ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΑΜΜΟΧΩΣΤΟΥ
ΕΝΩΠΙΟΝ: Μ.Ιεροκηπιώτου, Α.Ε.Δ.
Αρ. Αγωγής: 632/2017
Μεταξύ:
HEATHER COLE-HODGINS
Ενάγοντα
-και-
ΧΡΙΣΤΟΦΗ ΚΑΜΗΛΑΡΗ
Εναγόμενου
ΚΑΙ ΔΙ’ΑΝΤΑΠΑΙΤΗΣΗΣ
ΧΡΙΣΤΟΦΗ ΚΑΜΗΛΑΡΗ
Και
Εξανταπαιτήσεως ενάγοντα
1.ΗEATHER COLE-HODGINS
2.RIGHTHOUSE DEVELOPMENTS LTD
Εξ ανταπαιτήσεως εναγόμενοι
Ημερομηνία: 29 Φεβρουαρίου 2024
Εμφανίσεις:
Για την Ενάγουσα-Εξ Ανταπαιτήσεως εναγόμενη 1: κ.Μ.Σπύρου για Ηλία.Α.Στεφάνου Δ.Ε.Π.Ε
Για τον Εναγόμενο-Εξ Ανταπαιτήσεως ενάγοντα : κ. Γ.Φ.Πιττάτζης
ΑΠΟΦΑΣΗ
H ενάγουσα με την αγωγή της αξιώνει ειδική εκτέλεση σύμβασης πώλησης ακίνητης ιδιοκτησίας που συνήψε με τον εναγόμενο, διαζευκτικά αποζημιώσεις λόγω παράβασης ουσιώδους όρους σύμβασης πώλησης απo τον εναγόμενο , ήτοι το ποσό του τιμήματος που είχε καταβάλει σε αυτόν με νόμιμο τόκο απο την ημερομηνία καταβολής εκάστης δόσης, ήτοι ποσό €145.260,16σ. Το συμφωνηθέν τίμημα καταβλήθηκε στο ακέραιο και με βάση την Έκθεση Απαίτησης η συμφωνία βρίσκεται σε ισχύ.
Η υπεράσπιση δέχτηκε με το δικόγραφο της οτι η συμφωνία βρίσκεται σε ισχύ, ότι το ακίνητο δεν μπορεί να μεταβιβαστεί για λόγους που δεν ευθύνεται η ίδια αλλά ο εξ ανταπαιτήσεως εναγόμενος 2 με τον οποίο είχε συνάψει συμφωνία αντιπαροχής εν σχέση με το εν λόγω ακίνητο. Συνεπώς ήγειρε αξίωση ανταπαίτησης τόσο εναντίον της ενάγουσας όσο και εναντίον του εξ ανταπαιτήσεως εναγόμενου 2. Με την ανταπαίτηση αξιώνει ότι σε περίπτωση που η ενάγουσα δικαιούται σε αποζημίωση ο εναγόμενος δικαιούται σε απόφαση επι της ανταπαίτησης για ποσό που αντιστοιχεί στα ενοίκια από το χρόνο διάρρηξης της συμφωνίας και μεταγενέστερα, ήτοι από τις 25/7/2011.
Κατά την ακρόαση της υπόθεσης αποσύρθηκε η ανταπαίτηση εναντίον του εξ ανταπαιτήσεως εναγόμενου 2.
Κατέθεσε η Ενάγουσα η οποία και υιοθέτησε το Έγγραφο Α ως τη μαρτυρία της. Σε αυτήν ανέφερε:
Στις 30/06/05 δυνάμει πωλητήριου εγγράφου με τίτλο “ CONTRACT FOR THE SALE OF AN HOUSE UNDER CONSTUCTION” η Ενάγουσα συμφώνησε με τον Εναγόμενο να αγοράσει και αγόρασε το ακίνητο με αριθμό εγγραφής 0/4202 στο Παραλίμνι της Επαρχιας Αμμοχώστου(Τεκμήριο 1).
Σύμφωνα με το Τεκμήριο 1 οι διάδικοι συμφώνησαν μεταξύ άλλων τα πιο κάτω:
Α) Το τίμημα πώλησης καθορίστηκε στις 85.000 Λ.Κ δηλαδή 145.231 ευρώ ποσό το οποίο η Ενάγουσα κατέβαλλε σε δόσεις. Ενδεχόμενη παράληψη της για καταβολή οποιασδήποτε δόσης θα έδινε δικαίωμα στον Εναγόμενο να ακυρώσει τη συμφωνία και να αξιώσει αποζημιώσεις.
Β) Το ακίνητο έπρεπε να ολοκληρωθεί και να παραδοθεί στην Ενάγουσα όχι αργότερα από τις 30/07/05.
Γ) Ο Εναγόμενος υποχρεούταν να προβεί σε διαχωρισμό της γης όπου ανεγέρθηκε το ακίνητο, να λάβει ξεχωριστό τίτλο για το ακίνητο και να το εγγράψει στο όνομα της Ενάγουσας το συντομότερο δυνατό αλλά όχι αργότερα από 6 χρόνια μετά την ολοκλήρωση του δηλαδή€ μέσα σε 6 χρόνια απο τις 25/7/2005. Το πωλητήριο έγγραφο κατατέθηκε στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο Αμμοχώστου για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης, ΠΩΕ 713/05. Η σχετική απόδειξη κατάθεσης σημειώθηκε (Τεκμήριο 2).
Δυνάμει των συμφωνηθέντων η Ενάγουσα κατέβαλε στον Εναγόμενο τα ακόλουθα ποσά χρημάτων:
Στις 06/06/05, Λ.Κ 34.671,00σ ήτοι €59.238,92.
Στις 07/07/05, Λ.Κ 25.500,00σ ήτοι €43.569,34.
Στις 25/07/05 Λ.Κ 24.846,00σ ήτοι €42.451,91.
Σύνολο: Λ.Κ 85.017,00σ ήτοι €145.260,16.
Σχετικές οι αποδείξεις Τεκμήρια 3 (1 – 3). Ο Εναγόμενος παρέδωσε στην Ενάγουσα στις 25/07/05 την κατοχή του ακινήτου και αφού του είχε καταβληθεί και η τελευταία δόση προς πλήρη εξόφληση του τιμήματος πώλησης. Ο Εναγόμενος μέχρι και σήμερα δεν έχει εγγράψει επ’ ονόματι της Ενάγουσας το ακίνητο και δεν έχει προβεί στις δέουσες ενέργειες για έκδοση ξεχωριστού τίτλου ακίνητης ιδιοκτησίας. Σήμερα η έκδοση ξεχωριστού τίτλου είναι αδύνατη για λόγους που δεν οφείλονται στην Ενάγουσα. Σχετικά κατατέθηκε επιστολή του Επαρχιακού Κτηματολογίου Αμμοχώστου, Τεκμήριο 4.
Προς υποστήριξη της ανταπαίτησης του Εναγόμενου κατέθεσε ο αδελφότεκνος του Εναγόμενου Γ.Σ.Κ , ΜΥ1 ο οποίος ανέφερε ότι ο θείος του που είναι ο Εναγόμενος στην παρούσα αγωγή είναι 88 ετών και έχει σοβαρά προβλήματα υγείας γι’ αυτό και δεν παρουσιάστηκε στο Δικαστήριο. Με τη μαρτυρία του Έγγραφο Γ ανέφερε ότι την επίδικη οικία ο Εναγόμενος απέκτησε δυνάμει συμφωνίας αντιπαροχής, Τεκμήριο 5 την οποία πώλησε στην Ενάγουσα. Στα πλαίσια της συμφωνίας αντιπαροχής ο αντιπαροχέας Κτηματικές και Εργοληπτικές Επιχείρησης Χαχολής ΛΤΔ ανέλαβε να κτίσει και να εκδώσει ξεχωριστό τίτλο στην επίδικη οικία, υποχρέωση όμως την οποία δεν τήρησε. Για λόγους που δεν ευθύνεται ο θείος του ο αντιπαροχέας δεν εξέδωσε τίτλο για την οικία. Στη σχετική συμφωνία της Ενάγουσας με τον Εναγόμενο από όσα γνωρίζει υπήρχε υποχρέωση εκ μέρους του Εναγόμενου για έκδοση τίτλου εντός 6 ετών. Η Ενάγουσα εφόσον δεν εκπληρώθηκε αυτός ο όρος τερμάτισε τη συμφωνία και κίνησε αγωγή. Όπως δήλωσε από την ημερομηνία παράδοσης της κατοχής η ενάγουσα διαμένει εντός του ακινήτου. Με δεδομένο ότι τίτλος δεν μπορεί να εκδοθεί η Ενάγουσα δικαιούται όχι το ποσό που κατέβαλλε στον Εναγόμενο αλλά ποσό €124.000 που αντιστοιχεί στην αξία της οικίας κατά τον χρόνο διάρρηξης της συμφωνίας ήτοι το έτος 2011. Η Ενάγουσα όμως από τoν χρόνο διάρρηξης ήτοι 25/07/11 μέχρι και την παράδοση της οικίας θα πρέπει να χρεωθεί με ποσό €600 το μήνα ως ενοικιαστή αξία της οικίας από την ημέρα που έγινε η διάρρηξη μέχρι και την παράδοση της κατοχής του ακινήτου. Οι πιο πάνω ήταν οι θέσεις του μάρτυρα.
Επόμενος μάρτυρας ήταν ο εκτιμητής ακινήτων Ανδρέας Παύλου, ΜΥ2 ο οποίος έλαβε εντολή στις 24/10/2023 απο το δικηγόρο που εκπροσωπεί τον εναγόμενο, να ετοιμάσει έκθεση αναφορικά με την ενοικιαστική αξία της επίδικης κατοικίας απο τις 25/7/2011 μέχρι και την ημερομηνία της έκθεσης καθώς και για την αγοραία αξία της ακίνητης ιδιοκτησίας την 25/7/2011. Τα τελικά ευρήματα του περιέχονται στη σελίδα 9 της Έκθεσης του, Τεκμήριο 6 όπου για το έτος 2015 η ενοικιαστική αξία της επίδικης κατοικίας ανερχόταν στα €400 μηνιαίως και για το έτος 2023 στα €615 μηνιαίως . Η μελέτη όπως αναφέρει στην έκθεση του έγινε με βάση τα στοιχεία για τις ανωτέρω χρονιές για τις οποίες κατέστη δυνατό να εξασφαλιστούν συγκριτικά ενοίκια. Η μελέτη του βασίστηκε σε πληροφορίες που έλαβαν απο κτηματομεσιτικά γραφεία , το δείκτη ακινήτων της «RICS CYPRUS PROPERTY PRICE INDEX» ( Παράρτημα Α της έκθεσης) καθώς και στη δική τους εμπειρία και γνώση της αγοράς ακινήτων. Ακολούθως όπως αναφέρει στην έκθεση του προβαίνοντας σε αναλογικές αναπροσαρμογές με βάση τον δείκτη ακινήτων της «RICS CYPRUS PROPERTY PRICE INDEX» ετοίμασε Πίνακα Ενοικίων για όλα τα έτη απο 2011 μέχρι 2023 τα οποια συνολικά για τα έτη ανέρχονται σε €65.610
Το πιο πάνω ευρετήριο μπορεί εύκολα να εντοπιστεί απο το διαδίκτυο δήλωσε ο μάρτυρας. Περαιτέρω αναφορικά με την αγοραία αξία της κατοικίας για το έτος 2011 για την οποία κατέληξε ότι ήταν ύψους €124.000 δήλωσε πως σε αυτό το συμπέρασμα κατέληξε με βάση τις συγκριτικές πωλήσεις ακινήτων εκείνης της περιόδου οι οποίες περιλαμβάνονται σε Πίνακα στη σελίδα 18 της Έκθεσης.
Ακολούθως τα μέρη προχώρησαν σε αγορεύσεις . Όπου κριθεί σκόπιμο θα γίνει αναφορά σε αυτές. Αξιοσημείωτο οτι με την αγόρευση του ο συνήγορος για τον εναγόμενο αξιώνει επιπλέον Διάταγμα για παράδοση της οικίας σε καλή κατάσταση , διάταγμα για να χρεώνεται η ενάγουσα με ποσό €615 το μήνα ως ενοίκιο μέχρι και την παράδοση της οικίας στον εναγόμενο καθώς και απόφαση για ποσό €63585 πλέον τόκους για ενοίκια απο το 2011. Η ενάγουσα ισχυρίζεται ότι επιπλέον του ποσού που αξιώνει τα γεγονότα δικαιολογούν όπως το Δικαστήριο διατάξει το εμπράγματο βάρος που δημιουργήθηκε με την κατάθεση του αγοραπωλητηρίου να επενεργεί ως υποθήκη μέχρι την καταβολή ποσού απο τον εναγόμενο.
Προχωρώ στην αξιολόγηση της ενώπιον μου μαρτυρίας με βάση τα ενώπιον μου επίδικα και αμφισβητούμενα θέματα. Παραμένει αποδεκτό θέμα ότι ο εναγόμενος δεν είναι σε θέση να μεταβιβάσει το διαμέρισμα στην ενάγουσα καθώς και ότι η ενάγουσα δικαιούται σε θεραπεία λόγω μη εκπλήρωσης της υποχρέωσης του εναγόμενου με βάση τη μεταξύ τους συμβατική σχέση, να μεταβιβάσει το διαμέρισμα σε αυτήν.
Η ενάγουσα μου έκανε πολύ καλή εντύπωση. Ενόψει του γεγονότος πως ούτε η μαρτυρία της αμφισβητήθηκε ουσιαστικά την αποδέχομαι στο σύνολο της. Ειδικότερα σε κανένα σημείο της μαρτυρίας της δεν αμφισβητήθηκε η συμφωνία με τον εναγόμενο και οι όροι αυτής ούτε ότι το τίμημα καταβλήθηκε εξ ολοκλήρου. Περαιτέρω δεν κλονίστηκε η θέση της ότι δε γνώριζε σε καμία περίπτωση την ύπαρξη συμφωνίας αντιπαροχής μεταξύ εναγόμενου και εξ ανταπαιτήσεως εναγόμενου 2 ούτε τις υποχρεώσεις του εξ ανταπαιτήσεως εναγόμενου 2 προς τον εξ ανταπαιτήσεως ενάγοντα-εναγόμενο. Άλλωστε δεν προσφέρθηκε οποιαδήποτε μαρτυρία από τον εναγόμενο προς απόδειξη του θέματος αυτού ούτε αν για τη μεταβίβαση του ακινήτου στην ενάγουσα υπήρξε εξυπακουόμενος όρος στη μεταξύ τους συμφωνία περι τήρησης της συμφωνίας αντιπαροχής που συμφωνήθηκε με τον εναγόμενο. Η μάρτυρας κρίνεται αξιόπιστη και προβαίνω σε αντίστοιχα ευρήματα στο σύνολο της μαρτυρίας της.
Ο ΜΥ1 δεν μου έκανε καλή εντύπωση. Η μαρτυρία του ήταν εξ ακοής, από όσα δηλαδή του είχε αναφέρει ο εναγόμενος και δη θείος του.
Στην υπόθεση ALI ABDULLAH HAZZAZ ASSAD v.Αστυνομίας, Ποινική Έφεση Αρ. 164/2016, ημερ. 6/12/2017, ECLI:CY:AD:2017:B447, τονίσθηκε αναφορικά με την αξιολόγηση της εξ ακοής μαρτυρίας, ότι:
«Η αξιολόγηση της βαρύτητας εξ ακοής μαρτυρίας, σύμφωνα με το άρθρο 27 του περί Αποδείξεως Νόμου, Κεφ. 9, γίνεται, προσεκτικά, από το πρωτόδικο Δικαστήριο, το οποίο είναι ορθό να επεξηγεί τους λόγους για τους οποίους αποδίδει ή δεν αποδίδει βαρύτητα σε εξ ακοής μαρτυρία (Δέστε Πολιτική Έφεση αρ. 6/2011, Λευκόνικο Χρηματιστηριακή Λτδ v. Χρυστάλλα άλλως Στάλω Χριστοδούλου, ημερ. 15.7.2016 και Ανδρέου κ.α. v. Αστυνομίας (2010) 2 Α.Α.Δ. 152). Το Δικαστήριο οφείλει να λάβει υπόψιν του όλα τα περιστατικά της υπόθεσης και, ιδιαίτερα, το αν θα ήταν εύλογο και εφικτό να κλητευθεί, ως μάρτυρας στη διαδικασία, το πρόσωπο που έκανε την αρχική δήλωση, το διαρρεύσαν χρονικό διάστημα, ο βαθμός της εξ ακοής μαρτυρίας, το αν οποιοδήποτε εμπλεκόμενο πρόσωπο είχε κίνητρο να αποκρύψει ή να παραποιήσει τα γεγονότα (όπως στην παρούσα υπόθεση), το αν η αρχική δήλωση μεταφέρθηκε επ' ακριβώς ή όχι, το πλαίσιο μέσα στο οποίο έγινε η δήλωση, κτλ. Οι παράγοντες αυτοί, οι οποίοι αναφέρονται στο άρθρο 27(2) του Κεφ. 9, δεν είναι βέβαια εξαντλητικοί, σύμφωνα με τη Νομολογία μας. Όμως επιβάλλεται όπως η διεργασία αξιολόγησης της βαρύτητας της εξ ακοής μαρτυρίας γίνεται με προσοχή και επεξηγείται από το Δικαστήριο, είτε η εξ ακοής μαρτυρία απορρέει από προφορική είτε από γραπτή μαρτυρία (Δέστε Γεωργίου v. Στυλιανού (2009) 1 Α.Α.Δ. 70 και Μονός κ.α. v. S. Xenides Trading Co Ltd κ.α. (2010) 1 Α.Α.Δ. 1002).»
Ο μάρτυρας δεν ήταν σε θέση να αναγνωρίσει τη συμφωνία αντιπαροχής, Τεκμήριο 5 μεταξύ του εναγόμενου, εξ ανταπαιτήσεως ενάγοντα και εξ ανταπαιτήσεως εναγόμενου 2 ούτε γνώριζε τις συνθήκες της συμφωνίας μεταξύ της ενάγουσας και εναγόμενου και το λόγο που το διαμέρισμα δεν μπορούσε να μεταβιβαστεί επ’ονόματι της ενάγουσας και να εκδοθεί ξεχωριστός τίτλος. Τέλος δεν ήταν σε θέση να προσφέρει ικανοποιητική και πειστική εξήγηση κατά την αντεξέταση του αν πράγματι η συμφωνία μεταξύ ενάγουσας και εναγόμενου είχε τερματιστεί. Στην εν λόγω μαρτυρία δεν μπορεί να προσδοθεί οποιαδήποτε βαρύτητα διότι ο μάρτυρας φάνηκε και έδωσε την εντύπωση ότι δεν είχε οποιαδήποτε σχέση με τα γεγονότα που έλαβαν χώρα ούτε και γνώριζε τις συμφωνίες που κατέθετε αλλά ούτε και είχε ο ίδιος οποιαδήποτε εμπλοκή. Ο μάρτυρας προσήλθε στο Δικαστήριο με απώτερο σκοπό να βοηθήσει την υπόθεση του εναγόμενου χωρίς όμως ο ίδιος να έχει οποιαδήποτε ανάμειξη σε αυτήν. Δεν αποδέχομαι τη μαρτυρία του σε κανένα σημείο.
Ο ΜΥ2, είναι εκτιμητής ακινήτων . Η εμπειρογνωμοσύνη του δεν έχει αμφισβητηθεί. Κατά συνέπεια η μαρτυρία του θα προσεγγιστεί με βάση τις αρχές προσέγγισης μαρτυρίας εμπειρογνώμονα. Όπως έχει συναφώς νομολογηθεί ο εμπειρογνώμονας, κατ' εξαίρεση προς τον γενικό κανόνα που απαγορεύει την έκφραση γνώμης από μάρτυρα, δύναται να εκφράσει γνώμη αναφορικά με ζητήματα που εμπίπτουν στη σφαίρα της ειδικότητας του.[1] Σε τέτοια περίπτωση ο εμπειρογνώμονας εφοδιάζει το Δικαστήριο με τα αναγκαία επιστημονικά κριτήρια για τον έλεγχο της ακρίβειας των συμπερασμάτων του έτσι που να μπορέσει το Δικαστήριο να διαμορφώσει τη δική του ανεξάρτητη κρίση με την εφαρμογή αυτών των κριτηρίων πάνω στα γεγονότα που αποδεικνύει η μαρτυρία.[2]
Εξετάζοντας με προσοχή τη μαρτυρία σημειώνεται ότι ο μάρτυρας αυτός μέσω της μαρτυρίας του αναφέρθηκε με εμπεριστατωμένο τρόπο στη διεργασία που ακολούθησε για σκοπούς καθορισμού της ενοικιαστικής και αγοραίας αξίας της επίδικης κατοικίας. Στο τέλος δε, περιέλαβε σε σχετικό πίνακα το σύνολο των τελικών του ευρημάτων τα οποία και επεξήγησε με απόλυτη σαφήνεια.
Ο Μ.Υ2 υπεβλήθη σε αντεξέταση στη διάρκεια της οποίας έδωσε άμεσες και πειστικές απαντήσεις στα ερωτήματα που του τέθηκαν.
Θα δώσω κάποια παραδείγματα:
Ρωτήθηκε για το αν έκανε ο ίδιος έρευνα στην αγορά για σκοπούς του υπολογισμού της ενοικιαστικής αξίας και η ξεκάθαρη απάντηση του ήταν ότι προέβη σε έρευνα από τα επίσημα στοιχεία του ευρετηρίου της RICS τα οποία καθορίζουν τις τιμές και την αύξηση αυτών για τη συγκεκριμένη περιοχή που βρίσκεται το διαμέρισμα, πληροφορίες απο κτηματομεσιτικά γραφεία , απο το δικό τους γραφείο αλλά συνεργάτες τους καθώς και με βάση τη δική τους εμπειρία.
Επεξήγησε με σαφήνεια το λόγο που χρησιμοποίησε τα στοιχεία αυτά ως βάση καθότι το ζήτημα της ενοικιαστικής αξίας είναι εξαιρετικά δύσκολο γιατί πολλές φορές είτε οι ιδιοκτήτες είτε οι ενοικιαστές αρνούνται να δώσουν στοιχεία και/ή δεν απαντούν με ειλικρίνεια.
Επιπλέον, όπως εξήγησε με απόλυτα κατατοπιστικό τρόπο, πως κατέληξε στην αγοραία αξία του ακινήτου κατα την 25/7/2011 με βάση τις συγκριτικές πωλήσεις και προβαίνοντας ο ίδιος σε κάποιες αναπροσαρμογές. Όπως δήλωσε από τις πωλήσεις των κατοικιών στην περιοχή περίπου οι τιμές ήταν οι ίδιες δηλαδή η κατοικία 3 στον Πίνακα πωλήθηκε για €120.000 ενώ η κατοικία 4 για €130.000 ως εκ τούτου η τιμή των €124.000 που κατέληξε αποτελεί το μέσο όρο.[3]
Το γεγονός ότι ο εκτιμητής δεν επιθεώρησε το συγκεκριμένο διαμέρισμα στο εσωτερικό του, δεν καθιστά τη μαρτυρία του απορριπτέα. Σημείωσε ότι το είχε εξετάσει το διαμέρισμα εξωτερικά και ήταν σε κατοικήσιμη και καλή κατάσταση.[4] Το σημαντικό για την ενοικιαστική αξία ήταν τα δεδομένα που βρίσκονται στους πίνακες.
Τέλος θα πρέπει να λεχθεί ότι δεν αποδέχομαι τη θέση του συνηγόρου για την ενάγουσα ότι θα πρέπει να αγνοηθεί στην ολότητα της η μαρτυρία του για το λόγο ότι αυτή δεν τέθηκε στην ενάγουσα για να τοποθετηθεί δια το λόγο ότι σύμφωνα με την εξέλιξη της διαδικασίας η απαίτηση και ανταπαίτηση συνεκδικάστηκαν και η μαρτυρία που προσφέρθηκε ήταν και για τις δύο εκατέρωθεν. Σημειώνεται ότι κατα πόσο ο εναγόμενος δικαιούται τα ποσά που ανταξιώνει τούτο αποτελεί το επίδικο ζήτημα.
Κατ' ακολουθίαν της πιο πάνω αξιολόγησης το Δικαστήριο αποδέχεται εξ ολοκλήρου τη μαρτυρία του και υιοθετώντας τα ευρήματα του ως αυτά καταγράφονται στην Έκθεσή του, τα αναγάγω σε ευρήματα του Δικαστηρίου.
ΝΟΜΙΚΗ ΠΤΥΧΗ-ΣΥΜΠΕΡΑΣΜΑ
Σε σχέση με την πτυχή της αξίωσης της ενάγουσας είναι ξεκάθαρο ότι ειδική εκτέλεση της συμφωνίας είναι αδύνατη και πρακτικά ανεφάρμοστη εφόσον είναι κοινώς αποδεκτό ότι τίτλος ιδιοκτησίας δεν μπορεί να εκδοθεί. Κατα τη διάρκεια της ακροαματικής εκδίκασης η ενάγουσα εγκατέλειψε την αξίωση για ειδική εκτέλεση της συμφωνίας και αξίωσε αποζημιώσεις για παράβαση ουσιώδους όρους της συμφωνίας. O εναγόμενος συμφωνεί ότι η ενάγουσα δικαιούται σε αποζημιώσεις αλλά διαφωνεί στο μέτρο της αποζημίωσης. Εισηγείται ότι η ενάγουσα δικαιούται να λάβει αποζημιώσεις ποσού ίσο με την αξία του διαμερίσματος κατά το χρόνο διάρρηξης της συμφωνίας ήτοι ποσό €124.000.
Το μέτρο της αποζημίωσης που δικαιούται η ενάγουσα καθορίστηκε και επεξηγήθηκε στη θεμελιακή απόφαση 1.MICHAEL SAAB 2. MEDITERRANEAN PAPER MANUFACTURERS LIMITED ν. ΗOLY MONASTERY OF AYIOS NEOPHYTOS[5] στην οποία σχετικά λέχθηκαν τα εξής :
«DAMAGES FOR BREACH OF CONTRACT:
The right to damages for breach of contract, as well as the quantum of damages recoverable, are regulated by the provisions of s.73(1) of the Contract Law, Cap. 149. It provides:
"The innocent party is entitled to compensation for any loss of damage which naturally arose in the usual course of things from such a breach, or which the parties knew, when they made the contract, to be likely to result from the breach of it".
The principle embodied in s.73 (1) is subject to the rule barring the recovery of damage that is remote. One may, however, validly argue that foreseeability and remoteness are the two sides of the same coin, in that damage that is not foreseeable as naturally likely to arise, is, by definition, remote.
Section 73 aims to reproduce the common law rules on damages for breach of contract, as they crystallized and were fashioned in the case of Hadley v. Baxendale [1843—60] All E.R. Rep. 461. (See Marcou v. Michael, 19 C.L.R. 282). A similar view was taken of the corresponding provisions of the Indian Contract Law, that is that they reproduced the rules of the common law on damages. (See Pollock and Mulla, 9th ed., p. 529 et seq.). The question of damages, its juridical and practical implications, were the subject of discussion in numerous English cases during the last decade. Reinstatement lies at the core of the rules regulating the assessment of compensation for breach of contract. Damages aim to restore the party to the position he would be but for the breach. This is normally accomplished by awarding damages reasonably foreseeable at the time of execution of the agreement, as likely to arise upon breach. (See Heron II [1967] 3 All E.R 686 (H.L.); Soleada S.A. v. Hamoor Tanker Corporation Inc. [1981] 1 All E.R. 856 (C.A.)). Foreseeability in turn, depends on actual knowledge and reasonable forecast of what is likely to happen in a given eventuality. So, the plaintiff is normally entitled to recover damage that is objectively foreseeable, and in the face of special knowledge he may, in addition, recover what is thereby subjectively foreseeable».
Στην ανωτέρω απόφαση με ανάλυση σε νομολογία το Δικαστήριο αναφέρθηκε στο μέτρο της αποζημίωσης του αναίτιου μέρους της παράβασης συμφωνίας οτι δηλαδή δικαιούται σε αποκατάσταση. Αυτή η αποκατάσταση όμως διαφέρει ανάλογα με τα περιστατικά της κάθε υπόθεσης. Το ουσιώδες ειναι οτι το αναίτιο μέρος θα πρέπει να βρεθεί στη θέση που θα βρισκόταν αν δε συνέβαινε η παραβίαση.
Στην παρούσα περίπτωση η ενάγουσα δικαιούται τα έξοδα τα οποία υποβλήθηκε κατά την εκτέλεση της συμφωνίας εφόσον το κριτήριο του να βρεθεί στη θέση στην οποία θα βρισκόταν αν η συμφωνία εκτελείτο δεν μπορεί να εφαρμοστεί για τους λόγους που επεξηγήθηκαν. Σύμφωνα με το ανωτέρω απόσπασμα το αναίτιο μέρος δικαιούται να αποκατασταθεί στη δαπάνη η οποία θα ήταν εύλογα προβλεπτή κατά το χρόνο εκτέλεσης της συμφωνίας.
Στην παρούσα περίπτωση η ενάγουσα δικαιούται το τίμημα που κατέβαλε για την αγορά του διαμερίσματος δηλαδή το ποσό των €145.260,16 σεντ. Διαφωνώ ως εκ τούτου με την εισήγηση της υπεράσπισης ότι η ενάγουσα δικαιούται ποσό ίσο με την αξία της ακίνητης ιδιοκτησίας κατά το χρόνο διάρρηξης της συμφωνίας στις 25/7/2011 ημερομηνία μέχρι και την οποία θα έπρεπε να είχε μεταβιβαστεί το ακίνητο διότι το ποσό των €124.000 είναι μικρότερο από το ποσό που αξιώνει και το μέτρο αυτό θα επενεργούσε προς όφελος του αγοραστή ο οποίος ήταν το υπαίτιο μέρος της παράβασης και δεν θα σήμαινε αποκατάσταση του αναίτιου μέρους που είναι ενάγουσα.
Παρόμοια προσέγγιση ακολουθήθηκε και στην απόφαση ΚΩΣΤΑΣ ΚΑΤΑΦΥΓΙΩΤΗΣ ΚΑΙ ΑΛΛΗ ν. ΧΡΥΣΟΣΤΟΜΟΥ ΧΡΥΣΟΣΤΟΜΗ[6] σε παρόμοια γεγονότα με τα υπο εκδίκαση όπου δηλαδή δεν μπορούσε να εφαρμοστεί πρακτικά η θεραπεία της ειδικής εκτέλεσης της συμφωνίας πώλησης διαμερίσματος και το αναίτιο μέρος επέλεξε τον τερματισμό της συμφωνίας και την αξίωση για επιστροφή του τιμήματος συν τόκους. Το Εφετείο επικυρώνοντας την πρωτόδικη κρίση με την οποία επιδικάστηκε ως θεραπεία η επιστροφή του τιμήματος πώλησης συν τόκοι που κατέβαλε ως προκύψασα ειδική ζημία, ανέφερε πολύ σχετικά τα εξής :
« Ως προς το θέμα αποζημιώσεων που απέρρεαν εκ του τερματισμού, ο συνήγορος των εφεσειόντων εισηγήθηκε ότι το δικαστήριο έσφαλε διότι αντίκρυσε την περίπτωση ωσάν να επρόκειτο περί ακύρωσης εξ υπαρχής άνευ επιπτώσεων εκ της λειτουργίας της σύμβασης ενώ στην περίπτωση τερματισμού λαμβάνονται υπόψη τα όσα προέκυψαν από τη σύμβαση κατά τον χρόνο της ισχύος της. Η εισήγηση αυτή βασιζόταν στο ότι η επιδικασθείσα αποζημίωση συνίστατο σε επιστροφή του καταβληθέντος τιμήματος πλέον τόκους χωρίς να ληφθεί υπόψη το όφελος που είχε αποκομίσει ο εφεσίβλητος διαρκούσας της ισχύος της σύμβασης εκ της κατοχής του διαμερίσματος και χωρίς εν πάση περιπτώσει αναφορά στην αξία του διαμερίσματος κατά τον χρόνο τερματισμού. Η διάκριση μεταξύ ακύρωσης εξ υπαρχής (rescission ab initio) - και τερματισμού - που κάποτε περιγράφεται χαλαρά και ως "ακύρωση" - στην οποία προέβη ο συνήγορος των εφεσειόντων δεν ενείχε εδώ επιπτώσεις. Στη βάση του τερματισμού, το λιγότερο στο οποίο εδικαιούτο ο εφεσίβλητος ήταν τα χρήματα που πλήρωσε και τη συνακόλουθη ειδική ζημία υπό μορφή τόκων. Ακόμα και αν η αξία του ακινήτου μειωνόταν. Που εδώ δεν γνωρίζουμε ποια ήταν εν τέλει. Ο εφεσίβλητος θα εδικαιούτο σε ψηλότερες αποζημιώσεις αν επερχόταν και αποδεικνυόταν στο δικαστήριο αύξηση στην αξία του διαμερίσματος, οπότε η αποζημίωση θα συνίστατο στο ποσό που κατέβαλε πλέον τη διαφορά στην αξία, αλλά όχι βέβαια τόκους δεδομένου ότι εκείνη η δαπάνη θα είχε καταστεί, από δικής του πλευράς, αναγκαίο μέρος της δικαιοπραξίας που απέληγε στο δικαίωμα διεκδίκησης της διαφοράς στην αξία του διαμερίσματος».
(Οι υπογραμμίσεις δικές μου)
Περαιτέρω ερχόμενη τώρα στην εξέταση του θέματος κατά πόσο δικαιούται τον τόκο που αξιώνει η ενάγουσα δηλαδή νόμιμος τόκος από την ημερομηνία καταβολής εκάστης δόσης σύμφωνα με τους όρους τους συμβολαίου διαφωτιστική είναι η αρχή που καθιερώθηκε στην υπόθεση MICHAEL SAAB, ανωτέρω με αναφορά στην αγγλική απόφαση Wadsworth ν. Lydall 1981 2 ALL E.R.401 . Στην πιο πάνω υπόθεση το Δικαστήριο αρνήθηκε να επιδικάσει τόκο επι του ποσού της προκαταβολής καθότι τόσο με το δικόγραφο της απαίτησης όσο και με τη μαρτυρία που παρουσιάστηκε στο Δικαστήριο ο τόκος δεν μπορούσε να ήταν προβλεπτή ζημιά που θα μπορούσε να αποκατασταθεί. Σχετικά αναφέρθηκε ότι:
«Lastly, the complaint of appellant associated with the refusal of the Court to award interest on the money deposited as from the date of the execution of the agreement. In Wadsworth v. Lydall [1981] 2 All E.R. 401, it was held that where loss of interest is specifically pleaded as an item of special damage, there is no rule preventing its recovery where it appears that such loss ought reasonably to have been within the contemplation of the parties at the time of the execution of the agreement. Normally, as it was observed in the same case, the recovery of interest is treated as a remote item of damage not ordinarily recoverable. Neither the pleading of the appellant, nor I the evidence adduced, taken together, justify the award of interest as an item of damage properly recoverable. So, this aspect of the judgment of the trial Court is also sustainable».
Η πιο πάνω αρχή φαίνεται ότι υιοθετήθηκε στην υπόθεση ΔΑΦΝΟΣ ΔΡΥΑΔΗΣ ν. ΚΩΣΤΑ ΚΑΛΗΣΠΕΡΑ[7] όπου λέχθηκε ότι:
« Σύμφωνα με τις καθιερωμένες αρχές δικαίου, ο τόκος δε συνιστά προβλεπτή ζημία, η οποία προκύπτει από τη διάρρηξη συμφωνίας, εκτός αν αυτό προβλέπεται στη σύμβαση ή εξυπακούεται από τη φύση της υποχρέωσης, όπως στην περίπτωση συναλλαγματικών”
Διατρέχοντας τους όρους της συμφωνίας πώλησης, Τεκμήριο 1 τόκος προβλέπεται μόνο στην περίπτωση που ο εναγόμενος δεν παρέδιδε εγκαιρα την κατοχή του διαμερίσματος στην ενάγουσα , και σε αυτή την περίπτωση η ενάγουσα διατηρούσε το δικαίωμα δίδοντας προειδοποίηση να τερματίσει τη συμφωνία και να αξιώσει επιστροφή του τιμήματος και τόκο 9%. Σε καμία άλλη περίπτωση στη βάση της συμφωνίας δεν προβλέπετο η καταβολή τόκου αλλά ούτε και με την μαρτυρία που παρουσιάστηκε από την ενάγουσα ο τόκος που αξιώνεται μπορεί να αποδοθεί ως ζημιά που κατά κανόνα αποκαθίσταται. Ως εκ τούτου η αξίωση της ενάγουσας για καταβολή νόμιμου τόκου από την ημερομηνία καταβολής εκάστης δόσης απορρίπτεται.
Αναφορικά με την Ανταπαίτηση και την αξίωση για απόδοση ενοικίων ύψους €63585 από την ενάγουσα στον εναγόμενο από το χρόνο διάρρηξης της συμφωνίας και ενοίκια €615 μέχρι και την παράδοση της κατοχής του ακινήτου σε αυτόν πολύ σχετικά είναι τα όσα λέχθηκαν στην απόφαση Α.N.STASIS ESTATES Co. LTD v 1.EDWARD MICHAEL TOMLIN 2. ANN MARIAM TOMLIN[8] .
Τα γεγονότα είχαν ως εξής : Οι εφεσίβλητοι - ενάγοντες, είχαν αγοράσει από τους εφεσείοντες - εναγομένους μια μεζονέτα σε υπό ανέγερση κτιριακό συγκρότημα στην Πάφο, δυνάμει γραπτής σύμβασης ημερ. 27.6.85. Οι εφεσίβλητοι εξόφλησαν το τίμημα που ανερχόταν σε £25.200 και ανέλαβαν κατοχή κατά τον Απρίλιο του 1986. Η μεταβίβαση θα γινόταν μετά την έκδοση χωριστού τίτλου. Το συμβόλαιο κατατέθηκε στο Κτηματολόγιο. Η συμφωνία περιείχε ρητό όρο με τον οποίο οι εφεσείοντες ανέλαβαν την υποχρέωση να μεταβιβάσουν το ακίνητο εντός τριών ετών από την υπογραφή της. Όταν οι εφεσείοντες παραβίασαν τον εν λόγω όρο, οι εφεσίβλητοι κίνησαν αγωγή με την οποία αξίωναν ειδική εκτέλεση και/ή αποζημιώσεις ύψους £28.200. Οι εφεσείοντες ανταπαίτησαν ποσό £19.500 ως ενοίκια για την κατοχή της μεζονέτας από τους εφεσίβλητους και ποσό £8.400 για φυσική φθορά. Το δικαστήριο αποφάνθηκε ότι δεν εγείρετο θέμα δεδικασμένου αφού η αξίωση προέκυπτε από νέα βάση αγωγής που ήταν αποτέλεσμα του τερματισμού της σύμβασης, ενώ με την προηγούμενη αγωγή είχε τεθεί και εξεταστεί μόνο θέμα αποζημίωσης για παράβαση όρου υφιστάμενης σύμβασης. Επίσης έκρινε ότι ο χρόνος σχετικά με τη μεταβίβαση ήταν εξ αρχής ουσιώδης και, με τις επιστολές των εφεσιβλήτων, κατέστη και πάλιν ουσιώδης μετά την εκπνοή της δοθείσας παράτασης, με αποτέλεσμα ο τερματισμός της σύμβασης να αποδεικνύεται νόμιμος. Οι αποζημιώσεις που επιδικάστηκαν υπέρ των εφεσιβλήτων ανέρχοντο σε £36.000 (£10.800 διαφορά αξίας της μεζονέτας μεταξύ χρόνου σύμβασης και χρόνου τερματισμού, πλέον επιστροφή του τιμήματος). Η ανταπαίτηση απορρίφθηκε.
To Εφετείο επικυρώνοντας την πρωτόδικη κρίση αναφορικά με την απόρριψη της Ανταπαίτησης για επιδίκαση ενοικίων ανέφερε τα εξής :
« Προχωρούμε στα ζητήματα τα τεθέντα σχετικά με την ανταπαίτηση. Όσον αφορά τη διεκδίκηση "ενοικίων" για κατοχή της μεζονέτας διαρκούσας της ισχύος της σύμβασης και μετά, το Εφετείο πρόσφατα στην Καταφυγιώτη και άλλη ν. Χρυσοστομή (1997) 1(Γ) Α.Α.Δ. 1746, εξηγώντας την A.N. Stasis Estates Co. Ltd v. Edwards κ.ά. (1995) 1 Α.Α.Δ. 385, ανέφερε τα εξής:
"Ως ζήτημα γενικής αρχής, το αναίτιο μέρος το οποίο, κατόπιν τερματισμού διεκδικεί αποζημιώσεις, δεν δικαιούται να διατηρεί στο εξής οφελήματα που του παρέχονταν μόνο στη βάση ισχύος της σύμβασης. Στην προκείμενη περίπτωση αυτό σημαίνει την απόδοση κατοχής του διαμερίσματος στο άλλο μέρος. Και αν δεν το πράξει αυτόβουλα, το άλλο μέρος δύναται να κινήσει μηχανισμό για θεραπεία. Η προηγούμενη όμως κατοχή, που αποτελούσε έκφανση λειτουργίας της συμβατικής σχέσης και που εξαντλείται ως αποτέλεσμα τερματισμού της σύμβασης με υπαιτιότητα του πωλητή, δεν μπορεί να μεταφραστεί σε οικονομικό στοιχείο προς απόδοση στον πωλητή. Εξ άλλου, δεν προβλεπόταν στη σύμβαση ο,τιδήποτε που να διαφοροποιούσε αυτή την, ως ζήτημα αρχής, επιβαλλόμενη θεώρηση.
Το ίδιο και εδώ, δεν υπήρχε ο,τιδήποτε στη σύμβαση που να διαφοροποιούσε την κατάσταση. Συνεπώς δεν μπορούσε να απασχολήσει θέμα αποζημίωσης των εφεσειόντων για το διάστημα κατοχής διαρκούσας της ισχύος της σύμβασης. Ως προς τον χρόνο μετά τον τερματισμό θα μπορούσε να τεθεί θέμα αποζημίωσης για παράνομη κατοχή αλλά όχι βέβαια θέμα ενοικίων που προϋποθέτει ενοικίαση. Όμως με την ανταπαίτηση δεν τέθηκε τέτοιο θέμα. Έτσι, "ενοίκια" δεν μπορούσαν εν πάση περιπτώσει να επιδικαστούν. Επομένως η απόρριψη αυτού του μέρους της ανταπαίτησης καθίστατο αναπόφευκτη».
Κατά την κρίση μου τα πιο πάνω βρίσκουν απόλυτη εφαρμογή στην παρούσα περίπτωση. Η παρούσα συμφωνία παραβιάστηκε εξ υπαιτιότητας του πωλητή εδώ του εναγόμενου. Το αναίτιο μέρος καταχώρησε αγωγή αξιώνοντας ειδική εκτέλεση και διαζευκτικά σε περίπτωση που αυτή δεν μπορούσε να επιτύχει αποζημιώσεις για παράβαση συμφωνίας. Το συμβόλαιο παρέμεινε σε ισχύ. Κατά την ακρόαση έγινε δεκτό ότι η ειδική εκτέλεση συμφωνίας ήταν πρακτικά ανεφάρμοστη οπότε η μόνη θεραπεία που μπορεί να αποδοθεί στην ενάγουσα είναι οι αποζημιώσεις. Η κατοχή όμως εκ μέρους της ενάγουσας του διαμερίσματος μέχρι και την απόδοση θεραπείας από το Δικαστήριο ενώσω η συμφωνία βρισκόταν σε ισχύ δεν μπορεί να μετατραπεί σε οποιοδήποτε οικονομικό όφελος για τον εναγόμενο. Σαφώς η ενάγουσα στο εξής δεν θα δικαιούται την κατοχή αλλά όσο χρόνο διατηρούσε κατοχή διαρκούσης ισχύος της σύμβασης δεν μπορεί να δοθεί όφελος στον εναγόμενο.
Η ανταπαίτηση αποτυγχάνει και απορρίπτεται. Δεν κρίνω πρόσφορο να εκδοθεί οποιοδήποτε διάταγμα για παράδοση της κατοχής του ακινήτου κατ’ακολουθίαν των αποφασισθέντων στην υπόθεση A.N.STASIS ESTATES Co. LTD, ανωτέρω.
Για την Απαίτηση εκδίδεται απόφαση για το ποσό των €145.260,16 πέον νόμιμο τόκο από την ημέρα καταχώρησης της αγωγής μέχρι πλήρους εξόφλησης δυνάμει του άρθρου 33 του Ν.14/1960.
Κρίνω ότι υπό τις περιστάσεις δε δικαιολογείται η έκδοση οποιουδήποτε διατάγματος με το οποίο να διατάσσεται από το Δικαστήριο ότι το εμπράγματο βάρος που δημιουργήθηκε με την κατάθεση του αγοραπωλητηρίου να επενεργεί ως υποθήκη μέχρι την επιστροφή του τιμήματος της πώλησης διότι ούτε τα γεγονότα της υπόθεσης και τα ευρήματα του Δικαστηρίου δικαιολογούν την παροχή τέτοιας θεραπείας[9] αλλά ούτε και υπάρχει τέτοια πρόβλεψη στο άρθρα 5(3) και 5(4)[10] του Ν.88(Ι)/2011 ειδικά για τη σύσταση υποθήκης.
Τα έξοδα της απαίτησης και ανταπαίτησης επιδικάζονται υπερ της ενάγουσας και εναντίον του εναγόμενου όπως θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και εγκριθούν από το Δικαστήριο μειωμένα σε ένα σετ εξόδων εκεί οπού υπήρχαν κοινές εμφανίσεις για απαίτηση και ανταπαίτηση και με δεδομένο ότι απαίτηση και ανταπαίτηση συνεκδικάστηκαν.
(Υπ.)………………………..
Μ.Ιεροκηπιώτου, Α.Ε.Δ
ΠΙΣΤΟΝ ΑΝΤΙΓΡΑΦΟΝ
ΠΡΩΤΟΚΟΛΛΗΤΗΣ
[1] Νικολάου v. Σταύρου 1992 1 ΑΑΔ 746
[2] Philippou v Odysseos 1989 1 CLR 1
[3] Βλ σελίδες 18-19 της Έκθεσης
[5] 1982 1CLR 499
[6] 1997 1 ΑΑΔ 1746
[7] 1998 1 ΑΑΔ 881 και ΚΟΛΑΚΙΔΗΣ & ΣΥΝΕΤΑΙΡΟΙ ν ΜΙΧΑΗΛ ΘΕΟΔΟΣΙΟΥ ΛΤΔ 1997 1 ΑΑΔ 1671
[8] 1998 1 ΑΑΔ 788
[9] Βλ. Ανδρόνικος Κουρουκλάρης ν. Ανδρέα Κωνσταντίνου , Πολιτική Έφεση Αρ. 205/12 Ημερομηνίας 6/12/2017, ECLI:CY:AD:2017:A440.
[10] (3) Το εμπράγματο βάρος που δημιουργείται με την κατάθεση της σύμβασης μέχρι την έκδοση διατάγματος ειδικής εκτέλεσης της σύμβασης, σύμφωνα με το άρθρο 7 του παρόντος Νόμου, ή καταβολής αποζημίωσης σύμφωνα με το εδάφιο (6) του παρόντος άρθρου, εξασφαλίζει το εκάστοτε ποσό που ο αγοραστής κατέβαλε έναντι του τιμήματος πώλησης ή το εκάστοτε ποσό της αξίας του αντικειμένου της αντιπαροχής.
(4) Το εμπράγματο βάρος ισχύει μέχρι την ακύρωση ή την απόσυρση της κατάθεσης της σύμβασης με την οποία δημιουργείται ή μέχρι την παρέλευση της προθεσμίας κατάθεσης έφεσης εναντίον δικαστικής απόφασης με την οποία διατάσσεται η διαγραφή της κατάθεσης και σε περίπτωση καταχώρησης έφεσης μέχρι την έκδοση απόφασης στην έφεση.