ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΕΥΚΩΣΙΑΣ
Ενώπιον: Ν. Ταλαρίδου-Κοντοπούλου, Α. Ε. Δ.
Αρ. Αίτησης/Έφεσης: 131/22
Ημερομηνία: 17/04/2024
Αναφορικά με τον περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμο του 1965, άρθρα 44ΙΣΤ-44ΚΖ και 51
Αναφορικά με τον περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμος, Κεφ. 224, άρθρα 80 και 81
Μεταξύ:
GORDIAN HOLDINGS LIMITED (HE378128)
Εφεσείουσας-Αιτήτριας
-και-
1. N. CIVIL CONSTRACTOR LIMITED (HE110522)
2. P. Y. ELEVATOR LIMITED (HE44508)
Εφεσίβλητοι-Καθ’ ων η Αίτηση
Εμφανίσεις:
Για Εφεσείουσα-Αιτήτρια: κα Π. Φωτιάδη για Πανάγο και Πανάγο ΔΕΠΕ
Για Εφεσίβλητων-Καθ’ ων η Αίτηση 2: κα Ν. Γρηγορίου για Χρηστάκη Ν. Ματθαίου
ΑΠΟΦΑΣΗ
Με την παρούσα Αίτηση Έφεσης, ζητείται η έκδοση των ακόλουθων διαταγμάτων:
Α. Διάταγμα και/ή απόφαση του Δικαστηρίου που να παραμερίζει και/ή ακυρώνει την απόφαση και/ή γνωστοποίηση και/ή ειδοποίηση του Διευθυντή ημερομηνίας 28/01/2022 και/ή 29/03/2022, η οποία αφορά στην Αίτηση με αριθμό ΑΕΑ893/2015 και/ή στο ΠΩΕ 86/2013, με την οποίαν ειδοποιεί την Εφεσείουσα ότι, ο Διευθυντής θα προβεί στη μεταβίβαση του ακινήτου με αριθμό εγγραφής: 0/20149, φ/σχ: 21/61Ε2, τεμάχιο: 5410, στον Άγιο Βασίλειο, στον Στρόβολο, Επαρχία Λευκωσίας, επ’ ονόματι της Εφεσίβλητης 2, δηλαδή της P. Y. ELEVATOR LTD με ταυτόχρονη εξάλειψη των εμπράγματων βαρών προς όφελος της Εφεσείουσας και μεταξύ άλλων της υποθήκης με αριθμό Υ10512/2008 και/ή της υποθήκης με αριθμό Υ8990/2010 οιουδήποτε άλλου εμπράγματου βάρους.
Β. Διάταγμα και/ή απόφαση του Δικαστηρίου που να παραμερίζει και/ή ακυρώνει την απόφαση και/ή γνωστοποίηση και/ή ειδοποίηση του Διευθυντή ημερομηνίας 28/01/2022 και/ή 29/03/2022, με την οποίαν δεν αποδέχεται την ένσταση ημερομηνίας 21/03/2022.
Γ. Διάταγμα και/ή απόφαση και/ή δήλωση του Δικαστηρίου με την οποίαν παραμερίζεται και/ή ακυρώνεται και/ή κηρύσσεται αντισυνταγματική και/ή άκυρη και άνευ νομικής ισχύος και/ή νομικά και πραγματικά εσφαλμένη η απόφαση και/ή ειδοποίηση ημερομηνίας 28/01/2022 και/ή 29/03/2022 και/ή διαδικασία που αναφέρεται στα Α και Β ανωτέρω.
Δ. Διάταγμα με το οποίο να διαγράφεται η Αίτηση ΑΕΑ893/2015 από τα μητρώα του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας Λευκωσίας.
Η Έφεση υποστηρίζεται με τους ακόλουθους λόγους Έφεσης:
(Α) Ο διευθυντής ενήργησε καθ’ υπέρβαση των εξουσιών του και δεν τήρησε τις αρχές φυσικής δικαιοσύνης και/ή ενήργησε με πλάνη περί των νόμων, δηλαδή ο διευθυντής εφάρμοσε τον νόμο 2019 (νόμος 118(Ι)/2019) περί εγκλωβισμένων αγοραστών, ενώ ο νόμος ο οποίος τυγχάνει εφαρμογής δεδομένης της ημερομηνίας καταχώρησης της Αίτησης ΑΕΑ893/2015, είναι ο νόμος του 2015 (νόμος 139(Ι)/2015) ο οποίος έχει κριθεί αντισυνταγματικός και/ή δεν εφαρμόζεται και/ή η όλη διαδικασία είναι άκυρη και/ή αντισυνταγματική.
(Β) Η απόφαση του διευθυντή ημερομηνίας 29/03/2022, δεν είναι δίκαιη και/ή δεόντως αιτιολογημένη και/ή στερείται εννόμου αποτελέσματος, καθότι δεν δίδεται οποιαδήποτε βαρύτητα στους ισχυρισμούς της Εφεσείουσας ως αυτοί παρατίθενται στην επιστολή/ένσταση ημερομηνίας 21/03/2022 και/ή δεν δικαιολογείται η απόρριψη της ένστασης και/ή δεν γίνεται αναφορά ως προς τους λόγους αποδοχής των ισχυρισμών της Εφεσίβλητης 2 και/ή δεν υπάρχει αξιολόγηση των αντικρουόμενων εκδοχών και/ή δεν φαίνονται τα απαραίτητα ή συγκεκριμένα στοιχεία που να καθιστούν εφικτό τον δικαστικό έλεγχο της, παρά μόνο, εντελώς γενικά και αόριστα αρκείται να προβαίνει σε αναφορά ότι η Εφεσίβλητη 2-αγοραστής συμμορφώθηκε με τη σχετική νομοθεσία.
(Γ) Η πράξη και/ή παράλειψη του διευθυντή, ήτοι να παραδώσει αναιτιολόγητη απόφαση, είναι έκδηλα παράνομη και/ή προκαλεί δυσμενείς επιπτώσεις στην Εφεσείουσα και παραβιάζει τα συνταγματικά της δικαιώματα και τους Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Κανονισμούς του 1956 και/ή τον περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμο 1965 και η Εφεσείουσα προωθεί την παρούσα χωρίς να γνωρίζει τους λόγους που θα εφεσιβάλει και/ή να προχωρεί χωρίς ενδείξεις σε δικαστικά διαβήματα.
(Δ) Ο διευθυντής παρέλειψε να παραπέμπει τους ενώπιον του διαδίκους ενώπιον του Δικαστηρίου ειδικότερα διά τον λόγο ότι εγείρονται νομικά θέματα, όπως παράβαση όρων σύμβασης, παραβίαση αστικών και συμβατικών δικαιωμάτων, προτεραιότητα εμπράγματων βαρών κ. α.
(Ε) Ο διευθυντής όφειλε να εξετάσει την πρόνοια του άρθρου 5(2) του περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου του 2011, εφόσον η συμφωνία πώλησης κατατέθηκε στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο Λευκωσίας. Σύμφωνα με το άρθρο 5(2), ανεξάρτητα από τις διατάξεις του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου, σε περίπτωση που πριν από την κατάθεση της σύμβασης υπάρχει ήδη κατατεθειμένη υποθήκη η οποία επιβαρύνει την ακίνητη ιδιοκτησία που αποτελεί το αντικείμενο της σύμβασης, η Εφεσίβλητη 2 ως αγοραστής δύναται να καταβάλει στην Εφεσείουσα, σύμφωνα με τους όρους αποπληρωμής του δανείου, το ποσό του ενυπόθηκου χρέους που αναλογεί στο αντικείμενο της σύμβασης και η Εφεσείουσα υποχρεούται να το αποδεχτεί ως ποσό που καταβλήθηκε έναντι του ενυπόθηκου χρέους και στην περίπτωση αυτήν, το εμπράγματο βάρος που δημιουργείται με την κατάθεση της σύμβασης, προηγείται του εμπράγματου βάρους της προϋπάρχουσας αυτού υποθήκης, ανεξάρτητα από την αποπληρωμή ολόκληρου του ενυπόθηκου χρέους. Επομένως ο διευθυντής θα έπρεπε να εξετάσει πρωτίστως κατά πόσο η Εφεσίβλητη 2 δύναται να πληρώσει το μέρος του δανείου της Εφεσίβλητης 1 που αντιστοιχεί στο τίμημα πώλησης πριν προχωρήσει στην αιτούμενη μεταβίβαση. Τέτοιες ενέργειες, δεν έγιναν από τον Εφεσίβλητη 2 και πρέπει να εξεταστεί αν μπορούν να το πράξουν, διότι ουσιαστικά αυτός είναι και ο δίκαιος τρόπος ώστε να μην διαγραφεί η υποθήκη άνευ ανταλλάγματος.
(Ζ) Ο διευθυντής ενήργησε καθ’ υπέρβαση των εξουσιών του και δεν τήρησε τις αρχές φυσικής δικαιοσύνης και/ή ενήργησε με πλάνη περί των νόμων και/ή δεν συμμορφώθηκε με τον νόμο 9/1965, άρθρα 44ΚΑ και 44ΚΒ και/ή τους περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων (Προστασία Αγοραστών) Κανονισμούς 2015 και/ή με τον περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμο 2011, ήτοι δεν προέβη σε επαρκή έρευνα των στοιχείων που είχε ενώπιον του και/ή δεν έλαβε υπόψη ότι, υπάρχει εγγεγραμμένη υποθήκη που προηγείται και/ή ότι η Εφεσίβλητη 2 δεν αποτάθηκε προηγουμένως στην Εφεσείουσα ώστε να καταβάλει το τίμημα πώλησης και να λάβει προτεραιότητα έναντι της υποθήκης και/ή δεν υπάρχουν επαρκείς αποδείξεις πληρωμής και/ή δεν έχει καταβληθεί ολόκληρο το συμφωνηθέν τίμημα στην Εφεσείουσα, ως η συμφωνία μεταξύ των διαδίκων και/ή ότι δεν απαίτησε από τα ενδιαφερόμενα πρόσωπα όλα τα απαραίτητα εκ του νόμου έγγραφα και/ή προχώρησε στη λήψη της απόφασης του χωρίς την έγγραφη βεβαίωση των ενδιαφερόμενων προσώπων ως προς την πλήρη εκπλήρωση των συμβατικών υποχρεώσεων της Εφεσίβλητης 2 και/ή δεν έλαβε υπόψη την ένσταση της Εφεσείουσας και/ή το γεγονός ότι η Εφεσίβλητη 2 να παρέλειψε να προσκομίσει σχετικές αποδείξεις και/ή δεν απαίτησε περαιτέρω αποδεικτικά στοιχεία, ενώ είχε υποχρέωση και/ή δεν κάλεσε όλα τα ενδιαφερόμενα μέρη να δείξουν λόγους για να μην προχωρήσει στη μεταβίβαση του επίδικου ακινήτου και/ή δεν ακολούθησε τη σωστή υπό τον νόμο 9/1965 διαδικασία.
(Η) Ο διευθυντής δεν δικαιούται να προβεί στη μεταβίβαση του ακινήτου επ’ ονόματι του αγοραστή καθότι το ΠΩΕ 86/2013 δεν έχει προτεραιότητα έναντι των άλλων εμπράγματων βαρών και ο αγοραστής παρέλειψε να προβεί στα αναγκαία μέτρα για να λάβει προτεραιότητα έναντι των άλλων επιβαρύνσεων και δη της Εφεσείουσας, όπως προνοείται στον περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου του 2011.
(Θ) Ο διευθυντής δεν είχε εξουσία και/ή δικαιοδοσία να μεταβιβάσει το ακίνητο, καθότι το κατατεθειμένο αγοραπωλητήριο έγγραφο ήταν εξ’ υπαρχής άκυρο διά τον λόγο ότι δεν υπήρχε συμμόρφωση εκ μέρους της Εφεσίβλητης 1 με τους όρους της συμφωνίας υποθήκης που συνάφθηκε μεταξύ της Εφεσείουσας και της Εφεσίβλητης 1 και διότι δεν καταχωρήθηκε στον Έφορο Εταιρειών δυνάμει των άρθρων 90-93 του περί Εταιρειών Νόμου.
(Ι) Ο διευθυντής δεν έχει εξουσία και/ή δικαιοδοσία να αποφασίσει για θέματα με την παραβίαση του κατατεθειμένου στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Λευκωσίας πωλητηρίου εγγράφου και/ή διαγραφής της υποθήκης και/ή για τα δικαιώματα των διαδίκων που απορρέουν από τη συμφωνία υποθήκης και/ή του αγοραπωλητηρίου και/ή της συμφωνίας μεταξύ της Εφεσείουσας και της Εφεσίβλητης 1 και/ή για ιδιοκτησιακά δικαιώματα, καθώς τέτοια θέματα εμπίπτουν στην αρμοδιότητα των δικαστικών αρχών διότι απαιτείται η λήψη και αξιολόγηση αποδεκτής μαρτυρίας κατά το δίκαιο της απόδειξης. Η εξουσία του διευθυντή δεν εκτείνεται στην επίλυση διαφορών, ως προαναφέρθηκαν και/ή διαφορών αναγόμενων στην ιδιοκτησία ακινήτου ή παράβαση σύμβασης ή υποθήκης και/ή δεν έχει τη δικαιοδοσία να διαγράψει υποθήκες, οι οποίες αποτελούν αρμοδιότητα των Δικαστηρίων και υπάγονται στη δικαιοδοσία Πολιτικού Δικαστηρίου.
(Κ) Η απόφαση του διευθυντή προκαλεί ανεπανόρθωτη ζημιά στην Εφεσείουσα και παραβιάζει τις αρχές της φυσικής δικαιοσύνης, αφού η Εφεσείουσα δεν θα δικαιούται να διεκδικήσει το ακίνητο ή οποιοδήποτε δικαίωμα πηγάζει από αυτό, καθώς δεν θα υπάρχει πλέον η υποθήκη επί του ακινήτου και αυτό θα μεταβιβαστεί επ' ονόματι της Εφεσίβλητης 2, με τον οποίον η Ενάγουσα δεν σύναψε συμφωνία και/ή δεν έχει οιανδήποτε νομική σχέση.
(Λ) Υπήρξε πλάνη περί τον νόμο ή τα πράγματα εκ μέρους του διευθυντή και/ή ο διευθυντής δεν άσκησε τα καθήκοντα του με τον ορθό τρόπο και/ή υπερέβη τις εξουσίες που του παρέχει ο περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμος Ν.9/1965, άρθρο 44ΚΓ6 και/ή δεν ακολούθησε την ενδεδειγμένη από τον νόμο διαδικασία και/ή ενήργησε αντίθετα με τον νόμο και/ή η διαδικασία ήταν εξ' υπαρχής λανθασμένη και/ή άκυρη.
(Μ) Διαζευκτικά των (α)-(ξ) ανωτέρω, ο διευθυντής προέβη στην προσβαλλόμενη απόφαση στη βάση διατάξεων νόμου οι οποίες είναι αντισυνταγματικές, δηλαδή τα άρθρα 44ΙΘ μέχρι 44ΚΒ του νόμου 9/1965, τα οποία παραβιάζουν τη συνταγματική αρχή της διάκρισης των εξουσιών του Συντάγματος. Η αποκλειστική αρμοδιότητα για αποφάσεις περί θεμάτων παραβίασης μίας σύμβασης ή για μεταβίβαση ακινήτου το οποίο επιβαρύνεται με υποθήκη και/ή ο καθορισμός αστικών δικαιωμάτων και/ή εμπράγματων βαρών ανάγεται στη δικαστική εξουσία και η δικαιοδοσία του διευθυντή δεν εκτείνεται στην επίλυση διαφορών, αναγόμενων στην ιδιοκτησία ακινήτου ή παράβαση σύμβασης ή εγγράφου υποθήκης ή καθορισμό αστικών δικαιωμάτων που αποτελούν αρμοδιότητα των Δικαστηρίων και υπάγονται στη δικαιοδοσία πολιτικού Δικαστηρίου. Στην παρούσα περίπτωση τα πιο πάνω άρθρα του νόμου καταστρατηγούν την αποκλειστική αρμοδιότητα του Δικαστηρίου να ασκεί τη δικαστική εξουσία επί των θεμάτων αυτών και επιτρέπουν στον διευθυντή να επεμβαίνει και να αποφασίζει κατά πόσο τηρήθηκαν οι όροι μίας συμφωνίας και να προχωρεί στην εκτέλεση της.
(Ν) Ο διευθυντής προέβη στην προσβαλλόμενη απόφαση στη βάση διατάξεων νόμου οι οποίες είναι αντισυνταγματικές, δηλαδή τα άρθρα 44ΙΘ και 44ΚΒ του νόμου 9/1965 που παραβιάζουν το άρθρο 26 του Συντάγματος.
(Ξ) Ο διευθυντής προέβη στην προσβαλλόμενη απόφαση στη βάση διατάξεων νόμου οι οποίες είναι αντισυνταγματικές, δηλαδή τα άρθρα 44ΙΘ και 44ΚΒ του νόμου 9/1965 παραβιάζουν τα άρθρα 23 του Συντάγματος.
(Ο) Ο διευθυντής προέβη στην προσβαλλόμενη απόφαση στη βάση διατάξεων νόμου οι οποίες είναι αντισυνταγματικές, δηλαδή τα άρθρα 44ΙΘ και 44ΚΒ του νόμου 9/1965 παραβιάζουν το άρθρο 25 του Συντάγματος.
(Π) Ο διευθυντής προέβη στην προσβαλλόμενη απόφαση στη βάση διατάξεων νόμου οι οποίες είναι αντισυνταγματικές, δηλαδή τα άρθρα 44ΙΘκαι 44ΚΒ του νόμου 9/1965 παραβιάζουν το άρθρο 28 του Συντάγματος.
(Ρ) Ο διευθυντής παρέλειψε να λάβει υπόψη τα δικαιώματα της Εφεσείουσας και δη την ύπαρξη υποθήκης επί του ακινήτου στο οποίο ανεγέρθηκε το επίδικο υποστατικό και στους οποίους οφείλει χρέη η Εφεσίβλητη 1, με αποτέλεσμα να παραβιάζονται τα συνταγματικά των δικαιώματα, όπως μεταξύ άλλων, τα δικαιώματα της με βάση τα άρθρα 23 και 26 του Συντάγματος.
(Σ) Η διαδικασία που προβλέπεται από τον νόμο 9/1965 καταστρατηγεί τη νομοθεσία και νομολογία που αφορά στα εμπράγματα βάρη. Συγκεκριμένα, κάποιοι πιστωτές της Εφεσίβλητης 1 στην παρούσα, έρχονται σε πλεονεκτική θέση έναντι άλλων πιστωτών και καταργείται η προτεραιότητα των εξασφαλισμένων πιστωτών της Αιτήτριας στην παρούσα και/ή η ισχύ των δικαστικών αποφάσεων.
(Τ) Η διαδικασία που προβλέπεται από τον νόμο 9/1965 καταστρατηγεί τη νομοθεσία και νομολογία που αφορά στα εμπράγματα βάρη. Συγκεκριμένα, κάποιοι πιστωτές της Εφεσίβλητης 1 στην παρούσα, έρχονται σε πλεονεκτική θέση έναντι άλλων πιστωτών και καταργείται η προτεραιότητα των εξασφαλισμένων πιστωτών, της Αιτήτριας στην παρούσα και/ή η ισχύ των δικαστικών αποφάσεων.
(Υ) Η διαδικασία που προβλέπεται από τον νόμο 9/1965 καταστρατηγεί το δικαίωμα των Εφεσειόντων σε μία δίκαια δίκη καθότι σε περίπτωση που δεν προσκομιστεί απαγορευτικό διάταγμα εντός 30 ημερών από την παραλαβή της ειδοποίησης τότε η Έφεση θα καταστεί άνευ αντικειμένου.
Η νομική βάση της Αίτησης, είναι οι σχετικές διατάξεις του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Νόμου 9/1965, το μέρος που προβλέπει για την προστασία των αγοραστών, ο περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας Νόμου 224 και ο περί Εταιρειών Νόμου Κεφ.113.
Η Αίτηση στηρίζεται σε ένορκη δήλωση που έχει ετοιμάσει λειτουργός του Τμήματος Ανάκτησης Χρεών της Τράπεζας Κύπρου Δημόσια Εταιρεία Λτδ, ο οποίος έχει μεταφερθεί στην εταιρεία Gordian Servicing Ltd δυνάμει συμφωνίας διαχείρισης πιστωτικών διευκολύνσεων.
Όλα τα δικαιώματα και υποχρεώσεις που αφορούν την επίδικη υποθήκη και τα συνδεδεμένα δάνεια ή άλλες πιστωτικές διευκολύνσεις, οι οποίες διευκρινίζονται στη συνέχεια, καθώς επίσης και όλα τα δικαιώματα που απορρέουν από οποιανδήποτε δικαστική ή άλλη διαδικασία ή έγγραφα, έχουν μεταβιβαστεί πλέον από την τράπεζα στην Αιτήτρια και αυτή έχει υποκαταστήσει την τράπεζα και κατέστη δικαιούχος των δανείων, υποθηκών και των πιστωτικών διευκολύνσεων, καθώς επίσης και των εγγράφων και διαδικασιών δυνάμει των προνοιών του περί Αγοραπωλησίας Πιστωτικών Διευκολύνσεων και Συναφή Θέματα Νόμου του 2015 (Ν.169(Ι)/2015) ως έχει τροποποιηθεί και δυνάμει διατάγματος του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λευκωσίας ημερομηνίας 23/05/2019.
Το επίδικο ακίνητο είναι υποθηκευμένο προς όφελος της Αιτήτριας.
Η Καθ' ης η Αίτηση, 1 Fakas Construction and Developments Ltd, είναι ιδιοκτήτρια του ακινήτου και ασχολείτο με εργοληπτικές επιχειρήσεις και οικοδομικές εργασίες. Με αγοραπωλητήριο έγγραφο πώλησαν την επίδικη κατοικία στην Καθ' ης η Αίτηση 2. Η Καθ' ης η Αίτηση 2 είναι ιδιωτική εταιρεία, ήταν πελάτης της Καθ' ης η Αίτηση 1 και ενδιαφέρθηκε να αγοράσει την επίδικη κατοικία. Η Καθ' ης η Αίτηση 2 απαιτεί τη μεταβίβαση της κατοικίας στο όνομα της ως εγκλωβισμένος αγοραστής. Η κατοικία είναι διαμέρισμα σε πολυκατοικία με αριθμό 203 που βρίσκεται στον Άγιο Βασίλειο του Δήμου Στροβόλου με αριθμό εγγραφής 0ΧΧΧ τεμάχιο 54ΧΧ. Η αξία του υποστατικού σύμφωνα με εκτίμηση του Κτηματολογίου, ανέρχεται σε €108.000. Η πολυκατοικία είναι σε κοινόκτητη οικοδομή. Η κοινόκτητη οικοδομή είχε αριθμό εγγραφής 0/19008, ενώ πριν να ανεγερθεί, είχε αριθμό εγγραφής 8/1140 και 8/766. Με αναβάθμιση των στοιχείων στα μητρώα του Κτηματολογίου, ο αριθμός άλλαξε σε 0/20149. Η Καθ' ης η Αίτηση 1 προχώρησε στην ανέγερση των κατοικιών το έτος 2008 και αποτάθηκε στην τράπεζα για χρηματοδότηση και παροχή πιστωτικών διευκολύνσεων.
Με βάση τις συμφωνίες δανείων, συμφωνήθηκε ότι, η χρηματοδότηση της Καθ’ ης η Αίτηση 1 και η χορήγηση των δανείων θα υπόκειτο στους όρους που περιέχονται σε αυτές. Μεταξύ άλλων, ήταν ρητός όρος σε όλες τις συμφωνίες δανείων ότι, η τράπεζα θα παραχωρήσει συγκεκριμένα χρηματικά ποσά στην Καθ’ ης η Αίτηση 1 και οιαδήποτε παράλειψη ή άρνηση της Καθ’ ης η Αίτηση 1 να καταβάλει οποιαδήποτε από τις δόσεις των δανείων ή το οφειλόμενο υπόλοιπο, με τους αναλογούντες τόκους ή προμήθειες ή δικαιώματα που οφείλονται σύμφωνα με τις πιο πάνω συμφωνίες, ολικά ή μερικά, στις καθορισμένες ημερομηνίες ή μόλις η τράπεζα απαιτήσει οποιαδήποτε πληρωμή, σύμφωνα με τις συμφωνίες αυτές, θα καθιστούσε τα δάνεια ή οποιαδήποτε υπόλοιπα των πληρωτέα και απαιτητά. Η τράπεζα είχε το δικαίωμα να απαιτήσει και να εισπράξει ολόκληρα τα υπόλοιπα των παραπάνω δανείων, τον τόκο, την προμήθεια ή δικαιώματα ή άλλα έξοδα αμέσως.
Η τράπεζα άνοιξε λογαριασμούς στο όνομα της Καθ' ης η Αίτηση 1 και εκταμίευσε και κατέβαλε προς όφελος της Καθ' ης η Αίτηση 1, το πιο πάνω χρηματικό ποσό. Προς εξασφάλιση και εγγύηση των υποχρεώσεων της Καθ' ης η Αίτηση 1 προς την τράπεζα, η Καθ' ης η Αίτηση 1 στις 18/04/2007, υποθήκευσε προς όφελος της τράπεζας ακίνητο όπου εγέρθηκε το υποστατικό δυνάμει σύμβασης και δήλωσης υποθήκης και εγγράφου υποθήκης. Τα έγγραφα κατατέθηκαν στον Έφορο Εταιρειών με αριθμό υποθήκης Υ10512/2008 που εξασφάλιζε το συνολικό ποσό των €1.745.000 μαζί με τόκους και άλλα έξοδα. Στις 18/04/2007, η Καθ' ης η Αίτηση 1 υποθήκευσε προς όφελος της τράπεζας το ακίνητο όπου ανεγέρθηκε το υποστατικό δυνάμει σύμβασης και δήλωσης υποθήκης. Τα έγγραφα κατατέθηκαν στον Έφορο Εταιρειών με αριθμό υποθήκης Υ8990/2010. Η εν λόγω υποθήκη εξασφάλιζε συνολικά το ποσό των €1.470.000 πλέον τόκους και άλλα έξοδα. Ήταν ουσιώδης όρος της σύμβασης, ότι οι Καθ' ης η Αίτηση 1 είχαν την υποχρέωση να μην πουλήσουν, εκχωρήσουν, μεταβιβάσουν ή να υποθηκεύσουν τις υποθηκευμένες περιουσίες. Η Καθ' ης η Αίτηση 2 αγόρασε το υποστατικό με πωλητήριο έγγραφο στις 06/11/2012. Όταν ανεγέρθηκε η πολυκατοικία, οι αριθμοί εγγραφής 8/1140 και 8/766 μετατράπηκαν σε 0/19008 και σήμερα, ο αριθμός εγγραφής του ακινήτου είναι 0/20149. Η συμφωνία πώλησης του διαμερίσματος, κατατέθηκε στο Κτηματολόγιο στις 19/02/2013 με αριθμό ΠΩΕ86/13 και η αξία του ακινήτου, καθορίστηκε σε €108.000. Η συμφωνία πώλησης δεν κατατέθηκε στον Έφορο Εταιρειών. Η Καθ' ης η Αίτηση 1 όφειλε στην τράπεζα τεράστια χρηματικά ποσά και πλέον τόκους. Παρέλειψε η Καθ' ης η Αίτηση 1 να πληρώσει τα οφειλόμενα ποσά. Η Καθ' ης η Αίτηση 2 από το 2012 που αγόρασε και παρέλαβε το υποστατικό, δεν είχε προβεί μέχρι και σήμερα σε οποιοδήποτε διάβημα στην εκτέλεση της συμφωνίας πώλησης. Καταχρηστικά προχώρησε με ειδική εκτέλεση της συμφωνίας πώλησης με την καταχώρηση της Αίτησης AΕA 893/2015 και ζήτησε μεταβίβαση του ακινήτου στο όνομα της Καθ' ης η Αίτηση 2. Η Αιτήτρια έλαβε ειδοποίηση του Κτηματολογίου ημερομηνίας 28/01/2022 για υποβολή ένστασης που θα έπρεπε να καταχωρηθεί εντός 45 ημερών από την παραλαβή της γνωστοποίησης. Απέστειλε τέτοιαν ένσταση στις 21/03/2022. Στις 11/04/2022 κοινοποιήθηκε στους δικηγόρους της Αιτήτριας, η επιστολή ημερομηνίας 29/03/2022 από τον διευθυντή του Κτηματολογίου και τους ενημέρωσε ότι απορρίφθηκε η ένσταση. Η απόφαση αυτή δεν είναι σωστά αιτιολογημένη. Οι δικηγόροι της Αιτήτριας απέστειλαν στον διευθυντή την επιστολή ημερομηνίας 12/04/2022.
Ο χρόνος που παραχωρήθηκε στον διευθυντή να παραδώσει αιτιολογημένη έκθεση, ήταν 10 μέρες ώστε οι Αιτητές με τη σειρά τους να προλάβουν την προθεσμία των 30 ημερών. Οι λόγοι που το Κτηματολόγιο δεν μπορεί να κάνει δεκτή την Αίτηση ΑΕΑ893/2015, περιέχονται στην ένσταση ημερομηνίας 21/3/2022. Η Αίτηση εγκλωβισμένου αγοραστή είναι καταδικασμένη σε αποτυχία διότι έχει εφαρμογή ο νόμος το 2015 και όχι ο τροποποιητικός νόμος του 2018. Ο νόμος ο συγκεκριμένος δεν έχει αναδρομική ισχύ.
Στο σώμα της υπόλοιπης ένορκης δήλωσης, ο ομνύοντας αναπτύσσει επιχειρήματα αντισυνταγματικότητας του νόμου καθώς και τους υπόλοιπους πραγματικούς και νομικούς λόγους που θεωρεί ότι η απόφαση του Διευθυντή, είναι αναιτιολόγητη και απαράδεκτη.
Η Καθ’ ης η Αίτηση 2 Εφεσίβλητη 2, έχει προβάλει τους ακόλουθους λόγους ένστασης:
Α) Η Αίτηση/Έφεση είναι άκυρη και/ή παράνομη και/ή άνευ οποιουδήποτε νομικού και/ή δεσμευτικού αποτελέσματος.
Β) Δεν συντρέχουν οι απαιτούμενες από τον περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμο 9/1965, όπως τροποποιήθηκε προϋποθέσεις και/ή δεν δικαιολογείται η έκδοση των αιτούμενων διαταγμάτων.
Γ) Η εφεσιβληθείσα απόφαση του Διευθυντή και/ή η διαδικασία είναι καθ’ όλα νόμιμη, ορθή και σύμφωνη με το Σύνταγμα, την ΕΣΔΑ, τον Νόμο, τους Κανονισμούς, τους κανόνες της επιείκειας και της φυσικής δικαιοσύνης και λήφθηκε μετά από δέουσα έρευνα και αφού λήφθηκαν υπόψη όλα τα σχετικά, σύμφωνα με τον Νόμο και/ή Κανονισμό, γεγονότα και πραγματικά περιστατικά της υπόθεσης και/ή σχετικοί παράγοντες.
Δ) Η εφεσιβληθείσα απόφαση έχει εκδοθεί στη βάση της ορθής διαδικασίας και της δέουσας πρακτικής, εμπεριέχει επαρκή αιτιολόγηση και/ή λαμβάνει υπόψη πλήρως και δεόντως τα σχετικά δεδομένα και/ή είναι καθ’ όλα νόμιμη και/ή βασίζεται στις σχετικές πρόνοιες του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου του 1965 ως έχει τροποποιηθεί.
Ε) Ο διευθυντής και/ή ο ανώτερος επαρχιακός κτηματολογικός λειτουργός Λευκωσίας ορθά εξέδωσε την εφεσιβληθείσα απόφαση, απορρίπτοντας την ένσταση της Εφεσείουσας/Αιτήτριας.
Στ) Η εφεσιβληθείσα απόφαση του διευθυντή και/ή του ανώτερου επαρχιακού κτηματολογικού λειτουργού Λευκωσίας είναι καθ’ όλα νόμιμη και/ή συνάδει πλήρως με τον περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμο του 1965 ως έχει τροποποιηθεί και ιδιαίτερα, άνευ περιορισμού με τα άρθρα 44ΙΣΤ, 44ΙΘ, 44ΚΑ, 44ΚΑΑ, 44ΚΒ και 44ΚΓ.
Ζ) Η παρούσα Έφεση/Αίτηση καταχωρήθηκε καταχρηστικά απλά και μόνο για να εξεταστεί το ζήτημα της συνταγματικότητας του Νόμου, ενώ πληρούνται όλες οι υπόλοιπες προϋποθέσεις που θέτει ο νόμος για την εφαρμογή του.
Η) Η προσβαλλόμενη απόφαση και/ή οι πρόνοιες των άρθρων 44ΙΘ-44ΚΒ δεν παραβιάζουν ούτε περιορίζουν κατά τρόπο ανεπίτρεπτο το δικαίωμα της Εφεσείουσας/Αιτήτριας δυνάμει των άρθρων 23, 25 και 26 του Συντάγματος.
Θ) Η εφεσιβληθείσα απόφαση ουδόλως περιορίζει το συνταγματικά κατοχυρωμένο δικαίωμα δυνάμει του άρθρου 25 του Συντάγματος για άσκηση οιουδήποτε επαγγέλματος, εμπορίου ή επικερδούς εργασίας και/ή ότι ο όποιος προκαλούμενος από την εν λόγω απόφαση περιορισμός του εν λόγω δικαιώματος είναι καθ’ όλα νόμιμος και επιτρεπόμενος υπό του Συντάγματος, καθότι προκύπτει εκ του Νόμου, είναι σύμφωνος με το Σύνταγμα και είναι απαραίτητος για την προστασία των δικαιωμάτων και ελευθεριών των Εφεσίβλητων/Καθ’ ων η Αίτηση 2 τα οποία προστατεύονται από το Σύνταγμα και/ή είναι απαραίτητος για να εξυπηρετηθεί το δημόσιο συμφέρον. Περαιτέρω, οι Εφεσίβλητοι/Καθ’ ων η Αίτηση 2 αναφέρουν ότι η εφεσιβληθείσα απόφαση συνάδει πλήρως και/ή κατοχυρώνει τα δικά τους συνταγματικώς κατοχυρωμένα δικαιώματα και ιδιαίτερα αυτά τα οποία απορρέουν από τα άρθρα 23 και 26 του Συντάγματος, ως επίσης και τα αντίστοιχα δικαιώματα τα οποία κατοχυρώνονται στην ΕΣΔΑ, περιλαμβανομένου και της απαγόρευσης των δυσμενών διακρίσεων.
Ι) Η εφεσιβληθείσα απόφαση ουδόλως περιορίζει το συνταγματικά κατοχυρωμένο δικαίωμα δυνάμει του Α.23 του Συντάγματος το οποίο κατοχυρώνει το δικαίωμα στην ιδιοκτησία και/ή ότι ο όποιος προκαλούμενος από την εν λόγω απόφαση περιορισμός του εν λόγω δικαιώματος είναι καθ’ όλα νόμιμος και επιτρεπόμενος υπό του Συντάγματος, καθότι προκύπτει εκ του νόμου, είναι σύμφωνος με το Σύνταγμα και είναι απολύτως απαραίτητος για την προστασία των δικαιωμάτων και ελευθεριών των Εφεσίβλητων/Καθ’ ων η Αίτηση 2 και τα οποία προστατεύονται από το Σύνταγμα και/ή είναι απολύτως απαραίτητος για να εξυπηρετηθεί το δημόσιο συμφέρον.
Κ) Η εφεσιβληθείσα απόφαση ουδόλως περιορίζει το συνταγματικά κατοχυρωμένο δικαίωμα δυνάμει του άρθρου 26 του Συντάγματος το οποίο κατοχυρώνει το δικαίωμα της ελευθερίας του συμβάλλεσθαι και/ή ότι ο όποιος προκαλούμενος από την εν λόγω απόφαση περιορισμός του εν λόγω δικαιώματος είναι καθ’ όλα νόμιμος και επιτρεπόμενος υπό του Συντάγματος, καθότι προκύπτει εκ του νόμου, είναι σύμφωνος με το Σύνταγμα και είναι απαραίτητος για την προστασία των δικαιωμάτων και ελευθεριών των Εφεσίβλητων/Καθ’ ων η Αίτηση 2 τα οποία προστατεύονται από το Σύνταγμα και δη από τα άρθρα 23 και 26 και/ή είναι απαραίτητος για να εξυπηρετηθεί το δημόσιο συμφέρον και/ή συνάδει με τις γενικές αρχές του δικαίου των συμβάσεων.
Λ) Με τον υπό εξέταση νόμο, προστατεύεται το δικαίωμα ιδιοκτησίας τρίτου προσώπου κατά τρόπο εύλογο, αναλογικό και συνταγματικά επιτρεπτό. Τυχόν έκδοση των αιτούμενων διαταγμάτων θα συνιστούσε ανεπίτρεπτη επέμβαση του δικαιώματος περιουσίας του αγοραστή.
Μ) Η όποια ζημιά κατ’ ισχυρισμό έχει προκληθεί στην Εφεσείουσα/Αιτήτρια οφείλεται στην αποτυχία και/ή παράλειψη της ίδιας να ζητήσει τη μεταφορά της υποθήκης και/ή υποθηκών σε άλλο ακίνητο ιδιοκτησίας της Εφεσίβλητης/Καθ’ ης η Αίτηση 1 και/ή κάποιον εγγυητή της, ως είχε δικαίωμα να πράξει στα πλαίσια των σχετικών προνοιών του εν λόγω νόμου.
Ν) Η απουσία νομοθετικής ρύθμισης αναφορικά με την τυχόν καταβολή αποζημίωσης στον ενυπόθηκο δανειστή ή/και σε άλλο πρόσωπο δεν καθιστά τον υπό εξέταση νόμο και/ή τις πρόνοιες του αντισυνταγματικές.
Ξ) Τα Τεκμήρια δεν συνάδουν με τα αιτούμενα διατάγματα και/ή αναφέρονται σε άλλο ακίνητο.
Η ένσταση υποστηρίζεται από την ένορκη δήλωση που έχει συντάξει η γραμματέας της Καθ’ ης η Αίτηση 2 εταιρείας.
Η αγορά από πλευράς τους του εν λόγω ακινήτου έγινε καθ’ όλα νόμιμα και στα πλαίσια της εκ του άρθρου 26 του Συντάγματος κατοχυρωμένης ελευθερίας του συμβάλλεσθαι, μέσω καθ’ όλα έγκυρης γραπτής σύμβασης, η οποία καταχωρήθηκε εμπρόθεσμα και καθ’ όλα νόμιμα στο Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας, με αποτέλεσμα να εξασφαλίζεται το δικαίωμα της ειδικής εκτέλεσής της. Η κατάθεση της εν λόγω σύμβασης πώλησης ημερομηνίας 06/11/2012, έγινε δεκτή στο Γραφείο του Διευθυντή Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας εφόσον είχαν τηρηθεί όλες οι αναγκαίες διατυπώσεις, όπως αυτές προβλέπονταν στην τότε ισχύουσα νομοθεσία, ήτοι στον περί Πώλησης Γης (Ειδική Εκτέλεση) Νόμο Κεφ. 232. Η εν λόγω σύμβαση πώλησης επισυνάφθηκε ως Τεκμήριο 1 στη συμπληρωματική ένορκη δήλωση του κ. Α. Α. ημερομηνίας 16/12/2022. Το εν λόγω δικαίωμα για την ειδική εκτέλεση της συγκεκριμένης σύμβασης, θα πρέπει να μην εμποδίζεται με οποιονδήποτε τρόπο, καθότι ικανοποιούνται εν προκειμένω όλες οι σχετικές προϋποθέσεις οι οποίες τίθενται εκ του νόμου και ειδικότερα εκ του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων νόμου του 1965 (9/1965), ως έχει τροποποιηθεί και ιδιαίτερα, άνευ περιορισμού, των άρθρων 44ΙΣΤ, 44ΙΘ, 44Κ, 44ΚΑ, 44ΚΑΑ, 44ΚΒ και 44ΚΓ, αναφορικά με τον απεγκλωβισμό των αγοραστών, ήτοι από τους ίδιους από τη σχετική με τα παρόντα ζητήματα υποθήκης/ων.
Μετά τη σύναψη της σχετικής σύμβασης πώλησης ημερομηνίας 06/11/2012 μεταξύ τους και της Εφεσίβλητης 1/Καθ’ ης η Αίτηση 1 τη 16/10/2015 κατέθεσαν στον επαρχιακό κτηματολογικό λειτουργό Λευκωσίας την Αίτηση ΑΕΑ893/2015. Η τιμή αγοράς του εν λόγω διαμερίσματος ύψους €108.000 έχει εξοφληθεί από πλευράς τους. Ικανοποιούνται πλήρως όλες οι προϋποθέσεις οι οποίες τίθενται από τον νόμο αναφορικά με τον απεγκλωβισμό τους από τη σχετική με τα παρόντα ζητήματα υποθήκης/ες. Σχετική απόδειξη πληρωμής επισυνάπτεται ως Τεκμήριο 2 στη συμπληρωματική ένορκη δήλωση του κ. Α. Α. ημερομηνίας 16/12/2022.
Ισχυρίζεται ότι έχουν καταβάλει όλο το τίμημα της αγοράς του ακινήτου.
Προβάλλει επίσης τα ακόλουθα νομικά επιχειρήματα :
Η προσβαλλόμενη απόφαση του Διευθυντή, δεν παραβιάζει αλλά ούτε και περιορίζει το δικαίωμα της Εφεσείουσας/Αιτήτριας δυνάμει του άρθρου 23 του Συντάγματος. Αντιθέτως, αν ήθελε κριθεί ότι υπάρχει επέμβαση και περιορισμός στον τρόπο άσκησης του δικαιώματος που κατοχυρώνεται στο εν λόγω άρθρο, αυτός τίθεται προς προστασία του αγοραστή, ήτοι της εταιρείας τους, υπέρ του οποίου επιφυλάσσεται η Τρίτη παράγραφος του άρθρου 23 του Συντάγματος.
Όσον αφορά τον λόγο ένστασης που επικαλείται η Εφεσείουσα/Αιτήτρια ότι με την προσβαλλόμενη απόφαση του Διευθυντή παραβιάζεται το άρθρο 26 του Συντάγματος, ο πυρήνας του δικαιώματος που προστατεύει το εν λόγω άρθρο δεν επηρεάζεται αφού τα δικαιώματα και οι υποχρεώσεις των συμβαλλόμενων μερών παραμένουν σε ισχύ. Αν ήθελε κριθεί ότι υπάρχει περιορισμός στον τρόπο άσκησης του δικαιώματος που κατοχυρώνει το εν λόγω άρθρο, αυτός τίθεται προς προστασία του δημόσιου συμφέροντος κατά τρόπο εύλογο και αναλογικό. Αντιθέτως, αν ακυρωθεί η απόφαση του Διευθυντή παραβιάζεται το δικό τους συνταγματικό δικαίωμα στο να συμβάλλονται ελεύθερα χωρίς περιορισμούς ή δεσμεύσεις.
ΑΝΑΛΥΣΗ ΚΑΙ ΚΑΤΑΛΗΞΗ
Η εν λόγω Αίτηση Έφεσης, στρέφεται κατά της απόφασης του διευθυντή ημερομηνίας 29/03/2022 στα πλαίσια της ΑΕΑ893/2015 με την οποίαν ο διευθυντής Κτηματολογίου, αποφάσισε να προχωρήσει με την απαλλαγή του ακινήτου με αρ. εγγραφής 0/[ ] στον Στρόβολο των υποθηκών Υ10512/08 και Υ8990/10 και της μεταβίβασης του ακινήτου επ’ ονόματι της Καθ’ ης η Αίτηση 2.
Το άρθρο 51 του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Νόμου, προβλέπει ότι όποιου προσώπου νόμιμα συμφέροντα παραβλάπτονται από απόφαση του διευθυντή Κτηματολογίου, δύναται να καταχωρήσει Έφεση κατά της απόφασης διευθυντή εντός τριάντα ημερών από της κοινοποιήσεως εις αυτόν της απόφασης.
Η λέξη κοινοποίηση σημαίνει ‘γνωστοποιώ (συνώνυμο) εγγράφως ή γενικά με επίσημο τρόπο κάτι σε κάποιον σύμφωνα με το Βικολεξικό στο διαδίκτυο’.
Στο μέρος του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Νόμου 9/1965 που αφορά την προστασία των αγοραστών, δεν υπάρχει νομοθετική πρόνοια που να καθορίζει ενδεδειγμένο τρόπο κοινοποίησης της απόφασης. Το άρθρο 75 προβλέπει ρητώς, ότι κάθε απαιτούμενη ειδοποίηση ή κοινοποίηση του διευθυντή, αφορά απόφαση ή ειδοποίηση του διευθυντή που εκδίδεται δυνάμει των διατάξεων του Νόμου Κεφ.224 και όχι του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Νόμου 9/1965. Επομένως, το θέμα της κοινοποίησης της απόφασης του διευθυντή που εκδόθηκε δυνάμει νόμου ειδικού για την προστασία των αγοραστών που είναι ουσιαστικό ζήτημα και όχι διαδικαστικό προκειμένου να ασκηθεί το δικαίωμα της Έφεσης που προβλέπεται στο άρθρο 51 του νόμου 9/1965, δεν είναι ζήτημα που διέπεται από το άρθρο 75 του Κεφ.224 τηρουμένων των αναλογιών.
Προθεσμία που να αφορά πράξη του διευθυντή Κτηματολογίου ως απόφαση διοίκησης, δεν μπορεί να ξεκινήσει χωρίς προγενέστερη γνωστοποίηση του επηρεαζόμενου διοικούμενου. Στην υπόθεση Παύλου ν. Νεοφύτου 1 ΑΑΔ 973 (1995), το Εφετείο επεξήγησε ότι το Επαρχιακό Δικαστήριο στα πλαίσια Αίτησης Έφεσης, έχει την εξουσία να ελέγξει την επάρκεια της αιτιολογίας του διευθυντή. Η δικαιοδοσία του Επαρχιακού Δικαστηρίου, προσομοιάζει με τον αναθεωρητικό έλεγχο που ασκείται σε σχέση με διοικητική πράξη της απόφασης στη σφαίρα του δημόσιου δικαίου, με διαφορά μόνο ότι το Επαρχιακό Δικαστήριο έχει την εξουσία να υποκαταστήσει τη δική του διακριτική ευχέρεια με αυτήν του διευθυντή. Ενόψει της φύσης της απόφασης, ο χρόνος ξεκινά τη στιγμή που το επηρεαζόμενο πρόσωπο λάβει γνώση της απόφασης και όχι προηγουμένως. Είναι επίσης αρχή του διοικητικού δικαίου, ότι στην περίπτωση αμφιβολίας κατά πόσο οι Αιτητές έλαβαν γνώση της απόφασης ή αμφισβητείται κατά πόσο η κοινοποίηση της απόφασης ήταν ικανοποιητική υπό τις περιστάσεις, τότε η αμφιβολία επενεργεί προς όφελος των Αιτητών. Proper knowledge of the administrative act is absolutely vital for the protection of one’s rights’ (Papaioannou v The Republic of Cyprus 3 CLR 103 (1982). Έχει προσκομιστεί θετική μαρτυρία για να αποδειχθεί ο χρόνος κοινοποίησης της απόφασης. Η έναρξη της προθεσμίας δεν μπορεί να ξεκινήσει πριν την ημερομηνία αποδεδειγμένης κοινοποίησης της απόφασης. Κατά συνέπεια, κατά τον χρόνο καταχώρησης της Αίτησης Έφεσης, οι 30 ημέρες δεν είχαν παρέλθει. Είναι ορθό το δικονομικό διάβημα αμφισβήτησης της απόφασης του Διευθυντή.
ΤΟ ΕΦΑΡΜΟΖΟΜΕΝΟ ΔΙΚΑΙΟ
Ο τροποποιητικός νόμος 118(1)/ 2019, επέφερε δύο ουσιαστικές αλλαγές στη διαδικασία μεταβίβασης ακινήτου επ’ ονόματι αγοραστών προς προστασία των αγοραστών. Η νέα διαδικασία, εναποθέτει εξουσία στον διευθυντή να αποφασίσει για την Αίτηση προστασίας του αγοραστή δυνάμει του εδαφίου (1), αφού εξετάσει οποιαδήποτε στοιχεία ενδεχομένως να έχουν τεθεί ενώπιον του από τον αγοραστή, τον πωλητή, τον ενυπόθηκο δανειστή και οποιοδήποτε άλλο πρόσωπο επενεργεί προς όφελος του εμπράγματο βάρος.
Η δεύτερη ουσιαστική αλλαγή, είναι η προσθήκη του εδαφίου 8 δυνάμει της οποίας υποχρεούται ο διευθυντής στην περίπτωση μη τεκμηρίωσης της υποβληθείσας ένστασης, να εκδώσει αιτιολογημένη απόφαση με την οποίαν πληροφορεί τον ενιστάμενο για τους λόγους απόρριψης της ένστασης του, καθώς και της απόφασης του να προχωρήσει στη διαδικασία μεταβίβασης του ακινήτου.
Το πωλητήριο έγγραφο κατατέθηκε πριν την 31/12/2014. Ξεχωριστός τίτλος του διαμερίσματος, εκδόθηκε με την αναβάθμιση των στοιχείων του ακινήτου, ως αποτέλεσμα του οποίου άλλαξε ο αριθμός εγγραφής του ακινήτου σε 0/20149. Η Αίτηση ΑΕΑ καταχωρήθηκε το 2015 πριν την τροποποίηση του νόμου 118(1)/2019.
Το επιχείρημα ότι όλη η διαδικασία πάσχει επειδή ξεκίνησε πριν την τροποποίηση του νόμου 118(1)/2019, είναι λανθασμένο. Με τον τροποποιητικό νόμο, δεν επήλθε κατάργηση του νόμου 139(1)/2015, αλλά τροποποίηση αυτού ως ανωτέρω. Σημειώνεται στο προοίμιο του νόμου, ότι ο τροποποιητικός νόμος 139(1)/2015 προσέδωσε υπέρμετρες εξουσίες στον διευθυντή δυνάμει των οποίων δύναται να προχωρεί υπό όρους και προϋποθέσεις σε απάλειψη και ακύρωση υποθήκης και σε μεταβίβαση ακινήτου επ’ ονόματι αγοραστή. Όμως με τη θέσπιση του νόμου 118(1)/2019, δεν επήλθε ανάκληση του νόμου 139(1)/2015 βάσει του οποίου θεσμοθετήθηκε η διαδικασία προστασίας αγοραστή. Επί του προοιμίου του τροποποιητικού νόμου, σημειώνεται ότι η ήδη θεσμοθετημένη διαδικασία εξακολουθεί να ισχύει, επειδή η παρέμβαση διά νόμου σε ήδη συνομολογηθείσες συμβάσεις υποθήκης, δικαιολογείται και επιβάλλεται προς προστασία χιλιάδων εγκλωβισμένων αγοραστών. Η άσκηση εξουσίας από εντεταλμένο λειτουργό, εξαντλείται στη διαπίστωση της εκπλήρωσης των συμβατικών υποχρεώσεων του αγοραστή και στην περίπτωση ένστασης υποβληθείσας από το έτερο των μερών και/ή άλλο επηρεαζόμενο στη διαπίστωση των στοιχείων που τεκμηριώνουν αυτήν.
Ενόψει μη κατάργησης του νόμου, αλλά τροποποίησης αυτού σε σχέση με τη διαδικασία και τις εξουσίες του διευθυντή κατά την εξέταση Αίτησης εγκλωβισμένου αγοραστή, δεν δικαιολογείται ακύρωση της διαδικασίας που ξεκίνησε πριν την τροποποίηση του νόμου ως δικαίωμα που παρέμεινε άθικτο, παρά την τροποποίηση. Δεν υπάρχει νομικό κενό στην αναγνώριση του δικαιώματος προστασίας εγκλωβισμένου αγοραστή και της ήδη σε εξέλιξη διαδικασίας, δυνάμει της Αίτησης ΑΕΑ893/2015. Η Αίτηση θα πρέπει να εξεταστεί επί της ουσίας (on the merits).
Γ. ΚΑΤΑ ΠΟΣΟ Η ΑΠΟΦΑΣΗ ΤΟΥ ΔΙΕΥΘΥΝΤΗ ΥΠΗΡΞΕ ΔΕΟΝΤΩΣ ΑΙΤΙΟΛΟΓΗΜΕΝΗ
Η εξουσία του Επαρχιακού Δικαστηρίου να εκδώσει διαταγή με την οποίαν να ακυρώνει και/ή να αναστέλλει οποιανδήποτε απόφαση του διευθυντή του Κτηματολογίου κατά την εφαρμογή των διατάξεων του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Νόμου 9/1965, πηγάζει από το άρθρο 51(1) που προνοεί ως ακολούθως:
«51.-(1) Παν πρόσωπον ούτινος τα νόμιμα συμφέροντα παραβλάπτονται εξ οιασδήποτε διαταγής, γνωστοποιήσεως ή αποφάσεως του Διευθυντού δυνάμει του παρόντος Νόμου, δύναται εντός τριάκοντα ημερών από της κοινοποιήσεως εις αυτόν των άνω να υποβάλη έφεσιν τω Επαρχιακώ Δικαστηρίω (επί τούτω αι διατάξεις των άρθρων 80 και 81 του περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμησις) Νόμου και των περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμησις) Κανονισμών θα τυγχάνωσι, τηρουμένων των αναλογιών, εφαρμογής επί της τοιαύτης εφέσεως ως και επί εφέσεως ασκηθείσης δυνάμει των διατάξεων του ειρημένου Νόμου.
Νοείται ότι το Ανώτατον Δικαστήριον δύναται να εκδώση Κανονισμούς δι’ οιονδήποτε ζήτημα ή διαδικασίαν αγομένην ενώπιον οιουδήποτε δικαστηρίου δυνάμει των διατάξεων του παρόντος Νόμου.
Η απόφαση του διευθυντή που αφορά τη μεταβίβαση του ακινήτου στον αγοραστή και την ταυτόχρονη εξάλειψη των δύο υποθηκών, θεμελιώνεται επί του εδαφίου 8 του άρθρου 44ΚΒ και προϋποθέτει ότι για να έχει ληφθεί τέτοια απόφαση, θα πρέπει ο διευθυντής να είχε διαπιστώσει ότι πληρούνται οι προϋποθέσεις του νόμου για τέτοιαν απόφαση και ότι η απόφαση αυτή που λαμβάνεται μετά από εξέταση των πραγματικών δεδομένων ενώπιον του διευθυντή, να είναι αιτιολογημένη. Πιο κάτω παρατίθεται το εδάφιο 8:
«(8) Σε περίπτωση μη τεκμηρίωσης της υποβληθείσας δυνάμει των διατάξεων του παρόντος άρθρου ένστασης, ο Διευθυντής προχωρεί σε έκδοση αιτιολογημένης απόφασης, την οποία κοινοποιεί στο ενιστάμενο πρόσωπο και στον αγοραστή, με την οποία πληροφορεί τον ενιστάμενο για τους λόγους απόρριψης της ένστασής του, καθώς και για την απόφασή του να προχωρήσει στη διαδικασία μεταβίβασης του ακινήτου, εκτός εάν, εντός χρονικού διαστήματος τριάντα (30) ημερών από την κοινοποίηση της εν λόγω απόφασης προσκομίσει εκδοθέν δικαστικό διάταγμα που να απαγορεύει τη μεταβίβαση του ακινήτου.»
Παραθέτω πιο κάτω την απόφαση:
«Αναφορικά με το πιο πάνω θέμα και την επιστολή σας ημερομηνίας 21/03/2022 σας πληροφορώ ότι η ένσταση εκ μέρους των πελατών σας GORDIAN HOLDINGS LTD στη μεταβίβαση του πιο πάνω ακινήτου δεν γίνεται αποδεκτή και απορρίπτεται για τους πιο κάτω λόγους:
2. Οι λόγοι που αναφέρονται στην ένσταση σας σύμφωνα με τις πρόνοιες του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου αρ.9/1965 όπως έχει τροποποιηθεί με τον Ν.139(Ι)/2015 & Ν.118(Ι)/2019, δεν εμποδίζουν τον διευθυντή να προχωρήσει στη μεταβίβαση του πιο πάνω ακινήτου.
3. Επίσης η κατάθεση της σύμβασης πώλησης ημερομηνίας 06/11/2012 (ΠΩΕ86/13) έγινε δεκτή στο Γραφείο μου στις 19/02/2013 επειδή τηρήθηκαν όλες οι αναγκαίες διατυπώσεις, σύμφωνα με τον περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμο 81(Ι) του 2011.
4. Με βάση την απόδειξη εξόφλησης που κατατέθηκε από την αγοράστρια εταιρεία P. Y. Elevator Ltd στον πιο πάνω φάκελο έχω πειστεί ότι έχει εξοφλήσει πλήρως το τίμημα πώλησης σύμφωνα με το κατατεθειμένο πωλητήριο έγγραφο ΠΩΕ86/13. Όλα τα αποδεικτικά στοιχεία είναι στη διάθεση σας και μπορείτε να προβείτε σε επιθεώρηση φακέλου.»
Ο διευθυντής δεν καταπιάστηκε με τους λόγους ένστασης των Αιτητών Εφεσειόντων και τους διαμήνυσε, ότι οι λόγοι ένστασης τους δεν τον εμπόδιζαν να προχωρήσει με τη μεταβίβαση του ακινήτου. Καταγράφεται το συμπέρασμα ότι τηρήθηκαν όλες οι προϋποθέσεις του νόμου χωρίς να αιτιολογείται το πιο πάνω συμπέρασμα. Καταλήγει σε συμπέρασμα, ότι η αγοραστής έχει εκπληρώσει τις συμβατικές της υποχρεώσεις σύμφωνα με το πωλητήριο έγγραφο ΠΩΕ86/2013. Το πωλητήριο έγγραφο προνοεί συγκεκριμένους όρους για την πληρωμή συγκεκριμένου τιμήματος ένα εφάπαξ ποσό που καταβλήθηκε την ημέρα υπογραφής του πωλητηρίου εγγράφου ημερομηνίας 06/11/2012. Προσκομίστηκε αντίγραφο εξοφλητικής απόδειξης ημερομηνίας 07/11/2012 του τιμολογίου 0781 ως μοναδικό αποδεικτικό στοιχείο της πληρωμής. Αναφέρει ο διευθυντής ότι στη βάση της εν λόγω απόδειξης, έχει πειστεί ότι έχει εξοφληθεί πλήρως το τίμημα. Για το θέμα της συνταγματικότητας, αναγνωρίζει ότι δεν είναι ζήτημα που θα το επιλύσει και αναφέρεται μόνο στο σώμα της απόφασης ότι οι λόγοι ένστασης δεν εμποδίζουν τον διευθυντή από του να προχωρήσει με τη μεταβίβαση, παραγνωρίζοντας ότι στην περίπτωση που κριθεί από αρμόδιο Δικαστήριο ο νόμος αντισυνταγματικός, θα είναι αργά διότι το περιουσιακό δικαίωμα των Αιτητών-Εφεσειόντων, θα έχει εξαλειφθεί ενόψει της απόφασης του.
Το ότι είναι αιτιολογημένη η απόφαση στα πλαίσια Αίτησης Έφεσης που να αφορά απόφαση του διευθυντή του Κτηματολογίου σε σχέση με την εφαρμογή του νόμου των διατάξεων του νόμου 9/1965, περιλαμβάνει και την υποχρέωση, μεταξύ άλλων, του διευθυντή του Κτηματολογίου να λάβει υπόψη του κατά τη λήψη της απόφασης του και το περιεχόμενο του φακέλου που έχει τεθεί ενώπιον του με τα γεγονότα και τις αποδείξεις. Στην υπόθεση Παύλου ν. Νεοφύτου πιο πάνω, το Ανώτατο Δικαστήριο επεξήγησε ότι το Επαρχιακό Δικαστήριο στα πλαίσια Αίτησης-Έφεσης έχει την εξουσία να ελέγξει την επάρκεια της αιτιολογίας του διευθυντή. Η δικαιοδοσία του Επαρχιακού Δικαστηρίου προσομοιάζει με τον αναθεωρητικό έλεγχο που ασκείται σε σχέση με διοικητική πράξη ή απόφαση του δημόσιου δικαίου με διαφορά μόνο, ότι το Επαρχιακό Δικαστήριο έχει την εξουσία να υποκαταστήσει τη δική του διακριτική ευχέρεια με αυτήν του διευθυντή.
Ως προς τα πράγματα που λαμβάνει υπόψη το Δικαστήριο κατά την εξέταση της επάρκειας της απόφασης του διευθυντή, σχετική είναι η υπόθεση Αναφορικά με την Π. Ονησιφόρου Δημοσθένους 1 ΑΑΔ 885 (2011) στην οποίαν λέχθηκαν τα εξής:
«Οι αρχές που διέπουν τον δικαστικό έλεγχο αποφάσεων του Διευθυντή του Κτηματολογίου είναι καλώς θεμελιωμένες. Έχει νομολογηθεί ότι κατά τον καθορισμό του δικαιώματος διόδου ο Διευθυντής έχει ευρεία διακριτική ευχέρεια. Εκδίδει απόφαση η οποία εμπίπτει εντός της σφαίρας του ιδιωτικού δικαίου. Επομένως το Επαρχιακό Δικαστήριο κατά την αναθεώρηση της απόφασης του Διευθυντή πρέπει να εφαρμόζει τις αρχές που διέπουν το δικαστικό έλεγχο διοικητικών πράξεων ή αποφάσεων που εμπίπτουν εντός της σφαίρας του δημοσίου δικαίου με τη διαφορά πως το Επαρχιακό Δικαστήριο δικαιούται να αντικαταστήσει την κρίση του Διευθυντή με τη δική του. Ωστόσο το Επαρχιακό Δικαστήριο δεν θα αντικαταστήσει εύκολα την δική του διακριτική ευχέρεια με εκείνη του Διευθυντή. Θα υιοθετήσει τέτοια πορεία μόνο εφόσον υπάρχουν ισχυροί λόγοι οι οποίοι αποδεικνύονται με αποδεκτή μαρτυρία και οι οποίοι συνηγορούν προς αυτή την κατεύθυνση (βλ. Kafieros (πιο πάνω) σελ. 643, 644, Peyiotis and Another v. Polemides (1982) 1 C.L.R. 442, 450, Λιασίδης v. Γενικού Εισαγγελέα κ.ά. (1989) 1 Α.Α.Δ. 185, Αθανάση κ.ά. v. Χατζημάμα κ.ά. (1990) 1 Α.Α.Δ. 208, 210, Σολομώντος v. Παπανεοκλή (1992) 1 Α.Α.Δ. 906, 912, Παύλου κ.ά. v. Νεοφύτου μέσω Kλείτου Kαζαφανιώτη ως πληρεξουσίου αντιπροσώπου (1995) 1 Α.Α.Δ. 973, 977. Βλ. και Georghiou v. Hjiphesa (1970) 1 C.L.R. 58).»
Ενόψει των πιο πάνω, λόγοι ακύρωσης που λαμβάνονται υπόψη από το Ανώτατο Δικαστήριο για ακύρωση μιας διοικητικής πράξης, όπως για παράδειγμα παράβαση των αρχών της φυσικής δικαιοσύνης, έλλειψη δέουσας έρευνας, έλλειψη αιτιολογίας, πλάνη περί το νόμο ή τα πράγματα, τυγχάνουν ανάλογης εφαρμογής και σε υποθέσεις όπως την παρούσα. Αναφορικά με την αιτιολογία αυτή επιβάλλεται και από τον Καν. 6 των περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Διαδικαστικών Κανονισμών του 1956.»
Στην παρούσα περίπτωση, ο διευθυντής έχει καθορίσει τα ιδιωτικά συμφέροντα προσώπων που κατέχουν αντικρουόμενα συμφέροντα σε σχέση με την ίδια ακίνητη περιουσία. Το νομικό πλαίσιο που θεμελιώνει την εξουσία του διευθυντή να ρυθμίζει αυτά τα δικαιώματα, διέπεται αποκλειστικά από τις διατάξεις του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Νόμου 9/1965, ως έχει τροποποιηθεί με τον νόμο 139(1)/2015 κάτω από την επικεφαλίδα προνοιών του νόμου που αφορούν την προστασία αγοραστών ακίνητης ιδιοκτησίας (Μέρος VIB). Το πλαίσιο αυτό είναι πολύ συγκεκριμένο και καθορίζει επακριβώς τα όρια αυτής της εξουσίας. Κρίνω σκόπιμο να αναλύσω τις κύριες πρόνοιες αυτού του νόμου, προκειμένου να γίνει κατανοητή η τελική μου ετυμηγορία σε σχέση με τα ειδικά γεγονότα της υπόθεσης.
Σε σχέση με το πεδίο εφαρμογής του νόμου, σχετικό είναι το άρθρο 44ΙΗ πιο κάτω:
«44ΙΗ. Οι διατάξεις του παρόντος άρθρου και των άρθρων 44ΙΘ μέχρι 44ΚΖ εφαρμόζονται σε κάθε περίπτωση που ακίνητο ή μέρος αυτού βαρύνεται με σύμβαση η οποία έχει κατατεθεί στο αρμόδιο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο, σύμφωνα με τις διατάξεις του περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου-
(α) μέχρι την 31η Δεκεμβρίου 2014, ή
(β) δυνάμει διατάγματος Δικαστηρίου εκδοθέντος, σύμφωνα με τις διατάξεις του περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου, μέχρι την 31η Δεκεμβρίου 2021, ή
(γ) δυνάμει διατάγματος Δικαστηρίου εκδοθέντος, σύμφωνα με τις διατάξεις του περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου, επί αίτησης η οποία έχει κατατεθεί στο αρμόδιο επαρχιακό Δικαστήριο, μέχρι την 31η Δεκεμβρίου 2021,
με σκοπό τη μεταβίβαση του ακινήτου το οποίο αποτελεί αντικείμενο της σύμβασης επ’ ονόματι του αγοραστή.»
Αίτηση μπορεί να καταχωρηθεί από τον αγοραστή, δυνάμει του άρθρου 44ΙΘ και σε τέτοιαν περίπτωση, ο διευθυντής οφείλει αυτεπάγγελτα να εξετάσει την Αίτηση.
Το συγκεκριμένο πωλητήριο έγγραφο, κατατέθηκε την 19/02/2013, επομένως στην περίπτωση αυτήν είχε εφαρμογή το άρθρο 44ΙΣΤ, νοουμένου ότι ο συγκεκριμένος αγοραστής του ακινήτου δυνάμει του πωλητηρίου εγγράφου, ήτοι η Καθ’ ης η Αίτηση 2, μπορούσε να αποδείξει ότι είχε καταβληθεί για την αγορά του ακινήτου τουλάχιστον το 80% του τιμήματος της πώλησης ή ότι είχαν τηρηθεί πλήρως οι δυνάμει της σχετικής σύμβασης πωλήσεις, οι συμβατικές υποχρεώσεις του αγοραστή έναντι του πωλητή.
Το τίμημα πώλησης ήταν €108.000. Η συμφωνία προνοούσε ότι το τίμημα είχε πληρωθεί σαν προκαταβολή και εξόφληση της τιμής αγοράς. Προσκομίστηκε μόνο μία απόδειξη χειρόγραφη ότι καταβλήθηκε το ποσό των €108.000 που φέρει ημερομηνία 07/11/2012. Η πληρωμή τεκμηριώθηκε με μία χειρόγραφη απόδειξη που υπέγραψε η πωλήτρια εταιρεία και κρίθηκε ως στοιχείο αυταπόδεικτο ως προς την αλήθεια του περιεχομένου της, παρά το γεγονός ότι στην απόδειξη δεν καταγράφεται η προέλευση των χρημάτων.
Στα πλαίσια της διαδικασίας που είχε διεξαχθεί ενώπιον του διευθυντή του Κτηματολογίου, τα μέρη είχαν τοποθετηθεί σε σχέση με τις εκατέρωθεν θέσεις τους. Η θέση της Καθ’ ης η Αίτηση 2 η οποία είχε αιτηθεί τη μεταβίβαση του ακινήτου, είναι ότι είχε καταβάλει όλο το τίμημα της αγοράς σε σχέση με το πωλητήριο έγγραφο που αφορούσε το ακίνητο. Η Αιτήτρια που είχε καταχωρήσει την ένσταση της, είχε ισχυριστεί ότι κάτι τέτοιο δεν είχε αποδειχθεί δεόντως. Συγκεκριμένα, είχε αναφέρει τα ακόλουθα «Ο Διευθυντής δεν θα προβεί σε έρευνα των στοιχείων που είχε ενώπιον του και δεν θα λάβει υπόψη του ότι δεν έχει καταβληθεί ολόκληρο το συμφωνηθέν τίμημα και δεν απαίτησε από τα ενδιαφερόμενα πρόσωπα όλα τα απαραίτητα εκ του νόμου έγγραφα και θα προχωρήσει στη λήψη της απόφασης του χωρίς την έγγραφη βεβαίωση των ενδιαφερόμενων προσώπων ως προς την εκπλήρωση των συμβατικών υποχρεώσεων της Αιτήτριας». Το επιχείρημα των Αιτητών ότι δεν έχει τεκμηριωθεί ότι το τίμημα έχει πληρωθεί, ευσταθεί διότι ο διευθυντής δεν αιτιολόγησε το συμπέρασμα του σύμφωνα με τις πρόνοιες του νόμου 44ΙΘ το οποίο προνοεί ότι προϋπόθεση για τη μεταβίβαση, είναι ο αγοραστής να έχει καταβάλει το υπόλοιπο του τιμήματος πώλησης ή ότι θα καταβάλει το υπόλοιπο του τιμήματος πώλησης σύμφωνα με τις πρόνοιες της σύμβασης.
Η εξέταση της Αίτησης, γίνεται σύμφωνα με τις πρόνοιες του άρθρου 44Κ πιο κάτω:
44Κ.-(1) Τηρουμένων των διατάξεων των άρθρων 44ΙΗ και 44ΙΘ, ο Διευθυντής προβαίνει σε εξέταση της υποβληθείσας αίτησης και διερευνά εάν πληρούνται οι ακόλουθες προϋποθέσεις:
(α) Έχει καταβληθεί πλήρως το τίμημα πώλησης, και
(β) υπάρχει εγγεγραμμένος τίτλος ιδιοκτησίας του ακινήτου.
(2) Τηρουμένων των διατάξεων της παραγράφου (α) του εδαφίου (1), σε περίπτωση κατά την οποία δεν έχει καταβληθεί εξ’ ολοκλήρου το τίμημα πώλησης, ο Διευθυντής επιδίδει στον αγοραστή έγγραφη ειδοποίηση κατά τον Τύπο «ΙΔ», με την οποία τον καλεί όπως εντός τριάντα (30) ημερών από την ημερομηνία επίδοσης της ειδοποίησης καταβάλει σε ειδικό προσωρινό λογαριασμό το υπόλοιπο του τιμήματος πώλησης:
(3) Αίτηση η οποία υποβάλλεται δυνάμει των διατάξεων του άρθρου 44ΙΘ παραμένει σε εκκρεμότητα μέχρι την πλήρη υλοποίηση των προϋποθέσεων που καθορίζονται στο εδάφιο (1), σε περίπτωση κατά την οποία-
(α) Δεν έχει καταβληθεί εξ’ ολοκλήρου το τίμημα πώλησης σύμφωνα με τις διατάξεις του εδαφίου (2), και
(β) δεν έχει εκδοθεί ξεχωριστός τίτλος ιδιοκτησίας για το αντικείμενο της σύμβασης μέχρι την ημερομηνία υποβολής της αίτησης.
Το άρθρο 44Κ περιέχει πρόνοιες που αφορούν τα προαπαιτούμενα της απόφασης που προβλέπει τη μεταβίβαση της υποθήκης και την εξάλειψη των υποθηκών. Ο διευθυντής όφειλε να εκδώσει αιτιολογημένη απόφαση για να διαπιστώσει τα πιο πάνω. Αντ’ αυτού καταλήγει στο συμπέρασμα αυτό, χωρίς να αιτιολογήσει γιατί αποδέχθηκε την απόδειξη εξόφλησης χωρίς να κάνει άλλην έρευνα για να διαπιστώσει ότι υπήρχε συμμόρφωση με τις προϋποθέσεις του νόμου προτού αποφασίσει την ταυτόχρονη εξάλειψη της υποθήκης με τη μεταβίβαση του ακινήτου.
Το ότι η απόφαση του διευθυντή θα πρέπει να είναι αιτιολογημένη σε σχέση με τη διαπίστωση του ότι το τίμημα της πώλησης έχει όντως καταβληθεί, προκύπτει από το επόμενο άρθρο του νόμου 9/1965 που ρυθμίζει το ζήτημα των αναγκαίων αποδείξεων προκειμένου ο διευθυντής του Κτηματολογίου να μπορεί να καταλήξει σε διαπίστωση σε σχέση με την καταβολή του τιμήματος.
«44ΚΑ.-(1) Ο Διευθυντής σε οποιοδήποτε στάδιο δύναται να απαιτήσει από οποιοδήποτε ενδιαφερόμενο πρόσωπο την προσκόμιση εντός καθορισμένης προθεσμίας τέτοιων αποδεικτικών στοιχείων τα οποία ήθελε κρίνει αναγκαία για την εξέταση της αίτησης.
(2) Για τους σκοπούς των διατάξεων του άρθρου 44Κ, τα αποδεικτικά στοιχεία τα οποία προσκομίζονται για την εξέταση της αίτησης, καθώς και η διαδικασία για το άνοιγμα και τη διαχείριση του ειδικού προσωρινού λογαριασμού, καθορίζονται σε Κανονισμούς.»
Τέλος το άρθρο 44ΚΒ πιο κάτω, προβλέπει λεπτομερώς για τη διαδικασία που οφείλει να ακολουθήσει ο διευθυντής, καθώς και τα πράγματα που υποχρεούται να λάβει υπόψη του ώστε να διαπιστωθούν τα ανωτέρω προκειμένου να αποστείλει ειδοποίηση στον ενυπόθηκο δανειστή για την πρόθεση του να προχωρήσει με τη μεταβίβαση του επίδικου διαμερίσματος.
Ειδοποίηση πρόθεσης μεταβίβασης
44ΚΒ.-(1) Τηρουμένων των διατάξεων του άρθρου 44ΚΑ, σε περίπτωση κατά την οποία πληρούνται οι προϋποθέσεις, ο Διευθυντής μετά την πάροδο των τριάντα (30) ημερών και αφού έχει εξετάσει οποιαδήποτε στοιχεία ενδεχομένως να έχουν τεθεί ενώπιόν του από τον αγοραστή, τον πωλητή, τον ενυπόθηκο δανειστή και/ή οποιοδήποτε άλλο πρόσωπο προς όφελος του οποίου επενεργεί εμπράγματο βάρος ή/και απαγόρευση, γνωστοποιεί στον εν λόγω αγοραστή, πωλητή, ενυπόθηκο δανειστή και/ή σε οποιοδήποτε πρόσωπο προς όφελος του οποίου επενεργεί εμπράγματο βάρος ή/και απαγόρευση με έγγραφη ειδοποίηση κατά τον τύπο "ΙΕ", την πρόθεσή του να προβεί σε μεταβίβαση του ακινήτου επ' ονόματι του αγοραστή μετά την παρέλευση χρονικού διαστήματος σαράντα πέντε (45) ημερών από την ημερομηνία της γνωστοποίησης.
(2) Με την ειδοποίηση ενημερώνεται ο αγοραστής, ο πωλητής, ο ενυπόθηκος δανειστής και οποιοδήποτε πρόσωπο προς όφελος του οποίου επενεργεί εμπράγματο βάρος ή απαγόρευση ότι, σε περίπτωση μη υποβολής ένστασης σύμφωνα με τις διατάξεις του εδαφίου (3), ο Διευθυντής θα προβεί σε απαλλαγή, εξάλειψη ή ακύρωση της υποθήκης, του εμπράγματου βάρους ή της απαγόρευσης και σε μεταβίβαση του ακινήτου επ’ ονόματι του αγοραστή σύμφωνα με τις διατάξεις του παρόντος άρθρου.
(3) Ο αγοραστής, ο πωλητής ή ο ενυπόθηκος δανειστής, καθώς και οποιοδήποτε άλλο πρόσωπο προς όφελος του οποίου επενεργεί εμπράγματο βάρος ή απαγόρευση δύναται εντός σαράντα πέντε (45) ημερών από την ημερομηνία παραλαβής της ειδοποίησης, σύμφωνα με το εδάφιο (1), να υποβάλει ένσταση στο Διευθυντή για τους ακόλουθους λόγους:
(α) Ότι δεν εκπληρώθηκαν πλήρως οι συμβατικές υποχρεώσεις του αγοραστή έναντι του πωλητή, ή
(β) ότι η σύμβαση μεταξύ του πωλητή και του αγοραστή είναι άκυρη ή/και έχει τερματιστεί δυνάμει διατάγματος Δικαστηρίου:
(4) Τηρουμένων των διατάξεων του εδαφίου (2), ο πωλητής, ο ενυπόθηκος δανειστής και οποιοδήποτε πρόσωπο προς όφελος του οποίου επενεργεί εμπράγματο βάρος ή απαγόρευση δύναται να αιτηθεί όπως η υποθήκη, το εμπράγματο βάρος ή η απαγόρευση μεταφερθεί σε άλλη ακίνητη ιδιοκτησία του ίδιου πωλητή, αντί της απαλλαγής, εξάλειψης ή ακύρωσης της υποθήκης, του εμπράγματου βάρους ή της απαγόρευσης:
Ο διευθυντής δεν έχει τη διακριτική εξουσία να αποστείλει ειδοποίηση ‘τύπου ΙΕ’ στον ενυπόθηκο δανειστή, εκτός και αν πρώτα σύμφωνα με το εδάφιο 1, έχει διαπιστώσει ότι έχουν τεκμηριωθεί οι προϋποθέσεις εκπλήρωσης του νόμου σε σχέση με τη μεταβίβαση του ακινήτου. Στη συνέχεια, δύναται να απορρίψει την ένσταση του ενυπόθηκου δανειστή, μόνο εάν η ένσταση δεν τεκμηριώνει τους λόγους ένστασης και μόνο στην περίπτωση που με αιτιολογημένη απόφαση επεξηγήσει στον ενυπόθηκο δανειστή γιατί απορρίπτει την ένσταση του. Κάτι τέτοιο απουσιάζει παντελώς στην προκειμένη και αντιθέτως με την απόφαση του ο διευθυντής, είχε διαμηνύσει στον ενυπόθηκο δανειστή ότι ο νόμος του έδινε το δικαίωμα να προχωρήσει με τη μεταβίβαση, παρά την ένσταση του χωρίς να εξηγήσει τον λόγο γιατί. Αυτά που καταγράφονται στην απόφαση του διευθυντή, δεν συνθέτουν τα απαραίτητα στοιχεία ώστε να θεωρηθεί ότι αυτή η έκθεση αποτελεί αιτιολογημένη απόφαση. Αυτά που καταγράφονται στο σημείο 4 της απόφασης, είναι συμπέρασμα και όχι το αποτέλεσμα εξέτασης των αποδεικτικών στοιχείων που είχαν τεθεί ενώπιον του διευθυντή. Το κατά πόσο ο διευθυντής του Κτηματολογίου έλαβε υπόψη του αυτά τα στοιχεία και τα αξιολόγησε για να καταλήξει σε συγκεκριμένο συμπέρασμα ως προς τα πραγματικά γεγονότα της υπόθεσης, δεν είναι κάτι που προκύπτει καταφανώς από το σώμα της απόφασης του. Δεν φαίνεται να έχει προβεί σε προσεκτική εξέταση των δεδομένων ώστε να προκύπτει από το σώμα της απόφασης, ότι εξέτασε τα πραγματικά δεδομένα, τα ζύγισε και τα αξιολόγησε προκειμένου να αποφασίσει να αφαιρέσει κεκτημένα περιουσιακά δικαιώματα της ενυπόθηκου οφειλέτη. Δεν έλαβε υπόψη του τις επιφυλάξεις του ενυπόθηκου οφειλέτη ως προς την πληρωμή του τιμήματος προς εκπλήρωση των συμβατικών του υποχρεώσεων. Θεώρησε τις αποδείξεις που κατέθεσε η αγοραστής, αυταπόδεικτες.
Η διαπίστωση του διευθυντή ότι ο αγοραστής έχει εκπληρώσει όλες του τις συμβατικές υποχρεώσεις δυνάμει του πωλητηρίου εγγράφου, δεν προκύπτει αβίαστα και αυταπόδεικτα από το πραγματικό υπόβαθρο που τέθηκε ενώπιον του διευθυντή. Δεν εμπνέει βεβαιότητα ως προς το αποτέλεσμα της εξέτασης του ο τρόπος που χειρίστηκε το θέμα ο διευθυντής και δεν φαίνεται να διέταξε την Αιτήτρια να προσκομίσει τα ελάχιστα αποδεικτικά στοιχεία απαραίτητα, προκειμένου να είναι σε θέση να αξιολογήσει κατά πόσο το τίμημα της πώλησης όντως είχε εξοφληθεί. Όλα τα πιο πάνω δημιουργούν εύλογα ερωτήματα που θα έπρεπε να προβληματίσουν τον διευθυντή του Κτηματολογίου, ώστε να εξακριβώσει τα στοιχεία ενώπιον του για να αξιολογήσει τον ισχυρισμό της Καθ’ ης η Αίτηση 2 ότι εκπλήρωσε τις συμβατικές της υποχρεώσεις. Ενόψει όλων των πιο πάνω, δεν έχω ικανοποιηθεί ότι ο διευθυντής εξέτασε όλα τα δεδομένα που είχε ενώπιον του ώστε να ικανοποιηθεί ότι εκπληρώθηκαν οι προϋποθέσεις του νόμου για να προχωρήσει στην κατάργηση αναγνωρισμένων από τον νόμο περιουσιακά δικαιώματα του ενυπόθηκου δανειστή. Η απόφαση του διευθυντή, θα πρέπει να ακυρωθεί μόνο γι’ αυτόν τον λόγο.
Γ. Η ΑΝΤΙΣΥΝΤΑΓΜΑΤΙΚΟΤΗΤΑ ΤΟΥ ΝΟΜΟΥ
Η νομοθεσία στην οποίαν στηρίζεται η απόφαση, πρόκειται για νομοθεσία που περιέχει διατάξεις αντισυνταγματικές, επειδή οι διατάξεις αυτές αγγίζουν και/ή επηρεάζουν συνταγματικά δικαιώματα του ενυπόθηκου οφειλέτη με αποτέλεσμα να τα περιορίσει και/ή να τα καταργήσει με τρόπο αυθαίρετο ή δυσανάλογο σε σχέση με τον επιδιωκόμενο σκοπό αυτών των διατάξεων. Στην Πολιτική Έφεση 43/2018 Ιωάννου ν. Συνεργατική Τράπεζα ημερομηνίας 13/09/2023, επεξηγήθηκαν οι χειροπιαστές επιπτώσεις της ευρύτερης μεταρρύθμισης της δικαιοσύνης μετά την τροποποίηση του από τον περί της Δέκατης Εβδόμης Τροποποίησης του Συντάγματος Νόμο 103(I)/2022.
Η εξουσία παραπομπής ζητήματος αντισυνταγματικότητας του νόμου στο Ανώτατο Συνταγματικό Δικαστήριο ως καθορίζεται από το Άρθρο 144.1 του Συντάγματος προκύπτει από την ανάγνωση του εδαφίου με τη χρήση της λέξης «δύνανται». Η παραπομπή δεν είναι αναγκαστική, ακόμη και σε ουσιώδους για τη διαδικασία ζητήματος. Επαφίεται στη διακριτική ευχέρεια του Δικαστηρίου ενώπιον του οποίου τίθεται ισχυρισμός για αντισυνταγματικότητα.
Όπου η νομολογία είναι διαχρονικά σαφής και δεν χρήζει καμίας διευκρίνισης, δεν ενδείκνυται η παραπομπή του ζητήματος ενώπιον του Ανωτάτου Συνταγματικού Δικαστηρίου. Σκοπός της τροποποίησης του Άρθρου 144 του Συντάγματος, δεν είναι να παραπέμπονται στο Ανώτατο Συνταγματικό Δικαστήριο, όλα τα ζητήματα συνταγματικότητας που εγείρονται στα Πρωτόδικα Δικαστήρια και ειδικά αυτά που με απόλυτη σαφήνεια έχουν κριθεί από τη νομολογία. Αντιθέτως, η παραπομπή ενδείκνυται σε περιπτώσεις όπου σε καινοφανή ζητήματα συνταγματικότητας, το εγερθέν θέμα δεν έχει αποφασιστεί νομολογιακά ή η νομολογία χρήζει κάποιας διευκρίνισης και ως αποτέλεσμα, το παραπέμπον Δικαστήριο δεν μπορεί να καθοδηγηθεί επί του θέματος από την υφιστάμενη νομολογία. Oι αρχές της νομολογίας εξακολουθούν να είναι δεσμευτικές. Στην αναφορά 3/2016 Πρόεδρος της Δημοκρατίας ν. Βουλής Αντιπροσώπων ημερομηνίας 16/03/2017, επεξηγήθηκε ότι τα εμπράγματα βάρη περιλαμβάνονται στον όρο «περιουσία» που προστατεύεται από το άρθρο 23 του Συντάγματος. Στέρηση ή περιορισμός οιουδήποτε τέτοιου δικαιώματος, δεν δύναται να επιβληθεί, εκτός και εάν προβλέπεται όπως του παρόντος άρθρου. Η άσκηση του δικαιώματος, μπορεί να υποβληθεί διά νόμου εις όρους, δεσμεύσεις ή περιορισμούς απαραίτητους για λόγους που αναφέρονται στο άρθρο.
Συναφής με τα ανωτέρω, είναι η απόφαση Κυπριακή Δημοκρατία ν. Π. Πογιατζή (1992) 3 Α.Α.Δ. 196, στην οποίαν λέχθηκαν τα εξής:
‘’Η συνταγματικότητα νόμου, συνιστά νομικό θέμα ιδιάζουσας σημασίας και σπουδαιότητας. Η πραγματικότητα αυτή αναγνωρίστηκε στην The Improvement Board of Evgenia v. Andreas Constantinou (1967) 1 CLR167. Το Δικαστήριο υπέδειξε ότι η συνταγματικότητα νόμου ή κανονισμού μπορεί να καταστεί επίδικο θέμα μόνο μετά τον επακριβή προσδιορισμό του άρθρου ή άρθρων του νόμου που αμφισβητούνται και των συνταγματικών διατάξεων προς τις οποίες προσκρούουν. Και μετά τις επεξηγήσεις του Γενικού Εισαγγελέα παραμένουν άγνωστοι οι λόγοι για τους οποίους η σχετική πρόνοια του σχεδίου υπηρεσίας προσκρούει στις διατάξεις των άρθρων 3 και 189 του Συντάγματος’’.
Είναι καλά καθιερωμένη αρχή, ότι ένα Δικαστήριο δεν εξετάζει in abstracto (αφηρημένα) τη συνταγματικότητα ενός νομοθετήματος, παρά μόνο για την επίλυση δικαστικής διαφοράς. Ο δικαστικός έλεγχος της συνταγματικότητας των νόμων γίνεται μόνο αν η αποδοχή της αντισυνταγματικότητας θα οδηγούσε στην αποδοχή του αιτήματος του ένδικου διαβήματος. Αλλιώς απορρίπτεται ως αλυσιτελής. Ο λόγος αυτού του περιορισμού, είναι ότι τα Δικαστήρια δεν χορηγούν γνωμοδοτήσεις, αλλά επιλύουν διαφορές. Δεν ασχολούνται επομένως με ζητήματα που δεν οδηγούν στην επίλυση της εκάστοτε κρινόμενης διαφοράς. Κατά συνέπεια, αν η τυχόν διαπίστωση της αντισυνταγματικότητας της επίμαχης διατάξεως, δεν θα μπορούσε να θεμελιώσει αποδοχή του αιτήματος του ένδικου διαβήματος, το Δικαστήριο δεν χρειάζεται και επομένως δεν πρέπει να προχωρήσει στον έλεγχο συνταγματικότητας της επίμαχης νομοθετικής διατάξεως.
Οι αρχές που διέπουν τον δικαστικό έλεγχο της συνταγματικότητας των νόμων, έχουν τεθεί στη Board for Registration of Architects and Civil Engineers v. Kyriakides (1966) 3CLR 640 και έχουν υιοθετηθεί σε σωρεία μεταγενέστερα, συνοψίζονται στις ακόλουθες:
1. Κάθε νόμος θεωρείται συνταγματικός, εκτός αν αποφασιστεί το αντίθετο ‘’πέρα από κάθε λογική αμφιβολία’’. Καμία νομοθετική διάταξη δεν κηρύσσεται άκυρη, εκτός αν είναι αντισυνταγματική πέρα από κάθε λογική αμφιβολία.
2. Τα Δικαστήρια ασχολούνται μόνο με τη συνταγματικότητα των νόμων και όχι με τα κίνητρα, την πολιτική ή τη σοφία τους ή τη συμφωνία τους με τους κανόνες της φυσικής δικαιοσύνης ή τις θεμελιώδεις αρχές της διακυβέρνησης ή το πνεύμα του Συντάγματος.
3. Αν είναι δυνατό τα Δικαστήρια, θα ερμηνεύσουν τον νόμο έτσι ώστε να τον εντάξουν μέσα στα πλαίσια του Συντάγματος.
4. Η δικαστική εξουσία δεν επεκτείνεται στην εξέταση αφηρημένων ζητημάτων, με άλλα λόγια τα Δικαστήρια δεν αποφασίζουν επί ζητημάτων συνταγματικής φύσεως εκτός αν αυτό είναι απαραίτητο για την επίλυση της ενώπιον του Δικαστηρίου διαφοράς.
Έχω εξετάσει το αίτημα και την πλήρη επιχειρηματολογία που τέθηκε ενώπιον μου από όλους τους συνηγόρους. Το ζήτημα έχει τεθεί ενώπιον μου σε συμμόρφωση με τις πιο πάνω κατευθυντήριες γραμμές και συνοπτικά ως οι λόγοι ένστασης ημερομηνίας 21/03/2022. Δηλαδή επεξηγείται ότι καταργείται περιουσιακό δικαίωμα. Οι Αιτητές-Εφεσείοντες θα υποστούν απώλεια €108.000 αξίας εξασφάλιση για οφειλόμενο χρέος που δεν αμφισβητείται από τους αγοραστές ότι οφείλεται και για το οποίο έχει εκδοθεί προς όφελος των Αιτητών Εφεσειόντων, απόφαση σε αγωγή ενώπιον του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λευκωσίας χωρίς κανένα αντιστάθμισμα. Στα πλαίσια της εκ συμφώνου απόφασης, τα μέρη επικύρωσαν συμφωνία βάσει της οποίας η πωλήτρια εταιρεία Καθ’ ης η Αίτηση συμφώνησε να μην αμφισβητήσει τις συμφωνίες εξασφαλίσεων προς όφελος της τράπεζας. Η αρχική συμφωνία δανειοδότησης προέβλεπε ότι η Καθ’ ης η Αίτηση 1, είχε υποχρέωση να εκχωρήσουν στην τράπεζα όλα τα δικαιώματα από οποιανδήποτε πώληση περιλαμβανομένων και δικαιωμάτων οιωνδήποτε εισπρακτέων ποσών δυνάμει αγοραπωλητηρίων εγγράφων. Η Καθ’ ης η Αίτηση 1 παραβίασε τα συμφωνηθέντα και ουδέν ποσό καταβλήθηκε στον πιστωτή του χρέους της. Εκδόθηκαν δύο εκ συμφώνου αποφάσεις με αριθμό 3009/17 και 3023/17 στις οποίες η Καθ’ ης η Αίτηση αναγνώρισε το χρέος της και συμφώνησε όπως μη αμφισβητήσει τις επίδικες συμφωνίες πιστωτικών εξασφαλίσεων.
Ο τροποποιητικός νόμος 139(1)/2015, θεσπίσθηκε λίγο μετά τη θέσπιση του τροποποιητικού νόμου 142(1)/2014 που επέτρεπε ενυπόθηκο δανειστή στην περίπτωση υπερημερίας του δανείου του ενυπόθηκου οφειλέτη διάρκειας 27 μηνών, να προχωρήσει μόνος να κινεί διαδικασίες για την καταναγκαστική πώληση του υποθηκευμένου ακινήτου. Σκοπός της τροποποιητικής νομοθεσίας ως προκύπτει από την επικεφαλίδα των σχετικών διατάξεων του νόμου, ήταν η προστασία του αγοραστή ακινήτου επί του οποίου υπήρχε το εμπράγματο βάρος της υποθήκης. Προηγουμένως, δεν υπήρχε πρόνοια στον νόμο που να επέτρεπε σε αγοραστή να αποταθεί στον διευθυντή του Κτηματολογίου για την ακύρωση υποθήκης που είχε γραφτεί ως εμπράγματο βάρος στην ακίνητη ιδιοκτησία. Αυτή ήταν η κατάσταση των πραγμάτων στην περίπτωση που ο αγοραστής είχε παραλείψει να καταθέσει πωλητήριο έγγραφο για την πώληση της ακίνητης ιδιοκτησίας έγκαιρα, προτού κατατεθεί ως εμπράγματο βάρος κατά της ακίνητης περιουσίας η υποθήκη.
Δηλωμένος σκοπός του νόμου, ήταν η προστασία συγκεκριμένης κατηγορίας των αγοραστών, δηλαδή αυτών που είχαν καταθέσει σύμβαση επιβάρυνσης του ακινήτου στο Κτηματολόγιο μέχρι την 31/12/2014 και που είχαν καταβάλει το τίμημα της αγοράς που προνοούσε το πωλητήριο έγγραφο. Η μεταβίβαση ακινήτου επ’ ονόματι του αγοραστή, διενεργείται αυτεπάγγελτα από τον διευθυντή με βάση διαδικασίας η οποία καθορίζεται σε Κανονισμούς ή έπειτα από την υποβολή σε αυτόν Αίτησης από τα ακόλουθα πρόσωπα: (α) τον αγοραστή δυνάμει κατατεθειμένης σύμβασης στο αρμόδιο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο, (β) τον πωλητή δυνάμει κατατεθειμένης σύμβασης. Περαιτέρω, τηρουμένων των διατάξεων του εδαφίου (2), ο πωλητής, ο ενυπόθηκος δανειστής και οποιοδήποτε πρόσωπο προς όφελος του οποίου επενεργεί εμπράγματο βάρος ή απαγόρευση, δύναται να αιτηθεί όπως η υποθήκη, το εμπράγματο βάρος ή η απαγόρευση μεταφερθεί σε άλλην ακίνητη ιδιοκτησία του ιδίου πωλητή, αντί της απαλλαγής, εξάλειψης ή ακύρωσης της υποθήκης, του εμπράγματου βάρους ή της απαγόρευσης. Στην προκειμένη περίπτωση, ο διευθυντής έχει αποφασίσει την απαγόρευση της υποθήκης επί του ακινήτου που είναι διαμέρισμα με νέα ξεχωριστή εγγραφή ως μερίδιο του υποθηκευμένου οικοπέδου και ο πωλητής του ακινήτου, ήτοι ο Καθ’ ου η Αίτηση 2, να είναι ιδιοκτήτης του διαμερίσματος επί του όλου.
Το ερώτημα είναι κατά πόσο ο σκοπός αυτός του νόμου, είναι εύλογος. Το αποτέλεσμα τέτοιας απόφασης στην πράξη, είναι η κατάργηση προγενέστερου εμπράγματου βάρους επί του ακινήτου και μετακύλιση του κόστους της αφερεγγυότητας του πωλητή στους ώμους του ενυπόθηκου δανειστή. Ως προς το αποτέλεσμα εγγραφής μίας σύμβασης υποθήκης στο Κτηματολόγιο σε σχέση με ακίνητο, οι συνέπειες προδιαγράφονται επί του άρθρου 23 του νόμου 9/1965 πιο κάτω:
«Συνέπειαι υποθήκης
23.-(1) Αφ’ ότου ήθελε γίνει αποδεκτή δήλωσις υποθήκης, το ακίνητον εφ’ ου συνέστη η υποθήκη και εφόσον διαρκεί αύτη βαρύνεται διά της πληρωμής του διά ταύτης εξασφαλιζομένου ποσού, κατά προτεραιότητα έναντι πάσης ετέρας οφειλής και υποχρεώσεως του ενυποθήκου οφειλέτου ή του εκάστοτε κυρίου αυτού, εξαιρουμένων των οφειλών των εξασφαλιζομένων διά προηγουμένης δηλώσεως υποθήκης επί του αυτού ακινήτου ως και πάσης επιβαρύνσεως ήτις δυνάμει των διατάξεων οιουδήποτε εκάστοτε εν ισχύϊ νόμου ικανοποιείται κατά προτεραιότητα έναντι οιασδήποτε ετέρας επιβαρύνσεως ή εμπραγμάτου βάρους:
Νοείται ότι οσάκις-
(α) τα δυνάμει των διατάξεων του εκάστοτε εν ισχύϊ νόμου εισπρακτέα επί τη εγγραφή της υποθήκης τέλη και δικαιώματα δεν καταβάλλωνται αμέσως μετά την δήλωσιν ή
(β) της δηλώσεως γενομένης παρά τινι ετέρω Επαρχιακώ Κτηματολογιώ Γραφείω ή παρά τινι παραρτήματι, η εγγραφή της υποθήκης ήρτηται εκ της ασκήσεως διακριτικής εξουσίας παρά του Διευθυντού συμφώνως ταις διατάξεσι του άρθρου 14,
η επιβάρυνσις του ακινήτου περί ου η δήλωσις υποθήκης διά της πληρωμής του εξασφαλιζομένου διά της υποθήκης ποσού τελεί υπό αίρεσιν πληρουμένην άμα τη καταβολή των τελών και δικαιωμάτων ως καθορίζεται εν άρθρω 15 ή, αναλόγως της περιπτώσεως, άμα ως ο Διευθυντής ήθελεν αποφασίσει εν τη ενασκήσει της δυνάμει του άρθρου 14 διακριτικής αυτού εξουσίας, όπως εγγράψη την υποθήκην:
Νοείται ότι εάν τα τοιαύτα τέλη και δικαιώματα καταβληθώσιν ως εν τοις ανωτέρω ή, αναλόγως της περιπτώσεως, ο Διευθυντής αποφασίση να εγγράψη την υποθήκην, το περί ου η δήλωσις υποθήκης ακίνητον θα θεωρήται βεβαρυμένον διά της πληρωμής του διά της υποθήκης εξασφαλιζομένου ποσού αναδρομικώς από της ημερομηνίας και του χρόνου καθ’ ον η δήλωσις υποθήκης εγένετο αποδεκτή.
(2) Τηρουμένων των εν εδαφίω (3) του άρθρου 12 του περί Ανακουφίσεως Αγροτών Οφειλετών Νόμου 1962 διαλαμβανομένων διατάξεων, το άνω ακίνητον θα παραμείνη βεβαρυμένον ως εν εδαφίω (1), μέχρις ου-
(α) τούτο απαλλαγή της υποθήκης συμφώνως τω άρθρω 34 ή
(β) εξαλειφθή η υποθήκη συμφώνως τω άρθρω 35 ή
(γ) ακυρωθή η υποθήκη συμφώνως τω άρθρω 36 ή
(δ) το τοιούτο ακίνητον πωληθή διά πλειστηριασμού συμφώνως ταις διατάξεσι του περί Ανακουφίσεως Αγροτών Οφειλετών Νόμου του 1962, ή του περί Πολιτικής Δικονομίας Νόμου, είτε, τηρουμένων των διατάξεων του εδαφίου (6) του άρθρου 41, συμφώνως ταις διατάξεσι του μέρους VI ή
(ε) το τοιούτο ακίνητον υποστή αναγκαστικήν απαλλοτρίωσιν παρ’ οιουδήποτε προσώπου, οργανισμού ή αρχής δυνάμει των διατάξεων οιουδήποτε εκάστοτε εν ισχύϊ νόμου ή
(στ) εξοφληθή το διά της υποθήκης εξασφαλιζόμενον ποσόν εκ του προϊόντος πωλήσεως, διεξαχθείσης δυνάμει οιουδήποτε των εν παραγράφω (δ) αναφερομένων Νόμων, οιουδήποτε ετέρου ακινήτου περιλαμβανομένου εν τη αυτή υποθήκη.»
Ο νομοθέτης δεν φαίνεται να προνόησε ώστε να τροποποιηθεί το άρθρο 23 με τη θέσπιση του νόμου 139(1)/2015, ώστε να συνάδει με τις πρόνοιες του άρθρου 44ΚΒ πιο πάνω. Το εδάφιο 2 του άρθρου 44ΚΒ, προνοεί την απαγόρευση της υποθήκης κατά τον χρόνο που ο διευθυντής θα υλοποιήσει την πρόθεση του να προβεί σε μεταβίβαση του ακινήτου στο όνομα του αγοραστή. Ανεξάρτητα όμως από αυτό το πρόβλημα και τη σύγχυση που δημιουργείται εξαιτίας των δύο αντικρουόμενων διατάξεων, θα πρέπει να ληφθεί υπόψη ότι το αποτέλεσμα του πιο πάνω νομοθετήματος, επηρεάζει δυσμενώς περιουσιακά δικαιώματα του ενυπόθηκου δανειστή. H υπόθεση Beaumont v. Παπακλεοβούλου 1 ΑΑΔ 525 (2010) είναι βοηθητική, ώστε να γίνει κατανοητό ότι το δικαίωμα του κατόχου προγενέστερης υποθήκης, συνιστά εμπράγματο βάρος που υπερτερεί έναντι του συμβατικού δικαιώματος του καλόπιστου αγοραστή επί του ακινήτου. Σε εκείνην την περίπτωση, το Εφετείο ανέτρεψε την πρωτόδικη κρίση σε σχέση με την ευθύνη προσώπου που διόρισαν οι αγοραστές για να τους συμβουλεύσει σε σχέση με προγενέστερα εμπράγματα βάρη επί του ακινήτου που είχαν αγοράσει. Έκρινε ότι το ελάχιστο καθήκον του Εφεσίβλητου ήταν, τουλάχιστον να διερευνήσει το θέμα των εμπράγματων βαρών, τόσο με τους Εφεσείοντες όσο και με τους πωλητές και ανάλογα να διατυπώσει τους όρους της σύμβασης. Πέραν τούτου, αφού ο ίδιος ενημερωνόταν για την ύπαρξη των δυο υποθηκών και του «memo», όφειλε να δώσει σαφή προειδοποίηση στους Εφεσείοντες για τους κινδύνους που ελλόχευαν για τον προτιθέμενο αγοραστή. Το άρθρο 51Α του περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου, Κεφ. 224, ρητά παρέχει σε οποιοδήποτε «ενδιαφερόμενο πρόσωπο», όρο που συμπεριλαμβάνει τον αγοραστή και τον δικηγόρο του αγοραστή, δικαίωμα πρόσβασης στα μητρώα του Κτηματολογίου ώστε να διερευνηθεί κατά πόσο υπήρχαν εμπράγματα βάση επί του ακινήτου.
Η απόφαση του διευθυντή έχει συνέπειες και εκ των πραγμάτων, επηρεάζει δικαιώματα της Αιτήτριας που παρεμβάλλουν σε συνταγματικά δικαιώματα. Επηρεάζονται οι ενυπόθηκες εξασφαλίσεις της Αιτήτριας Εφεσείουσας που συνιστούν περιουσιακά της στοιχεία με τρόπο που παρεμβάλλονται τα ιδιοκτησιακά της δικαιώματα, κατά παράβαση του άρθρου 23 του Συντάγματος. Επηρεάζονται τα συμβατικά δικαιώματα της Αιτήτριας με τρόπο που υπάρχει παρεμβολή στο δικαίωμα της να συμβάλλεται ελεύθερα κατά παράβαση του άρθρου 26 του Συντάγματος. Εκ των πραγμάτων με την εφαρμογή του νόμου επί των συγκεκριμένων περιστάσεων της υπόθεσης, δημιουργείται μία ξεχωριστή κατηγορία προσώπων που απολαμβάνουν προνομιακή μεταχείριση. Ανατρέπονται οι συνέπειες της υποθήκης, ως προβλέπεται από το άρθρο 23 του Ν.9/1965 με την εφαρμογή του νόμου σε σχέση με την κατηγορία αγοραστών που έχουν καταθέσει το πωλητήριο τους έγγραφο πριν την 31/12/2014 και έχουν πληρώσει το τίμημα πώλησης του ακινήτου, παρ’ όλο ότι αυτοί είχαν την ευκαιρία δυνάμει του άρθρου 51 του Κεφ.224 να ερευνήσουν το ιστορικό καταχωρήσεων του Κτηματολογίου και να ανακαλύψουν την ύπαρξη των εμπράγματων βαρών, καθώς και διαδικασίες σε εξέλιξη για την καταναγκαστική πώληση του ακινήτου στα πλαίσια της αγωγής. Ανατρέπονται οι συνέπειες της υποθήκης επί του ακινήτου. Η Καθ’ ης η Αίτηση 2 καταχώρησε το πωλητήριο έγγραφο το 2013 και που ως αποτέλεσμα αυτού, θα πρέπει να γνώριζε ότι υπήρχαν προγενέστερες υποθήκες Υ/10512 ύψους €1.745.000 (2008) και Υ/8990 ύψους €1.470.000 ως επιβάρυνση επί του ακινήτου. Είχε τον χρόνο και τη δυνατότητα να μειώσει τη χρηματική απώλεια της. Η Καθ’ ης η Αίτηση 2 πρόκειται για νομικό πρόσωπο είχε την ευχέρεια να κάνει έρευνα στο Κτηματολόγιο να διαπιστώσει το πρόβλημα προτού συνάψει συμφωνία για την αγορά του ακινήτου. Η συμφωνία αγοραπωλητηρίου εγγράφου προνοούσε ότι ο πωλητής είχε την υποχρέωση να μεταβιβάσει το ακίνητο επ’ ονόματι του αγοραστή ή σε οποιοδήποτε άλλο πρόσωπο υποδείξει κατά τον χρόνο έκδοσης ξεχωριστού τίτλου του ακινήτου από το Κτηματολόγιο. Στη συνέχεια διαπίστωσε το πρόβλημα με τον πωλητή που είχε αθετήσει την υπόσχεση του αναφορικά με τη μεταβίβαση της κατοικίας και καταχώρησε την ΑΕΑ 893/2015. Κατά συνέπεια, θα πρέπει να γνώριζε εφόσον είχε και τις υπηρεσίες δικηγόρου στα πλαίσια της ΑΕΑ893/2015 για τα προγενέστερα βάρη επί του ακινήτου. Η Καθ’ ης η Αίτηση 2 γνώριζε ή θα έπρεπε να γνώριζε ενόψει των ανωτέρων, το πρόβλημα εμπράγματων βαρών επί του ακινήτου. Παρά την πιο πάνω διαπίστωση, το συμφέρον της Καθ’ ης Αίτηση 2 επί του ακινήτου έχει, με την εφαρμογή του νόμου 139(1)/2015, ταξινομηθεί πρώτο σε σειρά προτεραιότητας έναντι προγενέστερων εμπράγματων βαρών που παραγκωνίστηκαν ανεξάρτητα από οποιοδήποτε άλλο γεγονός που να αφορά το ακίνητο. Ως είναι διατυπωμένο το σχετικό άρθρο, ο οποιοσδήποτε έχει καταχωρήσει πωλητήριο έγγραφο σε σχέση με το ακίνητο μέχρι την 31/12/2014, θα έχει το δικαίωμα να αποταθεί στον διευθυντή του Κτηματολογίου και να απαιτήσει μεταβίβαση αυτού και να αποκτήσει πλεονέκτημα έναντι όλων των άλλων ενδιαφερόμενων προσώπων που προγενέστερα έχουν καταχωρήσει εμπράγματο βάρος επί της ίδιας περιουσίας. Το γεγονός ότι το δικαίωμα αυτών των προσώπων έναντι της ακίνητης περιουσίας αναγκαστικά και καθολικά θα πρέπει να υποχωρήσει σε σχέση με την ειδική κατηγορία προσώπων, ως καθορίζεται από τη συγκεκριμένη νομοθεσία, εμπλέκει ζήτημα προνομιακής μεταχείρισης που δεν δικαιολογείται κατά παράβαση του άρθρου 23 και 28 του Συντάγματος.
Όλα τα ζητήματα σε σχέση με την αντισυνταγματικότητα των κατ’ εφαρμογή νόμων στη διαφορά, πρέπει να τα διαχειρίζεται το Δικαστήριο ως νομικά ζητήματα που επιδρούν στην επίλυση της διαφοράς. (βλ. The improvement Board of Eylenja v. Constantinou 1 ΑΑΔ 167 (1967). Όμως όπως λέχθηκε στην πιο πάνω υπόθεση, τέτοια νομικά ζητήματα πρέπει να τα εξετάζει το Δικαστήριο με την απαιτούμενη προσοχή και αφού ακούσει και τις δύο πλευρές επί του θέματος. Στην παρούσα περίπτωση, αυτά τα ζητήματα έχουν εγερθεί στα πλαίσια της Αίτησης Έφεσης με την απαιτούμενη σαφήνεια και λεπτομέρεια με αναφορά των συγκεκριμένων άρθρων του Συντάγματος που σχετίζονται και τα οποία αφορούν συγκεκριμένα δικαιώματα της Αιτήτριας που έχουν σύμφωνα με τους ισχυρισμούς της, παραβιαστεί με την εφαρμογή του νόμου. Ως είναι διατυπωμένος ο νόμος, ο προγενέστερος κάτοχος του εμπράγματου βάρους, χάνει τη σειρά προτεραιότητας του και καταργούνται τα περιουσιακά του δικαιώματα, μόνο και μόνο επειδή ο αγοραστής κατέθεσε το πωλητήριο έγγραφο στο Κτηματολόγιο πριν την 31/12/2014.
Το αν ο επιδιωκόμενος σκοπός του νόμου που καταργεί συνταγματικά δικαιώματα είναι δικαιολογημένος, πρέπει να εξεταστεί. Ακόμη και στην περίπτωση που ο σκοπός είναι δικαιολογημένος, πρέπει να κριθεί κατά πόσο το μέτρο είναι ανάλογο με τον σκοπό του νόμου και με το δικαίωμα που έχει επηρεάσει ή καταργήσει ο σκοπός του νόμου. Αυτός είναι ο τρόπος που πρέπει να προσεγγίζονται τέτοια ζητήματα προκειμένου να διαφανεί κατά πόσο πρόκειται για αντισυνταγματικά νομοθετήματα. Στην υπόθεση Πρόεδρος της Δημοκρατίας ν. Βουλή των Αντιπροσώπων Αναφορά αρ. 10/2016 ημερομηνίας 29/05/2017, η Ολομέλεια του Ανωτάτου Δικαστηρίου επεξήγησε ότι προκειμένου να διαπιστωθεί κατά πόσο ο περιορισμός σε συνταγματικό δικαίωμα είναι δικαιολογημένος, θα πρέπει πρώτα να καταδειχθεί ότι ο περιορισμός είναι αναγκαίος προς τον επιδιωκόμενο σκοπό και ταυτόχρονα ότι συνάδει με την αρχή της αναλογικότητας.
Εγείρεται σοβαρό ζήτημα συνταγματικότητας του νόμου, καθότι με την απόφαση του διευθυντή εξαλείφεται αυτόματα το εμπράγματο βάρος που είναι προγενέστερο της εγγραφής του αγοραπωλητηρίου εγγράφου. Είναι ισχυρό το επιχείρημα, ότι δεν μπορεί να μην είναι συνταγματικός ένας νόμος που εφαρμόζεται καθολικά σε όλους τους αγοραστές και προκρίνει ότι σε κάθε περίπτωση, εκείνος που θα πρέπει να χάσει το εμπράγματο συμφέρον και να πληρώσει τη ζημιά, είναι οι προγενέστεροι πιστωτές του ασυνείδητου πωλητή της ακίνητης περιουσίας που δεν φρόντισε να εκπληρώσει τις συμβατικές του υποχρεώσεις, να εξοφλήσει τα δάνεια που εξασφαλίζονταν με το ακίνητο και που δημιούργησαν δικαστικά έξοδα να καταχωρήσουν αγωγή για να εξασφαλίσουν δικαστικές αποφάσεις για την καταναγκαστική πώληση του ακινήτου. Ο νόμος δημιουργεί μία διαδικασία που απολήγει σε παραβίαση συνταγματικών δικαιωμάτων, επειδή ο ενυπόθηκος δανειστής θα υποστεί ολοκληρωτική κατάργηση των περιουσιακών δικαιωμάτων, ενώ ο ενυπόθηκος οφειλέτης κατά παράβαση των συμφωνηθέντων, προχώρησε και σύναψε αγοραπωλητήριο έγγραφο το 2013 για την πώληση του ακινήτου. Ο αγοραστής διασώζει τα συμφέροντα του που προκύπτουν από την καταχώρηση του πωλητηρίου εγγράφου, παρ’ όλο ότι μπορούσε να κάνει έρευνα για να διαπιστώσει ότι υπήρχαν προγενέστερες υποθήκες και ο ενυπόθηκος δανειστής σε κάθε περίπτωση, εκτίθεται σε εκτεταμένη κατάσταση αβεβαιότητας σε σχέση με τα κεκτημένα περιουσιακά του δικαιώματα, επειδή σε όλες τις περιπτώσεις καταχώρησης πωλητηρίων εγγράφων, παρακάμπτονται τα περιουσιακά του συμφέροντα εκ των υστέρων από τη δημιουργία τους και κάποτε μετά από χρόνια. Υποχωρούν τα περιουσιακά δικαιώματα μίας τάξης προσώπων έναντι μίας άλλης τάξης προσώπων και η χρονική σειρά εγγραφής εμπράγματων βαρών επί του ακινήτου, καταργείται σε όλες τις περιπτώσεις. Δημιουργείται προβληματισμός κατά πόσο αυτό είναι κοινωνικά δίκαιο μέτρο, ακόμη και εάν σωστά έχει εντοπιστεί κοινωνικό πρόβλημα σε σχέση με μίαν ομάδα ευάλωτων ατόμων που αναγνωρίζονται ως καλόπιστοι αγοραστές.
Το άρθρο 23 του Συντάγματος, είναι συμβατό με το άρθρο 1 της Ευρωπαϊκής Σύμβασης Ανθρωπίνων Δικαιωμάτων, καθότι περιέχει παρόμοιες διατάξεις που προβλέπουν περιορισμό στο δικαίωμα της περιουσίας σε ειδικές περιπτώσεις. Ακόμη όμως και σε εκείνες τις ειδικές περιπτώσεις, το δικαίωμα του προσώπου στην περιουσία του δικαιολογημένα περιορίζεται με τρόπο που ο περιορισμός γίνεται στον ελάχιστο αναγκαίο βαθμό, ώστε να εξυπηρετηθεί εκείνη η εύλογη και νόμιμη εξαίρεση στον κανόνα.
Η γενική αρχή σε σχέση με την προστασία της περιουσίας, διέπεται από το άρθρο 1 της Ευρωπαϊκής Σύμβασης Ανθρωπίνων Δικαιωμάτων που προνοεί εξαιρέσεις στο απόλυτο δικαίωμα της περιουσίας για λόγους δημόσιας ωφελείας και υπό τους προβλεπόμενους από τον νόμο γενικών αρχών του διεθνούς δικαίου όρους. Η υπόθεση James and Others v UK application 8793/1979 ημερομηνίας 21/02/1986, ασχολήθηκε εκτενώς με τη σωστή εφαρμογή των αρχών που διέπουν το άρθρο 1 του πρωτοκόλλου της ΕΔΑΔ, αλλά εκείνη η υπόθεση δεν εστιάστηκε μόνο στις εξαιρέσεις στο απόλυτο δικαίωμα της περιουσίας για λόγους δημόσιας ωφελείας. Σε εκείνην την υπόθεση, το Δικαστήριο εξήγησε αναλυτικά τις ασφαλιστικές δικλίδες που διέπουν τον περιορισμό του δικαιώματος στην περιουσία, ώστε η κατάπτωση αυτού του δικαιώματος να μην καταλήγει στην καταπίεση και στην άδικη στέρηση αντίστοιχων δικαιωμάτων τρίτων προσώπων χωρίς αποζημίωση.
Η στέρηση του δικαιώματος της περιουσίας για λόγους δημόσιας ωφελείας, είναι νόμιμος μόνο εάν ο λόγος της δημόσιας ωφέλειας που προστατεύεται με τον νόμο, επιδιώκεται με αναφορά τα συνταγματικά δικαιώματα που επηρεάζονται και η στέρηση είναι ανάλογη με τον περιορισμό του συνταγματικού δικαιώματος που πραγματοποιείται. Η σκέψη 50 της απόφασης πιο κάτω είναι σχετική:
«c) Means chosen to achieve the aim
50. This, however, does not settle the issue. Not only must a measure depriving a person of his property pursue, on the facts as well as in principle, a legitimate aim "in the public interest", but there must also be a reasonable relationship of proportionality between the means employed and the aim sought to be realised (see, amongst others, and mutatis mutandis, the above-mentioned Ashingdane judgment, Series A no. 93, pp. 24-25, para. 57). This latter requirement was expressed in other terms in the Sporrong and Lönnroth judgment by the notion of the "fair balance" that must be struck between the demands of the general interest of the community and the requirements of the protection of the individual’s fundamental rights (Series A no. 52, p. 26, para. 69). The requisite balance will not be found if the person concerned has had to bear "an individual and excessive burden" (ibid., p. 28, para. 73). Although the Court was speaking in that judgment in the context of the general rule of peaceful enjoyment of property enunciated in the first sentence of the first paragraph, it pointed out that "the search for this balance is ... reflected in the structure of Article 1 (P1-1)" as a whole (ibid., p. 26, para. 69).
It was the applicants’ contention that the leasehold reform legislation does not satisfy these conditions. In their submission, even assuming there to be a social injustice, the means chosen to cure it were so inappropriate or disproportionate as to take the legislature’s decision outside the margin of appreciation.
The Court considers that a measure must be both appropriate for achieving its aim and not disproportionate thereto. Whether this was so on the facts will be examined below when dealing with the applicants’ various arguments.»
Σε κάποιες περιπτώσεις, παρ’ όλο που ο σκοπός του νόμου είναι νόμιμος, το νομοθέτημα θα πρέπει να κριθεί αντισυνταγματικό διότι απολήγει σε μη δικαιολογημένα και υπερβολικά αποτελέσματα. Εάν το μέτρο είναι δρακόντειο και δεν λαμβάνει υπόψη τα αντικρουόμενα περιουσιακά συμφέροντα όλων των παραγόντων με ολική στέρηση περιουσιακού δικαιώματος, η εφαρμογή της νομοθεσίας οδηγεί σε αδικία και ακόμη στην ασυδοσία. Το Δικαστήριο θα πρέπει να εξετάσει τα αντικρουόμενα συμφέροντα που επηρεάζονται, ώστε να εξετάσει κατά πόσο υπάρχει ισορροπία μεταξύ του περιουσιακού δικαιώματος που προστατεύεται και αυτού που θυσιάζεται για χάριν της δημόσιας ωφελείας. Αυτή η εξέταση δεν γίνεται μικροσκοπικά και δεν έχει σημασία κατά πόσο η λύση του προβλήματος δημόσιας ωφελείας που επιλύει η νομοθεσία είναι η καλύτερη και κατά πόσο υπάρχει εναλλακτική θεραπεία. Αυτά τα ζητήματα είναι μόνο ένας παράγοντας που πρέπει να λάβει υπόψη του το Δικαστήριο, προκειμένου να αποφασίσει κατά πόσο ο τρόπος που η Βουλή έχει επιλέξει να επιλύσει ένα σοβαρό πρόβλημα δημόσιας ωφελείας, είναι ένα μέτρο ισορροπημένο, προσαρμοσμένο στον σκοπό που επιδιώκεται και εν τέλει, ένα δίκαιο μέτρο υπό την έννοια ότι δεν δημιουργεί ένα μεγαλύτερο πρόβλημα παραβίασης θεμελιωδών δικαιωμάτων σε άλλους.
Ένας άλλος παράγοντας που πρέπει να ληφθεί υπόψη, είναι ότι αυτός ο σκοπός δεν μπορεί να έχει εφαρμογή καθολικά και αυθαίρετα σε σχέση με κάθε αγοραστή που έχει καταθέσει πωλητήριο έγγραφο μέχρι την 31/12/2014 και έχει πληρώσει το τίμημα της αγοράς, παρακάμπτοντας πλήρως τη χρονική σειρά καταχώρησης εμπράγματων βαρών κατά της ακίνητης περιουσίας. Τέτοια εφαρμογή του νόμου, οδηγεί στην αδικία διότι θα μπορούσε επί παραδείγματι, ένας αγοραστής να γνωρίζει, να υποψιάζεται την ύπαρξη προγενέστερων εμπράγματων βαρών ή/και να επιδεικνύει αδιαφορία ως προς τα χαρακτηριστικά του ακινήτου με τη βεβαιότητα ότι θα έχει πάντα τη δυνατότητα να εξουδετερώσει προγενέστερες υποθήκες επί του ακινήτου. Γενικά μόνο σε εξαιρετικές περιπτώσεις θεωρείται η ολοκληρωτική στέρηση της περιουσίας νόμιμη και χωρίς να αποδίδεται στον ιδιοκτήτη της η ανάλογη αποζημίωση. Η σκέψη 54 της απόφασης είναι σχετική:
«[Τ]he taking of property in the public interest without payment of compensation is treated as justifiable only in exceptional circumstances not relevant for present purposes. As far as Article 1 (P1-1) is concerned, the protection of the right of property it affords would be largely illusory and ineffective in the absence of any equivalent principle. Clearly, compensation terms are material to the assessment whether the contested legislation respects a fair balance between the various interests at stake and, notably, whether it does not impose a disproportionate burden on the applicants (see the above-mentioned Sporrong and Lönnroth judgment, Series A no. 52, pp. 26 and 28, paras. 69 and 73).
The Court further accepts the Commission’s conclusion as to the standard of compensation: the taking of property without payment of an amount reasonably related to its value would normally constitute a disproportionate interference which could not be considered justifiable under Article 1 (P1-1). Article 1 (P1-1) does not, however, guarantee a right to full compensation in all circumstances. Legitimate objectives of "public interest", such as pursued in measures of economic reform or measures designed to achieve greater social justice, may call for less than reimbursement of the full market value. Furthermore, the Court’s power of review is limited to ascertaining whether the choice of compensation terms falls outside the State’s wide margin of appreciation in this domain (see paragraph 46 above).»
Στην υπόθεση James πιο πάνω, κρίθηκε η στέρηση του δικαιώματος του ιδιοκτήτη της κατοικίας ένα εύλογο και δίκαιο μέτρο που είχε σκοπό τη διόρθωση της αδικίας, επειδή ο ενοικιαστής σε σχέση με τη μακρόχρονη ενοικίαση του ακινήτου, είχε πληρώσει μετά από πολλές γενιές την αξία του κτηρίου και έτσι στην ουσία, το σπίτι ήταν ήδη δικό του. Ήταν περίπτωση που η Βουλή θέσπισε μία νομοθεσία λαμβάνοντας υπόψη την πραγματική κατάσταση που επικρατούσε σε σχέση με την ειδική κατηγορία αυτών των προσώπων και ενήργησε σωστά για να διορθώσει μίαν αδικία. Συνεπώς, ο μισθωτής για να αποκτήσει το ακίνητο με βάση τη συγκεκριμένη νομοθεσία, ήταν υπόχρεος να πληρώσει το μέρος του τιμήματος για την απόκτηση της οικίας, το οποίο δεν το είχε καταβάλει με τις προηγούμενες πληρωμές κατά τη σειρά πολλών ετών. Η νομοθεσία είχε σκοπό να διορθώσει την περίπτωση κατά την οποίαν, ο ιδιοκτήτης του ακινήτου θα χρησιμοποιούσε τη θέση της ισχύος ως ιδιοκτήτης να υποχρεώσει τον μισθωτή να καταβάλει υπερβολικό ποσό για να αγοράσει κάτι που ήδη το είχε πληρώσει. Ο περιορισμός του δικαιώματος ήταν εύλογος και ανάλογος με τον σκοπό αυτόν, διότι η εφαρμογή της νομοθεσίας δεν στερούσε το περιουσιακό δικαίωμα του ιδιοκτήτη του κτηρίου χωρίς αποζημίωση. Επειδή ήταν εύλογο και ανάλογο μέτρο με τον επιδιωκόμενο σκοπό, ο ιδιοκτήτης μπορούσε να αποταθεί σε κάθε περίπτωση στο Δικαστήριο, για να προσαρμόσει το τίμημα που θα κατέβαλλε ο μισθωτής με βάση τις πρόνοιες της νομοθεσίας.
Ο ακραίος επηρεασμός των δικαιωμάτων του ενυπόθηκου δανειστή από την πιστή εφαρμογή του νόμου στην παρούσα περίπτωση, είναι απτή απόδειξη ότι o μηχανισμός εφαρμογής του νόμου δεν είναι το αποτέλεσμα καλού επεξεργασμένου σχεδίου που σκοπό έχει μόνο την αποκατάσταση της αδικίας σε σχέση με ειδική κατηγορία ατόμων. Το σχέδιο έχει σαρωτικές συνέπειες σε σχέση με κάθε περίπτωση που ο αγοραστής έχει καταθέσει πωλητήριο έγγραφο στο Κτηματολόγιο μέχρι την 31/12/2014. Αυτή η καθολική και αυθαίρετη εφαρμογή του νόμου, οδηγεί αναπόφευκτα σε αδικίες. Δεν υπάρχει καλή δικαιολογία για το γεγονός ότι η μεταβίβαση πραγματοποιείται σε αγοραστή με την ταυτόχρονη εξάλειψη της υποθήκης, ενώ η υποθήκη είναι προγενέστερη εγγραφή και το χρέος που εξασφαλίζεται από το ακίνητο, όχι μόνο δεν έχει πληρωθεί, αλλά έχει διογκωθεί. Ο ενυπόθηκος δανειστής όχι μόνο έχει στερηθεί το δικαίωμα να εκποιήσει την εξασφάλιση του στα πλαίσια δικαστικής απόφασης που έχει εκδοθεί προς όφελος του, αλλά του έχει στερηθεί το περιουσιακό δικαίωμα χωρίς να του δίδεται αντιστάθμισμα που αντανακλά την απώλεια αυτήν. Αντίθετα, οι Καθ’ ης η Αίτηση, αποκτούν ελεύθερη την ακίνητη περιουσία από κάθε επιβάρυνση. Δημιουργείται εύλογα το ερώτημα κατά πόσο, τέτοιος αδιάφορος αγοραστής ως προς τα πραγματικά δεδομένα του ακινήτου, θα πρέπει να προστατεύεται από τον νόμο. Ακόμη είναι ανοικτό το ενδεχόμενο από την καθολική και αδιάκριτη εφαρμογή του νόμου, αυτός ο μηχανισμός αποκατάστασης του αγοραστή να καταλήγει σε αδικία και να έχει εγγενείς αδυναμίες η εφαρμογή του, με αποτέλεσμα να γίνονται καταχρήσεις στη χρήση του από επιτήδειους. Υπό αυτό το πρίσμα η καθολική, σαρωτική και αυθαίρετη εφαρμογή του νόμου 139(1)/2015 και συγκεκριμένα των άρθρων 44ΙΗ-44ΚΖ αυτού, παραβιάζουν το άρθρο 23 του Συντάγματος, διότι η εφαρμογή των άρθρων αυτών οδηγεί στη χωρίς λόγο στέρηση της ακίνητης περιουσίας, χωρίς ο ιδιοκτήτης αυτής να έχει τη δυνατότητα της αποζημίωσης για την απώλεια αυτήν. Τα άρθρα αυτά συνθέτουν έναν μηχανισμό αποκατάστασης των αγοραστών ακίνητης ιδιοκτησίας που είναι δυσανάλογος με τον επιδιωκόμενο σκοπό του νόμου και είναι αμφίβολο εν τέλει, εάν με το μέτρο αυτό έχει επιτευχθεί ο σκοπός του νόμου, ήτοι την προστασία ευάλωτης ομάδας ατόμων, ήτοι των καλόπιστων αγοραστών. Οι αγοραστές ως ενδιαφερόμενα πρόσωπα, έχουν πρόσβαση στο μητρώο του Κτηματολογίου και μπορούν να ελέγξουν κατά πόσο ακίνητο που έχει τίτλο, επιβαρύνεται με προγενέστερες υποθήκες προτού προχωρήσουν με αγοραπωλητήριο έγγραφο. Στην παρούσα περίπτωση, το πρόβλημα με το ακίνητο προέκυψε από την αρχή και καταχωρήθηκε αγωγή. Η Καθ’ ης η Αίτηση 2 επέλεξε να μην διεκδικήσει αποζημιώσεις έναντι του πωλητή με την ψήφιση του νόμου 139(1)/2015, γεγονός που μετέφερε όλο το κόστος της απώλειας της Καθ’ ης η Αίτηση στην Αιτήτρια.
Ως εκ τούτου καταλήγω στο συμπέρασμα, ότι η διαδικασία με βάση τη συγκεκριμένη νομοθεσία που ακολούθησε ο διευθυντής, προκειμένου να λάβει τη συγκεκριμένη απόφαση, είναι συνυφασμένη με εκ βάθρων λάθη και παραλείψεις που οδηγούν σε κατάφωρη αδικία και παραβίαση συνταγματικών δικαιωμάτων της Αιτήτριας και ως τέτοια, είναι απόφαση που πρέπει να ακυρωθεί.
Εκδίδεται διάταγμα ως η παράγραφος Α μέχρι Ε της Αίτησης. Τα έξοδα της Αίτησης επιδικάζονται υπέρ της Αιτήτριας και εναντίον της Καθ’ ης η Αίτηση 2, όπως αυτά υπολογιστούν από τον πρωτοκολλητή και εγκριθούν από το Δικαστήριο.
(Υπ.)………………
Ν. Ταλαρίδου-Κοντοπούλου, Α.Ε.Δ.