ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΕΥΚΩΣΙΑΣ
Ενώπιον: Ν. Ταλαρίδου-Κοντοπούλου, Α. Ε. Δ.
Αρ. Αίτησης Έφεσης: 253/24
Ημερομηνία: 09/08/2024
Επί τοις αφορώσι τον περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμο του 1965 (Ν.9/1965) όπως τροποποιήθηκε, ΜΕΡΟΣ VIA, άρθρα 51, 37-44ΙΑΑ.
Μεταξύ:
ΜΑΡΙΑ ΝΕΚΤΑΡΙΑ ΑΣΣΙΩΤΟΥ (ΑΔΤ. [ ]), εκ [ ] 7, ([ ]
Αιτήτρια/Εφεσείουσα
-και-
ΤΡΑΠΕΖΑ ΚΥΠΡΟΥ ΔΗΜΟΣΙΑ ΕΤΑΙΡΕΙΑ ΛΤΔ
Καθ’ ων η Αίτηση/Εφεσίβλητοι
Εμφανίσεις:
Για Αιτήτρια Εφεσείουσα: κος Στ. Σκορδής
Για Καθ' ων η Αίτηση Εφεσίβλητους: κος Γ. Πότσης
Για Ενδιαφερόμενο Μέρος: κος Κ. Κυριακίδης
ΑΠΟΦΑΣΗ
H Αιτήτρια Εφεσείουσα έχει καταχωρήσει αυτήν την Αίτηση και ζητεί την έκδοση των ακόλουθων διαταγμάτων:
Διάταγμα του Δικαστηρίου με το οποίο να παραμερίζονται οι ειδοποιήσεις του σκοπούμενου πλειστηριασμού που αφορά το ενυπόθηκο ακίνητο με αρ. υποθήκης Υ/7340/2006 του Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου Λευκωσίας, Αρ. Εγγραφής [ ], Φ/Σχ. 30/31Ε2, στον Δήμο Ιδαλίου, Αγίου Κωνσταντίνου και Ελένης, στην Επαρχία Λευκωσίας και ο οποίος καθορίστηκε όπως διενεργηθεί/πραγματοποιηθεί στις 26/08/2024 η ώρα 10:00 π. μ. στο ηλεκτρονικό σύστημα πλειστηριασμού www.eauction-cy.com.
Έχει προβάλει τους ακόλουθους λόγους Έφεσης:
Α. Ο επίδικος λογαριασμός έχει εξοφληθεί και/ή η Αιτήτρια και το ενυπόθηκο έχουν απαλλαγεί πλήρως και οριστικώς από οιανδήποτε οφειλή εν σχέσει με τον επίδικο λογαριασμό.
Β. Οι ειδοποιήσεις τύπου ‘’Ι’’ και ‘’ΙΑ’’ δεν πληρούν τις προϋποθέσεις που θέτει ο νόμος, καθώς μεταξύ άλλων, δεν συνοδεύτηκαν από αναλυτική κατάσταση λογαριασμού όπως προβλέπει ο νόμος και δεν αναγράφεται το πραγματικό και/ή ορθό οφειλόμενο ενυπόθηκο χρέος, των τόκων και όλων των εξόδων.
Γ. Οι επίδικες ειδοποιήσεις ‘’Ι’’ και ‘’ΙΑ’’ δεν έχουν επιδοθεί δεόντως.
Δ. Η Αιτήτρια είναι επιλέξιμος οφειλέτης και το αδειοδοτημένο ίδρυμα, παρά το ότι είχε υποχρέωση δυνάμει του περί της Σύστασης και Λειτουργίας Ενιαίου Φορέα Εξώδικης Επίλυσης Διαφορών Χρηματοοικονομικής Φύσεως Νόμου, δεν έχει προσέλθει σε διαμεσολάβηση δυνάμει των διατάξεων του μέρους VIA του εν λόγω νόμου.
Η νομική βάση της Αίτησης, είναι ο περί Δικαστηρίων Νόμος 14/60, τα άρθρα 5, 21, 22, 27,
28‑33, 42 και 43 του περί Πολιτικής Δικονομίας Νόμου, Κεφ.6, το μέρος VI του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου (1965), 9/1965 καθώς και το άρθρο 51 του περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας Νόμου, Κεφ. 224.
ΟΙ ΘΕΣΕΙΣ ΤΩΝ ΜΕΡΩΝ
Τα γεγονότα επί της οποίας στηρίζεται η Έφεση, είναι ένορκη δήλωση που έχει συντάξει η Εφεσείουσα Αιτήτρια. Αναφέρει ότι το επίδικο ενυπόθηκο ακίνητο με αριθμό εγγραφής 13/1883 στον Δήμο Ιδαλίου, επιβαρύνεται με την υποθήκη Υ7340/2006 προς εξασφάλιση δανείου που παραχωρήθηκε από τους Εφεσίβλητους και συνδέεται με τον λογαριασμό 013009080885.
Το εν λόγω ακίνητο, επιβαρύνεται και με άλλες υποθήκες. Το συγκεκριμένο ακίνητο, είναι η μοναδική κατοικία της ίδιας και των δύο θυγατέρων της. Επίσης είναι η επαγγελματική της στέγη.
Η Λαϊκή Κυπριακή Τράπεζα, παραχώρησε πιστωτικές διευκολύνσεις στον υπάλληλο της και πρώην σύζυγο της για ανέγερση κατοικίας, ύψους €341.720 στις 29/05/2006 με την εν λόγω υποθήκη επί του επίδικου ακινήτου.
Στη συνέχεια, για άγνωστο λόγο, στις 27/03/2008, ο πρώην σύζυγος της έλαβε ακόμη €42.715 με υποθήκη επί του επίδικου ακινήτου. Στις 08/04/2010 του παραχωρήθηκαν για άγνωστο λόγο ακόμα € 170.000 με την υποθήκη Υ4685/10, επί του επίδικου ακινήτου. Την ίδια ημερομηνία, 08/04/2010, έγινε ενοποίηση των πιστωτικών διευκολύνσεων και υπογράφτηκε νέα συμφωνία δανείου για το ποσό των € 475.000 με μηνιαίες δόσεις για περίοδο 29 ετών.
Αναγκάστηκε, εκτός των υφιστάμενων τριών υποθηκών, να υπογράψει έγγραφο προσωπικής εγγύησης μέχρι του ποσού των € 475.000 και ήταν ρητός όρος των συμφωνιών, οι μηνιαίες δόσεις να αποκόπτονται από τον λογαριασμό του πρωτοφειλέτη πρώην συζύγου και υπάλληλου της τράπεζας.
Ο πρώην σύζυγος της και πρωτοφειλέτης, υπέβαλε σε τέσσερεις διαφορετικές ημερομηνίες αιτήματα για τροποποίηση των τρόπων αποπληρωμής του δανείου. Δηλαδή στις 16/01/2011, 18/02/2011, 28/04/2014 και 04/09/2015.
Για τις πρώτες δύο Αιτήσεις, δεν είχε καμιά ενημέρωση. Με πέντε επιστολές η Τράπεζα Κύπρου με ημερομηνίες 31/03/2017, 02/05/2017, 30/05/2017, 03/05/2018 και 21/09/2018 πληροφόρησε τον πρωτοφειλέτη ότι ο λογαριασμός του δανείου παρουσίαζε καθυστερήσεις. Με επιστολή ημερομηνίας 20/11/2018, πληροφόρησαν τον πρωτοφειλέτη ότι τερματίζεται η λειτουργία του επίδικου λογαριασμού και τον κάλεσαν να πληρώσει και να εξοφλήσει όλο το ποσό το οφειλόμενο. Κινήθηκε αγωγή εναντίον τους με αρ.1391/2019. Η αγωγή εκκρεμεί και είναι ορισμένη για οδηγίες στις 16/09/2024.
Ενώ εκκρεμούσε αγωγή, της απεστάλησαν οι ειδοποιήσεις τύπου Ι, Ι Α, και Ι Β. Με την ειδοποίηση τύπου Ι Α ενημερώθηκε ότι θα λάμβανε χώρα ηλεκτρονικός πλειστηριασμός στις 26/08/2024 και ώρα 10:00 με σκοπό την πώληση του ενυπόθηκου ακινήτου στο ποσό των €421.200.
Κατέχει νομική συμβουλή, ότι όλες οι εξασφαλίσεις που αφορούσαν το επίδικο χρέος είχαν ακυρωθεί. Υπήρχε όρος των συμφωνιών, το επίδικο δάνειο να αποκόπτεται από τον λογαριασμό του πρώην συζύγου της, υπάλληλου της τράπεζας, κάτι που παράτυπα και αντικανονικά δεν έγινε. Η τράπεζα έδωσε εν αγνοία παρατάσεις χωρίς να ενημερώνεται. Μετά τη διάσταση της με τον σύζυγο της, έλαβε νέα δάνεια από την τράπεζα για αγορά μετοχών. Αυτό αποδεικνύει ότι δεν πληρώνει το επίδικο δάνειο επίτηδες για να χαθεί η συζυγική εστία από την οποίαν αποχώρησε.
Η ειδοποίηση τύπου Ι, είναι άκυρη και παράτυπη και δεν εκπληρώνει τις προϋποθέσεις της νομοθεσίας. Επίσης, στο υπόλοιπο περιέχονται αδικαιολόγητες παράνομες χρεώσεις για έξοδα, τόκους, κτλ.
Οι Εφεσίβλητοι Καθ' ων η αίτηση έχουν καταχωρήσει ένσταση και έχουν προβάλει 17 λόγους ένστασης.
1. Η Αίτηση/Έφεση είναι γενική και/ή αόριστη και/ή αβάσιμη και/ή παράτυπη και/ή περιέχει γεγονότα παραπλανητικά και/ή αντιφατικά τα οποία δεν ανταποκρίνονται στην πραγματικότητα.
2. Δεν ικανοποιούνται και/ή δεν πληρούνται και/ή δεν συντρέχουν οι προϋποθέσεις που τίθενται από το άρθρο 44Γ(3) του μέρους VIA του Ν.9/65 για παραμερισμό της ειδοποίησης τύπος ‘’ΙΑ’’ και/ή η ειδοποίηση Τύπος ‘’ΙΑ’’ δεν δύναται να παραμεριστεί.
3. Κανένας από τους λόγους που προβάλλει η Αιτήτρια με την Αίτηση/Έφεση δεν αποτελεί λόγο για παραμερισμό της ειδοποίησης τύπος ‘’ΙΑ’’ και/ή δεν δύνανται να εξεταστούν στο πλαίσιο Αίτησης/Έφεσης και/ή οι ισχυρισμοί της Αιτήτριας δεν εμπίπτουν στο πλαίσιο εξέτασης του άρθρου 44Γ(3).
4. Οι Εφεσίβλητοι/Καθ’ ων η Αίτηση έχουν συμμορφωθεί πλήρως με τις πρόνοιες της σχετικής νομοθεσίας και/ή του μέρους VIA του Ν.9/65 και/ή ακολούθησαν την ορθή και/ή νόμιμη διαδικασία εκποίησης του ενυπόθηκου ακινήτου και σύμφωνα με τους προβλεπόμενους κανονισμούς και διαδικασίες.
5. Η ειδοποίηση τύπος ‘’ΙΑ’’ πληροί τις απαιτούμενες και/ή προβλεπόμενες προϋποθέσεις του μέρους VIA του Ν.9/65 και/ή η ειδοποίηση τύπος ‘’ΙΑ’’ έχει δεόντως αποσταλεί και/ή επιδοθεί στην Εφεσείουσα/Αιτήτρια και σε όλα τα ενδιαφερόμενα πρόσωπα και/ή η ειδοποίηση τύπος ‘’ΙΑ’’ δεν έχει αποσταλεί πριν τη λήξη της προθεσμίας για καταβολή της πληρωμής σύμφωνα με τις πρόνοιες του Ν.9/65.
6. Η ειδοποίηση τύπος ‘’Ι’’ συνοδευόμενη από την κατάσταση λογαριασμού είναι σύμφωνα με τον τύπο και πληροί όλες τις απαιτούμενες και/ή προβλεπόμενες προϋποθέσεις του μέρους VIA του Ν.9/65 και/ή η ειδοποίηση τύπος ‘’Ι’’ και η κατάσταση λογαριασμού έχουν αποσταλεί και/ή επιδοθεί στην Εφεσείουσα/Αιτήτρια και σε όλα τα ενδιαφερόμενα πρόσωπα σύμφωνα με τις πρόνοιες του Ν.9/65.
7. Η ειδοποίηση τύπος ‘’ΙΑ’’ και γενικά η όλη διαδικασία πλειστηριασμού σύμφωνα με το μέρος VIA του Ν.9/65 είναι νόμιμη και/ή δεν δύναται να ακυρωθεί και/ή παραμεριστεί και/ή η υποθήκη και/ή οι όροι της είναι νόμιμοι και/ή οι ισχυρισμοί της Εφεσείουσας/Αιτήτριας είναι κακόπιστοι και/ή καταχρηστικοί και/ή αναληθείς και/ή αποτελούν εκ των υστέρων σκέψεις και/ή οι ισχυρισμοί της Εφεσείουσας/Αιτήτριας, οι οποίοι σε κάθε περίπτωση απορρίπτονται, δεν αφορούν τη διαδικασία πλειστηριασμού.
8. Ο επίδικος λογαριασμός δεν έχει εξοφληθεί και/ή δεν έχουν καταβληθεί τα οφειλόμενα ποσά και το ενυπόθηκο ακίνητο δεν έχει απαλλαχθεί και οι ισχυρισμοί της Αιτήτριας είναι αβάσιμοι και/ή ανυπόστατοι.
9. Η Αιτήτρια δεν έχει αποδείξει ότι είναι επιλέξιμος οφειλέτης και/ή δεν είναι επιλέξιμος οφειλέτης και/ή δεν τυγχάνει εφαρμογής ο περί της Σύστασης και Λειτουργίας Ενιαίου Φορέα Εξώδικης Διευθέτησης και/ή δεν προσκόμισε τις απαιτούμενες και άλλες πληροφορίες εντός των χρονοδιαγραμμάτων που προβλέπονται και/ή ουδέποτε αποτάθηκε στους Εφεσείοντες.
10. Η Αίτηση/Έφεση είναι καταχρηστική και/ή αβάσιμη και/ή ανυπόστατη και/ή το νομικό υπόβαθρο είναι λανθασμένο και/ή στην ένορκη δήλωση δεν παρατίθεται οποιοδήποτε πραγματικό υπόβαθρο για εξέταση της Αίτησης/Έφεσης από το Δικαστήριο και/ή στην ένορκη δήλωση δεν παρατίθεται καμία μαρτυρία και/ή καμία λεπτομέρεια για εξέταση των ισχυρισμών τους από το Δικαστήριο.
11. Τυχόν έκδοση του διατάγματος θα προκαλέσει ανεπανόρθωτες ζημιές και/ή δύσκολα αποτιμήσιμες ζημιές στους Εφεσίβλητους/Καθ’ ων η Αίτηση τις οποίες η Εφεσείουσα/Αιτήτρια δεν είναι σε θέση να αποκαταστήσει και/ή η Εφεσείουσα/Αιτήτρια δεν αναφέρει με ποιον τρόπο θα αποκαταστήσει τις ζημιές και/ή προκαλεί αδικαιολόγητη καθυστέρηση στους Εφεσίβλητους/Καθ’ ων η Αίτηση να εισπράξουν τα οφειλόμενα ποσά.
12. Η Εφεσείουσα/Αιτήτρια προωθεί την παρούσα Αίτηση/Έφεση καταχρηστικά και/ή για αλλότριους και/ή αθέμιτους σκοπούς έχοντας ως μόνο σκοπό την καθυστέρηση της διαδικασίας και/ή με μόνο σκοπό να παρεμποδίσει τους ενυπόθηκους δανειστές από το να ασκήσουν τα νόμιμα δικαιώματα τους και/ή να ικανοποιήσουν την απαίτησή τους.
13. Το πραγματικό και/ή νομικό υπόβαθρο στο οποίο στηρίζεται η Αίτηση/Έφεση δεν δικαιολογεί την έκδοση των αιτούμενων διαταγμάτων και/ή τα αιτούμενα διατάγματα δεν ευρίσκουν έρεισμα στις οικίες νομικές αρχές και/ή τη νομολογία και/ή νομική βάση της Αίτησης είναι λανθασμένη και/ή από τη νομική βάση της Αίτησης/Έφεσης δεν απορρέει εξουσία του Σεβαστού Δικαστηρίου για την έκδοση των αιτούμενων διαταγμάτων.
14. Η ένορκη δήλωση που συνοδεύει την Αίτηση/Έφεση είναι ανεπαρκής και/ή στην ένορκη δήλωση εκτίθενται γεγονότα που δεν αντιπροσωπεύουν την πραγματικότητα και/ή είναι ανεπαρκή και/ή αόριστα και/ή ελλιπή και/ή αναληθή και/ή επιδιώκουν να δημιουργήσουν παραπλανητική εικόνα προς το Δικαστήριο και/ή αποκρύπτονται γεγονότα και/ή δεν τίθεται καμία μαρτυρία και καμία λεπτομέρεια η οποία να αποτελεί λόγο για εξέταση της Αίτησης και/ή με την οποίαν το Δικαστήριο να δύναται να εξετάσει την Αίτηση/Έφεση.
15. Τυχόν έκδοση των αιτούμενων διαταγμάτων θα παρεμποδίσει αδικαιολόγητα τους Εφεσίβλητους/Καθ’ ων η Αίτηση από το να ικανοποιήσουν την απαίτηση τους και/ή να προωθήσουν τα έννομα και νόμιμα συμφέροντα τους. Αντίθετα, η μη έκδοση των αιτούμενων διαταγμάτων δεν θα προκαλέσει οποιανδήποτε ζημιά στην Εφεσείουσα/Αιτήτρια αφού από την εκποίηση θα ικανοποιηθεί μέρος ή ολόκληρο το χρέος προς τους Εφεσίβλητους/Καθ’ ων η Αίτηση το οποίο θα βαρύνεται με τόκο και αυξάνεται, ένεκα της παράλειψης εξόφλησης.
16. Η Εφεσείουσα/Αιτήτρια δεν θα υποστεί καμία ζημιά και/ή δεν παραθέτει οποιανδήποτε μαρτυρία και/ή οποιανδήποτε λεπτομέρεια περί ισχυριζόμενης ζημιάς.
17. Οι λόγοι στους οποίους στηρίζεται η Αίτηση της Εφεσείουσας/Αιτήτριας προβάλλονται κατά τρόπο γενικό και αόριστο και/ή χωρίς να στηρίζονται σε οποιανδήποτε μαρτυρία και/ή η Εφεσείουσα/Αιτήτρια δεν παραθέτει οποιανδήποτε μαρτυρία προς υποστήριξη της Αίτησης/Έφεσης και συνακόλουθα θα πρέπει να απορριφθεί.
Η ένσταση στηρίζεται σε ένορκη δήλωση που έχει ετοιμάσει λειτουργός της Τράπεζας Κύπρου που χειρίζεται την παρούσα υπόθεση στην Υπηρεσία Ανάκτησης Χρεών.
Στις 29/03/2013 η Τράπεζα Κύπρου Δημόσια Εταιρεία Λτδ, δηλαδή οι Εφεσίβλητοι, ανέλαβαν ως αποκτών πρόσωπο τις εργασίες της Cyprus Popular Bank Public Co Ltd, πρώην Marfin Popular Bank Public Co Ltd σύμφωνα με τον περί Πώλησης Ορισμένων Εργασιών της Cyprus Popular Bank Public Co Ltd διάταγμα που εκδόθηκε από την Κεντρική Τράπεζα Κύπρου. Σύμφωνα με το άρθρο 28(1) του νόμου 17(1)/2013 όπως τροποποιήθηκε, οποιαδήποτε αγωγή και οποιοδήποτε αγώγιμο δικαίωμα που κατά τον χρόνο μεταβίβασης των σχετικών δικαιωμάτων στο αποκτών πρόσωπο εκκρεμούσε, καταχωρείται, συνεχίζεται, εκτελείται, από ή εναντίον του αποκτώντος προσώπου, δηλαδή την Τράπεζα Κύπρου Δημόσια Εταιρεία Λτδ, Εφεσίβλητοι.
Το εν λόγω ακίνητο, επιβαρύνεται με την υποθήκη Υ7340/2006, προς εξασφάλιση του δανείου με αριθμό [ ] μετέπειτα αριθμός λογαριασμού [ ]. Το ακίνητο βαρύνεται και με άλλες υποθήκες, την Υ3913/2008 και την Υ4685/2010.
Η διαδικασία πλειστηριασμού, έχει προωθηθεί σε σχέση με την υποθήκη Υ7340/2006.
Η εξασφάλιση παραχωρήθηκε για πιστωτικές διευκολύνσεις του πρωτοφειλέτη Νίκου Ασσιώτη που εξακολουθούν να οφείλονται. Κανείς δεν έχει πληρώσει τα οφειλόμενα ποσά.
Στις 08/04/2010 οι Εφεσίβλητοι παραχώρησαν δάνειο στον πρωτοφειλέτη ύψους € 475.000 πλέον τόκους στον αριθμό λογαριασμού [ ]. Η Εφεσείουσα Αιτήτρια εξέφρασε την επιθυμία να εγγυηθεί τις υποχρεώσεις του πρωτοφειλέτη και ενημερώθηκε για την παραχώρηση του δανείου και τους όρους του δανείου. Παραδέχθηκε το περιεχόμενο της επιστολής και υπέγραψε στις 08/04/2010 την ενημέρωση. Πληροφορήθηκε για το δικαίωμα της να ζητήσει ανεξάρτητη νομική συμβουλή ως εγγυήτρια των υποχρεώσεων του πρωτοφειλέτη και υπέγραψε και έγγραφο εγγύησης για να εγγυηθεί αλληλέγγυα και προσωπικά όλες τις υποχρεώσεις του πρωτοφειλέτη μέχρι το ποσό των € 475.000 πλέον τόκους, έξοδα και άλλες δαπάνες. Στη βάση της συμφωνίας δανείου ημερομηνίας 08/04/2010 και κατόπιν αιτήματος του πρωτοφειλέτη συμφωνήθηκαν και υπογράφηκαν τροποποιητικές συμφωνίες σε σχέση με την περίοδο αποπληρωμής και ύψους δόσεων.
Την τελευταία τροποποιητική συμφωνία, την υπέγραψε η Εφεσείουσα Αιτήτρια αποδεχόμενη το περιεχόμενο της και τα μέρη συμφώνησαν ότι αποτελεί συμπληρωματική της αρχικής συμφωνίας δανείου ημερομηνίας 08/04/2010. Η Εφεσείουσα παρέλαβε την επιστολή και αποδέχτηκε τις τροποποιήσεις και υπέγραψε την 28/05/2014. Ενημερώθηκαν την 29/10/2015 για την τροποποίηση του προγράμματος αποπληρωμής του δανείου και αποδέχτηκε και υπέγραψε.
Στις 29/05/2006 η Εφεσείουσα παρείχε περαιτέρω εξασφάλιση στους Εφεσίβλητους αναφορικά με υφιστάμενες και μελλοντικές υποχρεώσεις της και υποθήκευση προς όφελος του όλο το μερίδιο του επίδικου ακινήτου στο Δάλι με αριθμό εγγραφής υποθήκης Υ7340/2006 μέχρι το ποσό των €341.720 πλέον τόκους και έξοδα.
Το ίδιο έγινε και στις 27/03/2008 σε σχέση με την υποθήκη Υ3913/2008 μέχρι το ποσό των
€421.715 πλέον τόκους και έξοδα και υπέγραψε η Εφεσείουσα Αιτήτρια τη συμφωνία υποθήκης μέσω πληρεξούσιου αντιπροσώπου της, τον Λάρη Χρήστου.
Στις 08/04/2010 η Εφεσείουσα εγγυήθηκε και παρείχε περαιτέρω εξασφάλιση προς τους Εφεσίβλητους σε σχέση με υφιστάμενες και μελλοντικές υποχρεώσεις προς τους Εφεσίβλητους και υποθήκευσε το ακίνητο οικόπεδο στον Δήμο Ιδαλίου με την υποθήκη με αριθμό Υ4685/2010 μέχρι το ποσό των €170.000, από τις 08/04/2010 μέχρι πλήρη εξόφληση.
Η Εφεσείουσα με επιστολή ημερομηνίας 08/04/2010, συμφώνησε και παρείχε τη συγκατάθεση της, όπως οι υποθήκες με αριθμούς Υ7340/2006 και Υ3913/2008, συνεχίσουν να βαρύνουν το ακίνητο για εξασφάλιση όλων των πιστωτικών διευκολύνσεων που θα παραχωρηθούν από τους Εφεσίβλητους και στον πρωτοφειλέτη Νίκο Ασσιώτη.
Λόγω μη καταβολής των οφειλόμενων ποσών και των καθυστερήσεων, οι Εφεσίβλητοι απέστειλαν τόσο προς τον πρωτοφειλέτη όσο και στην Εφεσείουσα/Αιτήτρια επιστολές καθυστερήσεων ημερομηνίας 31/03/2017, 02/05/2017, 30/05/2017 και 03/05/2018. Συνοδεύονταν από ειδοποίηση τύπος ‘’Θ’’. Επισυνάφθηκαν αντίγραφα της επιστολής ημερομηνίας 31/03/2017 με επισυνημμένη την ειδοποίηση τύπου ‘’Θ’’ ως Τεκμήριο 13(α) προς τον πρωτοφειλέτη και προς την Αιτήτρια, αντίγραφα της επιστολής ημερομηνίας 02/05/2017 με επισυνημμένη την ειδοποίηση τύπος ‘’Θ’’ ως Τεκμήριο 13(β) προς τον πρωτοφειλέτη και προς την Αιτήτρια. Επίσης επισυνάπτονται αντίγραφα της επιστολής ημερομηνίας 03/05/2018 με επισυνημμένη την ειδοποίηση τύπος ‘’Θ’’ ως Τεκμήριο 13(δ) προς τον πρωτοφειλέτη και προς την Αιτήτρια, αντίγραφα της επιστολής ημερομηνίας 21/09/2018 ως Τεκμήριο 13(ε) και αντίγραφα της επιστολής τερματισμού ημερομηνίας 20/11/2018 συνοδευόμενη από αποδεικτικό αποστολής συστημένου ταχυδρομείου ως Τεκμήριο 13(ζ) προς τον πρωτοφειλέτη και προς την Αιτήτρια αντιστοίχως. Η επιστολή τερματισμού προς τον πρωτοφειλέτη αποστάλθηκε σε νέα διεύθυνση σύμφωνα με το έντυπο αλλαγής διεύθυνσης που παρέδωσε στους Εφεσίβλητους το οποίο επισυνάφθηκε ως Τεκμήριο 14.
Η ύπαρξη της αγωγής 1391/19, δεν εμποδίζει τους Εφεσίβλητους από την προώθηση της διαδικασίας πλειστηριασμού. Η Εφεσείουσα ενημερώθηκε ότι στις 26/06/2024 με ειδοποίηση τύπου ΙΑ, θα λάβει χώρα ηλεκτρονικός πλειστηριασμός με επιφυλασσόμενη τιμή πώλησης
€421.200.
Στις 11/1/24 οι Εφεσίβλητοι εξαιτίας υπερημερίας, είχαν προβεί στην έναρξη διαδικασίας εκποίησης του ενυπόθηκου ακινήτου για την υποθήκη Υ7340/2006 και απέστειλαν με συστημένο ταχυδρομείο στις τελευταίες γνωστές διευθύνσεις της Εφεσείουσας Αιτήτριας την ειδοποίηση τύπου Ι ημερομηνίας 11/01/2024 συνοδευόμενη από κατάσταση λογαριασμού. Οι εν λόγω ειδοποιήσεις είχαν αποσταλεί στον πρωτοφειλέτη και την ίδια και δεν υπάρχουν άλλα ενδιαφερόμενα μέρη.
Ο πρωτοφειλέτης και η Αιτήτρια, δεν παρέλαβαν τις ειδοποιήσεις με συστημένο ταχυδρομείο και έτσι προχώρησαν με επίδοση της ειδοποίησης και της κατάστασης λογαριασμού στις 16/02/2024 και 15/02/2024 αντίστοιχα. Δεν συμμορφώθηκαν με την ειδοποίηση τύπου Ι και προχώρησαν με την αποστολή των ειδοποιήσεων Ι Α ημερομηνίας 20/05/2024. Ο πρωτοφειλέτης και η Αιτήτρια παρέλαβαν την ειδοποίηση Ι Α με συστημένο ταχυδρομείο στις 30/05/2024 και 28/05/2024 αντίστοιχα.
Η ειδοποίηση τύπου Ι Β ημερομηνίας 02/04/2024 αποστάλθηκε στην Αιτήτρια ως ενυπόθηκη οφειλέτιδα με συστημένο ταχυδρομείο στις 03/04/2024. Δεν την παρέλαβε η Αιτήτρια και προχώρησαν στην επίδοση της ειδοποίησης ΙΒ στις 23/04/2024. Την κάλεσαν να προβεί σε διορισμό εκτιμητή με σκοπό τον καθορισμό της αγοραίας αξίας του ενυπόθηκου ακινήτου.
Η Αιτήτρια δεν έχει παραθέσει μαρτυρία ότι είναι επιλέξιμος οφειλέτης και η νομοθεσία περί της Σύστασης και Λειτουργίας του Ενιαίου Φορέα Εξώδικης Διευθέτησης, δεν εφαρμόζεται επειδή η πιστωτική διευκόλυνση υπερβαίνει το ποσό που καθορίζεται από τη Νομοθεσία. Το ενυπόθηκο ακίνητο έχει αξία που υπερβαίνει το καθορισμένο ποσό και επίσης δεν είναι επιλέξιμος οφειλέτης, διότι ουδέποτε ανταποκρίθηκε στις επιστολές που της είχαν αποσταλεί και που επισυνάπτονται ως Τεκμήρια, ούτε ευσταθεί ότι ο λογαριασμός έχει εξοφληθεί. Δεν έχει προσκομίσει καμιά μαρτυρία για να αποδείξει τέτοιον ισχυρισμό.
ΑΝΑΛΥΣΗ ΚΑΙ ΚΑΤΑΛΗΞΗ
Δεν υπάρχει αμφισβήτηση της Αιτήτριας Εφεσείουσας, ότι ποσό των πιστωτικών διευκολύνσεων που παραχωρήθηκαν στον πρωτοφειλέτη πρώην σύζυγο της οφείλονται και είναι σε καθεστώς υπερημερίας με αποτέλεσμα, οι Εφεσίβλητοι να υποχρεωθούν να καταχωρήσουν αγωγή εναντίον της ως πρόσωπο που προσωπικά εγγυήθηκε τις οφειλές του πρωτοφειλέτη και που παραχώρησε ενυπόθηκη εξασφάλιση το επίδικο ακίνητο ως ενυπόθηκος οφειλέτης. Δεν υπάρχει αμφισβήτηση ότι παρέλαβε όλες τις ειδοποιήσεις που προνοεί ο νόμος σε σχέση με την έναρξη διαδικασίας εκποίησης ακινήτου στη βάση του μέρους VI του περί Υποθηκεύσεως και Μεταβιβάσεως Νόμου 9/1965. Δεν εγείρεται θέμα του τύπου ή το περιεχόμενο των εν λόγω ειδοποιήσεων τύπου ΙΑ και ΙΒ. Εγείρεται ζήτημα ως προς την κατάσταση λογαριασμού που συνοδεύει την ειδοποίηση τύπου Ι. Δεν εγείρεται ζήτημα έγκυρης επίδοσης των εν λόγω ειδοποιήσεων, καθώς όλες οι ειδοποιήσεις επιδόθηκαν ως προνοεί ο νόμος και η Αιτήτρια Εφεσείουσα έλαβε έγκαιρα γνώση του περιεχομένου των ειδοποιήσεων.
Η διαδικασία πλειστηριασμού, προωθείται σε σχέση με την υποθήκη Υ7340/2006 επί του επίδικου ακινήτου. Στις 29/05/2006 η Εφεσείουσα παρείχε περαιτέρω εξασφάλιση στους Εφεσίβλητους αναφορικά με υφιστάμενες και μελλοντικές υποχρεώσεις της και υποθήκευσε προς όφελος τους όλο το μερίδιο του επίδικου ακινήτου στο Δάλι με αριθμό εγγραφής υποθήκης Υ7340/2006 μέχρι το ποσό των € 341.720 πλέον τόκους και έξοδα.
Αναφέρει με την Αίτηση της, ότι στον πρώην σύζυγο της και πρωτοφειλέτη, παραχωρήθηκαν επιπρόσθετες πιστωτικές διευκολύνσεις για τις οποίες δεν είχε ενημερωθεί για να συγκατατεθεί, καθώς και το ότι οι Εφεσίβλητοι δεν την ενημέρωσαν για τις καθυστερήσεις που σημειώθηκαν στην αποπληρωμή του οφειλόμενου ποσού. Κρίνω ότι τα πιο πάνω συμπεράσματα, δεν υποστηρίζονται από τη μαρτυρία που έχει προσκομίσει, ώστε να αποδείξει ότι τα οφειλόμενα ποσά πληρώθηκαν ή ότι η συμφωνία υποθήκης που υπέγραψε ημερομηνίας 29/05/2006 είχε ακυρωθεί. Αντίθετα οι Εφεσίβλητοι, έχουν προσκομίσει θετικά και χειροπιαστά στοιχεία που να καταδεικνύουν ότι η Αιτήτρια συμφώνησε στους όρους τροποποίησης των δόσεων πληρωμής και υπέγραψε τη δανειοδοτική συμφωνία ημερομηνίας 08/04/2010 που είχε ως αναπόσπαστο όρο της συμφωνίας, την υφιστάμενη εξασφάλιση επί του ακινήτου, ήτοι την υποθήκη Υ7340/2006. Επίσης προσκόμισαν θετική μαρτυρία, ήτοι επιστολές που την ενημέρωναν ότι το οφειλόμενο ποσό ήταν σε υπερημερία και ότι όλο το οφειλόμενο ποσό, ενόψει του τερματισμού είχε καταστεί απαιτητό. Η Εφεσείουσα οφείλει να αποδείξει τους συγκεκριμένους ισχυρισμούς για να προβάλει το συμπέρασμα, ότι ουδέποτε συμφώνησε για τη συγκεκριμένη δανειοδότηση και ότι ουδέποτε ενημερώθηκε για τις καθυστερήσεις. Όπως έχει λεχθεί στις αποφάσεις Luis Vuitton v. Δέρμοσακ Λτδ (1992) 1 ΑΑΔ 1453 και Fashion Box SRL v. Ferro Fashions Ltd (1999) 1 ΑΑΔ 1858, όταν υπάρχει διάσταση ως προς τα γεγονότα μεταξύ του Αιτητή και του προσώπου που έχει ενστεί στην Αίτηση, αυτός που έχει το βάρος απόδειξης, θα πρέπει κατά την ακρόαση της Αίτησης να αποδείξει τα γεγονότα. Η Εφεσείουσα δεν έχει προσκομίσει μαρτυρία για να αποσείσει το αποδεικτικό βάρος να αποδείξει ότι το ποσό, δεν οφείλεται και ότι η υποθήκη ως εξασφάλιση για τις παραχωρηθείσες προς τον σύζυγο της πιστωτικές διευκολύνσεις, έχει εξαλειφθεί.
Η συμφωνία υποθήκης υπογράφηκε την 29/05/2006. Προέβλεπε ως το λεκτικό της, ότι συμφώνησε η Αιτήτρια να παρέχει εξασφάλιση στους Εφεσίβλητους με επιβάρυνση του ακινήτου για υφιστάμενες και μελλοντικές πιστωτικές διευκολύνσεις του πρωτοφειλέτη. Παραχωρήθηκε μελλοντική πιστωτική διευκόλυνση στον πρωτοφειλέτη με τη συμφωνία της Εφεσείουσας. Η συμφωνία δανείου με αριθμό [ ] με την οποίαν συμφώνησε η Αιτήτρια με την υπογραφή της, έγινε την 08/04/2010. Η εν λόγω συμφωνία τροποποιήθηκε την 04/09/2015 ως προς τους όρους αποπληρωμής της και η Αιτήτρια έλαβε γνώση των όρων της τροποποιητικής συμφωνίας και συμφώνησε. Η υφιστάμενη υποθήκη Υ7340/2006 συνιστούσε συνεχή εξασφάλιση για πιστωτικές διευκολύνσεις του πρωτοφειλέτη μέχρι του ποσού των ΛΚ200.000 (€341.720) και δεν επηρεάστηκε από την τροποποίηση. Προς τούτο, γίνεται ρητή αναφορά στους όρους της τροποποιητικής συμφωνίας.
Ο ορισμός του όρου υποθήκης, σύμφωνα με το άρθρο 2 του περί Υποθηκεύσεως και Μεταβιβάσεως Νόμου 9/1965 σημαίνει ‘επιβάρυνσιν συσταθείσαν επί ακινήτου τη βουλήσει του κυρίου προς εξασφάλισιν οριστικού, μέλλοντος ή υπό αίρεσιν χρηματικού τινος χρέους ή υποχρεώσεως και περιλαμβάνει, χωρίς περιορισμό, τις μετά τη διάσπαση υποθήκες, όπως ο όρος αυτός αναφέρεται στο άρθρο 32Α. Η υποθήκη Υ73401/2006 υπόκειται στον ακόλουθο όρο της συμφωνίας:
Όρος 4:
Η υποθήκη αυτή, είναι εξασφάλιση, επιπρόσθετη προς οποιεσδήποτε εξασφαλίσεις ή εγγυήσεις τις οποίες η τράπεζα έχει σήμερα ή δυνατό να έχει στο μέλλον από εμένα ή από οποιοδήποτε άλλο πρόσωπο ή πρόσωπα σχετικά προς τις υποχρεώσεις τις οποίες αυτή εξασφαλίζει. Η τράπεζα μπορεί να συναλλάσσεται, να ανταλλάζει, να ακυρώνει, να τροποποιεί ή να απέχει από του να τελειοποιεί ή να βάζει σε εφαρμογή οποιεσδήποτε άλλες εξασφαλίσεις ή εγγυήσεις χωρίς να επηρεάζεται οποιοδήποτε δικαίωμα της με βάση το έγγραφο αυτό.
Κατά συνέπεια, είναι αβάσιμο το επιχείρημα ότι η υποθήκη είχε εξαλειφθεί. Εξακολουθούσε κατά τον χρόνο αποστολής των ειδοποιήσεων Ι, ΙΑ και ΙΒ, η υποθήκη να συνιστά εξασφάλιση της πιστωτικής διευκόλυνσης με την οποίαν συμφώνησε η Αιτήτρια και που με την υπογραφή της τροποποιήθηκε το 2015 ως προς τους όρους αποπληρωμής της. Είναι ορθή η θέση της Αιτήτριας Εφεσείουσας, ότι δεν δύναται οι ειδοποιήσεις να κάνουν αναφορά σε χρέος που δεν εξασφαλίζεται με υποθήκη επί του επίδικου ακινήτου. Τέτοιο νομικό επιχείρημα, μπορεί να εγερθεί στα πλαίσια Αίτησης Έφεσης που προσβάλει ειδοποίηση που αποστέλλεται σε ενυπόθηκο οφειλέτη, προκειμένου να πωληθεί η εξασφάλιση που έχει παραχωρηθεί για το συγκεκριμένο χρέος. Διαφορετική θεώρηση των πραγμάτων, θα επέτρεπε την πώληση ακινήτου που δεν εξασφάλιζε το χρέος.
Η πώληση του ενυπόθηκου ακινήτου, καθορίζεται στη βάση συγκεκριμένης νομοθεσίας που διέπει τη διαδικασία. Θα πρέπει να διενεργηθεί, σύμφωνα με τη διαδικασία που προδιαγράφεται στον νόμο. Επιτρέπεται η πώληση στην περίπτωση που το χρέος που εξασφαλίζεται με υποθήκη, βρίσκεται σε καθεστώς υπερημερίας. Το άρθρο 27 του νόμου, περιέχει πρόνοια ότι στην περίπτωση υπερημερίας πληρωμής μίας δόσης του δανείου, καθίσταται ολόκληρο το δάνειο απαιτητό και πληρωτέο. Το ίδιο ισχύει εάν δεν γίνει έγκαιρη πληρωμή του τόκου που λογίζεται με βάση τη δανειακή σύμβαση που εξασφαλίζεται από το υποθηκευμένο ακίνητο. Η σύμβαση της υποθήκης που θα πρέπει να προνοεί την εξασφάλιση του χρέους, αφορά δικαιοδοτικό όρο για την έναρξη της διαδικασίας της πώλησης δυνάμει του μέρους VIA του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Νόμου 9/1965. Αυτή είναι προϋπόθεση για την αναγκαστική πώληση ακινήτου, είτε αυτή επιτευχθεί με ιδιωτική πώληση του ακινήτου, είτε στα πλαίσια του άρθρου 37 του νόμου 9/1965 από τον διευθυντή του Κτηματολογίου.
Το άρθρο 37 Μέρος VI του νόμου, προνοεί ότι μόνο όταν το ενυπόθηκο χρέος βρίσκεται σε υπερημερία τουλάχιστον 120 ημέρες, ο ενυπόθηκος δανειστής δύναται να επιδώσει στον ενυπόθηκο οφειλέτη κατάσταση λογαριασμού και έγγραφη ειδοποίηση με την οποίαν, τον πληροφορεί ότι εάν θα συνεχίσει για περίοδο ενός μηνός από την επίδοση της ειδοποίησης να βρίσκεται σε υπερημερία, θα υποβληθεί στον διευθυντή του Κτηματολογίου Αίτηση πώλησης του ακινήτου που επιβαρύνεται με το ενυπόθηκο χρέος προς εξόφληση του χρέους.
Παρομοίως, το άρθρο 44Β του νόμου 9/1965, προνοεί ότι επιτρέπεται να προχωρήσει η διαδικασία που προβλέπεται δυνάμει του μέρους VIA του νόμου 9/1965, όταν ολόκληρο το ενυπόθηκο χρέος καθίσταται πληρωτέο και απαιτητό δυνάμει των όρων της σύμβασης.
Σύμφωνα με τη μαρτυρία που έχουν θέσει υπόψη μου οι Εφεσίβλητοι, έχουν καταχωρήσει την αγωγή 1391/2019 για να διεκδικήσουν ολόκληρο το χρέος. Εκ των πραγμάτων, το δάνειο [ ] ([ ]) πρόκειται για χρέος που βρίσκεται σε υπερημερία και απαιτείται η πληρωμή του εξ’ ολοκλήρου, ως οι όροι της σύμβασης. Το θέμα που εγείρει η Αιτήτρια, είναι ότι το χρέος που αφορά το δάνειο πιο πάνω, δεν εξασφαλίζεται με τη συγκεκριμένη υποθήκη στην οποία παραπέμπουν οι Καθ’ ων η Αίτηση Εφεσίβλητοι, προκειμένου να διενεργήσουν πώληση του επίδικου ακινήτου με πλειστηριασμό την 26/08/2024. Η μαρτυρία που έχουν θέση υπόψη του Δικαστηρίου, δεν αποδεικνύει τέτοιον ισχυρισμό. Η μαρτυρία που έχουν προσκομίσει για να αποδείξουν τον πιο πάνω ισχυρισμό, υποστηρίζει ακριβώς το αντίθετο, ήτοι ότι το συγκεκριμένο ακίνητο εξασφαλίζει το υπόλοιπο του χρέους που να αφορά τον πιο πάνω λογαριασμό και η συγκεκριμένη υποθήκη αφορά εξασφάλιση ύψους €341.720 πλέον τόκους και έξοδα. Η σύμβαση υποθήκης, προέβλεπε ότι ο Αιτητής θα υποθήκευε τα κτήματα του ως πρόσθετη και παραπέρα εξασφάλιση και εγγύηση κάθε υποχρέωσης του προς τον ενυπόθηκο δανειστή, είτε αυτή είναι τωρινή ή μελλοντική άμεση ή έμμεση, είτε έγινε ή ενδέχεται να γίνει απαιτητή, είτε είναι προσωπική ή κοινή και για οποιονδήποτε λογαριασμό. Εφόσον η εγγύηση εξασφάλισης με υποθήκη κάλυπτε οιονδήποτε λογαριασμό, μοναδικός περιορισμός της εξασφάλισης, είναι ότι αυτή καθορίστηκε στα €341.720 πλέον τόκους και έξοδα.
Στη συνέχεια, η Αιτήτρια διενήργησε επιπρόσθετες υποθήκες ενώπιον του Κτηματολογίου σε σχέση με το επίδικο ακίνητο, όπως σε πρώτη ζήτηση καταβάλει στον ενυπόθηκο δανειστή οφειλόμενα ποσά, ως αυτά καθορίζονται σε συμβάσεις υποθήκης που επισυνάπτεται στη δήλωση.
Η θέση των Καθ’ ων η Αίτηση, είναι ότι τα υπόλοιπα που εμφαίνονται στην κατάσταση λογαριασμού που συνοδεύει την ειδοποίηση τύπου Ι, αντιπροσωπεύει το ενυπόθηκο χρέος. Η εν λόγω κατάσταση λογαριασμού, παρουσιάζει πλήρως και με λεπτομέρεια την εικόνα του ενυπόθηκου χρέους. Σύμφωνα με το πιστοποιητικό έρευνας του Κτηματολογίου, υφίσταται η υποθήκη Υ7340/2006 επί του επίδικου ακινήτου που εξασφαλίζει το χρέος μέχρι το ποσό των €484.051,75 (€341.720 κεφάλαιο και €143.131 τόκο) με ενυπόθηκο δανειστή τους Καθ’ ων η Αίτηση. Κατά συνέπεια, στη βάση των δεδομένων που έχουν τεθεί ενώπιον μου, προκύπτει ότι το χρέος που περιγράφεται στις ειδοποιήσεις τύπου Ι και ΙΑ, πρόκειται για εξασφαλισμένο χρέος επί του ακινήτου και δεν υπάρχει λάθος σε σχέση με το περιεχόμενο των ειδοποιήσεων που κάνουν αναφορά σε ποσό απαιτητό ως αποτέλεσμα του προγραμματισμένου πλειστηριασμού για το ποσό των €484.051,75 πλέον τόκους και έξοδα. Το ποσό που ζητείται να εισπραχθεί με την πώληση, έχει επεξηγηθεί με σαφήνεια και είναι το ποσό των €341.720 (κεφάλαιο ως η σύμβαση υποθήκης) πλέον τόκο €143.131,46 και τόκο 5.00% από 01/07/2023. Ο ενυπόθηκος οφειλέτης, γνωρίζει επακριβώς το ποσό που επιδιώκεται να εισπραχθεί από την πώληση του ενυπόθηκου ακινήτου, καθώς και γνωρίζει πώς προκύπτει αυτό. Ο τύπος Ι είναι η ειδοποίηση που πληροφορεί τον ενυπόθηκο οφειλέτη για το ποσό που πρέπει να πληρώσει προκειμένου να αποφύγει τον πλειστηριασμό. Στην περίπτωση που δεν συμμορφωθεί με την ειδοποίηση τύπου Ι, τότε αποστέλλεται η ειδοποίηση τύπου ΙΑ που απλά τον πληροφορεί ότι έχει προγραμματιστεί να γίνει ο πλειστηριασμός σε συγκεκριμένο τόπο, ημερομηνία και ώρα. Εντός 45 ημερών από την επίδοση της ειδοποίησης τύπου ΙΑ, ενυπόθηκος οφειλέτης δικαιούται να καταχωρήσει Έφεση στο Επαρχιακό Δικαστήριο και να ζητήσει παραμερισμό της σκοπούμενης πώλησης μόνο για τους λόγους που προδιαγράφονται στο εδάφιο (3) του άρθρου 44Γ του περί Υποθηκεύσεως και Μεταβιβάσεως Νόμου 9/1965. Σύμφωνα με την εν λόγω ειδοποίηση, το οφειλόμενο ποσό ήταν κατά τον χρόνο έκδοσης της ειδοποίησης ημερομηνίας 30/06/2023 ήταν το ποσό των €484.851,75 πλέον τόκο 5.00% από την 01/07/2024. Όταν προστεθεί το αρχικό κεφάλαιο που κάλυπτε η υποθήκη, ήτοι το ποσό των €341.720 μαζί με τους τόκους αυτούς, το συνολικό άθροισμα είναι ως ανωτέρω. Η υποθήκη δεν εξασφαλίζει όλο το οφειλόμενο ποσό που αφορά το πιο πάνω δάνειο, ήτοι το ποσό των €518.930 πλέον τόκο. Σημασία έχει, ότι η Εφεσείουσα έλαβε γνώση εφόσον παρέλαβε την ειδοποίηση τύπου Ι το ποσό που έπρεπε να πληρώσει για να εξοφλήσει το ενυπόθηκο χρέος και της δόθηκε επίσης αναλυτική κατάσταση για να αντιληφθεί πώς προέκυπτε το ποσό, αφού αυτό αφορά το αρχικό κεφάλαιο που αφορούσε την ενυπόθηκη εξασφάλιση μαζί με τον τόκο που λογίζεται επί του κεφαλαίου, ως η συμφωνία υποθήκης ημερομηνίας 29/05/2006.
Ορθά απευθύνεται η ειδοποίηση «τύπου Ι» στην ενυπόθηκη οφειλέτη με απαίτηση πληρωμής. Το έντυπο ειδοποίησης «τύπου Ι» που συμπεριλαμβάνεται ως παράρτημα του νόμου 9/1965, πιο κάτω, καλεί τον ενυπόθηκο οφειλέτη να πληρώσει το χρέος.
ΤΥΠΟΣ «Ι»
[Άρθρο 44Γ(1)]
ΟΙ ΠΕΡΙ ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΕΩΣ ΚΑΙ ΥΠΟΘΗΚΕΥΣΕΩΣ ΝΟΜΟΙ ΤΟΥ 1965 ΜΕΧΡΙ 2014
ΕΙΔΟΠΟΙΗΣΗ ΠΡΟΣ ΕΝΥΠΟΘΗΚΟ ΟΦΕΙΛΕΤΗ
Προς ..................................... από ………………………………
Ειδοποιείστε ότι έγινε απαιτητό το ποσό των………………………………………………… (λεπτομέρειες του οποίου περιέχονται εις την επισυνημμένη κατάσταση λογαριασμού), πλέον τόκοι επί ……………………………….. προς …………………………. επί τοις εκατόν από της …………………………., το οποίο οφείλετε σύμφωνα με τη δήλωση σύμβασης υποθήκης με αρ. Υ………………… και ημερομηνία ……………………….………. πλέον έξοδα μέχρι σήμερα περιλαμβανομένων των εξόδων της ειδοποίησης αυτής.
Καλείστε προς τούτο, όπως εντός τριάντα (30) ημερών καταβάλετε το πιο πάνω ποσό και τους οφειλόμενους τόκους, πλέον όλα τα ήδη διενεργηθέντα έξοδα για είσπραξη αυτών και ειδοποιήστε ότι αν δεν καταβάλετε το πιο πάνω ποσό πλήρως μαζί με τους περαιτέρω τόκους, οι οποίοι θα οφείλονται μέχρι την ημέρα πληρωμής, καθώς και τα έξοδα, θα προχωρήσω με την διαδικασία πλειστηριασμού που προβλέπεται στο Μέρος VIA του νόμου στην πώληση του ενυπόθηκου ακινήτου και στην μεταβίβαση τούτου στον αγοραστή.
Η καταβολή του ποσού να γίνει …………………..…………….....
…………………………………………………………………………..
(Να δοθεί η ακριβής διεύθυνση για καταβολή των οφειλομένων ποσών)
Εάν έχετε διαφορετική γνώμη, παρακαλώ όπως με πληροφορήσετε για τούτο γραπτώς σε διάστημα τριάντα (30) ημερών, από την ημερομηνία της επιβεβαιωμένης αποστολής της παρούσας ειδοποίησης στη διεύθυνση …………………….. …………………. ………………………………………………………
(Να αναφερθεί πλήρης διεύθυνση)
(ΥΠΟΓΡΑΦΗ): ……………………………………………….………..
(ΟΝΟΜΑΤΕΠΩΝΥΜΟ ΟΛΟΓΡΑΦΩΣ): ……………………………
(ΕΝΥΠΟΘΗΚΟΣ ΔΑΝΕΙΣΤΗΣ)
ΠΛΗΡΗΣ ΔΙΕΥΘΥΝΣΗ: ………………………...............…………»
Επομένως, οι κοινοποιήσεις που επιδόθηκαν στην Εφεσείουσα ως ενυπόθηκο οφειλέτη (τύπου Ι) στις 15/02/2024 και (τύπου ΙΑ) στις 20/05/2024, πρόκειται για έγκυρα διαβήματα στη διαδικασία και δεν επηρεάζουν με κανέναν τρόπο τον σκοπούμενο πλειστηριασμό. H επιλογή του ενυπόθηκου δανειστή να προχωρήσει με τη διαδικασία της ιδιωτικής πώλησης του ακινήτου, είναι έγκυρη νοούμενου ότι έχουν τηρηθεί ασφαλιστικές δικλείδες σε σχέση με την επιφυλασσόμενη τιμή πώλησης του ακινήτου. Εν πάση περιπτώσει, η Καθ’ ης η Αίτηση έχει εκπληρώσει τις νομοθετικές της υποχρεώσεις, καθότι έχει ενημερώσει έγκαιρα την Αιτήτρια για τη διαδικασία με την αποστολή κοινοποίησης για την έναρξη της διαδικασίας, ώστε να λάβει όλα τα μέτρα για προστασία των συμφερόντων της. Συνεπώς, επειδή οι δύο ειδοποιήσεις ήτοι του «τύπου Ι» και «τύπου ΙΑ» έχουν αποσταλεί στην ιδιοκτήτρια του ακινήτου που είναι ενυπόθηκος δανειστής και σε όλους τους οφειλέτες του δανείου, που θα ήταν τα πρόσωπα που ενδεχομένως να είχαν το δικαίωμα να εισπράξουν μέρος της πώλησης στην περίπτωση πλειστηριασμού, θεωρώ ότι έχουν ικανοποιηθεί οι πρόνοιες της νομοθεσίας που αφορούν την κοινοποίηση των ειδοποιήσεων στα ενδιαφερόμενα πρόσωπα. Σημασία έχει ότι η Εφεσείουσα, ως ενυπόθηκος οφειλέτης και ενδιαφερόμενο πρόσωπο δυνάμει των διατάξεων του νόμου, έχει λάβει γνώση της διαδικασίας. Ακόμη και να διαβαστεί αυτή η πρόνοια του Νόμου σε συνδυασμό με το άρθρο 44ΙΓ, δεν επηρεάζονται τα δικαιώματα της Αιτήτριας. Έλαβε γνώση της ειδοποίησης και ενημερώθηκε ότι ήταν σε υπερημερία τουλάχιστον 120 ημέρες και ότι υπήρχε πρόθεση να προχωρήσει το πιστωτικό ίδρυμα σε πώληση του ακινήτου. Δεν εντοπίζω παρατυπία σε σχέση με τη διαδικασία που έχει ακολουθηθεί. Δεν έχει αποδειχθεί ότι έχουν πληρωθεί τα ποσά που καταγράφονται στις ειδοποιήσεις ώστε να πείσει ότι ο πλειστηριασμός, θα πρέπει να ματαιωθεί. Δεν αποδεικνύεται ότι το ποσό που καταγράφεται στις ειδοποιήσεις είναι λανθασμένο και δεν εγείρεται άλλος λόγος που προδιαγράφεται επί του άρθρου 44Γ που να δικαιολογεί τη ματαίωση του πλειστηριασμό η Αίτηση Έφεσης.
Υπάρχει αναντίλεκτη μαρτυρία ενώπιον μου, ότι το εξασφαλισμένο χρέος είχε καταστεί απαιτητό με αποτέλεσμα η Καθ’ ης η Αίτηση να ασκήσει τα συμβατικά της δικαιώματα με βάση τη σύμβαση υποθήκης και να ασκήσει την επιλογή της για πώληση του υποθηκευμένου ακινήτου. Ο νόμος θέτει επιπρόσθετες υποχρεώσεις στον ενυπόθηκο δανειστή, πέραν αυτών που έχουν συμφωνηθεί με τον ενυπόθηκο οφειλέτη δυνάμει της συμφωνίας υποθήκης στην περίπτωση που επιλέγει να πωλήσει το ακίνητο δυνάμει των προνοιών του άρθρου 44Β πιο πάνω.
Σε σχέση με την ειδοποίηση τύπου «ΙΑ» συμμορφώνεται με τον τύπου του νόμου ως προς το πραγματικό οφειλόμενο ποσό. Ανταποκρίνεται στην πραγματικότητα, επειδή το ποσό το οφειλόμενο δύναται να προσδιοριστεί ως προνοείται με τη δήλωση της υποθήκης, με την προσθήκη και υπολογισμό του τόκου, καθώς και με τα έξοδα για την ανάκτηση του ποσού που έχουν καθοριστεί επακριβώς στην εν λόγω ειδοποίηση. Εξάλλου, το ποσό που οφείλεται υπόκειται κάθε μέρα σε αλλαγή εξαιτίας του υπολογιζόμενου τόκου. Συνεπώς οι λέξεις το ‘οφειλόμενο ενυπόθηκο χρέος’ πρέπει να ερμηνευτεί λαμβάνοντας υπόψη το άρθρο 21 του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Νόμο 9/1965 σε σχέση με τη δήλωση υποθήκης που βαρύνει την ακίνητη περιουσία με το χρέος του ενυπόθηκου δανειστή που παραπέμπει σε χρέος καθορισμένο ή που δύναται να προσδιοριστεί.
Εφόσον αυτής της ειδοποίησης έχει προηγηθεί η αποστολή της ειδοποίησης «τύπου Ι» βάσει της οποίας δόθηκαν στον ενυπόθηκο οφειλέτη ακόμη 45 ημέρες να συμμορφωθεί και για την οποίαν ο ενυπόθηκος δανειστής δεν έχει προβεί σε κάποιο διάβημα αμφισβήτησης του χρέους, ως αυτό προσδιορίζεται, ακολούθησε η αποστολή της ειδοποίησης «τύπου ΙΑ». Αίτηση/Έφεση δύναται να καταχωρηθεί προς παραμερισμό της ειδοποίησης «τύπου ΙΑ» και ματαίωση του πλειστηριασμού μόνο για τον περιορισμένο σκοπό που προνοεί το εδάφιο (3). Στην παρούσα περίπτωση, η ενυπόθηκος οφειλέτης είχε συμβληθεί όπως υποθηκεύσει το ακίνητο προς εξασφάλιση του χρέους και είχε συμβληθεί με ρητή πρόνοια στη συμφωνία, ότι στην περίπτωση που καθυστερήσει να πληρώσει το δάνειο, τότε ο ενυπόθηκος δανειστής θα είχε το δικαίωμα να πωλήσει την εξασφάλιση για να εισπράξει το χρέος.
Δεν υπάρχει αμφισβήτηση ότι το χρέος είναι υπαρκτό, είναι σε υπερημερία και ότι υπάρχει δυνάμει συμφωνίας έγκυρη υποθήκη προς εξασφάλιση του χρέους. Το εδάφιο (3) έχει εφαρμογή στην περίπτωση αποστολής ειδοποίησης τύπου «ΙΑ» δηλαδή, μετά που έχει ήδη οριστεί ημέρα και τόπος πώλησης του ακινήτου και αποστέλνεται σχετική ειδοποίηση για να ενημερώσει τον οφειλέτη για τα σχετικά. Νοείται ότι ο ενυπόθηκος οφειλέτης, δεν θα μπορούσε στο τελικό στάδιο της διαδικασίας να εγείρει όλα τα ζητήματα που θα μπορούσε να εγείρει όταν η διαδικασία βρισκόταν στα αρχικά της στάδια με την αποστολή της ειδοποίησης τύπου «Ι» με βάση το άρθρο 44Β (3). Είναι γι’ αυτόν τον λόγο, που στην περίπτωση της διαδικασίας που βρίσκεται στο στάδιο αποστολής της ειδοποίησης τύπου «ΙΑ» περιορίζονται οι λόγοι για τους οποίους θα μπορούσε να παραμεριστεί η ειδοποίηση όπως ορίζει το άρθρο 44Γ(1).
Η Αιτήτρια ως ενυπόθηκος οφειλέτης, δεν θεωρείται με βάση τις διατάξεις του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Νόμου 9/1965 επιλέξιμος οφειλέτης, δυνάμει του άρθρου 44ΙΕ επειδή το ενυπόθηκο ακίνητο δεν θεωρείται ‘’κύρια κατοικία’’ που σημαίνει κατοικία που χρησιμοποιείται για τη διαμονή του ιδιοκτήτη της ή/και των μελών της οικογένειας αυτού, για περίοδο πέραν των έξι (6) μηνών κατ’ έτος, η εκτιμημένη αξία της οποίας δεν υπερβαίνει τις τριακόσιες πενήντα χιλιάδες ευρώ (€350.000)· Η επιφυλασσόμενη τιμή πώλησης του ακινήτου, ανέρχεται στο ποσό των €421.200 και στη βάση δύο εκτιμήσεων του ακινήτου που έχουν προσκομίσει οι Εφεσίβλητοι, ακόμη και η καταναγκαστική τιμή πώλησης της κατοικίας, υπερβαίνει το ποσό των €350.000. Κατά συνέπεια, δεν υπάρχει νομικό κώλυμα και προέχει το συμβατικό δικαίωμα του ενυπόθηκου δανειστή να πωλήσει την εξασφάλιση που η Αιτήτρια με δική της συγκατάθεση παραχώρησε προκειμένου να συμφωνήσει ο ενυπόθηκος δανειστής να χορηγήσει το επίδικο δάνειο στον πρωτοφειλέτη.
Η ειδοποίηση τύπου «Ι» έχει αποσταλεί στον ενυπόθηκο δανειστή και το υπόλοιπο του προσδιορίζεται και τεκμηριώνεται με βάση κατάσταση λογαριασμού που έχουν ετοιμάσει οι Καθ’ ων η Αίτηση. Η ειδοποίηση τύπου ΙΑ, βασίζεται στο υπόλοιπο που αναγράφεται στον τύπο Ι, με διαφορά ότι έχει συσσωρευτεί ο τόκος που αφορά το μεσοδιάστημα μεταξύ την 30/06/2023 και την 20/05/2024 (€23.335 πλέον έξοδα). Συνεπώς, θα πρέπει να απορριφθεί η Αίτηση/Έφεση εφόσον το άρθρο 44Γ(3) δεν έχει εφαρμογή στην προκειμένη περίπτωση, δηλαδή στην περίπτωση αποστολής ειδοποίησης με βάση τον Τύπο «Ι» που είναι η ειδοποίηση που προσδιορίζει ποιο ποσό χρημάτων εξασφαλίζει το υποθηκευμένο ακίνητο. Η ειδοποίηση «τύπου ΙΑ» εκδόθηκε από τον ενυπόθηκο δανειστή που κατά τον επίδικο χρόνο, αυτό το πρόσωπο ήταν η Καθ’ ης η Αίτηση. Η εν λόγω ειδοποίηση, συμμορφώνεται με τον καθορισμένο τύπο του νόμου και κάνει αναφορά στο ενυπόθηκο χρέος το εξασφαλισμένο με την υποθήκη με αριθμό Υ7340/2006. Επομένως, για λόγους τυπικούς αλλά κυρίως ουσιαστικούς, η ειδοποίηση «τύπου ΙΑ» που έχει αποσταλεί στην Αιτήτρια συμμορφώνεται με τις επιταγές του νόμου.
Το Εφετείο της Nova Scotia του Καναδά στην υπόθεση (Becker and Others v Nova Scotia Bank [1986] LRC (comm) 638, ασχολήθηκε με το θέμα των διαδοχικών ειδοποιήσεων που απαιτούνται από τον νόμο. Πρόκειται για επικράτεια με παρόμοιο σχήμα καταναγκαστικής πώλησης υποθηκευμένων ακινήτων στο οποίο υποχρεούται ο ενυπόθηκος δανειστής να αποστείλει σειρά ειδοποιήσεων, προκειμένου να ασκήσει το συμβατικό του δικαίωμα. Επεξηγήθηκε, ότι παράλειψη του ενυπόθηκου δανειστή να αποστείλει ειδοποίηση με βάση τον νόμο δεν ήταν βάσιμος λόγος ματαίωσης του πλειστηριασμού, εκεί όπου ο ενυπόθηκος οφειλέτης είχε ειδοποιηθεί ότι το χρέος βρισκόταν σε υπερημερία, απαιτήθηκε η αποπληρωμή του χρέους και ενημερώθηκε για την υποχρέωση του να διευθετήσει το χρέος. Στη συνέχεια, του δόθηκε χρονικό διάστημα πέραν από αυτό που προβλέπει ο νόμος να διευθετήσει το χρέος του ή να προβεί σε άλλον διακανονισμό με την τράπεζα. Σε εκείνην την υπόθεση, είχε αποσταλεί απαίτηση στον οφειλέτη να πληρώσει το οφειλόμενο ποσό ως ακολούθως:
«We hereby make formal demand for payment of the monies owing by way of non revolving demand US 15,532.806 and operating overdrawn accounts of respectively US 12737.81 and CI 90,469.72. Interest will continue to accrue on these accounts until payment is made in full.»
Υπήρχε σύμβαση υποθήκης με πρόνοια, όπως και στη δική μας την περίπτωση, που έδιδε στον δανειστή, στην περίπτωση καθυστέρησης πληρωμής του κεφαλαίου ή του τόκου, το συμβατικό δικαίωμα πώλησης του ακινήτου ως ακολούθως:
«The power of sale and appointing a receiver and any other remedies available to the Bank shall become immediately exercisable without further notice»
Η απαίτηση για το οφειλόμενο ποσό πλέον τόκους, επιδόθηκε στον ενυπόθηκο οφειλέτη τον Ιούλιο 1982, ενώ η πώληση διευθετήθηκε τον Νοέμβριο 1984. Επομένως, δεν υπήρχε αμφιβολία ότι ο χρεώστης γνώριζε τι χρωστούσε και ότι επέλεξε να μην αποπληρώσει ή να προβεί σε διακανονισμό του χρέους. Επομένως, υπό τις δεδομένες περιστάσεις, ο Δικαστής ορθά επιβεβαίωσε την πώληση του ακινήτου με ιδιωτική σύμβαση πώλησης μεταξύ της τράπεζας και τρίτου αγοραστή κατά παρέκκλιση του δικαιώματος αποστολής ειδοποίησης.
Στην προκειμένη περίπτωση, το ποσό που ζητείται να εισπραχθεί με την πώληση του ενυπόθηκου ακινήτου, προσδιορίζεται με σαφήνεια και δεν τίθεται ενώπιον μου κανένα ζήτημα σε σχέση με την υποχρέωση του ενυπόθηκου οφειλέτη να πληρώσει το οφειλόμενο υπόλοιπο. O ενυπόθηκος οφειλέτης, μπορεί να προσδιορίσει επακριβώς το ποσό που επιδιώκεται να εισπραχθεί από την πώληση του ενυπόθηκου ακινήτου, καθώς αυτό μεταβάλλεται καθημερινά εξαιτίας των τόκων που θα συσσωρεύονται επί του οφειλόμενου ποσού μέχρι την αποπληρωμή του χρέους ή μέχρι τη στιγμή πώλησης του ακινήτου. Οι Καθ’ ων η Αίτηση έχουν συμμορφωθεί με την υποχρέωση να αποστείλουν ειδοποίηση «τύπου Ι» που καθορίζει το ποσό που οφείλεται τον τρόπο που λογίζεται ο τόκος επί του οφειλόμενου ποσού, καθώς και έξοδα που έχουν γίνει για ανάκτηση της οφειλής. Εξάλλου σκοπός της ειδοποίησης «τύπου ΙΑ», δεν είναι για να πληροφορήσει τον ενυπόθηκο οφειλέτη για το ύψους του χρέους, αλλά για να επιβεβαιωθεί ότι ο ενυπόθηκος οφειλέτης δεν έχει συμμορφωθεί με την ειδοποίηση «τύπου Ι» και να πληροφορηθεί για τον τόπο και χρόνο του πλειστηριασμού που έχει προγραμματιστεί.
Δεν υπάρχει καμία πρόνοια στον νόμο 9/1965 που να εμποδίζει τους Αιτητές Εφεσείοντες να αποταθούν στο Δικαστήριο με το σωστό ένδικο διάβημα στην περίπτωση που υπάρχει αμφισβήτηση της συμφωνίας ή του ύψους του χρέους ή κατά πόσο έχει εξοφληθεί το χρέος κτλ. Τούτου είναι πρόδηλο από τη ρητή πρόνοια στο εδάφιο 44(Γ) που επιτρέπει στο Δικαστήριο, να παραμερίσει την ειδοποίηση στην περίπτωση που έχει εκδοθεί προσωρινό διάταγμα με βάση τις πρόνοιες του άρθρου 32 του περί Δικαστηρίων Νόμου. Όμως κάτι τέτοιο, δεν προβάλλεται με την παρούσα Αίτηση. Δεν αμφισβητείται η εγκυρότητα της υποθήκης Υ7340/2006 και ως αποδεικνύεται με βάση το μαρτυρικό υλικό που οι Αιτητές έχουν θέσει ενώπιον μου το επίδικο ακίνητο συνιστά εξασφάλιση για χρέος απαιτητό που δεν αμφισβητείται ότι οφείλεται.
Η Αίτηση Έφεσης απορρίπτεται και τα έξοδα της διαδικασίας επιδικάζονται εναντίον του Αιτητή Εφεσείοντα, όπως αυτά υπολογιστούν από τον πρωτοκολλητή και εγκριθούν από το Δικαστήριο.
(Υπ.)………………
Ν. Ταλαρίδου-Κοντοπούλου, Α.Ε.Δ.