ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΠΑΦΟΥ
ΕΝΩΠΙΟΝ: Χρ. Μίτλεττον, Ε.Δ.
Αγωγή αρ. 2379/2015
1. VESTA HOLIDAYS LTD
2. ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΤΙΚΗ ΕΠΙΤΡΟΠΗ ΣΥΓΚΡΟΤΗΜΑΤΟΣ BASILICA COMPLEX
Ενάγοντες
v.
1. ΒΑΣΙΛΕΙΟΥ ΚΩΣΤΗ
2. ΣΩΤΗΡΗ ΚΩΣΤΗ
3. ΓΙΑΝΝΑΚΗ ΑΝΔΡΕΟΥ ΚΩΣΤΗ
Εναγόμενοι
Ημερομηνία: 02 Φεβρουαρίου 2024
Εμφανίσεις:
Δ. Καρακώστα (κα) με Ο. Σουσανίδη (κα) για Ανδρέας Δημητριάδης & Σία ΔΕΠΕ, για τους Ενάγοντες
Ε. Νικολάου (κα) για Ζένιος Νικολάου ΔΕΠΕ, για τον Εναγόμενους 1 και 3
Μη προώθηση της αγωγής, για Εναγόμενο 2
Α Π Ο Φ Α Σ Η
Το πλαίσιο της διαφοράς
1. Οι Ενάγοντες διαχειρίζονται το σύμπλεγμα οικοδομημάτων Basilica Complex, το οποίο ισχυρίζονται πως είναι, στο σύνολό του, κοινόκτητη οικοδομή. Συνακόλουθα, διαχειρίζονται και το Basilica Center – Block II, που είναι μέρος του Basilica Complex, στο οποίο οι Εναγόμενοι 1 και 3 είναι ιδιοκτήτες του καταστήματος με αριθμό 04. Ειδικότερα, η Ενάγουσα 2 είναι η διαχειριστική επιτροπή του συγκροτήματος και η Ενάγουσα 1 είναι η εταιρεία διαχείρισης, στην οποία η Ενάγουσα 1 ανέθεσε να ασκεί επαγγελματική διαχείριση. Οι Ενάγοντες αξιώνουν €8.902,00 ως την οφειλόμενη συνεισφορά της μονάδας των Εναγόμενων στα έξοδα για τη συντήρηση, λειτουργία, καθαριότητα, επιδιόρθωση ή αντικατάσταση των κοινόχρηστων χώρων ή τμημάτων ή εγκαταστάσεών τους (έξοδα κοινοχρήστων χώρων), με βάση την αναλογία του εμβαδού της μονάδας τους.
2. Οι Εναγόμενοι 1 και 3 αρνούνται την αξίωση των Εναγόντων. Όσον αφορά την Ενάγουσα 2, ισχυρίζονται πως δεν αποτελεί νομικό πρόσωπο. Παραδέχονται πως οι ίδιοι είναι οι ιδιοκτήτες και κάτοχοι της μονάδας που αναφέρουν οι Ενάγοντες, αλλά αρνούνται ότι οφείλουν να συνεισφέρουν για τα έξοδα κοινοχρήστων χώρων ολόκληρου του συγκροτήματος, λέγοντας πως η μονάδα που κατέχουν δεν αποτελεί κοινόκτητη οικοδομή με όλο το συγκρότημα, με την έννοια του νόμου, ο οποίος δεν εφαρμόζεται στην προκειμένη περίπτωση για όλο το σύμπλεγμα. Άνευ βλάβης της θέσης αυτής, οι Εναγόμενοι ισχυρίζονται πως το ποσό που χρεώθηκε είναι σε κάθε περίπτωση εξωπραγματικό, υπερβολικό και αδικαιολόγητο, ως απόρροια και του τρόπου υπολογισμού των εξόδων από τους Ενάγοντες.
3. Οι Ενάγοντες, με απαντητικό δικόγραφο, αρνούνται τους ισχυρισμούς των Εναγόμενων και επιμένουν στη δική τους εκδοχή.
4. Επίδικα θέματα, με βάση τη δικογραφία, είναι τα εξής: Κατά πόσο η Ενάγουσα 2 μπορεί να ενάγει· κατά πόσο το συγκρότημα Basilica Complex, στο σύνολό του, αποτελεί μία κοινόκτητη οικοδομή· κατά πόσο οι Εναγόμενοι συμμετέχουν με κάποιο ποσοστό στα έξοδα του όλου συγκροτήματος και σε τι ποσοστό· κατά πόσο υπάρχει οφειλόμενο ποσό και το ύψος του.
Διαδικασία
5. Η μη επίλυση της διαφοράς αυτής εξωδικαστικά οδήγησε σε ακροαματική διαδικασία. Οι αγωγές 2378/2015 και 2379/2015, εκδικάστηκαν παράλληλα, λόγω κοινών διαδίκων, δικηγόρων, αλλά και της ομοιότητας στη μαρτυρία, προκειμένου να αποφευχθεί η επανάληψη στην παρουσίαση της μαρτυρίας. Η μαρτυρία των ΜΕ1, ΜΕ2, ΜΥ1 και ΜΥ2 που δόθηκε στην αγωγή 2378/2015 υιοθετήθηκε και στην παρούσα αγωγή, με ανάλογες προσθήκες ή προσαρμογές, όπου υπάρχει διαφοροποίηση των στοιχείων που αφορούν το κατάστημα 04. Η αγωγή 2378/2015 αφορά τα καταστήματα 01, 02 και 03 του Εναγόμενου 3, στο ίδιο οικοδόμημα, Basilica Complex – Block II.
6. Για την απόδειξη της υπόθεσής τους, οι Ενάγοντες προσκόμισαν μαρτυρία από τον Κώστα Κόλιαρο, υπάλληλο της Ενάγουσας 1 και υπεύθυνο κτιριακών συγκροτημάτων για τα οποία η Ενάγουσα 1 παρέχει υπηρεσίες διαχείρισης κοινόχρηστων χώρων (ΜΕ1) και από τον Βαλεντίνο Σίνγκ, υπεύθυνο του λογιστηρίου της Ενάγουσας 1 (ΜΕ2), οι οποίοι αντεξετάστηκαν από τη συνήγορο του Εναγόμενου. Για την απόδειξη της υπόθεσης του Εναγόμενου, προσκομίστηκε μαρτυρία από τον Σωτήρη Σκάρο, τεχνικό μηχανικό από τις τεχνικές υπηρεσίες του Δήμου Πάφου (ΜΥ1) και από τον Κώστα Κωνσταντίνου (ΜΥ2), ιδιοκτήτη της επιχείρησης Mother’s Restaurant, οι οποίοι, επίσης, αντεξετάστηκαν από τη συνήγορο των Εναγόντων. Η προφορική μαρτυρά είναι καταγεγραμμένη στα πρακτικά της δίκης. Πρόσθετη έγγραφη μαρτυρία, αποτελούμενη από έγγραφα και δέσμες εγγράφων, που σημάνθηκαν ως Τεκμήρια με ξεχωριστή αρίθμηση από το 1 έως και το 24, είναι στον φάκελο του Δικαστηρίου.
7. Μετά την παρουσίαση του συνόλου της μαρτυρίας, οι δικηγόροι των δύο πλευρών αγόρευσαν, επιχειρηματολογώντας προς υποστήριξη των θέσεων της κάθε πλευράς.
8. Είναι σε γνώση του Δικαστηρίου ό,τι αναφέρθηκε, στην ολοκληρωμένη του μορφή, ακόμα κι αν δεν γίνεται αυτούσια, ειδική ή λεπτομερής αναφορά.
Μαρτυρία και εξέταση
9. Το Δικαστήριο ακούει μαρτυρία μόνο σε σχέση με τα επίδικα θέματα. Όταν η μαρτυρία είναι αντικρουόμενη ή αμφισβητείται, την αξιολογεί, να βρει εάν και ποια είναι η αξιόπιστη μαρτυρία, στην οποία να μπορεί να βασιστεί και όπου χρειάζεται να προβεί σε ευρήματα σε σχέση με τα γεγονότα. Στο πλαίσιο της αξιολόγησης της μαρτυρίας, η συμπεριφορά και οι τρόποι των μαρτύρων (demeanour) στο εδώλιο[1], που το Δικαστήριο έχει την ευκαιρία να παρατηρεί κατά τη διάρκεια της ακροαματικής διαδικασίας, σε συνάρτηση με το περιεχόμενο της μαρτυρίας τους, προσεγγίζονται με παράλληλους άξονες το σύνολο της μαρτυρίας, αλλά και την αντικειμενική όψη των πραγμάτων[2]. Η εκδοχή του κάθε μάρτυρα δεν προσεγγίζεται μικροσκοπικά, με αναφορά στις λέξεις που χρησιμοποιήθηκαν ή τη σειρά τους, αλλά ως ένα σύνολο μέσα στη ζωντανή ατμόσφαιρα της προφορικής δίκης, με όσα την περιστοιχίζουν, και στην οποία ο προφορικός λόγος των μαρτύρων μπορεί να μην είναι σε τέλεια γλώσσα ή καλά συνταγμένος ή απόλυτα ακριβής.
Η νομιμοποίηση της Ενάγουσας 2
10. Σχετική με το θέμα αυτό ήταν η μαρτυρία του ΜΕ1, του ΜΕ2 και σε μικρότερο βαθμό του ΜΥ2. Το θέμα αυτό συμπλέκεται, από τους Εναγόμενους, με το εάν το Basilica Complex είναι κοινόκτητη οικοδομή, μέρος της οποίας είναι το κατάστημα των Εναγόμενων, όπως είναι η εκδοχή των Εναγόντων, ή όχι, όπως είναι η εκδοχή των Εναγόμενων.
11. Συναφώς, σύμφωνα με το άρθρο 38ΚΒ Κεφ.224, κάθε κοινόκτητη οικοδομή πρέπει να έχει διαχειριστική επιτροπή για τη ρύθμιση και διαχείριση των υποθέσεων της, που συνίσταται και ενεργεί σύμφωνα με τις διατάξεις του νόμου και των κανονισμών, και μπορεί, σύμφωνα και με το άρθρο 38ΚΣΤ, μεταξύ άλλων, να ενάγει ή να συμβάλλεται για οποιοδήποτε ζήτημα αφορά στην κοινόκτητη οικοδομή.
12. Ο ΜΕ1 ανέφερε πως η Ενάγουσα 2 είναι η διαχειριστική επιτροπή που εξελέγη στη γενική συνέλευση των ιδιοκτητών του Basilica Complex. Ο ΜΕ1 αναφέρθηκε στα γεγονότα και παρουσίασε τα έγγραφα που σχετίζονται με τις γενικές συνελεύσεις του Basilica Complex για τα έτη 2011, 2012, 2013 και 2014. Αναφέρθηκε στις ειδοποιήσεις σύγκλησης, στην απαρτία, στα πρακτικά. Σε κάθε έτος, μετά την έγκριση του διορισμού της Ενάγουσας 1 από τη γενική συνέλευση, υπογράφονταν σχετική συμφωνία μεταξύ της Ενάγουσας 2 και της Ενάγουσας 1 (Τεκμήρια 2 έως 6). Μεταξύ άλλων, με τις συμφωνίες που υπογράφθηκαν, η διαχειριστική επιτροπή ανέθετε, σε κάθε χρόνο, και τη λήψη δικαστικών μέτρων για την ανάκτηση των οφειλόμενων κοινοχρήστων.
13. Η μαρτυρία του ΜΕ1 σχετικά με τις γενικές συνελεύσεις, τη διεξαγωγή τους και τον τρόπο εκλογής της διαχειριστικής επιτροπής, δεν αμφισβητήθηκε συγκεκριμένα, ωστόσο, όπως αναφέρθηκε και προηγουμένως, η αμφισβήτηση των Εναγόμενων συναρτάται με το γεγονός ότι ασκείται κοινή διαχείριση για όλο το σύμπλεγμα, χωρίς κατά τη θέση τους να αποτελεί κοινόκτητη οικοδομή όλο το σύμπλεγμα, με αποτέλεσμα η Ενάγουσα 2, κατ’ επέκταση και η Ενάγουσα 1, να μην νομιμοποιούνται να ενάγουν. Κατά την αντεξέταση του ΜΕ1, του υποβλήθηκε, σε σχέση με τις γενικές συνελεύσεις, πως οι Εναγόμενοι δεν έλαβε κάποια ειδοποίηση για σύγκληση γενικής συνέλευσης, αλλά ο ΜΕ1 εξήγησε πως όλες οι ειδοποιήσεις αποστέλλονται σε όλους τους ιδιοκτήτες με το ταχυδρομείο. Στα έντυπα των γενικών συνελεύσεων, αναγράφονται, όπως είπε, μόνον εκείνοι που ήταν παρόντες. Οι Εναγόμενοι, όπως φαίνεται από τα πρακτικά, δεν ήταν παρόντες στις γενικές συνελεύσεις, αλλά είναι ιδιοκτήτες του καταστήματος 04. Η μαρτυρία αυτή του ΜΕ1 υποστηρίχθηκε και από τη μαρτυρία του ΜΕ2, πως οι Εναγόμενοι λάμβαναν γνώση για τις γενικές συνελεύσεις και μάλιστα ήταν και ο Εναγόμενος 3 ήταν και μέλος της διαχειριστικής επιτροπής το 2011.
14. Έναντι στη μαρτυρία αυτή του ΜΕ1, που υποστηρίχθηκε και από τον ΜΕ2, δεν υπήρξε μαρτυρία από την πλευρά των Εναγόνενων σε σχέση με τη διεξαγωγή των γενικών συνελεύσεων. Δεν προκύπτει επίσης, από οπουδήποτε, να έγινε οποιοδήποτε διάβημα για ακύρωση των γενικών συνελεύσεων ή των αποφάσεων των εν λόγω γενικών συνελεύσεων, από οποιονδήποτε κύριο μονάδας, περιλαμβανομένων των Εναγόμενων, με επίκληση λόγων που να σχετίζονται με τη σύγκληση ή τη διεξαγωγή τους.
15. Είναι αποδεκτή η μαρτυρία των ΜΕ1 και ΜΕ2 σε σχέση με το γεγονός ότι η Ενάγουσα 2 εξελέγη ως η διαχειριστική επιτροπή ολόκληρου του Basilica Complex, αναθέτοντας στην Ενάγουσα 1 την επαγγελματική διαχείριση του Basilica Complex. Επίσης, ότι στη διαδικασία διαχείρισης του Basilica Complex, περιλήφθηκε και το Basilica Center – Block II, ανεξάρτητα από το εάν είναι ή δεν είναι όλο το Basilica Complex κοινόκτητη οικοδομή, οι δε Ενάγοντες ενεργούσαν καθ’ όλο τον ουσιώδη χρόνο για τη διαχείριση και του Basilica Center – Block II, ως μέρος του έργου Basilica Complex.
16. Το ζήτημα, ως διαφαίνεται, δεν είναι ακριβώς νομιμοποίησης των Εναγόντων, εφόσον αναμφίβολα ενεργούσαν αποκλειστικά και για τη διαχείριση του Basilica Center – Block II, που δεν διαθέτει άλλη διαχειριστική επιτροπή, αλλά ορθότητας της βάσης υπολογισμού της συμμετοχής της μονάδας των Εναγόμενων, με βάση τα τετραγωνικά μέτρα (τ.μ.) του Basilica Complex και όχι άλλως πώς.
Το συγκρότημα Basilica Complex και η έννοια της κοινόκτητης οικοδομής
17. Όπως ανέφερε ο ΜΕ1, το Basilica Complex αποτελείται από 205 μονάδες, διαμερίσματα ή καταστήματα. Περιλαμβάνει κοινόχρηστους χώρους, ιδιωτικούς δρόμους, χώρους πρασίνου, χώρους στάθμευσης και κήπους. Το σύνολο των τ.μ. των μονάδων του κτιριακού συγκροτήματος είναι 13.416,40 τ.μ. Το Basilica Center II, όπου βρίσκονται τα καταστήματα του Εναγόμενου, είναι μέρος του Basilica Complex. Κατά την αντεξέτασή του, ο ΜΕ1 ανέφερε πως το Basilica Complex περιλαμβάνει ξεχωριστά «blocks». Είναι, όμως, όλα, όπως υποστήριξε, μέρος του ίδιου έργου. Υποβλήθηκε στον μάρτυρα πως ορισμένα «blocks», τα blocks I, II, III, δεν αποτελούν ενιαία μονάδα με το Basilica Complex γιατί βρίσκονται σε ξεχωριστό τεμάχιο γης, και μάλιστα τα χωρίζει από τα υπόλοιπα blocks και δημόσιος δρόμος, συγκεκριμένα η οδός Στασάνδρου, γεγονός που προκύπτει και από επιστολή του Δήμου Πάφου και συνιστά και τον λόγο για τον οποίο δεν πλήρωναν οι Εναγόμενοι κοινόχρηστα. Ο ΜΕ1 ανέφερε πως δεν είχε υπόψη του τέτοια γεγονότα, πρώτη φορά τα ακούει, μένοντας σταθερός στη δική του εκδοχή, που βασίζεται στα έγγραφα που παρουσίασε, και τα οποία, όπως ανέφερε, εξηγούν ποια blocks συναποτελούν τα 13.416,40 τ.μ.. Παρά την αμφισβήτηση του γεγονότος πως το Basilica Complex είναι κοινόκτητη οικοδομή, δεν προσκόμισε κάτι περαιτέρω, που να αποδεικνύει θετικά τη θέση των Εναγόντων.
18. Ο ΜΕ2, επίσης, ανέφερε πως, εάν έγινε οποτεδήποτε διαχωρισμός του Basilica Center – Block II, δεν το γνωρίζει, γιατί δεν προκύπτει από οπουδήποτε να έγινε διαχωρισμός. Ασκείται, όμως, όπως είπε, πράγματι, διαχείριση για ολόκληρο του Basilica Complex, για χρόνια. Το Basilica Complex, όπως ανέφερε, είναι ενιαία ανάπτυξη, αλλά το block III, του οποίου είναι ένας ο ιδιοκτήτης, έκανε σχετική διαδικασία και διαχωρίστηκε. Τα υπόλοιπα blocks είναι μέσα στο σύστημα διαχείρισης του Basilica Complex, δηλώνοντας, κατ’ επανάληψη, προς απάντηση σε σχετικές ερωτήσεις και υποβολές, πως είναι άξιο απορίας που οι Εναγόμενοι θέτουν σήμερα τέτοια ζητήματα, διότι όλα αυτά τα χρόνια, το κατάστημά τους απολάμβανε το νερό, το ρεύμα, την ασφάλεια και όλες τις κοινόχρηστες υπηρεσίες, ενώ ήταν και ο ίδιος ο Εναγόμενος 3 μέλος της διαχειριστικής επιτροπής του Basilica Complex. Διαφώνησε με την υποβολή της συνηγόρου των Εναγόμενων πως, όταν παρεμβάλλεται δημόσιος δρόμος, παύει να θεωρείται μια ανάπτυξη κοινόκτητη.
19. Ούτε ο ΜΕ1 ούτε ο ΜΕ2 ανέφεραν συγκεκριμένα τι εννοούν με την προσέγγιση ότι το Basilica Complex είναι ένα έργο, δηλαδή, τι είναι αυτό που προσδιορίζει την ενότητά του. Από την άλλη, ο ΜΥ1 κατέθεσε στο πλαίσιο της αγωγής 2378/2015 επιστολή ημερομηνίας 05.05.2016 (εκεί Τεκμήριο 22), που εστάλη στον Εναγόμενο 3, απευθυνόμενη στην επωνυμία της επιχείρησής του, προς απάντηση επιστολής ημερομηνίας 08.04.2016. Κατέθεσε, επίσης σχέδιο, που απεικονίζει τα blocks του Basilica Complex (εκεί Τεκμήριο 23). Αναφέρει, η επιστολή, πως οι αναπτύξεις στα τεμάχια 374, 362 και 364 Φ./Σχ.51/180202 δεν αποτελούν ενιαία ανάπτυξη. Λέει, η επιστολή, πως τα blocks I, II, III, που φαίνονται στο συνημμένο τοπογραφικό, για τα οποία είχε εκδοθεί η άδεια οικοδομής 6978 την 03.11.1981 είναι ενιαία ανάπτυξη. Στη συνέχεια, όμως, όπως λέει, εκδόθηκε άδεια κάθετου διαχωρισμού, με αριθμό 9118 και ημερομηνία 21.06.1986, και έπειτα τροποιητική άδεια του εν λόγω κάθετου διαχωρισμού με αριθμό 10046 και ημερομηνία 16.01.1988 και προέκυψαν δύο ξεχωριστά τεμάχια με αριθμούς 224/1 και 224/2 (νυν 374 και 375, αντίστοιχα) και πλέον ούτε οι οικοδομές αυτές αποτελούν ενιαία ανάπτυξη. Σημειώνει, επίσης, πως μεταξύ των τεμαχίων 362 και 364 και 374, παρεμβάλλεται δημόσιος δρόμος και το τεμάχιο 375. Επομένως, οι αναπτύξεις στα τεμάχια 364 και 362 είναι ανεξάρτητες από τις αναπτύξεις του τεμαχίου 374. Δεν τέθηκε στο Δικαστήριο η επιστολή ημερομηνίας 08.04.2016, προς απάντηση της οποίας είχε σταλεί η επιστολή του Δήμου Πάφου. Όσον αφορά την παρεμβολή δημόσιου δρόμου, κατά την αντεξέτασή του, ο ΜΥ1, ανέφερε πως δεν γνωρίζει εάν είναι εσωτερικός ο δρόμος, εάν περνούν αυτοκίνητα και γενικότερα όλες οι απαντήσεις του ήταν πως δεν γνωρίζει, ακόμα και για τον λόγο που στάλθηκε η επιστολή. Ο μόνος λόγος που κατέθεσε ο ΜΥ1 ήταν προφανώς για να καταθέσει την επιστολή και το σχέδιο, που βρίσκονται στο αρχείο της υπηρεσίας του. Στο σχέδιο, σύμφωνα με το υπόμνημα, οι δημόσιοι δρόμοι σημειώνονται με κίτρινο χρώμα και η οδός Στασάνδρου, που διασχίζει τον ευρύτερο χώρο του έργου, σημειώνεται ως δημόσιος δρόμος. Ακόμα κι αν ο ΜΥ1 δεν ήταν πολύ επεξηγηματικός, ήταν ειλικρινής πως ό,τι γνωρίζει, είναι ό,τι βλέπει στα έγγραφα που κατέχει, ως εκ της θέσης του, και κατέθεσε. Δεν αμφισβητείται ότι η επιστολή και το σχέδιο, ως έγγραφα, υφίστανται, ως μέρος του αρχείου του Δήμου Πάφου, ούτε θεωρείται πως ο ΜΥ1 είπε ψέματα για την ύπαρξή τους και για το γεγονός ότι βρίσκονται στο αρχείο του Δήμου Πάφου. Είναι αποδεκτή η μαρτυρία του ΜΥ1 ως προς την ύπαρξη και το περιεχόμενο της επιστολής και του σχεδίου.
20. Ο ΜΥ2 επανέλαβε απλώς όσα ανέφερε και ο ΜΥ1, με πηγή γνώσης αμφότερων, την επιστολή και το σχέδιο. Στο Τεκμήριο 27, που προσκόμισε ο ΜΥ2, δεν συνάπτεται η σελίδα κοινόκτητης οικοδομής, που είχε προσκομιστεί δια του Τεκμηρίου 24 στην αγωγή 2378/2015. Αναφέρεται όμως και στο Τεκμήριο 27 πως υπάρχει σελίδα κοινόκτητης οικοδομής, ενώ το κατάστημα 04 αναμφίβολα βρίσκεται στο ίδιο κτίριο με τα καταστήματα 01, 02 και 03 που είναι ένδικα στην αγωγή 2378/2015. Στο Τεκμήριο 24 της αγωγής 2378/2015 αναφέρεται η κτηματολογική πράξη 6/ΕΣ/9201148/1988 ημερομηνίας 01.01.1988, που φαίνεται να συνιστά την πράξη εγγραφής κοινόκτητης οικοδομής στο Κτηματολόγιο. Δεν προσκομίστηκε από οποιονδήποτε ή ίδια η κτηματολογική πράξη, ενώ το περιεχόμενο εκείνου του τίτλου, και οι επ’ αυτού αναφορές στην περιγραφή της ακίνητης ιδιοκτησίας για την ύπαρξη επί της γης των Basilica Center – Block I και Basilica Center – Block II, συνάδουν με την επιστολή και το σχέδιο που προσκόμισε ο ΜΥ1. Συνάδουν, επίσης, με τις αναφορές του ΜΕ2 ότι το block III έκανε διαδικασία στο Κτηματολόγιο και διαχωρίστηκε, που δεν επεξηγήθηκε περαιτέρω και διαφορετικά από τον ΜΕ2. Συνάδουν και με τον τρόπο που ο νόμος διατυπώνει τη δυνατότητα των συμπλεγμάτων να αποτελέσουν κοινόκτητη οικοδομή.
21. Ειδικότερα, το άρθρο 38Β Κεφ.224, στο οποίο παραπέμπει η ερμηνευτική διάταξη του άρθρου 38Α Κεφ.224 για την έννοια της «κοινόκτητης οικοδομής», καθορίζει τον ελάχιστο αριθμό μονάδων που πρέπει να υφίστανται σε μια οικοδομή, για να θεωρείται κοινόκτητη. Η «μονάδα» σημαίνει όροφο ή τμήμα, ή τμήμα ορόφου, δωμάτιο, γραφείο, διαμέρισμα ή κατάστημα ή οποιοδήποτε άλλο τμήμα ή χώρο κοινόκτητης οικοδομής που μπορεί κατάλληλα και άνετα να τυγχάνει κατοχής και κάρπωσης ως πλήρης χωριστή και αυτοτελής μονάδα για οποιοδήποτε σκοπό για τον οποίο εξασφαλίστηκε άδεια οικοδομής. Κάθε μονάδα κοινόκτητης οικοδομής ανήκει, κατέχεται και τυγχάνει κάρπωσης χωριστά ως ιδιωτική ιδιοκτησία και εγγράφεται ως τέτοια σύμφωνα με το άρθρο 38ΛΑ Κεφ.224. Για κάθε μονάδα, εκδίδεται χωριστό πιστοποιητικό εγγραφής, και καμιά άλλη ακίνητη ιδιοκτησία δεν μπορεί να περιληφθεί στο ίδιο πιστοποιητικό εγγραφής, εκτός από το μερίδιο στην κοινόκτητη ιδιοκτησία που αναλογεί στη μονάδα αυτή, όπως καθορίζεται στον νόμο, και την τυχόν περιορισμένη κοινόκτητη ιδιοκτησία που παραχωρήθηκε αποκλειστικά στη μονάδα αυτή, όπως καθορίζεται στον νόμο.
22. Ενώ το άρθρο 38Β Κεφ.224 καθορίζει πότε ο ελάχιστος αριθμός μονάδων δημιουργεί κοινόκτητη οικοδομή, το άρθρο 38Ε Κεφ.224, θέτει εμμέσως ένα όριο στην έκταση της κοινόκτητης οικοδομής. Προβλέποντας πως οι διατάξεις του μέρους αυτού του νόμου εφαρμόζονται, τηρουμένων των αναλογιών, σε οικοδομές που αποτελούνται από περισσότερα από ένα οικοδομήματα ή πτέρυγες ή σύμπλεγμα οικοδομών που βρίσκονται στο ίδιο τεμάχιο γης, έστω και αν ολικά ή μερικά, δεν διαχωρίζονται οριζόντια, επιτρέπει μεν σε ξεχωριστά οικοδομήματα, πτέρυγες ή συμπλέγματα να συνιστούν κοινόκτητη οικοδομή, υπό την προϋπόθεση, όμως, ότι βρίσκονται στο ίδιο τεμάχιο γης.
23. Αναφορά «στο ίδιο τεμάχιο γης» γίνεται και στο άρθρο 38Ι Κεφ.224, που προβλέπει πως, όταν κοινόκτητες οικοδομές αποτελούνται από χωριστά οικοδομήματα ή πτέρυγες ή σύμπλεγμα οικοδομών που βρίσκονται στο ίδιο τεμάχιο γης, είναι αυτοτελή και έχουν χωριστές εισόδους, τότε, εκτός αν προβλέπεται διαφορετικά στους Κανονισμούς, οι κύριοι των μονάδων μπορούν, με απόφαση των κυρίων του 75% τουλάχιστον της κοινόκτητης ιδιοκτησίας, να αποφασίσουν ότι η κοινόκτητη ιδιοκτησία ή οποιοδήποτε τμήμα της, που βρίσκεται σε κάθε οικοδόμημα ή πτέρυγα ή σύμπλεγμα οικοδομών, θα ανήκει μόνο στις μονάδες που βρίσκονται σ' αυτά και ότι, κάθε τέτοιο οικοδόμημα ή πτέρυγα ή σύμπλεγμα οικοδομών και η ευρισκόμενη σ' αυτά κοινόκτητη ιδιοκτησία που ανήκει στις μονάδες αυτές, θα θεωρείται ως χωριστή κοινόκτητη οικοδομή. Κοινόκτητες οικοδομές μπορούν να διαχωριστούν με τον πιο πάνω τρόπο, έστω και αν ορισμένες υπηρεσίες ή εγκαταστάσεις ή άλλη κοινόκτητη ιδιοκτησία που τα εξυπηρετεί δεν μπορούν να διαχωριστούν και πρέπει να παραμείνουν κοινόκτητες απ' όλους τους κυρίους. Σε τέτοια περίπτωση, οι υπηρεσίες αυτές, εγκαταστάσεις ή άλλη κοινόκτητη ιδιοκτησία θα θεωρείται ότι ανήκουν σε όλες τις μονάδες, κατά την αναλογία του μεριδίου τους πάνω στην κοινόκτητη οικοδομή σύμφωνα με τις διατάξεις του νόμου. Καμιά απόφαση διαχωρισμού κοινόκτητης οικοδομής είναι έγκυρη, εκτός αν εγκριθεί από την αρμόδια αρχή.
24. Η επαναλαμβανόμενη αναφορά «στο ίδιο τεμάχιο γης» δεν μπορεί να ερμηνευτεί διαφορετικά από τον τρόπο στον οποίο οδηγεί η φυσική έννοια των λέξεων που συνθέτουν τη φράση. Ασφαλώς, ένα οικοδόμημα μπορεί να είναι μεγάλο και να καταλαμβάνει και περισσότερα τεμάχια γης. Δεν αναιρείται η έννοια της κοινόκτητης οικοδομής, εφόσον είναι ένα οικοδόμημα με τις ελάχιστες μονάδες που απαιτεί ο νόμος και υπάρχει η κοινότητα, εκ του οικοδομήματος. Εάν όμως πρόκειται για ξεχωριστά οικοδομήματα ή πτέρυγα ή σύμπλεγμα, το γεγονός ότι βρίσκονται στο ίδιο τεμάχιο γης, ότι υπάρχει κοινότητα εκ της γης, αρκεί και παράλληλα προϋποτίθεται, για να μπορούν να θεωρηθούν κοινόκτητη οικοδομή, για σκοπούς εφαρμογής των διατάξεων του νόμου. Διαφορετική εφαρμογή του νόμου, δηλαδή η θεώρηση ως κοινόκτητων οικοδομών, ασχέτως εγγραφής, συμπλεγμάτων που καταλαμβάνουν διαφορετικά τεμάχια γης, οπουδήποτε κι αν βρίσκονται, ακόμα και απομακρυσμένα μεταξύ τους, δημιουργεί όχι μόνο λανθασμένη βάση υπολογισμού της συνεισφοράς κάθε μονάδας στα κοινόχρηστα έξοδα, αλλά αποσύνδεση από την έννοια και τη λειτουργία της κοινότητας στη βάση της οποίας υφίσταται και λειτουργεί το συγκεκριμένο νομικό κεφάλαιο. Αναπόφευκτα, δημιουργεί και προβλήματα στο σύνολο της διαχείρισης, που απολήγουν σε ουσιαστικές αδικίες, ως αυτές που εξέφρασε με τόση ένταση ο ΜΥ2. Δεν είναι αυτές οι μόνες υποθέσεις που έχει ενώπιον του το Δικαστήριο, όπου παρατηρείται αυτό το φαινόμενο, της θεώρησης ως κοινόκτητων οικοδομών μεγάλων συμπλεγμάτων με οικοδομήματα που δεν βρίσκονται στο ίδιο τεμάχιο γης, ως προς τα οποία δεν υπάρχει συγκεκριμένη εγγραφή κοινόκτητης οικοδομής στο Κτηματολόγιο και οι κατασκευαστές, κάνοντας χρήση της έννοιας της κοινόκτητης οικοδομής ως δίδεται στον νόμο με αναφορά μόνο στις ελάχιστες μονάδες, τα θεώρησαν κοινόκτητη οικοδομή. Έτσι, εμποτίζοντας τη νομική έννοια με δικά τους κριτήρια, που αφορούν το έργο και ενδεχομένως τα τεχνικά χαρακτηριστικά των οικοδομημάτων που το αποτελούν, που όμως δεν δημιουργούν και κοινότητα ως προς τη χρήση του ακινήτου. Στην προκειμένη περίπτωση, φαίνεται πως δεν δόθηκε σημασία και στο γεγονός, που φαίνεται στο Τεκμήριο 24 που κατατέθηκε στην αγωγή 2378/2015, πως υπάρχει συγκεκριμένη εγγραφή στο Κτηματολόγιο κοινόκτητης οικοδομής. Οι ΜΕ1 και ΜΕ2 δήλωσαν άγνοια σε σχέση με ένα τόσο ουσιαστικό γεγονός, αλλά και διάθεση να μην δώσουν οποιαδήποτε σημασία, εστιάζοντας απλώς στο τι συμβαίνει στην πράξη, είτε είναι ορθό, είτε είναι λανθασμένο.
25. Το γεγονός ότι στην πράξη ασκείτο ή ασκείται κοινή διαχείριση για όλο το Basilica Complex, περιλαμβανομένων των οικοδομημάτων που βρίσκονται σε διαφορετικά τεμάχια γης και είναι απομακρυσμένα από τη μονάδα των Εναγόμενων, απλώς επειδή η κατασκευαστική εταιρεία θεώρησε, με αδιευκρίνιστα κριτήρια, πως πρόκειται για ενιαίο έργο, δεν αναιρεί το πότε μπορεί να υφίσταται, με βάση τον νόμο, κοινόκτητη οικοδομή και να εφαρμόζονται οι διατάξεις του.
26. Έχοντας υπόψη τις προαναφερόμενες διατάξεις, καθώς και τη μαρτυρία των ΜΥ1 και ΜΥ2, σε συνάρτηση με το ότι δεν αποδείχθηκε από τους Ενάγοντες το αντίθετο, θετικά, με μαρτυρία από το Κτηματολόγιο, ότι η υφιστάμενη όπως προκύπτει εγγραφή κοινόκτητης οικοδομής αφορά όλο το Basilica Complex, καταληκτικά, εφόσον υφίσταται εγγραφή της κοινόκτητης οικοδομής με κτηματολογική πράξη, συνάγεται αναγκαστικά πως, εκτός εάν το Κτηματολόγιο καθορίσει διαφορετικά, κοινόκτητη οικοδομή, με την έννοια του νόμου, για τους σκοπούς αυτής της διαδικασίας, θα πρέπει να θεωρηθούν τα οικοδομήματα που βρίσκονται εντός του τεμαχίου 374, δηλαδή τα «Basilica Center - Block I» (άλλως Λήδα) και «Basilica Center - Block II» (άλλως Eρατώ).
Ποσοστό συμμετοχής των μονάδων του Εναγόμενου
27. Σύμφωνα με το άρθρο 38ΙΑ Κεφ.224, οι κύριοι όλων των μονάδων θα συμμετέχουν στις δαπάνες που είναι αναγκαίες για την ασφάλιση, συντήρηση, επιδιόρθωση αποκατάσταση και διαχείριση της κοινόκτητης ιδιοκτησίας και για την εξασφάλιση των υπηρεσιών που καθορίζονται από το νόμο και τους κανονισμούς. Η αναλογία του μεριδίου κάθε κυρίου στις δαπάνες καθορίζεται από τους κανονισμούς με βάση το εμβαδόν κάθε μονάδας. Αν οποιοσδήποτε κύριος παραλείπει ή αμελεί να συμμορφωθεί στις απαιτήσεις αυτές, η διαχειριστική επιτροπή μπορεί να προβεί σε οποιαδήποτε πράξη και σε οποιαδήποτε δαπάνη εύλογα αναγκαία για τον σκοπό αυτό και μπορεί να ανακτήσει με αγωγή το ποσό που οφείλει ο παραβάτης κύριος σύμφωνα με τις διατάξεις του νόμου.
28. Όπου εφαρμόζονται οι πρότυποι Κανονισμοί, όπως στην προκειμένη περίπτωση, εφόσον δεν προσκομίστηκαν διαφορετικοί Κανονισμοί, θα πρέπει, όπως προκύπτει και από τον Κ.2, να γίνεται λεπτομερής περιγραφή της κοινόκτητης οικοδομής, περιλαμβανομένης της κοινόκτητης ιδιοκτησίας, δηλαδή περιγραφή των δαπέδων, των διάφορων μονάδων, της περιορισμένης κοινόκτητης ιδιοκτησίας, του υπογείου, των ορόφων, της στέγης, των εξωτερικών κατασκευών, των χώρων στάθμευσης, των εγκαταστάσεων κ.λπ.. Όπως ορίζει ο Κ.3, η αναλογία της κοινόκτητης ιδιοκτησίας που ανήκει σε κάθε μονάδα, όπως προβλέπεται στο άρθρο 38Θ, και το εκατοστιαίο ποσοστό ψήφων που δικαιούται κάθε κύριος κατά την ψηφοφορία που προβλέπεται στον Κ.25 θα εκτίθεται σε Πίνακα, κατά τον επισυνημμένο στους Κανονισμούς τύπο του Πίνακα Α'. Το μερίδιο του κάθε κύριου στα έξοδα για τη συντήρηση κ.λπ. της κοινόκτητης ιδιοκτησίας, όπως προβλέπεται στο άρθρο 38ΙΑ, θα εκτίθεται σε Πίνακα κατά τον επισυνημμένο στους Κανονισμούς τύπο του Πίνακα Β'.
29. Κατά τον ΜΕ1, το συνολικό εμβαδόν της μονάδας των Εναγόμενων ήταν 289,63 τ.μ.. Το εμβαδόν, όπως είπε, είχε δοθεί από την κατασκευαστική εταιρεία και αυτό λαμβάνεται υπόψη για τον υπολογισμό των κοινοχρήστων. Όπως ανέφερε και κατά την αντεξέτασή του, απαντώντας σε υποβολή ότι τα τ.μ. των καταστημάτων είναι 126 τ.μ., δεν γνωρίζει εάν υπάρχει κάποια απόκλιση από τα τ.μ. που τηρεί το Κτηματολόγιο, αλλά η ίδια η κατασκευαστική εταιρεία έδωσε τα τ.μ. των καταστημάτων, που η ίδια ανήγειρε.
30. Ο ΜΕ2 ανέφερε πως το εμβαδόν της κάθε μονάδας περιλαμβάνει καλυμμένους χώρους, ακάλυπτες βεράντες και καλυμμένες βεράντες/εξώστες. Τα στοιχεία των τ.μ. των μονάδων δόθηκαν στο λογιστήριο από τον γενικό διευθυντή, ο οποίος έλαβε τις πληροφορίες από την κατασκευαστική εταιρεία. Το εμβαδόν του καταστήματος των Εναγόμενων, όπως είπε και ο ΜΕ2, είναι 289,63 τ.μ.. Ειδικότερα, όπως ανέφερε, οι καλυμμένοι χώροι είναι 136 τ.μ., οι ακάλυπτες βεράντες είναι 96,99 τ.μ. και το μεσοπάτωμα είναι 56,64 τ.μ.. Προσκόμισε κατάσταση των τ.μ. και σχέδια που κατέχει το λογιστήριο (Τεκμήριο 14), αλλά και φωτογραφίες που δείχνουν και τη χρησιμοποίηση του χώρου για τους σκοπούς του καταστήματος των Εναγόμενων, που συνδέεται με τα καταστήματα 01, 02 και 03 που είναι ένδικα στην αγωγή 2378/2015 (Τεκμήριο 15). Οι Εναγόμενοι, όπως ανέφερε, ουδέποτε αμφισβήτησαν το εμβαδόν του καταστήματός τους, που χρησιμοποιείται για τον υπολογισμό. Κατά την αντεξέτασή του, εξήγησε πως τα στοιχεία για το εμβαδόν τα δίδει ο κατασκευαστής καθότι οι τίτλοι αργούν να εκδοθούν, ενώ έτυχαν και περιπτώσεις όπου δεν αναγράφονταν στους τίτλους όλα τα στοιχεία που χρειάζονταν για τον ορθό υπολογισμό των κοινοχρήστων. Ο κατασκευαστής είναι ο ίδιος που καταθέτει τα ίδια τ.μ. στο Κτηματολόγιο. Από την πύλη του Κτηματολογίου, δυνατόν να προκύπτουν μόνον οι καλυμμένοι χώροι. Ο ίδιος ο ιδιοκτήτης μπορεί να προβεί σε ανάλογες διορθώσεις στο Κτηματολόγιο ή στη διαχειριστική επιτροπή, για τυχόν αναγκαίες αναπροσαρμογές, αλλά ουδέποτε έγινε κάτι τέτοιο, σε σχέση με το κατάστημα των Εναγόμενων, τονίζοντας πως ο Εναγόμενος 3 ήταν μέλος της διαχειριστικής επιτροπής το 2011. Δεν περιήλθε σε γνώση του ίδιου κάτι επίσημο, που να αναφέρεται σε διαφορετικά τ.μ. από αυτά που χρησιμοποιούνται για τον υπολογισμό.
31. Στο Τεκμήριο 27, που προσκόμισε ο ΜΥ2, δεν αναφέρονται τα τ.μ. των ακάλυπτων χώρων ή το ποσοστό συμμετοχής στην κοινόκτητη οικοδομή. Στις ερωτήσεις και στις υποβολές σχετικά με τους ποιους κοινόχρηστους χώρους χρησιμοποιεί, ο ΜΥ2 απέφυγε να απαντήσει με σαφήνεια. Εν τέλει, δεν αρνήθηκε ότι χρησιμοποιεί και εξωτερικές βεράντες, και όχι μόνο τα τ.μ. του κλειστού χώρου που αναγράφει το Τεκμήριο 27, αν και εξακολουθούσε να ισχυρίζεται, παράλληλα, πως θα πρέπει τα κοινόχρηστα να πληρώνονται με βάση τα τ.μ. που αναγράφονται στο Τεκμήριο 27, που όμως γίνεται αναφορά μόνο σε 126 τ.μ.. Δέχθηκε ακόμα πως η προσαρμογή των τ.μ. από το Κτηματολόγιο δεν έγινε γιατί, όπως είπε, δεν πληρώθηκαν τα ανάλογα τέλη.
32. Αν και δεν αμφισβητείται η ύπαρξη και το περιεχόμενου του Τεκμηρίου 27, το Τεκμήριο 27 δεν παρέχει αξιόπιστη μαρτυρία σχετικά με το εμβαδόν που κατέχει το κατάστημα των Εναγόμενων ή για το ποσοστό συμμετοχής του στην έκταση που συνιστά την κοινόκτητη οικοδομή.
33. Μόνη πηγή άντλησης του εμβαδού, είναι τα στοιχεία που προσκομίζει η πωλήτρια/κατασκευάστρια εταιρεία, τα οποία δεν αμφισβητήθηκαν συγκεκριμένα ως προς την ορθότητά τους από την πλευρά των Εναγόμενων. Με βάση αυτά, και τη μαρτυρία των ΜΕ1 και ΜΕ2, που είναι αποδεκτή επί τούτου, το εμβαδόν του καταστήματος των Εναγόμενων, εκτός εάν καθοριστεί διαφορετικά από το Κτηματολόγιο, για τους σκοπούς αυτής της διαδικασίας, είναι 289.63 τ.μ., το οποίο επίσης χρησιμοποιούνταν ανέκαθεν για σκοπούς υπολογισμού των εξόδων.
Υπολογισμός υπολοίπου
34. Ο ΜΕ1 προσκόμισε κατάσταση του λογαριασμού που τηρείτο στο όνομα του Εναγόμενου (Τεκμήριο 7), εξηγώντας πως οι χρεώσεις των εξόδων των κοινοχρήστων χώρων ήταν κάθε τριμηνία. Προσκόμισε και τους προϋπολογισμούς για τα έτη 2011, 2012, 2013, 2014 και 2015 (Τεκμήρια 8, 9, 10, 11, 12), στους οποίους φαίνονται οι χρεώσεις με βάση το συνολικό ποσό των εξόδων, που περιλαμβάνουν αμοιβή για υπηρεσίες καθαριότητας, συντήρησης, συντήρησης κήπων, ηλεκτρικό ρεύμα, υδατοπρομήθεια, υλικά καθαρισμού, αγορά σκυβαλοδοχείων, απολύμανση, καθαρισμό βόθρων, έξοδα κήπου, έξοδα επιδιορθώσεων, την ασφάλεια, κ.λπ.. Οι Εναγόμενοι, όπως ανέφερε ο ΜΕ1, δεν κατέβαλαν οποιοδήποτε ποσό.
35. Για τα θέματα των υπολογισμών και των επιμέρους χρεώσεων, κατά την αντεξέτασή του, ο ΜΕ1 παρέπεμψε στο λογιστήριο της εταιρείας του, στη μαρτυρία του ΜΕ2, ξεκαθαρίζοντας πως ο ίδιος δεν είχε εμπλοκή με το θέμα αυτό. Οι προϋπολογισμοί εγκρίνονται, όπως είπε, από τη διαχειριστική επιτροπή, αλλά εάν κάποιος ιδιοκτήτης ζητήσει περαιτέρω στοιχεία, μπορεί να ενημερωθεί. Ο ΜΕ2 ανέφερε πως, κάθε χρόνο, ο προϋπολογισμός συμφωνείται και εγκρίνεται μεταξύ του γενικού διευθυντή της Ενάγουσας 1 και της εκάστοτε διαχειριστικής επιτροπής του συγκροτήματος. Μετά από συζήτηση και ανάλυση των εξόδων του τρέχοντος έτους καθώς και των προβλεπόμενων αναγκών του συγκροτήματος που απαιτεί η διαχειριστική επιτροπή για τον επόμενο χρόνο, καταλήγουν στα τελικά ποσά του προϋπολογισμού. Ο προϋπολογισμός που εγκρίνεται από τη διαχειριστική επιτροπή, δεσμεύει τους ιδιοκτήτες, ενώ κάθε ιδιοκτήτης μπορεί να γίνει μέλος της διαχειριστικής επιτροπής και να μετέχει στις αποφάσεις, για το καλό του έργου. Όταν εγκριθεί ο προϋπολογισμός από τη διαχειριστική επιτροπή, το συνολικό ετήσιο ποσό χρεώνεται σε 4 ισόποσα τρίμηνα στους ιδιοκτήτες με βάση το εμβαδόν των μονάδων τους.
36. Κατά τη διάρκεια του χρόνου, όπως εξήγησε ο ΜΕ2, γίνονται όλες οι αναγκαίες αγορές και εκτελούνται οι απαιτούμενες εργασίες με βάση τον προϋπολογισμό και τις ανάγκες του έργου, από τον υπεύθυνο του έργου. Πριν από οποιαδήποτε αγορά ή εκτέλεση εργασίας, ο υπεύθυνος του έργου υπογράφει δελτίο παραγγελίας που εγκρίνεται και υπογράφεται από τον γενικό διευθυντή. Όλα τα τιμολόγια προμηθευτών ελέγχονται και υπογράφονται πρώτα από τον υπεύθυνο του έργου, αναγράφοντας τον σκοπό και το έργο που πρέπει να χρεωθεί το κάθε έξοδο, ακολούθως πηγαίνουν για υπογραφή στον γενικό διευθυντή. Παραδίδονται στο λογιστήριο, για να περαστούν στο σύστημα. Στο τέλος του χρόνου, γίνεται σύνοψη όλων των εξόδων του έργου, τυπώνονται αναλυτικά όλες οι καταστάσεις εξόδων, όπου φαίνονται ξεχωριστά το κάθε τιμολόγιο που χρεώθηκε. Αυτές οι αναλύσεις δίδονται στον γενικό διευθυντή για να συζητηθούν και να επεξηγηθούν στη διαχειριστική επιτροπή, όπως και τυχόν διαφορά με τον προϋπολογισμό. Η κατάσταση λογαριασμού του Τεκμηρίου 7, όπως ανέφερε, ετοιμάστηκε από τον ίδιο και τα ποσά που αναγράφονται συμφωνούν με τα ποσά των προϋπολογισμών. Ο μάρτυρας κατέθεσε στο Δικαστήριο ογκώδη box files, με όλα τα έξοδα αναλυτικά, ανά τιμολόγιο, για την περίοδο από 01.10.2011 μέχρι 31.12.2015, στα οποία περιλαμβάνονται και αποδείξεις (Τεκμήριο 16).
37. Ο ΜΕ2, κατά την αντεξέτασή του, ανέφερε πως ο ίδιος δεν εργάζονταν στην Ενάγουσα 1 κατά τον χρόνο που προέκυψαν οι οφειλές του Εναγόμενου, αλλά και τότε, όπως και σήμερα, όπως γνωρίζει, εκ της θέσης του, είναι ο ίδιος ο τρόπος υπολογισμού, δεν υπήρξε κάποια ουσιαστική διαφοροποίηση. Ο ΜΕ2 αντεξετάστηκε εκτεταμένα και επί των συγκεκριμένων επιμέρους χρεώσεων στα ογκώδη box files, και είχε απάντηση και επεξήγηση για ό,τι ερωτήθηκε. Διαφώνησε πως στέλνονταν γενικά λανθασμένα τιμολόγια στον Εναγόμενο, εξηγώντας πως, ακόμα και λάθος να υπήρχε, δεν θα μπορούσε να δικαιολογήσει τη μη πληρωμή οποιουδήποτε ποσού για τόσα χρόνια. Προσθέτοντας ως ο προϋπολογισμός που υπογράφεται από τη διαχειριστική επιτροπή είναι η επίσημη βάση. Στην κατάσταση λογαριασμού που στέλνεται, είναι το τελικό ποσό αναλυμένο, της κάθε περιόδου, το οποίο είναι σωστό, δεν τίθεται θέμα λανθασμένων ποσών του προϋπολογισμού, με βάση τις χρεώσεις, ουδέποτε κάποια κατάσταση λογαριασμού έδειχνε πληρωτέο ποσό διαφορετικό από αυτό του προϋπολογισμού.
38. Ο ΜΥ2, ο οποίος κατέθεσε και τα Τεκμήρια 23 και 24, ανέφερε πως αμφισβητεί και τη χρέωση τόκου. Εξήγησε πως το μόνο που ζητούν είναι απλώς να υπάρχουν σωστές χρεώσεις. Αναφέρθηκε γενικά στις διαμαρτυρίες και στις συναντήσεις που είχε με τους Ενάγοντες, γιατί κινούνταν αγωγές συνέχεια, πριν να διευκρινιστούν τα ζητήματα που διαχρονικά υπήρχαν. Εξέφρασε διάφορα παράπονα, για την αντιμετώπιση που είχαν την περίοδο της κρίσης, 2012-2013, όταν εργάζονταν με νύχια και με δόντια να κρατήσουν τα εστιατόρια, αλλά ούτε χώρο στάθμευσης τους άφηναν και έχουν, ενώ πλήρωναν και όλα τα έξοδα. Αισθάνεται πως δεν τους σεβάστηκε η πλευρά των Εναγόντων. Σε μία από τις συναντήσεις, όταν κατάφεραν να επιτευχθεί τέτοια συνάντηση, κάτι τους είπαν για προσωπικά δεδομένα. Άφησε αιχμές και εναντίον προηγούμενου δικηγόρου του Εναγόμενου. Ουδέποτε αρνηθήκαν, όπως λέει, να πληρώσουν σε κάποιον, αν έπρεπε να πληρώσουν. Για παράδειγμα, για τα ρεύματα, όπως λέει, φαίνεται ότι, για το «Ερατώ», υπήρχαν δύο μετρητές. Ο ένας για τις σκάλες και τους χώρους στάθμευσης, ο άλλος για τους δημόσιους χώρους. Ο μετρητής για τις σκάλες δουλεύει κανονικά, ο άλλος είναι καταργημένος, δεν δουλεύει, τον διακόψαν. Ενώ για το διπλανό το block το δικό τους, το «Λήδα», όπως λέει, οι μετρητές οι κοινόχρηστοι είναι κλειδωμένοι σε ένα δωμάτιο, που κανένας δεν ξέρει τι έχουν συνδεδεμένο. Όσον αφορά το «Αφροδίτη», διότι στις αποδείξεις με τα ρεύματα γράφει τους μετρητές όλων, τους κίνησε την περιέργεια και πήγε με κάποιον άλλο ιδιοκτήτη να δουν τον μετρητή. Ο μετρητής είναι κλειδωμένος μέσα στην προέκταση της Armonia Estates Ltd και δεν τους επιτρέπει να μπουν μέσα διότι είναι ιδιωτικός χώρος. Όσον αφορά τα νερά, το «Ερατώ» ήταν εγκαταλελειμμένο. Τα νερά, όμως, επειδή τα έφερναν με τα τάνκερ, έβαλαν δεύτερο ντεπόζιτο, η Armonia Estates Ltd έβαλε ένα τεράστιο, έπιανε τα νερά από τους κοινόχρηστους χώρους για να εξυπηρετεί τους δικούς της σκοπούς και τους δικούς της πελάτες.
39. Κατά την αντεξέταση του ΜΥ2, του ζητήθηκε να ανατρέχει στα box files του Τεκμηρίου 16 και να βρει τα ποσά που κατά τη γνώμη του χρεώθηκαν χωρίς να πρέπει, για τους μετρητές που δεν δουλεύουν, κ.λπ., κάτι που δεν μπόρεσε να βρει οτιδήποτε, εκείνη τη χρονική στιγμή. Λογικό. Σε μεταγενέστερο σημείο της αντεξέτασής του, ανέφερε πως τα παράπονά του σχετίζονται με τη λειτουργία του εστιατορίου και, όπως είπε «θα πλήρωνα αν είχα όφελος», αναφερόμενος σε κακή συντήρηση, διαρροές και θέματα που ουδέποτε κατέστησαν επίδικα. Μάλιστα επέκτεινε την αναφορά του και επί προσωπικού του, ξεκάθαρα, λέγοντας «τους έβλεπα να τρώνε στο απέναντι εστιατόριο κι εγώ χρωστώ και δουλεύω από το πρωί μέχρι το άλλο πρωί». Σε άλλο σημείο, όταν του υποβλήθηκε πως όλοι οι άλλοι πληρώνουν, απάντησε «εγώ δεν επωφελούμαι». Ο ΜΥ2 απαντούσε επίμονα στη βάση του κριτηρίου της ωφέλειας, δείχνοντας αδυναμία κατανόησης οποιουδήποτε τρόπου λειτουργίας ανεξάρτητα από το κριτήριο αυτό, το οποίο δεν είναι απόλυτα σχετικό με την εφαρμογή του νόμου.
40. Το Δικαστήριο δεν μπαίνει στη διαδικασία να κρίνει τη σκοπιμότητα των επιμέρους εξόδων (π.χ. γιατί χρεώθηκε τόσα κάποια υπηρεσία, γιατί χρεώθηκε τόσα το ρεύμα, το νερό, κ.λπ.), που προϋπολογίστηκαν, εγκρίθηκαν από τη διαχειριστική επιτροπή, πράγματι έγιναν, και κατ’ επέκταση χρεώθηκαν. Μέσα από τη μαρτυρία του ΜΕ2 και τα όσα κατέθεσε, προκύπτει πως ήταν έξοδα αναγκαία για τη διαχείριση όλου του Basilica Complex, που έγιναν, ασχέτως εάν δεν ωφελούν όλα και τη μονάδα των Εναγόμενων. Ακόμα κι αν δεν μπορεί να γίνει αποδεκτή η μαρτυρία του ΜΥ2 σε σχέση με λανθασμένα έξοδα, εφόσον δεν αποδείχθηκαν τέτοιες λανθασμένες χρεώσεις που να απολήγουν σε αξιώσεις που αποκλίνουν από τους εγκεκριμένους προϋπολογισμούς, και είναι αποδεκτή η μαρτυρία του ΜΕ2 ότι τα έξοδα που έγιναν για το Basilica Complex για τα έτη 2011, 2012, 2013, 2014 και 2015 είναι αυτά που αναφέρονται στα Τεκμήρια 8, 9, 10, 11, 12 και 16, το ποσό των €8.902,00 υπολογίστηκε για τους Εναγόμενους, για την περίοδο από 01.10.2011 μέχρι 31.12.2015, με αναφορά στα τ.μ. του όλου συγκροτήματος. Επίσης, στο ποσό των €8.902,00 προστέθηκε τόκος, που δεν δικαιολογήθηκε με οποιονδήποτε τρόπο.
41. Για να μπορέσει να υπολογιστεί το ποσοστό συμμετοχής των μονάδων του Εναγόμενου, θα πρέπει να είναι γνωστά τα τ.μ. μόνον των Basilica Center – Block I και Basilica Center – Block II, όπως και μόνον τα δικά τους έξοδα. Αν και το Δικαστήριο μπορεί να υπολογίσει τα τ.μ. αυτών των οικοδομημάτων, μέσα από τα Τεκμήρια 8, 9, 10, 11 και 12, με απλή πρόσθεση, δεν μπορεί να γνωρίζει τα κοινόχρηστα έξοδα αυτών των οικοδομημάτων, καθώς τα έξοδα που έχουν καταγραφεί και παρουσιαστεί από τους Ενάγοντες είναι αυτά που αφορούν όλο το Basilica Complex, με αναφορά στα οποία έγινε και η διανομή ανάλογα με τα τ.μ..
42. Στη μαρτυρία που έχει ενώπιον του το Δικαστήριο, δεν έχει τα έξοδα των κοινόχρηστων χώρων των Basilica Center – Block I και Basilica Center – Block II ξεχωριστά και φυσικά θα ήταν ανέφικτο να μπει το ίδιο το Δικαστήριο σε διαδικασία εκτεταμένου ελέγχου των ογκωδών box files, για να ξεχωρίσει από μόνο του τα έξοδα αυτά, υποθέτοντας πως είναι σχετικά, και να μπει σε διαδικασία υπολογισμού του ποσοστού συμμετοχής της μονάδας των Εναγόμενων σε αυτά.
43. Οι Εναγόμενοι, ενώ αναμφίβολα οφείλουν κοινόχρηστα έξοδα για τη μονάδα τους, που είναι μέρος κοινόκτητης οικοδομής, και η οφειλή τους ερείδεται στον νόμο, δεν κατέβαλαν οποιοδήποτε ποσό, εξαιτίας της εύλογης κατά τα λοιπά αμφισβήτησης του ύψους του χρέους. Επίσης, δεν προσκόμισαν οι ίδιοι οποιαδήποτε κατάσταση λογαριασμού, στην οποία θα μπορούσε να βασιστεί το Δικαστήριο.
44. Στα πιο πάνω, προστίθεται το γεγονός πως τα έξοδα και η αναλογία που χρεώθηκε στη μονάδα των Εναγόμενων, με τον τρόπο που, σύμφωνα με τα ευρήματα του Δικαστηρίου, δεν ήταν ορθός, εγκρίθηκαν στις σχετικές γενικές συνελεύσεις και οι αποφάσεις που λήφθηκαν δεν ακυρώθηκαν με διάβημα των Εναγόμενων ή οποιουδήποτε με έννομο συμφέρον.
45. Σημειώνεται, επίσης, πως είναι κατανοητό, ως δυσχερές, πως, τυχόν διαμόρφωση της υποχρέωσης των Εναγόμενων, για τους προαναφερόμενους λόγους, να καταβάλουν χαμηλότερο ποσό, δημιουργεί πρόβλημα στην ήδη υφιστάμενη διανομή των εξόδων, ενώ δεν είχε αμφισβητηθεί στις γενικές συνελεύσεις. Οι επηρεαζόμενοι, όμως, εκπροσωπούνται από τους Ενάγοντες, και οι Εναγόμενοι πρόβαλαν σχετική υπεράσπιση, εξ αρχής γνωστή.
46. Ο μόνος δυνατός τρόπος υπολογισμού από το Δικαστήριο, του αναμφίβολα υφιστάμενου χρέους των Εναγόμενων, είναι αναλογικά και κατά προσέγγιση, με βάση όσα έχει ενώπιον του το Δικαστήριο. Τα τ.μ. των Basilica Center – Block I και Basilica Center – Block II, όπως προκύπτει από τα Τεκμήρια 8, 9, 10, 11 και 12, είναι 3.954,04 τ.μ. (2.661,62 τ.μ. + 1.292,42 τ.μ. αντίστοιχα). Τα κοινόχρηστα έξοδα, μη περιλαμβανομένων των εξόδων πισίνας, όπως φαίνεται από τα ίδια έγγραφα, είναι: για το έτος 2011, το τελευταίο τρίμηνο, τα πραγματικά έξοδα €10.433,77 (€41.735,10 : 4), για το έτος 2012, πραγματικά €54.347,23, για το έτος 2013, πραγματικά €51.058,14, για το έτος 2014, πραγματικά €52.414,84, για το έτος 2015, προϋπολογισμένα €52.679,84. Για όλη την υπό αναφορά περίοδο, από 01.10.2011 μέχρι 31.12.2015 ήταν €220.933,82, και αφορούν σε 6 blocks. Τα έξοδα πισίνας χρεώνονται σε κάποιες μονάδες των Basilica Center – Block I και Basilica Center – Block II και σε άλλες όχι, ωστόσο δεν μπορεί να διακρίνει το Δικαστήριο, με βάση τα υφιστάμενα δεδομένα, πως υπάρχει πισίνα στο τεμάχιο 374. Τα 2/6 αυτών των εξόδων είναι περίπου €73.644,60. Εάν για το σύνολο των 3.954,04 τ.μ. αναλογούν €73.644,60, για τα 289,63 τ.μ. αναλογούν €5.394,40. Σε αυτό το ποσό, που περιλαμβάνει χρέωση των υπηρεσιών των Εναγόντων, δεν δικαιολογείται οποιοσδήποτε τόκος, πλην του νόμιμου τόκου.
47. Η μέθοδος αυτή, για τον υπολογισμό του χρέους της μονάδας των Εναγόμενων, είναι για τους σκοπούς αυτής της διαδικασίας, για τους προαναφερόμενους λόγους. Συνεπώς, είναι πρόδηλο πως ενδεχομένως να μην καταλήγει στο ίδιο ποσό στο οποίο τυχόν θα κατέληγε άλλος υπολογισμός, ως εάν να διαχωρίζονταν εξ αρχής τα έξοδα που είναι αναγκαία για τα Basilica Center – Block I και Basilica Center – Block II· μπορεί να δίδει ένα ποσό μεγαλύτερο ή μικρότερο από αυτό που θα έπρεπε να καταβάλουν οι Εναγόμενοι, εάν γίνονταν ένας τέτοιος υπολογισμός, που όμως δεν έγινε, ούτε από τους ίδιους.
Συμπεράσματα - Κατάληξη
48. Με βάση τα προαναφερόμενα, η Ενάγουσα 2 εξελέγη ως η διαχειριστική επιτροπή ολόκληρου του Basilica Complex, αναθέτοντας στην Ενάγουσα 1 την επαγγελματική διαχείριση του Basilica Complex. Στη διαδικασία διαχείρισης του Basilica Complex, περιλήφθηκε και το Basilica Center – Block II, και οι Ενάγοντες ενεργούσαν καθ’ όλο τον ουσιώδη χρόνο για τη διαχείριση και του Basilica Center – Block II. Αν και η διαχείριση ασκείται κοινά για όλο το έργο που ονομάστηκε Basilica Complex, αποτελούν κοινόκτητη οικοδομή, με την έννοια του νόμου, για τους σκοπούς αυτής της διαδικασίας, τα οικοδομήματα που βρίσκονται εντός του τεμαχίου 374, δηλαδή τα Basilica Center - Block I και Basilica Center - Block II, που εντάσσονται στο έργο Basilica Complex. Αναφορικά με αυτά, η διαχείριση θα πρέπει να είναι ξεχωριστή, ασχέτως του ποιος την ασκεί. Οι Εναγόμενοι είναι υποχρεωμένοι να συμμετέχουν στα έξοδα διαχείρισης των Basilica Center - Block I και Basilica Center - Block II ανάλογα με το εμβαδόν του καταστήματος 04 στο Basilica Center - Block II, που, εκτός εάν καθοριστεί διαφορετικά από το Κτηματολόγιο, για τους σκοπούς αυτής της διαδικασίας, είναι 289,63 τ.μ.. Τα έξοδα των Basilica Center - Block I και Basilica Center - Block II είναι αυτά που περιλήφθηκαν στους εγκεκριμένους προϋπολογισμούς για όλο το Basilica Complex, τα οποία οι Ενάγοντες θα πρέπει να διαχωρίσουν στο εξής.
49. Το Δικαστήριο, με βάση τα συμπεράσματα στα οποία κατέληξε, θα πρέπει να εκδώσει απόφαση εναντίον των Εναγόμενων για την πληρωμή του ποσού που μπορεί να προσεγγιστεί ως οφειλόμενο, με βάση τα διαθέσιμα δεδομένα, εφόσον οι Εναγόμενοι, με βάση τον νόμο, έχουν υποχρέωση συμμετοχής στα έξοδα των κοινοχρήστων χώρων των Basilica Center – Block I και Basilica Center – Block II και εφόσον και η πλευρά των Εναγόμενων δήλωσε διατεθειμένη να πληρώσει, εάν καθοριστεί η οφειλή ορθά. Η απόρριψη της αγωγής των Εναγόντων, λόγω των λαθών στη διαχείριση, θα ήταν αντίθετη με τα πιο πάνω συμπεράσματα, και θα εξωθούσε και τους Εναγόμενους σε παράβαση νόμιμης υποχρέωσής τους.
50. Ως εκ των ανωτέρω, εκδίδεται απόφαση υπέρ των Εναγόντων και εναντίον των Εναγόμενων 1 και 3, αλληλέγγυα και/ή κεχωρισμένα, για το ποσό των €5.394,40, πλέον νόμιμος τόκος.
51. Όσον αφορά τα έξοδα της αγωγής, στη διαμόρφωση της κατάληξης συνέβαλε και η μερική επιτυχία της υπεράσπισης των Εναγόμενων, οι οποίοι, όμως, ζήτησαν απόρριψη της αγωγής των Εναγόντων και δεν βοήθησαν στη διαδικασία υπολογισμού του ορθού χρέους. Δεν συντρέχει λόγος απόκλισης από τον κανόνα, ότι τα έξοδα που δημιουργούνται σε μια δικαστική διαδικασία ακολουθούν το αποτέλεσμά της. Τα έξοδα επιδικάζονται υπέρ των Εναγόντων και εναντίον των Εναγόμενων 1 και 3, αλληλέγγυα και/ή κεχωρισμένα, όπως υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και εγκριθούν από το Δικαστήριο.
(Υπ.) ………………………
Χρ. Μίτλεττον, Ε.Δ.
Πιστό Αντίγραφο
ΠΡΩΤΟΚΟΛΛΗΤΗΣ
[1] Γενικός Εισαγγελέας της Δημοκρατίας ν. Vlatislaw (2011) 1 ΑΑΔ 55, Χριστοφή ν. Ζαχαριάδη (2002) 1 ΑΑΔ 401.
[2] Ιωάννου ν. Παλάζη (2004) 1 ΑΑΔ 576, Παπακοκκίνου ν. Σμυρλή (2001) 1 ΑΑΔ 1653, Χριστοδούλου ν. Αριστοδήμου (1996) 1 ΑΑΔ 552.