ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΕΥΚΩΣΙΑΣ
ΕΝΩΠΙΟΝ: Α. ΛΟΥΚΑ Ε.Δ
Αρ. Αγωγής: 535/15
ΜΕΤΑΞΥ:
TOFARCO LTD
Ενάγουσας
-και-
1. VENE INVESTMENTS LTD
2. Κώστα Στεφάνου
3. Σταύρου Αργυρού Παυλίδη
Εναγόμενων
Ημερομηνία: 28/6/2024
Εμφανίσεις:
Για Ενάγουσα: κ. Γ. Παπαθεοδώρου
Για Εναγόμενο 2: κ. Στ. Βασιλακκάς
ΑΠΟΦΑΣΗ
Η Ενάγουσα ενοικίασε στην Εναγόμενη 1 συγκεκριμένο ακίνητο, αφού υπέγραψαν το ενοικιαστήριο έγγραφο ημερομηνίας 11/10/2010. Οι Εναγόμενοι 2 και 3 εγγυήθηκαν τη συμμόρφωση της Εναγόμενης 1 με τους όρους του ενοικιαστηρίου εγγράφου. Η Ενάγουσα αξιώνει οφειλόμενα ενοίκια και κοινόχρηστα από τον Ιανουάριο του 2012 μέχρι τον Αύγουστο του 2014 ύψους €86.218. Για τους Εναγόμενους 1 και 3 εκδόθηκε απόφαση. Ο Εναγόμενος 2 αντιτείνει ότι ουδέποτε ενημερώθηκε για τις εν λόγω οφειλές, ότι από το Δεκέμβριο του 2011 η συμφωνία τροποποιήθηκε ή αντικαταστάθηκε, άρα ακυρώθηκε η εγγύηση του και αρνείται τις ζημιές της Ενάγουσας. Οι ως άνω αποτελούν τις δικογραφημένες θέσεις των μερών και σκιαγραφούν τα επίδικα ζητήματα.
Μέσω των δικογράφων, της αντεξέτασης μαρτύρων, αλλά και των θέσεων που προωθήθηκαν από τους διάδικους κατά τις τελικές τους αγορεύσεις, προκύπτουν αδιαμφισβήτητα και παραδεκτά γεγονότα. Αυτά είναι τα ακόλουθα:
1. Είναι παραδεκτή η υπογραφή της συμφωνίας Τεκμήριο 1, μεταξύ Ενάγουσας και Εναγόμενης 1, αλλά και η επισυνημμένη σε αυτήν Εγγύηση που υπέγραψαν Εναγόμενοι 2 και 3.
2. Δεν έχει επίσης αμφισβητηθεί ότι οφείλονταν ποσά από την Εναγόμενη 1 και μάλιστα έγινε πρόταση για διευθέτηση τους από τον Εναγόμενο 2, ως ο ίδιος παραδέχθηκε.
Τα ως άνω, ως παραδεκτά και αναντίλεκτα, καθίστανται και ευρήματα του Δικαστηρίου. Παραμένουν ως επίδικα ζητήματα τα εξής:
1. Αν ενημερώθηκε ο Εναγόμενος 2 σε σχέση με τις οφειλές της Εναγόμενης 1,
3. Αν η Ενάγουσα απέδειξε τις ζημιές της ή είχε ευθύνη μετριασμού της όποιας ζημιάς προκλήθηκε.
Τα ως άνω είναι όσα παραδεκτά και επίδικα προκύπτουν εκ των δικογράφων και της μαρτυρίας. Κάθε πλευρά παρουσίασε από ένα μάρτυρα. Τελικώς κατατέθηκαν γραπτές αγορεύσεις από τα μέρη, στις οποίες θα γίνεται αναφορά όπου κριθεί σκόπιμο. Δεν θα παραθέσω τα όσα κατέθεσε ο κάθε μάρτυρας με λεπτομέρεια, αφού το σύνολο της μαρτυρίας βρίσκεται καταγεγραμμένο στα πρακτικά της διαδικασίας και τα έχω υπόψη μου. Προχωρώ στην ανάλυση και αξιολόγηση της μαρτυρίας, έχοντας υπόψη τα επίδικα θέματα με σκοπό να καταστεί δυνατή η εξαγωγή διαπιστώσεων αναφορικά με τα πραγματικά, καθοριστικά για το αποτέλεσμα, γεγονότα[1]. Ως είναι νομολογιακά καθιερωμένο η αξιολόγηση λαμβάνει χώρα επί σημείων που αφορούν τα επίδικα θέματα[2].
Ο κ. Ανδρέας Φυλακτού (ΜΕ 1), Διευθυντής της Ενάγουσας, ήταν ο μοναδικός μάρτυρας που παρουσιάστηκε εκ μέρους της. Στη γραπτή του δήλωση καταγράφεται ότι η Ενάγουσα είναι ιδιοκτήτρια του ακινήτου που ενοικιάστηκε στην Εναγόμενη 1 και κατέθεσε την μεταξύ των μερών επίδικη συμφωνία Τεκμήριο 1. Το Τεκμήριο 1 είχε ισχύ από την 1/11/2010 μέχρι την 31/10/2012. Το καθορισμένο ενοίκιο από 1/11/2010 μέχρι 31/10/2011 ήταν €3800 και από 1/11/2011 μέχρι 31/10/2012 €3990. Στον όρο 5.2. του Τεκμηρίου 1 προβλεπόταν αυτόματη ανανέωση του μετά τη λήξη του με τους ίδιους όρους και αύξηση του ποσού ενοικίου 5%, ήτοι το ενοίκιο θα ανέρχετο στα €4189,50. Η Εγγύηση που υπέγραψε ο Εναγόμενος 2, αναφέρει ότι εγγυάται την πιστή τήρηση του ενοικιαστηρίου εγγράφου από την Εναγόμενη 1, ως συνόλου και για έκαστο όρο, μέχρι την παράδοση ελεύθερης κατοχής, την εξόφληση παντός οφειλόμενου ενοικίου ή μέρους του και την πληρωμή της όποιας ζημιάς.
Οι Εναγόμενοι εγκατέλειψαν το ακίνητο την 31/8/2014 και είναι με αυτό τον τρόπο που τερματίστηκε η ενοικίαση. Από το Φεβρουάριο του 2012 η Εναγόμενη 1 δεν κατέβαλε κανένα ποσό ως ενοίκιο, ούτε ως κοινόχρηστα από τον Οκτώβριο του 2011. Όπως εμφαίνεται στο Τεκμήριο 2 το ποσό κοινοχρήστων καταβλήθηκε τελικά από την Ενάγουσα. Έχοντας αφαιρέσει από το ποσό που οφείλουν οι Εναγόμενοι χρεωστικούς λογαριασμούς και σημειώματα, αλλά και την τραπεζική εγγύηση που είχε αρχικά δοθεί, ο ΜΕ 1 καταλήγει ότι οφείλεται στην Ενάγουσα το συνολικό ποσό των €86.218, ως οφειλόμενο ενοίκιο και κοινόχρηστα, δυνάμει των όρων του Τεκμηρίου 1. Είναι αυτό το ποσό που διεκδικεί, παρά το ότι αξιώνεται μεγαλύτερο ποσό στην Έκθεση Απαίτησης.
Στο Έγγραφο Α ο ΜΕ 1 αρνείται ότι υπήρξε η όποια αλλαγή, τροποποίηση, αντικατάσταση ή παραλλαγή του Τεκμηρίου 1. Αναφορικά με τον ισχυρισμό ότι δεν ειδοποιήθηκε ο Εναγόμενος 2 για την οφειλή της Εναγόμενης 1, κατέθεσε τις επιστολές Τεκμήρια 3 έως 5. Οι επιστολές Τεκμήρια 3 και 4 απευθύνονται στον Εναγόμενο 2 και στάλθηκαν τις 4/1/2012 και 9/5/2012 αντίστοιχα. Στο Τεκμήριο 3 γίνεται αναφορά σε προσωπικές υπενθυμίσεις και επιστολές, ώστε να καταβληθεί στην Ενάγουσα το ποσό που της οφείλετο. Το οφειλόμενο ποσό αναλύεται σε κατάσταση που συνοδεύει το Τεκμήριο 3. Η επιστολή Τεκμήριο 4 αναφέρεται σε επιταγή που ανακάλεσε ο Εναγόμενος 2 και αφορούσε πέραν της διετίας υποχρεώσεις της Εναγόμενης 1. Καλούν ξανά τους Εναγόμενους να πληρώσουν τις οφειλές, αν και καταγράφουν την κατανόηση τους στα προβλήματα που αντιμετωπίζουν και την πίστωση χρόνου που τους έδωσαν. Τέλος με την επιστολή Τεκμήριο 5 τερματίζεται η συμφωνία Τεκμήριο 1, αφού έχει λάβει κατοχή του ακινήτου η Ενάγουσα. Η εν λόγω επιστολή κοινοποιείται στον Εναγόμενο 2 και έχει ημερομηνία 31/8/2014, ενώ κάνει αναφορά σε προηγούμενη επιστολή ημερομηνίας 14/8/2014.
Αντεξεταζόμενος ο ΜΕ 1 ήταν σταθερός στις απαντήσεις του, τεκμηρίωνε τις θέσεις του και κάθε του τοποθέτηση επίλυε αμφισβητούμενα ζητήματα. Ειδικότερα, του υποδείχθηκε το Τεκμήριο 6, το οποίο απέστειλε ο ίδιος στους Εναγόμενους την 7/12/2011. Ως θέμα έχει τη νομιμοποίηση χρήσης μεσοπατώματος. Καταγράφει συνάντηση που έγινε με τους Εναγόμενους και το τι αυτοί ζήτησαν, ήτοι να νομιμοποιηθεί το μεσοπάτωμα και να ενταχθεί στην κύρια χρήση του εστιατορίου, ως χρησιμοποιείτο το ακίνητο. Στη συνέχεια αναφέρει ότι αυτή η νομιμοποίηση θα έπρεπε να φέρει και την ανάλογη αύξηση του ενοικίου. Επεξηγεί σαφώς, στο Τεκμήριο 6, την πρόταση τους ως προς το αναθεωρημένο ενοίκιο, με επισυνημμένη επεξηγηματική σημείωση.
Όταν λοιπόν ο ΜΕ 1 ερωτήθηκε για το Τεκμήριο 6 εξήγησε ότι το μεσοπάτωμα περιλαμβανόταν στην αρχική ενοικίαση. Εκείνο που καταγράφεται στο Τεκμήριο 6 είναι η μετατροπή του από βοηθητικό χώρο σε χώρο κύριας χρήσης, εστίασης. Προς τούτο θα έπρεπε να ζητηθεί άδεια από την αρμόδια αρχή, το Δήμο Λευκωσίας. Τέτοια άδεια δεν ζητήθηκε ποτέ. Το κόστος για την εν λόγω νομιμοποίηση του χώρου ήταν ιδιαίτερα υψηλό, όπως διευκρίνισε ο ΜΕ 1, αφού απαιτούσε αγορά συντελεστή, υποβολή αίτησης και αγορά επιπλέον χώρων στάθμευσης, αν τούτο κρινόταν αναγκαίο. Με παραπομπή μάλιστα στον Πίνακα που επισυνάπτεται στο Τεκμήριο 6 ο ΜΕ 1 εξήγησε ότι διαφοροποιείται το εμβαδό και η χρήση, ενώ σε δεύτερο πίνακα καταγράφονται τα δεδομένα όταν θα χρησιμοποιείται το μεσοπάτωμα ως κύρια χρήση. Ο εν λόγω χώρος όμως δεν έχει νομιμοποιηθεί, δεν μπήκε δηλαδή σε εφαρμογή, αυτή η πρόταση του Τεκμηρίου 6. Τούτο θα γινόταν αν οι ενοικιαστές αποδέχονταν την πρόταση του Τεκμηρίου 6, γίνονταν οι διαδικασίες και τελικά εγκρινόταν η χρήση του μεσοπατώματος ως κύριου χώρου. Ο ΜΕ 1 πρόσθεσε ότι αν η πρόταση του Τεκμηρίου 6 γινόταν αποδεκτή θα υπογραφόταν νέο συμβόλαιο και πάλι θα ζητείτο εγγύηση από τους Εναγόμενους 2 και 3, ως τους διευθυντές της Εναγόμενης 1.
Ο ΜΕ 1 αποσαφήνισε κάθε ζήτημα που προέκυπτε σε σχέση με το Τεκμήριο 6. Οι απαντήσεις του ήταν τεκμηριωμένες και συνάδουν με το λεκτικό του εν λόγω τεκμηρίου. Είναι απολύτως λογικό να γνωρίζουν αμφότερα τα μέρη ποια κατάσταση θα διαμορφωνόταν αν τελικά υπήρχε νομιμοποίηση του μεσοπατώματος ως κύριου χώρου. Αυτή την άσκηση είχε κάνει ο ΜΕ 1, ενώ ρητώς καταγράφεται στο Τεκμήριο 6, ότι αυτό αποτελούσε πρόταση και όχι μεταξύ των μερών συμφωνία. Μάλιστα υπέδειξε ποιες ενέργειες θα έπρεπε να γίνουν για να εγκριθεί και ενεργοποιηθεί η πρόταση τους. Τέτοιες ενέργειες δεν έγιναν. Ουδέποτε οι Εναγόμενοι προκύπτει να απάντησαν, θετικά ή αρνητικά στην επιστολή Τεκμήριο 6. Καμία σχετική αίτηση ή ενέργεια δεν προκύπτει να έγινε για να πραγματωθεί η νομιμοποίηση ως περιγράφεται στο Τεκμήριο 6. Οι θέσεις, λοιπόν, του ΜΕ 1 ως προς το ως άνω Τεκμήριο συνάδουν με τη λογική και την ερμηνεία που μπορεί να δοθεί σε αυτό και γίνονται αποδεκτές.
Υποδείχθηκε στο ΜΕ 1 ότι από τον Ιανουάριο του 2012 που απέστειλαν την πρώτη τους επιστολή, μόλις το Φεβρουάριο του 2015 προχώρησαν σε νομικά μέτρα εναντίον των Εναγόμενων. Ο ΜΕ 1 υποστήριξε ότι η λήψη δικαστικών, μέτρων είναι η τελευταία τους επιλογή. Προέχει η προσπάθεια κατανόησης, βοήθειας και οποιοσδήποτε άλλος τρόπος ώστε να εισπραχθούν οι οφειλές. Όταν εξαντλήθηκαν όλες οι προσπάθειες και όταν εγκαταλείφθηκε το ακίνητο, τότε έλαβαν νομικά μέτρα, αφού γνωρίζουν ότι η διαδικασία που ακολουθεί αυτά είναι χρονοβόρα. Ανέφερε ότι στο μεσοδιάστημα είχε δοθεί και μια επιταγή που τελικώς ανακλήθηκε, άρα δεν αγνοείτο η προσπάθεια τους για είσπραξη από τους Εναγόμενους. Γίνονταν επίσης συναντήσεις ώστε να εξευρεθεί λύση. Το γεγονός ότι γίνονταν σχετικές συναντήσεις επιβεβαιώνεται και από το περιεχόμενο των Τεκμηρίων 4 και 5.
Παρατηρώντας τον ΜΕ 1 κατά την δια ζώσης μαρτυρία του παρατήρησα ότι ήταν ήρεμος, πρόθυμος να απαντήσει και κάθε του τοποθέτηση στηριζόταν σε αναφορά στα Τεκμήρια. Ιδιαίτερα αναλυτικός ήταν και ως προς την επεξήγηση των οφειλών των Εναγόμενων και δεν αμφισβητήθηκε ουσιαστικά ως προς τούτο, ενώ η θέση του ότι οι Εναγόμενοι αποχώρησαν την 31/8/2014, προκύπτει από δική του γνώση, χωρίς να του υποβληθεί ότι το ακίνητο παραδόθηκε πιο γρήγορα και πότε. Δεν δίσταζε να παραδεχθεί υποβολές της υπεράσπισης, όπως για παράδειγμα τη μη αποστολή επιστολών για αναζήτηση των οφειλόμενων ενοικίων για κάποιο χρονικό διάστημα, κάτι που δεικνύει την ειλικρίνεια του. Σε αλλά ζητήματα που εγέρθηκαν όμως και απαιτούσαν επεξήγηση, απαντούσε διεξοδικά, αφήνοντας την εντύπωση ατόμου που αφενός γνώριζε το αντικείμενο και αφετέρου ήρθε στο Δικαστήριο για να αποκαλύψει την αλήθεια. Η μαρτυρία του γίνεται αποδεκτή.
Από την άλλη ο Εναγόμενος 2 (ΜΥ 1), υπέπεσε σε σωρεία αντιφάσεων. Αρχικά κύρια θέση του ήταν ότι ποτέ δεν ενημερώθηκε για τις οφειλές της Εναγόμενης 1. Τούτη η θέση του αντιφάσκει με σειρά δεδομένων που τέθηκαν ενώπιον μου. Συγκεκριμένα ο ΜΥ 1 θυμόταν ότι εκδόθηκε επιταγή για πληρωμή ενοικίων, η οποία τελικώς ανακλήθηκε. Τούτο συνάδει με το περιεχόμενο του Τεκμηρίου 4, όπου η Ενάγουσα διαμαρτύρεται για την ανάκληση επιταγής από τον ΜΥ 1. Η επιστολή αυτή στάλθηκε την 9/5/2014, μετά τη γέννηση μέρους της επίδικης οφειλής και μάλιστα αναφέρεται σε αυτήν. Ο ΜΥ 1 δηλαδή γνώριζε για την ύπαρξη της επίδικης οφειλής αφού εξέδωσε επιταγή προς αποπληρωμή, έστω μέρους της, και τελικώς την ανακάλεσε. Αντιφάσκουν δηλαδή οι ενέργειες του με τη θέση που προέταξε στο Δικαστήριο ότι δηλαδή ποτέ δεν ενημερώθηκε για την ύπαρξη της οφειλής.
Ακόμα τα Τεκμήρια 3 και 4, το περιεχόμενο των οποίων δεν αμφισβητήθηκε ουσιαστικά, αναφέρονται σε προσωπικές συναντήσεις με τον ΜΥ 1, σε σχέση με τις οφειλές της Εναγόμενης 1. Επομένως ο ΜΥ 1 ενημερωνόταν και από τους αντιπροσώπους της Ενάγουσας, για την ύπαρξη χρέους της Εναγόμενης 1, πέραν των επιστολών που του αποστέλλονταν, ενώ και ο ίδιος είχε λάβει ενέργειες για αποπληρωμή. Ο ίδιος άλλωστε παραδέχθηκε ότι τον Απρίλιο του 2013 είχε φύγει από την Κύπρο και από τότε δεν διαχειριζόταν την Εναγόμενη 1. Τα Τεκμήρια 3 και 4 έχουν πολύ προγενέστερη ημερομηνία και ενημερώνουν τον Εναγόμενο 2 για τις οφειλές ενοικίων δυνάμει του Τεκμηρίου 1, ενόσω διαχειριζόταν την Εναγόμενη 1, ενώ αναφέρονται και σε συναντήσεις που έγιναν με τον ίδιο. Δεν μπορεί λοιπόν να γίνει δεκτή η θέση του ΜΥ 1 ότι δεν ήταν ενήμερος για τις εκκρεμούσες οφειλές της Εναγόμενης 1.
Και ως προς το έτερο επίδικο ζήτημα της τροποποίησης ή αντικατάστασης της συμφωνίας Τεκμήριο 1 οι θέσεις του ΜΥ 1 ήταν νεφελώδεις. Κατά την κυρίως του εξέταση ανέφερε ότι από ό,τι καταλαβαίνει θα ανέβαινε το ενοίκιο ένα ανάλογο ποσό για την πρόσθεση τετραγωνικών πάνω από το εστιατόριο. Όταν του υποδείχθηκε το Τεκμήριο 6, δεν το αναγνώρισε. Ενώ δηλαδή είχε αναφερθεί σε αύξηση του ενοικίου λόγω προσθήκης τετραγωνικών δεν αναγνώρισε το έγγραφο που αποτελεί την προμετωπίδα του επιχειρήματος της πλευράς του, το έγγραφο με το οποίο εισηγείται ότι επήλθε η αντικατάσταση της συμφωνίας Τεκμήριο 1. Κατά την αντεξέταση του ανέφερε ότι δεν γνωρίζει την αύξηση που είχε γίνει, παρά τις περί του αντιθέτου αναφορές στην κυρίως εξέταση.
Επιπλέον από κανένα τεκμήριο δεν υποστηρίζεται το εν λόγω επιχείρημα του ΜΥ 1. Κανένα αυξημένο ενοίκιο δεν πληρώθηκε ποτέ, όπως άλλωστε παραδέχεται. Κανένα σχετικό έγγραφο δεν υπογράφηκε που να τροποποιεί τη συμφωνία των μερών και καμία επιστολή ή έστω ισχυρισμός περί αποδοχής της πρότασης του Τεκμηρίου 6 δεν εγέρθηκε. Όπως ο ίδιος μάλιστα παραδέχθηκε ουδέποτε συμφώνησε σε αυτή την αύξηση του ενοικίου, όπως το Τεκμήριο 6 την προτείνει. Καθίσταται λοιπόν, οξύμωρο η πλευρά του Εναγόμενου 2 να αναφέρεται σε αντικατάσταση της συμφωνίας μεταξύ Εναγόμενης 1 και Ενάγουσας, αλλά κανείς να μην συμφώνησε εκ μέρους της πρώτης σε αυτή την αντικατάσταση.
Κατά τα άλλα ο ΜΥ 1 αν και αποδέχεται ότι οφείλονται ποσά από την Εναγόμενη 1 και μάλιστα προέβη σε πρόταση για διευθέτηση τους, ως ανέφερε επ’ ακροατηρίω, απορρίπτει το αξιούμενο ποσό. Δεν διευκρινίζει σε καμία περίπτωση όμως ποιο είναι το ποσό που εισηγείται ότι οφείλεται, ενώ κατά το τέλος της αντεξέτασης του εισηγήθηκε ότι με το ποσό της εγγύησης που είχε δοθεί και τον εξοπλισμό του εστιατορίου, θα μπορούσε να εξοφληθεί η Ενάγουσα. Τούτος βέβαια ο ισχυρισμός είναι αδικογράφητος, νεοφυής και προφανώς αποτελεί εκ των υστέρων σκέψη του ΜΥ 1, αφού δεν εγέρθηκε σε κανέναν στάδιο της διαδικασίας, ούτε κατά την αντεξέταση του ΜΕ 1.
Ο Εναγόμενος 2, ΜΥ 1, έδωσε την εντύπωση προσώπου που προσήλθε στο Δικαστήριο με σκοπό να αποποιηθεί την όποια ευθύνη του, εγείροντας αντιφατικούς και αστήρικτους ισχυρισμούς, ως εξηγείται παραπάνω. Η μαρτυρία του δεν μπορεί να γίνει αποδεκτή.
Στη βάση των ως άνω εξάγονται τα εξής ευρήματα:
H Ενάγουσα υπέγραψε συμφωνία ενοικίασης συγκεκριμένου ακινήτου ιδιοκτησίας της με την Εναγόμενη 1, το Τεκμήριο 1. Ο Εναγόμενος 2 εγγυήθηκε την πιστή τήρηση του Τεκμηρίου 1 μέχρι την παράδοση του πίσω στην Ενάγουσα. Το Τεκμήριο 1 είχε ισχύ από την 1/11/2010 μέχρι την 31/10/2012. Το καθορισμένο ενοίκιο από 1/11/2010 μέχρι 31/10/2011 ήταν €3800 και από 1/11/2011 μέχρι 31/10/2012 €3990. Προβλεπόταν αυτόματη ανανέωση του μετά τη λήξη του με τους ίδιους όρους και αύξηση του ποσού ενοικίου 5%, ήτοι το ενοίκιο θα ανέρχετο στα €4189,50.
Η Εναγόμενη 1 δεν κατέβαλε μέρος του ενοικίου του Ιανουαρίου του 2012 και τα ενοίκια από τον Φεβρουάριο του 2012 μέχρι την 31/8/2014, όταν και εγκατέλειψε το ακίνητο. Δεν καταβλήθηκαν επίσης ποσά για κοινόχρηστα για την περίοδο του Οκτωβρίου 2011 μέχρι τον Αύγουστο του 2014. Με την αφαίρεση της εγγύησης αλλά και ποσού που απεκόπη από την Ενάγουσα, τα οφειλόμενα ενοίκια και κοινόχρηστα συμποσούνται σε €86.218.
Για τις ως άνω οφειλές ο Εναγόμενος 2 είχε ενημερωθεί με επιστολές και σε συναντήσεις με αντιπροσώπους της Ενάγουσας. Είχε μάλιστα εκδώσει και επιταγή προς αποπληρωμή μέρους των οφειλών, την οποία τελικώς ανακάλεσε.
Η επιστολή Τεκμήριο 6 αποτελεί την πρόταση της Ενάγουσας για αναπροσαρμογή του πληρωτέου ενοικίου σε περίπτωση νομιμοποίησης χώρου μεσοπατώματος. Η εν λόγω νομιμοποίηση δεν έλαβε χώρα, ούτε προκύπτει να μετουσιώθηκε η πρόταση της Ενάγουσας σε συμφωνία ή να πληρώθηκε το όποιο αυξημένο ενοίκιο. Η Ενάγουσα δεν διεκδικεί αυξημένο ενοίκιο δυνάμει του Τεκμηρίου 6, αλλά το ποσό των ενοικίων όπως διαμορφώθηκε σύμφωνα με τις πρόνοιες του Τεκμηρίου 1.
Όπως προαναφέρθηκε επίδικα αναφορικά με τη νομική πτυχή της υπόθεσης είναι το αν με το Τεκμήριο 6 υπήρξε νέα συμφωνία (novation), προς αντικατάσταση του Τεκμηρίου 1 και άρα ο Εναγόμενος 2 απαλλάχθηκε από την εγγύηση που είχε υπογράψει επί του τελευταίου και αν η Ενάγουσα απέδειξε τις ζημιές της ή είχε ευθύνη μετριασμού της όποιας ζημιάς προκλήθηκε. Ως προς το πρώτο ζήτημα της ύπαρξης νέας συμφωνίας, σχετικά προβλέπουν τα άρθρα 62 και 91 του περί Συμβάσεων Νόμου Κεφ. 149. Το μεν πρώτο ορίζει ότι αν οι συμβαλλόμενοι συμφωνούν να αντικαταστήσουν τη σύμβαση με νέα, ή να τροποποιήσουν αυτήν, η αρχική σύμβαση δεν χρειάζεται εκπλήρωση. Το δε δεύτερο απαλλάσσει εγγυητή από τις υποχρεώσεις του αν ο πρωτοφειλέτης με τον πιστωτή μεταβάλουν τους όρους της σύμβασης, χωρίς της συναίνεση του.
Ο όρος «Αντικατάσταση» (Novation) όπως αυτός χρησιμοποιείται στο Άρθρο 62 του Κεφ. 149, δηλοί, σύμφωνα με τη νομολογία, τη δημιουργία μεταξύ των συμβαλλομένων ή άλλων νέας σύμβασης σε αντικατάσταση της ήδη υφιστάμενης[3]. Βασική προϋπόθεση για να πληρωθούν οι πρόνοιες του ως άνω άρθρου, είναι η πρόθεση των μερών για αντικατάσταση της υφιστάμενης συμφωνίας (animus novandi)[4]. Απαιτείται, ως ουσιαστικό στοιχείο, η λήψη της συγκατάθεσης όλων των μερών μιας συμφωνίας, προκειμένου αυτή να αντικατασταθεί, ενώ είναι δυνατό η νέα σύμβαση να αφορά αντικατάσταση της προηγούμενης με τα ίδια συμβαλλόμενα μέρη[5]. Σύμφωνα με την αγγλική νομολογία αν ο ισχυρισμός για αντικατάσταση σύμβασης προκύπτει από τις συνθήκες της συμβατικής σχέσης των μερών, θα πρέπει να ληφθεί υπόψη η συμπεριφορά των μερών, μέσω της οποίας θα πρέπει να δεικνύεται πρόθεση για να γίνει αντικατάσταση[6]. Για να αποδειχθεί τέτοια αντικατάσταση θα πρέπει να κατατεθεί μαρτυρία ξεκάθαρη και πειστική (clear and convincing)[7]. Το ερώτημα σε τέτοιου είδους περιπτώσεις ξεκαθαρίστηκε στην Wadlow v Samuel (aka Seal), EWCA Civ 155[8] ως εξής:
«the question was whether the common intention of the parties was to abrogate, rescind, supersede or extinguish the old contract by a substitution of a completely new self-contained or self-subsisting agreement, containing as an entirety the old terms, together with and as modified by the new terms.»
Εν προκειμένω δεν τίθεται ζήτημα αντικατάστασης της συμφωνίας Τεκμήριο 1 με το Τεκμήριο 6 για μια σειρά από λόγους. Συγκεκριμένα το Τεκμήριο 6 δεν αποτελεί συμφωνία μεταξύ των μερών, παρά μόνο την πρόταση της Ενάγουσας για το ενοίκιο που θα πληρώνετο από την Εναγόμενη 1, αν τελικά νομιμοποιείτο η κύρια χρήση του μεσοπατώματος. Καμία έστω ένδειξη για αποδοχή της εν λόγω πρότασης από την Εναγόμενη 1 δεν προσκομίστηκε. Δεν προκύπτει να απάντησαν καν οι Εναγόμενοι στην επιστολή Τεκμήριο 6, πολλώ δε μάλλον να συγκατατέθηκε η Εναγόμενη 1 στην πρόταση της Ενάγουσας και να επήλθε αντικατάσταση της συμφωνίας. Απέχει λοιπόν ουσιωδώς η μαρτυρία που κατατέθηκε από το επίπεδο απόδειξης που απαιτείται για να καταδείξει την πρόθεση των μερών για αντικατάσταση υφιστάμενης συμφωνίας, αφού το μόνο που κατατέθηκε ήταν μια αναπάντητη πρόταση της Ενάγουσας.
Όπως άλλωστε εξήγησε και ο ΜΕ 1 δεν θα μπορούσαν να ισχύσουν, να ενεργοποιηθούν τα όσα καταγράφει στο Τεκμήριο 6, αφού δεν έγιναν καν τα διαβήματα για τη νομιμοποίηση του μεσοπατώματος ως χώρου κύριας χρήσης. Εξήγησε εναργώς ότι τούτη η νομιμοποίηση απαιτούσε σειρά ενεργειών και καταβολή σοβαρών ποσών για να επέλθει, κάτι που ουδέποτε έλαβε χώρα. Για να στοιχειοθετηθεί η ύπαρξη μιας σύμβασης, θα πρέπει, πέραν της πρότασης και αποδοχής που εδώ ελλείπει, να έχουν διευθετηθεί όλα τα ζητήματα μεταξύ των μερών και να μην υπάρχει το οτιδήποτε που να παραμένει προς ενεργοποίηση[9]. Στην υπό κρίση υπόθεση με κανένα τρόπο δεν αποδείχθηκε ότι νομιμοποιήθηκε το μεσοπάτωμα, ώστε να ενεργοποιηθεί η, έστω, πρόταση της Ενάγουσας, μέσω του Τεκμηρίου 6.
Πέραν των ως άνω το επίπεδο απόδειξης της αντικατάστασης συμφωνίας είναι υψηλό[10]. Δεν αρκεί η κατάθεση μιας επιστολής που δεικνύει την πρόθεση αύξησης του ενοικίου υπό προϋποθέσεις, για να αποδειχθεί novation. Τουναντίον, στην υπό εξέταση υπόθεση, όλες οι περιστάσεις δεικνύουν ότι δεν αντικαταστάθηκε η σύμβαση Τεκμήριο 1. Ποτέ δεν πληρώθηκε ενοίκιο με το ποσό που εκεί προτεινόταν, ούτε η Ενάγουσα αξίωσε αυξημένο ενοίκιο με τις επιστολές της Τεκμήρια 3 έως 5 ή την υπό εξέταση αγωγή. Ουδέποτε οι Εναγόμενοι απάντησαν στο Τεκμήριο 6. Καμία ενέργεια δεν έγινε ώστε να νομιμοποιηθεί το μεσοπάτωμα και άρα να ισχύσουν τα όσα αναφέρονταν στο Τεκμήριο 6. Συνεπώς κρίνεται ότι το Τεκμήριο 1 ουδέποτε αντικαταστάθηκε ή τροποποιήθηκε.
Ο Εναγόμενος 2 υποστηρίζει ότι η Ενάγουσα είχε ευθύνη μετριασμού των ζημιών της. Εν πρώτοις αξίζει να αναφερθεί ότι όπως νομολογήθηκε στο Ηνωμένο Βασίλειο σε συμβάσεις ενοικίασης, μόνο υπό συγκεκριμένες περιστάσεις απαιτείται από τον ιδιοκτήτη να μετριάσει τη ζημιά του. Συγκεκριμένα ο ιδιοκτήτης οφείλει να προβεί σε τέτοιο μετριασμό της ζημιάς αν η επιλογή να κρατήσει σε ισχύ τη συμφωνία ενοικίασης είναι πλήρως παράλογη (wholly unreasonable) και οι αποζημιώσεις θα προσέφεραν επαρκή θεραπεία ή όταν ο ιδιοκτήτης δεν έχει νομικό συμφέρον να λειτουργήσει με αυτό τον τρόπο[11].
Στην προκειμένη περίπτωση δεν ήταν παράλογη η επιλογή της Ενάγουσας να τερματίσει την συμφωνία με την Εναγόμενη 1 τον Αύγουστο του 2014, αφού η τελευταία εγκατέλειψε το ακίνητο, ενώ της όφειλε ενοίκια από τον Ιανουάριο του 2012. Στο μεσοδιάστημα, όπως προκύπτει από τα Τεκμήρια 3 έως 5 η Ενάγουσα επιδίωξε την πληρωμή της από τους Εναγόμενους με επιστολές, συναντήσεις και οχλήσεις στους διευθυντές της. Είχε μάλιστα λάβει και επιταγή, από τον Εναγόμενο 2, η οποία ανακλήθηκε. Όπως εξήγησε ο ΜΕ 1 η καταφυγή στο Δικαστήριο είναι η τελευταία τους επιλογή, καθώς αρχικά προσπαθούν να έρθουν σε επικοινωνία με τον αντισυμβαλλόμενο τους και με τον κάθε διαθέσιμο τρόπο να εξασφαλίσουν το λαβείν τους. Τούτη η πρακτική εκ των πραγμάτων δεν μπορεί να κριθεί ως λανθασμένη, παρελκυστική, πόσο μάλλον ως φέρουσα νομικές συνέπειες. Είχαν επικοινωνία με τους Εναγόμενους, ίσως όχι συχνή και καθημερινή, και προσπαθούσαν να εισπράξουν τα ποσά που τους οφείλονταν. Έλαβαν επιταγή αλλά αυτή δεν εξαργυρώθηκε. Τελικώς και αφού εγκατέλειψαν το ακίνητο οι Εναγόμενοι εξασφάλισαν απόφαση για τους 2 από τους 3, ενώ ο Εναγόμενος 2 προέβη σε νέα πρόταση για διευθέτηση την οποία απέρριψαν. Είναι, τέλος, οξύμωρο ο Εναγόμενος 2 να παραδέχεται ότι οφείλονται ποσά από την Εναγόμενη 1, την οποία εγγυήθηκε και ήταν διευθυντής της, να ανακαλεί επιταγή που εξέδωσε για πληρωμή έστω μέρους της οφειλής, να φεύγει από την Κύπρο ενώ η Εναγόμενη 1 παρέμενε στο επίδικο ακίνητο και τελικώς να αποδίδει στην Ενάγουσα ότι δεν έλαβε όλα τα απαραίτητα μέτρα για να μετριάσει τη ζημιά που και ο ίδιος συνέτεινε ώστε να δημιουργηθεί. Δεν θα συνήδε με το δίκαιο της επιείκειας η απόδοση τέτοιας ευθύνης στην Ενάγουσα, με τα πιο πάνω δεδομένα, ως και το σκεπτικό των αποφάσεων των αγγλικών δικαστηρίων ορίζει[12].
Η Ενάγουσα έχει με αποδεκτή μαρτυρία αποδείξει ότι της οφείλονται ενοίκια δυνάμει των όρων 2 και 5.2 του Τεκμηρίου 1, ως σαφώς τα ανέλυσε ο ΜΕ 1. Ως ο όρος 3.3 του Τεκμηρίου 1 η Εναγόμενη 1 όφειλε να πληρώνει λογαριασμούς για τη χρήση και ενδεικνυόμενη συντήρηση και διατήρηση του ακινήτου. Επομένως όφειλε να πληρώνει τα ποσά για κοινόχρηστα, όπως αυτά αναφέρονται στο Τεκμήριο 2 και τελικώς τα κατέβαλε η Ενάγουσα. Ο Εναγόμενος 2 εγγυήθηκε την πιστή τήρηση του ενοικιαστηρίου εγγράφου από την Εναγόμενη 1, ως συνόλου και για έκαστο όρο, μέχρι την παράδοση ελεύθερης κατοχής, την εξόφληση παντός οφειλόμενου ενοικίου ή μέρους του και την πληρωμή της όποιας ζημιάς. Από το λεκτικό δηλαδή της εγγύησης που υπέγραψε προκύπτει ότι αυτή ήταν συνεχής[13] και κάλυπτε όλες τις υποχρεώσεις της Εναγόμενης 1, μέχρι την παράδοση του ακινήτου, την 31/8/2014. Επομένως ο Εναγόμενος 2 υπέχει υποχρέωση να καταβάλει τα οφειλόμενα, από την Εναγόμενη 1 στην Ενάγουσα, ενοίκια και κοινόχρηστα.
Στη βάση των ως άνω εκδίδεται απόφαση υπέρ της Ενάγουσας και εναντίον του Εναγόμενου 2 για το ποσό των €86.218 πλέον συμβατικό τόκο 9%[14] από 31/1/2012. Επιδικάζονται επιπλέον δικηγορικά έξοδα υπέρ της Ενάγουσας, ως επιτυχούσας διαδίκου, και εναντίον του Εναγόμενου 2, όπως θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και θα εγκριθούν από το Δικαστήριο.
(Υπ.)………………………………
Α. Λουκά Ε.Δ.
Πιστό Αντίγραφο
Πρωτοκολλητή
[1] Barry Wyne v. David Costaki Mavronicola [2009] 1 ΑΑΔ 1138
[2] Χριστίνα Ρασποπουλου ν. Θεοδώρα Μακρή, Ποινική ΄Έφεση αρ.287/2015, 11/5/2017, ECLI:CY:AD:2017:B171
[3] Swepco Construction Ltd ν. Επίσημου Παραλήπτη, ως προσωρινού εκκαθαριστή της εταιρείας Hob Entertainment Ltd και Άλλου [2014] 1 ΑΑΔ 1061
[4] Τρ. Κύπρου κ.ά. ν. Coudounaris Ltd κ.ά. [1995] 1 ΑΑΔ 641
[5] Πίγκος Εστέιτς Λτδ ν. Μιχάλη Θεόδουλου Καλογήρου, διαχειριστή της περιουσίας του αποβιώσαντος Θεόδουλου Νικόλα Καλογήρου και Άλλων [2015] 1 ΑΑΔ 1953
[6] J Lyons & Co Ltd v Knowles, [1943] K.B. 366
[7] Holmes v Gardiner, (1904) 12 S.L.T. 668
[8] Υιοθετώντας το λεκτικό της British & Beningtons Ltd v North West Cachar Tea Co Ltd, [1923] A.C. 48
[9] Όπως διαβάζουμε στην May and Butcher Ltd v The King [1934] 2 KB 17n, όπως υιοθετήθηκε στη Neilson v Stewart, [1991] B.C.C. 713 και καταγράφεται στο σύγγραμμα Woodfall's Law of Landlord and Tenant (28th Edn, vol. 1 par. 4.041: «To be a good contract there must be a concluded bargain, and a concluded contract is one which settles everything that is necessary to be settled and leaves nothing to be settled by agreement between the parties.».
[10] Ο.π.π. υποσημ. 7
[11] Reichman v Beveridge, [2006] EWCA Civ 1659, A Company, Re, [2022] 2 P. & C.R. DG17, Isabella Shipowner SA v Shagang Shipping Co Ltd (The Aquafaith), [2012] 1 C.L.C. 899
[12] Ο.π.π.
[13] Βλ. Μαντζαλος ν. Μιχαηλιδη κ.α., Πολιτική Εφεση Αρ. 74/2013, 14/2/2019 και Eπίσημη Παραλήπτρια, ως προσωρινή εκκαθαρίστρια της περιουσίας της εταιρείας Premixco Asphalting Co Ltd και Άλλοι ν. Polymachine Ltd [2008] 1 ΑΑΔ 542
[14] Βλ. όρο 3.1 του Τεκμηρίου 1