ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΕΥΚΩΣΙΑΣ
Ενώπιον: Χ-Μ Καραπατάκη, Ε.Δ.
Αρ. Αίτησης/Έφεσης: 264/2022
Αναφορικά με τον Περί ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμο, Κεφ. 224, άρθρα 38Α, 38Β, 38Θ, 38ΛΑ, 38ΛΒ και 80.
Μεταξύ:
Δημήτρης Παπαχρυσοστόμου, ΑΔΤ[ ], [ ] 2, [ ] Λευκωσία
Αιτητής/Εφεσείων
-και-
Αγγελική Σπυριδάκη, εξ Αθηνών
Καθ’ ης η Αίτηση/Εφεσίβλητη
------------------------------------------------------------------------------------
Ημερομηνία: 19/02/2024
Εμφανίσεις:
Για τον Αιτητή/Εφεσείοντα: κ. Π. Παναγιώτου για κ.κ. Κωσταντίνου Παναγιώτου & Σια Δ.Ε.Π.Ε.
Για την Καθ’ ης η Αίτηση/Εφεσίβλητη: κ. Δ. Κακουλλής
Για τον Διευθυντή Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας: κα Α. Χατζηιωσήφ για Γενικό Εισαγγελέα
Α Π Ο Φ Α Σ Η
H υπό κρίση Αίτηση/Έφεση:-
Σύμφωνα με το πραγματικό υπόβαθρο της παρούσας όπως προκύπτει από τα αναντίλεκτα γεγονότα, ο Εφεσείων είναι εγγεγραμμένος ιδιοκτήτης 100% του καταστήματος αρ. 1, αρ. εγγραφής 25/4220, Ενορία Τρυπιώτης, Δήμος Λευκωσίας, το οποίο ευρίσκεται σε οικοδομή που ανεγέρθηκε πριν το 1984 στο τεμάχιο αρ. ΕΠΙ 1012 Φ/Σχ. 21/540301 που αποτελείται από εννέα μονάδες, ήτοι οκτώ καταστήματα με μεσοπάτωμα και ένα διαμέρισμα στον πρώτο όροφο («η οικοδομή»).
Στις 15/07/21 η Εφεσίβλητη, η οποία είναι ιδιοκτήτρια τριών εκ των καταστημάτων με αρ. εγγραφής 4221, 4222 και 4223 (καταστήματα αρ. 2, 3 και 4) υπέβαλε αίτηση στον Επαρχιακό Κτηματολογικό Λειτουργό Λευκωσίας με αρ. φακέλου Α460/2021 για εγγραφή της οικοδομής ως κοινόκτητης σύμφωνα με τα άρθρα 38ΛΑ, 38Η και 38Θ του Κεφ. 224. Όπως προκύπτει εκ της Αιτιολογημένης Απόφασης ημερ. 12/09/22, η οποία καταχωρήθηκε στον ηλεκτρονικό φάκελο («ΑΑ»), στις 6/09/23 ετοιμάστηκε κατάλογος εμβαδών από τον Κλάδο Χωρομετρίας και ακολούθως ετοιμάστηκε κατάλογος μεριδίων στην κοινόκτητη ιδιοκτησία δυνάμει του άρθρου 38Θ και του εμβαδού των μονάδων κατά το άρθρο 38Η του Κεφ. 224. Ο υπολογισμός των μεριδίων στην Κοινόκτητη ιδιοκτησία έγινε σύμφωνα με την αξία της κάθε μονάδας σε σχέση με την συνολική αξία των μονάδων της κοινόκτητης οικοδομής σε τιμές 1/01/1980. Ως αποτέλεσμα της διαδικασίας αυτής ήταν να αποσταλούν στις 24/06/22 από τον Διευθυντή του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας («ο Διευθυντής») επιστολές σε όλους τους εγγεγραμμένους ιδιοκτήτες, μεταξύ των οποίων και στον Εφεσείοντα, για ενημέρωση τους αναφορικά με την αίτηση της Εφεσίβλητης.
Ειδικότερα, μία επιστολή αναφέρεται στην πρόθεση του Διευθυντή να προβεί στην εγγραφή της οικοδομής ως Κοινόκτητης σύμφωνα με το άρθρο 38ΛΑ του Κεφ. 224 μετά την πάροδο 30 ημερών κατόπιν έρευνας του, καθώς και συνημμένες άλλες δύο επιστολές με τις οποίες ενημερώνονται οι ιδιοκτήτες των μονάδων ότι τα μερίδια τους στην κοινόκτητη ιδιοκτησία έχουν υπολογιστεί με βάση τις αξίες της 1/01/1980 και τους καλεί εντός 30 ημερών να καταθέσουν ενδεχόμενη συμφωνία μεταξύ των κυρίων των μονάδων που να καθορίζει το μερίδιο στην κοινόκτητη ιδιοκτησία, σε αντίθετη περίπτωση ο Διευθυντής θα προχωρούσε στην υιοθέτηση των μεριδίων με βάση τον κατάλογο μεριδίων στην Κοινόκτητη Ιδιοκτησία όπως ετοιμάστηκε και θα ενημερώνονταν σχετικά τα Κτηματολογικά Μητρώα σύμφωνα με το άρθρο 38ΛΑ(2) του Κεφ. 224.
Με την υπό κρίση Αίτηση/Έφεση ο Εφεσείων εξαιτείται Δήλωση του Δικαστηρίου ότι οι αποφάσεις του Διευθυντή που εμπεριέχονται στις τρείς επιστολές ημερ. 24/06/2022, οι οποίες λήφθηκαν την 01/07/2022 είναι παράνομες, εξ’ υπαρχής άκυρες και στερημένες οποιουδήποτε αποτελέσματος.
Νομική βάση της υπό κρίση Αίτησης/Έφεσης αποτελεί το άρθρο 6 του Κεφ. 224, το οποίο καταργήθηκε με το άρθρο 2 του Ν. 6(Ι)/1993, το άρθρο 38Α, 38Β, 38Θ, 38ΛΑ, 38ΛΒ και 80 του Κεφ. 224, οι περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Κανονισμοί του 1956, Κ.Κ. 1-17, οι Θεσμοί Πολιτικής Δικονομίας, το άρθρο 23 του Συντάγματος, η σύμφυτη εξουσία του Δικαστηρίου και νομολογία του Ανωτάτου Δικαστηρίου.
Όπως προβάλλονται ως λόγοι Έφεσης ο Διευθυντής δεν προέβηκε σε δέουσα έρευνα προτού εκδώσει τις προσβαλλόμενες αποφάσεις του, καθότι δεν ερεύνησε τον φάκελο του Κτηματολογίου στην βάση των οποίων εκδόθηκαν οι τίτλοι ιδιοκτησίας του Εφεσείοντα και της Καθ’ ης η Αίτηση. Ειδικότερα, όπως υποστηρίζει ο Εφεσείων, ο Διευθυντής είχε υποχρέωση να ερευνήσει την κτηματική σελίδα της κοινόκτητης ιδιοκτησίας και την κτηματική σελίδα της κοινόκτητης οικοδομής στη βάση των οποίων εκδόθηκε ο τίτλος της μονάδας του Εφεσείοντα, καθώς και να λάβει υπόψη του το περιεχόμενο της άδειας οικοδομής στη βάση της οποίας έγινε οριζόντιος διαχωρισμός της κοινόκτητης οικοδομής μέρος της οποίας αποτελεί η μονάδα τόσο του Εφεσείοντα όσο και της Εφεσίβλητης. Περαιτέρω, όπως υποστηρίζεται, ο Διευθυντής είχε υποχρέωση να ζητήσει τις απόψεις του Εφεσείοντα και δεν το έπραξε.
Ο Εφεσείων προβάλλει ότι τα άρθρα 38Θ και 38ΛΑ του Κεφ. 224 όπως εισήχθηκαν με τον Ν. 6(Ι)/1993 δεν εφαρμόζονται σε τίτλους που εκδόθηκαν δυνάμει του άρθρου 6 του Κεφ. 224, υποστηρίζοντας ότι ο τίτλος τόσο του ιδίου όσο και της Εφεσίβλητης και των υπολοίπων ιδιοκτητών εκδόθηκαν το 1984 σύμφωνα με το άρθρο αυτό και ότι ενεγράφησαν σαν κοινόκτητη οικοδομή πριν την έναρξη της ισχύος του Ν. 6(Ι)/1993, με αποτέλεσμα σύμφωνα με την επιταγή του άρθρου 38ΛΒ του Κεφ. 224 τέτοια εγγραφή να είναι έγκυρη και αποτελεσματική σαν να μην είχε τεθεί σε ισχύ το Μέρος αυτό. Όπως υποστηρίζει, εκ της πρόνοιας του άρθρου 38Θ β’ επιφύλαξη του Κεφ. 224 και την ερμηνευτική διάταξη του άρθρου 38Α, η οποία καθορίζει ως κοινόκτητη ιδιοκτησία αυτή που δεν έχει εγγραφεί ως μονάδα, προκύπτει ότι το νομικό καθεστώς της μονάδας του διέπεται από το άρθρο 38ΛΒ με αποτέλεσμα να μην χρειάζεται η εγγραφή της οικοδομής ως κοινόκτητης οικοδομής, λαμβανομένου υπόψη ότι έχει ήδη εγγραφεί ως κοινόκτητη μονάδα από το 1984 περίπου που έγινε ο οριζόντιος διαχωρισμός και δεν επηρεάζεται από τις διατάξεις του Ν. 6(Ι)/1993.
Σε ένα άλλο λόγο, ο Εφεσείων προβάλλει ότι οι αποφάσεις του Διευθυντή αποστερούν μέρος της ιδιοκτησίας του, αφού από το ποσοστό του 1/9 στην Κοινόκτητη ιδιοκτησία περιορίζεται σε 2,86% παραβιάζοντας εξ αυτού του λόγου το άρθρο 23 του Συντάγματος. Αντίθεση των αποφάσεων του Διευθυντή εντοπίζει και με τους όρους της άδειας οικοδομής, στην βάση της οποίας εκδόθηκαν 9 ξεχωριστοί τίτλοι γιατί στην άδεια οικοδομής υπάρχει όρος ότι ο κάθε τίτλος θα έχει ένα αδιανέμητο μερίδιο σε ολόκληρο το οικόπεδο.
Στην ένορκη δήλωση του Εφεσείοντα παρατίθεται ως τεκμήριο 1 αντίγραφο του τίτλου ιδιοκτησίας του καταστήματος αρ. 1 και ως τεκμήριο 2 αντίγραφα των σχετικών αδειών οικοδομής που εκδόθηκαν από τον Δήμο Λευκωσίας, προβάλλοντας την θέση ότι εκδόθηκαν 9 τίτλοι το 1984 των οποίων το ιδιοκτησιακό καθεστώς διέπετο από το άρθρο 6 του Κεφ. 224, του οποίου η παράγραφος 2 προνοεί ότι το οικόπεδο επί του οποίου ευρίσκεται ανεγειρόμενη η οικοδομή θα ανήκει σε όλους τους ιδιοκτήτες σε αδιανέμητα μερίδια, κάτι το οποίο ουδέποτε αμφισβητήθηκε. Αναπαράγει δε τους λόγους που στηρίζουν την υπό κρίση Αίτηση/Έφεση επισημαίνοντας ότι η εισαγωγή του Ν. 6(Ι)/1993 δεν επηρέασε την εγγραφή των οικοδομών που έγινε δυνάμει του άρθρου 6 του Κεφ. 224, μη δυνάμενη να επανεγραφεί ως κοινόκτητη δυνάμει των άρθρων 38Β και 38ΛΑ, τα οποία εισήχθηκαν με τον Ν. 6(Ι)/1993. Όλα αυτά τα στοιχεία και δεδομένα, όπως εξηγεί, δεν τα έλαβε υπόψη του ο Διευθυντής, ούτε και ζήτησε όπως τονίζει τις δικές του απόψεις.
Η ευπαίδευτη συνήγορος για τον Διευθυντή δήλωσε ότι δεν προτίθετο να ενστεί στην υπό κρίση Αίτηση/Έφεση. Ένσταση καταχώρησε μόνο η Εφεσίβλητη. Στην Ειδοποίηση περί πρόθεσης Ένστασης της Εφεσίβλητης προβάλλονται τρείς προδικαστικές ενστάσεις, ήτοι (1) ότι η υπό κρίση Αίτηση/Έφεση έπρεπε να στραφεί και εναντίον του Διευθυντή και (2) των υπολοίπων ιδιοκτητών της κοινόκτητης οικοδομής, καθώς και (3) ότι τα έγγραφα αναφέρονται ως επισυναπτόμενα και όχι ως τεκμήρια, όπως επίσης και ότι δεν αναφέρονται οι Θεσμοί Πολιτικής Δικονομίας στους οποίους αυτή στηρίζεται και/ή ότι παραβιάζει αυτούς.
Άνευ επηρεασμού των εγειρόμενων προδικαστικών ενστάσεων, η Εφεσίβλητη προβάλλει ότι υπό κρίση Αίτηση/Έφεση είναι εξ υπαρχής άκυρη για τους ίδιους λόγους για τους οποίους εγείρει προδικαστικές ενστάσεις, όπως επίσης επειδή δεν προσβάλλει στο σύνολο της την απόφαση του Διευθυντή, αλλά μόνο το μέρος που αφορά το ακίνητο του Εφεσείοντα και της Εφεσίβλητης. Περαιτέρω, όπως προβάλλει η Εφεσίβλητη, η υπό κρίση Αίτηση/Έφεση είναι κατά νόμο και ουσία αβάσιμη, καταχρηστική και ότι δεν πληρούνται οι προϋποθέσεις για την απόδοση της επιδιωκόμενης θεραπείας. Επίσης, όπως προβάλλεται, με την ένορκη δήλωση του Εφεσείοντα δεν παρέχονται όλα τα απαραίτητα αποδεικτικά στοιχεία και γεγονότα που να αποκαλύπτουν και να επιβεβαιώνουν τους ισχυρισμούς του και δεν έχει γίνει πλήρης αποκάλυψη όλων των ουσιωδών γεγονότων που αφορούν την παρούσα υπόθεση. Σε ένα άλλο λόγο ένστασης υποστηρίζεται ότι η υπό κρίση Αίτηση/Έφεση είναι ατεκμηρίωτη, γενική και δεν συνάδει με την σχετική νομοθεσία που αφορά τις κοινόκτητες οικοδομές. Όπως υποστηρίζει στην Ένσταση της η Εφεσίβλητη, οι επίδικες αποφάσεις είναι ορθές, νόμιμες, καθώς και ότι λήφθηκαν μετά από δέουσα έρευνα μετά από την λήψη όλων των στοιχείων του φακέλου που τηρείται στο Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας πριν την έκδοση τους και σύμφωνα με το Κεφ. 224. Σε σχέση δε με τον τρόπο υπολογισμού των μεριδίων στην κοινόκτητη ιδιοκτησία προβάλλει ότι ο Διευθυντής στην απουσία οποιασδήποτε συμφωνίας, καθόρισε αυτή σύμφωνα με την με την 2η επιφύλαξη του άρθρου 38Θ του Κεφ. 224, ήτοι σύμφωνα με την αναλογία της αξίας της κάθε μονάδας στην συνολική αξία σε τιμές 01/01/1980, εφαρμόζοντας ορθά και το άρθρο 38ΛΑ του Κεφ. 224.
Σε σχέση με την άδεια οικοδομής και τους όρους της εγείρεται ως λόγος ένστασης ότι οι επίδικες αποφάσεις του Διευθυντή δεν ευρίσκονται σε αντίθεση με αυτή και ότι αυτή δεν δύναται να καθορίσει τα μερίδια στην κοινόκτητη ιδιοκτησία σύμφωνα με το Κεφ. 224 και ότι τέτοια καθορίζονται μόνο με συμφωνία των κυρίων των μονάδων, το δε Κεφ. 224 προβάλλεται ως υπέρτατης νομικής ισχύος κάθε προγενέστερου νόμου ή διάταξης που επικαλείται ο Εφεσείων. Σε μια άλλη αναφορά στην Ένσταση της Εφεσίβλητης προβάλλεται ότι οι διατάξεις του άρθρου 38Θ του Κεφ. 224 εφαρμόζονται ανεξάρτητα από τις λοιπές πρόνοιες του Κεφ. 224.
Στον λόγο που προβάλλει ο Εφεσείων περί παράβασης του άρθρου 23 του Συντάγματος η Εφεσίβλητη αντιτάσσει ότι δεν προκύπτει τέτοια στέρηση, καθώς και ότι με τις επίδικες αποφάσεις προστατεύονται τα δικαιώματα ιδιοκτησίας των ιδιοκτητών των μονάδων κατά τρόπο αναλογικό, εύλογο και η μη έκδοση τους θα παραβίαζε τα δικά τους δικαιώματα. Σε σχέση με αυτούς τους ισχυρισμούς περί αντισυνταγματικότητας που προβάλλει ο Εφεσείων, η Εφεσίβλητη απαντά ότι αυτοί δεν ανατρέπουν το τεκμήριο κανονικότητας και δεν τεκμηριώνεται ότι οι πρόνοιες του άρθρου 38Θ του Κεφ. 224 είναι πέραν πάσης λογικής αμφιβολίας αντισυνταγματικές.
Στην ένορκη δήλωση του κ. Μιχαήλ Κωνσταντινίδη που συνοδεύει την Ένσταση της Εφεσίβλητης και ο οποίος δηλώνει ότι είναι πληρεξούσιος αντιπρόσωπος της με προσωπική γνώση των γεγονότων («ΕΔ Κωνσταντινίδη») γίνεται επανάληψη των λόγων Ένστασης με την προσθήκη αναφορών για το ιδιοκτησιακό καθεστώς του καταστήματος αρ. 5 και του διαμερίσματος στον 1 όροφο της οικοδομής, στα οποία εγγεγραμμένη ιδιοκτήτης είναι η κα Θάλεια Σπυριδάκη. Σε μια άλλη αναφορά πέραν της επανάληψης των λόγων ένστασης υποστηρίζει ότι δεν μπορεί το κατάστημα του Εφεσείοντα εμβαδού 22τ.μ. να έχει τα ίδια δικαιώματα και υποχρεώσεις με τις κατά πολύ μεγαλύτερου εμβαδού και αξίας μονάδες της Εφεσίβλητης και των άλλων συνιδιοκτητών.
Κατόπιν αδείας του Δικαστηρίου ο Εφεσείων καταχώρησε συμπληρωματική ένορκη δήλωση ημερ. 07/12/23 («ΣΕΔ»). Στην ΣΕΔ ο Εφεσείων καταχώρησε την ΑΑ του Διευθυντή ημερ. 12/09/2022, καθώς και σειρά από επιστολογραφία και ηλεκτρονική αλληλογραφία με το Κτηματολόγιο που έλαβε χώρα μετά την καταχώρηση της υπό κρίση Αίτησης/Έφεσης.
Τα μέρη παρέδωσαν στο Δικαστήριο γραπτές αγορεύσεις προς υποστήριξη των εκατέρωθεν θέσεων τους, στις οποίες θα κάνω αναφορά όταν και εφόσον αυτό κριθεί σκόπιμο.
Εξουσίες Επαρχιακού Δικαστηρίου σύμφωνα με το Κεφ. 224:-
Το άρθρο 80 του περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου Κεφ. 224, υπό τον τίτλο «Εφέσεις κατ’ αποφάσεων του Διευθυντή» προβλέπει τα εξής:
«Κάθε πρόσωπο το οποίο έχει παράπονο κατά οποιασδήποτε διαταγής, ειδοποίησης ή απόφασης του Διευθυντή, που διενεργήθηκε, δόθηκε ή λήφθηκε δυνάμει των διατάξεων του Νόμου αυτού δύναται, εντός τριάντα ημερών από την ημερομηνία κοινοποίησης σε αυτόν της διαταγής αυτής, ειδοποίησης ή απόφασης να υποβάλει έφεση στο Δικαστήριο και το Δικαστήριο δύναται να εκδώσει επί αυτής τέτοιο διάταγμα ως ήθελε είναι δίκαιο αλλά, κανένα Δικαστήριο δεν επιλαμβάνεται οποιασδήποτε αγωγής ή διαδικασίας επί οποιουδήποτε ζητήματος σε σχέση με το οποίο ο Διευθυντής έχει εξουσία να ενεργεί δυνάμει των διατάξεων του Νόμου αυτού, εκτός με έφεση όπως προνοείται στο άρθρο αυτό:
Νοείται ότι το Δικαστήριο δύναται, αν ικανοποιηθεί ότι λόγω απουσίας από τη Δημοκρατία, ασθένειας ή άλλης εύλογης αιτίας το παραπονούμενο πρόσωπο εμποδίζετο από του να υποβάλει έφεση εντός της περιόδου των τριάντα ημερών, να παρατείνει την προθεσμία εντός της οποίας δύναται να υποβληθεί έφεση υπό τέτοιους όρους όπως αυτό ήθελε θεωρήσει σκόπιμο.».
To Δικαστήριο στα πλαίσια των εξουσιών του δυνάμει του άρθρου 80 ελέγχει την νομιμότητα και την κατ’ ουσία ορθότητα της απόφασης του Διευθυντή και δύναται να αντικαταστήσει και την κρίση του με την δική του (βλ. Παύλου κ.α. ν. Νεοφύτου (1995) 1 Α.Α.Δ. 973). Για την έκταση των εξουσιών του Δικαστηρίου σε αυτές τις περιπτώσεις χαρακτηριστικό είναι το κάτωθι απόσπασμα από την απόφαση του Ανωτάτου Δικαστηρίου στην Αριστοτέλους v Χ¨Κυριάκου και άλλου (2001) 1Α Α.Α.Δ. 100:
«Ο μηχανισμός για τον έλεγχο της ορθότητας των αποφάσεων του Διευθυντή του Κτηματολογίου που εμπίπτουν στη σφαίρα του ιδιωτικού δικαίου προσφέρεται από το άρθρο 80 του Κεφ. 224. Οι αρχές που διέπουν τον δικαστικό έλεγχο αποφάσεων του Διευθυντή του Κτηματολογίου είναι καλώς θεμελιωμένες.[…] Επομένως το Επαρχιακό Δικαστήριο κατά την αναθεώρηση της απόφασης του Διευθυντή πρέπει να εφαρμόζει τις αρχές που διέπουν το δικαστικό έλεγχο διοικητικών πράξεων ή αποφάσεων που εμπίπτουν εντός της σφαίρας του δημοσίου δικαίου με τη διαφορά πως το Επαρχιακό Δικαστήριο δικαιούται να αντικαταστήσει την κρίση του Διευθυντή με τη δική του. Ωστόσο το Επαρχιακό Δικαστήριο δεν θα αντικαταστήσει εύκολα την δική του διακριτική ευχέρεια με εκείνη του Διευθυντή. Θα υιοθετήσει τέτοια πορεία μόνο εφόσον υπάρχουν ισχυροί λόγοι οι οποίοι αποδεικνύονται με αποδεκτή μαρτυρία και οι οποίοι συνηγορούν προς αυτή την κατεύθυνση (Βλ. Kafieros (πιο πάνω) σελ. 643, 644, Peyiotis and Another v. Polemides (1982) 1 C.L.R. 442, 450, Λιασίδης ν. Γενικού Εισαγγελέα (1989) 1 Α.Α.Δ. 185, Αθανάση κ.α. ν. Χατζημάμα κ.α. (1990) 1 Α.Α.Δ. 208, 210, Σολωμόντος ν. Παπανεοκλή (1992) 1 Α.Α.Δ. 906, 912, Παύλου κ.α. ν. Νεοφύτου (1995) 1 Α.Α.Δ. 973, 977. Βλ. και Georghiou v. Hjiphesa (1970) 1 C.L.R. 58).».
Ως εκ τούτου, αυτά τα οποία εξετάζει το Δικαστήριο στα πλαίσια του ελέγχου των αποφάσεων του Διευθυντή δυνάμει του άρθρου 80 είναι με τις ανάλογες προσαρμογές το τι εξετάζει στα πλαίσια του ακυρωτικού του ελέγχου το Διοικητικό Δικαστήριο, ήτοι την παράβαση των αρχών της φυσικής δικαιοσύνης, την έλλειψη δέουσας έρευνας, την έλλειψη αιτιολογίας, την πλάνη περί το νόμο ή τα πράγματα και το βάρος απόδειξης του παράνομου ή εσφαλμένου ή αναιτιολόγητου της απόφασης του Διευθυντή φέρει ο Εφεσείων/Αιτητής (βλ. Αριστοτέλους v Χ¨Κυριάκου, ανωτέρω).
Εξέταση της υπό κρίση Αίτησης/Έφεσης:-
Προτού προχωρήσω στην εξέταση της ουσίας της παρούσας πρέπει να εξετάσω τις προδικαστικές ενστάσεις που έχουν εγερθεί από την πλευρά της Εφεσίβλητης. Ειδικότερα, όπως προβάλλεται ο Διευθυντής θα έπρεπε να είχε συνενωθεί ως διάδικος στην παρούσα διαδικασία, ότι η υπό κρίση Αίτηση/Έφεση θα έπρεπε να είχε επιδοθεί και στους άλλους κυρίους των μονάδων, ώστε να συμμετάσχουν στην διαδικασία, ότι δεν παρατίθενται οι σχετικοί Θεσμοί Πολιτικής Δικονομίας στην νομική βάση της υπό κρίση Αίτησης/Έφεσης, καθώς και ότι οι προσβαλλόμενες αποφάσεις δεν συμπεριλαμβάνονται ως τεκμήρια στην ένορκη δήλωση.
Ξεκινώντας από το τελευταίο παρατηρώ ότι μπορεί να έχουν παρατεθεί ως παραρτήματα οι αποφάσεις του Διευθυντή, όμως έχουν παρατεθεί και ως τεκμήρια στην ένορκη δήλωση του Εφεσείοντα. Ως εκ τούτου, η σχετική προδικαστική ένσταση απορρίπτεται.
Σε σχέση με την μη παράθεση των Θεσμών Πολιτικής Δικονομίας παρατηρώ ότι ο Εφεσείων παραθέτει στην νομική βάση τα άρθρα του Κεφ. 224 στα οποία εδράζει το παράπονο του, ήτοι το καταργηθέν άρθρο 6 του Κεφ. 224 σε συνδυασμό με το άρθρο 38ΛΒ του Κεφ. 224, όπως και σειρά άλλων άρθρων τα οποία αποτέλεσαν και αντικείμενο τόσο των λόγων που προβάλλει, όσο και της ανάπτυξης της νομικής επιχειρηματολογίας στην γραπτή αγόρευση του ευπαίδευτου συνηγόρου του. Περαιτέρω, γίνεται επίκληση του Περί Ακίνητου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Κανονισμού του 1956 (622/1956) («ο Κανονισμός») σε σχέση με τον τύπο της αίτησης, την ένορκη δήλωση και την παράθεση των προσβαλλόμενων αποφάσεων.[1] Δεν διαπιστώνω την οποιαδήποτε αντικανονικότητα που να καθιστά την υπό κρίση αίτηση έκθετη σε απόρριψη. Ωσαύτως, η προδικαστική ένσταση απορρίπτεται.
Αναφορικά με την μη συνένωση ως διάδικου του Διευθυντή, σύμφωνα με την δεύτερη παράγραφο του άρθρου 5 του Κανονισμού, εκτός αν το Δικαστήριο διατάξει διαφορετικά, ο Διευθυντής δεν θα συνενώνεται ως διάδικος εκτός των διαδικασιών των άρθρων 41, 43, 58, 59, 68, 69 και 69A, τα οποία στην ουσία αφορούν στο καταργηθέν Κεφ. 231, ώστε ορθώς ερμηνευόμενων να αντιστοιχούν στα άρθρα 42, 44, 60, 61, 70, 71 και 72 του Κεφ. 224 (βλ. και Papaloizou v. Themistokleous (1957) ΧΧΙΙ C.L.R 177), κάτι που δεν προκύπτει ότι αφορά την υπό κρίση Αίτηση/Έφεση. Ο Αιτητής έχει επιδώσει αντίγραφο της υπό κρίση Αίτησης/Έφεσης στον Διευθυντή, σύμφωνα με την παράγραφο 3 του άρθρου 5 του Κανονισμού, ο οποίος και εμφανίστηκε στην διαδικασία δηλώνοντας ότι δεν προτίθετο να ενστεί. Ως εκ τούτου και ο λόγος αυτός απορρίπτεται.
Σε σχέση με τον λόγο ένστασης που αφορά την μη ειδοποίηση των υπολοίπων κυρίων των μονάδων, ώστε αν επιθυμούν να εμφανιστούν, παρατηρώ ότι σύμφωνα με την δεύτερη παράγραφο του άρθρου 5 του Κανονισμού «All interested parties shall be joined as parties to the proceedings». Όπως έχει λεχθεί, από το εδάφιο 2 του άρθρου 5 του Κανονισμού, προκύπτει ότι η πρόνοια για συνένωση στην αίτηση όλων των ενδιαφερομένων μερών είναι επιτακτική, κάτι το οποίο εξάγεται από τη χρησιμοποίηση της λέξης "shall" (βλ. Γεωργιάδου ν. Γεωργιάδου (1999) 1 Α.Α.Δ. 1210). Στην Γεωργιάδου τονίστηκε η νομολογιακή αρχή ότι σε αγωγές που έχουν ως αντικείμενο ακίνητη ιδιοκτησία πρέπει να συνενώνονται ως διάδικοι όλα τα ενδιαφερόμενα μέρη, άλλως η όλη διαδικασία θα είναι θνησιγενής και άκυρη. Τα ίδια επιβεβαιώνονται και στην Κωνσταντίνου Δημήτρης και άλλοι ν. Διευθυντή Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας (2012) 1 ΑΑΔ 1990. Τα ίδια έχουν λεχθεί πρόσφατα, με παραπομπές στις Hadjipetrou v. Petsoloukas (1965) 1 CLR 83, HjiSavva and Others v. Loizou (1982) 1 CLR 218, Tιτινίδου ν. Ρεσιάντ (1993) 1 Α.Α.Δ. 429, Γεωργιάδου ν. Γεωργιάδη, ανωτέρω και Κωνσταντίνου κ.α. ν. Διευθυντή Κτηματολογίου ανωτέρω, ήτοι ότι σύμφωνα με πάγια νομολογία σε διαδικασίες που έχουν ως αντικείμενο ακίνητη ιδιοκτησία επιβάλλεται να συνενώνονται ως διάδικοι όλα τα ενδιαφερόμενα πρόσωπα (βλ. Αναφορικά με την Αίτηση της Bank of Cyprus Public Co Ltd, ECLI:CY:AD:2020:A144, Πολ.Έφ. 68/19, ημερομηνίας 8.5.2020), ECLI:CY:AD:2020:A144.
Στην προκείμενη περίπτωση αυτό που προκύπτει είναι ότι η υπό κρίση Αίτηση/Έφεση εγέρθηκε εναντίον της Εφεσίβλητης, ήτοι της ιδιοκτήτριας των καταστημάτων αρ. 2, 3 και 4. Εκ της μαρτυρίας που παρατίθεται στην ένορκη δήλωση Κωνσταντινίδη υποστηρίζεται ότι ιδιοκτήτρια του καταστήματος 5 και του διαμερίσματος του 1ου ορόφου είναι η κα Θάλεια Σπυριδάκη. Η μαρτυρία αυτή παρέμεινε αναντίλεκτη από την πλευρά του Εφεσείοντα και δεν αμφισβητήθηκε. Μάλιστα δε, στην γραπτή αγόρευση της πλευράς του Εφεσείοντα γίνεται παραδεκτό ότι εκτός του ιδίου και της κας Θάλειας Σπυριδάκη ιδιοκτήτης είναι και ο ομνύων στην ένορκη δήλωση που συνοδεύει την Ένσταση. Όπως προβάλλει ο ευπαίδευτος συνήγορος του Εφεσείοντα, ο κ. Κωνσταντινίδης είναι και πληρεξούσιος αντιπρόσωπος της κας Θάλειας Σπυριδάκη, κάτι που καταδεικνύει την δική της γνώση περί της διαδικασίας. Όμως δεν έχω την οποιαδήποτε μαρτυρία που να καταδεικνύει κάτι τέτοιο. Εν πάση περιπτώσει, δεν προκύπτει ότι έχουν συνενωθεί όλα τα ενδιαφερόμενα μέρη στην υπό κρίση Αίτηση/Έφεση της οποίας το αντικείμενο αφορά ακίνητη ιδιοκτησία και δικαιώματα στην κοινόκτητη ιδιοκτησία. Δεν μπορώ να δεχθώ την θέση της πλευράς του Εφεσείοντα ότι η παρούσα αφορά στην προστασία των δικαιωμάτων του κατά αντιπαραβολή των δικαιωμάτων της Εφεσίβλητης μόνο και όχι σε συνάρτηση με τα δικαιώματα των υπολοίπων ιδιοκτητών, ώστε να μην μπορούν να θεωρηθούν ως ενδιαφερόμενα μέρη. Κάτι τέτοιο φαντάζει παράλογο, αφού η επιτυχία ή αποτυχία της υπό κρίση Αίτησης/Έφεσης επηρεάζει τα δικαιώματα και των υπολοίπων ιδιοκτητών. Ως εκ τούτου, η υπό κρίση Αίτηση/Έφεση είναι θνησιγενής και άκυρη και η τύχη της προδιαγεγραμμένη.
Όμως για σκοπούς πληρότητας της παρούσας θα προχωρήσω να εξετάσω τους λόγους που εγείρονται στην υπό κρίση Αίτηση/Έφεση. Στα πλαίσια αυτά υπενθυμίζω ότι το βάρος αποδείξεως ότι η απόφαση του Διευθυντή ήταν λανθασμένη το φέρει ο Εφεσείων (βλ. και Παπαχρυσοστόμου ν. Παπασταύρου κ.ά. (2004) 1 Α.Α.Δ. 546).
Στην γραπτή αγόρευση του ευπαίδευτου συνηγόρου του Εφεσείοντα προβάλλεται ότι η Εφεσίβλητη υπέβαλε την αίτηση που οδήγησε στις προσβαλλόμενες αποφάσεις του Διευθυντή από μόνη της και όχι από κοινού με τους άλλους ιδιοκτήτες σύμφωνα με τις πρόνοιες του άρθρου 38ΛΑ του Κεφ. 224, οι οποίες παρέχουν το δικαίωμα σε μεμονωμένο ιδιοκτήτη να υποβάλει τέτοια αίτηση μόνο σε περίπτωση άρνησης των υπολοίπων ιδιοκτητών. Τέτοια άρνηση, όπως υποστηρίζει δεν προέκυψε. Εξετάζοντας τους λόγους της υπό κρίση Αίτησης/Έφεσης παρατηρώ ότι ο συγκεκριμένος λόγος δεν έχει δικογραφηθεί με αποτέλεσμα να μην μπορούσε να τύχει εξέτασης. Σύμφωνα με το άρθρο 7 του Κανονισμού,
«Εvery summons (Form 2) originating an appeal or application under these rules shall state the grounds of such appeal or application. No grounds other than those stated shall (except with the leave of the court hearing the appeal or application and on such terms as the Court may think just) be allowed to be taken by the applicant at the hearing of the appeal or application.
Σύμφωνα με την πάγια νομολογία, οι πρόσθετοι νομικοί λόγοι για ακύρωση μια πράξης, οι οποίοι προβάλλονται στην γραπτή αγόρευση δεν δύνανται να εξεταστούν, καθότι τα επίδικα θέματα στοιχειοθετούνται από την δικογραφία (βλ. Βαρνάβας Νικολάου και Υιοί Λτδ ν. Κυπριακής Δημοκρατίας (1995) 4 ΑΑΔ 1627), κάτι που όπως έχει επισημανθεί ισχύει και στο πεδίο της αναθεωρητικής δικαιοδοσίας (βλ. Δημοκρατία κ.α. ν. Καακκουρή κ.α. (1993) 3 ΑΑΔ 598). Τα ίδια ισχύουν και στην προκείμενη περίπτωση τόσο ενόψει του άρθρου 7 του Κανονισμού, όσο και της φύσης δικαιοδοσίας που ασκεί το Δικαστήριο στα πλαίσια της παρούσας διαδικασίας.
Η κύρια νομική επιχειρηματολογία, όπως ξεδιπλώνεται στην γραπτή αγόρευση της πλευράς του Εφεσείοντα βασιζόμενη στους λόγους έφεσης που προβάλλει, έγκειται εν ολίγοις στον ισχυρισμό ότι τα δικαιώματα του επί της κοινόκτητης ιδιοκτησίας έχουν καθοριστεί σύμφωνα με το άρθρο 6 του Κεφ. 224, το οποίο έχει καταργηθεί με τον Ν. 6(Ι)/1993, όμως αυτά διατηρούνται και δεν επηρεάζονται από αυτόν ένεκα της επιφύλαξης και μεταβατικής διάταξης του άρθρου 38ΛΒ του Κεφ. 224. Το δικαίωμα αυτό, όπως ισχυρίζεται, αποτελεί το 1/9, ήτοι 11% περίπου της κοινόκτητης ιδιοκτησίας, το οποίο εκ των προσβαλλόμενων αποφάσεων του Διευθυντή κατ’ εφαρμογή του άρθρου 38Θ μειώθηκε στο 2,86%.
Για να γίνει κατανοητό το τι προβάλλει ο Εφεσείων κάτωθι παρατίθεται αυτούσια η πρόνοια του άρθρου 6(2) του Κεφ. 224 πριν την κατάργηση του με τον Ν. 6(Ι)/1993:
«Το οικόπεδο επί του οποίου ευρίσκεται η οικοδομή, τα θεμέλια αυτής, οι κύριοι τοίχοι οι υποστηρίζοντες ολόκληρον την οικοδομήν, η στέγη αυτής, η κύρια κλίμαξ η οδηγούσα εις τους διάφορους ορόφους, ο ανελκυστήρ, εάν τυχόν υπάρχει τοιούτος, οι κύριοι διαδρόμοι αυτής και οιονδήποτε μέρος του εδάφους ή της οικοδομής όπερ τυγχάνει κοινής χρήσεως υπό των κυρίων των διαφόρων ορόφων ή τμημάτων αυτών και οιονδήποτε τμήμα του εδάφους ή της οικοδομής, το οποίο ήθελε καθορισθεί ή ορίζεται ως ούτω κοινόχρηστον εν τη αδεία διαχωρισμού της οικοδομής, η οποία εξεδόθη υπό της αρμόδιας αρχής δυνάμει των διατάξεων του περί Ρυθμίσεως Οδών και Οικοδομών Νόμου ή των δυνάμει τούτου εκδοθέντων Κανονισμών, τυγχάνει κυριότητας, κατοχής και καρπώσεως υφ’ όλων αυτών κατ’ εξ αδιαιρέτου ιδανικάς μερίδας».
Η τελευταία αναφορά σε «εξ αδιαιρέτου ιδανικάς μερίδας» αποτελεί την Ελληνική απόδοση του Αγγλικού αυθεντικού λεκτικού «undivided shares», στο οποίο θα εμείνω ως η αυθεντική βάση της εξέτασής μου. Εκ του λεκτικού αυτού ο Εφεσείων υποστηρίζει ότι εκ της άδειας οικοδομής που εξεδόθηκε από την αρμόδια Αρχή, την οποία παραθέτει ως τεκμήριο 2 στην ένορκη δήλωση που στηρίζει την υπό κρίση Αίτηση/Έφεση και στην οποία δίδεται άδεια για οριζόντια διαίρεση οικοδομής σε εννέα χωριστούς τίτλους ιδιοκτησίας σύμφωνα με το εγκεκριμένο σχέδιο και καθορίζεται στις επεξηγήσεις υποδιαιρέσεως υπ’ αριθμό 11 ότι κάθε τίτλος θα έχει ένα αδιανέμητο μερίδιο πάνω σε ολόκληρο το οικόπεδο, του έχει δοθεί εκ του προηγούμενου νομοθετικού καθεστώτος το δικαίωμα στο 1/9 του οικοπέδου. Εν πάση περιπτώσει, όπως υποστηρίζει, αυτό αποτελεί και συμφωνία για τέτοιο μερίδιο στην κοινόκτητη ιδιοκτησία, δεδομένα τα οποία ο Διευθυντής δεν έλαβε υπόψη του δεόντως πριν να εκδώσει τις προσβαλλόμενες αποφάσεις.
Με όλο τον σεβασμό προς την πλευρά του Εφεσείοντα το Δικαστήριο διαφωνεί με την θέση αυτή. Και εξηγώ.
Το καταργηθέν άρθρο 6(2) του Κεφ. 224 στο οποίο γίνεται αναφορά σε «undivided shares» δεν αφορά σε εξ αδιαιρέτου μερίδιο κατά ίσο ποσοστό. Αυτό ήταν ένα κενό, το οποίο κάλυψε η τροποποίηση που εισήγαγε ο Ν. 6(Ι)/1993, ώστε να γίνεται τέτοιος καθορισμός και να καταγράφεται στον τίτλο ιδιοκτησίας κάθε μονάδας (βλ. και σε Τ. Ε. Συνοδινού, Κυπριακό Εμπράγματο Δίκαιο-Ακίνητη Ιδιοκτησία, 2011, σελ. 121). Το ίδιο συμπέρασμα προκύπτει και εκ της Αιτιολογικής Έκθεσης που συνόδευε το «Νομοσχέδιο Τιτλοφορούμενο Νόμος Τροποποιών τον περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή, Εκτίμησις) Νόμον» που δημοσιεύτηκε στο Παράρτημα Έκτο της Επίσημης Εφημερίδας της Δημοκρατίας αρ. 2296 της 5ης Φεβρουαρίου 1988, αριθμός 3.
Ειδικότερα, όπως χαρακτηριστικά αναφέρεται στην Αιτιολογική Έκθεση (υπογραμμίσεις δικές μου):
«Τα θέματα που σχετίζονται με την κυριότητα ορόφων ή τμημάτων ορόφων οικοδομής ρυθμίζονται από το άρθρο 6 του περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμησις) Νόμου.
2. Οι πρόνοιες του πιο πάνω άρθρου κρίνονται με τα σημερινά δεδομένα ανεπαρκείς και αφήνουν εκτός ρύθμισης πολλά σοβαρά θέματα που σχετίζονται με την οριζόντια ιδιοκτησία. Το γεγονός αυτό σε συνδυασμό με την πολύ μεγάλη αύξηση του αριθμού των πολυκατοικιών που παρατηρείται τα τελευταία χρόνια, κατέστησε επιτακτικό τον εκσυγχρονισμό του βασικού νόμου με τη θέσπιση νέων προνοιών που να δίνουν λύσεις στα πολλά και ποικίλα προβλήματα που παρουσιάζονται.
3. Με το προτεινόμενο νομοσχέδιο καταργείται το άρθρο 6 του βασικού νόμου αντικαθίσταται με το Μέρος ΙΙΑ το οποίο περιλαμβάνονται όλες οι πρόνοιες που κρίνονται αναγκαίες για τη ρύθμιση της οριζόντιας ιδιοκτησίας.
4 Με το νομοσχέδιο καθορίζονται με τρόπο σαφή τα δικαιώματα των ιδιοκτητών των διαμερισμάτων αναφορικά με τις μετατροπές, τις προσθήκες και τις επιδιορθώσεις των διαμερισμάτων ή ολόκληρης της πολυκατοικίας, τα δικαιώματα και το μερίδιό τους στους κοινόκτητους χώρους, η υποχρέωση τους για ασφάλιση και καταβολή των δαπανών συντήρησης κλπ. της πολυκατοικίας, ο τρόπος υπολογισμού του μεριδίου τους στις δαπάνες αυτές, τα δικαιώματα και οι υποχρεώσεις τους σε περίπτωση ολικής ή μερικής καταστροφής, ολόκληρης της πολυκατοικίας ή μέρους της, ο τρόπος λήψεως αποφάσεως υπό των ιδιοκτητών για τα θέματα που αφορούν την πολυκατοικία και επιβάλλεται υποχρέωση σύνταξης και εγγραφής κανονισμού λειτουργίας του κοινόκτητου υποστατικού.
5……………………………………………………………………………………………………………………………».
Στον τίτλο ιδιοκτησίας του Εφεσείοντα, με δεδομένο ότι η άδεια οικοδομής εκδόθηκε πριν την εισαγωγή του Ν. 6(Ι)/1993 δεν έχει καθοριστεί το μερίδιο του στην κοινόκτητη ιδιοκτησία, κάτι που έχει γίνει με τις προσβαλλόμενες πράξεις. Η αναφορά σε «undivided shares» αν λάβουμε υπόψη την έννοια του «undivided right» όπως ερμηνεύεται στον Black’s Law Dictionary, 5η έκδοση, 1979, αφορά σε «undivided right, title or a title to an undivided portion of an estate, is that owned by one of two or more tenants in common or joint tenants before partition. Held by the same title by two or more persons, whether their rights are equal as to value or quantity or unequal.». Συνεπώς, το εξ αδιαιρέτου δικαίωμα μπορεί να είναι ίσο ή άνισο και αυτό μπορεί να το καθορίσει μια συμφωνία μεταξύ των εμπλεκόμενων, η οποία εκ της σχετικής άδειας οικοδομής δεν φαίνεται να προκύπτει παραμένοντας εξ αυτού ακαθόριστο, όπως και στην περίπτωση του Εφεσείοντα, μέχρι τον καθορισμό του κατά τον τρόπο που καθορίστηκε με την εφαρμογή του άρθρου 38Θ του Κεφ. 224 από τον Διευθυντή.
Το άρθρο 38Θ ρητά προβλέπει τα εξής (υπογραμμίσεις δικές μου):
«38Θ. Το μερίδιο κυρίου μονάδας στην κοινόκτητη ιδιοκτησία που αναλογεί και ανήκει στη μονάδα θα ορίζεται από τον κύριο του ακινήτου πάνω στο οποίο ανεγείρεται κοινόκτητη οικοδομή και θα είναι αντίστοιχο προς την αναλογία που έχει η αξία της μονάδας αυτής σε σχέση με τη συνολική αξία όλων των μονάδων της κοινόκτητης οικοδομής. Για τον υπολογισμό της αναλογίας μεριδίου, κλάσματα μικρότερα από ένα εκατοστό δεν λαμβάνονται υπόψη:
Νοείται ότι ο Διευθυντής δύναται να καθορίσει αξία άλλη από την αξία της μονάδας που ορίστηκε από τον κύριο του ακινήτου, αν κρίνει ότι υπάρχει δυσαρμονία μεταξύ αυτής και της πραγματικής αξίας της μονάδας:
Νοείται περαιτέρω ότι το μερίδιο κυρίου μονάδας στην κοινόκτητη ιδιοκτησία που αναλογεί και ανήκει στη μονάδα, αναφορικά με οικοδομή για την οποία έχει εκδοθεί άδεια οικοδομής πριν από την ημερομηνία εφαρμογής του Νόμου αυτού, αν δεν έχει συμφωνηθεί διαφορετικά, θα είναι αντίστοιχο προς την αναλογία που έχει η αξία της μονάδας σε σχέση με τη συνολική αξία όλων των μονάδων της κοινόκτητης οικοδομής στις τιμές 1ης Ιανουαρίου 1980 που έχουν καθοριστεί με τις πρόνοιες του Μέρους VII του Νόμου αυτού:
Νοείται περαιτέρω ότι, σε περίπτωση οικοδομής της οποίας ο συντελεστής δόμησης δεν έχει εξαντληθεί, ο Διευθυντής θα ορίζει την αναλογία αυτή, αφού θα λάβει υπόψη του τη συνολική αξία των μονάδων που μπορούν να οικοδομηθούν σε τιμές 1ης Ιανουαρίου 1980.».
Όπως προκύπτει, η διάκριση που έχει επιφέρει ο Ν. 6(Ι)/1993 στο ζήτημα του καθορισμού του μεριδίου στην κοινόκτητη ιδιοκτησία αφορούσε σε οικοδομικές άδειες που εκδόθηκαν πριν και μετά το έτος 1993. Στην περίπτωση που η άδεια οικοδομής έχει εκδοθεί πριν από το 1993 το μερίδιο του κυρίου μονάδας στην κοινόκτητη ιδιοκτησία που του αναλογεί θα είναι αντίστοιχο με την αναλογία της αξίας της μονάδας σε σχέση με τη συνολική αξία όλων των μονάδων σε τιμές 1/01/1980, εκτός αν έχει υπάρξει συμφωνία που προνοεί κάτι διαφορετικό. Εκ του τεκμηρίου 2 της ένορκης δήλωσης του Εφεσείοντα προκύπτει ότι αυτή εκδόθηκε στις 2/07/1984, κάτι που επιβεβαιώνεται εκ του περιεχομένου της ΑΑ ημερ. 12/09/2022.
Στην ΑΑ ημερ. 12/09/2022 αναφέρεται ότι με την λήψη της αίτησης με αρ. φακέλου Α460/2021 έγινε ετοιμασία καταλόγου εμβαδών, η οποία παρατίθεται ως Παράρτημα Β’ και ακολούθως υπολογισμός των μεριδίων στην κοινόκτητη ιδιοκτησία σύμφωνα με την ως άνω αναφερόμενη δεύτερη επιφύλαξη του άρθρου 38Θ, ήτοι ο καθορισμός του ποσοστού σύμφωνα με την αξία των μονάδων, μεταξύ των οποίων και του Εφεσείοντα σε σχέση με την συνολική αξία των μονάδων της κοινόκτητης οικοδομής σε τιμές 1/01/1980. Προς τον σκοπό αυτό ετοιμάστηκε ο Κατάλογος μεριδίων στην Κοινόκτητη Ιδιοκτησία και του εμβαδού των μονάδων όπως εμφαίνεται στο Παράρτημα Γ’. Περαιτέρω, στην ΑΑ αναφέρεται ότι στις 22/06/22 αποστάληκαν επιστολές σε όλους τους εγγεγραμμένους ιδιοκτήτες των μονάδων, ώστε εντός 30 ημερών να καταθέσουν την όποια συμφωνία μεταξύ τους που να καθορίζει το μερίδιο στην Κοινόκτητη Ιδιοκτησία, διαφορετικά ο Διευθυντής θα προχωρούσε σε υιοθέτηση των μεριδίων όπως καθορίστηκαν στο Παράρτημα Γ και θα ενημερώνονταν τα σχετικά μητρώα σύμφωνα με το άρθρο 38ΛΑ(2) του Κεφ. 224 αναφέροντας ότι η όλη υπόθεση παρέμεινε σε εκκρεμότητα μέχρι την πάροδο των 30 ημερών, ήτοι μέχρι την 25/07/2022.
Εξετάζοντας το περιεχόμενο της επιστολής του Διευθυντή με ημερ. 24/06/2022 που αποτελεί μια εκ των προσβαλλόμενων αποφάσεων παρατηρώ ότι γίνεται αναφορά στην αίτηση της Εφεσίβλητης για τον καθορισμό μεριδίου στην Κοινόκτητη Ιδιοκτησία της κάθε μονάδας πληροφορώντας τον Εφεσείοντα ότι έχει προβεί στον καθορισμό αυτό σύμφωνα με το άρθρο 38Θ του Κεφ. 224 σύμφωνα με τον συνημμένο Πίνακα και ότι θα καταχωρήσει αυτό στα Κτηματικά Μητρώα σύμφωνα με το άρθρο 38ΛΑ(2) του Κεφ. 224. Η εν λόγω ειδοποίηση καταγράφεται ότι υπόκειται σε συνημμένη ειδοποίηση ημερ. 24/06/2022. Η δεύτερη αυτή ειδοποίηση αναφέρεται στον καθορισμό του μεριδίου και στον τρόπο υπολογισμού του από τον Διευθυντή σύμφωνα με την δεύτερη επιφύλαξη του άρθρου 38Θ του Κεφ. 224, εκτός αν οι κύριοι των μονάδων έχουν συμφωνήσει διαφορετικά, καλώντας τον Εφεσείοντα να καταθέσει στο Γραφείο του οποιαδήποτε τέτοια συμφωνία εντός 30 ημερών, αλλιώς θα υιοθετήσει και θα καταχωρήσει στα Μητρώα τον κατάλογο μεριδίων όπως ετοιμάστηκε και εσωκλείστηκε. Σε αναφορά για εγγραφή της οικοδομής ως κοινόκτητης σύμφωνα με το άρθρο 38ΛΑ του Κεφ. 224 μετά την πάροδο 30 ημερών ως η προηγούμενη συνημμένη ειδοποίηση γίνεται και στην τρίτη επιστολή του Διευθυντή που φέρει ημερομηνία 24/06/222.
Η αίτηση που υποβλήθηκε από την Εφεσίβλητη, όπως προκύπτει από το Παράρτημα Α’ της ΑΑ του Διευθυντή αφορούσε στην εγγραφή της οικοδομής ως κοινόκτητης οικοδομής σύμφωνα με το άρθρο 38ΛΑ του Κεφ. 224, στον καθορισμό του μεριδίου στην κοινόκτητη ιδιοκτησία που αναλογεί και ανήκει στην κάθε μονάδα της κοινόκτητης οικοδομής και στην καταχώρηση στα Κτηματικά Μητρώα και Πιστοποιητικά Εγγραφής σύμφωνα με το άρθρο 38 ΛΑ(2), αλλά και στον υπολογισμό του εμβαδού των μονάδων της κοινόκτητης οικοδομής και καταχώρησης στα Κτηματικά Μητρώα και στα Πιστοποιητικά Εγγραφής σύμφωνα με το άρθρο 38Η(2) του Κεφ. 224, εξ’ ου και ότι αποστάληκαν οι τρείς ειδοποιήσεις του Διευθυντή για έκαστο αίτημα, αφού προηγήθηκαν οι υπολογισμοί των εμβαδών και των ποσοστών στην κοινόκτητη οικοδομή.
Επισημαίνεται ότι όπως προνοείται στην δεύτερη παράγραφο του άρθρου 38ΛΑ(2) του Κεφ. 224 για την εγγραφή της κοινόκτητης οικοδομής θα εγγράφεται κάθε μονάδα και η περιορισμένη κοινόκτητη ιδιοκτησία που παραχωρήθηκε αποκλειστικά σε αυτή και το μερίδιο στην κοινόκτητη ιδιοκτησία που ανήκει σε αυτή. Στην προκείμενη περίπτωση εκ του τίτλου ιδιοκτησίας του Εφεσείοντα που παρατίθεται ως τεκμήριο 1 στην ένορκη του δήλωση που στηρίζει την υπό κρίση Αίτηση/Έφεση δεν γίνεται αναφορά στο εμβαδό μονάδας, αλλά ούτε η οποιαδήποτε αναφορά στο μερίδιο στην κοινόκτητη ιδιοκτησία, ενώ στην Κτηματική Σελίδα της Κοινόκτητης Οικοδομής γίνεται αναφορά στον οριζόντιο διαχωρισμό της οικοδομής και στους αριθμούς εγγραφής των μονάδων, χωρίς οτιδήποτε άλλο για την κοινόκτητη ιδιοκτησία.
Σύμφωνα με το άρθρο 38ΛΒ του Κεφ. 224 υπό τον τίτλο «Επιφύλαξη και μεταβατικές διατάξεις»:
«38ΛΒ. Εγγραφή οικοδομών που έγινε πριν από την έναρξη της ισχύος του Μέρους αυτού δυνάμει του άρθρου 6 θα είναι έγκυρη και αποτελεσματική, σαν να μην είχε τεθεί σε ισχύ το Μέρος αυτό:
Νοείται ότι οι διατάξεις των άρθρων 38ΙΒ μέχρι 38Λ, και των δύο συμπεριλαμβανομένων, θα εφαρμόζονται, τηρουμένων των αναλογιών, σε οικοδομές που εγγράφηκαν πριν από την έναρξη της ισχύος του Μέρους αυτού δυνάμει του άρθρου 6, σαν να είχαν εγγραφεί δυνάμει του Μέρους αυτού.».
Ο Εφεσείων παραπονείται ότι, ενόψει του άρθρου 38ΛΒ του Κεφ. 224, αφ’ ης στιγμής η οικοδομή είχε εγγραφεί ως κοινόκτητη και καθορίστηκαν τα δικαιώματα του στο 1/9 του μεριδίου στην κοινόκτητη ιδιοκτησία, δεν μπορούσε να γίνει επανεγγραφή της οικοδομής ως κοινόκτητης. Πέραν της παρουσίασης του τίτλου ιδιοκτησίας που παρέθεσε ως τεκμήριο 1 και στο οποίο έγινε στην Κτηματική Σελίδα της Κοινόκτητης Οικοδομής αναφορά στον οριζόντιο διαχωρισμό, δεν μου έχει παρασχεθεί η οποιαδήποτε συγκεκριμένη μαρτυρία για τέτοια εγγραφή. Στον εν λόγω τίτλο ιδιοκτησίας του καταστήματος του Εφεσείοντα δεν γίνεται αναφορά σε οποιαδήποτε τέτοια εγγραφή, πλην αναφοράς στους αριθμούς εγγραφής των μονάδων του οριζόντιου διαχωρισμού. Ούτε και αποδέχομαι την θέση ότι η μεταβατική αυτή διάταξη αποκλείει την όποια επανεγγραφή της οικοδομής ως κοινόκτητης υπό το καθεστώς του Ν. 6(Ι)/1993, ώστε να εγγραφούν στα Κτηματικά Μητρώα και στα Πιστοποιητικά Εγγραφής, τόσο το εμβαδόν έκαστης μονάδας, όσο και το μερίδιο έκαστης στην Κοινόκτητη Ιδιοκτησία, κάτι εξέλιπε εκ του προηγούμενου νομοθετικού καθεστώτος, όπως έχει ήδη επεξηγηθεί και ήταν εμφανές και στον τίτλο ιδιοκτησίας που παρέθεσε στο τεκμήριο 1 της ένορκης του δήλωσης ο Εφεσείων.
Ο Εφεσείων παραπονείται για την εγγραφή της οικοδομής ως κοινόκτητης εκ του ότι θεωρεί πως με αυτή τέθηκε υπό το πεδίο του άρθρου 38Θ του Κεφ. 224 σε σχέση με τον καθορισμό του μεριδίου του στην Κοινόκτητη Ιδιοκτησία σε σχέση με το τι ο ίδιος εκλαμβάνει ότι του ανήκει εκ της αναφοράς στην άδεια οικοδομής ημερ. 2/07/1984 σε δικαίωμα έκαστου τίτλου σε ένα αδιανέμητο μερίδιο πάνω σ’ ολόκληρο το οικόπεδο. Και επικαλείται ότι εκ της μεταβατικής διάταξης του άρθρου 38ΛΒ του Κεφ. 224 το δικαίωμα αυτό, όπως ο ίδιος το εκλαμβάνεται έχει μειωθεί στο 2,86% παραπονούμενος για αντισυνταγματικότητα ενόψει του άρθρου 23 του Συντάγματος, η οποία κατά πάγια νομολογία χρήζει της απαραίτητης εξειδίκευσης και λεπτομερειών (βλ.Τσολάκη v. Στυλιανού κ.ά. (2005) 3 Α.Α.Δ. 528, Μαυρομμάτης v. Δημοκρατίας (1998) 3 Α.Α.Δ. 910 και Δημοκρατία v. Πογιατζή (1992) 3 Α.Α.Δ. 196 και Αχιλλέως κ.ά. v. Πιττάρα κ.ά. (2012) 1(Β) Α.Α.Δ. 1590). Στην προκείμενη περίπτωση ο Εφεσείων δεν έπεισε το Δικαστήριο καθ’ οιονδήποτε τρόπο ότι είναι ιδιοκτήτης του 1/9 της κοινόκτητης οικοδομής, ούτε και με τα όσα παρουσίασε προκύπτει κάτι τέτοιο, ώστε με τις επίδικες αποφάσεις του Διευθυντή η ιδιοκτησία του να μειώθηκε στο 2,86% για να τίθεται ζήτημα εξέτασης της όποιας παράβασης του άρθρου 23 του Συντάγματος.
Τα όσα προβάλλει ο Εφεσείων σε σχέση με το άρθρο 38Α του Κεφ. 224, ήτοι την ερμηνευτική διάταξη της έννοιας «κοινόκτητη ιδιοκτησία», ότι αυτή «σημαίνει κάθε τμήμα κοινόκτητης οικοδομής που δεν έχει εγγραφεί ως μονάδα» επιχειρηματολογώντας ότι το κατάστημα του αρ. 1 έχει εγγραφεί ως κοινόκτητη μονάδα από το 1984 με τον οριζόντιο διαχωρισμό ως εμφαίνεται στον τίτλο ιδιοκτησίας τεκμήριο 1 δεν διαφοροποιούν την θέση του Δικαστηρίου όπως έχει ήδη επεξηγηθεί. Η πρόνοια αυτή απλά καθορίζει ότι η κοινόκτητη οικοδομή αποτελείται από οτιδήποτε δεν έχει εγγραφεί ως ξεχωριστή μονάδα που ανήκει σε εγγεγραμμένο ιδιοκτήτη ώστε να διαχωριστεί από την κοινόκτητη ιδιοκτησία και τίποτα παραπάνω. Δεν αμφισβητείται η εγγραφή του καταστήματος αρ. 1 του Εφεσείοντα ως μονάδα σύμφωνα με τον οριζόντιο διαχωρισμό, κάτι που εμφαίνεται στον τίτλο ιδιοκτησίας που παράθεσε ως τεκμήριο 1.
Σε σχέση με τον λόγο που προβάλλει ο Εφεσείων για την μη παροχή του δικαιώματος προηγούμενης ακρόασης από τον Διευθυντή ως υποστηρίζει στην γραπτή του αγόρευση να προκύπτει εκ του άρθρου 43(1) του Ν. 158(Ι)/1999 παρατηρώ ότι τέτοιο δικαίωμα παρέχεται «σε κάθε πρόσωπο που θα επηρεαστεί από την έκδοση πράξης ή από τη λήψη διοικητικού μέτρου που είναι πειθαρχικής φύσης ή που έχει το χαρακτήρα της κύρωσης ή που είναι άλλως πως δυσμενούς φύσης». Όπως λέχθηκε στην Παντελής Χριστοφόρου κ.α. ν. Δημοκρατίας, Συνεκδ. Υποθ. Αρ. 2013/12 κ.α., ημερ. 28.1.2014, ECLI:CY:AD:2014:D71 ECLI:CY:AD:2014:D71, το άρθρο 43(1), οριοθετεί ρητά το δικαίωμα ακρόασης ως ισχύον, εκτός από τις περιπτώσεις τις οποίες ο νόμος προβλέπει ρητά. Δεν έχω παραπεμφθεί από την πλευρά του Εφεσείοντα σε οποιαδήποτε τέτοια πρόνοια, ούτε και φαίνεται να προκύπτει κάτι τέτοιο. Σε σχέση με την γενικότερη εφαρμογή του άρθρου 43(1) το κάτωθι απόσπασμα από την υπόθεση Παντελής Χριστοφόρου κ.α. ν. Δημοκρατίας, ανωτέρω είναι διαφωτιστικό αναφορικά με τις περιπτώσεις που παρέχεται τέτοιο δικαίωμα:
«Το άρθρο 43(1) του Νόμου αρ. 158(Ι)/1999, ταξινομεί τις περιπτώσεις παροχής προηγούμενου δικαιώματος ακρόασης όταν η έκδοση πράξης ή το διοικητικό μέτρο που θα ληφθεί είναι «... πειθαρχικής φύσης ή που έχει το χαρακτήρα κύρωσης ή που είναι άλλως πως δυσμενούς φύσης.». Η ερμηνευτική άσκηση που πρέπει να γίνει οφείλει να συμπλέει με την έννοια του κειμένου και η φράση «άλλως πως δυσμενούς φύσης», πρέπει να διαβαστεί ejusdem generis με τις προηγούμενες λέξεις που σαφώς υποδηλώνουν ότι το διοικητικό μέτρο ή η απόφαση επηρεάζει τη σχέση του διοικούμενου με την διοίκηση πειθαρχικώς ή που ενέχει κύρωση, περιέχοντας δηλαδή μομφή ως προς τον τρόπο ενάσκησης των καθηκόντων του διοικούμενου ή άπτεται της προσωπικότητας και αξιοπρέπειας του. Με άλλα λόγια, το «άλλως πως δυσμενούς φύσης», διαβάζεται ως ανήκον στην ίδια κατηγορία με τα προηγηθέντα και όχι ανεξάρτητα και αυτόνομα.».
Υπό το φως των πιο πάνω, είναι σαφές ότι και στην υπό κρίση περίπτωση, οι επίδικες αποφάσεις του Διευθυντή σαφώς και δεν εμπίπτουν στο πεδίο εφαρμογής της διάταξης του άρθρου 43(1), αφού δεν αποτελεί ούτε κύρωση αλλ' ούτε μέτρο πειθαρχικής φύσης. Εν πάση όμως περιπτώσει, όπως έχει παρατεθεί σε προηγούμενο μέρος της παρούσας ο Διευθυντής με τις επίδικες ειδοποιήσεις ζήτησε από τον Εφεσείοντα να προσκομίσει οποιαδήποτε αντίθετη συμφωνία πριν την υιοθέτηση των όσων κατέληξε στους πίνακες που ετοιμάστηκαν μετά την αίτηση που υπέβαλε η Εφεσίβλητη.
Αυτό που διαπιστώνει το Δικαστήριο ενόψει των όσων έχουν επεξηγηθεί, είναι ότι ο Διευθυντής ενεργώντας εντός των πλαισίων της εξουσίας και των αρμοδιοτήτων του, στη βάση όλων όσων έχουν τεθεί υπόψη του Δικαστηρίου, φαίνεται να ενήργησε μετά από δέουσα έρευνα λαμβάνοντας υπόψη τα σχετικά στοιχεία και γεγονότα που περιβάλλουν την υπόθεση άνευ της οποιασδήποτε αυθαιρεσίας κατ’ εφαρμογή των σχετικών νομικών αρχών. Η σχετική αιτιολογία κρίνεται επαρκής λαμβάνοντας υπόψη ότι δεν απαιτείται εκ της νομοθεσίας ειδική αιτιολόγηση των αποφάσεων του Διευθυντή, καθώς και ότι σύμφωνα με τις γενικές αρχές του Διοικητικού Δικαίου, είναι αρκετή η γενική αιτιολογία η οποία δύναται να κριθεί επαρκής ή άλλως να αναπληρούται από τα στοιχεία του φακέλου. (βλ. Δήμος Στροβόλου v Γιασεμίδου κ.α (1998) 3 Α.Α.Δ 223).
Εκ του λόγου της μη συνένωσης όλων των ενδιαφερόμενων προσώπων στην παρούσα διαδικασία όπως έχει ήδη επεξηγηθεί η υπό κρίση αίτηση/έφεση απορρίπτεται. Εν πάση όμως περιπτώσει, το Δικαστήριο εκ της εξέτασης του δεν διαπιστώνει έδαφος εγκυρότητας οποιουδήποτε εκ των λόγων της υπό κρίση Αίτησης/Έφεσης όπως αυτούς δικογραφεί ο Εφεσείων. Ωσαύτως, εκ της απόρριψης της υπό κρίση Αίτησης/Έφεσης επιδικάζονται έξοδα υπέρ της Εφεσίβλητης και εναντίον του Εφεσείοντα όπως αυτά θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και θα εγκριθούν από το Δικαστήριο.
(υπ.)……………………………………
Χ-Μ Καραπατάκης
Επαρχιακός Δικαστής
ΠΙΣΤΟΝ ΑΝΤΙΓΡΑΦΟ
ΠΡΩΤΟΚΟΛΛΗΤΗΣ