Ενώπιον: Ε. Γεωργίου-Αντωνίου, Π.Ε.Δ.
Αίτ/Έφ.: 317/22
Αναφορικά με τον περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμο Κεφ.224 ως έχει τροποποιηθεί.
Αναφορικά με τον περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμο, Ν.9/1965 ως τροποποιήθηκε, Μέρος VIB άρθρα 44IΘ, 44K, 44KB και 44KΓ
Μεταξύ:
THEMIS PORTOFOLIO (S1) MANAGEMENT HOLDINGS LIMITED
Εφεσείουσα - Αιτήτρια
ν.
1. Διευθυντή Κτήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας,
2. G. Paraskevaides Limited
3. Χαράλαμπου Σοφοκλείδη
Εφεσίβλητων – Καθ΄ων η αίτηση
-------------------------
ΗΜΕΡΟΜΗΝΙΑ: 19 Μαρτίου, 2024.
ΕΜΦΑΝΙΣΕΙΣ:
Για Εφεσείουσα - Αιτήτρια: κα Φωκά για Λ. Παπαφιλίππου & ΣΙΑ Δ.Ε.Π.Ε.
Για Εφεσίβλητο - Καθ΄ ου η Αίτηση 1: κα Σωτηρίου, Δικηγόρος της Δημοκρατίας Α΄ για Γενικό Εισαγγελέα.
Για Εφεσίβλητους – Καθ΄ ων η αίτηση 2 και 3: καμιά εμφάνιση.
Η Αιτήτρια με την αίτησή της ζητά όπως κηρυχθεί παράνομη και χωρίς οποιοδήποτε νομικό ή/και δεσμευτικό αποτέλεσμα η απόφαση του Διευθυντή ή/και του Ανώτερου Επαρχιακού Κτηματολογικού Λειτουργού Λευκωσίας, ημερομηνίας 13/07/2022, ενώ παράλληλα ζητά και διάταγμα με το οποίο να παραμερίζεται ή/και να ακυρώνεται η συγκεκριμένη απόφαση. Αιτείται επίσης όπως το Μέρος VIB του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Νόμου, Ν.139(Ι)/15 κηρυχθεί αντισυνταγματικό.
Ως νομικό υπόβαθρο της αίτησης καταγράφονται τα άρθρα 65Λ, 80, 81 και 85 του Περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου, Κεφ.224 όπως τροποποιήθηκε, τα άρθρα 2, 44ΙΗ, 44ΚΒ, 44ΚΓ και 51 του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακίνητων Νόμου, Ν.9/65, τα άρθρα 21, 22, 29, 30, 31 και 42 του περί Δικαστηρίων Νόμου, οι κανονισμούς 5 ‑ 7, 15 και 17 των περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Κανονισμών, ο περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακίνητων (Προστασία Αγοραστών) Κανονισμός του 2015, ο περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμος του 2011, ο περί Πώλησης Γης (Ειδική Εκτέλεση) Νόμος Κεφ.232, τα Άρθρα 23, 25, 26, 28, 29, 30, 33 και 35 του Συντάγματος, το Άρθρο 1 του Πρώτου Πρωτοκόλλου της Ευρωπαϊκής Συνθήκης για την Προστασία των Ανθρωπίνων Δικαιωμάτων, οι αρχές της Φυσικής Δικαιοσύνης και οι συμφυείς εξουσίες του Δικαστηρίου, η διακριτική ευχέρεια και η πρακτική του Δικαστηρίου.
Οι λόγοι που προβάλλονται για την ακύρωση της απόφασης του Διευθυντή είναι σε συντομία οι ακόλουθοι: Ότι η συγκεκριμένη απόφαση, η οποία λήφθηκε δυνάμει των άρθρων 44ΙΘ και 44ΚΒ του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου, Ν.9/1965, παραβιάζει και περιορίζει το δικαίωμα που διασφαλίζεται από το Άρθρο 25.1 του Συντάγματος γιατί παρεμβαίνει στο δικαίωμα της Εφεσείουσας - Αιτήτριας να προγραμματίζει και να οργανώνει ελεύθερα την επιχειρηματική της δραστηριότητα και καταργεί το δικαίωμα της για διεκδίκηση των οφειλόμενων σ’ αυτήν ποσών σύμφωνα με τη σύμβαση πιστωτικής διευκόλυνσης ενώ καταργεί το δικαίωμα στην εξασφάλιση της επίδικης υποθήκης. Ότι δεν προβάλλεται οποιαδήποτε αιτιολόγηση για τη συγκεκριμένη απόφαση, ως απαιτείται από το Άρθρο 25.2 του Συντάγματος. Ότι παραβιάζει τα Άρθρα 23.1, 23.2 και 23.4 του Συντάγματος γιατί επιβάλλει, αδικαιολόγητα, στέρηση, επιβάρυνση καθώς και περιορισμούς στα δικαιώματα ιδιοκτησίας και/ή περιουσίας της Εφεσείουσας - Αιτήτριας χωρίς να παραχωρεί την οποιανδήποτε αποζημίωση, ενώ παράλληλα περιορίζει και απαλλοτριώνει το δικαίωμά της, ως ενυπόθηκου δανειστή έναντι της οφειλέτριας. Ότι η απόφαση για μεταβίβαση του ακινήτου είναι παράνομη γιατί προσκρούει στις πρόνοιες του Πρώτου Πρωτοκόλλου της Ε.Σ.Δ.Α. και παραβιάζει το Άρθρο 26 του Συντάγματος γιατί παρεμβαίνει στις αποκρυσταλλωμένες συμβατικές σχέσεις της Εφεσείουσας - Αιτήτριας με την ενυπόθηκη Οφειλέτρια, Εφεσίβλητη ‑ Καθ' ης η Αίτηση 2 εταιρεία, στο δικαίωμά της να επιλέξει ή/και να διαμορφώσει ελεύθερα το περιεχόμενο ή και τους όρους της μεταξύ τους σύμβασης ενώ τροποποιεί, εκ των υστέρων και καταργεί τη σύμβαση κατά τρόπο αντίθετο προς τη βούληση των συμβαλλόμενων μερών χωρίς οποιαδήποτε δικαιολογία.
Ότι ο Διευθυντής ή/και ο Ανώτερος Επαρχιακός Κτηματολογικός Λειτουργός Λευκωσίας αδικαιολόγητα ή/και αυθαίρετα ή/και αόριστα ή/και εκτός του πλαισίου του Νόμου απέρριψε την ένσταση της Εφεσείουσας - Αιτήτριας παραβλέποντας τα δικά της συμφέροντα ή/και δικαιώματα. Ότι ενώ είχε ενώπιον του την Ένσταση, ημερομηνίας 10/06/2022, την απέρριψε χωρίς να δικαιολογήσει ή/και επεξηγήσει επαρκώς ή/και δεόντως την απόφασή του. Ότι έλαβε την απόφαση να απαλλάξει το ακίνητο από την υποθήκη Υ9748/04, του Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου Λευκωσίας και ενέκρινε τη μεταβίβαση του συγκεκριμένου ακίνητου επ' ονόματι του αγοραστή, Εφεσίβλητου – Καθ΄ου η αίτησης 3, χωρίς να λάβει υπόψη ή και να προσμετρήσει όλους τους παράγοντες, μεταξύ αυτών και του γεγονότος ότι υπήρχε υπόλοιπο χρέους καθώς και εμπράγματα βάρη ή/και υποχρεώσεις που βάρυναν το συγκεκριμένο ακίνητο ή και την αξία της υποθήκης. Ότι δεν έλαβε υπόψη, ως όφειλε να πράξει, ότι η εξασφάλιση της Εφεσείουσας – Αιτήτριας, δυνάμει της υποθήκης Υ7948/04, θα εξαλειφθεί με τη μεταβίβαση του ακίνητου με αποτέλεσμα να μείνει ανεξασφάλιστη σε σχέση με την παραχωρηθείσα τραπεζική διευκόλυνση προς την Εφεσίβλητη – Καθ΄ης η αίτηση 2. Ότι παραγνώρισε το εκδοθέν απαγορευτικό διάταγμα, το οποίο ενεγράφη στο Κτηματολόγιο στις 26/06/2019 στο πλαίσιο της Αγ. Αρ. 1494/2019 ως γενική απαγόρευση. Ότι το συγκεκριμένο διάταγμα κατέστη απόλυτο στις 19/06/2019, οπόταν η συγκεκριμένη απόφαση στηρίζεται σε πλάνη περί τα πράγματα, παραβιάζει το Σύνταγμα και τις αρχές της φυσικής δικαιοσύνης.
Τα γεγονότα που υποστηρίζουν την αίτηση παρατέθηκαν από τη Μαρίνα Κωμοδρόμου, λειτουργό στην εταιρεία ΑPS DEBT SERVICING CYPRUS LΤD, στην οποία ανατέθηκε η διαχείριση των προβληματικών λογαριασμών της Ελληνικής Τράπεζας. Στους λογαριασμούς αυτούς ανήκε και ο λογαριασμός της Εφεσίβλητης - Καθ' ης η Αίτηση 2 εταιρείας. Σύμφωνα με τον ισχυρισμό της, η Εφεσείουσα - Αιτήτρια και η Εφεσίβλητη - Καθ' ης η Αίτηση 2 είχαν συμβληθεί, σε διάφορες χρονικές περιόδους, με σκοπό την παραχώρηση πιστωτικών διευκολύνσεων υπό μορφή τρεχούμενου λογαριασμού και συμφωνιών δανείου. Η Εφεσίβλητη - Καθ' ης η Αίτηση 2 είχε παραχωρήσει διάφορες εξασφαλίσεις προς διασφάλιση των συγκεκριμένων πιστωτικών διευκολύνσεων, μεταξύ αυτών και η υποθήκη Y9748/04, η οποία επιβαρύνει ολόκληρο το ακίνητο με αριθμό εγγραφής 0/[ ], Φ./Σχ.21/550103, Τμήμα 1, τεμάχιο [ ] στην Αγία Παρασκευή, στον Άγιο Αντώνιο στην Λευκωσία, για το ποσό των Λ.Κ.1,500,000 (ισόποσο €2.562.902,16), πλέον κυμαινόμενο τόκο 7.75% από 24/09/2004 μέχρι εξόφλησης. Στο συγκεκριμένο ακίνητο ανεγέρθηκαν δύο πολυκατοικίες, που ονομάστηκαν ΚΟΥΡΟΣ VI και ΚΟΥΡΟΣ VII και ο αριθμός εγγραφής διαχωρίστηκε με την έκδοση ξεχωριστών τίτλων ιδιοκτησίας για κάθε ένα από τα διαμερίσματα των εν λόγω πολυκατοικιών. Τα διαμερίσματα με αριθμούς εγγραφής 0/[ ], 0/[ ], 0/[ ] και 0/[ ] έχουν λάβει ξεχωριστούς τίτλους ιδιοκτησίας και είχαν παραμείνει υποθηκευμένα προς όφελος της Εφεσείουσας - Αιτήτριας δυνάμει της υποθήκης Y9748/04. Η Εφεσείουσα - Αιτήτρια παραχώρησε έντυπο απαλλαγής των διαμερισμάτων 0/[ ] και 0/[ ] από την υποθήκη Y9748/04 προς τρίτο πρόσωπο υπό την προϋπόθεση κατάθεσης συγκεκριμένου ποσού προς όφελος της Εφεσείουσας - Αιτήτριας. Το ακίνητο που αφορά η υπό κρίση αίτηση είναι το υπ’ αριθμό 0/[ ] με αριθμό θύρας [ ].
Η Ομνύουσα καταγράφει λεπτομέρειες σε σχέση με τις πιστωτικές διευκολύνσεις που παραχωρήθηκαν και συγκεκριμένα τις τρεις συμβάσεις δανείου και τον τρεχούμενο λογαριασμό. Λόγω της μη συμμόρφωσης της Εφεσίβλητης - Καθ' ης η Αίτηση 2 και των εγγυητών της με τις συμβατικές τους υποχρεώσεις, όπως αυτές προκύπταν από τις συμβάσεις δανειοδότησης, καθώς και λόγω του ότι οι λογαριασμοί παρουσίαζαν καθυστερήσεις, η Εφεσείουσα - Αιτήτρια καταχώρισε, στις 12/06/2019, την Αγ. Αρ.1494/2019 στο Επαρχιακό Δικαστήριο Λευκωσίας εναντίον της Εφεσίβλητης - Καθ' ης η Αίτηση 2 στην οποία αξιώνει το χρεωστικό υπόλοιπο των τραπεζικών διευκολύνσεων καθώς και διατάγματα εκποίησης των ενυπόθηκων ακινήτων. Το χρεωστικό υπόλοιπο της Εφεσίβλητης - Καθ' ης η Αίτηση 2, το οποίο εξασφαλίζεται με την υποθήκη Υ9748/04, ξεπερνά τα επτά εκατομμύρια ευρώ. Στα πλαίσια της αγωγής εκδόθηκε διάταγμα, το οποίο απαγορεύει στην Εφεσίβλητη - Καθ' ης η Αίτηση 2 ή/και στους υπαλλήλους ή/και στους εντολοδόχους της από το να μεταβιβάσουν, πωλήσουν, διαθέσουν ή αποξενώσουν οποιανδήποτε ακίνητη ή/και κινητή περιουσία μέχρι του ποσού των €5.518.921,85, μέχρι την εκδίκαση και έκδοση τελικής απόφασης στην αγωγή. Το συγκεκριμένο διάταγμα κατέστη απόλυτο στις 19/06/2019. Καταχωρίστηκε, στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο Λευκωσίας, η Γενική Απαγόρευση με αριθμό 163/2019. Στη συνέχεια, στις 17/07/2019, το συγκεκριμένο διάταγμα τροποποιήθηκε εκ συμφώνου με την προσθήκη σχετικού διατακτικού που εξαιρούσε το ακίνητο ιδιοκτησίας της Εφεσίβλητης - Καθ' ης η Αίτηση 2 με αριθμό εγγραφής 25/[ ], Φ./Σχ. 21/540203, τεμάχιο [ ]. Τροποποιήθηκε το διάταγμα, για δεύτερη φορά, στις 11/02/2020 με την προσθήκη, στο σχετικό διάταγμα, της εξαίρεσης του ακίνητου με αριθμό εγγραφής 0/[ ], Φ./Σχ.21/550103, διώροφο διαμέρισμα [ ], στον [ ] όροφο. Το συγκεκριμένο απαγορευτικό διάταγμα βρίσκεται μέχρι σήμερα σε ισχύ και δεσμεύει το Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο Λευκωσίας και ως εκ τούτου ο Διευθυντής δεν δύναται να προβεί σε οποιαδήποτε πράξη και/ή ενέργεια η οποία απαγορεύεται από το διάταγμα.
Προωθείται ο ισχυρισμός ότι από πληροφορίες που έλαβε η Εφεσείουσα - Αιτήτρια διαφάνηκε ότι ο Εφεσίβλητος - Καθ' ου η αίτηση 3 είχε αγοράσει από την Εφεσίβλητη - Καθ' ης η αίτηση 2 δύο διαμερίσματα, το διαμέρισμα με αριθμό [ ] στο ακίνητο 0/[ ] και το διαμέρισμα με αριθμό [ ] στο ακίνητο 0/[ ], τα οποία βαρύνονταν με την υποθήκη Υ9748/04. Για τα συγκεκριμένα διαμερίσματα εκδόθηκαν ξεχωριστοί τίτλοι. Λόγω του γεγονότος ότι το διαμέρισμα με αριθμό 101 βαρυνόταν με τη συγκεκριμένη υποθήκη, ο Εφεσίβλητος - Καθ΄ ου η Αίτηση 3 αποτάθηκε στην Εφεσείουσα -Αιτήτρια για εξεύρεση διευθέτησης, στα πλαίσια της οποίας να αποδεσμευτεί και να απαλλαχθεί από τη συγκεκριμένη υποθήκη. Είχε προηγηθεί η καταχώριση της Αγ. Αρ.1795/18 από τους Εφεσίβλητους - Καθ΄ων η αίτηση 2 και 3 εναντίον της Εφεσείουσας – Αιτήτριας, η οποία στη συνέχεια αποσύρθηκε ανεπιφύλακτα στις 14/09/2018. Μετά από διαβουλεύσεις, στις 03/01/2019, αποστάλθηκε από την Εφεσείουσα - Αιτήτρια στον Εφεσίβλητο - Καθ' ου η Αίτηση 3 επιστολή με την οποία τον ενημέρωνε ότι αν καταβαλλόταν το ποσό των €29.000 στον λογαριασμό της Εφεσίβλητης - Καθ' ης η Αίτηση 2, που διατηρούσε στην Εφεσείουσα – Αιτήτρια, αυτή θα συγκατατίθετο στην απαλλαγή του διαμερίσματος 101 από την υποθήκη. Η συγκεκριμένη επιστολή συνυπογράφτηκε από τον Εφεσίβλητο - Καθ' ου η Αίτηση 3 και τον τότε Παραλήπτη - Διαχειριστή της Εφεσίβλητης - Καθ' ης η αίτηση 2. Την 11/01/2019 ο Εφεσίβλητος - Καθ' ου η Αίτηση 3 κατέβαλε το συγκεκριμένο ποσό και η Εφεσείουσα - Αιτήτρια συγκατατέθηκε στην απαλλαγή του συγκεκριμένου διαμερίσματος. Σε σχέση με το δεύτερο ακίνητο, το επίδικο διαμέρισμα 301, ο σύμβουλος του Εφεσίβλητου - Καθ' ου η Αίτηση 3 είχε δεσμευτεί να επανέλθει στην Εφεσείουσα - Αιτήτρια για εξεύρεση διευθέτησης όμως αντί αυτού, ο Εφεσίβλητος - Καθ' ου η αίτηση 3 ενεργοποίησε τη διαδικασία υποβολής αίτησης εγκλωβισμένου αγοραστή.
Υποστηρίζει, η Ομνύουσα, ότι δεν προηγήθηκε η διαδικασία εξαίρεσης του ακίνητου 0/[ ] από την εμβέλεια του απαγορευτικού διατάγματος και ως εκ τούτου ο Εφεσίβλητος - Καθ' ου η αίτηση 1 εμποδίζεται ή/και κωλύεται να προβεί σε οποιανδήποτε πράξη που θα έχει ως αποτέλεσμα τη μεταβίβαση, διάθεση, αποξένωση με οποιονδήποτε τρόπο της ακίνητης περιουσίας, ιδιοκτησίας της Εφεσίβλητης - Καθ' ης η αίτηση 2. Είναι η θέση της ότι η υποθήκη Υ9748/04 είναι προγενέστερη του ΠΩΕ1957/2008, αφού γράφτηκε στις 24/09/2004. Κατά τη δική της άποψη, τυχόν μεταβίβαση του ακίνητου 0/[ ] στον Εφεσίβλητο - Καθ' ου η αίτηση 3 θα μειώσει την αξία της εξασφάλισης της Εφεσείουσας - Αιτήτριας αλλά παράλληλα αντίκειται στο δικαίωμα του συμβάλλεσθε ελευθέρως οπόταν είναι αντισυνταγματική.
Ισχυρίζεται ότι ο Εφεσίβλητος - Καθ' ου η αίτηση 1 δεν παρείχε αιτιολογία ή/και δεν έδωσε οποιανδήποτε εξήγηση σε σχέση με την απόρριψη της ένστασης της Εφεσείουσας - Αιτήτριας. Προωθεί τη θέση ότι ο Διευθυντής Κτηματολογίου οφείλει να διερευνήσει κατά πόσο πληρούνται οι συγκεκριμένες νομοθετικές προϋποθέσεις και κατά πόσο έχει καταβληθεί πλήρως το τίμημα, όταν εξετάζει αίτηση εγκλωβισμένου αγοραστή. Η συμφωνία πώλησης του συγκεκριμένου ακίνητου προνοούσε ρητά το ύψος του τιμήματος πώλησης και τον τρόπο και τον χρόνο καταβολής του. Στον φάκελο που τηρείται σε σχέση με την Εφεσίβλητη - Καθ' ης η Αίτηση 2 ανευρέθηκαν δύο αποδείξεις πληρωμών για την αγορά του επίδικου ακίνητου, συγκεκριμένα για το ποσό των €1.150 και για το ποσό των €15.285,11. Δεν υπήρχε οποιαδήποτε άλλη πληρωμή. Όσον αφορά το ποσό του Debit Note, πιστωτική σημείωση, ημερομηνίας 17/12/2009, ήτοι των €424.435,38, αντίγραφο του οποίου είχε διαβιβαστεί από τον Παραλήπτη – Διαχειριστή, δεν ανευρέθηκε στους λογαριασμούς της Εφεσίβλητης - Καθ΄ης η Αίτηση 2 που τηρούνται στην Εφεσείουσα-Αιτήτρια οποιαδήποτε πίστωση του συγκεκριμένου ποσού. Ο ίδιος ο Παραλήπτης – Διαχειριστής προέβη σε έρευνα και ακολούθως ενημέρωσε την Εφεσείουσα - Αιτήτρια ότι δεν θεωρούσε το ακίνητο εξοφλημένο. Εισηγείται ότι από τα έγγραφα που η Εφεσείουσα - Αιτήτρια έχει στην κατοχή της, δεν έχει αποδειχθεί ότι ο Εφεσίβλητος - Καθ΄ου η αίτηση 3 έχει εξοφλήσει το τίμημα αγοράς του ακινήτου, ως συμφωνήθηκε στην συμφωνία πώλησης ημερομ. 12/06/2008.
Καταλήγει, ότι ο Εφεσίβλητος – Καθ΄ου η Αίτηση 1 δεν προσμέτρησε ορθά όλες τις παραμέτρους που έπρεπε να εξετάσει κατά τη λήψη της απόφασής του, της οποίας οι προεκτάσεις είναι τεράστιες στην Εφεσείουσα – Αιτήτρια αφού δεν μπορεί να μετριάσει τις ενδεχόμενες απώλειες. Ζητά την ακύρωση της απόφασης, υιοθετώντας και επαναλαμβάνοντας τους λόγους ακύρωσης που καταγράφηκαν.
Ο Εφεσίβλητος - Καθ΄ου η Αίτηση 1 καταχώρησε Ένσταση, στην οποία καταγράφει δεκατέσσερεις λόγους ένστασης, οι οποίοι μπορούν να συνοψιστούν ως ακολούθως: Ότι η Αίτηση - Έφεση λανθασμένα στρέφεται εναντίον του Εφεσίβλητου - Καθ΄ου η Αίτηση 1, ότι ο Εφεσίβλητος – Καθ΄ου η Αίτηση 1 ενήργησε ορθά, νόμιμα και εντός του πλαισίου των εξουσιών του, ότι το απαγορευτικό διάταγμα ημερομηνίας 19/06/2019, το οποίο εκδόθηκε στην Αγ. Αρ.1494/19 Ε.Δ. Λευκωσίας, ως τροποποιήθηκε, εμπίπτει στην έννοια του όρου «απαγόρευσις» ως ερμηνεύεται στα άρθρα 2 και 12 του Ν.9/65 και ως εκ τούτου τυγχάνουν εφαρμογής τα άρθρα 44ΙΗ – 44ΚΖ του Ν.9/65, ότι προσκομίστηκαν από τους Εφεσίβλητους – Καθ΄ων η αίτηση 2 και 3 όλα τα αναγκαία στοιχεία για σκοπούς εξέτασης της αίτησης, ότι η Εφεσείουσα - Αιτήτρια δεν νομιμοποιείται να εγείρει ζητήματα αντισυνταγματικότητας του Νόμου αφού δεν κατέστησε το συνταγματικό έλεγχο αναγκαίο αφού δεν τον συνέδεσε με τα επίδικα γεγονότα, οπόταν παραμένει άγνωστο κατά πόσο ο συνταγματικός έλεγχος είναι απαραίτητος για επίλυση της διαφοράς. Ότι δεν προσκομίστηκε μαρτυρία που να υποστηρίζει τους ισχυρισμούς περί αντισυνταγματικότητας αφού δεν αντιπαραβάλλονται οι επίδικες διατάξεις του Ν.9/65 με τις σχετικές διατάξεις του Συντάγματος, ούτε προσδιορίζεται το επίδικο ζήτημα της αντισυνταγματικότητας. Ότι η συγκεκριμένη απόφαση είναι σύμφωνη με το Σύνταγμα. Ότι η απόφαση είναι ορθή, νόμιμη και πλήρως αιτιολογημένη γιατί λήφθηκαν υπόψη όλα τα γεγονότα και περιστατικά, ενώ ήταν το αποτέλεσμα δέουσας, επαρκούς και ολοκληρωμένης έρευνας. Ότι λήφθηκε κατόπιν αξιολόγησης όλων των σχετικών γεγονότων και περιστατικών χωρίς πλάνη περί τα πράγματα. Ότι εφαρμόστηκαν οι κανόνες της φυσικής δικαιοσύνης και ότι τηρήθηκε η ορθή και ή νενομισμένη διαδικασία και ή πρακτική. Ότι τα γεγονότα που στηρίζουν την υπό κρίση Αίτηση/Έφεση δεν δικαιολογούν και ή δεν ικανοποιούν τις προϋποθέσεις της νομοθεσίας για την έκδοση των αιτούμενων θεραπειών και ότι η Εφεσείουσα – Αιτήτρια δεν απέδειξε τον ισχυρισμό της ότι δεν καταβλήθηκε το τίμημα πώλησης και ότι δεν δικαιούται σε ικανοποίηση των αξιώσεών της.
Η νομική βάση της Ένστασης είναι πανομοιότυπη με αυτή που παρατέθηκε από την Εφεσείουσα – Αιτήτρια και ως εκ τούτου δεν θα επαναληφθεί.
Τα γεγονότα προς υποστήριξη της Ένστασης παρατίθενται σε ένορκη δήλωση της Χρυστάλλας Ιωάννου, Κτηματολογικού Λειτουργού στο Κτηματολογικό Γραφείο Λευκωσίας, η οποία τα γνωρίζει πολύ καλά ως εκ της θέσης της. Είναι ο ισχυρισμός της ότι ο Εφεσίβλητος - Καθ΄ου η Αίτηση 3 είχε καταθέσει, στις 23/06/2008, αντίγραφο σύμβασης πώλησης ακίνητης ιδιοκτησίας, ΠΩΕ1957/08, ημερ.12/06/2008, για το υπό διαχωρισμό διαμέρισμα αρ.301, επί του τεμαχίου [ ], Τμήμα 1, Φ/Σχ.21/550103, αρ. εγγραφής 0/[ ], στον Άγιο Αντώνιο, στην Λευκωσία. Το συγκεκριμένο ακίνητο είναι εγγεγραμμένο, το όλο μερίδιο, στο όνομα της Εφεσίβλητης – Καθ΄ης η Αίτηση 2. Στις 04/08/2020 ο Εφεσίβλητος – Καθ΄ου η Αίτηση 3 κατέθεσε αίτηση εγκλωβισμένου αγοραστή ΑΕΑ108/20 συνοδευόμενη με βεβαίωση της Εφεσίβλητης – Καθ΄ης η Αίτηση 2, ημερ.18/06/2020, ότι το τίμημα πώλησης είχε εξοφληθεί. Επισυνάφθηκε και δική του ένορκη δήλωση, ημερ. 21/02/2022, στην οποία δήλωνε ότι εκπλήρωσε πλήρως τις συμβατικές του υποχρεώσεις προς την Εφεσίβλητη – Καθ΄ης η Αίτηση 2. Είναι ο ισχυρισμός της ότι η υπό κρίση αίτηση λανθασμένα στρέφεται εναντίον του Εφεσίβλητου – Καθ΄ου η Αίτηση 1 γιατί δεν μπορεί να συνενωθεί ως διάδικος δυνάμει των περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Κανονισμών. Επιπρόσθετα, υποστηρίζει ότι ο Εφεσίβλητος – Καθ΄ου η Αίτηση 1 ενήργησε ορθά, νόμιμα και εντός του πλαισίου των εξουσιών του και ότι η προσβαλλόμενη απόφαση λήφθηκε κατόπιν ορθής αξιολόγησης όλων των σχετικών γεγονότων και περιστατικών χωρίς πλάνη περί τα πράγματα, χωρίς προκατάληψη, καλόπιστα και αποτελεί αποτέλεσμα δέουσας, επαρκούς και ολοκληρωμένης έρευνας ενώ είναι νόμιμη και πλήρως αιτιολογημένη.
Προωθεί τη θέση ότι τα όσα ισχυρίζεται η Εφεσείουσα – Αιτήτρια και αφορούν το απαγορευτικό Διάταγμα ημερ. 19/06/2019 εναντίον της Εφεσίβλητης – Καθ΄ης η Αίτηση 2 στην Αγ. Αρ.1494/19 είναι λανθασμένα, γιατί το συγκεκριμένο διάταγμα παρεμποδίζει τις νομικές διαδικασίες με αόριστο τρόπο σε σχέση με την ακίνητη και κινητή περιουσία της Εφεσίβλητης – Καθ΄ης η Αίτηση 2 μέχρι τα €5.518.921,85, οπόταν η απαγόρευση δεν αφορά όλα τα περιουσιακά στοιχεία της Εφεσίβλητης – Καθ΄ης η Αίτηση 2, ούτε απαγορεύει ρητά τη μεταβίβαση του επίδικου ακινήτου. Ο Διευθυντής δεν αναλαμβάνει ή ασκεί εξουσία έξω από τις αρμοδιότητες που του δίδει ο ίδιος ο Νόμος και υποστηρίζει ότι όσον αφορά την απόδειξη της καταβολής του τιμήματος πώλησης προσκομίστηκαν από τους Εφεσίβλητους – Καθ΄ων η αίτηση 2 και 3 όλα τα αναγκαία στοιχεία προς τον σκοπό εξέτασης της αίτησης, αφού η προσκόμιση αποδείξεων για την πλήρη καταβολή του τιμήματος δεν αποτελεί αποδεικτικό στοιχείο.
Κατά τη δική της άποψη η Εφεσείουσα – Αιτήτρια με τη μη υποβολή της αίτησης για μεταφορά της υποθήκης σε άλλη περιουσία και τη μη προβολή οποιουδήποτε ισχυρισμού σε σχέση με τέτοια περιουσία δεν απέσεισε το βάρος για να καταστήσει τον συνταγματικό έλεγχο αναγκαίο και συνδεόμενο με τα επίδικα γεγονότα. Επομένως, δεν ανατρέπεται το τεκμήριο της Συνταγματικότητας που περιβάλλει τις πρόνοιες του Νόμου.
Προωθείται η θέση ότι η απόφαση του Εφεσίβλητου – Καθ΄ου η αίτηση 1 είναι σύμφωνη με το Σύνταγμα και συγκεκριμένα με τα Άρθρα 23, 25 και 26 αφού οι πρόνοιες του Νόμου, στις οποίες βασίστηκε ο Διευθυντής του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας, δεν αντιστρατεύονται την αποτελεσματική άσκηση των δικαιωμάτων της Εφεσείουσας – Αιτήτριας που προστατεύονται από τα συγκεκριμένα Άρθρα του Συντάγματος, αφού ο πυρήνας των δικαιωμάτων παραμένει άθικτος και παράλληλα εξισορροπούνται τα δικαιώματα και συμφέροντα των καλόπιστων αγοραστών. Ισχυρίζεται ότι οι πρόνοιες των άρθρων 44ΚΒ(4) και (7) παρέχουν αντιστάθμισμα, αφού παρέχεται στον ενυπόθηκο δανειστή δικαίωμα να αιτηθεί μεταφορά της επίδικης υποθήκης σε άλλη περιουσία του πωλητή, ήτοι της Εφεσίβλητης – Καθ΄ης η Αίτηση 2.
Υποστηρίζει ότι οι συγκεκριμένες διατάξεις είναι συμβατές με τα Άρθρα 23, 25 και 26 του Συντάγματος και προωθεί τη θέση ότι ο απεγκλωβισμός αγοραστών ταυτίζεται με το δημόσιο συμφέρον ή τη δημόσια ωφέλεια και δικαιολογεί τον περιορισμό του δικαιώματος της περιουσίας και του συμβάλλεσθε και οποιαδήποτε επέμβαση στα δικαιώματα βρίσκεται εντός των ορίων του δημοσίου συμφέροντος ή της δημόσιας ωφέλειας. Κατά την άποψη της Ομνύουσας οι επίμαχες διατάξεις σκοπό έχουν να προστατεύσουν τα δικαιώματα των κατόχων πωλητηρίων εγγράφων, οι οποίοι εξόφλησαν πλήρως το τίμημα πώλησης και έχουν αναφαίρετο δικαίωμα έναντι του πωλητή να λάβουν τίτλο ιδιοκτησίας. Δεν καταργείται η ελευθερία του συμβάλλεσθε του ενυπόθηκου δανειστή ούτε περιορίζεται, αφού έχει το δικαίωμα ένστασης στην απόφαση του Διευθυντή ενώ θεσμοθετείται και διαδικασία που επιτρέπει στην τράπεζα να ακουστεί και να διασφαλίσει ότι δεν θα υπάρξει αυθαίρετη επέμβαση από τη Διοίκηση στα δικαιώματά της ενώ η απουσία νομοθετικής πρόνοιας με την οποία να ρυθμίζεται δικαίωμα αποζημίωσης του ενυπόθηκου δανειστή δεν καθιστά τον Νόμο αντισυνταγματικό.
Καταλήγει, ότι ο Εφεσίβλητος – Καθ΄ ου η Αίτηση 1 ενήργησε προς το συμφέρον της δικαιοσύνης και ότι δεν ικανοποιούνται οι προϋποθέσεις που τίθενται από τη σχετική νομοθεσία για την έκδοση των αιτούμενων διαταγμάτων.
Και οι δύο ευπαίδευτες συνήγοροι των εμπλεκομένων μερών προσκόμισαν στο Δικαστήριο εμπεριστατωμένες γραπτές αγορεύσεις, το περιεχόμενο των οποίων είναι υπόψη του Δικαστηρίου και θα αναφερθεί σ’ αυτό όπου το κρίνει απαραίτητο. Δεν αντεξετάστηκε οποιοσδήποτε εκ των ενόρκως δηλούντων.
ΓΕΓΟΝΟΤΑ
Ο Εφεσίβλητος – Καθ΄ου η Αίτηση 3 είχε αγοράσει, δυνάμει γραπτών συμφωνιών ημερ. 09/07/2009 και 12/06/2008, από την Εφεσίβλητη – Καθ΄ης η Αίτηση 2 δύο διαμερίσματα, το διαμέρισμα 101 και το διαμέρισμα [ ] στις πολυκατοικίες [ ] και [ ] αντίστοιχα. Παρόλο που είχαν εκδοθεί ξεχωριστοί τίτλοι για τα συγκεκριμένα ακίνητα, λόγω του ότι ήταν υποθηκευμένα για τραπεζικές διευκολύνσεις, μη εξυπηρετούμενες, που είχαν παραχωρηθεί στην Εφεσίβλητη – Καθ’ ης η Αίτηση 2 από την Εφεσείουσα – Αιτήτρια, δεν μπορούσαν να μεταβιβαστούν. Η Εφεσείουσα – Αιτήτρια, σε σχέση με τις συγκεκριμένες διευκολύνσεις, είχε καταχωρήσει την Αγ. Αρ. 1494/2019 Ε.Δ. Λευκωσίας στην οποία είχε εκδοθεί, στις 19/06/2019, απαγορευτικό διάταγμα με το οποίο απαγορευόταν η μεταβίβαση, η διάθεση, η αποξένωση, η επιβάρυνση και η δωρεά, από οποιονδήποτε έλκει εξουσία από την Εφεσίβλητη – Καθ΄ης η Αίτηση 2, οποιασδήποτε ακίνητης και κινητής περιουσίας της Εφεσίβλητης – Καθ’ ης η Αίτηση 2 μέχρι ποσού ύψους €5.518.921,85. Αναφορικά με το διαμέρισμα με αριθμό 101, ο Εφεσίβλητος – Καθ΄ου η Αίτηση 3 ήρθε σε συμφωνία με την Εφεσείουσα – Αιτήτρια για την καταβολή κάποιου ποσού στο λογαριασμό της Εφεσίβλητης – Καθ΄ης η Αίτηση 2 στην Εφεσείουσα – Αιτήτρια και το απαγορευτικό διάταγμα τροποποιήθηκε έτσι ώστε να καταστεί εφικτή η μεταβίβαση του στο δικό του όνομα. Σε σχέση με το διαμέρισμα 301, ενώ ο Σύμβουλος του Εφεσίβλητου – Καθ΄ου η Αίτηση 3 βρισκόταν σε συζητήσεις με την Εφεσείουσα – Αιτήτρια για την επίτευξη συμβιβασμού, ο Εφεσίβλητος – Καθ΄ου η Αίτηση 3 υπέβαλε αίτηση ως εγκλωβισμένος αγοραστής. Η αίτηση εγκρίθηκε από τον Διευθυντή Κτηματολογίου και η υπόθεση οδηγήθηκε στο Δικαστήριο μετά την απόρριψη της ένστασης της Εφεσείουσας – Αιτήτριας από τον Διευθυντή Κτηματολογίου.
ΝΟΜΙΚΗ ΠΤΥΧΗ
Νομική βάση της αίτησης συνιστά το άρθρο 80 του περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου, Κεφ.224, όπως τροποποιήθηκε, το οποίο διαλαμβάνει ότι:
« Κάθε πρόσωπο το οποίο έχει παράπονο κατά οποιασδήποτε διαταγής, ειδοποίησης ή απόφασης του Διευθυντή, που διενεργήθηκε, δόθηκε ή λήφθηκε δυνάμει των διατάξεων του Νόμου αυτού δύναται, εντός τριάντα ημερών από την ημερομηνία κοινοποίησης σε αυτόν της διαταγής αυτής, ειδοποίησης ή απόφασης να υποβάλει έφεση στο Δικαστήριο και το Δικαστήριο δύναται να εκδώσει επί αυτής τέτοιο διάταγμα ως ήθελε είναι δίκαιο αλλά, κανένα Δικαστήριο δεν επιλαμβάνεται οποιασδήποτε αγωγής ή διαδικασίας επί οποιουδήποτε ζητήματος σε σχέση με το οποίο ο Διευθυντής έχει εξουσία να ενεργεί δυνάμει των διατάξεων του Νόμου αυτού, εκτός με έφεση όπως προνοείται στο άρθρο αυτό.».
Η επίδικη απόφαση συνιστά απόφαση του Διευθυντή Κτηματολογίου στα πλαίσια της εξουσίας που του δίδεται από το άρθρο 44Κ(1) του Ν.9/1965. Σύμφωνα με το άρθρο 44ΙΘ(1), τηρουμένων των διατάξεων του άρθρου 44ΙΗ, μεταβίβαση ακινήτου επ΄ονόματι του αγοραστή διενεργείται έπειτα από την υποβολή στον Διευθυντή αίτησης, μεταξύ άλλων, από τον αγοραστή δυνάμει κατατεθειμένης σύμβασης στο αρμόδιο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο. Σύμφωνα με το άρθρο 44Κ(1), τηρουμένων των διατάξεων των άρθρων 44ΙΗ και 44ΙΘ, ο Διευθυντής, όταν υποβληθεί αίτηση, προβαίνει σε εξέταση της και διερευνά αν (α) έχει καταβληθεί πλήρως το τίμημα της πώλησης και (β) υπάρχει εγγεγραμμένος τίτλος ιδιοκτησίας του ακινήτου. Σε περίπτωση δε που δεν έχει καταβληθεί ολόκληρο το τίμημα πώλησης, ο Διευθυντής επιδίδει στον αγοραστή έγγραφη ειδοποίηση κατά τον Τύπο «IΔ», με την οποία τον καλεί όπως εντός τριάντα (30) ημερών από την ημερομηνία επίδοσης της ειδοποίησης καταβάλει σε ειδικό προσωρινό λογαριασμό το υπόλοιπο του τιμήματος πώλησης.
Σύμφωνα με το άρθρο 44Κ(3), αίτηση που υποβάλλεται δυνάμει του άρθρου 44ΙΘ παραμένει σε εκκρεμότητα μέχρι την υλοποίηση των προϋποθέσεων που καθορίζονται στο εδάφιο (1) σε περίπτωση κατά την οποία (α) δεν έχει καταβληθεί ολόκληρο το τίμημα πώλησης σύμφωνα με το εδάφιο (2) και (β) δεν έχει εκδοθεί ξεχωριστός τίτλος ιδιοκτησίας για το αντικείμενο της σύμβασης μέχρι την ημερομηνία υποβολής της αίτησης. Σε περίπτωση που τηρούνται οι προβλεπόμενες στο εδάφιο (1) του άρθρου 44Κ προϋποθέσεις, ο Διευθυντής γνωστοποιεί εγγράφως στον αγοραστή, στον πωλητή, στον ενυπόθηκο δανειστή και σε οποιοδήποτε άλλο πρόσωπο προς όφελος του οποίου επενεργεί εμπράγματο βάρος ή/και απαγόρευση, την καταχώρηση αίτησης, σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 44ΙΘ, όπως και το γεγονός ότι η εξέταση της εν λόγω αίτησης έχει ολοκληρωθεί (άρθρο 44ΚΑΑ). Ακολούθως, σε περίπτωση που πληρούνται οι προϋποθέσεις και τηρουμένων των διατάξεων του άρθρου 44ΚΑ, ο Διευθυντής μετά την πάροδο των τριάντα (30) ημερών και αφού έχει εξετάσει οποιαδήποτε στοιχεία ενδεχομένως να έχουν τεθεί ενώπιόν του από τον αγοραστή, τον πωλητή, τον ενυπόθηκο δανειστή και/ή οποιοδήποτε άλλο πρόσωπο προς όφελος του οποίου επενεργεί εμπράγματο βάρος ή/και απαγόρευση, γνωστοποιεί στον εν λόγω αγοραστή, πωλητή, ενυπόθηκο δανειστή και/ή σε οποιοδήποτε πρόσωπο προς όφελος του οποίου επενεργεί εμπράγματο βάρος ή/και απαγόρευση, με έγγραφη ειδοποίηση κατά τον τύπο «ΙΕ», την πρόθεσή του να προβεί σε μεταβίβαση του ακινήτου επ' ονόματι του αγοραστή μετά την παρέλευση χρονικού διαστήματος σαράντα πέντε (45) ημερών από την ημερομηνία της γνωστοποίησης (άρθρο 44ΚΒ(1)), καθώς και ότι σε περίπτωση μη υποβολής ένστασης, σύμφωνα με τις διατάξεις του εδαφίου (3), ο Διευθυντής θα προβεί σε απαλλαγή, εξάλειψη ή ακύρωση της υποθήκης, του εμπράγματου βάρους ή της απαγόρευσης και σε μεταβίβαση του ακινήτου επ' ονόματι του αγοραστή, σύμφωνα με τις διατάξεις του εν λόγω άρθρου (άρθρο 44ΚΒ(2)).
Τέτοια ένσταση μπορεί να βασιστεί μόνο στο ότι (α) δεν εκπληρώθηκαν πλήρως οι συμβατικές υποχρεώσεις του αγοραστή έναντι του πωλητή ή (β) ότι η σύμβαση μεταξύ του πωλητή και του αγοραστή είναι άκυρη ή/και έχει τερματιστεί δυνάμει διατάγματος Δικαστηρίου και σε περίπτωση τεκμηρίωσης της ένστασης ο Διευθυντής δεν προβαίνει σε μεταβίβαση του τίτλου ιδιοκτησίας επ' ονόματι του αγοραστή σε ενάντια περίπτωση προχωρεί σύμφωνα με τη διαδικασία που προβλέπεται από το εδάφιο (2).
Σύμφωνα με την παράγραφο 4 του άρθρου 44ΚΒ, ο πωλητής, ο ενυπόθηκος δανειστής και οποιοδήποτε πρόσωπο προς όφελος του οποίου επενεργεί εμπράγματο βάρος ή απαγόρευση, δύναται να αιτηθεί όπως η υποθήκη, το εμπράγματο βάρος ή η απαγόρευση μεταφερθεί σε άλλη ακίνητη ιδιοκτησία του ίδιου πωλητή, αντί της απαλλαγής, εξάλειψης ή ακύρωσης της υποθήκης, του εμπράγματου βάρους ή της απαγόρευσης και σε τέτοια περίπτωση ο Διευθυντής προβαίνει στην εξέταση της αίτησης και νοουμένου ότι τεκμηριώνεται ότι ο πωλητής είναι ο εγγεγραμμένος ιδιοκτήτης άλλης ακίνητης ιδιοκτησίας, σύμφωνα με τα πιο πάνω, προχωρεί σε μεταφορά της υποθήκης, του εμπράγματου βάρους ή της απαγόρευσης στην ιδιοκτησία αυτή. Ο Διευθυντής σε περίπτωση αίτησης για μεταφορά, προβαίνει στη μεταφορά σύμφωνα με τις υποδείξεις του ενυπόθηκου δανειστή και οποιουδήποτε προσώπου προς όφελος του οποίου επενεργεί εμπράγματο βάρος ή απαγόρευση. Αντίθετα, σε περίπτωση μη τεκμηρίωσης της αίτησης για μεταφορά, ο Διευθυντής προχωρεί σύμφωνα με τη διαδικασία που προβλέπεται από τις διατάξεις του εδαφίου (2). Στην παράγραφο 7 του άρθρου 44ΚΒ προβλέπεται η δυνατότητα μεταφοράς της υποθήκης, του εμπράγματου βάρους ή της απαγόρευσης στην ακίνητη περιουσία άλλων προσώπων ως αυτά καθορίζονται στα εδάφια (α) και (β).
Σύμφωνα με το άρθρο 44ΚΒ(8), σε περίπτωση μη τεκμηρίωσης της υποβληθείσας, δυνάμει των διατάξεων του εν λόγω άρθρου, ένστασης, ο Διευθυντής προχωρεί σε έκδοση αιτιολογημένης απόφασης, την οποία κοινοποιεί στο ενιστάμενο πρόσωπο και στον αγοραστή, με την οποία πληροφορεί τον ενιστάμενο για τους λόγους απόρριψης της ένστασής του, καθώς και για την απόφασή του να προχωρήσει στη διαδικασία μεταβίβασης του ακινήτου, εκτός εάν, εντός χρονικού διαστήματος τριάντα (30) ημερών από την κοινοποίηση της εν λόγω απόφασης προσκομίσει εκδοθέν δικαστικό διάταγμα που να απαγορεύει τη μεταβίβαση του ακινήτου. Στο άρθρο 44ΚΓ(1) προνοείται ότι ο Διευθυντής επιδίδει στον αγοραστή και στον πωλητή έγγραφη ειδοποίηση κατά τον Τύπο «IΣΤ» και τον Τύπο «ΙΖ», αντίστοιχα, την οποία κοινοποιεί στον ενυπόθηκο δανειστή και/ή σε οποιοδήποτε άλλο πρόσωπο προς όφελος του οποίου επενεργεί εμπράγματο βάρος και/ή απαγόρευση, με την οποία τους καλεί όπως εντός εξήντα (60) ημερών από την ημερομηνία επίδοσης της ειδοποίησης προβούν στη μεταβίβαση του ακινήτου, κάτι που τηρουμένου κάποιων άλλων προϋποθέσεων που δεν κρίνεται σκόπιμο να αναφερθούν, απολήγει στη διαγραφή από το Διευθυντή, πριν από τη μεταβίβαση του ακινήτου επ' ονόματι του αγοραστή, υφιστάμενης επί του ακινήτου υποθήκης, άλλου εμπράγματου βάρος ή απαγόρευσης.
Στην υπόθεση Θεονίτσα Σωφρονίου Σολομώντος ν. Παναγιώτα Παπανεοκλή (1992) 1 Α.Α.Δ. 906, παρατέθηκαν οι αρχές που διέπουν τις εξουσίες του Διευθυντή καθώς και του Δικαστηρίου στα πλαίσια Αίτησης – Έφεσης με βάση το άρθρο 80 του Κεφ. 224. Παρατίθεται το σχετικό απόσπασμα:
« Ο Διευθυντής είναι διοικητικό όργανο στο οποίο, με τις πρόνοιες του Κεφ. 224 αλλά και άλλων νόμων, ανατέθηκε ευρύ φάσμα αρμοδιοτήτων. Οι ενέργειές του, ανάλογα με την περίπτωση, εντάσσονται σε δυο γενικές κατηγορίες. Πρώτα είναι εκείνες που έχουν ως αντικείμενο ζητήματα που εμπίπτουν στην σφαίρα του δημοσίου δικαίου. Αυτές οι ενέργειες, εφόσον συνιστούν εκτελεστές διοικητικές πράξεις, ελέγχονται από το Ανώτατο Δικαστήριο κατά την ενάσκηση της αποκλειστικής δικαιοδοσίας του σύμφωνα με το Άρθρο 146.1 του Συντάγματος. Μετά, είναι εκείνες που εμπίπτουν στην σφαίρα του ιδιωτικού δικαίου ως αποσκοπούσες στη ρύθμιση ιδιωτικών δικαιωμάτων πάνω σε ακίνητη περιουσία και που, επομένως, εκ-φεύγουν της αναθεωρητικής δικαιοδοσίας του Ανωτάτου Δικαστηρίου. (Βλ Ieropoulos v. District Lands Officer Limassol (1987) 3 CLR 830, Westpark Ltd v. Republic (1987) 3 CLR 1473, Machlouzarides v. Republic (1985) 3 CLR 2342, Antoniou and Others v. Republic (1984) 3 CLR 623, Republic v. M.D.M. Estate (1982) 3 CLR 642 Constantinos Nicolaou Georghiou v. Evangelia HjiGeorghiou HjiPhesa (1970) 1 CLR 58, Djemal Moulla Moustafa v. Republic (Minister of Interior and Another (1973) 3 CLR 47, George Asproftas v. Republic (Ministry of Interior (1973) 3 CLR 366, Christakis Christodoulou v. Republic (Minister of Interior and Another,) (1970) 3 CLR 377, White Hills Ltd and Others v. Republic (Minister of Interior and Another) (1970) 3 CLR 132 Theocharis Charalambides v. The Republic (District Lands Officer and Another) 4 RSCC 24, Savvas Yianni Valana v. The Republic of Cyprus through the Director of Lands and Surveys 3 RSCC 91.)
……………………………………………………………………………………………………………
To άρθρο 80 του Κεφ. 224 προσφέρει το μηχανισμό για τον έλεγχο της ορθότητας των αποφάσεων, διαταγών και γνωστοποιήσεων του Διευθυντή που εμπίπτουν στη σφαίρα του ιδιωτικού δικαίου. Όπως έχει νομολογηθεί με σειρά αποφάσεων του Ανωτάτου Δικαστηρίου, η αναθεώρηση της προσβαλλόμενης ενέργειας του Διευθυντή γίνεται με βάση τις αρχές που διέπουν την αναθεώρηση από το Ανώτατο Δικαστήριο των ενεργειών του που εμπίπτουν στη σφαίρα του δημοσίου δικαίου με τη διαφορά πως το Επαρχιακό Δικαστήριο δικαιούται να αντικαταστήσει την κρίση του Διευθυντή με τη δική του. (Bλ.Peyiotis ν. Polemidis (1982) 1 CLR 442, Kafieros and Another v. Theocharous and Others (1978) 1 CLR 619). Όπως επισημάνθηκε στην υπόθεση Μενέλαος Γ. Αθανάση και άλλοι ν. Μάμας Βαρνάβα Χατζημάμα και άλλος, Πολ. Εφ. 7545 -20.3.90, η έρευνα στα πλαίσια της άσκησης της δικαιοδοσίας του Δικαστηρίου κατά το άρθρο 80, δεν περιορίζεται στο εύλογο αλλά επεκτείνεται και στην ουσία της απόφασης του Διευθυντή.».
Σχετικό είναι και το σκεπτικό της απόφασης Αριστοτέλους ν. Χ" Κυριάκου κ.ά (2001) 1(Α) Α.Α.Δ. 100, στην σελίδα 109, ο Δικαστής Καλλής συνόψισε τις αρχές ως ακολούθως:
« Επομένως το Επαρχιακό Δικαστήριο κατά την αναθεώρηση της απόφασης του Διευθυντή πρέπει να εφαρμόζει τις αρχές που διέπουν το δικαστικό έλεγχο διοικητικών πράξεων ή αποφάσεων που εμπίπτουν εντός της σφαίρας του δημοσίου δικαίου με τη διαφορά πως το Επαρχιακό Δικαστήριο δικαιούται να αντικαταστήσει την κρίση του Διευθυντή με τη δική του. Ωστόσο το Επαρχιακό Δικαστήριο δεν θα αντικαταστήσει εύκολα την δική του διακριτική ευχέρεια με εκείνη του Διευθυντή. Θα υιοθετήσει τέτοια πορεία μόνο εφόσον υπάρχουν ισχυροί λόγοι οι οποίοι αποδεικνύονται με αποδεκτή μαρτυρία και οι οποίοι συνηγορούν προς αυτή την κατεύθυνση. (Βλ. Kafieros (πιο πάνω) σελ. 643, 644, Peyiotis and Another v. Polemides (1982) 1 C.L.R. 442, 450, Λιασίδης ν. Γενικού Εισαγγελέα (1989) 1 Α.Α.Δ. 185, Αθανάση κ.α. ν. Χατζημάμα κ.ά. (1990) 1 Α.Α.Δ. 208, 210, Σολωμόντος ν. Παπανεοκλή (1992) 1 Α.Α.Δ. 906, 912, Παύλου κ.ά. ν. Νεοφύτου (1995) 1 Α.Α.Δ. 973, 977. Βλ. και Georghiou v. Hjiphesa (1970) 1 C.L.R. 58.».
Στην Κουντουρίδη κ.ά. ν. Νικολάου (2008) 1(Α) Α.Α.Δ. 412 διαβάζονται τα ακόλουθα αναφορικά με τις εξουσίες του Δικαστηρίου κατά την εξέταση απόφασης του Διευθυντή Κτηματολογίου:
« …. στις υποθέσεις του είδους το πρωτόδικο Δικαστήριο λειτουργεί με βάση «δικαιοδοσία που αφορά την αναθεώρηση απόφασης διοικητικού οργάνου που επενεργεί στον τομέα του ιδιωτικού δικαίου». (Ειρήνη Κάκουλλου ν. Χαραλάμπους Ποχουζούρη (1992) 1 Α.Α.Δ. 1503.). Το Δικαστήριο δύναται σε διαδικασίες αίτησης/έφεσης με βάση το άρθρο 80 του περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου Κεφ. 224, όπως έχει τροποποιηθεί, να προβεί σε αναψηλάφιση της απόφασης του Διευθυντή του Κτηματολογίου, ακολουθώντας συναφείς προς την αναθεωρητική διαδικασία του Ανωτάτου Δικαστηρίου αρχές, δικαιούμενο όμως ταυτόχρονα να υποκαταστήσει τη δική του απόφαση για αυτή της διοίκησης. (Καφιέρος ν. Θεοχάρους (1978) 1 Α.Α.Δ. 619). Περαιτέρω το Δικαστήριο ερευνά όχι μόνο αν η απόφαση του Κτηματολογίου ήταν εύλογη υπό τις περιστάσεις αλλά αν ήταν και ουσιαστικά ορθή. (Κουμή ν. Κούντουρου (1992) 1 Α.Α.Δ. 1312 και Σάββα ν. Κώστα (2003) 1 Α.Α.Δ. 1944).».
Λόγοι ακύρωσης που λαμβάνονται υπόψη από το Ανώτατο Δικαστήριο για ακύρωση μιας διοικητικής πράξης, όπως για παράδειγμα παράβαση των αρχών της φυσικής δικαιοσύνης, έλλειψη δέουσας έρευνας, έλλειψη αιτιολογίας, πλάνη περί το νόμο ή τα πράγματα, τυγχάνουν ανάλογης εφαρμογής και σε υποθέσεις που αφορούν τον έλεγχο αποφάσεων του Διευθυντή. Επιπρόσθετα, η απόφαση του Διευθυντή πρέπει να είναι αιτιολογημένη. Η υποχρέωση του Διευθυντή να δικαιολογήσει την απόφασή του πηγάζει από τη φύση της διαδικασίας που είναι οιονεί δικαστική και από τις ρητές πρόνοιες του Κανονισμού 6(2) και (3) των σχετικών περί Ακινήτου (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Κανονισμών 1956 (βλ. μεταξύ άλλων Παύλου κ.α. ν. Νεοφύτου (1995) 1 Α.Α.Δ. 973 και Χειμώνας v. Γεωργίου κ.α. (1999) 1(Α) Α.Α.Δ. 108).
Σε τέτοιες υποθέσεις ο αιτητής - εφεσείων έχει το βάρος ν΄ αποδείξει ότι η απόφαση του Διευθυντή είναι εσφαλμένη (βλ. Χαραλάμπους ν. Κωνσταντίνου (1983) 1 J.S.C 682). Το Δικαστήριο θα εξετάσει την προσβαλλόμενη απόφαση του Διευθυντή καθοδηγούμενο από τις καλά παγιωμένες αρχές της νομολογίας.
Ο πρώτος λόγος ένστασης ο οποίος προβλήθηκε αφορά το λανθασμένο της συμπερίληψης του Εφεσίβλητου – Καθ΄ου η Αίτηση 1 ως διαδίκου στην υπό κρίση Αίτηση – Έφεση. Απαντάται από το ίδιο το άρθρο 80 του Κεφ. 224, το οποίο προνοεί ότι κάθε πρόσωπο το οποίο έχει παράπονο κατά οποιασδήποτε απόφασης του Διευθυντή του Κτηματολογίου δύναται να υποβάλει έφεση εναντίον της συγκεκριμένης απόφασης στο Δικαστήριο εντός 30 ημερών από την κοινοποίηση σε αυτόν της εν λόγω απόφασης. Οπόταν κρίνεται ότι ορθά συμπεριλήφθηκε ο Διευθυντής Κτηματολογίου ως διάδικος στη διαδικασία αφού η Εφεσείουσα – Αιτήτρια έχει παράπονο αναφορικά με την απόφαση του ημερομηνίας 13/07/2022, με την οποία απέρριψε την ένστασή της.
Έχοντας καθορίσει ότι οι ορθοί διάδικοι είναι ενώπιον του Δικαστηρίου, το Δικαστήριο θεωρεί ορθό όπως εξεταστούν πρωταρχικά, πριν από τους λόγους έφεσης που άπτονται της συνταγματικότητας των συγκεκριμένων άρθρων του Ν.9/1965, τους λόγους ακύρωσης που αφορούν την έλλειψη αιτιολογίας, την έλλειψη συνεκτίμησης όλων των γεγονότων και της πλάνης περί τα πράγματα.
Ως προκύπτει από τα αδιαμφησβήτητα γεγονότα που περιβάλλουν την υπό κρίση υπόθεση, στις 19/06/2019, στα πλαίσια της Αγ. Αρ. 1494/19, είχε καταστεί απόλυτο το εκδοθέν απαγορευτικό διάταγμα το οποίο απαγόρευε στην Εφεσίβλητη - Καθ΄ης η Αίτηση 2 και σε οποιονδήποτε αντλεί από αυτήν εξουσία από το να μεταβιβάσει, πωλήσει, διαθέσει, αποξενώσει, επιβαρύνει ή δωρίσει με οποιονδήποτε τρόπο οποιαδήποτε ακίνητη και/ή κινητή περιουσία και/ή περιουσιακό στοιχείο της Εφεσίβλητης – Καθ΄ης η Αίτηση 2 μέχρι του ποσού ύψους €5.518.921,85. Το συγκεκριμένο απαγορευτικό διάταγμα κατατέθηκε στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο Λευκωσίας και έλαβε τον αριθμό φακέλου Γενικής Απαγόρευσης ΓΑ163/2019. Έκτοτε η οποιαδήποτε ενέργεια στην περιουσία της Εφεσίβλητης – Καθ΄ης η Αίτηση 2 επιτυγχάνετο με την τροποποίηση του συγκεκριμένου απαγορευτικού διατάγματος, ήτοι όπως η μεταβίβαση του διαμερίσματος με αριθμό θύρας [ ], στην πολυκατοικία [ ]. Ο Εφεσίβλητος - Καθ΄ου η Αίτηση 3, αγοραστής του συγκεκριμένου διαμερίσματος 301, το γνώριζε, αφού είχε χρησιμοποιήσει τη συγκεκριμένη διαδικασία σε σχέση με το διαμέρισμα [ ]. Όμως σε σχέση με το διαμέρισμα [ ] επέλεξε να καταχωρίσει αίτηση εγκλωβισμένου αγοραστή ενεργοποιώντας τη διαδικασία που προαναφέρθηκε.
Προκαλεί εντύπωση και γεννά ερωτηματικά το γεγονός ότι ενώ ο Διευθυντής Κτηματολογίου στην απόφασή του ημερομηνίας 13/07/2022 κάνει αναφορά στο εν ισχύ απαγορευτικό διάταγμα, το οποίο αφορά ολόκληρη την περιουσία της Εφεσίβλητης - Καθ΄ ης η Αίτηση 2, παράγραφος 4 της απόφασης, παραταύτα ισχυρίζεται ότι λόγω του ότι έχει πεισθεί ότι ο Εφεσίβλητος – Καθ΄ου η Αίτηση 3 έχει εξοφλήσει ολόκληρο το τίμημα θα προχωρήσει στη μεταβίβαση του συγκεκριμένου ακινήτου στο όνομά του.
Στο σύγγραμμα των Ερωτοκρίτου & Αρτέμη «Διατάγματα», στην σελίδα 45, τονίζεται ότι όταν ένα εκδοθέν απαγορευτικό διάταγμα γνωστοποιηθεί σε τρίτο πρόσωπο, τότε με την απόκτηση της γνώσης αυτό το τρίτο πρόσωπο έχει υποχρέωση να μην συμβάλλει στην παρακοή του. Στην υπό κρίση υπόθεση ο Διευθυντής Κτηματολογίου φαίνεται να γνωρίζει την ύπαρξη του συγκεκριμένου απαγορευτικού διατάγματος, να αναγνωρίζει ότι αφορά ολόκληρη την περιουσία της Εφεσίβλητης – Καθ΄ης η Αίτηση 2, αλλά να μην το λαμβάνει υπόψη του στην απόφασή του. Με όλο το σεβασμό, η συγκεκριμένη προσέγγιση αγγίζει τα όρια της παρακοής. Ως είναι διατυπωμένο το απαγορευτικό διάταγμα απαγορεύει την οποιαδήποτε πράξη σε ακίνητη περιουσία της Εφεσίβλητης – Καθ΄ης η Αίτηση 2 χωρίς εξαιρέσεις. Το σκεπτικό του Εφεσίβλητου – Καθ΄ ου η Αίτηση 1, ως καταγράφεται στην απόφαση του, οδηγεί, αν εφαρμοστεί, στο παράλογο αποτέλεσμα στην περίπτωση που όλη η περιουσία της Εφεσίβλητης – Καθ΄ης η Αίτηση 2 πωλείτο, δυνάμει συμβάσεων πώλησης και το τίμημα της πώλησης είχε εξοφληθεί στο να μπορεί να μεταβιβαστεί ολόκληρη η περιουσία και συνεπακόλουθα το απαγορευτικό διάταγμα να καταστεί ανίσχυρο αφού δεν θα υπάρχει ακίνητη περιουσία προς εξασφάλιση των υποχρεώσεων της Εφεσίβλητης – Καθ΄ης η Αίτηση 2 προς την Εφεσείουσα – Αιτήτρια. Ουσιαστικά θα εξαλειφθεί η υποθήκη Υ9748/2004. Θα πρέπει να σημειωθεί ότι όταν κατατέθηκε το πωλητήριο έγγραφο, ΠΩΕ1957/2008, το γεγονός ότι η συγκεκριμένη περιουσία ήταν υποθηκευμένη ήταν σε γνώση του Εφεσίβλητου – Καθ΄ου η Αίτηση 3 αφού το πωλητήριο έγγραφο κατατέθηκε 4 περίπου χρόνια μετά την υποθήκευση του ακινήτου ως εξασφάλιση των υποχρεώσεων της Εφεσίβλητης – Καθ΄ης η αίτηση 2 στην Εφεσείουσα – Αιτήτρια.
Σχετική με το υπό συζήτηση θέμα είναι η απόφαση στην υπόθεση Ζαχαρίας Ευαγγέλου κ.α. ν. Cyprus Popular Bank Public Co Ltd Πολ. Εφ. Ε134/2020 ημερ. 19/10/2023, στην οποία διαβάζονται τα ακόλουθα:
“……….Ο δανειζόμενος, είναι συμβαλλόμενο μέρος σε αυτή, ενώ η κατάθεση της υποθήκης αποτελεί άμεσο επακόλουθο της σχετικής σύμβασης. Επομένως, ως θέμα αρχής, κυρίως, αλλά και κοινής λογικής, όταν ο χρόνος ωριμάσει για την εφαρμογή της, αυτός δεν δικαιούται να ενστεί στην εκποίηση του ενυπόθηκου ακινήτου. Τούτο, βέβαια, εφόσον ο δανειζόμενος ενήργησε, ως ανωτέρω, με την ελεύθερη βούληση του. Αυτή είναι η περίπτωση, εν προκειμένω, σε σχέση με την εφεσείουσα εταιρεία, για την οποία ο εφεσείων ενήργησε, προφανώς, εκ μέρους της, αποδεχόμενος με την ελεύθερη βούληση του, την σύμβαση και την επακόλουθη κατάθεση της υποθήκης.”
Κατ’ αναλογία, αγοραστής ακινήτου που γνωρίζει ότι αυτό είναι υποθηκευμένο, οφείλει να διασφαλίσει ότι αυτό θα εξαιρεθεί από την υποθήκη πριν καταβάλει ολόκληρο το ποσό του τιμήματος. Ο Εφεσίβλητος - Καθ΄ου η Αίτηση 3, ως προκύπτει από τα γεγονότα που παρατίθενται στην ένορκη δήλωση που συνοδεύει την αίτηση και δεν αμφισβητήθηκαν, γνώριζε για την ύπαρξη τόσο της υποθήκης καθώς και του απαγορευτικού διατάγματος, αφού σε σχέση με το διαμέρισμα 101 είχε επιτευχθεί διευθέτηση, δύο μήνες πριν την υποβολή της αίτησης για εγκλωβισμένο αγοραστή και η Εφεσείουσα - Αιτήτρια συγκατατέθηκε στην απαλλαγή του διαμερίσματος [ ] και αποδέχθηκε την τροποποίηση του απαγορευτικού διατάγματος στις 11/02/2020. Για λόγους που μόνο ο Εφεσίβλητος – Καθ΄ου η Αίτηση 3 γνωρίζει, αποφάσισε να ενεργοποιήσει την διαδικασία υποβολής αίτησης εγκλωβισμένου αγοραστή παρακάμπτοντας το απαγορευτικό διάταγμα. Ο Εφεσίβλητος – Καθ΄ου η Αίτηση 1 επικαλούμενος την ικανοποίησή του ότι το τίμημα αγοράς έχει εξοφληθεί, χωρίς να προβεί σε δέουσα έρευνα και ενώ είχε τεθεί υπόψη του, παράγραφος 3 της Ένστασης, ότι δεν υπήρχε περιουσία να μεταφερθεί η επιβάρυνση, παραγνώρισε όλα τα υπόλοιπα γεγονότα που προκύπταν από το φάκελο του συγκεκριμένου ακινήτου που τηρείτο στο Κτηματολόγιο και αποφάσισε να το απαλλάξει από την επιβάρυνση.
Ως η ίδια η ευπαίδευτη συνήγορος του Εφεσίβλητου – Καθ΄ου η αίτηση 1 καταγράφει και αναγνωρίζει, στη σελίδα 5 της αγόρευσής της, ο όρος «απαγόρευση» ερμηνεύεται στο άρθρο 12(5)(β) του Ν.9/1965 ως ακολούθως:
« (β) «απαγόρευσις» σημαίνει την απαγόρευσιν υφ’ ην τελεί τις και ως εκ της οποίας ούτος στερείται του δικαιώματος προς μεταβίβασιν ή υποθήκευσιν ολοκλήρου ή μέρους τινός της ακινήτου ιδιοκτησίας αυτού δυνάμει των διατάξεων οιουδήοτε εκάστοτε εν ισχύϊ νόμου.»
Συνακόλουθα, έπρεπε να αρθεί η απαγόρευση για να μπορεί το συγκεκριμένο ακίνητο να εγγραφεί επ’ ονόματι του Εφεσίβλητου – Καθ΄ου η Αίτηση 3. Η έλλειψη αιτιολόγησης της απόφασης του Εφεσίβλητου - Καθ’ ου η αίτηση 1 είναι εμφανής στο περιεχόμενο της παραγράφου 4 αυτής. Δεν φαίνεται να έλαβε υπόψη καθόλου το γεγονός ότι η Εφεσίβλητη – Καθ΄ης η Αίτηση 2 δεν κατείχε οποιαδήποτε άλλη περιουσία ελεύθερη από εμπράγματα βάρη ώστε να μπορεί η Εφεσείουσα – Αιτήτρια να ζητήσει την μεταφορά της επιβάρυνσης, Τεκμήριο 19 στην ένορκη δήλωση που υποστηρίζει την Αίτηση – Έφεση. Ούτε και εξέτασε περαιτέρω τον ισχυρισμό ότι οι υποχρεώσεις του Εφεσίβλητου – Καθ΄ου η Αίτηση 3, σε σχέση με το τίμημα του ακινήτου, πιθανόν να μην είχαν εκπληρωθεί.
Η ευπαίδευτη συνήγορος του Εφεσίβλητου – Καθ΄ου η Αίτηση 1 παράπεμψε, στην γραπτή της αγόρευση στη σελίδα 5, στις πρόνοιες των κανονισμών 4 και 6 των περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων (Προστασία Αγοραστών) Κανονισμών, Κ.Δ.Π. 298/15, για να υποδείξει ότι ο Διευθυντής είχε εκπληρώσει τις υποχρεώσεις του αναφορικά με το θέμα της εξέτασης του κατά πόσο είχε καταβληθεί το τίμημα του ακινήτου. Ο Κ.4 όμως επιβάλλει την λήψη έγγραφης βεβαίωσης των ενδιαφερομένων προσώπων ότι ο αγοραστής έχει εκπληρώσει τις υποχρεώσεις του εκεί που δεν υπάρχουν πρωτότυπες αποδείξεις ή πιστό αντίγραφο αυτών για την πλήρη εξόφληση του τιμήματος. Ο όρος ενδιαφερόμενο πρόσωπο ερμηνεύεται στον Κ.2 ως ακολούθως:
« Ενδιαφερόμενο πρόσωπο σημαίνει οποιοδήποτε πρόσωπο έχει δικαίωμα σε οποιοδήποτε μέρος του εκπλειστηριάσματος της πώλησης ενυπόθηκου ακινήτου, όπως αυτό προκύπτει από έρευνα στα μητρώα του Κτηματολογίου και περιλαμβάνει οποιοδήποτε εγγυητή του ενυπόθηκου χρέους.».
Στην υπό κρίση υπόθεση κατατέθηκε στον Διευθυντή Κτηματολογίου μια βεβαίωση εξόφλησης ημερ.23/05/2018, δηλαδή 9 χρόνια μετά από την ημερομηνία που σύμφωνα με τη σύμβαση πώλησης έπρεπε να είχε εξοφληθεί το ακίνητο χωρίς οποιεσδήποτε αποδείξεις, ως προβλέπει ο Κ.4 της Κ.Δ.Π.298/15. Ο ίδιος ο Ν.9/1965, το άρθρο 44ΚΑ(1), δίδει στον Εφεσίβλητο – Καθ΄ου η Αίτηση 1 εξουσία να ζητήσει οποιαδήποτε αποδεικτικά στοιχεία κρίνει απαραίτητα για την εξέταση της αίτησης του αγοραστή. Δεν φαίνεται να ζητήθηκαν οποιαδήποτε στοιχεία ή να ζητήθηκε από την Αιτήτρια – Εφεσείουσα βεβαίωση κατά πόσο ο αγοραστής είχε εκπληρώσει τις συμβατικές του υποχρεώσεις.
Τα γεγονότα που τέθηκαν ενώπιον του Εφεσίβλητου – Καθ΄ου η Αίτηση 1 στην ένσταση της Εφεσείουσας – Αιτήτριας και αφορούσαν την πληρωμή του τιμήματος αγοράς του συγκεκριμένου διαμερίσματος και όχι μόνο, δεν φαίνεται να έτυχαν της δέουσας εξέτασης. Αυτό προκύπτει και από την έλλειψη αιτιολόγησης της απόφασής του. Δέον να σημειωθεί ότι στα πλαίσια αυτής της δικαιοδοσίας του, το Δικαστήριο δύναται να προβεί σε ουσιαστική αναψηλάφηση της απόφασης του Διευθυντή του Κτηματολογίου ακολουθώντας τη διαδικασία που ακολουθείται στην αναθεωρητική δικαιοδοσία στον τομέα του διοικητικού δικαίου και εφαρμόζει τις αρχές που διέπουν τον δικαστικό έλεγχο διοικητικών πράξεων ή αποφάσεων που εμπίπτουν εντός της σφαίρας του δημοσίου δικαίου (σχετική είναι μεταξύ άλλων η απόφαση Αριστοτέλους v. Χ’ Κυριάκου κ.α. (ανωτέρω)). Η ανάγκη για επαρκή αιτιολόγηση των επίδικων αποφάσεων μάλιστα επιβάλλεται και από τον Καν. 6 των εφαρμοστέων Κανονισμών, σύμφωνα με το σκεπτικό της απόφασης Χατζησοφρωνίου ν. Δημοσθένους (2011) 1 Α.Α.Δ. 885.
Το λιτό περιεχόμενο της απόφασης του Διευθυντή, Τεκμήριο 1 στην αίτηση, αποκαλύπτει πως δεν φαίνεται να τον απασχόλησαν τα ερωτήματα που έκδηλα προκύπτουν από τα στοιχεία που τέθηκαν ενώπιον του, ήτοι κατά πόσο στην πραγματικότητα είχε εξοφληθεί το επίδικο διαμέρισμα και κατά πόσο έπρεπε να εφαρμόσει την απαγόρευση του δικαστικού διατάγματος ημερομηνίας 19/06/2019. Ο Εφεσίβλητος – Καθ΄ου η Αίτηση 1 δεν φαίνεται να κατεύθυνε τη σκέψη του στο γεγονός ότι ο Εφεσίβλητος – Καθ΄ου η Αίτηση 3 είχε αγοράσει το 2008 το διαμέρισμα, αριθμός θύρας 301, γνωρίζοντας ότι ήταν επιβαρυμένο με την υποθήκη Υ9748/04 από το 2004. Οι συγκεκριμένοι προβληματισμοί έπρεπε να ληφθούν σοβαρά υπόψη από τον Διευθυντή κατά την άσκηση των εξουσιών του και την έκδοση της υπό κρίση απόφασής του, κάτι που φαίνεται ότι ίσως να μην έγινε ή αν έγινε δεν δόθηκε οποιαδήποτε εξήγηση ως προς το πώς και γιατί οι συγκεκριμένοι προβληματισμοί έκλειναν την πλάστιγγα προς όφελος του Εφεσίβλητου – Καθ΄ου η Αίτηση 3 και εις βάρος της Εφεσείουσας – Αιτήτριας, τα μη αμφισβητούμενα εμπράγματα δικαιώματα της οποίας αγνοήθηκαν, ενώ το απαγορευτικό διάταγμα φαίνεται να παραγκωνίστηκε με μια ουσιαστικά απλή, γενική και αόριστη αιτιολογία.
Στην απόφαση του Εφεσίβλητου – Καθ΄ου η Αίτηση 1 δεν δίδεται οποιοδήποτε ειδικό ή συγκεκριμένο στοιχείο και δεν εντοπίζεται οτιδήποτε διαφωτιστικό σε σχέση με το πώς εν τέλει αυτός αξιολόγησε και συνεκτίμησε όλους τους παράγοντες που τέθηκαν υπόψη του, ως ήταν και το καθήκον του, ώστε να μπορεί να καταστεί εφικτός ο δικαστικός έλεγχος της υπό κρίση απόφασης και να διακριβωθεί η νομιμότητα της κατάληξης της. Δεν προκύπτει να έλαβε υπόψη του το περιεχόμενο του απαγορευτικού διατάγματος του Δικαστηρίου και την έκταση της οικονομικής έκθεσης της Εφεσίβλητης – Καθ΄ης η Αίτηση 2 στην Εφεσείουσα – Αιτήτρια ή την έκταση στην οποία θα επηρεάζονταν τα δικαιώματα της Εφεσείουσας - Αιτήτριας. Η αξιολόγηση όλων των παραγόντων και η συνακόλουθη έκδοση απόφασης με την οποία να επιτυγχάνεται η όσο το δυνατό καλύτερη εξισορρόπηση τους, εν τη σοφία του Νομοθέτη, τέθηκε για σκοπούς της επίμαχης νομοθεσίας στα χέρια του Διευθυντή και το Δικαστήριο, στα πλαίσια της παρούσας διαδικασίας, θα αποφανθεί μόνο επί της νομιμότητας και της ορθότητας του συγκεκριμένου τρόπου με τον οποίο ασκήθηκε η κρίση του Διευθυντή.
Ως έχει νομολογηθεί, απόφαση διοικητικού οργάνου που «δεν παρέχει στον δικαστή τα απαραίτητα ειδικά και συγκεκριμένα στοιχεία για την διακρίβωση της νομιμότητας της διοικητικής πράξης ή είναι τόσο αόριστη και ασαφής ώστε να καθιστά ανέφικτο τον δικαστικό έλεγχο, δεν είναι νόμιμη και οδηγεί στην ακύρωση της πράξης.», σύμφωνα με το σκεπτικό της Στέφανος Φράγκου ν. Εφόρου Μηχανοκινήτων Οχημάτων (1998) 3 Α.Α.Δ. 270. Στο ίδιο αποτέλεσμα οδηγεί ακόμη και αυτή η πιθανολόγηση ουσιώδους πλάνης περί τα πράγματα (βλ. Δήμος Στροβόλου ν. Πήττα κ.α. (2001) 3 Α.Α.Δ. 55).
Συνεπώς, η παράλειψη του Εφεσίβλητου – Καθ΄ου η Αίτηση 1 να αναφερθεί στον τρόπο με τον οποίο αξιολόγησε και εκτίμησε τα δικαιώματα της Εφεσείουσας - Αιτήτριας και κατ΄ επέκταση να δικαιολογήσει το πώς και γιατί υπό τις συγκεκριμένες πραγματικές και νομικές περιστάσεις της υπόθεσης κατέληξε στην εκκαλούμενη απόφασή του, δεν μπορεί παρά να οδηγήσει σε ακύρωση της υπό κρίση απόφασης, κατάληξη η οποία καθιστά αχρείαστη την ενασχόληση με οποιοδήποτε θέμα συνταγματικότητας, εφόσον τα επίδικα θέματα έχουν κριθεί με άλλο τρόπο και τέτοιος συνταγματικός έλεγχος δεν είναι πλέον απαραίτητος για την επίλυση της ενώπιόν μου διαφοράς.
Στην περίπτωση που η πιο πάνω κατάληξη κριθεί λανθασμένη κατ΄έφεση εξέταση των λόγων έφεσης που αφορούν την αντισυνταγματικότητα των άρθρων 44ΙΘ και 44ΚΒ του Ν.9/1965 θα οδηγούσε στο ίδιο αποτέλεσμα, ήτοι στην ακύρωση της απόφασης του Εφεσίβλητου – Καθ΄ου η Αίτηση 1. Παρά τις περί του αντιθέτου εισηγήσεις της ευπαίδευτης συνηγόρου του Εφεσίβλητου – Καθ΄ου η Αίτηση 1, οι εισηγήσεις της Εφεσείουσας - Αιτήτριας περί αντισυνταγματικότητας έχουν εγερθεί με την απαραίτητη λεπτομέρεια στους λόγους έφεσης, στους οποίους βασίζεται η Αίτηση – Έφεση, ούτως ώστε να μπορούν να τύχουν εξέτασης. Στην προκειμένη περίπτωση, με δεδομένο ότι οι νομοθετικές πρόνοιες που προσβάλλονται ως αντισυνταγματικές προσδιορίζονται επαρκώς, καταγράφονται τα άρθρα 44ΗΙ-44ΚΖ του Ν.9/1965, ο συγκεκριμένος λόγος ένστασης δεν έχει οποιοδήποτε έρεισμα.
Αποτέλεσαν λόγους έφεσης ότι η προσβαλλόμενη απόφαση η οποία λήφθηκε στη βάση των άρθρων 44ΙΗ - 44ΚΖ, παραβιάζει τα Άρθρα 23, 25 και 26 του Συντάγματος για τους λόγους που καταγράφονται. Προκύπτει ότι αμφότεροι οι ευπαίδευτοι συνήγοροι έχουν επικεντρωθεί στις γραπτές τους αγορεύσεις, σε έκταση, σε εισηγήσεις περί αντισυνταγματικότητας των άρθρων 44ΙΗ έως 44 ΚΖ του Ν.9/1965.
Στην Χαραλάμπους κ.ά. v. Υπουργού Οικονομικών κ.ά. (2014) 3 A.A.Δ. 175, ερμηνεύθηκε ο όρος περιουσίας ως ακολούθως:
« Στην έννοια της περιουσίας, η οποία έχει αυτόνομο περιεχόμενο, ανεξάρτητο από την τυπική κατάταξη των επιμέρους περιουσιακών δικαιωμάτων στο εσωτερικό δίκαιο, περιλαμβάνονται όχι μόνο τα εμπράγματα δικαιώματα αλλά και όλα τα δικαιώματα "περιουσιακής φύσεως", καθώς και τα κεκτημένα "οικονομικά συμφέροντα". Καλύπτονται, κατ' αυτόν τον τρόπο, και τα ενοχικής φύσεως περιουσιακά δικαιώματα και, ειδικότερα, οι απαιτήσεις που απορρέουν από έννομες σχέσεις του δημόσιου ή ιδιωτικού δικαίου, είτε αναγνωρισμένες με δικαστική ή διαιτητική απόφαση, είτε απλώς γεννημένες κατά το εθνικό δίκαιο, εφόσον υπάρχει νόμιμη προσδοκία, με βάση το ισχύον έως την προσφυγή στο δικαστήριο δίκαιο, ότι μπορεί να ικανοποιηθούν δικαστικώς, εφόσον, δηλαδή, υφίσταται σχετικώς μια επαρκής νομική βάση στο εσωτερικό δίκαιο του συμβαλλόμενου κράτους, προϋπόθεση που συντρέχει, ιδίως, όταν η απαίτηση θεμελιώνεται σε νομοθετική ή κανονιστική διάταξη ή σε παγιωμένη νομολογία των δικαιοδοτικών οργάνων του συμβαλλόμενου κράτους.».
Με βάση την πιο πάνω ερμηνεία προκύπτει πως η υποθήκη καθώς και τα όποια δικαιώματα ή απαιτήσεις απορρέουν από αυτή, συνιστούν περιουσία η οποία εμπίπτει εντός της συνταγματικής προστασίας του Άρθρου 23. Η προσβαλλόμενη απόφαση του Εφεσίβλητου - Καθ' ου η Αίτηση 1 να απαλλάξει το επίδικο ακίνητο από την υποθήκη και να το μεταβιβάσει επ' ονόματι του Εφεσίβλητου - Καθ' ου η Αίτηση 3 ελεύθερο παντός εμπράγματου βάρους συνιστά, κατά την κρίση του Δικαστηρίου, ακύρωση και εξάλειψη μέρους της υποθήκης και ακύρωση του διατάγματος του Δικαστηρίου και κατ΄ακολουθία απολήγει σε στέρηση της συγκεκριμένης ιδιοκτησίας και των ιδιοκτησιακών δικαιωμάτων που απορρέουν από την συγκεκριμένη υποθήκη. Επισημαίνεται δε ότι η εν λόγω απόφαση λήφθηκε χωρίς τη συγκατάθεση της Εφεσείουσας – Αιτήτριας και χωρίς την καταβολή σε αυτήν δίκαιης και εύλογης αποζημίωσης, ως θα έπρεπε να είχε γίνει, σε περίπτωση που η θέση του Διευθυντή ήταν ότι η απόφασή του επιτρέπεται δυνάμει του Άρθρου 23.3 του Συντάγματος. Η Εφεσείουσα – Αιτήτρια ουσιαστικά αποστερείται μέρους της εξασφάλισης που είχε επί του ακινήτου προς είσπραξη του λαβείν της. Ας επιτραπεί στο Δικαστήριο να υιοθετήσει το σκεπτικό της απόφασης της τότε Προέδρου του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λευκωσίας και νυν Δικαστού του Ανωτάτου Δικαστηρίου κας Δημητριάδους – Ανδρέου, στην απόφαση Τράπεζας Κύπρου ν. Διευθυντή Τμήματος Κτηματολογίου Λευκωσίας κ.α. Αιτ. Εφ. 208/18 ημερ. 28/07/2020, με το οποίο συμφωνεί πλήρως.
Ενόψει του ότι οι προηγούμενες διαπιστώσεις του Δικαστηρίου έχουν καθορίσει και προδιαγράψει την έκβαση της υπό κρίση Αίτησης – Έφεσης, το Δικαστήριο θεωρεί ότι δεν καθίσταται αναγκαία η ενασχόληση με τους υπόλοιπους λόγους έφεσης. Εν πάση περιπτώσει και, διευκρινίζω, χωρίς να αποφασίζεται το εν λόγω ζήτημα, θα επεσήμανα απλώς υπό μορφή προβληματισμού ότι η απαλλαγή, εξάλειψη ή ακύρωση εμπραγμάτων βαρών κατά παράβαση απαγορευτικού διατάγματος θα πρέπει να ασκείται με ιδιαίτερη προσοχή.
Ενόψει όλων των πιο πάνω διαπιστώσεων είναι η κατάληξη του Δικαστηρίου ότι ελλείπει από την απόφαση του Διευθυντή Κτηματολογίου η απαραίτητη έρευνα σε σχέση με τα γεγονότα, οπόταν τελούσε υπό πλάνη περί τα πράγματα, καθώς επίσης και ότι η αιτιολόγηση της απόφασής του είναι ελλιπής μέχρι και ανύπαρκτη. Προχώρησε και έκδωσε την απόφασή του παραβιάζοντας τις αρχές της φυσικής δικαιοσύνης.
Κατ' ακολουθία όλων των παραπάνω διαπιστώσεων και συμπερασμάτων του Δικαστηρίου, η έφεση επιτυγχάνει. Η επίδικη απόφαση, ημερομηνίας 13/07/2022, με την οποία ο Διευθυντής του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας αποφάσισε την μεταβίβαση του ακινήτου με αριθμό εγγραφής 0/[ ], Φ/Σχ.21/550103, τεμ.[ ] στον Άγιο Αντώνιο στο όνομα του Εφεσίβλητου – Καθ΄ου η Αίτηση 3, ακυρώνεται.
Τα έξοδα της Αίτησης - Έφεσης επιδικάζονται υπέρ της Εφεσείουσας – Αιτήτριας και εναντίον του Εφεσίβλητου – Καθ΄ου η Αίτηση, όπως θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και θα εγκριθούν από το Δικαστήριο. Αναφορικά με τους Εφεσίβλητους – Καθ΄ων η Αίτηση 2 και 3 οι οποίοι δεν έλαβαν μέρος στη διαδικασία, θεωρώ ορθό όπως μη εκδοθεί οποιαδήποτε διαταγή για έξοδα.
(Υπ.) …………………………………….
Ε. Γεωργίου - Αντωνίου, Π.Ε.Δ.
Πιστό Αντίγραφο
Πρωτοκολλητής