ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΑΜΜΟΧΩΣΤΟΥ
Ενώπιονː Χρ. Γ. Ππεκρή, Ε.Δ.
Αρ. Αίτησης-Έφεσης: 43/2022(i)
Σε ότι αφορά τον Περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμο Κεφ. 224, άρθρα 11Α και 80
Μεταξύ:
1. Μαρία Μουστακά
2. Αιμιλία Μουστακά
3. Μιχαήλ Μουστακά
Αιτητών
και
Γιαννάκη Κονέ
Καθ’ ου η αίτηση
Ημερομηνία: 14 Φεβρουαρίου 2024
Εμφανίσεις:
Για Αιτητές: κα Β. Λάντου για Αδάμος Λάντος & Συνεργάτες Δ.Ε.Π.Ε.
Για Καθ’ ου η αίτηση: κ. Ζαχαρίου για Τσίτσιος & Συνεργάτες Δ.Ε.Π.Ε.
ΑΠΟΦΑΣΗ
Με την υπό κρίση Αίτηση οι Αιτητές αιτούνται από το Δικαστήριο την έκδοση διαταγμάτων με τα οποία να διατάζεται η ακύρωση ή και τροποποίηση της απόφασης του Διευθυντή του Κτηματολογίου ημερ. 4.5.2022 αναφορικά με τον καθορισμό υποχρεωτικής διόδου (στο εξής ο «Διευθυντής»).
Η απόφαση του Διευθυντή, μετά των συνημμένων τεκμηρίων, κατατέθηκε στον φάκελο του Δικαστηρίου δυνάμει του Κ. 6 των Περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Κανονισμών του 1956. Παραθέτω συνοπτικά το περιεχόμενό της, το οποίο δεν έτυχε αμφισβήτησης:
- Ο Καθ’ ου η αίτηση είναι ο εγγεγραμμένος ιδιοκτήτης του τεμαχίου Α, το οποίο είναι περίκλειστο και στερείται εξόδου προς τον δημόσιο δρόμο. Ως εκ τούτου κατέθεσε αίτηση στο Κτηματολόγιο για να αποκτήσει δίοδο, με σκοπό την αξιοποίηση του τεμαχίου Α, στην οποία συμπεριέλαβε το τεμάχιο Β, ιδιοκτησίας των Αιτητών.
- Την 1.3.2021 αποστάλθηκαν επιστολές με συστημένο ταχυδρομείο στα ενδιαφερόμενα πρόσωπα αναφορικά με την ημερομηνία και ώρα της επιτόπιας έρευνας, οι οποίες επισυνάπτονται ως Παράρτημα Α. Στην εν λόγω επιτόπια έρευνα παρευρέθηκε ο Αιτητής υπ’ αρ. 3, όπου έγινε επιθεώρηση των ακινήτων που περιλαμβάνονταν στην Αίτηση του Καθ’ ου η αίτηση αλλά και της γύρω περιοχής. Αφού λήφθηκε υπόψη η επί τόπου κατάσταση, αναστάλθηκε η εξέταση της Αίτησης και ζητήθηκε από τον Καθ’ ου η αίτηση, με επιστολή η οποία επισυνάπτεται ως Παράρτημα Β, να συμπεριλάβει στην Αίτηση του άλλα δύο τεμάχια.
- Την 22.10.2021 αποστάλθηκαν επιστολές με συστημένο ταχυδρομείο στα ενδιαφερόμενα πρόσωπα αναφορικά με την ημερομηνία και ώρα της επιτόπιας έρευνας, οι οποίες επισυνάπτονται ως Παράρτημα Γ.
- Η επιτόπια έρευνα έγινε στις 8.11.2021 στην παρουσία του Καθ’ ου η αίτηση και του Α.Π. Αφού ο Διευθυντής μελέτησε όλα τα σχετικά στοιχεία και έλαβε υπόψη όλα τα φυσικά και νομικά χαρακτηριστικά των κτημάτων μέσω των οποίων ζητήθηκε δίοδος, καθώς επίσης και άλλων παρακείμενων κτημάτων, καθόρισε την κατεύθυνση της διόδου ως εμφαίνεται στο σχέδιο που επισυνάπτεται ως Παράρτημα Δ, την έκτασή της και το ύψος της αποζημίωσης που θα καταβληθεί, με σκοπό να προκαλέσει την μικρότερη δυνατή ζημιά, οχληρία και ταλαιπωρία.
- Η απόφαση του Διευθυντή ημερ. 4.5.2022 γνωστοποιήθηκε στα ενδιαφερόμενα μέρη με συστημένο ταχυδρομείο. Σχετικά αντίγραφα επισυνάπτονται ως Παράρτημα Ε και Ε1.
- Η αποφασισθείσα δίοδος είναι η πιο σύντομη και η πλέον ομαλή και εύχρηστη από άλλες πιθανές διόδους.
- Το ποσό της καθορισθείσας αποζημίωσης είναι αποτέλεσμα συγκριτικών πωλήσεων σε σχέση με άλλα κτήματα της ίδιας κατηγορίας στην ίδια περιοχή ή και παρόμοια περιοχή.
Η Αίτηση στηρίζεται στα άρθρα 11Α και 80 του Περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμο Κεφ. 224 και στους μετέπειτα τροποποιητικούς Νόμους, στον Κανονισμό 8 των Περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Κανονισμών και στους Διαδικαστικούς Κανονισμούς του Περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου του 1956, Κ. 5 – 10 και 16.
Το υπόβαθρο των γεγονότων που στηρίζουν την Αίτηση εμφαίνεται στην ένορκη δήλωση του Αιτητή 3, στην οποία αναφέρει ότι είναι εγγεγραμμένος συνιδιοκτήτης του τεμαχίου Β μαζί με τις αδερφές του (Αιτήτριες 1 και 2), το οποίο εφάπτεται δημόσιου δρόμου. Εντός του τεμαχίου Β έχουν ανεγερθεί δύο οικίες που ανήκουν στους Αιτητές 2 και 3 και μέρος του παραμένει άδειο ώστε να ανεγερθεί και η κατοικία της Αιτήτριας 1.
Στις 12.11.2019, συνεχίζει ο ομνύων, οι Αιτητές παρέλαβαν ειδοποίηση ότι υπεβλήθη αίτηση για παραχώριση δικαιώματος διάβασης προς όφελος του τεμαχίου Α, ιδιοκτησίας του Καθ’ ου η αίτηση, μέσω του τεμαχίου Β. Η εν λόγω ειδοποίηση επισυνάπτεται ως Τεκμήριο 1. Ακολούθησε συνάντηση των Αιτητών με τον Καθ’ ου η αίτηση στην παρουσία Λειτουργού του Τμήματος του Κτηματολογίου και Χωρομετρίας Αμμοχώστου και κρίθηκε ορθό όπως σταλεί σχετική ειδοποίηση και στους ιδιοκτήτες παρακείμενων κτημάτων.
Στην συνέχεια, ο Διευθυντής του Κτηματολογίου κάλεσε τους ιδιοκτήτες των επηρεαζομένων κτημάτων, συμπεριλαμβανομένων των Αιτητών, να παρευρεθούν στο Κτηματολόγιο Αμμοχώστου στις 8.11.2021, ώρα 9:00, με σκοπό τον καθορισμό της κατεύθυνσης της διόδου, την έκταση του δικαιώματος χρησιμοποίησης της διόδου που θα έχει το αποκτών μέρος και την αποζημίωση που θα πληρώσει. Το εν λόγω έντυπο επισυνάπτεται ως Τεκμήριο 2.
Ο ομνύων ισχυρίζεται και λέγει ότι οι Αιτητές δεν παρευρέθησαν στην συνάντηση της 8ης Νοεμβρίου 2021, καθότι έλαβαν την σχετική ειδοποίηση μετά την εν λόγω ημερομηνία. Παρά ταύτα ο Διευθυντής προχώρησε στην απουσία τους σε εξέταση της Αίτησης του Καθ’ ου η αίτηση, παραλείποντας να εξετάσει κατά πόσο είχαν λάβει γνώση. Εξ όσων ο ομνύων πληροφορήθηκε, στη συνάντηση ήταν παρόντες οι ιδιοκτήτες άλλων δύο τεμαχίων και ο Καθ’ ου η αίτηση.
Στις 23.5.2022 οι Αιτητές παρέλαβαν μέσω ταχυδρομείου τον Τύπο Ν. 286, τον οποίο επισυνάπτει ως Τεκμήριο 3 μαζί με τοπογραφικό σχέδιο, όπου εμφαίνεται ότι ο Διευθυντής καθόρισε προς όφελος του Καθ’ ου η αίτηση δικαίωμα διάβασης κατά μήκος του νότιου συνόρου του τεμαχίου Β, καθόρισε δε το ποσό των €7.000 ως αποζημίωση.
Για τους λόγους που ο ενόρκως δηλών παραθέτει στην ένορκη του δήλωση, ισχυρίζεται ότι η εν λόγω απόφαση του Διευθυντή του Κτηματολογίου και Χωρομετρίας, είναι λανθασμένη. Συνοπτικά αποδιδόμενοι, οι ισχυρισμοί του αυτοί θέτουν υπό αμφισβήτηση το κατά πόσο ο Διευθυντής διεξήγαγε επαρκή έρευνα προτού καθορίσει την κατεύθυνση του δικαιώματος διάβασης, το κατά πόσο ο Διευθυντής έλαβε υπόψη του την άποψη των Αιτητών και την ζημιά και οχληρία που θα υποστούν, καθώς υπήρχαν κατά τον ομνύοντα εναλλακτικές λύσεις, το κατά πόσο ο Διευθυντής έλαβε υπόψη του ότι στο τεμάχιο Β πρόκειται να ανεγερθεί και τρίτη κατοικία, με αποτέλεσμα να μειώνεται σημαντικά το εμβαδό του κτήματος και να περιορίζεται η ανάπτυξή του, καθώς επίσης και το κατά πόσο ο Διευθυντής έλαβε υπόψη τα χαρακτηριστικά της περιοχής για να καθορίσει το ποσό της αποζημίωσης.
Η Αίτηση προσέκρουσε στην ένσταση του Καθ’ ου η αίτηση, στην οποία προβάλλονται οι ακόλουθοι λόγοι ένστασης, τους οποίους παραθέτω αυτούσιους:
1. Ο Ενόρκως Δηλών κ. Μ.Μ., δεν είναι πρόσωπο ειδικό επί κτηματολογικών, χωρομετρικών, τοπογραφικών και άλλων σχετικών εργασιών και επομένως οι θέσεις που εκφράζει στην εν λόγω ένορκη του δήλωση, περί της διαδικασίας του καθορισμού του δικαιώματος διάβασης και της καθορισθείσας αποζημίωσης που έγιναν προς το σκοπό της έκδοσης της εφεσιβαλλόμενης απόφασης του Διευθυντή του Τμήματος Κτηματολογίου & Χωρομετρίας (στο εξής θα αναφέρεται ως ο «Διευθυντής»), δεν μπορούν να ληφθούν υπόψη από το Δικαστήριο.
2. Ο Διευθυντής ενήργησε σύμφωνα με τις πρόνοιες του περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου, Κεφ.224 και τους Κανονισμούς του 1956 και του 1967 και όχι καθ' υπέρβαση των εξουσιών που του παρέχουν ο πιο πάνω Νόμος και Κανονισμοί, επιδεικνύοντας τη δέουσα επιμέλεια.
3. Η απόφαση του Διευθυντή ημερ. 04/05/2022 είναι καθ' όλα νόμιμη, σύμφωνη με το Σύνταγμα, ορθή και βασιζόμενη σε όλα τα πραγματικά δεδομένα της υπόθεσης.
4. Η απόφαση του Διευθυντή ημερ. 04/05/2022 είναι δεόντως αιτιολογημένη και η αιτιολογία αυτής είναι πλήρης και επαρκής και ο Διευθυντής έλαβε υπόψη όλους τους παράγοντες τους απαιτούμενους για τη λήψη αυτής.
5. Ο Διευθυντής έλαβε στην ολότητα τους υπόψη τα πραγματικά γεγονότα για την έκδοση της απόφασης ημερ. 04/05/2022.
6. Ο Διευθυντής και/ή οι αντιπρόσωποι του, κατά την επιτόπια εξέταση της υπόθεσης, προέβησαν στις ορθές μετρήσεις και/ή εκτιμήσεις και/ή έλαβαν υπόψη στην ολότητα της την επιτόπου κατάσταση.
7. Ο Διευθυντής και/ή οι αντιπρόσωποι του κατά την επιτόπια εξέταση της παρούσας υπόθεσης έλαβαν υπόψη όλους τους σχετικούς παράγοντες και με σκοπό να προκληθεί η μικρότερη δυνατή ζημιά, οχληρία και/ή ταλαιπωρία στους ιδιοκτήτες των επηρεαζόμενων κτημάτων και κατέληξαν ότι η καθορισθείσα δίοδος είναι η καταλληλότερη.
8. Ο Διευθυντής εξέτασε την υπό κρίση υπόθεση τηρώντας και ακολουθώντας την ορθή και σύμφωνη με τον Νόμο διαδικασία και/ή πρακτική, κρίνοντας την με βάση τις αρχές της φυσικής δικαιοσύνης και με τρόπο δίκαιο, χωρίς να παραβλάπτονται με αυτήν τα οποιαδήποτε συμφέροντα των ενδιαφερομένων.
9. Η υπό του Διευθυντή καθορισθείσα δίοδος δεν αφαιρεί από το δουλεύον ακίνητο οιονδήποτε εμβαδό και δεν επηρεάζει την ανάπτυξή του. Επίσης, ουδεμία αναφορά γίνεται στην ένορκη δήλωση του Μ.Μ. που να στηρίζει την θέση αυτή.
10. Οι Αιτητές επέλεξαν να μην παρουσιαστούν κατά την 08/11/2021 για τον καθορισμό της κατεύθυνσης της διόδου, την έκταση του δικαιώματος χρησιμοποίησης της από τον Καθ’ ου η Αίτηση και τον καθορισμό της αποζημίωσης που θα καταβάλει, παρά το ότι παρέλαβαν εμπρόθεσμα την Ειδοποίηση Έντυπο Ν.285.
11. Ο Διευθυντής και/ή οι αντιπρόσωποι του κατόπιν διεξαγωγής εξέτασης στην παρουσία όσων ενδιαφερομένων μερών που επέλεξαν να παραβρεθούν μετά από σχετική ειδοποίηση τους, επέλεξαν την καθορισθείσα δίοδο μετά από ορθή και επαρκή έρευνα και εκτίμηση των πραγματικών περιστάσεων π.χ. τις κατοικίες που υπάρχουν στη περιοχή, και/ή υπάρχουσες διαζευκτικές λύσεις και επί ορθών κριτηρίων, τηρουμένων των νομότυπων διαδικασιών.
12. Η επιβληθείσα αποζημίωση για την εν λόγω δίοδο είναι η ψηλότερη που θα μπορούσε να καθοριστεί σύμφωνα με πρόσφατες συγκριτικές πωλήσεις κτημάτων στην ίδια περιοχή.
13. Ο Διευθυντής, αιτιολογημένα και σύμφωνα με την εξουσία που του παρέχει το άρθρο 11Α του Κεφ.224 και οι σχετικοί Κανονισμοί, καθόρισε το δικαίωμα διάβασης κατά μήκος του νότιου συνόρου του τεμαχίου 535.
14. Η Αίτηση είναι ουσιαστικά και τυπικά αβάσιμη και ως εκ τούτου πρέπει να απορριφθεί με έξοδα σε βάρος των Αιτητών».
Η Ένσταση βασίζεται στα άρθρα 2, 11, 11Α, 12, 14, 50, 58, 80, 81 και 85 του περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου, Κεφ.224, όπως αυτός έχει τροποποιηθεί μέχρι σήμερα, στους περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Κανονισμούς του 1956, όπως έχουν τροποποιηθεί μέχρι σήμερα, στους περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Παροχή Διόδου) Κανονισμούς του 1967, στον περί Δικαστηρίων Νόμο 14/60 άρθρα 21, 22 και 29, στο άρθρο 23 του Συντάγματος της Κυπριακής Δημοκρατίας, στη Δ.48 θ.θ. 4 των περί Πολιτικής Δικονομίας Θεσμών, στη γενική πρακτική του Δικαστηρίου (General practice of the Court) στις συμφυείς εξουσίες του Δικαστηρίου (Inherent powers of the Court) στην διακριτική ευχέρεια του Δικαστηρίου και στη νομολογία.
Την ένσταση υποστηρίζει η ένορκη δήλωση του ιδίου του Καθ’ ου η αίτηση, ο οποίος αναφέρει καταρχάς ότι ο Αιτητής υπ’ αρ. 3 δεν αποτελεί πρόσωπο ειδικό σε σχέση με κτηματολογικές, χωρομετρικές, τοπογραφικές και άλλες εργασίες, επομένως οι θέσεις που εκφράζει στην ένορκη του δήλωση δεν μπορεί να ληφθούν υπόψη.
Σε ότι αφορά στον ισχυρισμό του Αιτητή υπ’ αρ. 3 περί πρόθεσης ανέγερσης και τρίτης κατοικίας εντός του τεμαχίου Β, ο Καθ’ ου η αίτηση δηλώνει άγνοια και ισχυρίζεται ότι πρόκειται για ισχυρισμό που σκοπό έχει να ενισχύσει τους ισχυρισμούς των Αιτητών για ακύρωση της επίδικης απόφασης του Διευθυντή του Κτηματολογίου.
Περαιτέρω ο Καθ’ ου η αίτηση ισχυρίζεται ότι ο λόγος που κρίθηκε ορθό όπως κληθούν και οι ιδιοκτήτες των παρακείμενων ακινήτων, ήταν για σκοπούς ελέγχου τυχόν εναλλακτικών λύσεων, καθώς οι Αιτητές ήταν κάθετοι και αρνητικοί στο να παραχωρηθεί δίοδος μέσω του τεμαχίου Β. Αναφορικά με την συνάντηση της 8.11.2021, ο ομνύων αναφέρει ότι σκοπίμως οι Αιτητές παρέλειψαν να παρευρεθούν ή δεν έλαβαν την ειδοποίηση του Κτηματολογίου εγκαίρως, πράγμα το οποίο δεν καθιστά την διαδικασία άκυρη.
Κατά την συνάντηση της 8.11.2021, συνεχίζει ο ομνύων, οι ιδιοκτήτες των παρακείμενων κτημάτων ήταν πρόθυμοι να βοηθήσουν, εντούτοις ο Διευθυντής του Κτηματολογίου έκρινε προσφορότερο τον καθορισμό διόδου μέσω του τεμαχίου Β, κατόπιν ορθής και επαρκούς έρευνας και εκτίμησης των πραγματικών περιστάσεων. Ειδικότερα, ο Διευθυντής προέβη σε επιτόπια εξέταση της υπόθεσης, σε ορθές μετρήσεις και εκτιμήσεις, και έλαβε υπόψη όλους τους σχετικούς παράγοντες με σκοπό να προκληθεί η μικρότερη δυνατή ζημιά, οχληρία ή ταλαιπωρία στους ιδιοκτήτες των επηρεαζομένων κτημάτων.
Επιπρόσθετα, η καθορισθείσα δίοδος δεν αφαιρεί από το τεμάχιο Α οποιοδήποτε εμβαδόν και δεν επηρεάζει την ανάπτυξή του, ενώ η δίοδος δεν μπορούσε να καθορισθεί κατά τον τρόπο που εισηγούνται οι Αιτητές, κατά μήκος του βόρειου συνόρου άλλων τεμαχίων, καθώς υπάρχει σε ένα από τα τεμάχια αυτά διάτρηση που εμποδίζει τη διέλευση, το δε τεμάχιο είναι πολύ μικρό και θα προκαλείτο ζημιά και ταλαιπωρία. Ούτε και θα μπορούσε να καθορισθεί η δίοδος κατά μήκος του δυτικού συνόρου άλλων τεμαχίων, ως η εισήγηση των Αιτητών, καθώς και εντός ενός από αυτά τα τεμάχια υπάρχει διάτρηση.
Τέλος, ο Καθ’ ου η αίτηση ισχυρίζεται ότι η επιβληθείσα αποζημίωση είναι η υψηλότερη που θα μπορούσε να καθοριστεί σύμφωνα με τις συγκριτικές πωλήσεις κτημάτων στην ίδια περιοχή.
ΑΚΡΟΑΜΑΤΙΚΗ ΔΙΑΔΙΚΑΣΙΑ
Η ακροαματική διαδικασία διεξήχθη στη βάση των γεγονότων που αναφέρονται στην Αίτηση-Έφεση και στις ένορκες δηλώσεις που συνοδεύουν την Αίτηση και την Ένσταση, δυνάμει του Κ. 10(3) των Περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Κανονισμών του 1956, και ουδείς εκ των ενόρκως δηλούντων αντεξετάστηκε.
Οι συνήγοροι των δύο πλευρών περιορίστηκαν στην καταχώρηση γραπτών αγορεύσεων προς υποστήριξη των θέσεων τους, οι οποίες έχουν μελετηθεί και αναφορά στις θέσεις που προωθήθηκαν μέσω αυτών θα γίνει μέσα στο πλαίσιο αξιολόγησης των εκατέρωθεν θέσεων, όπου αυτό κρίνεται σκόπιμο και αναγκαίο.[1]
ΝΟΜΙΚΗ ΠΤΥΧΗ ΚΑΙ ΣΥΜΠΕΡΑΣΜΑΤΑ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟΥ
Η υποχρέωση παραχώρησης διόδου κωδικοποιείται στο άρθρο 11Α του Κεφ. 224, το οποίο, μεταξύ άλλων, προνοεί ότι, όταν ακίνητη ιδιοκτησία, για οποιονδήποτε λόγο είναι περίκλειστη, ώστε να στερείται της αναγκαίας διόδου σε δημόσιο δρόμο, ή αν η υφιστάμενη δίοδος είναι ανεπαρκής για κατάλληλη χρήση της, ανάπτυξη ή εκμετάλλευση, ο ιδιοκτήτης της ακίνητης ιδιοκτησίας δικαιούται να απαιτήσει δίοδο επί των γειτονικών ακινήτων με πληρωμή εύλογης αποζημίωσης.
Ως επίσης προβλέπει το αρ. 11Α(2) του Κεφ. 224, η κατεύθυνση της διόδου και η έκταση του δικαιώματος για χρήση αυτής, καθώς και η αποζημίωση που πρέπει να καταβάλλεται, καθορίζονται από τον Διευθυντή του Κτηματολογίου, αφού προηγηθεί γνωστοποίηση προς όλα τα ενδιαφερόμενα μέρη. Εάν κατόπιν της γνωστοποίησης αυτής, συνεχίζει η ανωτέρω νομοθετική διάταξη, οποιοδήποτε από τα ενδιαφερόμενα μέρη παραλείψει να παρευρεθεί κατά την επιτόπια έρευνα που ορίζεται στη γνωστοποίηση, ο Διευθυντής δύναται να προχωρήσει σε κάθε απαιτούμενη ενέργεια στην απουσία του.
Ο καθορισμός διόδου αποτελεί απόφαση η οποία λαμβάνεται κατόπιν άσκησης της διακριτικής ευχέρειας του Διευθυντή και ανάγεται στην σφαίρα του ιδιωτικού δικαίου, επηρεάζει δε, δικαιώματα ιδιωτών.[2]
Σύμφωνα με τους Περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Παροχή Διόδου) Κανονισμούς του 1967, μετά την διεξαγωγή επιτόπιας έρευνας, αφού ο Διευθυντής λάβει υπόψη του όλους τους σχετικούς παράγοντες, καθορίζει την κατεύθυνση και την έκταση της διόδου και καθορίζει επίσης το ύψος της αποζημίωσης. Εάν υπάρχουν και άλλα ακίνητα, τα οποία κατά τη γνώμη του Διευθυντή είναι κατάλληλα για δημιουργία διόδου, ο Διευθυντής αναβάλλει τον καθορισμό της αιτούμενης διόδου και επιδίδει σχετική ειδοποίηση προς όλα τα ενδιαφερόμενα πρόσωπα για την διεξαγωγή νέας επιτόπιας έρευνας και μελέτης όλων των σχετικών στοιχείων και παραγόντων, με σκοπό να προκληθεί η μικρότερη δυνατή ζημιά, οχληρία ή ταλαιπωρία και αποφασίζει μέσω ποιου ή ποιων ακινήτων θα παραχωρηθεί η αιτούμενη δίοδος. Η απόφασή του γνωστοποιείται σε όλα τα ενδιαφερόμενα μέρη.
Σε περίπτωση που οποιοδήποτε πρόσωπο έχει παράπονο από οποιαδήποτε διαταγή, ειδοποίηση ή απόφαση του Διευθυντή, δύναται να υποβάλει Αίτηση-Έφεση δυνάμει των προνοιών του αρ. 80 του Κεφ. 224 εντός 30 ημερών από την ημερομηνία έκδοσης ή κοινοποίησης της εν λόγω απόφασης και το Δικαστήριο μπορεί να εκδώσει οποιοδήποτε διάταγμα κρίνει δίκαιο υπό τις περιστάσεις.
Ως έχει νομολογηθεί, στις περιπτώσεις αυτές, η εξουσία του Δικαστηρίου αφορά στην αναθεώρηση απόφασης διοικητικού οργάνου, που επενεργεί στον τομέα του ιδιωτικού δικαίου.[3] Θα πρέπει ωστόσο να τονισθεί, ότι το Δικαστήριο, ενεργώντας υπό το φως των προνοιών του αρ. 80 του Κεφ. 224, δύναται να υποκαταστήσει την απόφαση του Διευθυντή του Κτηματολογίου με δική του απόφαση.[4]
Επισημαίνεται βεβαίως, ότι παρόλο που η εξουσία του Επαρχιακού Δικαστηρίου είναι ευρεία, το Δικαστήριο θα υποκαταστήσει την απόφαση του Διευθυντή μόνον όταν συντρέχουν ισχυροί λόγοι, οι οποίοι αποδεικνύονται με αποδεκτή μαρτυρία και συνηγορούν προς αυτή την κατεύθυνση.[5]
Υπό το φως των ανωτέρω, στρέφομαι σε εξέταση της υπό κρίση Αίτησης-Έφεσης.
Αποτελεί θέση των Αιτητών, ότι δεν παρευρέθηκαν στην δεύτερη συνάντηση ημερ. 8.11.2021, ενόψει του ότι δεν έλαβαν εγκαίρως την γνωστοποίηση ημερ. 22.10.2021 / Έντυπο Ν. 285. Ως εκ τούτου, ο Διευθυντής προχώρησε εν τη απουσία τους και καθόρισε την επίδικη δίοδο, ενημερώνοντάς τους σχετικά με ειδοποίηση ημερ. 4.5.2022 / Έντυπο Ν. 286. Το Έντυπο αυτό, κατά τα λεγόμενα του ενόρκως δηλούντα, στην ένορκη δήλωση η οποία συνοδεύει την Αίτηση, έλαβαν με ταχυδρομείο οι Αιτητές.
Καταρχάς διαπιστώνω ότι οι Αιτητές δεν επεξηγούν τον λόγο για τον οποίο δεν έλαβαν εγκαίρως το Έντυπο Ν. 285, εν αντιθέσει με τις υπόλοιπες ειδοποιήσεις του Διευθυντή. Ο ενόρκως δηλών τηρεί σιγή ιχθύος επί του εγειρόμενου ζητήματος, ενώ την ίδια στιγμή αναφέρει ότι έλαβαν τις υπόλοιπες ειδοποιήσεις. Ως έχει εντούτοις νομολογηθεί, το βάρος αποδείξεως των ισχυρισμών του, το φέρει ο εφεσείων.[6]
Κατά δεύτερο, σύμφωνα με την απόφαση του Διευθυντή του Κτηματολογίου, όλες οι ειδοποιήσεις στάλθηκαν προς όλα τα ενδιαφερόμενα μέρη με συστημένο ταχυδρομείο. Διερχόμενη των επισυνημμένων στην εν λόγω απόφαση Παραρτημάτων Γ και Γ1, διαπιστώνω ότι όντως το Έντυπο Ν. 285 στάλθηκε προς τους Αιτητές με συστημένο ταχυδρομείο. Ούτε σε σχέση με το θέμα αυτό οι Αιτητές αναφέρουν το παραμικρό.
Συνεπεία λοιπόν των ανωτέρω, εν τη απουσία των Αιτητών από την διευθετηθείσα επιτόπια εξέταση της 8ης Νοεμβρίου 2021, ο Διευθυντής προχώρησε και καθόρισε δίοδο και αποζημίωση. Για την απόφασή του αυτή, ενημέρωσε σχετικά τους Αιτητές με ειδοποίησή του την οποία οι Αιτητές έλαβαν και η οποία επισυνάπτεται ως Τεκμήριο 3 στην ένορκη δήλωση η οποία συνοδεύει την Αίτηση.
Λαμβανομένου υπόψη του ότι οι Αιτητές δεν προσκόμισαν οποιαδήποτε ικανοποιητική μαρτυρία αναφορικά με το ζήτημα της γνωστοποίησης του Εντύπου Ν. 285, αλλά και του ότι δεν ισχυρίστηκαν μη ενημέρωσή τους σε κάθε περίπτωση, δεν θεωρώ ότι η ενέργεια του Διευθυντή να προχωρήσει με την επιτόπια εξέταση και τον καθορισμό διόδου και αποζημίωσης, αντιτάσσεται της κείμενης νομοθεσίας. Απεναντίας, ρητώς το αρ. 11Α(2) του Κεφ. 224 δίδει την εξουσία αυτή στον Διευθυντή.
Στρεφόμενη σε εξέταση του ισχυρισμού των Αιτητών, ότι ο Διευθυντής παρέλειψε να διεξάγει επαρκή έρευνα προτού καθορίσει την επίδικη δίοδο, διαπιστώνω ότι ο ισχυρισμός αυτός δεν υποστηρίζεται από οποιαδήποτε μαρτυρία, παραμένει δε αίολος και ατεκμηρίωτος. Τουναντίον, με βάση την μαρτυρία των ιδίων των Αιτητών, μετά την πρώτη επιτόπια εξέταση στις 12.11.2019, ο Διευθυντής έκρινε ορθό να αποστείλει νέα ειδοποίηση, στους ιδιοκτήτες παρακείμενων κτημάτων, αναφορικά με το θέμα του καθορισμού της κατεύθυνσης της διόδου. Ομοίως, ο ισχυρισμός των Αιτητών, ότι ο Διευθυντής δεν έλαβε υπόψη του ότι πρόκειται να ανεγερθεί και τρίτη κατοικία στο τεμάχιο Β, παρέμεινε ατεκμηρίωτος. Η δε αιτιολογημένη απόφαση του Διευθυντή, επιμαρτυρεί το αντίθετο.
Σε σχέση με τους ισχυρισμούς των Αιτητών, ότι η δίοδος θα μπορούσε να καθοριστεί με διαφορετικό τρόπο και να προκληθεί λιγότερη ζημιά, οχληρία ή ταλαιπωρία, παρατηρώ ότι επίσης δεν προσκομίζεται οποιαδήποτε πειστική ή ικανοποιητική μαρτυρία, που να μπορεί να οδηγήσει το Δικαστήριο σε συμπέρασμα ότι πράγματι, ο Διευθυντής άσκησε λανθασμένα την διακριτική του ευχέρεια. Οι φωτογραφίες που έχουν επισυναφθεί ως Τεκμήρια 4 και 5 στην ένορκη δήλωση η οποία συνοδεύει την Αίτηση, απεικονίζουν απλώς μια γειτονιά και καμία γνωμάτευση πραγματογνώμονα δεν έχει επισυναφθεί, που να αναφέρεται ειδικά στο ζήτημα της οχληρίας, της ζημίας ή της ταλαιπωρίας που θα προκληθεί, εάν υιοθετηθεί κάποια από τις εισηγήσεις των Αιτητών, ή που να υποστηρίζει ότι η παραχώρηση διόδου μέσω άλλου κτήματος είναι ορθότερη, με συγκεκριμένη παραπομπή σε κτηματικά σχέδια. Απεναντίας, στην απόφαση του Διευθυντή αναφέρεται χαρακτηριστικά ότι η επίδικη δίοδος είναι πιο σύντομη, ομαλή και εύχρηστη από άλλες πιθανές διόδους.
Επιπρόσθετα, ο Καθ’ ου η αίτηση επεξηγεί στην ένορκη του δήλωση τους λόγους για τους οποίους δεν υιοθετήθηκαν οι εισηγήσεις των Αιτητών και κανένα διάβημα δεν λήφθηκε από τους Αιτητές, οι οποίοι φέρουν το βάρος αποδείξεως των ισχυρισμών τους. Εν πάση περιπτώσει, επισημαίνεται ότι σύμφωνα με τη νομολογία, το Δικαστήριο δεν υποχρεούται να διερευνήσει κάθε πιθανή διαζευκτική λύση.[7]
Ανεξαρτήτως των ανωτέρω και για σκοπούς πληρότητας, σημειώνω ότι διερχόμενη των Τεκμηρίων 1 και 3, διαπιστώνω ότι η επίδικη δίοδος είναι μία κάθετη λωρίδα στο τέλος του τεμαχίου Β, έτσι ώστε να παρέχει δίοδο στον ιδιοκτήτη του περίκλειστου τεμαχίου Α στον δρόμο. Με άλλα λόγια, δεν παρατηρώ οτιδήποτε παράλογο ή εξόφθαλμα άδικο. Σημειώνεται δε, ότι το γεγονός ότι το τεμάχιο Α είναι περίκλειστο, δεν αμφισβητείται από τους Αιτητές.
Τέλος, ως προς τον ισχυρισμό των Αιτητών, ότι ο Διευθυντής δεν έλαβε υπόψη του τα συγκριτικά που υπάρχουν στην περιοχή και καθόρισε πολύ χαμηλή αποζημίωση, δεν έχει προσκομιστεί καμία απολύτως υποστηρικτική μαρτυρία. Η έκφραση απλώς και μόνον της άποψης του Αιτητή, ο οποίος δεν είναι πραγματογνώμονας επί του θέματος, δεν κρίνεται ικανοποιητική για σκοπούς εξαγωγής ασφαλών συμπερασμάτων, σε σχέση με ένα ζήτημα το οποίο απαιτεί ειδικές και συγκεκριμένες γνώσεις.
Ως έχει νομολογηθεί, το Δικαστήριο αποφασίζει κατά πόσο η απόφαση του Διευθυντή είναι νόμιμη και ορθή στην ουσία της, όταν υπάρχουν ενώπιόν του όλα τα στοιχεία. Εν προκειμένω, η μαρτυρία η οποία προσκομίστηκε, δεν έθεσε κατά την κρίση μου ενώπιον του Δικαστηρίου τέτοια στοιχεία, ώστε να το οδηγήσουν με ασφάλεια σε διαφορετικά συμπεράσματα. Ως υπεδείχθη στην Πατσαλίδης ν. Δαμασκηνού κ.α. (2004) 1(Β) Α.Α.Δ. 1248:
«Η εκκαλούμενη απόφαση είναι πλήρως αιτιολογημένη και ο ισχυρισμός του εφεσείοντα περί του αντιθέτου είναι αβάσιμος. Και εφόσον το πρωτόδικο δικαστήριο δεν είχε ενώπιόν του όλα τα στοιχεία που θα παρείχαν τη δυνατότητα να υποκαταστήσει την κρίση του Διευθυντή με τη δική του θεωρούμε ότι κάτω από αυτές τις περιστάσεις ορθά διατάχθηκε η διεξαγωγή νέας επιτόπιας εξέτασης. Βλ. Peyiotis and Another v. Polemides (1982) 1 C.L.R. 442 και Παύλου κ.ά. ν. Νεοφύτου (1995) 1 Α.Α.Δ. 973».
Τέλος, σημειώνω ότι τα όσα επιχειρηματολογούνται στην γραπτή αγόρευση της ευπαίδευτης συνηγόρου των Αιτητών, τα οποία δεν έχουν δικογραφηθεί στην Αίτηση-Έφεση και δεν αναφέρονται στην υποστηρικτική αυτής ένορκη δήλωση, εν αντιθέσει με το αρ. 7 των Περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Κανονισμών του 1956, δεν μπορούν να τύχουν εξέτασης από το Δικαστήριο σε αυτό το στάδιο, υπενθυμίζεται δε, ότι ως έχει πολλάκις νομολογηθεί, οι αγορεύσεις των συνηγόρων δεν συνιστούν μαρτυρία.[8]
ΚΑΤΑΛΗΞΗ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟΥ
Για όλους τους πιο πάνω λόγους, δεν θεωρώ ότι έχουν υπό τις περιστάσεις καταδειχθεί ισχυροί λόγοι, ώστε το Δικαστήριο να υποκαταστήσει την διακριτική ευχέρεια του Διευθυντή του Κτηματολογίου. Συνεπακόλουθα, η Αίτηση απορρίπτεται και η εξέταση οποιοδήποτε άλλου ισχυρισμού παρέλκει.
Αναφορικά με τα έξοδα της διαδικασίας, δεν κρίνω ότι συντρέχει οποιοσδήποτε λόγος ώστε αυτά να μην ακολουθήσουν το αποτέλεσμα, συνεπώς επιδικάζονται υπέρ του Καθ’ ου η αίτηση και εναντίον των Αιτητών, από κοινού και κεχωρισμένα, ως θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και θα εγκριθούν από το Δικαστήριο.
(Υπ.)…………………………
Χρ. Γ. Ππεκρή, Ε.Δ.
Πιστό Αντίγραφο
Πρωτοκολλητής
[1] Καλλικάς ν Ελληνικής Τράπεζας Λτδ (2010) 1 (Β) ΑΑΔ 1238 & Οδυσσέα ν. Αστυνομίας (1999) 2 Α.Α.Δ. 490.
[2] Κραμβιάς κ.α. ν. Θεοδοσίου (2000) 1Α Α.Α.Δ. 267 & Peyiotis and another v. Polemitis (1982) 1 C.L.R. 442.
[3] Κάκουλλου ν. Ποχουζούρη (1992) 1 Α.Α.Δ 1503 & Σολομώντος ν Παπανεοκλή (1992) 1 Α.Α.Δ. 960.
[4] Λουκία Μιχαήλ Αντωνίου ν. Μιχαλάκη Αριστοκλή κ.α. (2016) 1 ΑΑΔ 1616.
[5] Αριστοτέλους ν. Χ’’Κυριάκου κ.α. (2001) 1 Α.Α.Δ. 100.
[6] Κτωρίδης ν. Επάρχου Λεμεσού κ.α. (2005) 1 Α.Α.Δ.541.
[7] Αριστοτέλους ν. Χ’’Κυριάκου κ.α. (2001) 1 Α.Α.Δ. 100.
[8] Παπαγεωργίου ν Κλάππας Investment Services Ltd (1991) 1 Α.Α.Δ. 24 και Κυριάκου ν. Δημοκρατίας (1996) 4 ΑΑΔ 1594.