ECLI:CY:EDLEF:2022:A331

ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΕΥΚΩΣΙΑΣ

Ενώπιον: Ν. Ταλαρίδου-Κοντοπούλου, Α. Ε. Δ

 

Αρ. Αίτησης Έφεσης: 456/22

Ημερομηνία: 01/12/2022

 

Μεταξύ:

1.    Φάρμα Ρένος Χατζηϊωάννου Δημόσια Εταιρεία Λτδ (ΗΕ27902)

2.    Κ. Χ. (ΑΔΤ[ ])

Αιτητές

                                                                   και

 

                                        Gordian Holdings Limited (HE)

                                                                                                                               Καθ’ ων η Αίτηση

Εμφανίσεις:

Για Αιτητές: κος Χατζηϊωάννου

Για Καθ’ ων η Αίτηση: κα Μακρίδου

 

       ΑΠΟΦΑΣΗ

 

Οι Αιτητές εφεσιβάλλουν την ειδοποίηση τύπου ΙΑ που τους επιδόθηκε την 23/09/2022 και ζητούν την έκδοση των ακόλουθων διαταγμάτων:

 

Α. Διάταγμα του Δικαστηρίου με το οποίο να ακυρώνεται ή/και να παραμερίζεται η ειδοποίηση Τύπος «ΙΑ» ημερ. 15/09/2022 που επιδόθηκε στις 23/09/2022 που αφορά την υποθήκη με αριθμό [ ]/2004 και επισυνάπτεται σε αυτήν την Αίτηση.

Β. Διάταγμα του Δικαστηρίου με το οποίο να ακυρώνεται η πώληση με ηλεκτρονικό πλειστηριασμό των ενυπόθηκων ακινήτων με αρ. εγγραφής 0/[ ], 0/[ ], 0/[ ] και 0/[ ] στην Περιστερώνα που ορίστηκε στις 02/12/2022.

Γ. ΔΗΛΩΣΗ του Δικαστηρίου ότι οι ειδοποιήσεις Τύπος «Ι» που επιδόθηκαν στους Αιτητές στις 27/09/2021 και επισυνάπτονται στην παρούσα είναι άκυρες και/ή ακυρώσιμες.

Δ. Οποιαδήποτε περαιτέρω θεραπεία και/ή διάταγμα κρίνει δίκαιο το Δικαστήριο υπό τις περιστάσεις.

 

Οι λόγοι έφεσης που προβάλλονται είναι ως ακολούθως:

 

Α. Η υποθήκη [ ]/2004 συμφωνήθηκε και/ή καταρτίστηκε το 2004 και συνιστούσε συμφωνία του Αιτητή 2 όπως το υποθηκευμένο ακίνητο του πωληθεί για την πληρωμή χρέους υπό τις προϋποθέσεις του Ν.9/65 και των Κανονισμών Πωλήσεως ήτοι:

α) Η πώληση θα διενεργείτο υπό του Διευθυντή του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας (στο εξής ο Διευθυντής) είτε κατόπιν Αιτήσεως του δανειστή είτε μετά από διαταγή του Δικαστηρίου (αρ. 37 και 44 του Ν.9/65)

β) Ο διευθυντής θα είχε διακριτική εξουσία κατά πόσο θα διενεργούσε την πώληση (αρ.39 του Ν.9/65)

γ) Ο διευθυντής θα καθόριζε το ποσό προς εξόφληση του οποίου θα πωλείτο το ακίνητο (αρ.40 του Ν.9/65)

δ) Η πώληση θα εγίνετο με δημόσιο πλειστηριασμό σύμφωνα με τους Κανονισμούς Πωλήσεων (αρ. 42 του Ν.9/65)

ε) Ο διευθυντής θα καθόριζε την επιφυλασσόμενη τιμή πώλησης Ν.82(Ι)/02.

στ) Ο διευθυντής ορίζοντας ημερομηνία και τόπο πώλησης όφειλε να διασφαλίζει την πιο συμφέρουσα πώληση για το ενυπόθηκο ακίνητο καν. 7 των Διαδικαστικών Κανονισμών Πωλήσεως 1/94.

ζ) Κάθε απόφαση του Διευθυντή με βάση τα πιο πάνω υπόκειτο σε Έφεση με βάση το αρ. 80 του ΚΕΦ. 224 (αρ. 51 του Ν.9/65) με το Δικαστήριο να έχει εξουσία πλήρους αναθεώρησης και αντικατάστασης της απόφασης του Διευθυντή.

Οι πιο πάνω όροι και προϋποθέσεις συνιστούσαν τον πυρήνα της σύμβασης υποθήκης και την προστασία του Αιτητή 2 χωρίς τις οποίες ο Αιτητής 2 δεν θα συνομολογούσε τη σύμβαση υποθήκης.

Η επιβολή με τα αρ. 44Α (1) και 44Α (4Α) της διαδικασίας πώλησης που προνοείται στο ΜΕΡΟΣ VIA του Ν.9/65 σε υποθήκες που συνομολογήθηκαν πριν τη θέσπιση του όπως η [ ]/2004 συνιστά εκ των υστέρων επέμβαση του νομοθέτη στην ήδη καταρτισθείσα σύμβαση που επηρεάζει τον πυρήνα της σύμβασης και ούτω παραβιάζει το εκ του αρ. 26 του Συντάγματος δικαίωμα της ελευθερίας του συμβάλλεσθαι της Αιτήτριας.

Το ΜΕΡΟΣ VIA του Ν.9/65 αναθέτει ανεξέλεγκτα τη διακριτική ευχέρεια του διευθυντή στα ζητήματα που περιγράφονται στην παρ. Α1 (α-ε) στον ενυπόθηκο δανειστή καταργεί την υποχρέωση που περιγράφεται στην παρ. Α1 (ζ) σε τυπικά ζητήματα (αρ. 44Γ (3)).

Η πώληση του ενυπόθηκου κτήματος με τρόπο άλλον από τον προνοούμενο στο ΜΕΡΟΣ VIA του Ν.9/65 παραβιάζει τα εκ του αρ. 23 του Συντάγματος δικαιώματα της Αιτήτριας 2 αφού δεν γίνεται εις εκτέλεση της σύμβασης και ούτω δεν εμπίπτει στις εξαιρέσεις του εδαφίου 7 του άρθρου.

Το ΜΕΡΟΣ VIA του Ν.9/65 στην έκταση που εφαρμόζεται σε υποθήκες που συνομολογήθηκαν πριν τη θέσπιση του παραβιάζει τα εκ του αρ. 30 του Συντάγματος δικαιώματα των Αιτητών και τις αρχές φυσικής δικαιοσύνης αφού καθιστά τον ενυπόθηκο δανειστή απόλυτη κριτή της υπόθεσής του ήτοι:

(i)            της ύπαρξης και εγκυρότητας της υποθήκης.

(ii)           Της ύπαρξης και ύψους του χρέους

(iii)          Του απαιτητού του χρέους

(iv)          Της νομιμότητας και σκοπιμότητας της εκποίησης

(v)           Της επιφυλαχθείσας τιμής

(vi)          Του χρόνου τόπου και τρόπου εκποίησης

 

Επιπλέον αφαιρεί τον ρόλο Διαιτητού και επιτηρητού της νομιμότητας του Διευθυντή του οποίου οι αποφάσεις υπόκειντο σε πλήρη αναθεώρηση υπό του Δικαστηρίου

Οι Αιτητές και ιδίως ο Αιτητής 2 είχαν και έχουν δικαίωμα να αποφασιστούν ή αποφασίζονται αυτά τα ζητήματα υπό Δικαστηρίου ως το αρ. 30 του Συντάγματος προνοείται.

Το ΜΕΡΟΣ VIA του Ν.9/65 δημιουργεί άνιση μεταχείριση μεταξύ αντιδίκων ήτοι:

Α) δίδει δικαίωμα σε ενυπόθηκο δανειστή να εκποιήσει την υποθήκη παρά την αμφισβήτηση του ισχυριζόμενου χρέους πριν την απόφαση Δικαστηρίου επ’ αυτού ενώ δεν δίνει αντίστοιχο δικαίωμα στον ισχυριζόμενο οφειλέτη διαγραφής της υποθήκης μέχρι την απόφαση Δικαστηρίου περί της ύπαρξης ύψους ή απαιτητού χρέους

Β) Δημιουργεί άνιση μεταχείριση μεταξύ πιστωτών Εναγόντων στο ότι οι ενυπόθηκοι δύνανται να εισπράξουν το ισχυριζόμενο χρέος πριν την απόφαση Δικαστηρίου ενώ οι υπόλοιποι πρέπει να αναμένουν την απόφαση

Γ) Δημιουργείται ανισότητα μεταξύ ενυπόθηκων δανειστών που ακολουθούν τη διαδικασία του ΜΕΡΟΥΣ VIA και αυτών που ακολουθούν τη διαδικασία του ΜΕΡΟΥΣ VIA του Ν.9/65.

 

Β. Τήρηση της διαδικασίας του ΜΕΡΟΥΣ VIA του Ν.9/65

Β1. Η προσβαλλόμενη ειδοποίηση Τύπου «ΙΑ» ημερ. 15/09/2022 δεν έχει νόμιμα ή/και νομότυπα επιδοθεί προς τους Αιτητές όπως καθορίζεται από το ΜΕΡΟΣ VIA του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου του 1965 (Ν.9/1965) ή/και

Β2. Η προσβαλλόμενη ειδοποίηση Τύπου «ΙΑ» δεν έχει επιδοθεί ή/και δεν έχει νομότυπα επιδοθεί προς όλα τα ενδιαφερόμενα πρόσωπα ως ορίζεται από το ΜΕΡΟΣ VIA του Νόμου (Ν.9/1965) ή/και

ΒΕ. Η προσβαλλόμενη ειδοποίηση Τύπου «ΙΑ» είναι παράνομη ή/και ετοιμάστηκε ή/και υπογράφτηκε ή/και αποστάληκε κατά παράβαση του ΜΕΡΟΥΣ VIA του Νόμου Ν.9/1965 ή/και του Δευτέρου Παραρτήματος αυτού ή και δέον όπως ακυρωθούν ή/και παραμεριστούν από το Δικαστήριο καθότι δεν υπογράφεται ή/και δεν υπογράφεται νομότυπα από τον ενυπόθηκο δανειστή όπως επιτακτικά αναφέρεται στον Νόμο ή/και στον Τύπο του Δευτέρου Παραρτήματος του Νόμου ή/και

Β4. Η προσβαλλόμενη ειδοποίηση Τύπου «ΙΑ» στάλθηκε προς τους Αιτητές κατά παράβαση των Διαδικασιών ή και των Διατάξεων του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου  Ν.9/1965 ως αυτός έχει τροποποιηθεί ή και των εκδοθέντων υπό αυτού Κανονισμών ή και

Β5. Η προσβαλλόμενη ειδοποίηση Τύπος «ΙΑ» είναι παράνομη ή/και άκυρη ή/και δέον όπως ακυρωθεί ή/και παραμεριστεί από το Δικαστήριο καθότι με την επίδικη ειδοποίηση Τύπος «ΙΑ» προωθείται ο πλειστηριασμός υποθήκης κατά παράβαση των διατάξεων του ΜΕΡΟΥΣ VIA του Νόμου Ν.9/1965 ως αυτός έχει τροποποιηθεί ή και

Β6. Η προσβαλλόμενη ειδοποίηση Τύπου «ΙΑ» είναι άκυρη ή/και δέον όπως ακυρωθεί ή/και παραμεριστεί από το Δικαστήριο καθότι το ποσό του ενυπόθηκου υπολοίπου των επίδικων υποθηκών όπως αυτό αναφέρεται στην προσβαλλόμενη ειδοποίηση Τύπου «Ι» ημερ. 23/09/2021 είναι λανθασμένο ή/και αυθαίρετο ή/και δεν είναι αυτό που αναφέρεται στην επισυνημμένη κατάσταση λογαριασμού ή/και

Β7. Η προσβαλλόμενη ειδοποίηση Τύπος «ΙΑ» είναι άκυρη ή/και δέον όπως ακυρωθεί ή/και παραμεριστεί από το Δικαστήριο καθότι το ποσοστό του επιτοκίου όπως αναφέρεται στην προσβαλλόμενη ειδοποίηση Τύπου «Ι» ημερ. 23/09/2021 είναι λανθασμένο ή/και αυθαίρετο ή/και είναι κατά παράβαση των συμβάσεων ή/και δηλώσεων των επίδικων υποθηκών με αρ. [ ]/2004 του Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου Λευκωσίας ή/και

Β8. Η προσβαλλόμενη ειδοποίηση Τύπου «ΙΑ» είναι άκυρη ή/και δέον όπως ακυρωθεί ή/και παραμεριστεί από το Δικαστήριο καθότι είναι λανθασμένη ή/και ελλιπής ή/και το περιεχόμενο της είναι λανθασμένο ή/και δεν συνάδει ή/και αντίκεται με τις διατάξεις του Νόμου Ν.9/1965 ως αυτός έχει τροποποιηθεί ένεκα του ότι δεν αναφέρεται στην επίδικη ειδοποίηση Τύπος «Ι» ημερ. 23/09/2021 η πλήρης διεύθυνση του ενυπόθηκου δανειστή όπου μπορεί ο παραλήπτης της επίδικης ειδοποίησης να αποστείλει γραπτώς τη διαφωνία του με την εν λόγω ειδοποίηση ή και,

Β9. Δεν προηγήθηκε η επίδοση ειδοποίησης Τύπου «Ι» και/ή του Τύπου «Θ» πριν από την επίδοση του τύπου «ΙΑ» και/ή δεν ακολουθήθηκε η διαδικασία που προβλέπεται στο ΜΕΡΟΣ VIA του Νόμου (Ν.9/1965), ήτοι δεν προηγήθηκαν οι αναγκαίες ειδοποιήσεις πριν από την επίδοση του τύπου «ΙΑ»

Β10. Η προσβαλλόμενη ειδοποίηση Τύπου «ΙΑ» είναι άκυρη ή/και δέον όπως ακυρωθεί ή/και παραμεριστεί από το Δικαστήριο καθότι η ειδοποίηση Τύπου «Ι» είναι κατά έναν χρόνο προγενέστερη της ειδοποίησης τύπου «ΙΑ» με αποτέλεσμα να μην είναι γνωστό πώς προέκυψε το οφειλόμενο δήθεν ποσό στην ειδοποίηση τύπου «ΙΑ» ημερ. 15/09/2022. Η ειδοποίηση Τύπος «Ι» ημερ. 23/09/2021 είναι άκυρη ή/και δέον όπως ακυρωθεί ή/και παραμεριστεί από το Δικαστήριο καθότι είναι λανθασμένη ή/και ελλιπής ή/και το περιεχόμενο της είναι λανθασμένο ή/και δεν συνάδει ή/και αντίκειται στις διατάξεις του Νόμου Ν.9/1965 ως αυτός έχει τροποποιηθεί ή/και του Τύπου όπως αυτός παρατίθεται στο Δεύτερο Παράρτημα του Νόμου Ν.9/1965 ως αυτός έχει τροποποιηθεί ή/και

Β11. Η ειδοποίηση Τύπου «Ι» ημερ. 23/09/2021 είναι ελλιπής ή/και παράνομη ή/και αποστάληκε κατά παράβαση του ως άνω αναφερόμενου Νόμου αφού δεν συνοδεύεται με όλες τις καταστάσεις λογαριασμού.

Β12. Η ειδοποίηση Τύπου «Ι» ημερ. 23/09/2021 είναι ελλιπής ή/και παράνομη ή/και αποστάληκε κατά παράβαση του ως άνω αναφερόμενου Νόμου αφού η κατάσταση λογαριασμού που την συνοδεύει και αποτελεί αναπόσπαστο μέρος της όπως ο Νόμος ορίζει, είναι περιληπτική ή/και ελλιπής ή/και αόριστη και δεν αναφέρει ή και δεν επεξηγεί με σαφήνεια και λεπτομέρειες τους τόκους ή και τις χρεώσεις και τα έξοδα ή και τον τρόπο υπολογισμού των τόκων ή και αντίθετη με άλλες δηλώσεις και/ή έγγραφες καταχωρήσεις των Καθ’ ων η Αίτηση

Β13. Η ειδοποίηση Τύπου «Ι» είναι παράνομη ή/και αποστάληκε κατά παράβαση του ως άνω αναφερόμενου Νόμου ή/και δέον όπως ακυρωθεί ή/και παραμεριστεί από το Δικαστήριο αφού η κατάσταση λογαριασμού που την συνοδεύει και αποτελεί αναπόσπαστο μέρος της όπως ο Νόμος επιτάσσει, είναι λανθασμένη ή/και το υπόλοιπο που αναγράφεται είναι εσφαλμένο ή και λανθασμένο ή/και κατά παράβαση των επίδικων υποθηκών με αρ. Υ1226/2004 του Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου Λευκωσίας.

Β14. Η ειδοποίηση Τύπου «Ι» είναι ημερ. 23/09/2021 είναι παράνομη ή/και αποστάληκε κατά παράβαση του ως άνω αναφερόμενου Νόμου ή/και δέον όπως ακυρωθούν ή/και παραμεριστούν από το Δικαστήριο αφού η κατάσταση λογαριασμού που την συνοδεύει και αποτελεί αναπόσπαστο μέρος αυτής δεν προσδιορίζει ποιον λογαριασμό των Αιτητών αφορά και/ή έχει συγχωνεύσει τρεις (3) διαφορετικούς λογαριασμούς σε έναν (1) χωρίς να προσδιορίζει και/ή προσδιορίζει επαρκώς πώς προκύπτει και για ποιον λογαριασμό το συνολικό ισχυριζόμενο χρέος.

Β15. Οι προσβαλλόμενες ειδοποιήσεις Τύπος «Ι» και «ΙΑ» είναι άκυρες ή/και δέον όπως ακυρωθούν ή/και παραμεριστούν από το Δικαστήριο διότι η επίδικη σύμβαση και δηλώσεις των επίδικων υποθηκών με αρ. [ ]/2004 του Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου Λευκωσίας είναι άκυρες ή και παράνομες ή και εγγράφηκαν κατά παράβαση του άρθρου 21 (1) (γ) του Ν.9/1965 ή και

Γ. Αναστολή

Γ1. Η προσβαλλόμενη ειδοποίηση τύπου «ΙΑ» είναι παράνομη ή/και αποστάληκε κατά παράβαση του ως άνω αναφερόμενου Νόμου ή/και δέον όπως ακυρωθεί ή/και παραμεριστούν από το Δικαστήριο καθότι επιδόθηκε κατά την περίοδο όπου το Μέρος VIA του Ν.9/1965 τελούσε υπό αναστολή με βάση τον Ν. 82(Ι)/2022 και Ν. 147(Ι)/2022.

Γ2. Η προσβαλλόμενη ειδοποίηση τύπου «ΙΑ» είναι παράνομη ή/και αποστάθηκε κατά παράβαση του ως άνω αναφερόμενου Νόμου ή/και δέον όπως ακυρωθεί ή/και παραμεριστούν από το Δικαστήριο επιδόθηκε κατά περίοδο που το Μέρος VIA του Ν. 9/1965 τελούσε υπό αναστολή με βάση τον Ν. 82(Ι)/2022 και Ν. 147(Ι)/2022 και επομένως αυτή είναι πρόωρη.

Γ3. Το τεμάχιο του Αιτητή 2 με αρ. τεμ. [ ] εμπίπτει στην έννοια του αγροτεμαχίου σύμφωνα με τον Ν. 82(Ι)/2022 και επομένης όλη η διαδικασία με βάση το Μέρος VIA του Ν. 9/1965 τελούσε υπό αναστολή.

Γ4. Η προσβαλλόμενη ειδοποίηση τύπου «ΙΑ» επιδόθηκε κατά την περίοδο όπου το Μέρος VIA του Ν. 9/1965 τελούσε υπό αναστολή για αγροτεμάχια και ως τέτοιο είναι και το ακίνητο του Αιτητή 2 με αριθμό τεμ. [ ].

 

Η νομική βάση της Αίτησης είναι ο περί Δικαστηρίων Νόμος, ο περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Νόμος 9/65, ο περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας Νόμος Κεφ. 224, ο περί Πολιτικής Δικονομίας Νόμου Κεφ. 6, το Σύνταγμα και το πρώτο πρόσθετο πρωτόκολλο της ΕΣΔΑ.

 

ΟΙ ΘΕΣΕΙΣ ΤΩΝ ΜΕΡΩΝ

 

H Αίτηση στηρίζεται σε ένορκη δήλωση που έχει ετοιμάσει ο δεύτερος Αιτητής. Είναι εγγεγραμμένος ιδιοκτήτης των ακινήτων με αρ. 0/[ ] σχ. 29.11/0 τεμ. [ ], 0/[ ] φ/σχ. 29/11/0 τεμ.[ ], αρ/εγγρ. 0/[ ] φ/σχ 29/11/0 τεμ. [ ] αρ/εγγρ 0/[ ] φ/σχ 29/11/0 τεμ.[ ] (εφεξής τα ακίνητα). Το 2004 η Αιτήτρια 1 υποθήκευσε τα ακίνητα στην Περιστερώνα της επαρχίας Λευκωσίας σύμφωνα με υποθήκη [ ]/2004. Η ειδοποίηση ΙΑ του επιδόθηκε ενώ ήταν σε ισχύ ο νόμος 82(1)/2022 και ο νόμος 147(1)/2022. Το τεμάχιο [ ] εμπίπτει στην έννοια του αγροτεμαχίου όπως αυτό ερμηνεύεται από το άρθρο 62 του νόμου 9/1965 και η περίοδος αναστολής είχε επεκταθεί μέχρι 31/10/2022. Αυτό το αναφέρει και  ο εκτιμητής που διορίστηκε από τους Καθ’ ων η Αίτηση στη σελίδα 3 της εκτίμησής του. Είναι παραδεκτό ότι στα τεμάχια [ ], [ ] και [ ] δεν ασκείται οποιαδήποτε γεωργική ή κτηνοτροφική εργασία όμως αυτό δεν ισχύει για το τεμάχιο [ ].

 

Σε ό,τι αφορά τις πιστωτικές διευκολύνσεις που δόθηκαν από την Τράπεζα προς την ΦΡΧ αλλά και τις υποθήκες υπ. αριθμόν Υ.[ ]/2002, Υ.[ ]/2004, Υ.[ ]/04 και Υ.[ ]/04 οι οποίες εξασφάλιζαν αυτές, κατόπιν καταχώρησης από την Τράπεζα των Αγωγών υπ. αριθμόν 10056/05, 832/06 και 833/06 εναντίον της ΦΡΧ, του ΚΧ αλλά και του κ. Ι. Σ. στις 03/12/2009 εκδόθηκαν εκ συμφώνου αποφάσεις με τις οποίες μεταξύ άλλων (α) οι Εναγόμενοι διατάχθηκαν να καταβάλουν συνολικά ένα ποσό της τάξης των €3.300.000,00 περίπου πλέον τόκους και (β) διατάχθηκε η εκποίηση των ενυπόθηκων ακινήτων τα οποία βαρύνονταν από τις υποθήκες πιο πάνω, περιλαμβανομένης και της επίδικης υποθήκης υπ. αριθμόν Υ [ ]/2004.

Στις εν λόγω αποφάσεις υπήρχε πρόνοια για αναστολή εκτέλεσης μέχρι τις 03/12/2011 ως επίσης και πρόνοια ότι εάν οι Εναγόμενοι κατέβαλαν μέχρι την ημερομηνία εκείνην ένα ποσό ύψους €3.200.000,00 πλέον τόκους προς 5% από τις 03/12/2009 μέχρι εξόφλησης τότε όλες οι Εκ Συμφώνου Αποφάσεις θα θεωρούνταν εξοφληθείσες, πρόνοιες με τις οποίες οι Εναγόμενοι δεν συμμορφώθηκαν και οφείλουν σήμερα ολόκληρα τα εξ' αποφάσεως χρέη.

 

Η επίδικη υποθήκη εξασφάλιζε τις πιστωτικές διευκολύνσεις που είχαν δοθεί προς την ΦΡΧ και για τις οποίες εκδόθηκαν οι Εκ Συμφώνου αποφάσεις μέσω της αναστολής των οποίων δόθηκε η ευκαιρία αλλά και ο απαραίτητος χρόνος στην ΦΡΧ και στον ΚΧ να εξοφλήσουν τις υποχρεώσεις της ΦΧΡ προς την Τράπεζα.

Μέχρι και σήμερα όμως και παρ’ όλες τις προσπάθειες που έγιναν από την Καθ’ ης η Αίτηση για εξόφληση των οφειλομένων ποσών, τα εξ’ Αποφάσεως χρέη της ΦΡΧ και του ΚΧ συνεχίζουν να υφίστανται και δεν έχουν εξοφληθεί και συνεπεία τούτου, η Καθ' ης η Αίτηση αποφάσισε όπως είχε άλλωστε κάθε δικαίωμα, να ενεργοποιήσει την διαδικασία του ιδιωτικού πλειστηριασμού και να προχωρήσει στην εκποίηση των υποθηκών που εξασφάλιζαν τις υποχρεώσεις της ΦΡΧ, περιλαμβανόμενης μεταξύ άλλων και της επίδικης υποθήκης υπ. Αριθμό Υ. [ ]/2004 προγραμματίζοντας τον πλειστηριασμό των επίδικων ενυπόθηκων ακινήτων για τις 02/12/2022.

Ως εκ τούτου, η Καθ' ης η Αίτηση εξέδωσε και επέδωσε στην ΦΡΧ, στον ΚΧ, στον κ. Ι. Σ. αλλά και στα υπόλοιπα Ενδιαφερόμενο Μέρη-κατόχους MEMO αρχικά τις Ειδοποιήσεις I και ακολούθως τις Ειδοποιήσεις ΙΑ, Δελτίο Α και την Ειδοποίηση IB αλλά αυτήν μόνο προς τον ΚΧ.

 

Όλα αποτελούν δική του ιδιοκτησία και εφάπτονται μεταξύ τους ως μία ενιαία ιδιοκτησιακή μονάδα.

 

Η προσβαλλόμενη ειδοποίηση φέρει ημερομηνία 15/09/2022 και του επιδόθηκε στις 23/09/2022. Η ειδοποίηση τύπου Ι του επιδόθηκε έναν χρόνο προηγουμένως την 11/10/2021 με αποτέλεσμα να μην γνωρίζει πώς προκύπτει το ποσό που εμφαίνεται στην ειδοποίηση τύπου ΙΑ. Η κατάσταση λογαριασμού που επισυνάπτεται στην ειδοποίηση τύπου Ι δεν είναι κατάσταση, διότι επί του Τεκμηρίου 6 αναγράφονται μόνο τα υπόλοιπα.

Αν δεν ανασταλεί η διαδικασία, κινδυνεύει να χάσει την περιουσία του μέσα από διαδικασίες που δεν παρέχουν την αναγκαία ασφάλεια δικαίου και δεν πληρούν κριτήρια και απαιτήσεις και επίπεδο προστασίας του εθνικού νομοθετήματος ως το πρώτο πρόσθετο πρωτόκολλο του ΕΣΔΑ και του άρθρου 23 και 30 του Συντάγματος.

 

Η Καθ’ ης η Αίτηση έχει καταχωρήσει με προβαλλόμενους 12 λόγους ένστασης ως ακολούθως :

 

1. Η Αίτηση-Έφεση είναι αβάσιμη και αστήρικτη και/ή αποτελεί κατάχρηση της διαδικασίας καθ’ ότι τα αιτούμενα διατάγματα αυτής και/ή κάποια εξ’ αυτών δεν μπορούν να εκδοθούν στα πλαίσια της διαδικασίας της Αίτησης-Έφεσης.

2. Οι Αιτητές δεν έχουν επιδώσει την Αίτηση σε όλα τα Ενδιαφερόμενο Μέρη και/ή δεν έχουν επιδώσει την Αίτηση σε κάθε πρόσωπο τα έννομα συμφέροντα του οποίου επηρεάζονται από την έκβαση της Αίτησης και ως εκ τούτου η Αίτηση δεν μπορεί να εκδικασθεί και/ή τα αιτούμενα Διατάγματα δεν μπορούν να εκδοθούν.

3. Οι Αιτητές κωλύονται από το να αμφισβητούν την διαδικασία του ιδιωτικού πλειστηριασμού και/ή κωλύονται από το να εξαιρούνται την αναστολή του προγραμματισμένου πλειστηριασμού καθ’ ότι με τις πράξεις και/ή παραλείψεις τους έδωσαν στην Καθ’ ης η Αίτηση την εύλογη υπό τις περιστάσεις εντύπωση ότι αποδέχονται και/ή δεν αμφισβητούν την διαδικασία του ιδιωτικού πλειστηριασμού και/ή λόγω της συμμετοχής των Αιτητών στην διαδικασία καθορισμού της τιμής πώλησης και/ή της απαίτησης τους όπως η εκτίμηση της πλευράς τους να θεωρηθεί η αξία της γενικής εκτίμησης, οι Αιτητές κωλύονται από το να αμφισβητούν και/ή να εξαιτούνται την αναστολή της διαδικασίας του ιδιωτικού πλειστηριασμού και/ή τον παραμερισμό της Ειδοποίησης «ΙΑ».

4. Με τα αιτούμενα διατάγματα και/ή θεραπείες ουσιαστικά οι Αιτητές αξιώνουν από το Δικαστήριο όπως ενεργήσει ως Εφετείο ομόβαθμου του Δικαστηρίου και/ή ουσιαστικά να καταστήσει ανενεργές και/ή να ακυρώσει τις αποφάσεις του ΕΔ Λευκωσίας οι οποίες εκδόθηκαν στα πλαίσια των αγωγών 10056/05 και/ή 832/06 και/ή 833/06 και με πς οποίες αναγνωρίσθηκε η νομιμότητα της επίδικης υποθήκης υπ Αριθμό Υ. [ ]/2004 και/ή διατάχθηκε η πώληση των ενυπόθηκων ακινήτων που βαρύνονται με την επίδικη υποθήκη υπ. Αριθμό Υ. [ ]/2004.

5. Δεν συντρέχουν οι λόγοι ακύρωσης της Ειδοποίησης Τύπου «ΙΑ» που προβλέπει το νομοθετικό πλαίσιο εξαντλητικά και/ή δεν αποσείεται το βάρος απόδειξης των λόγων για τους οποίους δύναται να ακυρωθεί η Ειδοποίηση Τύπου «ΙΑ», ήτοι:

(α) Η επιδοθείσα ειδοποίηση δεν πληροί τις απαιτούμενες κατά τον προβλεπόμενο τύπο και περιεχόμενο, προϋποθέσεις,

(β) η ειδοποίηση δεν έχει δεόντως επιδοθεί

(γ) η ειδοποίηση έχει αποσταλεί πριν τη λήξη της προθεσμίας για καταβολή της πληρωμής προς τον ενυπόθηκο δανειστή,

(δ) έχει εκδοθεί παρεμπίπτον απαγορευτικό διάταγμα υπέρ του ενυπόθηκου οφειλέτη σύμφωνα με το άρθρο 32 του περί Δικαστηρίων Νόμου,

(ε) ο ενυπόθηκος δανειστής στην περίπτωση που είναι αδειοδοτημένο πιστωτικό ίδρυμα ή αγοραστής κατά την έννοια που αποδίδεται στον όρο αυτό από τις διατάξεις του περί Αγοραπωλησίας Πιστωτικών Διευκολύνσεων και για Συναφή Θέματα Νόμου, εφεξής καλούμενος «αγοραστής», αρνήθηκε να προσέλθει και/ ή δεν προσήλθε ως όφειλε, σε διαδικασία αναδιάρθρωσης πιστωτικών διευκολύνσεων κατά τα οριζόμενα από τις διατάξεις του Μέρους VIA του περί Σύστασης και Λειτουργίας Ενιαίου Φορέα Εξώδικης Επίλυσης Διαφορών Χρηματοοικονομικής Φύσεως Νόμου ή τέτοια διαδικασία εκκρεμεί κατά την ημερομηνία έναρξης της ισχύος του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων (Τροποποιητικού) (Αρ. 2) Νόμου του 2019,

(στ) έχει εκδοθεί προστατευτικό διάταγμα υπέρ του ενυπόθηκου οφειλέτη δυνάμει των διατάξεων του περί Αφερεγγυότητας Φυσικών Προσώπων (Προσωπικά Σχέδια Αποπληρωμής και Διατάγματα Απαλλαγής Οφειλών) Νόμου ή εκκρεμεί ενώπιον Δικαστηρίου αίτηση για έκδοση τέτοιου προστατευτικού διατάγματος,

(ζ) ο ενυπόθηκος οφειλέτης του οποίου η συμμετοχή εγκρίνεται στο σχέδιο «ΕΣΤΙΑ για αντιμετώπιση των μη εξυπηρετούμενων δανείων και στήριξη ευάλωτων κοινωνικών ομάδων» ή σε οποιαδήποτε άλλο κυβερνητικό σχέδιο επιδότησης πιστωτικής διευκόλυνσης, νοουμένου ότι αυτός αποδέχεται και τηρεί τη συμφωνία και τις πιστωτικές του υποχρεώσεις όπως προκύπτουν από το εν λόγω σχέδιο ή εκκρεμεί σχετική αίτηση,

6. Δεν πληρούνται και/ή δεν αποσείεται το βάρος αποδείξεως να στοιχειοθετηθεί επαρκώς ενώπιον του Δικαστηρίου ότι συντρέχει ένας εκ των λόγων που αναφέρονται εξαντλητικά στο άρθρο 44Γ(3) του Νόμου 9/1965 για ακύρωση της ειδοποίησης τύπου «ΙΑ»,

7. Οι εφεσιβαλλόμενες Ειδοποιήσεις πληρούν τα τυπικά χαρακτηριστικά και τις ουσιαστικές και/ή άλλως πως προϋποθέσεις που θέτει ο Νόμος και/ή έχουν συνταχθεί και/ή αποσταλεί και επιδοθεί νόμιμα και/ή νομότυπα και/ή σε ρητή και ξεκάθαρη συμμόρφωση με τις πρόνοιες της νομοθεσίας και/ή σύμφωνα με τις πρόνοιες του Μέρους VIA του Περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Νόμου Ν. 9/1965 (όπως έχει τροποποιηθεί).

8. Η αμφισβήτηση του περιεχομένου και/ή της επίδοσης της Ειδοποίησης Τύπου «I» δεν συμπεριλαμβάνεται μέσα στους λόγους για τους οποίους είναι δυνατή η ακύρωση της Ειδοποίησης Τύπου «ΙΑ» και/ή οι Ειδοποιήσεις Τύπου «Θ» και «I» δεν δύναται να εφεσιβληθούν, ως εκ τούτου οι ισχυρισμοί που προωθούνται αναφορικά με τις εν λόγω Ειδοποιήσεις είναι άσχετες με τα επίδικα ζητήματα,

9. Οι Ειδοποιήσεις Τύπου «I» συνοδευόμενες από κατάσταση λογαριασμού καθώς και οι Ειδοποιήσεις Τύπου «ΙΑ» επιδόθηκαν ορθά στους Αιτητές και/ή τους ενυπόθηκους οφειλέτες και σε όλα τα ενδιαφερόμενο πρόσωπα εντός των χρονικών πλαισίων που θέτει το Μέρος VIA του Νόμου 9/1965 και/ή έθετε κατά τον ουσιώδη χρόνο η νομοθεσία και η επίδοσή τους συνιστά καλή επίδοση καθώς οι ενυπόθηκοι οφειλέτες και όλα τα ενδιαφερόμενο πρόσωπα έχουν λάβει γνώση αναφορικά με τη διαδικασία πλειστηριασμού.

10. Δεν πληρούνται οι προϋποθέσεις εξέτασης της συμβατότητας της συνταγματικότητας των σχετικών νομοθετημάτων και/ή ειδοποιήσεων πλειστηριασμού με το Σύνταγμα και/ή η εξέταση της συμβατότητας του επίδικου νομοθετήματος με το Σύνταγμα δεν θα οδηγήσει σε επίλυση της ενώπιον του Δικαστηρίου διαφοράς και/ή τα Δικαστήρια δεν παρέχουν γνωμοδοτήσεις in abstracto.

11. Άνευ βλάβης του αμέσως προηγούμενου Λόγου Ένστασης:

(α) Ο Νόμος 9/1965 ως έχει τροποποιηθεί διασφαλίζει το δικαίωμα της ελευθερίας του συμβάλλεσθαι ως κατοχυρώνεται στο άρθρο 26 του Κυπριακού Συντάγματος, καθώς δεν προκύπτει κανένας περιορισμός ή/και αδικαιολόγητος περιορισμός ή/και παραβίαση του εν λόγω δικαιώματος μέσω του επίδικου νόμου. Με τη Σύμβαση Υποθήκης παραχωρήθηκε από τους Αιτητές στην Καθ' ης η Αίτηση το δικαίωμα να πωλεί το ενυπόθηκο ακίνητο με σκοπό την εξόφληση των υποχρεώσεων που εξασφαλίζει η Υποθήκη, συνεπώς δεν έχει δημιουργηθεί κανένα νέο δικαίωμα της Καθ' ης η Αίτηση και δεν έχει λάβει χώρα καμία επέμβαση στα συμφωνηθέντα, εφόσον η υποθήκευση ακινήτου από μόνη της ερμηνεύεται ως εξόφθαλμη πρόθεση των μερών σε παραχώρηση δικαιώματος εκποίησης προς τον ενυπόθηκο δανειστή, σε περίπτωση αθέτησης των συμβατικών υποχρεώσεων του πρωτοφειλέτη.

(β) Δεν προκύπτει, δεν επεξηγείται και δεν στοιχειοθετείται εκ μέρους των Αιτητών οποιαδήποτε παραβίαση των άρθρων 23, 26 και 30 του Συντάγματος λόγω της αναδρομικής εφαρμογής του Νόμου 87(Ι)/2018 καθώς ο ισχύων νόμος ουσιαστικά έχει δημιουργήσει ένα επιπλέον διαδικαστικό «διάδρομο» ενεργοποίησης ήδη υφιστάμενων και/ή παραχωρηθέντων προς την Καθ' ης η Αίτηση δικαιωμάτων και είναι καθόλα συνταγματικός και ευθυγραμμισμένος με τις αρχές που διέπουν το θέμα της αναδρομικής ισχύος.

(γ) Δεν στοιχειοθετείται παραβίαση και/ή ανεπίτρεπτη παρέμβαση του άρθρου 23 του Συντάγματος καθότι το δικαίωμα στην ειρηνική απόλαυση της περιουσίας ενός προσώπου είναι δυνατό να περιοριστεί και/ή διότι διάθεση της περιουσίας προσώπου με την ελεύθερη του βούληση συνιστά άσκηση και/ή έκφανση του δικαιώματος στην ιδιοκτησία.

(δ) Δεν στοιχειοθετείται παραβίαση και/ή ανεπίτρεπτη παρέμβαση του άρθρου 30 του Συντάγματος καθώς η ισχύουσα νομοθεσία παρέχει πολλαπλά μέσα στους Αιτητές ώστε να ακουστούν ενώπιον Δικαστηρίου και να τύχουν της προστασίας του Δικαστηρίου, σε περίπτωση που η υπόθεσή τους ευσταθεί.

12. Τα ενυπόθηκα ακίνητα δεν αποτελούν «αγροτεμάχιο» του Αιτητή 2 και/ή οποιοσδήποτε προσώπου και/ή δεν εμπίπτουν στα ενυπόθηκα ακίνητα η εκποίηση των οποίων μέσω της διαδικασίας του ιδιωτικού πλειστηριασμού δεν μπορεί να προχωρήσει και/ή τελεί υπό αναστολή καθ’ ότι οι όποιες αγροτικές εργασίες εκτελούνται εντός αυτών και/ή οποιοσδήποτε εξ’ αυτών δεν εκτελούνται από τους Αιτητές και/ή τον Χρεώστη και/ή οφειλέτη αλλά από τρίτα πρόσωπα άσχετα με τους Αιτητές.

 

Ο Μ.Α. λειτουργός των Καθ’ ων η Αίτηση έχει συντάξει ένορκη δήλωση και έχει αναφέρει ότι τα γεγονότα που αφορούν την υπόθεση, τα γνωρίζει προσωπικά και είναι εξουσιοδοτημένος να αναφερθεί στα γεγονότα που προβάλει εκ μέρους της Καθ’ ης η Αίτηση.

 

Η Καθ’ ης η Αίτηση είναι εταιρεία εξαγοράς πιστώσεων, δεόντως εγγεγραμμένη στην Δημοκρατία και σε αυτήν έχουν μεταβιβασθεί και εκχωρηθεί από την Τράπεζα συγκεκριμένα δικαιώματα και υποχρεώσεις.

Έχουν μεταβιβασθεί από την Τράπεζα προς την Καθ' ης η Αίτηση ορισμένες πιστωτικές διευκολύνσεις, εξ αποφάσεως χρέη, εξασφαλίσεις, νομικές διαδικασίες και άλλα στοιχεία, ανάμεσα στις οποίες συγκαταλέγονται και αυτές που αφορούν και την εταιρεία Φάρμα Ρένος Χατζηϊωάννου Δημόσια Εταιρεία Λτδ («ΦΡΧ» ή «Αιτητές 1»), δηλαδή τις συμβάσεις παροχής πιστωτικών διευκολύνσεων και τις παραχωρηθείσες εξασφαλίσεις προς την Τράπεζα αλλά και τα εξ* αποφάσεως χρέη τα οποία εκδόθηκαν υπέρ της Τράπεζας και τα οποία συνεχίζουν να υφίστανται μέχρι σήμερα, κατ' εφαρμογή των προνοιών των άρθρων 18 και 19 του περί Αγοραπωλησίας Πιστωτικών Διευκολύνσεων και Συναφή Θέματα Νόμου του 2015 (Ν. 169(1)72015) ως έχει τροποποιηθεί και συγκεκριμένα δυνάμει των προνοιών Σχεδίου Διακανονισμού το οποίο επικυρώθηκε στις 23/05/2019 από το Επαρχιακό Δικαστήριο Λευκωσίας με βάση τα άρθρα 198, 199 και 200 του περί Εταιρειών Νόμου, Κεφ. 113 και το οποίο τέθηκε σε ισχύ στις 30/05/2019.

Ένεκα των ανωτέρω, η επίδικη Σύμβαση Υποθήκης υπ. Αριθμό Υ. [ ]/2004 (την οποία ο Αιτητής 2 («ΚΧ») ενέγραψε προς όφελος της Τράπεζας και τώρα της Καθ' ης η Αίτηση), συμπεριλαμβανομένων των δικαιωμάτων και υποχρεώσεων του ενυπόθηκου δανειστή κάτω από και αναφορικά με αυτήν, έχει πλέον μεταβιβασθεί στην Καθ' ης η Αίτηση, η οποία από τις 30/05/2019, προωθεί τα συμφέροντά της στη βάση των όσων αναφέρονται ανωτέρω, ωσάν να επρόκειτο για την Τράπεζα.

Οι πιστωτικές διευκολύνσεις δόθηκαν από την τράπεζα προς την ΦΡΧ αλλά και τις υποθήκες υπ. αριθμόν Υ.[ ]/2002, Υ.[ ]/2004, Υ.[ ]/04 και Υ.[ ]/04 οι οποίες εξασφάλιζαν αυτές, κατόπιν καταχώρησης από την Τράπεζα των Αγωγών υπ. αριθμόν 10056/05, 832/06 και 833/06 εναντίον της ΦΡΧ, του ΚΧ αλλά και του κ. Ι. Σ. στις 03/12/2009 εκδόθηκαν εκ συμφώνου αποφάσεις με τις οποίες μεταξύ άλλων (α) οι Εναγόμενοι διατάχθηκαν να καταβάλουν συνολικά ένα ποσό της τάξης των €3.300.000,00 περίπου πλέον τόκους και (β) διατάχθηκε η εκποίηση των ενυπόθηκων ακινήτων τα οποία βαρύνονταν από τις υποθήκες που αναφέρω πιο πάνω, περιλαμβανομένης και της επίδικης υποθήκης υπ. Αριθμόν [ ]/2004.          

Στις εν λόγω αποφάσεις υπήρχε πρόνοια για αναστολή εκτέλεσης μέχρι τις 03/12/2011 ως επίσης και πρόνοια ότι εάν οι Εναγόμενοι κατέβαλαν μέχρι την ημερομηνία εκείνην ένα ποσό ύψους €3.200.000,00 πλέον τόκους προς 5% από τις 03/12/2009 μέχρι εξόφλησης, τότε όλες οι εκ συμφώνου αποφάσεις θα θεωρούνταν εξοφληθείσες, πρόνοιες με τις οποίες οι Εναγόμενοι δεν συμμορφώθηκαν και οφείλουν σήμερα ολόκληρα τα εξ' αποφάσεως χρέη.

Η επίδικη υποθήκη εξασφάλιζε τις πιστωτικές διευκολύνσεις που είχαν δοθεί προς την ΦΡΧ και για τις οποίες εκδόθηκαν οι εκ συμφώνου αποφάσεις μέσω της αναστολής των οποίων δόθηκε η ευκαιρία αλλά και ο απαραίτητος χρόνος στην ΦΡΧ και στον ΚΧ να εξοφλήσουν τις υποχρεώσεις της ΦΧΡ προς την Τράπεζα.

Μέχρι και σήμερα όμως και παρ’ όλες τις προσπάθειες που έγιναν από την Καθ’ ης η Αίτηση για εξόφληση των οφειλομένων ποσών, τα εξ’ Αποφάσεως χρέη της ΦΡΧ και του ΚΧ συνεχίζουν να υφίστανται και δεν έχουν εξοφληθεί και συνεπεία τούτου, η Καθ' ης η Αίτηση αποφάσισε όπως είχε άλλωστε κάθε δικαίωμα, να ενεργοποιήσει την διαδικασία του ιδιωτικού πλειστηριασμού και να προχωρήσει στην εκποίηση των υποθηκών που εξασφάλιζαν τις υποχρεώσεις της ΦΡΧ, περιλαμβανόμενης μεταξύ άλλων και της επίδικης υποθήκης υπ. αριθμόν Υ. [ ]/2004 προγραμματίζοντας τον πλειστηριασμό των επίδικων ενυπόθηκων ακινήτων για τις 02/12/2022.

Ως εκ τούτου, η Καθ' ης η Αίτηση εξέδωσε και επέδωσε στην ΦΡΧ, στον ΚΧ, στον κ. Ι. Σ. αλλά και στα υπόλοιπα Ενδιαφερόμενο Μέρη-κατόχους MEMO αρχικά τις Ειδοποιήσεις I και ακολούθως τις Ειδοποιήσεις ΙΑ, Δελτίο Α και την Ειδοποίηση IB αλλά αυτήν μόνο προς τον ΚΧ.

Επισυνάπτονται τα ακόλουθα:

· Τεκμήριο 3: Δέσμη εγγράφων στην οποίαν περιλαμβάνονται αντίγραφα των Ειδοποιήσεων I με τις συνοδευτικές αυτών καταστάσεις λογαριασμού, οι ένορκες δηλώσεις επίδοσης των Ειδοποιήσεων I (οι οποίες επιδοθήκαν στα πρόσωπα τα οποία δεν παρέλαβαν τις Ειδοποιήσεις μέσω συστημένου ταχυδρομείου), κατάσταση στην οποίαν έχουν τοποθετηθεί αυτοκόλλητες ταινίες όπου αναγράφονται οι ξεχωριστοί κωδικοί έκαστης συστημένης επιστολής για σκοπούς εντοπισμού (tracking) της πορείας παράδοσης και παραλαβής της και εκτυπώσεις από την επίσημη ιστοσελίδα των Ταχυδρομικών Υπηρεσιών στις οποίες φαίνεται η παραλαβή ή μη παραλαβή των εν λόγω Ειδοποιήσεων.

· Τεκμήριο 4: Δέσμη εγγράφων στην οποίαν περιλαμβάνονται αντίγραφα της Ειδοποίησης ΙΑ και του Δελτίου Α, οι ένορκες δηλώσεις επίδοσης των Ειδοποιήσεων ΙΑ και του Δελτίου Α (οι οποίες επιδόθηκαν στα πρόσωπα τα οποία δεν παρέλαβαν τις Ειδοποιήσεις μέσω συστημένου ταχυδρομείου) κατάσταση στην οποίαν έχουν τοποθετηθεί αυτοκόλλητες ταινίες όπου αναγράφονται οι ξεχωριστοί κωδικοί έκαστης συστημένης επιστολής για σκοπούς εντοπισμού (tracking) της πορείας παράδοσης και παραλαβής της και εκτυπώσεις από την επίσημη ιστοσελίδα των Ταχυδρομικών Υπηρεσιών στις οποίες φαίνεται η παραλαβή ή μη παραλαβή των εν λόγω Ειδοποιήσεων από τους Αιτητές και έκαστο ενδιαφερόμενο μέρος.

· Τεκμήριο 5: Δέσμη εγγράφων με την Ειδοποίηση ΙΒ προς τον ΚΧ, όπου είχε σταλεί μέσω συστημένης επιστολής, κατάσταση στην οποίαν έχει τοποθετηθεί αυτοκόλλητη ταινία όπου αναγράφεται ο ξεχωριστός κώδικας της συστημένης επιστολής για σκοπούς εντοπισμού (tracking) της πορείας παράδοσης και παραλαβής της και εκτύπωση από την επίσημη ιστοσελίδα των Ταχυδρομικών Υπηρεσιών όπου φαίνεται η παραλαβή της Ειδοποίησης ΙΒ από τον ΚΧ στις 21/12/2021.

Όταν αποστέλλεται μία συστημένη επιστολή, με την κατάθεση της στο Ταχυδρομείο επικολλάται επί του φακέλου αυτής μία αυτοκόλλητη ταινία στην οποία αναγράφεται ο ξεχωριστός κωδικός της κάθε επιστολής μέσω του συστήματος των Ταχυδρομικών Υπηρεσιών που υπάρχει στην επίσημη ιστοσελίδα τους ενώ αντίγραφο της εν λόγω αυτοκόλλητης ταινίας δίδεται και στον αποστολέα.

Μετά την επίδοση της Ειδοποίησης IB στον ΚΧ, όπως άλλωστε ο ίδιος παραδέχεται, ανταλλάγηκε εκτεταμένη αλληλογραφία μέσω της οποίας ο ΚΧ προέβαλε τις θέσεις και απόψεις τους αναφορικά με την διαδικασία του ιδιωτικού πλειστηριασμού που η Καθ’ ης η Αίτηση είχε επιλέξει να ενεργοποιήσει, θέσεις και απόψεις οι οποίες απαντήθηκαν αλλά και της διαδικασίας εκτίμησης που ακολουθήθηκε.

Όσον αφορά την έκθεση εκτίμησης εκ μέρους του ΚΧ, ο οποίος επέλεξε (ασκώντας το ξεκάθαρο δικαίωμα που του δίδει η νομοθεσία) να μην διορίσει εκτιμητή, αλλά αντίθετα να υιοθετήσει ως αξία των ενυπόθηκων ακινήτων της αξίας που είχε καθορίσει το Κτηματολόγιο και ενημερώσε περί τούτου σχετικά την Καθ’ ης η Αίτηση.

Από την πλευρά της η Καθ’ ης η Αίτηση διόρισε ως εκτιμητή το γραφείο Philokyprou Property Consultants Ltd το οποίο ετοίμασε την έκθεση εκτίμησης όμως και λόγω του ότι υπήρχε μεγάλη απόκλιση και διαφορά μεταξύ της εκτίμησης της Καθ’ ης η Αίτηση και των αξιών του Κτηματολογίου, καθηκόντως ετοιμάστηκε και τρίτη εκτίμηση από τον κ. Ο. Σ. ανεξάρτητο εκτιμητή ο οποίος διορίστηκε απευθείας από το ΕΤΕΚ, κατόπιν απαίτησης της Καθ’ ης η Αίτηση.

Μετά την ετοιμασία των εκτιμήσεων ο ΚΧ διαφώνησε με την αξία αλλά και τη μέθοδο που ακολουθήθηκε από τον κ. Σ. και επί τούτου ανταλλάγηκε αλληλογραφία μέχρι και τις 19/10/2022, αν ο κ. Σ. κατά την προετοιμασία της έκθεσης εκτίμησης του έλαβε υπόψη του όλα τα στοιχεία και πληροφορίες που του είχαν σταλεί από τον ΚΧ.

 

Η εκποίηση της υποθήκης και η πώληση των ενυπόθηκων ακινήτων, διατάχθηκε κατόπιν δικαστικών διαταγμάτων στα πλαίσια των αγωγών 10056/05, 832/06 και 833/06. Οι δικαστικές αποφάσεις στα πλαίσια των πιο πάνω αγωγών εκδόθηκαν εκ συμφώνου.

 

Στην προκειμένη περίπτωση δεν ισχύει κανένας από τους περιοριστικά αναφερόμενους στον νόμο λόγους ακύρωσης της Ειδοποίησης Τύπου «ΙΑ» καθώς

α) Οι Ειδοποιήσεις Τύπου «Ι», «ΙΑ», «ΙΒ» και Δελτίο Α επιδόθηκαν στον σωστό τύπο και με το σωστό περιεχόμενο και συνάδουν πλήρως με το δείγμα που υπάρχει στο σχετικό Παράρτημα του Ν. 9/1965. Εν πάση περιπτώσει, δεν εγείρεται οποιοσδήποτε ισχυρισμός σχετικά με τον τύπο και περιεχόμενο των Ειδοποιήσεων Τύπου «ΙΑ» και Τύπου «ΙΒ». Η κατάσταση λογαριασμού που συνοδεύει την ειδοποίηση Τύπος «Ι» είναι πλήρης και δεν τίθεται από τη νομοθεσία οποιοσδήποτε υποχρεωτικός τύπος σε σχέση με το περιεχόμενό της.

β) Οι Ειδοποιήσεις Τύπου «ΙΑ» και «ΙΒ» επιδόθηκαν σε όλα τα ενδιαφερόμενα πρόσωπα, εντός των χρονοδιαγραμμάτων που θέτει ο νόμος.

γ) Η Ειδοποίηση Τύπος «ΙΑ» δεν στάλθηκε πριν τη λήξη της προθεσμίας για καταβολή της πληρωμής προς τον ενυπόθηκο δανειστή, αλλά μετά το πέρας της προθεσμίας που θέτει η Ειδοποίηση Τύπου «Ι» η οποία επιδόθηκε την περίοδο Σεπτεμβρίου-Οκτωβρίου 2021 με την Ειδοποίηση ΙΑ να επιδίδεται τον Σεπτέμβριο του 2022 (και συγκεκριμένα στις 23/09/2022) ήτοι πέραν των 11 μηνών μετά την επίδοση της Ειδοποίησης 1 και πέραν των 45 ημερών πριν τις 02/12/2022 ημερομηνία που είναι προγραμματισμένος να λάβει χώρα ο πλειστηριασμός των ενυπόθηκων ακινήτων.

δ) Δεν έχει εκδοθεί παρεμπίπτον απαγορευτικό διάταγμα υπέρ του ενυπόθηκου οφειλέτη σύμφωνα με το άρθρο 32 του περί Δικαστηρίων Νόμου. Εν πάση περιπτώσει δεν εγείρεται τέτοιος λόγος ένστασης.

ε) Δεν έχει υποβληθεί αίτημα στον Χρηματοοικονομικό Επίτροπο για αναδιάρθρωση των οφειλών σύμφωνα με τις διατάξεις του περί Αγοραπωλησίας Πιστωτικών Διευκολύνσεων και για Συναφή Θέματα Νόμου, ούτε η Καθ’ ης η Αίτηση να αρνήθηκε να προσέλθει και δεν προσήλθε ως όφειλε, στην εν λόγω διαδικασία αναδιάρθρωσης, κατά τα οριζόμενα από τις διατάξεις του Μέρους VIA του περί Σύστασης και Λειτουργίας του Ενιαίου Φορέα Εξώδικης Επίλυσης Διαφορών Χρηματοοικονομικής Φύσεως Νόμου, ούτε τέθηκε ισχυρισμός ότι εκκρεμεί τέτοια διαδικασία αναδιάρθρωσης κατά την ημερομηνία  έναρξης της ισχύος του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων (Τροποποιητικού) (Αρ. 2) Νόμου του 2019. Εν πάση περιπτώσει δεν εγείρεται τέτοιος λόγος Έφεσης.

στ) Δεν έχει εκδοθεί προστατευτικό διάταγμα υπέρ του ενυπόθηκου οφειλέτη δυνάμει των διατάξεων του περί Αφερεγγυότητας Φυσικών Προσώπων (Προσωπικά Σχέδια Αποπληρωμής και Διατάγματα Απαλλαγής Οφειλών) Νόμου. Εν πάση περιπτώσει δεν εγείρεται τέτοιος λόγος Έφεσης. 

 

Θέση των Αιτητών είναι ότι (α) λόγω του ότι εντός ενός εκ των ενυπόθηκων ακινήτων (και συγκεκριμένα του τεμαχίου υπ’ αριθμόν 348), εκτελούνται κτηνοτροφικές εργασίες από τρίτη εταιρεία στην οποίαν ο Κ. Χ. ενοικιάζει το συγκεκριμένο ακίνητο, αυτό εμπίπτει εντός των προνοιών της απαγόρευσης εκποιήσεων και άρα λανθασμένα έχει συμπεριληφθεί στην επίδικη ειδοποίηση ΙΑ η οποία θα πρέπει για τον λόγο αυτόν να παραμερισθεί και (β) λανθασμένα τα ενυπόθηκα ακίνητα θεωρήθηκαν ως ενιαία ιδιοκτησία για σκοπούς εκτίμησης το οποίο οδήγησε στην αύξηση της αξίας σε πέραν των €100.000,00.

 

Κατά τον ουσιώδη χρόνο δεν υπήρχε σε ισχύ νομοθετική απαγόρευση εκποίησης αγροτεμαχίων, όμως για να τεθεί η αναστολή το αγροτεμάχιο θα πρέπει να ανήκει στον χρεώστη, η αξία του να μην υπερβαίνει τις €100.000, το τεμάχιο να βρίσκεται εντός γεωργικής ή κτηνοτροφικής ζώνης ή σε οποιανδήποτε άλλη ζώνη και σε αυτό να εκτελούνται γεωργοκτηνοτροφικές δραστηριότητες. Τα ενυπόθηκα ακίνητα ανήκουν στον Κ.Χ. ο οποίος είναι εγγυητής της ΦΡΧ ως ενυπόθηκος οφειλέτης. Στα τεμάχια 350, 352 και 925 δεν ασκούνται γεωργικές ή και κτηνοτροφικές δραστηριότητες. Ο εκτιμητής ξεκαθάρισε ότι η ενιαία αξία των τεμαχίων υπερβαίνει τις €100,000. Το γεγονός ότι στο τέταρτο τεμάχιο εκτελούνται  κτηνοτροφικές δραστηριότητες από τρίτο πρόσωπο που ενοικιάζει το τεμάχιο, δεν σημαίνει ότι το συγκεκριμένο κομμάτι γης θα πρέπει να θεωρηθεί ότι εμπίπτει στα ακίνητα διά τα οποία ο νόμος έχει προβλέψει ότι θα πρέπει να δοθεί αναστολή.

 

Όσον αφορά το συγκεκριμένο τεμάχιο, το γεγονός της ενοικίασης σε τρίτη εταιρεία και της άσκησης των κτηνοτροφικών εργασιών από αυτήν και όχι από τον χρεώστη, ήτοι τη ΦΡΧ, είναι καθοριστικό και ουσιώδους σημασίας αφού προφανώς σκοπός της αναστολής των εκποιήσεων ήταν η προστασία του επαγγέλματος και των επιχειρηματικών δραστηριοτήτων των ιδιοκτητών αγροτεμαχίων που οι ίδιοι εντός αυτών ασκούν της γεωργοκτηνοτροφικές δραστηριότητες τους και όχι η προστασία ιδιοκτητών αγροτεμαχίων που ενοικιάζουν αυτά σε τρίτους και οι οποίοι δεν έχουν καμία σχέση ή σύνδεση και δεν ασχολούνται με γεωργοκτηνοτροφικές δραστηριότητες.

 

ΑΝΑΛΥΣΗ ΚΑΙ ΚΑΤΑΛΗΞΗ

 

Το άρθρο 27 του νόμου περιέχει πρόνοια ότι στην περίπτωση υπερημερίας πληρωμής μίας δόσης του δανείου, καθίσταται ολόκληρο το δάνειο απαιτητό και πληρωτέο. Το ίδιο ισχύει εάν δεν γίνει έγκαιρη πληρωμή του τόκου που λογίζεται με βάση τη δανειακή σύμβαση που εξασφαλίζεται από το υποθηκευμένο ακίνητο.

 

            «Υπερημερία πληρωμής δόσεως τινός ή τόκου

27.-(1) Οσάκις εν συμβάσει υποθήκης προνοείται ότι το διά της υποθήκης εξασφαλιζόμενον ποσόν θα αποπληρωθή διά δόσεων πληρωτέων κατά τας εν τη συμβάσει καθωρισμένας ημερομηνίας, και η πληρωμή οιασδήποτε δόσεως καθίσταται υπερήμερος, ολόκληρον το ούτω εξασφαλιζόμενον ποσόν καθίσταται απαιτητόν από της ημερομηνίας καθ’ ην η πληρωμή της δόσεως κατέστη υπερήμερος, εκτός εάν η σύμβασις διαλαμβάνη ρήτραν περί του εναντίου.

(2) Οσάκις εν συμβάσει υποθήκης προνοείται ότι ο επί του διά της υποθήκης εξασφαλιζομένου ποσού πληρωτέος τόκος θα καταβάλληται εις τακτικά διαστήματα προ της καθωρισμένης διά την πληρωμήν του τοιούτου ποσού ημερομηνίας, και η πληρωμή τοιούτου τόκου καθίσταται υπερήμερος, ολόκληρον το ούτω εξασφαλιζόμενον ποσόν καθίσταται απαιτητόν από της ημερομηνίας καθ’ ην η πληρωμή του τόκου κατέστη υπερήμερος, εκτός εάν η σύμβασις διαλαμβάνη ρήτραν περί του εναντίου.»

 

Το άρθρο 37 Μέρος VI  του νόμου, προνοεί ότι όταν το οφειλόμενο χρέος βρίσκεται σε υπερημερία τουλάχιστον 120 ημέρες, ο ενυπόθηκος δανειστής δύναται να επιδώσει στον ενυπόθηκο οφειλέτη κατάσταση λογαριασμού και έγγραφη ειδοποίηση με την οποίαν τον πληροφορεί ότι εάν θα συνεχίσει για περίοδο ενός μηνός από την επίδοση της ειδοποίησης να βρίσκεται σε υπερημερία, θα υποβληθεί στον διευθυντή του κτηματολογίου Αίτηση πώλησης του ακινήτου που επιβαρύνεται με το ενυπόθηκο χρέος προς εξόφληση του χρέους. Η ειδοποίηση που θα αποσταλεί στον ενυπόθηκο οφειλέτη θα γίνεται στον τύπο Ζ και η Αίτηση που θα υποβληθεί στον διευθυντή θα είναι στον τύπο Η και ο διευθυντής έχει τη διακριτική εξουσία νοουμένου ότι έχουν ικανοποιηθεί οι πρόνοιες των άρθρων 37 και 38 να διατάξει την πώληση του ακινήτου και να διατάξει το ποσό που θα εισπραχθεί από την πώληση του ενυπόθηκου ακινήτου. Εκείνο που προκύπτει από την πρόνοια του άρθρου 40 εδάφιο (γ), είναι ότι το ποσό που υπολογίζεται σε υπερημερία αφορά το κεφάλαιο καθώς και τους τόκους μέχρι την ημερομηνία πώλησης του ενυπόθηκου ακινήτου καθώς και έξοδα που θα προκύψουν εξαιτίας της διενέργειας της πώλησης.

 

«Πώλησις ενυποθήκου λόγω υπερημερίας

37.-(1) Εν περιπτώσει υπερημερίας περί την πληρωμήν ενυποθήκου χρέους διά περίοδον εκατόν είκοσι (120) ημέρες ή μείζονα τοιαύτην από της ημερομηνίας καθ’ ην τούτο κατέστη πληρωτέον συμφώνως προς τους όρους της υποθήκης ή, αναλόγως της περιπτώσεως, τας διατάξεις του παρόντος Νόμου, ο ενυπόθηκος δανειστής δύναται να επιδώση τω ενυποθήκω οφειλέτη κατάστασιν λογαριασμού και έγγραφον ειδοποίησιν καλούσαν τούτον όπως πληρώση το οφειλόμενον ποσόν ως καθορίζεται εν τη άνω μνησθείση καταστάσει, και πληροφορούσαν τούτον ότι, εάν συνεχισθή η υπερημερία πληρωμής του ποσού τούτου διά περίοδον ενός μηνός από της ημερομηνίας της επιδόσεως της τοιαύτης ειδοποιήσεως, θα υποβληθή τω Διευθυντή αίτησις πωλήσεως του ακινήτου όπερ βαρύνεται διά του ενυποθήκου χρέους προς εξόφλησιν αυτού."

 

«Ποσόν προς εξόφλησιν του οποίου το ακίνητον εκτίθεται εις πώλησιν

 

40.-(1) Εάν ο Διευθυντής αποφασίση να διατάξη την διεξαγωγήν πωλήσεως συμφώνως ταις διατάξεσι του παρόντος Μέρους, ούτος καθορίζει ωσαύτως το ποσόν προς εξόφλησιν του οποίου το ακίνητον εκτίθεται εις πώλησιν και το οποίον περιλαμβάνει τα ακόλουθα επί μέρους ποσά-

(α) τέλη, φόρους, δικαιώματα, άτινα δυνάμει των διατάξεων οιουδήποτε εκάστοτε εν ισχύϊ νόμου βαρύνουσι κατά πρώτον λόγον το αποτελούν το αντικείμενον της πωλήσεως ακίνητον και ικανοποιούνται κατά προτεραιότητα έναντι παντός ετέρου βάρους επί του αυτού ακινήτου

(β) το ποσόν όπερ αναφέρεται εν οιωδήποτε διατάγματι Επαρχιακού Δικαστηρίου εκδοθέντι δυνάμει των διατάξεων του άρθρου 41 αναφορικώς προς το ποσόν το εξασφαλιζόμενον δι’ οιασδήποτε υποθήκης προγενεστέρας της υποθήκης προς εξόφλησιν της οποίας υπεβλήθη η αίτησις πωλήσεως

(γ) το κεφάλαιον ή οιονδήποτε εισέτι οφειλόμενον μέρος αυτού και άπαντας τους τόκους οίτινες καθίστανται πληρωτέοι μέχρι της ημερομηνίας καθ’ ην σκοπείται η διεξαγωγή της πωλήσεως, δυνάμει των όρων της υποθήκης προς όφελος του ενυποθήκου δανειστού όστις ητήσατο την τοιαύτην πώλησιν ή δυνάμει των διατάξεων του παρόντος Νόμου, και άπαντα τα έξοδα άτινα κατά την γνώμην του Διευθυντού διενηργήθησαν προσηκόντως υπό του ως είρηται ενυποθήκου δανειστού εν αναφορά προς την λήψιν νομίμων μέτρων διά την είσπραξιν του διά της υποθήκης εξασφαλιζομένου ποσού, όπως αυτά βεβαιώνονται στην ένορκη δήλωση του ενυπόθηκου δανειστή ή σε νέα ένορκη δήλωση του ενυπόθηκου δανειστή κατόπιν υπόδειξης του Διευθυντή, δυνάμει των διατάξεων των άρθρων 37, 38 και 39.»

 

Ο τρόπος πλειστηριασμού του ακινήτου, καθώς και η διάθεση του ποσού που προκύπτει από τον πλειστηριασμό ρυθμίζεται σύμφωνα με τις πρόνοιες του άρθρου 42.

 

Το άρθρο 44 προνοεί ότι καμία πρόνοια του νόμου δεν αποκλείει ενυπόθηκο δανειστή να εγείρει πολιτική αγωγή για να διαταχθεί από το Δικαστήριο η πώληση του ακινήτου και διά να εξοφληθεί το οφειλόμενο ποσό που καλύπτεται από την υποθήκη. Όμως εάν το Δικαστήριο κρίνει ότι δεν ήταν αναγκαία η έγερση αγωγής για να πωληθεί το ενυπόθηκο ακίνητο, τότε δεν αποδίδει στον ενυπόθηκο δανειστή τα έξοδα της αγωγής. Ο νόμος είναι σιωπηλός σε σχέση με το δικαίωμα του ενυπόθηκου οφειλέτη να εγείρει αγωγή εναντίον του ενυπόθηκου δανειστή σε σχέση με οποιοδήποτε ζήτημα που διέπει τη συμβατική σχέση δυνάμει της οποίας έχει συμβληθεί η σύμβαση υποθήκης με την οποίαν έχει συμφωνηθεί το υποθηκευμένο ακίνητο να εξασφαλίζει το χρέος. Η σιωπή επί αυτού του σημείου, δεν μπορεί να ερμηνευθεί ότι απαγορεύει την έγερση τέτοιας αγωγής. Η ρητή αναφορά στο δικαίωμα του ενυπόθηκου δανειστή να εγείρει αγωγή για να προβεί στην πώληση του ενυπόθηκου ακινήτου, γίνεται ενόψει της επιλογής του ενυπόθηκου δανειστή να προχωρήσει στην πώληση χωρίς να καταχωρήσει αγωγή. To άρθρο 44Β δεν προνοεί ρητώς για το δικαίωμα του ενυπόθηκου οφειλέτη να εγείρει αγωγή σε σχέση με τη συμβατική σχέση, αλλά το εδάφιο (3) διαφυλάττει το δικαίωμα του ενυπόθηκου οφειλέτη να προχωρήσει με οποιοδήποτε άλλο δικαίωμα που του δίδεται με βάση τον νόμο προκειμένου να αμφισβητήσει το δικαίωμα του ενυπόθηκου δανειστή να προχωρήσει σε πώληση του ακινήτου που εξασφαλίζει το χρέος.

 

«Πολιτική αγωγή διά πώλησιν ενυποθήκου ακινήτου

44.-(1) Ουδέν των εν τω παρόντι Νόμω διαλαμβανομένων επενεργεί ώστε ν’ αποκλείση οιονδήποτε ενυπόθηκον δανειστήν από του να επιδιώξη διά πολιτικής αγωγής την πώλησιν του ενυποθήκου ακινήτου προς εξόφλησιν του διά της υποθήκης εξασφαλιζομένου ποσού( τοιαύτη δε αγωγή δύναται να εγερθή οποτεδήποτε, προ ή κατόπιν αιτήσεως προς τον Διευθυντήν δυνάμει των διατάξεων του παρόντος Μέρους:

Νοείται ότι οσάκις το Δικαστήριον θεωρεί ότι η τοιαύτη διαδικασία, αντί της υπό του παρόντος Μέρους προνοουμένης, δεν ήτο λογικώς αναγκαία διά την επίτευξιν του δ’ αυτής επιδιωκομένου σκοπού, το Δικαστήριον δύναται να διατάξη όπως άπαντα τα έξοδα της αγωγής, περιλαμβανομένων και των εξόδων του εναγομένου, πληρωθώσιν υπό του ενάγοντος.

(2) Οσάκις η πώλησις ενυπόθηκου ακινήτου προς εξόφλησιν του διά της υποθήκης εξασφαλιζομένου ποσού διατάσσηται υπό του Δικαστηρίου, αι ακόλουθοι διατάξεις τυγχάνουσιν εφαρμογής, εκτός εάν το Δικαστηρίον άλλως διατάσση:-

(α) αι διατάξεις του εδαφίου (3) του άρθρου 37 τυγχάνουσιν εφαρμογής, τηρουμένων των αναλογιών, ως εάν το διάταγμα του Δικαστηρίου ήτο αίτησις δυνάμει του εδαφίου (2) του προμνησθέντος άρθρου

(β) αι διατάξεις των άρθρων 41 και 42 τυγχάνουσιν εφαρμογής, τηρουμένων των αναλογιών, ως εάν ο Διευθυντής είχεν αποφασίσει να διατάξη την διεξαγωγήν πωλήσεως συμφώνως ταις διατάξεσι του παρόντος Μέρους, της υπό του εδαφίου (1) του άρθρου 41 προνοουμένης τριακονθημέρου περιόδου λογιζομένης από της ημερομηνίας της δυνάμει των διατάξεων του εδαφίου (3) του άρθρου 37 υπό του Διευθυντού γενομένης γνωστοποιήσεως.»

 

Σε κάθε περίπτωση, ο ενυπόθηκος δανειστής έχει το δικαίωμα, αντί να υποβάλει Αίτηση στον διευθυντή του κτηματολογίου και ανεξάρτητα από το γεγονός ότι έχει εγείρει αγωγή για να ανακτήσει το χρέος και σε οποιοδήποτε στάδιο και να βρίσκεται η αγωγή που ζητεί την  πώληση του ακινήτου, να επιλέξει τη διαδικασία που προδιαγράφεται από το άρθρο 44Β πιο κάτω. Αποστέλλεται, σε τέτοια περίπτωση, ειδοποίηση με βάση τον «τύπο Θ» εκτός και εάν ο ενυπόθηκος δανειστής έχει εξασφαλίσει δικαστική απόφαση σε σχέση με το ύψος του οφειλόμενου χρέους και σε τέτοια περίπτωση δεν υποχρεούται να αποστείλει στον ενυπόθηκο οφειλέτη ειδοποίηση «τύπου Θ».

 

«Υπερημερία

44Β.-(1)  Σε περίπτωση υπερημερίας, κατά τα οριζόμενα στο άρθρο 27, ως αποτέλεσμα της οποίας ολόκληρο το ενυπόθηκο χρέος καθίσταται πληρωτέο και η υπερημερία αφορά σε περίοδο όχι μικρότερη των εκατόν είκοσι (120) ημερών από την ημερομηνία που αυτό καθίσταται πληρωτέο, δυνάμει των όρων της σύμβασης ή των διατάξεων του παρόντος Νόμου, ο ενυπόθηκος δανειστής δύναται να προχωρήσει στη διαδικασία που προβλέπεται στο παρόν Μέρος, εκτός εάν με βάση τις διατάξεις οποιωνδήποτε άλλων νόμων ή Κανονισμών ή οδηγιών, η προώθηση της διαδικασίας αναγκαστικής πώλησης του ενυποθήκου ακινήτου εκ μέρους του ενυπόθηκου δανειστή, ανασταλεί.

(2) Οποιαδήποτε ειδοποίηση ως προς παρατηρηθείσα υπερημερία ή απαίτηση για πληρωμή του ενυπόθηκου χρέους, η οποία  αποστέλλεται από τον ενυπόθηκο δανειστή όταν αυτός είναι αδειοδοτημένο πιστωτικό ίδρυμα δυνάμει των διατάξεων του περί Εργασιών Πιστωτικών Ιδρυμάτων Νόμου προς τον ενυπόθηκο οφειλέτη ή προς οποιοδήποτε άλλο ενδιαφερόμενο πρόσωπο, συνοδεύεται από την ειδοποίηση που αναφέρεται στον Τύπο «Θ» του Δεύτερου Παραρτήματος:

Νοείται ότι η αποστολή της ειδοποίησης κατά τον Τύπο «Θ» πραγματοποιείται μόνο μία φορά:

Νοείται περαιτέρω ότι δεν υπάρχει υποχρέωση αποστολής της ειδοποίησης κατά τον Τύπο «Θ», εάν ο ενυπόθηκος δανειστής έχει εξασφαλίσει δικαστική απόφαση εναντίον του ενυπόθηκου οφειλέτη ή εάν υπάρχει κατατεθειμένη αίτηση πώλησης του ενυπόθηκου ακινήτου σύμφωνα με τις διατάξεις του Μέρους VI.

(3) Εκτός εάν προβλέπεται διαφορετικά στο παρόν Μέρος, οι διατάξεις του παρόντος άρθρου δεν αποκλείουν τον ενυπόθηκο οφειλέτη ή οποιοδήποτε άλλο ενδιαφερόμενο πρόσωπο από του να ασκήσει το δικαίωμά του να προχωρήσει με ένδικα μέσα ενώπιον Επαρχιακού Δικαστηρίου με βάση οποιουσδήποτε άλλους εν ισχύι νόμους και Κανονισμούς αμφισβητώντας το δικαίωμα του ενυπόθηκου δανειστή να κινεί τις διαδικασίες και να επιζητεί τις θεραπείες που προβλέπονται από τις διατάξεις του  παρόντος Μέρους.»

 

Μετά την αποστολή της ειδοποίησης «Τύπου Θ» στην περίπτωση που δεν έχει εκδοθεί δικαστική απόφαση που θεμελιώνει το χρέος, ο ενυπόθηκος δανειστής δικαιούται στη συνέχεια να αποστείλει ειδοποίηση στον «Τύπο Ι» που συνοδεύεται από κατάσταση λογαριασμού του οφειλόμενου χρέους, των τόκων και όλων των εξόδων για την είσπραξη του ποσού με την οποίαν καλεί τον ενυπόθηκο οφειλέτη να εξοφλήσει το εν λόγω ποσό σύμφωνα με την επιδοθείσα κατάσταση λογαριασμού σε προθεσμία 45 ημερών από την ημερομηνία επίδοσης της ειδοποίησης. Ο «τύπος Ι» είναι η ειδοποίηση που πληροφορεί τον ενυπόθηκο οφειλέτη για το ποσό που πρέπει να πληρώσει προκειμένου να αποφύγει τον πλειστηριασμό. Στην περίπτωση που δεν συμμορφωθεί με την ειδοποίηση «Τύπου Ι» τότε αποστέλλεται η παρούσα ειδοποίηση «Τύπου ΙΑ» που απλά τον πληροφορεί ότι έχει προγραμματιστεί να γίνει ο πλειστηριασμός σε συγκεκριμένο τόπο, ημερομηνία και ώρα. Νοείται ότι στην περίπτωση που έχει δικαστική απόφαση για το χρέος ως έχει συμβεί με την περίπτωση του Αιτητή, δεν είναι ανάγκη η αποστολή κατάστασης λογαριασμού διότι το οφειλόμενο ποσό είναι ήδη εις γνώση του ενυπόθηκου δανειστή. Επομένως, δεν είναι βάσιμο το επιχείρημα του Αιτητή ότι θα πρέπει να ανασταλεί η διαδικασία επειδή δεν του έχει αποσταλεί κατάσταση λογαριασμού που να επεξηγεί ακριβώς τι οφείλει, διότι στην παρούσα περίπτωση οι Καθ’ ων η Αίτηση ενόψει της έκδοσης δικαστικών αποφάσεων και μάλιστα εκ συμφώνου δεν ήταν υπόχρεοι να αποστείλουν μαζί με την ειδοποίηση τύπου Ι και κατάσταση λογαριασμού. Όμως ως θα εξηγήσω πιο κάτω και παρά ότι η αποστολή τέτοιας κατάστασης δεν ήταν υποχρεωτική υπό τις περιστάσεις, οι Καθ’ ων η Αίτηση έχουν συμμορφωθεί με την προϋπόθεση αυτήν.  Εντός 45 ημερών από την επίδοση της ειδοποίησης «τύπου ΙΑ», ενυπόθηκος οφειλέτης δικαιούται να καταχωρήσει Έφεση στο Επαρχιακό Δικαστήριο και να ζητήσει παραμερισμό της σκοπούμενης πώλησης μόνο για τους λόγους που προδιαγράφονται στο εδάφιο (3) πιο κάτω.

 

«Επίδοση ειδοποιήσεων για τη σκοπούμενη πώληση

44Γ.-(1) Τηρουμένων των διατάξεων του άρθρου 44Β, ο ενυπόθηκος δανειστής δύναται να προχωρήσει στην έναρξη της διαδικασίας που προβλέπεται από τις διατάξεις του  παρόντος Μέρους, αφού επιδώσει στον ενυπόθηκο οφειλέτη και σε οποιοδήποτε άλλο ενδιαφερόμενο πρόσωπο, έγγραφη ειδοποίηση κατά τον Τύπο «Ι» του Δεύτερου Παραρτήματος, συνοδευόμενη από κατάσταση λογαριασμού του οφειλόμενου ενυπόθηκου χρέους, των τόκων και όλων των εξόδων για την είσπραξή του καλώντας τον όπως εξοφλήσει το ποσό, σύμφωνα με την επιδοθείσα κατάσταση λογαριασμού, τάσσοντας σε αυτόν προθεσμία όχι μικρότερη των τριάντα (30) ημερών από την ημερομηνία επίδοσης της ειδοποίησης προς εξόφληση του οφειλόμενου ποσού:

Νοείται ότι, με την ειδοποίηση ενημερώνεται ο ενυπόθηκος οφειλέτης ότι σε περίπτωση μη εξόφλησης του οφειλόμενου ποσού που καθορίζεται σε αυτήν, ο ενυπόθηκος δανειστής δύναται να ασκήσει το δικαίωμά του για πώληση του ενυπόθηκου ακινήτου με βάση τις διατάξεις του παρόντος Μέρους:

Νοείται περαιτέρω ότι, μετά την επίδοση της ειδοποίησης κατά τον Τύπο «Ι», οποιαδήποτε αρμόδια αρχή παρέχει, μετά από την υποβολή σχετικού αιτήματος από τον ενυπόθηκο δανειστή, όλες τις σχετικές πληροφορίες, αναφορικά με τους φόρους, τα τέλη και τις χρεώσεις που επιβαρύνουν το ενυπόθηκο ακίνητο, εντός δεκαπέντε (15) ημερών από την ημερομηνία υποβολής τέτοιου αιτήματος.

(2) Σε περίπτωση που ο ενυπόθηκος οφειλέτης ή οποιοδήποτε ενδιαφερόμενο πρόσωπο δεν συμμορφωθεί με τις απαιτήσεις της ειδοποίησης που του επιδίδεται δυνάμει των διατάξεων του εδαφίου (1), ο ενυπόθηκος δανειστής δύναται να επιδώσει στον ενυπόθηκο οφειλέτη και σε οποιοδήποτε ενδιαφερόμενο πρόσωπο, δεύτερη έγγραφη ειδοποίηση, στην οποία να αναφέρεται ότι το ενυπόθηκο ακίνητο πρόκειται να πωληθεί με   πλειστηριασμό˙ η ειδοποίηση επιδίδεται κατά τον Τύπο «IΑ» του Δευτέρου Παραρτήματος, εντός περιόδου όχι μικρότερης των τριάντα (30) ημερών από την καθορισμένη ημέρα και ώρα πώλησης του ενυπόθηκου ακινήτου.

(3) Ο ενυπόθηκος οφειλέτης καθώς και οποιοδήποτε ενδιαφερόμενο μέρος δύναται, εντός τριάντα (30) ημερών από την ημερομηνία παραλαβής της ειδοποίησης, σύμφωνα με το εδάφιο (2) να καταχωρίσει έφεση στο Επαρχιακό Δικαστήριο για παραμερισμό της ειδοποίησης της σκοπούμενης πώλησης μόνο, για τους ακόλουθους λόγους:

(α) Η επιδοθείσα ειδοποίηση δεν πληροί τις απαιτούμενες κατά τον προβλεπόμενο τύπο και περιεχόμενο, προϋποθέσεις˙

(β) η ειδοποίηση δεν έχει δεόντως επιδοθεί˙

(γ) η ειδοποίηση έχει αποσταλεί πριν τη λήξη της προθεσμίας για καταβολή της πληρωμής προς τον ενυπόθηκο δανειστή˙

(δ) έχει εκδοθεί παρεμπίπτον απαγορευτικό διάταγμα υπέρ του ενυπόθηκου οφειλέτη σύμφωνα με το άρθρο 32 του περί Δικαστηρίων Νόμου˙

(ε) έχει εκδοθεί προστατευτικό διάταγμα υπέρ του ενυπόθηκου οφειλέτη δυνάμει των διατάξεων του περί Αφερεγγυότητας Φυσικών Προσώπων (Προσωπικά Σχέδια Αποπληρωμής και Διατάγματα Απαλλαγής Οφειλών) Νόμου˙

(στ) ο ενυπόθηκος οφειλέτης του οποίου η συμμετοχή εγκρίνεται στο σχέδιο “ΕΣΤΙΑ για αντιμετώπιση των μη εξυπηρετούμενων δανείων και στήριξη ευάλωτων κοινωνικών ομάδων” ή σε οποιαδήποτε άλλο κυβερνητικό σχέδιο επιδότησης πιστωτικής διευκόλυνσης, νοουμένου ότι αυτός αποδέχεται και τηρεί τη συμφωνία και τις πιστωτικές του υποχρεώσεις όπως προκύπτουν από το εν λόγω σχέδιο.»

 

Στην παρούσα περίπτωση δεν υπάρχει αμφισβήτηση ότι το χρέος που οφείλεται βρίσκεται σε  καθεστώς υπερημερίας, ενόψει της έκδοσης δικαστικών αποφάσεων ούτε υπάρχει αμφιβολία ως προς το  οφειλόμενο ποσό που επιδιώκεται να ανακτηθεί διά του πλειστηριασμού. Σύμφωνα με το μέρος VIA του νόμου που επιτρέπει την έναρξη της διαδικασίας πώλησης του ενυπόθηκου ακινήτου με ιδιωτικό πλειστηριασμό από τον ενυπόθηκο δανειστή, απευθείας η διαδικασία ξεκινά με την αποστολή της ειδοποίησης «τύπου Ι». Σύμφωνα με το άρθρο 44Γ πιο πάνω, η ειδοποίηση «Τύπου Ι» θα πρέπει να επιδοθεί στον ενυπόθηκο οφειλέτη και σε οποιοδήποτε άλλο ενδιαφερόμενο πρόσωπο. Ως προς τη σημασία των λέξεων ‘ενυπόθηκος οφειλέτης’ και ‘ενδιαφερόμενο πρόσωπο’ για σκοπούς του VIA Μέρους του νόμου, σχετικό είναι το άρθρο 44ΙE που περιέχει τους ακόλουθους ορισμούς:

 

«Ενδιαφερόμενο πρόσωπο» σημαίνει οποιοδήποτε πρόσωπο έχει δικαίωμα σε οποιοδήποτε μέρος του εκπλειστηριάσματος της πώλησης, όπως αυτό προκύπτει από έρευνα στα μητρώα του Κτηματολογίου και περιλαμβάνει οποιουσδήποτε εγγυητές σε σχέση με το ενυπόθηκο χρέος»

 

«Ενυπόθηκος οφειλέτης» σημαίνει τον κύριο ακινήτου που συνιστά υποθήκη επί του ακινήτου αυτού, περιλαμβανομένου και του οφειλέτη χρέους που εξασφαλίζεται με την υποθήκη και σε περίπτωση που τα δύο αυτά πρόσωπα είναι διαφορετικά, κάθε ειδοποίηση επιδίδεται και στα δύο αυτά πρόσωπα»

 

Με βάση τις πιο πάνω ερμηνευτικές διατάξεις, προσδιορίζονται τα πρόσωπα σε κάθε περίπτωση που δικαιούνται να λάβουν γνώση της ειδοποίησης «Τύπου Ι». Στην περίπτωση αυτήν, είναι η πρωτοφειλέτης του δανείου, ήτοι η εταιρεία Φάρμα Ρένος Χατζηιωάννου Λτδ και ο ιδιοκτήτης όλων των ακινήτων  με αριθμούς εγγραφής 0/[ ], 0/[ ], 0/[ ] και 0/[ ], ο Αιτητής δύο  επί ενιαίας εγγραφής εμπράγματου βάρους υποθήκης με αριθμό [ ]/2004. Στην περίπτωση αυτήν, αναντίλεκτα προκύπτει από τη μαρτυρία που έχει τεθεί ενώπιον μου, ότι οι αναγκαίες ειδοποιήσεις βάσει των προνοιών του νόμου, έχουν αποσταλεί στους ενυπόθηκους οφειλέτες που είναι στην προκειμένη περίπτωση ο οφειλέτης του χρέους και ο ιδιοκτήτης των ακινήτων που έχει συμφωνήσει να παραχωρήσει τα ακίνητα ως εξασφάλιση για την παροχή των πιστωτικών διευκολύνσεων στον πρωτοφειλέτη. Υπάρχει παραδοχή του Αιτητή 2 ότι του επιδόθηκε η ειδοποίηση τύπου ΙΑ. Οι ειδοποιήσεις τύπου Ι έχουν επιδοθεί με ιδιωτική επίδοση στην πρωτοφειλέτη του δανείου (30/09/2021) και επίδοση με διπλοσυστημένο ταχυδρομείο στον ενυπόθηκο οφειλέτη του χρέους με απαίτηση πληρωμής του οφειλόμενου ποσού.

Στην προκειμένη περίπτωση, δεν έχει πληρωθεί  κάτι έναντι του ενυπόθηκου χρέος. Η  ενυπόθηκη αξία του ακινήτου καθορίσθηκε βάσει της εκτίμησης που έχει ετοιμασθεί από ανεξάρτητο εκτιμητή με βάση τις πρόνοιες του νόμου. Το ενυπόθηκο χρέος, ήτοι το ποσό των €1.207.024.00  πλέον τόκους, υπερβαίνει την αξία του υποθηκευμένου ακινήτου προς πλειστηριασμό. Η αρχική προσπάθεια για πώληση ενυπόθηκου ακινήτου, διενεργείται από τον ενυπόθηκο δανειστή μόνο με πλειστηριασμό, δυνάμει των διατάξεων του άρθρου 44Ζ και στον πλειστηριασμό αυτόν εφαρμόζεται επιφυλασσόμενη τιμή πώλησης, όχι μικρότερη του ογδόντα τοις εκατόν (80%) της αγοραίας αξίας του ακινήτου. Το ενυπόθηκο ακίνητο δεν δύναται να πωληθεί σε τιμή χαμηλότερη της επιφυλασσόμενης τιμής. Αυτός είναι και ο λόγος που με τον δικό μας νόμο, ο ενυπόθηκος δανειστής δεν είναι υπόχρεος να διαλέξει κατά προτεραιότητα μεταξύ θεραπείας για ανάκτηση του χρέους που προβλέπεται διά νόμου και θεραπείας που στρέφεται κατά του εξασφαλισμένου ακινήτου για εκποίηση του ακινήτου που είναι θεραπεία που βασίζεται στις αρχές της επιείκειας.

 

Κατά συνέπεια, ορθά απευθύνεται η ειδοποίηση «Τύπου Ι» μόνο στον ενυπόθηκο οφειλέτη με απαίτηση πληρωμής, καθότι εγγυητές και άλλα ενδιαφερόμενα πρόσωπα που σε κάποιες περιπτώσεις έχουν το δικαίωμα να εισπράξουν μέρος του τιμήματος στην περίπτωση που υπάρχει περίσσευμα μετά την εξόφληση του χρέους και έχουν συμφέρον διαφύλαξης της τιμής πώλησης του ακινήτου, στην περίπτωση που αυτό δεν καθορίζεται με νόμο ως γίνεται με τη δική μας νομοθεσία. Δεν ευσταθεί η θέση των Αιτητών ότι η καθορισθείσα επιφυλασσόμενη τιμή του ακινήτου δεν ανταποκρίνεται στο 80% της αγοραίας αξίας του ακινήτου σε καταναγκαστική πώληση. Ως προς τη θέση τους ότι δεν τηρήθηκαν οι προϋποθέσεις του νόμου σε σχέση με την ανάρτηση της εκτίμησης, αυτό δεν αληθεύει. Αποστάλθηκε μέσω συστημένης επιστολής ειδοποίηση ΙΒ. Ο Αιτητής 2 επέλεξε να μην διορίσει δικό του εκτιμητή ως του έδιδε το δικαίωμα ο νόμος με βάση το άρθρο 44Δ (2) του Ν.9/65 και  μάλιστα απέστειλε ηλεκτρονική επικοινωνία τους Καθ’ ων η Αίτηση και τους ενημέρωσε ότι ασκεί το δικαίωμα του να μην συμμετέχει στη διαδικασία της εκτίμησης και υιοθέτησε σαν εκτίμηση τη γενική αξία των ενυπόθηκων κτημάτων του Κτηματολογίου όπως ορίζεται στον περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας Νόμο. Στην παρούσα περίπτωση υπήρχε διαφορά μεταξύ της εκτίμησης που εξασφάλισαν οι Καθ’ ων η Αίτηση με την εκτίμηση του Κτηματολογίου και έτσι προχώρησαν σύμφωνα με τις πρόνοιες του νόμου στον διορισμό τρίτου ανεξάρτητου εκτιμητή. Διορίσθηκε τρίτος εκτιμητής με βάση το εδάφιο του άρθρου 44Δ και έτσι η αγοραία αξία του ακινήτου καθορίστηκε στον μέσο όρο ανάμεσα των δύο πλησιέστερων εκτιμήσεων στη βάση του εδαφίου 6 του άρθρου 44Δ. Ο εν λόγω εκτιμητής ετοίμασε ανεξάρτητη εκτίμηση του ενυπόθηκου ακινήτου και παρέδωσε την εκτίμηση στον ενυπόθηκο οφειλέτη και έλαβε υπόψη του τις παραστάσεις του για να ετοιμάσει την έκθεσή του. Επομένως, επειδή διορίσθηκε τρίτος εκτιμητής μέσω ΕΤΕΚ και τηρήθηκε με ευλάβεια η πιο πάνω διαδικασία που προνοείται με τον νόμο, δεν εγείρεται κανένα ζήτημα αμφισβήτησης της καθορισθείσας επιφυλασσόμενης τιμής του ακινήτου.

 

 

Ως προς τον τρόπο αποστολής των ειδοποιήσεων και την επάρκεια του περιεχομένου τους, πρόκειται για νομοθετικά εργαλεία που παρεμβάλλουν και θέτουν προσκόμματα στο συμβατικό δικαίωμα του ενυπόθηκου δανειστή να κάνει χρήση της εξασφάλισης για ανάκτηση του ενυπόθηκου χρέους.

 

Υποθήκη είναι σύμφωνα με τις ερμηνευτικές διατάξεις του νόμου, εμπράγματο βάρος που προκύπτει επί του ακινήτου με τη θέληση του ιδιοκτήτη της γης δυνάμει συμφωνίας. (άρθρο 2)

 

“Υποθήκη”, μετά των γραμματικών του όρου παραλλαγών και συγγενών εκφράσεων, σημαίνει επιβάρυνσιν συσταθείσαν επί ακινήτου τη βουλήσει του κυρίου προς εξασφάλισιν οριστικού, μέλλοντος ή υπό αίρεσιν χρηματικού τινος χρέους ή υποχρεώσεως και περιλαμβάνει, χωρίς περιορισμό, τις μετά τη διάσπαση υποθήκες, όπως ο όρος αυτός αναφέρεται στο άρθρο 32Α».

 

Ο ‘’ενυπόθηκος δανειστής’’ είναι το πρόσωπο που δικαιούται να λάβει το ποσό που εξασφαλίζεται με την υποθήκη. Γίνεται εγγραφή της υποθήκης ως εμπράγματο βάρος επί της ακίνητης ιδιοκτησίας με δήλωση ενυπόθηκου οφειλέτη. Σύμφωνα με το άρθρο 21 του Ν.9(1)/1965 η δήλωση υποθήκης περιέχει, μεταξύ άλλων, και το ακόλουθο στοιχείο:

 

«(γ) εις την περίπτωσιν του ενυποθήκου οφειλέτου, σύμβασιν υποθήκης χαρτοσεσημασμένην συμφώνως ταις διατάξεσι του εκάστοτε εν ισχύϊ νόμου, εκθέτουσαν ότι εις πρώτην ζήτησιν ή κατά τινα ημερομηνίαν, καθωρισμένην ή δυναμένην να προσδιορισθή, ούτος επέχει υποχρέωσιν, τελούσαν υπό αίρεσιν ή απόλυτον τοιαύτην, όπως καταβάλη τω ενυποθήκω δανειστή χρηματικόν τι ποσόν, καθωρισμένον ή δυνάμενον να προσδιορισθή, ομού μετά τυχόν συμφωνηθέντος τόκου επί του ποσού τούτου ή μέρους αυτού, εις ποσοστόν καθωρισμένον ή δυνάμενον να προσδιορισθή δι’ αναφοράς εις οιονδήποτε έτερον ποσοστόν, και ομού μετά των εξόδων των διενεργουμένων εν περιπτώσει λήψεως νομίμων μέτρων προς είσπραξιν του ως είρηται ποσού και τόκου:

Νοείται ότι οσάκις συνιστάται υποθήκη προς εξασφάλισιν μελλούσης ή υπό αίρεσιν υποχρεώσεως, περιλαμβανομένης και υποχρεώσεως αφορώσης εις χρηματικόν τι ποσόν καταβλητέον διά δόσεων ή αφορώσης εις το υπόλοιπον τρέχοντος λογαριασμού, δέον όπως τυγχάνη καθορισμού το μέγιστον ποσόν της πιθανής υποχρεώσεως όπερ και θα λογίζηται ως το ποσόν προς εξασφάλισιν ούτινος συνιστάται η εν λόγω υποθήκη».

 

Συνεπώς, μοναδική υποχρέωση του ενυπόθηκου δανειστή με την καταχώρηση της σύμβασης υποθήκης, είναι το οφειλόμενο χρέος να καθορίζεται ως προς το ύψος του  ή εναλλακτικά να είναι δυνατόν να προσδιορισθεί ώστε να είναι γνωστό στον ενυπόθηκο οφειλέτη το ποσό της οφειλής  που εξασφαλίζεται με την υποθηκευμένη περιουσία.

 

Η συνέπεια της εγγραφής της υποθήκης, είναι σύμφωνα με το άρθρο 23 του νόμου το ακίνητο να επιβαρύνεται με την πληρωμή του εξασφαλισμένου ποσού που καθορίζεται ή δύναται να προσδιορισθεί. Στην προκειμένη περίπτωση, η σύμβαση υποθήκης που είχε συνάψει ο ενυπόθηκος οφειλέτης, προσδιόριζε ότι η ακίνητη περιουσία θα εξασφάλιζε το ποσό των ΛΚ340.000,00 με κυμαινόμενο τόκο προς 7% επιτόκιο από την 01/02/2004-11/06/2004 όπως καθορίζεται στο συμβόλαιο υποθήκης και επιπλέον στην περίπτωση που ληφθούν νομικά μέτρα για ανάκτηση του πιο πάνω ποσού τα σχετικά έξοδα. Το επιτόκιο είναι κυμαινόμενο και αποτελείται από το κάθε φορά καθοριζόμενο από την τράπεζα βασικό επιτόκιο της τράπεζας προσαυξημένο κατά 2.500 εκατοστιαίες μονάδες.

 

Ο ενυπόθηκος οφειλέτης συμφώνησε στον όρο 4 της συμφωνίας υποθήκης, ότι στην περίπτωση που το ποσό που εξασφαλίζεται με την υποθήκη καταστεί πληρωτέο η «τράπεζα δικαιούται… να πωλήσει τα ενυπόθηκα κτήματα είτε μέσω του κτηματολογίου είτε  απευθείας είτε δυνάμει διατάγματος εκδοθέντος από το Δικαστήριο κατόπιν αγωγής και χωρίς καμία ειδοποίησης σε μένα, η δε Τράπεζα μπορεί να χρησιμοποιήσει το προϊόν από την πώληση αυτή για μερική ή ολική εξόφληση των υποχρεώσεων τις οποίες εξασφαλίζει η παρούσα υποθήκη ή οποιαδήποτε ή οποιεσδήποτε αυτών.»

 

Με βάση τον όρο 12 της συμφωνίας, το πιο μεγάλο ποσό για το οποίο δεσμεύεται το υποθηκευμένο κτήμα είναι το τελικό υπόλοιπο το οποίο τη μέρα της εκποίησης, θα παραμένει απλήρωτο σε σχέση με τις υποχρεώσεις για εξασφάλιση μέχρι το ποσό των ΛΚ340.000 πλέον τόκους που θα γίνεται κεφαλαιοποίηση κάθε 6 μήνες ως οι συμφωνίες διευκόλυνσης από τη στιγμή της εγγραφής της υποθήκης.

 

Συνεπώς, ο ενυπόθηκος οφειλέτης είχε συμφωνήσει ότι η τράπεζα είχε το συμβατικό δικαίωμα να προβεί σε πώληση του ακινήτου στην περίπτωση υπερημερίας χωρίς να πάρει άλλην ειδοποίηση ο ενυπόθηκος οφειλέτης.

 

Το άρθρο 44Α(1) του περί Μεταβίβασης και Υποθήκευσης Νόμου του 9/1965 με την τροποποίηση του Νόμου του 2015, δίδει δικαίωμα και επιλογή σε ενυπόθηκο δανειστή να προχωρήσει μόνος σε εκποίηση της υποθήκης σε σχέση με τη σύμβαση υποθήκης που καταχωρήθηκε στο μητρώο του Κτηματολογίου πριν την έναρξη του νόμου. Αυτή η διαδικασία μπορεί να επιλεγεί από τον ενυπόθηκο δανειστή στην περίπτωση υπερημερίας του ενυπόθηκου οφειλέτη ως ορίζει το άρθρο 27 πιο πάνω. Είναι αναντίλεκτο γεγονός, ότι οι Αιτητές/Εφεσείοντες δεν συμμορφώθηκαν με την επιστολή προς πληρωμή του οφειλόμενου ποσού και ως συνέπεια αυτού έχουν εκδοθεί δικαστικές αποφάσεις με την οποίαν οφείλεται το χρέος και διατάττεται η πώληση των υποθηκευμένων ακινήτων.

 

Υπάρχει αναντίλεκτη μαρτυρία ενώπιον μου, ότι το χρέος είχε καταστεί απαιτητό με αποτέλεσμα η Καθ’ ης η Αίτηση να ασκήσει τα συμβατικά της δικαιώματα με βάση τη σύμβαση υποθήκης που προνοούσε ότι στην περίπτωση που το ποσό ήταν απαιτητό, δεν ήταν υπόχρεα να αποστείλει άλλην ειδοποίηση ο δανειστής στον οφειλέτη προτού ασκήσει την επιλογή του για πώληση του υποθηκευμένου ακινήτου. Ο νόμος θέτει επιπρόσθετες υποχρεώσεις στον ενυπόθηκο δανειστή πέραν αυτών που έχουν συμφωνηθεί με τον ενυπόθηκο οφειλέτη, δυνάμει της συμφωνίας υποθήκης στην περίπτωση που επιλέγει να πωλήσει το ακίνητο δυνάμει των προνοιών του άρθρου 44Β πιο πάνω. Δηλαδή υποχρεούται να αποστείλει στον ενυπόθηκο οφειλέτη την ειδοποίηση «τύπου Ι» που προβλέπεται από το άρθρο 44Γ πιο πάνω. Η ειδοποίηση «τύπου Ι» είναι αυτή που πληροφορεί τον ενυπόθηκο οφειλέτη για το οφειλόμενο ποσό και του δίδει ακόμη 45 ημέρες να συμμορφωθεί προκειμένου να αποφύγει την πώληση του ακινήτου προς πληρωμή του οφειλόμενου ποσού. Δεν συμφωνώ με την εισήγηση του Αιτητή/Εφεσείοντα ότι με την ειδοποίηση η Καθ’ ων η Αίτηση Εφεσίβλητη έχει παραλείψει να συμμορφωθεί με τις πρόνοιες του νόμου για την αποστολή στους Εφεσείοντες-Αιτητές ειδοποίηση «τύπου Ι». Ακολούθησε την αποστολή των ειδοποιήσεων τύπου «Ι» με κατάσταση λογαριασμού με συστημένο ταχυδρομείο στον ιδιοκτήτη των ενυπόθηκων ακινήτων Αιτητή 2, την 30/09/2021 και ακολούθως με ιδιωτική επίδοση στη πρωτοφειλέτιδα την 11/10/2020. Προηγήθηκαν της αποστολής της ειδοποίησης οι δικαστικές  αποφάσεις στις αγωγές 10056/06, 832/2009 και 833/2009 στις 03/12/2009 που εκδόθηκαν εκ συμφώνου. Η Καθ’ ης η Αίτηση/Εφεσίβλητη δεν έχει αρκεστεί σε μίαν απλή περιγραφή καθορισμού του οφειλόμενου ποσού. Προσδιορίζεται στην ειδοποίηση «τύπου Ι» ότι το ποσό το οφειλόμενο είναι το ποσό των €1.177,405 που είναι σύμφωνα με την κατάσταση λογαριασμού που επισυνάπτεται το μέρος του χρέους που εξασφαλίζεται από την υποθήκη (€596,480 πλέον τόκους) πλέον τόκο κυμαινόμενο 2.50% προσαυξανόμενο κατά 2.50% με κεφαλαιοποίηση των τόκων δύο φορές ετησίως επί του ποσού των €1.177,405  από 01/07/2021 σύμφωνα με τη δήλωση υποθήκης με αρ. [ ]/2004 πλέον έξοδα €0.00. Συνεπώς, το οφειλόμενο ποσό προσδιορίζεται με τις λεπτομέρειες που έχουν δοθεί επί της ειδοποίησης, ώστε ο ενυπόθηκος οφειλέτης να γνωρίζει επακριβώς το ποσό που πρέπει να πληρώσει για να αποφύγει την πώληση του ακινήτου. Σε τούτο το στάδιο που του είχε αποσταλεί η ειδοποίηση, οι Αιτητές/Εφεσείοντες δεν είχαν εγείρει οιονδήποτε ζήτημα που αφορούσε το ύψος της οφειλής, π.χ. ότι δεν οφείλεται. Δεν θα μπορούσε να εγερθεί εξάλλου τέτοιο θέμα εφόσον το χρέος είναι το προϊόν δικαστικών αποφάσεων που εκδόθηκαν εκ συμφώνου.  Αποδέχθηκαν όπως εκδοθεί διάταγμα του Δικαστηρίου για την πώληση των ενυπόθηκων κτημάτων εναντίον της Φάρμας Ρένος Χατζηιωάννου Λτδ με αναστολή του διατάγματος 2 χρόνια μέχρι 03/12/2011. Με την παρούσα Αίτηση/Έφεση δεν έχει εγερθεί οιονδήποτε ζήτημα που να θέτει σε αμφισβήτηση το ύψος του οφειλόμενου ποσού.

 

Έχω ήδη ασχοληθεί πιο πάνω με τον τύπο της ειδοποίησης «τύπου Ι» στον Αιτητή 2 ως ενυπόθηκος οφειλέτης  και το περιεχόμενο αυτής που περιέχει κάθε αναγκαία πληροφορία ώστε να εξασφαλίσει τα συμφέροντα του, ήτοι απαίτηση πληρωμής του χρέους ως αυτή που αποστέλλεται στην πρωτοφειλέτη του δανείου που εξασφαλίζεται με τα ενυπόθηκα τεμάχια.

 

Σε σχέση με την ειδοποίηση τύπου «ΙΑ» συμμορφώνεται με τον τύπου του νόμου ως προς το πραγματικό οφειλόμενο ποσό. Ανταποκρίνεται στην πραγματικότητα, επειδή το ποσό το οφειλόμενο δύναται να προσδιορισθεί  ως προνοείται με τη δήλωση της υποθήκης, με την  προσθήκη και υπολογισμό του τόκου καθώς και με τα έξοδα για την ανάκτηση του ποσού που έχουν καθορισθεί επακριβώς στην εν λόγω ειδοποίηση. Εξάλλου το ποσό που οφείλεται υπόκειται κάθε μέρα σε αλλαγή εξαιτίας του υπολογιζόμενου τόκου, συνεπώς οι λέξεις το ‘οφειλόμενο ενυπόθηκο χρέος’ πρέπει να ερμηνευθεί λαμβάνοντας υπόψη το άρθρο 21 σε σχέση με την δήλωση υποθήκης που βαρύνει την ακίνητη περιουσία με το χρέος του ενυπόθηκου δανειστή που παραπέμπει σε χρέος καθορισμένο ή που δύναται να προσδιορισθεί.

 

Εφόσον αυτής της ειδοποίησης έχει προηγηθεί η αποστολή της ειδοποίησης «τύπου Ι» βάσει της οποίας δόθηκαν στον ενυπόθηκο οφειλέτη ακόμη 45 ημέρες να συμμορφωθεί και για την οποίαν ο ενυπόθηκος δανειστής δεν έχει προβεί σε κάποιο διάβημα αμφισβήτησης του χρέους ως αυτό προσδιορίζεται, ακολούθησε η αποστολή της ειδοποίησης «τύπου ΙΑ». Αίτηση/Έφεση δύναται να καταχωρηθεί προς παραμερισμό της ειδοποίησης «τύπου ΙΑ» και ματαίωση του πλειστηριασμού μόνο για τον περιορισμένο σκοπό που προνοεί το εδάφιο (3). Στην παρούσα περίπτωση η ενυπόθηκος οφειλέτης  είχε συμβληθεί όπως υποθηκεύσει το ακίνητο προς εξασφάλιση του χρέους και είχε συμβληθεί με ρητή πρόνοια στη συμφωνία ότι στην περίπτωση που καθυστερήσει να πληρώσει το δάνειο, τότε ο ενυπόθηκος δανειστής θα είχε το δικαίωμα να πωλήσει την εξασφάλιση για να εισπράξει το χρέος. Ο νόμος υποχρεώνει τον ενυπόθηκο δανειστή να προβεί σε διαβήματα για την πώληση του ακινήτου πέραν αυτών που θα ήταν υπόχρεος να κάνει με βάση τη συμφωνία, διότι υποχρεούται να αποστείλει στον οφειλέτη ακόμη 3 ειδοποιήσεις για να ορισθεί ο πλειστηριασμός. Οι πρόνοιες του νόμου δεν απαγορεύουν τον ενυπόθηκο οφειλέτη που πράγματι αμφισβητεί το χρέος να εγείρει αγωγή προς επίλυση τέτοιων ζητημάτων. O μόνος περιορισμός του νόμου που έχει το αποτέλεσμα της κατάργησης της  δικαιοδοσίας του Επαρχιακού Δικαστηρίου, είναι σε σχέση με αποφάσεις του Διευθυντή του Κτηματολογίου, είναι ως αναφέρεται στο άρθρο 55(2) του νόμου που προνοεί ότι «Τηρουμένων των διατάξεων του άρθρου 44, ουδέν δικαστήριον επιλαμβάνεται αγωγών ή διαδικασιών εφ’ οιουδήποτε ζητήματος αναφορικώς προς ο Διευθυντής κέκτηται εξουσίαν δυνάμει των διατάξεων του παρόντος Νόμου, πλην της περιπτώσεως καθ’ ην ασκείται έφεσις ως προνοείται εν εδαφίω (1).»

 

Το εδάφιο περιέχει πρόνοια ότι στην περίπτωση αποστολής ειδοποίησης «τύπου Ι» για την οποίαν έχει εκδοθεί προσωρινό διάταγμα με βάση το άρθρο 32 του Περί Δικαστηρίου Νόμου, τότε ματαιώνεται (abort) ο πλειστηριασμός. Όμως στην παρούσα περίπτωση δεν υπάρχει τέτοια αμφισβήτηση και ούτε έχει εγερθεί αγωγή που να θέτει σε αμφισβήτηση το γεγονός ότι το χρέος είναι υπαρκτό, είναι σε υπερημερία και ότι υπάρχει δυνάμει συμφωνίας έγκυρη υποθήκη προς εξασφάλιση του χρέους. Το μόνο πράγμα που αμφισβητείται είναι η επάρκεια της ειδοποίησης «τύπου ΙΑ» που είναι υπόχρεος ο ενυπόθηκος δανειστής να αποστείλει στους Αιτητές-Εφεσείοντες για να τους πληροφορήσει για τον επικείμενο πλειστηριασμό. Το εδάφιο (3) έχει εφαρμογή στην περίπτωση αποστολής ειδοποίησης τύπου «ΙΑ» δηλαδή, μετά που έχει ήδη ορισθεί ημέρα και τόπος πώλησης του ακινήτου και αποστέλνεται σχετική ειδοποίηση για να ενημερώσει τον οφειλέτη για τα σχετικά. Νοείται ότι ο ενυπόθηκος οφειλέτης δεν θα μπορούσε στο τελικό στάδιο της διαδικασίας να εγείρει όλα τα ζητήματα που θα μπορούσε να εγείρει όταν η διαδικασία βρισκόταν στα αρχικά της στάδια με την αποστολή της ειδοποίησης τύπου «Ι» με βάση το άρθρο 44Β (3). Είναι γι’ αυτόν τον λόγο που στην περίπτωση της διαδικασίας που βρίσκεται στο στάδιο αποστολής της ειδοποίησης τύπου «ΙΑ», περιορίζονται οι λόγοι για τους οποίους θα μπορούσε να παραμερισθεί η ειδοποίηση όπως ορίζει το άρθρο 44Γ(1).

 

Η ειδοποίηση τύπου «Ι» έχει αποσταλεί στον ενυπόθηκο δανειστή και το υπόλοιπο του προσδιορίζεται και τεκμηριώνεται με βάση κατάσταση λογαριασμού που έχουν ετοιμάσει οι Καθ’ ων η Αίτηση. Η ειδοποίηση τύπου ΙΑ βασίζεται στο υπόλοιπο που αναγράφεται στον τύπο Ι, με διαφορά ότι έχει συσσωρευθεί ο τόκος που αφορά το μεσοδιάστημα μεταξύ την 27/09.2021  και την 15/09/2022 και έτσι δεν υπάρχει λόγος να παραμερισθεί η ειδοποίηση για τον λόγο ότι δεν προσδιορίζεται το υπόλοιπο του χρέους προς ματαίωση του πλειστηριασμού. Συνεπώς, θα πρέπει να απορριφθεί η Αίτηση/Έφεση εφόσον το άρθρο 44Γ(3) δεν έχει εφαρμογή στην προκειμένη περίπτωση, δηλαδή στην περίπτωση αποστολής ειδοποίησης με βάση τον Τύπο «Ι» που είναι η ειδοποίηση που προσδιορίζει ποιο ποσό χρημάτων εξασφαλίζει το υποθηκευμένο ακίνητο. Η ειδοποίηση «τύπου ΙΑ» εκδόθηκε από τον ενυπόθηκο δανειστή που κατά τον επίδικο χρόνο, αυτό το πρόσωπο ήταν η Καθ’ ης η Αίτηση. Η εν λόγω ειδοποίηση συμμορφώνεται με τον καθορισμένο τύπο του νόμου και κάνει αναφορά στο ενυπόθηκο χρέος το εξασφαλισμένο με την υποθήκη με αριθμό Υ1226/2004. Επομένως, για λόγους τυπικούς αλλά κυρίως ουσιαστικούς, η ειδοποίηση «τύπου ΙΑ» που έχει αποσταλεί στον Αιτητή και στον ενυπόθηκο οφειλέτη συμμορφώνεται με τις επιταγές του νόμου.

 

Ο ενυπόθηκος δανειστής έχει αποστείλει ειδοποίηση «τύπου Ι» εις το οποίο προσδιορίζεται το ύψος του οφειλόμενου ποσού που εξασφαλίζεται με την υποθήκη και μαζί έχει αποστείλει κατάσταση λογαριασμού. Οπότε, θεωρώ ότι ο ενυπόθηκος δανειστής έχει το δικαίωμα να προχωρήσει με την πώληση του ακινήτου ως προνοεί το μέρος VIA  του νόμου και δεν έχει καταδειχθεί βάσιμος λόγος ματαίωσης του πλειστηριασμού που έχει προγραμματιστεί να πραγματοποιηθεί στις 02/11/2022. Το Εφετείο της Nova Scotia του Καναδά στην υπόθεση (Becker and Others v Nova Scotia Bank [1986] LRC (comm) 638 ασχολήθηκε με το θέμα των διαδοχικών ειδοποιήσεων που απαιτούνται από τον νόμο. Πρόκειται για επικράτεια με παρόμοιο σχήμα καταναγκαστικής πώλησης υποθηκευμένων ακινήτων στο οποίο υποχρεούται ο ενυπόθηκος δανειστής να αποστείλει σειρά ειδοποιήσεων προκειμένου να ασκήσει το συμβατικό του δικαίωμα. Επεξηγήθηκε ότι παράλειψη του ενυπόθηκου δανειστή να αποστείλει ειδοποίηση με βάση τον νόμο, δεν ήταν βάσιμος λόγος ματαίωσης του πλειστηριασμού εκεί όπου ο ενυπόθηκος οφειλέτης είχε ειδοποιηθεί ότι το χρέος βρισκόταν σε υπερημερία, απαιτήθηκε η αποπληρωμή του χρέους και ενημερώθηκε για την υποχρέωση του να διευθετήσει το χρέος. Στη συνέχεια του δόθηκε χρονικό διάστημα πέραν από αυτό που προβλέπει ο νόμος, να διευθετήσει το χρέος του ή να προβεί σε άλλον διακανονισμό με την τράπεζα. Σε εκείνην την υπόθεση, είχε αποσταλεί απαίτηση στον οφειλέτη να πληρώσει  το οφειλόμενο ποσό ως ακολούθως:

 

«We hereby make formal demand for payment of the monies owing by way of non revolving demand US 15,532.806 and operating overdrawn accounts of respectively US 12737.81 and CI 90,469.72. Interest will continue to accrue on these accounts until payment is made in full.»

 

Υπήρχε σύμβαση υποθήκης με πρόνοια, όπως και στη δική μας την περίπτωση, που έδιδε στον δανειστή, στην περίπτωση καθυστέρησης πληρωμής του κεφαλαίου ή του τόκου, το συμβατικό δικαίωμα πώλησης του ακινήτου ως ακολούθως:

 

«The power of sale and appointing a receiver and any other remedies available to the Bank shall become immediately exercisable without further notice.»

 

Η απαίτηση για το οφειλόμενο ποσό πλέον τόκους, επιδόθηκε στον ενυπόθηκο οφειλέτη τον Ιούλιο 1982 ενώ η πώληση διευθετήθηκε τον Νοέμβριο 1984, επομένως δεν υπήρχε αμφιβολία ότι ο χρεώστης γνώριζε τι χρωστούσε και ότι επέλεξε να μην αποπληρώσει ή να προβεί σε διακανονισμό του χρέους. Επομένως, υπό τις δεδομένες περιστάσεις, ο Δικαστής ορθά επιβεβαίωσε την πώληση του ακινήτου με ιδιωτική σύμβαση πώλησης μεταξύ της τράπεζας και τρίτου αγοραστή κατά παρέκκλιση του δικαιώματος αποστολής ειδοποίησης.

 

Στην προκειμένη περίπτωση το ποσό που ζητείται να εισπραχθεί με την πώληση του ενυπόθηκου ακινήτου, προσδιορίζεται με σαφήνεια και δεν τίθεται ενώπιον μου κανένα ζήτημα σε σχέση με την υποχρέωση του ενυπόθηκου οφειλέτη να πληρώσει το οφειλόμενο υπόλοιπο. O ενυπόθηκος οφειλέτης μπορεί να προσδιορίσει επακριβώς το ποσό που επιδιώκεται να εισπραχθεί από την πώληση του ενυπόθηκου ακινήτου καθώς αυτό μεταβάλλεται καθημερινά εξαιτίας των τόκων που θα συσσωρεύονται επί του οφειλόμενου ποσού μέχρι την αποπληρωμή του χρέους ή μέχρι τη στιγμή πώλησης του ακινήτου. Περαιτέρω, το γεγονός ότι ο ενυπόθηκος οφειλέτης και Αιτητής είναι απόλυτα ενήμερος για το γεγονός ότι το ποσό οφείλεται και ότι έχει παραλείψει να συμμορφωθεί,  επισφραγίζεται και με τρεις δικαστικές αποφάσεις που εκδόθηκαν εκ συμφώνου στις 03/12/2009 στα πλαίσια αγωγών που αφορούν το ενυπόθηκο χρέος. Οπότε δεν τίθεται ζήτημα ο Αιτητής  να μην έχει  λάβει γνώση  ότι το ποσό οφείλεται εφόσον ο ίδιος σε χρόνο μετά την αποστολή της ειδοποίησης «Τύπου Ι» αναγνωρίζει ότι η ενυπόθηκος οφειλέτης βρίσκεται σε υπερημερία για το συγκεκριμένο ποσό του χρέους και έχει εκ μέρους της εισέλθει σε διαπραγματεύσεις ώστε να ικανοποιήσει το χρέος προς ικανοποίηση της Καθ’ ης η Αίτηση/Εφεσίβλητης. Κατά συνέπεια δεν μπορεί να επικαλείται επιχείρημα ότι η αποστολή της ειδοποίησης «τύπου ΙΑ» είναι πρόωρη διότι δεν υπάρχει συμμόρφωση στις επιταγές του νόμου. Είχε λάβει γνώση του οφειλόμενου ποσού καθώς και γνώριζε ότι βρίσκεται η ΦΡΧ σε υπερημερία. Παρόλο τούτο επιδεικτικά ακόμη και μετά την έκδοση  δικαστικών αποφάσεων κωλύεται ο Αιτητής να εγείρει οποιοδήποτε ζήτημα σε σχέση με το δικαίωμα της Καθ’ ης η Αίτηση να προχωρήσει με την εκποίηση της υποθήκης ενόψει της ύπαρξης τριών δικαστικών αποφάσεων που δημιουργούν δεδικασμένο σε σχέση με οποιοδήποτε ζήτημα που να αφορά το δικαίωμα αυτό.

 

Θεωρώ ότι έχει δημιουργηθεί ζήτημα δεδικασμένου με αποτέλεσμα να υπάρχει νομικό κώλυμα να προωθείται με την Αίτηση Έφεση οτιδήποτε που να αφορά την εγκυρότητα του ενυπόθηκου συμφωνητικού εγγράφου και το δικαίωμα των Καθ’ ων η Αίτηση να πραγματοποιήσουν τα δικαιώματα τους ως πηγάζουν από αυτήν. Το θέμα έχει ήδη αποφασισθεί εφόσον έχουν εκδοθεί τρεις δικαστικές αποφάσεις με τις οποίες έχει διαταχθεί η πώληση των ενυπόθηκων ακινήτων βασιζόμενες επί του ιδίου ενυπόθηκου συμφωνητικού εγγράφου ως προκύπτει από τα κλητήρια εντάλματα των τριών αγωγών .

 

Στην απόφαση Γαβριήλ ν Αγαπίου (1998)  1(Γ) ΑΑΔ 1868, επεξηγήθηκε ότι ακόμη και η απόρριψη αγωγής στην οποίαν δεν έχει προηγηθεί ακροαματική διαδικασία, επιφέρει τη λύση διαφοράς της αγωγής και καθιστά το αγώγιμο δικαίωμα δεδικασμένο. Το δεδικασμένο θεμελιώνεται στην αρχή της τελεσιδικίας. Το δεδικασμένο προκύπτει όποτε υπάρχει ταυτότητα των συμφερόντων (δηλαδή τα επίδικα ζητήματα της μίας αγωγής είναι τα ίδια με την δεύτερη αγωγή) και ταυτότητα των διαδίκων. Η δέσμευση που προκύπτει από το δεδικασμένο, βαρύνει μόνο τους διαδίκους και τους διαδόχους των διαδίκων.

 

Η Αίτηση/Έφεση διεξάγεται μεταξύ των ίδιων διαδίκων και αφορά το ίδιο αντικείμενο επειδή αφορά την εκποίηση ακινήτου που αποτελούσε ενυπόθηκη εξασφάλιση για το ίδιο χρέος που οφείλεται επειδή βρίσκεται σε υπερημερία. Περαιτέρω, ζητούνται θεραπείες στα πλαίσια των αγωγών για την πώληση του ενυπόθηκου ακινήτου που είναι το ίδιο αντικείμενο με τη διαδικασία που προδιαγράφεται με τη διαδικασία της εκποίησης δυνάμει του άρθρου 44Β του νόμου 9(1)/1965. Ήδη είχε γίνει διάγνωση της αντισυμβατικής συμπεριφοράς του Αιτητή και της ενυπόθηκου οφειλέτης στα πλαίσια της αγωγής, καθώς και της εγκυρότητας του συμφωνητικού εγγράφου ενυπόθηκου ακινήτου. Αυτή η διαφορά επιλύθηκε με εκ συμφώνου αποφάσεις  που εκδόθηκαν στα πλαίσια των τριών πιο πάνω  αγωγών και έτσι δεν μπορεί να τεθεί θέμα σε σχέση με το δικαίωμα του ενυπόθηκου δανειστή να προχωρήσει με την πώληση του ακινήτου.

 

Στην υπόθεση Σοφία Κλεόπα ν Χριστοφόρου Αντωνίου (2002) 1 ΑΑΔ 58, το Εφετείο επεξήγησε ότι στην περίπτωση που τα θέματα των δύο αγωγών είναι τα ίδια, το δεδικασμένο δεν καλύπτει μόνο τις θεραπείες που ζητήθηκαν με τις αγωγές αλλά καλύπτει και θέματα που προκύπτουν και θα μπορούσαν να εγερθούν με τις αγωγές.

 

Σε εκείνην την υπόθεση, η πρώτη αγωγή αφορούσε απαίτηση για ζημιές του οχήματος που ενεπλάκη σε δυστύχημα. Ενώ σε δεύτερη αγωγή που αφορούσε το ίδιο δυστύχημα εναντίον του ίδιου διαδίκου, ενσωματώθηκε απαίτηση για σωματικά τραύματα και γενικές αποζημιώσεις. Το Εφετείο επικύρωσε πρωτόδικη απόφαση στην οποίαν αποφασίσθηκε ότι η δεύτερη αγωγή δεν μπορούσε να προχωρήσει εξαιτίας του δεδικασμένου που δημιουργήθηκε με την ίδια αιτία αγωγής στην πρώτη αγωγή με το εξής σκεπτικό:

 

«Η νομική φύση του δεδικασμένου απασχόλησε επανειλημμένα. Το υπό κρίση είναι από τα θέματα που έχει φωτίσει αρκούντως η νομολογία. Στην Παμπορίδης ν. Κτηματικής Τραπέζης Λτδ. (1995) 1 Α.Α.Δ. 670 επισημάνθηκε από το Εφετείο ότι:

«..........δημιουργείται δεδικασμένο όχι μόνο σε σχέση με όσες αξιώσεις περιλήφθηκαν στην πρώτη αγωγή αλλά και σε σχέση με εκείνες που μπορούσαν να προβληθούν ως ενταγμένες στο πλαίσιο του αρχικού αντικειμένου της αντιδικίας, αλλά δεν προβλήθηκαν. Είναι θεμελιωμένο πως αυτή η προέκταση ισχύει και ως προς τις δύο εκφάνσεις του δεδικασμένου δηλαδή και για κώλυμα αναφορικά με την αιτία της αγωγής και για κώλυμα αναφορικά με επίδικο θέμα. Στην υπόθεση Arnold v. NatWest Bank PLC (ανωτέρω) αποφασίστηκε πως όπου εξαιρετικές περιστάσεις δείχνουν ότι η άκαμπτη εφαρμογή των κανόνων ως προς το δεδικασμένο θα οδηγούσε σε αδικία ενώ, αντίστροφα, η παράκαμψη τους δεν θα απέληγε σε κατάχρηση της δικαστικής διαδικασίας, δικαιολογείται η συζήτηση θέματος σε νέα δικαστική διαδικασία έστω και αν αυτό το θέμα πράγματι αποφασίστηκε σε προηγούμενη ή ενώ δεν είχε προβληθεί για να αποφασιστεί, θα μπορούσε να είχε προβληθεί.  Η υπόθεση Arnold v. NatWest Bank PLC (ανωτέρω) δεν αφορούσε σε κώλυμα ως προς την αιτία της αγωγής αλλά σε κώλυμα ως προς επίδικο θέμα. Στην υπόθεση The "Indian Grace" (ανωτέρω) κρίθηκε ότι, κατ' εφαρμογήν της, ισχύουν τα ίδια και στην περίπτωση κωλύματος ως προς την ίδια την αιτία της αγωγής, σε σχέση όμως με θέμα που ενώ δεν αποφασίστηκε πράγματι, θα μπορούσε να είχε προβληθεί στο πλαίσιο της πρώτης διαδικασίας για να αποφασιστεί».

 

Προηγουμένως, στην Κ.S.R. Commercio S.A. κ.ά. v. Bluecoral Navigation Ltd  (1995) 1 A.A.Δ. 309, έχει λεχθεί, αναφορικά με τα όρια μέχρι τα οποία εκτείνεται η αρχή, καθώς και την αναγκαιότητα εφαρμογής της, στη σελ. 312:

 

«Σαν θέμα γενικής πολιτικής του δικαίου η παράλειψη διαδίκου να εγείρει σε προηγούμενη δικαστική διαδικασία στα λιθογραφήματα του ή την επιχειρηματολογία που ανέπτυξε ή να προσκομίσει μαρτυρία αναφορικά με οτιδήποτε θα μπορούσε να στηρίξει την υπόθεση ή υπεράσπιση του δε δικαιολογεί ούτε επιτρέπει νέο δικαστικό αγώνα με αντικείμενο ότι παραλείφθηκε.  Αυτό θα σήμαινε την τμηματική εκδίκαση των διαφορών κατ' επιλογήν του διαδίκου και τη διαιώνιση τους.  Έτσι η αρχή της τελεσιδικίας, που είναι κοινωνικά επιβεβλημένη, θα υφίστατο καίριο πλήγμα».

 

Όμοιος είναι ο κανόνας που καθιέρωσε ο Άρειος Πάγος, όπως προκύπτει από τη σύνοψη της παρακάτω απόφασης του:

 

«Το δεδικασμένο, εξαιτίας του οποίου δεν επιτρέπεται να εξετασθεί εκ νέου σε άλλη δίκη μεταξύ των ιδίων διαδίκων είτε ως κύριο αντικείμενο είτε ως προϋπόθεση άλλου δικαιώματος το αρμοδίως κριθέν με τελεσίδικη απόφαση ως πηγάζον από ορισμένη αιτία δικαίωμα εκτείνεται όχι μόνο στις ενστάσεις που προτάθηκαν και απορρίφθηκαν ουσιαστικά ή τυπικά, αλλά και σε εκείνες τις ενστάσεις οι οποίες, μολονότι υπήρχαν κατά την πρώτη επ' ακροατηρίου συζήτηση ή γεννήθηκαν αργότερα μέχρι τη συζήτηση κατά την οποία εκδόθηκε η απόφαση που έκρινε τελεσιδίκως τη διαφορά, δεν προτάθηκαν ή προτάθηκαν απαραδέκτως από το διάδικο υπέρ του οποίου υπάρχουν οι ενστάσεις αυτές, Α.Π. 135/1990 Ε.Ε.Δ. 49. 866. Ε.Ε.Α.Δ. 24. 714».

 

Στα πλαίσια των τριών  πιο πάνω αγωγών, υπήρξε οριστική επίλυση της διαφοράς των διαδίκων με την έκδοση δικαστικής απόφασης εκ συμφώνου. Τα ζητήματα που εγείρονται με την Αίτηση/Έφεση έπρεπε ο Αιτητής να το επικαλεσθεί στις τρεις αγωγές. Παραβιάζει και προσκρούει στο δεδικασμένο η αναβίωση ζητήματος σε σχέση με την εγκυρότητα της ενυπόθηκης συμφωνίας και κατά συνέπεια του δικαιώματος του ενυπόθηκου δανειστή να προχωρήσει με την εκποίηση της υποθήκης  που έχει ήδη επιλυθεί οριστικά στο παρελθόν.

 

Όμως ακόμη και να θεωρηθεί ότι δεν υπάρχει δεδικασμένο με την αυστηρή έννοια του δόγματος αυτού ως εφαρμόζεται εξαιτίας του διαφορετικού του χαρακτήρα των δύο διαδικασιών και πάλι θα κατέληγα στο ίδιο αποτέλεσμα επειδή με την παρούσα Αίτηση Έφεση επιδιώκεται το ίδιο αποτέλεσμα, ήτοι τη ματαίωση του πλειστηριασμού που ήταν κάτι που θα μπορούσε κάλλιστα ο Αιτητής να επιδιώξει με τις αγωγές. Η προώθηση αυτού του ζητήματος εκ νέου με την Αίτηση Έφεσης συνιστά κατάχρηση της διαδικασίας ως έμμεση αμφισβήτηση  (collateral attack) των τριών δικαστικών αποφάσεων που εκδόθηκαν εκ σύμφωνου.

 

Ως προς το επιχείρημα ότι ξεκίνησε η διαδικασία κατά τον χρόνο που ήταν σε ισχύ νομοθετική πρόνοια αναστολής της διαδικασίας που προδιαγράφεται στο μέρος VIA του νόμου το άρθρο 62 βάσει της τροποποίησης του νόμου για τη σχετική περίοδο αποστολής της ειδοποίησης τύπου ΙΑ  πιο κάτω, είναι σχετικό:

62.-(1) Παρά τις διατάξεις του άρθρου 61, η εφαρμογή των διατάξεων του Μέρους VIA αναστέλλεται από την ημερομηνία έναρξης της ισχύος του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων (Τροποποιητικού) (Αρ. 2) Νόμου του 2022 μέχρι την 31η Οκτωβρίου 2022, στην περίπτωση-

(α) κύριας κατοικίας του χρεώστη. ή

(β) επαγγελµατικής στέγης του χρεώστη. ή

(γ) αγροτεμαχίου του χρεώστη:

Νοείται ότι, για τους σκοπούς του παρόντος άρθρου, ο ορισµός του όρου “ενυπόθηκος δανειστής” περιλαµβάνει και εταιρεία εξαγοράς πιστώσεων, όπως ο όρος αυτός ορίζεται από τις διατάξεις του περί Αγοραπωλησίας Πιστωτικών Διευκολύνσεων και για Συναφή Θέµατα Νόµου.

(2) Για τους σκοπούς του παρόντος άρθρου:

“αγροτεμάχιo” σημαίνει τεμάχιο το οποίο βρίσκεται σε γεωργική ή κτηνοτροφική ζώνη ή σε οποιαδήποτε άλλη ζώνη, στο οποίο ασκείται γεωργοκτηνοτροφική δραστηριότητα, η εκτιμημένη αξία του οποίου δεν υπερβαίνει τις εκατό χιλιάδες ευρώ (€100.000)·

“επαγγελµατική στέγη” σηµαίνει ακίνητο το οποίο χρησιµοποιείται ως χώρος στέγασης επιχείρησης, η οποία έχει ετήσιο κύκλο εργασιών που δεν υπερβαίνει τις επτακόσιες πενήντα χιλιάδες ευρώ (€750.000)·

“κύρια κατοικία” σημαίνει, ανεξαρτήτως των διατάξεων του άρθρου 44ΙΕ, την κατοικία που χρησιµοποιείται για τη διαµονή του ιδιοκτήτη της ή/και των µελών της οικογένειας αυτού, για περίοδο πέραν των έξι (6) µηνών κατ’ έτος, η εκτιµηµένη αξία της οποίας δεν υπερβαίνει τις τριακόσιες πενήντα χιλιάδες ευρώ (€350.000).

 

Η επιφυλασσόμενη τιμή πώλησης του ακινήτου, έχει καθορισθεί με βάση την αγοραία αξία του ακινήτου που έχει καθορισθεί με βάση εκτίμηση ανεξάρτητου εκτιμητή. Ο Αιτητής με ηλεκτρονικό μήνυμα ημερομηνίας 30/12/2021 δεν διόρισε δικό του εκτιμητή και παρέπεμψε τους Καθ’ ων η Αίτηση σαν εκτίμηση του τη γενική αξία 01/01/2018 των ενυπόθηκων κτημάτων του Κτηματολογίου όπως ορίζεται στον περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας Νόμο με την οποίαν ο ενυπόθηκος οφειλέτης αποδέχθηκε όπως η  ‘‘αξία γενικής εκτίμησης που αφορά το ενυπόθηκο ακίνητο όπως αυτή εκάστοτε ορίζεται στον περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας Νόμο είναι η εκτιμημένη αγοραία αξία του ακινήτου’’. Αυτή η αξία ως εμφαίνεται στην ειδοποίηση «τύπου ΙΑ» υπερβαίνει το ποσό των €100.000 που προνοεί το άρθρο 62 σε σχέση με το επιτρεπόμενο όριο της αξίας αγροτεμαχίου που δικαιούται την αναστολή. Το ότι το ενυπόθηκο ακίνητο αφορά 4 τεμάχια, έχει σημασία διότι στη βάση της μαρτυρίας που έχει προσκομίσει ο Αιτητής, το ζήτημα της εξαίρεσης ενός εκ των τεσσάρων τεμαχίων, αφορά μόνο το τεμάχιο 348 που η αξία του δυνατόν να μην υπερβαίνει τις €100.000 καθότι δεν έχει ετοιμασθεί ξεχωριστή εκτίμηση για το κάθε τεμάχιο. Όμως ακόμη και στην περίπτωση που το τεμάχιο θα μπορούσε να θεωρηθεί ότι είναι λιγότερης αξίας για σκοπούς συμπερίληψης του ως τεμάχιο για το οποία εφαρμόζεται η αναστολή, το τεμάχιο αυτό δεν είναι «αγροτεμάχιο του χρεώστη» ώστε να εμπίπτει στις πρόνοιες του νόμου για σκοπούς αναστολής.

 

Το τεμάχιο ενοικιάζεται σε τρίτο πρόσωπο που πληρώνει ενοίκιο για τη χρήση του τεμαχίου για την κτηνοτροφική εργασία. Κατά συνέπεια το τεμάχιο αυτό δεν είναι αγροτεμάχιο του χρεώστη εις το οποίο να  ασκεί τη γεωργοκτηνοτροφική δραστηριότητα. Σκοπός της εξαίρεσης αυτής, ήταν η προστασία ενυπόθηκου οφειλέτη που  κάνει χρήση του τεμαχίου για εργασία γεωργοκτηνοτροφική.  Προστατεύει τον ενυπόθηκο οφειλέτη  ως γεωργοκτηνοτρόφο με τον ίδιο τρόπο που θα είχε προστασία ο ενυπόθηκος οφειλέτης εάν έκανε χρήση του υποστατικού του  ως επαγγελματική στέγη .    

 

 

Ως προς το ζήτημα αντισυνταγματικότητας του νόμου, η παραβίαση του σε σχέση με το επιπρόσθετο πρωτόκολλο του Ευρωπαϊκού Δικαστηρίου Ανθρωπίνων Δικαιωμάτων,  δεν εγείρεται με την απαιτούμενη σαφήνεια. Ζητήματα αντισυνταγματικότητας του νόμου θα πρέπει να προσδιορίζεται επακριβώς (βλ. μεταξύ άλλων τις υποθέσεις Βαρνάβα Νικολάου ν Δημοκρατίας (1998) 3 ΑΑΔ 862, Μαραγκός ν Κυπριακής Δημοκρατίας (2006) 3 ΑΑΔ 671 και Αχιλλέως κ.α. ν Πιτταρά 1 ΑΑΔ 1590 (2012). Δεν μου είναι αντιληπτό πώς εγείρεται οιονδήποτε ζήτημα αντισυνταγματικότητας με την αποστολή της ειδοποίησης «τύπου ΙΑ» από τη στιγμή που η πώληση του ακινήτου είναι κάτι για το οποίο οι ενυπόθηκοι οφειλέτες συμφώνησαν με βάση τη συμφωνία υποθήκης. Δεν είναι γνωστό γιατί θα ήταν αντισυνταγματικό οι ενυπόθηκοι δανειστές να ασκήσουν το συμβατικό τους δικαίωμα για εκποίηση της υποθήκης που συνιστούσε την  ενυπόθηκη εξασφάλιση και το αντάλλαγμα για την παραχώρηση των πιστωτικών διευκολύνσεων που είναι αναντίλεκτο γεγονός ότι βρίσκονται σε καθεστώς υπερημερίας. Ο νόμος στην ουσία θέτει επιπρόσθετες υποχρεώσεις στον ενυπόθηκο δανειστή προκειμένου να ασκήσει το συμβατικό του δικαίωμα να πωλήσει το ακίνητο επειδή ο ενυπόθηκος οφειλέτης βρίσκεται σε υπερημερία και έχει αθετήσει τις συμβατικές του υποχρεώσεις. Εφόσον είναι αναντίλεκτο το γεγονός ότι το δάνειο βρίσκεται σε υπερημερία και ότι υπάρχει έγκυρη συμφωνία υποθήκης που επιτρέπει την πώληση της εξασφάλισης προκειμένου να αποπληρωθεί το οφειλόμενο που βρίσκεται σε υπερημερία ποιο συνταγματικό δικαίωμα των Αιτητών/Εφεσειόντων έχει επηρεασθεί; Ούτε κατά την άποψη μου προωθούνται παράλληλες διαδικασίες με αποτέλεσμα η διαδικασία της απευθείας πώλησης του ακινήτου με βάση τα άρθρα 44Β και 44Γ του Ν. 9/1965 να είναι καταχρηστική. Οι τρεις αγωγές αφορούν αγώγιμο δικαίωμα που προκύπτει από πιστωτικές διευκολύνσεις που έχουν παραχωρηθεί στους Αιτητές  σε σχέση με πιστωτικές διευκολύνσεις που έχουν παραχωρηθεί.  Το ενυπόθηκο ακίνητο δεν εξασφαλίζει ολόκληρο το οφειλόμενο ποσό που αφορά τις τρεις αγωγές και η παρούσα διαδικασία σκοπό έχει μόνο την εκποίηση εξασφάλισης που έχει δοθεί έναντι των συγκεκριμένων πιστωτικών διευκολύνσεων. Η έναρξη της διαδικασίας εκποίησης, η οποία συμφωνήθηκε μεταξύ των μερών ως επιλογή του ενυπόθηκου δανειστή σε σχέση με την παραχωρηθείσα εξασφάλιση έναντι ανταλλάγματος, δεν μπορεί να στερήσει στην Εφεσίβλητη άλλα νομικά της δικαιώματα που πηγάζουν από τα συμφωνηθέντα σε σχέση με μεγαλύτερο οφειλόμενο ποσό που υπερβαίνει την αξία της εξασφάλισης και σε σχέση με άλλες θεραπείες και εξασφαλίσεις που κατέχει στη βάση των συμβάσεων που θεμελιώνουν το νομικό πλαίσιο των πιστωτικών διευκολύνσεων.

 

Ο Αιτητής δεν έχει θέσει ενώπιον μου κανένα βάσιμο λόγο που να δικαιολογεί τη ματαίωση του πλειστηριασμού. Ως εκ τούτου, η Αίτηση/Έφεση απορρίπτεται. Τα έξοδα της διαδικασίας επιδικάζονται εναντίον του Αιτητή-Εφεσείοντα, όπως αυτά υπολογισθούν από τον Πρωτοκολλητή και εγκριθούν από το Δικαστήριο.

 

 

 

 

 

 

(Υπ.) …………….…………..…………………

Ν. Ταλαρίδου-Κοντοπούλου, Α.Ε.Δ.

 

 

Πιστό αντίγραφο

 

 

Πρωτοκολλητής

 

/ΓΑ

 

cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο