ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΕΥΚΩΣΙΑΣ

Ενώπιον: Ν. Ταλαρίδου-Κοντοπούλου, Α. Ε. Δ.

Αρ. Αίτησης Έφεσης: 116/22

Ημερομηνία: 15/03/2024

Αναφορικά με τον περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Νόμο του 1965 μέχρι (Αρ.10) του 2015 και Τροποποιητικό Νόμο Αρ. 10/2015 (Ν.139(Ι)/2015), Άρθρα 44ΙΘ, 44Κ, 44ΚΒ, 44ΚΓ και 51

                                                                      και

Αναφορικά με τον περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμος, Κεφ. 224, άρθρα 80

Αναφορικά με την Αίτηση της:

ASTROBANK PUBLIC COMPANY LIMITED, από Λευκωσία

Αιτήτριας/Εφεσείουσας

        και

1. Επαρχιακός Κτηματολογικός Λειτουργός του Κτηματολογικού και Χωρομετρικού Τμήματος του Υπουργείου Εσωτερικών, από Λευκωσία

2. YIANNIS MAMAS (BLUE DREAMS) LTD, από Παραλίμνι

3. Γεώργιος Στ. Ανδρέα

4. Χρίστος Β. Χαρτούπαλλος

       Καθ’ ων η Αίτηση/Εφεσίβλητων

Εμφανίσεις:

Για Αιτητές: κα Γ. Ζαχαρίου 

Για Καθ' ου η Αίτηση 1: κος Χ. Καστάνας

Για Καθ' ου η Αίτηση 2: κος Ι. Ροκοπός

Για Καθ' ου η Αίτηση 3 και 4: κος Ζ. Ζαχαρίου 

ΑΠΟΦΑΣΗ

Με την παρούσα Αίτηση Έφεσης, ζητείται η έκδοση των ακόλουθων διαταγμάτων:

Α. Διάταγμα και/ή απόφαση του Σεβαστού Δικαστηρίου με το οποίο η απόφαση και/ή διαταγή και/ή γνωστοποίηση του Επαρχιακού Κτηματολογικού Λειτουργού Λευκωσίας, στην Αίτηση ΑΕΑ914/2015 του Επαρχιακού Κτηματολογίου Λευκωσίας, η οποία να περιέχεται στην ειδοποίηση του ημερομηνίας 08/12/2021, Τεκμήριο Γ να κηρύσσεται άκυρη και/ή παράνομη και/ή στερημένη οποιουδήποτε έννομου αποτελέσματος.

Β. Διάταγμα και/ή απόφαση του Σεβαστού Δικαστηρίου με το οποίο να ακυρώνεται και/ή παραμερίζεται η διαταγή και/ή γνωστοποίηση και/ή απόφαση του διευθυντή ημερομηνίας 08/12/2021 στην Αίτηση με αριθμό ΑΕΑ914/2015 του Επαρχιακού Κτηματολογίου Λευκωσίας, Τεκμήριο Γ με την οποίαν να ειδοποιεί για τη μεταβίβαση ακινήτου επ’ ονόματι των Καθ’ ων η Αίτηση 3 και 4, δυνάμει σύμβασης ενώ το ακίνητο βαρύνεται από υποθήκες και επιβαρύνσεις προς όφελος και/ή εξασφάλιση της Εφεσείουσας-Αιτήτριας.

Γ. Διάταγμα του Δικαστηρίου με το οποίο να διατάζεται ο διευθυντής του Κτηματολογίου προσωπικά και/ή μέσω υπαλλήλων και/ή αντιπροσώπων του να διαγράψει και/ή απορρίψει και/ή παραμερίσει τη διαδικασία ΑΕΑ914/2015.

Οι λόγοι Έφεσης, απαριθμούνται ως εξής:

1. Ο διευθυντής προέβη στην προσβαλλόμενη απόφαση στη βάση διατάξεων νόμου, οι οποίες είναι αντισυνταγματικές όπως εξηγείται πιο κάτω.

2. Η προσβαλλόμενη απόφαση στη βάση των άρθρων 44ΙΘ και 44ΚΒ του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμο Ν.9/1965 όπως αυτός τροποποιήθηκε από τον τροποποιητικό νόμο Αρ. 10/2015 παραβιάζει και περιορίζει το δικαίωμα που διασφαλίζεται από το άρθρο 25(1) του Συντάγματος, για άσκηση οποιουδήποτε επαγγέλματος, απασχόλησης, εμπορίου και/ή επικερδούς εργασίας, εφόσον: (α) παρεμβαίνει στο δικαίωμα της Αιτήτριας να οργανώνει ελεύθερα και να προγραμματίζει την επιχειρηματική της δραστηριότητα όπως αυτή θεωρεί σωστό μέσα στα πλαίσια του νόμου και με σκοπό την κερδοφορία. (β) καταργεί το δικαίωμα διεκδίκησης των οφειλόμενων προς την Αιτήτρια ποσών σύμφωνα με την υποθήκη και/ή τη σύμβαση δανείου και/ή παραβιάζει το εν λόγω δικαίωμα στερώντας το δικαίωμα της Αιτήτριας στην εξασφάλιση της επίδικης υποθήκης και/ή υποχρεώνοντας την Αιτήτρια να δεχτεί εξασφάλιση ή υποθήκη διαφορετική ή σε διαφορετικό ακίνητο από εκείνο που η ίδια έκρινε ότι μπορούσε να δοθεί ως εξασφάλιση σε σχέση με συμβατικές υποχρεώσεις του οφειλέτη Καθ’ ου η Αίτηση 2, ακόμα και αν αυτό είναι ενάντια στα συμφέροντα της Αιτήτριας. (γ) ο νόμος παραβιάζει το εν λόγω δικαίωμα χωρίς οποιανδήποτε αιτιολόγηση και χωρίς να στοιχειοθετείται η ανάγκη ούτε να συντρέχει οποιαδήποτε από τις προϋποθέσεις που θέτει το άρθρο 25(2) του Συντάγματος που να δικαιολογεί τον περιορισμό του θεμελιώδους δικαιώματος αυτού.

3. Η προσβαλλόμενη απόφαση συνιστά παραβίαση των άρθρων 23(1), 23(2) και 23(4) του Συντάγματος, καθώς: (α) επιβάλλει αδικαιολόγητα στέρηση, επιβάρυνση και/ή περιορισμούς πάνω στο δικαίωμα ιδιοκτησίας και/ή περιουσίας της Αιτήτριας χωρίς να αποδίδεται σε αυτήν οποιαδήποτε δίκαια αποζημίωση. (β) περιορίζει και/ή απαλλοτριώνει το αγώγιμο δικαίωμα της Αιτήτριας ως ενυπόθηκου δανειστή έναντι του εγγυητή-ενυπόθηκου οφειλέτη- και/ή το δικαίωμα της να διεκδικήσει το οφειλόμενο προς αυτήν χρέος  και/ή τα συμβατικά της δικαιώματα που συνιστούν ιδιοκτησία προστατευόμενη από το άρθρο 23. (γ) παραβιάζει και περιορίζει το δικαίωμα που προστατεύεται από το άρθρο 23 του Συντάγματος, χωρίς οποιονδήποτε λόγο που με βάση το άρθρο 23 θα δικαιολογούσε τέτοιον περιορισμό.

4. Η προσβαλλόμενη απόφαση είναι παράνομη, αφού προσκρούει στις πρόνοιες του πρώτου πρωτόκολλου της Ευρωπαϊκής Συνθήκης για την Προάσπιση των Ανθρώπινων Δικαιωμάτων που έχει κυρωθεί με τον κυρωτικό νόμο Ν.39/62.

5. Η προσβαλλόμενη απόφαση είναι αντισυνταγματική αφού παραβιάζει το άρθρο 26 του Συντάγματος: (α) παρεμβαίνοντας στις ήδη αποκρυσταλλωμένες συμβατικές σχέσεις της Αιτήτριας με τον ενυπόθηκο οφειλέτη. (β) παρεμβαίνοντας στο δικαίωμα της Αιτήτριας και της ενυπόθηκης οφειλέτιδας εταιρείας να επιλέξουν και/ή να διαμορφώσουν ελεύθερα το περιεχόμενο και/ή τους όρους της μεταξύ τους σύμβασης. (γ) εκ των υστέρων τροποποιώντας και/ή καταργώντας συμβάσεις κατά τρόπο αντίθετο προς τη βούληση των συμβαλλόμενων. (δ) κατεδαφίζοντας τα θεμέλια της συμβατικής διευθέτησης των μερών και προκαλώντας αβεβαιότητα και έλλειψη εμπιστοσύνης ως προς τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις των πολιτών.

6. Η προσβαλλόμενη απόφαση λήφθηκε, ενώ ο διευθυντής τελούσε σε πλάνη, αναφορικά με τα γεγονότα.

Η νομική βάση της Αίτησης, είναι τα άρθρα 44ΙΘ, 44Κ, 44ΚΒ, 44ΚΓ και 51 του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου 9/1965, το άρθρο 29 του περί Δικαστηρίων Νόμου 14/60 και τα άρθρα 80 και 81 του περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας Νόμου.

Τα γεγονότα επί των οποίων στηρίζεται η Αίτηση, περιέχονται σε ένορκη δήλωση που έχει ετοιμάσει ο Μάριος Κουντούρης που εργάζεται στην εταιρεία Trusset Asset Management Company Ltd η οποία έχει συνάψει συμφωνία διαχείρισης και ρύθμισης δανείων με την Αιτήτρια. Στις 14/09/2020 άλλαξε το όνομα σε QQuant Master Services Cyprus Ltd. Η εταιρεία έχει αναλάβει, μεταξύ άλλων, την καταχώρηση και τον χειρισμό αγωγών και δικαστικών διαδικασιών εκ μέρους των Αιτητών. Η χρηματοπιστωτική διευκόλυνση που αφορά την επίδικη εξασφάλιση ακίνητης ιδιοκτησίας, έχει ανατεθεί στην εταιρεία.

Περί την 21/10/2021 παρελήφθη από τους Αιτητές, ειδοποίηση του Καθ’ ου η Αίτηση-Επαρχιακού Κτηματολογικού Λειτουργού Λευκωσίας ημερομηνίας 18/10/2021, την οποίαν τους ενημέρωνε ότι καταχωρήθηκε Αίτηση εγκλωβισμένου αγοραστή με αριθμό ΑΕΑ914/2015, Τεκμήριο Α, στην οποίαν οι Αιτητές καταχώρησαν ένσταση, Τεκμήριο Β. Στη συνέχεια, περί τα τέλη Δεκεμβρίου στάλθηκε επιστολή ημερομηνίας 08/12/2021 με την οποίαν γνωστοποιήθηκε στην Αιτήτρια η πρόθεση του Διευθυντή να προχωρήσει στη μεταβίβαση του ακινήτου με αρ. εγγραφής 0/[ ], Φ./Σχ.21/62^Ε1, Τεμάχιο [ ], στον Στρόβολο, Αγ. Δημήτριο στη Λευκωσία, στο όνομα των Καθ’ ων η Αίτηση 3 και 4, δυνάμει σύμβασης, η οποία έχει κατατεθεί στο Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας με αρ. ΠΩΕ1487/2011. Στην εν λόγω επιστολή, δεν έχει καταχωρηθεί εκ νέου ένσταση καθότι κατά πρώτο, οι λόγοι ένστασης, ως φαίνονται και στο Τεκμήριο Β, δεν καλύπτονται από τους λόγους που προνοούνται από τη νομοθεσία για συμπερίληψη σε υποβολή ένστασης, αλλά αφορούν θέμα συνταγματικότητας του νόμου, αλλά και επίσης επειδή η εν λόγω επιστολή δεν έχει εντοπιστεί ποτέ. Συγκεκριμένα, περί τα τέλη Φεβρουαρίου-αρχές Μαρτίου 2022 και αφού η προθεσμία για ένσταση είχε εκπνεύσει, λειτουργός του Κτηματολογίου επικοινώνησε τηλεφωνικά με το γραφείο των δικηγόρων, διερωτωμένη γιατί δεν καταχωρήθηκαν εκ νέου ενστάσεις, αφού είχε σταλεί και παραληφθεί, περί τα τέλη Δεκεμβρίου, σύμφωνα με τα αρχεία τους, επιστολή Τύπου ΙΕ, για την Αίτηση ΑΕΑ914/2015 και άλλες 3, με την οποίαν ενημέρωναν ότι ο διευθυντής του Κτηματολογίου προτίθεται να προχωρήσει σε διαγραφή των εξασφαλίσεων της Αιτήτριας και μεταβίβαση του ακινήτου στους αγοραστές, εκτός αν κατέθεταν ένσταση εντός 45 ημερών από την παραλαβή. Αμέσως οι δικηγόροι επικοινώνησαν μαζί τους, για να διερευνήσουν το θέμα. Από διερεύνηση που έγινε, δεν εντοπίστηκαν πουθενά οι αναφερόμενες επιστολές, οι οποίες κατ’ ισχυρισμό είχαν σταλεί και παραληφθεί περί τα τέλη Δεκεμβρίου 2021. Μετά από εκτεταμένες έρευνες, λόγω μαζικών απουσιών συναδέλφων λόγω νόσησης ή λόγω του ότι ήταν επαφές κρουσμάτων covid 19, αλλά και λόγω της αναγκαστικής τηλεργασίας, μετά την πάροδο κάποιου χρόνου διαπιστώθηκε ότι όντως κλητήρας της Αιτήτριας, παρέλαβε τις εν λόγω επιστολές, οι οποίες όμως δεν εντοπίστηκαν ποτέ και οι οποίες στάλθηκαν εκ νέου με ηλεκτρονικό ταχυδρομείο από το Κτηματολόγιο κατόπιν σχετικής παράκλησης από τους δικηγόρους τους την 26/042022. Παρουσιάστηκε αντίγραφο της εν λόγω επιστολής ως Τεκμήριο Γ. Για τον λόγο αυτόν, καταχωρήθηκε Αίτηση για παράταση του χρόνου καταχώρησης της παρούσας Αίτησης, η οποία έλαβε τον αριθμό 54/2022, η οποία επισυνάφθηκε χωρίς τα Τεκμήρια της, ως Τεκμήριο Δ και εκδόθηκε διάταγμα παράτασης την 20/04/2022 για περίοδο 15 ημερών από την έκδοση του διατάγματος, ως το επισυνημμένο πρακτικό από το i-justice.

Η Αιτήτρια κλήθηκε να υποβάλει ένσταση εντός 45 ημερών από την ημερομηνία παραλαβής εναντίον της περιγραφόμενης ειδοποίησης πρόθεσης του διευθυντή ή Αίτηση για μεταφορά της υποθήκης του εμπράγματους βάρους ή της απαγόρευσης σε άλλην ιδιοκτησία και ενημερωνόταν ότι ο διευθυντής του Κτηματολογίου, θα προχωρήσει στη μεταβίβαση του ακινήτου και διαγραφή της υποθήκης. Ένσταση δεν είχε καταχωρηθεί στην ειδοποίηση τύπου ΙΕ, αν και είχε καταχωρηθεί στη διαδικασία.

Το εν λόγω ακίνητο, βαρύνεται με τα ακόλουθα βάρη, ήτοι υποθήκη Υ7148/2011 προς όφελος της Αιτήτριας. Η υποθήκη συνάφθηκε μεταξύ της Καθ’ ης η Αίτηση 2 εταιρείας και της Αιτήτριας ως εξασφάλιση προς όφελος της τελευταίας για την παροχή πιστωτικών διευκολύνσεων προς την εν λόγω εταιρεία για την οποίαν εκκρεμεί και η αγωγή 575/2015 Ε. Δ. Αμμοχώστου. Όπως προκύπτει από το Τεκμήριο Α, η συμφωνία πώλησης φέρει ημερομηνία 03/10/2011 αφού έλαβε αριθμό ΠΩΕ1487/2011, ήτοι μεταγενέστερα της υποθήκης που κατατέθηκε την 20/06/2011. Περαιτέρω, καμία απόδειξη δεν έχει η Αιτήτρια που να καταδεικνύει ότι το τίμημα πώλησης είναι εξοφλημένο και ότι οι αγοραστές είναι συμμορφωμένοι με τις συμβατικές τους υποχρεώσεις.

Διευκρινίζεται, ότι η υποθήκη είχε αρχικά παραχωρηθεί από τη Usb Bank PLC. Δυνάμει «συμφωνίας πώλησης και αγοράς τραπεζικών εργασιών της Usb Bank PLC» ημερομηνίας 31/07/2018 μεταξύ της Astro Bank Limited αρ. εγγραφής ΗΕ189515, η οποία περί 10/01/2020 μετονομάστηκε σε Astrobank Public Company Ltd και της Usb Bank PLC, με αριθμό εγγραφής ΗΕ10, με τη συγκατάθεση της Κεντρικής Τράπεζας, την 18/01/2019 και ώρα 17:00 είχε ολοκληρωθεί η εξαγορά από την Astro Bank Limited των τραπεζικών εργασιών της Usb Bank PLC, καθώς επίσης και των εξασφαλίσεων, των αντίστοιχων δικαιωμάτων και υποχρεώσεων, των στοιχείων ενεργητικού και παθητικού. Στην ως άνω πώληση, περιλαμβάνονται και οι τραπεζικές διευκολύνσεις, δικαιώματα και εξασφαλίσεις που αποτελούν το αντικείμενο της παρούσας Αίτησης. Επίσης διευκρινίζεται, ότι τα στοιχεία του υποθηκευμένου ακινήτου που αναφέρονται στη συμφωνία υποθήκης, είναι τα παλιά στοιχεία του ακινήτου, ενώ τα νέα στοιχεία του ακινήτου που επιβαρύνετο με την υποθήκη και το πωλητήριο έγγραφο είναι αυτά που αναφέρονται στην ειδοποίηση Τεκμήριο Α και στο Τεκμήριο Γ.

Το οφειλόμενο ποσό και υποχρεώσεις της Καθ’ ης η Αίτηση 2 εταιρείας, έχουν υπόλοιπο πέραν των €2.701.546 ως φαίνεται στην αγωγή 575/2015. Τα ποσά δεν έχουν αποπληρωθεί και η υποθήκη συνεχίζει να βαρύνει το ακίνητο. Ο διευθυντής του Κτηματολογίου ενημέρωσε για την πρόθεση του να μεταβιβάσει το ακίνητο στο όνομα των Καθ’ ων η Αίτηση 3 και 4 και κάλεσε την Αιτήτρια να υποβάλει ένσταση. Η Αιτήτρια έκανε τη χρήση δικαιώματος Έφεσης κατά της απόφασης του Διευθυντή δυνάμει του άρθρου 51 του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Νόμου 9/1965 και το άρθρο 80 του περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας Νόμου. Η Αιτήτρια υπέβαλε ένσταση στη διαδικασία ημερομηνίας 01/11/2021 Τεκμήριο Β που επιδόθηκε την 04/11/2021. Ο Καθ’ ου η Αίτηση 1 απέστειλε επιστολή ημερομηνίας 08/12/2021 στην Αιτήτρια ενημερώνοντας την, ότι πρόθεση του είναι να προχωρήσει στη μεταβίβαση του ακινήτου και διαγραφή της υποθήκης μονομερώς.

Η ειδοποίηση/απόφαση Τεκμήριο Γ, είναι άνευ έννομου αποτελέσματος και είναι άκυρη ή παράνομη, εφόσον αυτή στάλθηκε στη βάση προνοιών του νόμου, οι οποίες είναι αντισυνταγματικές, καθώς αυτές περιορίζουν και παραβιάζουν αδικαιολόγητα τα ανθρώπινα δικαιώματα που κατοχυρώνονται με τα άρθρα 23, 25, 26 και 28 του Συντάγματος.

Καταχωρήθηκε συμπληρωματική ένορκη δήλωση εκ μέρους των Αιτητών Εφεσειόντων. Η ίδια υπάλληλος ανέφερε ότι σύμφωνα με το εδάφιο 7 της νομοθεσίας, ο Διευθυντής Κτηματολογίου δύναται σε περίπτωση κατά την οποίαν ο πωλητής δεν είναι ιδιοκτήτης άλλης ακίνητης ιδιοκτησίας, να αποδέχεται Αίτηση μεταφοράς της υποθήκης του εμπράγματου βάρους ή της απαγόρευσης από τον ενυπόθηκο δανειστή ή οποιοδήποτε πρόσωπο προς όφελος του οποίου επενεργεί εμπράγματο βάρος για απαγόρευση σε ακίνητη ιδιοκτησία, νομικών προσώπων που έχουν εγγυηθεί τις υποχρεώσεις του πωλητή, σε σχέση με την ακίνητη ιδιοκτησία φυσικών προσώπων που έχουν εγγυηθεί τις υποχρεώσεις του πωλητή σε σχέση με την ακίνητη ιδιοκτησία ή που κατά τον χρόνο της υπογραφής της σύμβασης, ενεργούσαν ως διοικητικοί σύμβουλοι του πωλητή ή κατείχαν ποσοστό πέραν του 10% του μετοχικού κεφαλαίου του πωλητή. Οι Αιτητές δεν ζήτησαν τη μεταφορά της υποθήκης, καθότι η περιουσία στην οποίαν μπορούσε να μεταφερθεί η υποθήκη, δεν είχε καμία αξία, ούτε κοινά χαρακτηριστικά και προοπτικές ρευστοποίησης με το ενυπόθηκο ακίνητο.

Συγκεκριμένα, η επίδικη υποθήκη είναι η υποθήκη Υ7148/2011, η οποία ενεγράφη επί του ακινήτου με αριθμό εγγραφής [ ], οικόπεδο 762 τ.μ. στη Λευκωσία, επί του οποίου σύμφωνα με την κτηματολογική έρευνα έχει αξία 1/1/2013 εκ €1.733.700, το δε ποσό που εξασφαλίζει είναι €1.800.000. Της υποθήκης αυτής προηγούνται 3 πωλητήρια για ποσά €205.000, €294.700 και €313.250 ενώ είναι η υποθήκη Υ7148/2011 είναι η πρώτη υποθήκη. Παρουσιάστηκε ως Τεκμήριο Α, κτηματολογική έρευνα για την εταιρεία-Καθ’ ης η Αίτηση 2, η οποία έγινε το 2017. Από το εν λόγω ακίνητο εκδόθηκαν ξεχωριστοί τίτλοι ιδιοκτησίας για την κάθε μονάδα, κατόπιν διαδικασίας διαχωρισμού, οι οποίοι φέρουν τους ακόλουθους αριθμούς, ως φαίνονται σε πρόσφατη κτηματολογική έρευνα ημερομηνίας 05/05/2023, Τεκμήριο Α1:

Α) αρ. εγγραφής 0/[ ]

Β) αρ. εγγραφής 0/[ ]

Γ) αρ. εγγραφής 0/[ ]

Δ) αρ. εγγραφής 0/[ ]

Ε) αρ. εγγραφής 0/[ ]

Στ) αρ. εγγραφής 0/[ ]

Ζ) αρ. εγγραφής 0/[ ]

Η) αρ. εγγραφής 0/[ ]

Στα εν λόγω ακίνητα, η υποθήκη Υ7148/2011 είναι η πρώτη υποθήκη.

Εκτός του ενυπόθηκου ακινήτου, η εταιρεία έχει τα ακόλουθα ακίνητα:

- Αρ. εγγραφής 0/387, χωράφι στην επαρχία Αμμοχώστου, εκτιμημένες αξίας 1/1/2013 εκ €2.041.100 το οποίο έχει πολλά πωλητήρια έγγραφα ως φαίνεται στο Τεκμήριο Α, κτηματολογική έρευνα του 2017, στην οποίαν φαίνονται και οι σχετικές επιβαρύνσεις της περιόδου. Από το εν λόγω ακίνητο, εκδόθηκαν ξεχωριστοί τίτλοι ιδιοκτησίας για την κάθε μονάδα, κατόπιν διαδικασίας διαχωρισμού, οι οποίοι φέρουν τους ακόλουθους αριθμούς: (α) αρ. εγγραφής 0/[ ]. Το εν λόγω ακίνητο που προέκυψε από τις ξεχωριστές εγγραφές έχει τις ακόλουθες επιβαρύνσεις ως φαίνεται στο Τεκμήριο Α1: Υ2303/2009 €2.000.000 πλέον τόκους προς όφελος Gordian Holdings Ltd, ΠΩΕ 244/2011, 13 ΜΕΜΟ συνολικής αξίας €820.758,56. (β) αρ. εγγραφής 0/[ ]. Το εν λόγω ακίνητο που προέκυψε από τις ξεχωριστές εγγραφές, έχει τις ακόλουθες επιβαρύνσεις από τις ξεχωριστές εγγραφές έχει τις ακόλουθες επιβαρύνσεις ως φαίνεται στο Τεκμήριο Α1: ΠΩΕ 170/2011, Υ1267/2011 €72.000 πλέον τόκους προς όφελος Hellenic Bank Public Company Limited, 13 MEMO συνολικής αξίας €820.758,56.

- Αρ. εγγραφής 0/[ ] χωράφι, η δε αξία αυτού την 1/1/2021 ανέρχεται σε €188.700, βαρύνεται με τις υποθήκες Υ368/2010 για ποσό €300.000 πλέον τόκους προς όφελος της ΚΕΔΙΠΕΣ διαδοχική με την υποθήκη Υ390/2012 για ποσό €200.000 και 13 ΜΕΜΟ συνολικής αξίας €825.775, 30 ως το Τεκμήριο Α1.

- Αρ. εγγραφής 0/[ ], χωράφι στην επαρχία Αμμοχώστου ½ μερίδιο αξίας του όλου την 1/1/2021 €82.400 ήτοι μεριδίου €44.200 το οποίο επιβαρύνεται με την υποθήκη Υ430/2013 προς όφελος των Αιτητών και 11 ΜΕΜΟ συνολικής αξίας €761.366, 86 ως το Τεκμήριο Α1.

Περαιτέρω μοναδικός διευθυντής της Καθ’ ης η Αίτηση 2 και κατά το 50% μέτοχος αυτής, κατά τον χρόνο σύναψης των συμφωνιών ως το Τεκμήριο Β, εκτύπωση από τον Έφορο Εταιρειών, ήταν ο Γ. Μ. Το εν λόγω πρόσωπο, ως φαίνεται στο Τεκμήριο Γ, έρευνα ημερομηνίας 05/05/2023, έχει σήμερα εγγεγραμμένα επ’ ονόματι του τα ακόλουθα ακίνητα:

- Αρ. εγγραφής 0/[ ], διαμέρισμα στην επαρχία Αμμοχώστου αξίας 1/1/2021 €51.700, το οποίο έχει ανοιχτό φάκελο μεταβίβασης Π239/2023 και το οποίο βαρύνεται με τα ΠΩΕ188/1992 και 11 ΜΕΜΟ συνολικής αξίας €1543337,52.

- Αρ. εγγραφής 0/[ ] διαμέρισμα στην επαρχία Αμμοχώστου αξίας 1/1/2021 €34.900, το οποίο βαρύνεται με πωλητήριο έγγραφο ΠΩΕ 321/1992 και 11 ΜΕΜΟ συνολικής αξίας €1704368,63.

- Αρ. εγγραφής 0/[ ] διαμέρισμα στην επαρχία Αμμοχώστου, αξίας 1/1/2021 €50.100 το οποίο βαρύνεται με πωλητήριο έγγραφο ΠΩΕ 17/1991 και ΠΩΕ 661/2006 και 11 ΜΕΜΟ το ΜΕΜΟ συνολικής αξίας €1704368,63.

- Αρ. εγγραφής 0/[ ] διαμέρισμα στην επαρχία Αμμοχώστου, αξία 1/1/2021 €30.500, το οποίο βαρύνεται με πωλητήριο έγγραφο ΠΩΕ 72/1993 και 11 ΜΕΜΟ συνολικής αξίας €1295374,35.

- Αρ. εγγραφής 0/[ ] διαμέρισμα στην επαρχία Αμμοχώστου, αξίας 1/1/2021 €40.000 το οποίο βαρύνεται με πωλητήριο έγγραφο ΠΩΕ 260/1992 και 11 ΜΕΜΟ συνολικής αξίας €1704368,63.

- Αρ. εγγραφής 0/[ ] διαμέρισμα στην επαρχία Αμμοχώστου, αξίας 1.1.2021 €46.100 το οποίο βαρύνεται με πωλητήριο έγγραφο ΠΩΕ 18/1991 και ΠΩΕ 441/2002 και 11 ΜΕΜΟ συνολικής αξίας €1.699.242,63.

- Κάποια ακίνητα στα κατεχόμενα, χωρίς πραγματική αξία ή προοπτική ρευστοποίησης.

Περαιτέρω, κατά το άλλο 50% μέτοχος της Καθ’ ης η Αίτηση 2, κατά τον χρόνο σύναψης των συμφωνιών ως το Τεκμήριο Β, εκτύπωση από τον Έφορο Εταιρειών, ήταν η Ε. Μ. Το εν λόγω πρόσωπο, σύμφωνα με κτηματολογική έρευνα 05/05/2023 Τεκμήριο Δ έχει εγγεγραμμένα σήμερα τα πιο κάτω ακίνητα:

- Αρ. εγγραφής 0/[ ] τόπος, στην επαρχία Αμμοχώστου αξίας 1/1/2021 €118.300 το οποίο βαρύνεται με την υποθήκη Υ1011/2010 για ποσό €315.000 προς όφελος της ΚΕΔΙΠΕΣ και άλλα 6 ΜΕΜΟ συνολικής αξίας €1.022.026,99 πλέον τόκους.

- Αρ. εγγραφής 0/[ ] τόπος, στην επαρχία Αμμοχώστου, αξίας 1/1/2021 €91.000 το οποίο βαρύνεται με την υποθήκη Υ1011/2010 για ποσό €315.000 προς όφελος της ΚΕΔΙΠΕΣ και άλλα 6 ΜΕΜΟ συνολικής αξίας €1.022.026,99.

- Αρ. εγγραφής 0/[ ] χωράφι, στην επαρχία Αμμοχώστου, αξίας του όλου μεριδίου την 1/1/2021 €300.000, μερίδιο της Ε. Μ. 1/12 δηλαδή αξίας €25.025 το οποίο βαρύνεται με το ΠΩΕ303/2009 εκχωρημένο ως εξασφάλιση και 5 ΜΕΜΟ συνολικής αξίας €885328,99.

- Αρ. εγγραφής 0/[ ] χωράφι στην επαρχία Αμμοχώστου, αξίας του όλου μεριδίου την 1/1/2021 €8.680, μερίδιο της Ε. Μ. 2/30 ήτοι αξία μεριδίου €20.013, το οποίο βαρύνεται με 5 ΜΕΜΟ συνολικής αξίας €885328,99

- Αρ. εγγραφής 0/[ ] χωράφι στην επαρχία Αμμοχώστου αξίας του όλου μεριδίου την 1/1/2021 €62.900 μερίδιο της Ε. Μ. 1/8, ήτοι αξία μεριδίου €7.862,50 το οποίο βαρύνεται με 4 ΜΕΜΟ συνολικής αξίας €856813,45.

- Αρ. εγγραφής 0/[ ] χωράφι, στην επαρχία Αμμοχώστου αξίας του όλου μεριδίου την 1/1/2021 €42.500 μερίδιο της Ε. Μ 1/8, ήτοι αξία μεριδίου €5.312,50 το οποίο βαρύνεται με 4 ΜΕΜΟ συνολικής αξίας €856813,45.

Από έρευνα που έγινε, φαίνεται επίσης η ημερομηνία απόκτησης των εν λόγω ακινήτων που αποδεικνύει ότι υπήρχαν όταν συμφωνήθηκε η κατάρτιση της υποθήκης. Δεν επιλέγηκαν από τους Αιτητές κατόπιν έρευνας και αξιολόγησης των χαρακτηριστικών τους, των μεριδίων, της τοποθεσίας, των πιθανοτήτων ρευστοποίησης και άλλων παραγόντων. Σε κάθε περίπτωση, ούτε η αξία, ούτε η τοποθεσία, ούτε το είδος των ακινήτων επαρκεί για να καλύψει έστω και το ελάχιστο την οφειλή που εξασφαλίζει η επίδικη υποθήκη. Επίσης στην αγωγή 575/2015 που αφορά τις πιστωτικές διευκολύνσεις που εξασφαλίζονται με την επίδικη υποθήκη, εκδόθηκε απόφαση έναντι της οποίας, κανένα ποσό δεν καταβλήθηκε μέχρι σήμερα.

Ο Καθ’ ου η Αίτηση 1 έχει καταχωρήσει ένσταση και έχει προβάλει τους ακόλουθους λόγους ένστασης:

1. Η απόφαση του διευθυντή, όπως αυτή διατυπώθηκε είναι καθ’ όλα ορθή και/ή νόμιμη, εκδόθηκε κατόπιν δέουσας έρευνας και αφού λήφθηκαν υπόψη όλα τα αναγκαία και απαιτούμενα έγγραφα και/ή στοιχεία, ακολουθήθηκε η ορθή κατά τον νόμο και/ή κανονισμούς διαδικασία.

2. Η απόφαση του διευθυντή, είναι επαρκώς και/ή δεόντως αιτιολογημένη. Ο διευθυντής ενήργησε εντός των πλαισίων του νόμου και σύμφωνα με τις πρόνοιες του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου 9/1965.

3. Η παρούσα Αίτηση είναι γενική και ατεκμηρίωτη και δεν ανταποκρίνεται στις νομολογιακές αρχές που διέπουν τον έλεγχο της συνταγματικότητας των νόμων και/ή τρόπος που προβάλλονται τα επιχειρήματα δεν καθιστούν ευχερή τον έλεγχο της συνταγματικότητας.

4. Η Αιτήτρια προβάλλει αόριστες και/ή γενικές εισηγήσεις περί αντισυνταγματικότητας και/ή δεν αντιπαραβάλλει τις κρίσιμες διατάξεις του νόμου με τις σχετικές διατάξεις του Συντάγματος και/ή δεν εξειδικεύει επαρκώς πώς ο εν λόγω νόμος αντίκεται στις διατάξεις του Συντάγματος και/ή δεν τεκμηριώνει ότι οι πρόνοιες του νόμου είναι πέρα από κάθε λογική αμφιβολία αντισυνταγματικές.

5. Η προσβαλλόμενη απόφαση του διευθυντή, δεν παραβιάζει ούτε περιορίζει και/ή δεν περιορίζει κατά τρόπο ανεπίτρεπτο το δικαίωμα της Αιτήτριας/Εφεσείουσας δυνάμει του άρθρου 23 του Συντάγματος. Αν ήθελε κριθεί ότι υπάρχει επέμβαση και/ή περιορισμός στον τρόπο άσκησης του δικαιώματος που κατοχυρώνει το εν λόγω άρθρο, αυτός τίθεται προς προστασία δικαιωμάτων τρίτου προσώπου, ήτοι του αγοραστή, υπέρ του οποίου επιφυλάσσεται η Τρίτη παράγραφος του άρθρου 23 του Συντάγματος.

6. Με τον υπό εξέταση νόμο προστατεύεται το δικαίωμα ιδιοκτησίας τρίτου προσώπου κατά τρόπο εύλογο, αναλογικό και συνταγματικά επιτρεπτό. Τυχόν έκδοση των αιτούμενων διαταγμάτων θα συνιστούσε ανεπίτρεπτη επέμβαση και/ή ανεπίτρεπτο περιορισμό και/ή στέρηση του δικαιώματος περιουσίας των αγοραστών.

7. Η απουσία νομοθετικής ρύθμισης αναφορικά με την τυχόν καταβολή αποζημίωσης στον ενυπόθηκο δανειστή ή/και σε άλλο πρόσωπο, δεν καθιστά τον υπό εξέταση νόμο και/ή τις πρόνοιες του αντισυνταγματικές.

8. Δεν επιβάλλεται οποιαδήποτε στέρηση ή περιορισμός δικαιώματος διά του οποίου να προκαλείται ζημιά και/ή ουσιώδης ζημιά στην Αιτήτρια.

9. Η προσβαλλόμενη απόφαση του διευθυντή δεν παραβιάζει το άρθρο 26 του Συντάγματος, καθότι ο πυρήνας του δικαιώματος που προστατεύει το εν λόγω άρθρο δεν επηρεάζεται, αφού τα δικαιώματα και οι υποχρεώσεις των συμβαλλόμενων παραμένουν σε ισχύ. Αν ήθελε κριθεί ότι υπάρχει περιορισμός στον τρόπο άσκησης του δικαιώματος που κατοχυρώνει το εν λόγω άρθρο, αυτός τίθεται προς προστασία του δημοσίου συμφέροντος και/ή των κοινωνικών και οικονομικών συμφερόντων και/ή προς προστασία του κοινού και/ή των πολιτών, κατά τρόπο εύλογο και αναλογικό.

10. Οι διατάξεις των άρθρων 44ΙΗ-44ΚΖ του νόμου εφαρμόζονται ανεξαρτήτως, μεταξύ άλλων, των λοιπών διατάξεων του νόμου, συνεπώς η προσβαλλόμενη απόφαση δεν έρχεται σε σύγκρουση με τις υπόλοιπες διατάξεις του νόμου.

11. Η προσβαλλόμενη απόφαση του διευθυντή και/ή η διαδικασία που εκτίθεται στον φάκελο ΑΕΑ914/2015 είναι σύμφωνη με το Σύνταγμα, την Αρχή Διάκρισης των Εξουσιών, την ΕΣΔΑ, τον Νόμο, τους Κανονισμούς, τους κανόνες της επιείκειας και της φυσικής δικαιοσύνης.

12. Οι Καθ’ ων η Αίτηση 3 και 4 εκπλήρωσαν τις υποχρεώσεις τους προς τους Καθ’ ων η Αίτηση 1 και/ή κατέβαλε όλο το τίμημα πώλησης.

13. Η προσβαλλόμενη απόφαση του διευθυντή, δεν παραβιάζει με οποιονδήποτε τρόπο τα άρθρα 23, 25, 26, 28, 29 και 30 του Συντάγματος.

Η ένσταση στηρίζεται σε ένορκη δήλωση που έχει ετοιμάσει λειτουργός του Κτηματολογίου που γνωρίζει καλά τα γεγονότα της υπόθεσης.

Ο Γ. Στ. Α., Εφεσίβλητοι 3&4 Καθ’ ων η Αίτηση, κατέθεσαν στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο Λευκωσίας στις 03/10/2011 τη σύμβαση πώλησης ημερομηνίας 01/10/2011 μεταξύ της εταιρείας Yiannis Mamas Ltd και των ιδίων σαν αγοραστές για το υπό διαχωρισμό διαμέρισμα με αρ. 202 επί του τεμαχίου [ ], τμήμα 13 στον Στρόβολο-Άγιος Δημήτριος ΠΩΕ1487/2011.

Το πιο πάνω ακίνητο είναι σήμερα εγγεγραμμένο στα Κτηματολογικά Μητρώα με αρ. εγγραφής 0/[ ] ημερομηνίας 22/02/2021 για το όλο μερίδιο στο όνομα της εταιρείας Yiannis Mamas Ltd, όπως φαίνεται στην έκθεση λεπτομερειών ακινήτου.

Στις 16/10/2015 ο Γ. Στ. Α και ο Χρ. Β. Χ. κατέθεσαν στο Κτηματολόγιο σύμφωνα με τον περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμο αρ. 9/1965 όπως αυτός τροποποιήθηκε με τον Ν.139(Ι)/2015 & Ν.118(Ι)/2019 την Αίτηση ΑΕΑ914/2015, προσκομίζοντας από τον μόνο διευθυντή της πωλήτριας εταιρείας βεβαίωση πληρωμής και εξόφλησης του πιο πάνω αγορασθέντος διαμερίσματος, καθώς και ένορκη δήλωση από τους πιο πάνω αγοραστές.

Ακολούθως στις 29/04/2021 με επιστολή, οι πιο πάνω Αιτητές ειδοποιήθηκαν να προσκομίσουν διάφορες φοροαπαλλαγές και βεβαιώσεις τις οποίες προσκόμισαν.

Στις 08/12/2021 στάλθηκε προς την Εφεσείουσα/Αιτήτρια, με διπλοσυστημένο ταχυδρομείο ειδοποίηση για υποβολή ένστασης στη μεταβίβαση του ακινήτου ή Αίτηση μεταφοράς της Υ7148/2011.

Υποβλήθηκε ένσταση από την Εφεσείουσα για τη μεταβίβαση του ακινήτου με την ειδοποίηση. Με την ειδοποίηση δεν υποβλήθηκε ένσταση, αλλά προχώρησε στην καταχώρηση της παρούσας Αίτησης/Έφεσης.

Αφού έληξε η προθεσμία των 45 ημερών για τον τύπο ΙΕ και αφού στάλθηκαν τα έντυπα ΙΖ & ΙΣΤ ημερομηνίας 31/03/2022, παραλήφθηκε η Αίτηση/Έφεσης 116/2022 στις 10/05/2022.

Αποστάλθηκε ειδοποίηση στους Αιτητές ότι έχει καταχωρηθεί Αίτηση εγκλωβισμένου αγοραστή με αριθμό ΑΕΑ914/2015 και καταχώρησαν ένσταση, ενώ για την ειδοποίηση τύπου ΙΕ δεν υποβλήθηκε ένσταση και η προθεσμία καταχώρησης ένστασης είχε λήξει. Οι διατάξεις των άρθρων 44ΙΘ,44Κ,44ΚΒ και 44ΚΛ εφαρμόζονται ανεξαρτήτως των όποιων διατάξεων του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Νόμου 9/1965.

Εκ μέρους της Καθ' ης η Αίτηση 2, καταχωρήθηκε ένσταση και προβλήθηκαν 13 λόγοι ένστασης:

1. Η απόφαση του διευθυντή, όπως αυτή διατυπώθηκε, είναι καθ’ όλα ορθή και/ή νόμιμη, εκδόθηκε κατόπιν δέουσας έρευνας και αφού λήφθηκαν υπόψη όλα τα αναγκαία και απαιτούμενα έγγραφα και/ή στοιχεία, ακολουθήθηκε η ορθή κατά τον νόμο και/ή κανονισμούς διαδικασία.

2. Η απόφαση του διευθυντή, είναι επαρκώς και/ή δεόντως αιτιολογημένη. Ο διευθυντής ενήργησε εντός των πλαισίων του νόμου και σύμφωνα με τις πρόνοιες του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου 9/1965.

3. Η παρούσα Αίτηση, είναι γενική και ατεκμηρίωτη και δεν ανταποκρίνεται στις νομολογιακές αρχές που διέπουν τον έλεγχο της συνταγματικότητας των νόμων και/ή τρόπος που προβάλλονται τα επιχειρήματα δεν καθιστούν ευχερή τον έλεγχο της συνταγματικότητας.

4. Η Αιτήτρια προβάλλει αόριστες και/ή γενικές εισηγήσεις περί αντισυνταγματικότητας και/ή δεν αντιπαραβάλλει τις κρίσιμες διατάξεις του νόμου με τις σχετικές διατάξεις του Συντάγματος και/ή δεν εξειδικεύει επαρκώς πώς ο εν λόγω νόμος αντίκειται στις διατάξεις του Συντάγματος και/ή δεν τεκμηριώνει ότι οι πρόνοιες του νόμου είναι πέρα από κάθε λογική αμφιβολία αντισυνταγματικές.

5. Η προσβαλλόμενη απόφαση του διευθυντή, δεν παραβιάζει ούτε περιορίζει και/ή δεν περιορίζει κατά τρόπο ανεπίτρεπτο το δικαίωμα της Αιτήτριας/Εφεσείουσας δυνάμει του άρθρου 23 του Συντάγματος. Αν ήθελε κριθεί ότι υπάρχει επέμβαση και/ή περιορισμός στον τρόπο άσκησης του δικαιώματος που κατοχυρώνει το εν λόγω άρθρο, αυτός τίθεται προς προστασία δικαιωμάτων τρίτου προσώπου, ήτοι του αγοραστή, υπέρ του οποίου επιφυλάσσεται η τρίτη παράγραφος του άρθρου 23 του Συντάγματος.

6. Με τον υπό εξέταση νόμο, προστατεύεται το δικαίωμα ιδιοκτησίας τρίτου προσώπου κατά τρόπο εύλογο, αναλογικό και συνταγματικά επιτρεπτό. Τυχόν έκδοση των αιτούμενων διαταγμάτων, θα συνιστούσε ανεπίτρεπτη επέμβαση και/ή ανεπίτρεπτο περιορισμό και/ή στέρηση του δικαιώματος περιουσίας των αγοραστών.

7. Η απουσία νομοθετικής ρύθμισης αναφορικά με την τυχόν καταβολή αποζημίωσης στον ενυπόθηκο δανειστή ή/και σε άλλο πρόσωπο, δεν καθιστά τον υπό εξέταση νόμο και/ή τις πρόνοιες του αντισυνταγματικές.

8. Δεν επιβάλλεται οποιαδήποτε στέρηση ή περιορισμός δικαιώματος διά του οποίου να προκαλείται ζημιά και/ή ουσιώδης ζημιά στην Αιτήτρια.

9. Η προσβαλλόμενη απόφαση του διευθυντή, δεν παραβιάζει το άρθρο 26 του Συντάγματος, καθότι ο πυρήνας του δικαιώματος που προστατεύει το εν λόγω άρθρο δεν επηρεάζεται, αφού τα δικαιώματα και οι υποχρεώσεις των συμβαλλομένων παραμένουν σε ισχύ. Αν ήθελε κριθεί ότι υπάρχει περιορισμός στον τρόπο άσκησης του δικαιώματος που κατοχυρώνει το εν λόγω άρθρο, αυτός τίθεται προς προστασία του δημοσίου συμφέροντος και/ή των κοινωνικών και οικονομικών συμφερόντων και/ή προς προστασία του κοινού και/ή των πολιτών, κατά τρόπο εύλογο και αναλογικό.

10. Οι διατάξεις των άρθρων 44ΙΗ-44ΚΖ του νόμου, εφαρμόζονται ανεξαρτήτως, μεταξύ άλλων, των λοιπών διατάξεων του νόμου, συνεπώς η προσβαλλόμενη απόφαση δεν έρχεται σε σύγκρουση με τις υπόλοιπες διατάξεις του νόμου.

11. Η προσβαλλόμενη απόφαση του διευθυντή και/ή η διαδικασία που εκτίθεται στον φάκελο ΑΕΑ914/2015, είναι σύμφωνη με το Σύνταγμα, την Αρχή Διάκρισης των Εξουσιών, την ΕΣΔΑ, τον νόμο, τους Κανονισμούς, τους κανόνες της επιείκειας και της φυσικής δικαιοσύνης.

12. Η Καθ’ ης η Αίτηση 2 συμφωνεί και παραδέχεται ότι έλαβε ολόκληρο το ποσό της αγοραπωλησίας του διαμερίσματος από τους Καθ’ ων η Αίτηση 3 και 4.

13. Η προσβαλλόμενη απόφαση του διευθυντή, δεν παραβιάζει με οποιονδήποτε τρόπο τα άρθρα 23, 25, 26, 28, 29 και 30 του Συντάγματος.

Η ένσταση αυτή υποστηρίζεται από τον διευθυντή της Καθ' ης η Αίτηση 2 που είναι πωλητής του διαμερίσματος 202 δυνάμει του πωλητηρίου εγγράφου ημερομηνίας 01/10/2011 για το οποίο έγινε η Αίτηση AΕA914/15 και εκδόθηκε απόφαση του Επαρχιακού Κτηματολογικού Λειτουργού Λευκωσίας ημερομηνίας 08/12/2021, εναντίον της οποίας στρέφεται η Αίτηση Έφεσης. Παρέθεσε αντίγραφο του πωλητηρίου εγγράφου ως Τεκμήριο. Έχει προσωπική γνώση όλων των γεγονότων. Πράγματι η αναφερόμενη υποθήκη κατατέθηκε πριν το επίδικο πωλητήριο έγγραφο, όμως η χρονική προτεραιότητα των εμπράγματων βαρών, δεν τίθεται ως προϋπόθεση μεταβίβασης του ακινήτου σε εγκλωβισμένο αγοραστή από της θέσπισης του περί Μεταβιβάσεων και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Τροποποιητικός Νόμου 139 (1/2015). Ένας εγκλωβισμένος αγοραστής απεγκλωβίζεται σύμφωνα με τις διατάξεις του νόμου και όχι σύμφωνα με τους όρους του ενυπόθηκου δανειστή. Από τη στιγμή που υπάρχει εγγεγραμμένος τίτλος ιδιοκτησίας για το διαμέρισμα και οι Καθ' ων η Αίτηση 3 και 4 έχουν καταβάλει πλήρως το τίμημα πώλησης προς την εταιρεία, ο διευθυντής του Κτηματολογίου έχει την εξουσία να τους απεγκλωβίσει. Η προσβαλλόμενη απόφαση δεν περιορίζεται από το περιουσιακό δικαίωμα της Αιτήτριας και δεν μειώνει ουσιωδώς την αξία της περιουσίας της, καθότι υπάρχουν εναπομείναντα ακίνητα ως εμπράγματη εξασφάλιση σε σχέση με τη συγκεκριμένη υποθήκη. Υπάρχουν πρόνοιες του νόμου που επιτρέπουν στην Αιτήτρια να παραμείνει εξασφαλισμένη ή να καταχωρήσει Αίτηση μεταφοράς της υποθήκης. Το ακίνητο με αριθμό εγγραφής 13/[ ] εντός του οποίου βρίσκεται το διαμέρισμα, έχει αξία τη γενική εκτίμηση κατά την 01/01/2021, για το ποσό των €1.630.400. Η αξία του διαμερίσματος, ανέρχεται στο ποσό των €128.300. Η αξία του ακινήτου με αριθμό εγγραφής 0/[ ] στον Δήμο Σωτήρας, έχει υποθηκευτεί προς όφελος της Αιτήτριας με την υποθήκη Υ429/13 και η αξία της κατά την 01/01/29 είναι €62.900. Τέλος το ακίνητο με αριθμό εγγραφής 0/[ ] στον Δήμο Δερύνειας, έχει υποθηκευτεί προς όφελος της Αιτήτριας με υποθήκη αριθμός Υ430/13 και έχει αξία €82.400. Η Καθ' ης η Αίτηση 2 παραχώρησε προς την Αιτήτρια τις ακόλουθες εξασφαλίσεις κυμαινόμενης επιβάρυνσης επί της περιουσίας της Καθ' ης η Αίτηση ύψους €1.000.000 ημερομηνίας 07/06/2011. Εκχώρησε των εισπρακτέων της Καθ' ης η Αίτηση 2 για ασφάλεια ποσού €1.480.000 ημερομηνίας 07/06/2011.

Επίσης καταχώρησαν ένσταση οι Καθ' ων η Αίτηση 3 και 4 και έχουν προβάλει 20 λόγους ένστασης:

1. Η προσβαλλόμενη απόφαση είναι προκαταρκτικού χαρακτήρα και δεν συνιστά απόφαση αυτοτελώς προσβλητή εν τη εννοία του άρθρου 51 του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου Ν.9/1965.

2. Η Αίτηση/Έφεση είναι εκπρόθεσμη για τον λόγο ότι καταχωρήθηκε μετά την παρέλευση της προθεσμίας των 45 ημερών από την κοινοποίηση της απόφασης του Διευθυντή ημερομηνίας 08/12/2021.

3. Άνευ βλάβης των ανωτέρω λόγων ένστασης, η προσβαλλόμενη απόφαση είναι ορθή, βασιζόμενη επί των νόμων και Κανονισμών, αποτελεί προϊόν δέουσας και επαρκούς έρευνας και/ή πλήρως και/ή δεόντως αιτιολογημένη και αποτέλεσμα ορθής ενάσκησης των εξουσιών που απονέμονται από τον νόμο στον Διευθυντή του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας.

4.  Οι Καθ’ ων η Αίτηση 3 και 4 έχουν καταβάλει πλήρως το τίμημα της πώλησης που αναφέρεται στο πωλητήριο έγγραφο ημερομηνίας 01/10/2011.

5. Το άρθρο 44Κ του νόμου, δεν παρέχει διακριτική εξουσία στον Διευθυντή του Κτηματολογίου για απόρριψη της Αίτησης που προβλέπεται από τα άρθρα 44ΙΗ μέχρι και 44ΚΖ του νόμου, εφόσον πληρούνται οι προϋποθέσεις που τίθενται από τα στοιχεία (α) και (β) του εν λόγω άρθρου. Αν ήθελε αποφασιστεί από το Σεβαστό Δικαστήριο ότι παρέχεται διακριτική εξουσία στον Διευθυντή του Κτηματολογίου για απόρριψη της Αίτησης, είναι ισχυρισμός των Καθ’ ων η Αίτηση 3 και 4 ότι αυτή ενασκήθηκε ορθά, αφού λήφθηκαν υπόψη όλα τα σχετικά με την υπόθεση δεδομένα και/ή περιστατικά.

6. Η Καθ’ ης η Αίτηση 2, δεν είναι η πραγματική ιδιοκτήτης του ακινήτου με αριθμό εγγραφής 0/[ ], τεμ. 799 και/ή ενεργεί ως εμπιστευματοδόχος των Καθ’ ων η Αίτηση 3 και 4 και κατ’ επέκταση η Αιτήτρια δεν έχει δικαίωμα να επιμένει στη συνέχιση της υποθήκης με αρ. Υ7148/2011.

7. Η Αιτήτρια κωλύεται λόγω συμπεριφοράς και/ή δικής της αμέλειας επικαλείται παραβίαση των συνταγματικών της δικαιωμάτων.

8. Η προσβαλλόμενη απόφαση και/ή η διαδικασία που εκτίθεται στον φάκελο ΑΕΑ914/2015 είναι καθ’ όλα νόμιμη, ορθή και σύμφωνη με το Σύνταγμα, την Ευρωπαϊκή Σύμβαση των Ανθρωπίνων Δικαιωμάτων, το πρώτο πρόσθετο πρωτόκολλο της ΕΣΔΑ, όπως αυτό έχει κυρωθεί, τον Νόμο, τους Κανονισμούς, τους κανόνες της επιείκειας και της φυσικής δικαιοσύνης.

9. Η Αιτήτρια προβάλλει αόριστες και/ή γενικές εισηγήσεις περί αντισυνταγματικότητας του νόμου, χωρίς να προβάλλει και να εξειδικεύει κατά πόσο ο διευθυντής του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας προέβη σε συγκεκριμένη παράβαση του Νόμου. Περαιτέρω, η Αιτήτρια δεν τεκμηριώνει ούτε επεξηγεί με ποιον τρόπο στοιχειοθετείται η επικαλούμενη αντισυνταγματικότητα και/ή δεν τεκμηριώνει ότι οι πρόνοιες του νόμου είναι πέρα από κάθε λογική αμφιβολία αντισυνταγματικές.

10. Το Δικαστήριο δεν έχει εξουσία να εξετάσει αφηρημένα ζητήματα συνταγματικότητας παρά μόνο εκτός αν αυτό είναι απαραίτητο για την επίλυση της ενώπιον του διαφοράς. Η παρούσα Αίτηση/Έφεση καταχωρήθηκε απλώς και μόνο για να εξεταστεί το ζήτημα της συνταγματικότητας του νόμου, ενώ πληρούνται όλες οι υπόλοιπες προϋποθέσεις που θέτει ο νόμος για την εφαρμογή του. Το Δικαστήριο δεν έχει αρμοδιότητα να υπεισέρχεται σε έλεγχο του πνεύματος του νομοθέτη, παρά μόνο να εξετάζει κατά πόσο συγκεκριμένες διατάξεις που τίθενται ενώπιον του αντίκεινται πέραν πάσης λογικής αμφιβολίας σε συγκεκριμένες διατάξεις του Συντάγματος.

11. Δεν υπάρχει σε ισχύ οποιανδήποτε δικαστική απόφαση η οποία να συνιστά περιουσία που προστατεύεται από το άρθρο 23 του Συντάγματος.

12. Άνευ βλάβης του ανωτέρου λόγου ένστασης η προσβαλλόμενη απόφαση, δεν παραβιάζει ούτε περιορίζει και/ή δεν περιορίζει κατά τρόπο ανεπίτρεπτο το δικαίωμα της Αιτήτριας δυνάμει του άρθρου 23 του Συντάγματος. Αν ήθελε κριθεί ότι υπάρχει επέμβαση και/ή περιορισμός στον τρόπο άσκησης του δικαιώματος που κατοχυρώνει το εν λόγω άρθρο, αυτός τίθεται προς προστασία δικαιωμάτων τρίτου προσώπου, ήτοι του αγοραστή, υπέρ του οποίου επιφυλάσσεται η τρίτη παράγραφος του άρθρου 23 του Συντάγματος.

13. Με τον υπό εξέταση νόμο, προστατεύεται το δικαίωμα ιδιοκτησίας τρίτου προσώπου κατά τρόπο εύλογο, αναλογικό και συνταγματικά επιτρεπτό. Τυχόν έκδοση των αιτούμενων διαταγμάτων θα συνιστούσε ανεπίτρεπτη επέμβαση και/ή ανεπίτρεπτο περιορισμό και/ή στέρηση του δικαιώματος περιουσίας του αγοραστή, γεγονός που θα επιφέρει κατάφωρη αδικία.

14. Ο περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Νόμος Ν.9/1965 όπως τροποποιήθηκε από τον τροποποιητικό νόμο Αρ.10/2015 προβλέπει για δικαίωμα υποβολής Αίτησης για μεταφορά του εμπράγματου βάρους σε άλλη ακίνητη ιδιοκτησία του πωλητή, προβλέπεται, δηλαδή μηχανισμό για να παραμείνει η εξασφάλιση της Αιτήτριας/Εφεσείουσας έναντι των χρεών του πωλητή.

15. Η προσβαλλόμενη απόφαση δεν περιορίζει ουσιαστικά το περιουσιακό δικαίωμα της Αιτήτριας/Εφεσείουσας και/ή δεν μειώνει ουσιωδώς την αξία της περιουσίας της, καθότι υπάρχουν εναπομείναντα ακίνητα ως εμπράγματη εξασφάλιση σε σχέση με τη συγκεκριμένη υποθήκη και/ή σε σχέση με το κατ’ ισχυρισμό οφειλόμενο ποσό προς την Αιτήτρια, υπάρχουν δε πρόνοιες στον νόμο οι οποίες επιτρέπουν στην Αιτήτρια/Εφεσείουσα να παραμείνει εξασφαλισμένη και/ή να καταχωρήσει Αίτηση μεταφοράς της υποθήκης.

16. Η προσβαλλόμενη απόφαση, δεν παραβιάζει το άρθρο 26 του Συντάγματος, καθότι ο πυρήνας του δικαιώματος που προστατεύει το εν λόγω άρθρο δεν επηρεάζεται, τα δικαιώματα και οι υποχρεώσεις των συμβαλλόμενων παραμένουν σε ισχύ. Ο νόμος σε καμία περίπτωση προβαίνει σε κατάργηση και/ή τροποποίηση υφιστάμενων συμβάσεων και των όρων αυτών και/ή δεν αποτρέπει την εκτέλεση τους και/ή δεν στρεβλώνει τη βούληση των μερών, όπως αυτή εκφράστηκε κατά την υπογραφή της σύμβασης

17. Άνευ βλάβης του ανωτέρω λόγου ένστασης, αν ήθελε κριθεί ότι υπάρχει περιορισμός στον τρόπο άσκησης του δικαιώματος που κατοχυρώνει το άρθρο 26 του Συντάγματος, αυτός τίθεται προς προστασία του δημόσιου συμφέροντος και/ή των κοινωνικών και οικονομικών συμφερόντων και/ή προς προστασία του κοινού και/ή των πολιτών, κατά τρόπο εύλογο και αναλογικό.

18. Η προσβαλλόμενη απόφαση και/ή οι πρόνοιες του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Νόμου Ν.9/1965 όπως τροποποιήθηκε από τον τροποποιητικό νόμο Αρ.10/2015 είναι πλήρως σύμφωνες με τα άρθρα 23(1), 23(2) και 23(4), 25(1) και 26 του Συντάγματος. Σε καμία περίπτωση, είναι άδικες προς τα δικαιώματα της Αιτήτριας/Εφεσείουσας, αντιθέτως τίθενται προς προστασία του δημοσίου συμφέροντος και/ή των κοινωνικών και οικονομικών συμφερόντων και/ή προς προστασία του κοινού και/ή των πολιτών κατά τρόπο εύλογο και αναλογικό.

19. Η προσβαλλόμενη απόφαση δεν παρεμβαίνει και/ή ούτε καταργεί τις πρόνοιες των εγγράφων υποθήκης που υπογράφτηκαν μεταξύ της Αιτήτριας/Εφεσείουσας και της Καθ’ ου η Αίτηση 2. Η Αιτήτρια, ειδοποιήθηκε για το δικαίωμα της να υποβάλει ένσταση ή Αίτηση για μεταφορά των υποθηκών της και δεν υπέβαλε οποιανδήποτε ένσταση αλλά καταχώρησε την παρούσα Έφεση/Αίτηση διά της οποίας προβάλλει ζητήματα συνταγματικότητας του νόμου. Ουδέποτε υπέβαλε Αίτηση για μεταφορά της υποθήκης σε άλλην περιουσία της Καθ’ ης η Αίτηση 2, ως προνοείται από τον νόμο παρά το ότι η Καθ’ ης η Αίτηση 2 έχει και άλλην ακίνητη περιουσία.

20. Οι διατάξεις των άρθρων 44ΙΗ και 44ΣΤ εφαρμόζονται ανεξαρτήτως μεταξύ άλλων, των λοιπών διατάξεων του νόμου, συνεπώς η προσβαλλόμενη απόφαση δεν έρχεται σε σύγκρουση με τις υπόλοιπες διατάξεις του νόμου. Περαιτέρω, το Δικαστήριο δεν νομιμοποιείται να εξετάσει τη συνταγματικότητα του παρόντος νόμου υπό το φως άλλων νομοθετικών διατάξεων και/ή άλλων προνοιών του ιδίου νόμου, από τη στιγμή που έχουν την ίδια τυπική ισχύ μεταξύ τους.

Η ένσταση αυτή, υποστηρίζεται από ένορκη δήλωση που έχει ετοιμάσει ο Καθ' ου η Αίτηση 4. Ανέφερε ότι εκείνος μαζί με τον Καθ' ου η Αίτηση 3, είναι αγοραστές του διαμερίσματος δυνάμει του πωλητήριου εγγράφου ημερομηνίας 01/10/2011 για το οποίο έγινε η Αίτηση AΕA914/15 και εκδόθηκε απόφαση του διευθυντή του Κτηματολογίου Λευκωσίας ημερομηνίας 08/12/2021, εναντίον της οποίας στρέφεται η Αίτηση Έφεσης. Γνωρίζει προσωπικά τα γεγονότα της υπόθεσης. Παραδέχεται ότι η αναφερόμενη υποθήκη κατατέθηκε πριν από το επίδικο πωλητήριο έγγραφο. Η εγκυρότητα όμως της υποθήκης, δεν έχει κριθεί από το Δικαστήριο. Δεν είναι η Καθ' ης η Αίτηση 3 και 2 διάδικοι στην εν λόγω αγωγή και δεν έχουν σχέση με το πωλητήριο έγγραφο ημερομηνίας 03/10/2011 που γίνεται αναφορά στην αγωγή. Επομένως, θα ήταν άδικο να μην αποκτήσουν τίτλο, έχοντας υπόψη ότι έχουν συμμορφωθεί πλήρως με τις συμβατικές τους υποχρεώσεις ως καλόπιστοι αγοραστές και συνεπείς με τις συμβατικές τους υποχρεώσεις. Επικαλούνται το δικαίωμα που τους δίνει ο νόμος να μεταβιβάσουν το διαμέρισμα στο όνομα τους ως εγκλωβισμένοι αγοραστές. Τα εν λόγω κτηματολογικά στοιχεία, αφορούν χωριστό τίτλο ιδιοκτησίας για το διαμέρισμα που αγόρασαν δυνάμει του πωλητηρίου εγγράφου.

Είναι περαιτέρω ισχυρισμός, ότι η προσβαλλόμενη απόφαση, δεν περιορίζει ουσιαστικά το περιουσιακό δικαίωμα της Αιτήτριας και δεν μειώνει ουσιωδώς την αξία της περιουσίας της, καθότι υπάρχουν εναπομείναντα ακίνητα ως εμπράγματη εξασφάλιση σε σχέση με τη συγκεκριμένη υποθήκη και/ή σε σχέση με το κατ’ ισχυρισμό οφειλόμενο ποσό προς την Αιτήτρια, υπάρχουν δε πρόνοιες στον νόμο οι οποίες επιτρέπουν στην Αιτήτρια να παραμείνει εξασφαλισμένη ή να καταχωρήσει Αίτηση μεταφοράς της υποθήκης. Παρουσιάστηκε ως Τεκμήριο, πίνακας με γενικές πληροφορίες του ακινήτου της Καθ’ ης η Αίτηση 2 με αριθμό εγγραφής 13/[ ] εντός του οποίου ευρίσκεται το διαμέρισμα όπου φαίνεται ότι η αξία της γενικής εκτίμησης του εν λόγω ακινήτου κατά την 01/01/2021 ανέρχεται στο ποσό των €1.630.400. Η δε αξία του διαμερίσματος ανέρχεται σε €128.300. Περαιτέρω, η αξία του ακινήτου με αριθμό εγγραφής 0/[ ] στον Δήμο Σωτήρας το οποίο έχει υποθηκευτεί προς όφελος της Αιτήτριας με την υποθήκη με αρ. Υ429/13 έχει αξία την 01/01/2021 εκ €62.900. Τέλος, το ακίνητο με αρ. εγγραφής 0/8096 στον Δήμο Δερύνειας το οποίο με βάση τα όσα αναφέρονται στο Τεκμήριο Ζ της ένορκης δήλωσης του κ. Κ, έχει υποθηκευτεί προς όφελος της Αιτήτριας με την υποθήκη με αρ.Υ430/13 έχει την αξία την 01/01/2021 εκ €82.400. Επίσης, σύμφωνα με το Τεκμήριο Ζ της ένορκης δήλωσης του κ. Κ, η Καθ’ ης η Αίτηση 2 παραχώρησε προς την Αιτήτρια και τις ακόλουθες εξασφαλίσεις: α) κυμαινόμενη επιβάρυνση επί της περιουσίας της Καθ’ ης η Αίτηση 2 ύψους €1.000.000 ημερομηνίας 07/06/2011 και β) εκχώρηση των εισπρακτέων της Καθ’ ης η Αίτηση 2 για ασφάλεια ποσού εκ €1.480.000 ημερομηνίας 07/06/2011. 

Ο διευθυντής του Κτηματολογίου, έλαβε υπόψη του όλα τα σχετικά πραγματικά γεγονότα και περιστατικά. Η Αιτήτρια παρέλειψε να υποβάλει εμπρόθεσμα ένσταση και ως εκ τούτου, η παρούσα Αίτηση Έφεσης είναι ανυπόστατη και άκυρη.

Η ΔΙΑΔΙΚΑΣΙΑ

Κρίνω σκόπιμο με αναφορά την αναντίλεκτη μαρτυρία που έχει τεθεί ενώπιον μου να γίνει σύντομη αναφορά στην ιστορική διαδρομή της υπόθεσης. Η υποθήκη Υ7148/2011 είχε εγγραφεί στο ακίνητο περιγραφόμενο ως οικόπεδο τεμάχιο  αρ.[ ] έκτασης 762 τ.μ. στη Λευκωσία επ’ ονόματι της Καθ’ ης η Αίτηση 2 την 20/06/2011. Το εν λόγω ακίνητο συνιστούσε εξασφάλιση πιστωτικών διευκολύνσεων που είχαν παραχωρηθεί στην Καθ’ ης η Αίτηση 2 ύψους €1.800.000 με κυμαινόμενο τόκο ύψους 7.45%. Η έγγραφη συμφωνία ημερομηνίας 01/10/2011 για την πώληση διαμερίσματος εντός του τεμαχίου [ ] σε υπό ανέγερση οικοδομικού συγκροτήματος, καταχωρήθηκε στις 03/10/2011 με την ακόλουθη εγγραφή 1/ΠΟΕ/1488/2011 ως επιβάρυνση αξίας €140.000. Στις 12/10/2015 κατατέθηκε η Αίτηση των Καθ’ ων η Αίτηση 3 και 4 ΑΕΑ914/2015 στην οποίαν αποτάθηκαν στον Διευθυντή του Κτηματολογίου, όπως προβεί σε μεταβίβαση  ακινήτου αρ. εγγραφής 13/[ ] τεμάχιο [ ] δυνάμει των διατάξεων του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Νόμου 9/1965. Βεβαίωσαν ότι το τίμημα αγοράς ύψους €135.000 για το διαμέρισμα 202, είχε καταβληθεί στην Καθ’ ης η Αίτηση. Στις 29/04/2021 ο διευθυντής του Κτηματολογίου με αναφορά την Αίτηση ΑΕΑ 914/2015 υπέδειξε στους Καθ’ ων η Αίτηση να προσκομίσουν βεβαιώσεις για την καταβολή οφειλόμενου φόρου ακίνητης ιδιοκτησίας, τέλους ακίνητης ιδιοκτησίας και αποχετευτικών τελών. Η αγοραία αξία του ακινήτου που πλέον είχε αποκτήσει ξεχωριστή εγγραφή 0/[ ] που προέκυψε ως τμήμα της εγγραφής 13/[ ], καθορίστηκε στο ποσό των €1.237.000. Προσκομίστηκαν αποδείξεις και βεβαιώσεις.

Δυνάμει του άρθρου 44ΚΑΑ του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Νόμου 9/1965, η Αιτήτρια πληροφορήθηκε για το δικαίωμα της να καταχωρήσει ένσταση και να υποβάλει στοιχεία στον διευθυντή σε σχέση με την Αίτηση ΑΕΑ914/2015.

Καταχωρήθηκε ένσταση με το ακόλουθο περιεχόμενο:

1. Η υποθήκη Υ7148/2011, κατατεθείσα την 20/06/2011 με την οποίαν βαρύνεται το ακίνητο και επενεργεί προς όφελος των πελατών τους, προηγείται χρονικά της καταχώρησης του αγοραπωλητηρίου με αρ. ΠΩΕ1487/2011 στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Λευκωσίας.

2. Τυχόν μεταβίβαση του ακινήτου και διαγραφή/εξάλειψη ή επηρεασμός της υποθήκης είναι αντισυνταγματική, άδικη και παράτυπη, λόγω του ότι καταστρατηγείται το συνταγματικό δικαίωμα της περιουσίας, όπως αυτό κατοχυρώνεται από το άρθρο 23 του Συντάγματος εφόσον επηρεάζεται και αποξενώνεται μονομερώς εξασφάλιση και δη περιουσία του ενυπόθηκου δανειστή χωρίς τη συγκατάθεση του και χωρίς εύλογη οποιανδήποτε δίκαιη αποζημίωση.

3. Περαιτέρω απουσιάζει και/ή απαλλοτριώνει το αγώγιμο δικαίωμα των πελατών τους ως ενυπόθηκου δανειστή έναντι του ενυπόθηκου οφειλέτη και/ή το δικαίωμα τους να διεκδικήσουν το οφειλόμενο προς αυτούς χρέος και/ή τα συμβατικά τους δικαιώματα που συνιστούν ιδιοκτησία προστατευόμενη από το άρθρο 23.

4. Η μονομερής τυχόν απόφαση του διευθυντή για μεταβίβαση του ακινήτου στον αγοραστή και η ακύρωση του εμπράγματου βάρους που επενεργεί προς όφελος των πελατών τους και προηγείται του αγοραπωλητηρίου εγγράφου, είναι αντισυνταγματική λόγω του ότι αντίκειται στο δικαίωμα της ελευθερίας του συμβάλλεσθαι, όπως αυτή κατοχυρώνεται από το άρθρο 26 του Συντάγματος και παρεμβαίνει στις ήδη αποκρυσταλλωμένες συμβατικές σχέσεις των πελατών τους με τον ενυπόθηκο οφειλέτη, ο οποίος δεν έχει εξοφλήσει μέχρι και σήμερα τις οφειλές του.

Με ειδοποίηση ημερομηνίας 08/12/2021 ΤΥΠΟΥ ΙΕ (άρθρο 44ΚΒ) οι Αιτητές ενημερώθηκαν ότι ο διευθυντής προτίθεται να μεταβιβάσει προς όφελος των Καθ’ ων η Αίτηση 3 και 4 το εν λόγω διαμέρισμα με αριθμό εγγραφής 0/[ ] και ενημέρωσε την Αιτήτρια ότι είχε το δικαίωμα εντός 45 ημερών να υποβάλει ένσταση εναντίον της πρόθεσης του διευθυντή να προχωρήσει στη μεταβίβαση του ακινήτου ή Αίτηση μεταφοράς της υποθήκης του εμπράγματου βάρους ή της απαγόρευσης σε άλλην ακίνητη ιδιοκτησία. Πληροφορήθηκε η Αιτήτρια, ότι στην περίπτωση που δεν θα συμμορφωνόταν με την πιο πάνω υποχρέωση, ο διευθυντής του Κτηματολογίου  θα προχωρούσε στην απαλλαγή ή εξάλειψη του εμπράγματου βάρους και στη μεταβίβαση του ακινήτου επ’ ονόματι των εν λόγω αγοραστών Καθ’ ων η Αίτηση 3 και 4.

Μέχρι την ημερομηνία καταχώρησης της παρούσας Αίτησης Έφεσης, το υπόλοιπο οφειλόμενο ποσό προς την τράπεζα Εφεσείουσα Αιτήτρια, ήταν πέραν των €2.701.546. Σε σχέση με την εν λόγω οφειλή, καταχωρήθηκε και η αγωγή 575/2015 στο Επαρχιακό Δικαστήριο Αμμοχώστου με την οποίαν ζητείται στην αγωγή μεταξύ άλλων, και διάταγμα Δικαστηρίου που να διατάττει την πώληση του ενυπόθηκου ακινήτου της Καθ' ης η Αίτηση 2 αριθμός υποθήκης Υ7148/11 ημερομηνίας 20/06/2011 για το ποσό των €1.800.000 με τόκο επί ακινήτου ιδιοκτησίας της Καθ' ης η Αίτηση 2 με αριθμό εγγραφής 13/[ ] τεμάχιο [ ] οικόπεδο στη Λευκωσία το όλο μερίδιο. Στις 06/03/2023 εκδόθηκε απόφαση στην αγωγή που περιλαμβάνει διάταγμα του Δικαστηρίου για την πώληση του ενυπόθηκου ακινήτου.

Στη συνέχεια, ο διευθυντής του Κτηματολογίου, απέστειλε ειδοποίηση ημερομηνίας 31/03/2022 τύπου IΖ με βάση το άρθρο 44 ΚΓ στην Καθ' ης η Αίτηση 2 ζητώντας της όπως εντός 60 ημερών από την παραλαβή της εν λόγω ειδοποίησης, να προχωρήσει στη διεκπεραίωση της μεταβίβασης του ακινήτου. Επίσης έστειλε στους Καθ' ων η Αίτηση 3 και 4, ειδοποίηση τύπου I, Σ, Τ, δυνάμει του άρθρου 44 ΚΓ πληροφορώντας τους όπως εντός 60 ημερών από την παραλαβή της ειδοποίησης, να προχωρήσουν στη διεκπεραίωση της μεταβίβασης του ακινήτου. Υποβλήθηκε ένσταση από την Αιτήτρια Εφεσείουσα για τη μεταβίβαση του ακινήτου τύπου ΔΕ278, αλλά με την ειδοποίηση τύπου IΕ, δεν υποβλήθηκε ένσταση. Προχώρησε στην καταχώρηση της παρούσας Αίτησης Έφεσης στις 2/5/2023 δυνάμει του άρθρου 51 του Νόμου 9/1965 και του άρθρου 80 του περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας Νόμου Κεφ. 224. Δεν τέθηκαν στοιχεία ενώπιον μου που να καταδεικνύουν ότι είχε αποσταλεί ειδοποίηση  ημερομηνίας 31/03/2022 τύπου ΙΖ δυνάμει του άρθρου 44Κ στους Εφεσείοντες-Αιτητές.

Κατά πόσο το δικονομικό διάβημα των Αιτητών-Εφεσειόντων είναι εκπρόθεσμο ή παράτυπο.

Κρίνω σκόπιμο να εξετάσω κατά προτεραιότητα, ζήτημα κατά πόσο η Αίτηση Έφεσης καταχωρήθηκε εκπρόθεσμα. Κατά δεύτερο λόγο, δεν ενδείκνυται να εξετάσω μείζον ζήτημα αντισυνταγματικότητας του νόμου που εγείρουν οι Αιτητές-Εφεσείοντες με την Αίτηση τους, εκτός και εάν ικανοποιηθώ ότι τήρησαν με ευλάβεια τη διαδικασία που προβλέπει ο νόμος άσκησης των δικαιωμάτων τους ως ενυπόθηκοι δανειστές με προγενέστερο εμπράγματο βάρος επί του ακινήτου ενόψει της κατάθεσης της Αίτησης ΑΕΑ914/2015 ενώπιον του διευθυντή του Κτηματολογίου. Τα πιο πάνω προκαταρτικά ζητήματα, κρίνονται εντός του νομοθετικού πλαισίου  που πηγάζει από τις λεπτομερέστατες πρόνοιες του νόμου με αναφορά το συγκεκριμένο πλέγμα των γεγονότων.

Αίτηση έφεσης μπορεί να εγερθεί δυνάμει του άρθρου 51 του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Νόμου 9/1965 και του περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας Νόμου Κεφ.224 κατά οποιασδήποτε διαταγής, ειδοποίησης ή απόφασης του Διευθυντή, που διενεργήθηκε, δόθηκε ή λήφθηκε δυνάμει των διατάξεων του Νόμου εντός 30 ημερών από την ημερομηνία κοινοποίησης σε αυτόν της διαταγής αυτής. Για να υπολογιστεί η προθεσμία του δικαιώματος καταχώρησης Έφεσης, θα πρέπει να οριοθετηθεί η συγκεκριμένη απόφαση του διευθυντή που παράγει έννομο αποτέλεσμα εναντίον του οποίου οι Αιτητές είχαν καταχωρήσει το παρόν ένδικο διάβημα.

Η διαδικασία που προβλέπει ο νόμος προς προστασία του αγοραστή, διέπεται από τα άρθρα 441ΣΤ μέχρι 44ΚΓΑ του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Νόμου 9/1965.  Η νομοθεσία έχει πεδίο εφαρμογής σε σχέση με το συγκεκριμένο αγοραπωλητήριο έγγραφο ως σύμβαση για την   πώληση ακίνητης ιδιοκτησίας που κατατέθηκε στο αρμόδιο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο μέχρι την 31/12/2014 και που βαρύνεται η ακίνητη ιδιοκτησία με προγενέστερο εμπράγματο βάρος με σκοπό τη μεταβίβαση του ακινήτου, το οποίο αποτελεί αντικείμενο της σύμβασης επ’ ονόματι του αγοραστή. Οι εν λόγω αγοραστές υπέβαλαν Αίτηση σύμφωνα με το άρθρο 44ΙΘ του νόμου με σκοπό τη μεταβίβαση του ακινήτου επ’ ονόματι τους δυνάμει της κατατεθειμένης σύμβασης ανεξάρτητα από το γεγονός ότι η περιουσία βαρύνετο με προγενέστερη υποθήκη. Η προγενέστερη υποθήκη είχε το αποτέλεσμα σύμφωνα με το άρθρο 23 του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Νόμου, να εξασφαλίζει το οφειλόμενο χρέος δυνάμει της εν λόγω δήλωσης υποθήκης κατά προτεραιότητα, έναντι πάσης ετέρας οφειλής, δικαίωμα που εξαλείφεται με τη μεταβίβαση του ακινήτου στο όνομα των αγοραστών δυνάμει των προνοιών που αφορούν την προστασία των αγοραστών.

Σύμφωνα με το άρθρο 44Κ, ο διευθυντής προβαίνει στην εξέταση της εν λόγω Αίτησης και διερευνά μόνο εάν πληρούνται οι ακόλουθες προϋποθέσεις:

(α) έχει καταβληθεί πλήρως το τίμημα πώλησης και

(β) υπάρχει εγγεγραμμένος τίτλος ιδιοκτησίας του ακινήτου.

Η Αίτηση παραμένει σε εκκρεμότητα μέχρι την πλήρη υλοποίηση των πιο πάνω προϋποθέσεων. Σύμφωνα με το άρθρο 44ΚΑ του νόμου, ο διευθυντής αποφασίζει κατά πόσο έχουν ικανοποιηθεί οι δύο πιο πάνω προϋποθέσεις και στην περίπτωση που διαπιστώσει ότι το τίμημα της πώλησης έχει πληρωθεί και έχει εκδοθεί ξεχωριστός τίτλος για το περιγραφόμενο μέρος του ακινήτου δυνάμει του κατατεθειμένου πωλητηρίου εγγράφου, ως η παρούσα  και αφού εξετάσει στοιχεία που τίθενται ενώπιον του από ενυπόθηκο δανειστή που κατέχει το προγενέστερο εμπράγματο βάρος, τον ειδοποιεί  δυνάμει του άρθρου 44ΚΒ για την πρόθεση να προβεί σε μεταβίβαση του ακινήτου επ' ονόματι του αγοραστή μετά την παρέλευση χρονικού διαστήματος σαράντα πέντε (45) ημερών από την ημερομηνία της γνωστοποίησης (τύπου ΙΕ). Παράλληλα, με την εν λόγω ειδοποίηση ημερομηνίας 08/12/2021, ενημερώθηκε  ο ενυπόθηκος δανειστής και οποιοδήποτε πρόσωπο προς όφελος του οποίου επενεργεί εμπράγματο βάρος ή απαγόρευση ότι, σε περίπτωση μη υποβολής ένστασης σύμφωνα με τις διατάξεις του εδαφίου (3), ο διευθυντής θα προβεί σε απαλλαγή, εξάλειψη ή ακύρωση της υποθήκης, του εμπράγματου βάρους ή της απαγόρευσης και σε μεταβίβαση του ακινήτου επ’ ονόματι του αγοραστή σύμφωνα με τις διατάξεις του παρόντος άρθρου.

Τέτοια ένσταση δύναται να καταχωρηθεί εντός 45 ημερών, μόνο για τους λόγους που προβλέπει το εδάφιο (3) του άρθρου 44ΚΒ:

(α) ότι δεν εκπληρώθηκαν πλήρως οι συμβατικές υποχρεώσεις του αγοραστή έναντι του πωλητή ή

(β) ότι η σύμβαση μεταξύ του πωλητή και του αγοραστή είναι άκυρη ή/και έχει τερματιστεί δυνάμει διατάγματος Δικαστηρίου.

Στην προκειμένη περίπτωση, οι Αιτητές-Εφεσείοντες δεν αμφισβήτησαν τις δύο πιο πάνω προϋποθέσεις και δεν καταχώρησαν ένσταση ως προβλέπει το άρθρο 44ΚΒ. Έθεσαν υπόψη του διευθυντή, ότι δεν μπορούσε να πάρει απόφαση να μεταβιβάσει το ακίνητο και να εξαλείψει την εν λόγω υποθήκη ενόψει της ύπαρξης προγενέστερου εμπράγματου βάρους, επειδή η συγκεκριμένη νομοθεσία βάσει της οποίας ο διευθυντής εξέτασε την Αίτηση ΑΕΑ914/2015 και αποφάσισε ότι πληρούνται οι προϋποθέσεις του νόμου, ώστε να διενεργηθεί η μεταβίβαση είναι αντισυνταγματική.

Με την ειδοποίηση τύπου ΙΕ που κοινοποιήθηκε σε όλα τα ενδιαφερόμενα μέρη, ο διευθυντής δεν είχε λάβει τελική απόφαση για την εξάλειψη της υποθήκης σε αναμονή πιθανής αιτιολογημένης ένστασης ή Αίτησης μεταφοράς που δυνατόν να υποβληθεί που να δικαιολογεί τη ματαίωση της εξάλειψης της υποθήκης. Οι Αιτητές-Εφεσείοντες δεν καταχώρησαν τέτοιαν ένσταση και τηρουμένου των διατάξεων του άρθρου 44ΚΒ και δυνάμει του άρθρου 44ΚΓ, ο διευθυντής  όφειλε να κοινοποιήσει στον ενυπόθηκο δανειστή με το προγενέστερο εμπράγματο βάρος, ότι απέστειλε στον πωλητή και αγοραστές ειδοποίηση τύπου ΙΖ να προβούν εντός 60 ημερών στη μεταβίβαση του ακινήτου.

Ο Καθ’ ου η Αίτηση 1 ουδέποτε αποφάνθηκε για τα ζητήματα που καταγράφονται στην ένσταση των Αιτητών-Εφεσειόντων ημερομηνίας 01/11/2021, όμως αποφάνθηκε οριστικά για επίλυση διαφοράς των μερών σε σχέση με την ιδιοκτησία του ακινήτου κατά τον χρόνο που κάλεσε τον αγοραστή και πωλητή να προχωρήσουν στη μεταβίβαση του ακινήτου. Σε προγενέστερο χρόνο, δεν είχε ληφθεί τέτοια απόφαση σε αναμονή τυχόν ένστασης που είχαν δικαίωμα να καταχωρήσουν οι Αιτητές-Εφεσείοντες με βάση τις πρόνοιες του νόμου που θα είχε ως αποτέλεσμα την περαιτέρω εξέταση της Αίτησης ΑΕΑ914/2015 προτού ληφθεί τελική απόφαση για την τύχη του εν λόγω ακινήτου. Κατά συνέπεια, θεωρώ ότι αυτή η περίπτωση διαφέρει από τις περιπτώσεις με τις οποίες ασχολήθηκε το Ανώτατο Δικαστήριο στις υποθέσεις Φελλά ν. Δημοσθένους Χ’ Σάββα 1 ΑΑΔ 2075 (2002) και Χωμάτενος υπό την ιδιότητα του ως διαχειριστής ν Νικολάου 1 ΑΑΔ 2003(2015) διότι η επίλυση της διαφοράς ως ιδιωτική διαφορά επίλυσης ιδιοκτησίας ακινήτου, επήλθε οριστικά με την απόφαση του διευθυντή να καλέσει τον αγοραστή και τον διευθυντή να μεταβιβάσουν το ακίνητο. Αυτό δεν θα μπορούσε να γίνει σε προηγούμενο στάδιο ενόψει των συγκεκριμένων δικαιωμάτων που παρέχονται στους Αιτητές ως ενυπόθηκοι δανειστές να καταχωρήσουν ένσταση εντός 45 ημερών. Άσκηση του δικαιώματος, θα προκαλούσε παράταση της προθεσμίας εξέτασης της Αίτησης. Κατά συνέπεια, παρ’ όλο ότι οι Αιτητές-Εφεσείοντες δεν ασκήσαν το νομικό δικαίωμα να καταχωρήσουν την ένσταση που προβλέπεται με βάση το άρθρο 44ΚΒ,  τελική απόφαση θα πρέπει να θεωρείται η απόφαση του διευθυντή να καλέσει τον αγοραστή και πωλητή να μεταβιβάσουν το ακίνητο, απόφαση που εμπερικλείει την οριστική επίλυση διαφοράς των μερών σε σχέση με τη διάθεση της ακίνητης ιδιοκτησίας.

Ως προς το δεύτερο ζήτημα κατά πόσο θα πρέπει να απέχω από την εξέταση των ζητημάτων ουσίας που εγείρονται στην Αίτηση Έφεσης ένεκα της παράλειψης των Αιτητών-Εφεσειόντων να καταχωρήσουν Αίτηση μεταφοράς της υποθήκης όπως προβλέπει το εδάφιο 4 του άρθρου 44ΚΒ, προκύπτει από το λεκτικό της συγκεκριμένης πρόνοιας, ότι τέτοια Αίτηση δεν είναι υποχρεωτικό διάβημα της διαδικασίας εξέτασης Αίτησης προστασίας του αγοραστή. Παραθέτω πιο κάτω τη συγκεκριμένη πρόνοια:

(4) Τηρουμένων των διατάξεων του εδαφίου (2), ο πωλητής, ο ενυπόθηκος δανειστής και οποιοδήποτε πρόσωπο προς όφελος του οποίου επενεργεί εμπράγματο βάρος ή απαγόρευση δύναται να αιτηθεί όπως η υποθήκη, το εμπράγματο βάρος ή η απαγόρευση μεταφερθεί σε άλλη ακίνητη ιδιοκτησία του ίδιου πωλητή, αντί της απαλλαγής, εξάλειψης ή ακύρωσης της υποθήκης, του εμπράγματου βάρους ή της απαγόρευσης:

Νοείται ότι, ο Διευθυντής προβαίνει στην εξέταση της αίτησης και νοουμένου ότι τεκμηριώνεται ότι ο πωλητής είναι ο εγγεγραμμένος ιδιοκτήτης άλλης ακίνητης ιδιοκτησίας, σύμφωνα με τα πιο πάνω, προχωρεί σε μεταφορά της υποθήκης, του εμπράγματου βάρους ή της απαγόρευσης στην ιδιοκτησία αυτή:

Νοείται περαιτέρω ότι, ο Διευθυντής σε περίπτωση Αίτησης για μεταφορά προβαίνει στη μεταφορά σύμφωνα με τις υποδείξεις του ενυπόθηκου δανειστή και οποιουδήποτε προσώπου προς όφελος του οποίου επενεργεί εμπράγματο βάρος ή απαγόρευση:

Νοείται έτι περαιτέρω ότι, σε περίπτωση μη τεκμηρίωσης της αίτησης για μεταφορά σύμφωνα με τις διατάξεις του παρόντος εδαφίου, ο Διευθυντής προχωρεί σύμφωνα με τη διαδικασία που προβλέπεται από τις διατάξεις του εδαφίου (2).

Η καταχώρηση Αίτησης του ενυπόθηκου δανειστή να καταχωρήσει Αίτηση μεταφοράς της υποθήκης σε άλλην ακίνητη ιδιοκτησία, διενεργείται τηρουμένων των προνοιών του εδαφίου 2 του άρθρου 44ΚΒ. Το εδάφιο 2, προνοεί ότι σε κάθε περίπτωση ο ενυπόθηκος δανειστής δικαιούται να καταχωρήσει ένσταση κατά της απόφασης του διευθυντή να μεταβιβάσει το ακίνητο στο όνομα του αγοραστή εξαλείφοντας την υποθήκη. Η Αίτηση μεταφοράς της υποθήκης, γίνεται εναλλακτικά της καταχώρησης ένστασης, χωρίς να απεμπολεί το δικαίωμα ο ενυπόθηκος δανειστής να καταχωρήσει ένσταση. Τέτοια ερμηνεία του νόμου που να αφορά την άσκηση του συγκεκριμένου δικαιώματος, υποστηρίζεται από το λεκτικό του εδαφίου  4  τηρουμένων των διατάξεων του εδαφίου 2 «…δύναται να αιτηθεί όπως η υποθήκη, το εμπράγματος βάρος ή η απαγόρευση μεταφερθεί σε άλλη ακίνητη ιδιοκτησία…». Εφόσον η καταχώρηση τέτοιας Αίτησης γίνεται κατόπιν επιλογής του ενυπόθηκου δανειστή να καταχωρήσει τέτοιαν Αίτηση  χωρίς να απεμπολεί το δικαίωμα καταχώρησης ένστασης στη διαδικασία που απολήγει στην εξάλειψη της υποθήκης, η μη καταχώρηση Αίτησης μεταφοράς δεν αφαιρεί νόμιμο δικαίωμα της Αιτήτριας-Εφεσείουσας να καταχωρήσει Αίτηση Έφεσης. Επομένως, είναι  ορθό  να  εξετάσω  τους λόγους ουσίας που προβάλλονται στην Αίτηση Έφεσης που είναι ίδιοι λόγοι με αυτούς που προβλήθηκαν στην ένσταση των Αιτητών Εφεσειόντων ημερομηνίας 01/11/2021. Στην Πολιτική Αίτηση αρ. 219/2020 αναφορικά με την Αίτηση της CAC Coral Ltd ημερομηνίας 18/05/2021, ο Δικαστής έκρινε εν τέλει  ότι το θέμα του νομότυπου της διαδικασίας ενόψει απόφασης του Πρωτόδικου Δικαστηρίου να μην εξετάσει την Αίτηση Έφεσης επειδή ο ενυπόθηκος δανειστής δεν  καταχώρησε  ένσταση ουσίας  στην ειδοποίηση ΙΕ, ήταν θέμα Έφεσης και όχι προνομιακού διατάγματος. Όμως ο ίδιος Δικαστής κατά την εκ πρώτης όψεως απόφαση του ημερομηνίας 02/12/2020 για χορήγηση προνομιακού εντάλματος  certiorari,  χορήγησε άδεια να ακουστούν τα μέρη, αφού εντόπισε ζήτημα  ότι  δυνατόν να έγινε σφάλμα στην εξέταση της διαδικασίας της Αίτησης Έφεσης. Σε εκείνην την περίπτωση, το Πρωτόδικο Δικαστήριο δεν εξέτασε λόγους Έφεσης ουσίας που είχαν προβληθεί, ενόψει του ότι κρίθηκε ότι η επιστολή ημερομηνίας 17/03/2016 των Αιτητών Εφεσειόντων  που τέθηκε ενώπιον του Διευθυντή, δεν ήταν πραγματική ένσταση. Με την ίδια λογική θεωρώ, ότι θα ήταν αυθαίρετο να απορρίψω την Αίτηση Έφεσης χωρίς να εξετάσω τους λόγους Έφεσης ουσίας που τίθενται ενώπιον μου, επειδή οι Αιτητές-Εφεσείοντες δεν επέλεξαν την οδό καταχώρησης Αίτησης μεταφοράς της υποθήκης σε άλλο ακίνητο που αφορά παράλληλο δικαίωμα που τους παρέχεται στον νόμο με το δικαίωμα της ένστασης. Η μη επιλογή του συγκεκριμένου διαδικαστικού διαβήματος που τους επιτρέπει ο νόμος, δεν προκαλεί κώλυμα στο δικαίωμα τους  να αμφισβητήσουν την απόφαση του διευθυντή για λόγους ουσίας, ακόμη και για λόγους  αντισυνταγματικότητας του νόμου, εφόσον επηρεάζονται τα  περιουσιακά τους δικαιώματα ως αποτέλεσμα της επίλυσης της διαφοράς με τον συγκεκριμένο τρόπο.

Περαιτέρω, στην προκειμένη περίπτωση, η άσκηση τέτοιας επιλογής εκ μέρους του ενυπόθηκου δανειστή θα ήταν μάταιη, ενόψει του ότι το συγκεκριμένο ακίνητο εξασφάλιζε χρέος €1.800.000 που το οφειλόμενο χρέος μαζί με τους τόκους του ανήλθε στο ποσό των €2.701.546 μέχρι την καταχώρηση της Αίτησης Έφεσης. Όλο το ακίνητο σε χρόνο προτού εκδοθούν ξεχωριστοί τίτλοι, είχε αξία σύμφωνα με κτηματολογική έρευνα €1.733.700 και επί του εν λόγω ακινήτου υπάρχουν τρεις προηγούμενες εγγραφές εμπράγματων βαρών αξίας περίπου €800.000. Η εταιρεία έχει δεύτερο ακίνητο αξίας €2.041.100, αλλά η αξία των εμπράγματων βαρών του συγκεκριμένου ακινήτου υπερβαίνουν της αξίας του. Το ίδιο ισχύει για τα ακίνητα που κατέχουν οι δύο διευθυντές της πωλήτριας εταιρείας. Είναι βεβαρημένα με εμπράγματα βάρη που υπερβαίνουν της αξίας των εν λόγω ακινήτων και εάν μεταφερθεί η υποθήκη Υ7148/2011 σε οποιοδήποτε από αυτά τα ακίνητα ή σε όλα  αυτά τα ακίνητα, οι Εφεσείοντες Αιτητές ως τελευταίοι στη σειρά προτεραιότητας δυνάμει του άρθρου 23 του νόμου, χάνουν κάθε εξασφάλιση για το πέραν από €2.000.000 χρέος που τους οφείλεται.

Β. Κατά πόσο η απόφαση του Διευθυντή υπήρξε δεόντως αιτιολογημένη.

Η εξουσία του Επαρχιακού Δικαστηρίου να εκδώσει διαταγή με την οποίαν να ακυρώνει και/ή να αναστέλλει οποιανδήποτε απόφαση του διευθυντή του Κτηματολογίου κατά την εφαρμογή των διατάξεων του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Νόμου 9/1965 πηγάζει από το άρθρο 51(1) που προνοεί ως ακολούθως:

«51.-(1) Παν πρόσωπον ούτινος τα νόμιμα συμφέροντα παραβλάπτονται εξ οιασδήποτε διαταγής, γνωστοποιήσεως ή αποφάσεως του Διευθυντού δυνάμει του παρόντος Νόμου, δύναται εντός τριάκοντα ημερών από της κοινοποιήσεως εις αυτόν των άνω να υποβάλη έφεσιν τω Επαρχιακώ Δικαστηρίω (επί τούτω αι διατάξεις των άρθρων 80 και 81 του περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμησις) Νόμου και των περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμησις) Κανονισμών θα τυγχάνωσι, τηρουμένων των αναλογιών, εφαρμογής επί της τοιαύτης εφέσεως ως και επί εφέσεως ασκηθείσης δυνάμει των διατάξεων του ειρημένου Νόμου.

Νοείται ότι το Ανώτατον Δικαστήριον δύναται να εκδώση Κανονισμούς δι’ οιονδήποτε ζήτημα ή διαδικασίαν αγομένην ενώπιον οιουδήποτε δικαστηρίου δυνάμει των διατάξεων του παρόντος Νόμου.»

Η απόφαση του διευθυντή που αφορά τη μεταβίβαση του ακινήτου στον αγοραστή και την ταυτόχρονη εξάλειψη της υποθήκης, θεμελιώνεται επί του εδαφίου 8 του άρθρου 44ΚΒ και προϋποθέτει ότι για να έχει ληφθεί τέτοια απόφαση, θα πρέπει ο διευθυντής να έχει διαπιστώσει ότι πληρούνται οι προϋποθέσεις του νόμου για τέτοιαν απόφαση. Η  απόφαση αυτή λαμβάνεται μετά από εξέταση των πραγματικών δεδομένων ενώπιον του διευθυντή και πρέπει να είναι αιτιολογημένη. Πιο κάτω παρατίθεται το εδάφιο 8:

«(8) Σε περίπτωση μη τεκμηρίωσης της υποβληθείσας δυνάμει των διατάξεων του παρόντος άρθρου ένστασης, ο Διευθυντής προχωρεί σε έκδοση αιτιολογημένης απόφασης, την οποία κοινοποιεί στο ενιστάμενο πρόσωπο και στον αγοραστή, με την οποία πληροφορεί τον ενιστάμενο για τους λόγους απόρριψης της ένστασής του, καθώς και για την απόφασή του να προχωρήσει στη διαδικασία μεταβίβασης του ακινήτου, εκτός εάν, εντός χρονικού διαστήματος τριάντα (30) ημερών από την κοινοποίηση της εν λόγω απόφασης προσκομίσει εκδοθέν δικαστικό διάταγμα που να απαγορεύει τη μεταβίβαση του ακινήτου.»

Το τι είναι αιτιολογημένη απόφαση στα πλαίσια Αίτησης-Έφεσης που να αφορά απόφαση του διευθυντή του Κτηματολογίου σε σχέση με την εφαρμογή του νόμου των διατάξεων του νόμου 9/1965, περιλαμβάνει και την υποχρέωση, μεταξύ άλλων, του διευθυντή του Κτηματολογίου να λάβει υπόψη του κατά τη λήψη της απόφασης του και το περιεχόμενο του φακέλου που έχει τεθεί ενώπιον του με τα γεγονότα και τις αποδείξεις. Στην υπόθεση Παύλου ν. Νεοφύτου 1 ΑΑΔ 973 (1995), το Εφετείο επεξήγησε ότι το Επαρχιακό Δικαστήριο στα πλαίσια Αίτησης-Έφεσης έχει την εξουσία να ελέγξει την επάρκεια της αιτιολογίας του διευθυντή. Η δικαιοδοσία του Επαρχιακού Δικαστηρίου προσομοιάζει με τον αναθεωρητικό έλεγχο που ασκείται σε σχέση με διοικητική πράξη της απόφασης στη σφαίρα του δημόσιου δικαίου με διαφορά μόνο, ότι το Επαρχιακό Δικαστήριο έχει την εξουσία να υποκαταστήσει τη δική του διακριτική ευχέρεια με αυτήν του διευθυντή.

Ως προς τα πράγματα που λαμβάνει υπόψη το Δικαστήριο κατά την εξέταση της επάρκειας της απόφασης του διευθυντή, σχετική είναι η υπόθεση Αναφορικά με την Π. Ονησιφόρου Δημοσθένους 1 ΑΑΔ 885 (2011) στην οποία λέχθηκαν τα εξής:

«Οι αρχές που διέπουν τον δικαστικό έλεγχο αποφάσεων του Διευθυντή του Κτηματολογίου είναι καλώς θεμελιωμένες. Έχει νομολογηθεί ότι κατά τον καθορισμό του δικαιώματος διόδου ο Διευθυντής έχει ευρεία διακριτική ευχέρεια. Εκδίδει απόφαση η οποία εμπίπτει εντός της σφαίρας του ιδιωτικού δικαίου. Επομένως το Επαρχιακό Δικαστήριο κατά την αναθεώρηση της απόφασης του Διευθυντή πρέπει να εφαρμόζει τις αρχές που διέπουν το δικαστικό έλεγχο διοικητικών πράξεων ή αποφάσεων που εμπίπτουν εντός της σφαίρας του δημοσίου δικαίου με τη διαφορά πως το Επαρχιακό Δικαστήριο δικαιούται να αντικαταστήσει την κρίση του Διευθυντή με τη δική του. Ωστόσο το Επαρχιακό Δικαστήριο δεν θα αντικαταστήσει εύκολα την δική του διακριτική ευχέρεια με εκείνη του Διευθυντή. Θα υιοθετήσει τέτοια πορεία μόνο εφόσον υπάρχουν ισχυροί λόγοι οι οποίοι αποδεικνύονται με αποδεκτή μαρτυρία και οι οποίοι συνηγορούν προς αυτή την κατεύθυνση (βλ. Kafieros (πιο πάνω) σελ. 643, 644, Peyiotis and Another v. Polemides (1982) 1 C.L.R. 442, 450, Λιασίδης v. Γενικού Εισαγγελέα κ.ά. (1989) 1 Α.Α.Δ. 185, Αθανάση κ.ά. v. Χατζημάμα κ.ά. (1990) 1 Α.Α.Δ. 208, 210, Σολομώντος v. Παπανεοκλή (1992) 1 Α.Α.Δ. 906, 912, Παύλου κ.ά. v. Νεοφύτου μέσω Kλείτου Kαζαφανιώτη ως πληρεξουσίου αντιπροσώπου (1995) 1 Α.Α.Δ. 973, 977. Βλ. και Georghiou v. Hjiphesa (1970) 1 C.L.R. 58).

Ενόψει των πιο πάνω, λόγοι ακύρωσης που λαμβάνονται υπόψη από το Ανώτατο Δικαστήριο για ακύρωση μιας διοικητικής πράξης, όπως για παράδειγμα παράβαση των αρχών της φυσικής δικαιοσύνης, έλλειψη δέουσας έρευνας, έλλειψη αιτιολογίας, πλάνη περί το νόμο ή τα πράγματα, τυγχάνουν ανάλογης εφαρμογής και σε υποθέσεις όπως την παρούσα. Αναφορικά με την αιτιολογία αυτή επιβάλλεται και από τον Καν. 6 των περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Διαδικαστικών Κανονισμών του 1956.»

Στην παρούσα περίπτωση, ο διευθυντής έχει καθορίσει τα ιδιωτικά συμφέροντα προσώπων που κατέχουν αντικρουόμενα συμφέροντα σε σχέση με την επίδικη ακίνητη περιουσία. Το νομικό πλαίσιο που θεμελιώνει την εξουσία του διευθυντή να ρυθμίζει αυτά τα δικαιώματα, διέπεται αποκλειστικά από τις διατάξεις του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Νόμου 9/1965 ως έχει τροποποιηθεί με τον νόμο 139(1)/2015 κάτω από την επικεφαλίδα προνοιών του νόμου που αφορούν την προστασία αγοραστών ακίνητης ιδιοκτησίας (Μέρος VIB). Το πλαίσιο αυτό είναι πολύ συγκεκριμένο και καθορίζει επακριβώς τα όρια αυτής της εξουσίας.

Οι Αιτητές-Εφεσείοντες δεν είχαν αμφισβητήσει ότι ολόκληρο το τίμημα της αγοράς είχε καταβληθεί και ότι για το ακίνητο που προσδιορίζεται στο πωλητήριο, είχε εκδοθεί ξεχωριστός τίτλος. Όμως ο διευθυντής δεν έλαβε υπόψη του ότι η εν λόγω υποθήκη προηγείται χρονικά της καταχώρησης του αγοραπωλητηρίου εγγράφου ακυρώνοντας όλα τα δικαίωμα των Εφεσειόντων Αιτητών ως αυτά προκύπτουν από το άρθρο 23 του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Νόμου.

Επίσης, δεν λήφθηκε υπόψη η αγοραία αξία του ακινήτου που εκτιμήθηκε με τιμές του 2018 και που ενόψει και προγενέστερων εμπράγματων εγγραφών, πιθανόν να μην  μπορούσε να καλύψει το ενυπόθηκο χρέος, όσο και το τίμημα πώλησης του διαμερίσματος με βάση την καταχώρηση στο Κτηματολόγιο για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης το 2011, στην περίπτωση πώλησης του ακινήτου. Η αγοραία αξία του ακινήτου δεν λήφθηκε υπόψη προτού να αποφασιστεί η μεταβίβαση του μαζί με την κατάργηση των εμπράγματων δικαιωμάτων του ενυπόθηκου οφειλέτη επί του ακινήτου. Ο διευθυντής δεν εξέτασε όλα τα δεδομένα που είχε ενώπιον του για να προχωρήσει στην κατάργηση αναγνωρισμένων από τον νόμο περιουσιακά δικαιώματα του ενυπόθηκου δανειστή. Η νομοθεσία στην οποίαν στηρίζεται η απόφαση, πρόκειται για νομοθεσία που περιέχει διατάξεις αντισυνταγματικές, επειδή οι διατάξεις αυτές αγγίζουν και/ή επηρεάζουν συνταγματικά δικαιώματα του ενυπόθηκου δανειστή, με αποτέλεσμα να τα περιορίσει και/ή να τα καταργήσει με τρόπο αυθαίρετο ή δυσανάλογο σε σχέση με τον επιδιωκόμενο σκοπό αυτών των διατάξεων.

Γ. Η αντισυνταγματικότητα του νόμου

Στην Πολιτική Έφεση 43/2018 Ιωάννου ν. Συνεργατική Τράπεζα ημερομηνίας 13/09/2023 επεξηγήθηκαν οι  χειροπιαστές επιπτώσεις της ευρύτερης μεταρρύθμισης της δικαιοσύνης μετά την τροποποίηση του από τον Περί της Δέκατης Εβδόμης Τροποποίησης του Συντάγματος Νόμο 103(I)/2022.

Η εξουσία παραπομπής ζητήματος αντισυνταγματικότητας του νόμου στο Ανώτατο Συνταγματικό Δικαστήριο  ως  καθορίζεται από το Άρθρο 144.1  του Συντάγματος  ως προκύπτει από την ανάγνωση του εδαφίου με τη χρήση της λέξης «δύναται» δεν είναι αναγκαστική. Η παραπομπή ακόμη και ουσιώδους για τη διαδικασία ζητήματος, επαφίεται στη διακριτική ευχέρεια του Δικαστηρίου ενώπιον του οποίου τίθεται ισχυρισμός για αντισυνταγματικότητα.  

Όπου η νομολογία είναι διαχρονικά σαφής και δεν χρήζει καμίας διευκρίνισης, δεν ενδείκνυται η παραπομπή του ζητήματος ενώπιον του Ανωτάτου Συνταγματικού Δικαστηρίου. Σκοπός της τροποποίησης του Άρθρου 144 του Συντάγματος, δεν είναι να παραπέμπονται στο Ανώτατο Συνταγματικό Δικαστήριο, όλα τα ζητήματα συνταγματικότητας που εγείρονται στα Πρωτόδικα Δικαστήρια και το Εφετείο και ειδικά αυτά που με απόλυτη σαφήνεια έχουν κριθεί από τη νομολογία, ιδιαίτερα δε όταν πρόκειται για πρόσφατη νομολογία. Αντιθέτως, η παραπομπή ενδείκνυται σε περιπτώσεις όπου σε καινοφανή ζητήματα συνταγματικότητας, το εγερθέν θέμα δεν έχει αποφασιστεί νομολογιακά ή η νομολογία χρήζει κάποιας διευκρίνησης και ως αποτέλεσμα, το παραπέμπον Δικαστήριο δεν μπορεί να καθοδηγηθεί επί του θέματος από την υφιστάμενη νομολογία. Oι αρχές της νομολογίας εξακολουθούν να είναι δεσμευτικές. Στην αναφορά 3/2016 Πρόεδρος της Δημοκρατίας ν. Βουλής Αντιπροσώπων ημερομηνίας 16/03/2017, επεξηγήθηκε ότι τα εμπράγματα βάρη περιλαμβάνονται στον όρο περιουσία που προστατεύεται από το άρθρο 23 του Συντάγματος. Στέρηση ή περιορισμός οιουδήποτε τέτοιου δικαιώματος, δεν δύναται να επιβληθεί, εκτός και εάν προβλέπεται όπως του παρόντος άρθρου. Η άσκηση του δικαιώματος, μπορεί να υποβληθεί διά νόμου εις όρους, δεσμεύσεις ή περιορισμούς απαραίτητους για λόγους που αναφέρονται στο άρθρο.

Συναφής με τα ανωτέρω, είναι η απόφαση Κυπριακή Δημοκρατία ν. Π. Πογιατζή (1992) 3 Α.Α.Δ. 196, στην οποίαν λέχθηκαν τα εξής:

‘’Η συνταγματικότητα νόμου, συνιστά νομικό θέμα ιδιάζουσας σημασίας και σπουδαιότητας. Η πραγματικότητα αυτή αναγνωρίστηκε στην The Improvement Board of Evgenia v. Andreas Constantinou (1967) 1 CLR167. Το Δικαστήριο υπέδειξε ότι η συνταγματικότητα νόμου ή κανονισμού μπορεί να καταστεί επίδικο θέμα μόνο μετά τον επακριβή προσδιορισμό του άρθρου ή άρθρων του νόμου που αμφισβητούνται και των συνταγματικών διατάξεων προς τις οποίες προσκρούουν. Και μετά τις επεξηγήσεις του Γενικού Εισαγγελέα παραμένουν άγνωστοι οι λόγοι για τους οποίους η σχετική πρόνοια του σχεδίου υπηρεσίας προσκρούει στις διατάξεις των άρθρων 3 και 189 του Συντάγματος’’.

Είναι καλά καθιερωμένη αρχή, ότι ένα Δικαστήριο δεν εξετάζει in abstracto (αφηρημένα) τη συνταγματικότητα ενός νομοθετήματος, παρά μόνο για την επίλυση δικαστικής διαφοράς. Ο δικαστικός έλεγχος της συνταγματικότητας των νόμων γίνεται μόνο αν η αποδοχή της αντισυνταγματικότητας θα οδηγούσε στην αποδοχή του αιτήματος του ένδικου διαβήματος. Αλλιώς απορρίπτεται ως αλυσιτελής. Ο λόγος αυτού του περιορισμού, είναι ότι τα Δικαστήρια δεν χορηγούν γνωμοδοτήσεις, αλλά επιλύουν διαφορές. Δεν ασχολούνται επομένως με ζητήματα που δεν οδηγούν στην επίλυση της εκάστοτε κρινόμενης διαφοράς. Κατά συνέπεια, αν η τυχόν διαπίστωση της αντισυνταγματικότητας της επίμαχης διατάξεως, δεν θα μπορούσε να θεμελιώσει αποδοχή του αιτήματος του ένδικου διαβήματος, το Δικαστήριο δεν χρειάζεται και επομένως δεν πρέπει να προχωρήσει στον έλεγχο συνταγματικότητας της επίμαχης νομοθετικής διατάξεως.

Οι αρχές που διέπουν τον δικαστικό έλεγχο της συνταγματικότητας των νόμων, έχουν τεθεί στη Board for Registration of Architects and Civil Engineers v. Kyriakides (1966) 3CLR 640 και έχουν υιοθετηθεί σε σωρεία μεταγενέστερα, συνοψίζονται στις ακόλουθες:

1. Κάθε νόμος θεωρείται συνταγματικός, εκτός αν αποφασιστεί το αντίθετο ‘’πέρα από κάθε λογική αμφιβολία’’. Καμία νομοθετική διάταξη δεν κηρύσσεται άκυρη, εκτός αν είναι αντισυνταγματική πέρα από κάθε λογική αμφιβολία.

2. Τα Δικαστήρια ασχολούνται μόνο με τη συνταγματικότητα των νόμων και όχι με τα κίνητρα, την πολιτική ή τη σοφία τους ή τη συμφωνία τους με τους κανόνες της φυσικής δικαιοσύνης ή τις θεμελιώδεις αρχές της διακυβέρνησης ή το πνεύμα του Συντάγματος.

3. Αν είναι δυνατό τα Δικαστήρια, θα ερμηνεύσουν τον νόμο έτσι ώστε να τον εντάξουν μέσα στα πλαίσια του Συντάγματος.

4. Η δικαστική εξουσία δεν επεκτείνεται στην εξέταση αφηρημένων ζητημάτων, με άλλα λόγια τα Δικαστήρια δεν αποφασίζουν επί ζητημάτων συνταγματικής φύσεως εκτός αν αυτό είναι απαραίτητο για την επίλυση της ενώπιον του Δικαστηρίου διαφοράς.

Έχω εξετάσει το αίτημα και την πλήρη επιχειρηματολογία που τέθηκε ενώπιον μου από όλους τους συνηγόρους. Το ζήτημα έχει τεθεί ενώπιον μου σε συμμόρφωση με τις πιο πάνω κατευθυντήριες γραμμές και συνοπτικά ως οι λόγοι ένστασης ημερομηνίας 01/11/2021. Δηλαδή επεξηγείται ότι καταργείται περιουσιακό δικαίωμα. Οι Αιτητές-Εφεσείοντες θα υποστούν απώλεια  €124.000 αξίας εξασφάλιση για οφειλόμενο χρέος που δεν αμφισβητείται από τους αγοραστές ότι οφείλεται και για το οποίο έχει εκδοθεί προς όφελος των Αιτητών Εφεσειόντων απόφαση σε αγωγή ενώπιον του Επαρχιακού Δικαστηρίου Αμμοχώστου, χωρίς κανένα αντιστάθμισμα.

Ο τροποποιητικός νόμος 139(1)/2015 θεσπίσθηκε λίγο μετά τη θέσπιση του τροποποιητικού νόμου 142(1)/2014 που επέτρεπε ενυπόθηκο δανειστή στην περίπτωση υπερημερίας του δανείου του ενυπόθηκου οφειλέτη διάρκειας 27 μηνών, να προχωρήσει μόνος να κινεί διαδικασίες για την καταναγκαστική πώληση του υποθηκευμένου ακινήτου. Σκοπός της τροποποιητικής νομοθεσίας ως προκύπτει από την επικεφαλίδα των σχετικών διατάξεων του νόμου, ήταν η προστασία του αγοραστή ακινήτου  επί του οποίου υπήρχε το εμπράγματο βάρος της υποθήκης. Προηγουμένως, δεν υπήρχε πρόνοια  στον νόμο που να επέτρεπε σε αγοραστή να αποταθεί στον διευθυντή του Κτηματολογίου για την ακύρωση υποθήκης που είχε γραφτεί ως εμπράγματο βάρος στην ακίνητη ιδιοκτησία. Αυτή ήταν η κατάσταση των πραγμάτων στην περίπτωση που ο αγοραστής είχε παραλείψει να καταθέσει πωλητήριο έγγραφο για την πώληση της ακίνητης ιδιοκτησίας έγκαιρα προτού κατατεθεί ως εμπράγματο βάρος κατά της ακίνητης περιουσίας η υποθήκη.

Δηλωμένος σκοπός του νόμου, ήταν η προστασία συγκεκριμένης κατηγορίας των αγοραστών δηλαδή αυτών που είχαν καταθέσει σύμβαση επιβάρυνσης του ακινήτου στο Κτηματολόγιο μέχρι την 31/12/2014 και που είχαν καταβάλει το τίμημα της αγοράς που προνοούσε το πωλητήριο έγγραφο. Η μεταβίβαση ακινήτου επ’ ονόματι του αγοραστή, διενεργείται αυτεπάγγελτα από τον διευθυντή με βάση διαδικασία η οποία καθορίζεται σε Κανονισμούς ή έπειτα από την υποβολή σε αυτόν Αίτησης από τα ακόλουθα πρόσωπα: (α) τον αγοραστή δυνάμει κατατεθειμένης σύμβασης στο αρμόδιο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο, (β) τον πωλητή δυνάμει κατατεθειμένης σύμβασης.  Περαιτέρω, τηρουμένων των διατάξεων του εδαφίου (2), ο πωλητής, ο ενυπόθηκος δανειστής και οποιοδήποτε πρόσωπο προς όφελος του οποίου επενεργεί εμπράγματο βάρος ή απαγόρευση, δύναται να αιτηθεί όπως η υποθήκη, το εμπράγματο βάρος ή η απαγόρευση μεταφερθεί σε άλλην ακίνητη ιδιοκτησία του ίδιου πωλητή, αντί της απαλλαγής, εξάλειψης ή ακύρωσης της υποθήκης, του εμπράγματου βάρους ή της απαγόρευσης. Στην προκειμένη περίπτωση, ο διευθυντής έχει αποφασίσει την απαγόρευση της υποθήκης επί του ακινήτου που είναι διαμέρισμα με νέα ξεχωριστή εγγραφή ως μερίδιο του υποθηκευμένου οικοπέδου και ο πωλητής του ακινήτου, ήτοι ο Καθ’ ου η Αίτηση 2, είναι ιδιοκτήτης του διαμερίσματος επί του όλου.

Το ερώτημα είναι κατά πόσο ο σκοπός αυτός του νόμου, είναι εύλογος. Το αποτέλεσμα τέτοιας απόφασης στην πράξη, είναι η κατάργηση προγενέστερου  εμπράγματου βάρους επί του ακινήτου και μετακύλιση του κόστους της αφερεγγυότητας του πωλητή στους ώμους του ενυπόθηκου δανειστή. Ως προς το αποτέλεσμα εγγραφής μίας σύμβασης υποθήκης στο Κτηματολόγιο σε  σχέση με ακίνητο, οι συνέπειες προδιαγράφονται επί του  άρθρου 23 του νόμου 9/1965 πιο κάτω:

«Συνέπειαι υποθήκης

23.-(1) Αφ’ ότου ήθελε γίνει αποδεκτή δήλωσις υποθήκης, το ακίνητον εφ’ ου συνέστη η υποθήκη και εφόσον διαρκεί αύτη βαρύνεται διά της πληρωμής του διά ταύτης εξασφαλιζομένου ποσού, κατά προτεραιότητα έναντι πάσης ετέρας οφειλής και υποχρεώσεως του ενυποθήκου οφειλέτου ή του εκάστοτε κυρίου αυτού, εξαιρουμένων των οφειλών των εξασφαλιζομένων διά προηγουμένης δηλώσεως υποθήκης επί του αυτού ακινήτου ως και πάσης επιβαρύνσεως ήτις δυνάμει των διατάξεων οιουδήποτε εκάστοτε εν ισχύϊ νόμου ικανοποιείται κατά προτεραιότητα έναντι οιασδήποτε ετέρας επιβαρύνσεως ή εμπραγμάτου βάρους:

Νοείται ότι οσάκις-

(α) τα δυνάμει των διατάξεων του εκάστοτε εν ισχύϊ νόμου εισπρακτέα επί τη εγγραφή της υποθήκης τέλη και δικαιώματα δεν καταβάλλωνται αμέσως μετά την δήλωσιν ή

(β) της δηλώσεως γενομένης παρά τινι ετέρω Επαρχιακώ Κτηματολογιώ Γραφείω ή παρά τινι παραρτήματι, η εγγραφή της υποθήκης ήρτηται εκ της ασκήσεως διακριτικής εξουσίας παρά του Διευθυντού συμφώνως ταις διατάξεσι του άρθρου 14,

η επιβάρυνσις του ακινήτου περί ου η δήλωσις υποθήκης διά της πληρωμής του εξασφαλιζομένου διά της υποθήκης ποσού τελεί υπό αίρεσιν πληρουμένην άμα τη καταβολή των τελών και δικαιωμάτων ως καθορίζεται εν άρθρω 15 ή, αναλόγως της περιπτώσεως, άμα ως ο Διευθυντής ήθελεν αποφασίσει εν τη ενασκήσει της δυνάμει του άρθρου 14 διακριτικής αυτού εξουσίας, όπως εγγράψη την υποθήκην:

Νοείται ότι εάν τα τοιαύτα τέλη και δικαιώματα καταβληθώσιν ως εν τοις ανωτέρω ή, αναλόγως της περιπτώσεως, ο Διευθυντής αποφασίση να εγγράψη την υποθήκην, το περί ου η δήλωσις υποθήκης ακίνητον θα θεωρήται βεβαρυμένον διά της πληρωμής του διά της υποθήκης εξασφαλιζομένου ποσού αναδρομικώς από της ημερομηνίας και του χρόνου καθ’ ον η δήλωσις υποθήκης εγένετο αποδεκτή.

(2) Τηρουμένων των εν εδαφίω (3) του άρθρου 12 του περί Ανακουφίσεως Αγροτών Οφειλετών Νόμου 1962 διαλαμβανομένων διατάξεων, το άνω ακίνητον θα παραμείνη βεβαρυμένον ως εν εδαφίω (1), μέχρις ου-

(α) τούτο απαλλαγή της υποθήκης συμφώνως τω άρθρω 34 ή

(β) εξαλειφθή η υποθήκη συμφώνως τω άρθρω 35 ή

(γ) ακυρωθή η υποθήκη συμφώνως τω άρθρω 36 ή

(δ) το τοιούτο ακίνητον πωληθή διά πλειστηριασμού συμφώνως ταις διατάξεσι του περί Ανακουφίσεως Αγροτών Οφειλετών Νόμου του 1962, ή του περί Πολιτικής Δικονομίας Νόμου, είτε, τηρουμένων των διατάξεων του εδαφίου (6) του άρθρου 41, συμφώνως ταις διατάξεσι του μέρους VI ή

(ε) το τοιούτο ακίνητον υποστή αναγκαστικήν απαλλοτρίωσιν παρ’ οιουδήποτε προσώπου, οργανισμού ή αρχής δυνάμει των διατάξεων οιουδήποτε εκάστοτε εν ισχύϊ νόμου ή

(στ) εξοφληθή το διά της υποθήκης εξασφαλιζόμενον ποσόν εκ του προϊόντος πωλήσεως, διεξαχθείσης δυνάμει οιουδήποτε των εν παραγράφω (δ) αναφερομένων Νόμων, οιουδήποτε ετέρου ακινήτου περιλαμβανομένου εν τη αυτή υποθήκη.»

Ο νομοθέτης δεν φαίνεται να προνόησε ώστε να τροποποιηθεί το άρθρο 23 με τη θέσπιση του νόμου 139(1)/2015, ώστε να συνάδει  με τις πρόνοιες του άρθρου 44ΚΒ πιο πάνω. Το εδάφιο 2 του άρθρου 44ΚΒ, προνοεί την απαγόρευση  της υποθήκης κατά τον χρόνο που ο διευθυντής θα υλοποιήσει την πρόθεση του να προβεί σε μεταβίβαση του ακινήτου στο όνομα του αγοραστή. Ανεξάρτητα όμως από αυτό το πρόβλημα και τη σύγχυση που δημιουργείται εξαιτίας των δύο αντικρουόμενων διατάξεων, θα πρέπει να ληφθεί υπόψη ότι το αποτέλεσμα του πιο πάνω νομοθετήματος, επηρεάζει δυσμενώς περιουσιακά δικαιώματα του ενυπόθηκου δανειστή. H υπόθεση Beaumont v. Παπακλεοβούλου 1 ΑΑΔ 525 (2010) είναι βοηθητική, ώστε να γίνει κατανοητό ότι το δικαίωμα του κατόχου προγενέστερης υποθήκης, συνιστά εμπράγματο βάρος που υπερτερεί έναντι του συμβατικού δικαιώματος του καλόπιστου αγοραστή επί του ακινήτου. Σε εκείνην την περίπτωση, το Εφετείο ανέτρεψε την πρωτόδικη κρίση σε σχέση με την ευθύνη  προσώπου που διόρισαν οι αγοραστές για να τους συμβουλεύσει σε σχέση με προγενέστερα εμπράγματα βάρη επί του ακινήτου που είχαν αγοράσει. Έκρινε ότι το ελάχιστο καθήκον του εφεσίβλητου ήταν, τουλάχιστον να διερευνήσει το θέμα των εμπράγματων βαρών, τόσο με τους Εφεσείοντες όσο και με τους πωλητές και ανάλογα να διατυπώσει τους όρους της σύμβασης. Πέραν τούτου, αφού ο ίδιος ενημερωνόταν για την ύπαρξη των δυο υποθηκών και του «memo», όφειλε να δώσει σαφή προειδοποίηση στους Εφεσείοντες για τους κινδύνους που ελλόχευαν για τον προτιθέμενο αγοραστή. Το άρθρο 51Α του περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου, Κεφ. 224, ρητά παρέχει σε οποιοδήποτε «ενδιαφερόμενο πρόσωπο», όρο που συμπεριλαμβάνει τον αγοραστή και τον δικηγόρο του αγοραστή, δικαίωμα πρόσβασης στα μητρώα του Κτηματολογίου ώστε να διερευνηθεί κατά πόσο υπήρχαν εμπράγματα βάση επί του ακινήτου.

Η απόφαση του διευθυντή έχει συνέπειες και εκ των πραγμάτων, επηρεάζει δικαιώματα της Αιτήτριας που παρεμβάλλουν σε συνταγματικά δικαιώματα. Επηρεάζονται οι ενυπόθηκες εξασφαλίσεις της Αιτήτριας Εφεσείουσας που συνιστούν περιουσιακά της στοιχεία με τρόπο που παρεμβάλλονται τα ιδιοκτησιακά της δικαιώματα κατά παράβαση του άρθρου 23 του Συντάγματος. Επηρεάζονται τα συμβατικά δικαιώματα της Αιτήτριας με τρόπο που υπάρχει παρεμβολή στο δικαίωμα της να συμβάλλεται ελεύθερα κατά παράβαση του άρθρου 26 του Συντάγματος. Εκ των πραγμάτων με την εφαρμογή του νόμου επί των συγκεκριμένων περιστάσεων της υπόθεσης, δημιουργείται μία ξεχωριστή κατηγορία προσώπων που απολαμβάνουν προνομιακή μεταχείριση. Ανατρέπονται οι συνέπειες της υποθήκης, ως προβλέπεται από το άρθρο 23 του Ν.9/1965 με την εφαρμογή του νόμου σε σχέση με την κατηγορία αγοραστών που έχουν καταθέσει το πωλητήριο τους έγγραφο πριν την 31/12/2014 και έχουν πληρώσει το τίμημα πώλησης του ακινήτου, παρ’ όλο ότι αυτοί είχαν την ευκαιρία δυνάμει του άρθρου 51 του Κεφ.224 να ερευνήσουν το ιστορικό καταχωρήσεων του Κτηματολογίου και να ανακαλύψουν την ύπαρξη των εμπράγματων βαρών, καθώς και  διαδικασίες σε εξέλιξη για την καταναγκαστική πώληση του ακινήτου στα πλαίσια της αγωγής. Ανατρέπονται οι συνέπειες της υποθήκης επί του ακινήτου, παρ’ όλο ότι οι Καθ’ ων η Αίτηση 3 και 4  έχουν καταχωρήσει το πωλητήριο έγγραφο το 2011 και που ως αποτέλεσμα αυτού, γνώριζαν ότι υπήρχε προγενέστερη υποθήκη ύψους €1.800.000 ως επιβάρυνση επί του ακινήτου. Το συμφέρον των Καθ’ ων η Αίτηση επί του ακινήτου έχει, με την εφαρμογή του νόμου 139(1)/2015, ταξινομηθεί πρώτο σε σειρά προτεραιότητας έναντι προγενέστερων εμπράγματων βαρών και  ανεξάρτητα από οποιοδήποτε άλλο γεγονός που να αφορά το ακίνητο και  μόνο, για τον λόγο ότι έχει φροντίσει να καταθέσει ένα πωλητήριο έγγραφο στο Κτηματολόγιο πριν την 31/12/2014. Ως είναι διατυπωμένο το σχετικό άρθρο, ο οποιοσδήποτε έχει καταχωρήσει πωλητήριο έγγραφο σε σχέση με το ακίνητο μέχρι την 31/12/2014 θα έχει το δικαίωμα να αποταθεί στον διευθυντή του Κτηματολογίου και να απαιτήσει μεταβίβαση αυτού και να αποκτήσει πλεονέκτημα έναντι όλων των άλλων ενδιαφερόμενων προσώπων που προγενέστερα έχουν καταχωρήσει εμπράγματο βάρος επί της ίδιας περιουσίας. Το γεγονός ότι το δικαίωμα αυτών των προσώπων έναντι της ακίνητης περιουσίας αναγκαστικά και καθολικά θα πρέπει να υποχωρήσει σε σχέση με την ειδική κατηγορία προσώπων, ως καθορίζεται από τη συγκεκριμένη νομοθεσία, εμπλέκει ζήτημα προνομιακής μεταχείρισης που δεν δικαιολογείται κατά παράβαση του άρθρου 23 και 28 του Συντάγματος.

Όλα τα ζητήματα σε σχέση με την αντισυνταγματικότητα των κατ’ εφαρμογή νόμων στη διαφορά, πρέπει να τα διαχειρίζεται το Δικαστήριο ως νομικά ζητήματα που επιδρούν στην επίλυση της διαφοράς. (βλ. The improvement Board of Eylenja v. Constantinou 1 ΑΑΔ 167 (1967). Όμως όπως λέχθηκε στην πιο πάνω υπόθεση, τέτοια νομικά ζητήματα πρέπει να τα εξετάζει το Δικαστήριο με την απαιτούμενη προσοχή και αφού ακούσει και τις δύο πλευρές επί του θέματος. Στην παρούσα περίπτωση, αυτά τα ζητήματα έχουν εγερθεί στα πλαίσια της Αίτησης Έφεσης με την απαιτούμενη σαφήνεια και λεπτομέρεια με αναφορά των συγκεκριμένων άρθρων του Συντάγματος που σχετίζονται και τα οποία αφορούν συγκεκριμένα δικαιώματα της Αιτήτριας που   έχουν σύμφωνα με τους ισχυρισμούς της, παραβιαστεί με την εφαρμογή του νόμου. Ως είναι διατυπωμένος ο νόμος, ο προγενέστερος κάτοχος του εμπράγματου βάρους χάνει τη σειρά προτεραιότητας του και καταργούνται τα περιουσιακά του δικαιώματα, μόνο και μόνο επειδή ο αγοραστής κατέθεσε το πωλητήριο έγγραφο στο Κτηματολόγιο πριν την 31/12/2014.

Το αν ο επιδιωκόμενος σκοπός του νόμου που καταργεί συνταγματικά δικαιώματα είναι δικαιολογημένος, πρέπει να εξεταστεί. Ακόμη και στην περίπτωση που ο σκοπός είναι δικαιολογημένος, πρέπει να κριθεί κατά πόσο το μέτρο είναι ανάλογο με τον σκοπό του νόμου και με το δικαίωμα που έχει επηρεάσει ή καταργήσει ο σκοπός του νόμου. Αυτός είναι ο τρόπος που πρέπει να προσεγγίζονται τέτοια ζητήματα προκειμένου να διαφανεί κατά πόσο πρόκειται για αντισυνταγματικά νομοθετήματα. Στην υπόθεση Πρόεδρος της Δημοκρατίας ν. Βουλή των Αντιπροσώπων Αναφορά αρ. 10/2016 ημερομηνίας 29/05/2017, η Ολομέλεια του Ανωτάτου Δικαστηρίου επεξήγησε ότι προκειμένου να διαπιστωθεί κατά πόσο ο περιορισμός σε συνταγματικό δικαίωμα είναι δικαιολογημένος, θα πρέπει πρώτα να καταδειχθεί ότι ο περιορισμός είναι αναγκαίος προς τον επιδιωκόμενο σκοπό και ταυτόχρονα ότι συνάδει με την αρχή της αναλογικότητας. 

Εγείρεται σοβαρό ζήτημα συνταγματικότητας του νόμου, καθότι με την απόφαση του διευθυντή εξαλείφεται αυτόματα το εμπράγματο βάρος που είναι προγενέστερο της εγγραφής του αγοραπωλητηρίου εγγράφου. Είναι ισχυρό το επιχείρημα, ότι δεν μπορεί να μην είναι συνταγματικός ένας νόμος που εφαρμόζεται καθολικά σε όλους τους αγοραστές και προκρίνει ότι σε κάθε περίπτωση, εκείνος που θα πρέπει να χάσει το εμπράγματο συμφέρον και να πληρώσει τη ζημιά,  είναι οι  προγενέστεροι πιστωτές του ασυνείδητου πωλητή της ακίνητης περιουσίας που δεν φρόντισε να εκπληρώσει τις συμβατικές του υποχρεώσεις να εξοφλήσει τα δάνεια που εξασφαλίζονταν με το ακίνητο και που δημιούργησαν δικαστικά έξοδα να καταχωρήσουν αγωγή για να εξασφαλίσουν δικαστικές αποφάσεις για την καταναγκαστική πώληση του ακινήτου. Ο νόμος  δημιουργεί μία διαδικασία που απολήγει σε παραβίαση συνταγματικών δικαιωμάτων, επειδή ο ενυπόθηκος δανειστής θα υποστεί ολοκληρωτική κατάργηση των περιουσιακών δικαιωμάτων, ενώ ο ενυπόθηκος οφειλέτης κατά παράβαση των συμφωνηθέντων, προχώρησε και σύναψε αγοραπωλητήριο έγγραφο το 2011 για την πώληση του ακινήτου. Ο αγοραστής διασώζει τα συμφέροντα του που προκύπτουν από την καταχώρηση του πωλητηρίου εγγράφου, παρ’ όλο ότι μπορούσε να κάνει έρευνα για να διαπιστώσει ότι υπήρχαν προγενέστερες υποθήκες και ο ενυπόθηκος δανειστής σε κάθε περίπτωση, εκτίθεται σε εκτεταμένη κατάσταση αβεβαιότητας σε σχέση με τα  κεκτημένα περιουσιακά του δικαιώματα, επειδή σε όλες τις περιπτώσεις καταχώρησης πωλητηρίων εγγράφων παρακάμπτονται τα περιουσιακά του συμφέροντα εκ των υστέρων από τη δημιουργία τους και κάποτε μετά από χρόνια. Υποχωρούν τα περιουσιακά δικαιώματα μίας τάξης προσώπων έναντι μίας άλλης τάξης προσώπων και η χρονική σειρά εγγραφής εμπράγματων βαρών επί του ακινήτου, καταργείται σε όλες τις περιπτώσεις. Δημιουργείται προβληματισμός κατά πόσο αυτό είναι κοινωνικά δίκαιο μέτρο, ακόμη και εάν σωστά έχει εντοπιστεί κοινωνικό πρόβλημα σε σχέση με μίαν ομάδα ευάλωτων ατόμων που αναγνωρίζονται ως καλόπιστοι αγοραστές.

Το άρθρο 23 του Συντάγματος, πιο κάτω, είναι συμβατό με το άρθρο 1 της Ευρωπαϊκής Σύμβασης Ανθρωπίνων Δικαιωμάτων, καθότι περιέχει παρόμοιες διατάξεις που προβλέπουν περιορισμό στο δικαίωμα της περιουσίας σε ειδικές περιπτώσεις. Ακόμη όμως και σε εκείνες τις ειδικές περιπτώσεις, το δικαίωμα του προσώπου στην περιουσία του δικαιολογημένα περιορίζεται με τρόπο που ο περιορισμός γίνεται στον ελάχιστο αναγκαίο βαθμό, ώστε να εξυπηρετηθεί εκείνη η εύλογη και νόμιμη εξαίρεση στον κανόνα.

«ΑΡΘΡΟΝ 23

1. Έκαστος, μόνος ή από κοινού μετ’ άλλων, έχει το δικαίωμα να αποκτά, να είναι κύριος, να κατέχη, απολαύη ή διαθέτη οιανδήποτε κινητήν ή ακίνητον ιδιοκτησίαν και δικαιούται να απαιτή τον σεβασμόν του τοιούτου δικαιώματος αυτού.

Το δικαίωμα της Δημοκρατίας επί των υπογείων υδάτων, ορυχείων και μεταλλείων και αρχαιοτήτων διαφυλάσσεται.

2. Στέρησις ή περιορισμός οιουδήποτε τοιούτου δικαιώματος δεν δύναται να επιβληθή ειμή ως προβλέπεται υπό του παρόντος άρθρου.

3. Η άσκησις τοιούτου δικαιώματος δύναται να υποβληθή διά νόμου εις όρους, δεσμεύσεις ή περιορισμούς απολύτως απαραιτήτους προς το συμφέρον της δημοσίας ασφαλείας ή της δημοσίας υγιείας ή των δημοσίων ηθών ή της πολεοδομίας ή της αναπτύξεως και χρησιμοποιήσεως οιασδήποτε ιδιοκτησίας προς προαγωγήν της δημοσίας ωφελείας ή προς προστασίαν των δικαιωμάτων τρίτων.

Διά πάντα τοιούτον όρον, δέσμευσιν ή περιορισμόν, όστις μειώνει ουσιωδώς την οικονομικήν αξίαν της τοιαύτης ιδιοκτησίας, δέον να καταβάλληται το ταχύτερον δικαία αποζημίωσις, καθοριζομένη, εν περιπτώσει διαφωνίας, υπό πολιτικού δικαστηρίου.»

Η γενική αρχή σε σχέση με την προστασία της περιουσίας, διέπεται από το άρθρο 1 της Ευρωπαϊκής Σύμβασης Ανθρωπίνων Δικαιωμάτων που προνοεί εξαιρέσεις στο απόλυτο δικαίωμα της περιουσίας για λόγους δημόσιας ωφελείας και υπό τους προβλεπόμενους από τον νόμο γενικών αρχών του διεθνούς δικαίου όρους. Η υπόθεση James and Others v UK application 8793/1979 ημερομηνίας 21/02/1986 ασχολήθηκε εκτενώς με τη σωστή εφαρμογή των αρχών που διέπουν το άρθρο 1 του πρωτοκόλλου της ΕΔΑΔ, αλλά εκείνη η υπόθεση δεν εστιάστηκε μόνο στις εξαιρέσεις στο απόλυτο δικαίωμα της περιουσίας για λόγους δημόσιας ωφελείας. Σε εκείνην την υπόθεση, το Δικαστήριο εξήγησε αναλυτικά τις ασφαλιστικές δικλίδες που διέπουν τον περιορισμό  του δικαιώματος στην περιουσία,  ώστε η κατάπτωση αυτού του δικαιώματος να μην καταλήγει στην καταπίεση και στην άδικη στέρηση αντίστοιχων δικαιωμάτων τρίτων προσώπων χωρίς αποζημίωση.

Η στέρηση του δικαιώματος της περιουσίας για λόγους δημόσιας ωφελείας, είναι νόμιμος μόνο εάν ο λόγος της δημόσιας ωφέλειας που προστατεύεται με τον νόμο, επιδιώκεται με αναφορά τα συνταγματικά δικαιώματα που επηρεάζονται και η στέρηση είναι ανάλογη με τον περιορισμό του συνταγματικού δικαιώματος που πραγματοποιείται. Η σκέψη 50 της απόφασης πιο κάτω είναι σχετική: 

«c) Means chosen to achieve the aim

50. This, however, does not settle the issue. Not only must a measure depriving a person of his property pursue, on the facts as well as in principle, a legitimate aim "in the public interest", but there must also be a reasonable relationship of proportionality between the means employed and the aim sought to be realised (see, amongst others, and mutatis mutandis, the above-mentioned Ashingdane judgment, Series A no. 93, pp. 24-25, para. 57). This latter requirement was expressed in other terms in the Sporrong and Lönnroth judgment by the notion of the "fair balance" that must be struck between the demands of the general interest of the community and the requirements of the protection of the individual’s fundamental rights (Series A no. 52, p. 26, para. 69). The requisite balance will not be found if the person concerned has had to bear "an individual and excessive burden" (ibid., p. 28, para. 73). Although the Court was speaking in that judgment in the context of the general rule of peaceful enjoyment of property enunciated in the first sentence of the first paragraph, it pointed out that "the search for this balance is ... reflected in the structure of Article 1 (P1-1)" as a whole (ibid., p. 26, para. 69).

It was the applicants’ contention that the leasehold reform legislation does not satisfy these conditions. In their submission, even assuming there to be a social injustice, the means chosen to cure it were so inappropriate or disproportionate as to take the legislature’s decision outside the margin of appreciation.

The Court considers that a measure must be both appropriate for achieving its aim and not disproportionate thereto. Whether this was so on the facts will be examined below when dealing with the applicants’ various arguments.»

Σε κάποιες περιπτώσεις, παρ’ όλο που ο σκοπός του νόμου είναι νόμιμος, το νομοθέτημα θα πρέπει να κριθεί αντισυνταγματικό διότι απολήγει σε μη δικαιολογημένα και υπερβολικά αποτελέσματα. Εάν το μέτρο είναι δρακόντειο και δεν λαμβάνει υπόψη τα αντικρουόμενα περιουσιακά συμφέροντα όλων των παραγόντων με ολική στέρηση περιουσιακού δικαιώματος, η εφαρμογή της νομοθεσίας οδηγεί σε αδικία και ακόμη στην ασυδοσία. Το Δικαστήριο θα πρέπει να εξετάσει τα αντικρουόμενα συμφέροντα που επηρεάζονται, ώστε να εξετάσει κατά πόσο υπάρχει ισορροπία μεταξύ του περιουσιακού δικαιώματος που προστατεύεται και αυτού που θυσιάζεται για χάριν της δημόσιας ωφελείας. Αυτή η εξέταση δεν γίνεται μικροσκοπικά και δεν έχει σημασία κατά πόσο η λύση του προβλήματος δημόσιας ωφελείας που επιλύει η νομοθεσία είναι η καλύτερη και κατά πόσο υπάρχει εναλλακτική θεραπεία. Αυτά τα ζητήματα είναι μόνο ένας παράγοντας που πρέπει να λάβει υπόψη του το Δικαστήριο, προκειμένου να αποφασίσει κατά πόσο ο τρόπος που η Βουλή έχει επιλέξει να επιλύσει ένα σοβαρό πρόβλημα δημόσιας ωφελείας, είναι ένα μέτρο ισορροπημένο, προσαρμοσμένο στον σκοπό που επιδιώκεται και εν τέλει, ένα δίκαιο μέτρο υπό την έννοια ότι δεν δημιουργεί ένα μεγαλύτερο πρόβλημα παραβίασης θεμελιωδών δικαιωμάτων σε άλλους.

Ένας άλλος παράγοντας που πρέπει να ληφθεί υπόψη, είναι ότι αυτός ο σκοπός δεν μπορεί να έχει εφαρμογή καθολικά και αυθαίρετα σε σχέση με κάθε αγοραστή που έχει καταθέσει πωλητήριο έγγραφο μέχρι την 31/12/2014 και έχει πληρώσει το τίμημα της αγοράς, παρακάμπτοντας πλήρως τη χρονική σειρά καταχώρησης εμπράγματων βαρών κατά της ακίνητης περιουσίας. Τέτοια εφαρμογή του νόμου, οδηγεί στην αδικία διότι θα μπορούσε επί παραδείγματι, ένας αγοραστής να γνωρίζει, να υποψιάζεται την ύπαρξη προγενέστερων εμπράγματων βαρών ή και να επιδεικνύει  αδιαφορία ως προς τα χαρακτηριστικά του ακινήτου με τη βεβαιότητα ότι θα έχει πάντα τη δυνατότητα να εξουδετερώσει προγενέστερες υποθήκες επί του ακινήτου. Γενικά μόνο σε εξαιρετικές περιπτώσεις θεωρείται η ολοκληρωτική στέρηση της περιουσίας νόμιμη και χωρίς να αποδίδεται στον ιδιοκτήτη της η ανάλογη αποζημίωση. Η σκέψη  54 της απόφασης είναι σχετική:

«[Τ]he taking of property in the public interest without payment of compensation is treated as justifiable only in exceptional circumstances not relevant for present purposes. As far as Article 1 (P1-1) is concerned, the protection of the right of property it affords would be largely illusory and ineffective in the absence of any equivalent principle. Clearly, compensation terms are material to the assessment whether the contested legislation respects a fair balance between the various interests at stake and, notably, whether it does not impose a disproportionate burden on the applicants (see the above-mentioned Sporrong and Lönnroth judgment, Series A no. 52, pp. 26 and 28, paras. 69 and 73).

The Court further accepts the Commission’s conclusion as to the standard of compensation: the taking of property without payment of an amount reasonably related to its value would normally constitute a disproportionate interference which could not be considered justifiable under Article 1 (P1-1). Article 1 (P1-1) does not, however, guarantee a right to full compensation in all circumstances. Legitimate objectives of "public interest", such as pursued in measures of economic reform or measures designed to achieve greater social justice, may call for less than reimbursement of the full market value. Furthermore, the Court’s power of review is limited to ascertaining whether the choice of compensation terms falls outside the State’s wide margin of appreciation in this domain (see paragraph 46 above).»

Στην υπόθεση James πιο πάνω, κρίθηκε η στέρηση του δικαιώματος του ιδιοκτήτη της κατοικίας ένα εύλογο και δίκαιο μέτρο που είχε σκοπό τη διόρθωση της αδικίας, επειδή ο ενοικιαστής σε σχέση με τη μακρόχρονη ενοικίαση του ακινήτου, είχε πληρώσει μετά από πολλές γενιές την αξία του κτηρίου και έτσι στην ουσία, το σπίτι ήταν ήδη δικό του. Ήταν περίπτωση που η Βουλή θέσπισε μία νομοθεσία λαμβάνοντας υπόψη την πραγματική κατάσταση που επικρατούσε σε σχέση με την ειδική κατηγορία αυτών των προσώπων και ενήργησε σωστά για να διορθώσει μίαν αδικία. Συνεπώς, ο μισθωτής για να αποκτήσει το ακίνητο με βάση τη συγκεκριμένη νομοθεσία, ήταν υπόχρεος να πληρώσει το μέρος του τιμήματος για την απόκτηση της οικίας, το οποίο δεν το είχε καταβάλει με τις προηγούμενες πληρωμές κατά τη σειρά πολλών ετών. Η νομοθεσία είχε σκοπό να διορθώσει την περίπτωση κατά την οποίαν, ο ιδιοκτήτης του ακινήτου θα χρησιμοποιούσε τη θέση της ισχύος ως ιδιοκτήτης να υποχρεώσει τον μισθωτή να καταβάλει υπερβολικό ποσό για να αγοράσει κάτι που ήδη το είχε πληρώσει. Ο περιορισμός του δικαιώματος ήταν εύλογος και ανάλογος με τον σκοπό αυτόν, διότι η εφαρμογή της νομοθεσίας δεν στερούσε το περιουσιακό δικαίωμα του ιδιοκτήτη του κτηρίου χωρίς αποζημίωση. Επειδή ήταν εύλογο και ανάλογο μέτρο με τον επιδιωκόμενο σκοπό, ο ιδιοκτήτης μπορούσε να αποταθεί σε κάθε περίπτωση στο Δικαστήριο, για να προσαρμόσει το τίμημα που θα κατέβαλλε ο μισθωτής με βάση τις πρόνοιες της νομοθεσίας.

Ο ακραίος επηρεασμός των δικαιωμάτων του ενυπόθηκου δανειστή από την πιστή εφαρμογή του νόμου στην παρούσα περίπτωση, είναι απτή απόδειξη ότι o μηχανισμός εφαρμογής του νόμου δεν είναι το αποτέλεσμα καλού επεξεργασμένου σχεδίου που σκοπό έχει μόνο την αποκατάσταση της αδικίας σε σχέση με ειδική κατηγορία ατόμων. Το σχέδιο έχει σαρωτικές συνέπειες σε σχέση με κάθε περίπτωση που ο αγοραστής έχει καταθέσει πωλητήριο έγγραφο στο Κτηματολόγιο μέχρι την 31/12/2014. Αυτή η καθολική και αυθαίρετη εφαρμογή του νόμου, οδηγεί αναπόφευκτα σε αδικίες. Δεν υπάρχει καλή δικαιολογία για το γεγονός ότι η μεταβίβαση πραγματοποιείται σε αγοραστή με την ταυτόχρονη εξάλειψη της υποθήκης, ενώ η υποθήκη είναι προγενέστερη εγγραφή και το χρέος που εξασφαλίζεται από το ακίνητο, όχι μόνο δεν έχει πληρωθεί, αλλά έχει διογκωθεί. Ο ενυπόθηκος δανειστής όχι μόνο έχει στερηθεί το δικαίωμα να εκποιήσει την εξασφάλιση του στα πλαίσια δικαστικής απόφασης που έχει εκδοθεί προς  όφελος του, αλλά του έχει στερηθεί το περιουσιακό δικαίωμα χωρίς να του δίδεται αντιστάθμισμα που  αντανακλά την απώλεια αυτήν. Αντίθετα, οι Καθ’ ων η Αίτηση 3 και 4, αποκτούν ελεύθερη την ακίνητη περιουσία από κάθε επιβάρυνση. Δημιουργείται εύλογα το ερώτημα κατά πόσο, τέτοιος αδιάφορος αγοραστής ως προς τα πραγματικά δεδομένα του ακινήτου, θα πρέπει να προστατεύεται από τον νόμο. Ακόμη είναι ανοικτό το ενδεχόμενο από την καθολική και αδιάκριτη εφαρμογή του νόμου, αυτός ο μηχανισμός αποκατάστασης  του αγοραστή να καταλήγει σε αδικία και να έχει εγγενείς αδυναμίες η εφαρμογή του με αποτέλεσμα να γίνονται καταχρήσεις στη χρήση του από επιτήδειους. Υπό αυτό το πρίσμα η καθολική, σαρωτική και αυθαίρετη εφαρμογή του νόμου 139(1)/2015 και συγκεκριμένα των άρθρων 44ΙΗ-44ΚΖ αυτού, παραβιάζουν το άρθρο 23 του Συντάγματος, διότι η εφαρμογή των άρθρων αυτών οδηγεί στη χωρίς λόγο στέρηση της ακίνητης περιουσίας, χωρίς ο ιδιοκτήτης αυτής να έχει τη δυνατότητα της αποζημίωσης για την απώλεια αυτήν. Τα άρθρα αυτά συνθέτουν έναν μηχανισμό αποκατάστασης των αγοραστών ακίνητης ιδιοκτησίας που είναι δυσανάλογος με τον επιδιωκόμενο σκοπό του νόμου και είναι αμφίβολο εν τέλει, εάν με το μέτρο αυτό πετυχαίνεται ο σκοπός του νόμου, ήτοι την προστασία ευάλωτης ομάδα ατόμων, ήτοι των καλόπιστων αγοραστών. Στις πλείστες περιπτώσεις, οι αγοραστές ως ενδιαφερόμενα πρόσωπα, έχουν πρόσβαση στο μητρώο του Κτηματολογίου και μπορούν να ελέγξουν κατά πόσο ακίνητο που έχει τίτλο, βαρύνεται με προγενέστερες υποθήκες προτού προχωρήσουν με αγοραπωλητήριο έγγραφο.

Ως προς το επιχείρημα των Καθ’ ων η Αίτηση ότι απέτυχε η Αιτήτρια να αποδείξει ότι η υποθήκη θα μπορούσε να μεταφερθεί σε άλλο ακίνητο του Καθ’ ου η Αίτηση 2 ή στους διευθυντές της εταιρείας παρ’ όλο ότι η νομοθεσία επιτρέπει στον ενυπόθηκο δανειστή να αιτηθεί μεταφοράς της υποθήκης σε άλλο ακίνητο, δεν θεωρώ ότι είναι υπόχρεος να ζητήσει τέτοιο εναλλακτικό μέτρο προκειμένου να πείσει ότι η απόφαση του διευθυντή θα πρέπει να ακυρωθεί. Πρόκειται για ξεχωριστή διαδικασία που προβλέπεται με βάση το εδάφιο 4 του άρθρου 44ΚΒ και  θα πρέπει να εξεταστεί με τα δικά της γεγονότα, εφόσον το άρθρο 44ΚΒ προϋποθέτει ότι ο ενυπόθηκος δανειστής θα πρέπει να υποβάλει ξεχωριστή Αίτηση για να ζητήσει κάτι τέτοιο. Ανεξάρτητα από αυτό το επιχείρημα και επί της ουσίας οι Καθ’ ων η Αίτηση δεν έχουν αντικρούσει τον ισχυρισμό της Αιτήτριας ότι τέτοιο εγχείρημα είναι κενού περιεχομένου, ενόψει του ύψους της οφειλής και το γεγονός ότι οι επιβαρύνσεις επί εναλλακτικών ακινήτων, υπερβαίνουν της αξίας αυτών. Περαιτέρω, η σχετική νομοθεσία δεν περιέχει πρόνοια για την αξία των ακινήτων όπου δύναται να μεταφερθεί η υποθήκη, ώστε αυτό να συνιστά πραγματική αποζημίωση για την απώλεια της περιουσίας. Συνεπώς, δεν πρόκειται για  αποτελεσματική νομοθετική ασφαλιστική δικλείδα σε σχέση με την  εφαρμογή νόμου που απολήγει σε στέρηση περιουσιακών δικαιωμάτων.

Ως εκ τούτου καταλήγω στο συμπέρασμα, ότι η διαδικασία με βάση τη συγκεκριμένη νομοθεσία που ακολούθησε ο διευθυντής προκειμένου να λάβει τη συγκεκριμένη απόφαση, είναι συνυφασμένη με εκ βάθρων λάθη και παραλείψεις που οδηγούν σε κατάφωρη αδικία και παραβίαση συνταγματικών δικαιωμάτων της Αιτήτριας και ως τέτοια, είναι απόφαση που πρέπει να ακυρωθεί. 

Εκδίδεται διάταγμα ως η παράγραφος  Α, Β  και Γ της αίτησης. Τα έξοδα της Αίτησης επιδικάζονται υπέρ της Αιτήτριας και εναντίον των Καθ’ ων η Αίτηση 1-4  κεχωρισμένα κατά το 1/4 μέρος των εξόδων ο κάθε διάδικος και όπως αυτά υπολογιστούν από τον πρωτοκολλητή και εγκριθούν από το Δικαστήριο. 

(Υπ.)………………

Ν. Ταλαρίδου-Κοντοπούλου, Α.Ε.Δ.

---

cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο