 64Α στον Άγιος Παύλο, στη Λευκωσία.

(β) Εκδίδεται απόφαση εναντίον του καθ' ου η αίτηση για £989- καθυστερημένα ενοίκια περιόδου από 1.5.1984 μέχρι 31.3.1986 προς £43- τον μήνα.

(γ) Ο καθ' ου η αίτηση καταβάλλει υπό μορφή ενδιαμέσων οφελών £43- τον μήνα, την πρώτη μέρα κάθε μήνα από 1.4.1986 μέχρι να παραδώσει ελεύθερη κατοχή της οικίας.

(δ) Αν ο καθ' ου η αίτηση καταβάλει μέχρι 31.5.1986 όλα τα καθυστερημένα ενοίκια πλέον ενδιάμεσα οφέλη Απριλίου και Μαΐου 1986 ως ανωτέρω, τότε το διάταγμα εξώσεως θα παρατείνεται από μήνα σε μήνα μέχρι 30.9.1986, εφ' όσον ο καθ' ου η αίτηση καταβάλλει τα ενδιάμεσα οφέλη την πρώτη μέρα κάθε μήνα με πέντε μέρες χάρη, άλλως το διάταγμα εξώσεως θα εκτελείται αμέσως.

Απόφαση και διάταγμα εξώσεως ως ανωτέρω.