ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΕΜΕΣΟΥ
Ενώπιον: Γ. Κυθραιώτου-Θεοδώρου, Π.Ε.Δ.
Αρ. Αγωγής: 6098/2013
ΣΤΕΛΙΟΣ ΘΕΟΦΙΛΟΥ
Ενάγοντα
και
1. ΑΕΛ ΠΟΔΟΣΦΑΙΡΟ ΛΤΔ
2. ΑΝΔΡΕΑΣ ΣΟΦΟΚΛΕΟΥΣ
3. ΑΝΔΡΕΑΣ ΜΟΥΖΟΥΡΙΔΗΣ
Εναγόμενων
Και ως τροποποιήθηκε δυνάμει διατάγματος ημερομηνίας 7.11.2022
Μεταξύ:
ΣΤΕΛΙΟΣ ΘΕΟΦΙΛΟΥ
Ενάγοντα
και
1. ΑΕΛ ΠΟΔΟΣΦΑΙΡΟ ΔΗΜΟΣΙΑ ΛΤΔ
2. ΑΝΔΡΕΑΣ ΣΟΦΟΚΛΕΟΥΣ
3. ΑΝΔΡΕΑΣ ΜΟΥΖΟΥΡΙΔΗΣ
Εναγόμενων
29 Μαρτίου, 2024
Εμφανίσεις:
Για Ενάγοντα: κ. Θεοφίλου δια A. Chr. Theofilou LLC
Για Εναγόμενους 1 & 2 κα Χατζηχαραλάμπους δια Ανδρέας Μ. Σοφοκλέους & Σια Δ.Ε.Π.Ε.
ΑΠΟΦΑΣΗ
Ο Ενάγοντας ήταν και είναι ιδιοκτήτης ακινήτου, χωραφιού, στο Δήμο Γερμασόγειας, στη Λεμεσό (στο εξής το «Επίδικο Ακίνητο»). Δυνάμει σύμβασης μίσθωσης ημερομηνίας 15.3.2012 (στο εξής η «Επίδικη Συμφωνία») ενοικίασε το Επίδικο Ακίνητο στην Εναγόμενη 1 για την περίοδο από 15.3.2012 μέχρι 14.3.2027 έναντι ετήσιου ενοικίου το ύψος του οποίου καθορίζεται στην Επίδικη Συμφωνία. Οι Εναγόμενοι 2 και 3 εγγυήθηκαν τις υποχρεώσεις της Εναγόμενης 1. Το ενοίκιο του 1ου έτους ήταν πληρωτέο στις 15.3.2012 και μετέπειτα τα ενοίκια ήταν πληρωτέα στις 15 Μαρτίου κάθε επόμενου έτους. Η Εναγόμενη 1 πλήρωσε το ενοίκιο του 1ου έτους και ανέλαβε κατοχή του Επίδικου Ακινήτου. Πρόθεση της Εναγόμενης 1 ήταν να ανεγείρει και να λειτουργήσει στο Επίδικο Ακίνητο αθλητικές εγκαταστάσεις, γήπεδα και χώρους ψυχαγωγίας. Η Εναγόμενη 1 δεν πλήρωσε το ενοίκιο του 2ου έτους την καθορισμένη ημερομηνία, ήτοι στις 15.3.2013. Ο Ενάγοντας με επιστολή του ημερομηνίας 13.9.2013 προς την Εναγόμενη 1 τερμάτισε την Επίδικη Συμφωνία επικαλούμενος τη μη πληρωμή του ενοικίου. Περί τον Νοέμβριο 2013, η Εναγόμενη 1 ενημέρωσε τον Ενάγοντα ότι δεν επιθυμούσε τη συνέχιση της ενοικίασης.
Όσα περιγράφω πιο πάνω είναι γεγονότα που είτε έχουν καταστεί παραδεκτά από τα δικόγραφα είτε διαφάνηκε ότι δεν αμφισβητούνται κατά τη διάρκεια της εκδίκασης της υπόθεσης.
Πέραν των πιο πάνω, είναι η θέση του Ενάγοντα ότι ο τερματισμός της Επίδικης Συμφωνίας έγινε εξ υπαιτιότητας της Εναγόμενης 1, δηλαδή της μη πληρωμής του ενοικίου. Ισχυρίζεται, στην έκθεση απαίτησης, ότι έλαβε μέτρα προς μετριασμό της ζημιάς του και επιδίωξε την ενοικίαση του Επίδικου Ακινήτου σε τρίτα πρόσωπα όμως οι προσπάθειες του ήταν ανεπιτυχείς. Διεκδικεί δηλωτική απόφαση ότι η Επίδικη Συμφωνία τερματίστηκε εξ υπαιτιότητας της Εναγόμενης 1 καθώς και αποζημιώσεις που συναρτώνται στα ενοίκια μέχρι την παράδοση κατοχής του Επίδικου Ακινήτου από την Εναγόμενη 1 καθώς και σε όλα τα ενοίκια μέχρι τη λήξη της Επίδικης Συμφωνίας στις 14.3.2027.
Σημειώνω παρενθετικά ότι ο Ενάγοντας ζητούσε με την αγωγή και έκδοση διατάγματος για ανάκτηση κατοχής του Επίδικου Ακινήτου όμως, ενόψει του ότι η Εναγόμενη 1 εγκατέλειψε το Επίδικο Ακίνητο μετά την καταχώρηση της αγωγής, εκείνη η αξίωση είναι άνευ αντικειμένου και δεν θα απασχολήσει περαιτέρω.
Από την πλευρά τους, οι Εναγόμενοι 1 και 2 ισχυρίζονται ότι πριν τη σύναψη της Επίδικης Συμφωνίας δόθηκαν διαβεβαιώσεις από τον Ενάγοντα ότι «δεν θα προέκυπτε κανένα θέμα με τη χορήγηση άδειας χρήσης του ακινήτου ως γήπεδο» και ότι στη βάση αυτής της υπόσχεσης είχε υπογραφεί η Επίδικη Συμφωνία. Ισχυρίζονται περαιτέρω ότι περί τον Νοέμβριο 2013 ενημέρωσαν τον Ενάγοντα ότι δεν επιθυμούσαν τη συνέχιση της ενοικίασης γιατί «ο Δήμος Γερμασόγειας απέρριψε την αίτηση για χορήγηση άδειας γηπέδων στην εν λόγω τοποθεσία που βρίσκεται το ακίνητο». Συνεπώς, είναι η θέση τους ότι «η Συμφωνία Ενοικίασης τερματίστηκε για λόγους οι οποίοι δεν αφορούν το πρόσωπο και τις ενέργειες των Εναγόμενων 1 και 2». Υποστηρίζουν περαιτέρω ότι είχαν προβεί σε εργασίες βελτίωσης επί του Επίδικου Ακινήτου που, μετά την παράδοση κατοχής του, τις επωφελήθηκε ο Ενάγοντας. Για τις εργασίες αυτές η Εναγόμενη 1 αξιώνει ανταπαιτητικά ποσό €8.000 που αφορά «έξοδα και ή δαπάνες για τροποποιήσεις και/ή προσθήκες που προέβηκε στο επίδικο ακίνητο ήτοι για την ισοπέδωση και καθαριότητα του ακινήτου» καθώς και ποσό €500 που αφορά έξοδα για οριοθέτηση του Επίδικου Ακινήτου.
Οι αξιώσεις που εγείρονται ανταπαιτητικά απορρίπτονται από τον Ενάγοντα.
Σε αυτή τη βάση η υπόθεση οδηγήθηκε σε ακρόαση στα πλαίσια της οποίας απαίτηση και ανταπαίτηση συνεκδικάστηκαν.
Πριν προχωρήσω, σημειώνω ότι εναντίον του Εναγόμενου 3 εκδόθηκε απόφαση σε ενωρίτερο στάδιο της διαδικασίας ένεκα της παράλειψης του να εμφανιστεί στην αγωγή. Συνεπώς η ακρόαση προχώρησε μόνο σε σχέση με τους Εναγόμενους 1 και 2.
Κατά την ακρόαση η κάθε πλευρά παρουσίασε δύο μάρτυρες. Για την πλευρά του Ενάγοντα έδωσε μαρτυρία ο ίδιος ο Ενάγοντας (ΜΕ1) και ο κ. Σπύρος Δρουσιώτης (ΜΕ2). Για την πλευρά των Εναγόμενων 1 και 2 έδωσε μαρτυρία ο κ. Γιώργος Αθάνατος (ΜΥ1) και ο κ. Ανδρέας Γιάπας (ΜΥ2). Προχωρώ με μια συνοπτική αναφορά στη μαρτυρία που παρουσιάστηκε κατά τη δίκη και εστιάζω στα σημεία της μαρτυρίας που αφορούσαν αμφισβητούμενα ζητήματα.
Όπως ανέφερα, πρώτος μάρτυρας ήταν ο ίδιος ο Ενάγοντας (ΜΕ1) ο οποίος κατά τη μαρτυρία του παρουσίασε αντίγραφο της Επίδικης Συμφωνίας(Τεκμήριο 2) και της επιστολής ημερομηνίας 13.9.2013 με συνημμένο αντίγραφο ένορκης δήλωσης ιδιώτη επιδότη ότι στις 24.9.2013 επέδωσε αυτήν στον Εναγόμενο 2 που περιγράφεται ως πρόεδρος της Εναγόμενης 1 (Τεκμήριο 4).
Ανέφερε ότι είχε πληρωθεί το ενοίκιο για το 1ο έτος ενοικίασης αλλά όχι για το 2ο έτος, στον συμφωνημένο χρόνο. Πρόσθεσε ότι προσπάθησε να ενημερωθεί από την Εναγόμενη 1 τους λόγους αυτής της παράλειψης χωρίς ανταπόκριση και τελικά τερμάτισε την Επίδικη Συμφωνία με την επιστολή των δικηγόρων του ημερομηνίας 13.9.2013 ένεκα της μη πληρωμής του ενοικίου. Ανέφερε ότι αντίγραφο της εν λόγω επιστολής επιδόθηκε και στους Εναγόμενους 2 και 3 ως εγγυητές των υποχρεώσεων της Εναγόμενης 1.
Συνέχισε λέγοντας ότι τον Νοέμβριο 2013 ο ίδιος και οι δικηγόροι του ενημερώθηκαν προφορικά από τον Εναγόμενο 3 και Εναγόμενο 2 αντίστοιχα ότι η Εναγόμενη 1 δεν επιθυμούσε συνέχιση της ενοικίασης. Ο Εναγόμενος 3 που είχε επικοινωνήσει μαζί του, του είχε αναφέρει ότι δεν ήταν εξουσιοδοτημένος να συζητήσει την παράδοση κατοχής του ακινήτου ή διευθέτηση των εκκρεμοτήτων.
Ο Ενάγοντας υποστήριξε ότι η Εναγόμενη 1 εγκατέλειψε το Επίδικο Ακίνητο περί τις αρχές Απριλίου 2014 με αποτέλεσμα να αναλάβει κατοχή ο ίδιος. Περί τα μέσα του ίδιου μήνα τοποθέτησε πινακίδα με την ένδειξη «Ενοικιάζεται» στο Επίδικο Ακίνητο και συνεργάστηκε με μεσίτες με την προοπτική να εξεύρει άλλο ενοικιαστή. Εκτός από μια τηλεφωνική επικοινωνία από κάποιο πρόσωπο περί τα τέλη 2018 που δεν προχώρησε, ουδείς ενδιαφέρθηκε να ενοικιάσει το Επίδικο Ακίνητο και αυτό παραμένει χωρίς ενοικιαστή μέχρι σήμερα. Συνεπώς, είναι η θέση του Ενάγοντα ότι παρά τις προσπάθειες του δεν μπόρεσε να μετριάσει τη ζημιά του συνεπεία της αντισυμβατικής συμπεριφοράς της Εναγόμενης 1 ενώ πιστεύει ότι το Επίδικο Ακίνητο θα παραμείνει ξενοικίαστο μέχρι τις 14.3.2027 που θα τελείωνε κανονικά η περίοδος ενοικίασης του στην Εναγόμενη 1 σύμφωνα με την Επίδικη Συμφωνία.
Είναι η θέση του ότι δικαιούται από τους Εναγόμενους όλα τα ενοίκια που έχει απωλέσει και που θα απωλέσει μέχρι 14.3.2027 που θα έληγε η περίοδος ενοικίασης, τα οποία αξιώνει με την αγωγή.
Σε σχέση με την Υπεράσπιση και Ανταπαίτηση των Εναγόμενων 1 και 2, είναι η θέση του πως ήταν γνωστό και στις δύο πλευρές ότι θα ήταν απαραίτητη η εξασφάλιση αδειών για την χρήση που προόριζε η Εναγόμενη 1 το Επίδικο Ακίνητο. Για αυτό το λόγο είχε συμφωνηθεί ρητά ότι η ευθύνη για εξασφάλιση των αδειών βαραίνει αποκλειστικά την Εναγόμενη 1. Αρνήθηκε ότι είχε προβεί σε οποιαδήποτε υπόσχεση η διαβεβαίωση σε σχέση με την εξασφάλιση των προβλεπόμενων αδειών πριν την υπογραφή της Επίδικης Συμφωνίας.
Αρνείται επίσης ότι είχε συμφωνήσει να μην διεκδικήσει αποζημιώσεις ένεκα εργασιών που είχαν διενεργηθεί στο Επίδικο Ακίνητο από την Εναγόμενη 1 και δεν αποδέχεται ότι οι εργασίες αυτές συνιστούσαν βελτιώσεις.
Στα πλαίσια της κυρίως εξέτασης του, ο Ενάγοντας ανέφερε επίσης ότι είχε πληρώσει €331 για χαρτοσήμανση της Επίδικης Συμφωνίας, ποσό που επίσης αξιώνει από τους Εναγόμενους. Δεν ήταν σε θέση να παρουσιάσει απόδειξη πληρωμής του εν λόγω ποσού.
Κατά την αντεξέταση του, ο Ενάγοντας ανέφερε ερωτώμενος ότι είχε υπογράψει ως ιδιοκτήτης του Επίδικου Ακινήτου τα έντυπα για χορήγηση των προβλεπόμενων αδειών και πρόσθεσε ότι δεν γνωρίζει γιατί τελικά δεν εκδόθηκαν.
Σημείωσε ότι το Επίδικο Ακίνητο είναι χωράφι, περιβόλι με λεμονιές όπως το περίγραψε, και ότι περιήλθε στην κυριότητα του το 1974 και ουδέποτε είχε ενοικιαστεί πριν την Επίδικη Συμφωνία αλλά το χρησιμοποιούσε ο πατέρας του ως περιβόλι. Σημείωσε ότι πριν την Εναγόμενη 1, κανένα ενδιαφέρον υπήρξε για ενοικίαση του. Είπε επίσης ότι μετά τον τερματισμό της Επίδικης Συμφωνίας ήταν έτοιμος να συζητήσει οποιαδήποτε πρόταση από άλλον ενδιαφερόμενο για ενοικίαση του, για οποιοδήποτε σκοπό και ενοίκιο, όμως ουδείς ενδιαφέρθηκε.
Σε σχέση με τις προσπάθειες του για ενοικίαση του Επίδικου Ακινήτου μετά τον τερματισμό της Επίδικης Συμφωνίας, ο Ενάγοντας ανέφερε ότι πέραν της πινακίδας που είχε τοποθετηθεί, είχε επίσης αναθέσει την ενοικίαση και σε μεσίτη με τον όνομα κ. Σπύρο Δρουσιώτη (ΜΕ2).
Τέθηκε στον Ενάγοντα ότι σύμφωνα με τις πρόνοιες της Επίδικης Συμφωνίας η Εναγόμενη 1 μπορούσε να χρησιμοποιήσει το Επίδικο Ακίνητο μόνο για τον συγκεκριμένο προβλεπόμενο σκοπό και ότι εφόσον δεν εκδόθηκαν οι προβλεπόμενες άδειες η Επίδικη Συμφωνία τερματίστηκε. Ο Ενάγοντας διαφώνησε και επισήμανε ότι ο ίδιος καμία ευθύνη είχε για εξασφάλιση αδειών.
Δεν ήταν σε θέση να θυμηθεί πότε χαρτοσημάνθηκε η Επίδικη Συμφωνία ή το ακριβές ποσό που στοίχισε η χαρτοσήμανση.
Διαφώνησε επίσης ότι είχε συμφωνήσει τηλεφωνικώς με τους Εναγόμενους ότι η αξία των εργασιών που είχαν διενεργηθεί πριν το εγκαταλείψει η Εναγόμενη 1 θα θεωρείτο εξόφληση των μέχρι τότε οφειλόμενων και ότι ο Ενάγοντας δεν θα ήγειρε άλλες αξιώσεις.
Δεύτερος μάρτυρας για την πλευρά του Ενάγοντα ήταν ο κ. Σπύρος Δρουσιώτης (ΜΕ2) που ανέφερε ότι ασχολείται με κτηματικές επιχειρήσεις και ότι περί τον Απρίλιο-Μάιο 2014 ο Ενάγοντας του ζήτησε να τον βοηθήσει με την ενοικίαση του Επίδικου Ακινήτου. Ο ΜΕ2 ανέφερε ότι «δεν ήταν κάτι το οποίο κατά την προσωπική μου άποψη προσφέρετουν προς ενοικίαση. Ήταν πολύ δύσκολη η ενοικίαση του. Λόγω του ότι ήταν γεωργική ζώνη, ήταν δίπλα από τον… κοντά στον υδατοφράκτη. Εντάξει προσπαθήσαμε να το ενοικιάσουμε άνευ αποτελέσματος. […] Είναι πολύ δύσκολη η ενοικίασις διότι προορίζεται, κατά τη δική μου γνώμη προορίζεται ίσως για φυτώρια, για άτομα τα οποία ενδιαφέρονται να κάνουν κάποιου είδους καλλιέργεια στο κτήμα τούτο.»
Αντεξεταζόμενος, ο ΜΕ2 ανέφερε ότι κατά τον ουσιώδη χρόνο ήταν υπάλληλος σε κτηματομεσιτικά γραφεία και διέθετε άδεια βοηθού κτηματομεσίτη.
Πρόσθεσε πως όταν επικοινώνησε μαζί του ο Ενάγοντας το 2014, είχαν μεταβεί επί τόπου και είδε το Επίδικο Ακίνητο και μετέβηκε ξανά επί τόπου κάποιους μήνες μετά για να το δείξει σε άλλους κτηματομεσίτες με τους οποίους συνεργαζόταν. Δεν ξαναπήγε έκτοτε γιατί «δεν είχα απολύτως, δεν είχαν κανένα απολύτως ενδιαφέρον. Τι να πάω; Απλά να βλέπω το χωράφι; Τί να πάω να κάνω;»
Για τη συνεννόηση που είχε με τον Ενάγοντα, ο ΜΕ2 ανέφερε πως είχαν συμφωνήσει προφορικά ότι εάν επιδείκνυε κάποιος ενδιαφέρον τότε θα τους έφερνε σε επαφή απευθείας.
Αναφορικά με τις ενέργειες στις οποίες προέβη για να ενοικιάσει το Επίδικο Ακίνητο, ο ΜΕ2 ανέφερε ότι «το προσφέραμε σε διάφορους συνεργάτες μας σε διάφορα κτηματομεσιτικά γραφεία. Το είχαμε για ένα μεγάλο χρονικό διάστημα μέσα στην ιστοσελίδα μας. Αυτά.» Πρόσθεσε ότι δεν ήταν σε θέση να παρουσιάσει εκτύπωση της ανάρτησης στην ιστοσελίδα γιατί «ο server που είχαμε γύρω στο 2021 έχει καταστραφεί τελείως. Έχουμε αλλάξει προγράμματα, δεν έχω κανένα απολύτως στοιχείο της εποχής εκείνης.»
Αυτή ήταν η μαρτυρία που παρουσίασε η πλευρά του Ενάγοντα.
Όπως ανέφερα πιο πάνω, η πλευρά των Εναγόμενων 1 και 2 παρουσίασε επίσης δύο μάρτυρες.
Πρώτος ήταν ο κ. Γιώργος Αθάνατος (ΜΥ1), δημοτικός μηχανικός στον Δήμο Γερμασόγειας που έχει στην επιτήρηση του τα αρχεία του Δήμου που αφορούν άδειες οικοδομής και πολεοδομικές άδειες.
Σύμφωνα με τα όσα κατέθεσε, είχε υποβληθεί αίτηση στην Πολεοδομία με αριθμό φακέλου ΛΕΜ/1528/2012 με την οποία ζητήθηκε άδεια για να γίνει ανάπτυξη στο Επίδικο Ακίνητο για ανέγερση τριών γηπέδων ποδοσφαίρου, κυλικείου και βοηθητικών εγκαταστάσεων. Η Πολεοδομική Αρχή ζήτησε τις απόψεις του Δήμου που συζητήθηκαν σε συνεδρία του Δημοτικού Συμβουλίου στις 7.2.2013. Το Δημοτικό Συμβούλιο κατέληξε ότι «ο Δήμος Γερμασόγειας δεν έχει ένσταση να γίνουν οι συγκεκριμένοι αθλητικοί χώροι στον Δήμο στο συγκεκριμένο τεμάχιο αλλά με αρκετά αυστηρές προϋποθέσεις τις οποίες θα σας τις αναγνώσω, που έκτοτε εγώ βλέποντας αυτά τα πράγματα έβλεπα ότι ήταν πάρα πολύ δύσκολο να γίνει η συγκεκριμένη ανάπτυξη.» Παρουσίασε αντίγραφο της επιστολής που είχε αποστείλει ο ίδιος ως Δημοτικός Μηχανικός προς το Τμήμα Πολεοδομίας, ημερομηνίας 26.3.2013 (Τεκμήριο 5). Στο περιεχόμενο της θα αναφερθώ στην πορεία.
Μια από τις προϋποθέσεις που είχε τεθεί ήταν όπως η ανάπτυξη μη επηρεάζει τα οδικά δίκτυα της περιοχής και ο ΜΥ1 ανέφερε ότι «φαίνεται εκ των πραγμάτων ότι, από τους έλεγχους που έκανα τότε διαπίστωσα ότι υπάρχουν από την Πολεοδομία σχεδιασμένα τα οδικά δίκτυα και για να γράψω αυτό το πράγμα τότε το ’12 στην επιστολή μου, ’13, σημαίνει ότι επηρεάζονταν τα τεμάχια από τα οδικά δίκτυα και ήταν και μια μεγάλη ανάπτυξη η οποία αν της έπιανε μεγάλο κομμάτι δεν θα μπορούσε να κατασκευαστεί.»
Κατά την αντεξέταση του, ο ΜΥ1 διευκρίνισε ότι η αίτηση στην οποία αναφέρθηκε είχε υποβληθεί στο Τμήμα Πολεοδομίας όμως δεν είχε υποβληθεί οποιαδήποτε αίτηση για το Επίδικο Ακίνητο στον Δήμο Γερμασόγειας.
Δεύτερος μάρτυρας για τους Εναγόμενους 1 και 2 ήταν ο διευθυντής της Εναγόμενης 1, από το 2011 και εντεύθεν, κ. Ανδρέας Γιάπας (ΜΥ2).
Στην κυρίως εξέταση του ανέφερε ότι πριν τη σύναψη της Επίδικης Συμφωνίας είχαν προηγηθεί επαφές του Εναγόμενου 3 με τον Ενάγοντα για να διερευνηθεί εάν ο Ενάγοντας ενδιαφερόταν να ενοικιάσει το Επίδικο Ακίνητο στην Εναγόμενη 1 με σκοπό την ανάπτυξη αθλητικών εγκαταστάσεων. Σύμφωνα με τον ΜΥ2, ο Ενάγοντας διαβεβαίωσε τον Εναγόμενο 3 ότι το Επίδικο Ακίνητο ήταν ιδανικό για τον σκοπό που το ήθελε η Εναγόμενη 1.
Ανέφερε επίσης ότι ο Ενάγοντας είχε μεν υπογράψει τα σχετικά έντυπα αίτησης για την χορήγηση των προβλεπόμενων αδειών, «πλην όμως οι αρμόδιες αρχές απέρριψαν το αίτημα για άδεια χρήσης του εν λόγω χωραφιού για τους σκοπούς τους οποίους η Εναγόμενη 1 ήθελε να το αξιοποιήσει και ως εκ τούτου δεν υπήρχε καμία χρησιμότητα του χώρου προς την Εναγόμενη 1.»
Συνέχισε αναφέροντας ότι περί τον Νοέμβριο 2013 η Εναγόμενη 1, δια του διευθυντή της Εναγόμενου 2, είχε ενημερώσει τον Ενάγοντα «ότι υπήρχε πρόβλημα με την άδεια χρήσης του εν λόγω ακινήτου και ότι δεν επιθυμούσαν πλέον την ενοικίαση. Συγκεκριμένα αναφέρθηκε στους δικηγόρους του Ενάγοντα ότι απορρίφθηκε η αίτηση μας για χορήγηση άδειας για το συγκεκριμένο ακίνητο».
Σύμφωνα με τον ΜΥ2, η Επίδικη Συμφωνία «τερματίστηκε για λόγους οι οποίοι δεν αφορούν το πρόσωπο και τις ενέργειες των Εναγόμενων. Συγκεκριμένα το ακίνητο ενοικιάστηκε με σκοπό την δημιουργία γηπέδων ποδοσφαίρου κ.α. αλλά η αίτηση για χορήγηση άδειας γηπέδων στην εν λόγω τοποθεσία που βρίσκεται το ακίνητο απορρίφθηκε από την Πολεοδομική Αρχή.» Ο ΜΥ2 συνεχίζει λέγοντας ότι είχαν ενημερωθεί από τον μηχανικό που είχαν διορίσει ότι η άδεια απορρίφθηκε γιατί: «- τα ακίνητα δεν είχαν δρόμο, -το τμήμα ανάπτυξης υδάτων δεν αποδέχτηκε γιατί θα προκαλούσε ρύπανση των υπόγειων υδάτων, - η προτειθέμενη ανάπτυξη ήταν σε αντίθεση με το τοπικό σχέδιο Λεμεσού 18.6.3.2 και - τα συγκεκριμένα τεμάχια επηρεάζονταν από οδικό δίκτυο που θα περνούσε ανατολικά από ένα τεμάχιο και από τη μέση του άλλου χωραφιού. Από τα πιο πάνω ήταν ξεκάθαρο ότι η Εναγόμενη 1 δεν θα μπορούσε με κανένα τρόπο να εξασφαλίσει άδειες. Να σημειωθεί ότι η απορριπτική απόφαση εξ όσον έχουμε ενημερωθεί κοινοποιήθηκε στον Ενάγοντα εφόσον αυτός υπόγραψε τις σχετικές αιτήσεις ως ιδιοκτήτης και ήταν εις γνώση του όλα τα πιο πάνω. Ο Ενάγοντας με τη συμπεριφορά του πριν την υπογραφή της Συμφωνίας έδωσε την εντύπωση και άφησε να νοηθεί προς τους Εναγόμενους ότι δεν θα πρόκυπτε κανένα θέμα με την χορήγηση άδειας χρήσης του ακινήτου σε γήπεδα. Σε κάθε άλλη περίπτωση που ο Ενάγοντας δεν έδινε αυτές τις διαβεβαιώσεις προς τους Εναγόμενους για την εξασφάλιση της απαραίτητης άδειας χρήσης, οι Εναγόμενοι σίγουρα δεν θα υπέγραφαν την εν λόγω συμφωνία ενοικίασης.»
Σημειώνει ο ΜΥ2 ότι η Εναγόμενη 1 είχε προβεί σε τροποποιήσεις και εργασίες στο Επίδικο Ακίνητο η αξία των οποίων ήταν περί τις €8.500 και αφορούσαν επιχωματώσεις όμως δεν κατέστη δυνατό να εξεύρει τις σχετικές αποδείξεις.
Κατά την αντεξέταση, ο ΜΥ2 ανέφερε ότι δεν ήταν παρών κατά την υπογραφή της Επίδικης Συμφωνίας αλλά τον ενημέρωνε σχετικά ο Εναγόμενος 2 που ήταν επίσης διευθυντής της Εναγόμενης 1.
Σε σχέση με τη διαδικασία αδειοδότησης, ο ΜΥ2 ανέφερε ότι πρώτα είχαν αποταθεί στο Δήμο Γερμασόγειας και «η Γερμασόγεια δεν απέρριψε το να γίνουν γήπεδα, όμως έθεσε κάποιους όρους και παρέπεμψε στην Πολεοδομία διότι δεν ήταν δική της διαδικασία να παραχωρήσει την άδεια.» Πρόσθεσε σε μεταγενέστερο σημείο της μαρτυρίας του ότι «μετά από… πρώτα πρώτα ο ιδιοκτήτης έχει ένα… η απάντηση της Πολεοδομίας είχε ένα… μια, πως να το πω; ότι δεν υπάρχει δρόμος. Δεν υπάρχει κανένας ιδιοκτήτης στην Κύπρο τεμαχίου που να γνωρίζει αν το τεμάχιο του… ή όχι. Στο τέλος ανακαλύψαμε ότι μετά από την ενημέρωση της Πολεοδομίας ότι το τεμάχιο δεν έχει δρόμο, που δεν πιστεύω κανένας ιδιοκτήτης γης στην Κύπρο να μην γνωρίζει αν το τεμάχιο του έχει δρόμο ή όχι. Μόνο με αυτό που δεν υπήρχε δρόμος δεν μπορούσαμε να κάνουμε τίποτε.»
Ερωτήθηκε από το συνήγορο του Ενάγοντα κατά πόσο έχει στην κατοχή του την απάντηση από την Πολεοδομική Αρχή που να απορρίπτει την αίτηση ένεκα του ότι το Επίδικο Ακίνητο δεν έχει πρόσβαση σε δρόμο. Ο ΜΥ2 απάντησε «Μας ενημέρωσε ο [μηχανικός]. Η απάντηση της Πολεοδομίας στάληκε στον ιδιοκτήτη. Και εμάς ο [μηχανικός] μας ενημέρωσε για τους λόγους που απορρίφθηκε από την Πολεοδομία ότι δεν είχε δρόμο το ακίνητο.» Διευκρίνισε ότι δεν είχε στην κατοχή του την απαντητική επιστολή από την Πολεοδομία και επέμενε ότι «την απάντηση την έχει ο ιδιοκτήτης.»
Τέθηκε στον ΜΥ2 ότι η ενημέρωση τους τον Νοέμβριο 2013 για τη μη χορήγηση άδειας, ως ισχυρίζεται, δεν εξηγεί γιατί η Εναγόμενη 1 δεν είχε πληρώσει ενοίκια από Μάρτιο 2013 που ήταν ο λόγος που ο Ενάγοντας τερμάτισε την Επίδικη Συμφωνία τον Σεπτέμβριο 2013. Ο ΜΥ2 ανέφερε ότι «λέω ότι εμείς δεν, για εμάς το ακίνητο ήταν άχρηστο εφόσον δεν πληρούσε τα κριτήρια για να πιάσουμε τις άδειες να κάνουμε το έργο για το οποία το ενοικιάσαμε. Το ότι δεν πληρώσαμε τον ένα χρόνο τα ενοίκια το παραδέχομαι.»
Αυτό ήταν το σύνολο της μαρτυρίας που παρουσιάστηκε κατά τη δίκη.
Πριν προχωρήσω στην αξιολόγηση, σημειώνω ότι παρακολούθησα τους μάρτυρες που κατέθεσαν στο Δικαστήριο και εξέτασα την ποιότητα, εσωτερική συνοχή, πειστικότητα και αληθοφάνεια των θέσεων τους. Έχω επίσης μελετήσει το περιεχόμενο των εγγράφων που παρουσιάστηκαν από τους μάρτυρες και κατέστησαν τεκμήρια στη διαδικασία. Αναφορά στο περιεχόμενο κάποιων εγγράφων γίνεται πιο κάτω στην απόφαση μου.
Η εντύπωση που άφησε ο Ενάγοντας ήταν θετική. Εξ άλλου το μεγαλύτερο μέρος της μαρτυρίας του αφορούσε σε γεγονότα που είναι κοινώς αποδεκτά και έχω συνοψίσει πιο πάνω καθώς και σε γεγονότα για τα οποία δεν προσφέρθηκε αντίθετη μαρτυρία.
Οι θέσεις και οι απαντήσεις του είχαν συνοχή και όσα ανέφερε συνάδουν με το περιεχόμενο των εγγράφων που παρουσίασε. Κατά την αντεξέταση δεν διαπίστωσα αντιφάσεις ή άλλους λόγους που να μειώνουν την ποιότητα των απαντήσεων του. Ενόψει αυτών των διαπιστώσεων, κρίνεται αξιόπιστος και όσα ανέφερε σε σχέση με τα γεγονότα γίνονται αποδεκτά.
Αποδεκτά, ως αξιόπιστα, κρίνονται και όσα κατέθεσε ο ΜΕ2. Δεν διαπίστωσα μειονεκτήματα ή αδυναμίες στην ποιότητα της μαρτυρίας του ούτε ενδείξεις ότι αυτή μπορεί να μην είναι αληθινή. Συνεπώς, κρίνω ότι αυτά που κατέθεσε σε σχέση με τις ενέργειες του είναι αληθινά και ανταποκρίνονται στα όσα πράγματι συνέβησαν.
Σε σχέση με τον ΜΥ1, θεωρώ ότι ήταν μάρτυρας ανεξάρτητος και χωρίς συμφέρον στην υπόθεση. Η ουσία της μαρτυρίας του εστιάζεται στην παρουσίαση του Τεκμηρίου 5, στο περιεχόμενο του οποίου θα αναφερθώ στη συνέχεια. Όμως, συνυπολογίζοντας ότι η αλήθεια της μαρτυρίας του δεν αμφισβητήθηκε κατά την αντεξέταση, αποδέχομαι όσα κατέθεσε ως αληθινά.
Παραμένει ο ΜΥ2, εκ των διευθυντών της Εναγόμενης 1. Από το περιεχόμενο της μαρτυρίας του, δεν διακρίνω ότι ήταν ιδιαίτερα βοηθητικός αφού η άμεση εμπλοκή του με τα γεγονότα ήταν σχεδόν ανύπαρκτη. Δεν διαπίστωσα ότι είχε πρόθεση να παραποιήσει ή να κατασκευάσει γεγονότα ώστε η μαρτυρία του να καθίσταται απορριπτέα στο σύνολο της. Όμως, από την όλη στάση του και τις απαντήσεις που έδινε ήταν εμφανής η προσπάθεια του να καταθέσει με τρόπο που να ήταν «ευνοϊκός» για την Εναγόμενη 1, να ενισχύσει και υποστηρίξει τις θέσεις που προβάλλονται προς υπεράσπιση και να υποστηρίξει τις αξιώσεις που εγείρονται με την ανταπαίτηση. Η διαπίστωση αυτή με αναγκάζει να προσεγγίζω με επιφυλακτικότητα τη μαρτυρία του.
Επί της ουσίας της υπόθεσης, όσα κατέθεσε προέρχονταν από πληροφορίες και ενημέρωση που ανέφερε ότι είχε λάβει από άλλα πρόσωπα. Ικανοποιητική εξήγηση γιατί δεν παρουσιάστηκαν τα πρόσωπα αυτά που είχαν ίδια γνώση, στα οποία αναφέρθηκε ο ΜΥ2, δεν έχει δοθεί. Ούτε εξήγησε ο ΜΕ2 πώς και πότε έλαβε τις πληροφορίες για τις οποίες κατέθεσε από τους τρίτους. Ένεκα αυτού δεν είμαι σε θέση να καταλήξω σε ασφαλές συμπέρασμα ότι πιστά και με πληρότητα έχει μεταφέρει τις εν λόγω πληροφορίες. Ούτε μπορώ να εκτιμήσω εάν τα πρόσωπα που τον ενημέρωσαν είναι αξιόπιστα και αν οι πληροφορίες που του μετέφεραν είναι αληθινές. Ενόψει αυτού, η αποδεικτική αξία της μαρτυρίας του στο βαθμό που η πηγή της είναι πληροφορίες από τρίτους, είναι μειωμένη και δεν μπορώ να την αποδεχτώ σαν βάση για τη διαμόρφωση θετικών ευρημάτων. Επιπλέον όπου αυτό το μέρος της μαρτυρίας του συγκρούεται με άλλη άμεση, αποδεκτή και αξιόπιστη ή έγγραφη μαρτυρία, δεν είναι ικανή να την ακυρώσει ή να την αποδυναμώσει.
Αναφορικά με την έγγραφη μαρτυρία που έχει παρουσιαστεί, δεν αμφισβητήθηκε ότι πρόκειται για τα έγγραφα που έχουν ανταλλαχθεί με την αυτή μορφή και περιεχόμενο, μεταξύ των εμπλεκόμενων. Συνεπώς, αποδέχομαι ότι το αντίγραφο της Επίδικης Συμφωνίας και τίτλου ιδιοκτησίας του Επίδικου Ακινήτου έχουν το ίδιο περιεχόμενο και μορφή ως τα πρωτότυπα αυτών και αποδέχομαι ότι οι διάφορες επιστολές ανταλλάχθηκαν μεταξύ αποστολέα και παραλήπτη κατά τον τρόπο που καθορίζεται στα ίδια τα τεκμήρια και ως ανέφεραν οι μάρτυρες που τις παρουσίασαν. Στη νομική σημασία, ερμηνεία και επιπτώσεις των διαφόρων εγγράφων θα αναφερθώ στην ανάλυση που ακολουθεί.
Στη βάση της πιο πάνω αξιολόγησης, καταλήγω στα ακόλουθα ευρήματα. Τα ευρήματα αυτά είναι επιπρόσθετα των μη αμφισβητούμενων και παραδεκτών γεγονότων που έχω καταγράψει στην αρχή της απόφασης μου και τα οποία δεν θα επαναλάβω.
Η Εναγόμενη 1 δεν υπέβαλε αίτηση στον Δήμο Γερμασόγειας για χορήγηση άδειας σε σχέση με την προτιθέμενη χρήση του Επίδικου Ακινήτου. Αίτηση για έκδοση άδειας υποβλήθηκε στο Τμήμα Πολεοδομίας. Η εν λόγω αίτηση ήταν στο όνομα του Ενάγοντα, ως ιδιοκτήτη του Επίδικου Ακινήτου. Το Τμήμα Πολεοδομίας ζήτησε τις απόψεις του Δήμου Γερμασόγειας, που κατόπιν εξέτασης και συζήτησης του θέματος σε συνεδρία του κοινοτικού συμβουλίου, κατέληξε ως καταγράφεται στην επιστολή Τεκμήριο 5.
Ο Ενάγοντας απέστειλε την επιστολή ημερομηνίας 13.9.2013 στην Εναγόμενη 1 μέσω ιδιώτη επιδότη, ως το Τεκμήριο 4. Αντίγραφο της επιστολής απεστάλη και στον Εναγόμενο 2 ως εγγυητή.
Περί τον Νοέμβριο 2013 ο Εναγόμενος 3 ενημέρωσε τον Ενάγοντα ότι η Εναγόμενη 1 δεν επιθυμούσε πλέον την ενοικίαση του Επίδικου Ακινήτου. Είχαν προηγηθεί κάποιες χωματουργικές εργασίες στο Επίδικο Ακίνητο από την Εναγόμενη 1.
Η Εναγόμενη 1 διατηρούσε κατοχή του Επίδικου Ακινήτου μέχρι τον Απρίλιο 2014. Αφού η Εναγόμενη 1 το εγκατέλειψε, ο Ενάγοντας ανάκτησε την κατοχή του περί τις αρχές Απριλίου 2014. Ο Ενάγοντας προσέγγισε τον ΜΕ2 με σκοπό να τον βοηθήσει εξεύρει άλλο ενοικιαστή για το Επίδικο Ακίνητο περί τον Απρίλιο – Μάιο 2014. Την ίδια περίοδο τοποθετήθηκε στο Επίδικο Ακίνητο πινακίδα ότι αυτό είναι προς ενοικίαση και ο ΜΥ2 προέβη στις ενέργειες που περίγραψε κατά τη μαρτυρία του σε μια προσπάθεια να εξευρεθεί ενοικιαστής. Οι προοπτικές ενοικίασης του Επίδικου Ακινήτου στο μέλλον είναι ως τις περίγραψε ο ΜΕ2. Πριν την Επίδικη Συμφωνία, το Επίδικο Ακίνητο ήταν ως περιγράφεται στον τίτλο ιδιοκτησίας Τεκμήριο 1 και ουδέποτε είχε ενοικιαστεί. Η υφιστάμενη του κατάσταση είναι ως την περίγραψε ο Ενάγοντας.
Προχωρώ στην εξέταση της ουσίας της αγωγής και της ανταπαίτησης, στη βάση των παραδεκτών και μη αμφισβητούμενων γεγονότων καθώς και των πιο πάνω ευρημάτων.
Ξεκινώ από τη συμβατική σχέση μεταξύ Ενάγουσας και Εναγόμενης 1 η οποία αποτυπώνεται στην Επίδικη Συμφωνία.
Σύμφωνα με το Προοίμιο αυτής η Εναγόμενη 1, ως ενοικιαστής, επιθυμούσε να ενοικιάσει το Επίδικο Ακίνητο με «σκοπό τη δημιουργία και/ή ανάπτυξη αθλητικών εγκαταστάσεων και/ή ακαδημίας / σχολής εκμάθησης ποδοσφαίρου και συναφών δραστηριοτήτων και διατήρηση κατάλληλων υποστατικών, γηπέδων ποδοσφαίρου, μίνι ποδοσφαίρου, ποδοσφαίρου σάλας, γήπεδα καλαθόσφαιρας, αντισφαίρισης, πετόσφαιρας, κολυμβητήριο, χώρων αναψυχής και βοηθητικών χώρων, αποδυτηρίων και/ή άλλων οικοδομημάτων ή εγκαταστάσεων βοηθητικών ή απαραίτητων για οποιοδήποτε από τα πιο πάνω.» Αυτοί περιγράφονται ως οι σκοποί της ενοικίασης στο Προοίμιο.
Σύμφωνα επίσης με το Προοίμιο της Επίδικης Συμφωνίας, ο Ενάγοντας είναι ιδιοκτήτης του Επίδικου Ακινήτου που είναι «ιδανικ[ό] για τους σκοπούς χρήσης από [την Εναγόμενη 1]»
Η παράγραφος 3 της Επίδικης Συμφωνίας προνοεί ότι:
«3 Α) Ο Ενοικιαστής ενοικιάζει το Ακίνητο με αποκλειστικό σκοπό να το χρησιμοποιεί ο ίδιος για τους πιο πάνω σκοπούς της ενοικίασης μόνο και δεν μπορεί να το χρησιμοποιήσει για άλλο σκοπό.
Β) Η εν λόγω χρήση του Ακινήτου από τον Ενοικιαστή θα γίνεται πάντοτε σύμφωνα με άδειες που θα εκδοθούν από τις Αρμόδιες Αρχές, όπου αυτό απαιτείται εκ του Νόμου, για την έκδοση των οποίων θα ευθύνεται αποκλειστικά ο Ενοικιαστής χωρίς ο Ιδιοκτήτης να έχει οποιαδήποτε ευθύνη είτε για την έκδοση τους είτε και για τα σχετικά έξοδα έκδοσης τους που θα καλύπτει ο Ενοικιαστής.»
Η ενοικίαση είναι για καθορισμένο χρονικό διάστημα (fixed term) ως προνοείται στην παράγραφο 4 της Επίδικης Συμφωνίας. Στην ίδια παράγραφο καθορίζονται και οι συνέπειες σε περίπτωση μη καταβολής του ενοικίου.
«4 Α) Η διάρκεια ενοικίασης του Ακινήτου συμφωνήθηκε μεταξύ των συμβαλλομένων και δια του παρόντος εκ συμφώνου και από κοινού συμφωνείται και ορίζεται για περίοδο δεκαπέντε πέντε (15) ετών, αρχομένης από 15/3/2012 της και λήγουσας την 14/3/2027.
[…]
Γ) Αν ο Ενοικιαστής παραλείψει να πληρώσει έγκαιρα βάση της παρούσας το ενοίκιο ενός οποιουδήποτε μηνός ή μέρος αυτού είτε τούτο ζητηθεί είτε όχι ή και αν παραβεί οποιοδήποτε όρο ή όρους της παρούσας συμφωνίας και η τέτοια παράβαση του Ενοικιαστή συνεχίζεται για 30 μέρες, τότε σε κάθε τέτοια περίπτωση ο Ιδιοκτήτης θα έχει το δικαίωμα να τερματίσει την ενοικίαση και να αναλάβει αμέσως την κατοχή του ενοικιασθέντος ακινήτου εισερχόμενος σε αυτό ή σε μέρος του στο όνομα του όλου Ακινήτου, ο δε ενοικιαστής θα θεωρείται ότι επεμβαίνει παράνομα στο Ακίνητο (trespasser) χωρίς επηρεασμό των λοιπών δικαιωμάτων του Ιδιοκτήτη, και θα υποχρεούται να παραδώσει αμέσως την κατοχή του Ακινήτου και να πληρώσει όλα τα δεδουλευμένα ενοίκια μέχρι την παράδοση κατοχής καθώς και όλα τα δικαστικά και δικηγορικά έξοδα τα οποία τυχόν θα απαιτηθούν για την έξωση του και για την είσπραξη των ενοικίων.
Δ) Εκτός των πιο πάνω, ο Ιδιοκτήτης δικαιούται να απαιτήσει και ο ενοικιαστής υποχρεούται να πληρώσει προς αυτόν και κάθε περαιτέρω ζημιά που θα υποστεί ο Ιδιοκτήτης σε περίπτωση τερματισμού του παρόντος συμβολαίου από υπαιτιότητα του Ενοικιαστή, είτε λόγω μη ενοικίασης σε τρίτον του Ακινήτου για την υπόλοιπη περίοδο που προβλέπεται στην παρούσα είτε λόγω ενοικίασης με μικρότερο ενοίκιο από το προβλεπόμενο στην παρούσα, είτε από οποιαδήποτε άλλη αιτία.»
Αναφορικά με το πληρωτέο ενοίκιο, η παράγραφος 5 της Επίδικης Συμφωνίας προβλέπει τα εξής:
«5. Σε αντάλλαγμα της ανωτέρω παραχώρησης και εκμίσθωσης/ενοικίασης του Ακινήτου από τον Ιδιοκτήτη, ο Ενοικιαστής αναλαμβάνει και υποχρεούται να καταβάλλει σε αυτόν το ανωτέρω συμφωνηθέν ενοίκιο προκαταβολικά την 15ην μέρα του μήνα Μαρτίου έκαστου έτους, αρχής γενομένης από την 15ην Μαρτίου 2012 και ούτω καθ’ εξής την 15ην μέρα εκάστου επόμενου Μαρτίου ως καθορίζεται κατωτέρω:
β) Για την περίοδο 15/3/2017 μέχρι 14/3/2022 ο Μισθωτής θα καταβάλλει το ποσό των Ευρώ €9.240 (εννέα χιλιάδες διακόσια σαράντα Ευρώ) ετησίως.
γ) Για την περίοδο από 15/3/2022 μέχρι 14/3/2027 ο Μισθωτής θα καταβάλλει το ποσό των Ευρώ €10.164 (δέκα χιλιάδες εκατό εξήντα τέσσερα ευρώ) ετησίως.»
Σχετική με τα προς απόφαση ζητήματα είναι και η παράγραφος 12 της Επίδικης Συμφωνίας που προβλέπει τα εξής:
«12. Η παράβαση οποιουδήποτε όρου του παρόντος εκ μέρους του ενοικιαστού, απάντων θεωρούμενων ως ουσιωδών, συνεπάγεται την αυτόματη λύση της παρούσας συμφωνίας και η περαιτέρω παραμονή του Ενοικιαστή στο Ακίνητο θα θεωρείται αυθαίρετη και παράνομη και ο ιδιοκτήτης θα δικαιούται να αξιώσει την άμεση έξωση του Ενοικιαστή, ο οποίος υποχρεούται στην αποζημίωση του Ιδιοκτήτη και σε όλα τα σχετικά προς την έξωση του έξοδα.»
Θα επανέλθω στις πιο πάνω πρόνοιες της Επίδικης Συμφωνίας στην συνέχεια.
Στην προκείμενη περίπτωση, είναι δεδομένο και παραδεκτό ότι με την υπογραφή της Επίδικης Συμφωνίας, η Εναγόμενη 1 πλήρωσε το ενοίκιο του 1ου έτους της ενοικίασης και παρέλαβε κατοχή του Επίδικου Ακινήτου.
Είναι περαιτέρω δεδομένο ότι το ενοίκιο του 2ου έτους της ενοικίασης ήταν πληρωτέο στις 15.3.2013 (παράγραφος 5 της Επίδικης Συμφωνίας). Δεδομένο επίσης ότι το ενοίκιο του 2ου έτους δεν πληρώθηκε την καθορισμένη ημερομηνία δηλαδή στις 15.3.2013 και ότι η ημερομηνία πληρωμής του ήταν ουσιώδης όρος της Συμφωνίας (παράγραφος 12 της Επίδικης Συμφωνίας) και παρέμεινε απλήρωτο.
Σύμφωνα με την παράγραφο 4Γ της Επίδικής Συμφωνίας, εάν η Εναγόμενη 1 παρέλειπε να πληρώσει το ενοίκιο για περίοδο 30 ημερών από την ημερομηνία που αυτό κατέστη πληρωτέο, τότε ο Ενάγοντας είχε δικαίωμα να τερματίσει την Επίδικη Συμφωνία και να ανακτήσει κατοχή του Επίδικου Ακινήτου.
Ο Ενάγοντας εξάσκησε αυτό το δικαίωμα με την επιστολή του ημερομηνίας 13.9.2013 με την οποία ενημέρωσε την Εναγόμενη 1 μέσω των δικηγόρων του ότι:
«Παρά τις επανειλημμένες οχλήσεις του πελάτη μας συνεχίζετε να καθυστερείτε την προκαταβολική πληρωμή των ενοικίων ενός έτους, ήτοι για την περίοδο από 15/3/2013 – 14/3/2014 συνολικού ύψους €8.400.
Ως εκ τούτου δεν αφήνετε άλλη επιλογή στον πελάτη μας από του να τερματίσει άμεσα με την παρούσα επιστολή την εν λόγω συμφωνία ενοικίασης από υπαιτιότητα σας λόγω μη πληρωμής των ενοικίων και καλείστε όπως παραδώσετε την κατοχή του ακινήτου στον πελάτη μας μέχρι τις 30.09.2013 διαφορετικά θα θεωρηθείτε ότι επεμβαίνετε παράνομα στο ακίνητο και θα ληφθούν εναντίον σας όλα τα δέοντα μέτρα για έξωση σας καθώς και για διεκδίκηση αποζημιώσεων.
Περαιτέρω, με την παρούσα καλείστε όπως μέσα σε περίοδο 10 ημερών από την επόμενη της λήψης της παρούσας καταβάλετε στον πελάτη μας ή στο γραφείο μας τα πιο πάνω καθυστερημένα οφειλόμενα ποσά καθώς και τα τρέχοντα και/ή αποζημιώσεις και/ή ενδιάμεσα οφέλη που τυχόν θα προκύψουν μέχρι την παράδοση ελεύθερης και κενής κατοχής του ακινήτου.
Εάν παραλείψετε να συμμορφωθείτε με τα πιο πάνω δεν θα έχουμε άλλη επιλογή από το να λάβουμε εναντίον σας όλα τα δέοντα δικαστικά διαβήματα για την έξωση σας και την ανάκτηση παντός οφειλόμενου ποσού, πλέον αποζημιώσεων και των δικαστικών και δικηγορικών εξόδων.»
Η πιο πάνω επιστολή επιδόθηκε στην Εναγόμενη 1 στις 24.9.2013, σύμφωνα με την ένορκη δήλωση του ιδιώτη επιδότη που επισυνάπτεται στο Τεκμήριο 4. Συνεπώς, η Επίδικη Συμφωνία τερματίστηκε στις 24.9.2013.
Είναι η θέση των Εναγόμενων 1 και 2 ότι περί τον Νοέμβριο 2013 ενημέρωσαν τον Ενάγοντα ότι δεν επιθυμούσαν να συνεχίσουν με την ενοικίαση. Σύμφωνα με τον ΜΥ2, τότε τους είχε ενημερώσει ο μηχανικός που είχε διορίσει η Εναγόμενη 1 ότι δεν εγκρίθηκε από το Τμήμα Πολεοδομίας η αίτηση για άδεια χρήσης του Επίδικου Ακινήτου για τον σκοπό που το προόριζε Εναγόμενη 1 και γι’ αυτό τερματίστηκε η ενοικίαση. Αυτό όμως το γεγονός που επικαλείται η Εναγόμενη 1 είναι μεταγενέστερο του τερματισμού και, συνεπώς, άσχετο. Η Επίδικη Συμφωνία είχε ήδη τερματιστεί από τις 24.9.2013.
Ενόψει των πιο πάνω, καταλήγω ότι η Επίδικη Συμφωνία τερματίστηκε στις 24.9.2013 από τον Ενάγοντα, ότι ο τερματισμός διενεργήθηκε σύμφωνα με τις πρόνοιες της Συμφωνίας και ήταν αποτέλεσμα παράβασης ουσιώδους όρου αυτής από την Εναγόμενη 1.
Ακολουθεί ότι ο Ενάγοντας δικαιούται να εγείρει αξιώσεις για αποζημίωση για τις ζημιές που έχει υποστεί συνεπεία του τερματισμού. Το ορθό μέτρο των αποζημιώσεων (measure of damages) αυτών εξετάζεται πιο κάτω στην απόφαση μου.
Πριν όμως προχωρήσω στο μέτρο των αποζημιώσεων, και ανεξάρτητα από την πιο πάνω κατάληξη, έχω εξετάσει τις θέσεις που προβάλλονται για σκοπούς υπεράσπισης από τους Εναγόμενους 1 και 2.
Μια από τις θέσεις που προβάλλουν οι Εναγόμενοι 1 και 2 είναι ότι υπήρχαν διαβεβαιώσεις από τον Ενάγοντα ότι κανένα πρόβλημα θα υπήρχε στην εξασφάλιση των προβλεπόμενων αδειών για την χρήση του Επίδικου Ακινήτου για τον σκοπό που το προόριζε η Εναγόμενη 1.
Δεν είναι ξεκάθαρο από το δικόγραφο της Υπεράσπισης & Ανταπαίτησης εάν οι Εναγόμενοι 1 και 2 υποστηρίζουν ότι οι ισχυριζόμενες διαβεβαιώσεις ενήργησαν ως «παράλληλη συμφωνία» (collateral agreement)[1] της Επίδικης Συμφωνίας. Τέτοιος ισχυρισμός δεν δικογραφείται ρητά.
Σε κάθε περίπτωση, ο ίδιος ο Ενάγοντας στη μαρτυρία του, που κρίθηκε αξιόπιστη και αποδεκτή, αρνείται ότι προέβη σε τέτοιες διαβεβαιώσεις. Θετική μαρτυρία από την πλευρά των Εναγόμενων 1 και 2, από το πρόσωπο που είχε δεχτεί τις ισχυριζόμενες διαβεβαιώσεις, το ακριβές περιεχόμενο τους, τον χρόνο και πλαίσιο στο οποίο δόθηκαν, δεν έχει παρουσιαστεί. Εξ ου και εύρημα ότι έγιναν τέτοιες διαβεβαιώσεις, δεν υπάρχει.
Συνεπώς, δεν υπάρχει υπόβαθρο στη βάση του οποίου να μπορώ να καταλήξω ότι έγιναν ρητές και συγκεκριμένες διαβεβαιώσεις από τον Ενάγοντα προς την Εναγόμενη 1 πριν τη συνομολόγηση της Επίδικης Συμφωνίας και ότι η Εναγόμενη 1 βασίστηκε στις διαβεβαιώσεις αυτές ώστε να θεωρούνται παράλληλη συμφωνία και να ενσωματωθούν στην Επίδικη Συμφωνία.
Πέραν των πιο πάνω, η πλευρά των Εναγόμενων 1 και 2 παρέπεμψε στην φράση «ο ιδιοκτήτης είναι ο νόμιμος κάτοχος έκτασης γης ιδανικής για τους σκοπούς χρήσης από τον ενοικιαστή» που βρίσκεται στο Προοίμιο της Επίδικης Συμφωνίας.
Παρά το ότι ούτε κάτι τέτοιο δικογραφείται ρητά στην Υπεράσπιση & Ανταπαίτηση, το επιχείρημα που προωθήθηκε είναι ότι η φράση αυτή συνιστά παράσταση από πλευράς του Ενάγοντα ότι η εξασφάλιση των προβλεπόμενων αδειών είναι δεδομένη και μη εξασφάλιση των αδειών συνιστά παράβαση της εν λόγω παράστασης.
Διαφωνώ ότι η εν λόγω φράση θα μπορούσε να εξισωθεί με παράσταση ή ουσιώδη παράσταση (warranty or representation) από τον Ενάγοντα. Η κυριολεκτική ερμηνεία της φράσης δεν παραπέμπει στην έννοια που επιχειρούν να προσδώσουν Εναγόμενοι 1 και 2. Περαιτέρω, τέτοια ερμηνεία δεν συνάδει ούτε με το υπόλοιπο κείμενο της Επίδικης Συμφωνίας που προνοεί ρητά ότι η ευθύνη για εξασφάλιση των προβλεπόμενων αδειών βαραίνει αποκλειστικά την Εναγόμενη 1 (παράγραφος 3 Β της Επίδικης Συμφωνίας). Ήταν δηλαδή εις γνώση των μερών η αναγκαιότητα της διαδικασίας αδειοδότησης και είχε συμφωνηθεί ρητά ότι η ευθύνη για εξασφάλιση των προβλεπόμενων αδειών ήταν με την Εναγόμενη 1.
Συνεπώς δεν διαπιστώνω ότι υπήρχε, στην προκείμενη περίπτωση, παράβαση οποιασδήποτε παράστασης από πλευράς του Ενάγοντα ώστε να μπορώ να εξετάσω εάν αυτό θα επηρέαζε, ενδεχομένως, την κατάληξη μου.
Πέραν των πιο πάνω, παρά το ότι ούτε αυτή η θέση δικογραφείται ρητά, εξέτασα και κατά πόσο τα όσα επικαλούνται οι Εναγόμενοι 1 και 2 θα μπορούσαν να θεωρηθούν ως βάση για επίκληση του δόγματος της ματαίωσης (frustration) της Επίδικης Συμφωνίας.
Σύμφωνα με το άρθρο 56(2) του περί Συμβάσεων Νόμου, Κεφ. 149:
«Σύμβαση προς τέλεση πράξης, η οποία μετά την κατάρτιση της σύμβασης καθίσταται αδύνατη, ή παράνομη λόγω γεγονότος το οποίο ο οφειλέτης δεν μπορούσε να αποτρέψει, καθίσταται άκυρη μόλις η πράξη καταστεί αδύνατη ή παράνομη.»
Κρίνω ότι η αρχή της ματαίωσης δεν ισχύει στην προκείμενη περίπτωση. Αυτό για δύο λόγους.
Ο πρώτος λόγος είναι ότι η Επίδικη Συμφωνία είχε ήδη τερματιστεί όταν συνέβη το γεγονός που επικαλούνται οι Εναγόμενοι ότι κατέστησε την Συμφωνία άνευ αντικειμένου. Υπενθυμίζω τη θέση τους ότι ενημερώθηκαν για την μη χορήγηση άδειας περί τον Νοέμβριο 2013 και το εύρημα ότι η Επίδικη Συμφωνία είχε ήδη τερματιστεί από τον Σεπτέμβριο 2013.
Ο δεύτερος λόγος είναι γιατί δεν απέδειξαν ότι το γεγονός που επικαλούνται, πράγματι έχει συντελεστεί. Σύμφωνα με την Υπεράσπιση & Ανταπαίτηση η θέση των Εναγόμενων 1 και 2 είναι ότι «ο Δήμος Γερμασόγειας απέρριψε την αίτηση για χορήγηση άδειας γηπέδων στην εν λόγω τοποθεσία που βρίσκεται το ακίνητο». Όμως η μαρτυρία του ΜΥ1 που παρουσίασε η πλευρά τους είναι ότι ουδέποτε είχε υποβληθεί οποιαδήποτε αίτηση στον Δήμο Γερμασόγειας. Σύμφωνα με τον ΜΥ1, αίτηση είχε υποβληθεί μόνο στην Πολεοδομία. Ο ΜΥ1 είχε ενημερώσει το Τμήμα Πολεοδομίας με την επιστολή Τεκμήριο 5 ότι:
«το Δημοτικό Συμβούλιο στη συνεδρία του ημερομηνίας 7 Φεβρουαρίου 2013, μετά από συζήτηση απεφάσισε όπως συστήσει τη χορήγηση της αιτούμενης άδειας με την προϋπόθεση ότι το Τμήμα σας θα λάβει σοβαρά υπόψη τα πιο πάνω….»
Δηλαδή ο Δήμος Γερμασόγειας είχε αποφασίσει να συστήσει τη χορήγηση της άδειας, με την προϋπόθεση το Τμήμα Πολεοδομίας να λάβει υπόψη τις θέσεις του Δήμου Γερμασόγειας.
Πρέπει επίσης να σημειώσω ότι οι Εναγόμενοι 1 και 2 δεν παρουσίασαν μαρτυρία ότι το Τμήμα Πολεοδομίας απέρριψε στην αίτηση που είχε υποβληθεί. Η μόνη μαρτυρία είναι αναφορές του ΜΥ2 σε αόριστες πληροφορίες που έλαβε από τον μηχανικό της Εναγόμενης 1 περί τον Νοέμβριο 2013 και αόριστες αναφορές ότι η επιστολή απόρριψης πρέπει να είναι σε γνώση του Ενάγοντα. Στη βάση αυτών των αόριστων αναφορών, για τους λόγους που εξήγησα πιο πάνω στην αξιολόγηση της μαρτυρίας του ΜΥ2, δεν είμαι σε θέση να καταλήξω σε οποιοδήποτε θετικό εύρημα.
Συνεπώς, για τους πιο πάνω λόγους, κρίνω ότι δεν θα μπορούσε να τύχει εφαρμογής το δόγμα της ματαίωσης στην παρούσα περίπτωση.
Το επόμενο ερώτημα που πρέπει να απαντηθεί είναι το ποσό στο οποίο δικαιούται ο Ενάγοντας στη βάση των πιο πάνω διαπιστώσεων (measure of damages).
Σύμφωνα με το άρθρο 75 του περί Συμβάσεων Νόμου, Κεφ. 149:
«Το πρόσωπο το οποίο υπαναχωρεί νόμιμα από τη σύμβαση, δικαιούται αποζημίωση για κάθε ζημιά την οποία υπέστη συνεπεία της μη εκπλήρωσης της σύμβασης.»
Συνεπώς, ο Ενάγοντας δικαιούται να αποζημιωθεί για κάθε ζημιά που έχει υποστεί εξαιτίας της μη πληρωμής των ενοικίων από την Εναγόμενη 1.
Υπενθυμίζω ότι με την αγωγή ο Ενάγοντας διεκδικεί όλα τα ποσά που ήταν πληρωτέα δυνάμει της Επίδικης Συμφωνίας από 15.3.2013 που ήταν πληρωτέο το ενοίκιο για το 2ο έτος της ενοικίασης μέχρι τις 15.3.2027 που θα έληγε η Επίδικη Συμφωνία.
Η Εναγόμενη 1 δεν πλήρωσε το ενοίκιο του 2ου έτους της ενοικίασης που ήταν πληρωτέο στις 15.3.2013 και αφορούσε την περίοδο μέχρι 14.3.2014. Συνέχισε να διατηρεί κατοχή του Επίδικου Ακινήτου μετά τις 14.3.2014. Η ακριβής ημερομηνία κατά την οποία εγκατέλειψε κατοχή του Επίδικου Ακινήτου είναι άγνωστη. Σύμφωνα με τη μαρτυρία του Ενάγοντα, είχε διαπιστώσει ότι η Εναγόμενη 1 είχε εγκαταλείψει το Επίδικο Ακίνητο περί τις αρχές Απριλίου 2014. Ο Ενάγοντας ανέφερε επίσης ότι είχε αναλάβει κατοχή του Επίδικου Ακινήτου περί τα μέσα Απριλίου 2014. Με τη σειρά του, ο ΜΕ2 ανέφερε ότι είχε μεταβεί στο Επίδικο Ακίνητο με τον Ενάγοντα περί τον Απρίλιο-Μάιο 2014. Από αυτή τη μαρτυρία, συνάγεται, θεωρώ, ότι η Εναγόμενη 1 διατηρούσε κατοχή μέχρι και τα μέσα Απριλίου 2014. Συνεπώς, ο Ενάγοντας δικαιούται σε δεδουλευμένα ενοίκια μέχρι τότε.
Τα δεδουλευμένα ενοίκια είναι το ποσό των €8.400 για την περίοδο από 15.3.2013 μέχρι 14.3.2014 (ως η Επίδικη Συμφωνία) πλέον - με απλά μαθηματικά - €700 που συνιστά την αναλογία ενοικίου για το 3ο έτος ενοικίασης για την περίοδο από 15.3.2014 μέχρι μέσα Απριλίου 2014.
Παραμένει η αξίωση του Ενάγοντα για τα συμφωνημένα ενοίκια μέχρι τη λήξη της περιόδου ενοικίασης, ήτοι από τα μέσα Απριλίου 2014 μέχρι 14.3.2027.
Ο κλασσικός κανόνας σε σχέση με καθορισμό του μέτρου της αποζημίωσης που δικαιούται το αθώο μέρος μιας σύμβασης για ζημιές που προκαλούνται από την παράβαση του άλλου μέρους, διατυπώθηκε στην Αγγλική υπόθεση Hadley & Anor v Baxendale & Ors [1854] EWHC J70. Αναφέρθηκαν τα εξής σχετικά:
«Now we think the proper rule is such as the present is this: Where two parties have made a contract which one of them has broken, the damages which the other party ought to receive in respect of such breach of contract should be such as may fairly and reasonably be considered either arising naturally, i.e., according to the usual course of things, from such breach of contract itself, or such as may reasonably be supposed to have been in the contemplation of both parties, at the time they made the contract, as the probable result of the breach of it. Now, if the special circumstances under which the contract was actually made where communicated by the plaintiffs to the defendants, and thus known to both parties, the damages resulting from the breach of such a contract, which they would reasonably contemplate, would be the amount of injury which would ordinarily follow from a breach of contract under these special circumstances so known and communicated. But, on the other hand, if these special circumstances were wholly unknown to the party breaking the contract, he, at the most, could only be supposed to have had in his contemplation the amount of injury which would arise generally, and in the great multitude of cases not affected by any special circumstances, from such a breach of contract. For such loss would neither have flowed naturally from the breach of this contract in the great multitude of such cases occurring under ordinary circumstances, nor were the special circumstances, which, perhaps, would have made it a reasonable and natural consequence of such breach of contract, communicated to or known by the defendants.»
Οι αρχές αυτές κωδικοποιήθηκαν στο άρθρο 73(1) του περί Συμβάσεων Νόμου, Κεφ. 149 που προνοεί τα εξής:
«Σε περίπτωση παράβασης της σύμβασης, ο συμβαλλόμενος που ζημιώνεται από την εν λόγω παράβαση έχει δικαίωμα αποζημίωσης από τον υπαίτιο αντισυμβαλλόμενο, για τη ζημιά ή απώλεια που υπέστη συνεπεία αυτής, η οποία προέκυψε φυσικά κατά τη συνήθη πορεία των πραγμάτων από την εν λόγω παράβαση ή την οποία οι συμβαλλόμενοι γνώριζαν όταν συνήπτετο η σύμβαση, ως ενδεχόμενη συνέπεια της παράβασης της σύμβασης.
Καμιά αποζημίωση δεν καταβάλλεται για απομακρυσμένη και έμμεση απώλεια ή ζημιά που προξενήθηκε συνεπεία παράβασης της σύμβασης.»
Το ερώτημα που πρέπει επομένως να απαντηθεί είναι κατά πόσο τα ενοίκια από τον Απρίλιο 2014 μέχρι τις 14.3.2027 που θα πλήρωνε η Εναγόμενη 1 στον Ενάγοντα εάν η Επίδικη Σύμβαση δεν τερματιζόταν, συνιστούν ζημιά που προκύπτει «φυσικά κατά τη συνήθη πορεία των πραγμάτων από την παράβαση ή την οποία οι συμβαλλόμενοι γνώριζαν όταν συνήπτετο η σύμβαση ως ενδεχόμενη συνέπεια της παράβασης».
Στην προκείμενη περίπτωση η ζημιά αυτή, δηλαδή τα ενοίκια που θα απωλέσει ο Ενάγοντας συνεπεία του τερματισμού, απορρέει άμεσα από την Επίδικη Συμφωνία (direct loss). Προκύπτει περαιτέρω ότι – αντικειμενικά[2] - η ζημιά αυτή ήταν λογικά προβλέψιμη κατά το χρόνο σύναψης της Επίδικης Συμφωνίας δηλαδή «fairly and reasonably be considered either arising naturally, i.e., according to the usual course of things, from such breach of contract itself, or such as may reasonably be supposed to have been in the contemplation of both parties, at the time they made the contract, as the probable result of the breach of it», ως η Hadley v Baxendale (ανωτέρω).
Ότι η συγκεκριμένη ζημιά του Ενάγοντα ήταν στη αντίληψη των μερών, ως λογική συνέπεια της παράβασης της Επίδικης Συμφωνίας, επιβεβαιώνεται από το ίδιο το κείμενο αυτής. Σχετικές με την αξίωση αυτή είναι οι παράγραφοι 4 Γ και 4 Δ της Επίδικης Συμφωνίας.
Συγκεκριμένα, σύμφωνα με την παράγραφο 4 Γ της Επίδικης Συμφωνίας, σε περίπτωση τερματισμού αυτής ένεκα μη πληρωμής των ενοικίων τότε ο ενοικιαστής είναι υπόχρεος να πληρώσει όλα τα δεδουλευμένα ενοίκια μέχρι την παράδοση κατοχής. Η παράγραφος 4 Δ της Επίδικης Συμφωνίας συνεχίζει προβλέποντας ότι:
«Εκτός των πιο πάνω, ο Ιδιοκτήτης δικαιούται να απαιτήσει και ο ενοικιαστής υποχρεούται να πληρώσει προς αυτόν και κάθε περαιτέρω ζημιά που θα υποστεί ο Ιδιοκτήτης σε περίπτωση τερματισμού του παρόντος συμβολαίου από υπαιτιότητα του Ενοικιαστή, είτε λόγω μη ενοικίασης σε τρίτον του Ακινήτου για την υπόλοιπη περίοδο που προβλέπεται στην παρούσα είτε λόγω ενοικίασης με μικρότερο ενοίκιο από το προβλεπόμενο στην παρούσα, είτε από οποιαδήποτε άλλη αιτία.»
Συνεπώς, τα απολεσθέντα ενοίκια που θα καθίσταντο πληρωτέα μετά τον τερματισμό είναι ζημιά για την οποία δικαιούται σε αποζημίωση ο Ενάγοντας.
Οφείλει όμως ο Ενάγοντας να λάβει μέτρα προς μετριασμό της ζημιάς αυτής. Σύμφωνα με το άρθρο 73(3) του περί Συμβάσεων Νόμου, Κεφ. 149:
«Κατά τον υπολογισμό της απώλειας ή της ζημιάς που προέκυψε από την παράβαση της σύμβασης, πρέπει να λαμβάνονται υπόψη τα μέσα τα οποία υπήρχαν για θεραπεία της δυσχέρειας η οποία προκλήθηκε συνεπεία της μη εκτέλεσης της σύμβασης.»
Η υποχρέωση αυτή του ιδιοκτήτη σε περίπτωση ενοικιαστήριου συμβολαίου, συνιστάται σε λογική προσπάθεια από μέρους να εξεύρει άλλο ενοικιαστή ώστε να μετριάσει την οικονομική ζημιά από την απώλεια των ενοικίων της τερματισθείσας συμφωνίας.
Σχετική είναι η υπόθεση Αννίτα Παντζιαρή ν Acquarian Container Lines Limited κ.α. (1993) 1 ΑΑΔ 748. Όπως εδώ, εκείνη η υπόθεση αφορούσε συμβόλαιο ενοικίασης καθορισμένου χρόνου που τερματίστηκε από τον ιδιοκτήτη ένεκα της μη καταβολής των ενοικίων από τον ενοικιαστή. Ο ενοικιαστής εγκατέλειψε το ακίνητο και ο ιδιοκτήτης διεκδικούσε αποζημιώσεις ίσες προς την απώλεια των ενοικίων για την υπόλοιπη περίοδο της ενοικίασης. Όπως εξήγησε σχετικά στην απόφαση του το Ανώτατο Δικαστήριο:
«Η μόνη βάση για τη διεκδίκηση αποζημιώσεων μετά την ακύρωση σύμβασης είναι εκείνη η οποία παρέχεται από το Άρθρο 75 του περί Συμβάσεων Νόμου, ΚΕΦ. 149. Το Άρθρο 75 είναι αλληλένδετο με τα Άρθρα 64 και 65 του ΚΕΦ. 149 [βλ. επίσης POLLOCK & MULLA Indian Contract and Specific Relief Acts - για την ερμηνεία του αντίστοιχου άρθρου του Ινδικού Κώδικα]. Η ακύρωση (rescission) της σύμβασης έχει ως λόγο την αποκατάσταση των μερών στην προτεραία της σύμβασης θέση [βλ. Σταύρου ν. Δημητρίου (1991) 1 Α.Α.Δ. 304]. Το Άρθρο 75 διαφυλάσσει το δικαίωμα του συμβαλλόμενου ο οποίος ακυρώνει τη σύμβαση για βάσιμο λόγο, να διεκδικήσει αποζημιώσεις για ζημία που υφίσταται λόγω ανακοπής ή μη εκπλήρωσης του συμβολαίου. Νομικό έρεισμα για τον τερματισμό της ενοικίασης στην προκείμενη υπόθεση, παρείχε πρόνοια του ενοικιαστηρίου συμβολαίου βάσει της οποίας ο ιδιοκτήτης είχε δικαίωμα να τερματίσει τη σύμβαση αν σημειωνόταν καθυστέρηση στην καταβολή του ενοικίου πέραν των επτά ημερών.
Η εφεσείουσα επικαλέσθηκε τον κανόνα που εναποθέτει το βάρος στον εναγόμενο να αποδείξει ότι ο ενάγων δε δικαιούται τη συνήθη υπό τις περιστάσεις ζημία αλλά μικρότερη λόγω μη εκπλήρωσης του καθήκοντος για μετριασμό της ζημίας [βλ. McGREGOR ON DAMAGES, 14th ed., para. 216, και Garnac Grain Co. Inc., v. H.M.F. Faure & Fairclough Ltd. [1968] A.C. p.l 130] για να ισχυρισθεί ότι απόντος ισχυρισμού και απόδειξης από τον εναγόμενο, ότι η ενάγουσα παρέλειψε να λάβει μέτρα για μετριασμό της ζημίας, αυτή δικαιούται να αποζημιωθεί με γνώμονα το καθιερωμένο μέτρο της ζημίας, δηλαδή με ποσό ίσο προς τα απολεσθέντα ενοίκια. Η εισήγηση εμπεριέχει το εξής σφάλμα, ότι ο ιδιοκτήτης μπορεί να προσβλέπει δικαιωματικά στον προσπορισμό του ενοικίου παρά την ακύρωση της συμφωνίας και την ανάκτηση κατοχής του υποστατικού και της ευχέρειας χρήσης δια διάθεσής του κατά βούληση. Ό,τι διαφυλάσσει το Άρθρο 75 είναι το δικαίωμα του συμβαλλόμενου, ο οποίος δικαιολογημένα προβαίνει στην ακύρωση σύμβασης, να διεκδικήσει αποζημιώσεις για ζημία την οποία υφίσταται λόγω πρόωρου τερματισμού της.
Εναπόκειται στην ιδιοκτήτρια να αποδείξει την όποια ζημία υφίσταται λόγω της ακύρωσης της σύμβασης, με την προσαγωγή μαρτυρίας (αν δεν έχει ανάγκη του καταστήματος για ίδια χρήση) ότι λογικές προσπάθειες για ενοικίασή του απέβησαν άκαρπες, οπόταν νομιμοποιείται να διεκδικήσει τα απωλεσθέντα ενοίκια λόγω πρόωρου τερματισμού της ενοικίασης. Το καθήκον της ενάγουσας ήταν να αποδείξει ότι υπέστη ζημία λόγω του ανυπαίτιου εκ μέρους της τερματισμού της σύμβασης. Σ' αυτή την υπόθεση, ορθά διαπιστώθηκε, έστω κάτω από το λανθασμένο περίβλημα, ότι η εφεσείουσα δεν απέδειξε οποιαδήποτε ζημία. Ορθά απορρίφθηκε το επίμαχο μέρος της απαίτησής της.
Σε εκείνη δηλαδή την υπόθεση, η αξίωση για τα απολεσθέντα μελλοντικά ενοίκια απέτυχε επειδή η ενάγουσα δεν απέδειξε ότι είχε καταβάλει λογικές προσπάθειες για νέα ενοικίαση του ακινήτου ώστε να μετριάσει τη ζημιά της.
Αυτό δεν ισχύει στην παρούσα περίπτωση. Σύμφωνα με την αξιόπιστη μαρτυρία του Ενάγοντα και του ΜΕ2, αμέσως όταν η Εναγόμενη 1 εγκατέλειψε το Επίδικο Ακίνητο, ο Ενάγοντας τοποθέτησε πινακίδα διαφημίζοντας ότι είναι προς ενοικίαση και αποτάθηκε στον μεσίτη ΜΕ2 για να εξεύρει άλλο ενοικιαστή. Ανέφερε ότι δεν είχε υπόψη του συγκεκριμένο ενοίκιο και ήταν έτοιμος να συζητήσει οποιαδήποτε πρόταση για ενοικίαση. Στα χρόνια που μεσολάβησαν, είπε, είχε δεχτεί ένα μοναδικό τηλεφώνημα από κάποιο ενδιαφερόμενο ο οποίος όμως δεν επικοινώνησε ξανά μαζί του. Ο ΜΕ2 αναφέρθηκε με τη σειρά τους στις δικές του ενέργειες για να εξεύρει ενοικιαστή. Αναφέρθηκε σε ανάρτηση πινακίδων στο Επίδικο Ακίνητο, ανάρτηση διαφήμισης στην ιστοσελίδα του, υπόδειξη του Επίδικου Ακινήτου σε άλλους κτηματομεσίτες με τους οποίους συνεργαζόταν. Οι προσπάθειες του αυτές δεν είχαν αποτέλεσμα. Ο ΜΕ2 εξήγησε ότι λόγω της ιδιαιτερότητας του Επίδικου Ακινήτου, η ενοικίαση θα είναι πολύ δύσκολη. Οι ιδιαιτερότητες του ακινήτου, ότι πρόκειται για αγροτεμάχιο, κοντά στον υδατοφράκτη, καθιστούν απομακρυσμένο το ενδεχόμενο να ενδιαφερθεί κάποιος να το ενοικιάσει, όπως εξήγησε.
Τα όσα ο Ενάγοντας και ο ΜΕ2 κατέθεσαν δείχνουν, θεωρώ, ότι ο Ενάγοντας έχει λάβει λογικά μέτρα για να μετριάσει τη ζημιά που υπέστη συνεπεία της παράβασης της Επίδικης Συμφωνίας από την Εναγόμενη 1. Εκ των πραγμάτων οι προσπάθειες για μετριασμό της ζημιάς του δεν ήταν επιτυχείς.
Στην παρούσα περίπτωση με έχουν προβληματίσει ιδιαίτερα κάποια δεδομένα. Το Επίδικο Ακίνητο ουδέποτε είχε ενοικιαστεί από το 1974 που είχε περιέλθει στην ιδιοκτησία του Ενάγοντα, μέχρι την Επίδικη Συμφωνία. Η Επίδικη Συμφωνία ήταν η πρώτη φορά που επιδείχθηκε ενδιαφέρον να ενοικιαστεί. Πρόκειται για ακίνητο που, εκ της κατάστασης του, δεν προσφέρεται γενικά προς ενοικίαση και δεν αναμένεται να ενοικιαστεί στο μέλλον. Παρά ταύτα οι εμπλεκόμενοι συνήψαν την Επίδικη Συμφωνία με καθορισμένη διάρκεια 15 ετών. Ήταν εις γνώση της Εναγόμενης 1 ότι θα έπρεπε να εξασφαλίσει άδειες για την χρήση που προόριζε το Επίδικο Ακίνητο. Η μη καταβολή του ενοικίου που οδήγησε στον τερματισμό της Επίδικης Συμφωνίας, συνέβη την αρχή του 2ου έτους της ενοικίασης. Παρέμεναν ακόμα 14 έτη μέχρι τη λήξη αυτής. Το ύψος των ενοικίων μέχρι τη λήξη της περιόδου ενοικίασης ανέρχεται σε δεκάδες χιλιάδες ευρώ. Ενόψει αυτών των δεδομένων, εξέτασα κατά πόσο το σύνολο των απολεσθέντων ενοικίων είναι υπέρμετρο και εάν αυτό συνιστά λόγο να μην αποδοθεί αντίστοιχη αποζημίωση. Όμως, δεν έχω εντοπίσει νομολογία που θα μου επέτρεπε να αποκλίνω από όσα έχω ήδη αναφέρει πιο πάνω. Ούτε η συνήγορος των Εναγόμενων 1 & 2 παραπέμπει σε νομολογία που να εισηγείται άλλο μέτρο αποζημίωσης από το πιο πάνω.
Ότι αυτή είναι η ορθή προσέγγιση, εισηγείται και η απόφαση του Supreme Court of Canada στην υπόθεση Highway Properties Ltd v Kelly, Douglas and Co. Ltd [1971] SCR 562. Η υπόθεση εκείνη αφορούσε, όπως εδώ, συμφωνία ενοικίασης 15ετούς διάρκειας η οποία τερματίστηκε από τον ιδιοκτήτη από τα πρώτα χρόνια της ενοικίασης ένεκα της μη καταβολής ενοικίων και εγκατάλειψης του ακινήτου από τον ενοικιαστή. Το Πρωτόδικο Δικαστήριο είχε επιδικάσει υπέρ του ιδιοκτήτη αποζημιώσεις για δεδουλευμένα ενοίκια, όμως απέρριψε αξίωση που είχε εγείρει ο ιδιοκτήτης για αποζημίωση σε σχέση με μελλοντικά ενοίκια. Το Supreme Court of Canada, αναλύοντας προγενέστερη νομολογία σε άλλες χώρες του Κοινοδικαίου, ανέτρεψε την πρωτόδικη απόφαση και διέταξε την καταβολή αποζημιώσεων για τα μελλοντικά ενοίκια. Αποφασίζοντας ότι ο ιδιοκτήτης δικαιούται να διεκδικήσει και μελλοντικά ενοίκια ως ειδική ζημιά και δεν περιορίζεται το δικαίωμα του μόνο σε δεδουλευμένα ενοίκια, κατέληξε στη συλλογιστική του αναφέροντας ότι:
«Although it is correct to say that repudiation by the tenant gives the landlord at that time a choice between holding the tenant to the lease and terminating it, yet at the same time a right of action for damages then arises; and the election to insist on the lease or to refuse further performance (and thus bring it to an end) goes simply to the measure and range of damages. I see no logic in a conclusion that, by electing to terminate, the landlord has limited the damages that he may then claim to the same scale that would result if he had elected to keep the lease alive.»
Στην παρούσα περίπτωση, η Εναγόμενη 1 είχε συμφωνήσει να ενοικιάσει το Επίδικο Ακίνητο για 15 χρόνια έναντι συμφωνημένου ενοικίου και είχε αποδεχτεί ρητά στην Επίδικη Συμφωνία ότι, σε περίπτωση τερματισμού με δική της υπαιτιότητα, θα ήταν υπεύθυνη να αποζημιώσει για απολεσθέντα ενοίκια.
Ενόψει των πιο πάνω, κρίνω ότι ο Ενάγοντας δικαιούται σε ολόκληρο το ποσό των συμφωνημένων ενοικίων μέχρι το τέλος της περιόδου ενοικίασης, όπως το ενοίκιο καθορίζεται στην Επίδικη Συμφωνία.
Τέλος, μέσω της μαρτυρίας του ο Ενάγοντας ανέφερε ότι αξιώνει να του αποδοθεί ποσό €331 που υποστήριξε ότι είχε πληρώσει για χαρτοσήμανση της Επίδικης Συμφωνίας. Πέραν του ότι ο Ενάγοντας δεν ήταν σε θέση να παρουσιάσει σχετική απόδειξη ή να επιβεβαιώσει ότι αυτό ήταν το ακριβές ποσό που είχε πληρώσει, τέτοια αξίωση δεν περιλαμβάνεται στο παρακλητικό της αγωγής. Συνεπώς κρίνω ότι δεν μπορεί να αποδοθεί αποζημίωση για το ποσό αυτό.
Αυτά αναφορικά με την αξίωση εναντίον της Εναγόμενης 1.
Στρέφομαι στον Εναγόμενο 2 ο οποίος ενάγεται υπό την ιδιότητα του ως εγγυητής των υποχρεώσεων της Εναγόμενης 1 και προσυπογράφει την Επίδικη Συμφωνία ως εγγυητής. Η θέση ότι ο Εναγόμενος 2 εγγυήθηκε τις υποχρεώσεις της Εναγόμενης 1, γίνεται παραδεκτή στην Υπεράσπιση.
Ενόψει αυτής της παραδοχής, ακολουθεί ότι ο Εναγόμενος 2 είναι συνυπεύθυνος με την Εναγόμενη 1 προς τον Ενάγοντα, σε σχέση με την Επίδικη Συμφωνία. Δηλαδή είναι συνυπεύθυνος με την Εναγόμενη 1 για το ποσό που εκείνη κρίθηκε ότι οφείλει να αποζημιώσει τον Ενάγοντα, ως ανωτέρω αναφέρεται.
Παραμένει, τέλος, η Ανταπαίτηση που εγείρει η Εναγόμενη 1.
Όπως σημείωσα στην αρχή της απόφασης μου, η Εναγόμενη 1 αξιώνει ποσό €8.000 ως έξοδα που υπέστη για εργασίες στο Επίδικο Ακίνητο μετά τον τερματισμό της ενοικίασης. Ζητά επίσης ποσό €500 που αφορά, σύμφωνα με την Ανταπαίτηση, έξοδα για την οριοθέτηση του Επίδικου Ακινήτου.
Είναι η δικογραφημένη θέση της Εναγόμενης 1 ότι δικαιούται το ποσό αυτό ένεκα του προώρου τερματισμού της Επίδικης Συμφωνίας ως αποτέλεσμα της μη χορήγηση άδειας από τον Δήμο Γερμασόγειας.
Όπως εξήγησα πιο πάνω, μαρτυρία ότι ο Δήμος Γερμασόγειας δεν χορήγησε «άδεια γηπέδου», όπως την χαρακτηρίζουν στην Υπεράσπιση & Ανταπαίτηση τους οι Εναγόμενοι 1 και 2, δεν έχει δοθεί. Είναι δεδομένο επίσης το εύρημα ότι η Επίδικη Συμφωνία τερματίστηκε από τον Ενάγοντα ως αποτέλεσμα της μη καταβολής του συμφωνημένου ενοικίου από την Εναγόμενη 1. Συνεπώς, ακόμα και αν έχει πληρώσει τα ποσά που ανταπαιτεί η Εναγόμενη 1 για διενέργεια εργασιών στο Επίδικο Ακίνητο, ο τερματισμός της Επίδικης Συμφωνίας με δική της υπαιτιότητα, την εμποδίζει να διεκδικεί αποζημιώσεις.
Σε κάθε περίπτωση, δεν παρουσιάστηκε μαρτυρία που να στοιχειοθετεί τις αξιώσεις που εγείρονται ανταπαιτητικά στον απαιτούμενο βαθμό. Η μόνη μαρτυρία που παρουσιάστηκε ήταν οι αόριστες αναφορές του ΜΥ2 ότι η Εναγόμενη 1 είχε πληρώσει €8.500 «περίπου» για χωματουργικές εργασίες στο Επίδικο Ακίνητο. Ο ΜΥ2 καμία πληροφορία ή λεπτομέρεια προσέφερε που να αποδεικνύει ότι καταβλήθηκαν αυτά τα ποσά από την Εναγόμενη 1 (ασχέτως εάν δικαιούται ή όχι να τα αξιώνει). Ανέμενα ότι θα ήταν σε θέση να εξηγήσει ακριβώς τι αφορούσαν τα εν λόγω ποσά, πότε πληρώθηκαν, σε ποιους, πώς έγινε η πληρωμή κ.ο.κ. Αποδείξεις για οποιαδήποτε πληρωμή δεν παρουσιάστηκαν. Η μαρτυρία του ΜΥ2 δεν κρίθηκε επαρκής για να καταλήξω σε συγκεκριμένο εύρημα και, συνεπώς, δεν επαρκεί για να αποσείσει το γενικό βάρος απόδειξης της αντίστοιχης δικογραφημένης θέσης.
Ακολουθεί από τα πιο πάνω ότι η Ανταπαίτηση δεν επιτυγχάνει.
Καταληκτικά, για τους λόγους που έχω εξηγήσει, η αγωγή επιτυγχάνει.
Εκδίδεται διάταγμα δια του οποίου αναγνωρίζεται ότι ο τερματισμός της Επίδικης Συμφωνίας που έγινε από τον Ενάγοντα, οφειλόταν σε παράβαση της Επίδικης Συμφωνίας από την Εναγόμενη 1, ήτοι μη καταβολή των συμφωνημένων ενοικίων.
Εκδίδεται επίσης απόφαση υπέρ του Ενάγοντα και εναντίον των Εναγόμενων 1 και 2, αλληλέγγυα και κεχωρισμένα, για ποσό €8.400 που αφορά δεδουλευμένα ενοίκια για το 2ο έτος ενοικίασης από 15.3.2013 μέχρι 14.3.2014 πλέον νόμιμο τόκο επί του ποσού αυτού από 15.3.2013 που ήταν πληρωτέο καθώς και για ποσό €700 που αφορά δεδουλευμένα ενοίκια από 15.3.2014 μέχρι μέσα Απριλίου 2014 πλέον νόμιμο τόκο επί του ποσού αυτού από 15.3.2014 που ήταν πληρωτέο.
Περαιτέρω εκδίδεται απόφαση υπέρ του Ενάγοντα και εναντίον των Εναγόμενων 1 και 2, αλληλέγγυα και κεχωρισμένα, για τα ακόλουθα ποσά:
(α) ποσό €7.700 που συνιστά αναλογία ενοικίου για το 3ο έτος ενοικίασης από μέσα Απριλίου 2014-14.3.2015, πλέον νόμιμο τόκο επί του ποσού αυτού από 15.3.2014 που ήταν πληρωτέο ως η Επίδικης Συμφωνία.
(β) ποσό €8.400 συμφωνημένο ενοίκιο για την περίοδο από 15.3.2015-14.3.2016, πλέον νόμιμο τόκο επί του ποσού αυτού από 15.3.2015 που θα ήταν πληρωτέο ως η Επίδικη Συμφωνία.
(γ) ποσό €8.400 συμφωνημένο ενοίκιο για την περίοδο από 15.3.2016-14.3.2017, πλέον νόμιμο τόκο επί του ποσού αυτού από 15.3.2016 που θα ήταν πληρωτέο ως η Επίδικη Συμφωνία.
(δ) ποσό €9.240 συμφωνημένο ενοίκιο για την περίοδο από 15.3.2017-14.3.2018 πλέον νόμιμο τόκο επί του ποσού αυτού από 15.3.2017 που θα ήταν πληρωτέο ως η Επίδικη Συμφωνία.
(ε) ποσό €9.240 συμφωνημένο ενοίκιο για την περίοδο από 15.3.2018-14.3.2019 πλέον νόμιμο τόκο επί του ποσού αυτού από 15.3.2018 που θα ήταν πληρωτέο ως η Επίδικη Συμφωνία.
(στ) ποσό €9.240 συμφωνημένο ενοίκιο για την περίοδο από 15.3.2019-14.3.2020 πλέον νόμιμο τόκο επί του ποσού αυτού από 15.3.2019 που θα ήταν πληρωτέο ως η Επίδικη Συμφωνία.
(ζ) ποσό €9.240 συμφωνημένο ενοίκιο για την περίοδο από 15.3.2020-14.3.2021 πλέον νόμιμο τόκο επί του ποσού αυτού από 15.3.2020 που θα ήταν πληρωτέο ως η Επίδικη Συμφωνία.
(η) ποσό €9.240 συμφωνημένο ενοίκιο για την περίοδο από 15.3.2021-14.3.2022 πλέον νόμιμο τόκο επί του ποσού αυτού από 15.3.2021 που θα ήταν πληρωτέο ως η Επίδικη Συμφωνία.
(ι) ποσό €10.164 συμφωνημένο ενοίκιο για την περίοδο από 15.3.2022-14.3.2023 πλέον νόμιμο τόκο επί του ποσού αυτού από 15.3.2022 που θα ήταν πληρωτέο ως η Επίδικη Συμφωνία.
(ια) ποσό €10.164 συμφωνημένο ενοίκιο για την περίοδο από 15.3.2023-14.3.2024 πλέον νόμιμο τόκο επί του ποσού αυτού από 15.3.2023 που θα ήταν πληρωτέο ως η Επίδικη Συμφωνία.
(ιβ) ποσό €10.164 συμφωνημένο ενοίκιο για την περίοδο από 15.3.2024-14.3.2025 πλέον νόμιμο τόκο επί του ποσού αυτού από 15.3.2024 που θα ήταν πληρωτέο ως η Επίδικη Συμφωνία.
(ιγ) ποσό €10.164 συμφωνημένο ενοίκιο για την περίοδο από 15.3.2025-14.3.2026, άνευ τόκου εφόσον το ποσό αυτό δεν θα είχε ακόμα καταστεί πληρωτέο στην κανονική πορεία της Επίδικης Σύμβασης..
(ιδ) ποσό €10.164 συμφωνημένο ενοίκιο για την περίοδο από 15.3.2026-14.3.2027, άνευ τόκου εφόσον το ποσό αυτό δεν θα είχε ακόμα καταστεί πληρωτέο στην κανονική πορεία της Επίδικης Σύμβασης.
Οι Εναγόμενοι 1 και 2 ευθύνονται για την πληρωμή των επιδικασθέντων ποσών αλληλέγγυα και κεχωρισμένα με τον Εναγόμενο 3 για τον οποίο έχει ήδη εκδοθεί απόφαση σε ενωρίτερο στάδιο της διαδικασίας.
Τα έξοδα της αγωγής, ακολουθώντας το αποτέλεσμα, επιδικάζονται υπέρ του Ενάγοντα και εναντίον των Εναγόμενων 1 και 2, αλληλέγγυα και κεχωρισμένα, όπως θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και θα εγκριθούν από το Δικαστήριο.
Η Ανταπαίτηση της Εναγόμενης 1 αποτυγχάνει και απορρίπτεται.
Τα έξοδα της Ανταπαίτησης επιδικάζονται υπέρ του Ενάγοντα και εναντίον της Εναγόμενης 1, ως θα υπολογιστούν και θα εγκριθούν. Νοείται ότι ο υπολογισμός των εξόδων της ανταπαίτησης θα γίνει στην κλίμακα της ανταπαίτησης. Νοείται περαιτέρω ότι ένα σετ εξόδων είναι πληρωτέο ενόψει της συνεκδίκασης της απαίτησης και της ανταπαίτησης.
……………………..………………………….
Γ. Κυθραιώτου-Θεοδώρου, Π.Ε.Δ.
Πιστό Αντίγραφο
Πρωτοκολλητής
[1] J. Evans & Son (Portsmouth) Ltd. v. Andrea Merzario Ltd. [1976] 2 All E.R. 930, Polycarpou v. Polycarpou (1982) 1 C.L.R. 182 και Γερμανού v. Κόκκαλου (1994) 1 Α.Α.Δ. 788
[2] The Heron II [1969] 1 AC 350