ΑΝΩΤΑΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΚΥΠΡΟΥ
ΠΡΩΤΟΒΑΘΜΙΑ ΔΙΚΑΙΟΔΟΣΙΑ
(Πολιτική Αίτηση Αρ. 116/2022)
10 Μαΐου, 2024
[ΔΑΥΙΔ, Δ/στής]
ΑΝΑΦΟΡΙΚΑ ΜΕ ΤΟ ΑΡΘΡΟ 155.4 ΤΟΥ ΣΥΝΤΑΓΜΑΤΟΣ ΚΑΙ ΤΑ ΑΡΘΡΑ 3 ΚΑΙ 9 ΤΟΥ ΠΕΡΙ ΑΠΟΝΟΜΗΣ ΤΗΣ ΔΙΚΑΙΟΣΥΝΗΣ (ΠΟΙΚΙΛΑΙ ΔΙΑΤΑΞΕΙΣ) ΝΟΜΟΥ ΤΟΥ 1964
ΚΑΙ
ΑΝΑΦΟΡΙΚΑ ΜΕ ΤΟΝ ΠΕΡΙ ΑΝΩΤΑΤΟΥ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟΥ (ΔΙΚΑΙΟΔΟΣΙΑ ΕΚΔΟΣΗΣ ΕΝΤΑΛΜΑΤΩΝ ΠΡΟΝΟΜΙΑΚΗΣ ΦΥΣΕΩΣ) ΔΙΑΔΙΚΑΣΤΙΚΟ ΚΑΝΟΝΙΣΜΟ ΤΟΥ 2018
ΚΑΙ
ΑΝΑΦΟΡΙΚΑ ΜΕ ΤΗΝ ΑΙΤΗΣΗ ΤΗΣ ΣΥΝΕΡΓΑΤΙΚΗΣ ΕΤΑΙΡΕΙΑΣ ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΗΣ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑΚΩΝ ΣΤΟΙΧΕΙΩΝ ΛΤΔ, EΚ ΛΕΥΚΩΣΙΑΣ ΓΙΑ ΕΚΔΟΣΗ ΠΡΟΝΟΜΙΑΚΟΥ ΕΝΤΑΛΜΑΤΟΣ ΤΥΠΟΥ CERTIORARI
ΚΑΙ
ΑΝΑΦΟΡΙΚΑ ΜΕ ΤΟ ΔΙΑΤΑΓΜΑ ΠΟΥ ΕΚΔΟΘΗΚΕ ΑΠΟ ΤΟ ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΕΜΕΣΟΥ ΗΜΕΡΟΜΗΝΙΑΣ 20/10/2021 ΜΕ ΤΟ ΟΠΟΙΟ ΕΠΙΤΡΑΠΗΚΕ Η ΕΚΠΡΟΘΕΣΜΗ ΚΑΤΑΘΕΣΗ ΤΟΥ ΠΩΛΗΤΗΡΙΟΥ ΕΓΓΡΑΦΟΥ ΗΜΕΡΟΜΗΝΙΑΣ 20/04/1977 ΣΤΑ ΠΛΑΙΣΙΑ ΤΗΣ ΓΕΝΙΚΗΣ ΑΙΤΗΣΗΣ ΜΕ ΑΡΙΘΜΟ 220/2021 ΚΑΙ ΗΜΕΡΟΜΗΝΙΑΣ 12/10/2021
Ρ. Καραμανή (κα), για Χριστόφορος Ιωάννου Δ.Ε.Π.Ε., για τους Αιτητές.
Χρ. Χατζηστερκώτης, για Χριστόφορος Χατζηστερκώτης & Συνεργάτες Δ.Ε.Π.Ε., για τους Καθ’ ων η Αίτηση 2.
Α Π Ο Φ Α Σ Η
ΔΑΥΙΔ, Δ.: Έχοντας εξασφαλίσει σχετική προς τούτο άδεια, οι Αιτητές προχώρησαν στην καταχώριση της υπό συζήτηση αίτησης για έκδοση προνομιακού εντάλματος, τύπου Certiorari, στοχεύοντας την ακύρωση και/ή παραμερισμό του διατάγματος του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λεμεσού, («το Κατώτερο Δικαστήριο») ημερομηνίας 20.10.2021, με το οποίο επιτράπηκε η εκπρόθεσμη κατάθεση Πωλητηρίου Εγγράφου, ημερομηνίας 20.04.1977, στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο Λεμεσού. Πωλητήριο Έγγραφο που με την κατάθεσή του, ως αυτή ακολούθησε στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο Λεμεσού, έλαβε τον αριθμό ΠΩΕ2804/2021.
Η Αίτηση επιδόθηκε, εκτός από την εταιρεία X & S HOTELS LTD, (Καθ’ ων η Αίτηση 2) τόσο στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο Λεμεσού, (Καθ’ ων η Αίτηση 1) όσο και στον εκκαθαριστή της εταιρείας A. PIERIS HOTELS LIMITED (Καθ’ ων η Αίτηση 3). Εμφανίστηκαν στη διαδικασία καταχωρώντας σχετική ένσταση μόνο οι Καθ’ ων η Αίτηση 2. Σημειώνεται ότι οι Αιτητές, εξασφαλίζοντας σχετική άδεια του Δικαστηρίου, προχώρησαν στις 20.11.2023, στην καταχώριση συμπληρωματικής ένορκης δήλωσης, ενώ στις 09.04.2024, με κοινή δήλωση των πλευρών, τέθηκε υπόψιν του Δικαστηρίου ότι στις 13.06.2023, στα πλαίσια της Αγωγής Αρ.979/2023, Επαρχιακού Δικαστηρίου Λεμεσού, το τελευταίο κατέστησε απόλυτο προσωρινό διάταγμα, ημερομηνίας 06.06.2023, με το οποίο απαγορεύεται στους εναγόμενους (Αιτητές στην παρούσα) να προχωρήσουν διαδικασίες εκποίησης 11 υποθηκών αναφορικά με 14 ακίνητα που αφορά και το εγκαλούμενο στην παρούσα Αίτηση διάταγμα, μέχρι την εκδίκαση της εν λόγω αγωγής.
Ως αναδύεται από το σύνολο των στοιχείων που τέθηκαν υπόψιν του Δικαστηρίου, στο βαθμό που ενδιαφέρουν για τους σκοπούς της παρούσας αίτησης, οι Καθ’ ων η Αίτηση 2, στις 12.10.2021, καταχώρισαν στο Επαρχιακό Δικαστήριο Λεμεσού τη Γενική Αίτηση 220/2021, με την οποία επιζητούσαν άδεια για εκπρόθεσμη καταχώριση στο Κτηματολόγιο Πωλητηρίου Εγγράφου, ημερομηνίας 20.04.1997, στο οποίο παρουσιάζονταν ως αγοραστές κτηριακού συγκροτήματος με την ονομασία «SUNSEA COURT 1 Block A», αποτελούμενο από 12 διαμερίσματα και 2 καταστήματα στον Άγιο Τύχωνα στη Λεμεσό (στο εξής «τα επίδικα ακίνητα»). Επρόκειτο για αίτηση η οποία ουδέποτε επιδόθηκε στους Αιτητές και διαδικασία στην οποία ουδέποτε κλήθηκαν οι τελευταίοι, οι οποίοι, σε προγενέστερο χρόνο, ήτοι τον Ιούλιο του 2008, είχαν εγγράψει επί των επίδικων ακινήτων εμπράγματα βάρη, ήτοι σωρεία αριθμού Υποθηκών, (συνολικά 11 Συμβάσεις και Δηλώσεις Υποθήκης) ως εξασφάλιση για την παραχώρηση πιστωτικών διευκολύνσεων στην Α. PIERIS HOTELS LIMITED, φερόμενη ως πωλήτρια των επίδικων ακινήτων στο ως άνω Πωλητήριο Έγγραφο. Πιστωτικές διευκολύνσεις οι οποίες μέχρι σήμερα φέρουν σημαντικά υπόλοιπα που εξακολουθούν να εξασφαλίζονται από τις ως άνω Υποθήκες. Στις 20.10.2021, στο πλαίσιο της ως άνω Γενικής Αίτησης 220/2021, το Κατώτερο Δικαστήριο εξέδωσε διάταγμα με το οποίο διατασσόταν η εκπρόθεσμη κατάθεση του ως άνω Πωλητηρίου Εγγράφου, πράγμα το οποίο και έγινε εκ μέρους των Καθ’ ων η Αίτηση 2, με το Πωλητήριο να λαμβάνει τον αριθμό ΠΩΕ2804/2021 Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου Λεμεσού. Στη συνέχεια, οι Καθ’ ων η Αίτηση 2 προχώρησαν στην καταχώρηση αίτησης Εγκλωβισμένου Αγοραστή, δυνάμει του Μέρους VIB του Ν.9/65, ως τροποποιήθηκε, αποτέλεσμα της οποίας ήταν οι Αιτητές να λάβουν ειδοποίηση τύπου «ΙΕ», ημερομηνίας 15.02.2022, με την οποία ενημερωνόταν από το Κτηματολογικό Γραφείο Λεμεσού ότι ο Διευθυντής του Κτηματολογίου, ασκώντας τις εξουσίες του, δυνάμει του ως άνω Μέρους του νόμου, θα προέβαινε σε μεταβίβαση των επίδικων ακινήτων στον κατ’ ισχυρισμό αγοραστή. Στις 29.03.2022, οι ως άνω Αιτητές, οι οποίοι δυνάμει του Μέρους VIA του Ν.9/1965, ξεκίνησαν ήδη διαδικασία εκποίησης ενυπόθηκου ακινήτου αποστέλλοντας σχετικές ειδοποιήσεις, προχώρησαν στην καταχώριση ένστασης στην ως άνω Ειδοποίηση Τύπου «ΙΕ», η οποία και επιδόθηκε στο Κτηματολογικό Γραφείο Λεμεσού, στις 30.3.2022. Ο Διευθυντής του Κτηματολογίου, με απόφαση του, ημερομηνίας 09.05.2022, αποφάσισε να προχωρήσει στην μεταβίβαση των επίδικων ακινήτων, απόφαση που η Αιτητές προσέβαλαν με την Έφεση/Αίτηση Αρ.156/2022.
Αποτελεί θέση των Αιτητών ότι η έκδοση του διατάγματος ημερομηνίας 20.10.2021 έγινε λανθασμένα, πεπλανημένα, καθ’ υπέρβαση της δικαιοδοσίας του Δικαστηρίου, με προφανές νομικό ελάττωμα, κατόπιν δόλου και κατά παράβαση των κανόνων φυσικής δικαιοσύνης, αφού το Δικαστήριο, προτού προβεί στην έκδοση του προσβαλλόμενου διατάγματος, δεν διέταξε όπως κληθούν όλα τα ενδιαφερόμενα πρόσωπα και δη οι Αιτητές ως κάτοχοι σωρείας εμπραγμάτων βαρών, ήτοι Υποθηκών, επί των επίδικων ακινήτων. Το Κατώτερο Δικαστήριο, υποστηρίζουν, όχι μόνο παραβίασε το δικαίωμα των Αιτητών να ακουστούν, εφόσον ουδέποτε έλαβαν γνώση και ουδέποτε κλήθηκαν κατά τη διαδικασία της Γενικής Αίτησης 220/2021, αλλά παράλληλα, ουδέποτε εξέτασε τη νομική υπόσταση των ακινήτων παρά το γεγονός ότι παρήλθαν 44 έτη από τη σύναψη του κατ’ ισχυρισμό Πωλητηρίου Εγγράφου. Αποδίδουν επίσης δόλο και/ή συνωμοσία και/ή απάτη εκ μέρους τόσο της πωλήτριας εταιρείας Α. Pieris Hotels Ltd όσο και της εταιρείας X & S Hotels Ltd και/ή απόκρυψη στοιχείων και παραποίηση γεγονότων, αποτέλεσμα των οποίων ήταν να εκδοθεί το προσβαλλόμενο διάταγμα ημερομηνίας 20.10.2021.
Στον αντίποδα των πιο πάνω, η πλευρά των Καθ’ ων η Αίτηση 2 υποστηρίζει ότι το Επαρχιακό Δικαστήριο Λεμεσού, καθ’ όλα δικαιωματικά και εντός της δικαιοδοσίας του επιλήφθηκε της Αίτησης Αρ. 220/2021 και εξέδωσε το σχετικό διάταγμα ημερομηνίας 20.10.2021, ECLI:CY:AD:2021:D530. Οι Αιτητές, προκρίνουν, εξασφάλισαν άδεια προώθησης της υπό συζήτηση Αίτησης χωρίς να προβούν σε πλήρη αποκάλυψη των ουσιωδών γεγονότων και των διαδικαστικών διαδικασιών, δηλώσεων και/ή εγγράφων που αφορούν την υπό συζήτηση περίπτωση. Υποδεικνύουν ότι οι Αιτητές, προσβάλλοντας με Έφεση την απόφαση του Διευθυντή του Κτηματολογίου, ημερομηνίας 09.05.2022, (Έφεση/Αίτηση Αρ. 156/2022) εξασφάλισαν προσωρινό διάταγμα με περιεχόμενο ίδιο ως η υπό συζήτηση Αίτηση τους. Αποφάσισαν δε να καταχωρίσουν την ως άνω Έφεση/Αίτηση, ως επίσης να προωθήσουν την έκδοση προνομιακού εντάλματος μέσω της παρούσας διαδικασίας, αφού έλαβαν μέρος στη διαδικασία που οδήγησε στην απόφαση του Διευθυντή του Κτηματολογίου, ημερομηνίας 09.05.2022. Η επίδικη απόφαση, προκρίνουν περαιτέρω, δεν προσβάλλει οποιαδήποτε από τα δικαιώματα των Αιτητών, αφού σε καμία περίπτωση το Δικαστήριο δεν υπέδειξε ότι η κατάθεση του επίδικου πωλητηρίου εγγράφου προηγείται των επιβαρύνσεων και/ή υποθηκών που ενδεχομένως κατέχουν οι Αιτητές. Σε κάθε περίπτωση, υποστηρίζουν, δεν ισχύουν οι εξαιρετικές περιστάσεις που να δικαιολογούν την έκδοση διατάγματος Certiorari με δεδομένη τη δυνατότητα ύπαρξης εναλλακτικών θεραπειών και προσβολής της απόφασης ημερομηνίας 20.10.2021. Προκρίνεται επίσης το γεγονός ότι παράλληλα με την διαδικασία του υπό συζήτηση Προνομιακού Εντάλματος, οι Αιτητές, πέραν της Έφεσης/Αίτησης Αρ. 156/2022, καταχώρισαν υπεράσπιση στην Αγωγή 2373/2018 του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λεμεσού, την οποία προωθούν οι καθ’ ων η Αίτηση 2 σε βάρος της εταιρείας A. PIERIS HOTELS LTD και των Αιτητών στην παρούσα, για τις ενέργειες τους που οδήγησαν στην υποθήκευση της περιουσίας των Καθ’ ων η Αίτηση 2, χωρίς αυτοί να το γνωρίζουν.
Παρεμβάλλεται ότι οι Αιτητές, μέσω της συμπληρωματικής ένορκης δήλωσης που καταχώρησαν, υπέδειξαν ότι η Έφεση/Αίτηση Αρ.156/2022, ECLI:CY:AD:2022:D398 καταχωρήθηκε στις 23.06.2022, μετά την καταχώρηση της Αίτησης για εξασφάλιση Άδειας καταχώρησης δια κλήσεως αίτησης για έκδοση Προνομιακού Εντάλματος και ότι στην ένορκη δήλωση που συνοδεύει την εν λόγω Έφεση/Αίτηση γίνεται ρητή αναφορά ότι εκκρεμεί η αίτηση για εξασφάλιση της ως άνω Άδειας για καταχώρηση της παρούσας Αίτησης. Περαιτέρω, υποδεικνύεται πως η ως άνω Έφεση/Αίτηση στρέφεται εναντίον της απόφασης του Διευθυντή του Κτηματολογίου, στην αίτηση Εγκλωβισμένου Αγοραστή, (ΑΕΑ92/2021) να προχωρήσει στη μεταβίβαση των επίδικων ακινήτων στους καθ’ ων η αίτηση, ημερομηνίας 09.05.2022, ενώ η υπό συζήτηση, δια κλήσεως Αίτηση, προσβάλλει την απόφαση του Ε.Δ. Λεμεσού στην Γενική Αίτηση 220/2021, ημερ. 20.10.2021, ECLI:CY:AD:2021:D530, με την οποία επιτράπηκε η εκπρόθεσμη κατάθεση Πωλητηρίου Εγγράφου.
Η διαχρονική και καλά εδραιωμένη νομολογία των Δικαστηρίων μας, καταδεικνύει ότι τα Προνομιακά Εντάλματα, ως κατάλοιπο της εξουσίας του Ανώτατου Δικαστηρίου για έλεγχο των Κατώτερων Δικαστηρίων, χορηγούνται κατ’ εξαίρεση. Πρόκειται για δικαιοδοσία που ασκείται με ιδιαίτερη φειδώ. Παρέχεται κατά προνόμιο, όπου από το πρακτικό του Κατώτερου Δικαστηρίου διαφαίνεται έλλειψη ή υπέρβαση δικαιοδοσίας, έκδηλη νομική πλάνη, δόλος, προκατάληψη ή μη τήρηση των κανόνων της φυσικής δικαιοσύνης (βλ. Σύγγραμμα Π. Αρτέμη «Προνομιακά Εντάλματα, Αρχές και Υποθέσεις», σελ. 109 κ.ε., Αναφορικά με την Αίτηση του Α. Κωνσταντινίδη (2003) 1(Β) Α.Α.Δ. 1298). Παρεμβάλλεται πως η εξουσία του Δικαστηρίου να εκδίδει προνομιακά εντάλματα, δεν έχει ως αντικείμενο την ορθότητα των αποφάσεων κατώτερων Δικαστηρίων, ούτε τον τρόπο άσκησης της διακριτικής ευχέρεια τους. Μια προνομιακή διαδικασία ως η υπό συζήτηση, δεν συνιστά υποκατάστατο της δευτεροβάθμιας διαδικασίας και μέσο για τον έλεγχο της ορθότητας των αποφάσεων των κατώτερων Δικαστηρίων. Ούτε μπορεί να αφεθεί να χρησιμοποιηθεί ως έφεση υπό μεταμφίεση. Ό,τι ενδιαφέρει, είναι η νομιμότητα των ελεγχόμενων ενεργειών. Ακόμα και στην περίπτωση που το Δικαστήριο έχει λανθασμένα αντιληφθεί και ερμηνεύσει ένα νομοθέτημα, αυτό διορθώνεται κατ’ έφεση και όχι μέσω Προνομιακών Ενταλμάτων (βλ. μεταξύ άλλων: Αναφορικά με την αίτηση των Junport International Limited κ.ά., Π.E. Αρ. 321/2017, ημερ. 2/4/2018), Γενικός Εισαγγελέας (Αρ.3) (1993) 1 Α.Α.Δ. 42, Global Consolidation Public Ltd (2006) 1 A.A.Δ. 464, Daventree Trustees Ltd (2005) 1(A) Α.Α.Δ. 712 και Αναφορικά με την Bank of Cyprus Public Company Ltd, Π.Ε. 12/21, ημερ. 06.04.2021).
Απασχολεί κατά προτεραιότητα το ζήτημα της έκδοσης του επίδικου διατάγματος καθ’ υπέρβαση εξουσίας και κατά παράβαση των κανόνων της φυσικής δικαιοσύνης, ως προκρίνεται τούτο από την πλευρά της Αιτήτριας. Υπό τις περιστάσεις, από μόνο του παρουσιάζεται αρκετό για να οδηγήσει στην έκδοση του αιτούμενου διατάγματος, χωρίς την εξέταση οποιουδήποτε άλλου λόγου.
Στην απόφασή της Oλομέλειας του Ανώτατου Δικαστηρίου, στην Αίτηση του Nikolai Ivanovich Kazakov, Π.Ε. Αρ.72/2022, ημερ. 17.7.2023, ECLI:CY:AD:2023:A252 για την έκδοση εντάλματος Certiorari, μεταξύ άλλων, επισημάνθηκε πως:
«Το δικαίωμα του καθενός να λαμβάνει γνώση για οιαδήποτε δικαστική διαδικασία τον αφορά ή μπορεί να επηρεάσει τα δικαιώματα του και να παραστεί στη διαδικασία και να ακουστεί, είναι ο ακρογωνιαίος λίθος του συστήματος απονομής της δικαιοσύνης στην Κύπρο. «Η λυδία λίθος της δίκαιης δίκης είναι το δικαίωμα ακρόασης», όπως χαρακτηριστικά αναφέρθηκε στη Χριστοφίδης (Αρ.1) (1993) 1 Α.Α.Δ. 613, 617.
....................................................................................................
Στην Πιττάκης κ.ά. (1994) 1 Α.Α.Δ. 297, 301, αναφέρθηκε ότι η τήρηση των κανόνων της φυσικής δικαιοσύνης συνιστά προϋπόθεση για την έγκυρη απονομή της δικαιοσύνης, ενώ στην Γρηγορίου ν. Τραπέζης Κύπρου Λτδ (1992) 1(Β) Α.Α.Δ. 1222, 1224, ότι η αποστέρηση των δικαιωμάτων που κατοχυρώνει το Άρθρο 30.3 του Συντάγματος αναιρεί τη δίκη και καθιστά το αποτέλεσμα άκυρο. …»
Ομοίως, στην υπόθεση Λέαντρος Χριστοφίδης (Αρ.2) (1993) 1 Α.Α.Δ. 785, αφού επαναλαμβάνεται το θεμελιακό δικαίωμα της ακρόασης, ως τούτο αναγνωρίζεται από τις αρχές της φυσικής δικαιοσύνης και κατοχυρώνεται από το άρθρο 30.3 του Συντάγματος, το Δικαστήριο, διασυνδέοντας το όλο ζήτημα και με την δυνατότητα έκδοσης προνομιακού εντάλματος, τύπου Certiorari, παραπέμπει προς τούτο σε απόσπασμα του συγγράμματος «Basu Commentary on the Constitution of India», 5η έκδοση, σελ. 666, σύμφωνα με το οποίο:
«It has been pointed out earlier that though breach of natural justice is sometimes treated as a species of defect of jurisdiction, it is recognised as an independent ground for issue of certiorari. Certiorari will lie where a judicial or quasi-judicial authority has violated the principles of natural justice even though the authority has acted within its jurisdiction.»
Πάγια νομολογία των Δικαστηρίων μας διακηρύσσει ότι στις περιπτώσεις όπου μια δικαστική διαδικασία έχει ως αντικείμενο ακίνητη περιουσία, επιβάλλεται να συνενώνονται ως διάδικοι όλα τα ενδιαφερόμενα πρόσωπα. Σε αντίθετη περίπτωση, η διαδικασία αντιμετωπίζεται ως θνησιγενείς και άκυρη. Η ένθεση στην παρούσα μέρους του λόγου της απόφασης της πλειοψηφίας στην υπόθεση Αναφορικά με την Αίτηση της Bank of Cyprus Public Company Ltd, Π.Ε. 68/2019 ημερομηνίας 08.05.2020, η οποία στρεφόταν εναντίον άρνησης παραχώρησης άδειας για καταχώρηση προνομιακού εντάλματος τύπου Certiorari για ακύρωση διατάγματος που επέτρεψε την εκπρόθεσμη κατάθεση πωλητηρίου εγγράφου εναντίον ενυπόθηκης οφειλέτιδας της αιτήτριας τράπεζας, η οποία πρόβαλλε πως παρά το γεγονός ότι κατείχε εμπράγματο βάρος, ήτοι Υποθήκη επί του επίδικου ακινήτου, ουδέποτε κλήθηκε στην πρωτόδικη διαδικασία της γενικής αίτησης για έκδοση διατάγματος που να επιτρέπει την εκπρόθεσμη κατάθεση του πωλητηρίου εγγράφου, κρίνεται αρκούντως διαφωτιστική και καθοδηγητική για το ζήτημα που και εδώ απασχολεί. Υπέδειξε για το ζήτημα το Δικαστήριο:
«Έχουμε εξετάσει την πρωτόδικη απόφαση υπό το πρίσμα της επιχειρηματολογίας που ανέπτυξε ενώπιον μας η ευπαίδευτος συνήγορος της Τράπεζας. Διαμορφώσαμε την άποψη ότι, υπό τα περιστατικά της υπόθεσης η κατάληξη του πρωτόδικου Δικαστηρίου πως η Τράπεζα δεν απέδειξε εκ πρώτης όψεως συζητήσιμη υπόθεση δεν μας βρίσκει σύμφωνους. Τούτο γιατί, ναι μεν το άρθρο 12 του Νόμου αποβλέπει στην προστασία αγοραστή ακινήτου και ναι μεν στις πρόνοιες του εν λόγω άρθρου απουσιάζει ρητή πρόνοια για επίδοση της αίτησης για κατάθεση στο Κτηματολόγιο σύμβασης «σε οποιοδήποτε χρόνο» σε καθορισμένα πρόσωπα, αλλά δεν μπορεί κατά την άποψή μας να αγνοηθεί το γεγονός ότι η διαδικασία που προνοείται στο υπό αναφορά άρθρο έχει ως αντικείμενο ακίνητη περιουσία. Με αυτό ως δεδομένο θεωρούμε ότι θα έπρεπε να απασχολήσει το πρωτόδικο Δικαστήριο κατά πόσο η μη συνένωση στην αίτηση της Τράπεζας - η οποία είχε εγγράψει στα επίδικα κτήματα πρώτη υποθήκη σε χρόνο που αυτά ήταν ελεύθερα παντός εμπράγματου βάρους ή άλλης επιβάρυνσης – ενδεχομένως να καθιστούσε τη διαδικασία θνησιγενή και άκυρη λόγω του ότι η ίδια δεν είχε συνενωθεί ως διάδικος στη διαδικασία. Υπενθυμίζουμε επί του προκειμένου ότι κατά πάγια νομολογία (Hadjipetrouv. Petsoloukas (1965) 1 CLR 83, HjiSavva and Others v. Loizou (1982) 1 CLR 218, Τιτινίδου ν. Ρεσιάντ (1993) 1 Α.Α.Δ. 429, Γεωργιάδου ν. Γεωργιάδη (1999) 1 Α.Α.Δ. 1210 και Κωνσταντίνου κ.α. ν. Διευθυντή Κτηματολογίου (2012) 1 Α.Α.Δ. 1990), σε διαδικασίες που έχουν ως αντικείμενο ακίνητη ιδιοκτησία επιβάλλεται να συνενώνονται ως διάδικοι όλα τα ενδιαφερόμενα πρόσωπα, κάτι που στην υπό εξέταση περίπτωση δεν έγινε. Και αυτό παρά το γεγονός ότι το κατώτερο Δικαστήριο επέτρεψε την εκπρόθεσμη κατά 26 χρόνια κατάθεση του πωλητηρίου ημερ. 31.10.1991, χωρίς να προβληματιστεί κατά πόσο στο μεσολαβήσαν υπέρμετρα μεγάλο χρονικό διάστημα ενδεχομένως η νομική κατάσταση των επίδικων κτημάτων να είχε διαφοροποιηθεί. Κατά συνέπεια θεωρούμε ότι το κατώτερο Δικαστήριο, εκδίδοντας το διάταγμα ημερ. 27.11.2017 χωρίς να βεβαιωθεί ότι στα επίδικα ακίνητα δεν υπήρχαν εγγεγραμμένα εμπράγματα δικαιώματα άλλων προσώπων, φαίνεται να ενήργησε καθ΄ υπέρβαση δικαιοδοσίας και περαιτέρω φαίνεται να παραβίασε το δικαίωμα της φυσικής δικαιοσύνης τρίτων προσώπων – εδώ της Τράπεζας – να ακουστούν ως προς το όλο ζήτημα.
Ομοίως, στην απόφαση του, στην υπόθεση Θεοδώρου κ.α.(αρ.2) (2014) 1(Γ) Α.Α.Δ. 2457, ο πρώην Πρόεδρος του Ανώτατου Δικαστηρίου, Στ. Ναθαναήλ (Δικαστής ως ήταν τότε) υπέδειξε ότι σε υποθέσεις του είδους, δεν νοείται να καταχωρηθεί αίτηση για ετεροχρονισμένη κατάθεση μια σύμβασης στο Κτηματολόγιο και πρόσωπα που δυνατόν να επηρεάζονται από μια τέτοια εξέλιξη, όπως οι κάτοχοι εμπράγματου βάρους επί του ακινήτου, να μην κληθούν στη διαδικασία. Ως υπεδείχθη δε στην Γεωργιάδου v. Γεωργιάδη (1999) 1(Β) Α.Α.Δ.1210, όπου ανάμεσα σε άλλα σχολιάστηκε και ο Κανονισμός 5(2) του περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας Κανονισμών του 1956, η συνένωση ως αναγκαίων διαδίκων όλων των ενδιαφερόμενων προσώπων σε διαδικασίες που αφορούν ακίνητη ιδιοκτησία, είναι επιτακτική. (βλέπε επίσης τις σχετικές με τα ζητήματα που εδώ απασχολούν Πολιτικές Αιτήσεις: Αναφορικά με την Αίτηση της Συνεργατικής Εταιρείας Διαχείρισης Περιουσιακών Στοιχείων Λτδ, Πολ. Αίτ. 65/2022, ημερ. 6.6.2022, ECLI:CY:AD:2022:D228, Αναφορικά με την Αίτηση της Συνεργατικής Εταιρείας Διαχείρισης Περιουσιακών Στοιχείων Λτδ, Πολ. Αίτ. 84/2022 ημερ. 18.08.2022, Αναφορικά με την Αίτηση της Gordian Holdings Ltd, Πολ. Αίτ. 112/2022, ημερ. 26.10.2022, ECLI:CY:AD:2022:D445 και Αναφορικά με την Αίτηση της Συνεργατικής Εταιρείας Διαχείρισης Περιουσιακών Στοιχείων Λτδ, Πολ. Αίτ. 165/2022, ημερ. 24.11.2022, ECLI:CY:AD:2022:D457).
Επανερχόμενος στην υπό συζήτηση περίπτωση, δεν χρειάζεται να λεχθούν πολλά. Η Αιτήτρια, ως εμπράγματος δικαιούχος αριθμού Υποθηκών επί των επίδικων ακινήτων, είχε κάθε δικαίωμα να λάβει γνώση, και αν το επιθυμούσε, να συμμετάσχει στη διαδικασία της Γενικής Αίτησης 220/2021. Η μη συνένωση της στη διαδικασία ως ενδιαφερόμενου προσώπου, θα έπρεπε να απασχολήσει το Κατώτερο Δικαστήριο, το οποίο επέτρεψε την ετεροχρονισμένη κατάθεση του σχετικού Πωλητηρίου Εγγράφου, ημερομηνίας 20.04.1977, αφού η μη συνένωση της, ενδεχομένως να καθιστούσε την όλη διαδικασία εξ’ αρχής θνησιγενή και άκυρη.
Παρά το γεγονός ότι η ως άνω διαπίστωση, ως κατ’ επανάληψη έχει διακηρυχθεί από τα Δικαστήρια, αποβαίνει καθοριστική για την πορεία της υπό συζήτηση αίτησης, κατά τρόπο συνοπτικό έστω, θα πρέπει να σημειωθεί ότι απασχόλησε το Δικαστήριο το ζήτημα της ύπαρξης άλλου διαθέσιμου ένδικου μέσου, όπως η δυνατότητα άσκησης Έφεσης ή προώθησης αίτησης Παραμερισμού του εγκαλούμενου διατάγματος, κατά τρόπο που ως η καλά εδραιωμένη νομολογία των Δικαστηρίων μας υποδεικνύει, δεν θα ήταν επιτρεπτή, εκτός εξαιρετικών περιπτώσεων, η επίκληση της δικαιοδοσίας του Ανώτατου Δικαστηρίου για έκδοση Προνομιακών Ενταλμάτων.
Στην Landrian Estates Ltd, Πολιτική Αίτηση 172/2023 ημερ. 11.07.2023, η προσέγγιση της οποίας και επί του ζητήματος επικυρώθηκε στην σχετική Πολιτική Έφεση 9/2023, ημερ. 22.03.2024, ο Πρωτόδικος Δικαστής έθεσε το ζήτημα ως εξής:
«Είναι γεγονός ότι εάν υπάρχει άλλο ένδικο μέσο στη διάθεση του αιτητή και ειδικά η έφεση σε πολύ σπάνιες περιπτώσεις και κάτω από εξαιρετικές περιστάσεις εκδίδεται ένταλμα certiorari (Προνομιακά Εντάλματα, Π. Αρτέμης, σελ. 166). Όμως η Δ.48 κ.8(4) δεν προσφέρεται. Ο ευπαίδευτος δικηγόρος των αιτητών παρέπεμψε στα λεχθέντα υπό του Κωνσταντινίδη, Δ., στην υπόθεση Βασούλα Τάσου (Κακουρή) (2000) 1 ΑΑΔ 1372, τα οποία υιοθέτησε ο Αρτεμίδης, Δ. (όπως ήταν τότε) στην Πίττακας (2001) 1 ΑΑΔ 1932:
«…δεν μπορώ να συμφωνήσω πως θα μπορούσε να χρησιμοποιηθεί η Δ.48(8)(4) ως εναλλακτική μέθοδος αντίδρασης. Θεωρώ ότι η δυνατότητα που προσφέρει η Δ.48(8)(4) για υποβολή αίτησης προς παραμερισμό ή τροποποποίηση διαταγής που εκδίδεται ex parte, καλύπτει μόνο τις περιπτώσεις κατά τις οποίες είναι δυνατή η έκδοση τέτοιας ex parte διαταγής.»
Πέραν του γεγονότος ότι και η ως άνω Πρωτόδικη απόφαση επικυρώθηκε κατ’ έφεση, η προσέγγιση επί του ειδικότερου ζητήματος της εμβέλειας της Δ.48 Θ.8 (4) υιοθετείται και στην παρούσα. Στην υπό συζήτηση περίπτωση, το εκδοθέν διάταγμα, ημερ. 20.10.2021, δεν περιλαμβάνεται σε αυτά που η έκδοση τους θα μπορούσε να επιδιωχθεί μονομερώς, (ex-parte) κατά τρόπο που να υπόκεινται σε παραμερισμό στα πλαίσια της Δ.48 Θ.8 (4). Άλλωστε, συνιστά τελική και όχι ενδιάμεση απόφαση, κατά τρόπο που δεν προσφέρεται η δυνατότητα Παραμερισμού μέσω της Δ.48 Θ.8 (4). Ούτε το ένδικο μέσω της Έφεσης φαίνεται να προσφέρεται, αφού η Αιτήτρια δεν αποτέλεσε μέρος της διαδικασίας στην Γενική Αίτηση Αρ. 220/2021, ενώπιων του Κατώτερου Δικαστηρίου. Παρεμβάλλεται ότι η Έφεση/Αίτηση Αρ.156/2022, στρέφεται εναντίον της απόφασης του Διευθυντή του Κτηματολογίου να προχωρήσει στη μεταβίβαση των επίδικων ακινήτων στους Καθ’ ων η Αίτηση, ημερομηνίας 09.05.2022, διαδικασία για την οποία ενημερώθηκαν οι Αιτητές και συμμετείχαν και όχι το εγκαλούμενο δια της παρούσας διάταγμα, ημερομηνίας 20.10.2021, με το οποίο επιτράπηκε η εκπρόθεσμη κατάθεση του Πωλητηρίου Εγγράφου, ημερομηνίας 20.04.1997. Εν πάση περιπτώσει θα πρέπει να αναφερθεί και τούτο. Ακόμα και αν παρεχόταν δυνατότητα αναζήτησης θεραπείας μέσω άλλου ένδικου μέσου, τα ειδικότερα περιστατικά της παρούσας υπόθεσης, ειδικότερα η μη συνένωση της Αιτήτριας στη σχετική διαδικασία ενώπιων του Κατώτερου Δικαστηρίου, (Γενική Αίτηση Αρ.220/2021) κατά τρόπο που ενδεχομένως καθιστά την όλη διαδικασία εξ’ αρχής θνησιγενή και άκυρη, είναι φανερό ότι συνιστούν «εξαιρετικές περιστάσεις» που δικαιολογούν την έκδοση του αιτούμενου Προνομιακού διατάγματος (βλ. Αναφορικά με την Αίτηση της Bank of Cyprus Public Company Ltd, (ανωτέρω)).
Υπό το φως όλων των πιο πάνω, το Κατώτερο Δικαστήριο εκδίδοντας το επίδικο Διάταγμα, χωρίς να βεβαιωθεί ότι στα επίδικα ακίνητα δεν υπήρχαν εγγεγραμμένα εμπράγματα δικαιώματα τρίτων, την εκδοχή των οποίων ουδέποτε άκουσε και ειδικότερα της Αιτήτριας, η οποία ουδέποτε συνενώθηκε ως διάδικος ή ειδοποιήθηκε για την ύπαρξη και προώθηση της αίτησης ημερομηνίας 12.10.2021, ενήργησε καθ’ υπέρβαση εξουσίας και κατά παράβαση του δικαιώματος φυσικής δικαιοσύνης της Αιτήτριας, να ακουστεί η τελευταία ως προς το ζήτημα της έκδοσης του αιτούμενου Διατάγματος για εκπρόθεσμη κατάθεση του Πωλητηρίου Εγγράφου και να προβάλει τις θέσεις της.
Ενόψει των πιο πάνω, η Αίτηση κρίνεται βάσιμη και επιτυγχάνει.
Εκδίδεται Προνομιακό Ένταλμα της φύσεως Certiorari, με το οποίο ακυρώνεται το Διάταγμα ημερομηνίας 20.10.2021.
Όσον αφορά τα έξοδα της διαδικασίας, περιλαμβανομένης και της αίτησης για παραχώρηση Άδειας για καταχώρηση της υπό συζήτηση Αίτησης, επιδικάζονται προς όφελος της Αιτήτριας και σε βάρος της Καθ’ ης η Αίτηση 2, όπως αυτά θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και θα εγκριθούν από το Δικαστήριο.
Α. ΔΑΥΙΔ, Δ.