ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΑΡΝΑΚΑΣ
ΕΝΩΠΙΟΝ: Α. Θωμά Θεοδοσίου, Προσ. Ε.Δ.
Αρ. Γενικής Αίτησης: 28/2022
Αναφορικά με τον περί Πωλήσεως Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμο 81(Ι)/2011, άρθρα 1 έως 18, ως έχει τροποποιηθεί σήμερα
- και -
Αναφορικά με το Πωλητήριο Έγγραφο ημερ.27/08/1987 μεταξύ της υπό εκκαθάριση εταιρείας Α.ΖΑKHEOS ESTATES LTD (HE 16779) εκ Λάρνακας και της κ. Μαρούλλας Χριστάκη Ιωάννου από την Λευκωσία
- και -
Επί τοις αφορώσι της αίτηση της κ. Μαρούλλας Χριστάκη Ιωάννου, από την Λευκωσία για Άδεια και/ή Διάταγμα το οποίο να επιτρέπει την κατάθεση του πωλητηρίου εγγράφου ημερομηνίας 27/08/1987 στο κτηματολογικό Γραφείο Λάρνακας για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης
Αιτήτρια
Ημερομηνία: 28.5.2024
Εμφανίσεις:
Για την Αιτήτρια: κ. Mάριος Ποσκώτης για Αλεξάνδρου Θεοδότου Δ.Ε.Π.Ε.
Για Themis Portfolio Management Holdings Limited: κ.κ. Πανάγος & Πανάγος ΔΕΠΕ
Α Π Ο Φ Α Σ Η
Αντικείμενο της παρούσας Γενικής Αίτησης είναι αξίωση της Αιτήτριας για έκδοση των ακόλουθων διαταγμάτων:
«(Α) Άδεια και/ή Διάταγμα του Σεβαστού Δικαστηρίου επιτρέπον την κατάθεση στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Λάρνακας για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης, της Συμφωνίας Πώλησης ημερομηνίας 27/08/1987, μεταξύ της υπό εκκαθάρισης Εταιρείας A.ZAKHEOS ESTATES LTD (ΗΕ 16779) εκ Λάρνακας και της κ. Μαρούλλας Χριστάκη Ιωάννου από την Λευκωσία, αναφορικά με το διαμέρισμα με αριθμό 4 στο δεύτερον όροφo το οποίο αποτελεί μέρος οικοδομικού συγκροτήματος το οποίο ανεγέρθηκε εντός του ακινήτου με αρ. εγγραφής: [ ], Φυλ/Σχ XL/566-II (σήμερα αρ. εγγραφής 0/[ ], Φυλ/Σχ. 40/560602), τμχ. [ ], Τμ. 05 εντός 15 ημερών από την έκδοση του διατάγματος και/ή εντός άλλου χρόνου που το Δικαστήριο θα θεωρήσει σκόπιμο να καθορίσει.
(Β) Άδεια και/ή Διάταγμα του Σεβαστού Δικαστηρίου με το οποίο να παρατείνεται η χρονική περίοδος για την κατάθεση της Συμφωνίας Πώλησης ημερομηνίας 27/07/1987 μεταξύ της υπό εκκαθάρισης Εταιρείας A.ZAKHEOS ESTATES LTD (ΗΕ 16779) εκ Λάρνακας και της κ. Μαρούλλας Χριστάκη Ιωάννου από την Λευκωσία αναφορικά με το πιο πάνω Διαμέρισμα, στο Κτηματολογικό Γραφείο Λάρνακας, για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης».
Η Αίτηση βασίζεται στους Περί Πολιτικής Δικονομίας Θεσμούς Δ.48, Θ.Θ 1, 2, 3, 4, 8 και 9 και στον Περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμο 81(I)/2011, άρθρα 1-18 και ιδιαίτερα στο άρθρο 12, στο Σύνταγμα της Κυπριακής Δημοκρατίας, στη γενική πρακτική του Δικαστηρίου, στις συμφυείς εξουσίες του Δικαστηρίου, στη διακριτική ευχέρεια του Δικαστηρίου και στη Νομολογία.
Σύμφωνα με τα όσα ενόρκως αναφέρει η Αιτήτρια, έχει αγοράσει το διαμέρισμα υπ. αρ. 4 στον δεύτερο όροφο οικοδομικού συγκροτήματος, το οποίο ανεγέρθηκε εντός του ακινήτου με αρ. εγγραφής [ ], Φυλ/Σχ XL/56-6-ll, αρ. εγγραφής σήμερα 0/[ ], Φυλ/ΣΧ. 40/560602, τμχ. [ ], Τμ. 05, της Επαρχίας Λάρνακας. Το διαμέρισμα αγοράστηκε δυνάμει Συμφωνίας Πώλησης ημερ. 27.8.1987 (Τεκμήριο Α) για το ποσό των ΛΚ8.000 (€13893.78). Πωλητής ήταν η υπό εκκαθάριση Εταιρεία A.ZAKHEOS ESTATES LTD (ΗΕ 16779) εκ Λάρνακας.
Σύμφωνα με την ίδια, το τίμημα πώλησης εξοφλήθηκε. Προς επίρρωση των ισχυρισμών της παρουσιάζει ως Τεκμήριο Β απόδειξη είσπραξης υπ. αρ. 000315 ημερ. 7.11.1987 η οποία, ως η Αιτήτρια ισχυρίζεται, είναι υπογραμμένη από τον τότε διευθυντή της Εταιρείας A.ZAKHEOS ESTATES LTD (ΗΕ 16779) και επ’ αυτής αναγράφεται ρητώς ότι το τίμημα πώλησης έχει εξοφληθεί πλήρως.
Θέση της είναι ότι παρ' όλο που υπέγραψε το Πωλητήριο Έγγραφο ημερομηνίας 27.8.1987 και κατέβαλε στην ολότητά του το τίμημα πώλησης, εκ παραδρομής παρέλειψε να καταθέσει στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Λάρνακας τη σχετική Σύμβαση Πώλησης εντός της περιόδου των δύο μηνών από την 27.8.1987 που, όπως πληροφορείται από τους δικηγόρους της, ήταν η περίοδος που προνοείτο από τον Περί Ειδικής Εκτέλεσης Νόμο Κεφ. 232 που ίσχυε τότε.
Ως αποτέλεσμα της πιο πάνω αναφερόμενης παράλειψής της σήμερα δεν έχει δικαίωμα να ζητήσει ειδική εκτέλεση συνεπώς παραμένει απροστάτευτη παρά την εξόφληση του τιμήματος αγοράς.
Θέση της είναι ότι ο λόγος που αιτείται από το Δικαστήριο την έκδοση των αιτούμενων διαταγμάτων είναι για να προστατεύσει τα δικαιώματά της ως ιδιοκτήτρια. Τέλος, κατά την άποψή της, κανένας δε θα επηρεαστεί δυσμενώς σε περίπτωση έγκρισης της αίτησής της.
Η υπό εκδίκαση αίτηση επιδόθηκε σε αριθμό ενδιαφερόμενων και επηρεαζόμενων προσώπων. Σχετική ένσταση όμως καταχωρίστηκε μόνο από την THEMIS PORTFOLIO MANAGEMENT HOLDINGS LIMITED (η «THEMIS »), η οποία βασιζόμενη επί του περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου 2011 ως τροποποιείτο, άρθρα 1, 2, 3, 4, 5, 6, 12, 16, στον περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Νόμο του 1965 (Ν.9/1965), άρθρο 44ΙΘ, στον περί Συμβάσεων Νόμο, στους Θεσμούς Πολιτικής Δικονομίας Δ.39, Δ.48, ΘΘ. 1–5 και 7–11, Δ.64, στις αρχές της επιείκειας, επί των συμφυών εξουσιών του Δικαστηρίου και στη νομολογία, εγείρει δεκαπέντε λόγους για τους οποίους κατά την άποψή της η παρούσα αίτηση πρέπει να απορριφθεί. Δεν κρίνω πρόσφορό να παραθέσω τους λόγους ένστασης στην ολότητα τους. Αναφορά σε αυτούς θα γίνεται όπου κρίνεται σκόπιμο.
Προς υποστήριξη των πιο πάνω αναφερόμενων λόγων ένστασης ένορκη μαρτυρία προσέφερε ο κ. Κωνσταντίνος Αδαμίδης, υπάλληλος της THEMIS.
Απορρίπτοντας τις θέσεις της Αιτήτριας, ο ενόρκως δηλών υποστηρίζει ότι η εταιρεία Α. ZAKHEOS ESTATES LTD («η Εταιρεία») αιτήθηκε την παροχή πιστωτικών διευκολύνσεων από συγκεκριμένη Τράπεζα. Προς εξασφάλιση των εν λόγω διευκολύνσεων, η εταιρεία υποθήκευσε το επίδικο ακίνητο με αριθμό εγγραφής 0/[ ], επί του οποίο ανεγέρθηκε η πολυκατοικία στην οποία βρίσκεται το διαμέρισμα της Αιτήτριας (Τεκμήρια 2 και 3, υποθήκες Υ2283/1989 και Υ2056/1990 αντίστοιχα). Όλα τα σχετικά έγγραφα έχουν κατατεθεί στο αρμόδιο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο και ως αποτέλεσμα τα επίδικο διαμέρισμα με αριθμό εγγραφής 0/13105 είναι υποθηκευμένο.
Ρητοί και ουσιώδεις όροι των πιο πάνω υποθηκών ήταν ότι η εταιρεία δε θα πωλήσει και δε δικαιούται να μεταβιβάσει το επίδικο ακίνητο χωρίς την προηγούμενη γραπτή συγκατάθεση της Τράπεζας (όροι 7 και 8 των Τεκμηρίων 2 και 3).
Σύμφωνα με τον ίδιο, όπως ήταν και είναι η συνηθισμένη πρακτική, εάν το επίδικο διαμέρισμα είχε πωληθεί στην Αιτήτρια από το 1987, δηλαδή πριν από τη σύναψη των Υποθηκών, η Τράπεζα δε θα αποδεχόταν την υποθήκευσή του ακινήτου ως εξασφάλιση, ή τουλάχιστον θα αναφερόταν στους όρους των Υποθηκών. Η Τράπεζα δεν είχε γνώση περί του αγοραπωλητηρίου που επιδιώκει η Αιτήτρια να καταθέσει. Περαιτέρω, σύμφωνα με τον όρο 8 των πιο πάνω Υποθηκών, η Εταιρεία δεν έχει και ούτε είχε το δικαίωμα να μεταβιβάσει το Ακίνητο - περιλαμβανομένου και του Διαμερίσματος της Αιτήτριας - σε οιοδήποτε τρίτο άνευ εγγράφου συγκατάθεσης της Τράπεζας. Συνεπώς, δηλώνει ότι δεν μπορεί να αντιληφθεί με ποιον τρόπο συνάφθηκε το επίδικο αγοραπωλητήριο, προγενέστερα των Υποθηκών, αφού η Εταιρεία δε θα μπορούσε να το μεταβιβάσει χωρίς τη συγκατάθεση της Τράπεζας.
Περαιτέρω, σύμφωνα με τον κ. Αδαμίδη, η Εταιρεία παρέλειψε να συμμορφωθεί με τις συμβατικές της υποχρεώσεις σε σχέση με τις πιστωτικές διευκολύνσεις που έλαβε. Ως αποτέλεσμα, ολόκληρο το ενυπόθηκο χρέος παραμένει σήμερα απλήρωτο. Στο μεσοδιάστημα, μετά από μεταβιβάσεις, η αρχική Τράπεζα κατέστησε δικαιούχο και κατ’ επέκταση ενυπόθηκο οφειλέτη την Themis (Τεκμήριο 4).
Λόγω των οικονομικών προβλημάτων που αντιμετώπιζε η Εταιρεία, στις 19.9.2001, καταχωρήθηκε εναντίον της αίτηση εκκαθάρισης και στις 4.10.2001 εκδόθηκε σχετικό διάταγμα. Στις 11.6.2002, διορίστηκε ως εκκαθαριστής ο κ. Κώστας Φραντζής (Τεκμήριο 5).
Σε αυτή το σημείο σημειώνω ότι προώθηση των θέσεων των δύο πλευρών έγινε μέσω ένορκων δηλώσεων και εμπεριστατωμένων γραπτών αγορεύσεων, χωρίς αντεξέταση των ενόρκως δηλούντων.
Διευκρινίζω επίσης ότι έχω εξετάσει και αξιολογήσει πλήρως και με προσοχή όλους ανεξαιρέτως τους ισχυρισμούς και τις θέσεις των δύο πλευρών ως αυτές εκτίθενται στο σύνολο των γραπτών παραστάσεων της παρούσας Αίτησης. Αναφορά σε αυτούς όμως, θα γίνει μόνο όπου κρίνω αυτό απαραίτητο για επίλυση του υπό εκδίκαση ζητήματος.
Από τους εγερθέντες λόγους ένστασης θεωρώ ότι κατά προτεραιότητα πρέπει να εξεταστεί ο δεύτερος λόγος ο οποίος αμφισβητεί την δικαιοδοσία του Δικαστηρίου για έκδοση του αιτούμενου διατάγματος.
Σύμφωνα με την Themis το Δικαστήριο στερείται δικαιοδοσίας καθότι, παρά το γεγονός ότι η Εταιρεία βρίσκεται υπό καθεστώς εκκαθάρισης, πριν από την προώθηση της παρούσας διαδικασίας δε λήφθηκε από την Αιτήτρια η απαραίτητη υπό τις περιστάσεις άδεια του Δικαστηρίου, σύμφωνα με το άρθρο 220 του Περί Εταιρειών Νόμου, Κεφ.113. Επιπλέον, η σχετική Συμφωνία Πώλησης δεν κατατέθηκε στον Έφορο Εταιρειών ως προνοείται από τη σχετική νομοθεσία κάτι που την καθιστά άκυρη όσον αφορά στον Εκκαθαριστή και τους πιστωτές της Εταιρείας. Θέση τους περαιτέρω είναι ότι το Δικαστήριο, σύμφωνα με τον Περί Εταιρειών Νόμο, Κεφ.113, δεν έχει δικαιοδοσία να δημιουργήσει νέα εμπράγματα βάρη επί της περιουσίας της Εταιρείας, εφόσον αυτή βρίσκεται υπό εκκαθάριση ενώ η συμφωνία πώλησης συνιστά εμπράγματο βάρος.
Κατ’ αρχάς, το γεγονός ότι η Εταιρεία είναι υπό εκκαθάριση αποτελεί παραδεκτό γεγονός, δεδομένου ότι εγείρεται όχι μόνο από την Themis αλλά και από την ίδια την Αιτήτρια στην αίτησή της. Επιπλέον, επιβεβαιώνεται και με έγγραφη μαρτυρία, μέσω του Τεκμηρίου 5 της καταχωρισθείσας ένστασης. Όσον αφορά τους υπόλοιπους ισχυρισμούς, δηλαδή ότι η Αιτήτρια δεν έχει λάβει άδεια για προώθηση της διαδικασίας, ότι δεν κατέθεσε στον Έφορο Εταιρειών την επίδικη συμφωνία πώλησης και ότι η εν λόγω συμφωνία θα αποτελέσει εμπράγματο βάρος σε περίπτωση κατάθεσής της, αυτοί έχουν μείνει αναντίλεκτοι. Σημειώνω ότι, καμία αναφορά δεν γίνεται εξ αρχής για τα πιο πάνω από την Αιτήτρια αλλά ούτε και αμφισβητήθηκαν στη συνέχεια από αυτήν όταν ενόρκως προβλήθηκαν από την Themis. Τέλος, καμία αναφορά δεν γίνεται για τα πιο πάνω ζητήματα στις τελικές αγορεύσεις που η Αιτήτρια καταχώρησε, ούτε και προωθείται οποιαδήποτε εισήγηση σε σχέση με το νομικό ή πραγματικό τους υπόβαθρο, στη δυνατότητα ή μη του Δικαστηρίου να τα λάβει υπόψη και στις όποιες τους επιπτώσεις.
Ο αδελφός μου δικαστής Μ.Παπαθανασίου σε απόφασή του ημερ. 9.1.2023, στα πλαίσια της Αίτησης υπ .αρ. 107/2021, Αναφορικά με την υπό εκκαθάριση και διαχείριση εταιρεία PHILIPPOS PHILIPPOY LIMITED, είχε ευκαιρία να εξετάσει το ίδιο νομικό ζήτημα, αναφέροντας τα ακόλουθα τα οποία κρίνω ότι εφαρμόζονται πλήρως και στην παρούσα περίπτωση. Συμφωνώ απόλυτα με τη νομική του ανάλυση, την οποία υιοθετώ και επαναλαμβάνω:
« Σύμφωνα με το άρθρο 220 του περί Εταιρειών Νόμου, Κεφ.113:
« Όταν έχει εκδοθεί διάταγμα εκκαθάρισης ή έχει διοριστεί προσωρινός εκκαθαριστής, καμμιά αγωγή ή διαδικασία συνεχίζεται ή αρχίζει εναντίον της εταιρείας εκτός μετά από άδεια του Δικαστηρίου και με τέτοιους όρους που το Δικαστήριο δυνατό να επιβάλει.»
Με βάση τη νομολογία, ο όρος «διαδικασία» πρέπει να ερμηνεύεται με ευρύτητα και ο σκοπός του άρθρου πιο πάνω είναι η προστασία των συμφερόντων των πιστωτών. Έτσι, στην Ποιν. Έφ. 6649, Ταμείο Προνοίας Προσωπικού Βιομηχανιών ΣΕΚ v. 1. Samoa Clothing Industry, κ.α. (2000) 2 ΑΑΔ 289, αποφασίστηκε ότι ο όρος «διαδικασία» περιλαμβάνει και την ποινική διαδικασία. Ως αναφέρθηκε:
«.Τυχόν καταδίκη της εταιρείας δυνατόν να έχει σαν συνέπεια την επιβολή χρηματικής ποινής. Επομένως απολήγει σε επηρεασμό της οικονομικής κατάστασης της εταιρείας και κατ' επέκταση σε επηρεασμό των συμφερόντων των πιστωτών. Έπεται πως χρειάζεται άδεια του δικαστηρίου για συνέχιση της διαδικασίας.. ».
Στην υπόθεση Stefanos & Andreas Cold Stores Trading Limited v. Εταιρείας Αναψυκτικών ΚΕΑΝ Λιμιτεδ (1998) 1 ΑΑΔ 1806, έγινε ανάλυση των άρθρων 215 και 220 του Κεφ.113.
Εν προκειμένω, ζητείται η εκπρόθεσμη καταχώρηση στο Κτηματολόγιο, ενός πωλητηρίου εγγράφου ημερ.6/5/2008, με βάση το άρθρο 12 του περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου του 2011 (81(Ι)/2011). Με την κατάθεση της σύμβασης, δημιουργείται εμπράγματο βάρος στην ακίνητη ιδιοκτησία που αφορά η σύμβαση (βλ. το άρθρο 2 του Ν.81(Ι)/2011). Σύμφωνα δε με το άρθρο 12 (5) (α) του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου του 1965 (9/1965), στον οποίο παραπέμπει το άρθρο 2 του Ν.81(Ι)/2011 για την έννοια του εμπραγμάτου βάρους:
« "εμπράγματον βάρος" σημαίνει άμεσον τινα επί ακινήτου απαίτησιν, δικαίωμα επιβαρύνσεως (lien) ή υποχρέωσιν, υφισταμένην δυνάμει των διατάξεων οιουδήποτε εκάστοτε εν ισχύϊ νόμου. »
Δεν με βρίσκουν σύμφωνο οι θέσεις που προβάλλουν οι συνήγοροι του αιτητή, ότι η παρούσα περίπτωση δεν συνιστά εμπράγματο βάρος επί της περιουσίας της εταιρείας και ότι η διαδικασία δεν στρέφεται εναντίον της εταιρείας (βλ. σελ.14-17 της αγόρευσης τους). Η κατάθεση της σύμβασης συνιστά επιβάρυνση ακίνητης περιουσίας της εταιρείας και απαίτηση σε σχέση με αυτήν, απολήγει δε αναμφίβολα σε επηρεασμό της οικονομικής κατάστασης της εταιρείας και κατ' επέκταση σε επηρεασμό των συμφερόντων των πιστωτών.
…
Ο αιτητής γνώριζε ότι η εταιρεία τελούσε υπό εκκαθάριση και δεν αποτάθηκε για εξασφάλιση άδειας από το αρμόδιο Δικαστήριο που εξέδωσε το διάταγμα της εκκαθάρισης, πριν καταχωρήσει την αίτηση. Το θέμα της έλλειψης δικαιοδοσίας, για τούτο το λόγο, τέθηκε ευθέως με την ένσταση, αλλά και πάλιν δεν επιχειρήθηκε να εξασφαλιστεί άδεια, αν θεωρήσουμε ότι μπορούσε να ληφθεί τέτοια άδεια εκ των υστέρων. Το Δικαστήριο, υπό τις περιστάσεις, δεν έχει δικαιοδοσία να εκδικάσει την παρούσα και ο υπό συζήτηση λόγος ένστασης γίνεται αποδεκτός. Συναφώς, η αίτηση θα πρέπει ν' απορριφθεί. Βλ. κατ' αναλογία, την Αναφορικά με τον Τσαγγάρη (1999) 1 ΑΑΔ 326.
(Οι υπογραμμίσεις είναι του παρόντος Δικαστηρίου)
Και στην παρούσα περίπτωση, τυχόν έγκριση της επιχειρούμενης κατάθεσης σύμβασης θα έχει ως αποτέλεσμα την επιβάρυνση της ακίνητης περιουσίας της υπό εκκαθάριση εταιρείας και θα αποτελεί απαίτηση σε σχέση με αυτήν. Κατ’ ακολουθία, αναπόφευκτα, θα προκαλέσει τόσο τον επηρεασμό της οικονομικής της κατάστασης όσο και τον επηρεασμό των συμφερόντων των πιστωτών της. Η Αιτήτρια γνώριζε ότι η εταιρεία τελούσε υπό εκκαθάριση, πλην όμως δεν εξασφάλισε την απαιτούμενη άδεια σύμφωνα με το Άρθρο 220 του Κεφ.113 πριν την καταχώριση της παρούσας αίτησης. Ούτε και αντέδρασε καθ’ οιονδήποτε τρόπο όταν το ζήτημα τέθηκε ρητώς και ευθέως από τη Themis. Για όλους τους πιο πάνω λόγους καταλήγω ότι το Δικαστήριο, υπό τις περιστάσεις, δεν έχει δικαιοδοσία να εκδικάσει την παρούσα αίτηση. Ο υπό εξέταση λόγος ένστασης επιτυγχάνει.
Επί της πιο πάνω ανάλυσής μου καταλήγω επίσης ότι τα υπόλοιπα ζητήματα που εγείρονται με την ένσταση της Themis και ειδικότερα τα θέματα που αφορούν εξέταση της ουσίας του αιτήματος για εκπρόθεσμη κατάθεση του επίδικου πωλητηρίου, πρέπει να αφεθούν για απόφανση – εάν και εφόσον βεβαίως η Αιτήτρια εξασφαλίσει την απαραίτητη άδεια για προώθηση νέας αίτησης – από Δικαστήριο το οποίο θα έχει δικαιοδοσία σύμφωνα με τον νόμο να τα εξετάσει.
Καταληκτικά, η Γενική Αίτηση απορρίπτεται.
Τα έξοδα επιδικάζονται υπέρ της THEMIS PORTFOLIO MANAGEMENT HOLDINGS LIMITED και εναντίον της Αιτήτριας, ως αυτά θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και εγκριθούν από το Δικαστήριο.
……………………………………
(Υπ.) Α. Θωμά Θεοδοσίου, Προσ. Ε.Δ.
Πιστό Αντίγραφο
Πρωτοκολλητής