ΔΙΟΙΚΗΤΙΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ
Υπόθεση αρ. 987/17
30 Απριλίου, 2024
[Α. ΖΕΡΒΟΥ, Δ.Δ.Δ.]
Αναφορικά με τα Άρθρα 28, 30 και 146 του Συντάγματος
Μεταξύ:
1. Ε. Χ. Δ.
2. Π. Χ.
Αιτητές,
ΚΑΙ
ΔΗΜΟΥ ΛΕΥΚΩΣΙΑΣ
Καθ’ ου η αίτηση.
------------
Ρ. Χαραλάμπους (κα), για Ν. Παπαγεωργίου Δ.Ε.Π.Ε., για τους αιτητές.
Α. Παπασιάντης, για Κώστας Ιντιάνος & Σία, για τον καθ’ ου η αίτηση.
Α Π Ο Φ Α Σ Η
Α. ΖΕΡΒΟΥ, Δ.Δ.Δ.: Με την παρούσα προσφυγή οι αιτητές αμφισβητούν τη νομιμότητα της απόφασης του καθ’ ου η αίτηση, ημερομηνίας 22.05.2017, να απορρίψουν την αίτησή τους υπ’ αριθμόν ΠΑ/311/2016 (εφεξής η επίδικη αίτηση) για αλλαγή χρήσης διατηρητέας κατοικίας στην οδό Βερενίκης στον Άγιο Ανδρέα στη Λευκωσία (εφεξής η επίδικη οικοδομή), σε εστιατόριο.
Στις 19.10.2016 οι αιτητές, ιδιοκτήτες της επίδικης οικοδομής, υπέβαλαν στον καθ’ ου η αίτηση την επίδικη πολεοδομική αίτηση, συνοδευόμενη από επιστολή, στην οποία παρέθεσαν σημαντικά, κατά τη θέση τους, σημεία ώστε αυτά να ληφθούν υπόψη κατά την αξιολόγηση της αίτησης. Συνοπτικά, επεσήμαναν ότι η οικοδομή λειτουργεί από το 1985 ως εστιατόριο, για το οποίο έγιναν κατά καιρούς τεράστιες επενδύσεις από τους εκάστοτε ενοικιαστές για τη διακόσμηση αλλά και τη συντήρηση του κτηρίου, προς διατήρηση του χαρακτήρα του ως διατηρητέα οικοδομή. Στις 08.12.2011 οι αιτητές καταχώρισαν την πολεοδομική αίτηση ΠΑ/366/2011, η οποία απορρίφθηκε στις 12.09.2014, απόφαση η οποία, κατά τους αιτητές, δεν τους κοινοποιήθηκε. Επιπλέον, οι αιτητές επεσήμαναν τα διορθωτικά μέτρα που έλαβαν για την αντιμετώπιση των ειδικών όρων που είχαν τεθεί σε προηγούμενες άδειες ως προς την οχληρία στους περιοίκους από θόρυβο με δυνατή μουσική, την υπαίθρια εστίαση και τους ανεπαρκείς χώρους στάθμευσης που επηρεάζουν τις ανέσεις των κατοίκων της περιοχής, και κατέγραψαν την προθυμία τους να υλοποιήσουν τους ειδικούς όρους που είχαν τεθεί σε προηγούμενη πολεοδομική άδεια που αφορούσε στην αντικατάσταση της στέγης της οικοδομής. Ακολούθως, ανέφεραν ότι η ενοικίαση της επίδικης οικοδομής, η οποία τους κληροδοτήθηκε από τους γονείς τους, αποτελεί σημαντικό έσοδο για τις οικογένειές τους και υπέβαλαν την παράκληση όπως η αίτηση τους εξετασθεί με θετικό πνεύμα, με βάση τις αρχές της χρηστής διοίκησης και με σεβασμό στα νόμιμα δικαιώματά τους τα οποία θεμελιώνονται από την τριακονταετή χρήση του υποστατικού ως εστιατορίου. Σημειώνοντας δε ότι στην απόφαση της 12.09.2014 για άρνηση χορήγησης άδειας ενδέχεται να προσμετρήθηκαν οι απόψεις τρίτων, τις οποίες οι ίδιοι δεν γνώριζαν, αιτήθηκαν όπως, σε περίπτωση που ο καθ’ ου η αίτηση προτίθετο να εξετάσει τις απόψεις τρίτων σε σχέση με την επίδικη αίτηση, τους δοθεί το δικαίωμα προηγούμενης ακρόασης, ώστε να αντικρούσουν τυχόν τέτοιους ισχυρισμούς.
Όπως προκύπτει από τον διοικητικό φάκελο, στο πλαίσιο εξέτασης της επίδικης αίτησης, ζητήθηκαν και εξασφαλίστηκαν οι απόψεις της Υγειονομικής Υπηρεσίας του Δήμου Λευκωσίας, του ΚΟΤ και της Πυροσβεστικής Υπηρεσίας, οι οποίοι συνέστησαν υπό όρους την έγκριση της άδειας. Η προτεινόμενη ανάπτυξη αναρτήθηκε, επίσης, στην ιστοσελίδα του καθ’ ου η αίτηση, ώστε να υποβληθούν τυχόν απόψεις των περιοίκων.
Η αίτηση εξετάστηκε πρώτα από την Ειδική Επιτροπή (Διατήρησης) του Δήμου Λευκωσίας, η οποία σε συνεδρία της ημερομηνίας 03.03.2017, αφού έλαβε υπόψη το ιστορικό της αίτησης και τη μη ανταπόκριση των αιτητών σε προηγούμενες αποφάσεις για απομάκρυνση της αυθαίρετης επέκτασης και αποκατάστασης του χαρακτήρα της οικοδομής αλλά και τις αυθαίρετες επεμβάσεις που έγιναν στην οικοδομή, αποφάσισε ομόφωνα να συστήσει τη διατήρηση του οικιστικού χαρακτήρα της οικοδομής, την αποκατάσταση αυτής και όλων των χαρακτηριστικών της στοιχείων και την άρση όλων των αυθαίρετων επεμβάσεων.
Ακολούθησε εξέταση της αίτησης από την Πολεοδομική Επιτροπή του Δήμου Λευκωσίας, η οποία, σε συνεδρία της ημερομηνίας 28.03.2017, αποφάσισε να εισηγηθεί την άρνηση χορήγησης της αιτούμενης άδειας και τη διατήρηση του οικιστικού χαρακτήρα της οικοδομής, λαμβάνοντας υπόψη τα ακόλουθα, τα οποία καταγράφονται σε σχετικό Σημείωμα του Προέδρου της Επιτροπής (Τεκμήριο 1 – Ερ. 35) (ο τονισμός είναι του κειμένου):
«1. ΙΣΤΟΡΙΚΟ -
1. Πρόκειται για ισόγεια διατηρητέα οικοδομή στην ΠΕΧ Αγίου Αντρέα. Λειτουργούσε σαν κέντρο αναψυχής από το 1985-2012, δηλαδή 27 χρόνια. Τον περισσότερο καιρό λειτουργούσε χωρίς να υπάρχει σε ισχύ άδεια. Είχε άδειες (προσωρινές) μόνο τα 8 από τα 27 χρόνια λειτουργίας του, οι οποίες παρατίθενται πιο κάτω.
1. Πολεοδομικές Άδειες
1. Πολ.Άδεια αρ.2895/20.10.2000-19.10.2003 = ΠΡΟΣΩΡΙΝΗ = Αλλαγή χρήσης κατοικίας σε εστιατόριο.
2. Πολ.Άδεια αρ.4829/10.8.2006-9.8.2011 = ΠΡΟΣΩΡΙΝΗ = Αλλαγή χρήσης κατοικίας σε εστιατόριο.
3. ΠΠΑ 239/07= Υπαίθρια Εστίαση = ΑΡΝΗΣΗ 25.8.2008
4. Πολ.Άδεια αρ. 5989/6.4.2010 = Αντικατάσταση της στέγης και εσωτερικές μετατροπές, προσθήκες.
5. ΠΠΑ 366/11 για «Αλλαγή χρήσης κατοικίας σε εστιατόριο (τροποποίηση του όρου 2 για μονιμοποίηση προσωρινής άδειας που αφορούσε προσθήκες και αλλαγή χρήσης ισόγειας Διατηρητέας οικοδομής σε εστιατόριο, στην Περιοχή Ειδικού Χαρακτήρα Αγίου Ανδρέα» . Κοινοποιήθηκε ΑΡΝΗΣΗ
2. Άδειες Οικοδομής
1. Αδ. Οικοδομής αρ.1091/4.7.1952= Περιτείχισμα
2. Α230/85=Εστιατόριο = Διαγράφηκε
3. Αδ. Οικοδομής αρ. 3489/4.1.2001 = Εστιατόριο (ΠΡΟΣΩΡΙΝΗ)
4. Αδ. Οικοδομής αρ. 5778/20.12.2007 = Εστιατόριο (ΠΡΟΣΩΡΙΝΗ)
5. Για την αντικατάσταση της στέγης δεν είχε εκδοθεί άδεια οικοδομής.
Σήμερα δεν υπάρχει καμία άδεια σε ισχύ.
2. Σαν κέντρο αναψυχής λειτούργησε με διάφορες μορφές (μπυραρία, εστιατόριο, club) και κατά καιρούς υπήρξαν έντονα προβλήματα οχληρίας. Από το 2012 είναι κλειστό.
3. Στο ανατολικό τμήμα της οικοδομή υφίσταται παράνομη επέκταση από πολύ παλιά, για την οποία στις πρώτες προσωρινές άδειες που εκδόθηκαν (πολεοδομική και άδεια οικοδομής) υπήρχε όρος για κατεδάφιση της σε διάστημα 3 χρόνων.
4. Στις επόμενες προσωρινές άδειες (πολεοδομική και άδεια οικοδομής), μετά από επιστολή του αρχιτέκτονα για το ότι η επέκταση αποτελεί αναπόσπαστο μέρος του εστιατορίου και δεν μπορεί να λειτουργήσει χωρίς αυτή, εγκρίθηκε η επέκταση. Οι άδειες ήταν προσωρινές και έχουν λήξει.
5. Η επέκταση αποτελεί αλλοίωση του χαρακτήρα και συγκεκριμένα της πίσω ανατολικής όψης της οικοδομής και σε καμία περίπτωση δεν συνάδει με τη διατηρητέα οικοδομή.
2. Χωροθέτηση
Η ανάπτυξη προτείνεται σε αμιγώς οικιστική περιοχή (Κα4) στην Περιοχή Ειδικού Χαρακτήρα του Αγίου Ανδρέα και γειτνιάζει με πολλές διατηρητέες κατοικίες που έχουν συντηρηθεί.
Σύμφωνα με το Τοπικό Σχέδιο , § 13.9.1- Άλλες χρήσεις εντός Οικιστικής Ζώνης, στις καθορισμένες Οικιστικές Ζώνες μπορεί να επιτραπούν από την Πολεοδομική Αρχή άλλες χρήσεις νοουμένου ότι:
1. Είναι συναφείς και συμβατές με την επικρατούσα οικιστική χρήση
2. Θεωρούνται ουσιώδεις για την εξυπηρέτηση των άμεσων και καθημερινών αναγκών των κατοίκων των οικιστικών περιοχών, ή και άλλων ευρύτερων αναγκών κατά περίπτωση.
3. Δεν δημιουργούν ουσιαστική περιβαλλοντική επιβάρυνση ή μείωση των ανέσεων σε γειτονικές ιδιοκτησίες ή στην ευρύτερη περιοχή λόγω της κλίμακας και του τύπου της προτεινόμενης ανάπτυξης ( π.χ. λόγω του όγκου της κυκλοφορίας που θα ελκύεται ή λόγω θορύβου ή άλλης ηχητικής ή αισθητικής ρύπανσης.
4. Ικανοποιούν τα πρότυπα παροχής χώρων στάθμευση για τις αντίστοιχες προτεινόμενες χρήσεις. Η Πολεοδομική Αρχή είναι δυνατό να απαιτήσει περισσότερους χώρους στάθμευσης στην προς ανάπτυξη ιδιοκτησία, ώστε να αποφευχθεί η επιβάρυνση της περιοχής.
Στο παρελθόν, όταν η ανάπτυξη λειτουργούσε σαν εστιατόριο υπήρξαν πολύ μεγάλα προβλήματα οχληρίας και επηρεασμού των ανέσεων των περιοίκων με αλλεπάλληλες επιστολές διαμαρτυρίας.
Η προτεινόμενη ανάπτυξη δεν πληροί καμία από τις πιο πάνω προϋποθέσεις και όπως έχει διαπιστωθεί από το ιστορικό της ανάπτυξης δεν δικαιολογείται εκ νέου η αδειοδότηση κέντρου αναψυχής στη συγκεκριμένη περιοχή.
3. Σοβαρός επηρεασμός των ανέσεων γειτονικών ιδιοκτησιών
§ 20.13 Διευκολύνσεις Αναψυχής και Ψυχαγωγίας – Βασικές Προϋποθέσεις-
«Κατά την εξέταση αιτήσεων για ανάπτυξη όλων των τύπων που αναφέρονται στο παρόν Κεφάλαιο θα λαμβάνονται υπόψη τα ακόλουθα:
α. Όταν η προτεινόμενη ανάπτυξη γειτνιάζει με περιοχή όπου η επικρατούσα χρήση είναι ευαίσθητη, η Πολεοδομική Αρχή θα διαφυλάσσει πρώτιστα τις ανέσεις της γειτονικής επικρατούσας χρήσης.
β. Το αναμενόμενο επίπεδο ηχητικής ρύπανσης σε βάρος γειτονικών χρήσεων και λειτουργιών. Σε περιπτώσεις όπου η προτεινόμενη ανάπτυξη γειτνιάζει με περιοχές όπου η επικρατούσα χρήση είναι ευαίσθητη σε ρύπανση αυτής της μορφής (π.χ. γειτνίαση με Οικιστική Ζώνη), η Πολεοδομική Αρχή θα διαφυλάσσει πρώτιστα τις ανέσεις της γειτονικής επικρατούσας χρήσης. Θα λαμβάνεται επίσης σοβαρά υπόψη το ενδεχόμενο εποχιακής αύξηση της ηχητικής ρύπανσης (π.χ. μουσική με εξοπλισμό ενίσχυσης του ήχου σε εξωτερικό χώρο κατά τους καλοκαιρινούς μήνες). Είναι δυνατό να απαιτούνται ειδικές κατασκευές ηχομόνωσης στην οικοδομή.
γ. Ενδεχόμενα προβλήματα όχλησης από την υπερβολική αύξηση της τροχαίας κυκλοφορίας. Η Πολεοδομική Αρχή θα πρέπει να αξιολογεί την επάρκεια των παρεχόμενων χώρων στάθμευσης, ιδιαίτερα όταν η κύρια προσπέλαση προς την προτιθέμενη ανάπτυξη διέρχεται από οικιστική περιοχή ή η ανάπτυξη εφάπτεται σε κύριους δρόμους».
Από τη μέχρι τώρα λειτουργία της ανάπτυξης ως κέντρου αναψυχής έχει διαφανεί ότι επηρεάζονται σοβαρά οι ανέσεις των άμεσα γειτνιαζουσών κατοικιών.
4. Χώροι στάθμευσης -
1. Για την ανάπτυξη απαιτούνται 13 χώροι στάθμευσης. Στο τεμάχιο υποδεικνύονται 10 χώροι στάθμευσης , ένας από τους οποίους για ΑμεΑ και ένας χώρος φορτοεκφόρτωσης
2. Σύμφωνα με όσα αναφέρονται στη παράγραφο 2 πιο πάνω και την § 20.5.2- Χωροθετική πολιτική για Διευκολύνσεις Αναψυχής και Ψυχαγωγίας Ήπιας Μορφής είναι προϋπόθεση η απαίτηση περισσότερων χώρων στάθμευσης για την προς ανάπτυξη ιδιοκτησία, ώστε να αποφευχθεί η επιβάρυνση της περιοχής. Απαιτείται το 30%, δηλ. 4 επιπρόσθετοι χώροι στάθμευσης, δεν υπάρχει όμως δυνατότητα υπόδειξης τους στο τεμάχιο.
5. Απόψεις -
1. Κ.Ο.Τ. : Εισηγείται έγκριση με όρους.
2. Πυρ. Υπηρ. : Εισηγείται έγκριση με όρους.
3. Υγειονομείο : Εισηγείται έγκριση με όρους και απαγόρευση εξωτερικής εστίασης λόγω των έντονων παραπόνων που υπήρξαν στο παρελθόν
4. Γείτονες : Έγινε δημοσίευση στην ιστοσελίδα του Δήμου Λευκωσίας χωρίς ανταπόκριση.
6. Ελλείψεις -
Δεν υποδεικνύονται στα σχέδια τα δέντρα και το πράσινο, στοιχεία πολύ σημαντικά για τη διαμόρφωση των χώρων στάθμευσης.
7. Επιστολή από ιδιοκτήτες-
Παράλληλα με την αίτηση οι ιδιοκτήτες υπέβαλαν επιστολή (παράρτημα II), στην οποία παραθέτουν σημεία που θεωρούν σημαντικά ως προς την αξιολόγηση της αίτησης.
Τα σημεία αντικρούονται μέσα από την αξιολόγηση μας
8. Ειδική Επιτροπή (Διατήρησης) – Η αίτηση τέθηκε στην Ειδική Επιτροπή (Διατήρησης), το πρακτικό στο παράρτημα ΙΙΙ.».
Το Δημοτικό Συμβούλιο του καθ’ ου η αίτηση, εξέτασε την αίτηση σε συνεδρία του ημερομηνίας 20.04.2017 και αποφάσισε, με βάση την απόφαση της Πολεοδομικής Επιτροπής, τη διατήρηση του οικιστικού χαρακτήρα της οικοδομής και την άρνηση χορήγησης της επίδικης άδειας, για τους ακόλουθους λόγους, όπως αυτοί κοινοποιήθηκαν στους αιτητές με την προσβαλλόμενη με την παρούσα προσφυγή απόφαση, ημερομηνίας 22.05.2017:
«1. Η ζητούμενη ανάπτυξη συγκρούεται με τις πρόνοιες του Τοπικού Σχεδίου, των πολεοδομικών κανονισμών και των Εντολών του Υπουργού Εσωτερικών με βάση το Άρθρο 6 του Περί Πολεοδομίας Νόμου, που είναι σχετικές με τα πιο κάτω θέματα:
1. Χωροθέτηση της προτεινόμενης ανάπτυξης σε περιοχή κατοικίας-
1. § 13.9. – Περιοχές Κατοικίας και Στέγαση, Άλλες χρήσεις εντός Οικιστικής Ζώνης:
«Η οικιστική χρήση ορίζεται ως η επικρατούσα χρήση στις καθορισμένες Οικιστικές Ζώνες. Ωστόσο, στα οικεία Κεφάλαια του Τοπικού Σχεδίου καθορίζονται εκείνες οι χρήσεις, πέραν της οικιστικής, οι οποίες μπορεί να επιτραπούν από την Πολεοδομική Αρχή νοουμένου ότι :
1. Είναι συναφείς και συμβατές με την επικρατούσα οικιστική χρήση
2. Θεωρούνται ουσιώδεις για την εξυπηρέτηση των άμεσων και καθημερινών αναγκών των κατοίκων των οικιστικών περιοχών, ή και άλλων ευρύτερων αναγκών κατά περίπτωση.
3. Δεν δημιουργούν ουσιαστική περιβαλλοντική επιβάρυνση ή μείωση των ανέσεων σε γειτονικές ιδιοκτησίες ή στην ευρύτερη περιοχή λόγω της κλίμακας και του τύπου της προτεινόμενης ανάπτυξης (π.χ. λόγω του όγκου της κυκλοφορίας που θα ελκύεται ή λόγω θορύβου ή άλλης ηχητικής ή αισθητικής ρύπανσης.
4. Ικανοποιούν τα πρότυπα παροχής χώρων στάθμευση για τις αντίστοιχες προτεινόμενες χρήσεις. Η Πολεοδομική Αρχή είναι δυνατό να απαιτήσει περισσότερους χώρους στάθμευσης στην προς ανάπτυξη ιδιοκτησία, ώστε να αποφευχθεί η επιβάρυνση της περιοχής.»
Η προτεινόμενη ανάπτυξη δεν πληροί καμία από τις πιο πάνω προϋποθέσεις και όπως έχει διαπιστωθεί από το ιστορικό της ανάπτυξης δεν δικαιολογείται η εκ νέου αδειοδότηση κέντρου αναψυχής στη συγκεκριμένη περιοχή.
2. § 20.13. Διευκολύνσεις Αναψυχής και Ψυχαγωγίας – Βασικές Προϋποθέσεις-
«Κατά την εξέταση αιτήσεων για ανάπτυξη όλων των τύπων που αναφέρονται στο παρόν Κεφάλαιο θα λαμβάνονται υπόψη τα ακόλουθα:
α. Όταν η προτεινόμενη ανάπτυξη γειτνιάζει με περιοχή όπου η επικρατούσα χρήση είναι ευαίσθητη, η Πολεοδομική Αρχή θα διαφυλάσσει πρώτιστα τις ανέσεις της γειτονικής επικρατούσας χρήσης.
β. Το αναμενόμενο επίπεδο ηχητικής ρύπανσης σε βάρος γειτονικών χρήσεων και λειτουργιών. Σε περιπτώσεις όπου η προτεινόμενη ανάπτυξη γειτνιάζει με περιοχές όπου η επικρατούσα χρήση είναι ευαίσθητη σε ρύπανση αυτής της μορφής (π.χ. γειτνίαση με Οικιστική Ζώνη), η Πολεοδομική Αρχή θα διαφυλάσσει πρώτιστα τις ανέσεις της γειτονικής επικρατούσας χρήσης. Θα λαμβάνεται επίσης σοβαρά υπόψη το ενδεχόμενο εποχιακής αύξηση της ηχητικής ρύπανσης (π.χ. μουσική με εξοπλισμό ενίσχυσης του ήχου σε εξωτερικό χώρο κατά τους καλοκαιρινούς μήνες). Είναι δυνατό να απαιτούνται ειδικές κατασκευές ηχομόνωσης στην οικοδομή.
γ. Ενδεχόμενα προβλήματα όχλησης από την υπερβολική αύξηση της τροχαίας κυκλοφορίας. Η Πολεοδομική Αρχή θα πρέπει να αξιολογεί την επάρκεια των παρεχόμενων χώρων στάθμευσης, ιδιαίτερα όταν η κύρια προσπέλαση προς την προτιθέμενη ανάπτυξη διέρχεται από οικιστική περιοχή ή η ανάπτυξη εφάπτεται σε κύριους δρόμους».
2. Σοβαρός επηρεασμός των ανέσεων γειτονικών ιδιοκτησιών-
§ 1(ε) Παράρτημα Β’ του Τ.Σ.Λ.2016
Από τη μέχρι τώρα λειτουργία της ανάπτυξης ως κέντρου αναψυχής έχει διαφανεί ότι επηρεάζονται σοβαρά οι ανέσεις των άμεσα γειτνιαζουσών κατοικιών.
Σχετικές είναι και οι πρόνοιες των §13.9 και §20.13 που αναφέρονται πιο πάνω.
3. Αισθητική και ποιοτική βελτίωση δομημένου περιβάλλοντος-
Παράρτημα Γ’ του Τ.Σ.Λ. 2016. Η Ειδική Επιτροπή Αισθητικού Ελέγχου, την οποία η Πολεοδομική Αρχή συμβουλεύεται με βάση τις πρόνοιες του Τοπικού Σχεδίου:
1. Δεν εγκρίνει την αυθαίρετη επέκταση σε όλο το πλάτος του ανατολικού τμήματος της οικοδομής η οποία δεν συνάδει με τη Διατηρητέα οικοδομή και η οποία επηρεάζει όλα τα χαρακτηριστικά στοιχεία της ανατολικής όψης (παραδοσιακά, παράθυρα, βεράντα, κλπ).
2. Συστήνει άρση όλων των αυθαίρετων επεμβάσεων και αποκατάσταση της Διατηρητέας οικοδομής και όλων των χαρακτηριστικών της στοιχείων, πχ κουφωμάτων και βεράντας στην ανατολική όψη, κουφωμάτων νότιας όψης, δάπεδα, κλπ.
3. Συστήνει διατήρηση του οικιστικού χαρακτήρα της οικοδομής.
4. Πρότυπα παροχής και διαμόρφωσης χώρων στάθμευσης –
§ 4, Εντολής 1/2016 του Υπουργού Εσωτερικών.
§ 20.5.2- Χωροθετική πολιτική για Διευκολύνσεις Αναψυχής και Ψυχαγωγίας Ήπιας Μορφής
«Διευκολύνσεις αναψυχής και ψυχαγωγίας ήπιας μορφής, είναι δυνατό να χωροθετούνται, αφού εξασφαλισθεί η σύμφωνη γνώμη της αρμόδιας Τοπικής Αρχής, σε περιοχές Ανάπτυξης άλλες από τις πιο πάνω, όταν αυτό δικαιολογείται σε περιπτώσεις όπου η ανάπτυξη είναι πολύ κοντά σε καθορισμένο άξονα/περιοχή εμπορικής δραστηριότητας ή σε χώρους/περιοχές όπου παραδοσιακά λειτουργούν τέτοιες χρήσεις, και αφού εφαρμοσθούν με συνέπεια οι βασικές προϋποθέσεις, και ειδικά η προϋπόθεση για αυξημένο αριθμό χώρων στάθμευσης από αυτόν που καθορίζεται, για όλες ανεξαιρέτως τις περιπτώσεις»
Για την προτεινόμενη ανάπτυξη απαιτούνται 17 χώροι στάθμευσης (13 για τις ανάγκες ανάπτυξης + 4 αυξημένος αριθμός).
Υποδεικνύονται 10 χώροι στάθμευσης, δεν υπάρχει δυνατότητα υπόδειξης περισσοτέρων χώρων στο τεμάχιο.
2. Δεν συντρέχουν ουσιαστικοί παράγοντες που να συνηγορούν για έγκριση της ζητούμενης ανάπτυξης. ».
Οι αιτητές, διά της γραπτής αγόρευσης της ευπαίδευτης δικηγόρου τους, διατείνονται καταρχάς ότι το επίδικο υποστατικό λειτουργούσε ως εστιατόριο για περίοδο μεγαλύτερη των 30 ετών, έχοντας προς τούτο όλες τις αναγκαίες άδειες. Σε σχέση δε με την επίδικη πολεοδομική αίτηση, σημειώνουν ότι οι ερωτηθείσες Υπηρεσίες συνέστησαν την υπό όρους χορήγηση της άδειας, ενώ στη δημοσίευση της προτιθέμενης ανάπτυξης στην ιστοσελίδα του Δήμου δεν υπήρξε οποιαδήποτε απάντηση από τυχόν επηρεαζόμενο γείτονα ή περίοικο. Συμφώνως των λόγων ακύρωσης που προωθούν, η προσβαλλόμενη απόφαση πάσχει λόγω έλλειψης επαρκούς αιτιολογίας αλλά και πλάνης καθότι, ο καθ’ ου η αίτηση πεπλανημένα θεώρησε ότι από τη μέχρι τώρα λειτουργία της ανάπτυξης ως κέντρου αναψυχής έχει διαφανεί ότι επηρεάζονται οι ανέσεις των άμεσα γειτνιαζουσών κατοικιών, λαμβάνοντας εσφαλμένα υπόψη τις απόψεις επηρεαζομένων που υποβλήθηκαν με επιστολές και αφορούσαν την προγενέστερη πολεοδομική αίτηση που οι αιτητές είχαν υποβάλει το 2011. Επιπρόσθετα, οι αιτητές διατείνονται ότι, συνεπεία έλλειψης επαρκούς έρευνας, ούτε η Ειδική Επιτροπή Άσκησης Αισθητικού Ελέγχου, ούτε ο καθ’ ου η αίτηση έλαβαν υπόψη τις τεράστιες επενδύσεις που κατά καιρούς έγιναν στην επίδικη οικοδομή για τη συντήρηση αλλά και τη διατήρηση του χαρακτήρα της. Θεωρούν, τέλος, οι αιτητές ότι ο καθ’ ου η αίτηση είχε υποχρέωση, πριν από τη λήψη της προσβαλλόμενης απόφασης, η οποία ήταν δυσμενής για αυτούς, να τους δώσει το δικαίωμα να ακουσθούν, συμφώνως του άρθρου 43 του περί των Γενικών Αρχών του Διοικητικού Δικαίου Νόμου (Ν.158(Ι)/99), όπως το είχαν άλλωστε ζητήσει με την επιστολή τους που υποβλήθηκε μαζί με την επίδικη αίτηση, η απόρριψη της οποίας παραβιάζει, σύμφωνα πάντα με τη θέση τους, τις αρχές της χρηστής διοίκησης.
Ο ευπαίδευτος δικηγόρος του καθ’ ου η αίτηση, επισημαίνοντας την πολύχρονη παράνομη λειτουργία του επίδικου υποστατικού ως εστιατόριο, απορρίπτει τους λόγους ακύρωσης και αντιτείνει ότι η προσβαλλόμενη απόφαση είναι νόμιμη, πλήρως αιτιολογημένη (με την αιτιολογία να συμπληρώνεται από τα στοιχεία του διοικητικού φακέλου της υπόθεσης), το αποτέλεσμα δέουσας έρευνας όλων των σχετικών με την αιτούμενη ανάπτυξη παραγόντων και ορθής ενάσκησης των εξουσιών του Δήμου.
Αξιολογώντας τις εκατέρωθεν θέσεις και ισχυρισμούς θα πρέπει καταρχάς να υπομνησθεί, αφενός, ότι, σύμφωνα με την πάγια νομολογία του Ανωτάτου Δικαστηρίου, η αναθεωρητική δικαιοδοσία περιορίζεται στον έλεγχο της νομιμότητας της υπό αμφισβήτηση διοικητικής πράξης ως εύλογα επιτρεπτής υπό τις περιστάσεις και δεν επεκτείνεται στην ουσιαστική κρίση του διοικητικού οργάνου, με το Δικαστήριο να μην προβαίνει σε πρωτογενή εκτίμηση των γεγονότων της υπόθεσης (Georghiades v. Republic (1982) 3 C.L.R. 659) και, αφετέρου, ότι το βάρος απόδειξης των εγειρομένων λόγων ακύρωσης το φέρει ο αιτητής (Φάνος Γ. Ιωνίδης ν Δημοκρατίας (1991) 4 Α.Α.Δ. 1459, Άγγελος Καλογήρου ν Υπουργού Οικονομικών κ.ά. (1992) 3 ΑΑΔ 534).
Εν προκειμένω οι αιτητές δεν αμφισβητούν ούτε το νομικό υπόβαθρο επί του οποίου στηρίχθηκε η προσβαλλόμενη απόφαση, ήτοι τις σχετικές πρόνοιες του Τοπικού Σχεδίου Λευκωσίας, ούτε το γεγονός ότι η επίδικη ανάπτυξη προτείνεται σε αμιγώς οικιστική περιοχή σε Περιοχή Ειδικού Χαρακτήρα και γειτνιάζει με διατηρητέες οικοδομές που χρησιμοποιούνται ως κατοικίες, ούτε ότι οι προταθέντες από τους ίδιους χώροι στάθμευσης δεν ήταν επαρκείς.
Ακολούθως, θα πρέπει να υπομνησθεί ότι ο διοικούμενος, όταν υποβάλλει αίτηση για χορήγηση πολεοδομικής άδειας, δεν έχει απόλυτο δικαίωμα στην έκδοσή της, αλλά το ζήτημα εναπόκειται στην αρμόδια αρχή, η οποία πάντοτε επιδιώκει πρώτιστα να εξυπηρετήσει το δημόσιο συμφέρον, το οποίο υπερτερεί του ατομικού (Golden Coast Ltd v Δημοκρατίας, Υπόθ. Αρ. 1487/2010, ημερ. 24.05.2012).
Τούτου δοθέντος και λαμβάνοντας υπόψη ότι, συμφώνως των σχετικών προνοιών του Τοπικού Σχεδίου Λευκωσίας, επί των οποίων λήφθηκε η προσβαλλόμενη απόφαση, αφενός, στις καθορισμένες Οικιστικές Ζώνες ορίζεται ως επικρατούσα χρήση η οικιστική και, αφετέρου, ότι κατά την εξέταση αιτήσεων για ανάπτυξη διευκολύνσεων αναψυχής και ψυχαγωγίας, η Πολεοδομική Αρχή θα διαφυλάσσει πρώτιστα τις ανέσεις της γειτονικής επικρατούσας χρήσης, καταλήγω ότι η προβαλλόμενη απόφαση είναι αιτιολογημένη, το αποτέλεσμα δέουσας έρευνας και ευλόγως επιτρεπτή για τον καθ’ ου η αίτηση. Από δε τον διοικητικό φάκελο της υπόθεσης, διαπιστώνω ότι το ζήτημα της επίδικης ανάπτυξης απασχόλησε κατ’ επανάληψη τον καθ’ ου η αίτηση, με τους ιδιοκτήτες των κατοικιών επί της οδού Βερενίκης να έχουν κατά καιρούς υποβάλει γραπτώς τις ενστάσεις τους για τη λειτουργία εστιατορίου στο επίδικο υποστατικό, λόγω της προκαλούμενης οχληρίας, ενώ ως προς το ζήτημα αποτάθηκαν και στην Επίτροπό Διοικήσεως (Τεκμήριο 2, Ερ. 150, 166, 172). Οι δε αιτητές, αναφερόμενοι οι ίδιοι, στην επιστολή που υπέβαλαν προς υποστήριξη της επίδικης αίτησής τους, στα μέτρα που έλαβαν προς επίλυση της οχληρίας που προκαλείται από τον θόρυβο και την έλλειψη χώρων στάθμευσης, αναγνωρίζουν κατ’ ουσίαν τον επηρεασμό των ανέσεων των κατοίκων της περιοχής. Λαμβάνοντας, επιπλέον, υπόψη την συναγόμενη από το σύνολο του διοικητικού φακέλου λειτουργία του επίδικου υποστατικού ως κέντρο αναψυχής είτε χωρίς άδεια είτε κατά παράβαση των όρων των σχετικών προσωρινών αδειών, αλλά και την υλοποίηση αυθαίρετων κατασκευών επί αυτού και τη λήψη δικαστικών μέτρων για συμμόρφωση (Τεκμήριο 2, Φύλλο Καταχωρήσεων Σημ. 31 και 37), δεν αποδέχομαι ότι ο καθ’ ου η αίτηση, κατά την έκδοση της προσβαλλόμενης απόφασης, πλανήθηκε και έλαβε υπόψη εξωγενή στοιχεία κρίσης.
Αναφορικώς με την επικαλούμενη στέρηση του δικαιώματος ακρόασης των αιτητών, θα πρέπει να υπομνησθεί ότι η αρχή της προηγουμένης ακροάσεως του ενδιαφερομένου σε κάθε διοικητική ενέργεια ή μέτρο το οποίο λαμβάνεται εις βάρος των δικαιωμάτων ή συμφερόντων αυτού, αναφέρεται «…εις διοικητικάς διαδικασίας κινουμένας αυτεπαγγέλτως υπό της Διοικήσεως, όχι δε και εις τας προκαλουμένας δ' αιτήσεως αυτού του ενδιαφερομένου, δυναμένου να εκθέση δια ταύτης τας απόψεις και τους ισχυρισμούς του και να επικαλεσθή ή να υποβάλη μετά ταύτης παν στοιχείον ενισχυτικόν των εν λόγω απόψεων και ισχυρισμών του» (ΣτΕ 1905/1977 και 1635/2018).
Ως προς την ισχυριζόμενη παραβίαση των αρχών της χρηστής διοίκησης και της καλής πίστης, δεδομένης της ύπαρξης συγκεκριμένου νομοθετικού πλαισίου συμφώνως του οποίου ελήφθη η προσβαλλόμενη απόφαση, οι εν λόγω αρχές, που σκοπό έχουν τη χρηστότητα της συμπεριφοράς των διοικητικών οργάνων προς τους διοικουμένους και τον αποκλεισμό της αυθαιρεσίας, δεν θα μπορούσαν εν προκειμένω να υπερφαλαγγίσουν την αρχή της σύννομης λειτουργίας της Διοίκησης ούτε να μεταβάλουν τις αρχές δικαίου που διέπουν την άσκηση των εξουσιών, που εναποτίθενται στον καθ’ ου η αίτηση και να προεξοφλήσουν την άσκηση της εξουσίας η οποία παρέχεται (Δημοκρατία ν Παπαφώτη (1997) 3 Α.Α.Δ. 191, 196, Prana Co Lts v Δημοκρατίας, ΕΔΔ αρ. 12/17, ημερ. 05.10.2023, Alpha Panareti Golf Club v Δημοκρατίας, ΕΔΔ αρ. 81/17, ημερ. 25.01.2024).
Ως εκ τούτου, η προσφυγή απορρίπτεται και η προσβαλλόμενη απόφαση επικυρώνεται. Υπέρ του καθ’ ου η αίτηση και εναντίον των αιτητών επιδικάζονται έξοδα ύψους €1.500 πλέον ΦΠΑ.
Α. ΖΕΡΒΟΥ, Δ.Δ.Δ.