[*572] 1986 Σεπτεμβρίου 23

 

(ΑΓΡΟΤΗΣ, Π, Γ. ΣΚΑΛΙΩΤΟΥ, Ε. ΠΑΡΤΖΙΛΗ, ΠΑΡΕΔΡΟΙ).

ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΕΛΕΓΧΟΥ ΕΝΟΙΚΙΑΣΕΩΝ

ΛΕΥΚΩΣΙΑΣ/ΛΑΡΝΑΚΑΣ/ΑΜΜΟΧΩΣΤΟΥ

Δημήτρης Σοφός,

Αιτητής,

ν.

Βαρνάβα Αργυρίδη,

Καθ ου η αίτηση,

ΚΑΙ ΩΣ ΕΤΡΟΠΟΠOIΗΘΗ ΔYNAMΕI ΔΙΑΤΑΓΗΣ ΤΟΥ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟΥ ΗΜΕΡΟΜΗΝΙΑΣ 2.6.86:

Δημήτρης Σοφός,

Αιτητής,

ν.

Γαλάτειας Βαρνάβα Αργυρίδη,

Καθ' ης η αίτηση.

(Αίτηση Αρ. Ε 315/85).

Ενοικιοστάσιο - Έξωση - Ο περί Ενοικιοστασίου Νόμος, άρθρο 11(1)(η) (ii) - Κατεδάφιση και ανέγερση οικοδομής - Προϋποθέσεις εκδόσεως διατάγματος εξώσεως - Ανάλυση νομολογίας σχετική με την προϋπόθεση "το ακίνητο απαιτείται λογικά από τον ιδιοκτήτη για κατεδάφιση και επανοικοδόμηση".

Στ. Ερωτοκρίτου, (Κα.) για τον Αιτητή.

Καθ' ης η Αίτηση, η ίδια αυτοπροσώπως.

ΑΠΟΦΑΣΗ

Η ακόλουθη απόφαση δόθηκε από:-

ΑΓΡΟΤΗ. Π.:- Ο αιτητής μ' αυτή την αίτηση ζητά από το[*573] Δικαστήριο επανάκτηση της κατοχής ενός καταστήματος που βρίσκεται στη Λευκωσία και που είναι ενοικιασμένο στην καθ' ης η αίτηση.

Σαν λόγο εξώσεως επικαλείται τον προβλεπόμενο από το άρθρο 11(1)(η)(ιι) του Ν. 23/83 που αναφέρει:

"11(1) Ουδεμία απόφασις και ουδέν διάταγμα εκδίδεται δια την ανάκτησιν της κατοχής οιασδήποτε κατοικίας ή καταστήματος, δια το οποίον ισχύει ο παρόν Νόμος, ή διά την εκ τούτου έξωσιν θεσμίου ενοικιαστού, πλην των ακολούθων περιπτώσεων:

(α) ……………………………………………………………………………….

……………………………………………………………………………………

(η) εις περίπτωσιν καθ' ην το ακίνητο απαιτείται λογικώς υπό του ιδιοκτήτου -

(ι) …………………………………………………………………………………

(ιι) διά την κατεδάφισιν και επανοικοδόμησιν νέου ακινήτου, ή

(ιιι) …………………………………………………………………………………

και το Δικαστήριον είναι πεπεισμένον ότι ο ιδιοκτήτης εξησφάλισε διά τα ανωτέρω οσάκις ήτο επάναγκες την αναγκαίαν προς τούτο άδειαν και ότι ο ιδιοκτήτης δεν δύναται λογικώς να προβή εις τα εν τοις υποπαραγράφοις (ι), (ιι) και (ιιι) διαλαμβανόμενα άνευ ανακτήσεως της κατοχής του ακινήτου και νοουμένου ότι παρέσχεν ουχί βραχυτέραν των τεσσάρων μηνών έγγραφον προειδοποίησιν εις τον ενοικιαστήν να εκκενώση το ακίνητον· ή "

Ο αιτητής είναι ιδιοκτήτης μιας κατοικίας που βρίσκεται στην οδό Αριστοκύπρου αρ. 49 στη Λευκωσία, πάνω από το καφενείο το γνωστό σαν "Κυπριακό Κέντρο". Χρησιμοποιείται από την καθ' ης η αίτηση σαν κατοικία και είναι ενοικιασμένο στο σύζυγό της από το 1970 με αρχικό ενοίκιο £22- τον μήνα που από το 1974 μετά το πραξικόπημα και την τούρκικη εισβολή μειώθηκε στις £20- τον μήνα[*574], ποσό που καταβάλλεται μέχρι σήμερα. Μέσα στην επίδικη κατοικία σήμερα κατοικώ μόνο η καθ' ης η αίτηση. Στάληκαν στις 5 Ιουλίου 1985 και 18 Ιουλίου 1985 διπλοσυστημένες ειδοποιήσεις σύμφωνα με τον Νόμο για παράδοση ελεύθερης κατοχής του υποστατικού για κατεδάφιση και επανοικοδόμηση και παραλήφθηκε η δεύτερη από τον ενοικιαστή στις 27.7.85. Η μια επιστολή αναφέρεται στο υποστατικό αρ. 23 και η άλλη στο υποστατικό αρ. 49. Είχα την ευκαιρία κατά την διάρκεια της ακρόασης να διαπιστώσω ότι το επίδικο υποστατικό πριν έφερε τον αριθμό 23 και τελευταίως άλλαξε η αρίθμηση και ο αριθμός του έγινε 49.

Κάτω από την επίδικη κατοικία υπάρχει ένα κατάστημα που το Δικαστήριο είχε την ευκαιρία να δει σε μια επιτόπια εξέταση που προηγήθηκε της ακρόασης αυτής. Γι' αυτό το κατάστημα εκδόθηκε διάταγμα εξώσεως με αναστολή εκτελέσεως τούτου μέχρι 31.3.1987. Το ακίνητο κτίστηκε το 1947. Υπολογίζει να πληρώσει γύρω στις £ 13,000.- για την κατεδάφιση και επανοικοδόμηση ενός ισόγειου και ενός υπόγειου καταστήματος και παρουσίασε καταθέσεις σε τραπεζικό οργανισμό £12,000- περίπου που τα έχει διαθέσιμα για το κτίσιμο.

Ο αιτητής έκαμε αίτηση στη Δημαρχείο για το επίδικο ακίνητο με αριθμό 473/85 στο Φάκελλο 328/47 και έχει εξασφαλίσει την Άδεια Κατεδαφίσεως αρ. 279 που ισχύει μέχρι 9.1.1987 και Άδεια οικοδομής αρ. 15795 που ισχύει μέχρι 18.2.1987. Αντικείμενο των αδειών είναι η κατεδάφιση και η ανοικοδόμηση υπογείου και καταστήματος στο ισόγειο.

Η καθ' ης η αίτηση, και πριν η οικογένειά της, είναι ενοικιαστές της επίδικης κατοικίας από το 1970 περίπου και το σημερινό ενοίκιο είναι £20.- τον μήνα. Πρόσφατα πέθανε ο άντρας της εναντίον του οποίου έγινε η αίτηση για έξωση και συνεχίστηκε η υπόθεση εναντίον της μετά από αίτηση για τροποποίηση του τίτλου που έγινε δεκτή από το μέρος της ενοικιάστριας. Την μέρα της ακρόασης ο δικηγόρος της παραιτήθηκε λόγω διαφωνίας με την πελάτιδά[*575] του και παρουσιάστηκε μόνη της στην ακρόαση χωρίς δικηγόρο, και μας είπε ότι ήταν έτοιμη να δικαστεί. Ακόμη είπε ότι δεν βγαίνει από το σπίτι γιατί είναι άρρωστη. Το σπίτι θέλει βάψιμο και ο άντρας της έφτιαξε τα κεραμίδια παλαιότερα. Δεν χρειάζεται μας είπε χάλασμα.

Σύμφωνα με το άρθρο 11 δεν επιτρέπεται η έξωση 9έσμιου ενοικιαστή σαν κανόνας και μόνο σε δώδεκα εξαιρετικές περιπτώσεις επιτρέπεται, που αναφέρονται στο εδάφιο 1 του άρθρου αυτού.

Απαιτούμενες προϋποθέσεις του άρθρου 11(1)(η)(ιι)είναι οι πιο κάτω:

1.Η συγκεκριμένη περίπτωση να καλύπτεται από τον Νόμο του Ενοικιοστασίου.

2.Ο ιδιοκτήτης να δώσει στον ενοικιαστή έγγραφη προειδοποίηση όχι πιο μικρή από τέσσερεις μήνες να εκκενώσει το ακίνητο.

3.Το Δικαστήριο να πεισθεί ότι ο ιδιοκτήτης εξασφάλισε για την κατεδάφιση και την επανοικοδόμηση της αναγκαία άδεια, αν είναι επάναγκες.

4.Το ακίνητο να απαιτείται λογικά από τον ιδιοκτήτη για κατεδάφιση και επανοικοδόμηση, και

5.Το Δικαστήριο να πεισθεί ότι ο ιδιοκτήτης δεν μπορεί λογικά να κατεδαφίσει και να ανοικοδομήσει το ακίνητο του χωρίς να πάρει ελεύθερη κατοχή του υποστατικού.

θα εξετάσω την κάθε προϋπόθεση του Νόμου ξεχωριστά και θα δώσω σχετική απάντηση αφού λάβω υπόψη μου τα δικογραφήματα, την μαρτυρία, τον Νόμο και την νομολογία.[*576]

1. Καλύπτεται η περίπτωση αυτή από τον Νόμο Περί Ενοικιοστασίου:

Αυτή η ενοικίαση είναι παραδεκτό ότι καλύπτεται από το ενοικιοστάσιο, άλλωστε το ακίνητο κτίστηκε το 1947 πριν δηλαδή την έναρξη ισχύος του Ν. 23/83, η ενοικίαση αυτή άρχισε αργότερα το 1970 και μόλις ο ενοικιαστής έλαβε κατοχή έγινε και δέσμιος γιατί σύμφωνα με τον τότε Νόμο 36/75:

"'θέσμιος ενοικιαστής' σημαίνει ενοικιαστήν ακινήτου συμπληρωθέντος και ενοικιασθέντος διά πρώτην φοράν προ της 31ης Δεκεμβρίου 1974 και κειμένου εντός ελεγχομένης περιοχής κηρυχθείσης ως τοιαύτης δυνάμει των διατάξεων του εδαφίου (1) του άρθρου 3".

Η περιοχή του Δήμου Λευκωσίας, όπου κείται το ακίνητο είναι κηρυγμένη σαν ελεγχόμενη περιοχή. Ύστερα ο Ν. 23/83 προβλέπει ότι:

"Θέσμιος ενοικιαστής' σημαίνει ενοικιαστήν ακινήτου ο οποίος κατά την λήξιν ή τον τερματισμόν της πρώτης ενοικιάσεως, εξακολουθεί να κατέχη το ακίνητον και περιλαμβάνει πάντα θέσμιον ενοικιαστήν προ της ημερομηνίας ενάρξεως της ισχύος του παρόντος Νόμου·"

Έτσι βλέπουμε ότι υπάρχει αυτή η προϋπόθεση του Νόμου.

2. Έδωσε ο ιδιοκτήτης στον ενοικιαστή έγγραφη προειδοποίηση όχι μικρότερη των τεσσάρων μηνών να εκκενώσει το ακίνητο:

Το τεκμήριο 2 είναι δύο επιστολές προς τον ενοικιαστή με ημερομηνίες 5 Ιουλίου 1985 και 18 Ιουλίου 1985 και που παραλήφθηκαν η δεύτερη στις 27.7.85 που φαίνεται από το περιεχόμενο τους ότι ζητείται από τον ενοικιαστή, μετά την λήξη τεσσάρων μηνών από της λήψεως της επιστολής, σύμφωνα με τον Νόμο, να εκκενώσει και παραδώσει το υποστατικό στον ιδιοκτήτη γιατί προτίθεται να το κα[*577]τεδαφίσει και να το επανοικοδομήσει. Αυτή η αίτηση καταχωρήθηκε στο Δικαστήριο στις 17.12.85 δηλαδή μετά από πάροδο περισσότερου χρόνου από τέσσερεις μήνες. Πάνω σ' αυτό το σημείο δεν υπήρξε αντεξέταση. Οι δυο αυτές επιστολές παρουσιάζουν μια και μόνη διαφορά στο περιεχόμενο. Η πρώτη αναφέρει σαν αριθμό του υποστατικού το 23 και η άλλη το 49. Από την μαρτυρία που βρίσκεται μπροστά μου, όπως ήδη ανάφερα, ο πρώτος αριθμός ήταν παλαιότερης αρίθμησης του υποστατικού και ο δεύτερος νεώτερη.

Με τα πιο πάνω δέχομαι ότι υπάρχει και αυτή η προϋπόθεση για την έκδοση διατάγματος εξώσεως.

3. Είναι αναγκαία άδεια για κατεδάφιση ή επανοικοδόμηση και αν ναι, εξασφάλισε ο ιδιοκτήτης τέτοια άδεια;

Στην περιοχή του Δήμου Λευκωσίας όπου βρίσκεται το ακίνητο χρειάζεται άδεια για κατεδάφιση και επανοικοδόμηση σύμφωνα με το Κεφ. 96 και από τη μαρτυρία βλέπουμε ότι ο ιδιοκτήτης εξασφάλισε άδεια κατεδαφίσεως που ισχύει μέχρι 9.1.1987 και οικοδομής που ισχύει μέχρι 18.2.1987.

Επομένως και αυτή η προϋπόθεση υπάρχει και δεν χρειάζεται να την σχολιάσω περισσότερο.

4. Το ακίνητο απαιτείται λογικά από τον ιδιοκτήτη για κατεδάφιση και επανοικοδόμηση:

Η ίδια περίπου προϋπόθεση υπήρχε και στους προηγούμενους Περί Ενοικιοστασίου Νόμους, Κεφ. 108 (1942), άρθρο 8(1)(d), Ν. 13/ 58, 18(1)(i) όπως φαίνεται και στο Κεφ. 96, άρθρο 10(1)(η) του Ν. 17/61 και άρθρο 16(1)(η) του Ν. 36/75.

Σχετική πρόνοια υπήρχε και στην Αγγλία στο Landlord & Tenant Act 1954, άρθρο 30(1)(f). Στην υπόθεση Αναστασία Κοντού ν. Αντώνης Σολωμού (1978) 1 C.L.R. 425 ο Πρόεδρος του Ανωτάτου Δικαστηρίου υιοθετώντας τις υποθέσεις Fisher v. Taylors Furnishing[*578] Stores Ltd. (1956) 2 All E.R. 78, Heath v. Drown (1972) 2 All E.R. 561 αναφέρει στη σελίδα 428, 20η γραμμή:

"... the notion of 'reasonable requirement' in a case of a claim for possession for the purpose of substantial alterations or reconstructions is linked only to whether or not it is reasonable for the landlord to obtain possession for that purpose having regard to the nature and extent of the proposed alterations or reconstruction ... if the trial Judge had been convinced that the requirements laid down in section 16(1)(h) of Law 36/75 were satisfied then there was no room for the exercise of any discretion on his part in relation to the making of an order for possession; nor, as the Fisher case, supra, shows, could he have refused to make an order for possession merely because the appellant proposes to occupy the reconstructed premises herself".

Και στην ίδια σελίδα στην 5η γραμμή διαβάζουμε:

"By the first ground of appeal it is contended that the trial Judge has misdirected himself as regards the correct application of section 16(1)(h) of Law 36/75 in that he took the view that the appellant landlord had to show 'a genuine present need for the premises and not to be moved by considerations of preference and convenience only', and that the notion of 'reasonable requirement' in the said section connotes 'something more than desire although at the same time something less than absolute necessity will do'".

Στην υπόθεση Γιάχκος Μιxαηλίδης v. Ανδρέας Ιακωβίδης (1979) 1 C.L.R. 123 στη σελίδα 130 ο Δικαστής Χ"Αναστασίου επικαλείται την υπόθεση Ανδρέας Γερασίμου ν. Ανδρέα Ρουσουδιού (1974) 1 C.L.R. 107 και στις σελίδες 112-113 αναφέρει:

"The question whether the business premises are reasonably[*579] required by the landlord is one entirely of fact for the trial judge. Cf. Chandrel v. Strevett. L (1947) 1 All E.R. 164 per Bucknill L.J. at p. 167".

Τούτο αναφέρθηκε αρχικό από τον Bucknill, L.J. στην υπόθεση Chandrel v. Strevett. L (1947) 1 All E.R. 164 at p. 167.

Αναφορικά με τα οικονομικά του αιτητή κατά τη διάρκεια της ακρόασης βρήκαμε ότι ο αιτητής έχει περίπου £12,000- στο όνομα του και το κτήμα του που βρίσκεται στο κέντρο της Λευκωσίας δεν είναι υποθηκευμένο. Έτσι μπορεί να εξασφαλίσει και δάνειο αν χρειαστεί για την εκτέλεση του έργου.

Στην περίπτωση μας αφού έλαβα υπόψη μου όλα τα γεγονότα της υποθέσεως μεταξύ των οποίων και το γεγονός ότι το επίδικο υποστατικό κτίστηκε το 1947, το ότι η περιοχή αλλάζει μ' ένα τρόπο τέτοιο που παίρνει ιδιαίτερη ανάπτυξη μια και βρίσκεται στην προέκταση της Λαϊκής Γειτονιάς της Λευκωσίας που σίγουρα η εκμετάλλευση της γης αλλάζει ρυθμό προς το ταχύτερο, την υπάρχουσα νομολογία και τον Νόμο, βρίσκω ότι το επίδικο υποστατικό απαιτείται λογικά για κατεδάφιση και επανοικοδόμηση και ακόμη βρίσκω ότι η απαίτηση του ιδιοκτήτη είναι λογική.

5. Μπορεί λογικά να κατεδαφίσει και να επανοικοδομήσει ο ιδιοκτήτης νωρίς να ανακτήσει την κατοχή του ακινήτου:

Αυτή η προϋπόθεση παρουσιάζεται για πρώτη φορά στο Νόμο. Το Δικαστήριο πρέπει πάση θυσία να διατηρήσει τον ενοικιαστή στο ακίνητο και έτσι θέλει ο νομοθέτης, εκτός αν είναι αδύνατο να γίνει το έργο για το οποίο εξασφαλίστηκε η άδεια ή που θέλει ο ιδιοκτήτης, χωρίς να μετακινηθεί ο ενοικιαστής. Στην περίπτωση μας από τα γεγονότα της υποθέσεως λογικά βλέπουμε ότι είναι αδύνατο να μπορέσει ο ιδιοκτήτης να κατεδαφίσει και να κάμει υπόγειο, και ισόγειο κατάστημα χωρίς να μετακινηθεί η ενοικιάστρια. Επομένως βρίσκω ότι υπάρχει και αυτή η προϋπόθεση.[*580]

Εφόσον υπάρχουν όλες οι προϋποθέσεις που απαιτούνται από τον Νόμο, καταλήγω στην έκδοση Διατάγματος Εξώσεως και παραδόσεως ελεύθερης κατοχής του επίδικου υποστατικού που κατέχεται σήμερα από τον ενοικιαστή.

Το εδάφιο 2 του Ν. 23/83 αναφέρει:

"11(2). Το Δικαστήριον, εκδίδον απόφασιν ή διάταγμα δυνάμει των παραγράφων (α), (β), (γ), (δ), (ε), (στ), (η), (θ), (ι), (ια) και (ιβ) του άρθρου τούτου, δύναται, τηρουμένου του όρου ότι ο ενοικιαστής θα πληρώση παν ποσόν το οποίον νομίμως οφείλεται ή δυνατόν να καταστή οφειλόμενον υπ' αυτού, να αναστείλη την ημερομηνίαν κατοχής διά τοιαύτην περίοδον μη υπερβαίνουσαν το εν έτος, εκτός εάν οι διάδικοι άλλως ήθελον συμφωνήσει, και υπό την επιφύλαξιν τοιούτων όρων οίους το Δικαστήριον ήθελε θεωρήσει καταλλήλους".

Ασκώντας αυτή την δυνητική μου εξουσία και αφού λαμβάνω υπόψη όλες τις περιστάσεις της υποθέσεως αναστέλλω την εκτέλεση του Διατάγματος Εξώσεως μέχρι 31 Μαρτίου 1987.

Το άρθρο 12 του Ν. 23/83 αναφέρει:

"12. Το Δικαστήριον κατά την έκδοσιν αποφάσεως ή διατάγματος δυνάμει των παραγράφων (στ), (ζ), και (η) του άρθρου 11 κέκτηται διακριτικήν εξουσίαν να διατάξη τον αιτητήν να πληρώση εις τον ενοικιαστήν αποζημίωσιν, η οποία δεν θα υπερβαίνη ποσόν ίσον προς το τρέχον ενοίκιον εννέα μηνών, εις ην περίπτωσιν η απόφασις ή το διάταγμα αφορά εις κατοικίαν, και αποζημίωσιν η οποία δεν θα υπερβαίνη ποσόν ίσον προς το τρέχον ενοίκιον δεκαοκτώ μηνών, εις ην περίπτωσιν η απόφασις ή - το διάταγμα αφορά εις κατάστημα"

Αφού έλαβα υπόψη μου όλες τις περιστάσεις της υποθέσεως ασκώντας την διακριτική εξουσία που μου παρέχει ο Νόμος, διατάσσω τον αιτητή να καταβάλει στην καθ' ης η αίτηση, άμα τη παραδόσει[*581] ελευθέρας κατοχής του επίδικου καταστήματος το μέγιστο των αποζημιώσεων ήτοι £180 - και στο μεταξύ, μέχρι παραδόσεως ελευθέρας κατοχής της επίδικης κατοικίας να καταβάλλει κανονικά £20- τον μήνα ενδιάμεσα οφέλη.

Αναφορικά με τα έξοδα ο Περί Ενοικιοστασίου Διαδικαστικός Κανονισμός του 1983 αναφέρει κάτω από τον τίτλο "Δικαστική Δαπάνη και Έξοδα" στο (β) το εξής:

"(β) Η Επιδίκαση εξόδων επαφίεται στη διακριτική ευχέρεια του Δικαστηρίου. Το αποτέλεσμα της υποθέσεως δεν αποτελεί το μόνο γνώμονα για την επιδίκαση εξόδων αλλά λαμβάνονται υπόψη όλες οι περιστάσεις της υποθέσεως".

Στην υπόθεση αυτή ασκώντας την διακριτική μου ευχέρεια και λαμβάνοντας υπόψη όλες τις περιστάσεις της υποθέσεως και ιδιαίτερα την επίδραση του Διατάγματος Εξώσεως πάνω στην ενοικιάστρια δεν εκδίδω οποιαδήποτε διαταγή για τα έξοδα.

Για τους λόγους που ανάφερα πιο πάνω και με την σύμφωνο γνώμη των Παρέδρων,

ΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΤΟΥΤΟ ΔΙΑΤΑΣΣΕΙ ΚΑΙ ΑΠΟΦΑΣΙΖΕΙ ΩΣ ΑΚΟΛΟΥ-

ΘΩΣ:-

α) Εκδίδεται Διάταγμα εξώσεως και παραδόσεως ελευθέρας κατοχής της επίδικης κατοικίας που βρίσκεται στην οδό Αριστοκύπρου 23 επί της οικοδομής του ιδιοκτήτη γνωστής ως "Κυπριακό Κέντρο".

β) Δίδεται αναστολή εκτέλεσης του διατάγματος εξώσεως μέχρι 31.3.1987.

γ).Η καθ' ης η αίτηση να καταβάλλει £20- μηνιαίως υπό μορφή ενδιαμέσων οφελών από 1.4.87 μέχρι παραδόσεως ελευθέρας κατοχής του υποστατικού.[*582]

δ) Ο αιτητής να καταβάλει υπό μορφή αποζημιώσεων £180- μόλις η καθ' ης η αίτηση παραδώσει ελεύθερη κατοχή του επίδικου υποστατικού.

ε) Αναφορικά με τα έξοδα δεν δίδεται οποιαδήποτε διαταγή.

Διαταγή ως ανωτέρω.