ΑΝΩΤΑΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΚΥΠΡΟΥ
ΔΕΥΤΕΡΟΒΑΘΜΙΑ ΔΙΚΑΙΟΔΟΣΙΑ
(Πολιτική Έφεση Αρ.234/2015)
30 Απριλίου 2024
[ΜΑΛΑΧΤΟΣ, ΙΩΑΝΝΙΔΗΣ, ΕΦΡΑΙΜ, Δ/στές]
1. Γεώργιος Πασχάλη Σουρκούνη,
2. Κούλα Αντωνίου υπό την ιδιότητα της ως διαχειρίστρια της περιουσίας του αποβιώσαντος Ξενή Πασχάλη Σουρκούνη,
Εφεσείοντες,
ν.
Ελένης Δημήτρη Κουμή Βαρβέλη,
Εφεσίβλητης.
__________________
M. Παύλου (κα) για G. Kouzalis LLC, για τον Εφεσείοντα 1.
Ι. Μιχαήλ (κα) με Ε. Φούττη (κα) για A. G. Erotocritou LLC, για την Εφεσείουσα 2.
A. Παπαλλής για Αντώνης Παπαλλής & Σία Δ.Ε.Π.Ε., για την Εφεσίβλητη.
Η απόφαση του Δικαστηρίου είναι ομόφωνη και θα δοθεί από τον Μαλαχτό, Δ.
__________________
Α Π Ο Φ Α Σ Η
ΜΑΛΑΧΤΟΣ, Δ.: Η φιλονικία αφορά στην κυριότητα ενός ακινήτου στο Παραλίμνι. Συνεπεία της κατοχής της πόλης της Αμμοχώστου από τους τούρκους από το 1974, τα αρχεία του Επαρχιακού Κτηματολογίου Αμμοχώστου δεν είναι προσβάσιμα στις αρχές της Δημοκρατίας, με αποτέλεσμα, το επίδικο ζήτημα το οποίο θα μπορούσε να επιλυθεί με απλή επιθεώρηση του κτηματολογικού αρχείου να καταλήξει στο δικαστήριο, αφού ούτε στο πλαίσιο των περί Επαρχιακών Κτηματολογικών Γραφείων Αμμοχώστου και Κυρηνείας (Προσωριναί Διατάξεις) Νόμων του 1984 έως 1990,[1] που παρέχουν σχετικές εξουσίες στον Διευθυντή του Κτηματολογίου, εξακριβώθηκε η κυριότητα του.
Η Εφεσίβλητη αξίωσε διάταγμα ότι λανθασμένα το ακίνητο δηλώθηκε το 1978 στις πρώην Εναγόμενες 1 και 2,[2] για να καταλήξει στους Εφεσείοντες και όπως η ίδια αναγνωριστεί ως η μόνη δικαιούμενη στην εγγραφή του.
Και οι δύο πλευρές παρουσίασαν τίτλο ιδιοκτησίας. Η Εφεσίβλητη πρωτότυπο τίτλο του 1960 και οι Εφεσείοντες φωτοτυπία τίτλου του 1952. Η αυθεντικότητα και των δύο τίτλων δεν αμφισβητήθηκε. Οι τίτλοι πιστοποιούσαν ότι η Ελένη Νικόλα Αναστάση Κούμα, η Κούμα, ενεγράφη την 4.6.1952 ως η πρώτη ιδιοκτήτρια του ακινήτου.
Η Κούμα απεβίωσε το 1955. Μετά την τουρκική εισβολή, το 1978, το ακίνητο μεταβιβάστηκε από το διαχειριστή της περιουσίας της εξ ημισείας στις θυγατέρες της, πρώην Εναγόμενες 1 και 2 που αργότερα, το 1984 και το 1985, μεταβίβασαν τα μερίδια τους στους υιούς τους, τους Εφεσείοντες, που είναι δηλαδή εγγόνια της Κούμα. Το πρωτόδικο Δικαστήριο είχε σημειώσει ότι στη δήλωση απογραφής της περιουσίας της Κούμα, όπως αρχικά καταχωρίστηκε από το διαχειριστή της, δεν αναφερόταν το συγκεκριμένο ακίνητο.
Η εκδοχή της Εφεσίβλητης ήταν ότι το ακίνητο απέκτησε από τη θεία της Θεοδώρα Νικόλα Αναστάση το 1986 δυνάμει δωρεάς. Η θεία της φέρεται να το είχε αποκτήσει δυνάμει δωρεάς από τον πατέρα της και είχε μεταβιβαστεί στο όνομα της το 1960. Στον τίτλο ιδιοκτησίας που παρουσίασε η Εφεσίβλητη, στο πίσω μέρος, αναγράφεται η Θεοδώρα Νικόλα Αναστάση ως εγγεγραμμένη ιδιοκτήτρια, με ημερομηνία 19.8.1960 και με παραπομπή στο φάκελο της πράξης με την οποία της μεταβιβάστηκε το ακίνητο «Δυνάμει δωρεάς παρά του πατρός της». Ό,τι δεν εμφαίνεται στον τίτλο είναι εγγραφή στο όνομα του πατέρα της θείας ως ιδιοκτήτη πριν την 19.8.1960. Το όνομα της Κούμα στην πρώτη σελίδα είναι διαγραμμένο. Στη φωτοτυπία του τίτλου που παρουσίασαν οι Εφεσείοντες υπήρχε μόνο η πρώτη σελίδα όπου το όνομα της Κούμα δεν ήταν διαγραμμένο.
Κρίσιμο ζήτημα ήταν κατά πόσο από το 1952 μέχρι και το 1960 υπήρξε οιαδήποτε μεταβολή στην ιδιοκτησία του ακινήτου, κατά πόσο δηλαδή η Κούμα είχε αποξενωθεί το ακίνητο όσο ζούσε ή ο διαχειριστής της περιουσίας της μετά το θάνατο της και επομένως εσφαλμένα έγινε αποδεχτή η μεταβίβαση του στα παιδιά της, το 1978, μετά που αυτή απεβίωσε.
Θα πρέπει να υπομνήσουμε τη σημασία των χρονολογιών. Η μεταβίβαση στη θεία της Εφεσίβλητης πραγματοποιήθηκε το 1960 όταν λειτουργούσε το Κτηματολόγιο στην Αμμόχωστο και ήταν διαθέσιμα τα αρχεία του, ενώ η μεταβίβαση στις πρώην Εναγόμενες 1 και 2 το 1978, όταν πλέον δεν υπήρχε πρόσβαση στα αρχεία αυτά.
Οι τίτλοι ιδιοκτησίας στις εποχές εκείνες συμπληρώνονταν χειρόγραφα σε έντυπα. Τέτοιοι είναι οι τίτλοι που παρουσιάστηκαν. Και έγινε αποδεχτή μαρτυρία από λειτουργό του Κτηματολογίου ότι όταν η ιδιοκτησία μεταβιβαζόταν, και εφόσον ο τίτλος ήταν καλός, δηλαδή να μην ήταν σχισμένος ή φθαρμένος, διαγραφόταν το όνομα του προηγούμενου ιδιοκτήτη και συμπληρωνόταν στο πίσω μέρος όπου το έντυπο συνεχίζεται το όνομα του νέου ιδιοκτήτη. Γιατί στον τίτλο που παρουσίασε η Εφεσίβλητη δεν εμφαίνεται μεταβίβαση στον πατέρα της θείας, όπως θα ήταν το αναμενόμενο αν είχε στο μεσοδιάστημα καταστεί ο ίδιος ιδιοκτήτης του, παρέμεινε ερωτηματικό. Όπως ανέφερε το πρωτόδικο Δικαστήριο δεν διαφωτίστηκε για την ιδιοκτησία την περίοδο 1952-1960, ωστόσο, γεγονός παρέμενε η μεταγενέστερη εγγραφή στο όνομα της θείας.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο βασίστηκε στον τίτλο ιδιοκτησίας της θείας, ο οποίος απέκλειε τον προγενέστερο της Κούμα και συνιστούσε εκ πρώτης όψεως μαρτυρία ιδιοκτησίας του ακινήτου από τη θεία. Αποφάνθηκε ότι το τεκμήριο δεν είχε ανατραπεί, εφόσον οι αμφιβολίες που διαπίστωσε, δεν οδηγούσαν στο συμπέρασμα ότι η εγγραφή στο όνομα της θείας ήταν το αποτέλεσμα λάθους και έτσι εξέδωσε απόφαση υπέρ της Εφεσίβλητης.
Η Κούμα και η θεία της Εφεσίβλητης δεν ήταν συγγενείς, ωστόσο υπάρχει μεγάλη ομοιότητα στα ονόματα τους. Η πρώτη ιδιοκτήτρια ονομάζεται Ελένη Νικόλα Αναστάση Κούμα, ενώ το πλήρες όνομα της θείας της Εφεσίβλητης είναι Θεοδώρα Νικόλα Αναστάση Κουμή. Ως προς το πώς είχε η θεία της αποκτήσει το ακίνητο, η Εφεσίβλητη ανέφερε ότι, από ότι της είχαν πει, ο πατέρας της θείας ήταν ο διαχειριστής της περιουσίας της αποβιωσάσης γιαγιά της, της οποίας το όνομα ομοιάζει ακόμα περισσότερο με της Κούμα. Η γιαγιά της Εφεσίβλητης ονομαζόταν Ελένη Αναστάση Κουμή.
Θα πρέπει να υπομνηστεί ότι η καταγραφή της μεταβίβασης του 1960 στη θεία, αναφέρεται ρητά ότι είναι δυνάμει δωρεάς από τον πατέρα της. Λογικά δεν θα δικαιολογείτο να αναγραφεί «Δυνάμει δωρεάς παρά του πατρός της», παρά μόνο εφόσον στα αρχεία του Κτηματολογίου, που το 1960 μπορούσαν να ελεγχθούν, παρουσιαζόταν ο πατέρας της ως ο ιδιοκτήτης. Εκτός και αν είχε εμφιλοχωρήσει σφάλμα, λόγω της ομοιότητας των ονομάτων. Ότι δηλαδή ο πατέρας της θείας, ενεργώντας ως διαχειριστής της γιαγιάς Ελένης Αναστάση Κουμή, εσφαλμένα μεταβίβασε στη θεία το ακίνητο της αποβιωσάσης Κούμα που δεν ανήκε στην αποβιώσασα Κουμή. Δηλαδή η αναφορά στη μεταβίβαση του 1960 «Δυνάμει δωρεάς παρά του πατρός της» να μην είναι ακριβής. Αυτό θα μπορούσε να συνιστά και μια εξήγηση για την απουσία εγγραφής στο όνομα του πατέρα της θείας ως ιδιοκτήτη σε κάποιο χρόνο μετά το 1952 μέχρι και το 1960. Σε αυτή την περίπτωση, θα αναμενόταν να παρουσιαζόταν εγγραφή στο όνομα της γιαγιάς Ελένης Αναστάση Κουμή, με αναφορά σε άλλη φορολογική σελίδα από αυτή της Κούμα.
Ότι στη στήλη «Σειρά Αριθ.», που προηγείται του ονόματος του ιδιοκτήτη στον τίτλο, στον τίτλο που παρουσίασε η Εφεσίβλητη, δεν κατεγράφετο «3» πριν το όνομα της θείας εφόσον ήταν η τρίτη ιδιοκτήτρια, δεν ήταν στοιχείο καταλυτικό. Ούτε αναγραφόταν «1» πριν το όνομα της Ελένης, όπως ανεγράφετο στον τίτλο που παρουσίασαν οι Εφεσείοντες. Σημασία θα είχε αν ανεγράφετο «2» που θα υποδηλούσε ότι η θεία ήταν η δεύτερη ιδιοκτήτρια και επομένως ουδέποτε είχε το ακίνητο εγγραφεί στο όνομα του πατέρα της ή της γιαγιάς.
Όλα τα δεδομένα της υπόθεσης λήφθηκαν υπόψη από το πρωτόδικο Δικαστήριο, το οποίο προσέγγισε την ενώπιον του μαρτυρία με διερευνητική διάθεση και προβληματισμό. Το περί του αντιθέτου παράπονο των Εφεσείοντων δεν δικαιολογείται και οι σχετικοί λόγοι έφεσης 1, 2 και 3 απορρίπτονται.
Με το λόγο έφεσης 5, καταλογίζεται στο πρωτόδικο Δικαστήριο ότι εσφαλμένα και αντινομικά μετέφερε το βάρος απόδειξης στους Εφεσείοντες. Το πρωτόδικο Δικαστήριο, με αφετηρία το αδιαμφισβήτητο γεγονός ότι το 1952 το ακίνητο ανήκε στην Κούμα, που, στη βάση του τεκμηρίου της συνέχειας, θα επέτρεπε τη δήλωση του στις θυγατέρες της μετά το θάνατο της από το διαχειριστή της περιουσίας της και σε μεταγενέστερους χρόνους τη μεταβίβαση των μεριδίων τους στους Εφεσείοντες, εξέτασε κατά πόσο η Εφεσίβλητη με τη μαρτυρία που πρόσφερε είχε ανατρέψει αυτό το δεδομένο. Ο μεταγενέστερος τίτλος που παρουσιάζει τη θεία της ως εγγεγραμμένη ιδιοκτήτρια συνιστούσε μαρτυρία ότι εκ πρώτης όψεως η θεία ήταν η ιδιοκτήτρια από το 1960. Παρέπεμψε στη Χρυσοστόμου ν. Φράγκου κ.ά. (2000) 1(Α) Α.Α.Δ. 622, 629, όπου αναφέρθηκε ότι ο τίτλος ιδιοκτησίας συνιστά εκ πρώτης όψεως μαρτυρία ιδιοκτησίας ακινήτου και ότι η ισχύς του υποχωρεί μόνο εφόσον καταδειχθεί λάθος στην εγγραφή του. Με την κατάθεση του τίτλου αυτού το μαρτυρικό βάρος απόδειξης, ότι η εγγραφή του 1960 ήταν αποτέλεσμα λάθους ή ότι για οποιοδήποτε λόγο δεν θα έπρεπε να ισχύσει, μετατέθηκε στους Εφεσείοντες. Αυτό το αποδεικτικό βάρος είναι που κατά το πρωτόδικο Δικαστήριο δεν απέσεισαν οι Εφεσείοντες.
Οι Εφεσείοντες ανέπτυξαν επιχειρηματολογία στη βάση της νομολογίας που αφορά στις περιπτώσεις όπου υπάρχει «διπλή εγγραφή» («double registration») και εισηγήθηκαν ότι δεν λήφθηκε υπόψη η μαρτυρία ότι το ακίνητο καλλιεργείτο από την οικογένεια τους. Επικαλέστηκαν την Abraham Hassidoff v. Paul Antoine-Aristide Santi and Others (1970) 1 C.L.R. 220, 222, απόσπασμα από τη σύνοψη της απόφασης ότι: «To sum up, the present case appears to be a case of double registration; and on principle and authority the onus is on the person seeking to dispute the registration of the owner in possession»
Η επίδικη περίπτωση είναι διαφορετική. Ο τίτλος που παρουσίασαν οι Εφεσείοντες είναι αδιαμφισβήτητος και ορθός για την εποχή που αφορά. Η εγγραφή στο όνομα της Κούμα το 1952 δεν αμφισβητείται. Αυτό επιβεβαιώνεται και από τον τίτλο που παρουσίασε η Εφεσίβλητη. Η εγγραφή στη θεία δεν έχει υπόβαθρο ασυμβίβαστο με την εγγραφή στην Κούμα. Δεν διέρχεται μέσα από αμφισβήτηση της εγγραφής στην Κούμα, αλλά ότι η Κούμα αποξενώθηκε το ακίνητο πριν αποβιώσει το 1955 ή ο διαχειριστής της μετά το θάνατο της και πριν το 1960.
Η Hassidoff αφορούσε σφάλμα κατά την εγγραφή στη βάση στοιχείων επιτόπιας εξέτασης, γι’ αυτό και είχε και σημασία η πραγματική κατοχή. Εδώ, η μαρτυρία που παρουσιάστηκε στη δίκη για καλλιέργεια του ακινήτου από τους Εφεσείοντες δεν μπορούσε, στις περιστάσεις της υπόθεσης, να συνιστά λόγο για να τους αποδοθεί το ακίνητο. Δεν καταδείκνυε ότι η εγγραφή του 1960 ήταν εσφαλμένη, αλλά μπορούσε να συνιστά μαρτυρία ότι οι Εφεσείοντες εντίμως θεωρούσαν το ακίνητο ως της οικογενείας τους, παράμετρο που δεν φαίνεται να αγνόησε το πρωτόδικο Δικαστήριο.
Η ισχύς του τίτλου του 1952 δεν ανέτρεπε την ισχύ του τίτλου του 1960. Για να επιτύχουν οι Εφεσείοντες έπρεπε να φανεί ότι η εγγραφή του 1960 ήταν εσφαλμένη. Η Εφεσίβλητη για να επιτύχει δεν χρειαζόταν να δείξει ότι ο τίτλος του 1952 αφορούσε εσφαλμένη εγγραφή. Ούτε το επιδίωξε. Οι αυθεντίες και υποθέσεις στις οποίες παρέπεμψαν οι Εφεσείοντες δεν καθιερώνουν οτιδήποτε το διαφορετικό από αυτό που εφάρμοσε το πρωτόδικο Δικαστήριο (Kyprianou v. Mitsi and Another (1975) 8 J.S.C. 1179, 1187[3] και Haji Salih Mihtat v. Diamantou Loiza VI C.L.R. 13, 14). Επομένως, το πρωτόδικο Δικαστήριο δεν έσφαλλε όπως του καταλογίζεται και ο λόγος έφεσης 5 απορρίπτεται.
Με το λόγο έφεσης 6 αποδίδεται στο πρωτόδικο Δικαστήριο ότι παραγνώρισε τη σημασία του τίτλου που παρουσίασαν οι Εφεσείοντες. Δεν τον παραγνώρισε ως στοιχείο μαρτυρίας, αλλά σημείωσε ότι αποκλειόταν και υποχωρούσε λόγω του μεταγενέστερου τίτλου που είχε παρουσιάσει η Εφεσίβλητη.
Με το λόγο έφεσης 7 αποδίδεται στο πρωτόδικο Δικαστήριο ότι εσφαλμένα και αντιφατικά, ενώ διαπίστωσε τη δημιουργία αμφιβολιών για την ιδιοκτησία του ακινήτου από τη θεία της Εφεσίβλητης έκαμε δεχτή την αγωγή ακριβώς στη βάση ότι το ακίνητο ανήκε στη θεία.
Οι αμφιβολίες στις οποίες ευθαρσώς αναφέρθηκε το πρωτόδικο Δικαστήριο ήταν εγγενείς. Δεν επρόκειτο για μια περίπτωση όπου η πραγματικότητα θα μπορούσε να διαπιστωθεί με αδιάσειστα στοιχεία. Οι αμφιβολίες αυτές, κατά το πρωτόδικο Δικαστήριο, δεν αποδείκνυαν ότι η εγγραφή στη θεία ήταν εσφαλμένη. Και δεν συμφωνούμε με τους Εφεσείοντες ότι οι μαρτυρίες οδηγούσαν με βεβαιότητα ότι το ακίνητο δεν ανήκε στη θεία. Το πρωτόδικο Δικαστήριο δεν κατέληξε σε αντιφατικό, όπως του καταλογίζεται, εύρημα ότι παρά τις αμφιβολίες το ακίνητο ανήκε στη θεία. Απλά διαπίστωσε ότι το τεκμήριο που δημιουργήθηκε με τον τίτλο του 1960 δεν είχε ανατραπεί.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο διήλθε εξονυχιστικά την ενώπιον του μαρτυρία και προβληματίστηκε σε βάθος σε μια αγωνιώδη προσπάθεια να διαπιστώσει την πραγματικότητα και να αποδώσει το δίκαιο. Αντιπαρέβαλε τα δεδομένα που είχαν τεθεί ενώπιον του με τη μαρτυρία, την οποία είχε αποδεχτεί στο σύνολο της πέραν από τα συμπεράσματα και γνώμες των μαρτύρων.
Αδίκως καταλογίζεται στο πρωτόδικο Δικαστήριο ότι έλαβε υπόψη του επιστολή λειτουργού του Κτηματολογίου στην οποία γινόταν αναφορά στη μεταβίβαση του 1960 και ότι κατά λάθος έγιναν οι μεταβιβάσεις του 1978 στους γονείς των Εφεσείοντων. Το μόνο σημείο στο οποίο σχολιάζει το περιεχόμενο της επιστολής αυτής είναι με αναφορά στην επιτόπια έρευνα που είχε γίνει το 1990 κατά την οποία τίποτε το ουσιαστικό δεν είχε προκύψει. Το πρωτόδικο Δικαστήριο με την αναφορά του κατέδειξε το αντίθετο, ότι δηλαδή δεν επηρεάστηκε από το περιεχόμενο της επιστολής, γεγονός που αναδεικνύεται γενικότερα μέσα από την απόφαση του.
Με το λόγο έφεσης 4 οι Εφεσείοντες διατείνονται ότι αντίθετα προς τα δεδομένα της υπόθεσης το πρωτόδικο Δικαστήριο έκρινε ότι το τεκμήριο του πιο πρόσφατου τίτλου ιδιοκτησίας δεν ανατράπηκε. Ως προς το ότι εύλογα το πρωτόδικο Δικαστήριο μπορούσε να καταλήξει ότι στο διάστημα 1952-1960 το ιδιοκτησιακό καθεστώς του ακινήτου δεν άλλαξε, λέμε ότι αυτό εκλαμβάνει ως δεδομένο ότι η μεταβίβαση του 1960 ήταν αποτέλεσμα λάθους, που ήταν το ζητούμενο.
Στην Μ. Αδαμίδης & Συνεργάτες ν. Κυθρεώτη & Συνεργάτες κ.ά. (2011) 1 (Γ) Α.Α.Δ. 2106, 2115, στην οποία παρέπεμψαν οι Εφεσείοντες, γίνεται παραπομπή στη Pal κ.ά. ν. Δημοκρατίας (2010) 2 Α.Α.Δ. 551, 578-9, όπου αναφέρθηκε ότι:
«Επέμβαση είναι δυνατή όταν τα ευρήματα του πρωτοδίκου Δικαστηρίου είτε αντιστρατεύονται τη λογική των πραγμάτων, είτε συγκρούονται με άλλη αποδεκτή από το ίδιο το Δικαστήριο μαρτυρία, είτε διαπιστώνεται πλημμελής αξιολόγηση των δεδομένων. (Δέστε Bullows v. Νεοφύτου κ.ά. (1994) 1 Α.Α.Δ. 41, Χατζηπαύλου v. Κυριάκου κ.ά. (2006) 1(Α) Α.Α.Δ. 236 και Οργανισμός Κυπριακής Γαλακτοκομικής Βιομηχανίας v. Κώστα Α. Ζαχαρία Λτδ (2006) 1(Α) Α.Α.Δ. 705)».
Το πρωτόδικο Δικαστήριο δεν ικανοποιήθηκε θετικά ότι η επ’ ονόματι της θείας εγγραφή ήταν αποτέλεσμα λάθους και δεν βρίσκουμε κανένα λόγο για να επέμβουμε στην κατάληξη του, εφόσον είχε λάβει υπόψη του όλα τα δεδομένα και τα εκτίμησε κατά τρόπο εύλογο.
Η έφεση απορρίπτεται.
€3.500 έξοδα της έφεσης, πλέον Φ.Π.Α. αν υπάρχει, επιδικάζονται υπέρ της Εφεσίβλητης και εναντίον των Εφεσείοντων.
Χ. Μαλαχτός, Δ.
Ι. Ιωαννίδης, Δ.
Ε. Εφραίμ, Δ.
[1] Σήμερα οι περί Επαρχιακών Κτηματολογικών Γραφείων Αμμοχώστου και Κυρηνείας (Προσωριναί Διατάξεις) Νόμοι του 1984 έως 2022.
[2] Απεβίωσαν πριν την έναρξη της δίκης και η αγωγή εναντίον τους αποσύρθηκε.
[3] «a prior registration is not necessarily superseded by a registration of later date. Where two persons are registered as owners of the same land, if the prior registration is properly made, and the later registration is made on a ground which is proved to have untrue, the prior registration is not superseded by the later registration».