ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΕΥΚΩΣΙΑΣ
ΕΝΩΠΙΟΝ: Χρ. Ε. Χατζηευτυχίου, Α.Ε.Δ.
Αρ. Αίτησης-Έφεσης: 2/21
Μεταξύ:
Cyproperties Constructions Limited, υπό διαχείριση και εκκαθάριση, ΗΕ 76527, μέσω του παραλήπτη-διαχειριστή της, Λεωνίδα Κίμωνος
Αιτήτρια/Εφεσείουσα
- και -
1. Hellenic Bank Public Company Limited (HE6771)
2. Άννα Αγγελίδου (ΑΔΤ [ ])
Καθ’ ων η αίτηση/Εφεσίβλητοι
----------------------------------
Ημερομηνία: 9 Απριλίου, 2024
Εμφανίσεις:
Για αιτήτρια-εφεσείουσα: κ. Κ. Πανάγος
Για καθ’ ης η αίτηση-εφεσίβλητη 1: κ. Γ. Χατζηνικολάου
Για καθ’ ης η αίτηση-εφεσίβλητη 2: κ. Χ. Μάγος
Α Π Ο Φ Α Σ Η
Η εφεσίβλητη 2 αγόρασε από την εφεσείουσα ένα διαμέρισμα, δυνάμει γραπτής συμφωνίας. Στη συμφωνία προβλεπόταν ο τρόπος αποπληρωμής του.
Αρκετά χρόνια μετά, η εφεσίβλητη 2 ζήτησε από τον Διευθυντή Κτηματολογίου να μεταβιβάσει το διαμέρισμα επ’ ονόματί της. Προϋπόθεση για να γίνει η μεταβίβαση είναι η εξόφληση του τιμήματος για την αγορά του (άρθρο 44Κ του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου (Ν.9/65)).
Η εφεσείουσα έφερε ένσταση. Επικαλέστηκε ότι υπήρχε οφειλόμενο υπόλοιπο.
Ο Διευθυντής απέρριψε την ένσταση της εφεσείουσας. Αποφάσισε τη μεταβίβαση του διαμερίσματος επ’ ονόματι της εφεσίβλητης 2.
Η εφεσείουσα, με την παρούσα, ζητά να ακυρωθεί η απόφαση του Διευθυντή. Επικαλείται 12 λόγους έφεσης, μεταξύ αυτών, ότι η απόφαση δεν είναι αιτιολογημένη. Η έφεση συνοδεύεται από ένορκη δήλωση του παραλήπτη-διαχειριστή της. Ισχυρίζεται, μεταξύ άλλων, ότι το τίμημα αγοράς δεν έχει εξοφληθεί. Στην τιμή αγοράς, με βάση τη γραπτή συμφωνία, περιλαμβάνεται και το κόστος των ξυλουργικών εργασιών. Το ποσό αυτό ουδέποτε πληρώθηκε στην εφεσείουσα. Η εφεσίβλητη 2 στη διαδικασία ενώπιον του Διευθυντή προσκόμισε αποδείξεις πληρωμής του εν λόγω ποσού σε κάποια εταιρεία. Η εφεσείουσα έφερε ένσταση, ενημερώνοντας τον Διευθυντή ότι δεν προσκομίστηκαν από την εφεσίβλητη 2 αποδείξεις ότι το οφειλόμενο ποσό πληρώθηκε στην ίδια και ότι η εφεσίβλητη 2 της οφείλει φόρους και τέλη.
Ο Διευθυντής απέρριψε την ένσταση και αποφάσισε ότι:
«Με βάση τα γεγονότα, τις αποδείξεις, την ένορκη δήλωση [της εφεσίβλητης 2 με την οποία βεβαιώνει ότι έχει εκπληρώσει τις συμβατικές της υποχρεώσεις] και την απόδειξη κατάθεσης στον ειδικό προσωρινό λογαριασμό [ ], έχω πεισθεί ότι η [εφεσίβλητη 2] έχει εξοφλήσει πλήρως τις υποχρεώσεις της έναντι της [εφεσείουσας], σύμφωνα με το κατατεθειμένο [πωλητήριο έγγραφο].»
Η εφεσίβλητη 2 ενίσταται στην ακύρωση της απόφασης. Επικαλείται 13 λόγους ένστασης, μεταξύ άλλων ότι η απόφαση του Διευθυντή είναι αιτιολογημένη. Στην ένορκη δήλωσή της αναφέρει, μεταξύ άλλων, ότι το κόστος για τις ξυλουργικές εργασίες, με βάση τη γραπτή συμφωνία, περιλαμβάνεται στην τιμή αγοράς. Στη συνέχεια όμως τα μέρη συμφώνησαν όπως το ποσό αυτό να μην πληρωθεί στην εφεσείουσα καθότι οι ξυλουργικές εργασίες θα εκτελούνταν από δικό της υπεργολάβο. Ο υπεργολάβος πληρώθηκε. Οι φόροι και τα τέλη πληρώθηκαν. Ουδέν ποσό οφείλει στην εφεσείουσα.
Η εφεσίβλητη 1, προς όφελος της οποίας υποθηκεύτηκε το διαμέρισμα, δήλωσε στο Δικαστήριο ότι δεν θα ενστεί στην έφεση.
Οι ευπαίδευτοι συνήγοροι αγόρευσαν γραπτώς και προφορικώς.
Έλαβα υπόψη μου όλα όσα τέθηκαν ενώπιόν μου, έστω κι αν δεν γίνεται αναφορά στο κείμενο της απόφασης. Αναφορά γίνεται όπου κρίνεται σκόπιμο.
Η έφεση βασίζεται στο άρθρο 51, Ν.9/65. Κάθε πρόσωπο το οποίο επηρεάζεται από απόφαση του Διευθυντή μπορεί να καταχωρίσει έφεση. Εφαρμόζεται κατ’ αναλογία το άρθρο 80, Κεφ. 224. Οι αρχές επαναλήφθηκαν πρόσφατα στην Ιωάννου v. Διευθυντή Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας κ.ά., Πολιτική Έφεση 64/18, ημερ. 28.2.24. Εφαρμόζονται οι ίδιες αρχές που εφαρμόζει το Διοικητικό Δικαστήριο για να προβεί σε δικαστικό έλεγχο.
Το βάρος απόδειξης είναι στους ώμους της εφεσείουσας.
Η έλλειψη αιτιολογίας είναι λόγος ακύρωσης (Ιωάννου (ανωτέρω)). Το επαρκές ή μη της αιτιολογίας εξαρτάται από τα περιστατικά κάθε υπόθεσης (A. Messios & Sons Ltd v. Country Rose Ltd, Πολιτική Έφεση 91/13, ημερ. 31.3.22), ECLI:CY:AD:2022:D137.
Η εφεσίβλητη 2 επικαλείται ως λόγο ένστασης ότι η έφεση είναι καταχρηστική με σκοπό να καθυστερήσει τη μεταβίβαση. Το Δικαστήριο έχει σύμφυτη εξουσία να παρεμποδίζει τέτοιες συμπεριφορές (Τσιακλίδης v. Ευαγγέλου (2004) 1 Α.Α.Δ. 119). Η εφεσείουσα καταχώρισε την έφεση, ασκώντας το δικαίωμα που της παρέχει ο Νόμος. Δεν διαπιστώνεται κατάχρηση του εν λόγω δικαιώματος. Ούτε έχει καταδειχθεί οποιαδήποτε κακοπιστία εκ μέρους της στην προώθηση της έφεσης.
Η εφεσίβλητη 2 επικαλείται ως λόγους ένστασης ότι η έφεση αντίκειται στο Σύνταγμα, στο Κεφ. 224, στους Κανονισμούς και στο Νόμο. Δεν εξειδικεύει σε ποια άρθρα. Δεν αναφέρει κάτι στην ένορκη δήλωσή της. Ούτε προωθήθηκαν από τον ευπαίδευτο συνήγορό της στην αγόρευσή του (Country Rose Ltd (ανωτέρω)).
Η έφεση καταχωρήθηκε εμπρόθεσμα. Η απόφαση με βάση τη μαρτυρία της εφεσείουσας, η οποία δεν αμφισβητήθηκε, της κοινοποιήθηκε στις 9.9.21.
Προχωρώ να εξετάσω την ουσία της έφεσης.
Ο Διευθυντής, για να αποφασίσει τη μεταβίβαση του διαμερίσματος, έχει υποχρέωση να εξετάσει εάν καταβλήθηκε το τίμημα αγοράς (άρθρο 44Κ, Ν.9/65).
Εφεσείουσα και εφεσίβλητη 2 προέβαλαν αντίθετους ισχυρισμούς.
Η εφεσείουσα ισχυρίστηκε ότι υπήρχε οφειλόμενο υπόλοιπο. Αντίθετα, η εφεσίβλητη 2 ισχυρίστηκε ότι, ενώ στη γραπτή συμφωνία το κόστος για τις ξυλουργικές εργασίες περιλαμβανόταν στην τιμή αγοράς, μεταγενέστερα τα μέρη συμφώνησαν να μην το πληρώσει στην εφεσείουσα. Η μεταγενέστερη συμφωνία, ως ανέφερε ο ευπαίδευτος συνήγορός της, ήταν προφορική.
Ο Διευθυντής καταγράφει στην απόφασή του ότι η εφεσίβλητη 2 ξόφλησε τις υποχρεώσεις της. Δεν κάνει όμως αναφορά στις δύο (αντίθετες) εκδοχές των μερών. Δεν σχολιάζει τη θέση της εφεσείουσας ότι «δεν υπάρχουν αποδεικτικά στοιχεία ότι το πιο πάνω ποσό έχει καταβληθεί» στην ίδια. Ούτε φαίνεται να προβληματίστηκε γιατί, ενώ στη γραπτή συμφωνία προβλέπεται ότι το κόστος για τις ξυλουργικές εργασίες θα ήταν πληρωτέο στην εφεσείουσα, εν τέλει πληρώθηκε σε άλλη εταιρεία.
Εν ολίγοις, ο Διευθυντής δεν επεξηγεί γιατί αποδέχθηκε τους ισχυρισμούς της μιας πλευράς έναντι της άλλης. Η γενική αναφορά του ότι έλαβε υπόψη «τα γεγονότα, τις αποδείξεις, την ένορκη δήλωση και την απόδειξη κατάθεσης» δεν επαρκεί.
Θέση του ευπαίδευτου συνήγορου της εφεσίβλητης 2 ήταν ότι ο Διευθυντής «έχει κάνει πολύ καλά τη δουλειά του για να μην είναι σήμερα εδώ». Με κάθε σεβασμό, η παρουσία του (ή μη) δεν μπορεί να επηρεάσει τη δικαστική κρίση. Το Δικαστήριο έχει υποχρέωση να εξετάσει την έφεση στη βάση των αρχών της νομολογίας, είτε ο Διευθυντής εμφανιστεί για να υποστηρίξει την απόφασή του, είτε όχι.
Ο Διευθυντής είχε υποχρέωση να αιτιολογήσει επαρκώς την απόφασή του.
Δεν το έπραξε.
Η κατάληξη αυτή καθιστά αχρείαστη την εξέταση των λοιπών λόγων έφεσης.
Η απόφαση του Διευθυντή ακυρώνεται.
Τα έξοδα επιδικάζονται εναντίον της εφεσίβλητης 2 και υπέρ της εφεσείουσας, ως αυτά θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και εγκριθούν από το Δικαστήριο.
Αναφορικά με την εφεσίβλητη 1, εφόσον δεν έχει καταχωρίσει ένσταση, κρίνω δίκαιο η κάθε πλευρά να επωμιστεί τα δικά της έξοδα.
(Υπ.) ……………………..
Χρ. Ε. Χατζηευτυχίου, A.Ε.Δ.