ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΕΥΚΩΣΙΑΣ
Ενώπιον: Χ-Μ Καραπατάκη, Ε.Δ.
Αρ. Αγωγής: 5444/2015
Μεταξύ:
ΛΟΥΚΗΣ ΟΔΥΣΣΕΩΣ, από [ ] 33, [ ] Λευκωσία
Ενάγοντας
-και-
1. Χ. ΔΡΑΚΟΣ ΤΟΥΡΙΣΤΙΚΕΣ ΕΠΙΧΕΙΡΗΣΕΙΣ ΛΤΔ, Γρίβα Διγενή 9Α, 2310 Λακατάμια
2. ΧΡΙΣΤΑΚΗΣ ΣΤΥΛΙΑΝΟΥ, [ ] 9Α, [ ]
Εναγόμενοι
--------------------------------------------------------
Ημερομηνία: 08/11/2023
Εμφανίσεις:
Για Ενάγοντα: κ. Χρ. Μίτσιγκας με κα Ρ. Προδρόμου
Για Εναγόμενους: κ. Α. Παπασιάντης
Α Π Ο Φ Α Σ Η
Απαίτηση και δικόγραφα:-
Με την υπό τον ως άνω αριθμό και τίτλο αγωγή ο Ενάγων αξιώνει από τους Εναγόμενους δεδουλευμένα ενοίκια και ενδιάμεσα κέρδη μέχρι παραδόσεως της κατοχής του καταστήματος αρ. 1 ανεγειρόμενο επί του κτήματος με αρ. εγγραφής [ ], τεμάχιο [ ] και [ ], τεμάχιο [ ], φύλλο/σχέδιο XXX/11.E2, οδός [ ] αρ. 1, [ ], ενορία Αρχάγγελος-Ανθούπολη («το κατάστημα»), του οποίου ισχυρίζεται ότι είναι ιδιοκτήτης και/ή δικαιούχος. Όπως δικογραφείται στο ειδικώς οπισθογραφημένο κλητήριο ένταλμα, ο Ενάγοντας συμφώνησε στη Λευκωσία με τους Εναγόμενους 1 την ενοικίαση του καταστήματος δυνάμει γραπτής συμφωνίας ημερ. 11/05/2015 για περίοδο 2 ετών από την 1/06/2015 μέχρι την 31/05/2017 με συμφωνηθέν μηνιαίο ενοίκιο το ποσό των €1.700- για την περίοδο 1/06/2015-31/05/2016 και ακολούθως το ποσό των €2.000- για την περίοδο 1/06/2016-31/05/2017. Ο Εναγόμενος 2 παρείχε γραπτή εγγύηση για την πιστή τήρηση από τους Εναγόμενους 1 των όρων του ενοικιαστηρίου εγγράφου ημερ. 11/05/2015 καταβάλλοντας το ποσό των €1.700- που θα επιστρεφόταν με τη λήξη της ενοικιάσεως και την παράδοση ελεύθερης της κατοχής του καταστήματος και την εκπλήρωση όλων των υποχρεώσεων του ενοικιαστηρίου εγγράφου. Η ενοικίαση του καταστήματος τερματίστηκε με επιστολή των δικηγόρων του Ενάγοντα ημερ. 4/09/2015 ένεκα μη καταβολής των ενοικίων της περιόδου 1/06/2015-30/09/2015 και κάλεσε τους Εναγόμενους 1 να παραδώσουν κενή και ελεύθερη την κατοχή του καταστήματος μέχρι την 15/09/2015. Όπως προέκυψε από την μαρτυρία ο Ενάγων έλαβε κατοχή του καταστήματος την 3/07/2017 και συνεπώς η αξίωση του για διάταγμα ανάκτησης κατοχής κατέστη άνευ αντικειμένου.
Οι Εναγόμενοι με την Υπεράσπιση και Ανταπαίτηση προβάλλουν ότι προέβηκαν σε εργασίες επιδιόρθωσης και ανακατασκευής του καταστήματος δαπανώντας συνολικά €20.000-, ώστε να καταστεί δυνατή η χρήση του ως εστιατόριο και ανταπαιτούν το ποσό αυτό και ως αποζημιώσεις για παράβαση συμφωνίας. Όπως δικογραφούν οι Εναγόμενοι, ο τερματισμός ήταν παράνομος και ο Ενάγοντας παραβίασε το ενοικιαστήριο έγγραφο ημερ. 11/05/2015, επειδή αδυνατούσε να παράσχει τίτλο ιδιοκτησίας στο όνομα του, ώστε να εκδοθεί η πολεοδομική άδεια για μετατροπή της εγκεκριμένης χρήσης του καταστήματος από κατάστημα σε εστιατόριο, καθώς και ότι τον κάλεσαν επανειλημμένα να παρουσιάσει τέτοιο τίτλο που είχε ως αποτέλεσμα να υποστούν τα έξοδα στα οποία προέβησαν, τα οποία ανταπαιτούν.
Στην Απάντηση στην Υπεράσπιση και Υπεράσπιση στην Ανταπαίτηση ο Ενάγων απορρίπτει την ανταπαίτηση των Εναγομένων και τους ισχυρισμούς τους ως αβάσιμους και ανεδαφικούς και επαναλαμβάνει τους ισχυρισμούς της Έκθεσης Απαίτησης.
Προσκομισθείσα μαρτυρία:-
Στην σύντομη ακροαματική διαδικασία που έλαβε χώρα εξετάστηκαν και αντεξετάστηκαν συνολικά δύο μάρτυρες ένας για κάθε πλευρά. Ειδικότερα, μαρτυρία προσκόμισε στο Δικαστήριο ο Ενάγων (ΜΕ) και εκ μέρους των Εναγομένων ο Εναγόμενος 2 (ΜΥ).
Στη γραπτή δήλωση του ΜΕ, η οποία κατατέθηκε και σημειώθηκε ως Έγγραφο Α’ προβάλλονται οι ισχυρισμοί που δικογραφούνται στο ειδικώς οπισθογραφημένο κλητήριο ένταλμα του Ενάγοντα και απορρίπτεται η ανταπαίτηση των Εναγομένων. Ειδικότερα, όπως υποστηρίζει ο Ενάγων, έλαβε κατοχή του καταστήματος στις 3/07/2017 και του οφείλεται συνολικά το ποσό των €46.400- για ενοίκια περιόδου 1/06/2015-30/06/2017. Για σκοπούς απόδειξης των ισχυρισμών του ο Ενάγων κατέθεσε αντίγραφο του Πωλητηρίου Εγγράφου ημερ. 1/12/2013 με το οποίο αγόρασε με την μητέρα του Ανδρονίκη Γ. Οδυσσέως από τους κ.κ. Κ. Athienitis Contractors-Developers Limited («η εταιρεία Αθηενίτης») το κατάστημα (τεκμήριο 1), αντίγραφο του ενοικιαστηρίου εγγράφου ημερ. 11/05/2015 και εγγύησης του Εναγόμενου 2 (τεκμήριο 2), αντίγραφο απόδειξης κατάθεσης εγγύησης ημερ. 11/05/2015 (τεκμήριο 3) και επιστολή τερματισμού των δικηγόρων του προς τους Εναγόμενους 1 ημερ. 4/09/2015 (τεκμήριο 4).
Κατά την αντεξέταση του παραδέχθηκε ότι παρά το ότι στο ενοικιαστήριο έγγραφο αναφέρεται ως ιδιοκτήτης είναι τέτοιος κατά το ½ του καταστήματος, καθότι του άλλου ½ ιδιοκτήτης είναι η μητέρα του, προβάλλοντας ότι όταν αυτή απεβίωσε το 2011 πήρε από τα αδέλφια του εκχώρηση δικαιωμάτων για το μερίδιο αυτό. Περαιτέρω, όπως ανέφερε, όταν απεβίωσε η μητέρα του διορίστηκε διαχειριστής της περιουσίας της και διένειμε αυτή και έγινε η εκχώρηση από τα αδέλφια του.
Σε σχέση με την μετατροπή του καταστήματος εξήγησε ότι οι ενοικιαστές ήθελαν να κάνουν μετατροπή για να ψήνουν ψάρια και αντέδρασαν οι ιδιοκτήτες τεσσάρων διαμερισμάτων πάνω από το κατάστημα και το Δημαρχείο του έστειλε επιστολή. Όπως υποστήριξε, για οποιαδήποτε αλλαγή δεν ευθύνεται ο ιδιοκτήτης, αλλά ο ενοικιαστής. Το κατάστημα θα μπορούσε να πωλεί ψάρια, όχι όμως να ψήνει γιατί δεν δέχθηκαν οι ιδιοκτήτες των διαμερισμάτων. Του υποβλήθηκε ότι το ενοικιαστήριο τερματίστηκε διότι δεν μπορούσε να λειτουργήσει ως κατάστημα που ενοικιάστηκε και ότι ο βασικός λόγος ήταν γιατί δεν μπορούσε να υπογράψει την αίτηση για μετατροπή στην Πολεοδομία γιατί δεν ήταν ιδιοκτήτης. Σε απάντηση αυτών ο Ενάγων επέμεινε ότι είχε προσκομίσει την συγκατάθεση από την εταιρεία Αθηενίτης για την μετατροπή, όμως είχε ζήτησε να του πληρωθούν τα ενοίκια Ιουλίου και Αυγούστου 2015 κάτι που δεν έγινε. Την συγκατάθεση αυτή δεν την είχε να την παρουσιάσει στο Δικαστήριο.
Αναφορικά με τους προβαλλόμενους ισχυρισμούς για εκτελεσθείσες εργασίες στο κατάστημα υποστήριξε ότι οι Εναγόμενοι το διατηρούσαν σαν αποθήκη για 2 χρόνια και ήθελαν να κάνουν τουαλέτα και να τοποθετήσουν φουγάρο, αλλά δεν μπόρεσαν. Παραδέχθηκε ότι τον Ιούλιο του 2017 επειδή δεν του παραδιδόταν η κατοχή του καταστήματος παρά τις διαβεβαιώσεις περί του αντιθέτου, έβαλε κλειδαρά και το άνοιξε και ειδοποίησε για να πάρουν τα πράγματα, τα οποία φύλαξε για 15 ημέρες μέχρι να παραληφθούν. Όπως υποστήριξε, στην ποινική υπόθεση που καταχωρήθηκε εναντίον του αθωώθηκε γιατί δεν προσκομίστηκαν αποδείξεις και δεν βρέθηκαν στην κατοχή του αντικείμενα.
Στην γραπτή δήλωση του ΜΥ, η οποία κατατέθηκε και σημειώθηκε ως Έγγραφο Β’ δηλώνει ότι είναι διευθυντής των Εναγομένων 1. Όπως υποστηρίζει, περί τον Μάιο 2015 τερμάτισε την ενοικίαση του υποστατικού που ενοικίαζε από άλλο ιδιοκτήτη όπου λειτουργούσε ως ψαραγορά-ψαροψησταριά, ώστε να αποχωρήσει τον Ιούλιο του 2015. Παραδέχθηκε την σύναψη της συμφωνίας ενοικίασης του τεκμηρίου 2 και την παροχή προσωπικής εγγύησης των όρων αυτής υποστηρίζοντας ότι κατέβαλε στον Ενάγοντα σε μετρητά το ποσό των €1.700- για το ενοίκιο Μαΐου 2015 και το ίδιο ποσό με επιταγή της Alpha Bank για την εγγύηση.
Όπως δήλωσε ο ΜΥ, με την υπογραφή του ενοικιαστηρίου εγγράφου άρχισε εργασίες διαμόρφωσης του χώρου για να μπορέσει να λειτουργήσει τον Ιούλιο του 2015 η επιχείρηση του και στις 2/06/2015 απέστειλε σχετική επιστολή στον Δήμο Λακατάμιας για την μετατροπή της εγκεκριμένης χρήσης του καταστήματος σε ψαραγορά-ψαροψησταριά, αντίγραφο της οποίας κατέθεσε ως τεκμήριο 5. Όπως εξήγησε, κατά την διάρκεια εκτέλεσης των εργασιών υποβλήθηκε παράπονο εναντίον του και έγινε επιτόπου έλεγχος από το Τμήμα Πολεοδομίας και Οικήσεως που είχε ως αποτέλεσμα να του δοθεί επιστολή τερματισμού εργασιών ημερ. 7/07/2015, αντίγραφο της οποίας κατέθεσε ως τεκμήριο 6.
Όπως υποστήριξε, στην προσπάθεια του να υποβάλει την αίτηση για μετατροπή χρήσης πληροφορήθηκε ότι ιδιοκτήτης του καταστήματος ήταν η εταιρεία Αθηενίτης και όχι ο Ενάγων όπως του είχε παρουσιαστεί και κατόπιν επικοινωνίας που είχε με την εταιρεία του αναφέρθηκε ότι μπορούσαν να του δώσουν συγκατάθεση νοουμένου ότι το ενοίκιο θα καταβαλλόταν σε αυτούς επειδή ο Ενάγων και η Ανδριανή Οδυσσέως τους όφειλαν €40.000-, κάτι με το οποίο διαφώνησε ο Ενάγων. Όπως προέβαλε, ο Ενάγων του έλεγε ότι θα γινόταν η μεταβίβαση του καταστήματος στο όνομα του και θα προχωρούσε η αίτηση μετατροπής, κάτι που δεν έγινε και ότι οι Εναγόμενοι αναγκάστηκαν να παραμείνουν το κατάστημα που στεγαζόταν η επιχείρηση εν αναμονή των εξελίξεων, με αποτέλεσμα να καταχωρηθεί αίτηση έξωσης εναντίον του. Όπως ανέφερε ο ΜΥ, περί τον Ιούλιο του 2017 πληροφορήθηκε ότι είχαν σπάσει οι κλειδωνιές του καταστήματος και απουσίαζαν αντικείμενα και εξοπλισμός και ότι η Αστυνομία τον πληροφόρησε, μετά που υπέβαλε το παράπονό του, ότι τα αντικείμενα και εξοπλισμός ευρίσκονταν στο Παλιομέτοχο τα οποία παρέλαβε, όπως επίσης και σε κατάστημα στην Παλιά Λευκωσία. Αποτέλεσμα του παραπόνου ήταν η καταχώρηση 2 ποινικών υποθέσεων εναντίον του Ενάγοντα και για τον σκοπό αυτό κατέθεσε ως τεκμήριο 7 κλήση μάρτυρα για την μια εξ αυτών. Σύμφωνα με τον ΜΥ, η επιχείρηση του στεγάζεται από τον Ιούλιο του 2017 σε άλλο χώρο μέχρι σήμερα.
Σε περαιτέρω ερωτήσεις κυρίως εξέτασης ο ΜΥ εξήγησε ότι ο Ενάγων του ανέφερε ότι χρωστούσε χρήματα στην εταιρία Αθηενίτης και τον διαβεβαίωσε ότι θα εξοφλούσε για να γινόταν η μεταβίβαση και να του υπέγραφε τα έντυπα για την αλλαγή της χρήσης του καταστήματος, ενώ όταν το ζήτημα χρονοτριβούσε επικοινώνησε ο ίδιος με την εταιρία, οι οποίοι έδειξαν πρόθυμοι να υπογράψουν τις συγκαταθέσεις νοουμένου θα ελάμβαναν αυτοί τα ενοίκια μέχρι την εξόφληση του υπόλοιπου οφειλόμενου από τον Ενάγοντα, όμως αυτός δεν το αποδέχτηκε. Επιπρόσθετα, διευκρινίζοντας σχετικά, ανέφερε ότι ο ιδιοκτήτης του υποστατικού που ενοικίαζε μέχρι τότε του είχε αποστείλει επιστολές για έξωση.
Κατά την αντεξέταση του ο ΜΥ υποστήριξε ότι δεν χρειαζόταν να λάβει συγκαταθέσεις για τις μετατροπές που έκανε στο κατάστημα για τις οποίες αξιώνει το ποσό των €20.000- από τον Ενάγοντα γιατί σύμφωνα με τους αρχικούς όρους του συμβολαίου η διαμόρφωση του καταστήματος ήταν για να γίνει ψαραγορά-ψαροψησταριά. Όπως δήλωσε, δεν ήξερε αν καταδικάστηκε ο Ενάγων στις δύο ποινικές υποθέσεις που καταχωρήθηκαν εναντίον του και δεν το έψαξε.
Σε σχέση με τα χρήματα που επικαλέστηκε στην γραπτή του δήλωση ότι έδωσε στον Ενάγοντα σε μετρητά είπε ότι έχει απόδειξη, αλλά δεν την βρήκε και υποστήριξε ότι υπάρχει μια απόδειξη που αναγράφονται και τα δύο αυτά ποσά, ήτοι για το ενοίκιο και την εγγύηση και στην υπόδειξη ότι υπάρχει μόνο το τεκμήριο 3 για την εγγύηση και όχι οτιδήποτε άλλο, ανέφερε ότι νομίζει ότι υπάρχει ακόμη μία για να καταλήξει εν τέλει να αναφέρει σε απάντηση στην επισήμανση ότι είχε πει προηγουμένως πως υπάρχει μια απόδειξη και για τα δύο ποσά, ότι έχουν περάσει 8 με 9 χρόνια από τότε.
Στην ερώτηση γιατί παρέμεινε στο κατάστημα μέχρι τον Ιούλιο του 2017 αφού έλαβε επιστολή τερματισμού των εργασιών στις 7/07/2015, απάντησε ότι ο Ενάγων του υποσχόταν σχεδόν κάθε εβδομάδα ότι το θέμα θα το διευθετούσε. Αυτό γινόταν για ενάμισι χρόνο, όπως υποστήριξε. Στην επισήμανση ότι του είχε αποσταλεί η επιστολή τερματισμού της ενοικίασης ημερ. 4/09/2015 και συνεπώς δεν γίνεται για 1,5 χρόνο ο Ενάγων να του υποσχόταν, απάντησε διερωτώμενος αν θα εγκατέλειπε κάποιος ένα κατάστημα στο οποίο δαπάνησε €20.000- για να στήσει επιχείρηση ή εάν θα προσπαθούσε να λύσει το πρόβλημα. Επέμεινε ότι το πρόβλημα έγκειτο στο γεγονός ότι η εταιρεία Αθηενίτης δεν υπέγραφε γιατί ο Ενάγων δεν αποδεχόταν να λαμβάνουν αυτοί τα ενοίκια για το υπόλοιπο που τους χρωστούσε. Υποστήριξε ότι κατέβαλε για όλη την περίοδο μόνο 2 ενοίκια και επειδή προέκυψε το πρόβλημα με την Πολεοδομία και τα έντυπα παρέμεινε το όλο θέμα στάσιμο.
Αξιολόγηση μαρτυρίας:-
Νομικές αρχές αξιολόγησης μαρτυρίας:-
Κρίσιμο ζήτημα σε αστικής φύσεως υποθέσεις είναι η ορθή αξιολόγηση της προσκομισθείσας μαρτυρίας από το Δικαστήριο, ώστε να προβεί σε διαπιστώσεις αναφορικά με τα πραγματικά γεγονότα, με τελική κατάληξη στο κατά πόσο ο διάδικος που φέρει το βάρος της απόδειξης το έχει αποσείσει στο ισοζύγιο των πιθανοτήτων. Η αναφορά της απόφασης στην υπόθεση Μαρσέλ κ.α. ν. Λαϊκή Τράπεζα Λτδ (2001) 1(B) Α.Α.Δ 1858 είναι διαφωτιστική αναφορικά με το ζήτημα αυτό:
«Το κριτήριο δεν είναι αν η θέση ή η εκδοχή του διαδίκου που φέρει το βάρος της απόδειξης (onus of proof) είναι «η πιο πιθανή παρά η αντίθετη», εκείνη δηλαδή του αντιδίκου του. Το κριτήριο είναι κατά πόσο ο διάδικος που φέρει το βάρος της απόδειξης ικανοποίησε το Δικαστήριο, με επαρκή αποδεικτικά στοιχεία, ότι η θέση του ή η εκδοχή του είναι πιο πιθανή παρά όχι (is more probable than not).».
Περαιτέρω, σημαντικό είναι να λεχθεί ότι η οποιαδήποτε υπόθεση πρέπει να εκδικάζεται μέσα στα στενά πλαίσια της δικογράφησης των προβαλλόμενων ισχυρισμών όπως αποτυπώνονται στην όποια προσκομισθείσα μαρτυρία (Cheeseline Ltd v Ανθούλης Θωμά & Υιοί Λτδ ECLI:CY:AD:2014:A319, Πολιτική Έφεση 45/2009, ημερομηνίας 14.5.2014). Ως αυτού, η αξιολόγηση της μαρτυρίας γίνεται πάντοτε υπό το πρίσμα της συνοχής της που αυτή καταδεικνύει σε σχέση με την δικογραφηθείσα εκδοχή της κάθε πλευράς (βλ. Χρίστου ν. Ηροδότου κ.α. (2008) 1 Α.Α.Δ. 676).
H σημαντικότητα της αντεξέτασης έγκειται στην νομική αρχή που καθορίζει ότι όπου ένας μάρτυρας δεν αντεξετάζεται σε ουσιώδες τμήμα της μαρτυρίας του, παρέχεται διακριτική ευχέρεια στο Δικαστήριο να θεωρήσει την παράλειψη αυτή ως αποδοχή των ισχυρισμών του στο σημείο που δεν αντεξετάστηκε (βλ. Philippou General Bonded Warehouse Ltd v. Νικολαϊδη (2006) 1Β 1057).
Το Δικαστήριο προέβηκε σε ενδελεχή μελέτη και αξιολόγηση της μαρτυρίας που τέθηκε ενώπιον του τόσο από τον ΜΕ, όσο και από τον ΜΥ. Επίσης το Δικαστήριο μελέτησε και αξιολόγησε όλα τα τεκμήρια που κατατέθηκαν. Προς τον σκοπό αυτό δόθηκε ιδιαίτερη βαρύτητα στην πειστικότητα, καθώς και στην συνοχή της μαρτυρίας αυτής, ενόψει βεβαίως και των δικογραφημένων θέσεων και του περιεχομένου των εγγράφων που κατατέθηκαν ως τεκμήρια. Επίσης, το Δικαστήριο έλαβε υπόψη του την νομολογιακή αρχή ότι η μαρτυρία που παρουσιάζεται δεν κρίνεται μικροσκοπικά, με απομόνωση των λεγόμενων του κάθε μάρτυρα από το συνολικό πλαίσιο της μαρτυρίας, ενώ η αξιολόγηση δεν έχει περιοριστεί στην ατομική κρίση της αξιοπιστίας του κάθε μάρτυρα αλλά συσχετίστηκε, τέθηκε σε αντιπαράθεση και διερευνήθηκε με την αντικειμενική υπόσταση των εκατέρωθεν θέσεων (βλ. Στυλιανίδης v. Χατζηπιέρα (1992) 1 Α.Α.Δ. 1056 και Mustafa v. Κακουρή κ.α (2002) 1Α Α.Α.Δ. 165). Επίσης, το Δικαστήριο έλαβε υπόψη την αρχή ότι ένας μάρτυρας μπορεί να γίνει πιστευτός μερικώς ή ολικώς (βλ. Γενικός Εισαγγελέας v. Μανώλη (1995) 1 Α.Α.Δ. 207 και Ομήρου v. Δημοκρατίας (2001) 2 Α.Α.Δ. 506) και πως η επιλεκτική αποδοχή μέρους της μαρτυρίας ενός μάρτυρα δεν είναι επιλήψιμη (βλ. Χάρης Χρίστου v. Ευγενία Khoreva (2002) 1 (Α) Α.Α.Δ. 455 και Mossa και Mohamed Mustafa v. Ανδρέα Κακουρή κ.ά. (2002) 1 (Α) Α.Α.Δ. 165).
H κρίση του δικαστηρίου επί της αξιοπιστίας δεν πρέπει να απορρίπτεται με μόνο την εξωτερική εντύπωση του προκαλεί ο μάρτυρας, αλλά θα πρέπει να τίθεται στη βάσανο της αξιολόγησης του περιεχομένου της, ήτοι κατά κύριο λόγο τον έλεγχο με τη βάσανο της λογικής και την ανθρώπινη εμπειρία ως προς την αναμενόμενη φυσιολογική εξέλιξη των πραγμάτων της ζωής (βλ. Ζερβού Παναγιώτης και άλλη ν. Τράπεζα Κύπρου Δημοσία Εταιρεία Λτδ (2011) 1 Α.Α.Δ. 2192).
Μικρές αντιφάσεις σε ασήμαντες λεπτομέρειες ή μικροανακρίβειες σε επουσιώδη θέματα δεν καταστρέφουν την αξιοπιστία των μαρτύρων αλλά αντίθετα ενδυναμώνουν την ειλικρίνειά τους και δείχνουν ότι δεν προσχεδίασαν την εκδοχή που μετέφεραν στο Δικαστήριο (Κουδουνάρης ν. Αστυνομίας (1991) 2 Α.Α.Δ. 320).
Μαρτυρία εκτός δικογράφων:-
Προτού προχωρήσει η αξιολόγηση των μαρτύρων και της εντύπωσης που άφησαν στο Δικαστήριο κατά την επ’ ακροατηρίω δικαδικασία οφείλω να παρατηρήσω ότι μέρος αυτής δεν προκύπτει να καλύπτεται από τις δικογραφημένες θέσεις των διαδίκων. Πράγματι, η σημασία της δικογραφίας τονίσθηκε στην υπόθεση Παπαγεωργίου ν. Κλάππα (1991) 1 Α.Α.Δ. 24 και σε μεταγενέστερη νομολογία όπου αναφέρθηκε ότι το Δικαστήριο περιορίζεται στην εξέταση των επίδικων θεμάτων, όπως φαίνονται με το κλείσιμο των εγγράφων προτάσεων ή με την τροποποίηση τους πριν το τέλος της δίκης επισημαίνοντας ότι οι υποθέσεις αποφασίζονται με βάση τα γεγονότα που εγείρονται στα δικόγραφα (βλ. Ayia Napa Nissi Development Ltd και Άλλοι ν. Χρίστου Παπαμιχαήλ (1992) 1 Α.Α.Δ. 549 και Βαριάνου Αθηνά ν. Δρ. Ανδρέα Π. Βορκά (2010) 1 ΑΑΔ 1541[1]). Στην Παπαχριστοδούλου Γεώργιος ν. Hellenic Bank Public Company Ltd (2016) 1ΑΑΔ 1502 αναφέρθηκε ότι το Δικαστήριο δεν ασχολείται με θέματα τα οποία δεν δικογραφούνται και στην περίπτωση που παρεισφρήσει μαρτυρία εκτός δικογράφων την αγνοεί.
Αξιολόγηση μαρτύρων:-
Έχοντας κατά νου τις ανωτέρω νομολογιακές αρχές θα προχωρήσω στην αξιολόγηση των μαρτύρων.
Ο ΜΕ προέβαλε την θέση ότι προέβηκε στην ενοικίαση του καταστήματος επειδή είχε το δικαίωμα να το κάνει, καθότι σύμφωνα με το τεκμήριο 1 που κατάθεσε στο Δικαστήριο ήταν αγοραστής μαζί με την αποβιώσασα μητέρα του και μετά τον θάνατο της τα αδέλφια του του εκχώρησαν τα δικαιώματα. Πέραν της νομικής πτυχής του ζητήματος αυτού δεν κρίνεται ως αναξιόπιστος, παρά το ότι δεν παρουσίασε την οποιαδήποτε εκχώρηση στο Δικαστήριο από τα αδέλφια του. Άλλωστε όπως ανέφερε, αυτή απεβίωσε το 2011 και ανοίχθηκε διαχείριση της περιουσίας της και ενδεχομένως με την έννοια εκχώρηση να εννοούσε ότι με αυτά τα δεδομένα έγινε η διανομή με την συμφωνία των αδελφών-κληρονόμων. Εξάλλου δεν προσφέρθηκε η οποιαδήποτε μαρτυρία στο Δικαστήριο περί του αντιθέτου, ούτε και ο ΜΥ προέβαλε ότι είχε επαφή με οποιοδήποτε άλλο πρόσωπο πέραν του Ενάγοντα καθ’ όλη τη διάρκεια που οι Εναγόμενοι 1 παρέμειναν στο κατάστημα.
Σε σχέση με το κατά πόσο είχε εξασφαλίσει την συγκατάθεση της εταιρίας Αθηενίτης ώστε να καταστεί δυνατή η υποβολή αίτησης για να εξασφαλιστεί άδεια λειτουργίας του καταστήματος ως ψαραγορά-ψαροψησταριά ο ΜΕ κρίνεται πιστευτός από το Δικαστήριο. Η προβαλλόμενη θέση ότι δεν κατέστηκε δυνατή η εξασφάλιση τέτοιας συγκατάθεσης επειδή χρωστούσε χρήματα στην εταιρεία Αθηενίτης και αυτοί δεν συγκατατέθηκαν εκτός αν δεχόταν να καταβάλλεται το ενοίκιο απευθείας σε αυτούς για την εξόφληση του υπολοίπου δεν υποστηρίζεται από την οποιαδήποτε εκ μέρους του Εναγόμενου μαρτυρία που είχε και το αποδεικτικό βάρος του σχετικού ισχυρισμού, αλλά ούτε και υποβλήθηκε τέτοια θέση στον Ενάγοντα κατά την αντεξέταση του για να του δοθεί η ευκαιρία να αντικρούσει με την μαρτυρία του τον ισχυρισμό αυτό (βλ. Μοσχάτου ν. Μοσχάτου (1999) 1 Α.Α.Δ. 785). Δεν μου διαφεύγει όμως ούτε το γεγονός ότι ο Ενάγοντας στα πλαίσια της Υπεράσπισης στην Ανταπαίτηση δεν προέβαλε ότι ο λόγος της μη εξασφάλισης άδειας ήταν επειδή δεν συγκατατέθηκαν οι ιδιοκτήτες των διαμερισμάτων πάνω από το κατάστημα, περιοριζόμενος στην άρνηση των ισχυρισμών του Εναγόμενου περί μη προσκόμισης τίτλου και επανάληψης των ισχυρισμών της Έκθεσης Απαίτησης.
Τα όσα κατέθεσε ο ΜΕ ως τεκμήρια στην διαδικασία δεν αμφισβητήθηκαν, ήτοι το αγοραπωλητήριο, το ενοικιαστήριο έγγραφο, η παροχή εγγύησης και η επιστολή τερματισμού. Η τελευταία δεν αμφισβητήθηκε ότι λήφθηκε από τον Εναγόμενο 2 εκ μέρους και των Εναγόμενων 1. Σε σχέση με την καταβολή μόνο του ποσού της εγγύησης ως το τεκμήριο 3 και ουδενός άλλου ποσού από τον Εναγόμενο κρίνω το ΜΕ αξιόπιστο, όπως και ως προς τον ισχυρισμό που προέβαλε ότι ο Εναγόμενος χρησιμοποιούσε το κατάστημα ως αποθηκευτικό χώρο και δεν λειτουργούσε επιχείρηση, άλλωστε έγινε παραδεκτό και από τον Εναγόμενο 2 ότι ουδέποτε η επιχείρηση λειτούργησε και το 2017, όπου κατά παραδοχή του ΜΕ αλλάχθηκαν οι κλειδαριές και έλαβε με τον τρόπο αυτό κατοχή του καταστήματος, παρέλαβε τα αντικείμενα και εξοπλισμό που είχε από άλλους χώρους.
Όσον αφορά το γεγονός ότι αναγκάστηκε να τερματίσει την ενοικίαση ένεκα μη καταβολής των ενοικίων με την αποστολή στους Εναγόμενους του τεκμηρίου 4 ο ΜΕ κρίνεται ειλικρινής και αξιόπιστος. Άλλωστε ο όρος 8 του τεκμηρίου 2 του έδιδε το αυτό το δικαίωμα. Πέραν των όσων έχουν αναφερθεί προηγουμένως περί της ανυπαρξίας της κατάλληλης δικογράφησης της θέσης των Εναγομένων ως προς την αιτία της μη καταβολής των ενοικίων και σχετικής αντεξέτασης του ΜΕ, δεν τον έκρινα αναξιόπιστο ως προς την εξασφάλιση της συγκατάθεσης της εταιρίας Αθηενίτης, αλλά φαίνεται ότι άλλος ήταν ο λόγος που ενδεχομένως να μην κατέστηκε δυνατή η λειτουργία της επιχείρησης των Εναγομένων 1, πέραν της θέσεως του Δικαστηρίου αναφορικά με το κατά πόσο είχε υποχρέωση δυνάμει του ενοικιαστηρίου εγγράφου ο Ενάγοντας να καταστήσει δυνατή τέτοια λειτουργία.
Προχωρώντας τώρα στην αξιολόγηση του ΜΥ διαπιστώνω ότι δεν υπήρξε ειλικρινής στο Δικαστήριο. Επέμεινε στην θέση του ότι κατέβαλε στον Ενάγοντα σε μετρητά ένα ενοίκιο για τον μήνα Μάιο 2015 πέραν του ποσού της εγγύησης που το κατέλαβε και έλαβε το τεκμήριο 3. Η θέση που πρόβαλε ήταν ότι υπήρχε μια απόδειξη και για τα δύο ποσά, την οποία είχε αλλά δεν μπόρεσε να εξεύρει και όταν του υποδείχθηκε ότι εκ του τεκμηρίου 3 που αφορούσε το ποσό της εγγύησης και κατά συνέπεια αυτή η απόδειξη υπήρχε και όχι μια και για τα δύο ποσά επικαλέστηκε την πάροδο των ετών μέχρι την ημέρα της ακρόασης, σε μια προσπάθεια του να δικαιολογήσει τα όσα ανέφερε. Ούτε και μπορώ να αντιληφθώ γιατί ο ΜΥ έκανε αναφορά σε καταβληθέν ενοίκιο Μαΐου 2015 την στιγμή που η ενοικίαση άρχιζε την 1/06/2015.
Το γεγονός της παράλειψης εξασφάλισης συγκατάθεσης από τον Ενάγοντα από τους εγγεγραμμένους ιδιοκτήτες του καταστήματος ως η αιτία που πρόβαλε για την μη καταβολή των ενοικίων και της παράβασης της σύμβασης από τον Ενάγοντα, δεν προκύπτει ότι δικογραφείται καταλλήλως στην Υπεράσπιση και Ανταπαίτηση. Αυτό που διαπιστώνει το Δικαστήριο είναι ότι προβάλλεται πως δεν προσκομίστηκε τίτλος από τον Ενάγοντα, κάτι που κρίνεται διαφορετικό από τα όσα υποστήριξε στην μαρτυρία του. Ουσιαστικά ο ΜΥ πρόβαλε στα δικόγραφα του ότι ο τερματισμός της ενοικίασης ήταν παράνομος γιατί δεν μπορούσε ο Ενάγων να παράσχει τίτλο ιδιοκτησίας στο όνομα του για να εκδοθεί η πολεοδομική άδεια μετατροπής από κατάστημα σε εστιατόριο, ενώ η θέση που προωθήθηκε στην μαρτυρία του ήταν ότι δεν γνώριζε ότι ο Ενάγων δεν ήταν ο ιδιοκτήτης και δεν του προσκόμισε την συγκατάθεση των ιδιοκτητών επειδή τους χρωστούσε χρήματα και δεν δεχόταν να καταβάλλει το ενοίκιο απευθείας σε αυτούς. Ούτε την οποιαδήποτε επιστολή απάντησης στις θέσεις του τεκμηρίου 4 παράθεσε, όπου θα έθετε την θέση του έναντι των θέσεων του Ενάγοντα για τον τερματισμό της ενοικίασης. Η θέση που πρόβαλε ότι διαπραγματευόταν με την εταιρία Αθηενίτης την παροχή συγκατάθεσης, οι οποίοι ήταν θετικοί, αλλά ο Ενάγων δεν αποδέχθηκε να καταβάλλει απευθείας το ενοίκιο σε αυτούς δεν υποστηρίζεται από την οποιαδήποτε άλλη μαρτυρία ή αλληλογραφία για ένα τόσο σοβαρό ζήτημα που αφορούσε την βιωσιμότητα της επιχείρησης των Εναγομένων 1, οι οποίοι προέβαλαν ότι αναγκάστηκαν να σταματήσουν τις μετατροπές από την επιστολή του τεκμηρίου 6 και δαπάνησαν το σεβαστό ποσό των €20.000- που ανταπαιτούν.
Εξετάζοντας το περιεχόμενο του τεκμηρίου 5, ήτοι της επιστολής που απέστειλε ο ΜΥ εκ μέρους των Εναγόμενων 1 στο Δημαρχείο Λακατάμιας αναφέρεται σε πρόθεση για διαμόρφωση του καταστήματος για λειτουργία ψαραγοράς και όχι ψαροψησταριάς ή εστιατορίου. Επίσης, παρατηρώ ότι το τεκμήριο 6 αναφέρεται σε μετατροπές που γίνονταν για να λειτουργήσει το κατάστημα ως ψαραγορά/ψαροψησταριά. Αυτό καταδεικνύει ότι ο λόγος που ενδεχομένως εν τέλει δεν λειτούργησε η επιχείρηση στο κατάστημα που ενοικίασαν οι Εναγόμενοι 1 δεν αποτέλεσε η προβαλλόμενη αδυναμία του Ενάγοντα να εξασφαλίσει συγκαταθέσεις, ανεξάρτητα με τα όσα παράθεσε προηγουμένως το Δικαστήριο, αλλά ενδεχομένως τα όσα ανέφερε ο Ενάγοντας περί της μη συγκατάθεσης των ιδιοκτητών των διαμερισμάτων. Ούτε και παρέθεσε ο ΜΥ την οποιαδήποτε επιστολή της Πολεοδομικής Αρχής ή κλήτευσε τον οποιονδήποτε αρμόδιο λειτουργό για να καταδείξει στο Δικαστήριο και να υποστηρίξει τα όσα προβάλλει και ειδικότερα για το τι αποτέλεσε την αιτία μη εξασφάλισης άδειας αλλαγής χρήσης. Για το ζήτημα του κατά πόσο όφειλε ο Ενάγοντας να εξασφαλίσει την λειτουργία της επιχείρησης των Εναγόμενων 1 θα ακολουθήσει η απόφανση του Δικαστηρίου σε επόμενο μέρος της απόφασης.
Τα όσα πρόβαλε εν τέλει ο ΜΥ κατά την αντεξέταση του και αναφορικά με τους λόγους που δεν αποχώρησε από το κατάστημα αφού, όπως υποστήριξε, είχε δαπανήσει €20.000- κρίνονται ως αναξιόπιστα. Τίποτα δεν παρουσίασε στο Δικαστήριο για να υποστηρίξει τον ισχυρισμό αυτό που αποτέλεσε και την ανταπαίτηση των Εναγόμενων, ούτε λεπτομέρειες τέτοιων εργασιών, αλλά ούτε και τιμολόγια ή αποδείξεις πληρωμής. Εξ’ άλλου οι ειδικές αποζημιώσεις πρέπει να εξειδικεύονται λεπτομερώς στα δικόγραφα και να αποδεικνύονται με σαφήνεια και συγκεκριμένα στοιχεία (βλ. Σπύρου v. Χατζηχαραλάμπους (1989) 1 (Ε) Α.Α.Δ. 298, Ηρακλέους v. Πίτρου (1994) 1 Α.Α.Δ. 239). Αυτό καταρρίπτει και την θέση που προέβαλε o MY ότι ο λόγος που δεν αποχώρησε από το κατάστημα ήταν, όπως αρχικά ανέφερε, ότι ανέμενε τον Ενάγοντα να του προσκομίσει την συγκατάθεση για να εξασφαλίσει άδεια μετατροπής, ο οποίος του υποσχόταν συνεχώς ότι θα το διευθετούσε, προσθέτοντας στην συνέχεια ότι δεν θα το εγκατέλειπε επειδή δαπάνησε το ποσό των €20.000- και προσπάθησε να λύσει το πρόβλημα. Στην ουσία ο ΜΥ δεν επικαλέστηκε οποιαδήποτε άλλη ζημιά των Εναγόμενων 1, αφού προφανώς η επιχείρηση των Εναγόμενων 1 λειτουργούσε κάπου αλλού, αφού δεν λειτουργούσε στο κατάστημα και ο λόγος της παραμονής στο κατάστημα ήταν η ισχυριζόμενη δαπάνη των €20.000. Το Δικαστήριο σημειώνει ότι ο ΜΥ ανέφερε ότι από τον Ιούλιο του 2017 αναγκάστηκε να εξεύρει άλλο χώρο να εγκαταστήσει την επιχείρηση, την στιγμή που όπως προέκυψε από την μαρτυρία η επιχείρηση δεν λειτούργησε ποτέ στο κατάστημα, κάτι που λαμβάνεται υπόψη για την εν γένει αξιοπιστία του ΜΥ.
Ευρήματα Δικαστηρίου:-
Έχοντας αξιολογήσει την προσκομισθείσα μαρτυρία καταλήγω στα κάτωθι ευρήματα:
· O Ενάγοντας δυνάμει ενοικιαστηρίου εγγράφου ημερ. 11/05/2015 συμφώνησε με τους Εναγόμενους 1 την ενοικίαση του καταστήματος για περίοδο 2 ετών από την 1/06/2015 μέχρι την 31/05/2017 με συμφωνηθέν μηνιαίο ενοίκιο το ποσό των €1.700- για την περίοδο 1/06/2015-31/05/2017 και ακολούθως το ποσό των €2.000- για την περίοδο 1/06/2016-31/05/2017.
· Οι Ενάγων προέβηκε στην αγορά του καταστήματος από την εταιρεία Αθηενίτης μαζί με την αποβιώσασα μητέρα του δυνάμει του πωλητηρίου τεκμήριο 1.
· Συμφώνως των όρων του ενοικιαστηρίου εγγράφου ημερ. 11/05/2015 το κατάστημα θα χρησιμοποιείτο μόνο σαν ψαραγορά/ψαροψησταριά.
· Ο Εναγόμενος 2 κατά την ίδια ημερομηνία επί του ενοικιαστηρίου εγγράφου ημερ. 11/05/2015 παρείχε εγγύηση αλληλέγγυα με τους Εναγόμενους 1 για την εκπλήρωση από αυτούς όλων των υποχρεώσεων τους δυνάμει των όρων του μέχρι τέλειας εξοφλήσεως και παραδόσεως του καταστήματος στον Ενάγοντα.
· Οι Εναγόμενοι 1 με την υπογραφή του ενοικιαστηρίου εγγράφου ημερ. 11/05/2015 κατέβαλαν στον Ενάγοντα το ποσό των €1.700- που θα επιστρεφόταν άνευ τόκου με τη λήξη της ενοικιάσεως και την παράδοση ελεύθερης της κατοχής του καταστήματος σε αυτόν και την εκπλήρωση όλων των υποχρεώσεων του ενοικιαστηρίου εγγράφου.
· Οι Εναγόμενοι 1 με την έναρξη της ενοικίασης ξεκίνησαν να προβαίνουν σε μετατροπές και προσθήκες στο κατάστημα χωρίς να λάβουν την συγκατάθεση του Ενάγοντα ως ο σχετικός όρος του ενοικιαστηρίου εγγράφου.
· Οι Εναγόμενοι 1 απέστειλαν επιστολή ημερ. 2/06/2015 στο Δημαρχείο Λακατάμειας ενημερώνοντας ότι ενοικίασαν το κατάστημα και ότι οι εργασίες που γίνονται σε αυτό είναι προς τον σκοπό διαμόρφωσης και λειτουργίας του ως ψαραγορά ως ήταν η πρόθεση τους.
· Το Επαρχιακό Γραφείο Λευκωσίας του Τμήματος Πολεοδομίας και Οικήσεως με επιστολή ημερ. 7/07/2015 προς τον Εναγόμενο 2, Διευθυντή των Εναγόμενων 1 ζήτησε όπως τερματιστούν άμεσα οι εργασίες που διενεργούντο στο κατάστημα με πρόθεση να μετατραπεί σε ψαροταβέρνα/ψαραγορά και όπως πριν γίνει η οποιαδήποτε αλλαγή χρήσης υποβληθεί αίτηση ώστε να εξεταστεί το ενδεχόμενο εξασφάλισης της απαιτούμενης πολεοδομικής άδειας. Η επιστολή αποστάλθηκε μετά από υποβληθέν παράπονο και επιτόπου επίσκεψη Λειτουργού του Επαρχιακού Γραφείου Λευκωσίας του Τμήματος Πολεοδομίας και Οικήσεως.
· Οι Εναγόμενοι 1 σταμάτησαν τις όποιες εργασίες ξεκίνησαν στο κατάστημα.
· Η εξασφάλιση των οποιωνδήποτε αδειών για την διεξαγωγή των εργασιών των Εναγόμενων 1 επί του καταστήματος αποτελούσαν δική τους υποχρέωση και όχι του Ενάγοντα σύμφωνα με του όρους του ενοικιαστηρίου εγγράφου και η μη εξασφάλιση άδειας για αλλαγή χρήσης του καταστήματος σε ψαραγορά και ψαροψησταριά δεν οφειλόταν σε λόγους που αφορούσαν τον Ενάγοντα.
· Η ενοικίαση του καταστήματος τερματίστηκε με επιστολή των δικηγόρων του Ενάγοντα ημερ. 4/09/2015 ένεκα μη καταβολής των ενοικίων της περιόδου 1/06/2015-30/09/2015, όμως οι Εναγόμενοι 1 δεν παρέδωσαν κενή και ελεύθερη την κατοχή του καταστήματος την οποία ο Ενάγων έλαβε στις 3/07/2017 όταν ο ίδιος άλλαξε τις κλειδαριές του καταστήματος και αφαίρεσε τα αντικείμενα και εξοπλισμό τον οποίο αποθήκευσε σε άλλα σημεία και ακολούθως παρέλαβαν οι Εναγόμενοι 1.
· Οι Εναγόμενοι 1 δεν κατέβαλαν στον Ενάγοντα το οποιοδήποτε ποσό πέραν του ποσού των €1.700- της εγγύησης για την πιστή τήρηση των όρων του ενοικιαστηρίου εγγράφου.
Νομική πτυχή:-
Στην υπόθεση Ηλίας Αριστοδήμου ν. Τάκη Χαραλάμπους (1990) 1 Α.Α.Δ. 319 αναφέρθηκαν τα εξής:
«Όπως προκύπτει από το κείμενο της παραγράφου αυτής ο εφεσείων ανέλαβε δυο ξεχωριστές υποχρεώσεις έναντι του εφεσιβλήτου, (α) την εξασφάλιση της ανενόχλητης κατοχής των υποστατικών που περιλαμβάνει την ανεμπόδιστη και χωρίς πρόσκομμα κατοχή τους, και (β) την εξασφάλιση της ανενόχλητης λειτουργίας τους που περιλαμβάνει τη χρήση τους για τους σκοπούς που τα υποστατικά προορίζονταν βάσει της σύμβασης, δηλαδή ως κέντρο.
…………………………………………………………………………………………………………………………………
Η άδεια οικοδομής και η άδεια χρήσης των υποστατικών αποτελεί προϋπόθεση όχι μόνο για τη λειτουργία αλλά και γι' αυτή τούτη τη χρήση των υποστατικών.
…………………………………………………………………………………………………………………………………
Το εύρημα του δικαστηρίου ότι η απουσία άδειας οικοδομής κατέστησε αδύνατη τη λειτουργία των υποστατικών για τους σκοπούς που προορίζονταν ήταν εύλογο ενόψει της αναγκαιότητας για άδεια ποτού που κατά λογική πρόβλεψη ήταν αναγκαία για την ευόδωση των σκοπών της ενοικίασης, δηλαδή τη χρήση των υποστατικών ως εστιατόριο και μουσικοχορευτικό κέντρο. Το γεγονός ότι η πολιτική των αρχών μετεβλήθη τρία περίπου χρόνια αργότερα, το 1983, κατόπιν νομικής συμβουλής του γραφείου του Γενικού Εισαγγελέα, και εκδίδονταν άδειες ποτού άσχετα από την ύπαρξη άδειας οικοδομής, δεν αλλοιώνει τη φύση της παράλειψης του ιδιοκτήτη να εξασφαλίσει τα αναγκαία για την κατοχή και χρήση του κέντρου ως της γενεσιουργού αιτίας για την αδυναμία του εφεσιβλήτου να χρησιμοποιήσει τα υποστατικά για τους σκοπούς που είχαν συμφωνηθεί.
Το εύρημα του δικαστηρίου ότι ο εφεσείων είχε παραβιάσει τους όρους της παραγράφου 7 κρίνεται εύλογο και επικυρώνεται….».
Στην υπόθεση Περιφεριακή Ομάδα Παραγωγών Δευτεράς κ.α. ν Εκτυπώσεις Υφασμάτων Αδελφοί Θεοδώρου Λιμιτεδ ECLI:CY:AD:2019:A278, απόφαση ημερ. 5/07/2019 η υπεράσπιση πρόβαλε την ακαταλληλότητα του ενοικιαζόμενου υποστατικού. Το Ανώτατο Δικαστήριο ανέφερε σχετικά τα εξής:
«Αυτό υποδείκνυε η ερμηνεία του όρου 8 της συμφωνίας ενοικίασης, ο οποίος με πολύ κατανοητό τρόπο προνοούσε αφενός ότι οι εφεσίβλητοι ως ιδιοκτήτες δεν έφεραν οποιαδήποτε ευθύνη εάν οι τοπικές αρχές ζητούσαν τροποποιήσεις στο υποστατικό, αλλά ήσαν υπόχρεοι να υπογράψουν κάθε αναγκαίο έγγραφο προς επίτευξη των τροποποιήσεων που θα βάρυναν όμως τους εφεσείοντες. Εναπόκειτο, επομένως, στους εφεσείοντες να λάμβαναν εκείνα τα κατάλληλα μέτρα ώστε να εξασφάλιζαν την άδεια λειτουργίας.
………………………………………………………………………………………………………………………………..
Και εδώ, βεβαίως, τίθεται πρόσθετα το εύλογο ερώτημα για το λόγο που οι εφεσείοντες δεν είχαν ζητήσει πριν καν την υπογραφή του ενοικιαστηρίου να ήταν το προς ενοικίαση υποστατικό των αναγκαίων εκείνων προδιαγραφών ώστε να ήταν δυνατό να λειτουργήσει το συσκευαστήριο νομίμως και εξ αρχής. Και περαιτέρω, γιατί δεν ενσωματώθηκαν τέτοιες υποχρεώσεις στους εφεσίβλητους στο ίδιο το ενοικιαστήριο ώστε να ήταν σαφές τι θα έπρεπε να πράξουν οι ιδιοκτήτες.».
Στην προκείμενη περίπτωση ο όρος 3 του ενοικιαστηρίου εγγράφου-τεκμήριο 2 προνοεί ότι το κατάστημα θα χρησιμοποιείται μόνο σαν κατάστημα ψαραγορά/ψαροψησταριά, ενώ σύμφωνα με τον όρο 5, η εξασφάλιση οποιωνδήποτε αδειών που απαιτούνται για τη διεξαγωγή των εργασιών της Ενοικιάστριας θα αποτελούν δική της υποχρέωση. Συμφώνως με την υπό αναφορά νομολογία, στην προκείμενη περίπτωση ο Ενάγοντας δεν ανέλαβε την υποχρέωση να διασφαλίσει την έκδοση των απαιτούμενων αδειών για την λειτουργία του καταστήματος ως ψαραγορά/ψαροψησταριά ούτως ώστε στην περίπτωση που τέτοια άδεια δεν εξασφαλιζόταν να παραβίαζε την συμφωνία ενοικίασης. Επιπρόσθετα παρατηρώ ότι συμφώνως με τον όρο 6(3) του ενοικιαστηρίου εγγράφου οι Εναγόμενοι 1 όφειλαν να εξασφαλίσουν την συγκατάθεση του Ενάγοντα για τις όποιες μετατροπές, κάτι που δεν προκύπτει εκ της παραδοχής του ΜΥ ότι έγινε, ενώ φαίνεται ότι όταν άρχισαν τις όποιες τροποποιήσεις και μετατροπές αποστέλλοντας το τεκμήριο 5 στον Δήμο Λακατάμειας ήταν σε γνώση τους ότι δεν κατείχαν τέτοια άδεια και ακολούθως σταμάτησαν αφού έλαβαν κατόπιν παραπόνου την επιστολή του τεκμηρίου 6 από την Επαρχιακή Λειτουργό Λευκωσίας του Τμήματος Πολεδομίας και Οικήσεως. Όλα αυτά υποστηρίζουν το σχετικό εύρημα σε σχέση με την ευθύνη εξασφάλισης της όποιας απαραίτητης άδειας.
Κατά την επ’ ακροατηρίω διαδικασία ο Ενάγων υπέστηκε έντονη αντεξέταση αναφορικά με το δικαίωμα του να εγείρει την υπό τον ως άνω τίτλο και αριθμό αγωγή ενόψει του γεγονότος ότι την 11/05/2015 δεν ήταν ιδιοκτήτης του καταστήματος, αλλά η εταιρεία Αθηενίτης και αγοραστές ο Ενάγων και η αποβιώσασα μητέρα του. Τα ίδια προβλήθηκαν και στην γραπτή αγόρευση του ευπαίδευτου συνηγόρου των Εναγόμενων. Στην ουσία αυτό που προβλήθηκε είναι ότι ο Ενάγων δεν έχει αγώγιμο δικαίωμα.
Με όλο τον σεβασμό προς την θέση που προβλήθηκε ως ανωτέρω, το Δικαστήριο διαφωνεί. Καταρχήν, η άρνηση του αγώγιμου δικαιώματος και η θεμελίωση του προβαλλόμενου ισχυρισμού του Ενάγοντα ουδόλως δικογραφήθηκε στην Υπεράσπιση των Εναγόμενων πέραν της γενικής άρνησης που προβλήθηκε στην παράγραφο 1, η οποία δεν συμμορφώνεται με τις απαιτήσεις της Δ.19 θ. 4 των Θεσμών Πολιτικής Δικονομίας, η οποία επιβάλλει την καταγραφή σε κάθε δικόγραφο κατά συνοπτικό τρόπο, όλων των ουσιωδών γεγονότων στα οποία ο διάδικος που υποβάλλει τη δικογραφία βασίζεται για την αξίωση ή την υπεράσπιση του (βλ. Κεντρική Ασφαλιστική Εταιρεία Λτδ ν. Τάσου Ηροδότου (2013) 1 ΑΑΔ 1166). Στην προκείμενη περίπτωση απλά προβλήθηκε μια γενική άρνηση της παραγράφου 1 της Έκθεσης Απαίτησης που αναφέρει ότι ο Ενάγων είναι ιδιοκτήτης ή δυνάμενος να εγγραφεί ως ιδιοκτήτης του καταστήματος. Ζητήματα που δεν δικογραφούνται δεν θεωρούνται επίδικα και δεν εξετάζονται από το Δικαστήριο (βλ. Investylia Public Company v. K. Παπαδοπούλου (2013) 1 ΑΑΔ 2505).
Εν πάση όμως περιπτώσει, στην Έκθεση Απαίτησης ο Ενάγων δικογραφεί ότι είναι ιδιοκτήτης του καταστήματος και διαζευκτικά ότι δύναται να εγγραφεί ως ιδιοκτήτης. Κάτι τέτοιο δεν αμφισβητήθηκε με κανένα τρόπο κατά την επ’ ακροατηρίω διαδικασία, αντιθέτως το τεκμήριο 1, το οποίο δεν αμφισβητήθηκε το επιβεβαιώνει. Η ουσία του αγώγιμου δικαιώματος είναι ότι ο Ενάγων είχε το δικαίωμα να κατέχει και να εκμεταλλεύεται το κατάστημα και ότι ο ίδιος συμφώνησε με τους Εναγόμενους το τεκμήριο 2, υποστηρίζοντας ότι έχει το δικαίωμα να εγγραφεί ως ιδιοκτήτης δυνάμει συμφωνίας που έκανε με τους υπόλοιπους κληρονόμους της αποβιώσασας μητέρας του. Αυτό που επιδίωκε να ικανοποιήσει ο Ενάγων είναι τα δικαιώματα που απορρέουν από την συμφωνία ενοικίασης, ήτοι το τεκμήριο 2, στην οποία σημειώνω ότι εκ του λεκτικού της κατά αναφορά ονομάζεται ιδιοκτήτης, χωρίς να υποδηλώνεται οτιδήποτε περισσότερο. Δηλαδή, από τίποτα δεν προκύπτει ότι ο Ενάγων δεν μπορούσε να συνάψει την σύμβαση ενοικίασης του τεκμηρίου 2 και ακολούθως να προβεί στην έγερση της αγωγής τόσο για τα δεδουλευμένα ενοίκια, όσο και για παράνομη επέμβαση, ως ο δικαιούχος ιδιοκτήτης («rightful owner») ασχέτως εάν την 11/05/2015 δεν ήταν ακόμη ο εγγεγραμμένος ιδιοκτήτης («registered owner»). Επιπρόσθετα, δεν έχω παραπεμφθεί σε οποιαδήποτε αυθεντία που να υποστηρίζει τα όσα προβάλλει ο ευπαίδευτος συνήγορος των Εναγόμενων.
Τα ίδια ισχύουν και σε σχέση με την θέση που προβλήθηκε για πρώτη φορά στην γραπτή αγόρευση των Εναγόμενων που έθεσε ζήτημα ματαίωσης της σύμβασης ενοικίασης (άρθρα 56 του περί Συμβάσεων Νόμου, Κεφ. 149), η οποία ουδόλως δικογραφήθηκε κατ’ επιταγή της Δ.19 θ. 13, η οποία επιτάσσει ότι ο εναγόμενος ή ο ενάγων, ανάλογα με την περίπτωση, πρέπει να εγείρει με το δικόγραφο του όλα τα ζητήματα που δείχνουν, ότι η αγωγή ή η ανταπαίτηση δεν μπορεί να ευσταθήσει, ή ότι η συναλλαγή είναι είτε άκυρη είτε ακυρώσιμη σε νομικό σημείο, και σε όλους τους λόγους υπεράσπισης ή απαίτησης, ανάλογα με την περίπτωση, οι οποίοι εάν δεν εγείρονταν, πιθανόν να καταλάμβαναν την αντίθετη πλευρά εξ απροόπτου, ή θα ήγειραν επίδικα ζητήματα για γεγονότα, τα οποία δεν προκύπτουν από προηγούμενα δικόγραφα (βλ. Βαριάνου Αθηνά ν. Δρ. Ανδρέα Π. Βορκά, ανωτέρω). Η αγόρευση, τόσο πρωτόδικα όσο και κατ' έφεση, δεν αποτελεί μέσο προσαγωγής μαρτυρίας ή διεύρυνσης των επιδίκων θεμάτων (βλ. Investylia Public Company v. K. Παπαδοπούλου, ανωτέρω). Αντίθετα, η Υπεράσπιση των Εναγόμενων πρόβαλε ότι η συμφωνία ενοικίασης παράνομα τερματίστηκε από τον Ενάγοντα και η ανταπαίτηση τους κινήθηκε γύρω από την αξίωση τους για αποζημιώσεις διεκδικώντας το ποσό των €20.000- για παράβαση της σύμβασης από τον Ενάγοντα.
Στην γραπτή του αγόρευση ο ευπαίδευτος συνήγορος των Εναγομένων εισηγείται ότι στην βάση των αρχών της Ναυτικός Όμιλος Πάφου ν. Αρχής Λιμένων Κύπρου (1992) 1 Α.Α.Δ. 882 ο Ενάγοντας δεν έχει προσαγάγει την οποιαδήποτε μαρτυρία για να καταδείξει την ενοικιαστική αξία του καταστήματος. Στην Ναυτικός Όμιλος Πάφου ν. Αρχής Λιμένων Κύπρου λέχθηκε ότι το μέτρο της αποζημίωσης για παράνομη κατοχή ακινήτου είναι η ενοικιαστική αξία του κτήματος και όχι το όφελος που προσπορίζεται ο παράνομος κάτοχος από τη χρήση της γης ή η ακριβής απώλεια του ιδιοκτήτη, καθώς και ότι το κριτήριο για την αποζημίωση του ιδιοκτήτη είναι αντικειμενικό, αλληλένδετο με την ενοικιαστική αξία του κτήματος.
Στον Ηalsbury' s Laws of England 3η έκδοση, Τόμος 38, παρ.1194 αναφέρονται τα εξής:
"Tenant trespasser. If a tenancy determines by effuxion of time or otherwise, and the former tenant remains in possession against the will of the rightful owner, the former tenant is, apart from statutory protection, a trespasser from the date of the determination of the tenancy."»
Στην προκείμενη περίπτωση αποτελεί αδιαμφισβήτητο γεγονός ότι η ενοικίαση του καταστήματος τερματίστηκε με την επιστολή του τεκμηρίου 4, ήτοι από τις 15/09/2015 και ο Ενάγοντας από την ημερομηνία αυτή δικαιούνται σε αποζημιώσεις σε ενδιάμεσα κέρδη και/ή οφέλη (mense profits) μέχρι την παράδοση σε αυτόν του ακινήτου. Αυτό προκύπτει ότι έγινε στις 3/07/2017 οπόταν και ο ίδιος κατά δική του παραδοχή που υποστηρίζεται και από την μαρτυρία του Εναγόμενου 2 άλλαξε τις κλειδαριές και έλαβε την κατοχή του καταστήματος. Στην Glykys v. Ioannides (1959-60) 2 C.L.R. 220 λέχθηκαν τα εξής χαρακτηριστικά σε σχέση με το τι μπορεί να ληφθεί υπόψη για τον καθορισμό αυτό:
«We are of the opinion that the statement of the claim taken as a whole sufficiently indicates that what the landlord was claiming in para. 5 (b) of his statement of claim is damages for being out of possession of his shop i.e. 'mesne profits'. With regard to the amount, it seems that the trial judge took as a measure the rental value of the shop at the material time which we think is not a wrong measure (see: Clifton Securities Ltd. v. Huntley and Others (1948) 2 All E.H., pp. 283-284). The landlord stated the rental value of the shop was £15 per month and the tenant said it was £5 per month. The Judge decided £13; we do not think that we can interfere.».
Στον Halsbury's Laws of England, 4th Edition, vol 27, para. 255 αναφέρονται επί του ζητήματος τα ακόλουθα:
"The landlord may recover in an action for mesne profits the damages which he has suffered through being out of possession of the land or, if he can prove no actual damage caused to him by the defendant's trespass, the landlord may recover as mesne profits the amount of the open market value of the premises for the period of the defendant's wrongful occupation. In most cases the rent paid under the expired tenancy will be strong evidence as to the open market value".
Στην κρινόμενη περίπτωση, παρά το ότι δεν προσφέρθηκε μαρτυρία από εμπειρογνώμονα για την ενοικιαστική αξία του καταστήματος, το συμφωνηθέν ενοίκιο, το οποίο σε καμία περίπτωση δεν αμφισβητήθηκε από τους Εναγόμενους κρίνεται ως ισχυρή απόδειξη για την αξία αυτή, όπως επίσης και για την απώλεια του Ενάγοντα (βλ. και Χρυσοχόου ν.Turkish Bank Ltd (2010) 1 ΑΑΔ 1894). Παρά την ομολογουμένως λανθασμένη διάκριση των περιόδων για τις οποίες στην Έκθεση Απαίτησης διεκδικούνται ποσά ως ενοίκια και ως ενδιάμεσα κέρδη μέχρι παραδόσεως της κατοχής (mense profits) λαμβανομένης υπόψη συνολικά της Έκθεσης Απαίτησης και τα γεγονότα όπως αυτή καταγράφει κρίνω ότι μπορώ να αποδώσω στον Ενάγοντα θεραπείες για δεδουλευμένα ενοίκια και ενδιάμεσα κέρδη για τις περιόδους 1/06/2015-15/09/2015 και για την περίοδο 16/09/2015-03/07/2017 αντίστοιχα (βλ. Alex. Evangelou Camera House Ltd k.a. v. Minerva Ltd (2004) 1AAΔ 1734).
Παρά την κατάληξη του Δικαστηρίου περί νόμιμου τερματισμού του ενοικιαστηρίου εγγράφου ημερ. 11/05/2015 και του δικαιώματος του Ενάγοντα να εγείρει τις αξιούμενες θεραπείες, οφείλω να επισημάνω ότι το Δικαστήριο θα κατέληγε στην ίδια απόφαση ακόμη και αν δεχόταν ότι ο Ενάγων ήταν υπαίτιος παράβασης του ενοικιαστηρίου εγγράφου. Το συμπέρασμα αυτό θα προέκυπτε εκ του γεγονότος ότι οι Εναγόμενοι 1 δεν απέδειξαν την οποιαδήποτε ζημιά με την μαρτυρία τους, ούτε ότι δικαιούνται στην καταβολή των αξιούμενων εξόδων των €20.000- ποσό για το οποίο δεν παρουσίασαν λεπτομέρειες, τιμολόγια ή αποδείξεις πληρωμής, ενώ θα κρινόταν ότι έχουν αποκομίσει και όφελος ίσο με την ενοικιαστική αξία του καταστήματος, η οποία θα ήταν και το συμφωνηθέν ενοίκιο, καθότι η κατοχή του καταστήματος δεν παραδόθηκε στον Ενάγοντα παρά μόνο όταν αυτός έλαβε κατοχή την 3/07/2017.
Ως εκ τούτου, λαμβανομένου υπόψη ότι συμφώνως του ευρήματος του Δικαστηρίου οι Εναγόμενοι 1 ουδέν ποσό κατέβαλαν πριν τον τερματισμό της ενοικίασης δηλαδή, τα ενοίκια των μηνών Ιουνίου 2015, Ιουλίου 2015, Αυγούστου 2015 και ½ Σεπτεμβρίου 2015 προς €1.700- μηνιαίως κρίνω ότι ο Ενάγοντας δικαιούται ως δεδουλευμένα ενοίκια συνολικά το ποσό των €5.950 (3,5 μήνες Χ €1.700-). Περαιτέρω, για την περίοδο από 16/09/2015 μέχρι την 3/07/2017 όπου οι Εναγόμενοι 1 παρέμειναν στο κατάστημα ως παρανόμως επεμβαίνοντες και λαμβανομένου υπόψη του συμφωνηθέντος για την περίοδο αυτή ενοικίου ως ισχυρή βάση της ενοικιαστικής αξίας του καταστήματος κρίνω ότι ο Ενάγων δικαιούται ως ενδιάμεσα κέρδη (mense profits) το ποσό των €14,450 (8,5 μήνες μέχρι την 31/05/2016 Χ €1.700-) και το ποσό των €26.000- (13 μήνες από 31/05/2016 μέχρι την 3/07/2017 Χ €2.000), ήτοι το συνολικό ποσό των €40.450-.
Το Δικαστήριο κρίνει ότι ο Ενάγων δικαιούται σε απόφαση εναντίον των Εναγόμενων 1 και εναντίον του Εναγόμενου 2 αλληλέγγυα και κεχωρισμένα εκ της εγγυήσεως που παρείχε (βλ. Αργύρη v. Χρυσοστόμου, ως Διαχειρίστριας της περιουσίας του αποβιώσαντα Χρυσοστόμου (2006) 1(Β) Α.Α.Δ. 1362) ως το περιεχόμενο του τεκμηρίου 2 μέχρι την ανάκτηση της κατοχής του καταστήματος από τον Ενάγοντα στο συνολικό ποσό των €46.400-.
Προτού όμως προχωρήσω με την τελική κατάληξη του Δικαστηρίου προβληματίστηκα με το γεγονός ότι οι Εναγόμενοι 1 κατέβαλαν στον Ενάγοντα το ποσό των €1.700-, το οποίο δεν προέκυψε από την μαρτυρία ότι τους επιστράφηκε, αλλά ούτε και ότι υπήρξε η οποία ζημιά στο κατάστημα που να έχει εξειδικευτεί και διεκδικηθεί δια της Εκθέσεως Απαιτήσεως. Στην ανταπαίτηση τους οι Εναγόμενοι 1 δεν προκύπτει ότι εξαιτούνται την επιστροφή της καταβληθείσας εγγύησης. Παρόλα αυτά δεν κρίνω ότι αυτό είναι αποτρεπτικό, ώστε το Δικαστήριο να συνυπολογίσει το τελικό ποσό που θα επιδικάσει στον Ενάγοντα. Πέραν των δεδουλευμένων ενοικίων που θα αποδώσει το Δικαστήριο, οι Ενάγοντες επέτυχαν στην αξίωση τους για ενδιάμεσα κέρδη ένεκα της μη παράδοσης της κατοχής του καταστήματος μετά τον τερματισμό που κρίθηκε νόμιμος. Αυτή η αξίωση είναι συνυφασμένη με την ζημιά που έχουν υποστεί εκ της μη δυνατότητας εκμετάλλευσης του καταστήματος και συνδέεται με την ενοικιαστική του αξία ως έχει ανωτέρω επεξηγηθεί. Κατά συνέπεια, κρίνεται ότι το ποσό των €1.700- της εγγύησης που τους καταβλήθηκε με την υπογραφή του ενοικιαστηρίου εγγράφου-τεκμήριο 2 μετριάζει την ζημιά του Ενάγοντα και ως εκ τούτου θα πρέπει να αφαιρεθεί.
Ως εκ τούτου εκδίδεται απόφαση υπέρ Ενάγοντα και εναντίον των Εναγόμενων 1 και 2 αλληλέγγυα και ή κεχωρισμένα για το ποσό των €44.700- (€46.400-€1.700-) με νόμιμο τόκο από την 3/07/2017 οπόταν και ο Ενάγοντας έλαβε την κατοχή του καταστήματος, προς αποφυγή κατακερματισμού των ημερομηνιών έναρξης του νόμιμου τόκου. Η ανταπαίτηση των Εναγόμενων εναντίον του Ενάγοντα απορρίπτεται. Με δεδομένη την συνεκδίκαση Αγωγής και Ανταπαίτησης, επιδικάζεται ένα σετ εξόδων υπέρ του Ενάγοντα και εναντίον των Εναγόμενων 1 και 2 αλληλεγγύως και ή κεχωρισμένα, όπως αυτά θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και εγκριθούν από το Δικαστήριο.
Παρατηρώ ότι το τεκμήριο 2 δεν έχει δεόντως χαρτοσημανθεί κατά τα προβλεπόμενα στον Περί Χαρτοσήμων Νόμο 19/63. Η υποχρέωση για δέουσα χαρτοσήμανση αποτέλεσε αντικείμενο σχετικής παρατήρησης του Εφετείου στην υπόθεση Maximos Court Ltd ν Πιερή (2001) 1(Β) ΑΑΔ 875. Συνεπώς εκδίδεται διαταγή όπως ο Ενάγοντας μεριμνήσει για τη δέουσα χαρτοσήμανση του ενοικιαστηρίου εγγράφου τεκμήριο 2 εντός 30 ημερών από σήμερα. Η παρούσα απόφαση να μην συνταχθεί εκτός αν η συμφωνία ενοικίασης-τεκμήριο 2, χαρτοσημανθεί δεόντως από τον Ενάγοντα ως η διαταγή του Δικαστηρίου.
(υπ.)……………………………………….
Χ-Μ Καραπατάκης, Ε.Δ.
ΠΙΣΤΟΝ ΑΝΤΙΓΡΑΦΟΝ
ΠΡΩΤΟΚΟΛΛΗΤΗΣ
[1] «Στην προκειμένη περίπτωση, ανεξάρτητα αν προβλήθηκαν κατά την αντεξέταση διάφορες θέσεις, δεν θα έπρεπε να επιτραπεί στον Εφεσίβλητο στη μαρτυρία του να αναφερθεί σε γεγονότα και θέσεις που δεν είχε προβάλει προηγουμένως στην Έκθεση Υπεράσπισής του. Εν πάση περιπτώσει, ακόμα και αν διάφορα γεγονότα και θέσεις είχαν τεθεί στη μαρτυρία του, χωρίς ένσταση, το δικαστήριο δεν θα έπρεπε να είχε στηριχθεί σ' αυτή τη μαρτυρία του Εφεσίβλητου, με την οποία προβάλλονται ζητήματα και θέσεις που δεν είχαν προηγουμένως δικογραφηθεί. Σχετικές επί του θέματος είναι οι υποθέσεις Μελάς v. Κυριάκου (2003) 1 Α.Α.Δ. 826, Latifundia Properties Ltd. v. Ψάκη κ.ά. (2003) 1 Α.Α.Δ. 670, Παπαγεωργίου v. Κλάππα (1991) 1 Α.Α.Δ. 24 στις οποίες έκανε αναφορά ο δικηγόρος της Εφεσείουσας.».