ΑΝΩΤΑΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΚΥΠΡΟΥ
ΔΕΥΤΕΡΟΒΑΘΜΙΑ ΔΙΚΑΙΟΔΟΣΙΑ
(Πολιτική Έφεση Αρ.165/2016)
24 Ιουλίου 2024
[ΜΑΛΑΧΤΟΣ, ΙΩΑΝΝΙΔΗΣ, ΕΦΡΑΙΜ, Δ/στές]
ΑΝΤΡΕΑΣ Δ. ΤΣΟΥΚΚΑ,
Εφεσείοντας,
ν.
ΣΠΥΡΟΥ Δ. ΤΣΟΥΚΚΑ,
Εφεσίβλητου.
____________________
Σπ. Σπύρου για Σπύρος Α. Σπύρου και Συνεργάτες ΔΕΠΕ, για τον Εφεσείοντα.
Μ. Χατζηκωνσταντή (κα) για Γιώργος Φ. Πιττάτζης ΔΕΠΕ, για τον Εφεσίβλητο.
____________________
Η απόφαση του Δικαστηρίου είναι ομόφωνη και θα δοθεί από τον Μαλαχτό, Δ.
____________________
Α Π Ο Φ Α Σ Η
ΜΑΛΑΧΤΟΣ, Δ.: Ο Εφεσείων και ο Εφεσίβλητος, αδέλφια μεταξύ τους, ήταν οι συνιδιοκτήτες κατά ½ μερίδιο ο καθένας, ενός χωραφιού στο Παραλίμνι, το οποίο τους είχε δωρίσει ο πατέρας τους. Το 1999 συνήψαν γραπτή συμφωνία με σκοπό να υλοποιήσουν τη μεταξύ τους διευθέτηση να το χωρίσουν στα δύο και να λάβουν, ο καθένας, δικό του από ένα μέρος. Από της υπογραφής της συμφωνίας, ο καθένας θα κατείχε και θα χρησιμοποιούσε το μέρος που θα ελάμβανε ως δικό του, εν αναμονή της έκδοσης χωριστών τίτλων ιδιοκτησίας, στη βάση σχετικής αίτησης διαχωρισμού που υπέβαλαν. Το μέρος που θα ελάμβανε ο καθένας, είχε καθοριστεί με κλήρωση, και προτού ολοκληρωθεί η πρωτόδικη διαδικασία είχαν ήδη εκδοθεί χωριστοί τίτλοι ιδιοκτησίας και είχαν λάβει ο καθένας τον τίτλο του, όπως ήταν η επιθυμία αλλά και η συμφωνία τους.
Ό,τι παρέμενε σε εκκρεμότητα ήταν η αξίωση του Εφεσίβλητου για ποσό €15.702,59, το οποίο αντιστοιχούσε στο ½ των τελευταίων εξόδων που είχε καταβάλει για την υλοποίηση του διαχωρισμού τα οποία, κατά τη δική του αντίληψη των όρων της συμφωνίας, έπρεπε να επιβαρυνθούν εξ ημισείας. Είχε, ανέφερε ο Εφεσίβλητος, αναγκαστεί να τα πληρώσει εξολοκλήρου προς αποφυγή δυσμενών επιπτώσεων από τη μη υλοποίηση της άδειας που είχαν εξασφαλίσει και αφού ο Εφεσείων επέμενε να μην συμβάλει στα συγκεκριμένα έξοδα.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο δικαίωσε τον Εφεσίβλητο, με τον Εφεσείοντα να προσβάλλει, την απόφαση με τρείς λόγους έφεσης. Καταλογίζει στο πρωτόδικο Δικαστήριο ότι προέβηκε σε λανθασμένη ερμηνεία των όρων της επίδικης συμφωνίας (λόγος έφεσης 1), ότι προέβηκε σε λανθασμένη αξιολόγηση της ενώπιον του μαρτυρίας (λόγος έφεσης 2) και ότι λανθασμένα εξέδωσε απόφαση εναντίον του (λόγος έφεσης 3).
Οι σχετικοί όροι της συμφωνίας προέβλεπαν ότι:
«4. Ο διαχωρισμός του «Κτήματος» θα γίνει μέσω των Αρμοδίων Αρχών και αμέσως, αφού ζητηθεί τούτο από οποιοδήποτε από τους Συνιδιοκτήτες, του άλλου υποχρεουμένου να συμμορφωθεί με την επιθυμία αυτού και με τους όρους της παρούσας. Υποχρεούνται επίσης να προσυπογράψουν οποιαδήποτε αίτηση διαχωρισμού, δήλωση εκχωρήσεως, παραχωρήσεως, αφαίρεσης ρυμοτομίας και οτιδήποτε ήθελε νόμιμα τους ζητηθεί από τις Αρμόδιες Δημοτικές, Κτηματολογικές ή άλλες Αρχές. Σε περίπτωση διαχωρισμού, όλα τα έξοδα διαχωρισμού θα καταβληθούν κατ΄ αναλογία μεριδίου από τους Συνιδιοκτήτες.
…………………………………………………………………………
6. … συμφωνείται ρητά μεταξύ των Συμβαλλομένων πως, εάν μετά την υπογραφή της παρούσης συμφωνίας, δι' οποιονδήποτε λόγο υπάρξει ρυμοτομία, Απαλλοτρίωση ή οτιδήποτε άλλο που θα επηρεάσει αρνητικά ή θετικά το συμπεφωνημένο τεμάχιο που θα λάβει ο κάθε ένας από τους Συμβαλλομένους, τότε αυτός ο επηρεασμός θα επιβαρύνει ή θα ωφελήσει εξ ολοκλήρου εκείνον τον Συμβαλλόμενο του οποίου το τεμάχιο θα επηρεαστεί από τις τυχόν αλλαγές».
Η σχετική άδεια διαχωρισμού (Άδεια Διαίρεσης Γης) εκδόθηκε από το Δήμο Παραλιμνίου και, μεταξύ άλλων, επιβλήθηκαν οι πιο κάτω όροι (Παράρτημα Όρων Διαχωρισμού):
«4. Κατά μήκος της πλευράς του διαπλατυνόμενου δρόμου μελλοντικού πλάτους 56'-0" να κατασκευαστεί πλακόστρωτο πεζοδρόμιο πλάτους 8'-0" με προκατασκευασμένες πλάκες από σκυρόδεμα διαστάσεων 400Χ400Χ50χιλ., με προκατασκευασμένα κράσπεδα από σκυρόδεμα και η υπόλοιπη παραχωρούμενη λωρίδα γης να ασφαλτοστρωθεί με «πρέμιξ» μέχρι του υφιστάμενου οδοστρώματος.»
Και:
«17. Το τμήμα του τεμαχίου που επηρεάζεται από την διεύρυνση του εγγεγραμμένου δρόμου όπως δείχνεται με κίτρινο χρώμα στο τοπογραφικό σχέδιο να παραχωρηθεί, να κατασκευαστεί και να εγγραφεί ως δημόσιος δρόμος.»
Ο χώρος που θα παραχωρείτο για τη διεύρυνση του δρόμου ήταν από το μέρος που είχε λάβει ο Εφεσίβλητος. Αποτέλεσμα ήταν το εμβαδό του μέρους αυτού να μειωθεί κατά 177 τ.μ.. Ο Εφεσίβλητος δεν προέβαλε σχετικά οιαδήποτε απαίτηση.
Το ποσό των €31.405,18 που πλήρωσε ο Εφεσίβλητος, αφορούσε το κόστος για την κατασκευή του πεζοδρομίου, όμως ο Εφεσείων αρνείτο να πληρώσει, ισχυριζόμενος ότι δεν είχε καμιά υποχρέωση να συμβάλει σε έξοδα τα οποία, κατά την αντίληψη του, ουσιαστικά ωφελούσαν το μέρος που έλαβε ο Εφεσίβλητος επιμένοντας ότι είχε πληρώσει όλα όσα του αναλογούσαν.
Το επίδικο ζήτημα ουσιαστικά περιορίστηκε στο κατά πόσο τα έξοδα για την κατασκευή του πεζοδρομίου ενέπιπταν στα έξοδα τα οποία δυνάμει της συμφωνίας βάρυναν εξ ημισείας τους διαδίκους.
Η ερμηνεία των όρων ενός εγγράφου, όπως και το πρωτόδικο Δικαστήριο διέγνωσε, αποτελεί νομικό θέμα και έργο του Δικαστηρίου. Είναι γι’ αυτό που, στα περιστατικά της υπόθεσης, η αξιολόγηση της μαρτυρίας των διαδίκων, που ήταν οι μόνοι που κατέθεσαν στη δίκη, δεν ήταν καθοριστική στην έκβαση της αγωγής. Τα επιμέρους ζητήματα στα οποία το πρωτόδικο Δικαστήριο δεν αποδέχθηκε την εκδοχή του Εφεσείοντα δεν ήταν ουσιώδη για την υπόθεση και, σε κάθε περίπτωση, η κρίση του ήταν εύλογη και δικαιολογήθηκε. Ο λόγος έφεσης 2 κρίνεται επομένως ανεδαφικός και απορρίπτεται.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο παρέθεσε απόσπασμα από την Πολύφημος Χοτέλς Λτδ v. Μούτση (2000) 1(Γ) Α.Α.Δ. 1809, 1814-5, όπου αναφέρθηκε ότι:
«Η ερμηνεία των όρων ενός εγγράφου αποτελεί νομικό θέμα που επαφίεται στη διακριτική ευχέρεια του Δικαστηρίου. Η ευχέρεια αυτή πρέπει να αποσκοπεί στην εξεύρεση των πραγματικών προθέσεων των συμβαλλομένων και η ερμηνεία πρέπει να περιορίζεται μέσα στα πλαίσια των σκέψεων των συμβαλλομένων. Τούτο εξυπακούει ότι όταν μια συμφωνία διατυπώνεται εγγράφως κατόπιν επιθυμίας των συμβαλλομένων, εξωγενής μαρτυρία δεν μπορεί να γίνει αποδεκτή για να αντικρούσει, τροποποιήσει, αφαιρέσει ή προσθέσει στους όρους που έχουν διατυπωθεί στο έγγραφο (Ιδέ Jacobs v. Βatavia and General Plantations Trust [1924] 1 Ch. 287). Ένας βασικός κανόνας ερμηνείας ενός εγγράφου είναι ότι οι λέξεις που χρησιμοποιούνται πρέπει να ερμηνεύονται κατά γράμμα (literal meaning), όπως είναι γενικά κατανοητές (Robertson v. French [1803] 4 East 130. Όπως έχει λεχθεί στην υπόθεση Beard v. Moira Colliery Co. ([1915] 1 Ch.257, "Στην ερμηνεία ενός εγγράφου πρέπει να αποδίδεται σε συνηθισμένες λέξεις η απλή και συνηθισμένη ερμηνεία τους».
Αναφέρθηκε ακόμα στη Θεολόγου κ.α. ν. Κτηματικής Ετ. Νέμεσις Λτδ (1998) 1(Α) Α.Α.Δ. 407, 413, όπου τονίστηκε ότι:
«Οι αρχές που διέπουν την ερμηνεία σύμβασης είναι καλά καθιερωμένες και δεν χρειάζεται να τις επαναλάβουμε. (Βλ. Saab and another v. Holy Monastery of Ay. Neophytos [1982] 1 CLR 499). Πρέπει να σημειώσουμε ότι, συνεχής είναι η τάση προς εναρμόνιση των αρχών ερμηνείας των συμβάσεων με τα κρατούντα στην καθημερινή ζωή. Το κριτήριο είναι η έννοια την οποία μεταδίδει το κείμενο της συμφωνίας στο μέσο λογικό άνθρωπο. Για το σκοπό αυτό μπορεί να εμπλουτισθεί η γνώση με την αποκάλυψη του υπόβαθρου της συμφωνίας, εξαιρουμένων πάντοτε των διαπραγματεύσεων, καθώς και μονομερών δηλώσεων και υποκειμενικών προθέσεων των συμβαλλομένων».
Ορθά καθοδηγήθηκε αναφέροντας ότι ο σκοπός της ερμηνείας εγγράφων είναι η ανεύρεση της πραγματικής πρόθεσης των μερών όπως διακηρύττεται στο έγγραφο και ότι η ερμηνεία πρέπει να είναι όσο το δυνατό πλησιέστερη στην εμφανή πρόθεση των μερών, όπως ο νόμος επιτρέπει, με βασική αρχή ότι η πρόθεση των συμβαλλομένων είναι όπως εκφράστηκε με τις λέξεις που περιέχονται στο έγγραφο (Panayiotou v. Island Beach Development (1985) 1 C.L.R. 623 και Georghiades v. Georghiades (1988) 1 C.L.R. 428).
Η κατάληξη του ότι οι όροι της επίδικης συμφωνίας δεν αφήνουν αμφιβολία για το τι πραγματικά συμφώνησαν και δεσμεύτηκαν να πράξουν οι συμβαλλόμενοι, δηλαδή ότι σε περίπτωση διαχωρισμού θα έπρεπε να επωμίζονταν εξίσου ο καθένας τους όλα τα έξοδα διαχωρισμού, μας βρίσκει απόλυτα σύμφωνους.
Η αναφορά στον όρο 6 ότι «εάν μετά την υπογραφή της παρούσης συμφωνίας, δι' οποιονδήποτε λόγο υπάρξει ρυμοτομία … τότε αυτός ο επηρεασμός θα επιβαρύνει ή θα ωφελήσει εξ ολοκλήρου εκείνον τον Συμβαλλόμενο του οποίου το τεμάχιο θα επηρεαστεί από τις τυχόν αλλαγές» καθόριζε, κατά τον Εφεσείοντα ότι τα συναφή με τη ρυμοτομία, εν προκειμένω τον όρο παραχώρησης χώρου για τη διεύρυνση του δρόμου, έξοδα θα έπρεπε να επωμιστεί ο Εφεσίβλητος. Η πρόνοια, υποστήριξε, υπερίσχυε του όρου 4 ότι «Σε περίπτωση διαχωρισμού, όλα τα έξοδα διαχωρισμού θα καταβληθούν κατ΄ αναλογία μεριδίου από τους Συνιδιοκτήτες». Αυτό γιατί ο όρος 6 έπεται του όρου 4.
Δεν συμφωνούμε ότι επειδή προβλεπόταν ότι αν υπήρχε ρυμοτομία ο επηρεασμός από τη ρυμοτομία θα επιβάρυνε τον συμβαλλόμενο του οποίου το τεμάχιο θα επηρεαζόταν, δηλαδή δεν θα δικαιούτο σε οιαδήποτε θεραπεία από τον άλλο, αυτό σήμαινε ότι στην περίπτωση που η ρυμοτομία ήταν όρος για το διαχωρισμό και επέφερε έξοδα, αυτά θα έπρεπε να τα επιβαρυνθεί εξολοκλήρου ο συμβαλλόμενος του οποίου το τεμάχιο θα επηρεαζόταν από τη ρυμοτομία. Εφόσον επρόκειτο για έξοδα απαραίτητα για την υλοποίηση του διαχωρισμού θα έπρεπε σύμφωνα με τον όρο 4 να καταβληθούν από τους συμβαλλόμενους εξ ημισείας. Ο όρος 6 δεν εναπόθετε οιαδήποτε υποχρέωση καταβολής εξόδων από το συμβαλλόμενο του οποίου το τεμάχιο θα επηρεαζόταν και δεν θα μπορούσε να εξαναγκαστεί να τα πληρώσει. Η διαδικασία του διαχωρισμού θα αποτελματωνόταν, χωρίς δυνατότητα επίλυσης, κάτι που δεν ήταν η πρόθεση των μερών να μπορούσε να συμβεί Βρίσκουμε ότι οι υποχρεώσεις για την καταβολή εξόδων καλύπτονταν αποκλειστικά από τις πρόνοιες του όρου 4. Ουδεμία σύγκρουση υφίστατο μεταξύ του όρου 4 και του όρου 6, με τις πρόνοιες τους να καλύπτουν διαφορετικές επιπτώσεις, παρά το ότι αυτές θα μπορούσαν να εκπηγάζουν από το ίδιο γεγονός.
Οι διάδικοι υπέβαλαν αίτηση στην αρμόδια αρχή και εξασφάλισαν άδεια και ο διαχωρισμός πραγματοποιήθηκε. Είχε δηλωθεί ως παραδεκτό γεγονός ότι χωρίς την εκπλήρωση όλων των όρων που επιβλήθηκαν από την αρμόδια αρχή, δεν θα μπορούσε να εξασφαλιστεί πιστοποιητικό εγκρίσεως του διαχωρισμού και δεν θα μπορούσαν οι συμβαλλόμενοι να προωθήσουν τη διαδικασία στο Κτηματολόγιο για την έκδοση χωριστών τίτλων. Η κατασκευή του πεζοδρομίου ήταν όρος της άδειας διαχωρισμού. Το κόστος για την κατασκευή του πεζοδρομίου, το οποίο επωμίστηκε εξολοκλήρου ο Εφεσίβλητος, ήταν έξοδο αναγκαίο για την υλοποίηση του διαχωρισμού και ορθά κρίθηκε ότι θα έπρεπε να επωμιστούν εξίσου οι συνιδιοκτήτες ως η συμφωνία τους. Άλλωστε, χωρίς την εκπλήρωση των όρων της άδειας διαχωρισμού, ο διαχωρισμός δεν θα πραγματοποιείτο και αυτό θα απέβαινε, όπως παραδέχθηκαν και οι δύο πλευρές, σε βάρος τους.
Επομένως, απορρίπτεται και ο λόγος έφεσης 1. Για τους ίδιους λόγους απορρίπτεται και ο λόγος έφεσης 3, η αιτιολογία του οποίου είναι ουσιαστικά αντιγραφή της αιτιολογίας του λόγου έφεσης 1.
Η έφεση απορρίπτεται.
€3.000 έξοδα της έφεσης, πλέον Φ.Π.Α. αν υπάρχει, επιδικάζονται υπέρ του Εφεσίβλητου και εναντίον του Εφεσείοντα.
Χ. Μαλαχτός, Δ.
Ι. Ιωαννίδης, Δ.
Ε. Εφραίμ, Δ.