ΑΝΩΤΑΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΚΥΠΡΟΥ
ΔΕΥΤΕΡΟΒΑΘΜΙΑ ΔΙΚΑΙΟΔΟΣΙΑ
(Πολιτική Έφεση Αρ. 146/2015)
9 Ιουλίου, 2024
[ΜΑΛΑΧΤΟΣ, ΙΩΑΝΝΙΔΗΣ, ΕΦΡΑΙΜ, Δ/στές]
1. MARC HARDING
2. JASON WESTHORPE
Εφεσείοντες,
v.
1. AQUA SOL HOTELS PUBLIC CO LTD
2. SOLTERRA HOTELS LTD, ΠΡΟΗΓΟΥΜΕΝΩΣ
ΓΝΩΣΤΗ ΚΑΙ ΣΑΝ ANTIOHOS HOTELS LTD
Εφεσίβλητων.
......................
Γ. Φ. Πιττάτζης, για Γ. Φ. Πιττάτζης Δ.Ε.Π.Ε., για τους Εφεσείοντες.
Ελ. Σάββα (κα), για Τάσσος Παπαδόπουλος & Συνεργάτες Δ.Ε.Π.Ε. και Ρ. Βασιλέα, για Αντωνάκη Σωτηρίου & Σία Δ.Ε.Π.Ε., για τους Εφεσίβλητους 1 και 2.
ΜΑΛΑΧΤΟΣ, Δ.: Η απόφαση του Δικαστηρίου είναι ομόφωνη και
θα δοθεί από την Εφραίμ, Δ.
Α Π Ο Φ Α Σ Η
ΕΦΡΑΙΜ, Δ.: Η παρούσα έφεση στρέφεται εναντίον απόφασης με την οποία επιδικάστηκε υπέρ των Εφεσειόντων και εναντίον της Εφεσίβλητης 1 το ποσό των €53.281,03 (ΛΚ31.184), στη βάση αδικαιολόγητου πλουτισμού, πλέον τόκος και έξοδα ενώ η απαίτηση εναντίον της Εφεσίβλητης 2 απερρίφθη.
Αντικείμενο της αγωγής ήταν η κατ’ ισχυρισμό σύναψη προφορικής συμφωνίας μεταξύ των Εφεσειόντων, της Εφεσίβλητης 2 και τριών άλλων προσώπων για την ακύρωση προγενέστερης συμφωνίας πώλησης κατοικίας από την Εφεσίβλητη 2 προς τα τρία πρόσωπα (οι αρχικοί αγοραστές) και για την αγορά της κατοικίας από τους Εφεσείοντες.
Στην έκθεση απαίτησης οι Εφεσείοντες ισχυρίστηκαν ότι η προφορική συμφωνία αφορούσε την αγορά από αυτούς της κατοικίας έναντι του ποσού των ΛΚ110.000, καθώς επίσης την πληρωμή από αυτούς ποσού εκ ΛΚ19.816 στους αρχικούς αγοραστές, ποσού εκ ΛΚ6.000 σε κτηματομεσίτη ο οποίος μεσολάβησε για λογαριασμό των Εφεσειόντων. Ποσό εκ ΛΚ31.184 θα καταβάλλετο από αυτούς στην Εφεσίβλητη 2 έναντι του τιμήματος αγοράς των ΛΚ110.000. Συμφωνήθηκε περαιτέρω η απόσυρση της προγενέστερης συμφωνίας από το Κτηματολόγιο. Οι Εφεσείοντες ισχυρίστηκαν πως κατέβαλαν τα ως άνω συμφωνηθέντα ποσά των ΛΚ19.816 και ΛΚ6.000 και περαιτέρω πως κατέβαλαν το ποσό των ΛΚ31.184 έναντι των ΛΚ110.000 στην Εφεσίβλητη 1, κατόπιν παράστασης και παράκλησης της Εφεσίβλητης 2. Οι Εφεσείοντες υπέγραψαν τη νέα συμφωνία αγοράς της κατοικίας, καλώντας την Εφεσίβλητη 2 να την υπογράψει, όμως αυτή παρέλειψε να το πράξει, ενώ αργότερα πώλησε την κατοικία σε τρίτα πρόσωπα. Σύμφωνα με τους Εφεσείοντες, αυτή η συμπεριφορά των Εφεσίβλητων συνιστούσε παράβαση της προφορικής συμφωνίας και απάτη, εξού και ήγειραν την αγωγή διεκδικώντας όλα τα ποσά τα οποία κατέβαλαν πλέον αποζημιώσεις για διάρρηξη συμφωνίας και απάτη.
Στην κοινή τους υπεράσπιση, οι Εφεσίβλητες ισχυρίστηκαν ότι η Εφεσίβλητη 2 δεν πώλησε, αλλά «προπώλησε» δυνάμει συμφωνίας την κατοικία στους αρχικούς αγοραστές και αρνήθηκαν οποιαδήποτε ανάμειξη και ή γνώση αναφορικά με τις κατ’ ισχυρισμό διαβουλεύσεις για την πώληση της εν λόγω κατοικίας από τους αρχικούς αγοραστές στους Εφεσείοντες. Ισχυρίστηκαν ότι οι Εφεσείοντες ενδιαφέρθηκαν, μέσω του δικηγόρου τους, να αγοράσουν την επίδικη κατοικία από την Εφεσίβλητη 2 και ανταλλάγηκε σχετική ηλεκτρονική αλληλογραφία μεταξύ τους, χωρίς όμως ποτέ να ολοκληρωθούν οι διαπραγματεύσεις ή να υπογραφεί οποιαδήποτε συμφωνία. Ισχυρίστηκαν επίσης ότι ουδέποτε συμφωνήθηκε η απόσυρση της «προσυμφωνίας» με τους αρχικούς αγοραστές από το Κτηματολόγιο καθότι αυτή δεν είχε κατατεθεί και ότι το ποσό των ΛΚ31.184, το οποίο καταβλήθηκε από τον δικηγόρο των Εφεσειόντων στην Εφεσίβλητη 1, έγινε χωρίς τις οδηγίες της Εφεσίβλητης 2 και αφορούσε στην αγορά από ένα εκ των αρχικών αγοραστών και άλλο πρόσωπο άλλης κατοικίας, δυνάμει ξεχωριστής συμφωνίας.
Στην απάντηση τους οι Εφεσείοντες αρνήθηκαν τους ισχυρισμούς των Εφεσίβλητων και ισχυρίστηκαν ότι η αρχική συμφωνία πώλησης εκ λάθους δεν κατατέθηκε στο Κτηματολόγιο.
Κατά την ακρόαση της υπόθεσης κατέθεσαν δύο μάρτυρες για τους Εφεσείοντες, ο δικηγόρος τους (ΜΕ1) και ο κτηματομεσίτης που είχε μεσολαβήσει (ΜΕ2), ενώ για τις Εφεσίβλητες έδωσαν μαρτυρία τρεις μάρτυρες, ο γενικός διευθυντής της Εφεσίβλητης 1 και διευθυντής και μέτοχος της Εφεσίβλητης 2 (ΜΥ1), ο γενικός διευθυντής της Εφεσίβλητης 2 (ΜΥ2) και ο διευθυντής του λογιστηρίου της Εφεσίβλητης 1 (ΜΥ3).
Το πρωτόδικο Δικαστήριο ορθά επεσήμανε ότι οι βασικοί μάρτυρες ως «οι κύριοι πρωταγωνιστές της υπόθεσης» ήταν οι ΜΕ1 και ΜΥ1. Στο πλαίσιο αξιολόγησης αυτών των μαρτύρων, το πρωτόδικο Δικαστήριο δέχθηκε ως αξιόπιστη τη μαρτυρία του ΜΕ1, με εξαίρεση δύο «μελανά», όπως τα χαρακτήρισε, σημεία τα οποία θεώρησε πως δεν επηρέαζαν τον πυρήνα της μαρτυρίας του και απέρριψε τη μαρτυρία του ΜΥ1 ο οποίος δεν άφησε καλή εντύπωση ως μάρτυρας της αλήθειας. Έκρινε επίσης ως αξιόπιστη τη μαρτυρία των υπόλοιπων μαρτύρων των δύο πλευρών, σημειώνοντας ωστόσο ότι αυτή δεν ήταν ιδιαίτερα διαφωτιστική αναφορικά με τα επίδικα γεγονότα.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο κατέληξε ότι στις 23.9.2004 η Εφεσίβλητη 2 συνήψε συμφωνία με τους αρχικούς αγοραστές για την πώληση της εν λόγω κατοικίας έναντι του ποσού των ΛΚ110.000. Σε κάποιο στάδιο οι αρχικοί αγοραστές αποφάσισαν να τη μεταπωλήσουν και απευθύνθηκαν σε κτηματομεσίτη ο οποίος παρέπεμψε τους νέους ενδιαφερόμενους αγοραστές, τους Εφεσείοντες, στον φίλο του δικηγόρο, ΜΕ1, «για τη νομική ολοκλήρωση της πράξης». Αποτέλεσε εύρημα του πρωτόδικου Δικαστηρίου ότι για την πιο πάνω διαδικασία, υπήρξε διαβούλευση με τον ΜΥ1 ο οποίος ήταν ο ιθύνων νους και το πρόσωπο που λάμβανε τις αποφάσεις για τις Εφεσίβλητες εταιρείες. Ο ΜΕ1 προέβη στην καταβολή των συμφωνηθέντων ποσών τόσο στον κτηματομεσίτη όσο και στους αρχικούς αγοραστές, ενώ το ποσό των ΛΚ31.184, κατόπιν παράκλησης του ΜΥ1, πληρώθηκε στην Εφεσίβλητη 1 και φαίνεται λογιστικά να χρησιμοποιήθηκε για την εξόφληση άλλης κατοικίας την οποία είχαν αγοράσει ένας εκ των αρχικών αγοραστών με άλλο πρόσωπο. Το πρωτόδικο Δικαστήριο κατέληξε πως και το ποσό των ΛΚ31.184 ήταν μέρος του τιμήματος πώλησης της επίδικης κατοικίας, «ανεβάζοντας έτσι το πραγματικό συμφωνηθέν τίμημα στις £167.000». Σύμφωνα με τα ευρήματα του πρωτόδικου Δικαστηρίου, ετοιμάστηκε νέα γραπτή συμφωνία για το ποσό των ΛΚ110.000 η οποία υπεγράφη από τους Εφεσείοντες, αλλά για λόγους που αφορούσαν και στον δικηγόρο τους, η συμφωνία ουδέποτε υπεγράφη από την Εφεσίβλητη 2, με αποτέλεσμα η πράξη να μην ολοκληρωθεί ποτέ. Η κατοικία παρέμεινε εγγεγραμμένη στην Εφεσίβλητη 2 μέχρι την πώληση της στις 22.4.2008 σε τρίτα πρόσωπα έναντι του ποσού των ΛΚ260.000 (€444.236,37).
Το πρωτόδικο Δικαστήριο δεν ικανοποιήθηκε ότι υπήρξε απάτη ή προφορική συμφωνία και συνακόλουθα διάρρηξη αυτής από πλευράς των Εφεσίβλητων. Έκρινε ωστόσο ότι μπορούσε να εξετάσει κατά πόσο οι Εφεσείοντες δικαιούνταν στη θεραπεία του αδικαιολόγητου πλουτισμού. Αποτέλεσε εύρημα του πρωτόδικου Δικαστηρίου ότι το ποσό το οποίο καταβλήθηκε στην Εφεσίβλητη 1 δεν αποτελούσε την εξόφληση της άλλης κατοικίας η οποία είχε αγοραστεί από ένα εκ των αρχικών αγοραστών και τρίτου προσώπου, καθότι δέχθηκε τη μαρτυρία του ΜΕ1 πως δεν τους γνώριζε και δεν ενεργούσε για λογαριασμό τους. Το πρωτόδικο Δικαστήριο κατέληξε ότι η πληρωμή του εν λόγω ποσού δόθηκε χωρίς αντάλλαγμα εφόσον η κατοικία τελικώς πωλήθηκε σε τρίτους και ότι το καταβληθέν στην Εφεσίβλητη 1 ποσό θα έπρεπε να επιστραφεί σε αυτούς. Εξού και εξέδωσε απόφαση υπέρ τους και εναντίον της Εφεσίβλητης 1 για το εν λόγω ποσό μόνο.
Από τους δέκα λόγους έφεσης, ο όγδοος λόγος απεσύρθη ενώ οι δύο τελευταίοι λόγοι δεν προωθήθηκαν με την αγόρευση των Εφεσειόντων. Αξίζει να σημειωθεί ότι ο όγδοος λόγος έφεσης αφορούσε την κατάληξη του πρωτόδικου Δικαστηρίου ότι δεν υπήρξε πρόκληση διάρρηξης συμφωνίας από τους Εφεσίβλητους
Οι Εφεσίβλητοι καταχώρισαν αντέφεση. Με τους επτά λόγους αυτής αμφισβητούν την ορθότητα της πρωτόδικης απόφασης ως προς την κατάληξη και κάποια ζητήματα αναφορικά με την αξιολόγηση και τη δεκτότητα της μαρτυρίας.
Με τον τέταρτο λόγο αντέφεσης αποδίδεται στο πρωτόδικο Δικαστήριο πως λανθασμένα αξιολόγησε τη μαρτυρία του ΜΕ1 και κατέληξε ότι τα δύο «μελανά» σημεία της μαρτυρίας του δεν άπτονται του πυρήνα της μαρτυρίας του. Ο τρίτος λόγος έφεσης αφορά το ένα μελανό σημείο, ήτοι την τιμή αγοράς της κατοικίας από τους Εφεσείοντες. Με αυτόν αποδίδεται ότι εσφαλμένα το πρωτόδικο Δικαστήριο κατέληξε ότι η συμφωνία αγοράς της κατοικίας ήταν για το ποσό των ΛΚ167.000.
Έχει επανειλημμένα τονισθεί πως το Εφετείο επεμβαίνει μόνο σε εξαιρετικές περιπτώσεις στον τρόπο αξιολόγησης από το πρωτόδικο Δικαστήριο της αξιοπιστίας των μαρτύρων, το οποίο βρίσκεται σε πλεονεκτική θέση να το πράξει εφόσον αυτό παρακολουθεί τους μάρτυρες ζωντανά στη δίκη. Το Εφετείο επεμβαίνει στα συμπεράσματα του πρωτόδικου Δικαστηρίου για την αξιοπιστία των μαρτύρων όταν αυτά, αντικειμενικά ιδωμένα, αντιστρατεύονται την κοινή λογική, δεν δικαιολογούνται από τη μαρτυρία, είναι εξ αντικειμένου ανυπόστατα ή όταν διαπιστώνονται αντιφάσεις ουσιαστικής μορφής. Σχετικές είναι οι υποθέσεις Εργοληπτική Εταιρεία Αμφιάραος Λτδ v. Mikeilov, Πολ. Έφ. Αρ. 173/12, ημερ. 28.9.2018 και S. K. Master Developments Ltd v. Κυρατζή κ.ά., Πολ. Έφ. Αρ. 49/15, ημερ. 22.6.2023. Στην υπόθεση Ellinas Finance Public Company Ltd v. Χατζηιωάννου κ.ά., Πολ. Έφ. Αρ. 238/20134 ημερ. 20.12.2022 λέχθηκαν τα εξής:
«Αποτελεί διακηρυγμένη αρχή από την σταθερή προσέγγιση της νομολογίας ότι η αξιολόγηση της μαρτυρίας επαφίεται πρωτίστως στο εκδικάσαν την υπόθεση Δικαστήριο, το οποίο είχε την ευκαιρία να κρίνει τους μάρτυρες στη ζωντανή ατμόσφαιρα της δίκης και να παρακολουθήσει τον τρόπο με τον οποίο κατέθεσαν και την όλη συμπεριφορά τους κατά τη διάρκεια αλλά και τη βάσανο της αντεξέτασης. Τα πρωτόδικα Δικαστήρια διατηρούν το πλεονέκτημα ότι ζουν την ατμόσφαιρα της δίκης. Η εφετειακή παρέμβαση δικαιολογείται μόνο όταν τα συμπεράσματα αντιστρατεύονται την κοινή λογική ή είναι αντίθετα με την αποδεκτή από το Δικαστήριο μαρτυρία. Η επέμβαση επίσης επί του θέματος της αξιοπιστίας χωρεί μόνο εφόσον πρόκειται για τω όντι αμφισβητούμενα θέματα που είναι επίδικα (Χρίστου ν. Ηροδότου κ.α. (2008) 1 ΑΑΔ 676, Μασσιούρας ν. Αστυνομίας, Ποιν. Έφ. 77/16, ημερ. 12.4.2017, ECLI:CY:AD:2017:B143, Χρίστου ν. Γεωργίου, Πολ. Έφ. 158/13, ημερ. 26.10.22, ECLI:CY:AD:2022:A403, Π. Κλεοβούλου ως διαχειριστή της περιουσίας του αποβιώσαντα Κ. Ιωαννίδη ν. Ρ. Τσελέντη κ.α., Πολ. Έφ. 247/09, ημερ. 7.12.2022).
Δυνατότητα ανατροπής αξιοπιστίας μάρτυρα υπάρχει όταν ευρήματα είναι «εξ αντικειμένου ανυπόστατα» (Ludwing Bauer v. Διογένης Ηροδότου & Υιοι Λτδ (1999) 1 ΑΑΔ 325).»
Το πρωτόδικο Δικαστήριο έκρινε ότι ο ΜΕ1 ήταν «κατά βάση ένας ειλικρινής μάρτυρας που μετέφερε στο Δικαστήριο μια πραγματική αντικατόπτριση των τεκταινόμενων». Δέχθηκε τον ισχυρισμό του ότι εκ μέρους των πελατών του, Εφεσειόντων, κατέβαλε τα προαναφερόμενα ποσά με σκοπό την απόκτηση της επίδικης κατοικίας από αυτούς. Δέχθηκε, συνακόλουθα, ότι ο ΜΕ1 συνομίλησε με τον ΜΥ1 και κατόπιν δικής του υπόδειξης, εξέδωσε την επιταγή για το ποσό των ΛΚ31.184 προς όφελος της Εφεσίβλητης 1, αντί στο όνομα της Εφεσίβλητης 2. Το πρωτόδικο Δικαστήριο ανέφερε ότι ο λόγος για τον οποίο ζητήθηκε κάτι τέτοιο και η χρήση του από την Εφεσίβλητη 2 δεν ενέχουν σημασία. Κατέληξε επίσης ότι ο ΜΕ1 δεν ήταν δικηγόρος του συγκεκριμένου αρχικού αγοραστή ή του προσώπου μαζί με το οποίο όφειλε στην Εφεσίβλητη 2 και δεν τον εκπροσωπούσε, σημειώνοντας πως ήταν παράλογο ο ΜΕ1 να κατέβαλλε ένα τόσο μεγάλο ποσό για λογαριασμό προσώπων τα οποία δεν γνώριζε.
Στο πλαίσιο της αξιολόγησης του ΜΕ1, το πρωτόδικο Δικαστήριο ανέφερε πως υπάρχουν δύο μελανά σημεία στη μαρτυρία του. Το πρώτο αφορούσε το πραγματικό τίμημα της επίδικης κατοικίας. Το πρωτόδικο Δικαστήριο αναφέρθηκε στη μαρτυρία του ΜΕ1 πως η νέα συμφωνία που θα υπογραφόταν θα ήταν για το ποσό των ΛΚ110.000 και πως επιπλέον είχαν καταβληθεί ΛΚ6.000 στον κτηματομεσίτη και ΛΚ19.816 στους τρεις αρχικούς αγοραστές ως κέρδος από την πώληση. Αυτό, σύμφωνα με το πρωτόδικο Δικαστήριο, ανήρχετο στο συνολικό ποσό των ΛΚ135.816. Το πρωτόδικο Δικαστήριο δεν έκανε πιστευτό τον ισχυρισμό ότι το ποσό των ΛΚ31.184 που καταβλήθηκε στην Εφεσίβλητη 1 ήταν προκαταβολή που θα έπρεπε να πιστωθεί έναντι του τιμήματος των ΛΚ110.000. Ο συλλογισμός του πρωτόδικου Δικαστηρίου ήταν ότι η κατ’ ισχυρισμό προκαταβολή δεν ήταν στρογγυλοποιημένη και δεν συμβάδιζε με την προσδιορισθείσα στη συμφωνία προκαταβολή και ή τις μετέπειτα δόσεις, εφόσον εκεί γινόταν αναφορά για προκαταβολή εκ ΛΚ4.000 και ακολούθως για δόσεις εκ ΛΚ40.000 και τρεις δόσεις από ΛΚ22.000 η καθεμιά. Επιπλέον το πρωτόδικο Δικαστήριο κατέληξε ότι η πραγματική τιμή της κατοικίας ήταν ΛΚ167.000 στη βάση του ότι «[Α]πλά για λόγους που προφανώς σχετίζονται με τον αχαλίνωτο και άναρχο τρόπο με τον οποίο γινόντουσαν οι δοσοληψίες των ακινήτων τον καιρό εκείνο στη συγκεκριμένη περιοχή, κρίθηκε αποδεκτό από τους εμπλεκόμενους, όπως μέρος του τιμήματος, μη συμπεριληφθεί στη γραπτή συμφωνία και καταβληθεί σε άλλη εταιρεία και λογιστικά πιστωθεί σε άσχετη υποχρέωση των 3 Άγγλων».
Διαπιστώνουμε ότι τα ως άνω συμπεράσματα του πρωτόδικου Δικαστηρίου ουδόλως βρίσκουν έρεισμα είτε στα δικόγραφα των διαδίκων είτε στην ενώπιον του τεθείσα μαρτυρία.
Είναι καλά γνωστή η αρχή πως τα επίδικα θέματα προσδιορίζονται από τη δικογραφία (βλ. Παπαγεωργίου v. Λούη Κλάππα (Investments Services Ltd) (1991) 1 A.Α.Δ. 24). Το ποσό των ΛΚ31.184 αφορούσε, σύμφωνα με την έκθεση απαίτησης και τη μαρτυρία των Εφεσειόντων, ποσό έναντι του τιμήματος πώλησης των ΛΚ110.000 ενώ, σύμφωνα με την υπεράσπιση και τη μαρτυρία του ΜΥ1, ήταν ποσό ασύνδετο με την υπόθεση το οποίο καταβλήθηκε από τον ΜΕ1 εκ μέρους άλλων αγοραστών για την εξόφληση της αγοράς άλλης κατοικίας και η Εφεσίβλητη 2 ουδέποτε προέβη σε οποιαδήποτε συμφωνία για την πώληση της κατοικίας στους Εφεσείοντες. Αποτέλεσε εύρημα του πρωτόδικου Δικαστηρίου ότι η γραπτή συμφωνία πώλησης της κατοικίας η οποία είχε κατατεθεί ως τεκμήριο, είχε ετοιμαστεί από την Εφεσίβλητη 2 και υπεγράφη από τους Εφεσείοντες, αναφερόταν σε τιμή πώλησης εκ ΛΚ110.000. Ουσιαστικά ουδείς ισχυρίστηκε αυτό στο οποίο κατέληξε το πρωτόδικο Δικαστήριο.
Επιπλέον, ενώ το πρωτόδικο Δικαστήριο απασχόλησε το γεγονός ότι το ποσό που πληρώθηκε στην Εφεσίβλητη 2 δεν ήταν στρογγυλοποιημένο, ταυτόχρονα όμως δέχθηκε την καταβολή του ποσού των ΛΚ19.816 στους αρχικούς αγοραστές το οποίο και πάλι δεν ήταν στρογγυλοποιημένο. Παρά ταύτα, το πρωτόδικο Δικαστήριο απομόνωσε και ασχολήθηκε μόνο με το κοινώς αποδεκτό ποσό των ΛΚ31.184, χωρίς όμως να υιοθετήσει την ίδια λογική και για το ποσό που πληρώθηκε στους αρχικούς αγοραστές και να αναρωτηθεί πώς αυτό υπολογίστηκε ως κέρδος, χωρίς και πάλι στρογγυλοποίηση. Εάν ο στόχος ήταν η συνολική πραγματική τιμή πώλησης να ανερχόταν στις ΛΚ167.000, τότε δεν υπάρχει λογική στον διαχωρισμό δύο μη στρογγυλοποιημένων ποσών που ήταν πληρωτέα στους αρχικούς αγοραστές και στην Εφεσίβλητη 2. Ούτε και η τοποθέτηση του πρωτόδικου Δικαστηρίου πως με βάση την προτεινόμενη γραπτή νέα συμφωνία, το ποσό των ΛΚ31.184 δεν μπορεί να συσχετιστεί με οποιοδήποτε άλλο ποσό, ανταποκρίνεται στη λογική των δεδομένων ενώπιον του. Διέλαθε εντελώς της προσοχής του πρωτόδικου Δικαστηρίου ότι τα δύο ποσά συμποσούνται στο στρογγυλοποιημένο ποσό των ΛΚ51.000 και η τυχόν σημασία του. Σημειώνουμε ότι κατά την αντεξέταση του ο ΜΕ1, ο οποίος κρίθηκε αξιόπιστος, είχε ερωτηθεί να εξηγήσει πώς κατέληξαν στο ποσό των ΛΚ31.184 και επέμενε ότι αυτό είχε συμφωνηθεί και ότι θα λογιζόταν έναντι της προκαταβολής και των δόσεων, όπως αυτές καθορίζονταν στη γραπτή συμφωνία. Εκτός του ότι θέση για τίμημα αγοράς για ΛΚ167.000 δεν δικογραφείται, ουδέποτε τέθηκε οποιαδήποτε ερώτηση ή έστω υποβολή με αναφορά στο εν λόγω ποσό, ούτε και οποιοσδήποτε μάρτυρας αναφέρθηκε σε αυτό το ποσό.
Η διεργασία του πρωτόδικου Δικαστηρίου δεν προέκυπτε από το πλαίσιο της δικογραφίας ούτε και το σύνολο της μαρτυρίας ενώπιον του ως απόρροια ενός λογικού συλλογισμού. Η λογική του πράγματος, στη βάση πάντοτε της ενώπιον του πρωτόδικου Δικαστηρίου μαρτυρίας, θα μπορούσε να οδηγεί στο ότι το κέρδος των αρχικών αγοραστών θα ήταν το συνολικό ποσό των ΛΚ51.000, από το οποίο το ποσό των ΛΚ31.184 θα πληρωνόταν για την εξόφληση της νέας κατοικίας την οποία ένας εξ αυτών και τρίτο πρόσωπο αγόρασαν από την Εφεσίβλητη 1. Παρά ταύτα, τέτοιος ισχυρισμός δεν καλύπτεται από τα δικόγραφα, ούτε και προβλήθηκε από οποιονδήποτε των μαρτύρων, επομένως και πάλι τέτοιο συμπέρασμα θα απέληγε σε μια αυθαίρετη εικασία.
Ούτε και υπήρχε οποιαδήποτε μαρτυρία για τον τρόπο διενέργειας των δοσοληψιών των ακινήτων κατά τον ουσιώδη χρόνο. Αυτό το ζήτημα δεν εμπίπτει εντός της δικαστικής γνώσης καθότι δεν αποτελεί τέτοιο πασίγνωστο και αδιαμφισβήτητο γεγονός σε βαθμό που να αποτελεί κοινή γνώση. Όπως λέχθηκε στην υπόθεση King’s Head Development Co Ltd (Pioneer Beach Hotep) v. Πηλέα (2001) 1(Β) Α.Α.Δ. 733, η γνώση, την οποία το Δικαστήριο μπορεί να λάβει για τα γεγονότα της υπόθεσης, περιορίζεται στη μαρτυρία και σε γεγονότα παγκοίνως γνωστά για τα οποία χωρεί δικαστική γνώση. Σχετικές επίσης είναι οι υποθέσεις Πελεκάνος κ.ά. v. Πελεκάνου κ.ά. (2010) 1(Γ) Α.Α.Δ. 1746, Βαβατσινιώτης v. White Knight Holdings Ltd (2006) 1(B) A.A.Δ. 961, Δήμος Λευκωσίας v. Λεοντιάδη κ.ά. (2006) 1(Α) Α.Α.Δ. 66, Δ.Ε.Ο.Κ. v. Σωτηριάδη (2001) 1(Γ) Α.Α.Δ. 1829, X΄΄Αντωνίου v. Μπουκάριος (1995) 1 Α.Α.Δ. 131 και Νεοκλέους v. Γενικού Εισαγγελέα (1993) 1 Α.Α.Δ. 352). Επομένως, τέτοια πρακτική δεν μπορούσε να χρησιμοποιηθεί ως βάση για την αξιολόγηση της μαρτυρίας αναφορικά με το πραγματικό συμφωνηθέν ποσό πώλησης της κατοικίας, ανεξαρτήτως του ποσού που αναγράφεται στη σχετική συμφωνία πώλησης. Η κατάληξη του πρωτόδικου Δικαστηρίου πως τελικώς τα εμπλεκόμενα μέρη συμφώνησαν για την πώληση της κατοικίας για ψηλότερο από το αναγραφόμενο στη συμφωνία ποσό αποτελεί ανεπίτρεπτο εύρημα.
Ανεξαρτήτως της απόρριψης της μαρτυρίας του ΜΥ1, το πρωτόδικο Δικαστήριο είχε ευχέρεια να δεχθεί μέρος της μαρτυρίας του ΜΕ1 ως αξιόπιστη, πλην όμως, το εύρημα του πως η τιμή πώλησης ήταν μεγαλύτερη των ΛΚ110.000 είναι ανεπίτρεπτο με βάση τη μαρτυρία του ΜΕ1 αλλά και γενικότερα το σύνολο της μαρτυρίας. O χαρακτηρισμός, επομένως, του ζητήματος της τιμής αγοράς ως μελανό σημείο της μαρτυρίας του ΜΕ1 ήταν ατυχής και αβάσιμος.
Σε αυτή την περίπτωση το Εφετείο μπορεί να ανατρέψει το εύρημα και να εξαγάγει τα δικά του συμπεράσματα από τα πρωταρχικά γεγονότα, όπως λέχθηκε στην υπόθεση Ιωάννου v. Κουννίδη (1998) 1(Γ) Α.Α.Δ. 1215.
Το δεύτερο «μελανό» σημείο της μαρτυρίας του ΜΕ1 αφορά τον λόγο για τη μη υπογραφή της συμφωνίας. Επί τούτου, το πρωτόδικο Δικαστήριο κατέληξε στο συμπέρασμα ότι η νέα συμφωνία στάληκε στους Εφεσείοντες για υπογραφή και αφού την υπέγραψαν, η Εφεσίβλητη 2 παρέλειψε να πράξει τούτο. Το πρωτόδικο Δικαστήριο βασίστηκε στη μαρτυρία του ΜΕ1 ο οποίος αναγνώρισε ότι υπήρξε και ολιγωρία εκ μέρους του ως προς την υπογραφή της συμφωνίας μέχρι που έμαθε για την πώληση της κατοικίας σε τρίτα πρόσωπα. Χαρακτήρισε τη δική του στάση ως «εγκληματική αμέλεια», ενώ ταυτόχρονα ισχυρίστηκε ότι κάλεσε την Εφεσίβλητη 2 άπειρες φορές να υπογράψει τη συμφωνία και αυτή επέδειξε αδιαφορία και παρέλειψε να το πράξει. Το πρωτόδικο Δικαστήριο επεσήμανε ότι αφενός αυτή η θέση του ΜΕ1 αντιστρατεύεται της γενικότερης παραδοχής του για φόρτο εργασίας και αμέλεια, και αφετέρου η μαρτυρία αυτή διαψεύδεται από τον ΜΕ2 ο οποίος μεταφέροντας τα όσα του είχε πει ο ΜΕ1, ανέφερε πως η μη υπογραφή της συμφωνίας οφειλόταν στον φόρτο εργασίας του ΜΕ1 και του ΜΥ1 και στην αμέλεια των δύο γραφείων τους. Το πρωτόδικο Δικαστήριο κατέληξε σε εύρημα ότι η μη υπογραφή της συμφωνίας οφείλετο και στην ολιγωρία που επέδειξε ο ΜΕ1 και «δεν μπορεί να χρεωθεί στις εναγόμενες, ως μέρος ενός ευρύτερου δόλιου και απατηλού σκοπού».
Ούτε και αυτό το ζήτημα δικαιολογείτο να χαρακτηριστεί από το πρωτόδικο Δικαστήριο ως μελανό. Ο ΜΕ1 είχε επαναλάβει τη δικογραφημένη θέση ότι είχε όντως επανειλημμένα καλέσει την Εφεσίβλητη 2 να υπογράψει τη συμφωνία αλλά αυτή παρέλειψε να το πράξει. Η επιπρόσθετη αναφορά του πως και ο ίδιος (εκ μέρους των Εφεσειόντων) αμέλησε να λάβει περαιτέρω ενέργειες για την εξασφάλιση της υπογραφής της δεν είναι τέτοιας φύσης που να αναιρεί τη δικογραφημένη θέση και να επηρεάζει την αξιοπιστία του στο σύνολο της.
Παρά την πιο πάνω διαπίστωση μας ότι αυτό το δεύτερο σημείο δεν μπορούσε να χαρακτηριστεί ως μελανό, εντούτοις τελικώς αυτή δεν ενέχει σημασία εφόσον το πρωτόδικο Δικαστήριο δέχθηκε το σύνολο της μαρτυρίας του ΜΕ1 και κατέληξε σε εύρημα ότι τόσο ο ΜΕ1 όσο και η Εφεσίβλητη 2 αμέλησαν να υπογράψουν τη συμφωνία. Συγκεκριμένα, το πρωτόδικο Δικαστήριο κατέληξε πως τα δύο προαναφερθέντα «σημεία, μολονότι μελανά, δεν άπτονται του πυρήνα της μαρτυρίας» του ΜΕ1. Επομένως, τα διαχώρισε και απέρριψε αυτές τις δύο αναφορές, ενώ δέχθηκε το υπόλοιπο μέρος της μαρτυρίας του «ένεκα της πολύ καλής εντύπωσης» που του προκάλεσε ο μάρτυρας και «της επακόλουθης κρίσης ότι ο μάρτυρας είπε κατά βάση την αλήθεια και είναι έτσι ένας αξιόπιστος μάρτυρας».
Επομένως, ο τέταρτος λόγος αντέφεσης επιτυγχάνει μερικώς ως ανωτέρω. Παρομοίως επιτυγχάνει και ο τρίτος λόγος αντέφεσης, στον βαθμό που αφορά το εύρημα του πρωτόδικου Δικαστηρίου ότι το ποσό των ΛΚ31.184 ήταν μέρος του τιμήματος πώλησης το οποίο συμφωνήθηκε όπως μη συμπεριληφθεί στη γραπτή συμφωνία. Το εύρημα του πρωτόδικου Δικαστηρίου για το τίμημα πώλησης αποτελεί επίσης τον τρίτο λόγο έφεσης, ο οποίος επίσης επιτυγχάνει αντιστοίχως.
Εφόσον το πρωτόδικο Δικαστήριο έκρινε πλήρως αξιόπιστη τη μαρτυρία του δικηγόρου, δέχθηκε πως η πληρωμή του ποσού των ΛΚ31.184 έγινε από αυτόν εκ μέρους και για λογαριασμό των Εφεσειόντων στην Εφεσίβλητη 1, κατόπιν παράκλησης της Εφεσίβλητης 2 προς την οποία ήταν πληρωτέο για την αγορά της κατοικίας. Επομένως, ήταν εύλογο το εύρημα του πρωτόδικου Δικαστηρίου ότι φαίνεται πως το εν λόγω ποσό «λογιστικά, χρησιμοποιήθηκε για εξόφληση μιας κατοικίας που είχαν αγοράσει στο συγκρότημα» της Εφεσίβλητης 1, δυνάμει πωλητηρίου εγγράφου, ο ένας εκ των αρχικών αγοραστών και τρίτο πρόσωπο. Το πρωτόδικο Δικαστήριο δεν κατέληξε πως οι Εφεσείοντες πλήρωσαν από μόνοι τους το εν λόγω ποσό για την εξόφληση της προαναφερόμενης κατοικίας, όπως αποδίδεται σε αυτούς στο πλαίσιο του δεύτερου λόγου αντέφεσης, το υπόλοιπο μέρος του τρίτου λόγου αντέφεσης και τους λόγους αντέφεσης 5 και 6. Ως εκ τούτου αυτοί απορρίπτονται.
Με τον δεύτερο λόγο έφεσης αποδίδεται ότι λανθασμένα το πρωτόδικο Δικαστήριο «αποφάσισε ότι θα απέρριπτε την αγωγή μόνο και μόνο από το γεγονός ότι οι [Εφεσείοντες] δικογράφησαν ότι η συμφωνία ημερ. 23/9/2024 με τους πρώτους αγοραστές της οικίας είχε κατατεθεί στο Κτηματολόγιο». Σημειώνουμε ότι εκείνο που ανέφερε το πρωτόδικο Δικαστήριο ήταν πως η θέση που προωθήθηκε από τους Εφεσείοντες κατά την ακρόαση αναφορικά με την κατ’ ισχυρισμό ύπαρξη προφορικής συμφωνίας ήταν αντίθετη με την έκθεση απαίτησης τους και στη βάση αυτή και μόνο θα απέρριπτε αυτή τη θέση, και όχι την ίδια την αγωγή.
Επί αυτού του ζητήματος, ορθώς το πρωτόδικο Δικαστήριο διαπίστωσε τη διάσταση μεταξύ των δικογραφημένων θέσεων και της μαρτυρίας των Εφεσειόντων. Πράγματι πρόκειται για διάσταση ως προς ένα εκ των όρων της κατ’ ισχυρισμό συμφωνίας και όχι για αντίθεση ως προς το σύνολο της εν λόγω συμφωνίας. Όπως αναφέρεται ανωτέρω, στην έκθεση απαίτησης προβαλλόταν ισχυρισμός ότι ένας από τους βασικούς όρους της προφορικής συμφωνίας ήταν η απόσυρση της συμφωνίας με τους αρχικούς αγοραστές από το Κτηματολόγιο για να είναι δυνατή η κατάθεση της νέας συμφωνίας. Μετά την άρνηση στην υπεράσπιση περί συμφωνίας τέτοιου όρου και την προβολή του ισχυρισμού ότι ουδέποτε κατατέθηκε τέτοια συμφωνία, στην απάντηση προβλήθηκε ισχυρισμός ότι εκ λάθους η εν λόγω συμφωνία δεν είχε κατατεθεί στο Κτηματολόγιο.
Στις υποθέσεις Eurogoal Surveys Ltd v. D. Trade International Ltd (2014) 1(Γ) Α.Α.Δ. 2258 και Boran Alikhani v. Προδρόμου (2012) 1(Α) Α.Α.Δ. 657, αναφέρθηκε ότι στην απάντηση δεν επιτρέπεται ισχυρισμός επί γεγονότων ή προβολή νέας βάσης αγωγής που είναι αντίθετα με το προηγούμενο δικόγραφο του διαδίκου. Παρόλο που το πρωτόδικο Δικαστήριο δεν αναφέρθηκε σε νομολογία, εντούτοις παρέθεσε την ως άνω νομική αρχή, επισημαίνοντας ότι η απάντηση είναι δικόγραφο που καταχωρείται για να δοθούν απαντήσεις σε ισχυρισμούς της υπεράσπισης και όχι για να διορθωθούν λάθη ή ανακρίβειες της έκθεσης απαίτησης. Το ορθό διάβημα για την προώθηση της θέσης των Εφεσειόντων περί εκ λάθους μη κατάθεσης της πρώτης συμφωνίας πώλησης ήταν η τροποποίηση. Πράγματι, δεν ήταν επιτρεπτή η προβολή διαφορετικού ισχυρισμού ως προς τους όρους της κατ’ ισχυρισμό προφορικής συμφωνίας στην απάντηση. Επομένως, η κατάληξη του πρωτόδικο Δικαστηρίου επί τούτου ήταν καθόλα ορθή. Ο δεύτερος λόγος έφεσης απορρίπτεται.
Όσον αφορά τον έκτο λόγο έφεσης, αυτός δεν κρίνεται βάσιμος καθότι ουδέποτε κρίθηκε από το πρωτόδικο Δικαστήριο ότι ήταν αναγκαία η συνένωση των αρχικών αγοραστών ως διαδίκων. Εκείνο το οποίο αποφάσισε το πρωτόδικο Δικαστήριο ήταν ότι, από τη στιγμή που τα μέρη δεν κατέληξαν σε δεσμευτική προφορική συμφωνία, κακώς οι Εφεσείοντες «πρόωρα, διακινδυνευμένα και χωρίς νομική κατοχύρωση, έσπευσαν να μοιράσουν χρήματα στους διάφορους». Και τούτο, καθότι «τα δύο από τα τρία μέρη που έλαβαν χρήματα από τους ενάγοντες, δεν είναι καν διάδικοι στην παρούσα αγωγή και επομένως δεν μπορεί, να ανακτηθεί απ’ αυτούς οποιοδήποτε ποσό τους καταβλήθηκε, βάσει καμίας αιτίας αγωγής». Βεβαίως το εύρημα του πρωτόδικου Δικαστηρίου πως δεν υπήρξε δεσμευτική προφορική συμφωνία μεταξύ των μερών αποτελεί ξεχωριστό λόγο έφεσης ο οποίος θα εξεταστεί κατωτέρω.
Ως εκ τούτου το πρωτόδικο Δικαστήριο κατέληξε πως δεν μπορούσε να εκδοθεί απόφαση εναντίον των δύο άλλων προσώπων τα οποία έλαβαν χρήματα από τους Εφεσείοντες, μέσω του δικηγόρου τους, εφόσον αυτά τα πρόσωπα δεν ήταν διάδικοι στην αγωγή.
Ο έκτος λόγος έφεσης απορρίπτεται.
Οι λόγοι έφεσης 1, 4 και 5 είναι συναφείς. Με αυτούς αποδίδεται ότι λανθασμένα το πρωτόδικο Δικαστήριο αποφάσισε πως δεν συνομολογήθηκε προφορική συμφωνία πώλησης της επίδικης κατοικίας.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο, δεχόμενο τη μαρτυρία των μαρτύρων των Εφεσειόντων, κατέληξε ότι για την ολοκλήρωση της πράξης αγοράς της κατοικίας από τους Εφεσείοντες, απαιτείτο η υπογραφή νέας γραπτής συμφωνίας μεταξύ τους και της Εφεσίβλητης 2. Το πρωτόδικο Δικαστήριο ανέφερε επίσης ότι η νέα αυτή συμφωνία, μετά την υπογραφή της, «θα αποτελούσε το δεσμευτικό νομικό έγγραφο μεταξύ των μερών για υλοποίηση της πώλησης». Αποτέλεσε εύρημα του πρωτόδικου Δικαστηρίου ότι η εν λόγω συμφωνία υπεγράφη μεν από τους Εφεσείοντες αλλά ουδέποτε υπεγράφη από την Εφεσίβλητη 2, για λόγους που αφορούν και τα δύο μέρη, «με αποτέλεσμα η πράξη να μην τελεσφορήσει ποτέ».
Το πρωτόδικο Δικαστήριο χαρακτήρισε τη διαδικασία που ακολούθησαν οι Εφεσείοντες ως «μια συνεννόηση και προεργασία με διάφορα άτομα, που στόχο είχε να προλειάνει το έδαφος για την υπογραφή γραπτής δεσμευτικής συμφωνίας» μεταξύ των Εφεσειόντων και της Εφεσίβλητης 2. Θεώρησε πως η διαδικασία, από μόνη της, «ουδόλως συγκεντρώνει τα προαπαιτούμενα για να θεωρηθεί η ίδια δεσμευτική προφορική συμφωνία».
Παρόλο που το πρωτόδικο Δικαστήριο δεν παρέπεμψε σε νομολογία, εντούτοις είναι γνωστή η νομική αρχή ότι μια συμφωνία, έστω και εάν υποστηρίζεται από αντιπαροχή, δεν αποτελεί δεσμευτική σύμβαση εάν έγινε χωρίς την πρόθεση δημιουργίας τέτοιας έννομης σχέσης. Σε αυτό το πλαίσιο, όπως αναφέρεται και στο σύγγραμμα Το Δίκαιο των Συμβάσεων στο Κοινοδίκαιο και το Κυπριακό Δίκαιο, Τόμος Β, σελ. 464-465, είναι δυνατό κάποια συμφωνία να είναι «υπό αίρεση ή επιφύλαξη περαιτέρω ή τελικής σύμβασης». Τέτοια συμφωνία θεωρείται συνήθως προκαταρκτική και υπό την αίρεση της ετοιμασίας γραπτού κειμένου το οποίο, όταν υπογραφεί, θα αποτελεί τη νομικά έγκυρη και δεσμευτική σύμβαση μεταξύ των μερών. Το βασικό κριτήριο για την ύπαρξη ή μη δεσμευτικής σύμβασης είναι η ύπαρξη ή μη πρόθεσης σύναψης τέτοιας έννομης σχέσης.
Στην υπόθεση Στυλιανίδης v. British American Insurance Co Ltd (2003) 1(Γ) Α.Α.Δ. 1772, το Ανώτατο Δικαστήριο επικύρωσε την πρωτόδικη απόφαση ότι ο καταρτισμός άλλης νομικά ισχυρής συμφωνίας αποτελούσε αναγκαία προϋπόθεση για τη δημιουργία δεσμευτικής συμφωνίας και ότι πρόθεση των μερών ήταν η ενσωμάτωση των συμφωνηθέντων σε μια νομικά ισχυρή συμφωνία. Το Ανώτατο Δικαστήριο επιδοκίμασε την αναφορά του πρωτόδικου Δικαστηρίου πως η ύπαρξη η μη τέτοιας πρόθεσης διαφαίνεται είτε εξυπακουόμενα είτε ρητά από τους συμβαλλόμενους.
Όπως αναφέρεται στο σύγγραμμα Chitty on Contracts, 27η έκδοση, παρ. 2-105, οι συμφωνίες πώλησης γης συνήθως υπόκεινται σε καταρτισμό σύμβασης (βλ. Chilling-Worth v. Esche [1924] 1 Ch. 97 και Riley v. Troll [1953] 1 All E.R. 966).
Στην προαναφερόμενη Αγγλική υπόθεση Chilling-Worth v. Esche (ανωτέρω) οι αγοραστές, δυνάμει εγγράφου, συμφώνησαν να αγοράσουν ορισμένα κτήματα από τον πωλητή «subject to a proper contract to be prepared by the vendor’s solicitors» (υπό τον όρο κατάλληλης συμφωνίας η οποία θα ετοιμαστεί από τους δικηγόρους του πωλητή) και αναγνώρισαν ότι πλήρωσαν ΛΚ240 ως προκαταβολή και μερική πληρωμή του τιμήματος αγοράς. Οι αγοραστές υπέγραψαν το έγγραφο και ο πωλητής υπέγραψε απόδειξη για την προκαταβολή επιβεβαιώνοντας την πώληση. Μεταγενέστερα ετοιμάστηκε κατάλληλο έγγραφο από τους δικηγόρους του πωλητή, αλλά οι αγοραστές αρνήθηκαν να το υπογράψουν και αξίωσαν την επιστροφή της προκαταβολής. Κρίθηκε ότι δεν είχε δημιουργηθεί δεσμευτική συμφωνία. Το ακόλουθο απόσπασμα είναι διαφωτιστικό:
«Ούτε η πληρωμή της προκαταβολής ούτε η αναφορά στο έγγραφο ότι ήταν συμφωνία πώλησης είναι αρκετή να μεταβάλει την εκ πρώτης όψεως έννοια του εγγράφου ημερ. 10.7.1922. Είναι αδιαμφισβήτητο αφ’ ότου εκδόθηκε η απόφαση του Sir George Jessel στην Winn v. Bull 7 Ch.D. 29 ότι οι λέξεις ‘τηρουμένης της ετοιμασίας και έγκρισης τυπικής συμφωνίας’ σε ένα έγγραφο εμπόδιζαν το έγγραφο από του να θεωρηθεί ως τελική συμφωνία της οποίας μπορεί να διαταχθεί ειδική εκτέλεση.»
Στην εν λόγω υπόθεση λέχθηκε επίσης ότι οι λέξεις «subject to contract» ή «subject to formal contract» έχουν αποκτήσει μια καθορισμένη και εξακριβωμένη νομική έννοια. Αποτελούν τις κατάλληλες λέξεις για την εισαγωγή όρου και χρειάζεται μια πολύ ισχυρή και εξαιρετική περίπτωση για να εκτοπισθεί αυτή η σαφής εκ πρώτης όψεως έννοια.
Στην προκειμένη περίπτωση, αποτέλεσε εύρημα του πρωτόδικου Δικαστηρίου ότι οι Εφεσείοντες είχαν καταβάλει το συνολικό ποσό των ΛΚ51.000 έναντι του τιμήματος πώλησης σε αυτούς της εν λόγω κατοικίας. Όπως έχει ήδη λεχθεί, το εν λόγω ποσό αφορά στο ποσό των ΛΚ19.816 το οποίο οι Εφεσείοντες κατέβαλαν στους αρχικούς αγοραστές και στο ποσό των ΛΚ31.184 το οποίο κατέβαλαν στην Εφεσίβλητη 1, για λογαριασμό και κατ’ εντολή της Εφεσίβλητης 2. Πλήρωσαν επίσης στον κτηματομεσίτη την προμήθεια του εκ ΛΚ6.000 την οποία κανονικά όφειλαν να πλήρωναν οι αρχικοί αγοραστές. Ήταν αδιαμφισβήτητο ότι τα μέρη ουδέποτε συνέταξαν οποιοδήποτε έγγραφο, εκτός από τη συμφωνία πώλησης της κατοικίας η οποία υπεγράφη μόνο από τους Εφεσείοντες. Περαιτέρω, το πρωτόδικο Δικαστήριο απέρριψε τη μαρτυρία του ΜΥ1 ως μη αξιόπιστη και επομένως δεν δέχθηκε τη μαρτυρία των Εφεσίβλητων περί προσυμφωνίας πώλησης της κατοικίας.
Με βάση τα πιο πάνω δεδομένα, θεωρούμε ότι το εύρημα του πρωτόδικου Δικαστηρίου πως τα μέρη είχαν πρόθεση να δημιουργήσουν μια δεσμευτική νομική σύμβαση άμα τη υπογραφή της, δεν βρίσκει έρεισμα στην ενώπιον του αξιόπιστη μαρτυρία. Το πρωτόδικο Δικαστήριο κατέληξε πως δεν ήταν δυνατό να συνομολογηθεί προφορική συμφωνία όπως δικογραφείται από τους Εφεσείοντες. Αδυνατούμε να αντιληφθούμε τη βάση αυτής της κατάληξης. Στην έκθεση απαίτησης τους οι Εφεσείοντες προέβαλαν ισχυρισμό για τον καταρτισμό προφορικής συμφωνίας μεταξύ τους, των Εφεσίβλητων και των αρχικών αγοραστών για την ακύρωση της προσυμφωνίας πώλησης της κατοικίας σε αυτούς, την αγορά της κατοικίας από τους Εφεσείοντες και την καταβολή των ως άνω ποσών. Ενώ το πρωτόδικο Δικαστήριο ορθά αντιλήφθηκε και κατέγραψε τη δικογραφημένη θέση των Εφεσειόντων ως προς την εν λόγω συμφωνία, ακολούθως θεώρησε πως αυτή δεν ήταν εφικτή κυρίως για τον λόγο ότι υπήρχε διάσταση μεταξύ των δικογραφημένων θέσεων των Εφεσειόντων και της προσκομισθείσας μαρτυρίας ως προς το ζήτημα της κατάθεσης και απόσυρσης της προγενέστερης συμφωνίας πώλησης στους αρχικούς αγοραστές. Η θέση του πρωτόδικου Δικαστηρίου ότι αυτή η διάσταση ήταν επαρκής λόγος για να οδηγήσει από μόνη της στην απόρριψη του ισχυρισμού περί ύπαρξης συμφωνίας δεν βρίσκει έρεισμα στα ενώπιον του δεδομένα, όπως τα δέχθηκε μέσα από την αξιόπιστη μαρτυρία των Εφεσειόντων η οποία έπρεπε να τύχει της ανάλογης αξιολόγησης για το κατά πόσο αυτή αποτελούσε προσυμφωνία ή δεσμευτική συμφωνία πώλησης της κατοικίας στους Εφεσείοντες. Το πρωτόδικο Δικαστήριο εσφαλμένα εξέλαβε ότι η μη προώθηση αυτού του ισχυρισμού ως ένας εκ των όρων της κατ’ ισχυρισμό συμφωνίας οδηγούσε δίχως άλλο στην απόρριψη της δικογραφημένης ως προς τους λοιπούς όρους συμφωνίας. Επομένως, η κατάληξη του πρωτόδικου Δικαστηρίου πως η διαδικασία που ακολουθήθηκε ήταν απλώς «συνεννόηση και προεργασία με διάφορα άτομα» με στόχο να προλειάνει το έδαφος για την υπογραφή γραπτής δεσμευτικής συμφωνίας μεταξύ των Εφεσειόντων και της Εφεσίβλητης 2, και ότι αυτό «θα πρέπει να το αντιλήφθηκαν οι πάντες, ακόμα και ο [κτηματομεσίτης], ο οποίος παρέπεμψε τους ενάγοντες σε δικηγόρο για να δώσει “σάρκα και οστά” στα όσα δρομολογούνταν» δεν επιβεβαιώνεται από τα ίδια τα ευρήματα του πρωτόδικου Δικαστηρίου σε σχέση με τα γεγονότα της παρούσας περίπτωσης. Οι πιο πάνω διαπιστώσεις μας καθιστούν τρωτό και το συμπέρασμα του πρωτόδικου Δικαστηρίου ότι η προαναφερόμενη διαδικασία από μόνη της δεν συγκεντρώνει τα προαπαιτούμενα για να θεωρηθεί η ίδια δεσμευτική προφορική συμφωνία. Η επισήμανση του πως τα δύο εκ των τριών μερών που έλαβαν χρήματα δεν είναι διάδικοι δεν ενέχει οποιαδήποτε σημασία, καθότι πράγματι, όπως επισημαίνεται ανωτέρω και το ίδιο το πρωτόδικο Δικαστήριο ανέφερε, οι Εφεσείοντες δεν εγείρουν οποιαδήποτε αξίωση από αυτούς.
Θεωρούμε ότι με βάση την αξιόπιστη μαρτυρία και τα ευρήματα του πρωτόδικου Δικαστηρίου, τα μέρη είχαν συμφωνήσει στην πώληση της κατοικίας δυνάμει της οποίας οι Εφεσείοντες προχώρησαν στην πληρωμή αφενός στους αρχικούς αγοραστές του συγκεκριμένου ποσού και αφετέρου στην Εφεσίβλητη 2 ως μέρος του τιμήματος πώλησης, το οποίο κατ’ εντολή της κατέβαλε στην Εφεσίβλητη 1. Το συνολικό ποσό των ΛΚ51.000 αποτελεί ένα πολύ σημαντικό ποσό έναντι του συνολικού τιμήματος πώλησης για να καταβάλει κάποιος χωρίς τη σαφή θέση του άλλου ότι συμφώνησε. Με αυτά τα δεδομένα, προκύπτει πως τα μέρη είχαν προβεί σε συμφωνία πώλησης της κατοικίας, εξού και οι Εφεσείοντες πλήρωσαν το εν λόγω ποσό έναντι του τιμήματος πώλησης. Το γεγονός ότι η γραπτή συμφωνία η οποία ετοιμάστηκε περιέχει άλλους όρους ως προς την καταβολή του τιμήματος πώλησης δεν επηρεάζει την ήδη υπάρχουσα συμφωνία, εφόσον είχε συμφωνηθεί ότι το συνολικό ποσό των ΛΚ51.000 θα υπολογιζόταν έναντι του τιμήματος πώλησης των ΛΚ110.000.
Ως εκ τούτου οι λόγοι έφεσης 1, 4 και 5 κρίνονται βάσιμοι. Το εύρημα του πρωτόδικου Δικαστηρίου ότι η τιμή αγοράς ήταν για το ποσό των ΛΚ167.000 ανατρέπεται και αντικαθίσταται με εύρημα ότι η τιμή ήταν για το ποσό των ΛΚ110.000. Το εύρημα του πρωτόδικου Δικαστηρίου ως προς τη μη ύπαρξη προφορικής δεσμευτικής συμφωνίας παραμερίζεται και αντικαθίσταται με εύρημα πως τα μέρη προέβησαν σε προφορική συμφωνία πώλησης της κατοικίας στους Εφεσείοντες, με την ακύρωση της προσυμφωνίας πώλησης στους αρχικούς αγοραστές και την καταβολή των ως άνω αναφερόμενων ποσών, ενώ η γραπτή συμφωνία θα ετοιμαζόταν και υπογραφόταν σε κατοπινό στάδιο. Η συμφωνία υπεγράφη από τους Εφεσείοντες αλλά δεν υπεγράφη από την Εφεσίβλητη 2.
Με τον έβδομο λόγο έφεσης αποδίδεται ότι λανθασμένα το πρωτόδικο Δικαστήριο κατέληξε πως δεν απεδείχθη απάτη εκ μέρους των Εφεσίβλητων.
Ορθά το πρωτόδικο Δικαστήριο επισήμανε ότι η αποδιδόμενη απάτη, σύμφωνα με τις λεπτομέρειες αυτής στην έκθεση απαίτησης, εστιάζεται στο ότι η Εφεσίβλητη 1 είναι θυγατρική της Εφεσίβλητης 2, ότι οι Εφεσείοντες καλόπιστα πλήρωσαν το ποσό των ΛΚ31.184 στην Εφεσίβλητη 1, κατόπιν παράκλησης της Εφεσίβλητης 2, ότι ενώ η Εφεσίβλητη 2 καρπώθηκε κέρδος από την πώληση της κατοικίας στα τρίτα πρόσωπα, οι Εφεσίβλητες κατακρατούν το προαναφερόμενο ποσό και ότι οι Εφεσίβλητες, με τις παραστάσεις τους, έπεισαν τους Εφεσείοντες να καταβάλουν όλα τα ανωτέρω ποσά με πρόθεση να αποσπάσουν το προαναφερόμενο ποσό από τους Εφεσείοντες.
Ορθή επίσης ήταν και η νομική ανάλυση του αστικού αδικήματος της απάτης, όπως αυτό καθορίζεται στο άρθρο 36 του περί Αστικών Αδικημάτων Νόμου, Κεφ. 149, και εξετάστηκε σε σχετική νομολογία (Pyrgas v. Stavridou (1969) 1 C.L.R. 332, Loizou and another v. Iosif and another (1975) 9 J.S.C. 1387 και Kyprianou & Apeyitos Travel Agency Co. Ltd. V. ARACYP Ltd (1984) 2 J.S.C. 650. Παραπέμπουμε επίσης στην πιο πρόσφατη υπόθεση Χαραλάμπους v. Χαραλάμπους (2001) 1(Α) Α.Α.Δ. 71, στην οποία λέχθηκε ότι απάτη συνίσταται σε ψευδή παράσταση η οποία γίνεται, μεταξύ άλλων, εν γνώση του ψεύδους αυτής και με σκοπό το πρόσωπο που εξαπατήθηκε να ενεργήσει με βάση αυτή.
Στη βάση των ευρημάτων μας, θεωρούμε πως δεν στοιχειοθετείται το αστικό αδίκημα της απάτης. Η γραπτή συμφωνία ετοιμάστηκε και στάληκε από την Εφεσίβλητη 2 για υπογραφή και η παράλειψη υπογραφής της οφείλετο στην αδράνεια και των δύο μερών, κάτι το οποίο δεν είναι ικανό να αποδώσει σε εκείνο το χρονικό σημείο απατηλό σκοπό ή πρόθεση στις Εφεσίβλητες. Περαιτέρω, η πώληση σε τρίτα πρόσωπα έλαβε χώρα τρία έτη μετά την καταβολή των ως ποσών από τους Εφεσείοντες, στοιχείο το οποίο δεν συνηγορούσε υπέρ πρόθεσης εξαπάτησης κατά τον χρόνο καταβολής τους. Ως εκ τούτου, θεωρούμε ότι δεν απεδείχθη απάτη εκ μέρους οποιασδήποτε των Εφεσίβλητων και ο έβδομος λόγος έφεσης απορρίπτεται.
Με τον πρώτο λόγο αντέφεσης, αποδίδεται ότι εσφαλμένα το πρωτόδικο Δικαστήριο εξέδωσε απόφαση υπέρ των Εφεσειόντων και εναντίον της Εφεσίβλητης 1 στη βάση του αδικαιολόγητου πλουτισμού.
Όπως ορθά παρατήρησε το πρωτόδικο Δικαστήριο, ο αδικαιολόγητος πλουτισμός δεν αποτελεί αυτόνομη αιτία αγωγής, όμως αποτελεί, ως έννοια, με βάση τους κανόνες επιείκειας, τον πυρήνα της αξίωσης για αποκατάσταση, ώστε να θεραπευθεί η αδικία που γίνεται σε ένα πρόσωπο όταν το αντίδικο μέρος προσπορίζεται όφελος χωρίς αντάλλαγμα. Χρήσιμη ανάλυση αυτή της αρχής περιέχεται στην υπόθεση Ιωαννίδη κ.ά. v. Ιεράς Αρχιεπισκοπής Κύπρου, Πολ. Έφεση Αρ. 80/2013, ημερ. 13.1.2020, ECLI:CY:AD:2020:A11, στην οποία γίνεται παραπομπή στην υπόθεση Ζένιος Λτδ v. Touvh Properties and Investments Ltd, Πολ. Έφεση Αρ. 484/2012, ημερ. 10.6.2019, ECLI:CY:AD:2019:A225.
Στην υπόθεση Αρχιππέα Σύμβουλοι Επενδύσεων κ.ά. v. Κακαβού (2015) 1(Γ) Α.Α.Δ. 2195 αναφέρθηκαν τα εξής:
«Αυτή η μη αναγνώριση του αδικαιολόγητου πλουτισμού ως αυτόνομης αιτίας αγωγής έχει απασχολήσει και το Ανώτατο Δικαστήριο στις υποθέσεις Minerva Finance and Investment Ltd v. Γεωργιάδη (1998) 1 Α.Α.Δ. 2173 και Κίτσης ν. Γενικού Εισαγγελέα (2001) 1 Α.Α.Δ. 1077. Η σύγχρονη αντίληψη είναι ότι η αποκατάσταση συνιστά θεραπεία και όχι βάση αγωγής και ανήκει χωρίς άλλο στο χώρο του δικαίου της επιείκειας. Γίνεται πλέον λόγος για restitutional claim, η φιλοσοφία και λειτουργία του οποίου απορρέει από οιονεί συμβατική σχέση που στοχεύει στην απόδοση ποσού στον ενάγοντα του οφέλους που απεκόμισε ο εναγόμενος λόγω λανθασμένης ή έκνομης πράξης. Κατά τον F.H. Lawson: "Remedies of English Law" σελ. 173, η βάση της αξίωσης εδράζεται στον αδικαιολόγητο πλουτισμό ή την ύπαρξη εξυπακουόμενης υπόσχεσης. Η θεραπεία της αποκατάστασης («restitution»), έχει αναφερθεί και εξηγηθεί στην Θεοχαρίδης ν. Ιωάννου (2012) 1 Α.Α.Δ. 1311, σελ. 1328-1330.»
Η βασική αρχή που εξάγεται από την πιο πάνω νομολογία είναι ότι μια αξίωση για αδικαιολόγητο πλουτισμό δεν θεωρείται ως αξίωση για αποζημίωση για απώλεια αλλά για απόσπαση του οφέλους που αδικαιολόγητα αποκόμισε ο εναγόμενος με έξοδα του ενάγοντα (βλ. Benedetti v. Sawiris (2013) 3 WLR 351).»
Στην υπόθεση Θεοχαρίδης v. Ιωάννου κ.ά. (2012) 1(Β) Α.Α.Δ. 1311, αναφέρθηκε ότι οι κατευθυντήριες γραμμές για επιτυχή αξίωση προς αποκατάσταση τέθηκαν στην Αγγλική υπόθεση Banque Financiere de la Cite v. Parc (Battessea) Ltd [1998] 1 All E.R. 737 και είναι τα εξής:
«(i) έχει ο εναγόμενος ωφεληθεί ή πλουτίσει; (ii) ο πλουτισμός έγινε σε βάρος του ενάγοντα; (iii) ήταν ο πλουτισμός αυτός αδικαιολόγητος; και (iv) υπάρχουν οποιεσδήποτε υπερασπίσεις;»
Τα ίδια ερωτήματα έθεσε και απάντησε το πρωτόδικο Δικαστήριο, καταλήγοντας ότι πληρούνται όλες οι προϋποθέσεις για να δικαιούνται οι Εφεσείοντες επιστροφή του εν λόγω ποσού. Το σκεπτικό του πρωτόδικου Δικαστηρίου ήταν ότι το ποσό των ΛΚ31.184 καταβλήθηκε στα πλαίσια της αγοράς της επίδικης κατοικίας η οποία ουδέποτε υλοποιήθηκε αφού η κατοικία τελικώς πωλήθηκε σε τρίτα πρόσωπα. Το πρωτόδικο Δικαστήριο θεώρησε ότι δεν υπήρξε οποιοδήποτε αντάλλαγμα για την καταβολή του εν λόγω ποσού και ότι ήταν άσχετο το γεγονός πως αυτό χρησιμοποιήθηκε για την εξόφληση της κατοικίας από άλλα πρόσωπα που δεν σχετίζονταν με τους Εφεσείοντες, εφόσον η υποχρέωση πληρωμής δεν αφορούσε τους τελευταίους.
Οι διαπιστώσεις του πρωτόδικου Δικαστηρίου είναι ορθές, στη βάση των ευρημάτων μας ως προς το ότι υπήρξε δεσμευτική συμφωνία πώλησης μεταξύ των Εφεσειόντων και της Εφεσίβλητης 2. Διέλαθε όμως της προσοχής του ότι το ποσό αυτό ήταν πληρωτέο από τους Εφεσείοντες προς την Εφεσίβλητη 2, με την οποία είχαν προβεί στη συνεννόηση και ότι αυτό καταβλήθηκε στην Εφεσίβλητη 1, κατόπιν των οδηγιών της Εφεσίβλητης 2. Η πληρωμή στην Εφεσίβλητη 1 έγινε εκ μέρους και για λογαριασμό της Εφεσίβλητης 2 με την οποία οι Εφεσείοντες θα προέβαιναν σε συμφωνία για την αγορά της κατοικίας, η οποία βεβαίως τελικώς δεν υλοποιήθηκε. Επομένως, η είσπραξη του ποσού έγινε στην ουσία από την Εφεσίβλητη 2, ασχέτως του ότι η πληρωμή καθ’ εαυτή έγινε σε άλλη πρόσωπο κατόπιν παράκλησης και για λογαριασμό της. Όπως αναφέρεται στο σύγγραμμα των Koffan and Macdonald “The Law of Contract”, 6η έκδοση, σελ. 577-578, παρ. 21.25, κατά κανόνα στην περίπτωση όπου ο ενάγων έχει ωφελέσει τον εναγόμενο με την καταβολή χρημάτων, η διάρρηξη της συμφωνίας θα επιφέρει τον τερματισμό της ώστε να είναι δυνατή η αποκαταστατική θεραπεία χωρίς να θεωρείται ότι υπάρχει άλλη επέμβαση στις δοσοληψίες των διαδίκων. Η βάση της ανάκτησης είναι ο πλουτισμός του εναγομένου και όχι η απώλεια του ενάγοντα και ο λόγος που ο πλουτισμός θεωρείται άδικος, είναι η πλήρης αποτυχία της αντιπαροχής.
Ως εκ τούτου, η κατάληξη του πρωτόδικου Δικαστηρίου να θεωρήσει ότι είναι η Εφεσίβλητη 1 που αδικαιολόγητα πλούτισε με την είσπραξη του εν λόγω ποσού δεν είναι ορθή. Είναι η Εφεσίβλητη 2 που αδικαιολόγητα πλούτισε με αυτό το ποσό το οποίο εισέπραξε μεν έναντι της αγοράς κατοικίας η οποία της ανήκε και την οποία τελικώς πώλησε σε άλλο πρόσωπο. Το γεγονός ότι η Εφεσίβλητη 2 επέλεξε αυτό το ποσό να καταβληθεί απ’ ευθείας στην Εφεσίβλητη 1 δεν ενέχει σημασία εφόσον οι Εφεσείοντες διενήργησαν την πληρωμή στη βάση της συνεννόησης αγοράς της κατοικίας και της προτιθέμενης σύναψης γραπτής συμφωνίας.
Ως εκ τούτου ο πρώτος λόγος αντέφεσης επιτυγχάνει. Επομένως, καταλήγουμε ότι η πρωτόδικη απόφαση με την οποία εκδόθηκε απόφαση εναντίον της Εφεσίβλητης 1 για το εν λόγω ποσό είναι λανθασμένη και αυτή πρέπει να παραμεριστεί και αντικατασταθεί με αντίστοιχη απόφαση για το ίδιο ποσό εναντίον της Εφεσίβλητης 2.
Υπό το φως των πιο πάνω, καθίσταται αχρείαστη η εξέταση του έβδομου λόγου αντέφεσης ο οποίος αφορά στη δεκτότητα της συμφωνίας πώλησης κατοικίας στον ένα εκ των αρχικών αγοραστών και σε τρίτο πρόσωπο.
Η Έφεση επιτυγχάνει μερικώς ως προς τους λόγους έφεσης 1 και 3-5.
Η Αντέφεση επίσης επιτυγχάνει μερικώς ως προς τους λόγους αντέφεσης 1, 3 και 4.
Η πρωτόδικη απόφαση η οποία εκδόθηκε υπέρ των Εφεσειόντων και εναντίον της Εφεσίβλητης 1 παραμερίζεται. Η αγωγή εναντίον της Εφεσίβλητης 1 απορρίπτεται. Τα έξοδα της πρωτόδικης διαδικασίας επιδικάζονται εναντίον των Εφεσειόντων και υπέρ της Εφεσίβλητης 1, όπως υπολογιστούν από τον αρμόδιο Πρωτοκολλητή και εγκριθούν από το αρμόδιο Δικαστήριο, πλέον ΦΠΑ εάν υπάρχει.
Η πρωτόδικη απόφαση με την οποία απερρίφθη η αγωγή εναντίον της Εφεσίβλητης 2 παραμερίζεται. Εκδίδεται απόφαση υπέρ των Εφεσειόντων και εναντίον της Εφεσίβλητης 2 για το ποσό των €53.281,03 (ΛΚ 31.184) πλέον νόμιμο τόκο. Τα έξοδα της πρωτόδικης διαδικασίας επιδικάζονται υπέρ των Εφεσειόντων και εναντίον της Εφεσίβλητης 2, όπως υπολογιστούν από τον αρμόδιο Πρωτοκολλητή και εγκριθούν από το αρμόδιο Δικαστήριο, πλέον ΦΠΑ εάν υπάρχει.
Επιδικάζονται υπέρ της επιτυχούσας Εφεσίβλητης 1 και εναντίον των Εφεσειόντων €3.500 έξοδα Έφεσης και αντέφεσης, πλέον ΦΠΑ εάν υπάρχει.
Επιδικάζονται υπέρ των επιτυχόντων Εφεσειόντων και εναντίον της Εφεσίβλητης 2 €3.500 έξοδα Έφεσης και αντέφεσης, πλέον ΦΠΑ εάν υπάρχει.
Χ. ΜΑΛΑΧΤΟΣ, Δ.
Ι. ΙΩΑΝΝΙΔΗΣ, Δ.
Ε. ΕΦΡΑΙΜ, Δ.
/κβπ