ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΕΥΚΩΣΙΑΣ
Ενώπιον: Α. ΛΟΥΚΑ, Ε.Δ.
Αρ. Αίτησης Έφεσης: 231/24
Αναφορικά με τον Περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμο του 1965, (9/65), όπως τροποποιήθηκε
και
Αναφορικά με τον Περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμο Κεφ.224, όπως τροποποιήθηκε.
Μεταξύ.-
Κώστα Μανώλη
Αιτητή - Εφεσείοντα
-Και-
Κυπριακής Εταιρείας Διαχείρισης Περιουσιακών Στοιχείων Λτδ
Καθ’ ων η Αίτηση – Εφεσίβλητων
Ημερομηνία: 25/6/2024
Εμφανίσεις:
Για Αιτητή ‑ Εφεσείοντα: κ. Αδαμίδης
Για Καθ' ων η αίτηση ‑ Εφεσίβλητους: Πανάγος και Πανάγος ΔΕΠΕ
ΑΠΟΦΑΣΗ
Έναυσμα για καταχώρηση της παρούσας Αίτησης ‑ Έφεσης αποτελεί ο επικείμενος πλειστηριασμός του επίδικου ακινήτου, όπως περιγράφεται στην Αίτηση. Επιδιώκεται με την υπό κρίση αίτηση ακύρωση ή παραμερισμός της ειδοποίησης «ΙΑ» ημερομηνίας 8/4/2024. Μοναδικός λόγος έφεσης είναι η μη δέουσα επίδοση της ειδοποίησης.
Συγκεκριμένα και όπως ο Αιτητής καταγράφει στην ένορκη του δήλωση που συνοδεύει την αίτηση, την 11/6/2024 του δόθηκε η επίδικη ειδοποίηση, όπως την είχε παραλάβει η σύζυγος του την ίδια μέρα, από το ταχυδρομείο. Η ειδοποίηση όριζε τον πλειστηριασμό για να λάβει χώρα την 26/6/2024. Έτσι βασική θέση του Αιτητή, όπως υποστηρίχθηκε και με τις αγορεύσεις του δικηγόρου του, είναι ότι έλαβε την ειδοποίηση μόλις 15 μέρες πριν τον πλειστηριασμό, αντί 45 όπως προβλέπεται στο Νόμο.
Το μοναδικό Τεκμήριο που καταθέτει ο Αιτητής είναι κατάσταση από το σύστημα του Ταχυδρομείου. Από εκεί προκύπτει ότι η ειδοποίηση στάλθηκε την 24/4/2024. Έγινε προσπάθεια παράδοσης της επίδικης ειδοποίησης μέσω διπλοσυστημένης επιστολής, από την 7/5/2024, αλλά δεν καρποφόρησε. Από τότε, ο Αιτητής έλαβε την ειδοποίηση την 11/6/2024, όταν πήγε η σύζυγος του να την παραλάβει.
Οι Καθ’ ων η αίτηση εγείρουν μια σειρά λόγων ένστασης. Συνοπτικά αυτοί άπτονται του δικαιώματος στη δίκαιη δίκη και της επιλογής του Αιτητή να καταχωρήσει την υπό εξέταση αίτηση μόλις κάποιες μέρες πριν τον πλειστηριασμό. Υποστηρίζουν ότι η αίτηση είναι εκπρόθεσμη, δεν συντρέχει λόγος ακύρωσης και η επίδοση της επίδικης ειδοποίησης έγινε νομότυπα.
Οι λόγοι ένστασης υποστηρίζονται από ένορκη δήλωση του κ. Ανδρέα Ανδρέου, ο οποίος εξηγεί τα καθήκοντα του με λεπτομέρεια. Καταγράφει το πως προέκυψε το χρέος, την υποθήκη επί του επίδικου ακινήτου (Τεκμήριο Β) και επισυνάπτει και σχετική διαιτητική απόφαση εναντίον του Αιτητή (Τεκμήριο Γ).
Επί της ουσίας αναφέρει ότι η επίδικη ειδοποίηση στάλθηκε με διπλοσυστημένη επιστολή, ως και ο Αιτητής αναφέρει, αλλά επιδόθηκε στον τελευταίο και μέσω ιδιωτικής επίδοσης την 27/6/2024. Προς τούτο καταθέτει το Τεκμήριο Δ, ένορκη δήλωση επιδότη, από την οποία προκύπτει ότι ο Αιτητής την 27/6/2026 παρέλαβε την επίδικη ειδοποίηση προσωπικώς. Τούτη η ιδιωτική επίδοση της ειδοποίησης τύπου «ΙΑ» , αφενός δεν αποκαλύφθηκε από τον Αιτητή και αφετέρου δεν αμφισβητήθηκε με τον οποιοδήποτε τρόπο, αλλά την αποδέχεται και τη θεωρεί δεδομένη μέσω της αγορεύσεως του.
Στη συνέχεια της ένορκης του δήλωσης ο κ. Ανδρέου αναλώνεται στην ανάλυση της συμπεριφοράς του Αιτητή για να καταδείξει κατάχρηση, αλλά και υπεραμύνεται της επίδοσης των Καθ’ ων η αίτηση, ως νομότυπης.
Η διαδικασία πλειστηριασμού ενός ακινήτου περιγράφεται και προδιαγράφεται αναλυτικά στο Μέρος VIA του Ν.9/1965, όπως αυτός τροποποιήθηκε. Σκοπός του νομοθετήματος, όπως προκύπτει και από την Αιτιολογική Έκθεση που κατατέθηκε στη συνεδρία της Βουλής στις 06/09/2014 για την ψήφιση του σχετικού νομοσχεδίου και την ενσωμάτωση του Μέρους VIA στο βασικό Νόμο, είναι η επιτάχυνση των διαδικασιών πώλησης ενυπόθηκων ακινήτων με διεξαγωγή διαδικασίας που γίνεται εξ' ολοκλήρου από τον ενυπόθηκο δανειστή, χωρίς παρέμβαση από τις κυβερνητικές υπηρεσίες.
Το Άρθρο 44Β του Νόμου, προβλέπει ότι ο ενυπόθηκος δανειστής μπορεί να κινήσει τη διαδικασία εκποίησης του ενυπόθηκου ακινήτου στην περίπτωση υπερημερίας του οφειλέτη για περίοδο όχι μικρότερη των 120 ημερών. Εάν ο ενυπόθηκος δανειστής είναι αδειοδοτημένο πιστωτικό ίδρυμα, τότε επιδίδει στον οφειλέτη ειδοποίηση τύπου «Θ» για την ύπαρξη υπερημερίας.
Η έναρξη της διαδικασίας εκποίησης ξεκινά με την επίδοση στον ενυπόθηκο οφειλέτη, αλλά και σε οποιοδήποτε άλλο ενδιαφερόμενο πρόσωπο, ειδοποίησης Τύπου Ι, ζητώντας εντός προθεσμίας όχι μικρότερης των 45 ημερών την εξόφληση του χρέους. Μαζί με την εν λόγω Ειδοποίηση «Ι» αποστέλλεται κατάσταση λογαριασμού του ενυπόθηκου χρέους, των τόκων και των εξόδων, ενημερώνοντας τον ενυπόθηκο οφειλέτη περί των επικείμενων συνεπειών σε περίπτωση μη εξόφλησης του οφειλόμενου ποσού.
Σύμφωνα με το Άρθρο 44Γ(2), στην περίπτωση που ο ενυπόθηκος οφειλέτης ή οιοδήποτε ενδιαφερόμενο πρόσωπο δεν συμμορφωθεί με τις απαιτήσεις της ειδοποίησης, ο δανειστής δύναται να επιδώσει δεύτερη ειδοποίηση, ήτοι την ειδοποίηση Τύπου ΙΑ, στην οποία αναφέρεται ότι το ενυπόθηκο ακίνητο πρόκειται να πωληθεί με πλειστηριασμό. Ενυπόθηκος οφειλέτης ή ενδιαφερόμενο πρόσωπο δύνανται εντός σαράντα πέντε (45) ημερών από την ημερομηνία παραλαβής της ειδοποίησης, να την προσβάλουν ζητώντας παραμερισμό της, με έφεση στο Επαρχιακό Δικαστήριο.
Φρονώ ότι προέχει η εξέταση του εκπρόθεσμου της καταχώρησης της Αίτησης. Όπως καταγράφεται και παραπάνω ο Νόμος και ειδικότερα του άρθρο 44 (Γ) (3) ορίζει ως αποκλειστική προθεσμία για την καταχώρηση της έφεσης τις 45 μέρες από την παραλαβή της ειδοποίησης. Το άρθρο 31 του περί Ερμηνείας Νόμου Κεφάλαιο 1 ορίζει ότι η περίοδος ημερών από το συμβάν ή την εκτέλεση πράξης θεωρείται ότι εξαιρεί την ημέρα κατά την οποία το συμβάν λαμβάνει χώρα ή η πράξη γίνεται. Αν η τελευταία ημέρα της περιόδου είναι Κυριακή ή δημόσια αργία η περίοδος θα περιλαμβάνει την επόμενη ημέρα η οποία δεν είναι εξαιρούμενη ημέρα.
Εν προκειμένω η παραλαβή της επίδικης ειδοποίησης με ιδιωτική επίδοση έλαβε χώρα την 27/4/2024. Η υπό εξέταση αίτηση καταχωρήθηκε την 13/6/2024, ημέρα Πέμπτη, χωρίς να προηγείται αργία, ήτοι 47 μέρες μετά την παραλαβή της ειδοποίησης.
Σε περίπτωση που η Έφεση δεν ασκηθεί εντός της προθεσμίας των 45 ημερών από την παραλαβή της Ειδοποίησης Τύπου «ΙΑ», είναι εκπρόθεσμη, και ως τέτοια, δεν εξετάζεται από το Δικαστήριο. Όπου ο νομοθέτης θέτει προθεσμίες για τη λήψη διαδικαστικών μέτρων οι πρόνοιες αναφορικά με τις προθεσμίες πρέπει να εφαρμόζονται αυστηρά[1]. Το Δικαστήριο μάλιστα έχει καθήκον να εξετάσει με προτεραιότητα ζητήματα εκπρόθεσμης καταχώρησης[2]. Δεν έχει, άλλωστε, την ευχέρεια να επεκτείνει χρόνο, χωρίς να υπάρχει προς τούτο σαφής νομοθετική πρόνοια ή σχετική αίτηση.
Αντιλαμβάνομαι ότι η πλευρά του Αιτητή, θεωρεί την ιδιωτική επίδοση, ως άκυρη, όπως την χαρακτηρίζει στις αγορεύσεις της, ως μη δέουσα, ως και η νομολογία ορίζει[3]. Παρά ταύτα ο ίδιος ο Νόμος στο άρθρο 44 (Γ) (3), καθορίζει ως κρίσιμο χρόνο για την έναρξη της προθεσμίας καταχώρησης Αίτησης Έφεσης, την παραλαβή της ειδοποίησης και όχι τη νομότυπη επίδοση της. Είναι σαφές το λεκτικό του Νόμου, με αναφορά σε παραλαβή της ειδοποίησης και όχι σε επίδοση της. Αν ο νομοθέτης επιθυμούσε να καθορίσει χρονικά ως κρίσιμη την επίδοση της ειδοποίησης, θα το ανέφερε ρητώς, όπως άλλωστε πράττει ευρέως στο συγκεκριμένο μέρος του Νόμου (βλ. άρθρα 44 (Γ) (1) και 44 (Δ) (2)). Αντ’ αυτού ο νομοθέτης αναφέρεται σε παραλαβή στο άρθρο 44 (Γ) (3), δεικνύοντας ότι η με τον όποιο τρόπο παραλαβή της ειδοποίησης τύπου «ΙΑ» εκκινεί την προθεσμία καταχώρησης Αίτησης Έφεσης. Θα ήταν άλλωστε οξύμωρο να θέτει ως λόγο παραμερισμού της ειδοποίησης τη μη δέουσα επίδοση της και να υποδεικνύει και ως χρόνο έναρξης της προθεσμίας τη νομότυπη επίδοση αυτής. Θα δημιουργούνταν έτσι σωρεία διαδικαστικών προβλημάτων, ενώ αν κρινόταν ως μη δέουσα μια επίδοση, η προθεσμία δεν θα ξεκινούσε ποτέ.
Η παραλαβή, λοιπόν, της επίδικης ειδοποίησης στην υπό κρίση περίπτωση έλαβε χώρα με την ιδιωτική επίδοση αυτής στον Αιτητή, 47 ημέρες πριν την καταχώρηση της Αίτησης Έφεσης. Η Αίτηση Έφεσης καταχωρήθηκε 2 μέρες μετά την εκπνοή της αποκλειστικής προθεσμίας που ο Νόμος θέτει.
Είχε την ευχέρεια ο Αιτητής να προβεί στο σχετικό δικονομικό διάβημα και να ζητήσει ακύρωση της ειδοποίησης τύπου «ΙΑ», αφού την είχε παραλάβει με ιδιωτική επίδοση και η θέση του είναι ότι η επίδοση ήταν άκυρη. Αντ’ αυτού έλαβε την επίδικη ειδοποίηση και με διπλοσυστημένη επιστολή, ένα και πλέον μήνα μετά από την πρώτη προσπάθεια να του παραδοθεί από το ταχυδρομείο και τότε επέλεξε να προβεί στην υπό εξέταση αίτηση έφεση. Πλην όμως η λήψη της επίδικης ειδοποίησης με διπλοσυστημένη επιστολή, δεν μπορεί να κριθεί ως ο χρόνος που ο Αιτητής παρέλαβε για πρώτη φορά την ειδοποίηση, αφού είχε προηγηθεί η ιδιωτική επίδοση αυτής. Συνεπώς καθίσταται σαφές ότι ο Αιτητής παρέλαβε την επίδικη ειδοποίηση την 27/4/2024 και καταχώρησε την υπό εξέταση αίτηση 47 ημέρες μετά, άρα εκπρόθεσμα. Με αυτό ως δεδομένο το Δικαστήριο δεν μπορεί παρά να απορρίψει την αίτηση και άρα παρέλκει η εξέταση των υπόλοιπων επίδικων ζητημάτων.
Η αίτηση απορρίπτεται με έξοδα υπέρ των Καθ’ ων η αίτηση και εναντίον του Αιτητή, ως θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και θα εγκριθούν από το Δικαστήριο.
(Υπ.)………………………………
Α. Λουκά Ε.Δ.
Πιστό Αντίγραφο
Πρωτοκολλητής
[1] Αντρέας Λυσιώτης v. Κυπριακής Δημοκρατίας [2000] 1 Α.Α.Δ. 364
[2] ΚΕΝΤΡΙΚΗΣ ΤΡΑΠΕΖΑΣ ΤΗΣ ΚΥΠΡΟΥ ν. ΙΕΡΟΔΙΑΚΟΝΟΥ, Πολιτικές Εφέσεις Αρ. Ε306/2016 και Ε307/2016, 6/7/2018
[3] ΣΕΔΙΠΕΣ ν. Παντέλα, Πολιτική Έφεση Αρ. 159/2021, 1/12/2023