ΔΙΟΙΚΗΤΙΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ
(Υπόθεση αρ. 1079/2020)
2 Αυγούστου 2024
[ΓΑΒΡΙΗΛ, Δ.Δ.Δ.]
ΑΝΑΦΟΡΙΚΑ ΜΕ ΤΟ AΡΘΡΟ 146 ΤΟΥ ΣΥΝΤΑΓΜΑΤΟΣ
A.N.C. WATERPROOFING INDUSTRIES LIMITED
Αιτήτρια
v.
ΚΥΠΡΙΑΚΗΣ ΔΗΜΟΚΡΑΤΙΑΣ, ΜΕΣΩ
ΔΙΕΥΘΥΝΤΗ ΤΜΗΜΑΤΟΣ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟΥ ΚΑΙ ΧΩΡΟΜΕΤΡΙΑΣ ΠΑΦΟΥ
Καθ’ ων η αίτηση.
……………………………
Κλείτος Πλατής, για Ανδρέα Μ. Κλεάνθους, για την αιτήτρια.
Θεοδώρα Πιπερή - Χριστοδούλου, Δικηγόρος της Δημοκρατίας Α΄, για το Γενικό Εισαγγελέα της Δημοκρατίας, για τους καθ’ ων η αίτηση.
Α Π Ο Φ Α Σ Η
ΓΑΒΡΙΗΛ, Δ.Δ.Δ.: Με την υπό εκδίκαση προσφυγή, η αιτήτρια αξιώνει από το Δικαστήριο την εξής θεραπεία:-
«Απόφαση και/ή δήλωση και/ή διακήρυξη του Δικαστηρίου ότι η διοικητική πράξη και/ή απόφαση των Καθ’ ων η αίτηση που περιέχεται σε γνωστοποίηση ημερομηνίας 09/09/2020 αντίγραφο της οποίας επισυνάπτεται ως Παράρτημα Α και με την οποία οι Καθ’ ων η αίτηση πληροφόρησαν και/ή γνωστοποίησαν στους Αιτητές τα δικαιώματα εγγραφής τίτλου πάνω στην αγοραία αξία του μεταβιβασθέντος ακινήτου με αρ. εγγραφής 0/4691 του Φ./Σχ. […], τεμάχιο […] στην Αγ. Βαρβάρα είναι άκυρη και/ή παράνομη και/ή στερείται οποιουδήποτε έννομου αποτελέσματος και είναι αναιτιολόγητη».
Τα γεγονότα περιγράφονται με λεπτομέρεια, τόσο στην αίτηση ακυρώσεως, όσο και στην Ένσταση που καταχωρήθηκε από την Δημοκρατία κι έχουν ως εξής: Δυνάμει πωλητηρίου εγγράφου ημερομηνίας 10.1.1986 το ακίνητο με αριθμό τεμαχίου […], Φ./ Σχ. […] κι αρ. εγγραφής 4691 στην Κοινότητα Αγίας Βαρβάρας της Επαρχίας Πάφου, πωλήθηκε στους Κ. Ν., Ρ. Α., Α. Χ. και Ε. Χ. για το ποσό των £152.000,00 (€259.707,41), το όλο μερίδιο. Σημειώνεται πως το προαναφερόμενο πωλητήριο έγγραφο, δεν κατατέθηκε στο Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας. Στις 24.5.1989, οι πιο πάνω αναφερόμενοι αγοραστές, υπέγραψαν συμφωνία εκχώρησης με την αιτήτρια εταιρεία, στην οποία εκχώρησαν τα δικαιώματα τους που προέκυπταν από το πωλητήριο έγγραφο ημερομηνίας 10.1.1986.
Στα πλαίσια της Γενικής Αίτησης με αρ. 68/2019, εκδόθηκε από το Επαρχιακό Δικαστήριο Πάφου διάταγμα ημερομηνίας 14.5.2019, με το οποίο διατάσσετο ο Επαρχιακός Κτηματολογικός Λειτουργός Πάφου, όπως επιτρέψει την κατάθεση του πωλητηρίου εγγράφου ημερομηνίας 10.1.1986, το οποίο και κατατέθηκε στις 30.5.2019, αφού του δόθηκε ο αριθμός ΠΩΕ 1242/19. Στις 12.6.2020 τα συμβαλλόμενα μέρη, μετέβησαν στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο για την μεταβίβαση του ακινήτου επ’ ονόματι της αιτήτριας εταιρείας, το όλο μερίδιο. Ο Επαρχιακός Κτηματολογικός Λειτουργός, αποφάσισε όπως η εκτίμηση του ακινήτου, για σκοπούς είσπραξης των μεταβιβαστικών τελών, διεκπεραιωθεί σε τιμές ημερομηνίας 10.2.2003, ημερομηνία κατά την οποία έλαβε χώρα η χαρτοσήμανση του εκχωρητηρίου εγγράφου. Η αιτήτρια διαφώνησε με την πιο πάνω απόφαση και προέβη σε διαμαρτυρία, υποβάλλοντας τη θέση πως η αγοραία αξία του ακινήτου θα πρέπει να υπολογιστεί με τιμές που ίσχυαν κατά την ημερομηνία υπογραφής της σύμβασης πώλησης, ήτοι 10.1.1986 ή του εκχωρητηρίου εγγράφου, ημερομηνίας 24.5.1998.
Με επιστολή του δικηγόρου της, ημερομηνίας 1.7.2020, η αιτήτρια δήλωσε πως δεν θα υποβάλει έκθεση εκτίμησης σε σχέση με το ύψος των μεταβιβαστικών τελών, καθότι η διαφωνία τους ήταν ακριβώς ο χρόνος υπολογισμού των μεταβιβαστικών τελών κι όχι η εκτιμητική αξία του κτήματος.
Στις 9.9.2020, γνωστοποιήθηκε στην αιτήτρια, η εδώ προσβαλλόμενη διοικητική απόφαση του Διευθυντή του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας, στην οποία αναφέρθηκαν τα ακόλουθα:-
«Αναφέρομαι στη δήλωση μεταβίβασης με Αρ. Π1007/12/06/2020 με την οποία μεταβιβάστηκε στο όνομα σας (ΟΛΟ μερίδιο) το ακίνητο με αρ. εγγραφής 0/4691 του Φ./Σχ. […], τεμάχιο […] στην Αγία Βαρβάρα, για το οποίο δηλώθηκε σαν τίμημα πώλησης το ποσό των €259.707,00.
2. Επειδή κατά την ημερομηνία της μεταβίβασης καθορίστηκε ως αγοραία αξία του πιο πάνω ακινήτου σε τιμές ημερομηνίας 10/02/2003 το ποσό των €1.300.000,00 και επειδή δεν έχετε αποδειχτεί ως αγοραία αξία του μεταβιβασθέντος ακινήτου το ποσό των €1.300.000,00 και καταβάλατε δικαιώματα εγγραφής τίτλου πάνω στο ποσό αυτό μέχρι που να συμπληρωθεί η εκτίμηση της αγοραίας αξίας του ακινήτου.
Και επειδή μετά από επιτόπια έρευνα, αφού λήφθηκαν υπόψη συγκριτικές πωλήσεις παρόμοιων ακινήτων στην περιοχή, η αγοραία αξία του μεταβιβασθέντος ακινήτου καθορίστηκε στα €1.300.000,00.
3. Τα δικαιώματα εγγραφής τίτλους πάνω στην αγοραία αξία του ακινήτου όπως έχει εκτιμηθεί ανέρχονται σε €48.600,00
Μείον δικαιώματα που πληρώθηκαν κατά τη μεταβίβαση €48.600,00 – ΜΗΔΕΝ».
Η αιτήτρια, δια του ευπαιδεύτου συνηγόρου της, προβάλλει τη θέση πως η απόφαση του Διευθυντή του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας να εκτιμήσει την αγοραία αξία του ακινήτου με τιμές που ίσχυαν κατά το έτος 2003, αντί κατά την ημερομηνία της σύμβασης πώλησης ή και του εκχωρητηρίου εγγράφου, αποτελεί ενέργεια η οποία επηρεάζει και παραβλάπτει τα νόμιμα της συμφέροντα. Κατ’ επίκληση των διατάξεων του Κεφαλαίου 3(β)(iv) του Πίνακα του περί Κτηματολογικού και Χωρομετρικού Τμήματος (Τέλη και Δικαιώματα) Νόμου, Κεφ. 219, υποστηρίζει πως δεν χρειαζόταν να προσκομίσει οποιαδήποτε περαιτέρω στοιχεία προς απόδειξη της ημερομηνίας σύναψης της σύμβασης πώλησης, αφού κατά τις εισηγήσεις, δεν υπήρχε καμία αμφιβολία για τον χρόνο και την ημερομηνία σύναψης της εν λόγω σύμβασης, η οποία συνομολογήθηκε στις 10.1.1986 κι εκχωρήθηκε στις 24.5.1989. Κατά τις θέσεις της αιτήτριας, εφόσον ο Διευθυντής αμφισβητούσε τις πιο πάνω αναφερόμενες ημερομηνίες, όφειλε να ζητήσει από την αιτήτρια περαιτέρω στοιχεία που να αποδεικνύουν και να επιβεβαιώνουν την ημερομηνία σύναψης της σύμβασης, κάτι που δεν έπραξε.
Ισχυρίζεται η αιτήτρια πως η προσβαλλόμενη απόφαση εκδόθηκε καθ’ υπέρβαση εξουσίας του Διευθυντή του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας, αφού δεν εφάρμοσε τις διατάξεις του Κεφ. 219, αλλά ακολούθησε διαδικασία που δεν προβλέπεται στη νομοθεσία, χωρίς να δίδεται στην προσβαλλόμενη απόφαση οποιαδήποτε αιτιολογία ή και εξήγηση για την κατάληξη αυτή.
Αντίθετες υπήρξαν οι θέσεις της ευπαίδευτης συνηγόρου της Δημοκρατίας, η οποία υποστήριξε πως η απόφαση του Διευθυντή του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας υπήρξε ορθή και νόμιμη, η οποία ελήφθη εφαρμόζοντας τις διατάξεις του Κεφαλαίου 3(β)(iv) του Πίνακα του Κεφ. 219, σύμφωνα με τις οποίες σε περίπτωση που η ημερομηνία πώλησης είναι προγενέστερη της ημερομηνίας που γίνεται η δήλωση μεταβίβασης, τα ενδιαφερόμενα μέρη φέρουν το βάρος απόδειξης του γεγονότος και την υποχρέωση προσαγωγής ικανοποιητικών στοιχείων που κατά την κρίση του Διευθυντή να αποδεικνύουν την ημερομηνία σύναψης της σύμβασης πώλησης. Υπέδειξε πως η ημερομηνία που χαρτοσημάνθηκε η σύμβαση εκχώρησης του ακινήτου προς την αιτήτρια, συνιστούσε την πρώτη επίσημη ένδειξη ως προς τον κρίσιμο χρόνο που θα μπορούσε να ανατρέξει το αρμόδιο Τμήμα, για να ληφθεί υπόψη ως ημερομηνία σύναψης της σύμβασης πώλησης.
Στη βάση των πιο πάνω εγειρόμενων ισχυρισμών επίδικο, εν προκειμένω, ζήτημα δεν είναι ο υπολογισμός της αγοραίας αξίας του ακινήτου που γίνεται από τον Διευθυντή του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας, προκειμένου να ανευρεθεί το πραγματικό ύψος της αγοραίας αξίας, επί του οποίου θα επιβληθούν τα μεταβιβαστικά τέλη, τα οποία επιβάλλονται δυνάμει του Κεφ. 219, σε όση έκταση αυτή η διαδικασία εμπίπτει, ως επιβολή φορολογίας, στη δικαιοδοσία του παρόντος Δικαστηρίου.
Επίδικο ζήτημα στην παρούσα είναι η εξέταση της νομιμότητας της απόφασης του Διευθυντή να λάβει υπόψη του, κατά την 12.6.2020 που τα μέρη μετέβησαν στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο για μεταβίβαση του ακινήτου, ως κρίσιμη ημερομηνία για τον υπολογισμό της αγοραίας αξίας του ακινήτου, την ημερομηνία χαρτοσήμανσης του εκχωρητηρίου εγγράφου που πραγματοποιήθηκε στις 10.2.2003 κι όχι την ημερομηνία υπογραφής της σύμβασης πώλησης του ακινήτου (10.1.1986) ή την ημερομηνία του εκχωρητηρίου εγγράφου (24.5.1989).
Στις διατάξεις του Πίνακα του άρθρου 3 του περί Κτηματολογικού και Χωρομετρικού Τμήματος (Τέλη και Δικαιώματα) Νόμου Κεφ. 219, στο Κεφάλαιο 3(β)(iv), προνοείται η διαδικασία επιβολής τελών που εφαρμόζεται στις περιπτώσεις μεταβίβασης ακινήτου με πώληση, εκτός από γονέα προς τέκνο, τις οποίες μεταφέρω αυτούσιες, ως αυτές ίσχυαν κατά τον ουσιώδη χρόνο έκδοσης της εδώ προσβαλλόμενης διοικητικής απόφασης:-
«3. Εγγραφή Τίτλου: Τα τέλη καταβάλλονται από το πρόσωπο στο όνομα του οποίου θα εγγραφεί το ακίνητο.-
(α) […]
(β) μεταβίβαση που γίνεται µε ή χωρίς δήλωση μεταβίβασης άλλης από μεταβίβαση δυνάμει του Κεφαλαίου 3Β, στις ακόλουθες περιπτώσεις, δηλαδή—
(i) […]
(iv) με πώληση εκτός από γονέα προς τέκνο, το τέλος υπολογίζεται επί του τιμήματος πώλησης βάσει της κλίμακας που περιλαμβάνεται στο Κεφάλαιο 17:
[…]
Νοείται περαιτέρω ότι, σε περίπτωση που δηλώνεται ως ημερομηνία πώλησης, προγενέστερη ημερομηνία από αυτήν στην οποία γίνεται η δήλωση μεταβίβασης, τα ενδιαφερόμενα μέρη φέρουν το βάρος απόδειξης του γεγονότος αυτού, µε την υποχρέωση προσαγωγής ικανοποιητικών, κατά την κρίση του Διευθυντή, στοιχείων, που να αποδεικνύουν την ημερομηνία σύναψης της σύμβασης πώλησης: […]».
Στη βάση των πιο πάνω, διαπιστώνω πως κρίσιμη ημερομηνία βάσει της οποίας θα γίνει ο υπολογισμός της αγοραίας αξίας του ακινήτου, για σκοπούς επιβολής μεταβιβαστικών τελών, είναι η ημερομηνία της δήλωσης μεταβίβασης. Ειδική πρόνοια, όπως αναφέρθηκε πιο πάνω, γίνεται στις περιπτώσεις που η ημερομηνία πώλησης, είναι προγενέστερη της ημερομηνίας της δήλωσης μεταβίβασης. Σε τέτοιες περιπτώσεις, η ημερομηνία σύναψης της σύμβασης πώλησης, θα πρέπει να αποδειχθεί, με προσκόμιση ικανοποιητικών στοιχείων προς τον Διευθυντή και το βάρος απόδειξης της μεταγενέστερης αυτής ημερομηνίας, βρίσκεται στους ώμους του ενδιαφερόμενου μέρους που υποβάλλει την δήλωση μεταβίβασης.
Επομένως, βάσει των όσων ορίζονται στη σχετική επί του θέματος νομοθεσία, κρίσιμη είναι η ημερομηνία της δήλωσης μεταβίβασης, η οποία θα πρέπει να έχει χρονική εγγύτητα με την ημερομηνία της σύμβασης πώλησης. Εάν δεν υπάρχει τέτοια χρονική εγγύτητα, απαιτείται ρητώς εκ του Νόμου, η προσκόμιση ικανοποιητικών στοιχείων που να δεικνύουν την ημερομηνία που συνάφθηκε η σύμβαση πώλησης. Δηλαδή, δεν αρκεί η ημερομηνία που αναγράφεται στο ίδιο το πωλητήριο έγγραφο, αλλά θα πρέπει να δοθούν ικανοποιητικές εξηγήσεις για την καθυστέρηση που σημειώθηκε προκειμένου να γίνει η μεταβίβαση επ’ ονόματι του δικαιοδόχου.
Ιδίως, στην επίδικη περίπτωση, όπου η δήλωση μεταβίβασης, απείχε χρονικά από την ημερομηνία που δηλώθηκε ως συναφθείσα η σύμβαση πώλησης, 34 χρόνια και από την ημερομηνία εκχώρησης, 31 χρόνια.
Κατά την κρίση μου, ορθά ο Διευθυντής του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας, θεώρησε ως χρονικό ορίζοντα για τον υπολογισμό της αγοραίας αξίας του ακινήτου, προς επιβολή των μεταβιβαστικών τελών, την πρώτη επίσημη ημερομηνία που υπήρχε στα αρχεία, ως αποδεδειγμένη, όπως πολύ ορθά ανέφερε κι η κα Πιπερή, κι αυτή ήταν η ημερομηνία που χαρτοσημάνθηκε το εκχωρητήριο έγγραφο, ήτοι η 10.2.2003 από τον Έφορο Χαρτοσήμων.
Δεν δόθηκε καμία εξήγηση, πόσο μάλλον ικανοποιητική, όπως απαιτεί η επιφύλαξη του Κεφαλαίου 3(β)(iv) για την καθυστέρηση, είτε στην υποβολή της δήλωσης μεταβίβασης, είτε και της χαρτοσήμανσης των εγγράφων με τα οποία το επίδικο τεμάχιο διατέθηκε προς όφελος του δικαιοδόχου.
Κατά την κρίση μου, σκοπός του νομοθέτη ήταν η πρόσδοση της ακριβούς και ορθά ανταποκρινόμενης στην αγορά, αξίας του ακινήτου, η οποία να συμπίπτει χρονικά με τις αξίες που ισχύουν κατά τον χρόνο της πώλησης, αλλά και κατά την ημερομηνία της μεταβίβασης του ακινήτου. Στην παρούσα περίπτωση, μία τόσο μεγάλη καθυστέρηση στην μεταβίβαση του ακινήτου, από την ημερομηνία της πώλησης ή και εκχώρησης του ακινήτου στην αιτήτρια, δεν δικαιολογήθηκε ούτε και επεξηγήθηκε.
Συνεπώς, κρίνεται πως ορθά ο Διευθυντής του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας εφάρμοσε τις επίδικες διατάξεις και προέβη στον υπολογισμό της αγοραίας αξίας του ακινήτου, με τιμές που ίσχυαν κατά την 10.2.2003.
Υπενθυμίζεται, πως η εξουσία του Δικαστηρίου περιορίζεται στον έλεγχο της νομιμότητας της επίδικης διοικητικής αποφάσεως και το Δικαστήριο δεν επεμβαίνει εάν αυτή είναι εύλογα επιτρεπτή. Δεν επεμβαίνει στην ουσιαστική κρίση της διοίκησης, εκτός εάν διαφανεί πως υπήρξε πλάνη περί τα πράγματα ή περί το Νόμο, ή υπέρβαση ή κατάχρηση εξουσίας που δεν είναι η περίπτωση (Georghiades v. Republic (1982) 3 C.L.R. 659, Westpark Ltd ν. Δημοκρατίας (1990) 3Β Α.Α.Δ 915, Βασιλείου ν. Δημοκρατίας (1999) 3 Α.Α.Δ. 517, Lellla Kentonis Investment Co Ltd v. Κυπριακής Δημοκρατίας, (2016) 3 Α.Α.Δ. 630, Γεωργίου ν. Δημοκρατίας (2001) 3 Α.Α.Δ. 696, Α.Ε. 34/2015 C&V Kriticos Suppliers Ltd v. Αναθεωρητικής Αρχής Προσφορών, ημερομηνίας 15.11.2021, Ε.Δ.Δ. 53/2016 Κυριακίδη ως διαχειρίστριας της περιουσίας της αποβιώσασας Κιννή ν. Δημοκρατίας, ημερομηνίας 13.3.2023, Ε.Δ.Δ. 39/2017 Πρωτοπαπάς ν. Δημοκρατίας, ημερομηνίας 17.10.2023).
Για τους πιο πάνω λόγους, η προσφυγή απορρίπτεται. Εναντίον της αιτήτριας και υπέρ των καθ’ ων η αίτηση, επιδικάζονται €1.900 έξοδα. Η προσβαλλόμενη απόφαση επικυρώνεται, δυνάμει του Άρθρου 146.4(α) του Συντάγματος.
Γαβριήλ, Δ.Δ.Δ.