ECLI:CY:EDLEM:2023:A149
ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΕΜΕΣΟΥ
ΕΝΩΠΙΟΝ: Κ. Κωνσταντίνου, A.Ε.Δ.
Αριθμός Παραπομπής: 44/2013
Μεταξύ:
ROYAL ARTEMIS CLINIC PUBLIC COMPANY LTD
Απαιτητών
και
Γενικού Εισαγγελέα της Δημοκρατίας σαν Εκπροσώπου της Κυπριακής Δημοκρατίας
Αποζημιούσας Αρχής
--------------------
ΗΜΕΡΟΜΗΝΙΑ: 18/7/2023
EMΦΑΝΙΣΕΙΣ:
Για Απαιτητές: κ. Μ. Γεωργιάδης, για Τηλέμαχος & Μιλτιάδης Γεωργιάδης Δ.Ε.Π.Ε.
Για Αποζημιούσα Αρχή: κα Δ. Κουρουσίδου, για Γενικό Εισαγγελέα της Δημοκρατίας
ΑΠΟΦΑΣΗ
Τα ακόλουθα γεγονότα αποτελούν κοινό έδαφος μεταξύ των δύο πλευρών:
Οι Απαιτητές, στον ουσιώδη χρόνο ήταν και είναι ιδιοκτήτες δυο συνορευόντων ακινήτων στον Άγιο Τύχωνα Λεμεσού (στο εξής «επίδικο ακίνητο» το ένα και «συνορεύων τεμάχιο» το άλλο). Με το διάταγμα απαλλοτρίωσης (Δ.Π. αρ. 967/11-10-2002) και τη γνωστοποίηση απαλλοτρίωσης (Δ.Π. αρ. 992) που δημοσιεύτηκε στο Τρίτο Παράρτημα της Επίσημης Εφημερίδας της Δημοκρατίας, ημερομηνίας 12/10/2001, γνωστοποιήθηκε η απαλλοτρίωση 1882 τ.μ. του επίδικου ακινήτου με σκοπό τη βελτίωση του παραλιακού δρόμου Λεμεσού - Τμήμα Μουτταγιάκας. Εν τέλει, η απαλλοτριωθείσα έκταση του επίδικου ακινήτου περιορίστηκε στα 1791 τ.μ. του νότιου μέρους του.
Η Απαλλοτριούσα Αρχή, με επιστολή προσφοράς, ημερομηνίας 30/9/2011 πρόσφερε στους απαιτητές αποζημίωση, ύψους €243.500, την οποία αυτοί απέρριψαν. Η ανά τετραγωνικό μέτρο αγοραία αξία της απαλλοτριωθείσας έκτασης του επίδικου ακινήτου κατά το χρόνο της απαλλοτρίωσης ανερχόταν στο ποσό των €160. Για το νότιο μέρος του επίδικου ακινήτου, έκτασης 1630 τ.μ. υιοθετείται επιζήμια επίδραση σε ποσοστό 10% επί της ανά τετραγωνικό μέτρο αγοραίας αξίας της απαλλοτριωθείσας έκτασής του.
Οι απαιτητές, σε σχέση με την απαλλοτριωθείσα έκταση του επίδικου ακινήτου δικαιούνται αποζημίωση, ύψους €286.560 και σε σχέση με την επιζήμια επίδραση στο νότιο μέρος του, ύψους €26.080 (1630 τ.μ. Χ €160/ α.τ. Χ 10%) πλέον τόκους προς 9% από 12/10/2001 και 3% από 16/5/2014 μέχρι εξοφλήσεως.
Τα βασικά επίδικα θέματα της υπόθεσης που καλούμαι να επιλύσω είναι τα εξής: συνεπεία της επίδικης απαλλοτρίωσης, πρώτο, υπήρξε επιζήμια επίδραση - όπως είναι η θέση των απαιτητών - ή επαύξηση - όπως είναι η θέση της απαλλοτριούσας αρχής - επί της αξίας του εναπομείναντος βόρειου μέρους του επίδικου ακινήτου; Και δεύτερο, ευσταθεί η θέση των απαιτητών ότι υπήρξε επιζήμια επίδραση επί της αξίας και του συνορεύοντος τεμαχίου;
Ο εκτιμητής ακινήτων, Μάριος Αγγελίδης (Μ.Α.1) και ο αρχιτέκτονας, Λάζαρος Λαζάρου (Μ.Α.2) είναι οι δυο μάρτυρες που κατέθεσαν για την υπόθεση των απαιτητών κατά τη δίκη. Από την άλλη, για την υπόθεση της απαλλοτριούσας αρχής, μαρτυρία δόθηκε από τον τεχνικό επιθεωρητή στο Τμήμα Πολεοδομίας και Οικήσεως στο Επαρχιακό Γραφείο Λεμεσού, Χαράλαμπο Χαραλάμπους (Μ.Υ.1) και από τον εκτιμητή ακινήτων στο Τμήμα Κτηματολογίου, Θεόδωρο Μπιτσόλα (Μ.Υ.2).
Δεν προτίθεμαι να επαναλάβω στην ολότητά της την προσαχθείσα μαρτυρία και το ίδιο ισχύει και για το περιεχόμενο των εκατέρωθεν γραπτών αγορεύσεων. Στη συνέχεια και στο βαθμό που κριθεί αναγκαίο, θα διαφανεί - με αναφορά, τόσο στη μαρτυρία όσο και στις αγορεύσεις - ποιες από τις θέσεις κάθε πλευράς αποδέχομαι και ποιες απορρίπτω.
Το άρθρο 9 του περί Αναγκαστικής Απαλλοτριώσεως Νόμου (Ν.25/1983) προνοεί για το δικαίωμα της απαλλοτριούσας αρχής ή κάθε ενδιαφερόμενου προσώπου να προσφύγει στο Δικαστήριο και να ζητήσει τον καθορισμό από αυτό της καταβλητέας αποζημίωσης, συναφώς με απαλλοτριωθείσα ιδιοκτησία. Οι αρχές που διέπουν τον υπολογισμό της αποζημίωσης παρατίθενται στο άρθρο 10 του ίδιου νόμου το οποίο έχει τύχει ερμηνείας από το Ανώτατο Δικαστήριο. Για ό,τι μας αφορά παραπέμπω στην υπόθεση Γενικός Εισαγγελέας ν. Κολοκοτρώνη κ.ά. (1999) 1 Α.Α.Δ. 674, στην οποία, με αναφορά στην υπόθεση Σεργίδης ν. Δημοκρατίας (1991) 1 Α.Α.Δ. 119 και σε διάφορες άλλες υποθέσεις αναφέρονται τα εξής:
«Θα πραγματευθούμε πρώτα την ερμηνεία του άρθρου 10(στ) υπό το φως της τροποποίησης που επέφερε το άρθρο 6(γ) του Ν.25/83. Η νομολογία ρίπτει φως στο θέμα. Κατ' αρχή μπορεί να γίνει αναφορά στη Σεργίδης ν. Δημοκρατίας (1991) 1 Α.Α.Δ. 119, όπου η Ολομέλεια του Ανωτάτου Δικαστηρίου έκρινε την παράγραφο (στ) ως προσαρμοσμένη στην αρχή της ισότητας που καθιερώνει το Άρθρο 28 του Συντάγματος. Διαπιστώνεται στην ίδια απόφαση ότι οι πρόνοιες του άρθρου 10: «είναι αλληλένδετες και συνιστούν ενιαίο κώδικα αποζημίωσης.», (βλ. σελ. 131). Οι κανόνες αποζημίωσης που τίθενται στο άρθρο 10 έχουν, όπως υποδεικνύεται, στη (σελ. 131) «άξονα την απαλλοτρίωση και θέμα την αποζημίωση του κάθε ιδιοκτήτη ανάλογα με τη ζημιά την οποία υπέστη.» Επίσης αναφέρεται ότι:
«Το άρθρο 10 του Ν. 15/62, περιλαμβανομένης και της παραγράφου (στ), είναι αποκλειστικά προσαρμοσμένο στη διασφάλιση των συνταγματικών στόχων που προβλέπονται στο άρθρο 23.4(γ), αντανακλά τις πραγματικότητες της κατηγορίας ιδιοκτητών που αποστερούνται τη γη τους ως αποτέλεσμα της απαλλοτρίωσης και έχει ως επίμετρο για την αποζημίωση την απόδοση σ' αυτούς των ίσων με την αποτίμηση σε χρήμα της ζημιάς την οποία ουσιαστικά υπέστησαν.», (βλ. σελ. 133).
Το άρθρο 6(γ) του Ν.25/83 υπήρξε το αντικείμενο ερμηνείας σε αριθμό αποφάσεων. Ειδική αναφορά πρέπει να γίνει στις Demetriou and Others ν. Republic (1985) 1 C.L.R. 217. Messaritis ν. Republic (1988) 1 C.L.R. 534 και Δημοκρατία ν. Μουξούρη κ.ά. (1990) 1 Α.Α.Δ. 134, όπως και στην πρόσφατη απόφαση στη Νικολαϊδης κ.ά. ν. Δημοκρατίας (1998) 1 Α.Α.Δ. 1362. Η αύξηση ή μείωση της αξίας ιδιοκτησίας η οποία απομένει μετά την αφαίρεση του απαλλοτριωθέντος μέρους, κρίνεται με βάση τα δεδομένα της ημερομηνίας γνωστοποίησης της απαλλοτρίωσης. Τα δεδομένα αυτά αντανακλούν και τις προοπτικές του μέλλοντος 1 στο βαθμό που προδιαγράφονται από την απαλλοτρίωση. Κάτω από αυτό το φακό έκρινε το Εφετείο στη Νικολαΐδης (ανωτέρω), τις επενέργειες της αρχής η οποία υιοθετείται με την παράγραφο 6(γ) του Ν.25/83, (βλ. σελ. 1368):
«Η διαπίστωση επαύξησης ή μείωσης της αξίας της υπόλοιπης περιουσίας είναι θέμα πραγματικό. Τα δεδομένα που λαμβάνονται υπ' όψιν για το σκοπό αυτό είναι όχι μόνο τα φυσικά και νομικά χαρακτηριστικά του κτήματος που υφίστανται κατά το χρόνο της γνωστοποίησης, αλλά και τα κατά τον ίδιο χρόνο ευλόγως προβλεπτά.»
Η αλλαγή την οποία επέφερε το άρθρο 6(γ) του Ν.25/83 είναι τούτη. Ενώ ο ευμενής ή δυσμενής επηρεασμός, ανάλογα με την περίπτωση, στο υπόλοιπο της ιδιοκτησίας, ως αποτέλεσμα της 2 απαλλοτρίωσης, αποτιμάτο σύμφωνα με τα γεγονότα που αποκρυσταλλώνονταν μέχρι την ημερομηνία της δίκης*, μετά την τροποποίηση, η αποτίμηση γίνεται με αναφορά στα δεδομένα της ημερομηνίας γνωστοποίησης της απαλλοτρίωσης».
Παραπέμπω ακόμη και στην υπόθεση Δήμος Λευκωσίας ν. Παπούη (2004) 1 Α.Α.Δ. 194, στην οποία υποδεικνύεται ότι αποτελεί έργο του Δικαστηρίου να επιλέξει εκείνες τις συγκριτικές πωλήσεις κτημάτων που έχουν τα ίδια νομικά και φυσικά χαρακτηριστικά με το επίδικο, κατά περίπτωση, κτήμα, επειδή, μια τέτοια προσέγγιση οδηγεί στην εξαγωγή ασφαλών συμπερασμάτων για την πραγματική αξία του επίδικου κτήματος. Ομοίως και στην υπόθεση Spiby ν. Δημοτικού Συμβουλίου Πάφου (2002) 1 Α.Α.Δ 483 σύμφωνα με την οποία, η δυνατότητα σύγκρισης του απαλλοτριωθέντος με άλλα κτήματα προϋποθέτει την ύπαρξη ομοιογενείας μεταξύ τους, με αναφορά στην τοποθεσία τους, τα γεωφυσικά χαρακτηριστικά τους και τους όρους ανάπτυξής τους.
Ο χρόνος διάθεσης των συγκριτικών, προστίθεται, αποτελεί άλλο σχετικό παράγοντα, εφόσον παρέχεται η δυνατότητα προσαρμογής της τιμής διάθεσης των συγκριτικών στα δεδομένα του κρίσιμου για την απαλλοτρίωση χρόνου.
Ειδικά για το θέμα της διαπίστωσης της επαύξησης ή της μείωσης της αξίας του εναπομείναντος τμήματος περιουσίας που απαλλοτριώνεται παραπέμπω και στο απόσπασμα που ακολουθεί από την απόφαση στην υπόθεση Βασιλείου ν. Δημοκρατίας (2001) 1 Α.Α.Δ.1414 και σε σωρεία άλλων αποφάσεων στις οποίες επαναλαμβάνονται οι ίδιες αρχές:
«Κατά τον υπολογισμό της επαύξησης ή της μείωσης της αξίας περιουσίας που κατέχεται από τον ιδιοκτήτη μαζί με το απαλλοτριωθέν μέρος λαμβάνονται υπόψη τα κατά το χρόνο της δημοσίευσης της γνωστοποίησης απαλλοτρίωσης υφιστάμενα δεδομένα (Βλέπε, άρθρο 10 του Νόμου 15/62 όπως τροποποιήθηκε). Η διαπίστωση της επαύξησης ή της μείωσης της αξίας της υπόλοιπης περιουσίας είναι θέμα πραγματικό. Τα δεδομένα που λαμβάνονται υπόψη για το σκοπό αυτό είναι τα φυσικά και νομικά χαρακτηριστικά του κτήματος που υφίστανται κατά το χρόνο της γνωστοποίησης και τα, κατά τον ίδιο χρόνο, ευλόγως προβλεπτά. (Βλέπε: Βίας Δημητρίου και Άλλοι ν. Δημοκρατίας (1985) 1 C.L.R. 217, Μεσαρίτης (πιο πάνω), Δημοκρατία ν. Χριστοφή Κ. Ττοφή και Άλλων (1997) 1 Α.Α.Δ. 1735 και Σάββας Α. Νικολαΐδης και Άλλοι ν. Δημοκρατίας (1998) 1 Α.Α.Δ. 1362)».
Επειδή πρόκειται για εμπειρογνώμονες, όλοι οι μάρτυρες που κατάθεσαν στην υπόθεση, από την ίδια απόφαση παραπέμπω και στο σχετικό μέρος όπου γίνεται μνεία στη σταθερή θέση της νομολογίας σύμφωνα με την οποία, η μαρτυρία εμπειρογνώμονα αξιολογείται όπως και κάθε άλλη μαρτυρία και τούτο - όπως επεξηγείται - επειδή οι κανόνες αξιολόγησης είναι ίδιοι, τόσο για τις μαρτυρίες εμπειρογνωμόνων όσο και για τις συνήθεις μαρτυρίες.
Συναφώς με το θέμα προστίθενται και τα εξής:
Η εμπειρογνωμοσύνη πάνω σ’ ένα θέμα δε βασίζεται μόνο στα σχετικά ακαδημαϊκά προσόντα που διαθέτει κανείς γύρω από το θέμα, αλλά και στην πραγματική εμπειρία που αποκτάται πάνω σ’ αυτό. Ένα πρόσωπο μπορεί να θεωρηθεί ως εμπειρογνώμονας, με βάση, είτε τα ακαδημαϊκά του προσόντα είτε την πείρα του σ’ ένα τομέα, η οποία, από μόνη της μπορεί να καταστήσει το μάρτυρα εμπειρογνώμονα ή πραγματογνώμονα. Το Δικαστήριο δεν είναι υποχρεωμένο να προτιμά τη μαρτυρία του προσώπου που διαθέτει τόσο ακαδημαϊκά προσόντα όσο και πείρα, σε σύγκριση με τη μαρτυρία ενός προσώπου που έχει μόνο πείρα. Όλα εξαρτώνται από τα γεγονότα της κάθε υπόθεσης, την όλη εντύπωση και τους λόγους που δίνει ο μάρτυρας για τα όσα κατάθεσε (βλ. τη Νικολάου ν. Αστυνομίας (2008) 2 Α.Α.Δ. 841).
Σε συνέχεια των προηγούμενων και η επίσης, πάγια νομολογιακή αρχή, σύμφωνα με την οποία, σε περίπτωση διαφωνίας μεταξύ των δύο εκτιμητών, ως προς τον καθορισμό της αποζημίωσης, το Δικαστήριο πρέπει να προχωρά στο δικό του υπολογισμό και καθορισμό της πληρωτέας αποζημίωσης δυνάμει του σχετικού νόμου, με το να εξετάζει την ενώπιόν του μαρτυρία στο σύνολό της (βλ. μεταξύ άλλων την υπόθεση Συμβούλιο Βελτιώσεως Αγίας Νάπας ν. Alexia & Polis Estates Ltd (2000) 1 Α.Α.Δ. 987).
Τέλος, σωρεία αποφάσεων του Ανωτάτου Δικαστηρίου αναγνωρίζει τη συγκριτική μέθοδο, ως την πλέον κατάλληλη, παραδεκτή, ορθή και αξιόπιστη μέθοδο για σκοπούς υπολογισμού της καταβλητέας αποζημίωσης απαλλοτριωθέντος ακινήτου (βλ. μεταξύ άλλων την υπόθεση Κούβαρου ν. Δημοκρατίας (1993) 1 Α.Α.Δ. 346). Για το σκεπτικό παραπέμπω στην υπόθεση Θεοσκέπαστη Φαρμ ν. Δημοκρατίας (1990) 1 Α.Α.Δ. 984, σύμφωνα με την οποία, η συγκριτική μέθοδος (κατ’ ακρίβεια της απευθείας σύγκρισης) θεωρείται ως η καλύτερη, γιατί οδηγεί στα πιο ασφαλή συμπεράσματα, με κριτήριο την τιμή που ένας υποθετικός αγοραστής προσφέρει για το επίδικο κτήμα, αντικείμενο της σύγκρισης, στην ελεύθερη αγορά.
Είχα την ευκαιρία να παρακολουθήσω με ιδιαίτερη προσοχή όλους τους μάρτυρες, ενώ κατέθεταν ενόρκως ενώπιόν μου. Αισθάνομαι ότι είμαι σε θέση να αξιολογήσω τη συμπεριφορά, αντιδράσεις, αναφορές και ισχυρισμούς τους λαμβάνοντας υπόψη το επίπεδο γνώσης τους αναφορικά με τα επίδικα θέματα της υπόθεσης.
Η ουσία της μαρτυρίας του εκτιμητή ακινήτων, Μάριου Αγγελίδη (Μ.Α.1) έγκειται σε όσα αναφέρει στη γραπτή δήλωσή του (τεκμ. 1) το περιεχόμενο της οποίας υιοθέτησε για σκοπούς κυρίως εξέτασης. Τα κύρια σημεία της μαρτυρίας του έγκεινται στα εξής:
Είναι εκ των διευθυντών της εταιρείας που ανέλαβε την εκπόνηση της μελέτης για τον υπολογισμό της αποζημίωσης που δικαιούνται οι απαιτητές σε σχέση με το επίδικο ακίνητο και το συνορεύων τεμάχιο, εξαιτίας της επίδικης απαλλοτρίωσης. Έχει ασχοληθεί προσωπικά με την εκπόνηση της μελέτης και ετοίμασε την εμπεριστατωμένη έκθεση εκτίμησης, ημερομηνίας 9/5/2022, της οποίας υιοθετεί το περιεχόμενο.
Σημαντικοί παράγοντες που καθορίζουν την αξία ενός ακινήτου είναι ανάμεσα σε άλλα, η θέση (όπως για παράδειγμα, η απόσταση από τη θάλασσα, η πρόσβαση στο οδικό δίκτυο και σε υπηρεσίες) το σχήμα, η πολεοδομική ζώνη, οι ευκολίες και δυνατότητες ανάπτυξής του. Στην προκειμένη περίπτωση, πλεονεκτικοί παράγοντες, ουσιαστικής σημασίας που επηρεάζουν θετικά την αξία του επίδικου ακινήτου ήταν ανάμεσα σε άλλα, (α) η μικρή απόστασή του από την παραλία και τη θάλασσα (70 περίπου μέτρα από το νότιο μέρος του) και άμεση πρόσβαση, αμέσως έναντι της παραλίας, παρεμβάλλεται μόνο δημόσιος χώρος πρασίνου, (β) το γεγονός πως το νότιο μέρος του εφαπτόταν με την παραλιακή λεωφόρο Αμαθούντος, η οποία αποτελεί πολυσύχναστο δρόμο στη Λεμεσό, (γ) το γεγονός πως το ίδιο μέρος του διέθετε 26 μέτρα πρόσωπο με τη λεωφόρο και 500 τ.μ. εμπορικό τμήμα (στο οποίο επιτρέπεται η ανάπτυξη εμπορικών καταστημάτων σε αντίθεση με το υπόλοιπο μέρος του ακινήτου) και (δ) η δυνατότητα ανάπτυξης ενός ενιαίου κτηρίου ή συγκροτήματος.
Μετά την απαλλοτρίωση και κατασκευή του δρόμου και κυκλικού κόμβου, το βόρειο τμήμα του επίδικου ακινήτου («Τμήμα Β στην έκθεσή του») αποκόπηκε από το υπόλοιπο ακίνητο σαν ένα ξεχωριστό κομμάτι γης, με αποτέλεσμα να υποστεί επιζήμια επίδραση για τους λόγους που αναφέρει στην παράγραφο 9 της εκτίμησής του. Συνοπτικά, το συγκεκριμένο τμήμα, δεν έχει τα πιο πάνω πλεονεκτήματα που είχε το επίδικο ακίνητο, πριν την απαλλοτρίωση. Συνεπακόλουθα, δεν μπορεί να έχει την ίδια - ανά τετραγωνικό μέτρο - αξία με αυτή που είχε το επίδικο ακίνητο σαν όλο. Ο ισχυρισμός της απαλλοτριούσας αρχής, πως η αξία του συγκεκριμένου τμήματος έχει αυξηθεί, λόγω της πρόσβασης του δρόμου που κατασκευάστηκε είναι εντελώς λανθασμένος. Επιπρόσθετα, όπως φαίνεται καθαρά από τις αναπροσαρμογές που προέβηκε στα συγκριτικά των παραρτημάτων Β και Γ της έκθεσής του, η πρόσβαση που παρέχει ο δρόμος λήφθηκε υπόψη στη μελέτη του. Το συμπέρασμά του αναφορικά με την επιζήμια επίδραση της αξίας του υπό αναφορά τμήματος του επίδικου ακινήτου παραμένει το ίδιο.
Επιζήμια επίδραση έχει υποστεί και το συνορεύων τεμάχιο για τους λόγους που αναφέρει στην παράγραφο 9 της εκτίμησής του και συνοψίζονται στο γεγονός, πως χάθηκε η πρόσβασή του προς τη θάλασσα και τη λεωφόρο Αμαθούντος, μέσω του επίδικου ακινήτου, όπως επίσης η δυνατότητα εκμετάλλευσης του συντελεστή δόμησής του εντός του επίδικου ακινήτου.
Ομολογώ πως δε θεωρώ πειστική και ασφαλές υπόβαθρο τη μαρτυρία του υπό κρίση μάρτυρα, για σκοπούς εξαγωγής ασφαλών συμπερασμάτων για την επίλυση οποιουδήποτε επίδικου θέματος της υπόθεσης. Αυτό δε, επειδή, όπως προέκυψε κατά την αντεξέτασή του, το υπόβαθρο επί του οποίου εδράζεται ο βασικός λόγος για τον οποίο θεωρεί ο ίδιος, ότι τόσο το εναπομείναν βόρειο μέρος του επίδικου ακινήτου όσο και ολόκληρο το συνορεύων ακίνητο, συνεπεία της επίδικης απαλλοτρίωσης έχουν υποστεί επιζήμια επίδραση, εκτός του ότι, κατά βάση αποτελεί εξ ακοής μαρτυρία είναι σαθρό, καθώς εδράζεται στη μαρτυρία του επόμενου μάρτυρα των απαιτητών, η οποία, όπως θα διαφανεί στη συνέχεια, από το συνδυασμό όσων ανάφερε εν λόγω μάρτυρας αντεξεταζόμενος με την αδιαμφισβήτητη μαρτυρία του πρώτου μάρτυρα της απαλλοτριούσας αρχής, έχει αποδομηθεί πλήρως.
Αντεξεταζόμενος λοιπόν ο εκτιμητής των απαιτητών σε σχέση με τους διάφορους σημαντικούς παράγοντες που αναφέρει στη γραπτή δήλωσή του, οι οποίοι καθορίζουν την αξία ενός ακινήτου, σε σχέση με το εναπομείναν βόρειο μέρος του επίδικου ακινήτου, μεταξύ άλλων ανάφερε τα εξής:
Συμφώνησε ότι η θέση του δεν έχει διαφοροποιηθεί με την επίδικη απαλλοτρίωση, για να προσθέσει όμως, ότι έχουν διαφοροποιηθεί οι δυνατότητες ανάπτυξής του. Συμφώνησε ακόμη, ότι πλέον έχει άμεση πρόσβαση σε οδικό δίκτυο, για να προσθέσει και πάλιν, ότι είχε και προγενέστερα άμεση πρόσβαση από τον παραλιακό δρόμο. Η απόσταση που χωρίζει το νότιο σύνορό του από το οδικό δίκτυο της παραλιακής λεωφόρου, πριν την απαλλοτρίωση είναι 150 περίπου μέτρα. Σήμερα εφάπτεται του οδικού δικτύου, αλλά έχει απομακρυνθεί από την παραλιακή λεωφόρο. Είναι στο ίδιο σημείο που ήταν και προγενέστερα και η μόνη διαφορά είναι ότι σήμερα δεν μπορεί να αξιοποιηθεί το τμήμα αυτό κοντά στην παραλιακή λεωφόρο και πρέπει να αξιοποιηθεί στα 150 μέτρα μακριά.
Το πρώτο που παρατηρώ είναι το εξής: καταρχάς, ότι στην έκθεση του ο μάρτυρας αναφέρει ότι η απόσταση του συγκεκριμένου μέρους του επίδικου ακινήτου από την παραλιακή λεωφόρο είναι 135 μέτρα και όχι 150. Έπειτα, ομολογώ πως δεν αντιλαμβάνομαι κατά ποια έννοια το ίδιο μέρος του ακινήτου έχει απομακρυνθεί από την παραλιακή λεωφόρο.
Συνεχίζοντας ο μάρτυρας, συμφώνησε ακόμη ότι το σχήμα του ίδιου μέρους του επίδικου ακινήτου δεν διαφοροποιείται με την απαλλοτρίωση και ούτε άλλαξε η πολεοδομική του ζώνη.
Εκεί όπου διαφώνησε με την ευπαίδευτη δικηγόρο της απαλλοτριούσας αρχής είναι σε σχέση με τις δυνατότητες ανάπτυξης που έχει πλέον το συγκεκριμένο μέρους του ακινήτου, που είναι διαφορετικές. Όπως είπε, προηγουμένως, ήταν να αναπτυχθεί όπως το σχέδιο (Παράρτημα Δ στην εκτίμησή του) το οποίο ετοίμασε πρόσφατα ο επόμενος μάρτυρας, με βάση τους πολεοδομικούς κανονισμούς που ίσχυαν τότε.
Όταν του υποβλήθηκε ότι δεν είναι λόγος για να υιοθετεί επιζήμια επίδραση για το ίδιο μέρος του επίδικου ακινήτου, το γεγονός ότι, όπως αναφέρει στην εκτίμησή του, αυτό (μετά την απαλλοτρίωση) έχει αποκοπεί και βρίσκεται πλέον σε απόσταση 135 μέτρων βόρεια της παραλιακής λεωφόρου Αμαθούντος, επειδή η απόσταση παραμένει η ίδια, επικαλέστηκε και πάλιν τις δυνατότητες ανάπτυξης του συγκεκριμένου μέρους του επίδικου ακινήτου, οι οποίες, όπως είπε, έχουν μετατοπιστεί στο συγκεκριμένο χώρο, ενώ προγενέστερα της απαλλοτρίωσης, ο συντελεστής τους θα μπορούσε να αναπτυχθεί στο νοτιότερο μέρος του ακινήτου όπου η αξία είναι ψηλότερη, ως έχουν υποδείξει με τις συγκριτικές πωλήσεις ακινήτων σε απόσταση από την παραλιακή λεωφόρο.
Και ενώ μέχρι εκείνη τη στιγμή, οι δυνατότητες ανάπτυξης του συγκεκριμένου μέρους του επίδικου ακινήτου, ουσιαστικά ήταν και ο μόνος λόγος για τον οποίο ο μάρτυρας υιοθέτησε γι’ αυτό επιζήμια επίδραση, κάποια στιγμή αργότερα, απαντώντας σε κάποια υποβολή που του έγινε, ισχυρίστηκε ότι το σχέδιο (Παράρτημα Δ στην έκθεση εκτίμησής του) έγινε ενδεικτικά για να δείξει τις δυνατότητας ανάπτυξης, ενώ για την επιζήμια επίδραση, όπως είπε, δεν έχουν πάρει συντελεστές ανάπτυξης, τι θα μπορούσε να κτιστεί, αλλά, συγκριτικές πωλήσεις τεμαχίων σε απόσταση από την παραλιακή λεωφόρο και επί της παραλιακής λεωφόρου, για να δείξουν τη διαφορά στις αξίες, η οποία έχει υπολογιστεί σε 40%. Τα ίδια περίπου ανάφερε λίγο αργότερα και για την κατ’ ισχυρισμό του, επιζήμια επίδραση και στο συνορεύων τεμάχιο. Το μέγεθος της αντίφασης, είναι ολοφάνερο.
Σε σχέση με το ίδιο, πάντοτε, μέρος του επίδικου ακινήτου, ο μάρτυρας, στην έκθεση εκτίμησής του - για να επαναλάβω - αναφέρει ότι έχει επηρεαστεί αρνητικά, καθώς πλέον βρίσκεται σε απόσταση 135 βόρεια της παραλιακής λεωφόρου Αμαθούντος με αποτέλεσμα την ουσιαστική μείωση της αγοραίας αξίας του. Για σκοπούς στοιχειοθέτησης της συγκεκριμένης θέσης του, στην έκθεσή του παραθέτει 3 συγκριτικές πωλήσεις τεμαχίων κατά την περίοδο, κοντά στην απαλλοτρίωση του επίδικου ακινήτου, των οποίων (τεμαχίων) σύμφωνα πάντοτε με την έκθεσή του, η αναπροσαρμοσμένη τιμή πώλησής τους σε σχέση με το επίμαχο μέρος του επίδικου ακινήτου (κατάλοιπο Τμήμα Β) ανέρχεται σε €104 ανά τ.μ., δηλαδή, 37% χαμηλότερη της αγοραίας αξίας του επίδικου ακινήτου, πριν την απαλλοτρίωση, που ήταν €166 ανά τ.μ.
Ανεξάρτητα από το γεγονός, ότι η ανά τ.μ. αγοραία αξία της απαλλοτριωθείσας έκτασης του επίδικου ακινήτου κατά το χρόνο της απαλλοτρίωσής του συμφωνήθηκε μεταξύ των μερών στα €160 ανά τ.μ., που εν πάση περιπτώσει, ελάχιστα επηρεάζει την εκτίμηση του μάρτυρα συναφώς με το θέμα και ως θέμα καθαρά κοινής λογικής, έχω τη γνώμη, πώς δεν μπορεί να αποτελούν στέρεο και ασφαλές πραγματικό υπόβαθρο για σκοπούς υπολογισμού της κατ’ ισχυρισμό των απαιτητών, επιζήμιας επίδρασης που υπέστη το υπό αναφορά μέρος του επίδικου ακινήτου, οι τρεις συγκριτικές πωλήσεις που έλαβε υπόψη ο μάρτυρας για το σκοπό αυτό, καθώς αυτές αφορούν σε ακίνητα που βρίσκονται σε απόσταση από την παραλιακή λεωφόρο Αμαθούντος, το ένα (συγκριτικό 5) υπερδιπλάσια και άλλα δυο, σχεδόν υπερδιπλάσια, απ’ ό,τι το υπό εκτίμηση μέρος του επίδικου ακινήτου.
Ο μάρτυρας, στη γραπτή δήλωσή του, για σκοπούς στοιχειοθέτησης της θέσης των απαιτητών ότι επιζήμια επίδραση υπέστη και το συνορεύων τεμάχιο, ισχυρίζεται πως δεν ευσταθεί ο ισχυρισμός της απαλλοτριούσας αρχής, ότι αυτό δεν επηρεάζεται από τη γνωστοποίηση απαλλοτρίωσης, καθώς εξυπηρετείται από το δρόμο στο βόρειο σύνορό του. Κατά τον ίδιο, αυτό δεν ευσταθεί και για το λόγο ότι ο συγκεκριμένος δρόμος βρίσκεται ακριβώς δίπλα από τον αυτοκινητόδρομο «Α1» από τον οποίο προκαλείται μεγάλη οχληρία. Με την ανάπτυξη του συντελεστή δόμησης του συνορεύοντος τεμαχίου στο επίδικο ακίνητο, προστίθεται, θα αποφευγόταν η έκθεση στην εν λόγω οχληρία. Προβάλλοντας αυτή τη θέση ο μάρτυρας, μου φαίνεται ότι παραβλέπει ότι στη γραπτή δήλωσή του και πάλιν, γενικά ομιλών, ανάμεσα στους σημαντικούς παράγοντες που παραθέτει ότι καθορίζουν την αξία ενός ακινήτου, είναι γενικά η θέση του ακινήτου και ειδικά, η πρόσβασή του στο οδικό δίκτυο. Με κάθε σεβασμό, η πρόσβαση ενός ακινήτου στο οδικό δίκτυο, δεν μπορεί να αποτελεί σημαντικό παράγοντα που καθορίζει την αξία ενός ακινήτου και την ίδια ώρα, που να τη μειώνει.
Δε νομίζω πως χρειάζεται να επεκταθώ.
Η ουσία της μαρτυρίας του αρχιτέκτονα, Λάζαρου Λαζάρου (Μ.Α.2) εστιάζεται σε όσα ανάφερε σε σχέση με το περιεχόμενο του σχεδίου με τίτλο «προοπτική ανάπτυξης πριν την απαλλοτρίωση» που έχει ετοιμάσει το οποίο επισυνάπτεται ως Παράρτημα Δ στην έκθεση εκτίμησης του προηγούμενου μάρτυρα. Ο οποίος (Μ.Α.1) το επικαλείται για σκοπούς τεκμηρίωσης της θέσης του - και κατ’ επέκταση των απαιτητών - ότι συνεπεία της απαλλοτρίωσης του επίδικου ακινήτου προκλήθηκε επιζήμια επίδραση στο συνορεύων τεμάχιο - και με βάση αυτά που ανάφερε αντεξεταζόμενος - και στο βόρειο μέρος του επίδικου ακινήτου.
Ο μάρτυρας, στο στάδιο της κυρίως εξέτασης, αφού είδε και αναγνώρισε το πιο πάνω σχέδιο, ακολούθως, απαντώντας σε σχετική ερώτηση του ευπαίδευτου δικηγόρου των απαιτητών συμφώνησε απόλυτα με όσα αναφέρει ο προηγούμενος μάρτυρας στην έκθεσή του για το συνορεύων τεμάχιο καθώς και με τη θέση του, ότι συνεπεία της απαλλοτρίωσης του επίδικου ακινήτου υπέστη επιζήμια επίδραση και το συνορεύων τεμάχιο. Τα κριτήρια του σχεδιασμού και της πρότασης ανάπτυξης του εν λόγω τεμαχίου, πρόσθεσε, συνήθως, σε τέτοιες αναπτύξεις αξιολογούν καλύτερα την κοντινή απόσταση από τη θάλασσα και εφόσον υπήρχε δυνατότητα οροθέτησης και εξάντλησης του συντελεστή δόμησης και των δυο τεμαχίων (επίδικου και συνορεύοντος) έκαναν την πρότασή τους.
Ο προηγούμενος μάρτυρας (Μ.Α.1) στο σχετικό μέρος της έκθεσής του, μεταξύ άλλων αναφέρει τα εξής: έχει προκληθεί επιζήμια επίδραση στο συνορεύων τεμάχιο το οποίο βρίσκεται βόρεια του απαλλοτριωθέντος, με το οποίο κατέχονταν ως ενιαία μονάδα. Το πρώτο διέθετε υπεραξία, λόγω του ότι μαζί με το δεύτερο αποκτούσε πρόσβαση προς την παραλιακή λεωφόρο και ο συντελεστής του μπορούσε να αξιοποιηθεί εντός του δεύτερου. Με βάση το αρχιτεκτονικό σχέδιο (Παράρτημα Δ) το μεγαλύτερο μέρος του συντελεστή δόμησης του συνορεύοντος τεμαχίου θα μπορούσε να αξιοποιηθεί στο μέρος νότια του χώρου που βρίσκεται το κατάλοιπο Τμήμα Β (δηλαδή το βόρειο μέρος του επίδικου ακινήτου) ενώ μικρότερο μέρος του, θα μπορούσε να αξιοποιηθεί στο χώρο που βρίσκεται σήμερα το κατάλοιπο Τμήμα Β. Το αρχιτεκτονικό σχέδιο αφορά εμπορικό κτήριο 2 ορόφων επί της παραλιακής λεωφόρου (κτήριο Α) και 3 κτήρια τριών ορόφων βορειότερα στο τεμάχιο (κτήρια Β, Γ και Δ) νότια του κατάλοιπου Τμήματος Β, τα οποία μπορούσαν να επιτραπούν λόγω των ψηλότερων κτηρίων που περιβάλλανε το ακίνητο (6 όροφα) και όπως έχει επιτραπεί σε ακίνητα στην ευρύτερη περιοχή (3 και 4 όροφοι) τα οποία είχαν αδειοδοτηθεί κοντά στην περίοδο της απαλλοτρίωσης. Το μεγαλύτερο μέρος του συντελεστή δόμησης του συνορεύοντος τεμαχίου (53%) με βάση το σχέδιο ανάπτυξης μπορούσε να αξιοποιηθεί στο μέρος νότια του κατάλοιπου Τμήματος Β του επίδικου ακινήτου, ενώ ο υπόλοιπος συντελεστής δόμησης μπορούσε να αξιοποιηθεί στο χώρο νότιο τμήμα του κατάλοιπου Τμήματος Β.
Σήμερα ωστόσο, ο συντελεστής δόμησής του θα μπορούσε να αξιοποιηθεί στο βόρειο τμήμα του καταλοίπου Τμήματος Β. Ως εκ τούτου, η επιζήμια επίδραση που προκαλείται στο συνορεύων τεμάχιο αφορά στο 53% του συντελεστή του που θα μπορούσε να αξιοποιηθεί νότια του καταλοίπου Τμήματος Β.
Αντεξεταζόμενος ο μάρτυρας, ανάφερε και τα εξής:
Στα πλαίσια της προεργασίας τους - για την ετοιμασία του επίμαχου σχεδίου -διαβουλεύτηκαν προφορικά με την Πολεοδομία, εάν αυτή η εργασία (δηλαδή, η πρόταση ανάπτυξης πριν την απαλλοτρίωση) θα μπορούσε να υλοποιηθεί, αλλά βασίστηκαν και στα δεδομένα της περιοχής, βάση των δικών τους εμπειριών. Δε θυμάται με ποιο λειτουργό της Πολεοδομίας είχαν μιλήσει τότε, αλλά τα δεδομένα του τεμαχίου, βάσει της δικής τους εμπειρίας ήταν ξεκάθαρα. Ερωτηθείς εάν με αυτόν που είχαν μιλήσει, του είχαν δείξει το σχέδιο και είπε ότι θα είναι δεκτό από την Πολεοδομία, απάντησε αρνητικά. Για να προσθέσει, ότι η συνήθης επαφή αρχικά με την Πολεοδομία είναι για να παραλάβουν τα δεδομένα της περιοχής που αφορούν ζώνες και την πιθανότητα χωροθέτησης του πρασίνου. Ωστόσο, στην προκειμένη περίπτωση, δεν τους είπε λειτουργός της Πολεοδομίας ότι η χωροθέτηση του πρασίνου, εκεί που την έβαλαν είναι αποδεκτή. Οι ίδιοι, δεν τους υπόδειξαν το χώρο.
Ερωτηθείς, τις πρόνοιες ποιου τοπικού σχεδίου έλαβε υπόψη το δικό του σχέδιο, όπως είπε, του τοπικού σχεδίου Λεμεσού. Όταν στη συνέχεια ρωτήθηκε ποιας χρονιάς, απάντησε με υπόθεση. Όπως είπε, λογικά, το τελευταίο που είχε εκδοθεί κατά τη διάρκεια που έκαναν τη μελέτη. Όπως είπε απαντώντας στην επόμενη ερώτηση, πιθανόν του 2013, αλλά δεν μπορεί να θυμάται.
Απαντώντας σε κάποια άλλη ερώτηση, όπως είπε, η μελέτη τους, στο στάδιο που την είχαν κάνει, είναι αρχική. Για αδειοδότηση, πρέπει να γίνει πλήρης σχεδιασμός, ως προνοεί ο νόμος για κατάθεση και απόκτηση πολεοδομικής άδειας.
Όπως είπε απαντώντας σε κάποια άλλη ερώτηση, τα κριτήρια αδειοδότησης αναγράφονται στο τοπικό σχέδιο, όσον αφορά κάλυψη, ύψος και αποστάσεις μεταξύ των κτηρίων, πράγματα τα οποία έλαβαν υπόψη στο χωροταξικό της πρότασής τους. Όταν στη συνέχεια του υποβλήθηκε ότι το τοπικό σχέδιο που έλαβαν υπόψη δεν έπρεπε να ήταν το τελευταίο, αλλά αυτό του 1996 που ίσχυε κατά το χρόνο δημοσίευσης της επίδικης απαλλοτρίωσης, όπως είπε, δεν μπορεί να θυμάται τις διαφορές των τοπικών σχεδίων και κατά πόσο επηρεάζει τη μελέτη του το πιο παλιό σχέδιο.
Από τις παραπάνω αναφορές του μάρτυρα, το ασφαλές συμπέρασμα που εξάγεται είναι ότι η πρότασή του για αξιοποίηση και ανάπτυξη, ουσιαστικά, τόσο του εναπομείναντος βόρειου μέρους του επίδικου ακινήτου όσο και του συνορεύοντος τεμαχίου, όπως αποτυπώνεται στο σχέδιο που έχει ετοιμάσει (Παράρτημα Δ στην έκθεση εκτίμησης του Μ.Α.1) πόρρω απέχει από το να μπορεί να λεχθεί ότι θα μπορούσε να αδειοδοτηθεί από την αρμόδια πολεοδομική αρχή και να υλοποιηθεί στη συνέχεια. Και τούτο, μεταξύ άλλων και για τον πολύ σημαντικό λόγο, ότι, ενώ, όπως πολύ ορθά ανάφερε ο ίδιος, τα κριτήρια αδειοδότησης αναγράφονται στο τοπικό σχέδιο, το δικό του σχέδιο, δεν βασίζεται στο ισχύον τοπικό σχέδιο Λεμεσού κατά το χρόνο γνωστοποίησης της επίδικης απαλλοτρίωσης, που όπως προκύπτει από την αξιόπιστη και αδιαμφισβήτητη μαρτυρία του πρώτου μάρτυρα των απαιτητών είναι αυτό του 1996, αλλά, πιθανότατα, σ’ αυτό που ίσχυε κατά το χρόνο που ο μάρτυρας, χρόνια αργότερα είχε ετοιμάσει το δικό του σχέδιο.
Εις επίρρωση της παραπάνω διαπίστωσής μου είναι και μέρος όσων ανάφερε ο μάρτυρας στη συνέχεια.
Όταν του υποδείχθηκε το σχέδιο (τεκ. Α προς αναγνώριση, τότε και μετέπειτα τεκμ. 6) το οποίο, όπως του λέχθηκε από την κα Κουρουσίδου, ετοιμάστηκε από την Πολεοδομία και δεικνύει τη βέλτιστη πολεοδομικά και χωροταξικά κυκλοφοριακή λύση που θα μπορούσε να υλοποιηθεί πριν την εφαρμογή της απαλλοτρίωσης - το οποίο αποτυπώνει οδικό δίκτυο διαμέσου του επίδικου ακινήτου - όπως είπε, τον ξενίζει ένα τέτοιο σχέδιο γιατί δε φαίνεται να εξυπηρετεί κανένα γειτνιάζων τεμάχιο, έχοντας υπόψη ότι όλα τα τεμάχια, ήδη εφάπτονται κύριου δρόμου. Η οποιαδήποτε πρόταση για δημιουργία νέων οδικών δικτύων, πρόσθεσε, βασίζεται στην πρόταση ανάπτυξης του κάθε τεμαχίου, εκτός εάν υπάρχουν περίκλειστα τεμάχια, στα οποία η Πολεοδομία οφείλει να εξασφαλίσει πρόσβαση.
Ακολούθως, του υποδείχθηκε ακόμη ένα σχέδιο της Πολεοδομίας (τεκ. Β προς αναγνώριση τότε και μετέπειτα τεκμ. 3) στο οποίο, κατά την κα Κουρουσίδου και πάλιν, δείχνεται ο επηρεασμός του υπό μελέτη - επίδικου ακινήτου σύμφωνα με τις δεσμεύσεις που υπήρχαν σ’ αυτό, πριν την απαλλοτρίωση και οι κατά προσέγγιση υπολογισμοί όσον αφορά τον επηρεασμό του από τη συμπλήρωση οδικού δίκτυο σύμφωνα με το σχέδιο.
Αφού το είδε, επειδή προφανώς αντιλήφθηκε πόσο ανεδαφικό καθίσταται το δικό του σχέδιο από την ύπαρξη του εν λόγω σχεδίου, καθώς προέρχεται από την αρμόδια πολεοδομική αρχή και ουσιαστικά αποδομεί πλήρως το δικό του, ενώ δέχθηκε ότι είναι σχέδιο της Πολεοδομίας, όπως είπε, δε φαίνεται από ποια αίτηση έχει γίνει η δέσμευση που δεικνύει αυτό. Είναι εμφανέστατο, πρόσθεσε, ότι με αυτό παρουσιάζεται ένα διαφορετικό οδικό δίκτυο, απ’ ό,τι το προηγούμενο (τεκ. 6) και αυτό, κατά την άποψή του δεικνύει ότι ανάλογα με την αίτηση ανάπτυξης, η πολεοδομική αρχή επιβάλλει και τους ανάλογους όρους οδικού δικτύου. Όπως είπε καταληκτικά, το άλλο που ήθελε να σχολιάσει για το ίδιο σχέδιο, είναι ότι δεν υπάρχει επίσημη σφραγίδα του Τμήματος Πολεοδομίας, που να αποτελεί πλήρη δέσμευση εφαρμογής κάποιου οδικού δικτύου. Ειδικά για το τελευταίο που είπε ο μάρτυρας, για την ώρα ένα θέλω να πω. Όπως αναφέρεται στο ίδιο το σχέδιο, αυτό ετοιμάστηκε από την πολεοδομική αρχή βασισμένο στα επίσημα σχέδια του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας. Αντίθετα, το δικό του σχέδιο, είναι βέβαιο πως δεν βασίστηκε στο ισχύον κατά το χρόνο γνωστοποίησης της επίδικης απαλλοτρίωσης, τοπικό σχέδιο.
Ότι εν τέλει, πιθανότητα άρχισε να αμφιβάλλει και ο ίδιος τόσο για την αξία όσο και, κυρίως, για την αξιοπιστία και χρησιμότητα του σχεδίου που ετοίμασε - έχοντας υπόψη το σκοπό για τον οποίο το ετοίμασε - καταφαίνεται από την απάντηση που έδωσε σε μια υποβολή που του έγινε.
Η υποβολή ήταν ότι το σχέδιό του δεν είχε λάβει υπόψη, όλα τα απαραίτητα στοιχεία, μεταξύ άλλων, κτιριολογική σύνθεση, πυκνότητα, ύψος, αριθμό ορόφων και το βέλτιστο οδικό δίκτυο, ώστε να μπορούν να εξαχθούν συμπεράσματα για να μπορεί να βασιστεί το Δικαστήριο.
Διαφώνησε με την υποβολή. Επειδή, όπως είπε, στην πρότασή τους, τόσο ο συντελεστής δόμησης όσο και κάλυψης και η χωροθέτηση δημόσιου πρασίνου, λήφθηκαν υπόψη, βασιζόμενος στην πείρα σε παρόμοιες αναπτύξεις στην περιοχή. Η δυνατότητα πιο ψηλών κτηρίων, πρόσθεσε, τουλάχιστον 2 ορόφων, πέραν των επιτρεπόμενων δόθηκαν σε πάμπολλες περιπτώσεις. Ήταν αρκετό να κρατηθούν οι αποστάσεις από τα γειτνιάζοντα τεμάχια όπου ο Νόμος προβλέπει 3 μέτρα, ενώ στην πρότασή τους 6 μέτρα.
Η πείρα, προφανώς δεν αποτελεί πανάκεια για κάθε τι και στην προκειμένη περίπτωση, το σχέδιο που είχε ετοιμάσει ο μάρτυρας, θα έπρεπε να βασιζόταν στο τοπικό σχέδιο Λεμεσού που ίσχυε κατά το χρόνο γνωστοποίησης της επίδικης απαλλοτρίωσης και όχι σε οποιοδήποτε άλλο σχέδιο, είτε μεταγενέστερο είτε προγενέστερο είτε ακόμη, εν τέλει, γενικά και αόριστα, στην πείρα του μάρτυρα. Και τούτο, χωρίς να παραγνωρίζω και το γεγονός, πως, όταν στη συνέχεια ρωτήθηκε εάν μπορεί να πει πότε αδειοδοτήθηκαν χρονικά οι αναπτύξεις στις οποίες αναφέρθηκε, απάντησε αρνητικά.
Δε νομίζω πως χρειάζεται να επεκταθώ, προκειμένου να αιτιολογήσω τους λόγους για τους οποίους δεν μπορώ αν δεχθώ τη μαρτυρία του υπό αναφορά μάρτυρα των απαιτητών και να βασιστώ σ’ αυτή, για σκοπούς εξαγωγής ασφαλών συμπερασμάτων συναφώς με ό,τι αυτή αποβλέπει να αποδείξει. Εν πάση περιπτώσει, ότι το σχέδιο που ετοίμασε ο μάρτυρας, υπέχει μηδενικής αποδεικτικής αξίας, θα διαφανεί ακόμη πιο ξεκάθαρα στη συνέχεια, στο πλαίσιο αξιολόγησης της μαρτυρίας του πρώτου μάρτυρα της απαλλοτριούσας αρχής.
Πρόκειται για τον τεχνικό επιθεωρητή στο Τμήμα Πολεοδομίας και Οικήσεως στο Επαρχιακό Γραφείο Λεμεσού, Χαράλαμπο Χαραλάμπους (Μ.Υ.1) αυτός, η μαρτυρία του οποίου γίνεται συνολικά αποδεκτή, αφού, εκτός από αξιόπιστη παρέμεινε και αδιαμφισβήτητη. Από τη μαρτυρία του προκύπτουν τ’ ακόλουθα:
Το επίμαχο σχέδιο (Παράρτημα Δ στην έκθεση εκτίμησης του Μ.Α.1) δε λαμβάνει υπόψη το οδικό δίκτυο της περιοχής κατά την απαλλοτρίωση του επίδικου ακινήτου και τα πολεοδομικά δεδομένα που ίσχυαν τότε. Συγκεκριμένα, τότε, σε δυο παρακείμενα τεμάχια - στα οποία υπήρχε συγκεκριμένο ξενοδοχείο - είχε χορηγηθεί άδεια και είχε επιβληθεί οδικό δίκτυο για δημιουργία αδιέξοδου δρόμου, κάθετου προς τον παραλιακό και αδιέξοδου δρόμου, τμήμα του οποίου επηρέαζε τη βόρεια πλευρά του ενός από τα δυο παρακείμενα τεμάχια και στη συνέχεια, πεζοδρόμου στη βόρεια πλευρά του ίδιου τεμαχίου, των οποίων η συνέχεια ή και η συμπλήρωση, θα επηρέαζε το επίδικο ακίνητο, στο οποίο προτείνεται η προοπτική ανάπτυξης πριν την απαλλοτρίωση. Σχετικό είναι το παράρτημα 8 της επιστολής του στο Κτηματολόγιο (τεκμ. 3) Το σχέδιο (Παράρτημα Δ, ανωτέρω) δεν έλαβε υπόψη ότι στην περιοχή, από τις πρόνοιες του τοπικού σχεδίου του 1996 που ίσχυε τότε, επιτρέπονται 2 όροφοι, ενώ με αυτό προτείνονται 3.
Το κίτρινο χρώμα στο σχέδιο (τεκμ. 3) είναι ο επηρεασμός του επίδικου ακινήτου από το οδικό δίκτυο της περιοχής από τη συμπλήρωση του οδικού δικτύου σύμφωνα με την άδεια που χορηγήθηκε στα προαναφερθέντα παρακείμενα τεμάχια που φαίνεται στο σχέδιο (τεκμ. 4). Προκύπτει από το συγκεκριμένο σχέδιο, ότι σε σχέση με τα δυο παρακείμενα τεμάχια, την 1/12/1993 εκδόθηκε πολεοδομική άδεια. Στο τεκμ. 3, με διακεκομμένη γραμμή, τόσο στο επίδικο ακίνητο καθώς και στο συνορεύων τεμάχιο δείχνεται η συνέχεια του δρόμου, όπως προγραμματιζόταν να γίνει κατά τη χορήγηση της άδειας στα δυο παρακείμενα τεμάχια. Το τεκμ. 3 είναι μεγέθυνση του τεκμ. 4 και στο δεύτερο, δεν υπάρχει η συνέχιση του οδικού δικτύου που επηρεάζει το επίδικο ακίνητο στο βόρειο τμήμα του.
Κατά το χρόνο γνωστοποίησης της επίδικης απαλλοτρίωσης το 2001, βασική προϋπόθεση για να διδόταν άδεια για πρόσθετους ορόφους, έπρεπε αποδεδειγμένα να μην μπορεί να αξιοποιηθεί ο επιτρεπόμενος συντελεστής δόμησης στα όρια του υπό ανάπτυξη τεμαχίου και στην προκειμένη περίπτωση, δε συνέτρεχε αυτή η προϋπόθεση. Για να μπορούσε τότε να πάρει άδεια ανάπτυξης το επίδικο ακίνητο, καταρχήν, έπρεπε να προηγηθεί η οικοπεδοποίησή του σύμφωνα με τις γενικές πρόνοιες πολιτικής (τεκμ. 5) του ισχύοντος τότε τοπικού σχεδίου.
Το σχέδιο των απαιτητών δεν είναι πλήρες σχέδιο για να μελετηθεί για εξασφάλιση πολεοδομικής άδειας και δεν θα μπορούσε να παραληφθεί καν από την πολεοδομική αρχή. Σ’ αυτό, δεν περιλαμβάνεται ούτε η δημιουργία χώρου στάθμευσης ούτε η πρόσβαση σ’ αυτό ούτε λεπτομερή σχέδια για διαρρύθμιση και διαμόρφωση των διαφόρων χώρων ή επιπέδων των οικοδομών. Δε λήφθηκε καμιά πρόνοια για άλλο οδικό δίκτυο και για δημιουργία πεζοδρόμων που θεωρούνται απαραίτητοι στη διαμόρφωση του οδικού δικτύου της περιοχής.
Από την πείρα του, στο σχέδιο των απαιτητών, εάν λαμβάνονταν υπόψη το οδικό δίκτυο της περιοχής και το δίκτυο των πεζοδρόμων και ο αριθμός ορόφων των οικοδομών, θα μπορούσε να μελετηθεί το ενδεχόμενο μεταφοράς του συντελεστή από το συνορεύων τεμάχιο στο επίδικο ακίνητο.
Έχοντας υπόψη την ιδιότητα του μάρτυρα και κυρίως, τα καθήκοντά του στο Τμήμα Πολεοδομίας - που είναι ο έλεγχος της ανάπτυξης και οι αιτήσεις για ανάπτυξη στην περιοχή καθώς και να ετοιμάζει τα οδικά δίκτυα - σε συνδυασμό και με το γεγονός, ότι πλείστα από τα πιο πάνω που έχει αναφέρει, τεκμηριώνονται και με αριθμό εγγράφων/τεκμηρίων, ενώ στο σύνολό τους, παρέμειναν αδιαμφισβήτητα, όλα τα παραπάνω, γίνονται αποδεκτά και αποτελούν ευρήματά μου ως προς τα γεγονότα που περιβάλλουν την υπόθεση.
Στη βάση τους, καθίσταται τελείως ξεκάθαρο, πως δεν μπορώ να βασιστώ καθόλου στο σχέδιο που ετοίμασε ο Μ.Α.2 και στη σχετική με αυτό - δια ζώσης - μαρτυρία του, για σκοπούς τεκμηρίωσης της θέσης των απαιτητών, ότι συνεπεία της επίδικης απαλλοτρίωσης, υπέστησαν επιζήμια επίδραση, τόσο το βόρειο μέρος του επίδικου ακινήτου όσο και ολόκληρο το συνορεύων τεμάχιο. Το γεγονός δε, ότι αντεξεταζόμενος ο Μ.Υ.1 δέχθηκε ότι το σχέδιο - τεκμ. 6 είναι ένα ανεπίσημο σχέδιο που δεν έτυχε έγκρισης, αλλά περιλαμβάνει κάποιες σκέψεις για το οδικό δίκτυο, δεν αναιρεί οτιδήποτε από τα παραπάνω που είπε, για τα οποία κατάθεσε με απόλυτα πειστικό, θετικό και τεκμηριωμένο τρόπο.
Ο Θεόδωρος Μπιτσόλας (Μ.Υ.2) καθώς ήδη έχει αναφερθεί είναι εκτιμητής ακινήτων στο Τμήμα Κτηματολογίου. Ο μάρτυρας, στο στάδιο της κυρίως εξέτασης υιοθέτησε το περιεχόμενο της αιτιολογημένης έκθεσης εκτίμησης της απαλλοτριούσας αρχής - που θα πρέπει να λεχθεί ότι ετοίμασε άλλος συνάδελφός του και όχι ο ίδιος - απάντησε σε διάφορες ερωτήσεις της ευπαίδευτης δικηγόρου της απαλλοτριούσας αρχής και αντεξετάστηκε από τον ευπαίδευτο δικηγόρο των απαιτητών.
Δεδομένων των μέχρι τώρα διαπιστώσεων και συμπερασμάτων μου, η μαρτυρία του υπό αναφορά, η οποία ασφαλώς εξετάζεται, ιδωμένη, τόσο αυτοτελώς όσο και ενταγμένη στο πλαίσιο της μαρτυρίας όλων των άλλων μαρτύρων, με την οποία, όπου απαιτείται, συγκρίνεται και αντιπαραβάλλεται, θεωρώ πως δε χρήζει εκτενούς παράθεσης και αξιολόγησης. Από τη μαρτυρία του συγκρατώ τα εξής:
Για το βόρειο μέρος του επίδικου ακινήτου έχει υιοθετηθεί υπεραξία σε ποσοστό 10% για το λόγο ότι αυτό τώρα έχει άμεσα πρόσβαση στον εγγεγραμμένο δημόσιο δρόμο που δημιουργείται και εφάπτεται κατά μήκος ολόκληρου του νότιου συνόρου του με αυτόν. Αυτός ο νέος δρόμος καταλήγει στην παραλιακή λεωφόρο και είναι παράλληλος του νότιου τμήματος του επίδικου ακινήτου και το βόρειο τμήμα του μπορεί τώρα να αξιοποιηθεί αυτόνομα.
Με την επισήμανση ότι στην αιτιολογημένη έκθεση εκτίμησης που είχε ετοιμάσει ο συνάδελφός του στο Κτηματολόγιο εκ μέρους της απαλλοτριούσας αρχής, αυτό που αναφέρεται είναι ότι με τη γνωστοποίηση της επίδικης απαλλοτρίωσης, το βόρειο μέρος του επίδικου ακινήτου αποκτά πιο εύκολη πρόσβαση, που δεν είναι το ίδιο ακριβώς με τη θέση του υπό κρίση μάρτυρα ότι τώρα έχει άμεσα πρόσβαση στον εγγεγραμμένο δημόσιο δρόμο που δημιουργείται, θεωρώ πως δεν μπορώ να βασιστώ είτε στη μαρτυρία του μάρτυρα είτε στην αιτιολογημένη έκθεση εκτίμησης του συναδέλφου του που την έχει ετοιμάσει, προκειμένου να καταλήξω σε ασφαλές συμπέρασμα ότι υπήρξε επαύξηση στο συγκεκριμένο μέρος του επίδικου ακινήτου. Με βάση τις προαναφερθείσες νομικές/νομολογιακές αρχές που διέπουν το θέμα, θεωρώ πως, το ένα και μόνο στοιχείο/παράγοντας που επικαλείται η απαλλοτριούσα αρχή προκειμένου να τεκμηριώσει τη θέση της, ότι ως αποτέλεσμα της απαλλοτρίωσης του επίδικου τεμαχίου, υπήρξε επαύξηση στο βόρειο μέρος του, δεν αρκεί για σκοπούς διαπίστωσης, είτε επαύξησης είτε μείωσης του συγκεκριμένου μέρους του επίδικου ακινήτου, χωρίς να μου διαφεύγει και το γεγονός, ότι, ακόμη να δεχόμουν την ύπαρξη επαύξησης, μου είναι εντελώς άγνωστο, με ποιο κριτήριο και επί τη βάση ποιου πραγματικού δεδομένου αυτή, στην αιτιολογημένη έκθεση εκτίμησης της απαλλοτριούσας αρχής προσδιορίζεται σε ποσοστό 10%, χωρίς να τίθενται ενώπιόν μου, ανάλογες συγκριτικές πωλήσεις. Αυτονόητο πως, στην απουσία τέτοιων συγκριτικών πωλήσεων, δηλαδή που να αφορούν σε ακίνητα που διαθέτουν τα ίδια νομικά και φυσικά χαρακτηριστικά με το υπό εξέταση μέρος του επίδικου ακινήτου κατά το χρόνο της απαλλοτρίωσής του, δεν μου επιτρέπεται να προβώ στην εξαγωγή ασφαλών συμπερασμάτων, για ό,τι αποτελεί το ζητούμενο και ούτε να προβώ σε οποιοδήποτε σχετικό υπολογισμό για σκοπούς καθορισμού της πληρωτέας αποζημίωσης.
Ακόμη ένα στοιχείο που συγκρατώ από τη μαρτυρία του υπό αναφορά μάρτυρα, όχι για σκοπούς αξιολόγησης της μαρτυρίας του, αλλά, εις επίρρωση του συμπεράσματός μου περί της αποτυχίας των απαιτητών να αποδείξουν τη θέση τους, ότι συνεπεία της απαλλοτρίωσης του επίδικου ακινήτου υπήρξε επιζήμια επίδραση στο βόρειο μέρος του, είναι η υποβολή προς το μάρτυρα κατά την αντεξέτασή του, ότι η απόσταση μεταξύ 100 και 500 μέτρων από τη λεωφόρο δεν επηρεάζει σημαντικά την αξία ενός ακινήτου. Εάν η θέση αυτή είναι ορθή, διερωτώμαι τι νόημα είχε η προσπάθεια των απαιτητών να με πείσουν να δεχθώ ότι υπήρξε επιζήμια επίδραση στο συγκεκριμένο μέρος του επίδικου ακινήτου, επειδή πλέον αυτό, όπως αναφέρεται στην έκθεση εκτίμησης του Μ.Α.1, έχει αποκοπεί και βρίσκεται πλέον σε απόσταση 135 μέτρων βόρεια της λεωφόρου Αμαθούντος, με αποτέλεσμα την ουσιαστική μείωση της αγοραίας αξίας του. Διερωτώμαι: εάν μια απόσταση μέχρι και 500 μέτρα από τη λεωφόρο δεν επηρεάζει σημαντικά την αξία ενός ακινήτου, τότε, πώς μπορεί να τη μειώνει και μάλιστα, ουσιαστικά, μια πολλαπλασίως μικρότερη απόσταση των, μόλις 135 μέτρων; Δε νομίζω πως χρειάζεται να επεκταθώ.
Κατ’ ακολουθία όλων των παραπάνω διαπιστώσεων και συμπερασμάτων μου, η απάντησή μου στα δυο ερωτήματα που έχω θέσει στην αρχή, που συνθέτουν και τα βασικά επίδικα θέματα της υπόθεσης που θα πρέπει να επιλύσω είναι η εξής: από την ενώπιόν μου αποδεκτή μαρτυρία δεν έχει αποδειχθεί η θέση των απαιτητών ότι συνεπεία της επίδικης απαλλοτρίωσης υπήρξε επιζήμια επίδραση, είτε στο εναπομείναν βόρειο μέρος του επίδικου - απαλλοτριωθέντος - ακινήτου είτε στο συνορεύων με αυτό, επίδικο τεμάχιο και το ίδιο ισχύει και για τη θέση της απαλλοτριούσας αρχής, ότι ως αποτέλεσμα της απαλλοτρίωσης, υπήρξε επαύξηση στο εναπομείναν βόρειο μέρος του επίδικου ακινήτου.
Εν τέλει, ως αποτέλεσμα των παραπάνω συμπερασμάτων μου, η μόνη αποζημίωση που δικαιούνται οι απαιτητές - για την οποία και θα εκδοθεί απόφαση - είναι αυτή που έχει συμφωνηθεί μεταξύ των μερών κατά τη δίκη, σύμφωνα με το περιεχόμενο των παραδεκτών γεγονότων (τεκμ. 1).
Κατά συνέπεια εκδίδεται απόφαση, με την οποία η καταβλητέα αποζημίωση για την απαλλοτριωθείσα έκταση του επίδικου ακινήτου καθορίζεται στο ποσό των €286.560 και για την επιζήμια επίδραση στο νότιο μέρους του ίδιου ακινήτου, στο ποσό των €26,080. Και τα δυο ποσά, θα φέρουν τόκο 9% από 12/10/2001 μέχρι και τις 15/5/2014 και 3% από 16/5/2014 μέχρι εξοφλήσεως.
Αναφορικά με τα έξοδα, παρατηρώ τα εξής:
Σύμφωνα με το κείμενο παραδεκτών γεγονότων (τεκμ. 1) η απαλλοτριούσα αρχή, με επιστολή προσφοράς, ημερομηνίας 30/9/2011 πρόσφερε στους απαιτητές αποζημίωση, ύψους €243.500, την οποία αυτοί απέρριψαν. Καταχώρησαν την παρούσα παραπομπή και στις 3/2/2023 συμφωνήθηκε μεταξύ των μερών ότι οι απαιτητές, σε σχέση με την απαλλοτριωθείσα έκταση του επίδικου ακινήτου δικαιούνται αποζημίωση, ύψους €286.560 και σε σχέση με την επιζήμια επίδραση στο νότιο μέρος του ίδιου ακινήτου, ύψους €26.080. Σύνολο αποζημίωσης €312.640.
Η ακρόαση της παραπομπής έγινε για σκοπούς απόδειξης τη θέσης των απαιτητών ότι συνεπεία της απαλλοτρίωσης του επίδικου ακινήτου υπήρξε επιζήμια επίδραση και στο βόρειο μέρος του καθώς και στο συνορεύων με αυτό τεμάχιο, για την οποία προέβαλαν σχετικές αξιώσεις καταβολής αποζημίωσης, αλλά και προς απόδειξη της θέσης της απαλλοτριούσας αρχής, ότι, ως αποτέλεσμα και πάλιν της απαλλοτρίωσης του επίδικου ακινήτου, υπήρξε επαύξηση της αξίας του βόρειου μέρους του, για την οποία, με την αιτιολογημένη έκθεση εκτίμησής της, αφαιρεί από το συνολικό ποσό της αποζημίωσης που κατά την ίδια δικαιούνται οι απαιτητές, το ποσό των €44.946,97.
Εκ του αποτελέσματος, έχει αποδειχθεί ότι η ακρόαση σε σχέση με τις παραπάνω θέσεις/αξιώσεις και των δυο μερών, έγινε επί ματαίω, καθώς αυτές δεν έχουν αποδειχθεί με αποτέλεσμα και την έκδοση απόφασης, ως είχε συμφωνηθεί μεταξύ των μερών, στις 3/2/2023. Με αυτό δεδομένο θεωρώ ότι η πλέον δίκαιη και ορθή διαταγή ως προς τα έξοδα - την οποία εκδίδω - είναι η εξής:
Αυτά, όπως θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή μέχρι και τις 3/2/2023 - στην κλίμακα του συνολικού ποσού της καταβλητέας αποζημίωσης - και θα εγκριθούν από το Δικαστήριο επιδικάζονται υπέρ των απαιτητών και σε βάρος της αποζημιούσας αρχής. Κατά τα λοιπά, κάθε πλευρά να επωμιστεί τα δικά της έξοδα.
(Υπ.) . .…………………………
Κ. Κωνσταντίνου, Α.Ε.Δ.
Πιστό Αντίγραφο
Πρωτοκολλητής
/ΚΚ-TA