ΣΤΟ ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΑΡΝΑΚΑΣ
Ενώπιον: Ν. Παπανδρέου, Ε.Δ.
Αρ. Αγωγής: 1413/16
Μεταξύ:
ΛΕΟΝΤΙΟΥ ΛΕΟΝΤΙΟΥ
Ενάγοντα
-και-
1. C. LAMBRIANIDES DEVELOPERS LTD
2. Κώστας Γ. Λαμπριανίδη, από Λάρνακα
3. Μάριος Χριστοδούλου, από Αραδίππου
Εναγόμενων
Ημερομηνία: 16 Ιανουαρίου 2024
Εμφανίσεις:
Για Ενάγοντα: κ. Α. Ζαχαρίου για Ανδρέας Β. Ζαχαρίου & Σία Δ.Ε.Π.Ε.
Για Εναγόμενους: κ. Ι. Γ. Ιωάννου
ΑΠΟΦΑΣΗ
Ι. ΕΙΣΑΓΩΓΗ
1. Ο Ενάγων αξιώνει εναντίον των Εναγόμενων δηλωτικά διατάγματα, γενικές και ειδικές αποζημιώσεις καθώς και το ποσό των €21.000 το οποίο κατέβαλε στην Εναγόμενη 1, λόγω δόλου, απάτης και ψευδών παραστάσεων εκ μέρους των Εναγόμενων. Αξιώνει το πιο πάνω ποσό και ως αποζημιώσεις για παράβαση σύμβασης και στη βάση πλήρους αποτυχίας αντιπαροχής από την Εναγόμενη 1 δυνάμει συμφωνίας πώλησης ακινήτου που συνομολογήθηκε μεταξύ της Εναγόμενης 1 και του Ενάγοντα.
ΙΙ. ΔΙΚΟΓΡΑΦΑ
(α) Έκθεση Απαίτησης
3. Αποτέλεσε τη δικογραφημένη θέση του Ενάγοντα ότι η Εναγόμενη 1 απέτυχε να τηρήσει τα συμφωνηθέντα εφόσον δεν αποπεράτωσε ούτε παρέδωσε την Κατοικία στον Ενάγοντα. Αποδίδει δόλο, απάτη και ψευδείς παραστάσεις σε όλους τους Εναγόμενους, παραθέτοντας προς τούτο λεπτομέρειες οι οποίες δύνανται να συνοψιστούν ως εξής: (α) ότι ενώ γνώριζαν ή θα μπορούσαν να γνωρίζουν ότι η Εναγόμενη 1 δεν μπορούσε να αποπερατώσει την Κατοικία, εντούτοις, απέσπασαν από τον Ενάγοντα το Ποσό, παριστάνοντας ότι η αποπεράτωση της Κατοικίας ήταν εφικτή, (β) ότι ενώ γνώριζαν ότι το Ακίνητο και/ή η Κατοικία επιβαρυνόταν από υποθήκες και/ή άλλα εμπράγματα βάρη απέκρυψαν από τον Ενάγοντα το γεγονός αυτό, παριστάνοντας ότι η Εναγόμενη 1 θα του παρέδιδε την Κατοικία τον Μάρτιο 2016, πράγμα που δεν ήταν εφικτό και (γ) ότι ενώ η Εναγόμενη 1 γνώριζε ότι δεν είχε την κυριότητα και/ή την κατοχή του Ακινήτου και/ή ενώ εμποδιζόταν από του να προβεί σε οποιεσδήποτε εργασίες επί του Ακινήτου, παράνομα και/ή παράτυπα και/ή δόλια πώλησε την Κατοικία στον Ενάγοντα, αποσπώντας από τον τελευταίο το Ποσό. Ο Ενάγων με επιστολή του δικηγόρου του ημερ. 27.6.2016 ενημέρωσε την Εναγόμενη 1 για τις θέσεις του, ζητούσε συμμόρφωση με τις αξιώσεις του καθιστώντας σαφές ότι παράλειψη της να συμμορφωθεί με την ταχθείσα προθεσμία θα καθιστούσε τη Σύμβαση τερματισθείσα. Η Εναγόμενη 1 παρέλειψε να ανταποκριθεί ή να συμμορφωθεί.
(β) Υπεράσπιση και Ανταπαίτηση Εναγόμενων 1 και 3
4. Οι Εναγόμενοι 1 και 3 ήγειραν υπεράσπιση και ανταπαίτηση προβάλλοντας ότι το Ακίνητο δεν επιβαρύνεται με υποθήκη ή άλλα εμπράγματα βάρη αναφέροντας ρητά ότι είναι ελεύθερο από κάθε εμπράγματο βάρος.
5. Ακολούθως αναφέρονται στους όρους της Συμφωνίας προβάλλοντας, επιπλέον, ότι ο Ενάγων κατά παράβαση των όρων της Συμφωνίας, κατέβαλε μόνο το Ποσό και κανένα άλλο ποσό ως οι όροι της ώστε οι ίδιοι να προχωρήσουν με τις υπόλοιπες εργασίες. Συνεχίζουν ότι, οι Εναγόμενοι 1 και 3 ζήτησαν επανειλημμένα από τον Ενάγοντα να καταβάλει τη δεύτερη δόση και ότι ο ίδιος αρνήθηκε να το πράξει. Οι Εναγόμενοι 1 και 3 παρά τούτο, προχώρησαν σε μερική ανέγερση της Κατοικίας, παραθέτοντας προς τούτο σχετικές λεπτομέρειες των εκεί εργασιών. Ανάμεσα σε αυτές, ως αναφέρουν, ήταν και η καταστροφή κεραμικών, ώστε να αντικατασταθούν με κεραμικά της αρεσκείας του Ενάγοντα.
6. Ισχυρίζονται επίσης ότι συνεπεία τούτου, οι ίδιοι επωμίσθηκαν ζημιές ύψους €30.000 ως έξοδα που επωμίστηκαν οι Εναγόμενοι 1 και 3 για τις ως άνω αναφερόμενες τροποποιήσεις, €10.000 για επαναφορά της Κατοικίας στην πρότερα κατάσταση ή/και επανατοποθέτηση των κεραμικών της Κατοικίας και €10.000 για αγορά κεραμικών για την τοποθέτηση.
7. Ισχυρίζονται επιπλέον ότι ο Εναγόμενος 3 ως διευθυντής της Εναγόμενης 1 έπραξε όλα τα δέοντα για την ολοκλήρωση των συμφωνηθέντων και η Εναγόμενη 1 ήταν σε θέση να ολοκληρώσει την Κατοικία εκτελώντας μάλιστα και μέρος των εργασιών. Επαναλαμβάνει τη θέση του ότι η Κατοικία δεν επιβαρυνόταν από εμπράγματα βάρη και ότι ο λόγος που προωθείται η θέση αυτή είναι ώστε ο Ενάγων να απαλλαχθεί από τις συμβατικές του υποχρεώσεις. Συνεχίζουν ότι, οι Εναγόμενοι ως οι ιδιοκτήτες και/ή κάτοχοι της Κατοικίας είχαν το απόλυτο δικαίωμα να προχωρήσουν στην πώληση του Ακινήτου χωρίς να έχουν πράξει το οτιδήποτε παράνομα. Επιπλέον, προβάλλουν ότι η Σύμβαση δεν έχει τερματιστεί ενώ ο όποιος τερματισμός της έγινε με αποκλειστική υπαιτιότητα του Ενάγοντα. Δια της ανταπαίτησης τους αξιώνουν εναντίον του Ενάγοντα σειρά δηλωτικών αποφάσεων και αποζημιώσεις ύψους €50.000 ως έξοδα που υπέστηκαν οι Εναγόμενοι.
8. Στο στάδιο αυτό αναφέρω ότι ο Εναγόμενος 2 δεν καταχώρησε υπεράσπιση, πλην όμως το Δικαστήριο δεν προχώρησε στην έκδοση απόφασης εναντίον του σε προγενέστερο στάδιο, ως το σχετικό αίτημα του Ενάγοντα, ώστε να αποφευχθεί ο κίνδυνος επηρεασμού της υπεράσπισης των Εναγόμενων 1 και 3. Σχετικό είναι το πρακτικό του Δικαστηρίου ημερ. 24.9.2019. Συναφώς, η αγωγή σήμερα εκκρεμεί για όλους τους Εναγόμενους.
9. Επίσης, κατά το στάδιο των τελικών αγορεύσεων ο συνήγορος των Εναγόμενων 1 και 3, διευκρίνισε ότι η ανταπαίτηση στο βαθμό που αφορά ισχυρισμούς για ζημιές λόγω επιπρόσθετων εργασιών, «έχει εγκαταλειφθεί» εφόσον δεν προσκομίστηκε σχετική μαρτυρία.[1] Πράγματι, ανατρέχοντας στα πρακτικά της διαδικασίας, προκύπτει ότι η θέση του κ. Ιωάννου είναι ορθή. Το γεγονός αυτό προσμέτρησε δυσμενώς στην αξιολόγηση της εκδοχής των Εναγόμενων 1 και 3, ως θα διαφανεί στη συνέχεια. Ανατρέχοντας δε στις αξιώσεις των Εναγόμενων 1 και 3 προκύπτει ότι η μόνη αξίωση που αφορά στην καταβολή αποζημίωσης για τις ισχυριζόμενες επιπρόσθετες εργασίες, είναι η αξίωση υπό της παραγράφου 4. Από τα πιο πάνω προκύπτει οι μόνες ανταξιώσεις που τελικώς προωθήθηκαν από τους Εναγόμενους 1 και 3, απαρτίζονται αποκλειστικά από δηλωτικά διατάγματα ως αυτά καταγράφονται στις παρ. 1 μέχρι 3 και 5 της Ανταπαίτησης τους.
(γ) Απάντηση και Υπεράσπιση στην Ανταπαίτηση
10. Με το εν λόγω δικόγραφο του ο Ενάγων προβάλλει ότι οι θέσεις των Εναγόμενων 1 και 3 αποτελούν προϊόν εκ των υστέρων σκέψεων, επαναλαμβάνοτας κατ’ ουσίαν τα όσα αναφέρει στην Έκθεση Απαίτησης του.
ΙΙΙ. ΜΑΡΤΥΡΙΑ
11. Για τον Ενάγοντα κατέθεσε ο ίδιος (ΜΕ1) και η κα Κατερίνα Σεργίου (ΜΕ2), λειτουργός του Κτηματολογίου. Ο Ενάγων κατέθεσε γραπτή δήλωση ως μέρος της κυρίως εξέτασης του η οποία σημειώθηκε ως Έγγραφο ‘Α’ και κατέθεσε τα Τεκμήρια 1 μέχρι 4. Από κοινού κατατέθηκε και το Τεκμήριο 5. Η ΜΕ2 κατέθεσε το Τεκμήριο 6 και αναφέρθηκε στα εμπράγματα βάρη επί του Ακινήτου. Για τους Εναγόμενους 1 και 3 κατέθεσε ο Εναγόμενος 3 (ΜΥ) ο οποίος κατέθεσε γραπτή δήλωση ως μέρος της κυρίως εξέτασης του και σημειώθηκε ως Έγγραφο ‘Β’. Κατέθεσε επίσης τα Τεκμήρια 7 και 8.
(α) Σύνοψη μαρτυρίας Ενάγοντα (ΜΕ1)
12. Ο Ενάγων στην γραπτή του δήλωση, κατ’ ουσίαν, επανέλαβε τις θέσεις του ως αυτές καταγράφονται επί της Έκθεσης Απαίτησης του καταθέτοντας έγγραφα τα οποία σημειώθηκαν ως τεκμήρια ως εξής: Ως Τεκμήριο 1 εκτύπωση από το ηλεκτρονικό αρχείο του Εφόρου Εταιρειών και Επίσημου Παραλήπτη αναφορικά με την Εναγόμενη 1, ως Τεκμήριο 2 τη Συμφωνία, ως Τεκμήριο 3 επιστολή των συνηγόρων του προς την Εναγόμενη 1 ημερ. 27.6.16 και ένορκη δήλωση επίδοσης ημερ. 4.7.16, ως Τεκμήριο 4 Πιστοποιητικό Έρευνας Ακίνητης Ιδιοκτησίας με ημερ. 1.11.2017 σε σχέση με την ακίνητη ιδιοκτησία εγγεγραμμένη επ’ ονόματι της Εναγόμενης 1. Συμπλήρωσε δια ζώσης ότι οι Εναγόμενοι δεν του έχουν επιστρέψει οποιοδήποτε ποσό ούτε και έχουν συμπληρώσει την Κατοικία.
13. Αντεξεταζόμενος ανέφερε ότι ο Εναγόμενος 3 από πριν την αγορά της Κατοικίας του ανέφερε ότι υπάρχουν τίτλοι και ότι «είναι όλα καθαρά».[2] Υπέγραψε ακολούθως τη Συμφωνία και κατέβαλε το Ποσό. Όταν όμως ζήτησε δανειοδότηση από την τράπεζα του, η τελευταία ζήτησε τους τίτλους ιδιοκτησίας του ακινήτου. Τότε, ο Εναγόμενος 3 ανέφερε στον Ενάγοντα ότι «δεν έχω έτσι πράγμα.»[3] Ο Εναγόμενος 3 είχε εξαφανιστεί. Σε υποβολή του συνηγόρου των Εναγόμενων 1 και 3 ότι το σπίτι ξεκίνησε να κτίζεται με τον ίδιο να ζητά αλλαγές, όπως αλλαγή κεραμικών, ο ίδιος αρνήθηκε ότι ζήτησε αλλαγή κεραμικών, ανέφερε ότι καμία εργασία δεν έγινε από την Εναγόμενη 1, πλην του να ρίξει έναν τοίχο για να μεγαλώσει ένα από τα δωμάτια. Ο ίδιος δεν υπέδειξε στον Εναγόμενο 3 το οτιδήποτε για αλλαγή κεραμικών αφού δεν είχε μιλήσει ξανά μαζί του. Σε υποβολή του κ. Ιωάννου ότι ο Ενάγων θα έπρεπε να είχε καταβάλει περαιτέρω ποσά με βάση τη Συμφωνία απάτησε ότι «αν δεν μου έλεγε ψέματα ότι έχει τα κοτσάνια θα γίνετουν το δάνειο και θα του έδινα τα λεφτά.»[4] Σε υποβολή του κ. Ιωάννου ότι ο Ενάγων γνώριζε ότι δεν υπήρχε τίτλος ιδιοκτησίας για το Ακίνητο διότι υπήρχαν έγγραφα στη Σύμβαση προς τούτο, απάντησε ότι ο ίδιος δεν το γνώριζε και ότι αν το γνώριζε δεν θα υπέγραφε.
(β) Μαρτυρία της κας Κατερίνας Σεργίου (ΜΕ2)
14. Σε σχέση με τα επίδικα τεμάχια που αποτελούν μέρος του Ακινήτου («το Πρώτο Τεμάχιο» και «το Δεύτερο Τεμάχιο», αντίστοιχα, και «τα Τεμάχια», σωρευτικά), η ΜΕ2 κατέθεσε το Τεκμήριο 6. Επεξήγησε ότι οι σελίδες 1 μέχρι 5 αφορούν το Πρώτο Τεμάχιο και οι σελίδες 6 μέχρι 11 το Δεύτερο Τεμάχιο. Ανέφερε δε, ότι, από το Τεκμήριο 6 προκύπτουν τα εξής:
(α) Από το 2009, ιδιοκτήτες των Τεμαχίων είναι κατά ¼ οι κ.κ. Λοϊζου Ηλία Ιωάννης, Ευδοκία Λοϊζου, Γεωργιάδης Ανδρέα Γεώργιος και Μαρία Γεωργιάδου.
(β) Αγοραστής των εν λόγω μεριδίων είναι η Εναγόμενη 1, δυνάμει πωλητηρίων εγγράφων, τα οποία κατατέθηκαν ως επιβάρυνση επί των Τεμαχίων με αρ. (…), αντίστοιχα («τα Αγοραπωλητήρια Έγγραφα»). Σε σχέση με το Δεύτερο Τεμάχιο μόνο, υπάρχει ένα ακόμα πωλητήριο έγγραφο που κατατέθηκε από αγοραστή κατοικίας με αρ. πωλητηρίου εγγράφου (…).
(γ) Υπάρχουν δύο υποθήκες με αρ. (…) επί των Τεμαχίων, αρχικά προς όφελος της Τράπεζας Κύπρου και τώρα προς όφελος της Themis Portfolio Management Holdings Ltd («οι Υποθήκες»). Οι Υποθήκες καταχωρήθηκαν ως επιβαρύνσεις για χρέος του Κώστα Γ. Λαμπιαρνίδη, Εναγόμενου 2.
(δ) Υπάρχουν καταχωρημένα δύο ΜΕΜΟ με αρ. (…) («τα ΜΕΜΟ») προς όφελος της Κυπριακής Εταιρείας Διαχείρισης Περιουσιακών Στοιχείων Λτδ.
(ε) Υπάρχουν Αιτήσεις Εγκλωβισμένων Αγοραστών από την Εναγόμενη 1 («οι ΑΕΑ») οι οποίες καταχωρήθηκαν το έτος 2016.
15. Αντεξεταζόμενη ανέφερε ότι οι ΑΕΑ καταχωρήθηκαν τον Οκτώβριο του 2016, αλλά η διαδικασία δεν προχώρησε. Διαμορφώθηκε χωριστή διαδικασία και φάκελος για το σκοπό αυτό και τυγχάνει χειρισμού από άλλον υπάλληλο του Κτηματολογίου. Συμφώνησε ότι πρόθεση της Εναγόμενης 1 στην αίτηση αυτή είναι η απόκτηση της κυριότητας των Τεμαχίων. Διευκρίνισε ότι οι Υποθήκες και τα ΜΕΜΟ είναι μεταγενέστερα των Αγοραπωλητηρίων Εγγράφων.
(γ) Μαρτυρία Εναγόμενου 3 (ΜΥ)
16. Ο ΜΥ στα πλαίσια της γραπτής του δήλωσης αναφέρθηκε στη σύναψη της Συμφωνίας καθώς και στους όρους της. Ανέφερε ότι ο Ενάγων κατέβαλε στην Εναγόμενη 1 προκαταβολή ύψους €1000.
17. Κατέθεσε ότι η Εναγόμενη 1, δυνάμει αγοραπωλητηρίου εγγράφου ημερ. 3.4.2009, αγόρασε το Ακίνητο από τους κ.κ. Λοϊζου Ηλία Ιωάννης, Ευδοκία Λοϊζου, Γεωργιάδης Ανδρέα Γεώργιος, Μαρία Γεωργιάδου, G.P.C.M.G. Petrou Trading Ltd και Topnuts Ltd. Το εν λόγω αγοραπωλητήριο κατατέθηκε στο Κτηματολόγιο λαμβάνοντας αρ. ΠΩΕ(…). Ως Τεκμήριο 7 κατέθεσε το εν λόγω αγοραπωλητήριο έγγραφο και ως Τεκμήριο 8 αντίγραφο του πιστοποιητικού κατάθεσης του στο αρμόδιο κτηματολογικό γραφείο.
18. Συνεχίζει ότι, ο Ενάγων κατά την υπογραφή της Συμφωνίας ενημερώθηκε από τους Εναγόμενους 2 και 3 για την ύπαρξη του Τεκμηρίου 7. Μάλιστα δε, διευθετήθηκε συνάντηση μεταξύ του Ενάγοντα και ενός εκ των εγγεγραμμένων ιδιοκτητών του Ακινήτου, τον κ. Γεώργιο Γεωργιάδη, ο οποίος στην παρουσία του ιδίου ενημέρωσε τον Ενάγοντα ότι εάν επιθυμούσε να λάβει δάνειο από την τράπεζα, οι εγγεγραμμένοι ιδιοκτήτες του Ακινήτου θα του παρείχαν οποιαδήποτε διευκόλυνση για υποθήκευση μεριδίου. Μετά την υπογραφή της Συμφωνίας, οι οικοδομικές εργασίες στην Κατοικία συνεχίστηκαν κανονικά και ο Ενάγων κατέβαλε, ως όφειλε, την πρώτη δόση ύψους €20.000 στην Εναγόμενη 1 εταιρεία. Η Κατοικία, όταν υπογράφηκε η Συμφωνία, ήταν ήδη υπό κατασκευή.
19. Ο Ενάγων όμως χωρίς να δώσει κανένα λόγο, παρέλειψε να καταβάλει τις επόμενες δύο δόσεις με συνέπεια να μην μπορούν να προχωρήσουν οι οικοδομικές εργασίες για αποπεράτωση της Κατοικίας. Οι Εναγόμενοι 2 και 3 ζήτησαν από τον Ενάγοντα να τηρήσει τις υποχρεώσεις του χωρίς όμως οποιαδήποτε ανταπόκριση. Όσον αφορά την επιστολή των δικηγόρων του Ενάγοντα (Τεκμήριο 3), ο ίδιος δεν αποδέχθηκε το περιεχόμενο της όπως προκύπτει από τη δική του σημείωση σε αυτήν (βλ. Τεκμήριο 5). Συνεχίζει ότι η Εναγόμενη 1 ήταν πάντα έτοιμη να εξυπηρετήσει τις απαιτήσεις του Ενάγοντα. Κάποιες αλλαγές αναφορικά με μετατροπή των τριών υπνοδωματίων της κατοικίας σε τέσσερα και στην τοποθέτηση γυψοσανίδων, η Εναγόμενη 1 αποδέχθηκε να τις κάνει χωρίς επιπλέον χρέωση στον Ενάγοντα. Συμπληρώνει ότι όλες τις συναντήσεις τις έκανε με τον Ενάγοντα ως διευθυντής της Εταιρείας και όχι υπό την προσωπική του ιδιότητα.
20. Αντεξεταζόμενος ανέφερε ότι ο ίδιος συνεχίζει να είναι διευθυντής της Εναγόμενης 1. Ανέφερε ότι κάθε δύο μήνες θα έπρεπε να καταβάλλεται μία δόση ύψους €20.000 ώστε το συνολικό ποσό των €60,000 να καταβληθεί πριν από την ημερομηνία παράδοσης. Ερωτηθείς αναφορικά με τις Υποθήκες απάντησε ότι «η εταιρεία ουδέποτε έβαλε υποθήκη ούτε ένα ευρώ. Ούτε και μεταγενέστερα. Οι υποθήκες δεν γνωρίζω ενδεχομένως να είναι για πελάτες γιατί ενδεχόμενα να μπήκαν υποθήκη για πελάτες που αγόρασαν κατοικία στο ίδιο τεμάχιο». Σε υποβολή του κ. Ζαχαρίου ότι οι υποθήκες αφορούσαν δάνειο του Εναγόμενου 2 απάντησε, «ενδεχόμενα ο Κώστας Λαμπριανίδης πώλησε ένα σπίτι σε αλλοδαπό να υποθήκευσε προς όφελος του αγοραστή. Όμως δεν γνωρίζω εγώ, η εταιρεία που είμαι μέτοχος δεν έχει υποθηκεύσει ούτε προσωπικά εγώ έχω υποθηκεύσει.» Σε σχέση με τα ΜΕΜΟ που υπάρχουν, κατά την εισήγηση του κ. Ζαχαρίου, από το 2012, απάντησε ότι εκείνος ξέρει αυτά που κάνει η Εναγόμενη 1.
IV. ΑΓΟΡΕΥΣΕΙΣ
21. Κατά το στάδιο των αγορεύσεων οι συνήγοροι παρουσίασαν τις εμπεριστατωμένες γραπτές αγορεύσεις τους προωθώντας τις θέσεις τους. Οι αγορεύσεις των συνηγόρων ήταν βοηθητικές προς το Δικαστήριο το οποίο τις έχει μελετήσει. Δεν κρίνω πρόσφορο να προχωρήσω σε σύνοψη των θέσεων που προώθησαν οι ευπαίδευτοι συνήγοροι και αναφορά στα ζητήματα τα οποία εγέρθηκαν θα γίνει στη συνέχεια στο βαθμό που κρίνεται αναγκαίο.
V. ΕΥΡΗΜΑΤΑ ΤΟΥ ΔΙΚΑΣΤΗΡIΟΥ ΣΤΗ ΒΑΣΗ ΤΩΝ ΜΗ ΑΜΦΙΣΒΗΤΟΥΜΕΝΩΝ ΓΕΓΟΝΟΤΩΝ
22. Από τις έγγραφες προτάσεις και από το σύνολο της μαρτυρίας, προκύπτουν τα πιο κάτω ως παραδεκτά ή μη αμφισβητούμενα γεγονότα.
23. Η Εναγόμενη 1 είναι εταιρεία που ασχολείται με κατασκευαστικές και εργοληπτικές εργασίες, με έδρα στη Λάρνακα. Οι Εναγόμενοι 2 και 3 είναι διευθυντές της (βλ. και Τεκμήριο 1). Στις 24.9.2015 ο Ενάγων και η Εναγόμενη 1 υπέγραψαν τη Συμφωνία, Τεκμήριο 2. Ο Ενάγων κατέβαλε στην Εναγόμενη 1 το Ποσό. Η Κατοικία κατά το χρόνο σύναψης της Συμφωνίας ήταν υπό κατασκευή και, από την καταβολή του Ποσού, η Εναγόμενη 1 έριξε κατ’ εντολή του Ενάγοντα έναν τοίχο χωρίς επιπρόσθετη χρέωση. Όμως, ουδέποτε η Κατοικία αποπερατώθηκε και ουδέποτε παραδόθηκε στον Ενάγοντα. Στις 1.7.2016 ο Ενάγων επέδωσε μέσω ιδιωτικής επίδοσης επιστολή του συνηγόρου του, ημερ. 27.6.2016, Τεκμήριο 3. Ο Εναγόμενος 3, δια μέσου του Τεκμήριου 5, απάντησε ότι δεν αποδέχεται το περιεχόμενο της επιστολής και επιφυλάχθηκε για κάθε νόμιμο δικαίωμα του. Ο Ενάγων δεν κατέβαλε οποιοδήποτε άλλο ποσό στους Εναγόμενους, ούτε οι Εναγόμενοι του επέστρεψαν το Ποσό ή μέρος του Ποσού.
24. Το Τεκμήριο 4 αποτελεί πιστοποιητικό έρευνας ακίνητης ιδιοκτησίας της Εναγόμενης 1. Από εκεί προκύπτει ότι η Εναγόμενη 1 δεν είχε οποιαδήποτε ιδιοκτησία εγγεγραμμένη επ’ ονόματι της κατά το χρόνο έκδοσης του εν λόγω πιστοποιητικού, ήτοι στις 3.11.2017. Το Τεκμήριο 6 αποτελεί πιστοποιητικό έρευνας σε σχέση με τα εμπράγματα βάρη επί των Τεμαχίων. Αμφότερα τα Τεκμήρια 4 και 6, εκδόθηκαν από το Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο Λάρνακας.
25. Από το Τεκμήριο 6 προκύπτει ότι από το 2009 ιδιοκτήτες των Τεμαχίων ήταν τέσσερα φυσικά πρόσωπα. Το έτος 2009 κατατέθηκαν ως επιβάρυνση επί των Τεμαχίων, προς όφελος της Εναγόμενης 1, αγοραστή τους, τα Αγοραπωλητήρια Έγγραφα. Σε σχέση με το Δεύτερο Τεμάχιο μόνο, υπάρχει ένα ακόμα πωλητήριο έγγραφο που κατατέθηκε από αγοραστή κατοικίας με αρ. πωλητηρίου εγγράφου 308/2012. Υπάρχουν δύο υποθήκες με αρ. Υ6467/2010 και Υ6469/2010 επί των Τεμαχίων, αρχικά προς όφελος της Τράπεζας Κύπρου και τώρα προς την Themis Portfolio Management Holdings Ltd (οι Υποθήκες). Οι Υποθήκες καταχωρήθηκαν ως επιβαρύνσεις για χρέος του Εναγόμενου 2. Υπάρχουν καταχωρημένα δύο ΜΕΜΟ με αρ. ΕΒ1834/12 και ΕΒ1836/12 προς όφελος της Κυπριακής Εταιρείας Διαχείρισης Περιουσιακών Στοιχείων Λτδ (τα ΜΕΜΟ). Τόσο τα ΜΕΜΟ όσο και οι Υποθήκες καταχωρήθηκαν μετά την καταχώρηση των Αγοραπωλητηρίων Εγγράφων. Υπάρχουν επίσης Αιτήσεις Εγκλωβισμένων Αγοραστών από την Εναγόμενη 1 οι οποίες καταχωρήθηκαν τον Οκτώβριο του 2016. Η πρόθεση της Εναγόμενης 1 με την καταχώρηση των ΑΕΑ ήταν η απόκτηση της κυριότητας των Τεμαχίων.
VI. ΑΞΙΟΛΟΓΗΣΗ ΜΑΡΤΥΡΙΑΣ
(α) Αξιολόγηση μαρτυρίας ΜΕ1
26. Το Δικαστήριο αναγνωρίζει το άμεσο συμφέρον του Ενάγοντα στην έκβαση της υπόθεσης και η μαρτυρία του προσεγγίζεται με την ανάλογη περίσκεψη και προσοχή. Παρακολουθώντας τον όμως να καταθέτει από το εδώλιο του μάρτυρα, παρατήρησα ότι παρέμεινε σταθερός στις απόψεις του ενώ κατέθετε με αφοπλιστική απλότητα και χωρίς υπερβολές όταν η άλλη πλευρά του υπέβαλλε τις θέσεις της. Οι επεξηγήσεις που έδιδε είχαν συνοχή ενώ στα πλαίσια της αντεξέτασης του η απλότητα με την οποία απαντούσε τις ερωτήσεις του κ. Ιωάννου είχε ως αποτέλεσμα την ενίσχυση της αξιοπιστίας του. Τα όσα κατέθεσε βρίσκονται σε πλήρη αρμονία με την έγγραφη μαρτυρία ενώπιον του Δικαστηρίου, την μαρτυρία της ΜΕ2 αλλά και με την κοινή λογική.
27. Αποδέχομαι τη θέση του ότι η Εναγόμενη 1 δεν προχώρησε με την αποπεράτωση της Κατοικίας μετά την καταβολή του Ποσού, πλην του να ρίξει έναν μεσότοιχο. Παρά τη γενική αναφορά του ΜΥ στην γραπτή του δήλωση δια το ότι οι εργασίες με την καταβολή του Ποσού «συνεχίστηκαν κανονικά»[5] καμία μαρτυρία προσκομίστηκε προς τούτο ούτε και εξειδικεύτηκε η θέση αυτή, έστω σε επίπεδο ισχυρισμών. Οι δε υποβολές του κ. Ιωάννου περί πρόσθετων εργασιών κατ’ εντολή του Ενάγοντα παρέμειναν μετέωρες και υποκείμενες σε απόρριψη, εφόσον δεν στηρίχθηκαν από οποιαδήποτε μαρτυρία, γεγονός που οδήγησε και στην εγκατάλειψη της σχετικής αξίωσης της ανταπαίτησης τους. Παραπέμπω και στην παρ. 54 κατωτέρω.
28. Η υποβολή του κ. Ιωάννου ότι το γεγονός ότι η Εναγόμενη 1 δεν ήταν ιδιοκτήτρια του Ακινήτου κατά το χρόνο σύναψης της Συμφωνίας «φαινόταν από τα έγγραφα» που εμπεριέχονται στη Συμφωνία,[6] δεν εξειδικεύτηκε, ούτε και προωθήθηκε μια τέτοια θέση από τον ΜΥ. Ως εκ τούτου, παρέμεινε μετέωρη στη σφαίρα της γενικότητας και δεν δύναται να ληφθεί υπόψιν. Επιπλέον, δεν μπορεί να ληφθεί υπόψιν και για τον επιπρόσθετο λόγο ότι η θέση ότι ο Ενάγων ήταν ενήμερος για τα εν λόγω εμπράγματα βάρη δεν δικογραφείται. Οι εν λόγω διαπιστώσεις μου συμπαρασύρουν και την επιχειρηματολογία του κ. Ιωάννου στην σελ.5, παρ. 10.2 της αγόρευσης του. Τίποτε από τα όσα εκεί καταγράφονται αποτελούν μέρος της Υπεράσπισης και Ανταπαίτησης των Εναγόμενων 1 και 3.
29. Εξίσου εκτός δικογράφων είναι και η υποβολή του κ. Ιωάννου ότι ο «ο διευθυντής της Εταιρείας» ενημέρωσε τον Ενάγοντα, ότι δεν υπάρχει τίτλος εγγραφής του Ακινήτου προς όφελος της Εναγόμενης 1 και ότι αυτό θα γινόταν σε άλλο στάδιο.[7] Παραπέμπω προς τούτο πιο κάτω, όπου περιγράφεται το εγχείρημα των Εναγόμενων 1 και 3 να μεταβάλουν τον βασικό άξονα της υπεράσπισης τους δια το ότι «το επίδικο ακίνητο δεν επιβαρύνεται με υποθήκη και εμπράγματα βάρη αλλά είναι ελεύθερο από κάθε είδους επιβάρυνση. Περαιτέρω λεπτομέρειες θα δοθούν κατά τη δικάσιμο.»[8]
30. Αναφέρω επίσης ότι στο αρχικό στάδιο της αντεξέτασης του Ενάγοντα, γίνεται αναφορά στα λεχθέντα από τον «διευθυντή της Εναγόμενης εταιρείας» πριν από τη σύναψη της Συμφωνίας, χωρίς να εξειδικεύεται εάν οι αναφορές αφορούν τον Εναγόμενο 2 ή 3. Επειδή όμως ο κ. Ιωάννου εκπροσώπησε μόνο τον τελευταίο, με τον Εναγόμενο 2 να μην υπερασπίζεται την αγωγή, προκύπτει ευλόγως κατά την κρίση μου ότι η σχετική συζήτηση αφορούσε τον Εναγόμενο 3. Τούτο ενισχύεται και από την μεταγενέστερη αναφορά του Ενάγοντα στον Εναγόμενο 3, ονομαστικώς.[9]
31. Ο ΜΕ1 αναφέρεται στο ότι ο Εναγόμενος 3 πριν την αγορά της Κατοικίας του ανέφερε ότι υπάρχουν τίτλοι και ότι «είναι όλα καθαρά».[10] Υπέγραψε ακολούθως τη Συμφωνία και κατέβαλε το Ποσό. Όταν όμως ζήτησε δανειοδότηση από την τράπεζα του, η τελευταία ζήτησε τους τίτλους ιδιοκτησίας του ακινήτου. Τότε, ο Εναγόμενος 3 ανέφερε στον Ενάγοντα ότι «δεν έχω έτσι πράγμα.»[11] Ενώ ο ΜΕ1 αρχικά ανέφερε ότι κατέβαλε το Ποσό κατά την ημερομηνία υπογραφής της Συμφωνίας,[12] ακολούθως ανέφερε τα εξής: Ότι ο Εναγόμενος 3 του ζήτησε προκαταβολή €1000 για κράτηση της Κατοικίας, του τα έδωσε, ακολούθως υπέγραψε τη Συμφωνία και την πήρε στην τράπεζα για να αιτηθεί δανειοδότησης. Η Τράπεζα του είπε ότι «είναι οκ» να πληρώσει τις €20,000 με τραπεζική επιταγή. Το εν λόγω ποσό του το ζήτησε ο Εναγόμενος 3 για να ξεκινήσουν οι οικοδομικές εργασίες. Αφού μετά του ζήτησε η τράπεζα τους τίτλους ιδιοκτησίας «μου είπε δεν έχω και χάθηκε τέλια.»[13] Επομένως, προκύπτει ότι το ποσό των €20,000 καταβλήθηκε όχι κατά το χρόνο υπογραφής της Συμφωνίας, ως αρχικά ο Ενάγων ανέφερε, αλλά μεταγενέστερα. Το δε ποσό των €1000 καταβλήθηκε πριν από την υπογραφή της Συμφωνίας. Η πιο πάνω αντιφατικότητα δεν του τέθηκε κατά την αντεξέταση του για να δύναται να τοποθετηθεί και, σε κάθε περίπτωση, από την όλη μαρτυρία του δεν προκύπτει ότι αποτελεί ουσιώδη μεταβολή της θέσης του δυνάμενη να πλήξει την κατά τα άλλα αξιόπιστη μαρτυρία του. Η μεταβολή αυτή, λαμβανομένου υπόψιν και του όλου αυθορμητισμού του αλλά και ανεπιτήδευτων απαντήσεων και της όλης ανεπιτήδευτης του στάσης του από το εδώλιο του μάρτυρα, αποδίδεται σε κάποια σύγχυση που επικράτησε για τον ίδιο κατά την αντεξέταση του και όχι σε κάποια προσπάθεια του να παραπλανήσει για τη σειρά των γεγονότων.
32. Αποδέχομαι επίσης τη θέση του ότι ο Εναγόμενος 3 του ανέφερε ότι ο Ενάγων θα έπρεπε να του καταβάλει τις «20 χιλιάδες για να αρκέψει σπίτι»,[14] θέση που δεν αμφισβητήθηκε.
33. Ακολούθως προέβαλε τη θέση ότι «αν δεν μου έλεγε ψέματα ότι έχει τα κοτσάνια θα γίνετουν το δάνειο και θα του έδινα τα λεφτά»[15] συμπληρώνοντας, αμέσως μετά, ότι, αν ο ίδιος γνώριζε ότι δεν υπήρχαν τίτλοι ιδιοκτησίας δεν θα υπέγραφε τη Συμφωνία.[16] Κατά το στάδιο των τελικών αγορεύσεων ο κ. Ιωάννου ισχυρίστηκε ότι από τη μαρτυρία του Ενάγοντα προκύπτει ότι η απόρριψη της δανειοδότησης του από την τράπεζα δεν έγινε εξ υπαιτιότητας της Εναγόμενης 1 εφόσον η τράπεζα του είπε «είναι οκ» να προχωρήσει με την καταβολή του Ποσού όταν είχε τη Συμφωνία ενώπιον της. Η εν λόγω θέση δεν δύναται να γίνει αποδεκτή καθώς εγκυμονεί τον κίνδυνο εικασίας, με δεδομένο το περιεχόμενο της αντεξέτασης επί του σημείου. Ειδικότερα, δεν του υποβλήθηκε ότι η απόρριψη της δανειοδότησης του έγινε για λόγους που δεν αφορούν την απουσία τίτλων ιδιοκτησίας, αλλά για κάποιον άλλο λόγο, ούτως ώστε να του δοθεί η δυνατότητα να τοποθετηθεί αναλόγως και με σαφήνεια. Αντίθετα, ο κ. Ιωάννου σε εκείνο το σημείο της αντεξέτασης του Ενάγοντα, τον παρέπεμψε μόνο στα «έγγραφα» της Σύμβασης σημείο που στοιχειοθετούσε, ως του υποβλήθηκε, τη γνώση του Ενάγοντα για την απουσία τίτλου ιδιοκτησίας του επίδικου ακινήτου. Τίποτε δεν ανέφερε σχετικά με την διαδικασία απόρριψης της δανειοδότησης του Ενάγοντα για σκοπούς χρηματοδότησης της Κατοικίας. Περιπλέον, δεν αντεξετάστηκε επί της αναφοράς του δια το ότι η τράπεζα του είπε «είναι οκ» και συνεπώς δεν μπορούν να εξαχθούν οιαδήποτε ευρήματα ή συμπεράσματα στη βάση της αναφοράς αυτής που είναι και εξ ακοής. Δεν αναφέρθηκε από ποιον λέχθηκε ή το ακριβές περιεχόμενο της συζήτησης και συναφώς ουδεμία βαρύτητα δύναμαι να αποδώσω σε αυτή την αναφορά. Περιπλέον, ούτε το ζήτημα, επαναλαμβάνω διερευνήθηκε κατά την αντεξέταση του Ενάγοντα και επομένως ουδόλως είναι σαφές σε τί αφορά η αναφορά αυτή λ.χ. εάν η τράπεζα είπε «είναι οκ» να πληρωθεί με τραπεζική επιταγή, αν έδωσε συμβουλή στον Ενάγοντα στη βάση ανάληψης οιαδήποτε ευθύνης για διερεύνηση του καθεστώτος του ακινήτου ή οτιδήποτε άλλο. Το ζήτημα δεν θα εξεταστεί περαιτέρω υπό το φως των κινδύνων εικασιών που εγκυμονούνται. Σημασία έχει ότι εάν η πλευρά των Εναγόμενων 1 και 3 επιθυμούσαν να καλέσουν το Δικαστήριο να εξαγάγει οιαδήποτε συμπεράσματα από την πιο πάνω εξ ακοής και ασαφή αναφορά του Ενάγοντα όφειλαν να διερευνήσουν το ζήτημα με σαφήνεια και ξεκάθαρα κατά την αντεξέταση του, ούτως ώστε το Δικαστήριο να δύναται ευλόγως να αποκρυσταλλώσει οιοδήποτε πραγματικό γεγονός.
34. Υπό αυτό το πρίσμα, το σκέλος της μαρτυρίας του Ενάγοντα που αφορά την προσπάθεια του να δανειοδοτηθεί και την απόρριψη της προσπάθειας του αυτής δεν αμφισβητήθηκε ουσιωδώς και το αποδέχομαι. Η δε θέση του Ενάγοντα δια το ότι ο λόγος δια τον οποίο η εν λόγω προσπάθεια του ήταν ανεπιτυχής ήταν η απουσία τίτλων ιδιοκτησίας όχι μόνο δεν αμφισβητήθηκε ουσιωδώς κατά τη διάρκεια της αντεξέτασης του (βλ. αμέσως πιο πάνω) αλλά ενισχύεται και από το γεγονός ότι η ίδια η τράπεζα του ζήτησε αντίγραφα των τίτλων ιδιοκτησίας του επίδικου ακινήτου, θέση που παρέμεινε αναντείλεκτη.
35. Στο βαθμό δε που η μαρτυρία του Ενάγοντα αφορά τον Εναγόμενο 2 την αποδέχομαι ως αναντίλεκτη. Υπενθυμίζω ότι ο τελευταίος δεν υπερασπίστηκε την αγωγή. Συνεπώς, αποδέχομαι ότι παρέστησε στον Ενάγοντα ότι η Εναγόμενη 1 θα του παρέδιδε την Κατοικία τον Μάρτιο του 2016 ενώ γνώριζε ότι αυτό δεν ήταν εφικτό λόγω των εμπράγματων βαρών που υπήρχαν, τη φύση και το περιεχόμενο των οποίων ουδέποτε αποκάλυψε στον Ενάγοντα.
36. Αποδέχομαι τη θέση του ότι ο ίδιος δεν θα συμβάλλετο με την Εναγόμενη 1 εάν του αποκαλύπτονταν τα πιο πάνω στοιχεία που αφορούσαν τον τίτλο του Ακινήτου, γεγονός που ενισχύεται και από την προσπάθεια του να δανειοδοτηθεί και από το γεγονός ότι αμέσως μετά την καταβολή του Ποσού ζήτησε αντίγραφα του τίτλου ιδιοκτησίας από τον Εναγόμενο 3.
37. Αποδέχομαι επίσης τη θέση του Ενάγοντα ότι οι Εναγόμενοι γνώριζαν ότι το Ακίνητο επιβαρυνόταν από τις Υποθήκες και τα ΜΕΜΟ. Η προσπάθεια του ΜΥ να αποστασιοποιηθεί από τα γεγονότα της υπόθεσης προσπαθώντας να καταδείξει ότι ούτε ο ίδιος, ούτε η Εναγόμενη 1 γνώριζαν για την ύπαρξη των εν λόγω επιβαρύνσεων, ήταν ανεπιτυχής, για τους λόγους που καταγράφονται πιο κάτω στα πλαίσια αξιολόγησης της μαρτυρίας του ΜΥ. Πρόσθετα, στο βαθμό που η θέση αυτή του Ενάγοντα αφορά την Εναγόμενη 1, τούτο συνάδει και με την κοινή λογική, εφόσον αφορά σε περιουσία της οποίας δικαιούχος ήταν η ίδια η Εναγόμενη 1, δυνάμει των Αγοραπωλητηρίων Εγγράφων, στα οποία αναφέρθηκε η ΜΕ2.[17] Επίσης, η θέση του αυτή στο βαθμό που αφορά τον Εναγόμενο 2, συνάδει απόλυτα με τη μαρτυρία της ΜΕ2, η οποία ανέφερε ότι μέρος των επιβαρύνσεων επί των τεμαχίων αφορούσε σε προσωπικό χρέος του Εναγόμενου 2. Τέλος, στο βαθμό που η θέση του αφορά τον Εναγόμενο 2 παρέμεινε αναντείλεκτη.[18]
38. Δεν αποδέχομαι όμως τη θέση του Ενάγοντα δια το ότι ο ίδιος συμβλήθηκε, εκτός από την Εναγόμενη 1, και με τους Εναγόμενους 2 και 3[19] θέση η οποία αντικρούεται με τη δικογραφημένη θέση του δια της οποίας ο Ενάγοντας συμβλήθηκε με την Εναγόμενη 1.[20]
39. Δεν αποδέχομαι ούτε τις θέσεις του Ενάγοντα δια το ότι η Εναγόμενη 1 δεν είχε την κατοχή του ακινήτου ή ότι εμποδιζόταν να προβεί σε οποιεσδήποτε εργασίες επί τούτου. Από τη μαρτυρία της ΜΕ2 προέκυψε ότι η Εναγόμενη 1 ήταν αγοραστής των Τεμαχίων όπου ανεγείρετο η Κατοικία. Ο ίδιος ο ΜΕ1 ανέφερε ότι ζήτησε από την Εναγόμενη 1 να ρίξει κάποιον τοίχο επί της υπό κατασκευή Κατοικίας, ώστε να μεγαλώσει ένα από τα υπνοδωμάτια. Επομένως, προκύπτει αβίαστα ότι η Εναγόμενη 1 είχε και κατοχή του Ακινήτου με δικαίωμα να προβεί σε εργασίες. Αποδέχομαι όμως τη θέση του Ενάγοντα ότι η Εναγόμενη δεν ήταν σε θέση να μεταβιβάσει το ακίνητο, γεγονός που προκύπτει από την ύπαρξη εμπράγματων βαρών και τις ΑΕΑ που καταχώρησε το 2016, σύμφωνα με τη μαρτυρία της ΜΕ2, το σύνολο των οποίων εκκρεμεί μέχρι και σήμερα.
40. Σε ό,τι αφορά τις θέσεις του μάρτυρα δια της πρόκλησης ζημιάς από την «παράβαση της συμφωνίας από τους εναγόμενους» και το ύψος των ζημιών του, αυτά αποτελούν πτυχές της δικογραφμένων θέσεων του Ενάγοντα που αποφασίζονται από το Δικαστήριο αποτιμώντας το σύνολο της ενώπιον του μαρτυρίας, ως ζήτημα νομικό, στη βάση των τελικών του ευρημάτων. Παραπέμπω στην Ενότητα VIII πιο κάτω. Πρόσθετα, το Δικαστήριο δεν δύναται να λάβει υπόψιν την αναφορά του ΜΕ1 περί «εξαπάτησης» του ή «δόλου» από τους Εναγόμενους,[21] καθώς και «παρανομίας» ή «παρατυπίας»[22] καθώς εξαγωγή ενός τέτοιου συμπεράσματος εναπόκειται στην τελική κρίση του Δικαστηρίου. Κατ’ ίδιο πλέγμα δεν δύναμαι να λάβω ούτε υπόψιν την θέση του Ενάγοντα ότι καμία υποχρέωση είχε να καταβάλει περαιτέρω ποσά στην Εναγόμενη 1 πριν από την ολοκλήρωση της Κατοικίας με βάση τους όρους της Συμφωνίας καθώς και το ότι ο ίδιος δεν παραβίασε τη Συμφωνία, για τον ίδιο λόγο (βλ. Glory Worldwide Holdings Ltd v. Αθλητικού Συλλόγου Ομόνοια Λευκωσίας (2012) 1(Β) ΑΑΔ 1633).
41. Ως εκ των πιο πάνω αποδέχομαι το σύνολο της μαρτυρίας του σε όλα τα ουσιώδη σημεία της, πλην των σημείων που έχω παραθέσει και για τους λόγους που έχω παραθέσει αμέσως πιο πάνω. Ειδικότερα, αποδέχομαι το ότι ο Εναγόμενος 3, πριν από την υπογραφή της Συμφωνίας, ανάφερε στον Ενάγοντα ότι υπάρχουν τίτλοι ιδιοκτησίας του ακινήτου και ότι «είναι όλα καθαρά». Ο Εναγόμενος 2 του ανέφερε ότι η Εναγόμενη 1 θα του παρέδιδε την Κατοικία τον Μάρτιο του 2016 ενώ γνώριζε ότι αυτό δεν ήταν εφικτό λόγω των εμπράγματων βαρών που υπήρχαν. Ουδείς εκ των Εναγόμενων αποκάλυψε στον Ενάγοντα τα όσα καταγράφονται στην παρ. 25 ανωτέρω. Ο Ενάγων επίσης πριν από τη σύναψη της Συμφωνίας κατέβαλε στην Εναγόμενη 1, μέσω του Εναγόμενου 3, το ποσό των €1000. Ακολούθως, υπεγράφη η Συμφωνία και παράλληλα ο Εναγόμενος 3 ζήτησε από τον Ενάγοντα την καταβολή του ποσού των €20,000 για να μπορεί, ως ανέφερε, «να αρκέψει το σπίτι» οπότε και κατέβαλε το επιπλέον ποσό των €20,000 στον Εναγόμενο 3 έναντι του τιμήματος πώλησης. Κατόπιν προσπάθειας που ο Ενάγων έκανε για να δανειοδοτηθεί από τράπεζα για σκοπούς χρηματοδότησης της αγοράς της Κατοικίας, η τράπεζα του ζήτησε τους τίτλους ιδιοκτησίας. Ο Ενάγων τότε ζήτησε από τον Εναγόμενο 3 τους τίτλους ιδιοκτησίας για να τους παραχωρήσει στην τράπεζα του. Είναι τότε που ο Εναγόμενος 3 του αποκάλυψε ότι δεν υπάρχουν τίτλοι. Η τράπεζα απέρριψε το αίτημα του για δανειοδότηση του για το λόγο αυτό. Περιπλέον, μετά την καταβολή του Ποσού, η μόνη εργασία στην οποία προέβη η Εναγόμενη 1 είναι το ρίξιμο ενός τοίχου. Η Εναγόμενη 1 αδυνατούσε να αποκτήσει την κυριότητα του ακινήτου επί του οποίο ανεγείρετο η Κατοικία, τόσο κατά το χρόνο σύναψης της Συμφωνίας όσο κατά την ημερομηνία που ορίσθηκε στη Συμφωνία για την παράδοση αλλά και μετέπειτα. Ο Ενάγων εάν γνώριζε ότι δεν υπήρχαν τίτλοι ιδιοκτησίας δεν θα σύναπτε τη Σύμβαση.
(β) Αξιολόγηση μαρτυρίας ΜΕ2
42. Η μαρτυρία της ΜΕ2 ήταν τυπικής φύσεως και περιορίστηκε στην κατάθεση και επεξήγηση του Τεκμηρίου 6. Πρόκειται για υπάλληλο αρμόδιας αρχής, χωρίς οποιοδήποτε συμφέρον στην έκβαση της υπόθεσης. Η μαρτυρία της δεν αποτέλεσε αντικείμενο αμφισβήτησης, ως εξάλλου δηλώθηκε από τον συνήγορο των Εναγόμενων 1 και 3 στο στάδιο των τελικών αγορεύσεων.[23] Ως εκ των πιο πάνω, το Δικαστήριο αποδέχεται το σύνολο της μαρτυρίας της.
(γ) Αξιολόγηση μαρτυρίας ΜΥ
43. Σε σχέση με τον ΜΥ, το Δικαστήριο λαμβάνει υπόψιν το προσωπικό συμφέρον που έχει, ως Εναγόμενος, στην έκβαση της υπόθεσης, στοιχείο από το οποίο δεν κατάφερε να απαλλαχθεί κατά την προσκόμιση της μαρτυρίας του. Από το εδώλιο του μάρτυρα ήταν αμήχανος και φειδωλός στις απαντήσεις του. Απέφευγε να απαντά με ευθύτητα και σαφήνεια στις ερωτήσεις του κ. Ζαχαρίου ή να παρουσιάσει διάθεση για να διαφωτίσει με επάρκεια το Δικαστήριο ως προς την ουσία των θέσεων του. Στο πλαίσιο τούτο, έντονη ήταν η προσπάθεια αποστασιοποίησης του από τα γεγονότα της υπόθεσης, επιρρίπτοντας ευθύνες στον Εναγόμενο 2, ο οποίος, υπενθυμίζω, επέλεξε να μην υπερασπιστεί την αγωγή, χωρίς όμως να είναι σε θέση να παράσχει πειστικές επεξηγήσεις, έστω για τους υποκειμενικούς του συνειρμούς και συλλογιστική. Αντίθετα, μετέβαλλε συνεχώς τις θέσεις του, δημιουργώντας περαιτέρω κενά στην υπόθεση των Εναγόμενων 1 και 3, καταφεύγοντας σε πεδία εκτός δικογραφίας τα οποία πρόσθετα έπασχαν από έλλειψη οιασδήποτε τεκμηρίωσης, συνοχής και ειρμού και τακτικά απέληγαν σε εικασίες στερούμενων κοινής λογικής.
44. Αυτό που θα πρέπει κατ’ αρχάς να υποδειχθεί είναι ότι η δικογραφημένη θέση των Εναγόμενων 1 και 3 δια το ότι η Κατοικία δεν επιβαρυνόταν από εμπράγματα βάρη, καταρρίπτεται από το περιεχόμενο του Τεκμηρίου 6 και τη μαρτυρία της ΜΕ2 η οποία δεν αποτέλεσε αντικείμενο αμφισβήτησης. Κατά την ακρόαση όμως, ο ΜΥ αποδεχόμενος την ύπαρξη των Υποθηκών και του ΜΕΜΟ μέχρι και σήμερα, προσπάθησε κατ’ επανάληψη, ως προανέφερα, να αποστασιοποιηθεί από τα γεγονότα της υπόθεσης, επιρρίπτοντας ευθύνες για την επιβάρυνση των Τεμαχίων στον Εναγόμενο 2 και σε άλλα πρόσωπα.
45. Χαρακτηριστική όλων των πιο πάνω είναι η εξής στιχομυθία:
«Ε: Βάλατε δύο υποθήκες στο ακίνητο το 2012, το ξέρεις;
Ε: Εγώ σας λέω ότι οι υποθήκες που μπήκαν αφορούσαν τον μέτοχο Κώστα Λαμπριανίδη που ήταν ο πρωτοφειλέτης και αφορούσε δάνειο του κ. Λαμπριανίδη ως πρωτοεφιλέτη, οι οποίες μεταφέρθηκαν στην Themis.
Α: Ενδεχόμενα ο Κώστας Λαμπιανίδης πώλησε ένα σπίτι σε αλλοδαπό να υποθήκευσε προς όφελος του αγοραστή. Όμως δεν γνωρίζω εγώ. Η εταιρεία που είμαι μέτοχος δεν έχει υποθηκεύσει ούτε προσωπικά εγώ έχω υποθηκεύσει.
Ε: Σας υποβάλλω ότι αυτό το ακίνητο από το 2012 έχει εγγεγραμμένα πάνω του και δύο ΜΕΜΟ, από τη ΚΕΔΙΠΕΣ.
Α: Ναι. Όταν τα οικόπεδα ήταν νέος διαχωρισμός, αφορούσε 33 οικόπεδα αν δεν με απατά η μνήμη μου. Ενδεχόμενα οι ιδιοκτήτες της γης που προχώρησαν στο διαχωρισμό, να υποθήκευσαν να εξασφαλίσουν ποσό για ολοκλήρωση διαχωρισμού. Όμως σε μεταγενέστερο στάδιο αφαίρεσαν της υποθήκες τους.
Ε: Τα ΜΕΜΟ που σου αναφέρω δεν είναι υποθήκες. Και τόσο τα ΜΕΜΟ και οι υποθήκες που σου ανέφερα υπάρχουν μέχρι σήμερα.
Α: Εγώ είμαι σε θέση να ξέρω τί κάμνει η εταιρεία μου και εγώ προσωπικά. Εγώ δεν έχω υποθηκεύσει ούτε για ένα ευρώ.
Ε: Αυτά που μας λέτε δεν είναι αλήθεια. Για να έρθετε εσείς η εταιρεία να καταχωρήσετε Αίτηση Εγκλωβισμένων Αγοραστών το 2016 είναι γιατί γνωρίζετε ότι υπάρχουν επιβαρύνσεις, διαφορετικά δεν θα καταχωρούσατε. Γιατί το 2016 που πωλούσατε ξέρετε ότι είσαστε εγκλωβισμένοι, κάνετε αίτηση ΑΕΑ και ούτε καν αναφέρατε τίποτα στον άνθρωπο, ούτε καν περιλάβατε μέσα συμφωνία σας και μέχρι σήμερα είναι εκεί. Και οι υποθήκες και τα ΜΕΜΟ και δεν προχωρά ούτε το ΑΕΑ σας.
Α: Εμείς δεν έχουμε υποθηκεύσει οτιδήποτε. Εάν υπάρχει οποιοδήποτε εμπράγματο βάρος που αφορά τους ιδιοκτήτες που έκαναν το διαχωρισμό, ενδεχόμενα για αυτό καταχωρήθηκε το ΑΕΑ.
Ε: Το ΑΕΑ που καταθέσατε αφορά την υποθήκη που έβαλε ο συνεταίρος σου, ο κ. Κώστας Λαμπριανίδης. Εν τούτη η υποθήκη που το δεσμεύει και εν το αφήνει να γραφτεί πάνω σας.
Α: Δεν μπορώ να μιλώ εκ μέρους του Εναγόμενου 2, είναι θέμα προσωπικό δικό του.
Ε: Έβαλε υποθήκη πάνω στο ακίνητο που αγοράσατε και θέλεις να μας πεις ότι εσύ δεν το ήξερες ούτε το είχες συζητήσει με τον κ. Λαμπριανίδη (Εναγόμενο 2);
Α: Όχι.
Ε: Σας λέω ότι είναι ψέματα που λέτε.
Α: Αν μπορείς να αποδίδεις έτσι πράμα μπράβο σου.
Ε: Πήγατε αγοράσατε δύο ακίνητα για να κτίσετε μέσα να πωλήσετε. Και θέλεις να μας πεις ότι από τη μέρα που αγοράσατε δεν έκαμες κανένα έλεγχο ως το 2016 που πούλησες στον Ενάγοντα, εάν τα ακίνητα έχουν επιβαρύνσεις κλπ.; Εν ενδιαφέρθηκες;
Α: Σας είπα και να υπήρχαν επιβαρύνσεις για τον άνθρωπο που έκανε τον διαχωρισμό, τον πρώτο ιδιοκτήτη, θα μπορούσαν να εξοφληθούν από τον ιδιοκτήτη.»
46. Παραχωρώντας τις πιο πάνω απαντήσεις του δεν είναι αντιληπτό ποια τελικά ήταν η θέση του. Αφ’ ενός, αναφέρθηκε σε κάποιους «πελάτες» της Εναγόμενης 1, χωρίς να εξειδικεύει την εκεί αναφορά του. Αφ’ ετέρου, επρόκειτο σαφώς για απλή εικασία εφόσον η εκεί αναφορά του συνοδευόταν από τις φράσεις «ενδεχομένως» και «δεν γνωρίζω». Αμέσως μετά όμως μετέβαλλε συνεχώς τη θέση του, αναφερόμενος, μεταξύ άλλων, και σε κάποιον «νέο διαχωρισμό» οικοπέδων, χωρίς ωστόσο να παραχωρεί επαρκείς λεπτομέρειες, γεγονός που σε κάθε περίπτωση εκπίπτει της δικογραφίας. Η ασάφεια και η αδρότητα των απαντήσεων του ήταν ενδεικτική της διστακτικότητας του να παραχωρήσει επαρκείς επεξηγήσεις ενώπιον του Δικαστηρίου, διαπίστωση ενισχυτικής της ανειλικρινούς στάσης και διάθεσης του. Ως μάρτυρας ήταν και εκ των πραγμάτων ανειλικρινής εφόσον ενώ η συχνή χρήση της λέξης «ενδεχόμενα» παρέπεμπε σε κάποια μορφής δικών του εικασιών (χωρίς όμως τεκμηρίωση ή επεξήγησε), τελικώς κατέληξε σε θετική δήλωση δια το ότι οι Υποθήκες είχαν αρθεί σε «μεταγενέστερο στάδιο.» Αντιμέτωπος με την εισήγηση του κ. Ζαχαρίου ότι οι Υποθήκες βρίσκονται σε ισχύ μέχρι και σήμερα, μετέβαλε εκ νέου τη θέση τη καταφεύγοντας στη γενική τοποθέτηση ότι ούτε εκείνος ούτε η Εναγόμενη 1 «υποθήκευσαν» τα Τεμάχια. Η τελευταία θέση αντίκειται στην κοινή λογική εφόσον είναι η ίδια η Εναγόμενη 1 που ήταν δικαιούχος των εν λόγω Τεμαχίων, δυνάμει των Αγοραπωλητηρίων Εγγράφων, σύμφωνα με τη μαρτυρία της ΜΕ2.
47. Επιπλέον, κατά την κυρίως εξέταση του επιχείρησε να μεταβάλει έναν από τους βασικούς άξονες της Υπεράσπισης των Εναγόμενων 1 και 3. Ειδικότερα, ενώ αποτέλεσε επίκεντρο της δικογραφημένης του θέσης ότι το Ακίνητο «δεν επιβαρυνόταν από εμπράγματα βάρη»,[24] συνεχίζοντας ότι, κατ΄ ουσίαν, ο Ενάγων παραβίασε τη συμβατική του υποχρέωση για καταβολή περαιτέρω ποσών και ότι ήταν για τον λόγο αυτόν που δεν προχώρησε η αποπεράτωση της Κατοικίας, στη μαρτυρία του ο ΜΥ επιχείρησε να αναφέρει ότι υπήρχε εμπράγματο δικαίωμα επί του Ακινήτου προς όφελος της Εναγόμενης 1, η οποία το αγόρασε από έξι πρόσωπα τα οποία και κατονόμασε. Συνέχισε ότι, οι Εναγόμενοι 2 και 3 ενημέρωσαν τον Ενάγοντα για την διευθέτηση αυτή. Είπε επίσης ότι τον έφεραν σε επαφή με τους ιδιοκτήτες του Ακινήτου οι οποίοι τον διαβεβαίωσαν ότι θα του παρείχαν κάθε διευκόλυνση για να λάβει δανειοδότηση για σκοπούς χρηματοδότησης της αγοράς της Κατοικίας η οποία εγείρετο επί του Ακινήτου από την Εναγόμενη 1. Σχετικές είναι οι παράγραφοι 5 και 6 της γραπτής του δήλωσης, Έγγραφο ‘Β’.
48. Μια απλή σύγκριση των πιο πάνω ισχυρισμών σε σχέση με το περιεχόμενο της Υπεράσπισης και Ανταπαίτησης των Εναγόμενων 1 και 3 καταδεικνύει ότι οι τελευταίοι επιχείρησαν, μέσω της μαρτυρίας του ΜΥ, να μεταβάλουν την ουσία, της Υπεράσπισης τους ως προς τα γεγονότα, ήτοι τη θέση τους περί απουσίας οποιωνδήποτε εμπράγματων βαρών επί του Ακινήτου, σε αυτήν της πλήρους ενημέρωσης του Ενάγοντα για το καθεστώς του Ακινήτου, ο οποίος ενεπλάκη και σε σχετικές συζητήσεις με τους ιδιοκτήτες του Ακινήτου.
49. Η πιο πάνω διαπίστωση μου ενέχει δύο συνέπειες: Πρώτον, το γεγονός ότι το Δικαστήριο δεν δύναται να λάβει υπόψιν τους εκτός δικογραφίας ισχυρισμούς του ΜΥ. Δεύτερον, την δυσμενή επίδραση της ως άνω διαπίστωσης μου επί της αξιοπιστίας του ΜΥ.
50. Σε σχέση με την πρώτο ζήτημα, κρίνω σκόπιμο στο στάδιο αυτό να παραπέμψω στην πρόσφατη απόφαση του Ανώτατου Δικαστηρίου στην υπόθεση Λ.Δ. ν. Μ.Φ. Πολ. Έφ. 188/14, 19.1.2022, ECLI:CY:AD:2022:A11, όπου το Ανώτατο Δικαστήριο υπενθύμισε ότι οι κανόνες του δικονομικού μας δικαίου που περιορίζουν τα επίδικα θέματα σε εκείνα που προσδιορίζονται από τη δικογραφία, συναρτόνται άμεσα με το αντιπαραθετικό σύστημα της δίκης που ισχύει στο δικαιϊκό μας σύστημα και συνιστά απόρροια της φυσικής δικαιοσύνης που επιβάλλει τη διασφάλιση του δικαιώματος διαδίκου για ουσιαστική ευκαιρία απάντησης στις θέσεις και ισχυρισμούς του αντιδίκου του (βλ. επίσης Speed Line Autoservices Ltd v. Υδρόγειος Ασφαλιστική Εταιρεία Κύπρου Λτδ, Πολ. Έφ. Αρ. 324/2014, 7.3.2023, ECLI:CY:AD:2023:A102, Ευστρατίου ν. Alpha Τράπεζα Λίμιτεδ Πολ. Έφ. 314/13, 20.4.2021, ECLI:CY:AD:2021:A156 και Παπαγεωργίου ν. Κλάππα (Investment Services Ltd) (1991) 1 AAΔ 24.)
51. Αναφέρω πρόσθετα ότι, η αναφορά στην παράγραφο 7(δ) της Υπεράσπισης και Ανταπαίτησης, δια το ότι οι «Εναγόμενοι ως οι ιδιοκτήτες ή/και κάτοχοι της κατοικίας είχαν το απόλυτο δικαίωμα να προχωρήσουν στην πώληση του ακινήτου (…)» δεν διασώζει την πιο πάνω εικόνα εφόσον η αναφορά είναι γενικής μορφής και δεν επαρκεί στο να θέσει υπόψιν του Ενάγοντα τους ισχυρισμούς γεγονότων που επιχείρησε ο ΜΥ να προωθήσει μέσω της παρ. 5 και 6 του Εγγράφου Β. Όπως δε ρητά διαλαμβάνει η Διαταγή 19 θεσμός 16 των Θεσμών Πολιτικής Δικονομίας, “(w)hen a party in any pleading denies an allegation of fact in the previous pleading of the opposite party, he must not do so evasively, but answer the point of substance.” Ούτε και οι γενικές αρνήσεις των Εναγόμενων 1 και 3 επαρκούν. Όπως χαρακτηριστικά λέχθηκε στην Κλάππα (ανωτέρω) «(η) γενική άρνηση των ισχυρισμών που προσδιορίζουν την απαίτηση δεν εξυπακούει και την προβολή άλλων θετικών γεγονότων, τα οποία είτε την αποδυναμώνουν ή την καθιστούν ανεδαφική.»
52. Επιπρόσθετα και άνευ επηρεασμού των πιο πάνω, οι θέσεις του ΜΥ ότι υπήρχε αγοραπωλητήριο σε ισχύ μεταξύ της Εναγόμενης 1 και των ιδιοκτητών του Ακινήτου (παρ. 5 του Έγγραφου ‘Β’) καθώς και ο ισχυρισμός ότι οι Εναγόμενοι 2 και 3 διευθέτησαν συνάντηση μεταξύ του Ενάγοντα και ενός εκ των ιδιοκτητών για τον διευκολύνουν να λάβει δανειοδότηση (βλ. παρ. 6 του Έγγραφου ‘Β’) δεν δύναται να ληφθούν υπόψιν και για τον επιπρόσθετο λόγο ότι δεν τέθηκαν στον Ενάγοντα κατά την αντεξέταση του ούτως ώστε να του δοθεί η ευκαιρία να τοποθετηθεί αναλόγως (βλ. Frederickou Schools Co Ltd a.o. v. Acuac Inc. (2002) 1 ΑΑΔ 1527, Adidas v. Jonitexo Ltd (1987) 1 C.L.R. 383, 384 και Philippou General Bonded Warehouse Ltd ν. Κώστα Νικολαΐδη (2006) 1 Α.Α.Δ. 1057). Η γενική υποβολή στον Ενάγοντα κατά την αντεξέταση του δια το ότι ο Εναγόμενος 3 τον ενημέρωσε για το ότι η Εναγόμενη 1 δεν είχε ακόμα τίτλο εγγραφής και ότι αυτό θα γινόταν σε κατάλληλο στάδιο δεν δύναται ευλόγως να θεωρηθεί ότι καλύπτει το σύνολο των πιο πάνω επιπρόσθετων ισχυρισμών στους οποίους αναφέρθηκε ο ΜΥ κατά τη δική του μαρτυρία, οι οποίοι υπενθυμίζω είναι και εκτός του πεδίου της δικογραφίας (βλ. παρ. 48 πιο πάνω).
53. Το σύνολο των πιο πάνω διαπιστώσεων μου εφαρμόζεται και σε σχέση με τη θέση του ΜΥ κατά την αντεξέταση του περί προηγούμενου διαχωρισμού του οικοπέδου επί των οποίων βρίσκονται τα δύο τεμάχια, από τους ιδιοκτήτες του, και τις προσπάθειες του ιδίου για να δανειοδοτηθεί ο Ενάγων. Η δε θέση του συνηγόρου των Εναγόμενων 1 και 3 δια το ότι η Εναγόμενη 1 είχε δικαίωμα μεταπώλησης του Ακινήτου σε οποιοδήποτε πρόσωπο και σε οποιαδήποτε τιμή, με αναφορά στο Τεκμήριο 7[25] δεν τέθηκε στον Ενάγοντα κατά τη διάρκεια της αντεξέτασης του, ούτως ώστε να δύναται να τοποθετηθεί και συναφώς ούτε και αυτή δύναται να ληφθεί υπόψιν.
54. Περιπλέον, η θέση του ΜΥ περί εκτέλεσης άλλων εργασιών, πέραν από το ρίξιμο της τοιχοποιίας στην οποία ο Ενάγων αναφέρθηκε, παρέμεινε παντελώς ατεκμηρίωτη με τον ίδιο να μην παρέχει οποιεσδήποτε λεπτομέρειες των όσων είχαν δικογραφηθεί στις παρ. 3(στ)(Α), (Γ) και (Δ) και 5 της Υπεράσπισης και Ανταπαίτησης. Ενώ κατά την αντεξέταση του αναφέρθηκε συγκεκριμένα στη ρήξη της τοιχοποιίας, συνέχισε, «να μην μπω και στις λεπτομέρειες άλλων εργασιών». Δεν είναι αντιληπτός ο λόγος, ως ζήτημα κοινής λογικής, για τον οποίο δεν έκρινε απαραίτητο να αναφερθεί στις λεπτομέρειες των «άλλων εργασιών» εφόσον αυτές αποτελούν ακριβώς το βάθρο της αξίωσης τους για αποζημιώσεις και οι οποίες δικογραφούνται. Πέραν του ότι τούτο δεν μπορεί παρά να ισοδυναμεί με εγκατάλειψη της σχετικής αξίωσης των Εναγόμενων 1 και 3 ως ζήτημα απόδειξης, σημειώνω επιπλέον ότι η παράλειψη του ΜΥ, υπό τις περιστάσεις, τείνει να πλήξει περαιτέρω τη αξιοπιστία του. Τούτο διότι, η παράλειψη του να αναφερθεί στις επιπλέον αυτές εργασίες, παρά την εκτενή αντεξέταση του Ενάγοντα προς τούτο, συνάδει περισσότερο, ως ζήτημα κοινής λογικής, με το ότι ουδέποτε αυτές είχαν στην πραγματικότητα εκτελεστεί.
55. Η έκταση της μεταβολής του ΜΥ από τις δικογραφημένες θέσεις των Εναγόμενων 1 και 3 επιδρά δυσμενώς και στην αξιοπιστία του (βλ. Βαθούλα Δημήτρη Δημητριάδη ν. Alexander Kravtchenko (2013) 1 ΑΑΔ 1133 και Πουρίκκος ν. Σάββα (1991) 1 ΑΑΔ 507).
56. Σε ό,τι αφορά τις θέσεις του ΜΥ ότι ο Ενάγων παραβίασε τη Συμφωνία (βλ. παρ.10, 13 και 15 του Έγγραφου Β) και ότι η Εναγόμενη 1 ή ο ίδιος δεν έχουν οποιαδήποτε υποχρέωση απέναντι στον Ενάγοντα (βλ. παρ. 14 και 16 του Έγγραφου Β), αυτά αποτελούν ζήτημα της τελικής κρίσης του Δικαστηρίου και συναφώς οι σχετικές αναφορές του ΜΥ, ως μάρτυρα γεγονότων, δεν δύνανται να ληφθούν και δεν λαμβάνονται υπόψιν. Το ίδιο θα πρέπει να λεχθεί και για τις θέσεις του ΜΥ ως προς την ερμηνεία της Συμφωνίας (βλ. Glory Worldwide (ανωτέρω)).
57. Υπό το φως των πιο πάνω δεν αποδέχομαι τη μαρτυρία του ΜΥ πλην το σημείων που αποτέλεσαν κοινώς αποδεκτά γεγονότα και καταγράφονται στην Ενότητα V πιο πάνω.
VΙΙ. ΕΥΡΗΜΑΤΑ ΑΝΑΦΟΡΙΚΑ ΜΕ ΑΜΦΙΣΒΗΤΗΟΥΜΕΝΑ ΓΕΓΟΝΟΤΑ
58. Πέραν των ευρημάτων του Δικαστηρίου τα οποία εξάγονται από τα μη αμφισβητούμενα γεγονότα (βλ. ενότητα V πιο πάνω) τα πιο κάτω αποτελούν τα ευρήματα του Δικαστηρίου επί των αμφισβητούμενων γεγονότων με βάση την ενώπιον μου μαρτυρία όπως αυτή έχει κριθεί ως αποδεκτή.
59. Ο Εναγόμενος 3, πριν από την υπογραφή της Συμφωνίας, ανάφερε στον Ενάγοντα ότι υπάρχουν τίτλοι ιδιοκτησίας του ακινήτου και ότι «είναι όλα καθαρά». Ο Εναγόμενος 2 του ανέφερε ότι η Εναγόμενη 1 θα του παρέδιδε την Κατοικία τον Μάρτιο του 2016 ενώ γνώριζε ότι αυτό δεν ήταν εφικτό λόγω των εμπράγματων βαρών που υπήρχαν. Ουδείς εκ των Εναγόμενων αποκάλυψε στον Ενάγοντα τα όσα καταγράφονται στην παρ. 25 ανωτέρω. Ο Ενάγων επίσης πριν από τη σύναψη της Συμφωνίας κατέβαλε στην Εναγόμενη 1, μέσω του Εναγόμενου 3, το ποσό των €1000. Ακολούθως, υπεγράφη η Συμφωνία και παράλληλα ο Εναγόμενος 3 ζήτησε από τον Ενάγοντα την καταβολή του ποσού των €20,000 για να μπορεί, ως ανέφερε, «να αρκέψει το σπίτι» οπότε και κατέβαλε το επιπλέον ποσό των €20,000 στον Εναγόμενο 3 έναντι του τιμήματος πώλησης. Κατόπιν προσπάθειας που ο Ενάγων έκανε για να δανειοδοτηθεί από τράπεζα για σκοπούς χρηματοδότησης της αγοράς της Κατοικίας, η τράπεζα του ζήτησε τους τίτλους ιδιοκτησίας. Ο Ενάγων τότε ζήτησε από τον Εναγόμενο 3 τους τίτλους ιδιοκτησίας για να τους παραχωρήσει στην τράπεζα του. Είναι τότε που ο Εναγόμενος 3 του αποκάλυψε ότι δεν υπάρχουν τίτλοι. Η τράπεζα απέρριψε το αίτημα του για δανειοδότηση του για το λόγο αυτό. Περιπλέον, μετά την καταβολή του Ποσού, η μόνη εργασία στην οποία προέβη η Εναγόμενη 1 είναι το ρίξιμο ενός τοίχου. Η Εναγόμενη 1 αδυνατούσε να αποκτήσει την κυριότητα του ακινήτου επί του οποίο ανεγείρετο η Κατοικία, τόσο κατά το χρόνο σύναψης της Συμφωνίας όσο κατά την ημερομηνία που ορίσθηκε στη Συμφωνία για την παράδοση αλλά και μετέπειτα. Ο Ενάγων εάν γνώριζε ότι δεν υπήρχαν τίτλοι ιδιοκτησίας δεν θα σύναπτε τη Σύμβαση.
VIII. ΝΟΜΙΚΗ ΠΤΥΧΗ ΚΑΙ ΣΥΜΠΕΡΑΣΜΑΤΑ
60. Οι αιτίες αγωγής που προβάλλει ο Ενάγων με το δικόγραφο του είναι αυτή της απάτης και ψευδών παραστάσεων από τους Εναγόμενους. Κατά την προσκόμιση της μαρτυρίας του, την οποία το Δικαστήριο αποδέχθηκε ως αξιόπιστη, ανέφερε ότι εάν ο ίδιος γνώριζε για την ύπαρξη των εμπράγματων βαρών επί του επίδικου ακινήτου, δεν θα σύναπτε τη Συμφωνία με την Εναγόμενη 1. Προβάλλει επίσης ως αιτία αγωγής και την παράβαση σύμβασης μόνο έναντι της Εναγόμενης 1 καθώς η ίδια δεν ήταν πρόθυμη ούτε σε θέση να μεταβιβάσει το επίδικο ακίνητο στο χρόνο που όριζε η Συμφωνία.
61. Οι ως άνω αιτίες αγωγής προωθούνται ταυτόχρονα, ζήτημα που απασχόλησε το Δικαστήριο και προς τούτο παρατίθεται το σκεπτικό του στην παρ. 103 - 108 πιο κάτω. Το Δικαστήριο καταλήγει ότι η προώθηση της υπόθεσης του Ενάγοντα στη βάση διακριτών αιτιών αγωγής δεν αποκαλύπτει την προώθηση αλληλοσυγκρουόμενων εκδοχών ως προς τα γεγονότα, δεν οδηγεί σε αλληλοσυγκρουόμενα αποτελέσματα και, υπό τις περιστάσεις, ήταν εύλογη.
62. Σημειώνω εδώ όμως ευθύς εξ αρχής για σκοπούς σκιαγράφησης της όλης του προσέγγισης, ότι στη βάση των αιτιών αγωγής που προωθεί, στοχεύει αποκλειστικά στην καταβολή σε αυτόν του Ποσού ή αποζημιώσεις στο ύψος αυτού, το οποίο υπενθυμίζω δόθηκε στην Εναγόμενη 1 προς εκπλήρωση των όρων της Συμφωνίας και έναντι του τιμήματος πώλησης, επικαλούμενος τις αντίστοιχες αρχές θεραπειών για αντάλλαγμα που απέτυχε πλήρως (για την παράβαση σύμβασης) και για αποκατάσταση (για τις αιτίες αγωγής για απάτη και ψευδείς παραστάσεις). Παρά το γενικό των αξιώσεων του επί της παρ. (Ε) της Έκθεσης Απαίτησης του,[26] καμία άλλη αξίωση αποζημίωση προωθήθηκε κατά τη διάρκεια της ακροαματικής διαδικασίας. Πρόσθετα, κανένα άλλο ποσό δικογραφήθηκε ως ειδική ζημιά ούτε και οποιαδήποτε γεγονότα τα οποία να δύναται να δικαιολογούν την επιδίκαση «γενικών αποζημιώσεων» στη βάση των αιτιών αγωγής που προώθησε. Ούτε και επιχείρησε να εγείρει ένα τέτοιο ζήτημα κατά τη διάρκεια της ακροαματικής διαδικασίας.
63. Από την αντίπερα όχθη, οι Εναγόμενοι 1 και 3, ήγειραν ανταπαίτηση αξιώνοντας από τον Ενάγοντα δηλωτικά διατάγματα για παράβαση σύμβασης, λόγω του ότι ο Ενάγων δεν κατέβαλε περαιτέρω ποσά για τη συνέχιση των εργασιών. Η όλη τους προσέγγιση κατά τη διάρκεια της ακροαματικής διαδικασίας απείχε άρδην από την δικογραφία, όπως έχω ήδη παραθέσει ανωτέρω, η οποία απέληξε στην εγκατάλειψη της βασικής τους αξίωσης για αποζημιώσεις. Θα εξετάσω την δική τους θέση όμως κατά προτεραιότητα.
(α) Εξέταση ευθύνης Ενάγοντα και Εναγόμενης 1
(i) Παράβαση της Συμφωνίας
- Ευθύνη
64. Στο στάδιο των τελικών αγορεύσεων, αποτέλεσε τη θέση του του ευπαίδευτου συνήγορου της Εναγόμενης 1 ότι ο Ενάγων παραβίασε τον όρο (Α) της Συμφωνίας εφόσον παρέλειψε να καταβάλει το ποσό των €40,000 εντός έξι μηνών από την υπογραφή της Συμφωνίας, επιχειρώντας να αποδώσει και συγκεκριμένη ερμηνεία στον σχετικό συμβατικό όρο (Α). Η πιο πάνω θέση, με όλο το σέβας, αντικρούεται στη δικογραφία και δη στην παρ. 2(δ) της Υπεράσπισης και Ανταπαίτησης όπου εκεί αναφέρεται ότι ο Ενάγων όφειλε να καταβάλει τις ως άνω δόσεις «ανάλογα με την πρόοδο των εργασιών». Επομένως, σύμφωνα με τη θέση της ίδιας της Εναγόμενης 1 η ίδια είχε καθήκον να προχωρήσει με τις εργασίες με σκοπό την αποπεράτωση της Κατοικίας ώστε να ενεργοποιείται και η αντίστοιχη υποχρέωση του Ενάγοντα για καταβολή περαιτέρω ποσών, έναντι του τιμήματος πώλησης.
65. Μάλιστα δε, ήταν και η δικογραφημένη της θέση ότι οι Εναγόμενοι 1 και 3 προχώρησαν σε τέτοιες εργασίες. Οι ισχυρισμοί αυτοί εγκαταλείφθηκαν, ελλείψει οποιασδήποτε μαρτυρίας, γεγονός που οδήγησε και στην εγκατάλειψη της σχετικής ανταξίωσης των Εναγόμενων 1 και 3 για αποζημιώσεις.[27] Η εγκατάλειψη όμως των ισχυρισμών αυτών δεν εξυπακούει ούτε και επιτρέπει εξαίφνης τη μεταβολή της εν λόγω δικογραφημένης της θέσης σε θέση δια το ότι η υποχρέωση του Ενάγοντα για καταβολή περαιτέρω ποσών εξαρτάτο από ή, άλλως πως, ήταν συνδεδεμένη με, την πρόοδο των εργασιών. Συναφώς, η θέση του κ. Ιωάννου δια το ότι ο Ενάγων είχε συμβατική υποχρέωση να καταβάλει το σύνολο των €60,000 εντός έξι μηνών από την υπογραφή της Συμφωνίας και, σε κάθε περίπτωση, πριν από την παράδοση της Κατοικίας, με αναφορά μόνο δηλαδή σε συγκεκριμένο χρονικό σημείο και όχι με αναφορά στην πρόοδο των εργασιών, εκπίπτει του δικογραφημένου πεδίου και δεν δύναται εξεταστεί περαιτέρω.
66. Στα πλαίσια της δικογραφημένης της της θέσης, ως παρατέθηκε πιο πάνω, απέτυχε η Εναγόμενη 1 να αποδείξει ότι υπήρξε οποιαδήποτε πρόοδος εργασιών από το χρόνο της καταβολής του Ποσού. Ίχνος μαρτυρίας δεν προσκομίστηκε προς αυτή την κατεύθυνση.[28] Η μόνη εργασία η οποία είχε γίνει είναι το ρίξιμο ενός μεσότοιχου τον οποίο ίδιος ο ΜΥ ανέφερε ότι το έπραξε χωρίς οποιαδήποτε χρέωση. Συναφώς, ουδόλως δύναται να κριθεί υπό αυτές τις περιστάσεις ότι είχε ενεργοποιηθεί η υποχρέωση του Ενάγοντα για καταβολή περαιτέρω χρημάτων, πέραν δηλαδή της καταβολής του Ποσού που είχε ήδη καταβάλει, έναντι του τιμήματος πώλησης της Κατοικίας.
67. Επιπρόσθετα, και χωρίς επηρεασμό των ανωτέρω, η Εναγόμενη 1 απέτυχε να αποδείξει και τη δικογραφημένη της θέση ότι ο Ενάγων κλήθηκε κατ’ επανάληψη να καταβάλει την «επόμενη δόση» σύμφωνα με τον όρο (Α) της Συμφωνίας και ό,τι ο ίδιος αρνήθηκε,[29] ή, ότι, παρέλειψε να δώσει «σημεία ενδιαφέροντος.»[30] Πρώτον, καμία μαρτυρία προσκομίστηκε προς τούτο. Εύλογα συνάγεται ότι αν τούτο ήταν γνήσια το πραγματικό εμπόδιο της Εναγόμενης 1 για να προχωρήσει με την αποπεράτωση της Κατοικίας, ή άλλως πως με την πρόοδο των εργασιών, ότι η ίδια θα λάμβανε μέτρα να θέσει ρητά την απαίτηση της προς τον Ενάγοντα.
68. Δεύτερον, αντίθετα, η μαρτυρία αποκαλύπτει ότι η ίδια παρέμενε παντελώς άπραγη. Ειδικότερα, παρά το διαφωτιστικό περιεχόμενο της επιστολής των συνηγόρων του Ενάγοντα (Τεκμήριο 3), η οποία μάλιστα απεστάλη μετά την ημερομηνία που συμφωνήθηκε για την παράδοση, ουδέν ποσό ζήτησε από τον Ενάγοντα για τον σκοπό αυτό. Ούτε τοποθετήθηκε επί της δυνατότητας της να συμμορφωθεί με τους όρους της Συμφωνίας ενόψει των εμπράγματων βαρών που διεφάνη ότι υφίσταντο επί του επίδικου ακινήτου, παρά το ότι γινόταν μνεία για το θέμα αυτό στην ως άνω επιστολή, και γενικότερα τίποτε δεν ανέφερε επί της ουσίας των όσων εκεί καταγράφονταν.
69. Επιπλέον, παρά το ότι η εν λόγω επιστολή απεστάλθη μετά την ημερομηνία παράδοσης της Κατοικίας, συμφώνως προς τον όρο (Γ) της Συμφωνίας, και παρά την αναφορά της περί «επιφύλαξης» των νόμιμων δικαιωμάτων της, η Εναγόμενη 1 ουδόλως άσκησε το κατ’ ισχυρισμό δικαίωμα της για τερματισμό της Συμφωνίας που σήμερα διατείνεται ότι είχε τότε στη βάση της ισχυριζόμενης παράλειψης καταβολής του τιμήματος πώλησης από τον Ενάγοντα.[31]
70. Υπό το φως των πιο πάνω, η θέση της Εναγόμενης 1 περί παράβασης της Συμφωνίας από τον Ενάγοντα δεν εδράζεται σε οποιοδήποτε αξιόπιστο πραγματικό υπόβαθρο, στερείται νομικού ερείσματος και ως εκ τούτου κρίνεται έκδηλα ανυπόστατη και απορρίπτεται.
71. Στρεφόμενη στην ισχυριζόμενη παράβαση της Σύμβασης εκ μέρους της Εναγόμενης 1 παρατηρώ τα έξης.
72. Σύμφωνα με τον όρο (Γ) της Συμφωνίας ο Ενάγων θα παραλάμβανε την Κατοικία εντός έξι μηνών από την υπογραφή της, ήτοι μέχρι τις 14.3.2016. Στις 4.7.2016, οι συνήγοροι του Ενάγοντα επέδωσαν επιστολή στην Εναγόμενη 1 δια της οποίας, μεταξύ άλλων, την καλούσαν να αποπερατώσει την Κατοικία και να την παραδώσει στον Ενάγοντα εντός 15 ημερών σύμφωνα με τους όρους της Συμφωνίας. Σε απάντηση, ο Εναγόμενος 3 απέστειλε πίσω στον Ενάγοντα την εν λόγω επιστολή με την υποσημείωση, ως προανέφερα, ότι δεν αποδέχεται το περιεχόμενο της ως άνω επιστολής και ότι επιφυλάσσει όλα του τα νόμιμα δικαιώματα. Τίποτε δεν ανέφερε ως προς τις προθέσεις της για υλοποίηση της Συμφωνίας. Τίποτε δεν έπραξε η Εναγόμενη 1 μέχρι την καταχώρηση της Υπεράσπιση και Ανταπαίτησης της. Επαναλαμβάνω τα όσα έχω καταγράψει αμέσως πιο πάνω.
73. Αντιθέτως, από την ενώπιον μου μαρτυρία κατέστησε σαφές ότι η ίδια δεν έδειξε πρόθεση προώθησης των εργασιών αλλά και παράδοσης της στον Ενάγοντα και, επιπλέον, ότι ήταν αδύνατο να την παραδώσει στον Ενάγοντα. Τούτο προκύπτει από την έκδηλη απραξία της σε συνδυασμό με το γεγονός ότι κατά τον ουσιώδη χρόνο της παράδοσης της Κατοικίας αλλά, και, επίδοσης της ως άνω επιστολής των συνηγόρων των Εναγόντων, το ακίνητο επί του οποίου ανεγείρετο η Κατοικία (α) επιβαρυνόταν από τις Υποθήκες, (β) επιβαρυνόταν από τα ΜΕΜΟ και (γ) δεν περιήλθε στην κυριότητα της ίδιας της Εναγόμενης 1. Τα πιο πάνω οδηγούν ευλόγως στο συμπέρασμα ότι η ίδια δεν ήταν σε θέση να συμμορφωθεί με τους όρους της Συμφωνίας. Τούτο προκύπτει και από το γεγονός ότι, η ίδια ακόμα μέχρι και σήμερα δεν έχει καταστεί ιδιοκτήτρια του ακινήτου παρά τις προσπάθειες της μέσω αίτησης εγκλωβισμένων αγοραστών η οποία εκκρεμεί εδώ και εννέα έτη, σύμφωνα με τη μαρτυρία της ΜΕ2, ενώ επί του ακινήτου υπάρχουν μέχρι σήμερα καταχωρημένα εμπράγματα βάρη προς όφελος τρίτων προσώπων
74. Η Εναγόμενη 1 δια της παράλειψης της να ενεργήσει προς οποιαδήποτε κατεύθυνση για συμμόρφωση της με τους όρους της Συμφωνίας, εντός 15 ημερών από την αποστολή της επιστολής των συνηγόρων του Ενάγοντα (Τεκμήριο 3), σύμφωνα με το περιεχόμενο της αποκήρυξε τη Συμφωνία. Στην απόφαση της Έντιμης Λ. Δημητριάδου – Ανδρέου, Α.Ε.Δ. (ως ήταν τότε) στην Αγωγή με αρ. 631/09 απόφαση ημερ. 11.1.2010, υιοθετήθηκε το εξής απόσπασμα από το Σύγγραμμα Chitty on Contracts, General Principles, 27η Έκδοση σελ. 1161, παρ. 24-016 το οποίο εφαρμόζεται και στην υπό κρίση περίπτωση:
“Renunciation: A renunciation of a contract occurs when one party by words or conduct evinces an intention not to perform, or expressly declares that he is or will be unable to perform, his obligations under the contract in some essential respect. An absolute refusal by one party to perform his side of the contract will entitle the other party to treat himself as discharged, as will also a clear and unambiguous assertion by one party that he will be unable to perform when the time for performance should arrive.”
75. Με τη στάση της η Εναγόμενης 1 κατέστησε σαφές στον Ενάγοντα δια της συμπεριφοράς της, την πρόθεση της αλλά και την αδυναμία της για εκπλήρωση του όλου αντικειμένου της συμφωνίας, ήτοι να παραδώσει και να μεταβιβάσει την Κατοικία επ’ ονόματι του Ενάγοντα. Τούτο ενεργοποίησε το δικαίωμα του Ενάγοντα για τερματισμό της Συμφωνίας, στη βάση του άρθρου 39 του Κεφ. 149, δικαίωμα το οποίο άσκησε μέσω της επιστολής των συνηγόρων του ημερ. 27.6.2016 (Τεκμήριο 3). Σύμφωνα με το περιερχόμενο της ο τερματισμός της Συμφωνίας επήλθε εντός 15 ημερών από την παραλαβή της (βλ. A.M. Stasis Estates Co Ltd v. George Evans Edwards κ.ά. (1995) 1 ΑΑΔ 385).
- Αποζημιώσεις για παράβαση σύμβασης
76. Σε ό,τι αφορά την νομική πτυχή του ζητήματος θεωρώ ότι αρκεί να υιοθετήσω τα όσα καταγράφονται από τον Έντιμο Τ.Θ. Οικονόμου, Δ. στην Glaukos Ltd v. Boost Shop Limited Αγωγή Ναυτοδικείου με Αρ. 8/19, 24.11.23:
«Όπως διατυπώθηκε με σαφήνεια στην Α.Ν. Stasis Estates Ltd (ανωτέρω):
‘Η ακύρωση της συμφωνίας την αποστερεί ισχύος από την ημέρα του τερματισμού της· παύει η συμφωνία να αποτελεί πηγή συμβατικών δικαιωμάτων για οποιοδήποτε από τα μέρη. Διασφαλίζεται όμως το δικαίωμα του αναίτιου μέρους να αξιώσει αποζημιώσεις για ζημία την οποία υπέστη λόγω της παράβασης της συμφωνίας η οποία οδήγησε στην ακύρωση της. Το δικαίωμα αυτό κατοχυρώνεται από το άρθρο 75 του περί Συμβάσεων Νόμου Κεφ. 149.’
Η ενάγουσα συνεπώς είχε πλέον, καταρχάς, το δικαίωμα να ζητήσει αποζημιώσεις για παράβαση της σύμβασης, οι οποίες σύμφωνα με παγιωμένη αρχή του κοινοδικαίου που ενσωματώθηκε στο άρθρο 73(1) του περί Συμβάσεων Νόμου, Κεφ. 149, σκοπό έχουν την αποκατάσταση του αθώου μέρους στην ίδια θέση που θα βρισκόταν, στο βαθμό που αυτό μπορεί να επιτευχθεί με το χρήμα, αν δεν αθετείτο η συμφωνία (Robinson v. Harman [1848] 1 EXCH 850, Johnson and another v. Agnew [1980] Α.C. 367). Κλασική είναι η διατύπωση που έγινε του κανόνα από τον Baron Parke στην Robinson, 855:
‘The rule of the common law is that where a party sustains a law by reason of a breach of contract, he is, so far as money can do it, to be placed in the same position, with respect to damages, as if the contract had been performed.’
Όπως διευκρινίστηκε στην AΛΠΑΝ (ΑΔΕΛΦΟΙ ΤΑΚΗ) ΛΤΔ κ.α. ν. Θέλμας Τρυφωνίδου (1996) 1 ΑΑΔ 679, η αποζημίωση για παράβαση της σύμβασης δεν ‘έχει την έννοια της αποκατάστασης εκείνης της απώλειας ή της ζημίας που στην πραγματικότητα υπέστη το αθώο μέρος’. Η αντίληψη αυτή κρίθηκε ότι αντίκειται στις διατάξεις του άρθρου 73(1) όπως έχουν αυθεντικά ερμηνευθεί τόσο στην Αγγλία όσο και στην Κύπρο.
Άλλη αρχή που διέπει τις αποζημιώσεις για παράβαση της σύμβασης είναι ότι αυτές υπολογίζονται, κατά κανόνα, κατά την ημέρα διάρρηξης της σύμβασης, αφού εκείνος είναι ο χρόνος που αποκρυσταλλώνεται η ζημία του αθώου μέρους (Cyfield Development Co Ltd v. I-TEL (CYPRUS) LTD (2012) 1 AAΔ 957, Miliangos v. George Frank (Textile) Ltd [1976] A.C. 443, 468, Johnson v. Agnew (ανωτέρω, 400)). Όπου όμως ένας διάδικος εμμένει για καλό λόγο να εφαρμόσει τη σύμβαση, ανεξάρτητα από την παράβαση της, όπως συχνά συμβαίνει όταν ο διάδικος επιζητεί την ειδική εκτέλεση, τότε υπάρχει βάσιμο έδαφος ώστε να υπολογιστούν οι ζημίες σε μεταγενέστερο χρόνο, εφόσον σε τέτοια περίπτωση θεωρείται πως η ζημία αποκρυσταλλώνεται κατά την άσκηση της διακριτικής ευχέρειας του δικαστηρίου να απορρίψει την αξίωση για ειδική εκτέλεση (Saab and another v. Holy Monastery of Ay. Neophytos (1982) 1 CLR 499, 521).
Άλλο είδος απαίτησης που μπορεί να προκύψει από παράβαση σύμβασης είναι η απαίτηση για αδικαιολόγητο πλουτισμό (unjust enrichment) σε περίπτωση πλήρους αποτυχίας του ανταλλάγματος. Ο αδικαιολόγητος πλουτισμός αποσκοπεί στην αποκατάσταση της αξίας του οφέλους που αποκτήθηκε αθέμιτα από την άλλη πλευρά, ώστε ο ενάγων να αποκατασταθεί στην προηγούμενη του θέση (βλ. McFarlane v. Tayside Health Board [1999] 4 All ER 961, 977, 997-998). Πρόκειται για θεραπεία διακριτή από την αποκατάσταση της ζημίας με αποζημίωση για παράβαση της σύμβασης. Δεν έχει ως έρεισμα τη σύμβαση, αλλά πηγάζει από τις αρχές της επιείκειας ως θεραπεία στη βάση οιωνεί σύμβασης (quasi contract). Υπό την έννοια αυτή μπορεί να έχει θέση, σε περίπτωση παράβασης σύμβασης, όταν στοιχειοθετείται πλήρης αποτυχία του ανταλλάγματος με αποτέλεσμα το υπαίτιο μέρος να αποκτά αθέμιτο όφελος (Fibrosa Spolka Akcyjna, Appellants and Fairbairn Lawson Combe Barbour Ltd, Respondents [1943] AC 32, Rowland v. Divall [1923] 2 Q.B. 500, CA, Rover International Ltd v. Cannon Film Sales Ltd (No3) [1989] 3 All ER 423, Stocznia Gdanska SA (ανωτέρω)). O προσπορισμός οφέλους από τον εναγόμενο, ως εκ του γεγονότος ότι ο ενάγων έπραξε ή έδωσε κάτι σε αυτόν, αποτελεί απαραίτητη προϋπόθεση για επιτυχία τέτοιας αξίωσης (Foskett v. McKeown [2000] 3 All ER 97, 118).
Το αναίτιο μέρος μπορεί να επιλέξει να βασίσει την αγωγή του είτε σε απαίτηση για αδικαιολόγητο πλουτισμό, είτε σε απαίτηση για αποζημιώσεις για παράβαση της σύμβασης κατά τον συνήθη τρόπο. Η νομολογία του High Court της Αυστραλίας υποδηλώνει ότι οι δύο αυτές απαιτήσεις δεν μπορούν να συνδυαστούν (Baltic Shipping Co v. Dillon, The Michael Lermontov [1992] LRC (Comm) 724). Αγγλική αυθεντία δεν φαίνεται να απευθύνεται ευθέως επί του θέματος. Όμως η υπόθεση Millar's Machinery Co Ltd v. David Way & Son (1935) 40 Com Cas 204, CA, αναφέρεται ως παράδειγμα τέτοιου συνδυασμού, ώστε δυνατόν να αποτυπώνει την ορθή αρχή δικαίου στην Αγγλία, νοουμένου ότι δεν θα απολήγει σε διπλή αποζημίωση για την ίδια απώλεια (βλ. Halsbury's Laws of England/Restitution and Unjust Enrichment, (Vol 88 (2019))/6, para 491).»
77. Εν προκειμένω, αυτό το οποίο ο Ενάγων αξιώνει είναι την καταβολή του Ποσού στη βάση της αποτυχίας πλήρους ανταλλάγματος της αντιπαροχής για την οποία συνήψε τη Συμφωνία με την Εναγόμενη 1. Συναφώς, ούτε και εδώ, όπως και στην Glaukos Ltd, ελλοχεύει οποιοσδήποτε κίνδυνος απόδοσης διπλής αποζημίωσης.[32]
78. Κατ’ εφαρμογή των πιο πάνω, υπενθυμίζω ότι το Ποσό δόθηκε προς εκπλήρωση των όρων της Συμφωνίας. Το Ποσό το επωφελήθηκε η Εναγόμενη 1 η οποία το κρατά μέχρι σήμερα, χωρίς να έχει παραδώσει την Κατοικία ή να είναι σε θέση να την παραδώσει ή ακόμα και έστω, να επιδείξει οποιαδήποτε πρόθεση να το πράξει.[33] Αντικείμενο της Συμφωνίας για την εκπλήρωση της οποίας καταβλήθηκε το Ποσό από τον Ενάγοντα στην Εναγόμενη 1, ήταν η αγορά της Κατοικίας. Των πιο πάνω δοθέντων εφαρμόζονται κατ’ αναλογίαν τα όσα αναφέρθηκαν στην υπόθεση Κώστας Καλησπέρας ν. Δάφνου Δρυάδη κ.ά. (1998) 1 ΑΑΔ 867, ήτοι ότι:
«Αδιαμφισβήτητο είναι ότι, βάσει των γενικών αρχών του δικαίου, χρηματικό ποσό, το οποίο καταβάλλεται στον αντισυμβαλλόμενο έναντι ανταλλάγματος, το οποίο δεν παρέχεται, είναι ανακτητέο ως χρέος (money had and received). Ό,τι παραγνωρίζεται από τον εφεσείοντα, είναι ότι το ποσό καταβλήθηκε αποκλειστικά για την απόκτηση της ιδιοκτησίας του διαμερίσματος. Η απουσία ανταλλάγματος ήταν πλήρης. ανάλογα απόλυτη ήταν και η υποχρέωση του εφεσείοντα να επιστρέψει το ποσό στους εφεσίβλητους, για την αποκατάστασή τους.» [34]
79. Σχετική είναι η Stocznia Gdanska SA v Latvian Shipping Co [1998] 1 All ER 883 όπου στη σελ. 896 ο Lord Goff επεξηγεί ότι (ο τονισμός του Δικαστηρίου):
“I start from the position that failure of consideration does not depend upon the question whether the promisee has or has not received anything under the contract […]. Indeed, if that were so, in cases in which the promisor undertakes to do work or render services which confer no direct benefit on the promisee, for example where he undertakes to paint the promisee's daughter's house, no consideration would ever be furnished for the promisee's payment. In truth, the test is not whether the promisee has received a specific benefit, but rather whether the promisor has performed any part of the contractual duties in respect of which the payment is due.”
80. Ενόψει των πιο πάνω ο Ενάγων δικαιούται στην καταβολή από την Εναγόμενη 1 του Ποσού που κατέβαλε προς εκπλήρωση των συμφωνηθέντων, λόγω ανταλλάγματος που απέτυχε πλήρως.
81. Στρέφομαι στην αιτία αγωγής του Ενάγοντα έναντι της Εναγόμενης 1 για απάτη και ψευδείς παραστάσεις.
(ii) Απάτη και ψευδείς παραστάσεις
- Ευθύνη
82. Σύμφωνα με το άρθρο 17(1) του περί Συμβάσεων Νόμου Κεφ. 149 Κεφ. 149 απάτη περιλαμβάνει (α) την παράσταση αναληθούς γεγονότος ως αληθούς, από πρόσωπο που δεν πιστεύει ότι αυτό είναι αληθές, (β) την ενεργό απόκρυψη γεγονότος από πρόσωπο που γνωρίζει το γεγονός ή πιστεύει αυτό, (γ) υπόσχεση που δόθηκε χωρίς πρόθεση εκπλήρωσης της, (δ) κάθε άλλη πράξη επιτήδεια προς εξαπάτηση και (ε) κάθε πράξη ή παράλειψη που ορίζεται ειδικά από το νόμο ως απάτη από κάποιον από του συμβαλλόμενους, με σκοπό εξαπάτησης του αντισυμβαλλόμενου ή εξώθησης του στη σύναψη της σύμβασης (βλ. Frederickou Schools Co. Ltd κ.α. v. Acuac Inc. (2002) 1(Γ) Α.Α.Δ 1527). Διαπίστωση απάτης καθιστά τη συμφωνία ακυρώσιμη κατ’ εκλογή του αθώου μέρους (άρθρο 19(1) του Κεφ. 149) αφού θεωρείται ότι η σύμβαση συνάπτεται χωρίς την ελεύθερη του συναίνεση (άρθρα 10(1) και 14 Κεφ. 149).
83. Παράλληλα, το άρθρο 36 του περί Αστικών Αδικημάτων Νόμου Κεφ. 149 κωδικοποιεί και αστικό δυνάμει του κοινοδικαίου αδίκημα της απάτης (fraud of deceit).[35] Εκεί αναφέρεται ότι απάτη συvίσταται σε ψευδή παράσταση γεγovότoς, η oπoία γίvεται εv γvώσει τoυ ψεύδoυς αυτής, ή χωρίς πίστη για τo αληθές αυτής ή απερίσκεπτα, αδιάφoρα τoυ κατά πόσo είvαι αληθής ή ψευδής, με σκoπό όπως τo πρόσωπo πoυ εξαπατήθηκε εvεργήσει με βάση αυτή. Αναφέρεται επιπλέον ότι καμιά αγωγή δεv εγείρεται σε τέτoια παράσταση εκτός αv αυτή έγιvε με σκoπό εξαπάτησης τoυ εvάγovτα και πράγματι εξαπάτησε αυτόv, και αυτός εvέργησε με βάση αυτή και εξαιτίας αυτoύ υπέστη ζημιά.
84. Σημειώνω εδώ ότι η ευθύνη ενός προσώπου με βάση το δίκαιο των συμβάσεων δύναται να συντρέχει με την ευθύνη του για αστικό αδίκημα (Λαϊκή Κυπριακή Τράπεζα Λτδ. ν. Belvestico Trading Ltd (2006) 1 Α.Α.Δ. 838).
Θετική παράσταση γεγονότος
85. Σύμφωνα με τα ευρήματα του Δικαστηρίου ο Εναγόμενος 3 ανέφερε στον Ενάγοντα πριν από τη συνομολόγηση της Συμφωνίας ότι υπήρχαν τίτλοι ιδιοκτησίας και ότι ήταν «όλα καθαρά».[36] Πρόκειται για παράσταση αναληθούς γεγονότος από τον Εναγόμενο 3 ο οποίος, σύμφωνα με τα ευρήματα του Δικαστηρίου, γνώριζε ότι δεν ήταν αληθής. Σκοπός του σαφώς ήταν να εξωθήσει τον Ενάγοντα στη σύναψη συμφωνίας με την Εναγόμενη 1 και να της καταβάλει το Ποσό. Τούτο προκύπτει από ο γεγονός ότι η εν λόγω παράσταση αφορά ακριβώς το αντικείμενο για το οποίο αμέσως μετά ο Ενάγων συμβλήθηκε με την Εναγόμενη 1 και από την αναφορά του ιδίου ότι το Ποσό ήταν «για να αρκέψει το σπίτι». Υπό αυτές τις συνθήκες δημιουργήθηκε πραγματικό τεκμήριο δια το ότι ο Ενάγων βασίσθηκε στην παράσταση (βλ. απόφαση Έντιμου Τ.Θ. Οικονόμου, Π.Ε.Δ (ως ήταν τότε) στην A & A Topharos Catering Ltd v. A & P. Kkaras Estated Ltd Αρ. Αγωγής 843/03, 26.5.09 και παραπομπή στο Σύγγραμμα Chitty on Contracts, General Principles, 26η Έκδοση, παρ. 425, σελ. 283). Τούτο στηρίζεται και από την ίδια την αξιόπιστη και αποδεκτή μαρτυρία του Ενάγοντα ότι ο ίδιος δεν θα σύναπτε τη Συμφωνία εάν του αποκαλύπτονταν τα εμπράγματα βάρη που προϋπήρχαν επί του επίδικου ακινήτου, γεγονός που ενισχύεται και από την προσπάθεια του να δανειοδοτηθεί και να παραχωρήσει το ακίνητο ως εξασφάλιση, προσπάθεια η οποία απέτυχε λόγω τούτου. Η ζημιά του Ενάγοντα αποτελείται από το ύψος του Ποσού το οποίο η Εναγόμενη 1 κατακράτησε και κρατεί μέχρι σήμερα. Στη βάση των πιο πάνω πληρούνται τα συστατικά στοιχεία της απάτης ως αυτή ορίζεται από το άρθρο 17(1)(α) του Κεφ. 149 και από το άρθρο 36 του Κεφ. 148.
86. Σημειώνω εδώ ότι η Εναγόμενη 1 ως νομικό πρόσωπο είναι υπεύθυνη και για αστικά αδικήματα που διαπράττονται από τους υπαλλήλους της, εδώ του Εναγόμενου 3, ακόμα και για το αστικό αδίκημα της απάτης.[37] Εν προκειμένω, ο ίδιος ο ΜΥ ανέφερε κατά τη μαρτυρία του ότι «όλες οι συναντήσεις, συνομιλίες, συζητήσεις και διαβουλεύσεις που έκανε με τον ενάγοντα, της έκανε ως διευθυντής της εναγόμενης 1 εταιρείας» και ουδέποτε υπό την προσωπική του ιδιότητα, εκφράζοντας μάλιστα απορία για το λόγο για τον οποίο ο Ενάγων κινήθηκε προσωπικά εναντίον του. Τούτο δεν αμφισβητήθηκε από την ίδια την Εναγόμενη 1 η οποία έτυχε κοινής εκπροσώπησης με τον Εναγόμενο 3 και η υπεράσπιση της προωθήθηκε από τον ίδιο. Με τούτα ως δεδομένα καθώς και από το γεγονός ότι η ως άνω ψευδής παράσταση του Ενάγοντα έγινε στα πλαίσια συνομολόγησης σύμβασης μεταξύ του τελευταίου και της Εναγόμενης 1 σε σχέση με ζήτημα που ενέπιπτε εντός των εργασιών της Εναγόμενης 1, ότι ο ίδιος ήταν διευθυντής της και ότι το Ποσό δόθηκε στον ίδιο εκ μέρους της Εναγόμενης 3 χωρίς να υπάρχει οποιαδήποτε θέση περί οικειοποίησης του εν λόγω ποσού από τον ίδιο τον Εναγόμενο 3 προσωπικά, προκύπτει ότι πληρούνται οι προϋποθέσεις του άρθρου 13 του Κεφ. 148 για δημιουργία εκ προστήσεως ευθύνης. Τούτο σε κάθε περίπτωση, δεν αποτέλεσε αντικείμενο συζήτησης ή συζήτησης.
Ενεργός απόκρυψη γεγονότων
87. Παράλληλα, στη βάση των ευρημάτων του Δικαστηρίου, ενώ οι Εναγόμενοι 2 και 3 γνώριζαν πριν από τη σύναψη της Συμφωνίας, για την ύπαρξη των Υποθηκών, των ΜΕΜΟ και καθώς και του γεγονότος ότι η Εναγόμενη 1 δεν είχε την κυριότητα του ακινήτου επί του οποίου ανεγειρόταν η Κατοικία αλλά μόνο συμφέρον στα Αγοραπωλητήρια Έγγραφα τα οποία επίσης ήταν καταχωρημένα ως επιβαρύνσεις, εντούτοις, ουδείς εξ αυτών αποκάλυψε τα στοιχεία αυτά στον Ενάγοντα. Τούτο παρά το ότι οι Υποθήκες και τα ΜΕΜΟ καταχωρήθηκαν κατόπιν της σύναψης των Αγοραπωλητηρίων Εγγράφων και παρά το ότι μέρος αυτών δημιουργήθηκε ως εξασφάλιση προσωπικού χρέους του Εναγόμενου 2.
88. Κρίνω σκόπιμο στο σημείο αυτό να υπενθυμίσω ότι η ουσία της Υπεράσπισης της Εναγόμενης 1 ήταν ότι δεν υπάρχουν οιαδήποτε εμπράγματα βάρη επί του επίδικου ακινήτου, επικεντρώνοντας τη θέση της στα της ισχυριζόμενης παράβασης της Σύμβασης από τον Ενάγοντα, θέση η οποία απερρίφθη. Η βασική γραμμή της Υπεράσπισης περί απουσίας εμπράγματων βαρών επί του Ακινήτου επιχειρήθηκε κατά την ακροαματική διαδικασία να μεταβληθεί άρδην, προσπάθεια η οποία, για τους λόγους που επεξήγησα πιο πάνω κατά την αξιολόγηση της μαρτυρίας, δεν έγινε αποδεχτή. Δεν αποτέλεσε όμως τη δικογραφημένη θέση των Εναγόμενων 1 και 3 ότι ο Ενάγων θα μπορούσε με εύλογη επιμέλεια να ανακαλύψει την ύπαρξη των εν λόγω επιβαρύνσεων. Παρά τούτο, έχοντας κατά νουν το αυξημένο βάρος απόδειξης που βρίσκεται στους ώμους ενός ενάγοντα που επικαλείται δόλο,[38] δεν θα μπορούσε να αγνοηθεί, για σκοπούς, αν μη τι άλλο, παράθεσης του σκεπτικού του Δικαστηρίου, το γεγονός ότι το σύνολο των πιο πάνω επιβαρύνσεων βρίσκονται καταχωρημένα στα αρχεία του Κτηματολογικού Γραφείου Λάρνακας, συμπέρασμα το οποίο προκύπτει από τη μαρτυρία της ΜΕ2, αρμοδίου υπαλλήλου του Κτηματολογίου και το Τεκμήριο 6.
89. Σημειώνω στο σημείο αυτό ότι διαχρονικά το κοινοδίκαιο αναγνώρισε τον κανόνα «caveat emptor» σύμφωνα με τον οποίο, όπως χαρακτηριστικά τον περιέγραψε ο Sargent J στην αγγλική αυθεντία Yandle & Sons v. Sutton; Young v. Sutton [1922] All ER 425: “The purchaser takes which he sees, and it not not entitled to have anything better than that which he sees.” Στο Σύγγραμμα Encyclopaedia of Forms and Precedents 35η Έκδοση, “Seller’s Duty of Disclosure”, παρ. 799, (βλ. υποσημείωση αρ. 1) o κανόνας caveat emptor σε σχέση με πώληση γης, περιγράφεται ως εξής: “Ιn relation to the sale of land, it is up to the buyer to make their own enquiries.” Αναγνωρίζεται όμως στο πιο πάνω σύγγραμμα ότι, σύμφωνα με το κοινοδίκαιο, ένας πωλητής γης έχει καθήκον να αποκαλύψει στον προτειθέμενο αγοραστή όλα τα γεγονότα που δύνανται να θεωρηθούν ως “defects in title”. Αναφέρεται επίσης ότι το καθήκον αυτό το πωλητή αποτελεί εξαίρεση του κανόνα caveat emptor. Παραθέτω αυτούσιο το σχετικό απόσπασμα (ο τονισμός είναι του Δικαστηρίου):
“The seller’s common law duty of disclosure in respect of defects in title forms a major exception to the principle of caveat emptor. The seller is required to disclose to the buyer latent defects in their title except those that will cease to bind the property after completion, for example an existing mortgage which will be discharged. A latent defect is one that would not be revealed by any enquiry that a buyer is in a position to make before entering into the contract to purchase, whereas patent defects are such as are discoverable by inspection and ordinary vigilance on the part of the buyer. A patent defect must be either visible to the eye, or arise by necessary implication from something visible to the eye. There is no duty to disclose patent defects, but a prudent seller will make a full disclosure. The duty of disclosure applies equally to registered and unregistered land. In the case of registered land, the duty is usually satisfied by supplying the buyer with copies of the register entries. However, overriding interests are not evident from the register and must be disclosed.”
90. Ο διαχωρισμός μεταξύ “patent” και “latent” “defects in title” στο πιο πάνω απόσπασμα έγινε με παραπομπή στην Yandle (ανωτέρω). Ο διαχωρισμός όμως φαίνεται να έχει διαβρωθεί με την πάροδο του χρόνου για σκοπούς του καθήκοντος αποκάλυψης ενός πωλητή στον προτειθεμενο αγοραστή, με την νομολογία να καταδεικνύει ότι το σύνολο των ελαττωμάτων στον τίτλο (“defects”) υπόκεινται στο ίδιο καθήκον. Ο εν λόγω διαχωρισμός φαίνεται να έχει εξαλειφθεί με την πρόσφατη απόφαση του High Court (Queen’s Bench) στην υπόθεση SPS Groundworks & Building Ltd v Mahil [2022] EWHC 371. Σε αυτή την υπόθεση, στις 12.3.2019 η εναγόμενη (εφεσείουσα) αγόρασε ένα ακίνητο από την ενάγουσα (εφεσίβλητη) μέσω πλειστηριασμού για το ποσό των £130,000. Κατέβαλε το ποσό των £13,000 ως προκαταβολή και υπέγραψε σχετική συμφωνία πώλησης. Η εναγόμενη ακολούθως αρνήθηκε να καταβάλει ολόκληρο το τίμημα πώλησης και η ενάγουσα αποδέχθηκε την άρνηση της ως παράβαση ουσιώδους όρου της μεταξύ τους σύμβασης. Το ακίνητο μετέπειτα πωλήθηκε σε δεύτερο πλειστηριασμό, σε τρίτο πρόσωπο για χαμηλότερο ποσό. Η ενάγουσα με την αγωγή της αξίωσε την διαφορά των δύο ποσών. Η εναγόμενη, μεταξύ άλλων, ισχυρίστηκε ότι η σύναψη της συμφωνίας έγινε κατόπιν ψευδούς παράστασης, ότι η ενάγουσα παρέλειψε να αποκαλύψει το σφάλμα επί του τίτλου του ακινήτου και ότι δικαιούτο σε ακύρωση της συμφωνίας. Ειδικότερα, ισχυρίστηκε ότι δεν τέθηκε υπόψιν της το λεγόμενο “overage covenant” το οποίο βάρυνε το ακίνητο σύμφωνα με το σχετικό κτηματολογικό μητρώο. Για τους λόγους αυτούς, αξίωσε με ανταπαίτηση της, μεταξύ άλλων, επιστροφή της προκαταβολής που κατέβαλε.
91. Σημειώνω εδώ ότι το “overage covenant” σύμφωνα με τα συμπεράσματα του Δικαστηρίου, έθετε περιορισμό επί της μεταβίβασης του ακινήτου, περιορισμός ο οποίος ήταν καταχωρημένος στο κτηματολογικό μητρώο. Το περιεχόμενο του περιορισμού αυτού πρόκυπτε εξίσου από το εν λόγω κτηματολογικό μητρώο και είχε ως εξής: ότι καμία μεταβίβαση ακινήτου δεν θα μπορούσε να εγγραφεί στο κτηματολογικό μητρώο εκτός εάν προσκομιζόταν πιστοποιητικό υπογεγραμμένο από ένα τρίτο πρόσωπο (την εταιρεία Co-operative Group Ltd) δια το ότι ο όρος 5.1 της συμφωνίας μεταξύ εκείνου του προσώπου και της ενάγουσας είχε τηρηθεί. Ο εν λόγω συμβατικός όρος αφορούσε την καταβολή ποσού, από την ενάγουσα προς το πιο πάνω τρίτο πρόσωπο, ίσο με το ήμισυ της τυχόν αύξησης της αξίας του ακινήτου, σε περίπτωση παραχώρησης πολεοδομικής άδειας για την ανάπτυξη του.
92. Πρωτοδίκως, το Δικαστήριο δικαίωσε την ενάγουσα αποδίδοντας της το αξιούμενο ποσό και απέρριψε την ανταπαίτηση της εναγόμενης. Το Δικαστήριο έλαβε υπόψιν του, στη βάση των ευρημάτων του, μεταξύ άλλων, ότι, παρά το ότι η εναγόμενη δεν είχε διαβάσει τα νομικά έγγραφα πριν από τον πλειστηριασμό λόγω κάποιου τεχνικού σφάλματος στην ηλεκτρονική πρόσβαση σε αυτά, εντούτοις, η ίδια είχε αντιληφθεί ότι αυτά ήταν σημαντικά έγγραφα. Ειδικότερα, έλαβε υπόψιν του ότι η εναγόμενη προσπαθούσε να αποκτήσει πρόσβαση σε αυτά για να διασφαλίσει ότι όλα ήταν σε τάξη, ότι η ίδια αντιλήφθηκε ότι τα νομικά έγγραφα υπήρχαν για σκοπούς ελέγχου όλων των πληροφοριών που αφορούσαν το ακίνητο και ότι εκεί θα αποκάλυπταν οποιαδήποτε τυχόν προβλήματα. Έλαβε υπόψιν του επίσης το γεγονός ότι οι όροι που της παρουσιάστηκαν στον πλειστηριασμό παρέπεμπαν στη δέσμη νομικών εγγράφων, ότι υπήρχε επιπλέον πινακίδα δια της οποίας όλοι οι υποψήφιοι αγοραστές ακινήτων ενθαρρύνονταν να διαβάσουν τις αντίστοιχες δέσμες νομικών εγγράφων και ότι ήταν δική τους ευθύνη να τις μελετήσουν, να αντιληφθούν το περιεχόμενο τους και το περιεχόμενο όλων των επιβαρύνσεων υπήρχαν επί των ακινήτων. Έλαβε υπόψιν του επίσης ότι η δέσμη νομικών εγγράφων βρισκόταν αναρτημένη στο διαδίκτυο πριν από την διεξαγωγή του πλειστηριασμού, ότι η εναγόμενη είχε πείρα σε ανάπτυξη ακινήτων και ότι γνώριζε ότι το ακίνητο έχρηζε αλλαγής χρήσεως για σκοπούς ανάπτυξης του. Υπό αυτές τις περιστάσεις κατέληξε ότι η ίδια θα έπρεπε να είχε λάβει μέτρα να διαβάσει τη δέσμη νομικών εγγράφων που αφορούσαν το εκεί επίδικο ακίνητο, επί των οποίων συμπεριλαμβάνονταν αντίγραφα του κτηματολογικού μητρώου, προτού συμβληθεί για την αγορά του και κατέληξε ότι η εκεί ενάγουσα, υπό τις περιστάσεις, είχε δεόντως αποκαλύψει την ύπαρξη περιορισμού επί του τίτλου του ακινήτου.[39]
93. Κατ’ έφεση, ο Ανώτατο Δικαστήριο (High Court) ανέτρεψε την πρωτόδικη απόφαση. Ο Cotter J υιοθέτησε το εξής απόσπασμα από το Σύγγραμμα Chitty, 33η έκδοση στην παρ. 7-175, το οποίο, ως σημείωσε, επαναλαμβάνεται στην 34η έκδοση στην παρ. 9-184 (ο τονισμός είναι του Δικαστηρίου):
“Contracts for the sale of land are not uberrimae fidei in the sense that the vendor has to make to the purchaser a full disclosure of all material facts. In the absence of actual misrepresentation the general rule is caveat emptor. But certain qualifications must be made because the vendor is under a duty to disclose defects relating to title. Every material defect in the vendor's title must be disclosed, because if the title is in fact defective the vendor will be unable to perform his contract in the absence of a condition that the purchaser should accept a defective title. In consequence, if any such defect is not disclosed the purchaser may rescind the contract or resist a suit for specific performance. (…) A purchaser may, of course, contract to accept a defective title, but even an express agreement to this effect will not (it seems) save the vendor where he fails to disclose defects known to him.”
94. Σημειώνεται ότι τo πιο πάνω απόσπασμα επαναλαμβάνεται και στην αμέσως επόμενη, 35η, έκδοση του ίδιου συγγράμματος, στην παρ. 10-187, όπου εκεί ο συγγραφέας παραπέμπει στην SPS Groundworks αναφέροντας ότι εκεί το Αγγλικό Δικαστήριο στην παρ. 67 της απόφασης του αναθεώρησε και συνόψισε το αποτέλεσμα των σχετικών αυθεντιών (“review(ed) and summaris(ed) the effect of the authorities” - βλ. υποσημείωση αρ. 926). Εκ των αυθεντιών που το Δικαστήριο υιοθέτησε είναι οι Re Marsh and Earl Granville (1883) 24 Ch. D, Nottingham Patent Brick & Tile Co. v. Butler (1885) 15 QBD 261, Farqui v. English Real Estate [1978] WLR 963 και Rignall Developments Limited v. Halil [1987] Ch 190. Στην Granville (ανωτέρω) λέχθηκε ότι (ο τονισμός είναι του Δικαστηρίου):
“A vendor who desires to limit the rights of a purchaser must do so by explicit and plain conditions, and he must tell the truth, and all the truth, which is relevant to the matter in hand.”
95. Στην Butler ακόμα το Δικαστήριο αποφάσισε ότι ακόμα και εκεί όπου υπήρχε ρητή συμβατική πρόνοια δια της οποίας επιχειρήθηκε να αναιρεθεί το καθήκον αποκάλυψης το Δικαστήριο αποφάσισε ότι (ο τονισμός είναι του Δικαστηρίου):
“The fourth condition provides that the property is sold subject to any matter or thing affecting the same, whether disclosed at the time of sale or not. Such a condition, however, does not relieve the vendor from the necessity of disclosing any incumbrance or liability of which he is aware, but simply protects him if it should afterwards turn out that the property is subject to some burden or right in favour of a third person of which he is unaware... It would be nothing short of a direct encouragement to fraud if a vendor were at liberty by a condition of this kind to sell to a purchaser as an absolute and unburdened freehold a property which he knew to be subject to liabilities which would materially reduce its market value ... In honesty and in law alike he was bound to give the purchaser full and fair information what it was that he had for sale, and was inviting him to buy, and, having failed to do so, he cannot insist upon the bargain procured by the suppression of material matters affecting the nature of the subject of sale. I entirely acquit the defendant of anything like intentional misconduct, but in the preparation of the particulars of sale he unfortunately relied upon his solicitor, who, as I cannot help believing, was under the mistaken impression that he could better the position of the vendor by abstaining from making himself acquainted with the contents of the earlier deeds in his possession, and open to his perusal.”
96. Ο Cotter J στην SPS Groundworks συνόψισε της αρχές ως εξής (ο τονισμός είναι του Δικαστηρίου):
“The following principles can be distilled from these authorities
(a) It is a well-established rule of equity that a vendor of property has a duty of disclosure in respect of defects to title. Specifically, the vendor is bound to give the purchaser full, frank and fair information, or a fair and proper opportunity to gain such information, about any defect.
(b) A purchaser's imprudence in not making enquiries will not relieve the vendor of the duty of disclosure.
(c) In the absence of specific reference to a defect a purchaser may assume that entries on a property register or within other relevant documentation would be the usual sort of entries which would not significantly affect the value of the property.
(d) In the absence of proper disclosure contractual conditions cannot be relied on to save the vendor. The equitable principle of disclosure cannot be circumvented by the inclusion in the contract of a condition deeming the purchaser to have knowledge of the defect.”
97. Κατέληξε ότι επίσης ότι (ο τονισμός δικός μου):
“(…) the Judge did fail to properly apply the equitable principle of disclosure and wrongly took into account the maxim caveat emptor which does not apply to defects in title.”
98. Παρεμβάλλω εδώ ότι από το κείμενο της απόφασης προκύπτει ότι παρά το ότι τα γεγονότα αφορούσαν σε πώληση γης μέσω πλειστηριασμού, εντούτοις, το Δικαστήριο δεν περιόρισε την εμβέλεια των συμπερασμάτων του σε περιπτώσεις πλειστηριασμών αλλά ξεκαθάρισε ότι τα συμπεράσματα του είναι ευρύτερης εφαρμογής σε σχέση με πώληση ακινήτων.[40]
99. Αντλώντας καθοδήγηση από τα πιο πάνω (βλ. άρθρο 2(1) του Κεφ. 149) προκύπτει ότι η εδώ παράλειψη της Εναγόμενης 1, μέσω των Εναγόμενων 2 και 3 να αποκαλύψει τα στοιχεία που καταγράφονται στην παρ. 25 ανωτέρω, κατέστησε την Συμφωνία ακυρώσιμη κατ’ εκλογή του Ενάγοντα, σύμφωνα με τα διαλαμβανόμενα του άρθρου 19(1) του Κεφ. 149 εφόσον εμπίπτει στον όρο «απάτη» του άρθρου 17(1)(β) του Κεφ. 149. Εξηγώ.
100. Eν πρώτοις, σημειώνω ότι η ύπαρξη των Υποθηκών, των ΜΕΜΟ, των Αγοραπωλητηρίων Εγγράφων, καθώς και το γεγονός ότι η Εναγόμενη 1 δεν είχε την κυριότητα του ακινήτου επί του οποίου ανεγείρετο η Κατοικία αποτελούν, το κάθε ένα από αυτά, αλλά, και, σωρευτικά ιδωμένα, σφάλματα επί του τίτλου του ακινήτου του οποίου η Εναγόμενη 1 επιχείρησε να πωλήσει (defects in title). Τούτο διότι έθεταν σημαντικούς περιορισμούς επί της δυνατότητας της Εναγόμενης 1 να μεταβιβάσει την Κατοικία, του ίδιου του αντικειμένου δηλαδή δια το οποίο τα μέρη συμβλήθηκαν. Αφ’ ενός, η μεταβίβαση θα μπορούσε να επιτευχθεί με τη συναίνεση τρίτων προσώπων και, αφ’ ετέρου, εξαρτάτο ταυτόχρονα από τους όρους συμφωνιών και την εκπλήρωση αυτών που είχε συνάψει είτε η Εναγόμενη 1 είτε οι διευθυντές της με τρίτα πρόσωπα. Είναι στη βάση τούτων των περιορισμών που η Εναγόμενη 1 μάλιστα ακόμα μέχρι σήμερα δεν έχει αποκτήσει την κυριότητα του ακινήτου, ως επιμαρτυρείται από τις αιτήσεις της ΑΕΑ οι οποίες εκκρεμούν από το 2016. Οι περιορισμοί αυτοί επί της δυνατότητας της Εναγόμενης 1 για μεταβίβαση του ακινήτου για το οποίο συμβλήθηκε με τον Ενάγοντα, αντανακλούν το περιεχόμενο και τη φύση αντίστοιχων περιορισμών που εξετάστηκαν στις ως άνω αυθεντίες οι οποίες έθεταν περιορισμούς, με διάφορους τρόπους, στη μεταβίβαση του ακινήτου δημιουργώντας επιβαρύνσεις in rem (βλ. λ.χ. παρ. 91 ανωτέρω)
101. Ως εκ των πιο πάνω ενεργοποιήθηκε το θετικό καθήκον της Εναγόμενης 1, ως πωλητή, να θέσει τα πιο πάνω στοιχεία, υπόψιν του Ενάγοντα με τον πλέον ξεκάθαρο τρόπο πριν από τη συνομολόγηση της Συμφωνίας (equitable duty to disclose defects in title), ήτοι, στοιχειοθετείτο, με βάση το άρθρο 17(2)(β) του Κεφ. 149, η «υποχρέωση» της να «δηλώσει αυτά». Κατά συνέπεια, η παράλειψη της να το πράξει, δεν δύναται να εξισωθεί με «απλή σιωπή ως προς τα γεγονότα» (άρθρο 17(2)(β) του Κεφ. 149) αλλά στοιχειοθετεί «ενεργό απόκρυψη γεγονότος» (άρθρο 17(1)(β) του Κεφ. 149). Απουσίαζαν πρόσθετα παντελώς οποιαδήποτε στοιχεία αντίστοιχα με αυτά που έλαβε υπόψιν του πρωτοδίκως το Δικαστήριο στην SG Groundworks (βλ. παρ. 92 πιο πάνω) τα οποία, όμως, ακόμα και εκεί, δεν ήταν ικανά, υπενθυμίζω, να αναιρέσουν το καθήκον ενός πωλητή να θέσει υπόψιν του προτιθέμενου αγοραστή οποιουσδήποτε περιορισμούς ή επιβαρύνσεις με σαφήνεια και ειλικρίνεια επί του τίτλου του ακινήτου που αποτελεί αντικείμενο της συμφωνίας πώλησης, πριν από τη σύναψη της. Όπως και στην SG Groundworks έτσι και εδώ ο Ενάγων δικαιούτο να υποθέσει ότι η Εναγόμενη 1 συμμορφώθηκε με το καθήκον αποκάλυψης της και ότι δεν υπήρχε τίποτε το επιλήψιμο επί των τίτλων ιδιοκτησίας του Ακινήτου που θα αποκαλυπτόταν μεταγενέστερα.[41] Όπως χαρακτηριστικά λέχθηκε στην παρ. 69 της απόφασης:
“The Appellant's acceptance of terms and conditions must be taken as on the condition that the duty of disclosure had been complied with so do not save the Respondent. To hold otherwise would substantially if not wholly undermine the equitable principle.”
102. Η «ενεργός απόκρυψη γεγονότων» δύναται επιπρόσθετα να εξαχθεί τόσο σε συνδυασμό όσο και ανεξάρτητα με βάση τις περιστάσεις της υπόθεσης (βλ. Frederickou Schools Co Ltd κ.ά. ν. Acuac Inc. (2002) 1 ΑΑΔ 1527 και C.L.R. Stockbrokers Ltd v. N. K. Shakolas (Holdings) Ltd Πολ. Έφ. 209/2013, 13.7.2020). Ειδικότερα, με βάση τη Συμφωνία η Εναγόμενη 1 περιγράφεται ως «πωλητής» χωρίς να γίνεται οποιαδήποτε αναφορά στο ότι το δικαίωμα το οποίο η ίδια μπορούσε να «πωλήσει» ήταν το δικό της δικαίωμα για να της εγγραφεί το Ακίνητο, σύμφωνα με τη μαρτυρία της ΜΕ2. Στη Συμφωνία επίσης γίνεται αναφορά σε «μεταβίβαση» εναποθέτοντας μάλιστα το καθήκον για πληρωμή των μεταβιβαστικών τελών και τελών φορολογίας στον Ενάγοντα. Το όλο μήνυμα δηλαδή που μετέδιδε η Συμφωνία (βλ. Glaukos Ltd (ανωτέρω) ήταν ότι η Εναγόμενη 1 είχε δικαίωμα οποτεδήποτε θελήσει ή κατά το χρόνο που προνοούσε η Συμφωνία, να μεταβιβάσει το ακίνητο, ή μέρος αυτού, στον Ενάγοντα. Υπό αυτές τις συνθήκες, όφειλε η Εναγόμενη 1 να θέσει τα στοιχεία των επιβαρύνσεων υπόψιν του Ενάγοντα ώστε να του δοθεί η ευχέρεια να αξιολογήσει τα δεδομένα στην πραγματική τους διάσταση, προτού συνάψει τη Συμφωνία ή να ζητήσει περαιτέρω διευκρινίσεις ή εγγυήσεις ή άλλως πως. Η σιωπή της δηλαδή υπό τις περιστάσεις, από μόνη της, ισοδυναμούσε με δήλωση (άρθρο 17(2) του Κεφ. 149).
103. Υπό το φως των πιο πάνω, ενεργοποιείτο το δικαίωμα του Ενάγοντα δυνάμει του άρθρου 19(1) του Κεφ. 149, να ακυρώσει τη Συμφωνία. Τούτο φαίνεται να έπραξε δια μέσου της επιστολής των συνηγόρων του ημερ. 27.6.2016, η οποία επιδόθηκε στην Εναγόμενη 1 μέσω του διευθυντή της, Εναγόμενου 3, στις 1.6.2016 (Τεκμήριο 3) όπου εκεί οι συνήγοροι του αναφέρουν ότι «η συμφωνία δεν είναι έγκυρη λόγο δόλου και/ή ψευδών παραστάσεων». Αμέσως μετά, κατά τρόπο, εκ πρώτης όψεως, αντιφατικό, ζητούν «όπως εντός 15 ημερών από την παραλαβή της παρούσας επιστολής εξασφαλίσετε την πλήρη απελευθέρωση της κατοικίας από κάθε επιβάρυνση και αποπερατώσετε πλήρως αυτή» και ότι σε παράλειψη συμμόρφωσης «ο πελάτης μας τερματίζει τη συμφωνία». Επιπλέον, δεν μου διαφεύγει ότι η ακύρωση της Συμφωνίας δυνάμει του άρθρου 19(1) του Κεφ. 149, επιχειρήθηκε να γίνει κάποιους μήνες μετά την υπογραφή της.
104. Παρά τα πιο πάνω, κρίνω ότι δεν στοιχειοθετείται υπό τις περιστάσεις είτε αποδοχή της «απάτης» είτε επιβεβαίωση της Σύμβασης (affirmation) κατά τρόπο που να εμποδίζει τον Ενάγοντα σε ακύρωση της Σύμβασης δυνάμει του άρθρου 19(1) του Κεφ. 149. Εν πρώτοις, κάτι τέτοιο δεν αποτέλεσε μέρος της Υπεράσπισης παρά το ότι αποτελεί χωριστή γραμμή υπεράσπισης σε θεραπεία για ακύρωση. Δεύτερον, η επιλογή του Ενάγοντα να ασκήσει το δικαίωμα του για ακύρωση της Συμφωνίας μετά το χρόνο εκπλήρωσης των συμβατικών υποχρεώσεων της Εναγόμενης 1, και ειδικότερα, μετά το χρόνο παράδοσης της Κατοικίας, δεν αναιρεί το δικαίωμα του για ακύρωση της κατά τον χρόνο εκείνον (βλ. απόφαση Τ.Θ. Οικονόμου στην Glaukos Ltd v. Boost Shop Limited, Αγωγή Ναυτοδικείου 8/19, 24.11.23 και εκεί αναφερόμενες αυθεντίες – Frost v. Knight [1961] 3 All ER, Suisse Atlantique Societe d’ Armement Maritime S.A. v. N.V. Rotterdamsche Kolen Centrale [1966] 2 All ER 61. Όπως επίσης αναφέρθηκε στην Glaukos Ltd με παραπομή στην A.M. Stasis Estates Co Ltd v. George Evants Edwards κ.ά. (1995) 1 ΑΑΔ 385) η άσκηση της επιλογής του αθώου μέρους διέπεται από τους κανόνες της κοινής λογικής και της δικαιοσύνης.
105. Εδώ ο Ενάγων ουδόλως οικειοποιήθηκε καθ΄ οιανδήποτε τρόπο το αντικείμενο της Συμφωνίας στο μεσοδιάστημα ή έλαβε οιοδήποτε όφελος από αυτήν. Με βάση επίσης το περιεχόμενο της Σύμβασης, προέκυπτε ότι η Εναγόμενη 1 είχε καθήκον παράδοσης της Κατοικίας έξι μήνες μετά την υπογραφή της Συμφωνίας. Συναφώς, τότε και μόνο τότε θα μπορούσαν να αποκρυσταλλωθούν πλήρως τα γεγονότα που στοιχειοθετούσαν και τις λεπτομέρειες δόλου που δικογραφούνται τα οποία, στην ουσία τους, απέληγαν στην αδυναμία της Εναγόμενης 1 να εκπληρώσει τα συμφωνηθέντα. Υπό το φως δηλαδή του περιεχομένου της Συμφωνίας, τυχόν άσκηση του δικαιώματος του Ενάγοντα για ακύρωση της σε ημερομηνία πριν από αυτήν που ορίστηκε ως η ημερομηνία παράδοσης, θα μπορούσε ευλόγως να εκληφθεί και ως πρόωρη, εφόσον η ίδια δεν ήταν εξ αρχής υπεύθυνη, με βάση τους όρους της Συμφωνίας, να παραδώσει την Κατοικία στον Ενάγοντα. Όπως αναφέρεται στο Σύγγραμμα Chitty on Contracts, General Principles, 32η Έκδοση (2015) παρ. 7-133, σελ. 721: “In general, a party entitled to rescind the or avoid the contract will not be held to have affirmed it unless he knows the facts, and also is aware that he has the right to rescind or avoid.” Αντιστρέφοντας, κοντολογίς, το ερώτημα του κατά πόσο ο Ενάγων θα δικαιούτο σε ακύρωση της Συμφωνίας εάν η Εναγόμενη 1 προσφερόταν να μεταβιβάσει την Κατοικία κατά την ημερομηνία που συμφωνήθηκε ως ημερομηνία παράδοσης και τούτο ήταν εφικτό, η απάντηση θα ήταν σαφώς αρνητική.
106. Το δίκαιο και το εύλογο των ενεργειών του Ενάγοντα ενισχύεται ακόμα και από το ίδιο το περιεχόμενο της επιστολής των συνηγόρων του, δια της οποίας δίδουν στην Εναγόμενη 1 μια τελευταία ευκαιρία να καταδείξει τη δυνατότητα της για την αποπεράτωση και την παράδοση της Κατοικίας, καλώντας την να πράξει τούτο σε συγκεκριμένο χρόνο. Η αντιμετώπιση της απέληγε στο εύλογο συμπέρασμα ότι καμία δυνατότητα συμμόρφωσης με τα συμφωνηθέντα είχε. Είναι σε εκείνο το σημείο που πέραν από την παράβαση σύμβασης από μέρους της, αποκρυσταλλώθηκαν και τα γεγονότα τα οποία στοιχειοθετούν τη ενεργό απόκρυψη γεγονότων κατά το χρόνο της συνομολόγησης της.
107. Στη βάση των πιο πάνω ιδιαζουσών περιστάσεων της παρούσας υπόθεσης, η ταυτόχρονη προώθηση διακριτών βάσεων αγωγής εναντίον της Εναγόμενης 1 δεν βασίσθηκε σε αλληλοσυγκρουόμενες εκδοχές ως προς τα γεγονότα, ούτε δύναται να οδηγήσει σε αντίθετα αποτελέσματα ή σε διπλή αποζημίωση εφόσον όλες στοχεύει στην αποκατάσταση του στην πρότερα της σύναψης της Συμφωνίας του θέσης και ειδικότερα στην καταβολή του Ποσού προς τον Ενάγοντα.[42] Παραπέμπω σχετικά στην παρ. 62 πιο πάνω και στις Westminister City Council v. Porter a.o. [2003] Ch 436 σελ. 451 – 452 και Tang Man Sit [1996] AC 514. Σχετικό επίσης είναι το ακόλουθο απόσπασμα από την ATLASPANTOU CO LIMITED ν. ANGELOS NICOLAIDES HOLDINGS LIMITED (Αρ. Εγγρ. 112602) ΕΜΠΟΡΕΥΟΜΕΝΗ ΚΑΙ ΜΕ ΤΗΝ ΕΜΠΟΡΙΚΗ ΕΠΩΝΥΜΙΑ ΚΑΙ/Η ΤΗΝ ΟΝΟΜΑΣΙΑ Α. ΝICOLAIDES HOLDINGS LTD (2013) 1 ΑΑΔ 2553 όπου λέχθηκαν τα εξής:
«Η προβολή στην έκθεση απαίτησης διαζευκτικών αιτιών αγωγής είναι δικονομικά επιτρεπτή. Η Δ.13 των Θεσμών Πολιτικής Δικονομίας καθιστά δυνατή την στοιχειοθέτηση δυο ή περισσότερων βάσεων αγωγής στην ίδια αγωγή, οι οποίες συνεκδικάζονται εκτός εάν διαπιστωθούν λόγοι για το διαχωρισμό τους (βλ. Ρ.Ι.Κ. κ.ά. ν. Νικολαΐδη (1993) 1 Α.Α.Δ. 364, Λαϊκή Κυπριακή Τράπεζα (Χρηματοδοτήσεις) Λτδ ν. Χίνη (2008) 1 Α.Α.Δ. 818, Καστανός κ.ά. ν. Λαϊκή Κυπριακή Τράπεζα (Χρηματοδοτήσεις) Λτδ (2009) 1 Α.Α.Δ. 1374. Στις τελευταίες επιβεβαιώθηκε μάλιστα η αρχή σύμφωνα με την οποία ‘εφόσον στοιχειοθετούνται τα ουσιώδη γεγονότα τα οποία περιβάλλουν την απαίτηση, είναι παραδεκτή η παροχή αρμόζουσας θεραπείας άσχετα από το ακριβές νομικό πέπλο κάτω από το οποίο τίθεται η απαίτηση’ (βλ. Maison Jenne Ltd v. Krashias Footwear Industry Ltd (2002) 1 A.Α.Δ. 1156, Κennedy Hotels Ltd v. Indjirdjian (1992) 1 A.A.Δ. 400).»
108. Των πιο πάνω δοθέντων, η παρούσα περίπτωση διακρίνεται από την Marfin Popular Bank Public Co Ltd v. Ανδρέα Μιχαήλ (2012) 1 ΑΑΔ 41 εφόσον εκεί το Δικαστήριο κλήθηκε να αποφασίσει επί διαζευκτικών βάσεων αγωγής οι οποίες στηρίζονται σε αλληλοσυγκρουόμενο βάθρο γεγονότων. Είναι σε αυτή την αλληλοσυγκρουόμενη βάση γεγονότων που αποδίδεται η εκεί αναφορά σε «διαζευκτικούς ισχυρισμούς» και τα περί της «εκδοχής» που ο Ενάγων θα έπρεπε να είχε επιλέξει να προωθήσει, πάντοτε με αναφορά στα γεγονότα. Συναφώς, εν προκειμένω, όπου ο Ενάγων προώθησε μια εκδοχή ως προς τα γεγονότα, το ποσό των €21,000 δύναται να επιδικαστεί τόσο στη βάση της πλήρους αποτυχίας αντιπαροχής για την παράβαση σύμβασης (βλ. παρ. 72 - 80 πιο πάνω), όσο και στη βάση του άρθρου 65 του περί Συμβάσεων Νόμου για την απάτη με βάση το άρθρο 17(1) του Κεφ. 149, όσο και ως αποζημιώσεις για το αστικό αδίκημα της απάτης δυνάμει του άρθρου 36 του Κεφ. 148 (βλ. αμέσως πιο κάτω).
- Αποζημιώσεις
109. Σύμφωνα με το άρθρο 65 του Κεφ. 149, αν η συμφωνία αποδειχτεί εξ υπαρχής άκυρη, ή η σύμβαση καταστεί άκυρη, το πρόσωπο που προσπορίστηκε οποιοδήποτε όφελος δυνάμει της εν λόγω συμφωνίας ή σύμβασης υποχρεούται να αποκαταστήσει το όφελος αυτό ή να καταβάλει αποζημίωση στο πρόσωπο από το οποίο προσπορίστηκε αυτό.[43] Εν προκειμένω, η Εναγόμενη 1 κράτησε το ποσό των €21,000 που κατέβαλε ο Ενάγων στα πλαίσια εκπλήρωσης των συμβατικών του υποχρεώσεων έναντι της Ενάγουσας και δεν το επέστεψε. Τούτο είναι και το όφελος το οποίο προσπορίστηκε δυνάμει της Συμφωνίας, η οποία ακυρώθηκε κατ’ εκλογήν του Ενάγοντα, δύναται να αποκατασταθεί[44] και ως εκ τούτου οφείλει να το αποκαταστήσει στον Ενάγοντα. Επιπλέον, δικαιούται το πιο πάνω ποσό και ως ζημιά για το αστικό αδίκημα της απάτης, εφόσον, ο σκοπός των αποζημιώσεων σε αυτή την περίπτωση είναι όπως ο Ενάγων αποκατασταθεί στη θέση που θα ήταν εάν δεν γινόταν στον ίδιο η συγκεκριμένη δήλωση (Ανδρέας Λοΐζου κ.α. ν. Ανδρέα Πατσαλίδη, Πολ. Έφ.87/2009, ημερ.26/6/12.)
110. Περιπλέον, το Ποσό αντιστοιχεί και στη ζημιά που υπέστη ο Ενάγων συνεπεία του αστικού αδικήματος της απάτης δυνάμει του άρθρου 36 του Κεφ. 148 (βλ. στη βάση των αρχών αποκατάστασης (βλ. Ανδρέας Λοϊζου (ανωτέρω)). Βεβαίως, η φύση και το ύψος της ζημιάς ήταν το φυσικό και πιθανό αποτέλεσμα των ως άνω ενεργειών της Εναγόμενης 1, εφόσον το Ποσό καταβλήθηκε προς την ίδια την Εναγόμενη 1 προς εκπλήρωση των συμφωνηθέντων (βλ. Συνεργατικής Πιστωτικής Εταιρείας Αγροτικής Ανάπτυξης, Αρ. Αγωγής: 1774/06, 3.6.2014 υπό Λ. Δημητριάδου, Π.Ε.Δ (ως ήταν τότε) και παραπομπή στο Σύγγραμμα Salmond and Henston, On the Law of Torts, 19η έκδοση, σελ .438.)
(β) Ευθύνη Εναγόμενων 2 και 3
111. Στρεφόμενη στο ζήτημα της προσωπικής ευθύνης των Εναγόμενων 2 και 3, επίκεντρο της επιχειρηματολογίας των μερών είναι κατά πόσο δικαιολογείται η άρση του εταιρικού πέπλου, με δεδομένο το γεγονός ότι οι Εναγόμενοι 2 και 3 είναι διευθυντές της Εναγόμενης 1 και είναι η τελευταία η οποία συμβλήθηκε με την Ενάγουσα. Σημειώνω εδώ ότι η πιο πάνω θέση ως προωθήθηκε εκ μέρους του Εναγόμενου 3 αντικρούεται του περιεχομένου της Υπεράσπισης και Ανταπαίτησης, όπου εκεί ο Εναγόμενος 3 υπερασπίζεται και ανταπαιτεί αξιώσεις ωσάν να είναι ο ίδιος προσωπικά που συμβλήθηκε με τον Ενάγοντα. Συναφώς, η θέση που σήμερα προωθεί ξεφεύγει παντελώς του πεδίου της δικογραφίας και αντικρούεται σε όλο το περιεχόμενο της Υπεράσπισης και Ανταπαίτησης του Εναγόμενου 3.
112. Σε κάθε περίπτωση, κατά την κρίση μου, η συζήτηση της ευθύνης των Εναγόμενων 2 και 3 στη βάση του κατά πόσο δικαιολογείται ή όχι η άρση του εταιρικού πέπλου δεν αποτελεί την ορθή νομική οδό για επίλυση του ζητήματος. Η αιτία αγωγής εναντίον των Εναγόμενων 2 και 3 εδράζεται σε δόλο και ψευδείς παραστάσεις. Σχετική είναι η απόφαση της Βουλής των Λόρδων Standard Chartered Bank v. Pakistan National Shipping Corporation (No. 2) [2003] 1 AC 959. Εκεί, ο διευθυντής της εναγόμενης εταιρείας κατασκεύασε διάφορα έγγραφα με σκοπό τη δανειοδότηση της εταιρείας από την ενάγουσα τράπεζα. Πρωτοδίκως το Δικαστήριο έκρινε ότι ο εν λόγω διευθυντής ήταν υπεύθυνος για το αστικό αδίκημα της απάτης. Το Εφετείο ανέτρεψε την απόφαση του συμφωνώντας με τον εν λόγω διευθυντή ότι προέβη σε ψευδή παράσταση γεγονότος εκ μέρους της εταιρείας και όχι υπό την προσωπική του ιδιότητα. Η Βουλή των Λόρδων ανατρέποντας την απόφαση του Εφετείου επικύρωσε την πρωτόδικη απόφαση. Στα πλαίσια αυτά αναφέρθηκαν τα εξής από τον Lord Hoffman (ο τονισμός είναι του Δικαστηρίου):
“20. My Lords, I come next to the question of whether Mr Mehra was liable for his deceit. To put the question in this way may seem tendentious but I do not think that it is unfair. Mr Mehra says, and the Court of Appeal accepted, that he committed no deceit because he made the representation on behalf of Oakprime and it was relied upon as a representation by Oakprime. That is true but seems to me irrelevant. Mr Mehra made a fraudulent misrepresentation intending SCB to rely upon it and SCB did rely upon it. The fact that by virtue of the law of agency his representation and the knowledge with which he made it would also be attributed to Oakprime would be of interest in an action against Oakprime. But that cannot detract from the fact that they were his representation and his knowledge. He was the only human being involved in making the representation to SCB (apart from administrative assistance like someone to type the letter and carry the papers round to the bank). It is true that SCB relied upon Mr Mehra's representation being attributable to Oakprime because it was the beneficiary under the credit. But they also relied upon it being Mr Mehra's representation, because otherwise there could have been no representation and no attribution.
21. The Court of Appeal appear to have based their conclusion upon the decision of your Lordships' House in Williams v Natural Life Health Foods Ltd [1998] 1 WLR 830. That was an action for damages for negligent misrepresentation. My noble and learned friend, Lord Steyn, pointed out that in such a case liability depended upon an assumption of responsibility by the defendant. As Lord Devlin said in Hedley Byrne & Co Ltd v Heller & Partners Ltd [1964] AC 465, 530, the basis of liability is analogous to contract. And just as an agent can contract on behalf of another without incurring personal liability, so an agent can assume responsibility on behalf of another for the purposes of the Hedley Byrne rule without assuming personal responsibility. Their Lordships decided that on the facts of the case, the agent had not assumed any personal responsibility.
22. This reasoning cannot in my opinion apply to liability for fraud. No one can escape liability for his fraud by saying: ‘I wish to make it clear that I am committing this fraud on behalf of someone else and I am not to be personally liable.’ Evans LJ [2000] 1 Lloyd's Rep 218, 230 framed the question as being ‘whether the director may be held liable for the company's tort.’ But Mr Mehra was not being sued for the company's tort. He was being sued for his own tort and all the elements of that tort were proved against him. Having put the question in the way he did, Evans LJ answered it by saying that the fact that Mr Mehra was a director did not in itself make him liable. That of course is true. He is liable not because he was a director but because he committed a fraud.”
113. Στην International Media Advertising Ltd v. Ministry of Culture and Tourism of the Republic of Turkey [2018] EWHC 3285 (QB) με παραπομπή στην πιο πάνω αυθεντία, στην παρ. 277, λέχθηκε ότι (ο τονισμός είναι του Δικαστηρίου):
“The ratio of the decision is, thus, that a company director who commits all the ingredients of the tort of deceit is liable personally whether or not the company for which he acts is also liable because his conduct is attributed to the company or because the company is vicariously liable. Unlike the position in relation to negligence, liability in deceit does not depend upon whether the director can be said to have assumed personal responsibility.”[45]
114. Στις ως άνω αυθεντίες ξεκαθαρίζεται ότι η εταιρεία και ο διευθυντής της δύνανται να είναι συνυπεύθυνοι (joint tortfeasors) για το αστικό αδίκημα της απάτης το οποίο διέπραξε ο διευθυντής της, με την ευθύνη του ενός να μην αναιρεί την ευθύνη του άλλου.
115. Κατ’ εφαρμογή των πιο πάνω αρχών και στη βάση των όσων έχω παραθέσει πιο πάνω (βλ. παρ. 85), ο Εναγόμενος 3 κρίνεται συνυπεύθυνος με την Εναγόμενη 1 για την δική του ψευδή παράσταση προς τον Ενάγοντα και οφείλει να αποζημιώσει τον Ενάγοντα, σύμφωνα με τα όσα έχω παραθέσει στην παρ. 110 πιο πάνω.
116. Σε ό,τι αφορά την ευθύνη του Εναγόμενου 2, υπενθυμίζω ότι ο ίδιος δεν εμφανίσθηκε στην αγωγή και η μαρτυρία του Ενάγοντα εναντίον του παρέμεινε αναντίλεκτη. Στη βάση δε των ευρημάτων του Δικαστηρίου, ο ίδιος παρέστησε ότι στον Ενάγοντα ότι η Εναγόμενη 1 θα του παρέδιδε την Κατοικία τον Μάρτιο του 2016 ενώ γνώριζε ότι αυτό δεν ήταν εφικτό λόγω των εμπράγματων βαρών που υπήρχαν, τη φύση και το περιεχόμενο των οποίων ουδέποτε αποκάλυψε στον Ενάγοντα. Ενήργησε κατ’ αυτόν τον τρόπο ενώ μέρος των εμπράγματων βαρών αφορούσε σε εξασφάλιση προσωπικού χρέους του ιδίου. Το ψεύδος της δήλωσης του αποκρυσταλλώθηκε κατόπιν της αποστολής της επιστολής των συνηγόρων του Ενάγοντα (Τεκμήριο 3) – βλ. παρ. 105 και 106 ανωτέρω. Περιπλέον, ο ίδιος Ενάγων βασίσθηκε στην πιο πάνω παράσταση εφόσον, ως έχει αποδείξει, δεν θα συμβαλλόταν με την Εναγόμενη 1 εάν γνώριζε για την ύπαρξη των εμπράγματων βαρών. Παραπέμπω στα όσα έχω καταγράψει στις παρ. 85 και 110 ανωτέρω τα οποία εφαρμόζονται κατ’ αναλογίαν.
117. Συνεπεία όλων των πιο πάνω, ο Ενάγων δικαιούται σε απόφαση εναντίον όλων των Εναγόμενων, αλληλέγγυα και/ή κεχωρισμένα για το ποσό των €21,000.
IX. ΚΑΤΑΛΗΞΗ
118. Ως εκ των πιο πάνω εκδίδεται απόφαση υπέρ του Ενάγοντα και εναντίον των Εναγόμενων, αλληλέγγυα και/ή κεχωρισμένα για το ποσό των €21,000 πλέον νόμιμο τόκο από την ημερομηνία καταχώρησης της αγωγής μέχρι εξόφλησης. Εκδίδεται επίσης απόφαση ως η παρ. (Β) της Έκθεσης Απαίτησης, διάταγμα που καθιστά άνευ αντικειμένου την αξιούμενη θεραπεία υπό της παρ. (Γ) και η τελευταία συνεπώς απορρίπτεται. Εκδίδεται επίσης απόφαση δια της οποίας αναγνωρίζεται ότι η Συμφωνία κατέστη άκυρη. Η ανταπαίτηση των Εναγόμενων 1 και 3 απορρίπτεται.
119. Ενόψει της επιτυχίας της αγωγής τα έξοδα της απαίτησης επιδικάζονται υπέρ του Ενάγοντα και εναντίον των Εναγόμενων 1 και 3, αλληλέγγυα και/ή κεχωρισμένα όπως αυτά θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και εγκριθούν από το Δικαστήριο. Ενόψει του ότι ο Εναγόμενος 2 δεν καταχώρησε υπεράσπιση στην αγωγή, θα είναι συνυπεύθυνος, αλληλέγγυα και/ή κεχωρισμένα με τους Εναγόμενους 1 και 3 για τα αρχικά έξοδα της καταχώρησης της αγωγής και επίδοσης της στον Εναγόμενο 2, ήτοι για το ποσό των €1115 πλέον Φ.Π.Α. πλέον €16,50 έξοδα επίδοσης. Τέλος, ενόψει της συνεκδίκασης της απαίτησης με την ανταπαίτηση δεν εκδίδεται οποιαδήποτε διαταγή για έξοδα για την ανταπαίτηση.
(Υπ.)…………………..………
Ν. Παπανδρέου, Ε.Δ.
Πιστόν αντίγραφο
Πρωτοκολλητής
[1] Βλ. γραπτή αγόρευση του κ. Ιωάννου, σελ. 1, παρ. 1.
[2] Βλ. Πρακτικά Δικαστηρίου ημερ. 23.5.23, σελ. 5 και 6.
[3] Βλ. Πρακτικά Δικαστηρίου ημερ. 23.5.23, σελ.5, γρ. 22.
[4] Βλ. Πρακτικά Δικαστηρίου ημερ. 23.5.23, σελ.8.
[5] Βλ. παρ. 7 του Έγγραφου ‘Β’.
[6] Βλ. πρακτικά Δικαστηρίου ημερ. 23.5.23, σελ.5, γρ.12.
[7] Βλ. πρακτικά Δικαστηρίου ημερ. 23.5.23, σελ.5, γρ. 18 – 19.
[8] Βλ. παρ. 3(α) της Υπεράσπισης και Ανταπαίτησης.
[9] Βλ. Πρακτικά Δικαστηρίου ημερ. 23.5.23, σελ. 6, γρ. 26.
[10] Βλ. Πρακτικά Δικαστηρίου ημερ. 23.5.23, σελ. 5 και 6.
[11] Βλ. Πρακτικά Δικαστηρίου ημερ. 23.5.23, σελ.5, γρ. 22.
[12] Βλ. Πρακτικά Δικαστηρίου ημερ. 23.5.23, σελ.5, γρ. 23 – 27.
[13] Βλ. Πρακτικά Δικαστηρίου ημερ. 23.5.23, σελ.6, γρ. 12 – 30.
[14] Βλ. Πρακτικά Δικαστηρίου ημερ. 23.5.23, σελ.6, γρ. 14.
[15] Βλ. Πρακτικά Δικαστηρίου ημερ. 23.5.23, σελ.8, γρ. 3-4.
[16] Βλ. Πρακτικά Δικαστηρίου ημερ. 23.5.23, σελ.8, γρ. 3 – 7.
[17] Βλ. παρ. 14 ανωτέρω.
[18] Παρ. 35 ανωτέρω.
[19] Βλ. παρ. 3 - 6 του Έγγραφου ‘Α’.
[20] Βλ. παρ. 2 - 5 της Έκθεσης Απαίτησης.
[21] Βλ. παρ. 7 και 8 του Έγγραφου ‘Α’.
[22] Βλ. παρ. 8 του Έγγραφο ‘Α’.
[23] Βλ. παρ. 13 της γραπτής αγόρευσης του κ. Ιωάννου.
[24] Βλ. παρ. 3(α) και 7(γ) της Υπεράσπισης και Ανταπαίτησης.
[25] Β. παρ. 10.1, σελ. 5 της Γραπτής Αγόρευσης του κ. Ιωάννου.
[26] «Γενικές και/ή Ειδικές αποζημιώσεις λόγω παράβασης συμφωνίας και/ή τερματισμού και/ή ακύρωσης και/ή λόγω δόλου και/ή ψευδών παραστάσεων των εναγόμενων 1, 2 και 3.»
[27] Βλ. παρ. 9 ανωτέρω.
[28] Βλ. παρ. 2(ε) της Υπεράσπισης και Ανταπαίτησης.
[29] Βλ. παρ. 2(γ) της Υπεράσπισης και Ανταπαίτησης.
[30] Βλ. παρ. 2(δ) της Υπεράσπιση και Ανταπαίτησης.
[31] Βλ. Καλησπέρας ν. Δρυάδη κ.ά. (1998) 1 ΑΑΔ 867, Metaxas Loizides Syrimis & So κ.ά. ν. L.K. Globalsoft Com. Ltd (2007) 1 ΑΑΔ 54, Xenos Travel Ltd v. Panasoft A.E. Πολ. Έφ. 116/2011, 21.2.2017 και Nova Opta Estates Ltd v. Γεώργιος Ττοφίνη Μελέκκη Πολ. Έφ. 230/2011, 12.10.2017, ECLI:CY:AD:2017:A353
[32] Βλ. επίσης Ferguson (DO) & Associates (a firm) v. Sohl (1992) 62 BLR 95 και Giedo Van Der Garde BV and another v. Force India Formula One Team Ltd [2010] EWHC 2373 παρ.291: «Before leaving Baltic Shipping I draw attention to the fact that as recorded in the head note, four and possibly five of the judges held that a claim for restitution can only succeed as an alternative to a claim for damages for breach of contract and that the two claims cannot both succeed. On its face this view is inconsistent with the decision of the Court of Appeal in Ferguson v Sohl in which the court held that the employer who overpaid the builder for works to his house was entitled both to restitution of the amount overpaid on the basis of total failure of consideration and nominal damages in the amount of £1 for breach of the building contract. Had the point been live before me I would have considered myself bound by the decision of the Court of Appeal to hold that it is open to me to award both restitution and at least nominal damages for breach of contract.»
[33] Βλ. παρ. 73 πιο πάνω.
[34] Βλ. επίσης ανάλυση για “essential bargain” στην Giedo Van Der Garde BV and another v. Force India Formula One Team Ltd [2010] EWHC 2373 παρ. 261 – 264 και 272 – 285 και Fibrosa Spolka Akeyjna v Fairbairn Lawson Combe Barbour Ltd [1943] AC 32 .
[35] Βλ. Pyrgas v. Stavridou (1969) 1 C.L.R. 332 και Ανδρέα Λοϊζου κ.ά. ν. Ανδρέα Πατσαλίδη (2012) 1 ΑΑΔ 1379.
[36] Για το ζήτημα δικογράφησης βλ. Ανδρέα Λοϊζου κ.ά. ν. Ανδρέα Πατσαλίδη (2012) 1 ΑΑΔ 1379 και παραπομπή στην Κουρσουμά ν. Κοσμά (1991) 1 Α.Α.Δ. 973.
[37] Βλ. Clerk & Lindsell on Torts, 17η Έκδοση, σελ. 140.
[39] Βλ. παρ. 5 – 25 και 37 – 41, 46-47 της απόφασης.
[40] Βλ. επίσης Practical Law UK, “Title Issues: equitable duty to disclose defective title” 24.3.22 Thomson Reuters (UK) αναφορικά με την Groundworks: “(t)his decision highlights the importance of the seller actively drawing a defect in title to a buyer’s attention. Although this case concerned an auction sale, the principles apply to all sales.”
[41] Παρ. 68: “Full and frank disclosure required the Overage Clause to be specifically brought to a potential purchaser's attention by description in the particulars, addendum notice of the type produced at the second auction, or specific reference by the auctioneer.”
[42] Βλ. Westminister City Council v. Porter a.o. [2003] Ch 436 σελ. 452, παρ. 7: “The claims here are claims in respect of the same essential loss based on the same conduct giving rise to that loss, and the basic principles of compensation applicable to each of the claims is the same.”
[43] Βλ. Pollock & Mullah, Indian and Specific Relief Acts, 9η Έκδοση, σελ. 470.
[44] Βλ. Pollock & Mullah, Indian and Specific Relief Acts, 9η Έκδοση, σελ. 462.
[45] Βλ. επίσης B. Pettet “Pettet’s Company Law: Company and Capital Markets Law”, 3η Έκδοση (2009) Pearson Education Limited (England) σελ. 36 – 37.