ΑΝΩΤΑΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΚΥΠΡΟΥ
ΔΕΥΤΕΡΟΒΑΘΜΙΑ ΔΙΚΑΙΟΔΟΣΙΑ
(Πολιτική Έφεση Αρ. 225/2015)
19 Ιουλίου 2024
[ΣΤΑΜΑΤΙΟΥ, Π., ΔΗΜΗΤΡΙΑΔΟΥ-ΑΝΔΡΕΟΥ, ΔΑΥΙΔ, Δ/στές]
ARMONIA ESTATES LTD,
Εφεσείουσα/Ενάγουσα,
ΚΑΙ
KASKANIS CYPRUS RECYCLE CENTER LIMITED,
Εφεσίβλητη/Εναγόμενη.
____________________
Α. Γεωργιάδης με Χρ. Χριστοφόρου (κα) για Χρίστος Γεωργιάδης & Σία
ΔΕΠΕ, για την Εφεσείουσα.
Π. Ευθυμίου για Παύλος Γ. Ευθυμίου ΔΕΠΕ, για την Εφεσίβλητη.
____________________
Η ομόφωνη απόφαση του Δικαστηρίου
θα δοθεί από τη Σταματίου, Δ.
____________________
Α Π Ο Φ Α Σ Η
ΣΤΑΜΑΤΙΟΥ, Δ.: Με δεκαεπτά λόγους έφεσης, η Εφεσείουσα, εταιρεία ανάπτυξης γης και οικοδομών, προσβάλλει την απόφαση του πρωτόδικου Δικαστηρίου με την οποία απορρίφθηκε η αγωγή της εναντίον της Εφεσίβλητης εταιρείας, ιδιοκτήτριας ενός ακινήτου στην Τίμη της Επαρχίας Πάφου επί του οποίου, κατά τον επίδικο χρόνο, ανεγειρόταν οικοδομή αποτελούμενη από 2 διαμερίσματα και 6 μεζονέτες.
Η αγωγή βασιζόταν σε Συμφωνητικό Έγγραφο ημερ. 28.11.2007 (στο εξής «η Συμφωνία»), που υπέγραψαν οι διάδικοι, το οποίο προέβλεπε συνεργασία μεταξύ των δύο εταιρειών, έτσι ώστε να συμπληρωθεί η εν λόγω οικοδομή. Η Εφεσείουσα, θα κατέβαλλε ποσό μέχρι ΛΚ34.200 (€59.036,78) για τη συμπλήρωση της οικοδομής και θα είχε αποκλειστικό δικαίωμα αγοράς των πιο πάνω μονάδων οικοδομής για περίοδο δύο ετών. Σε περίπτωση που η Εφεσείουσα κατέβαλλε μεγαλύτερο ποσό για τη συμπλήρωση του έργου, η διαφορά θα βάραινε την Εφεσίβλητη και θα λογιζόταν ως πληρωμή έναντι του τιμήματος αγοράς των μονάδων, για τις οποίες θα ασκούσε η Εφεσείουσα δικαίωμα επιλογής. Στους επί μέρους όρους θα αναφερθούμε στην πορεία της απόφασής μας.
Η θέση που προωθήθηκε από την Εφεσείουσα πρωτόδικα ήταν πως το ποσό που θα κατέβαλλε για τη συμπλήρωση του έργου αποτελούσε δανειοδότηση προς την Εφεσίβλητη, με το συνολικό ποσό που τελικά κατέβαλε να ανέρχεται σε €107.142,92. Περαιτέρω, άσκησε το δικαίωμα αγοράς για δύο διαμερίσματα, τα πωλητήρια έγγραφα των οποίων κατατέθηκαν στο Κτηματολόγιο και πλήρωσε στην Εφεσίβλητη το τίμημα πώλησης τους που ανέρχετο συνολικά στο ποσό των €100.339,92. Κατά παράβαση των συμφωνηθέντων, η Εφεσίβλητη πώλησε σε τρίτο πρόσωπο μία από τις μεζονέτες, προσπάθησε να διαθέσει τις υπόλοιπες πέντε, ενώ δεν της παρέδωσε τα δύο διαμερίσματα. Με την αγωγή αξιώνονται τα πιο πάνω ποσά, αποζημιώσεις και διάφορα διατάγματα. Σημειώνεται ότι στο στάδιο των περαιτέρω διευκρινίσεων της έφεσης και συνεπεία κάποιων γεγονότων που προέκυψαν μεταγενέστερα της απόφασης και των αρχικών διευκρινίσεων, η Εφεσείουσα περιόρισε την αξίωσή της μόνο στα χρηματικά ποσά, τις αποζημιώσεις και τους τόκους.
Η Εφεσίβλητη, από την άλλη, απορρίπτει τους ισχυρισμούς της Εφεσείουσας. Παραδέχεται τη σύναψη των συμφωνιών, προβάλλει όμως πως η εφεσείουσα παρέλειψε να ολοκληρώσει το έργο κατά παράβαση των υποχρεώσεών της, δυνάμει της Συμφωνίας. Ως εκ τούτου, η Εφεσίβλητη τερμάτισε τη Συμφωνία, με επιστολή της ημερ. 14.11.2008.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο, στη βάση της λεκτικής ερμηνείας των όρων της Συμφωνίας, κατέληξε πως η καταβολή του ποσού των ΛΚ34.200,00 ή οποιουδήποτε άλλου μεγαλύτερου ποσού από την Εφεσείουσα για συμπλήρωση του έργου, δεν σχετιζόταν με δάνειο ή με έλλειψη ανταλλάγματος. Αποφάσισε, περαιτέρω, πως η Εφεσείουσα δεν απέδειξε με τη δέουσα σαφήνεια τα διάφορα κονδύλια που αξίωνε, με αποτέλεσμα να απορρίψει την αξίωση για πληρωμή του ποσού των ΛΚ34.200,00 ή του ποσού των €107.142,92 για αποπεράτωση της ανέγερσης του έργου. Το Δικαστήριο κατέληξε, επίσης, ότι η Εφεσίβλητη είχε το δικαίωμα να τερματίσει τη συμφωνία, ενόψει παράβασης του όρου 1 από την Εφεσείουσα, κάτι που έπραξε με την επιστολή της ημερ. 14.11.2008. Η κατάληξη αυτή στηρίχθηκε στο ότι η Εφεσείουσα είχε υποχρέωση να συμπληρώσει το έργο, κάτι το οποίο δεν έπραξε, ενώ ο όρος που προνοούσε για την ολοκλήρωση του έργου ήταν ουσιώδης όρος της Συμφωνίας.
Θα εξετάσουμε τους λόγους έφεσης με τη σειρά που αναπτύχθηκαν από τους διαδίκους:
Με τους λόγους έφεσης 1 και 5 προσβάλλεται η κατάληξη του πρωτόδικου Δικαστηρίου ότι υπήρξε τερματισμός της Συμφωνίας.
Η θέση που προωθήθηκε από την Εφεσείουσα είναι πως οι διαπιστώσεις του πρωτόδικου Δικαστηρίου ότι (α) η Εφεσείουσα είχε την ευθύνη αποπεράτωσης του έργου, (β) παρόλο που η Συμφωνία δεν καθόριζε τον χρόνο εκπλήρωσης των υποχρεώσεων της, η υποχρέωση για ολοκλήρωση του έργου ήταν ουσιώδης όρος και ότι (γ) ο εύλογος χρόνος είχε παρέλθει πριν τις 14.11.2008, είναι λανθασμένες. Το δε Δικαστήριο, κατά την εισήγηση, ερμήνευσε λανθασμένα τη Συμφωνία και λανθασμένα αποφάσισε ότι η Εφεσίβλητη με την επιστολή της τερμάτισε την ισχύ της Συμφωνίας.
Αντίθετη επί του προκειμένου είναι η θέση της Εφεσίβλητης, η οποία υποστήριξε την πρωτόδικη απόφαση.
Παραθέτουμε αυτούσιους τους όρους της Συμφωνίας που ενδιαφέρουν, για σκοπούς εξέτασης των λόγων έφεσης:
« 1. Το Β Μέρος θα καταβάλει ποσόν μέχρι £34.200 για την συμπλήρωση της Οικοδομής την οποία αναλαμβάνει να αποπερατώσει με δικό του προσωπικό, με χρώματα, υλικά κλπ της δικής του επιλογής.
2. Το Α Μέρος παραχωρεί στο Β Μέρος έναντι ανταλλάγματος £100 για κάθε μονάδα της Οικοδομής αποκλειστικά δικαίωμα αγοράς (option) των πάνω μονάδων της οικοδομής για περίοδο 2 χρόνων, με τους πιο κάτω όρους:
(α) ……………
(β) ……………
(γ) ……………
(δ) ……………
3. Το Β Μέρος θα καταβάλει έναντι του συνολικού κόστους για την αποπεράτωση της οικοδομής ποσόν μέχρι £34.200,- και οιονδήποτε ποσόν απαιτηθεί πέραν των £34.200,- θα επιβαρύνει το Α Μέρος και θα αφαιρεθεί από το ποσόν που θα του οφείλεται από την εξάσκηση option αγοράς μονάδων υπό του Β Μέρους. Νοείται ότι αν θα προστεθεί πισίνα ή άλλες κατασκευές πέραν αυτών που προνοεί η άδεια οικοδομής, το επιπλέον κόστος θα το επιβαρυνθεί το Β Μέρος.
4. Το Β Μέρος συμφωνεί όπως καταβάλει με την υπογραφή της παρούσας προς το Α Μέρος το ποσόν των £25.000,- έναντι πληρωμών που θα οφείλονται από το Β Μέρος προς το Α Μέρος από την εξάσκηση του πρώτου option για την αγορά μονάδος της Οικοδομής, το οποίον θα επιστραφεί στο Β Μέρος αν δεν εξασκήσει option για οποιανδήποτε μονάδα οικοδομής.
…………………………………………………………………………………………………………
7. Παράβαση οιουδήποτε όρου της Συμφωνίας υφ΄ ενός των μερών, παρέχει στο έτερο μέρος, μεταξύ άλλων, δικαίωμα νομίμων αποζημιώσεων.».
(Σημειώνεται ότι το Μέρος Α είναι η Εφεσίβλητη και το Μέρος Β η Εφεσείουσα.)
Είναι φανερό από τη λεκτική ερμηνεία των όρων της Συμφωνίας ότι αποτελούσε ουσιώδη όρο η αποπεράτωση της Οικοδομής από την Εφεσείουσα. Από τη μαρτυρία, όπως έγινε αποδεκτή από το Δικαστήριο, η Οικοδομή δεν είχε συμπληρωθεί ένα περίπου χρόνο μετά τη σύναψη της Συμφωνίας, όταν δόθηκε η επιστολή τερματισμού στις 14.11.2008. Περαιτέρω, πριν δοθεί η επιστολή τερματισμού, κινήθηκε αγωγή εναντίον και των δύο διαδίκων, από κάποια ξυλουργική εταιρεία, με την οποία αξιώνονταν οφειλόμενα ποσά για εργασίες που έγιναν στην Οικοδομή, μετά τη σύναψη της Συμφωνίας.
Το άρθρο 46 του περί Συμβάσεων Νόμου, Κεφ. 149, το οποίο επικαλέστηκε η Εφεσείουσα, προνοεί ως ακολούθως:
«46. Αν δυνάμει της σύμβασης, ο οφειλέτης υποχρεούται να εκπληρώσει την υπόσχεση χωρίς όχληση του δανειστή και δεν ορίζεται στη σύμβαση χρόνος εκπλήρωσης, η υποχρέωση πρέπει να εκπληρωθεί εντός εύλογου χρόνου.
Το «τι είναι εύλογος χρόνος», αποτελεί σε κάθε συγκεκριμένη περίπτωση, πραγματικό ζήτημα.».
Κατά πόσο λοιπόν ο χρόνος είναι εύλογος υπό τις περιστάσεις, είναι θέμα πραγματικό, εξαρτάται από το σύνολο των περιστατικών και εμπίπτει στη διακριτική ευχέρεια του Δικαστηρίου (Latifundia Properties Ltd v. Ψακή κ.ά. (2003) 1 ΑΑΔ 670, 677-8).
Η Συμφωνία δεν προνοεί χρόνο εκπλήρωσης των υποχρεώσεων της Εφεσείουσας. Περαιτέρω, η Συμφωνία προνοεί υποχρέωση της Εφεσίβλητης να της προσφέρει, έναντι καταβολής συγκεκριμένου ποσού, δικαίωμα αγοράς (option to purchase) για τις μονάδες της Οικοδομής. Το δικαίωμα αυτό το άσκησε η Εφεσείουσα για δύο μονάδες (διαμερίσματα) και, προς τούτο, υπεγράφησαν δύο ξεχωριστές συμφωνίες, ημερ. 28.11.2007 και 20.2.2008. Στις συμφωνίες αυτές προβλέπετο χρόνος δύο μηνών για την παράδοση των διαμερισμάτων, χρόνος ο οποίος είχε παρέλθει, πριν την αποστολή της επιστολής τερματισμού. Περαιτέρω, με βάση τη μαρτυρία, ως έγινε αποδεκτή από το Δικαστήριο, οι εργασίες που έπρεπε να συμπληρωθούν από την Εφεσείουσα κατά το στάδιο υπογραφής της Συμφωνίας δεν ήταν εκτεταμένες και αυτές δεν είχαν συμπληρωθεί όταν απεστάλη η επιστολή τερματισμού, ενώ εκκρεμούσε η αγωγή από εταιρεία που φέρεται να προέβη σε ξυλουργικές εργασίες στο Έργο. Στη βάση όλων των πιο πάνω περιστάσεων της υπόθεσης είναι που το πρωτόδικο Δικαστήριο έκρινε τον τερματισμό ως νόμιμο και δεν διαπιστώνουμε σφάλμα σ΄ αυτή την προσέγγιση. Υπήρξε παράβαση ουσιώδους όρου της Συμφωνίας, κάτι που έδιδε το δικαίωμα τερματισμού. Συνακόλουθα, οι λόγοι έφεσης 1 και 5 απορρίπτονται.
Οι λόγοι έφεσης 6, 7 και 15 άπτονται ισχυριζόμενης παράβασης της Συμφωνίας από την Εφεσίβλητη και θα είχαν αντικείμενο μόνο σε περίπτωση που κρινόταν ως παράνομος ο τερματισμός. Το ίδιο ισχύει και για τους λόγους έφεσης 2 – 4, 8 – 10.
Οι λόγοι έφεσης 12, 13 και 16 άπτονται της απόδειξης δαπανών για ολοκλήρωση του έργου. Το πρωτόδικο Δικαστήριο, αποδέχθηκε ότι η Εφεσείουσα εκτέλεσε εργασίες στην Οικοδομή και υπεβλήθη σε έξοδα, λόγω της υποχρέωσης που είχε να ολοκληρώσει το έργο στη βάση των όρων της Συμφωνίας. Έκρινε, όμως, ότι η Κατάσταση δαπανών που κατατέθηκε παρουσίαζε αόριστη εικόνα και υπήρχε παράλειψη τεκμηρίωσης του κάθε κονδυλίου που αφορά. Δεν διαπιστώνουμε σφάλμα στην προσέγγιση του πρωτόδικου Δικαστηρίου. Τα ποσά αυτά πρέπει να αποδεικνύονται αυστηρά και με σαφήνεια. Από τη μαρτυρία που παρουσιάστηκε απουσιάζει μαρτυρία που να αποδεικνύει τις αξιούμενες δαπάνες με την απαιτούμενη αυστηρότητα και σαφήνεια.
Οι λόγοι έφεσης 12, 13 και 16 απορρίπτονται.
Με το λόγο έφεσης 11 η Εφεσείουσα προβάλλει πως ακόμα και σε περίπτωση που δεν γίνουν αποδεκτές οι θέσεις που πρόβαλε με τους άλλους λόγους έφεσης, τα ποσά των ΛΚ25.000,00 και €34.172,00 που κατέβαλε για την αγορά των δύο μονάδων της Οικοδομής θα έπρεπε να επιδικαστούν υπέρ της, με βάση τις αρχές του αδικαιολόγητου πλουτισμού και του δικαίου της αποκατάστασης.
Τα πιο πάνω ποσά είναι παραδεκτό ότι καταβλήθηκαν από την Εφεσείουσα όταν άσκησε το δικαίωμα αγοράς, δυνάμει της Συμφωνίας, για δύο από τις μονάδες οικοδομής, χωρίς να της παραδοθούν. Η Εφεσίβλητη επέλεξε να τερματίσει τη Συμφωνία, διακόπτοντας με αυτό το τρόπο τη συνεργασία της με την Εφεσείουσα για την συμπλήρωση και πώληση των μονάδων οικοδομής, χωρίς να αξιώσει οποιαδήποτε θεραπεία.
Η καταβολή των πιο πάνω ποσών είναι δικογραφημένη στο σώμα της Έκθεσης Απαίτησης, χωρίς όμως να υπάρχει αξίωση για επιστροφή τους, εφόσον η θέση που προώθησε η Εφεσείουσα ήταν ότι η Συμφωνία παρέμενε σε ισχύ, ενώ το ζήτημα του τερματισμού της, εγέρθηκε με την Υπεράσπιση. Σε περίπτωση που επιτραπεί στην Εφεσίβλητη να κρατήσει τα ποσά αυτά, θα πλουτίσει αδικαιολόγητα εις βάρος της Εφεσείουσας. Η Εφεσίβλητη δεν ισχυρίστηκε, ούτε απέδειξε οποιαδήποτε ζημιά, η οποία θα μπορούσε να της αποδοθεί. Συνεπώς, αν δεν διαταχθεί να επιστρέψει τα πιο πάνω ποσά, θα κερδίσει άδικα τα ποσά αυτά που έχει εισπράξει (Καταφυγιώτης κ.ά. ν. Χρυσοστομή (1997) 1 ΑΑΔ 1746 και DEMARI KRONOS LIMITED v. Michael Leslie Gray κ.ά. Πολ. Έφ. Αρ. 264/2014 ημερ. 22.2.2023, ECLI:CY:AD:2023:A62).
Ο λόγος έφεσης 11 επιτυγχάνει.
Ως αποτέλεσμα της επιτυχίας του λόγου έφεσης 11, η πρωτόδικη απόφαση, περιλαμβανομένης της διαταγής ως προς τα έξοδα, παραμερίζεται και αντικαθίσταται με απόφαση υπέρ της Εφεσείουσας για το ποσό των €77,327.54 (ΛΚ25.000 και €34.172,00), πλέον νόμιμο τόκο από την καταχώρηση της αγωγής, πλέον έξοδα της πρωτόδικης διαδικασίας, όπως θα υπολογιστούν από τον αρμόδιο Πρωτοκολλητή και θα εγκριθούν από το Δικαστήριο, πλέον ΦΠΑ, εάν υπάρχει.
Ενόψει της μερικής επιτυχίας της έφεσης, τα έξοδα της έφεσης περιορίζονται στο ποσό των €2,000, πλέον ΦΠΑ, εάν υπάρχει, και επιδικάζονται υπέρ της Εφεσείουσας.
ΣΤΑΜΑΤΙΟΥ, Π.
ΔΗΜΗΤΡΙΑΔΟΥ-ΑΝΔΡΕΟΥ, Δ.
ΔΑΥΙΔ, Δ.
/ΧΤΘ