ECLI:CY:EDLEM:2021:A272
ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΕΜΕΣΟΥ
ΕΝΩΠΙΟΝ: Χρ. Μίτλεττον, Ε.Δ.
Έφεση 45/2018
Αναφορικά με τον περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμο Κεφ. 224 ως τροποποιήθηκε, άρθρα 27, 29, 34, 80 και 85
1. ΧΧΧΧ ΚΟΥΑΛΗΣ
2. ΧΧΧΧ ΚΟΥΑΛΗΣ
3. ΧΧΧΧ ΚΟΥΑΛΗΣ
Εφεσείοντες
και
1. ΧΧΧΧ ΚΟΥΑΛΗΣ
2. ΧΧΧΧ ΚΟΥΑΛΗ
3. ΧΧΧΧ ΚΟΥΑΛΗΣ
4. ΧΧΧΧ ΑΖΙΝΑ
5. ΧΧΧΧ ΑΖΙΝΑΣ
6. ΧΧΧΧ ΑΖΙΝΑ
7. ΔΙΕΥΘΥΝΤΗΣ ΤΜΗΜΑΤΟΣ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟΥ ΚΑΙ ΧΩΡΟΜΕΤΡΙΑΣ
Εφεσίβλητοι
Ημερομηνία: 22 Δεκεμβρίου 2021
Εμφανίσεις:
Για Εφεσείοντες: Στ. Κ. Χαραλάμπους για Karapatakis Pavlides LLC
Για Εφεσίβλητους 1-6: καμία εμφάνιση
Για Εφεσίβλητο 7: Αν. Μελάς για Γενικό Εισαγγελέα της Δημοκρατίας
Α Π Ο Φ Α Σ Η
Ο Εφεσείων 1 υπέβαλε αίτηση στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο Λεμεσού, που έλαβε τον αριθμό ΑΧΧΧΧ/2012, για τον διαχωρισμό της ακίνητης ιδιοκτησίας που κατέχεται από συγκύριους, με βάση το άρθρο 29 του περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου Κεφ. 224 («ο Νόμος» «Κεφ.224»). Ο Διευθυντής του Κτηματολογικού Γραφείου Λεμεσού («ο Διευθυντής»), με απόφαση που έλαβε την 30.01.2018, απέρριψε την αίτησή του. Οι Εφεσείοντες, συγκύριοι που επηρεάζονται από την απόφαση αυτή, με Έφεση που υπέβαλαν την 22.02.2018, εντός της προθεσμίας των 30 ημερών, με βάση το άρθρο 80 του Κεφ.224, προσβάλλουν την απορριπτική απόφαση του Διευθυντή, ως νομικά μη αιτιολογημένη, λανθασμένη, αλλά και ως αποτέλεσμα ελλιπούς έρευνας και πλάνης περί τον νόμο.
Ο Διευθυντής, που είναι ο μόνος που εμφανίστηκε και συμμετέχει στη διαδικασία αυτή, ενίσταται στην Έφεση και ζητά την απόρριψή της. Αφού εγείρει προδικαστική ένσταση ότι δεν έπρεπε να συνενωθεί ως διάδικος, προβάλλει, συνοπτικά, πως ενήργησε εντός των εξουσιών που του παρέχει ο Νόμος και όχι καθ’ υπέρβαση εξουσίας, και ότι η προσβαλλόμενη απόφαση ελήφθη νόμιμα και ορθά και μέσα από τη νενομισμένη διαδικασία, είναι δεόντως αιτιολογημένη, και έχει λάβει υπόψη όλα τα πραγματικά δεδομένα, που προέκυψαν κατόπιν ενδελεχούς έρευνας. Όπως υποστηρίζει, δεν εξασφάλισε όλες τις συγκαταθέσεις των συνιδιοκτητών ώστε να είναι σε θέση να προβεί στη διανομή των ακινήτων με βάση την εργασία του κτηματολογικού λειτουργού, και δεν έχει την εξουσία να αποφασίζει, άμεσα ή έμμεσα, για το ιδιοκτησιακό καθεστώς ενός ακινήτου, διαγιγνώσκοντας περιουσιακά δικαιώματα που αναφύονται, εφόσον κάτι τέτοιο εμπίπτει στη δικαιοδοσία του Δικαστηρίου.
Τα γεγονότα
Το Δικαστήριο έχει ενώπιον του τη μαρτυρία των Εφεσειόντων, δια της ένορκης δήλωσης του Εφεσείοντος 1 ημερομηνίας 22.02.2018 και της ένορκης δήλωσης του κτηματολογικού λειτουργού κύριου ΧΧΧΧ ημερομηνίας 13.11.2018 που καταχωρίστηκε και εκείνη προς υποστήριξη της Έφεσης. Έχει και την Αιτιολογημένη Απόφαση του Διευθυντή και την ένορκη δήλωση του κύριου ΧΧΧΧ, επίσης κτηματολογικού λειτουργού, που συνοδεύει την ένσταση, και που επαναλαμβάνει το περιεχόμενο της Αιτιολογημένης Απόφασης του Διευθυντή και συμφωνεί με τα γεγονότα, όπως εκτίθενται και από την πλευρά των Εφεσειόντων. Κατ’ ακρίβεια, δεν υπάρχει αμφισβήτηση ως προς τα γεγονότα, αλλά διάσταση των θέσεων των δύο πλευρών εάν η απόφαση του Διευθυντή με βάση τα γεγονότα αυτά ήταν νομικά ορθή ή λανθασμένη.
Η υπό διαχωρισμό περιουσία και οι συγκύριοι
Είναι αδιαμφισβήτητο ότι, κατά τον χρόνο υποβολής της αίτησης ΑΧ55/2012, την 11.01.2012, η προς διαχωρισμό ακίνητη ιδιοκτησία, αποτελούμενη από δέκα ακίνητα στην Επαρχία Λεμεσού, ανήκε στα πέντε αδέλφια ΧΧΧΧ, ΧΧΧΧ, ΧΧΧΧ, ΧΧΧΧ και ΧΧΧΧ, που την κατείχαν κατά ιδανικά μερίδια. Ο λόγος που έγινε η αίτηση για αναγκαστική διανομή ήταν γιατί δεν υπήρχε συμφωνία μεταξύ των αδελφών ως προς τον τρόπο διαχωρισμού της περιουσίας τους. Λίγες ημέρες μετά την υποβολή της αίτησης, την 10.02.2012, ο ένας εκ των αδελφών, ο ΧΧΧΧ, μεταβίβασε τα δικά του ιδανικά μερίδια σε όλα τα ακίνητα στα τρία παιδιά του, ΧΧΧΧ, ΧΧΧΧ και ΧΧΧΧ, με την Δήλωση Μεταβίβασης ΔΧΧΧΧ/2012. Στη συνέχεια, εκκρεμούσης ακόμα της διαδικασίας διαχωρισμού, την 09.03.2016, η μία εκ των θυγατέρων του ΧΧΧΧ, η ΧΧΧΧ, μεταβίβασε ορισμένα εκ των δικών της ιδανικών μεριδίων στα δύο δικά της παιδιά, ΧΧΧΧ και ΧΧΧΧ, με τις Δηλώσεις Μεταβίβασης ΔΧΧΧΧ/2016, ΔΧΧΧΧ/2016, ΔΧΧΧΧ/2016, ΔΧΧΧΧ/2016, ΔΧΧΧΧ/2016 και ΔΧΧΧΧ/2016, ανομοιόμορφα, διατηρώντας κάποια μερίδια στο όνομά της.
Προς διευκόλυνση της αναφοράς, ένεκα της πολλαπλότητας των συσχετισμών των κυρίων με τα ακίνητα, και των διαφοροποιήσεών τους, χρησιμοποιείται κωδικοποίηση.
|
ΧΧΧΧ | |
|
Β |
ΧΧΧΧ |
|
Γ |
ΧΧΧΧ |
|
Δ |
ΧΧΧΧ |
|
Ε |
ΧΧΧΧ |
|
ΣΤ |
ΧΧΧΧ |
|
Ζ |
ΧΧΧΧ |
|
Η |
ΧΧΧΧ |
|
Θ |
ΧΧΧΧ |
|
Ι |
ΧΧΧΧ |
Οι Α, Β και Γ είναι οι Εφεσείοντες. Οι Δ, ΣΤ, Ζ, Η, Θ και Ι είναι οι Εφεσίβλητοι 1 έως 6, οι οποίοι, παρά το γεγονός πως τους επιδόθηκε η Έφεση, δεν εμφανίστηκαν στη διαδικασία αυτή.
Κατά τον χρόνο λήψης της προσβαλλόμενης απόφασης από τον Διευθυντή, σχεδόν έξι χρόνια μετά την υποβολή της αίτησης, οι κύριοι των ακινήτων, ως διαφοροποιήθηκαν, και ενδεχομένως ως να έχουν μέχρι σήμερα (κάτι που όμως δεν είναι γνωστό στο Δικαστήριο), είναι:
|
είδος |
τ.μ. |
| |
|
Ακίνητο 1 |
Χωράφι, αρ. εγγραφής ΧΧΧΧ, Φ./Σχ.ΧΧΧΧ, Τεμ. ΧΧΧΧ, Παλώδια |
23078 |
Α=1/10 Β=1/10 Γ=1/10 Δ=3/5 ΣΤ=1/30 Ζ=1/30 Θ=1/30 |
|
Ακίνητο 2 |
Χωράφι, αρ. εγγραφής ΧΧΧΧ, Φ./.Σχ.ΧΧΧΧ, Τεμ. ΧΧΧΧ, Παραμύθα |
3011 |
Α=1/5 Β=1/5 Γ=1/5 Δ=1/5 ΣΤ=1/15 Ζ=1/15 Η=1/30 Θ=1/30 |
|
Ακίνητο 3 |
Χωράφι, αρ. εγγραφής ΧΧΧΧ, Φ./Σχ.ΧΧΧΧ, Τεμ. ΧΧΧΧ, Παραμύθα |
2342 |
Α=1/5 Β=1/5 Γ=1/5 Δ=1/5 ΣΤ=1/15 Ζ=1/15 Η=1/30 Θ=1/30 |
|
Ακίνητο 4 |
Χωράφι, αρ. εγγραφής ΧΧΧΧ, Φ./Σχ.ΧΧΧΧ, Τεμ. ΧΧΧΧ, Σπιτάλι |
13713 |
Α=3/5 Β=1/10 Γ=1/10 Δ=1/10 ΣΤ=1/30 Ζ=1/30 Θ=1/60 Ι=1/60 |
|
Ακίνητο 5 |
Χωράφι, αρ. εγγραφής ΧΧΧΧ, Φ./Σχ.ΧΧΧΧ, Τεμ. ΧΧΧΧ, Σπιτάλι |
2174 |
Α=1/5 Β=1/5 Γ=1/5 Δ=1/5 ΣΤ=1/15 Ζ=1/15 Ι=1/15 |
|
Ακίνητο 6 |
Χωράφι, αρ. εγγραφής ΧΧΧΧ, Φ./Σχ.ΧΧΧΧ, Τεμ. ΧΧΧΧ, Σπιτάλι |
511 |
Α=1/5 Β=1/5 Γ=1/5 Δ=1/5 ΣΤ=1/15 Ζ=1/15 Η=1/15 |
|
Ακίνητο 7 |
Τόπος με κατοικία, αρ. εγγραφής ΧΧΧΧ, Φ./Σχ.ΧΧΧΧ, Τεμ. ΧΧΧΧ, Σπιτάλι |
1448 |
Α=1/5 Β=1/5 Γ=1/5 Δ=1/5 ΣΤ=1/15 Ζ=1/15 Η=1/45 Θ=1/45 |
|
Ακίνητο 8 |
Ισόγειο δωμάτιο, αρ. εγγραφής ΧΧΧΧ, Φ./Σχ.ΧΧΧΧ, Τεμ. ΧΧΧΧ, Σπιτάλι
|
29 |
άγνωστο |
|
Ακίνητο 9 |
Χωράφι, αρ. εγγραφής ΧΧΧΧ, Φ./Σχ.ΧΧΧΧ, Τεμ. ΧΧΧΧ, Σπιτάλι |
1338 |
Α=1/5 Β=1/5 Γ=1/5 Δ=1/5 ΣΤ=1/15 Ζ=1/15 Ι=1/15 |
|
Ακίνητο 10 |
Αμπέλι, αρ. εγγραφής ΧΧΧΧ, Φ./Σχ.ΧΧΧΧ, Τεμ. ΧΧΧΧ, Γεράσα |
1338 |
Α=1/5 Β=1/5 Γ=1/5 Δ=1/5 ΣΤ=1/15 Ζ=1/15 Η=1/15 |
Η πρώτη επιτόπια εξέταση
Εφόσον, από την τηλεφωνική επικοινωνία του κτηματολογικού λειτουργού με τους συγκύριους και την αρχική διερεύνηση των προθέσεών τους, φαίνονταν ότι δεν μπορούσε να γίνει αποδεκτή προφορική πρόταση για φιλική διευθέτηση, ορίστηκε επιτόπια εξέταση. Η πρώτη επιτόπια εξέταση έγινε, ως κοινά μαρτυρείται, την 18.12.2012. Σε αυτή την συνάντηση, όπως είναι κοινά αποδεκτό, παρευρέθηκαν οι Α, Δ και Η. Σημειώνεται παρενθετικά ότι, στην Αιτιολογημένη Απόφασή του, ο Διευθυντής, αναφέρει πως παρευρέθηκαν, εκπροσωπούμενοι από την Η, και οι Β, Γ, ΣΤ και Ζ, κάτι που δεν αναφέρει και μάλιστα διαψεύδει στην ένορκη δήλωσή του ο κτηματολογικός λειτουργός κύριος ΧΧΧΧ, στην παράγραφο 8.
Κατά την επιτόπια εξέταση, ο Εφεσείων 1 είχε ζητήσει το ακίνητο 4, στο οποίο ο ίδιος είχε ήδη τα 3/5, και είχε έκταση μεγαλύτερη ώστε να μπορεί να διαχωριστεί, να του παραχωρηθεί κατά το 1/2 χωρίς κλήρωση, θέση με την οποία συμφώνησε και ο Δ, ο οποίος ζήτησε, αντίστοιχα, την εξαίρεση από την κλήρωση του ακινήτου 1, στο οποίο είχε ο ίδιος τα 3/5, για να του παραχωρηθεί επίσης κατά το 1/2. Σε αυτές τις διανομές υπήρξε και η συμφωνία της Η. Ο κτηματολογικός λειτουργός κύριος ΧΧΧΧ βρήκε λογική και δίκαιη την εισήγηση αυτή, αλλά θα έπρεπε να γίνουν περαιτέρω ενέργειες. Ζήτησε οδηγίες από τον Διευθυντή, λόγω της δυσκολίας που παρουσίαζε η υπόθεση, επειδή μέσα στα υπό διανομή ακίνητα υπήρχαν και οικιστικά και γεωργικά τεμάχια. Ο Διευθυντής του έδωσε οδηγίες να ακολουθήσει τη διαδικασία της αναγκαστικής διανομής κατόπιν εκτίμησης για το κάθε ακίνητο, η οποία να εγκριθεί από τον Λειτουργό Εκτιμήσεων του Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου Λεμεσού. Περαιτέρω, του δόθηκαν οδηγίες όπως τα οικιστικά τεμάχια διανεμηθούν στους δικαιούχους ολόκληρα, και να εξεταστεί το ενδεχόμενο κατά πόσο τα ακίνητα 1 και 4, που δεν εμπίπτουν στην οικιστική ζώνη, μπορούν να διαχωριστούν. Ακολούθως, παρέπεμψε την υπόθεση στον κλάδο χωρομετρίας, να γίνει οροθέτηση των ακινήτων 1 και 4, να ετοιμαστούν σχέδια διαχωρισμού και να υπολογιστούν τα εμβαδά τους και προχώρησε με έκθεση εκτίμησης όλων των ακινήτων, για να μπορέσει να προχωρήσει η διαδικασία. Στην πρώτη επιτόπια εξέταση δεν επιτεύχθηκε συμφωνία μεταξύ των συνιδιοκτητών, ένεκα και της ανάγκης για περαιτέρω ενέργειες.
Οι αξίες των υπό διανομή ακινήτων
Η εκτίμηση που πραγματοποίησε ο κύριος ΧΧΧΧ εγκρίθηκε από το Τμήμα Εκτιμήσεων και η αγοραία αξία για κάθε ακίνητη που περιλαμβάνεται στη διανομή έγινε αποδεκτή από όλους τους συγκύριους, που την 07.08.2015 είχε ως εξής:
|
αξία € | |
|
1 |
231.000,00 |
|
2 |
241.000,00 |
|
3 |
94.000,00 |
|
4 |
113.000,00 |
|
5 |
217.000,00 |
|
6 |
51.000,00 |
|
7 |
220.000,00 |
|
8 |
6.000,00 |
|
9 |
107.000,00 |
|
10 |
7.000,00 |
Η συνολική αξία της υπό διανομή περιουσίας ανέρχεται σε €1.287.000,00. Για τον κάθε συνιδιοκτήτη, με βάση το εγγεγραμμένο επ’ ονόματι μερίδιό του, είχε ως ακολούθως:
|
κύριος |
€ |
|
Α |
279.000,00 |
|
Β |
223.000,00 |
|
Γ |
223.000,00 |
|
Δ |
338.000,00 |
|
ΣΤ |
74.333,00 |
|
Ζ |
74.333,00 |
|
Η |
74.333,00 |
Η δεύτερη επιτόπια εξέταση
Ο κτηματολογικός λειτουργός κύριος ΧΧΧΧ, εφόσον έκανε την εργασία που προαναφέρθηκε, προχώρησε και σε ετοιμασία σχεδιαγραμμάτων αναφορικά με τον διαχωρισμό των ακινήτων 1 και 4, και έχοντας υπόψη τις επιθυμίες των Α και Δ, στις οποίες συμφώνησε η Η, όρισε νέα επιτόπια επίσκεψη για την 11.03.2016, έχοντας αποστείλει πρώτα σε όλους τους συγκύριους ασφαλισμένες επιστολές και ενημερώνοντάς τους ότι, σε περίπτωση παράλειψής τους να εμφανιστούν στη διαδικασία, η διανομή θα γίνει στην απουσία τους.
Την 10.03.2016, μία ημέρα πριν από τη διεξαγωγή της επιτόπιας έρευνας, ήλεγξε το κτηματικό μητρώο και διαπίστωσε ότι είχαν μεταβιβαστεί μερίδια της Η σε άλλα πρόσωπα, ώστε να μην υπάρχει ίδια σύνθεση ιδιοκτητών σε όλα τα ακίνητα. Ζήτησε οδηγίες από τον Αναπληρωματικό Επαρχιακό Λειτουργό του γραφείου του και τον Υπεύθυνο του Τμήματος Επιτοπίων Ερευνών, που του έδωσαν προφορικές και γραπτές οδηγίες να προχωρήσει στη διεξαγωγή της προγραμματισμένης επιτόπιας εξέτασης και να συμπληρώσει κανονικά τη διαδικασία. Συναφώς, κάποια εγκύκλιος του Διευθυντή του Κτηματολογίου αναφέρει πως:
«Οι συναλλαγές που αφορούν την υπό διανομή περιουσία επιτρέπονται με κάποιες διατυπώσεις πριν από την διανομή και με κάποιες προϋποθέσεις πριν από τη διανομή. Τα εμπλεκόμενα μέρη σε δικαιοπραξία ενημερώνονται για την αίτηση και υπογράφουν δήλωση ανάλογη με το στάδιο που ευρίσκεται η αίτηση. Ειδικότερα: πριν από την αποστολή των ειδοποιήσεων για επιτόπια εξέταση τα επηρεαζόμενα πρόσωπα (συνήθως ο δικαιοδόχος και ο ενυπόθηκος δανειστής) ενημερώνονται για την ύπαρξη της αίτησης και υπογράφουν σχετική δήλωση. Λαμβάνεται η διεύθυνση τους για μελλοντική ενημέρωσή τους ως ενδιαφερόμενα πλέον μέρη. Μετά την αποστολή των ειδοποιήσεων, πέραν των ανωτέρω, η σχετική δήλωση περιλαμβάνει την ενημέρωσή τους για την ημερομηνία της επιτόπιας εξέτασης και δήλωση αποδοχής της διαδικασίας διαχωρισμού. Αν αρνηθούν να υπογράψουν την σχετική δήλωση, η συναλλαγή δεν γίνεται αποδεκτή.»
Στην προκειμένη περίπτωση, όπως αναφέρει στην ένορκη του δήλωση ο κύριος ΧΧΧΧ, παρόλο που είχαν σταλεί ειδοποιήσεις για την επιτόπια έρευνα, δεν ελήφθη η δήλωση αποδοχής από τους δικαιοδόχους όσον αφορά τη διαδικασία διαχωρισμού, και η συναλλαγή έγινε αποδεκτή παρά την προαναφερόμενη εγκύκλιο.
Στην δεύτερη επιτόπια έρευνα, σύμφωνα με ό,τι είναι κοινά παραδεκτό, παρευρέθηκαν μόνον οι Α, Β, Γ (με πληρεξούσιο) και Δ. Οι Θ και Ι δεν είχαν λάβει ειδοποιήσεις, καθότι κατά τον χρόνο αποστολής των ειδοποιήσεων, την 09.02.2016, δεν είχαν συμφέρον. Ειδικότερα, πριν από την επιτόπια έρευνα, είχαν σταλεί ασφαλισμένες επιστολές σε όλους τους συγκύριους, οι οποίες είχαν παραλειφθεί, και η ενημέρωση ήταν ότι, σε περίπτωση που παρέλειπαν να παρευρεθούν, η διαδικασία της διανομής θα γίνονταν στην απουσία τους.
Κατά τη δεύτερη επιτόπια έρευνα, προχώρησε και η διαδικασία της κλήρωσης. Ο Δ αποχώρησε από τη συνάντηση πριν από τη διεξαγωγή της.
Η διαδικασία της κλήρωσης
Αφού εξηγήθηκε στους παρευρισκόμενους η διαδικασία της κλήρωσης, η οποία θα γίνονταν σε δύο φάσεις, ελήφθη η συγκατάθεσή τους για να προχωρήσει η διαδικασία. Η πρώτη φάση περιλάμβανε την κλήρωση των μικρών σε αξία ακινήτων, σε τέσσερις κλήρους. Στον πρώτο κλήρο τοποθετήθηκε το ακίνητο 7, στον δεύτερο κλήρο το ακίνητο 5, στον τρίτο κλήρο το ακίνητο 2, και στον τέταρτο κλήρο τα ακίνητα 3 και 9 μαζί. Στη δεύτερη φάση, θα κληρώνονταν και θα διανέμονταν τα δύο τεμάχια που προκύπτουν από τον διαχωρισμό του ακινήτου 1 μόνον, επειδή το ακίνητο 4 ήταν γεωργικό, οι παρευρισκόμενοι συμφώνησαν σε φιλική διανομή των δύο νέων τεμαχίων. Η εισήγηση του κύριου ΧΧΧΧ ήταν, τα μικρότερης αξίας τεμάχια 6, 8 και 10, να διανεμηθούν στους ιδιοκτήτες που με βάση την κλήρωση θα έπαιρναν μικρότερης αξίας ιδιοκτησίας από αυτήν που αναλογούσε στη συνολική αξία της περιουσίας. Πριν από την κλήρωση, όλοι οι παρευρισκόμενοι συμφώνησαν όπως το μέρος του ακινήτου 4 που σημειώνεται με κόκκινο χρώμα σε σχεδιάγραμμα, παραχωρηθεί στους Β και Γ, και το μέρος του ιδίου ακινήτου που σημειώνεται με μπλε χρώμα στο σχεδιάγραμμα να παραχωρηθεί στον Α. Επίσης, πριν από τη διαδικασία της κλήρωσης, όλοι οι παρευρισκόμενοι συμφώνησαν όπως το μέρος του ακινήτου 1 που φαίνεται στο σχεδιάγραμμα με κόκκινο χρώμα, παραχωρηθεί στους Β και Γ και το άλλο μέρος, που φαίνεται στο σχεδιάγραμμα με μπλε χρώμα, να παραχωρηθεί στον Α. Οι ΣΤ, Ζ και Η, που είναι αδέλφια, σε προηγούμενες συναντήσεις, είχαν δηλώσει ότι επιθυμούσαν να τοποθετηθούν στον ίδιο κλήρο και να εγγραφούν ως συνιδιοκτήτες σε ό,τι τους κληρωθεί, κατά 1/3 ο καθένας, επιθυμία που αποδέχθηκαν και οι Α, Β και Γ. Οι Β και Γ, επίσης, σε προηγούμενες συναντήσεις, είχαν δηλώσει ότι επιθυμούσαν να τοποθετηθούν στον ίδιο κλήρο και να εγγραφούν ως συνιδιοκτήτες σε ό,τι τους κληρωθεί, κατά 1/2 ο καθένας, και επειδή παρευρίσκονταν στην επιτόπια έρευνα, έδωσαν και τη συγκατάθεσή τους.
Στην πρώτη φάση, ο κτηματολογικός λειτουργός τοποθέτησε σε ένα μεγάλο φάκελο τους κλήρους με τους ιδιοκτήτες και σε ένα δεύτερο μεγάλο φάκελο τους τέσσερις κλήρους με τα ακίνητα. Κλήρωνε αρχικά το όνομα του ιδιοκτήτη και μετά το ακίνητο. Η ίδια διαδικασία ακολουθήθηκε και για τη δεύτερη φάση και την κλήρωση των δύο νέα τεμαχίων που προέκυψαν από τον διαχωρισμό του ακινήτου 1 (445Α και 445Β). Δεν λήφθηκαν έγγραφες συγκαταθέσεις από τους ΣΤ, Ζ και Η, εφόσον δεν παρευρίσκονταν, ούτε του Δ, ο οποίος είχε αποχωρήσει. Οι αναλογίες που προέκυψαν ήταν οι εξής:
|
κλήρος |
ακίνητα |
κύριος |
|
Α |
2 |
Α |
|
Β |
7 |
ΣΤ, Ζ, Η |
|
Γ |
5 |
Β, Γ |
|
Δ |
9, 3 |
Δ |
|
Χ |
1 |
Δ, Β, Γ |
|
Χ |
4 |
Α, Β, Γ |
|
Χ |
6 |
Β, Γ |
|
Χ |
8, 10 |
Δ |
Με βάση τα προαναφερόμενα, η διανομή των ακινήτων, όπως είχε αποφασιστεί, ήταν ως εξής:
|
ακίνητο |
μερίδιο |
έκταση |
κύριος |
|
4 |
1/2 |
7063 |
Α |
|
2 |
1/1 |
3011 |
Α |
|
4 |
1/2 |
7062 |
Β, Γ |
|
1 |
1/2 |
11550 |
Β, Γ |
|
5 |
1/1 |
2174 |
Β, Γ |
|
6 |
1/1 |
511 |
Β, Γ |
|
7 |
1/1 |
1448 |
ΣΤ, Ζ, Η |
|
1 |
1/2 |
11550 |
Δ |
|
9 |
1/1 |
1338 |
Δ |
|
3 |
1/1 |
2342 |
Δ |
|
8 |
1/1 |
29 |
Δ |
|
10 |
1/1 |
1338 |
Δ |
Περαιτέρω, αποφασίστηκε ο Α να καταβάλει €2.000,00 στους Β και Γ (€1.000,00 στον καθένα), €1.000,00 στους ΣΤ, Ζ και Η (€333,00 στον καθένα) και €9.000,00 στον Δ. Επειδή το μέρος του ακινήτου 1 που είχε αναλογήσει στον Δ, όπως και το ακίνητο 9, καθίσταντο περίκλειστα, είχε αποφασιστεί να δοθεί και δικαίωμα διάβασης πλάτους 3,66 μέτρα. Η όλη διαδικασία που ακολουθήθηκε εδράζονταν στην αγοραία αξία των ακινήτων, τα συμφέροντα και τις επιθυμίες όλων των διαδίκων. Έτσι και ο κτηματολογικός λειτουργός κύριος ΧΧΧΧ, στην ένορκη του δήλωση ημερομηνίας 13.11.2018, στην τελευταία παράγραφο, θεωρεί πως είναι το Δικαστήριο που θα πρέπει να διατάξει την εγγραφή των ακινήτων στα ονόματα των κυρίων ως η απόφασή του.
Όταν μετά από την επιτόπια εξέταση της 11.03.2016 δεν προχωρούσε η διαδικασία έκδοσης των τίτλων, ως ήταν η έκβαση της διαδικασίας την 11.03.2016, και ο Εφεσείων 1 ζήτησε να πληροφορηθεί τον λόγο, τότε ενημερώθηκε ότι δεν θα προχωρήσει η διανομή. Μέσω του δικηγόρου του, έστειλε επιστολές με ημερομηνίες 23.05.2016 και 22.07.2016, και λάμβανε την ενημέρωση ότι η αίτηση εξετάζεται, και ότι θα ενημερωθούν το συντομότερο δυνατόν. Την 31.08.2016 είχαν ειδοποιηθεί ότι την 30.09.2016 θα επαναλαμβάνονταν η διαδικασία για τη διανομή. Με επιστολή ημερομηνίας 14.09.2016, ο δικηγόρος των Εφεσειόντων είχε ενημερώσει ότι η διαδικασία είχε ήδη ολοκληρωθεί γι’ αυτούς μετά την κλήρωση που έγινε την 11.03.2016, και η διανομή θα έπρεπε να γίνει με βάση εκείνη τη διαδικασία.
Η επανάληψη της διαδικασίας την 30.09.2016
Κατά την επανάληψη της διαδικασίας που έγινε την 30.09.2016, είναι κοινά αποδεκτό πως οι ΣΤ, Ζ, Η, Θ και Ι (οι Ζ, Θ και Ι εκπροσωπούμενοι από την Η) είχαν ζητήσει αναβολή ώστε να γίνει επαναμεταβίβαση των ακινήτων των Θ και Ι στην Η και τότε να επαναληφθεί η διαδικασία διανομής.
Η επανάληψη της διαδικασίας την 09.06.2017
Ο δικηγόρος των Εφεσειόντων, με επιστολή του ημερομηνίας 10.01.2017, ζήτησε ενημέρωση για τους λόγους που δεν είχε ολοκληρωθεί ακόμα η διαδικασία. Το Κτηματολόγιο, με επιστολή του ημερομηνίας 17.05.2017, πληροφόρησε πως την 09.06.2017 θα προχωρούσε στη διαδικασία διανομής των ακινήτων. Σύμφωνα με τη μαρτυρία του Εφεσείοντος, αντί για επανάληψη της διαδικασίας (που εν πάση περιπτώσει οι Εφεσείοντες θεωρούν πως είχε ολοκληρωθεί την 11.03.2016), με την απόφασή του ημερομηνίας 30.01.2018, ο Διευθυντής απέρριψε την αίτηση, με τη δικαιολογία ότι είχε διαφοροποιηθεί το ιδιοκτησιακό καθεστώς, λόγω των μεταβιβάσεων που έγιναν την 09.03.2016. Σύμφωνα με τη μαρτυρία του Διευθυντή, την 09.06.2017 επαναλήφθηκε η διαδικασία, στην παρουσία των Δ και ΣΤ μόνο, και παρόλο που έγινε μια τελευταία προσπάθεια για φιλική διευθέτηση της διανομής «στη βάση της συμφωνίας» που έγινε την 11.03.2016, εντούτοις η προσπάθεια ναυάγησε.
Η απορριπτική απόφαση την 30.01.2018 και οι λόγοι που τέθηκαν
Ο Διευθυντής τότε έλαβε απόφαση απορριπτική της Έφεσης επειδή, όπως αναφέρει, τα ακίνητα 1, 2, 3, 4 και 7 έχουν «διαφορετική σύνθεση ιδιοκτητών και αυτά δεν μπορούν να συμπεριληφθούν στη διανομή σύμφωνα με τις πρόνοιες του άρθρου 29» του Κεφ. 224, και επειδή τα ακίνητα 5, 6, 8, 9 και 10 έχουν την ίδια σύνθεση ιδιοκτητών και κάποια εκ των οποίων θα μπορούσαν να διανεμηθούν αλλά «θα προκύψουν μεγάλα ποσά αποζημίωσης προς τους συνιδιοκτήτες τα οποία θα είναι δυσανάλογα των μεριδίων τους» αποφασίστηκε η απόρριψη της αίτησης «επειδή η διανομή δεν ήταν δυνατό να κατανεμηθεί σε κάθε συγκύριο ανάλογα με το μερίδιο που αυτός είχε στα ακίνητα που περιγράφονται».
Ο Εφεσείων 1 εκφράζει στη μαρτυρία του πως, με δεδομένο πως η επιτόπια εξέταση ήταν προγραμματισμένη την 11.03.2016 και την 09.03.2016 υπήρξε μεταβίβαση από την Η, η τελευταία ενήργησε εσκεμμένα προκειμένου να προκαλέσει πρόβλημα. Θεωρεί πως ήταν απαράδεκτο να αναμένει για έξι χρόνια τη διεκπεραίωση της αίτησής του, και αυτή να απορρίπτεται, επειδή μία εκ των συνιδιοκτητών μεταβίβασε την τελευταία στιγμή τα μερίδιά της, το δε Κτηματολόγιο Πάφου, όπου έγιναν οι δηλώσεις μεταβίβασης, δεν έπρεπε, κατά τη θέση του, να τις επιτρέψει, χωρίς να ζητηθεί δέσμευση των δικαιοδόχων με ό,τι είχε ήδη δεσμευτεί η δικαιοπάροχος. Έντονος ο Εφεσείων 1 στην ένορκη του δήλωση, αναφέρει πως θεωρεί οξύμωρο η διαδικασία να ολοκληρώνεται με απόρριψη, παρά το ό,τι προηγήθηκε.
Η έγγραφη μαρτυρία
Το Δικαστήριο έχει ενώπιον του τα εξής έγγραφα, που προσκομίστηκαν από τους ενόρκως δηλούντες και από τον Διευθυντή, και δεν αμφισβητούνται, και σημειώνονται από το Δικαστήριο για τους σκοπούς της διαδικασίας αυτής ως ακολούθως:
|
Γνωστοποίηση της προσβαλλόμενης απόφασης του Διευθυντή που ελήφθη την 30.01.2018 προς τον Εφεσείοντα 1 |
Έγγραφο Α |
|
Αιτιολογημένη Απόφαση του Διευθυντή ημερομηνίας 30.01.2018 |
Έγγραφο Β |
|
Δέσμη επίσημων κτηματικών σχεδίων |
Τεκμήριο 1 |
|
Δήλωση Μεταβίβασης ΔΧΧΧΧ/12 ημερομηνίας 10.02.2012 |
Τεκμήριο 2 |
|
Δέσμη Δελτίων Διανομής και αποδείξεις κατάθεσης συστημένων επιστολών |
Τεκμήριο 3 |
|
Επιστολή δικηγόρου προς το Κτηματολόγιο ημερομηνίας 04.03.2013 = Τεκμήριο 4 |
Τεκμήριο 4 |
|
Δήλωση Α, Β, Γ συμφωνίας με αγοραίες αξίες = Τεκμήριο 5 |
Τεκμήριο 5 |
|
Ειδοποίηση ημερομηνίας 09.02.2016, για επιτόπια έρευνα την 11.03.2016 |
Τεκμήριο 6 |
|
Δέσμη με Δηλώσεις Μεταβιβάσεων ΔΧΧΧΧ/16, ΔΧΧΧΧ/16, ΔΧΧΧΧ/16, ΔΧΧΧΧ/16, ΔΧΧΧΧ/16, ΔΧΧΧΧ/16 |
Τεκμήριο 7 |
|
Σχεδιάγραμμα για το ακίνητο 4 και τον διαχωρισμό του, που περιλαμβάνει ενυπόγραφη δήλωση των Α, Β, Γ |
Τεκμήριο 8 |
|
Σχεδιάγραμμα για το ακίνητο 1 και τον διαχωρισμό του, που περιλαμβάνει ενυπόγραφη δήλωση των Β, Γ |
Τεκμήριο 9 |
|
Ειδικό Πληρεξούσιο Έγγραφο από τον Β στη σύζυγό του για την επιτόπια έρευνα την 11.03.2016 |
Τεκμήριο 10 |
|
Δέσμη δηλώσεων Α, Β, Γ για συμφωνία με τη διαδικασία κλήρωσης και διανομής που θα ακολουθούνταν στην επιτόπια έρευνα ημερομηνίας 11.03.2016 και για συμφωνία με την απόφαση διανομής που ελήφθη την 11.03.2016 |
Τεκμήριο 11 |
|
Δέσμη σχεδιαγραμμάτων για δικαίωμα διάβασης στα περίκλειστα ακίνητα μαζί με δηλώσεις αποδοχής των Α, Β, Γ |
Τεκμήριο 12 |
|
Επιστολή δικηγόρου προς το Κτηματολόγιο ημερομηνίας 23.05.2016 |
Τεκμήριο 13 |
|
Επιστολή δικηγόρου προς το Κτηματολόγιο ημερομηνίας 22.07.2016 |
Τεκμήριο 14 |
|
Απαντητική επιστολή Κτηματολογίου ημερομηνίας 27.07.2016 |
Τεκμήριο 15 |
|
Ειδοποίηση ημερομηνίας 31.08.2016 για επιτόπια έρευνα την 30.09.2016 |
Τεκμήριο 16 |
|
Επιστολή δικηγόρου προς το Κτηματολόγιο ημερομηνίας 14.09.2016 |
Τεκμήριο 17 |
|
Ενημερωτική επιστολή ημερομηνίας 30.12.2016 μαζί με συνημμένη γραπτή δήλωση ημερομηνίας 30.09.2016 |
Τεκμήριο 18 |
|
Επιστολή δικηγόρου προς το Κτηματολόγιο ημερομηνίας 10.01.2017 |
Τεκμήριο 19 |
|
Ειδοποίηση ημερομηνίας 17.05.2017 για επανάληψη της διαδικασίας διανομής την 09.06.2017 |
Τεκμήριο 20 |
Από αυτή την έγγραφη μαρτυρία, προκύπτουν περαιτέρω δεδομένα. Ότι, για παράδειγμα, τόσο στο Τεκμήριο 2 όσο και στο Τεκμήριο 7 περιέχονται δηλώσεις των δικαιοδόχων ότι έχουν λάβει γνώση της διαδικασίας διαχωρισμού και στο Τεκμήριο 7 οι δηλώσεις των δικαιοδόχων περιλαμβάνουν και λήψη γνώσης της ημερομηνίας 11.03.2016 και αναφορά ότι δεν επιθυμούν να λάβουν νέες επιστολές. Επομένως, δεν ευσταθεί ο πραγματικός ισχυρισμός από πλευράς των Εφεσειόντων ότι η μεταβίβαση των μεριδίων της Η στους Θ και Ι την 09.03.2016 έγινε χωρίς να ακολουθηθεί η υφιστάμενη εγκύκλιος. Η εν εξελίξει διαδικασία διαχωρισμού δεν ενεργεί απαγορευτικά ως προς τη μεταβίβαση της κυριότητας υπό διαχωρισμό ακινήτων. Προκύπτει, επίσης, από το Τεκμήριο 15, ότι το Κτηματολόγιο ερμήνευσε το άρθρο 29 § 3 του Κεφ. 224 με τρόπο ώστε να κατανοεί πως «για να μπορέσει ο Διευθυντής να προβεί σε διανομή θα πρέπει να εξασφαλίσει τις συγκαταθέσεις όλων των επηρεαζόμενων μερών» και επειδή δεν εξασφαλίστηκε συγκατάθεση από τον κάθε συγκύριο για όσα αποφασίστηκαν την 11.03.2016, δεν έγινε η διανομή.
Οι θεραπείες που ζητούν οι Εφεσείοντες
Με την Έφεσή τους, οι Εφεσείοντες, ζητούν από το Δικαστήριο πρώτιστα να τροποποιήσει την προσβαλλόμενη απορριπτική απόφαση και να αποφασίσει διανομή ως η κατάσταση που διαμορφώθηκε μετά την κλήρωση της 11.03.2016. Ζητούν, επίσης, από το Δικαστήριο να ακυρώσει τις μεταβιβάσεις που έγιναν την 09.03.2016 από την Η στους Θ και Ι και να διατάξει την επανεγγραφή των ακινήτων στην Η και εναλλακτικά το ακίνητο 7 να εγγραφεί στους ΣΤ, Ζ, Η, Θ και Ι κατ’ αναλογία του μεριδίου τους.
Η εξέταση της Έφεσης
Αρχίζοντας από την προδικαστική ένσταση του Διευθυντή ότι δεν θα έπρεπε να συνενωθεί ως διάδικος σε αυτή τη διαδικασία, να σημειωθεί ότι, όντως, σύμφωνα με τον Κανονισμό 5 § 2 των περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Κανονισμών του 1956, για τις Εφέσεις επί πράξεων του Διευθυντή με βάση το άρθρο 29 του Κεφ. 224, δεν χρειάζεται η συνένωση του Διευθυντή ως ενδιαφερόμενου μέρους· μπορεί να επιδοθεί σε αυτόν η Έφεση και να προμηθεύσει το Δικαστήριο με την αιτιολογημένη απόφασή του εντός της προβλεπόμενης προθεσμίας ή να αιτηθεί επέκταση της σχετικής προθεσμίας. Δεν καθίσταται όμως απορριπτέα η Έφεση, λόγω της ένωσης του Διευθυντή ως διαδίκου, με την έννοια ότι, εφόσον παραδεκτά ασκήθηκε η Έφεση, το Δικαστήριο οφείλει σε κάθε περίπτωση να εξετάσει την προσβαλλόμενη απόφαση του Διευθυντή.
Το Δικαστήριο, σε αυτή τη διαδικασία, δεν ελέγχει τη νομιμότητα αποφάσεων ή πράξεων που δεν έχουν προσβληθεί, περιλαμβανομένων των αποφάσεων του Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου Πάφου να αποδεχθεί μεταβιβάσεις ακινήτων επί των οποίων εκκρεμούσε η διαδικασία διαχωρισμού· ασχέτως της προαναφερόμενης επισήμανσης ότι υπήρξε η ενημέρωση των δικαιοδόχων Θ και Ι για τη διαδικασία διαχωρισμού και την ημερομηνία της επιτόπιας έρευνας και λήφθηκαν υπογεγραμμένες δηλώσεις τους. Συνεπώς, το αίτημα των Εφεσειόντων να ακυρωθούν οι μεταβιβάσεις που έγιναν από την Η την 09.03.2016, προκειμένου με αυτό τον τρόπο να εφαρμοστεί η απόφαση που ελήφθη την 11.03.2016 δεν μπορεί να επιτύχει στο πλαίσιο αυτής της διαδικασίας. Σε αυτή τη διαδικασία, το Δικαστήριο ελέγχει την ορθότητα και νομιμότητα της απορριπτικής απόφασης του Διευθυντή ημερομηνίας 30.01.2018, σε συνάρτηση με τα γεγονότα που είχε στη διάθεσή του, και με τον Νόμο, με δυνατότητα ουσιαστικής παρέμβασης και τροποποίησης[1] εκεί όπου χωρεί τροποποίηση· όταν δεν προϋποτίθεται νέα έρευνα των δεδομένων και αυτά, ως υφίστανται και έχουν εκτεθεί στο Δικαστήριο, μπορούν από μόνα τους να οδηγήσουν και να επιφέρουν διόρθωση, εκεί όπου διαπιστώνεται κάποιο λάθος. Το Δικαστήριο, σε αυτή τη δικαιοδοσία, την αναθεωρητική, δεν μπορεί να πράξει κάτι περισσότερο από ό,τι θα μπορούσε να πράξει ο Διευθυντής, εκτελώντας τις εξουσίες ή τα καθήκοντά του με βάση το Κεφ.224· δεν ασκεί πολιτική δικαιοδοσία δια της οποίας να μπορεί να διαγνώσει ουσιαστικές διαφορές, που δεν μπορεί να διαγνώσει ο Διευθυντής.
Το άρθρο 29 εφαρμόζεται όπου ο διαχωρισμός μπορεί να διεξαχθεί χωρίς να προσκρούει στις διατάξεις του άρθρου 27, δηλαδή νόμιμα[2]. Σε διαφορετική περίπτωση, έναντι στη δυνατότητα νόμιμου διαχωρισμού, όταν ο διαχωρισμός είναι νομικά ανέφικτος και δεν υπάρχει συμφωνία διαχωρισμού, το γεγονός πιστοποιείται, και υπάρχει η δυνατότητα πλειστηριασμού, και σχετικό είναι το άρθρο 28· χωρίς βεβαίως να προϋποτίθεται η εφαρμογή του άρθρου 29 για να εφαρμοστεί το άρθρο 28. Όπως το έθεσε η Trident Hotels Ltd v. Διευθυντή Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας (2010) 1 ΑΑΔ 598[3], πρόκειται για δύο ξεχωριστές διατάξεις που ρυθμίζουν διαδικασίες διαίρεσης ή διαχωρισμού, εξυπηρετώντας την ανάγκη της αποσύνδεσης της κοινής ιδιοκτησίας και της ξεχωριστής αξιοποίησής της από τους ιδιοκτήτες της, ταυτόχρονα χωρίς να κατατεμαχίζεται. Θα μπορούσε να προστεθεί πως αυτή η ανάγκη συνυφαίνεται με το περιουσιακό δικαίωμα του κάθε συνιδιοκτήτη ακίνητης περιουσίας, να απολαμβάνει απρόσκοπτα αυτήν (εφόσον μπορεί να παραμείνει αυτούσια μετά τον διαχωρισμό και να διανεμηθεί) ή την αξία της (σε άλλη περίπτωση), χωρίς η συνιδιοκτησία σε αδιαίρετα ακίνητα να τον εμποδίζει σε κάτι τέτοιο.
Προβλέπει, το άρθρο 29, πως, όταν ακίνητη ιδιοκτησία κατέχεται κατά αδιαίρετες ιδανικές μερίδες, ο Διευθυντής μπορεί, με αίτηση οποιουδήποτε συγκύριου, να φροντίσει ώστε να διενεργηθεί διαχωρισμός της ιδιοκτησίας μεταξύ των ενδιαφερόμενων, και να εγγραφούν τα τεμάχια στα οποία διαχωρίζεται στο όνομα των προσώπων στα οποία παραχωρούνται. Δεν προϋποτίθεται, από το άρθρο 29, οι συγκύριοι να συμφωνούν ως προς τον διαχωρισμό ή ως προς τον τρόπο διαχωρισμού. Εάν υπάρχει πλήρης συμφωνία διαχωρισμού μεταξύ τους, μπορεί απλά να τύχει εκτέλεσης. Υπάρχουν και οι περιπτώσεις που δεν προϋπάρχει κάποια συμφωνία διαχωρισμού και υποβάλλεται αίτηση για διαχωρισμό σύμφωνα με τη διαδικασία του Νόμου. Περιπτώσεις δηλαδή που η διαδικασία δεν είναι εκούσια αλλά αναγκαστική. Η έλλειψη προηγούμενης συμφωνίας, δεν καθιστά το άρθρο 29 μη εφαρμόσιμο, και αντίστοιχα η μη επίτευξη συμφωνίας των συγκύριων από τον Διευθυντή μετά την υποβολή της αίτησης, δεν καθιστά την αίτηση απορριπτέα. Ειδικότερα, ο Διευθυντής δεν έχει διακριτική ευχέρεια, με βάση το άρθρο 29, να μην προχωρήσει στον διαχωρισμό, εάν ο διαχωρισμός είναι νομικά εφικτός[4]. Οφείλει σε κάθε περίπτωση να διενεργήσει τον διαχωρισμό με άξονα τις παραμέτρους που τίθενται στο ίδιο άρθρο (π.χ. εάν η προς διαχωρισμό ιδιοκτησία αποτελείται από διάφορα τεμάχια, λαμβάνεται ως η βάση η ολική τους αξία, ή μπορεί να διαχωριστεί κάθε τεμάχιο ξεχωριστά ή και τα τεμάχια ως σύνολο, αναλόγως του τι είναι το καλύτερο συμφέρον των ενδιαφερόμενων προσώπων, κ.λπ.). Λαμβάνει μεν υπόψη του τις επιθυμίες των συγκύριων για τη διανομή, στην έκταση, όμως, που αυτό είναι δυνατό. Συνακόλουθα, δεν σημαίνει ότι θα πρέπει υποχρεωτικά οι επιθυμίες των συγκύριων να συγκλίνουν και να διαμορφώνουν κάποια συμφωνία. Εάν βεβαίως, με την μεσολάβηση του Διευθυντή, επιτευχθεί συμφωνία μεταξύ των συγκύριων, το θέμα τελειώνει εκεί. Εάν οι συγκύριοι δεν συμφωνούν ως προς το τεμάχιο ή τα τεμάχια που θα παραχωρηθούν στον καθέναν από αυτούς, η μόνη νόμιμη λύση είναι η διανομή με κλήρο (partition by lots). Ο κλήρος χρησιμοποιείται ως η υποχρεωτική μέθοδος διανομής, όταν δεν υπάρχει συμφωνία ως προς τον τρόπο διαχωρισμού, για να επιφέρει λύση, τελειωτική. Συνεπώς, οι συγκύριοι θα πρέπει να γνωρίζουν ότι είτε θα καθορίσουν μόνοι τους τον τρόπο διαχωρισμού της περιουσίας τους, είτε θα καθοριστεί με κλήρο. Όπως και στην περίπτωση που είναι νομικά ανέφικτος ο διαχωρισμός, είτε θα καθορίσουν μόνοι τους τον τρόπο διαχωρισμού της περιουσίας τους, εκούσια (εάν θεωρούν ότι είναι πιο συμφέρουσα μια τέτοια λύση), είτε θα πλειστηριαστεί και θα διανεμηθεί σε αυτούς η ανάλογη αξία. Δεν θεωρείται εμμέσως υποχρεωτική η συμφωνία για την εφαρμογή του Νόμου ή την μη ενεργοποίηση των νόμιμων λύσεων του κλήρου ή αντίστοιχα του πλειστηριασμού που διαθέτει ο Διευθυντής σε περίπτωση μη επίτευξης συμφωνίας, απλώς ο νόμος επιβάλλει να προηγηθεί μια προσπάθεια εκούσιας διανομής πριν από την αναγκαστική διανομή (δια κλήρου) όπου αυτή είναι εφικτή ή πριν από τον πλειστηριασμό όπου δεν είναι εφικτή. Νοείται πως, εάν οι συγκύριοι συμφωνούν ως προς τον τρόπο διαχωρισμού, ο Διευθυντής δεν νομιμοποιείται να ενεργοποιήσει άλλες νόμιμες μεθόδους. Ο Διευθυντής δεν έχει διακριτική ευχέρεια ως προς το εάν θα χρησιμοποιήσει την κλήρωση ή όχι, σε περίπτωση μη συμφωνίας και όπου ο διαχωρισμός είναι νομικά εφικτός. Όπως λέχθηκε και στην Clerides v. Vassiliades (1978) 1 CLR 180 (η έμφαση πρόσθετη)[5]:
In our view the interpretation to be given to sub-section (3) has to be deduced from its very wording and the material point in that respect is, what is the meaning of the words "though otherwise agreeing with the partition, do not agree as to the holding or holdings to be allotted to each one of them". I need not set out here all the possible meanings of the word "though", since for the purposes of the construction of the phrase in question it is clear, in our view, that it is equivalent to "while" so that that provision in question conveys one and only one possible meaning, viz. that it is not a prerequisite that there should be any agreement as to the actual partition as determined by the Director. This interpretation is borne out by the fact that an application for partition of immovable property does not require the agreement or consent of any other party. The application under s. 29 sets the procedure outlined therein in motion, and if there is an agreement as to the partition the matter is at an end. If there is no such agreement, or even if there is such agreement but there is no agreement as to the holding or holdings to be allotted to each co-owner, then the matter is to be decided by lot. The word "finally" in the context of this section can only mean that the matter is ultimately and conclusively decided by the drawing of lots.
Εκεί όπου διενεργείται κλήρωση, με την συμπλήρωσή της, συμπληρώνεται και η διανομή. Λαμβάνει ο καθένας ό,τι του κληρώνεται. Δεν προνοείται οπουδήποτε στον Νόμο ότι οι ενδιαφερόμενοι συγκύριοι θα πρέπει να συμφωνήσουν με το αποτέλεσμα της κλήρωσης και κατ’ επέκταση την διανομή. Μετά από τη διανομή αυτή, θα πρέπει ο Διευθυντής να δώσει σε όλα τα επηρεαζόμενα πρόσωπα σχετική γνωστοποίηση για το γεγονός (ότι έγινε διανομή βάσει κλήρωσης), και να προχωρήσει στην εγγραφή των τεμαχίων στα ονόματα των δικαιούχων.
Μπορεί ο διαχωρισμός να είναι νομικά εφικτός, αλλά, λόγω της φύσης της ιδιοκτησίας που θα διαχωριστεί, ή του αριθμού των ενδιαφερομένων, ή για οποιονδήποτε άλλο λόγο, να μην είναι πρακτικά δυνατόν να παραχωρηθούν τεμάχια ίσης αξίας. Τότε ο Διευθυντής έχει τη δυνατότητα να διατάξει όπως οι συγκύριοι που λαμβάνουν τεμάχια μεγαλύτερης αξίας από αυτήν που τους αναλογεί καταβάλουν σε όσους λαμβάνουν τεμάχια μικρότερης αξίας από αυτήν που τους αναλογεί ή που δεν λαμβάνουν τεμάχιο, αποζημίωση, ως ήθελε αποφασίσει, λαμβάνοντας υπόψη τις αντίστοιχες μερίδες αυτών και την αξία την οποία αποδίδει στα τεμάχια. Για τον σκοπό αυτό, εκδίδει διαταγή για αποζημίωση και ακολούθως δίδει σχετική ειδοποίηση στα επηρεαζόμενα πρόσωπα. Το εργαλείο της αποζημίωσης μπορεί να χρησιμοποιηθεί πρόσθετα με την διανομή που γίνεται είτε βάσει συμφωνίας είτε βάσει κλήρωσης. Και πάλι, δεν προνοείται οπουδήποτε ότι θα πρέπει να υπάρχει συμφωνία των συγκύριων με την επιβολή των ποσών της αποζημίωσης. Αν συγκύριος που διατάχτηκε να καταβάλει αποζημίωση παραλείψει να την καταβάλει εντός σαράντα δύο ημερών από την ημερομηνία της τελικής διαταγής, ο Διευθυντής μπορεί να θέσει το τεμάχιο ή τα τεμάχια που παραχωρήθηκαν στον συγκύριο που τελεί σε παράλειψη προς πώληση με πλειστηριασμό και να καταβάλει την αποζημίωση αυτή από το προϊόν της πώλησης. Όταν διατάσσεται καταβολή αποζημίωσης, ο συγκύριος που την οφείλει δεν δικαιούται να συναλλάσσεται αναφορικά με το τεμάχιο που του παραχωρήθηκε πριν από την καταβολή της αποζημίωσης, παρά μόνον με τη συναίνεση του προσώπου προς το οποίο πρέπει να καταβληθεί η αποζημίωση.
Δεν αποκλείεται ο συνδυασμός μεθόδων, δηλαδή η συμφωνία για τη διανομή συγκεκριμένων τεμαχίων με συγκεκριμένο τρόπο και η περίληψη άλλων σε κλήρωση. Ό,τι όμως έχει σημασία - και δη ουσιαστική - είναι στη διαδικασία του διαχωρισμού και της διανομής, με συμφωνία ή με κλήρωση ή και με τα δύο συνδυαστικά, να έχουν συμμετοχή όλοι οι συγκύριοι με τις αναλογίες των μεριδίων τους.
Στην προκειμένη περίπτωση, αν και την 11.03.2016 που έγινε η δεύτερη επιτόπια έρευνα με σκοπό τη διανομή με κλήρωση, με καθυστέρηση που θα μπορούσε να θεωρηθεί υπέρμετρη, διαδικασία ως προς την οποία - και ως προς την ημερομηνία της οποίας - έλαβαν γνώση και οι νέοι δικαιοδόχοι Θ και Ι, και ενώ η απόκτηση ιδανικών μεριδίων από τους Θ και Ι ήταν ένα γνωστό γεγονός, για ασαφή και εν τέλει άγνωστο λόγο, ο Διευθυντής παρέλειψε να περιλάβει τα μερίδια των Θ και Ι στη διαδικασία που ακολουθήθηκε, θεωρώντας ότι αυτά ανήκουν ακόμα στην Η. Θα μπορούσε, εάν χρειάζονταν χρόνος για εκ νέου διαβούλευση με όλους τους συγκύριους, περιλαμβανομένων των νέων μεριδιούχων, και μαθηματικούς υπολογισμούς, ή για άλλη προεργασία, τέτοιος χρόνος να εξασφαλιστεί με ολιγοήμερη αναβολή της επιτόπιας έρευνας την 11.03.2016. Η διαδικασία της κλήρωσης που ακολουθήθηκε την 11.03.2016, στον βαθμό που αγνοεί και κατ’ επέκταση παραβιάζει το περιουσιακό δικαίωμα των Θ και Ι, κατά τη γνώμη μου, είναι άκυρη. Έπειτα, ενώ έγινε διαχωρισμός και διανομή χωρίς τη συμμετοχή των συγκύριων Θ και Ι, ουδέποτε εκδόθηκε γνωστοποίηση για το γεγονός αυτό για να δώσει τη δυνατότητα στους επηρεαζόμενους να την εφεσιβάλουν. Στη συνέχεια, αποφασίστηκε η καταβολή αποζημίωσης, και πάλι χωρίς συμμετοχή των Θ και Ι, που δεν ακολουθήθηκε από σχετική διαταγή και ειδοποίηση περί αυτής, προκειμένου να δοθεί η ευκαιρία στους επηρεαζόμενους να την εφεσιβάλουν. Ενώ προφανώς ο Διευθυντής αναγνώρισε το νομικό ελάττωμα των διαδικασιών που ακολούθησε, και γι’ αυτό αποφάσισε να επαναλάβει τη διαδικασία της διανομής, δεν ειδοποίησε για την ακύρωση της προηγούμενης διαδικασίας, ενεργώντας σιωπηρά, και επιτρέποντας στους Εφεσείοντες να αναμένουν ότι θα προχωρούσε με τις εγγραφές βάσει της ήδη γενόμενης (μα άκυρης) διαδικασίας διανομής. Στη συνέχεια, για λόγους που πάντως δεν ερείδονται στον Νόμο και στις εξουσίες που του δίδει το άρθρο 29, αρχικά θεώρησε ότι την επούλωση θα μπορούσε να φέρει η επιστροφή των μεριδίων από τους Θ και Ι στην Η (για να εφαρμοστεί το αποτέλεσμα της 11.03.2016) αντί η επανάληψη της διαβούλευσης και της κλήρωσης, και έπειτα, επειδή δεν συνέβαινε κάτι τέτοιο (ούτε ασφαλώς θα μπορούσε να εξαναγκαστεί), αντί να προβεί σε νέα διαδικασία διαβούλευσης με όλους τους συγκύριους, και σε περίπτωση μη συμφωνίας τους σε νέα κλήρωση με τη συμμετοχή όλων των συγκύριων, κατέληξε στο να απορρίψει την αίτηση για διαχωρισμό, ως αυτή να ήταν μια δυνατότητα ή μια λύση. Μια δυνατότητα ή λύση στον κοπιώδη στρατηγικό σχεδιασμό που χρειάζεται μια τέτοιου είδους διαδικασία σε κάθε περίπτωση. Δεν προκύπτει από τα ενώπιον του Δικαστηρίου δεδομένα ότι ο διαχωρισμός δεν ήταν νομικά εφικτός, για οποιονδήποτε εκ των λόγων που ορίζονται στο άρθρο 27 του Κεφ. 224. Εάν ο Διευθυντής εξάλλου έκρινε πως δεν ήταν νομικός εφικτός, θα έπρεπε να το αναφέρει και να το εξηγήσει στην απόφασή του. Ως αποτέλεσμα αυτών των χειρισμών, παρά το γεγονός ότι δεν προκύπτει από οπουδήποτε διαφωνία στο να γίνει διαχωρισμός και αυτός, από τις ενέργειες που έγιναν και την έλλειψη ένδειξης περί του αντιθέτου, συμπεραίνεται πως ήταν νομικά εφικτός, οι συνιδιοκτήτες παρέμειναν να κατέχουν αδιαίρετη ακίνητη ιδιοκτησία, σε αναγκαστική κοινωνία δικαιώματος, να στερούνται τη δυνατότητα ξεχωριστής αξιοποίησής της. Στην απορριπτική απόφαση που εξέδωσε ο Διευθυντής την 30.01.2018, η αιτιολογία που δόθηκε και διατυπώθηκε, ότι τα ακίνητα έχουν «διαφορετική σύνθεση ιδιοκτητών και αυτά δεν μπορούν να συμπεριληφθούν στη διανομή σύμφωνα με τις πρόνοιες του άρθρου 29» ή ότι «θα προκύψουν μεγάλα ποσά αποζημίωσης προς τους συνιδιοκτήτες τα οποία θα είναι δυσανάλογα των μεριδίων τους» ή ότι «η διανομή δεν ήταν δυνατό να κατανεμηθεί σε κάθε συγκύριο ανάλογα με το μερίδιο που αυτός είχε στα ακίνητα που περιγράφονται», ήταν ελλιπής. Δεν συνοδεύεται από επαρκείς εξηγήσεις αλλά ούτε συμπληρώνεται από άλλα στοιχεία που έχουν προσκομιστεί[6]· απεναντίας, και από το Τεκμήριο 15 βεβαιώνεται η λανθασμένη νομική αντίληψη περί των απαιτήσεων του άρθρου 29. Ήταν βασισμένη στην λανθασμένη υπόθεση (ως προς την οποίαν αντιτίθενται ουσιαστικά και οι ειδοποιήσεις μετά την 11.03.2016 για επανάληψη της διαδικασίας διανομής) ότι η διανομή που έγινε την 11.03.2016 ήταν μια ορθή και νόμιμη διαδικασία και ήταν η (δικαιωματική κατά τα λοιπά) αλλαγή στη σύνθεση των συνιδιοκτητών που την εμπόδισε. Ήταν βασισμένη και στην λανθασμένη νομική ερμηνεία ότι, εάν επέλθει αλλαγή στη σύνθεση της συνιδιοκτησίας εκκρεμούσης μιας αίτησης που υποβάλλεται με βάση το άρθρο 29, τότε καθίσταται απορριπτέα η αίτηση. Μα δεν προϋποτίθεται, για την υποβολή ή την ολοκλήρωση της εξέτασης της αίτησης με βάση το άρθρο 29 και γενικότερα για την ολοκλήρωση της διαδικασίας του διαχωρισμού και αναγκαστικής διανομής η σταθερότητα στο ιδιοκτησιακό καθεστώς καθ’ όλη τη διάρκεια της διαδικασίας. Η απορριπτική απόφαση στην οποία κατέληξε, τέλος, σε καμία περίπτωση μπορεί να θεωρηθεί ότι ήταν προς το καλύτερο δυνατό συμφέρον όλων των συγκύριων, παράμετρος που υποχρεωτικά λαμβάνει υπόψη με βάση το άρθρο 29.
Έχοντας υπόψη όλα τα προαναφερόμενα, τα προβλήματα που υπήρξαν στη διαδικασία πολυεπίπεδα, αναπόδραστα διαπιστώνω ότι οι ισχυρισμοί των Εφεσειόντων ότι η απορριπτική απόφαση του Διευθυντή ημερομηνίας 30.01.2018 πάσχει λόγω έλλειψης δέουσας έρευνας και αιτιολογίας και λόγω πλάνης περί τον νόμο ευσταθούν. Ενώ ευσταθούν οι λόγοι Έφεσής τους, δεν είναι δυνατόν να δοθούν οι θεραπείες που ζητούν. Δεν είναι δυνατόν η αίτησή τους στο Κτηματολόγιο να τύχει χειρισμού ως αγωγή αναγκαστικής διανομής, και η απόφαση διαχωρισμού που θα έπρεπε να λάβει ο Διευθυντής με βάση τις διαδικασίες που προβλέπει ο Νόμος, να ληφθεί από το Δικαστήριο, καθ’ υποκατάσταση, με άλλο τρόπο. Δεν είναι ενέργεια στην οποία μπορεί να προβεί το Δικαστήριο η διανομή, με βάση τα ενώπιον του δεδομένα, και, υπό τις περιστάσεις αυτής της υπόθεσης, η επανεξέταση της αίτησης από τον Διευθυντή, είναι η μόνη ενδεδειγμένη λύση.
Κατάληξη
Για τους λόγους που εξηγήθηκαν, η Έφεση επιτυγχάνει και η προσβαλλόμενη απόφαση, δηλαδή η απορριπτική απόφαση του Διευθυντή ημερομηνίας 30.01.2018, ακυρώνεται.
Διατάσσεται η επανεξέταση της αίτησης του Εφεσείοντος 1 από τον Διευθυντή, βάσει του άρθρου 29 του Κεφ. 224, εντός εύλογου χρόνου.
Λόγω της αντικανονικής ένωσης του Διευθυντή ως διαδίκου στη διαδικασία, δεν θεωρώ ότι θα πρέπει η επιτυχία της Έφεσης να οδηγήσει σε έξοδα εναντίον του, αλλά ούτε και ο ίδιος να επωφεληθεί διαδικαστικών εξόδων επειδή συμμετείχε στη διαδικασία, βοηθώντας το Δικαστήριο να ασκήσει δικαστικό έλεγχο επί της προσβαλλόμενης απόφασής του, ανεπιτυχώς. Οι Εφεσίβλητοι 1-6 συνενώθηκαν στη διαδικασία ως πρόσωπα ενδιαφερόμενα από το αποτέλεσμα της διαδικασίας, και δεν θα πρέπει να καταδικαστούν στα έξοδα διαδικασίας στην οποία δεν συμμετείχαν και η οποία δεν είναι στη φύση της αντιπαραθετική. Κάθε πλευρά τα έξοδά της.
(Υπ.) ……………………………..
Χρ. Μίτλεττον, Ε.Δ.
Πιστό Αντίγραφο
ΠΡΩΤΟΚΟΛΛΗΤΗΣ
[1] Παπαγεωργίου ν. Πατσαλίδη (2001) 1 ΑΑΔ 1365.
[2] βλ. και Γεωργιάδη-Σιακίδη v. Γενικού Εισαγγελέα (2001) 1 ΑΑΔ 711, Trident Hotels Ltd v. Διευθυντή Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας (2010) 1 ΑΑΔ 598.
[4] Αχιλλέως ν. Πιττάρα (2012) 1 ΑΑΔ 1590.
[6] Θεοδωρίδου ν. Δημοκρατίας (1984) 3 ΑΑΔ 146, Ιερά Αρχιεπισκοπή Κύπρου ν. Δημοκρατίας (1990) 3 ΑΑΔ 1171 και Διογένους ν. Δημοκρατίας (1999) 4 ΑΑΔ, 371.