ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΕΥΚΩΣΙΑΣ
ΕΝΩΠΙΟΝ: Α. ΛΟΥΚΑ Ε.Δ
Αρ. Αγωγής: 1436/15
ΜΕΤΑΞΥ:
Σούζης Τουμάζου
Ενάγουσας
-και-
1. Κωνσταντίνου Πούγιουρου
2. Καλλιόπης Πούγιουρου
Εναγόμενων
Ημερομηνία: 12/7/2024
Εμφανίσεις:
Για Ενάγουσα: κα. Σιαμμούτη
Για Εναγόμενους: κ. Χατζησέργης
ΑΠΟΦΑΣΗ
Η Ενάγουσα πώλησε στους Εναγόμενους κατοικία στο Τσέρι. Υπογράφηκε προς τούτο μια κύρια συμφωνία τιτλοφορούμενη ΠΩΛΗΤΗΡΙΟΝ ΕΓΓΡΑΦΟΝ και μια άλλη η οποία καλούσε τον Εναγόμενο 1 να καταβάλει 5.000 ΛΚ αν εκδιδόταν χωριστός τίτλος της κατοικίας και τελική έγκριση εντός δύο ετών από την 17/4/2003. Είναι αυτό το τίμημα των €8543 (5.000 ΛΚ) που επιζητεί η Ενάγουσα, ως οφειλόμενο δυνάμει γραμματίου συνήθους τύπου ή εναλλακτικά ως γραμματίου, χρεωστικού ομολόγου, συναλλαγματική ή αναγνώριση χρέους. Υποστηρίζει, δε, ότι προέβη άμεσα σε όλες τις ενέργειες για την τελική έγκριση καθώς και την έκδοση χωριστού τίτλου της κατοικίας, ο οποίος εκδόθηκε[1].
Οι Εναγόμενοι αντιτείνουν ότι η Ενάγουσα ουδέν έπραξε για να προωθήσει την έκδοση τελικής έγκρισης και ξεχωριστού τίτλου ιδιοκτησίας, με αποτέλεσμα να τα αναλάβουν οι ίδιοι. Δικογραφούν λεπτομερώς τις ενέργειες στις οποίες προέβησαν και ανταπαιτούν όσα έξοδα έγιναν ώστε να λάβουν τελική έγκριση και τίτλο ιδιοκτησίας για την κατοικία. Στην Υπεράσπιση στην Ανταπαίτηση η Ενάγουσα ισχυρίζεται ότι τους απαγορεύτηκε να λαμβάνουν την όποια ενέργεια για την έκδοση των απαραίτητων πιστοποιητικών και εγγράφων, ενώ η καθυστέρηση οφείλετο στους ίδιους τους Εναγόμενους.
Οι ως άνω αποτελούν, συνοπτικά, τις δικογραφημένες θέσεις των μερών και σκιαγραφούν τα επίδικα ζητήματα. Μέσω της αντεξέτασης μαρτύρων, αλλά και των θέσεων που προωθήθηκαν από τους διάδικους κατά τις τελικές τους αγορεύσεις, προκύπτουν παραδεκτά γεγονότα. Αυτά είναι τα ακόλουθα:
Α. Υπογράφηκαν οι δύο συμφωνίες. Το πωλητήριο έγγραφο, Τεκμήριο 3 Α, με την Ενάγουσα ως Πωλητή και τους Εναγόμενους ως Αγοραστές, και το Τεκμήριο 4, με τον Εναγόμενο 1 να δηλώνει ότι χρωστά στην Ενάγουσα, ποσό 5.000 ΛΚ, το οποίο θα εξοφλούσε με την τελική έγκριση και έκδοση χωριστού τίτλου της κατοικίας που οι Εναγόμενοι αγόρασαν, εντός δύο ετών.
Β. Έγινε παραδεκτή η ευθύνη της Ενάγουσας, να εξασφαλίσει πιστοποιητικό τελικής έγκρισης και ξεχωριστό τίτλο ιδιοκτησίας της κατοικίας.
Γ. Είναι παραδεκτό, επίσης, ότι δεν εκδόθηκε πιστοποιητικό έγκρισης ή χωριστός τίτλος για την κατοικία εντός δύο ετών και ότι οι Εναγόμενοι δεν κατέβαλαν το ποσό του Τεκμηρίου 4, στην Ενάγουσα.
Τα ως άνω, ως παραδεκτά και αναντίλεκτα, καθίστανται και ευρήματα του Δικαστηρίου. Παραμένουν ως επίδικα ζητήματα τα εξής:
Α. Ποια ήταν η ευθύνη της Ενάγουσας, όπως προέκυπτε από τα έγγραφα Τεκμήρια 3 Α και 4 και αν έφερε εις πέρας τις εκεί υποχρεώσεις της.
Β. Οι ενέργειες των Εναγόμενων και πως αυτές επενεργούν στις επίδικες συμβάσεις ή αν δικαιολογούν τις αξιώσεις της ανταπαίτησης.
Τα ως άνω είναι όσα παραδεκτά και επίδικα προκύπτουν εκ των δικογράφων και της μαρτυρίας.
Για την Ενάγουσα κατέθεσε ο σύζυγος της και για τους Εναγόμενους, ο Εναγόμενος 1 και τοπογράφος μηχανικός. Τελικώς κατατέθηκαν γραπτές αγορεύσεις από τα μέρη, στις οποίες θα γίνεται αναφορά όπου κριθεί σκόπιμο. Αξίζει όμως να αναφερθεί ότι κατά τις αγορεύσεις της Ενάγουσας, παρατηρήθηκαν ισχυρισμοί που έχριζαν διευκρινίσεων. Η κα. Σιαμμούτη προς πίστην της παραδέχθηκε ότι ετοίμασε την αγόρευση χωρίς να έχει πλήρη γνώση της Έκθεσης Απαίτησης, αφού δεν της είχε δοθεί το σύνολο του φακέλου από την προηγούμενη δικηγόρο της Ενάγουσας. Απέσυρε έτσι τα περί καταχρηστικών ρητρών που αναφέρονται στην αγόρευση της.
Δεν θα παραθέσω τα όσα κατέθεσε ο κάθε μάρτυρας με λεπτομέρεια, αφού το σύνολο της μαρτυρίας βρίσκεται καταγεγραμμένο στα πρακτικά της διαδικασίας και τα έχω υπόψη μου. Προχωρώ στην ανάλυση και αξιολόγηση της μαρτυρίας, έχοντας υπόψη τα επίδικα θέματα με σκοπό να καταστεί δυνατή η εξαγωγή διαπιστώσεων αναφορικά με τα πραγματικά, καθοριστικά για το αποτέλεσμα, γεγονότα[2]. Ως είναι νομολογιακά καθιερωμένο η αξιολόγηση λαμβάνει χώρα επί σημείων που αφορούν τα επίδικα θέματα[3]. Και τούτο έχει σημασία γιατί κατά την ακρόαση επικρατούσε τεταμένο κλίμα με τους μάρτυρες να αναφέρονται ενίοτε σε άσχετα ζητήματα, όπως ενδεικτικά το αν οι Εναγόμενοι έχουν καλές σχέσεις με τους γείτονες τους. Το Δικαστήριο δεν θα ασχοληθεί με αυτούς και άλλους μη επίδικους ισχυρισμούς που εγέρθηκαν και συζητήθηκαν.
Ως μόνος μάρτυρας για την Ενάγουσα παρουσιάστηκε ο σύζυγος της, ο κ. Πέτρος Τουμάζου (ΜΕ 1). Είναι ο σύζυγος της Ενάγουσας αλλά και το πρόσωπο που κατάδηλα χειριζόταν όλα όσα αφορούσαν την πώληση της κατοικίας στους Εναγόμενους. Κατέθεσε τις επίδικες συμφωνίας και φρονώ ότι προέχει η ανάλυση τους πριν προχωρήσω στην αξιολόγηση της μαρτυρίας του ΜΕ 1.
Το Πωλητήριο Έγγραφο κατατέθηκε αρχικά αντίγραφο ως Τεκμήριο 3 και στη συνέχεια πρωτότυπο ως Τεκμήριο 3 Α. Είναι παραδεκτό ότι το τίμημα του Τεκμηρίου 3 Α έχει πληρωθεί. Ο κρίσιμος όρος αυτού, σε σχέση πάντα με τα επίδικα, βρίσκεται στην τελευταία σελίδα του εγγράφου, ως όρος 7 και καταγράφει τα ακόλουθα:
«Ο Πωλητής είναι υπόχρεος να προβεί με τη δέουσα επιμέλεια και χωρίς οποιαδήποτε εκ μέρους του καθυστέρηση σε όλα τα αναγκαία μέτρα και να πληρώσει όλα τα απαιτούμενα δικαιώματα σε όλες τις αρμόδιες αρχές ούτως ώστε να εκδοθεί τελική έγκριση και χωριστός τίτλος επ’ ονόματι των Αγοραστών της πωλούμενης κατοικίας»
Με το Τεκμήριο 4, όπως καταγράφεται και ανωτέρω, ο Εναγόμενος 1 δηλώνει ότι χρωστά και θα πληρώσει εις διαταγή της Ενάγουσα 5.000 ΛΚ. Όφειλε να εξοφλήσει το εν λόγω ποσό:
«με την έκδοση τελικής έγκρισης και χωριστού τίτλου επ’ ονόματι του και της Καλλιόπης Πούγιουρου, η οποία τελική έγκριση και έκδοση χωριστού τίτλου της Κατοικίας …. Υποχρεούται η Σούζη Τουμάζου με δικά της έξοδα να προβεί άμεσα στις δέουσες ενέργειες, ώστε μέσα στα επόμενα δύο χρόνια να έχει εκδοθεί η τελική έγκριση και χωριστός τίτλος».
Είναι σαφές από το γράμμα των δύο εγγράφων, ότι η Ενάγουσα είχε την υποχρέωση να τρέξει την έκδοση χωριστού τίτλου και τελικής έγκρισης, όπως άλλωστε και τα μέρη παραδέχονται. Η αναφορά δε σε χωριστό τίτλο, απαντάται στα Τεκμήρια 2 και 9, όπου φαίνεται εγγεγραμμένο στο όνομα της Εναγόμενης 2, το ¼ μερίδιο χωραφιού, με τη σημείωση ότι υπάρχουν κτίρια που δεν αναφέρονται στην εγγραφή.
Σημαντική είναι και η ανάλυση της πολεοδομικής άδειας Τεκμήριο 6. Αυτή εκδόθηκε την 9/10/2004 και προβλέπει, μεταξύ άλλων, το διαχωρισμό του οικοπέδου ως τα εκεί επισυνημμένα σχέδια. Γίνεται μάλιστα αναφορά και σε πεζοδρόμιο που δεν είναι κατασκευασμένο και πως θα έπρεπε να κατασκευαστεί, όπως και άλλες εργασίες που θα έπρεπε να λάβουν χώρα, ως οι όροι του Τεκμηρίου 6.
Ο ΜΕ 1 στη γραπτή του δήλωση, Έγγραφο Α, πέραν από τις αναφορές στα πιο πάνω έγγραφα, υποστηρίζει ότι αφού ετοίμασε με τη σύζυγο του την αίτηση για διαχωρισμό του οικοπέδου και αυτή υπεγράφη από τους Εναγόμενους, τότε οι τελευταίοι τους απαγόρευσαν να λαμβάνουν τα όποια διαβήματα. Καταγράφει επίσκεψη του στον Έπαρχο όπου τον πληροφόρησαν ότι ο Εναγόμενος 1 έδωσε οδηγίες να μη δίδονται πληροφορίες στην Ενάγουσα και τον ίδιο, αφού δεν ήταν πλέον ιδιοκτήτες. Ισχυρίζεται ότι δεν παρέλειψαν να ανταποκριθούν στις υποχρεώσεις τους έναντι των Εναγόμενων, αλλά τα όποια προβλήματα προέκυψαν από την αγορά άλλου ¼ μεριδίου του χωραφιού, το οποίο ήθελαν να ενώσουν με την επίδικη κατοικία. Έτσι ξεκίνησαν κατασκευαστικά έργα για την οικοπεδοποίηση του άλλου ¼ κάτι που καθυστέρησε τη διαδικασία, ενώ δεν χρειάζονταν κατασκευαστικά έργα για την έκδοση τίτλου του επίδικου ακινήτου.
O ME 1 υπέπεσε σε σωρεία αντιφάσεων, οι οποίες δεν μπορούν να καταστήσουν αποδεκτή τη μαρτυρία του. Πρωτίστως η κύρια θέση του ότι δεν υπήρχαν κατασκευαστικά έργα που θα έπρεπε να γίνουν αναφορικά με το ακίνητο του και είναι η αγορά άλλου ακινήτου που δημιούργησε αυτή την ανάγκη, δεν ευσταθεί. Διαψεύδεται από το Τεκμήριο 6 που ο ίδιος ο ΜΕ 1 κατέθεσε. Εκεί γίνεται σαφής αναφορά σε διαχωρισμό των οικοπέδων, παροχή και αποχέτευση νερών σε κάθε οικόπεδο, τοποθέτηση υπόγειων αγωγών ως οι υποδείξεις των αρχών και κατασκευή πεζοδρομίων. Για να εκδοθεί πιστοποιητικό έγκρισης, ως ήταν υποχρέωση της Ενάγουσας, θα έπρεπε η αρμόδια αρχή να ικανοποιηθεί ότι η εργασία ολοκληρώθηκε σύμφωνα με την άδεια[4].
Στην προκειμένη περίπτωση η άδεια σαφώς και απαιτούσε κατασκευαστικές εργασίες πεζοδρομίων, αγωγών και αποχετεύσεων, ώστε να εκδοθεί πιστοποιητικό έγκρισης. Η Ενάγουσα ήταν υπεύθυνη, δυνάμει του Τεκμηρίου 3 Α να προβεί σε όλα τα αναγκαία μέτρα και να πληρώσει όλα τα απαιτούμενα δικαιώματα σε όλες τις αρμόδιες αρχές ούτως ώστε να εκδοθεί τελική έγκριση. Ήταν υπεύθυνη δηλαδή να εκπληρώσει τους όρους της πολεοδομικής άδειας, ώστε να εκδοθούν οι απαραίτητες άδειες. Όχι μόνο δεν το έπραξε, αλλά η θέση της όπως εκφράστηκε από το ΜΕ 1, ήταν ότι δεν όφειλε να προβεί σε κατασκευαστικά έργα, παρά το περί του αντιθέτου περιεχόμενο του Τεκμηρίου 6. Οι αρμόδιες αρχές, άλλωστε καλούσαν σε πλήρωση των όρων του Τεκμηρίου 6 (βλ. Τεκμήριο 10 και 12). Ας σημειωθεί επίσης ότι η άδεια οικοδομής δεν κατατέθηκε ως Τεκμήριο ενώπιον του Δικαστηρίου.
Το έγγραφο 6 και τα όσα περιέχονται σε αυτό καταρρίπτουν και τη θέση της Ενάγουσας, όπως καταγράφεται στην αγόρευση της, ότι δηλαδή για την έκδοση τελικής δεν ήταν απαραίτητος ο διαχωρισμός του ακινήτου. Τούτη η θέση αντιφάσκει και με τη μαρτυρία του ΜΕ 1 όπως φαίνεται στο Έγγραφο Α, ότι ο ίδιος και η σύζυγος του είχαν ετοιμάσει αίτηση διαχωρισμού.
Δεν έχει έρεισμα ο ισχυρισμός του ΜΕ 1 ότι είναι η αγορά του άλλου ¼ του χωραφιού που δημιούργησε την καθυστέρηση. Αρχικά η μόνη ενέργεια του ΜΕ 1 και της Ενάγουσας, αναφορικά με την υποχρέωση της τελευταία ως αναλύεται παραπάνω, ήταν η αποστολή της λυτής επιστολής, Τεκμηρίου 5, όπου παρακαλείται η αρμόδια αρχή να εκδώσει πιστοποιητικό τελικής έγκρισης. Πλην όμως ο Έπαρχος απάντησε στο Τεκμήριο 5, με την επιστολή Τεκμήριο 10, όπου καταγράφονται ευρήματα υποστατικών με ευτελή υλικά, όπου διατηρούνται ζώα και καλεί στην κατεδάφιση τους, ώστε να υπάρξει συμμόρφωση με την άδεια οικοδομής. Με το Τεκμήριο 12, η αρμόδια αρχή καλεί εκ νέου σε συμμόρφωση με τους σχετικούς όρους. Με την επιστολή Τεκμήριο 14, την 18/5/2005 ζητείται ξανά η κατεδάφιση αυθαίρετων υποστατικών ώστε να εκδοθεί πιστοποιητικό έγκρισης. Το εν λόγω τεμάχιο αγοράστηκε τελικώς από τους Εναγόμενους το 2008.
Από τα ανωτέρω αφενός καταρρίπτεται η θέση του ΜΕ 1 ότι δεν χρειαζόταν να γίνει το όποιο έργο και μπορούσε να εκδοθεί η τελική έγκριση. Αφετέρου δεν προκύπτει ότι είναι η αγορά του ¼ άλλου μεριδίου επί του χωραφιού που δημιούργησε τα προβλήματα και την καθυστέρηση στην έκδοση του πιστοποιητικού έγκρισης. Τουναντίον είναι η κατάσταση του εν λόγω ακινήτου που δημιουργούσε σειρά προβλημάτων και ανάγκασε τους Εναγόμενους να το αγοράσουν ώστε να καταστεί δυνατόν να εκδοθούν οι απαραίτητες άδειες.
Όταν υποδείχθηκε στον ΜΕ 1 ότι το Τεκμήριο 6 επιτάσσει συγκεκριμένα έργα, απάντησε ότι δεν αφορούσαν την επίδικη οικία. Το Τεκμήριο 6, όμως δεν διαχωρίζει σε ποιο ακίνητο θα λάμβαναν χώρα τα έργα. Το αντίθετο, μιλά γενικά για αποχετεύσεις, οδικό φωτισμό, υπόγειους αγωγούς και άλλα. Στο Τεκμήριο 13 μάλιστα δίδονται συγκεκριμένες οδηγίες για το πως θα λάβουν χώρα αυτές οι εργασίες, πάλι χωρίς να γίνεται διαχωρισμός αναφορικά με το ποιο μέρος αφορά έκαστη. Εν πάση όμως περιπτώσει είναι η Ενάγουσα που ανέλαβε την πλήρωση των όρων, ώστε να εξασφαλιστεί πιστοποιητικό τελικής έγκρισης και χωριστός τίτλος ιδιοκτησίας και έπρεπε να γνωρίζει και να επιλύσει τα εν λόγω ζητήματα.
Είναι οξύμωρο, εξ’ άλλου, ο ΜΕ 1 να ισχυρίζεται ότι δεν υπήρχε τίποτα που να παρέμενε να γίνει για να εκδοθούν οι σχετικές άδειες, αλλά να μην γνώριζε καν αν πληρώθηκαν οι όροι της άδειας οικοδομής και της πολεοδομικής άδειας. Ο ΜΕ 1 παραδέχτηκε ότι ασχολείται με μεταβιβάσεις ακινήτων και γνωρίζει τα του Κτηματολογίου. Είναι λοιπόν στη σφαίρα γνώσης του ότι για να εκδοθεί πιστοποιητικό τελικής έγκρισης θα πρέπει να πληρωθούν οι όροι των αδειών που αφορούν το ακίνητο. Παρά ταύτα δεν γνώριζε αν πληρώθηκαν οι σχετικοί όροι για το επίδικο ακίνητο, παρά τη θέση του ότι θα μπορούσε να εκδοθεί το πιστοποιητικό.
Ο ΜΕ 1 αν και παρουσιάστηκε ως γνώστης της κατάστασης και των όσων χρειάζονταν για την έκδοση χωριστού τίτλου και πιστοποιητικού έγκρισης, κατά την αντεξέταση διαφάνηκε ότι τα όσα έλεγε ήταν ατεκμηρίωτα και πρόχειρα. Εν πρώτοις παραδέχτηκε ότι δεν γνώριζε καν τους όρους που έθετε το Τεκμήριο 6, ενώ το είχε καταθέσει ο ίδιος. Δεν γνώριζε αν πληρώθηκαν οι όροι της πολεοδομικής άδεια και της άδειας οικοδομής του επίδικου ακινήτου. Δεν γνώριζε για τις παράνομες κατασκευές στα διπλανά του ακίνητα, ενώ ο ίδιος διέμενε εκεί και κατέθεσε τον τίτλο ιδιοκτησίας.
Στην Έκθεση Απαίτησης δικογραφείται ότι η Ενάγουσα προέβη άμεσα σε όλες τις ενέργειες για την τελική έγκριση καθώς και για την έκδοση χωριστού τίτλου της κατοικίας και ο τίτλος εκδόθηκε. Μόνο κατά την απάντηση στην υπεράσπιση και υπεράσπιση στην ανταπαίτηση εγείρεται πρώτη φορά ο ισχυρισμός ότι τους απαγόρευσαν οι Εναγόμενοι να παρουσιάζονται και να ζητούν πληροφορίες, ενώ λήφθηκαν όλες οι απαραίτητες ενέργειες. Σε κάθε περίπτωση δεν αποδείχθηκε ότι λήφθηκαν όλες οι απαραίτητες ενέργειες από την Ενάγουσα ή τον ΜΕ 1, αφού ο τελευταίος δεν γνώριζε καν τις ενέργειες που έπρεπε να γίνουν. Η απλοϊκή θέση ότι με την επιστολή Τεκμήριο 5 και άλλα απλά διαβήματα θα εκδίδονταν τα απαραίτητα πιστοποιητικά και άδειες, καταρρίπτεται από τις επιστολές των ίδιων των αρμόδιων αρχών Τεκμήρια 10, 12, 13 και 14. Ο τίτλος της κατοικίας, δε, εκδόθηκε μόλις την 28/4/15, ήτοι μετά την καταχώρηση της αγωγής και πολύ μετά την υπογραφή του Τεκμηρίου 3 Α.
Ακόμα και η κύρια θέση του ΜΕ 1 ότι οι Εναγόμενοι του απαγόρευσαν να λαμβάνει ενέργειες σε σχέση με το επίδικο ακίνητο, δεν είναι αληθοφανής. Αν και ο ΜΕ 1 αναφέρθηκε σε συγκεκριμένο πρόσωπο στο γραφείο του έπαρχου που του το είπε, καμία τέτοια μαρτυρία δεν παρουσιάστηκε. Σε ένα εκ των λίγων πραγματικών επίδικων ζητημάτων, ο ΜΕ 1 παρουσίασε μια εξ ακοής μαρτυρία, από κάποιον υπάλληλο του Έπαρχου και καμία προσπάθεια δεν έγινε για να παρουσιαστεί πρωτογενής μαρτυρία ή έστω να ενισχυθεί ο ισχυρισμός του ΜΕ 1. Θα ήταν παράλογο άλλωστε να τεθεί τέτοια απαγόρευση από τους Εναγόμενους, για μια δέσμευση που τελικά όπως υποστηρίζουν τους στοίχισε χιλιάδες ευρώ. Ο ισχυρισμός αυτός, δε, εγείρεται πρώτη φορά κατά την απάντηση στην υπεράσπιση και υπεράσπιση στην ανταπαίτηση. Δεν εγείρεται ούτε στην προειδοποιητική επιστολή της Ενάγουσας, Τεκμήριο 7, ούτε στην Έκθεση Απαίτησης. Θα αναμενόταν από κάποιον που δυνάμει συμφωνίας δικαιούται χρήματα, να λάβει ενέργειες ώστε να του επιτραπεί να εκδώσει τις άδειες και τα πιστοποιητικά και όχι να εφησυχάσει από το τι του είπε ένας υπάλληλος του Έπαρχου.
Ο ΜΕ 1 γενικώς είχε άκαμπτη στάση, επέμενε σε θέσεις που διαψεύδονταν από τα Τεκμήρια που κατατέθηκαν και ήταν αγενής. Επέμενε να λέει στον δικηγόρο που τον αντεξέταζε ότι ψεύδεται, χωρίς πολλές φορές να τοποθετείτε επί της ουσίας. Ήταν απόλυτος, κάποτε χωρίς καν να ακούει τις ερωτήσεις που του γίνονταν, με εμμονή να προωθήσει τις θέσεις του, ακόμα και αν τα ενώπιον μου τεκμήρια τις κατέρριπταν. Η μαρτυρία του ΜΕ 1, δεν γίνεται αποδεκτή.
Ο Εναγόμενος 1 (ΜΥ 1), κατέθεσε ως μέρος της κυρίως του εξέτασης τη γραπτή δήλωση, Έγγραφο Β. Εξήγησε το ιστορικό της αγοράς της επίδικης κατοικίας. Αναφέρει ότι το Τεκμήριο 4 υπογράφηκε αφού αντιλήφθηκαν ότι θα υπήρχαν προβλήματα στην έκδοση χωριστού τίτλου ιδιοκτησίας και πιστοποιητικού έγκρισης, λόγω της δαιδαλώδους διαδικασίας που απαιτείτο. Μετά την μεταβίβαση στη σύζυγο του ¼ μεριδίου στο χωράφι όπου ήταν χτισμένη η κατοικία, Τεκμήριο 9, ο ΜΕ 1 του είχε ζητήσει το ποσό που προέβλεπε το Τεκμήριο 4, γιατί τον διαβεβαίωσε ότι χωρίς επιπλέον εργασίες θα εκδοθούν οι ως άνω τίτλοι. Κατά καιρούς μάλιστα τους διαβεβαίωνε σχετικά, μέχρι που έλαβαν την επιστολή Τεκμήριο 10, από την Αρμόδια Αρχή, το περιεχόμενο της οποία αναλύθηκε πιο πάνω. Παρά τις διαβεβαιώσεις του ΜΕ 1 ότι θα διευθετούσε το ζήτημα, τίποτε δεν έγινε και τους απεστάλη ανάλογη επιστολή την 6/12/2004, Τεκμήριο 12 και την 18/5/2005, Τεκμήριο 14.
Έτσι αναγκάστηκαν να προβούν σε διαχωρισμό του Τεμαχίου. Έλαβαν σχετική άδεια την 8/10/2004 (Τεκμήριο 11) και επιστολές από την ΑΗΚ και την ΑΤΗΚ, με τις οποίες ενημερώνονταν για τις εργασίες που έπρεπε να γίνουν (Τεκμήριο 13). Για την άδεια διαχωρισμού πλήρωσαν 284,93 ΛΚ (€487,23) (Τεκμήριο 17) την 22/6/2007, ποσό που ζήτησαν από την Ενάγουσα να το πληρώσει, αλλά δεν το έπραξε.
Ο ΜΥ 1 αναφέρεται στο Έγγραφο Β στην άρνηση της Ενάγουσας και του ΜΕ 1 να λάβουν τις αναγκαίες ενέργειες για την έκδοση πιστοποιητικού έγκρισης και χωριστού τίτλου, αλλά και το πρόβλημα που αντιμετώπιζαν με το γειτνιάζον ακίνητο και τις εκεί παράνομες κατασκευές. Όταν αντιλήφθηκαν ότι άλλο ¼ μέρος του τεμαχίου πωλείτο, προέβησαν στην αγορά του και ακολούθως διενήργησαν όλες τις κατασκευαστικές εργασίες που απαιτούνταν για την έκδοση των αδειών, αξίας €5.750 (Τεκμήριο 19).
Αργότερα την 5/11/2008 εκδόθηκε άδεια διαίρεσης γης του επίδικου τεμαχίου σε δύο οικόπεδα (Τεκμήριο 20), πληρώθηκε η Αρχή Ηλεκτρισμού Κύπρου €1,241.82 για κατασκευαστικά έργα και πληρωμή όρων (Τεκμήριο 21), την 27/5/2011 καταβλήθηκε ποσό €39,17 στο Υπουργείο Εσωτερικών για το Πιστοποιητικό Έγκρισης, ποσό για το οποίο δεν κατατέθηκε απόδειξη. Πληρώθηκε ποσό €2.300 σε τοπογράφο για χωρομετρικές εργασίες (Τεκμήριο 22) και €236 την 20/7/2012 στο Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας σχετικά με την αίτηση διανομής και αναπροσαρμογής των συμφερόντων των συνιδιοκτητών (Τεκμήριο 25). Ο ΜΥ 1 κατέθεσε και μια σειρά άλλων εγγράφων που άπτονταν της διαδικασίας διαχωρισμού και έκδοσης πιστοποιητικού έγκρισης και χωριστού τίτλου (Τεκμήριο 26).
Κατέγραψε στο Έγγραφο Β την ταλαιπωρία που φέρει η ενασχόληση με την ως άνω διαδικασία και τις ώρες που έχασε από την εργασία του. Πιστοποιητικό έγκρισης εκδόθηκε την 28/4/2015 και χωριστός τίτλος την 22/2/2023. Αρνήθηκε, τέλος, ότι απαγόρευσαν στον ΜΕ 1 και την Ενάγουσα να λαμβάνουν πληροφορίες και να ενεργούν για την έκδοση των ως άνω πιστοποιητικών.
Είναι σαφές από τα πιο πάνω ότι κάθε θέση του ΜΥ 1 τεκμηριωνόταν και η μαρτυρία του στηριζόταν ως επί τω πλείστον στα τεκμήρια που κατέθετε και λιγότερο στην προφορική του μαρτυρία. Και αυτή όμως η προφορική του μαρτυρία ήταν σαφής, λογική και επεξηγηματική σε σημείο που διαφώτιζε το Δικαστήριο για το τι έλαβε χώρα.
Ειδικότερα εξήγησε πως κατέληξαν στη συμφωνία Τεκμήριο 4. Είχαν αντιληφθεί πως υπήρχε συνιδιοκτησία και θα ήταν σύνθετο να αποκτηθούν οι απαραίτητοι τίτλοι. Γι’ αυτό το ποσό των 5.000 ΛΚ συμφωνήθηκε να καταβληθεί υπό τους όρους που καταγράφονται στο Τεκμήριο 4, μετακυλίοντας την ευθύνη στην Ενάγουσα και τον ΜΕ 1, ο οποίος υποσχόταν άμεση έκδοση των απαραίτητων τίτλων και πιστοποιητικών. η αναφορά σε υποσχέσεις του ΜΕ 1 για άμεση έκδοση τίτλων, μεταφέρθηκε και ως μαρτυρία στο Δικαστήριο από τον ίδιο τον ΜΕ 1, ο οποίος είπε ότι είχε την ευχέρεια να εκδώσει τους απαραίτητους τίτλους και πιστοποιητικά εγκαίρως. Βέβαια τούτη η θέση του αντιφάσκει με τις υποβολές της συνηγόρου του στον ΜΥ 1, σε σχέση με τα παράνομα υποστατικά του γειτνιάζοντος μέρους του τεμαχίου, για τα οποία υποβλήθηκε στον ΜΥ 1 ότι η Ενάγουσα δεν μπορούσε να κάνει τίποτα. Η κατεδάφιση αυτών ήταν απαραίτητη, όπως η Αρμόδια Αρχή κατέστησε σαφές, για την προώθηση της έκδοσης πιστοποιητικού έγκρισης (βλ. Τεκμήριο 10). Άρα σε κάθε περίπτωση η βεβαιότητα και οι υποσχέσεις του ΜΕ 1 για άμεση έκδοση του πιστοποιητικού και χωριστού τίτλου δεν ήταν ρεαλιστικές.
Έγινε πολλή λόγος από την πλευρά της Ενάγουσας τόσο κατά την αντεξέταση του ΜΥ 1 όσο και κατά τις αγορεύσεις της σε απαγόρευση να χειρίζονται ζητήματα του επίδικου ακινήτου. Αυτή η θέση, όπως τέθηκε από τον ΜΕ 1, απορρίφθηκε πιο πάνω. Ο ΜΥ 1 άλλωστε ήταν κατηγορηματικός. Εξήγησε ότι δεν είχε κανένα όφελος ο ίδιος να εμπόδιζε τον ΜΕ 1 να λάβει τις ενέργειες που υποχρεούτο δυνάμει των Τεκμηρίων 3 και 4. Τουναντίον ο ΜΕ 1 τον διαβεβαίωνε συνεχώς ότι θα διευθετήσει την έκδοση των τίτλων και πιστοποιητικών.
Ο ΜΥ 1 κατά την επ’ ακροατηρίω μαρτυρία του έδωσε την εικόνα προσώπου που είχε σκοπό να τιμήσει τις συμφωνίες με την Ενάγουσα. Αποπλήρωσε το ποσό του Τεκμηρίου 3 ως όφειλε, ανέμενε να γίνουν ενέργειες για την έκδοση αδειών και όταν διέγνωσε τα προβλήματα τα κοινοποίησε στον ΜΕ 1, ο οποίος τον καθησύχαζε. Τελικώς αναγκάστηκε να αναλάβει το βάρος της έκδοσης αδειών, αναζήτησε τα ποσά που κατέβαλε για την έκδοση του από την Ενάγουσα και όταν δεν τα έλαβε επωμίστηκε το κόστος που ανταπαιτεί.
Είχε γίνει αντιληπτό στον ΜΥ 1 από τις πρώτες επιστολές της Επαρχιακής Διοίκησης ότι η έκδοση των απαραίτητων τίτλων για το ακίνητο του άπτετο της νομιμοποίησης του υπόλοιπου τεμαχίου, πέραν της κατοικίας που αγόρασε. Πέραν τούτου απαιτούνταν κατασκευαστικά έργα που απαιτούσαν την συνεργασία όλων των συνιδιοκτητών. Προς τούτο έλαβε διαβήματα, σε αντίθεση με τον ΜΕ 1, ζητώντας από τον Έπαρχο Λευκωσίας καθοδήγηση (Τεκμήριο 16). Δεν μπορεί λοιπόν να του καταλογιστεί ολιγωρία. Κάθε άλλο. Όταν αντιλήφθηκε τη δυσκολία έκδοσης τίτλων και πιστοποιητικού έγκρισης, παρά το ότι δεν είχε υποχρέωση, δυνάμει των συμφωνιών, προέβη σε σωρεία διαβημάτων, όπως δεικνύει το πλήθος τεκμηρίων που κατέθεσε, επιτυγχάνοντας την έκδοση τους.
Κατά τα άλλα ο ΜΥ 1 ήταν ειλικρινής. Διευκρίνισε ότι οι εργασίες του Τεκμηρίου 19 έγιναν στο ¼ τεμάχιο που αγόρασαν αργότερα, το 2008. Οι εργασίες πεζοδρόμησης δεν έλαβαν χώρα για το μέρος μπροστά από την κατοικία που αγόρασε από την Ενάγουσα, όμως η υπόγεια καλωδίωση απαιτούσε εργασίες και εκεί. Η μαρτυρία του ΜΥ 1 δεν μπορεί παρά να γίνει αποδεκτή. Τεκμηρίωνε τις θέσεις του, οι απαντήσεις του ήταν λογικές και οι πράξεις που κατέδειξε ότι έκανε λελογισμένες, ενώ σε κανένα σημείο δεν πλήγηκε η αξιοπιστία του.
Ο κ. Χρίστος Χατζηγιάγκου, τοπογράφος μηχανικός, παρουσιάστηκε ως ΜΥ 2. Η εταιρεία την οποία διευθύνει ο ΜΥ 2 παρείχε τοπογραφικές υπηρεσίες, αναφορικά με το διαχωρισμό οικοπέδων στον Εναγόμενο 1. Συγκεκριμένα τους ανατέθηκαν όλες οι απαραίτητες τοπογραφικές εργασίες από τη στιγμή που εξασφαλίστηκε πολεοδομική άδεια διαχωρισμού μέχρι και την κατάθεση αίτησης στο Κτηματολόγιο για την εξασφάλιση των τίτλων ιδιοκτησίας των οικοπέδων που προέκυπταν με βάση το σχέδιο διαχωρισμού. Ξεκίνησαν με την εξωτερική οριοθέτηση του τεμαχίου με σκοπό τον ακριβή καθορισμό του κτήματος, των διαστάσεων του κτήματος, μέσα στο οποίο θα προσάρμοζαν το σχέδιο της άδειας διαχωρισμού, με σκοπό τον επιτόπου καθορισμό των οικοπέδων. Η εξωτερική οριοθέτηση ολοκληρώθηκε με την έκδοση του πιστοποιητικού εξωτερικής οριοθέτησης, το οποίο εκδίδεται από το Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας, την 14/7/2010 (Τεκμήριο 27).
Προχώρησαν στην πασσάλωση του διαχωρισμού, τον καθορισμό επί του εδάφους των οικοπέδων και των προτεινόμενων δρόμων και πεζοδρομίων που δημιουργούνται με βάση την άδεια διαχωρισμού. Σχετικό πιστοποιητικό πασσάλωσης του διαχωρισμού κατέθεσε ως Τεκμήριο 28. Σύμφωνα με τους όρους της άδειας διαχωρισμού προέβησαν στην ετοιμασία κατασκευαστικών σχεδίων, τα οποία είναι απαραίτητα για την υλοποίηση των έργων από εργολάβο. Τα σχέδια αυτά έτυχαν της έγκρισης της αρμόδιας αρχής που τότε ήταν ο Έπαρχος Λευκωσίας (Τεκμήριο 29). Το έργο ανατέθηκε και εκτελέστηκε από κατασκευαστική εταιρεία. Επέβλεψε τις κατασκευαστικές εργασίας και με τη συμπλήρωσή τους προχώρησαν στην έκδοση πιστοποιητικού συμπλήρωσης έργου (Τεκμήριο 30).
Αναφορικά με τη διαδικασία που απαιτείται ώστε να εκδοθούν οι απαραίτητοι τίτλοι, εξήγησε ότι πρώτα εκδίδεται το πιστοποιητικό τελικής έγκρισης του οικοπέδου, εκδίδεται τίτλος για το οικόπεδο και ακολούθως η αρμόδια αρχή προχωρά, αν δεν υπάρχουν οποιαδήποτε προβλήματα, στην έκδοση του πιστοποιητικού τελικής έγκρισης της οικοδομής. Το Τεκμήριο 11 αποτελεί την πολεοδομική άδεια διαχωρισμού του τεμαχίου σε δύο οικόπεδα, με την οποία του ανατέθηκε να προχωρήσει τη διαδικασία μέχρι την έκδοση των τίτλων. Το Τεκμήριο 13 διευκρίνισε ότι αποτελεί όρους που έθεσαν ΑΗΚ και ΑΤΗΚ για το διαχωρισμό και το Τεκμήριο 21 το κοστολόγιο των εργασιών που τελικά έγιναν, για εγκατάσταση οδικού φωτισμού. Είπε, επίσης ότι ένας διαχωρισμός χρειάζεται 2 με 3 χρόνια για να γίνει.
Κατά την αντεξέταση του, δεν αμφισβητήθηκαν τα όσα έθεσε ενώπιον του Δικαστηρίου. Ξεκαθαρίστηκε εκεί ότι το θέμα των αδειών οικοδομής δεν τον αφορά, ούτε μπορούσε να εκτιμήσει το χρόνο που χρειάζεται για την έκδοση Πολεοδομική Άδειας ή τελική έγκριση της οικοδομής. Όταν, όμως, μέσα στο τεμάχιο υπάρχει οικοδομή, η αρμόδια αρχή μπορεί να κρίνει ότι για την έκδοση της τελικής έγκρισης της οικοδομής θα πρέπει να εκδοθεί πρώτα τελική έγκριση του διαχωρισμού. Δεν θα επέσπευδε τον χρόνο μία συμφωνία διανομής, όπως κατέθεσε ο ΜΥ 2.
Ο ΜΥ 2 διαφάνηκε να είναι γνώστης των διαδικασιών που χρειάζονται για διαχωρισμό και τις εξήγησε εναργώς. Έχει καταδειχθεί και με τεκμήρια, άλλωστε, ότι προέβη στον διαχωρισμό των τεμαχίων του επίδικου χωραφιού, όταν τούτο του ανατέθηκε από τον Εναγόμενο 1, χωρίς να αμφισβητηθεί ως προς τη διαδικασία που ακολούθησε ή τον χρόνο που χρειάστηκε. Ειλικρινώς όταν δεν γνώριζε διαδικασίες ή γεγονότα το παραδεχόταν, περιορίζοντας τη μαρτυρία στα του διαχωρισμού που κατέχει. Η μαρτυρία του, λοιπόν, γίνεται αποδεκτή.
Στη βάση των ως άνω εξάγονται τα εξής ευρήματα:
Τα μέρη υπέγραψαν το Τεκμήριο 3 Α, με το οποίο αγοράστηκε κατοικία της Ενάγουσας από τους Εναγόμενους, ενώ ο Εναγόμενος 1 υπέγραψε και το Τεκμήριο 4. Με το Τεκμήριο 4 ο Εναγόμενος 1 δηλώνει ότι χρωστά στην Ενάγουσα, ποσό 5.000 ΛΚ, το οποίο θα εξοφλούσε με την τελική έγκριση και έκδοση χωριστού τίτλου της κατοικίας που οι Εναγόμενοι αγόρασαν, εντός δύο ετών. Στη βάση των εν λόγω εγγράφων η Ενάγουσα είχε την υποχρέωση να λάβει τις απαραίτητες ενέργειες για την έκδοση χωριστού τίτλου και πιστοποιητικό τελικής έγκρισης. Μετά την αποστολή της επιστολής Τεκμήριο 5, η αρμόδια αρχή απάντησε με σειρά επιστολών της ζητώντας κατεδάφιση παράνομων οικοδομών που βρίσκονταν στο τεμάχιο και τη συμμόρφωση με τους όρους της άδειας οικοδομής (Τεκμήρια 10, 12 και 14). Ήταν μάλιστα όρος της πολεοδομικής άδειας (Τεκμήριο 6) ότι το όλο τεμάχιο, ¼ του οποίου είχε εγγραφεί στην Εναγόμενη 2, έπρεπε να διαχωριστεί σε οικόπεδα.
Η Ενάγουσα και ο ΜΕ 1 δεν προέβησαν στις αναγκαίες ενέργειες για την έκδοση πιστοποιητικού έγκρισης και χωριστού τίτλου και έτσι οι Εναγόμενοι προέβησαν στις εξής ενέργειες: Έλαβαν σχετική άδεια διαχωρισμού την 8/10/2004 (Τεκμήριο 11) για την οποία πλήρωσαν 284,93 ΛΚ (€487,23) (Τεκμήριο 17) την 22/6/2007.
Όταν αντιλήφθηκαν άλλο ¼ μέρος του τεμαχίου πωλείτο, προέβησαν στην αγορά του και ακολούθως διενήργησαν όλες τις κατασκευαστικές εργασίες που απαιτούνταν για την έκδοση των αδειών αξίας €5.750 (Τεκμήριο 19). Την 5/11/2008 εκδόθηκε άδεια διαίρεσης γης του επίδικου τεμαχίου σε δύο οικόπεδα (Τεκμήριο 20), πληρώθηκε η Αρχή Ηλεκτρισμού Κύπρου €1,241.82 για κατασκευαστικά έργα και πληρωμή όρων (Τεκμήριο 21), την 27/5/2011 καταβλήθηκε ποσό €39,17 στο Υπουργείο Εσωτερικών για το Πιστοποιητικό Έγκρισης, ποσό για το οποίο δεν κατατέθηκε απόδειξη. Πληρώθηκε ποσό €2.300 σε τοπογράφο για χωρομετρικές εργασίες, όπως λεπτομερώς τις περιέγραψε ο ΜΥ 2 και παρέλκει η επανάληψη τους (Τεκμήριο 22) και €236 την 20/7/2012 στο Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας σχετικά με την αίτηση διανομής και αναπροσαρμογής των συμφερόντων των συνιδιοκτητών (Τεκμήριο 25). Ο ΜΥ 2 έλαβε όλες τις ενέργειες, ώστε να διαχωριστεί το τεμάχιο σε οικόπεδα.
Πιστοποιητικό έγκρισης εκδόθηκε την 28/4/2015 και χωριστός τίτλος την 22/2/2023.
Στην Έκθεση Απαίτησης επιζητείται ποσό €8543 (5.000 ΛΚ) από την Ενάγουσα, ως οφειλόμενο δυνάμει γραμματίου συνήθους τύπου ή εναλλακτικά ως γραμματίου, χρεωστικού ομολόγου, συναλλαγματική ή αναγνώριση χρέους. Στην αγόρευση της Ενάγουσας η μόνη αναφορά που γίνεται σε σχέση με την απαίτηση είναι στον πρόλογο όπου καταγράφεται «ότι υπογράφηκε γραμμάτιο συνήθους τύπου σε σχέση με το υπόλοιπο το οποίο απορρέει από την συμφωνία αγοραπωλησίας ακινήτου».
Αρχικά θα πρέπει να αποφασιστεί αν το Τεκμήριο 4 αποτελεί γραμμάτιο συνήθους τύπου, ως η Ενάγουσα υποστηρίζει. Ως το άρθρο 78 του περί Συμβάσεων Νόμου Κεφ. 149 ορίζει, «γραμμάτιο συνήθους τύπου» είναι γραπτή υπόσχεση, που παρέχεται από ένα πρόσωπο σε άλλο, υπογράφεται από το πρόσωπο που την παρέχει στην παρουσία δύο τουλάχιστο μαρτύρων ικανών προς το συμβάλλεσθαι, για πληρωμή, σε πρώτη ζήτηση ή σε ορισμένο χρόνο ή σε προσδιορίσιμο μέλλοντα χρόνο προς πρόσωπο το οποίο ορίζεται στο γραμμάτιο, ποσού χρημάτων, πλέον τόκο. Οι πρόνοιες του άρθρου 78 πρέπει να τηρούνται αυστηρά για να θεωρηθεί ένα γραμμάτιο ως γραμμάτιο συνήθους τύπου. Και αυτή η άποψη ενισχύεται από τις πρόνοιες των άρθρων 79 και 80 του Κεφ. 149[5].
Οι πρόνοιες του άρθρου 80 του Κεφαλαίου 149 προνοούν ότι το περιεχόμενο του εν λόγω γραμματίου συνιστά αμάχητη απόδειξη των γεγονότων που εκτίθενται σε αυτό. Συνάγεται λοιπόν από τη συνδυασμένη ερμηνεία των άρθρων 78 έως 80 ότι γραμμάτιο συνήθους τύπου υφίσταται μόνο όπου προκύπτει άνευ όρων υπόσχεση καταβολής ποσού, για οποιαδήποτε αιτία. Η εισαγωγή όρων ή ο ορισμός επέλευσης αβέβαιων ή υπό προϋποθέσεις γεγονότων, ώστε να πληρωθεί το ποσό, δεν μπορεί να καταστήσει έγγραφο, ως γραμμάτιο συνήθους τύπου. Τούτη την έννοια έχει και η απαίτηση του άρθρου 78 σε πληρωμή σε ορισμένο ή προσδιορίσιμο μέλλοντα χρόνο. Εν προκειμένω δεν προσδιορίζεται χρόνος πληρωμής, αλλά επιβάλλεται υποχρέωση της Ενάγουσας για λήψη συγκεκριμένης ενέργειας ώστε να καταβληθεί το ποσό. Δεν υπάρχει δηλαδή επί του Τεκμηρίου 4 ορισμένος χρόνος που να ορίζεται ως το ορόσημο πληρωμής του ποσού, αλλά αβέβαια γεγονότα που πρέπει να επέλθουν εντός συγκεκριμένου χρονικού διαστήματος.
Συμφωνώ λοιπόν με τη θέση του Οικονόμου A.Ε.Δ, ως ήταν τότε στην Top Kinisis Travel Public Ltd ν. Charles R Hadkinson κ.α., Αρ. Αγωγής: 205/06, 11.10.2007 ότι ένα έγγραφο πρέπει να είναι απρόσβλητο εκτός από τις ρητά προβλεπόμενες περιπτώσεις για να κριθεί ως γραμμάτιο συνήθους τύπου. Έγγραφο το οποίο επιτρέπει οποιαδήποτε άλλη συζήτηση, δεν μπορεί να είναι τέτοιο. Η απόφαση αυτή εφεσιβλήθηκε, όχι όμως για το εν λόγω σημείο, το οποίο επικυρώθηκε και οδήγησε σε απόρριψη της αγωγής[6]. Στην υπό κρίση περίπτωση σαφώς και δημιουργείται συζήτηση, αναφορικά με το εύρος των υποχρεώσεων εκάστου μέρους, όπως τις καθορίζει το Τεκμήριο 4 και αν τελικά αυτές πληρώθηκαν.
Είναι η κατάληξη του Δικαστηρίου ότι το Τεκμήριο 4 δεν συμμορφώνεται με τις πρόνοιες που τίθενται στο Νόμο, όπως εξηγήθηκε πιο πάνω. Δεν είναι συνεπώς γραμμάτιο συνήθους τύπου. Η αξίωση αφ’ ης στιγμής εδραζόταν αποκλειστικά σε χρέος δυνάμει γραμματίου συνήθους τύπου δεν μπορεί να επιτύχει. Ούτε οι εναλλακτικές νομικές βάσεις που τέθηκαν στην Έκθεση Απαίτησης, αν και δεν προωθήθηκαν, μπορούν να επιτύχουν, αφού δεν προκύπτει η όποια αναγνώριση χρέους ή συναλλαγματική. Εν πάση περιπτώσει εκείνο που δικογραφήθηκε ήταν ότι η Ενάγουσα πλήρωσε τους όρους που τίθονταν στο Τεκμήριο 4 και άρα δικαιούτο να λάβει το ποσό που εκεί αναφερόταν. Κάτι τέτοιο δεν αποδείχθηκε, αφού καταδείχθηκε μέσω της μαρτυρίας ότι υπήρχε σειρά ενεργειών που έπρεπε να λάβουν χώρα μέχρι να εκδοθεί ξεχωριστός τίτλος και πιστοποιητικό έγκρισης. Σε καμία από αυτές τις ενέργειες δεν προέβη η Ενάγουσα ή ο ΜΕ 1 και σίγουρα δεν προέβησαν στις έκδοση των ως άνω τίτλων εντός 2 ετών, ως επέτασσε το Τεκμήριο 4. Ακόμα και αν γινόταν αποδεκτό ότι δεν ήταν εφικτό να προβούν σε αυτές τις ενέργειες, λόγω της εμπλοκής τρίτων προσώπων, συνιδιοκτητών στο τεμάχιο, η σύμβαση θα καθίστατο άκυρη[7] απαλλάσσοντας αμφότερους τους διαδίκους από την περαιτέρω εφαρμογή της[8]. Η αξίωση, λοιπόν της Ενάγουσα, δεν μπορεί να επιτύχει.
Ως προς την ανταπαίτηση, αξιώνονται από τους Εναγόμενους τα ποσά που καταβλήθηκαν για την έκδοση του τίτλου και του πιστοποιητικού έγκρισης, ως υποστηρίζουν ότι ορίζει η συμφωνία Τεκμήριο 3 Α.
Οι αρχές της ερμηνείας των όρων συμβάσεων επιτάσσουν όπως το Δικαστήριο μέσα από το λεκτικό, αναζητά τις προθέσεις των συμβαλλομένων, με κριτήριο πάντοτε να είναι η έννοια την οποία μεταδίδει στο μέσο λογικό άνθρωπο[9]. Οι όροι της σύμβασης δεν θα πρέπει να διαβάζονται απομονωμένοι από το όλο πνεύμα της σύμβασης και την πρόθεση των συμβαλλομένων, αλλά να δίδεται η ερμηνεία η οποία οδηγεί στην πραγμάτωση του σκοπού και της πρόθεσης των συμβαλλομένων, όπως αυτή συνάγεται από το κείμενο το οποίο εξετάζεται ως ενιαίο σύνολο, χωρίς να απομονώνεται οποιαδήποτε φράση[10]. Οι ερμηνευτικοί κανόνες χρησιμοποιούνται μόνο όταν το νόημα ενός όρου, είναι ασαφές[11].
Ο όρος της σύμβασης όπου οι Εναγόμενοι στηρίζουν την ανταπαίτηση τους είναι ο ακόλουθος:
«Ο Πωλητής είναι υπόχρεος να προβεί με τη δέουσα επιμέλεια και χωρίς οποιαδήποτε εκ μέρους του καθυστέρηση σε όλα τα αναγκαία μέτρα και να πληρώσει όλα τα απαιτούμενα δικαιώματα σε όλες τις αρμόδιες αρχές ούτως ώστε να εκδοθεί τελική έγκριση και χωριστός τίτλος επ’ ονόματι των Αγοραστών της πωλούμενης κατοικίας»
Έχω την άποψη ότι από τον ως άνω όρο συνάγεται σαφώς το ποιες ενέργειες και ποια ποσά η Ενάγουσα, ως Πωλητής, θα επωμίζετο. Μπορεί δηλαδή, να ήταν υποχρέωση της η λήψη μέτρων για έκδοση των τίτλων, αλλά υποχρέωση πληρωμής, δεν είχε για το κάθε τι που χρειαζόταν να γίνει ώστε να εκδοθεί τελική έγκριση και χωριστός τίτλος. Είχε υποχρέωση πληρωμής μόνο σε ότι αφορούσε τα απαιτούμενα δικαιώματα σε όλες τις αρμόδιες αρχές. Δεν περιλαμβανόταν δηλαδή στις υποχρεώσεις της Ενάγουσας η πληρωμή εξόδων για κατασκευαστικά έξοδα ή μελετητές, αλλά μόνο η πληρωμή των αρμόδιων αρχών. Αν επιθυμούσαν τα μέρη, εύκολα, θα μπορούσαν να θέσουν τέτοια υποχρέωση ρητώς στη μεταξύ τους συμφωνία, αφού γίνεται αναφορά σε όλες τις απαραίτητες ενέργειες, για τη έκδοση τίτλων, αλλά πληρωμή μόνο στις αρμόδιες αρχές, από την Ενάγουσα.
Οι Εναγόμενοι, μέσω της μαρτυρίας του Εναγόμενου 1 ΜΥ 1, τεκμηρίωσαν ότι κατέβαλαν τα εξής ποσά στις αρμόδιες αρχές: Για την άδεια διαχωρισμού πλήρωσαν 284,93 ΛΚ (€487,23) (Τεκμήριο 17), πληρώθηκε η Αρχή Ηλεκτρισμού Κύπρου €1,241.82 για κατασκευαστικά έργα και πληρωμή όρων (Τεκμήριο 21) και €236 την 20/7/2012 στο Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας σχετικά με την αίτηση διανομής και αναπροσαρμογής των συμφερόντων των συνιδιοκτητών (Τεκμήριο 25), ήτοι συνολικό ποσό ύψους €1.965.05. Για το ποσό των €39,17 στο Υπουργείο Εσωτερικών για το Πιστοποιητικό Έγκρισης, δεν κατατέθηκε απόδειξη και άρα τεκμηριώθηκε, ως ο σχετικός αυστηρός κανόνας απόδειξης των ζημιών ορίζει[12]. Ποσά που αφορούν κατασκευαστικά έργα ή υπηρεσίες τοπογράφου μηχανικού (Τεκμήρια 19 και 23), δεν αποτελούν ποσά που όφειλε δυνάμει του Τεκμηρίου 3 Α να επωμιστεί η Ενάγουσα, ως εξηγήθηκε παραπάνω.
Η ανταπαίτηση επιτυγχάνει, αφού οι Εναγόμενοι επωμίστηκαν το κόστος όλων των απαιτούμενων δικαιωμάτων προς τις αρμόδιες αρχές ούτως ώστε να εκδοθεί τελική έγκριση και χωριστός τίτλος, υποχρέωση την οποία στη βάση του Τεκμηρίου 3 Α εναποτέθηκε στην Ενάγουσα και την παρέβη[13].
Στη βάση των ως άνω η αγωγή αποτυγχάνει και απορρίπτεται. Η ανταπαίτηση επιτυγχάνει μερικώς και εκδίδεται απόφαση με την οποία διατάζεται η Ενάγουσα να καταβάλει στους Εναγόμενους ποσό ύψους €1.965.05, πλέον νόμιμο τόκο από την ημερομηνία καταχώρησης της ανταπαίτησης. Επιδικάζονται επίσης έξοδα υπέρ των Εναγόμενων και εναντίον της Ενάγουσας, όπως θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και θα εγκριθούν από το Δικαστήριο.
(Υπ.)………………………………
Α. Λουκά Ε.Δ.
Πιστό Αντίγραφο
Πρωτοκολλητής
[1] Παρ. 5 της Έκθεσης Απαίτησης.
[2] Barry Wyne v. David Costaki Mavronicola [2009] 1 ΑΑΔ 1138
[3] Χριστίνα Ρασποπουλου ν. Θεοδώρα Μακρή, Ποινική ΄Έφεση αρ.287/2015, 11/5/2017, ECLI:CY:AD:2017:B171
[4] Βλ. Άρθρο 10 (5) του περί Ρυθμίσεως Οδών και Οικοδομών Νόμου (ΚΕΦ.96)
[5] Παπαστράτης ν. Οικονόμου (1970) 1 Α.Α.Δ. 11 Παύλου ν. Ελληνικής Τράπεζας Λτδ (1990) 1 Α.Α.Δ. 483
[6] Hadkinson Charles R ν. Top Kinisis Travel Public Ltd [2010] 1 ΑΑΔ 897
[7] Βλ. άρθρο 56 του Κεφ. 149
[8] K & M (Transport) LTD v. Επιτροπή Σιτηρών Κύπρου, Πολιτική Έφεση Αρ. 341/2013, 22/10/2020, ECLI:CY:AD:2020:A364
[9] Χατζησωτηρίου Γιολάντα ν. Κυπριακές Αερογραμμές Δημόσια Εταιρεία Λτδ [2011] 1 ΑΑΔ 1406
[10] Δ. Κυθρεώτης & Συνεργάτες ν. Αρχής Τηλεπικοινωνιών Κύπρου, Πολιτική Έφεση αρ. 352/2014, 16/3/2023, ECLI:CY:AD:2023:A104 και MARK ASHLEY SAUL κ.α. v. NICOS DEMETRIOU FINANCE AND CONSTRUCTION LTD κ.α., Πολιτική Έφεση Αρ. 246/2015, 4/6/2024
[11] Amethyst Distributors Ltd ν. Iεράς Mονής Kύκκου [2011] 1 ΑΑΔ 199
[12] Αθανασίου Κυριάκος ν. Δάφνης Ορφανίδου [2015] 1 ΑΑΔ 2804
[13] Άρθρο 73 του Κεφ. 149