ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΕΥΚΩΣΙΑΣ
ΕΝΩΠΙΟΝ: Α. ΛΟΥΚΑ Ε.Δ
Αρ. Αγωγής: 4260/15
ΜΕΤΑΞΥ:
Θεόδωρου Χαραλάμπους
Ενάγοντα
-και-
1. Global Eye Professional Advisors Limited
2. Αντώνη Ασσιώτη
Εναγόμενων
Ημερομηνία: 27/5/2024
Εμφανίσεις:
Για Ενάγοντα: κα. Σπ. Χριστοδούλου
Για Εναγόμενους: κ. Χ. Στρόππος
ΑΠΟΦΑΣΗ
Η Εναγόμενη 1 ενοικίαζε συγκεκριμένο διαμέρισμα (στο εξής το «επίδικο ακίνητο») από τον Ενάγοντα, για τρία έτη μέχρι το Δεκέμβριο του 2010. Ο Εναγόμενος 2 εγγυήθηκε την πιστή εφαρμογή του ενοικιαστηρίου. Μετά τη λήξη της καθορισμένης περιόδου ενοικίασης και ατελέσφορες συζητήσεις για ανανέωση της η Εναγόμενη 2 αποχώρησε από το επίδικο ακίνητο αρχές Μαίου του 2011. Ο Ενάγων αξιώνει με την υπό εξέταση αγωγή του Α. ποσό ύψους €170,28 ως μέρος του οφειλόμενου ενοικίου για τον Απρίλιο του 2011, Β. ποσό €4678.65 ως απώλειες ενοικίων μέχρι το Σεπτέμβριο του 2011 λόγω αυθαίρετου τερματισμού και Γ. €1057 αποζημιώσεις λόγω προκληθέντων ζημιών, πλέον νόμιμο τόκο και έξοδα. Τις εν λόγω αξιώσεις απορρίπτουν οι Εναγόμενοι, αντιτείνοντας ότι δεν ανανεώθηκε το συμβόλαιο μεταξύ των μερών, ο Ενάγων είχε ζητήσει την άμεση εκκένωση των διαμερισμάτων και ουδεμία ζημιά υπέστη. Τα ως άνω σκιαγραφούν τα δικόγραφα των μερών, αλλά και τα ζητήματα στα οποία εστιάστηκε η προσκομισθείσα μαρτυρία.
Για σκοπούς περιορισμού των επίδικων θεμάτων, κρίνεται σκόπιμο να σημειωθεί ότι μέσω των δικογράφων, της αντεξέτασης μαρτύρων, αλλά και των θέσεων που προωθήθηκαν από τους διάδικους κατά τις τελικές τους αγορεύσεις, προκύπτουν παραδεκτά γεγονότα. Αυτά είναι τα ακόλουθα:
1. Την 8/1/2007 ο Ενάγων συνήψε ενοικιαστήριο έγγραφο, ως ιδιοκτήτης, με την Εναγόμενη 1, ως ενοικιάστρια και τον Εναγόμενο 2 ως εγγυητή (Τεκμήριο 1). Αυτό θα ίσχυε μέχρι την 31/12/2010, αλλά πιο αναλυτικά οι όροι του θα τεθούν κατωτέρω.
2. Η Εναγόμενη 1 αποχώρησε από το επίδικο ακίνητο την 4/5/2011, αφού δεν τελεσφόρησαν οι προσπάθειες για ανανέωση του Τεκμηρίου 1.
3. Από τον Ιούλιο του 2011 το διαμέρισμα προσφέρονταν προς διαμονή παρά ως γραφεία όπως ενοικιάζονταν στην Εναγόμενη 1.
4. Κατά την αντεξέταση του ο Εναγόμενος 2 και εκ μέρους της Εναγόμενης 1 παραδέχτηκε ότι οφείλεται στον Ενάγοντα ποσό ύψους €170,28 ως μέρος του οφειλόμενου ενοικίου για τον Απρίλιο του 2011, ως το αιτητικό Α της Έκθεσης Απαίτησης.
Τα ως άνω, ως παραδεκτά και αναντίλεκτα, καθίστανται και ευρήματα του Δικαστηρίου. Παραμένουν ως επίδικα, κυρίως νομικά, ζητήματα τα εξής:
1. Αν η συμφωνία Τεκμήριο 1 ανανεώθηκε αυτόματα δυνάμει των σχετικών όρων της.
2. Αν παραβίασαν την συμφωνία Τεκμήριο 1 οι Εναγόμενοι, λόγω της μη προειδοποίησης 3 μήνες πριν την αποχώρηση τους από το επίδικο ακίνητο και αν υφίστατο τέτοια υποχρέωση από τους Εναγόμενους
3. Αν υπέστη την όποια ζημιά ο Ενάγοντας από την παράλειψη προειδοποίησης 3 μήνες πριν την αποχώρηση της Εναγόμενης 2, ποια έκταση έχει αυτή και αν προβλέπεται στο Τεκμήριο 1 και
4. Αν αποδείχθηκαν οι ζημιές ως ο Ενάγων υποστηρίζει ότι προκλήθηκαν στο επίδικο ακίνητο.
Τα ως άνω είναι όσα παραδεκτά και επίδικα προκύπτουν εκ των δικογράφων και της μαρτυρίας. Παρέλκει, επομένως, η λεπτομερής παράθεση των όσων περιέχονται στα δικόγραφα, προς αποφυγή επανάληψης των εκατέρωθεν ισχυρισμών. Αρκεί να αναφερθεί ότι τα όσα υποστηρίζει κάθε πλευρά στα δικόγραφα της αναπτύχθηκαν με τη μαρτυρία που προσφέρθηκε και μέσω της αξιολόγησης αυτής, θα προβεί σε ευρήματα το Δικαστήριο. Μαρτυρία που δεν περιέχεται στα δικόγραφα δεν θα γίνει αποδεκτή, ενώ κατωτέρω θα αξιολογηθεί η ορθότητα της δικογράφησης συγκεκριμένων ζητημάτων. Προδικαστικές ενστάσεις που δικογραφούνται από τους Εναγόμενους, τελικώς είτε δεν προωθήθηκαν είτε εκδικάστηκαν μαζί με τα υπόλοιπα ζητήματα της αγωγής και κατέστησαν επίδικα.
Προς απόδειξη της υπόθεσης του κατέθεσε ο Ενάγων και ενώ για τους Εναγόμενους κατέθεσε ο Εναγόμενος 2. Τελικώς κατατέθηκαν γραπτές αγορεύσεις από τα μέρη, στις οποίες θα γίνεται αναφορά όπου κριθεί σκόπιμο. Δεν θα παραθέσω τα όσα κατέθεσε ο κάθε μάρτυρας με λεπτομέρεια, αφού το σύνολο της μαρτυρίας βρίσκεται καταγεγραμμένο στα πρακτικά της διαδικασίας και τα έχω υπόψη μου. Προχωρώ στην ανάλυση και αξιολόγηση της μαρτυρίας, έχοντας υπόψη τα επίδικα θέματα με σκοπό να καταστεί δυνατή η εξαγωγή διαπιστώσεων αναφορικά με τα πραγματικά γεγονότα και δεδομένα που περιβάλλουν την υπόθεση και είναι, ακολούθως, καθοριστικά για το αποτέλεσμα[1]. Ως είναι νομολογιακά καθιερωμένο η αξιολόγηση λαμβάνει χώρα επί σημείων που αφορούν τα επίδικα θέματα[2].
Εν πρώτοις κρίνεται σκόπιμο όπως αναλυθεί το περιεχόμενο του Τεκμηρίου 1, και οι κρίσιμοι, για τα επίδικα ζητήματα, όροι αυτού. Το Τεκμήριο 1 είναι το ενοικιαστήριο έγγραφο μεταξύ των μερών συνταγμένο στην αγγλική γλώσσα. Το Τεκμήριο 1 αφορά την ενοικίαση του διαμερίσματος 101, του επίδικου ακινήτου, ενώ οι Εναγόμενοι και συγγενείς τους εταιρείες ενοικίαζαν ακόμα 2 διαμερίσματα στο ίδιο κτίριο. Σημαντικός όρος είναι ο 4 (e). Εκεί σε ελεύθερη μετάφραση καταγράφεται ότι αν 3 μήνες πριν τη λήξη του ενοικιαστηρίου κανένα μέρος δεν δώσει ειδοποίηση ότι επιθυμεί τη μη ανανέωση του, το ενοικιαστήριο ανανεώνεται αυτόματα για περαιτέρω ένα έτος, ως οι υφιστάμενοι όροι του, πλην του ύψους του ενοικίου, η αύξηση του οποίου θα πρέπει να συμφωνηθεί από τα μέρη. Η Εναγόμενη 1 ήταν υπεύθυνη για όποια αμέλεια ή ενέργεια που δημιουργεί ζημιά στο ακίνητο (όρος 3 του Τεκμηρίου 1). Όποιες όμως ζημιές ή ελαττώματα δεν προέρχονταν από ενέργεια ή λάθος της Εναγόμενης 1 θα επισκευάζονταν από τον Ενάγοντα με δικά του έξοδα.
Ο Ενάγων (ΜΕ 1), προς υποστήριξη της υπόθεσης του κατέθεσε γραπτή δήλωση, το Έγγραφο Α. Εκεί επεξηγεί πρόνοιες του Τεκμηρίου 1 και καταθέτει ότι η ενοικίαση ανανεώθηκε αυτόματα, αφού κανένα μέρος δεν ενημέρωσε για τη μη συνέχιση της. Καταγράφει ότι ενημερώθηκε τηλεφωνικώς την 6/4/2011 ότι θα αποχωρήσουν οι Εναγόμενοι και από τα τρία διαμερίσματα, κάτι που επιβεβαιώθηκε με ηλεκτρονικό μήνυμα, το Τεκμήριο 2 από τον Εναγόμενο 2. Ο ίδιος αποδέχτηκε όπως το ενοίκιο του μηνός Απριλίου αφαιρεθεί από το ποσό που του είχε δοθεί ως προκαταβολή, πλην όμως παρέμενε το υπόλοιπο των €170,28. Είχε προηγηθεί επικοινωνία τους μήνες πριν την αποχώρηση των Εναγομένων αλλά όχι με τον Εναγόμενο 2, ισχυρίστηκε ο ΜΕ 1.
Ο ΜΕ 1 εξήγησε τις προσπάθειες στις οποίες προέβη για ενοικίαση του επίδικου ακινήτου, μέσω της κατασκευής πινακίδας και της ενημέρωσης κτηματομεσιτών και κολλεγίων (Τεκμήριο 8). Τελικώς πρώτη φορά ενοικιάστηκε, μετά την αποχώρηση των Εναγομένων την 20/9/2011 (Τεκμήριο 9). Αναφορικά με τις ζημιές που ανηύρε στο επίδικο ακίνητο μετά την αποχώρηση των Εναγομένων, κατέθεσε το Τεκμήριο 5. Αυτό αποτελεί πίνακα με τις επισκευές στις οποίες προέβη και το κόστος τους, χωρίς τιμολόγιο ή απόδειξη, επιστολή από μηχανικούς, οι οποίοι υπολόγισαν το κόστος επισκευής των χαλασμένων καλωδιώσεων και φωτισμού και αποδείξεις σε σχέση με αγορά θερμαστρών.
Ο ΜΕ 1 κατά την αντεξέταση του, υπέπεσε σε σωρεία αντιφάσεων επί κρίσιμων επίδικων ζητημάτων, με αποτέλεσμα η μαρτυρία του να μην μπορεί να γίνει αποδεκτή. Αρχικά ενώ στην γραπτή του δήλωση ρητώς ανέφερε ότι το συμβόλαιο Τεκμήριο 1 ανανεώθηκε αυτόματα, κατά την αντεξέταση του παραδέχτηκε ότι για να ανανεωθεί το ενοικιαστήριο θα έπρεπε να συμφωνήσουν το ύψος του ενοικίου. Τούτη αποτελεί μια καίρια αντίφαση αφού ουσιαστικά έρχεται να αναιρέσει την κύρια θέση του Ενάγοντα ότι υπήρξε αυτόματη ανανέωση της ενοικίασης και των όρων του ενοικιαστηρίου, μεταλλάσσοντας ουσιωδώς την πραγματική και νομική τοποθέτηση του.
Ο Ενάγων επιζητεί ενοίκια μέχρι το Σεπτέμβριο του 2011 όταν και ενοικίασε εκ νέου το επίδικο ακίνητο, 4 μήνες μετά την αποχώρηση των Εναγομένων και 6 μετά την ειδοποίηση για αποχώρηση, ενώ ο ίδιος παραδέχτηκε αντεξεταζόμενος ότι το μέγιστο που δικαιούτο είναι ενοίκια 3 μηνών. Ακόμα δηλαδή και τα αιτητικά της Έκθεσης Απαίτησης, αντιφάσκουν με τα όσα παραδέχεται ο Ενάγων ότι δικαιούται στη βάση της συμφωνίας του με τους Εναγόμενους.
Επιπλέον ο ισχυρισμός του ΜΕ 1, Ενάγοντα ότι ουδέποτε υπήρξε αλληλογραφία με τον Εναγόμενο 2 και είναι τηλεφωνικώς την 6/4/2011 που τον ενημέρωση ότι θα αποχωρήσει, περιέχει πολλαπλές αντιφάσεις, με Τεκμήρια και τα όσα τελικώς παραδέχθηκε ο ΜΕ 1. Αρχικά στο Τεκμήριο 7, το οποίο ο ίδιος ο ΜΕ 1 κατέθεσε υπάρχει αλληλογραφία και με τον Εναγόμενο 2, με την οποία διαπραγματεύονται την ανανέωση της ενοικίασης (βλ. ηλεκτρονικό μήνυμα ημ. 9/3/11). Πέραν τούτου υποδείχθηκε στον Ενάγοντα και αυτός αναγνώρισε το Τεκμήριο 9, από το οποίο προκύπτει αλληλογραφία με τον Εναγόμενο 2 από το Νοέμβριο του 2010, για το ίδιο θέμα. Το σημαντικότερο, όμως, είναι το Τεκμήριο 18, ηλεκτρονικό μήνυμα του Εναγόμενου 2 ημερομηνίας 14/3/2011, με το οποίο ενημερώνει τον Ενάγοντα ότι θα αποχωρούσαν μέχρι το τέλος του μήνα εκείνου, από όλα τα διαμερίσματα. Μέσω αυτού του Τεκμηρίου αφενός καταρρίπτεται ο ισχυρισμός του Ενάγοντα ότι αρχές Απριλίου ενημερώθηκε για την αποχώρηση των Εναγομένων και αφετέρου καταδεικνύεται ότι υπήρχε συχνή επικοινωνία με τον Εναγόμενο 2, τουλάχιστον από το Νοέμβριο του 2010, παρά την περί του αντιθέτου αναφορά του. Μάλιστα αξίζει να αναφερθεί, ότι το ηλεκτρονικό μήνυμα ημερομηνίας 14/3/2011, είχε παραληφθεί από τον Ενάγοντα και απαντήθηκε την 15/3/2011, άρα ο ίδιος γνώριζε την ύπαρξη του και προώθησε αντιφατικές, σε σχέση με αυτό, θέσεις στο Δικαστήριο. Ακόμα προκύπτει ότι το εν λόγω ηλεκτρονικό μήνυμα ακολούθησε συνάντηση των μερών με τους δικηγόρους τους.
Ο κ. Στρόππος αναφέρθηκε σε επιστολή που στάλθηκε στον Ενάγοντα την 14/12/2010, λίγες μέρες πριν τη λήξη του ενοικιαστηρίου, από τους δικηγόρους των Εναγόμενων (Τεκμήριο 15). Εκεί γίνεται αναφορά σε σειρά προβλημάτων που αντιμετώπιζαν οι Εναγόμενοι, στο επίδικο ακίνητο, και καλούσαν σε επίλυση τους. Ο Ενάγων σε σχέση με αυτή την επιστολή απάντησε ότι ουδέποτε πήρε γραπτή ή προφορική ενημέρωση του Εναγόμενου 2 και η επιστολή αυτή αναφερόταν σε άλλη εταιρεία. Το σώμα όμως της επιστολής και πάλι διαψεύδει τον Ενάγοντα. Η επιστολή από τις πρώτες τις γραμμές αναφέρεται στην Εναγόμενη 1, ενώ αποτελεί μέρος μίας σειρά επιστολών με αναφορές σε προβλήματα, όπως στάλθηκαν από τους Εναγόμενους στον Ενάγοντα (βλ. Τεκμήρια 11, 15 και16).
Ο ΜΕ 1 ετοίμασε το Τεκμήριο 7. Στην πρώτη σελίδα αυτού υπάρχει πίνακας με τις εκάστοτε προσφορές για ανανέωση της ενοικίασης από τα μέρη και σημειώσεις. Στις σημειώσεις, στο κάτω μέρος του Τεκμηρίου 7 ο Ενάγων αναφέρει ότι όχι μόνο δεν ζήτησαν αύξηση αλλά είχαν προσφέρει μείωση των ενοικίων των Εναγόμενων, ώστε να ανανεωθεί η ενοικίαση. Τούτη η αναφορά του αντιφάσκει με τη θέση που έθεσε κατά την αντεξέταση ότι δηλαδή είχε συμφωνήσει σε συνάντηση με τους Εναγόμενους να διαφοροποιείτο το ενοίκιο προς τα πάνω κατά 5%. Καταδεικνύεται λοιπόν ακόμα μια παλινωδία του ΜΕ 1, ο οποίος προσπάθησε να παρουσιάσει στο Δικαστήριο την εικόνα του διαλλακτικού στις διαπραγματεύσεις για ανανέωση του ενοικιαστηρίου. Μέσω των αντιφάσεων του, όμως, προκύπτει ότι παρά τις εκτενείς συζητήσεις που κράτησαν περί το ένα έτος (3/2010 μέχρι 3/2011) ουδέποτε συμφωνήθηκε ποσό ενοικίου ώστε να ανανεωθεί το ενοικιαστήριο.
Οι θέσεις του ΜΕ 1 ήταν αντιφατικές ακόμα και σε σχέση με την ετοιμότητα του για ενοικίαση του επίδικου ακινήτου. Αρχικά αναφέρθηκε σε εργασίες στις οποίες προέβη στην τοιχοποιία του ακινήτου και αλλού, γιατί όπως χαρακτηριστικά είπε «δεν θα ήταν δυνατόν εμείς να δείξουμε το διαμέρισμα σε ενδιαφερόμενο, σε αυτήν την κατάσταση, που ήταν». Στην συνέχεια όμως της αντεξέτασης του είπε ότι το επίδικο ακίνητο «Ήταν έτοιμο για ενοικίαση από την ημέρα που είχαν αποχωρίσει οι ενοικιαστές, ήταν έτοιμο». Δηλαδή από τη μία ο ΜΕ 1 προσπαθούσε να δικαιολογήσει τα ποσά που ζητεί για ζημιές στο ακίνητο και από την άλλη προσπαθούσε να καταδείξει ότι υπήρξε διαθέσιμο αμέσως το ακίνητο αλλά δεν υπήρχε ενδιαφέρον και άρα απώλεσε ενοίκια. Οι ισχυρισμοί του αυτοί, βέβαια, είναι ολωσδιόλου αντίθετοι και το μόνο που καταδεικνύουν είναι ότι ο Ενάγων δεν παρουσιάστηκε στο Δικαστήριο για να πει την αλήθεια, αλλά για να παρουσιάσει μια στρεβλή εικόνα που να λειτουργεί προς όφελος της υπόθεσης του.
Ο Ενάγων μάλιστα προχώρησε στην αποστολή του ηλεκτρονικού μηνύματος ημερομηνίας 6/4/2011, με το οποίο ζητεί πρόσβαση στο επίδικο ακίνητο με αρχιτέκτονα και επιβεβαίωση ότι μέχρι το τέλος Απριλίου θα του παραδιδόταν κενό (Τεκμήριο 2). Με αυτό του το ηλεκτρονικό μήνυμα αποκαλύπτεται αφενός η πρόθεση του για τροποποιήσεις επί του ακινήτου, από τον Απρίλιο του 2011 και όχι τον Ιούνιο, αλλά και το ότι συμφώνησε στην παράδοση του ακινήτου τέλος Απριλίου. Η ανάρτηση πινακίδας έξω από το ακίνητο (Τεκμήριο 4), δεν δεικνύει ότι αυτό επιχειρήθηκε να ενοικιαστεί ως γραφείο. Ο ισχυρισμός του δε ότι το επίδικο ακίνητο είχε αλλάξει χρήση από γραφείο σε οικιστικό διαμέρισμα μέσα σε ένα μήνα χωρίς να χρειαστούν ιδιαίτερες εργασίες, εκφεύγει κάθε λογικής.
Πέραν των ως άνω αντιφάσεων επί κάθε επίδικου ζητήματος, ο ΜΕ 1 απαντούσε μακροσκελώς για σωρεία άσχετων ζητημάτων, αλλά και εντείνοντας την ασάφεια και τις αντιφάσεις ως προς τις θέσεις του. Δημιούργησε την εντύπωση μάρτυρα απόλυτου, κάθετου σε ότι του υποδεικνύετο. Μέσω τούτης του της στάσης δεν κατόρθωσε να δώσει στο Δικαστήριο την αληθή εικόνα των πραγμάτων, παρά μόνο επιχείρησε να υποστηρίξει όσες θέσεις, βάσιμες ή όχι, υποστήριζαν την υπόθεση του. Η μαρτυρία του, λοιπόν, δεν μπορεί να αποτελέσει στέρεο βάθρο στο οποίο θα στηριχθεί το Δικαστήριο και απορρίπτεται.
Ο Εναγόμενος 2, ΜΥ 1, είναι ο μόνος πραγματικός δικαιούχος της Εναγόμενης 1 και κατέθεσε τη γραπτή του δήλωση Έγγραφο Β. Αναφέρθηκε στην προβληματική κατάσταση του επίδικου ακινήτου κατά την ενοικίαση του από την Εναγόμενη 1. Προς τούτο κατέθεσε σειρά επιστολών από τους δικηγόρους του, Τεκμήρια 11, 15 και 16. Κατέθεσε επίσης την αλληλογραφία που είχαν με τον Ενάγοντα, όπου δεικνύονται οι προσπάθειες για συμφωνία ενοικίου, ώστε να ανανεωθεί η ενοικίαση του επίδικου ακινήτου (Τεκμήρια 17 και 18).
Ειρήσθω εν παρόδω οφείλω να σημειώσω ότι οι διαπραγματεύσεις αυτές δεν καρποφόρησαν, δεν κατέληξαν σε συμφωνία, χωρίς να άπτεται των επίδικων, ποιος έχει το φταίξιμο προς τούτο. Είναι αρκετό να αναφερθεί ότι και τα δύο μέρη είχαν τις θέσεις τους, οι οποίες αν και φαινόταν κατά διαστήματα να έφταναν σε συμφωνία, κάτι τέτοιο δεν κατέστη εφικτό. Το δεδομένο είναι ότι ποτέ δεν επήλθε συμφωνία προς ανανέωση της ενοικίασης.
Ο ΜΥ 1 κατέθεσε το Τεκμήριο 16, επιστολή των δικηγόρων του ημερομηνίας 3/3/2011, όπου καταγράφεται περιστατικό με τον Ενάγοντα να φωνάζει στο επίδικο ακίνητο στην παρουσία άλλων ατόμων. Στο Τεκμήριο 16 ενημερώνουν ότι θα εγκαταλείψουν το επίδικο ακίνητο αλλά ζητείται να διενεργηθεί συνάντηση για να εξευρεθεί λύση.
Η συνάντηση έγινε τελικά την 9/3/2011. Τότε πρώτη φορά τους είχε πει ο Ενάγων ότι θα μετατρέψει τα επίδικα σε ξενοδοχειακή μονάδα ή φοιτητικές εστίες, αν αποχωρήσουν. Ο ΜΥ 1 μάλιστα κατέγραψε τα όσα διαμείφθηκαν στη συνάντηση και τα απέστειλε με ηλεκτρονικό μήνυμα στον Ενάγοντα. Ο τελευταίος προέβη σε αλλαγές και του τα έστειλε πίσω (Τεκμήριο 17). Επί του Τεκμηρίου 17 φαίνονται οι προτάσεις που έγιναν από τον Ενάγοντα, ενώ ο ΜΥ 1 αναφέρει ότι θα τις εξετάσει και θα του απαντήσει. Αν δεν συμφωνούσαν, ως καταγραφόταν στο ηλεκτρονικό μήνυμα και δεν διαγράφηκε από τον Ενάγοντα, θα αποχωρούσαν στο τέλος του μήνα εκείνου ή μεταγενέστερα, κάτι που επιβεβαιώνεται από το Τεκμήριο 2.
Ο ΜΥ 1 κατέδειξε μέσω της μαρτυρίας του ότι σκοπός του Ενάγοντα ήταν να καταστήσει το ακίνητο σε οικιστική μονάδα, ονόματι «Elysium Capital Residence». Τούτο καταδεικνύει το Τεκμήριο 12, που φέρει τίτλο «Brand New and Centrally Located» διαφημίζοντας τα ακίνητα ως «Elysium Capital Residence». Το παρουσιάζει μάλιστα ως μια εναλλακτική λύση στην παραδοσιακή διαμονή σε ξενοδοχείο (an alternative choice to the traditional Hotel Accommodation), για σύντομη ή μακρά διαμονή. Στο Τεκμήριο 12 φαίνονται μάλιστα φωτογραφίες από τα δωμάτια, το χώρο υποδοχής και την κοινή κουζίνα. Το Τεκμήριο 13 αποτελεί ηλεκτρονικό μήνυμα του Ενάγοντα, όπως εστάλη την 2/7/2011 παρουσιάζοντας το «Elysium Capital Residence» στους παραλήπτες, ενώ το Τεκμήριο 14 αποτελεί ηλεκτρονικά μηνύματα στα οποία εκφράζεται ενδιαφέρον για διαμονή εκεί από τις αρχές Ιουλίου του 2011. Το αν λήφθηκε άδεια για τη λειτουργία τους ως καταλύματα μακράς ή μικρής διάρκειας είναι άσχετο ζήτημα, ειδικά μετά την απόδειξη διαφήμισης τους ως τέτοια από τον ίδιο τον Ενάγοντα.
Οι θέσεις του ΜΥ 1 υπήρξαν τεκμηριωμένες και συνάδουν με το περιεχόμενο των τεκμηρίων. Ήταν σαφής και επεξηγηματικός στα όσα ανέφερε, παρά τη σφοδρή αντεξέταση του. Συγκεκριμένα η θέση του ήταν ξεκάθαρη, ότι για να ανανεωθεί το Τεκμήριο 1, θα έπρεπε να υπάρξει συμφωνία για το ποσό του ενοικίου. Εξήγησε μάλιστα επ’ ακριβώς τη διαφωνία των μερών ως προς το ποσό του ενοικίου, ήτοι την ποσοστιαία αύξηση που ζητούσε ο Ενάγων και γιατί ο ίδιος τη θεώρησε υπερβολική.
Αιτιολόγησε γιατί θεώρησε ότι η συνεννόηση, η συμφωνία τους με τον Ενάγοντα ήταν ότι θα αποχωρούσαν μέχρι το τέλος Μαρτίου του 2011. Αναφέρθηκε στο Τεκμήριο 17 όπου καταγράφεται το τι συμφωνήθηκε στη μεταξύ τους συνάντηση. Μεταξύ αυτών που αποδέχτηκε, δεν διόρθωσε ο Ενάγων, όταν του στάλθηκε το ηλεκτρονικό μήνυμα ημερομηνίας 9/3/2011, ήταν ότι αν δεν επέρχετο συμφωνία μεταξύ των μερών, η Εναγόμενη 1 θα αποχωρούσε από το επίδικο ακίνητο στο τέλος του μήνα εκείνου ή μεταγενέστερα. Και τούτο επιβεβαιώνεται από το Τεκμήριο 2, όπου την 6/4/2011 ο Ενάγων ζητά επιβεβαίωση ότι η Εναγόμενη 1 θα αποχωρήσει στο τέλος Απριλίου, για να τη λάβει από τον Εναγόμενο 2. Έτσι κατέστησε σαφές και αδιαμφισβήτητο ο ΜΥ 1 ότι υπήρχε συμφωνία των μερών για να αποχωρήσει η Εναγόμενη 1 από το επίδικο ακίνητο τέλος Απριλίου 2011. Το αν τα κλειδιά παραδόθηκαν αρχές Μαΐου και ποιος έχει ευθύνη προς τούτο, λίγη σημασία έχει αφού είναι παραδεκτό το ποσό ενοικίου που οφείλει η Εναγόμενη 1 στον Ενάγοντα.
Ο ΜΥ 1 έκανε εκτενή αναφορά στα προβλήματα που αντιμετώπιζαν με τον ανελκυστήρα και τη θέρμανση του επίδικου ακινήτου. Οι ισχυρισμοί του ΜΥ 1 επιβεβαιώνονται από τα τεκμήρια 11, 15 και 16, επιστολές προς τον Ενάγοντα που στάλθηκαν σε διαφορετικά χρονικά διαστήματα από τον Ιανουάριο του 2009 μέχρι τον Μάρτιο του 2011 και δεικνύουν τα προβλήματα που αντιμετώπιζε η Εναγόμενη 1 και οι υπάλληλοι της στο επίδικο ακίνητο. Είναι τούτα τα προβλήματα που οδήγησαν στην απενεργοποίηση του ανελκυστήρα για λόγους ασφαλείας και την προμήθεια θερμαστρών από τον Ενάγοντα τον Ιανουάριο του 2010, για επίλυση του προβλήματος της θέρμανσης. Τις θερμάστρες, όπως κατέθεσε ο ΜΥ 1 τις άφησαν στο ακίνητο αφότου αποχώρησαν από αυτό.
Ως προς τις ζημιές εξήγησε ότι παρέδωσαν σε πολύ καλή κατάσταση το επίδικο ακίνητο. Μόνο ένα σύρμα που συνδέει τη κάμερα είχαν τοποθετήσει στο επίδικο ακίνητο, επομένως δεν θα μπορούσαν να ισχύουν οι ισχυρισμοί του Ενάγοντα.
Αν και έγινε προσπάθεια να του υποβληθεί ότι προσπαθούσε απλώς να καθυστερήσει μέσω της συζήτησης για καθορισμό ενοικίου, ώστε να τελειώσει η ανακαίνιση σε γειτνιάζον ακίνητο ιδιοκτησίας του και να μεταβεί εκεί η Εναγόμενη 2 , απέρριψε αιτιολογημένα την τοποθέτηση αυτή. Είπε ότι κάνουν συχνά ανακαινίσεις στον χώρο τους και δεν το έπρατταν τότε με σκοπό να στεγάσουν την Εναγόμενη 1 εκεί, αλλά για να διαμορφώσουν γραφεία για τους διευθυντές τους.
Κατά την αντεξέταση του ΜΥ 1 υπήρξε η εξής παραδοξότητα. Η κ. Χριστοδούλου του υπέβαλε ότι είχε τερματιστεί η συμφωνία ενοικίασης από τον Αύγουστο του 2010, με τον ΜΥ 1 να το απορρίπτει. Έτσι ο ΜΥ 1 απέρριψε δικογραφημένη θέση του, ενώ ο Ενάγων, μέσω της δικηγόρου του, έθεσε ότι υπήρξε νόμιμος τερματισμός, παρά τη θέση του για αυτόματη ανανέωση της συμφωνίας, λόγω του μη τερματισμού. Όπως έχει βεβαίως νομολογηθεί δεν είναι επιτρεπτό μαρτυρία να κρίνεται αντιφατική και ο προσφέρων αυτή διάδικος ως μάρτυρας αναξιόπιστος, με έρεισμα μόνο την παρέκκλιση από τις δικογραφημένες του θέσεις[3]. Και αυτός ο κανόνας εφαρμόζεται στην υπό κρίση περίπτωση, αφού ο ΜΥ 1 πέραν του ότι τεκμηρίωνε κάθε θέση του, δεν υπέπεσε σε αντιφάσεις με τεκμήρια ή άλλη αποδεκτή μαρτυρία και η στάση του αποτέλεσε στάση ειλικρινούς μάρτυρα. Εκ των πραγμάτων, δε, εξήγησε πως επήλθε η λύση της συμφωνίας των μερών, μετά το ναυάγιο στις μεταξύ τους διαπραγματεύσεις και τη συμφωνία για αποχώρηση τους μέχρι τέλος Απριλίου.
Ο ΜΥ 1 ήταν γενικώς ειλικρινής μάρτυρας. Παραδέχθηκε ότι σε πολλά ζητήματα που αντιμετώπιζαν, ο Ενάγων ανταποκρίθηκε και τα επίλυσε. Υπήρχαν όμως άλλα τα οποία δεν επιλύθηκαν. Εξήγησε πως εκτυλίχθηκαν οι διαπραγματεύσεις για ανανέωση της ενοικίασης των μερών και γιατί δεν κατέληξαν. Τεκμηρίωσε τις θέσεις του με επάρκεια και παρέμεινε σταθερός στις απαντήσεις του κατά την αντεξέταση του, χωρίς να υποπέσει σε σοβαρές αντιφάσεις επί των επίδικων ζητημάτων. Η μαρτυρία του, λοιπόν, γίνεται αποδεκτή.
Στη βάση των ως άνω το Δικαστήριο προβαίνει στα εξής ευρήματα:
Η συμφωνία Τεκμήριο 1 μεταξύ Ενάγοντα και Εναγόμενης 1, με εγγυητή τον Εναγόμενο 2, έληξε την 31/12/2010. Κατά τη διάρκεια της ενοικίασης προέκυπταν διάφορα προβλήματα για τα οποία η Εναγόμενη 1 ενημέρωνε τον Ενάγοντα και άλλοτε επιλύονταν και άλλοτε όχι. Ενώ γίνονταν διαπραγματεύσεις τα μέρη δεν κατέληξαν σε συμφωνία ως προς το ποσό ενοικίου που θα καταβαλλόταν, ώστε να ανανεωθεί η συμφωνία Τεκμήριο 1. Έτσι συμφωνήθηκε όπως η Εναγόμενη 1 αποχωρήσει κατά το τέλος του Απριλίου 2011. Τελικά η Εναγόμενη 1 αποχώρησε την 4/5/2011 και οφείλει στον Ενάγοντα, ως υπόλοιπο ενοικίου ποσό ύψους €170,28, ως το αιτητικό Α της Έκθεσης Απαίτησης.
Ο Ενάγων είχε σκοπό, τον οποίο εξέφρασε στους Εναγόμενους, να μετατρέψει το επίδικο ακίνητο σε οικιστικό διαμέρισμα προς ενοικίαση, κάτι που έπραξε και το προσέφερε προς ενοικίαση από τον Ιούλιου του 2011, για μακρά ή μικρή περίοδο. Είχε ζητήσει μάλιστα από τον Εναγόμενο 2 να του επιτρέψει είσοδο στο επίδικο ακίνητο ώστε να το επισκεφθεί με αρχιτέκτονα (Τεκμήριο 2), ενώ το προώθησε προς ενοικίαση αρχές Ιουλίου, λαμβάνοντας σχετικό ενδιαφέρον για διαμονή στα διαμερίσματα από τότε.
Ο Ενάγων κατέδειξε ότι υπήρξαν κάποιες εργασίες οι οποίες θα έπρεπε να γίνουν τόσο στο επίδικο ακίνητο όσο και στα άλλα που ενοικίαζαν συγγενείς με την Εναγόμενη 1 εταιρείες, αλλά δεν κατατέθηκαν τιμολόγια και αποδείξεις που να δεικνύουν ότι αυτές οι εργασίες έγιναν και ποια ακίνητα αφορούσε η κάθε μια. Συγκεκριμένα κατατέθηκαν επιστολή από μηχανικούς, οι οποίοι υπολόγισαν το κόστος επισκευής των χαλασμένων καλωδιώσεων και φωτισμού και αποδείξεις σε σχέση με αγορά θερμαστρών, οι οποίες τελικώς παρέμειναν στο ακίνητο.
Στρέφομαι στη νομική βάση της αγωγής. Είναι παραδεκτό ότι τα μέρη ήταν αντισυμβαλλόμενοι σε συμφωνία ενοικίασης. Οι αρχές της ερμηνείας των όρων συμβάσεων επιτάσσουν όπως το Δικαστήριο μέσα από το λεκτικό, αναζητά τις προθέσεις των συμβαλλομένων, με κριτήριο πάντοτε να είναι η έννοια την οποία μεταδίδει στο μέσο λογικό άνθρωπο[4]. Οι όροι της σύμβασης δεν θα πρέπει να διαβάζονται απομονωμένοι από το όλο πνεύμα της σύμβασης και την πρόθεση των συμβαλλομένων, αλλά να δίδεται η ερμηνεία η οποία οδηγεί στην πραγμάτωση του σκοπού και της πρόθεσης των συμβαλλομένων, όπως αυτή συνάγεται από το κείμενο το οποίο εξετάζεται ως ενιαίο σύνολο, χωρίς να απομονώνεται οποιαδήποτε φράση[5]. Οι ερμηνευτικοί κανόνες χρησιμοποιούνται μόνο όταν το νόημα ενός όρου, είναι ασαφές[6].
Όπως διαβάζουμε στην May and Butcher Ltd v The King [1934] 2 KB 17n, υιοθετήθηκε στη Neilson v Stewart, [1991] B.C.C. 713 και καταγράφεται στο σύγγραμμα Woodfall's Law of Landlord and Tenant (28th Edn, vol. 1 par. 4.041:
«To be a good contract there must be a concluded bargain, and a concluded contract is one which settles everything that is necessary to be settled and leaves nothing to be settled by agreement between the parties.».
Στην υπό κρίση υπόθεση ο όρος 4 (e) του Τεκμηρίου 1 αναφέρει ότι αν δεν ειδοποιήσει μέρος 3 μήνες πριν για την πρόθεση του να τερματιστεί η σύμβασης, αυτή ανανεώνεται αυτομάτως και οι όροι της παραμένουν σε ισχύ, πλην όμως του ενοικίου. Την αύξηση του ενοικίου παρέμενε να την αποφασίσουν τα μέρη. Υπήρχε δηλαδή συγκεκριμένος όρος, και δη αυτός του ύψους του ενοικίου, ο οποίος παρέμενε να συμφωνηθεί από τα μέρη, ώστε να ανανεωθεί η συμφωνία τους.
Η ανανέωση λοιπόν βρισκόταν υπό την αίρεση της επέλευσης συμφωνίας ως προς το ενοίκιο, ήτοι επαφύετο μελλοντικού και αβέβαιου γεγονότος. Όπως προβλέπει το άρθρο 32 του περί Συμβάσεων Νόμου Κεφάλαιο 149, τέτοια σύμβαση δεν είναι νομικά εκτελεστή μέχρι την επέλευση του γεγονότος[7]. Επομένως συμφωνώ με τη θέση αμφότερων των μαρτύρων ότι η ανανέωση του Τεκμηρίου 1 δεν επήλθε, αφού δεν κατέληξαν τα μέρη σε ποσό ενοικίου, ως ο όρος 4 (e) ορίζει.
Ούτε μπορεί να κριθεί ότι οι όροι του Τεκμηρίου 1 ίσχυαν από μήνα σε μήνα, μετά τη λήξη του. Όπως αναφέρθηκε στη Δάμτσας Κωνσταντίνος Ε. και Άλλοι ν. D Ouzounian M Sultanian and Company (Cars) Ltd [2016] 1 ΑΑΔ 805:
«Η μετατροπή μιας ενοικίασης σε ενοικίαση από μήνα σε μήνα … είναι θέμα περιστάσεων και κυρίως βάσει της διαμορφούμενης εν τοις πράγμασι πρόθεσης των μερών για τη συνέχιση της ενοικίασης αυτής. Εν προκειμένω, όπως εξηγεί αναλυτικά το πρωτόδικο Δικαστήριο, αυτή η πρόθεση δεν υπήρξε. Οι εκατέρωθεν τερματισμοί της επίδικης συμφωνίας επίσης αυτό καταδεικνύουν.»
Αναλόγως και εν προκειμένω τα μέρη δεν είχαν πρόθεση να συνεχιστεί η σύμβαση από μήνα σε μήνα. Τούτο συνάγεται από το γεγονός ότι από πολύ πριν τη λήξη του ενοικιαστηρίου εγγράφου Τεκμήριο 1, τα μέρη διαπραγματεύονταν το ύψος του ενοικίου, ώστε να επέλθει ανανέωση. Η διαπραγμάτευση τους συνεχίστηκε ακόμα και μετά τη λήξη της περιόδου ενοικίασης. Όταν τελικώς η διαπραγμάτευση αυτή έφτασε σε τέλμα, τα μέρη συμφώνησαν όπως οι Εναγόμενοι 2 αποχωρήσουν το συντομότερο (Τεκμήριο 2 και 17), όπως και έγινε. Επομένως μόνος λόγος συνέχισης της ενοικίασης, ήταν η προσπάθεια των μερών να καταλήξουν σε συμφωνία ως προς το ενοίκιο και όχι η πρόθεση τους να παραμείνουν οι Εναγόμενοι σε αυτό, επεκτείνοντας την ισχύ του ενοικιαστηρίου εγγράφου από μήνα σε μήνα.
Δεν μπορεί να κριθεί, δηλαδή, ότι παρέμεναν σε ισχύ οι όροι του Τεκμηρίου 1 μετά τη λήξη του και άρα δεν υφίστατο και υποχρέωση των Εναγόμενων σε τρίμηνη προειδοποίηση, ως το Τεκμήριο 1 προέβλεπε. Ακόμα εκ της μαρτυρίας καταδείχθηκε ότι και ο Ενάγων ήταν τουλάχιστον σύμφωνος με την αποχώρηση των Εναγομένων το συντομότερο. Τούτο προκύπτει από το περιεχόμενο συνάντησης των μερών όπως αποτυπώνεται στο Τεκμήριο 17 και έγινε αποδεκτό μέσω ηλεκτρονικού μηνύματος από τον Ενάγοντα, αλλά και από το Τεκμήριο 2, με το οποίο ζητεί επιβεβαίωση ότι οι Εναγόμενοι θα αποχωρήσουν τέλος Απριλίου. Συνεπώς δεν μπορεί ο Ενάγων να επιζητεί αποζημίωση για απωλεσθέντα ενοίκια, από τη στιγμή που αφενός δεν ίσχυε η υποχρέωση των Εναγομένων να προειδοποιήσουν πριν αποχωρήσουν, ως το Τεκμήριο 1 προβλέπει, και ο ίδιος είχε συμφωνήσει σε άμεση αποχώρηση τους. Η απαίτηση του Ενάγοντα, λοιπόν, ως το αιτητικό (Β) της Έκθεσης Απαίτησης του δεν μπορεί να επιτύχει.
Σε ότι αφορά τις προκληθείσες ζημιές στο ακίνητο, κατά τον ισχυρισμό του Ενάγοντα, όπως ορθά καταγράφουν στις αγορεύσεις τους οι Εναγόμενοι υφίσταται κανόνας για αυστηρή απόδειξη των ειδικών ζημιών[8]. Οι αξιούμενες ως ειδικές αποζημιώσεις θα πρέπει να δικογραφούνται με λεπτομέρεια και να αποδεικνύονται με αυστηρότητα[9]. Δεν αρκεί γενική και αόριστη επίκληση ζημιάς χωρίς να καταδεικνύεται πώς και με βάση ποιά κριτήρια καταλήγει σε ένα ορισμένο ποσό ζημιάς[10]. Παρατηρούνται μάλιστα περιπτώσεις στη νομολογία, όπου η όποια ζημιά επί ακινήτου επιχειρήθηκε να αποδειχθεί με μαρτυρία εμπειρογνώμονα και αυτή αξιολογήθηκε αυστηρώς, ακόμα και σε περίπτωση όπου δεν έγινε διαφοροποίηση των ζημιών που οφείλονταν σε άλλες αιτίες, εκτός φυσικής φθοράς [11]. Είναι γνωστή η αρχή άλλωστε ότι οι Δικαστές δεν ενεργούν ως εμπειρογνώμονες και δεν καταλήγουν σε συμπεράσματα χωρίς την ύπαρξη μαρτυρίας σε θέματα πραγματογνωμοσύνης[12].
Ό,τι δικογραφείται σχετικά με ειδικές ζημιές είναι ότι ο Ενάγων διαπίστωσε ζημιές με την παραλαβή του επίδικου ακινήτου και υποβλήθηκε σε έξοδα για την αποκατάσταση τους, ύψους €1.057. Οι Εναγόμενοι, υποστηρίζει, αρνήθηκαν να του τα καταβάλουν.
Ως οι πρόνοιες του Τεκμηρίου 1 η Εναγόμενη 1 ήταν υπεύθυνη για όποια αμέλεια ή ενέργεια που δημιουργεί ζημιά στο ακίνητο. Όποιες όμως ζημιές ή ελαττώματα δεν προέρχονταν από ενέργεια ή λάθος της Εναγόμενης 1 θα επισκευάζονταν από τον Ενάγοντα με δικά του έξοδα. Ο Ενάγων πέραν των αόριστων αναφορών του σε ζημιές και των αυθαίρετων συμπερασμάτων του για το πως προήλθαν, όπως τις ανέφερε επ’ ακροατηρίω, κατέθεσε το Τεκμήριο 5. Εκεί περιέχεται πίνακας με τις επισκευές στις οποίες προέβη και το κόστος τους, χωρίς τιμολόγιο ή απόδειξη. Μέρος του Τεκμηρίου 5 αποτελεί και επιστολή από μηχανικούς, οι οποίοι υπολόγισαν το κόστος επισκευής των χαλασμένων καλωδιώσεων και φωτισμού, σχετικές φωτογραφίες και αποδείξεις σε σχέση με αγορά θερμαστρών.
Με κάθε σεβασμό όμως η ως άνω μαρτυρία δεν ικανοποιεί την απαίτηση για αυστηρή δικογράφηση και απόδειξη ειδικών ζημιών. Αρχικά δεν παρουσιάστηκε μαρτυρία εμπειρογνώμονα, η οποία να καταδεικνύει ότι τούτες οι ζημιές δημιουργήθηκαν εξ΄ υπαιτιότητας των Εναγομένων, με μαρτυρία στηριγμένη σε επιστημονικά κριτήρια ή εμπειρία. Το Δικαστήριο, δεν μπορεί να προβεί σε σχετικά ευρήματα, εικάζοντας το θύτη της όποιας ζημιάς ή ακόμα ενεργώντας αντί εμπειρογνώμονα. Επιπλέον καμία απόδειξη ή τιμολόγιο δεν κατατέθηκε που να αποδεικνύει ότι πράγματι ο Ενάγων προέβη σε αυτές τις επιδιορθώσεις και τα ποσά που πλήρωσε. Οι μόνες αποδείξεις που κατατέθηκαν ήταν για την αγορά θερμαστρών, προς αποκατάσταση της ελλιπούς θέρμανσης του επίδικου ακινήτου, αλλά στη βάση της αποδεκτής μαρτυρίας αυτές παρέμειναν στην κατοχή του Ενάγοντα.
Καθίσταται λοιπόν σαφές ότι στην υπό εξέταση αγωγή οι ειδικές ζημιές αφενός δικογραφούνται γενικώς και αορίστως, χωρίς αναφορά στη φύση ή το είδος της ζημιάς και αφετέρου δεν αποδεικνύεται ότι οι όποιες ζημιές προήλθαν από τους Εναγόμενους, επιδιορθώθηκαν και απαιτήθηκαν από αυτούς. Επομένως η απαίτηση του Ενάγοντα ως το αιτητικό (Γ) της έκθεσης απαίτησης του δεν μπορεί να επιτύχει και απορρίπτεται.
Όπως προαναφέρθηκε οι Εναγόμενοι παραδέχθηκαν ότι οφείλουν το ποσό που αναφέρεται στο αιτητικό (Α) της Έκθεσης Απαίτησης. Εκδίδεται συνεπώς απόφαση υπέρ του Ενάγοντα και εναντίον των Εναγομένων για το ποσό των 
170,23, πλέον νόμιμο τόκο από την ημερομηνία καταχώρησης της αγωγής. Η αγωγή ως προς τα αιτητικά (Β) και (Γ) απορρίπτεται.
Αναφορικά με τα έξοδα, δεδομένης της μερικής επιτυχίας της αγωγής, για ζήτημα το οποίο τελικώς έγινε παραδεκτό, κρίνεται ότι κάθε πλευρά πρέπει να επωμιστεί τα έξοδα της.
(Υπ.)………………………………
Α. Λουκά Ε.Δ.
Πιστό Αντίγραφο
Πρωτοκολλητή