ΣΤΟ ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΕΜΕΣΟΥ
ΕΝΩΠΙΟΝ: Π. Μιχαηλίδη, Π.Ε.Δ.
Αρ. Αγωγής: 1050/2023
Μεταξύ:
1.Ανδρέας Κωνσταντίνου Παρασκευά, από την Λεμεσό
2.Μαργαρίτα Κωνσταντίνου, από την Λεμεσό
Εναγόντων
και
Gordian Holdings Limited, από την Λευκωσία
Εναγόμενων
Ημερομηνία: 7.3.24
Εμφανίσεις:
Για τους Ενάγοντα/Αιτητές: κα Ε. Χατζηστερκώτου για κκ Χρ. Χατζηστερκώτη & Συνεργάτες ΔΕΠΕ
Για την Εναγόμενη/Καθ’ ης η αίτηση: κ. Κ. Πανάγος για κκ Πανάγο & Πανάγο ΔΕΠΕ
Α Π Ο Φ Α Σ Η
Με την υπό κρίση αίτηση ημερομηνίας 12.6.23 οι Ενάγοντες/Αιτητές εξαιτούνται την έκδοση προσωρινού διατάγματος με το οποίο να απαγορεύεται στην Εναγόμενη/Καθ’ ης η αίτηση η πώληση και/ή διάθεση και/ή δωρεά και/ή μεταβίβαση σε τρίτο πρόσωπο και/ή η αποξένωση ακινήτου το οποίο βρίσκεται στην Λεμεσό, από τώρα και στο εξής «το ακίνητο», μέχρι πλήρους και τελείας εκδίκασης και αποπεράτωσης της αγωγής και/ή μέχρι νεότερων διαταγών του Δικαστηρίου.
Η υπό κρίση αίτηση υποστηρίζεται από ένορκο δήλωση του Ενάγοντα 1 ο οποίος είναι δεόντως εξουσιοδοτημένος να προβεί σε αυτή και εκ μέρους της Ενάγουσας 2.
Η πλευρά της Καθ’ ης η αίτηση ενίσταται στην έκδοση του αιτούμενου διατάγματος. Προς τούτο καταχώρησε Ειδοποίηση Ένστασης στην οποία εκτίθενται οι λόγοι ένστασης σύμφωνα με τους Θεσμούς της Πολιτικής Δικονομίας. Η ένσταση υποστηρίζεται από ένορκο δήλωση υπαλλήλου τρίτης εταιρείας η οποία δυνάμει συμφωνίας παροχής υπηρεσιών και διαχείρισης δανείων/πιστωτικών διευκολύνσεων με την Καθ’ ης η αίτηση ενεργεί για λογαριασμό της τελευταίας και έχει αναλάβει την διαχείριση αριθμού χρηματοπιστωτικών διευκολύνσεων και συναφών συμφωνιών εξασφαλίσεων-εγγυήσεων. Σε αυτές περιλαμβάνονται και οι επίδικες χρηματοπιστωτικές διευκολύνσεις και εξασφαλίσεις. Ο εν λόγω υπάλληλος, από τώρα και στο εξής «ο υπάλληλος», είναι δεόντως εξουσιοδοτημένος από την Καθ’ ης η αίτηση να προβεί στην ένορκο δήλωση που συνοδεύει την ένσταση. Ο Περί Μεταβίβασης και Υποθήκευσης Νόμος, Ν.9/65, όπως τροποποιήθηκε, από τώρα και στο εξής θα αναφέρεται ως «ο Νόμος».
Στην ένορκο δήλωση που υποστηρίζει την υπό κρίση αίτηση αναφέρονται, μεταξύ άλλων, τα ακόλουθα. Το ακίνητο βαρύνονταν με υποθήκη του Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου Λεμεσού – Τεκμήριο 1. Η Καθ’ ης η αίτηση με Ειδοποιήσεις τύπου Ι ημερομηνίας 27.2.20 και τύπου ΙΑ ημερομηνίας 7.12.21 – Τεκμήριο 4 – προώθησε διαδικασία πλειστηριασμού του ακινήτου. Αίτηση/έφεση με αριθμό ΧΧ/ΧΧ του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λεμεσού η οποία καταχωρήθηκε με σκοπό την προσβολή της προειρημένης Ειδοποίησης τύπου ΙΑ ημερομηνίας 7.12.21 απορρίφθηκε από το Δικαστήριο. Συνακόλουθα στις 9.3.22 διεξήχθη ο πρώτος πλειστηριασμός του ακινήτου σε ηλεκτρονική μορφή με επιφυλασσόμενη τιμή πώλησης Ευρώ 1.250.000,00 σεντ. Το ακίνητο δεν πωλήθηκε στον πλειστηριασμό.
Σημειώνεται ότι η επιφυλασσόμενη τιμή πώλησης για τον πλειστηριασμό που έλαβε χώρα στις 9.3.22 καθορίστηκε στην βάση εκτιμήσεων στις οποίες προέβη η Καθ’ ης η αίτηση χωρίς να τηρηθεί η διαδικασία που προβλέπει το άρθρο 44Δ του Νόμου 9/1965, όπως τροποποιήθηκε. Σύμφωνα με την τελευταία εκτίμηση ημερομηνίας 11.10.21 στην οποία προέβη η Καθ’ ης η αίτηση πριν τον πρώτο πλειστηριασμό - Τεκμήριο 6 – η αγοραία αξία του ακινήτου ήταν Ευρώ 1.230.000,00 σεντ. Η τιμή των Ευρώ 1.250.000,00 σεντ που αναγράφεται στο Δελτίο πλειστηριασμού ημερομηνίας 7.12.21 - Τεκμήριο 4 - ήταν η μέση τιμή της πιο πάνω εκτίμησης και δεύτερης εκτίμησης την οποία, επίσης, διενήργησε η Καθ’ ης η αίτηση. Αρμόδιος υπάλληλος της Καθ’ ης η αίτηση πρόσφατα διαβεβαίωσε τους δικηγόρους των Αιτητών ότι η Καθ’ ης η αίτηση δεν προέβη σε οποιαδήποτε άλλη μεταγενέστερη εκτίμηση του ακινήτου. Οι εκτιμήσεις είναι λανθασμένες. Στην πραγματικότητα και σύμφωνα με δυο εκτιμήσεις οι οποίες έγιναν, η μια, τον Νοέμβριο του 2021 και, η άλλη, πρόσφατα – Τεκμήριο 7 - η αξία του ακινήτου είναι μεγαλύτερη. Σύμφωνα με την εκτίμηση που έγινε τον Νοέμβριο του 2021 η αγοραία αξία του ακινήτου τον Νοέμβριο του 2021 ανερχόταν στο ποσό των Ευρώ 1.535.000,00 σεντ, ενώ σύμφωνα με την πρόσφατη δεύτερη εκτίμηση των Αιτητών η αγοραία αξία του ακινήτου ανέρχεται στο ποσό των Ευρώ 1.700.000,00 σεντ.
Μετά τον πρώτο αυτό αποτυχημένο πλειστηριασμό η Καθ’ ης η αίτηση επιχείρησε να πωλήσει εκ νέου το ακίνητο διά της επίδοσης Ειδοποιήσεων τύπου ΙΓ ημερομηνίας 10.5.22, 20.10.22 και 21.2.23 – Τεκμήριο 8. Ως προκύπτει από τις εν λόγω Ειδοποιήσεις στις 4.8.22 η Καθ’ ης η αίτηση προσπάθησε να πωλήσει το ακίνητο διά ηλεκτρονικού πλειστηριασμού με επιφυλασσόμενη τιμή πώλησης Ευρώ 1.135.000,00 σεντ. Επειδή και πάλι το ακίνητο δεν πωλήθηκε η Καθ’ ης η αίτηση προέβη σε δεύτερη προσπάθεια πώλησης του ακινήτου διά ηλεκτρονικού πλειστηριασμού, αυτή την φορά, στις 20.1.23 και με επιφυλασσόμενη τιμή πώλησης Ευρώ 900.000,00 σεντ. Και πάλι το ακίνητο δεν πωλήθηκε οπότε η Καθ’ ης η αίτηση στις 31.3.23 προχώρησε σε απευθείας πώληση μέσω της διαδικασίας των κλειστών προσφορών δυνάμει της Ειδοποίησης τύπου ΙΓ ημερομηνίας 21.2.23. Από το Τεκμήριο 8 προκύπτει ότι η Καθ’ ης η αίτηση κατά παράβαση των προνοιών του Νόμου παρέλειψε να επιδώσει Ειδοποίηση «ΙΓ» σε όλα τα ενδιαφερόμενα πρόσωπα όπως αυτά ορίζονται στο Νόμο 9/1965, όπως τροποποιήθηκε, και ως προκύπτουν από το Τεκμήριο 2/πιστοποιητικό έρευνας Κτηματολογίου.
Πριν την επίδοση της τελευταίας Ειδοποίησης τύπου ΙΓ ημερομηνίας 21.2.23 ο Ενάγων 1 είχε συνάντηση με εκπροσώπους της Καθ’ ης η αίτηση παρουσία του δικηγόρου του κατά την οποία συζητήθηκε η εξεύρεση ποσού διευθέτησης με απώτερο σκοπό και την εξάλειψη της υποθήκης από το ακίνητο. Στο τέλος της συνάντησης λέχθηκε εκ μέρους της Καθ’ ης η αίτηση ότι οι διαπραγματεύσεις θα συνεχίζονταν με σκοπό την εξεύρεση λύσης, οι εκπρόσωποι δε της Καθ’ ης η αίτηση προέτρεψαν τον Ενάγοντα 1 να προβεί σε πρόταση η οποία θα εξετάζονταν. Παρά τις πιο πάνω διαβεβαιώσεις και προς έκπληξη των Αιτητών η Καθ’ ης η αίτηση προχώρησε στην επίδοση της Ειδοποίησης τύπου ΙΓ ημερομηνίας 21.2.23 για την πώληση του ακινήτου στις 31.3.23 μέσω της διαδικασίας των κλειστών προσφορών.
Στις 31.3.23 η Καθ’ ης η αίτηση προέβη σε διαδικασία πώλησης του ακινήτου δια κλειστών προσφορών. Την ίδια μέρα αρμόδιος υπάλληλος της Καθ’ ης αίτηση πληροφόρησε τους Αιτητές προφορικά ότι είχαν υποβληθεί προσφορές οι οποίες θα προωθούνταν σε αρμόδια επιτροπή προς αξιολόγηση. Οι Αιτητές ανέφεραν στον εν λόγω υπάλληλο ότι λόγω σοβαρότατων προβλημάτων υγείας δεν είχε καταστεί δυνατό να υποβάλουν την δική τους προσφορά και ότι επιθυμούσαν να υποβάλουν προσφορά. Ο υπάλληλος τους συνέστησε να προβούν σε υποβολή προσφοράς η οποία θα αξιολογείτο. Εν τέλει οι Αιτητές υπέβαλαν προσφορά διά επιστολής των δικηγόρων τους ημερομηνίας 5.4.23 – Τεκμήριο 9. Με επιστολή της ημερομηνίας 13.4.23 – Τεκμήριο 10 – η Καθ’ ης η αίτηση απάντησε στους Αιτητές ότι την 31.3.23 κατά την πώληση διά κλειστών προσφορών δεν είχε κατακυρωθεί η ψηλότερη προσφορά. Μιλώντας με αρμόδιους υπαλλήλους της Καθ’ ης η αίτηση οι Αιτητές εξέφρασαν την πρόθεση να αποστείλουν άμεσα πρόταση εξώδικης διευθέτησης στην Καθ’ ης η αίτηση. Οι εκπρόσωποι της Καθ’ ης η αίτηση τους διαβεβαίωσαν ότι θα εξέταζαν την πρόταση.
Ενώ οι Αιτητές ετοίμαζαν την πρόταση με τους δικηγόρους τους με έκπληξή τους παρέλαβαν στις 4.5.23 μέσω ταχυδρομείου δυο επιστολές/ειδοποιήσεις ημερομηνίας 28.4.23 οι οποίες απευθύνονταν στους Αιτητές – Τεκμήριο 11. Με την πρώτη ενημερώνονταν ότι το ακίνητο αγοράσθηκε από την ίδια την Καθ’ ης η αίτηση υπό της ιδιότητά της ως ενυπόθηκος δανειστής δυνάμει του άρθρου 44ΙΑ(1) του Νόμου 9/65, όπως τροποποιήθηκε, και ότι από την πώληση εισπράχθηκε το ποσό των Ευρώ 567.500,00 σεντ για έκαστο μερίδιο των Εναγόντων, ήτοι το συνολικό ποσό των Ευρώ 1.135.000,00 σεντ. Με την δεύτερη επιστολή γνωστοποιούνταν στους Αιτητές η προτεινόμενη διάθεση του προϊόντος πώλησης του ακινήτου ύψους Ευρώ 1.135.000,00 σεντ το οποίο αγοράσθηκε από την Καθ’ ης η αίτηση ως ενυπόθηκος δανειστής δυνάμει του άρθρου 44ΙΑ(1) του Νόμου 9/65, όπως τροποποιήθηκε.
Η Καθ’ ης η αίτηση ενεργούσε στην βάση προμελετημένου σχεδίου να εξαπατήσει τους Αιτητές και να τους φέρει προ τετελεσμένων γεγονότων ώστε να μην μπορούν να αντιδράσουν. Συγκεκριμένα ενώ η Καθ’ ης η αίτηση με την επιστολή της ημερομηνίας 13.4.23 - Τεκμήριο 10 – πληροφορούσε τους Αιτητές ότι καμία προσφορά δεν είχε κατακυρωθεί και τους διαβεβαίωνε ότι θα εξέταζε την πρόταση που θα της υπέβαλαν το ακίνητο είχε πωληθεί και αγορασθεί από την ίδια από τις 31.3.23, κάτι το οποίο σκοπίμως απέκρυψε η Καθ’ ης η αίτηση από τους Αιτητές για να τους παραπλανήσει και να κερδίσει χρόνο για να ολοκληρώσει την διαδικασία αποξένωσης του ακινήτου χωρίς να προλάβουν να αντιδράσουν, όπως και έγινε. Σύμφωνα με πιστοποιητικό έρευνας ημερομηνίας 12.5.23 – Τεκμήριο 13 – το ακίνητο μεταβιβάσθηκε στην Καθ’ ης η αίτηση στις 27.4.23.
Πέραν της δόλιας συμπεριφοράς της Καθ’ ης η αίτηση η αποξένωση του ακινήτου διά της πώλησης και αγοράς αυτού από την Καθ’ ης η αίτηση είναι παράτυπη, παράνομη και άκυρη για τον λόγο ότι η Καθ’ ης η αίτηση παρέλειψε να συμμορφωθεί με τις επιτακτικές πρόνοιες του άρθρου 44Η(3) του Νόμου 9/1965, όπως τροποποιήθηκε, και δη να κατακυρώσει την ψηλότερη προσφορά και να πωλήσει το ακίνητο στον ψηλότερο προσφοροδότη. Οι πρόνοιες του άρθρου 44Η(3) του Νόμου δεν δίνουν δικαίωμα στον ενυπόθηκο δανειστή να επιλέξει κατά πόσο θα αποδεχθεί ή όχι την ψηλότερη προσφορά. Υπό τις περιστάσεις η Καθ’ ης η αίτηση δεν δικαιούνταν να απορρίψει τις προσφορές και να προχωρήσει η ίδια στην αγορά του ακινήτου δυνάμει του άρθρου 44ΙΑ του Νόμου. Υποχρεούτο να πωλήσει το ακίνητο στον ψηλότερο προσφοροδότη.
Η αποξένωση έγινε παράνομα και παράτυπα και για τον επιπρόσθετο λόγο ότι η Καθ’ ης η αίτηση προχώρησε σε εγγραφή του ακινήτου επ’ ονόματί της πριν επικυρωθεί και καταστεί τελική η προτεινόμενη διάθεση του προϊόντος πώλησης. Οι Αιτητές προσέβαλαν τις Ειδοποιήσεις Προτεινόμενης Διάθεσης ημερομηνίας 28.4.23 – Τεκμήριο 11 – με την καταχώρηση Αίτησης/Έφεσης στο Επαρχιακό Δικαστήριο Λεμεσού η οποία έλαβε τον αριθμό ΧΧΧ/ΧΧ – Τεκμήριο 14. Στην βάση μονομερούς αίτησης ημερομηνίας 22.5.23 εκδόθηκαν στις 24.5.23 χωρίς ειδοποίηση προσωρινά απαγορευτικά διατάγματα ημερομηνίας 24.5.23 με τα οποία απαγορεύτηκε στην Καθ’ ης η αίτηση να προχωρήσει στην επικύρωση της προτεινόμενης διάθεσης πώλησης, να διαθέσει το προϊόν πώλησης και να συνεχίσει την διαδικασία διάθεσης του προϊόντος πώλησης του ακινήτου μέχρι τελείας εκδίκασης της αίτησης/έφεσης. Σχετικό είναι το Τεκμήριο 15. Τόσο η ενδιάμεση όσο και η κυρίως αίτηση βρίσκονται σε εξέλιξη. Η Καθ’ ης η αίτηση εμφανίσθηκε και ζήτησε χρόνο να καταχωρήσει ένσταση στην ενδιάμεση αίτηση ημερομηνίας 22.5.23. Μέχρι την υποβολή της υπό κρίση αίτησης ένσταση δεν έχει καταχωρηθεί.
Αν η διάθεση του προϊόντος πώλησης δεν έγινε σωστά, όπως είναι η θέση των Αιτητών, και αυτό είναι κάτι που θα αποφασιστεί στα πλαίσια της Αίτησης/Έφεσης με αριθμό ΧΧΧ/ΧΧ, τότε, και ο τίτλος ο οποίος έχει εκδοθεί επ’ ονόματι της Καθ’ ης η αίτηση πάσχει. Αν δε μεταβιβαστεί σε τρίτο πρόσωπο, ο τρίτος αυτός, δεν θα μπορεί να αποκτήσει καλύτερο τίτλο από αυτόν που είχε η Καθ’ ης η αίτηση. Σε αυτή την περίπτωση θα δημιουργηθεί ένα φαύλος κύκλος με ανεξέλεγκτες συνέπειες για όλους.
Επίσης, η εγγραφή του ακινήτου επ’ ονόματι της Καθ’ ης η αίτηση στις 27.4.23, δηλαδή, πριν εκπνεύσει η προθεσμία επικύρωσης της προτεινόμενης διάθεσης και καταστεί τελική η διάθεση του προϊόντος πώλησης, είναι παράτυπη, παράνομη και άκυρη. Βάσει των προνοιών του άρθρου 44ΙΒ του Νόμου μετά την ολοκλήρωση της πώλησης του ενυπόθηκου ακινήτου με την διαδικασία του πλειστηριασμού ή πώλησης ή αγοράς από τον ενυπόθηκο δανειστή ο τελευταίος εντός χρονικής περιόδου που δεν υπερβαίνει τις 30 μέρες από την ημερομηνία της ολοκλήρωσης της πώλησης υποβάλλει αίτηση στο αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο για την μετεγγραφή του ενυπόθηκου ακινήτου στο όνομα του αγοραστή. Για τον σκοπό αυτό προσκομίζει μαζί με την αίτηση στο αρμόδιο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο τα απαιτούμενα έγγραφα, ήτοι (α) ένορκη δήλωση του ενυπόθηκου δανειστή και/ή του δημοπράτη με την οποία βεβαιώνεται η πιστή τήρηση των διατάξεων του σχετικού Μέρους του Νόμου καθώς και (β) όλα τα αναγκαία έγγραφα και βεβαιώσεις που προβλέπονται στο εδάφιο (3) του άρθρου 18 του Νόμου, ήτοι (i) πιστοποιητικό εγγραφής του ακινήτου του οποίου σκοπείται η μεταβίβαση, (ii) επίσημες αποδείξεις ότι καταβλήθηκαν όλα τα δικαιώματα, τέλη και φόροι που είναι πληρωτέοι κατά ή πριν την ημερομηνία της ρηθείσας δήλωσης, (iii) βεβαίωση από τον Διευθυντή του Τμήματος Εσωτερικών Προσόδων ότι ο φόρος που προκύπτει από την διάθεση του ακινήτου σύμφωνα με τις διατάξεις του σχετικού νόμου έχει καταβληθεί ή η πληρωμή του έχει ανασταλεί ή ότι δεν προκύπτει φόρος και (δ) βεβαίωση του οικείου Συμβουλίου Υδατοπρομήθειας ή της οικείας αρχής τοπικής διοίκησης ότι για το ακίνητο έχουν καταβληθεί τέλη και δικαιώματα Yδατοπρομήθειας που επιβλήθηκαν σύμφωνα με τις διατάξεις της σχετικής Νομοθεσίας. Αφ’ ης στιγμής το ακίνητο μεταβιβάσθηκε επ’ ονόματι της Καθ’ ης η αίτηση στις 27.4.23 ακολουθεί ότι η τελευταία είχε καταβάλει όλες τις σχετικές χρεώσεις, φόρους και τέλη οι οποίες αναγράφονται επί της Ειδοποίησης προτεινόμενης διάθεσης ημερομηνίας 28.4.23 - Τεκμήριο 11 – από πριν. Διαφορετικά δεν θα μπορούσε να λάβει χώρα μεταβίβαση.
Στην υπό εξέταση περίπτωση που το ακίνητο δεν πωλήθηκε σε πλειστηριασμό αλλά αγοράστηκε από την Καθ’ ης η αίτηση δυνάμει του άρθρου 44ΙΑ(1) του Νόμου η έννοια της φράσης «ημερομηνία της ολοκλήρωσης της πώλησης» κατά το άρθρο 44ΙΒ του Νόμου, που είναι και το ορόσημο για την έναρξη της προθεσμίας των τριάντα (30) ημερών για την υποβολή της αίτησης μεταβίβασης στο Κτηματολόγιο, είναι η ημερομηνία διάθεσης του προϊόντος πώλησης και καταβολής των ποσών για την πληρωμή των διάφορων φόρων/τελών και στο ενυπόθηκο χρέος.
Όπως προκύπτει από τα Τεκμήρια 11-13 η πληρωμή των φόρων και τελών στην προκείμενη περίπτωση έγινε πριν την αποστολή της Ειδοποίησης προτεινόμενης διάθεσης ημερομηνίας 28.4.23 αφού η μεταβίβαση του ακινήτου έγινε στις 27.4.23. Η μεταβίβαση έπρεπε, όμως, να γίνει μετά την πάροδο της προθεσμίας και εφόσον πληρούνταν οι προϋποθέσεις του Νόμου για την επικύρωση διάθεσης του προϊόντος πώλησης και η διάθεση καθίστατο τελική. Για τα επίδικα ζητήματα που αφορούν στην προτεινόμενη διάθεση του προϊόντος πώλησης του ακινήτου εκκρεμεί η Αίτηση/Έφεση με αριθμό ΧΧΧ/ΧΧ του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λεμεσού στα πλαίσια της οποίας τα προσωρινά διατάγματα εκδόθηκαν πριν την εκπνοή της περιόδου των 30 ημερών από την ημερομηνία της Ειδοποίησης της προτεινόμενης διάθεσης του προϊόντος πώλησης.
Οι πρόνοιες των άρθρων 44Ι(1)-(3), 44ΙΑ(1) και 44ΙΒ του Νόμου δημιουργούν νομικό κώλυμα (estoppel) στην Καθ’ ης η αίτηση να εγγράψει επ’ ονόματί της το ακίνητο πριν την «ημερομηνία ολοκλήρωσης της πώλησης, ήτοι την ημερομηνία διάθεσης του προϊόντος πώλησης και καταβολής των διάφορων φόρων/τελών και στο ενυπόθηκο χρέος, η οποία έπρεπε να γίνει μετά την επικύρωση της προτεινόμενης διάθεσης του προϊόντος πώλησης, η οποία στο παρόν στάδιο έχει απαγορευτεί με προσωρινά διατάγματα Δικαστηρίου, τα οποία βρίσκονται εν ισχύ μέχρι να δικαστεί η Αίτηση/Έφεση με αριθμό ΧΧΧ/ΧΧ ή μέχρι νεότερων διαταγών του Δικαστηρίου. Νομικό κώλυμα εγγραφής του ακίνητου επ’ ονόματι της Καθ’ ης η αίτηση δημιουργούν, επίσης, τα προσωρινά διατάγματα. Για τον λόγο αυτό η αποξένωση του ακινήτου και η εγγραφή του επ’ ονόματι της Καθ’ ης η αίτηση πάσχει.
Ανεξαρτήτως των πιο πάνω η αποξένωση του ακινήτου είναι παράνομη, παράτυπη και άκυρη και για τον λόγο ότι το ακίνητο πωλήθηκε και αγοράστηκε από την Καθ’ ης η αίτηση σε χαμηλότερη τιμή από την αγοραία του αξία όπως αυτή εκτιμήθηκε με την τελευταία εκτίμηση που διενεργήθηκε κατά παράβαση των προνοιών του Νόμου. Σύμφωνα με τις πρόνοιες του άρθρου 44ΙΑ(1) του Νόμου σε περίπτωση που ο ενυπόθηκος δανειστής δεν πωλήσει το ενυπόθηκο ακίνητο εντός έξι μηνών από την ολοκλήρωση της διαδικασίας του πρώτου πλειστηριασμού, τότε, έχει την επιλογή να το αγοράσει στην αγοραία αξία του βάσει της τελευταίας εκτίμησης που διενεργήθηκε δυνάμει των διατάξεων του σχετικού Μέρους του Νόμου ή με εξ υπαρχής διεξαγωγή διαδικασίας εκτίμησής του με βάση τις διατάξεις του άρθρου 44Δ του Νόμου. Σύμφωνα με τα όσα η Καθ’ ης η αίτηση έχει ισχυριστεί τόσο στα πλαίσια άλλης δικαστικής διαδικασίας όσο και στους δικηγόρους των Αιτητών η εκτίμηση ημερομηνίας 11.10.21 – Τεκμήριο 6 - αποτελεί την τελευταία εκτίμηση στην οποία προέβη για το ακίνητο. Επίσης, σύμφωνα με τις παραστάσεις της Καθ’ ης η αίτηση η επιφυλασσόμενη τιμή πώλησης, Ευρώ 1.250.000,00 σεντ που αναγράφεται στο Δελτίο πλειστηριασμού ημερομηνίας 7/12/2021 – Τεκμήριο 4 - ήταν η μέση τιμή της πιο πάνω εκτίμησης και δεύτερης εκτίμησης της Καθ’ ης η αίτηση.
Ακόμη και αν υποθετικά γινόταν αποδεκτό ότι η αγοραία αξία του ακινήτου ήταν Ευρώ 1.250.000,00 σεντ ως κατέληξε η Καθ’ ης η αίτηση με τις τελευταίες εκτιμήσεις της, ποσό το οποίο είναι χαμηλότερο της πραγματικής αγοραίας αξίας του ακινήτου σύμφωνα με τις εκτιμήσεις των Αιτητών - Τεκμήριο 7 - η Καθ’ ης η αίτηση ήταν υποχρεωμένη από τον Νόμο να αγοράσει το ακίνητο στην πιο πάνω τιμή των Ευρώ 1.250.000,00 σεντ που είναι η αγοραία αξία του ακινήτου βάση της τελευταίας εκτίμησης που διενεργήθηκε δυνάμει των διατάξεων του Μέρους VIA του Νόμου. Κατά παράβαση, όμως, του Νόμου η Καθ’ ης η αίτηση αγόρασε το ακίνητο στην χαμηλότερη τιμή των Ευρώ 1.135.000,00 σεντ. Η Καθ’ ης η αίτηση εμποδίζονταν λόγω νομικού κωλύματος (estoppel) το οποίο δημιουργείται από τις πιο πάνω αναφερόμενες πρόνοιες του άρθρου 44ΙΑ του Νόμου να αγοράσει το ακίνητο σε τιμή χαμηλότερη της αγοραίας αξίας βάσει της τελευταίας εκτίμησης που διενεργήθηκε. Για τον λόγο αυτό η πώληση και αγορά του ακινήτου από την Καθ’ ης η αίτηση πάσχει.
Επιπρόσθετα, η πώληση του ακινήτου είναι πρόωρη, παράτυπη και άκυρη, καθότι η Καθ’ ης η αίτηση δεν συμμορφώθηκε με τις πρόνοιες του άρθρου 44Η(1) του Νόμου. Συγκεκριμένα δεν επέδωσε την Ειδοποίηση τύπου «ΙΓ» στον ενυπόθηκο οφειλέτη και σε κάθε ενδιαφερόμενο πρόσωπο και εν πάση περιπτώσει εντός της προβλεπόμενης από το πιο πάνω άρθρο χρονικής περιόδου η οποία δεν είναι μικρότερη των είκοσι ημερών από την 31.3.23, ημερομηνία πώλησης του ακινήτου.
Ακόμη, η Καθ’ ης η αίτηση αγόρασε και ενέγραψε το ακίνητο επ’ ονόματι της ενεργώντας καταχρηστικά αφού εκκρεμούν οι ακόλουθες διαδικασίες:
1. η αγωγή με αριθμό ΧΧΧ/ΧΧ (i-justice) του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λεμεσού με την οποία αξιώνεται, μεταξύ άλλων, η ακύρωση της επίδικης υποθήκης. Σχετικό είναι το Τεκμήριο 17
2. η εκδίκαση αίτησης για προσωρινό διάταγμα η οποία καταχωρήθηκε στα πλαίσια της αγωγής με αριθμό ΧΧΧ/ΧΧ (i-justice) με την οποία αξιώνεται, μεταξύ άλλων, απαγόρευση της εκποίησης της επίδικης υποθήκης. Σχετικό είναι το Τεκμήριο 18
3. η εκδίκαση της αίτησης ημερομηνίας 21.2.23 στην αγωγή με αριθμό ΧΧΧΧ/ΧΧ, μεταξύ άλλων, για αναστολή εκτέλεσης μίας εκ των τριών δικαστικών αποφάσεων που αφορούν στο επίδικο χρέος. Σχετικό είναι το Τεκμήριο 19
4. η εκδίκαση της προαναφερόμενης Αίτησης/Έφεσης με αριθμό ΧΧΧ/ΧΧ (i-justice) του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λεμεσού.
Η Καθ’ ης η αίτηση εμφανίστηκε στις πιο πάνω διαδικασίες. Παράλληλα, όμως, με αυτές προχώρησε στην πώληση και αγορά του ακινήτου προκειμένου να φέρει τους Αιτητές προ τετελεσμένων γεγονότων στην βάση οργανωμένου σχεδίου.
Περαιτέρω, είναι ουσιώδους σημασίας το γεγονός ότι τα προσωρινά διατάγματα ημερομηνίας 24.5.23, τα οποία έχουν εκδοθεί στα πλαίσια της Αίτησης/Έφεσης με αριθμό ΧΧΧ/ΧΧ, βρίσκονται σε ισχύ μέχρι σήμερα και αφορούν στην διαδικασία διάθεσης του προϊόντος πώλησης. Είναι προϋπόθεση για την έκδοση τίτλου επ’ ονόματι της Καθ’ ης η αίτηση η διαδικασία να έγινε σωστά και νόμιμα. Αν η διάθεση του προϊόντος πώλησης δεν έγινε σωστά, όπως είναι η θέση των Αιτητών για λόγους, μεταξύ άλλων, εκπρόθεσμης και παράτυπης παράδοσης της Ειδοποίησης Προτεινόμενης Διάθεσης, παράλειψης αποστολής της ρηθείσας Ειδοποίησης Προτεινόμενης Διάθεσης σε όλα τα ενδιαφερόμενα πρόσωπα αλλά και λανθασμένης προτεινόμενης διάθεσης, ζητήματα τα οποία θα αποφασιστούν στα πλαίσια της Αίτησης/Έφεσης με αριθμό ΧΧΧ/ΧΧ, τότε, και ο τίτλος ο οποίος εκδόθηκε επ’ ονόματι της Καθ’ ης η αίτηση πάσχει και αν μεταβιβαστεί σε τρίτο πρόσωπο αυτός δεν θα αποκτήσει καλύτερο τίτλο από αυτόν που είχε η Καθ’ ης η αίτηση. Σε αυτή την περίπτωση θα δημιουργηθεί ένα φαύλος κύκλος με ανεξέλεγκτές συνέπειες για όλους.
Στην βάση των γεγονότων που εκτέθηκαν ανωτέρω και της δόλιας και παράνομης συμπεριφοράς της Καθ’ ης η αίτηση συντρέχουν οι προϋποθέσεις για την δημιουργία και επιβολή εξ’ υπαγωγής εμπιστεύματος σε σχέση με το ακίνητο προς όφελος των Αιτητών. Η διαδικασία που ακολούθησε η Καθ’ ης η αίτηση είναι παράτυπη, καταχρηστική και επηρεάζει κατάφωρα τα συνταγματικώς κατοχυρωμένα δικαιώματα των Αιτητών. Με τις προαναφερόμενες παράτυπες, παράνομες, καταχρηστικές, δόλιες και κακόπιστες ενέργειες και παραλείψεις της η Καθ’ ης η αίτηση εξαπάτησε τους Αιτητές και κατάφωρα καταπάτησε τα συνταγματικώς κατοχυρωμένα δικαιώματά τους.
Η παρούσα αγωγή και οι αξιωμένες θεραπείες είναι γνήσιες, δίκαιες, αληθινές, θέτουν σοβαρό ζήτημα προς εκδίκαση και φανερώνουν βάσιμη υπόθεση εναντίον της Καθ’ ης η αίτηση. Επίσης, τα γεγονότα τα οποία παρατίθενται στην ένορκο δήλωση που υποστηρίζει την αίτηση καθώς και τα έγγραφα τα οποία επισυνάπτονται σε αυτήν καταδεικνύουν ορατή πιθανότητα επιτυχίας των Αιτητών στις θεραπείες που εξαιτούνται. Αν δεν εκδοθούν τα αιτούμενα διατάγματα θα είναι ιδιαίτερα δύσκολο να απονεμηθεί δικαιοσύνη και οι Αιτητές αντιμετωπίζουν ορατό κίνδυνο να υποστούν ανεπανόρθωτη ζημιά. Σε περιπτώσεις όπως η παρούσα όπου υπάρχει έκδηλη παρανομία, δόλος και ασύδοτες μεθοδεύσεις μέσω των οποίων η Καθ’ ης η αίτηση πέτυχε την μεταβίβαση του ακινήτου στο όνομά της θα πρέπει να τεθεί φραγμός. Η ζημία των Αιτητών δεν είναι χρηματική αλλά συνίσταται στην προσβολή συνταγματικών τους δικαιωμάτων. Άρα δεν είναι σχετικό το ότι η Καθ’ ης η αίτηση είναι οικονομικά ισχυρή και μπορεί να αποζημιώσει τους Αιτητές για τυχόν αποδειχθείσα ζημιά σε μεταγενέστερο στάδιο η οποία μπορεί να αποτιμηθεί σε χρήμα. Κάτι τέτοιο δεν ισχύει στην παρούσα περίπτωση. Με την αγωγή οι Αιτητές δεν διεκδικούν χρηματικές αποζημιώσεις αλλά επιδιώκουν την ακύρωση της μεταβίβασης του ακινήτου στο όνομα της Καθ’ ης η αίτηση ως επιτευχθείσας, μεταξύ άλλων, δια δόλου και παράβασης θεσμοθετημένου καθήκοντος και την επανεγγραφή του ακινήτου στο όνομα των Αιτητών δυνάμει, μεταξύ άλλων, των αρχών της επιείκειας και του δικαίου των εξ’ υπαγωγής εμπιστευμάτων.
Σε περίπτωση μη έγκρισης της αίτησης οι Αιτητές διατρέχουν τον κίνδυνο, αν πετύχουν στην αξίωσή τους να μην μπορούν να εκτελέσουν την απόφαση λόγω αποξένωσης του ακινήτου, κίνδυνος ο οποίος είναι ορατός ως προκύπτει από τις ενέργειες και την όλη συμπεριφορά της Καθ’ ης η αίτηση, ιδιαίτερα τους τελευταίους 1-2 μήνες. Σε τέτοια περίπτωση η παρούσα αγωγή θα καταστεί άνευ αντικειμένου καθότι το ακίνητο θα έχει πωληθεί ή άλλως πως αποξενωθεί σε τρίτο πρόσωπο εναντίον του οποίου, αν είναι καλόπιστος αγοραστής, οι Αιτητές δεν θα μπορούν να έχουν οποιαδήποτε αξίωση. Το ακίνητο θα ανήκει σε τρίτο πρόσωπο και αυτό συνιστά ανεπανόρθωτη ζημιά καθότι οι Αιτητές δεν θα μπορούν να επανέλθουν στην προτέρα κατάσταση και αυτή η ζημιά δεν αποτιμάται σε χρήμα. Η οικονομική δυνατότητα της Καθ’ ης η αίτηση δεν παρέχει τα εχέγγυα ικανοποίησης πιθανής δικαστικής απόφασης.
Αντίθετα, σε περίπτωση έγκρισης της υπό κρίση αίτησης η Καθ’ ης η αίτηση δεν θα υποστεί οποιαδήποτε ζημιά καθώς η οικονομική της κατάσταση δεν θα αλλάξει και θα συνεχίσει να είναι ο εγγεγραμμένος ιδιοκτήτης του ακινήτου. Με την έκδοση των αιτούμενων διαταγμάτων απλώς θα μειωθεί ο κίνδυνος η Καθ’ ης η αίτηση να αποξενώσει το ακίνητο σε τρίτο πρόσωπο και να συνεχίσει να επωφελείται προς ζημία των Αιτητών από τις δόλιες, παράνομες, παράτυπες και κακόπιστες ενέργειές της.
Η παρούσα διαδικασία και η διαδικασία στην Αίτηση/Έφεση με αριθμό ΧΧΧ/ΧΧ του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λεμεσού έχουν διαφορετικό αντικείμενο και επίδικα ζητήματα, οπότε δεν τίθεται ζήτημα κατάχρησης. Δια της Αίτησης/Έφεσης προσβάλλεται η νομιμότητα της διαδικασίας που ακολούθησε η Καθ’ ης η αίτηση για την διάθεση και την επικύρωση της διάθεσης του προϊόντος πώλησης του ακινήτου και με τα εκδοθέντα προσωρινά διατάγματα απαγορεύεται στην Καθ’ ης η αίτηση να προχωρήσει στην επικύρωση της προτεινόμενης διάθεσης πώλησης, να διαθέσει το προϊόν πώλησης και να συνεχίσει την διαδικασία διάθεσης του προϊόντος πώλησης του ακινήτου μέχρι πλήρους και τελείας εκδίκασης και αποπεράτωσης της αίτησης/έφεσης. Τα αιτούμενα, όμως, στην παρούσα αίτηση διατάγματα στοχεύουν στον περιορισμό του κινδύνου αποξένωσης του ακινήτου στα χέρια τρίτου εναντίον του οποίου, αν είναι καλόπιστος αγοραστής, οι Αιτητές δεν θα μπορούν να έχουν καμία αξίωση, και την διατήρηση του status quo μέχρι την τελική εκδίκαση της αγωγής ή νεότερων διαταγών του Δικαστηρίου.
Η παρούσα αίτηση δεν έχει καταχωρηθεί με καθυστέρηση, αλλά μόλις οι Αιτητές έλαβαν γνώση όλων των γεγονότων και συγκέντρωσαν όλα τα απαραίτητα έγγραφα και πληροφορίες προς υποστήριξη της αίτησης τα οποία και χωρίς καθυστέρηση παρέδωσαν στους δικηγόρους τους οι οποίοι τα μελέτησαν χωρίς καθυστέρηση και προέβηκαν στην καταχώρηση της υπό κρίση αίτησης.
Υπό το φως όλων των πιο πάνω είναι ορθό, δίκαιο και εύλογο υπό τις περιστάσεις όπως η υπό κρίση αίτηση εγκριθεί με έξοδα υπέρ των Αιτητών και εναντίον της Καθ’ ης η αίτηση.
Δεν κρίνω απαραίτητο να παραθέσω το περιεχόμενο της ένορκης δήλωσης που υποστηρίζει την ένσταση το οποίο έχω κατά νου. Από αυτή θα παραθέσω εκείνα μόνο τα σημεία που θεωρώ ότι συμπληρώνουν την εικόνα των γεγονότων. Τα σημεία αυτά είναι τα ακόλουθα:
1. τα ποσά που αναφέρονται στην Ειδοποίηση διάθεσης προϊόντος πώλησης – Τεκμήριο 14 στην ένορκο δήλωση του υπαλλήλου - και που συμποσούνται στο ποσό Ευρώ 137.258,40 σεντ έχουν όλα πληρωθεί στις αρμόδιες αρχές και δικαιούχους και όλα τα εμπράγματα βάρη κάθε είδους έχουν ακυρωθεί. Εκκρεμεί προς διάθεση το υπόλοιπο ποσό ύψους Ευρώ 997.741,60 σεντ
2. το ακίνητο ενεγράφη επ’ ονόματι της Καθ’ ης η αίτηση στις 27.4.23. Ο τίτλος ιδιοκτησίας επισυνάπτεται ως Τεκμήριο 16 στην ένορκο δήλωση του υπαλλήλου
3. το προσωρινό διάταγμα που εκδόθηκε στα πλαίσια της Αίτησης/Έφεσης ΧΧΧ/ΧΧ του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λεμεσού κατέστη εκ συμφώνου απόλυτο προς αποφυγή σπατάλης του Δικαστηριακού χρόνου και για να εκδικασθεί ενωρίτερα η κυρίως αίτηση
4. το μόνο που εκκρεμεί αναφορικά με το ακίνητο είναι η επικύρωση της προτεινόμενης διάθεσης του προϊόντος. Είναι δε μόνο την διάθεση του προϊόντος πώλησης που οι Αιτητές μπορούν να αμφισβητήσουν και αν προκύψει ελάττωμα η Καθ’ ης η αίτηση θα είναι υπόλογη για αποζημιώσεις
5. η Καθ’ ης η αίτηση είναι τεράστιο ίδρυμα με τεράστιο κύκλο εργασιών. Διαθέτει πολύ ρευστό και ακίνητα. Είναι, επομένως, φερέγγυα. Σχετική είναι η παράγραφος 78 της ένορκης δήλωσης του υπαλλήλου
6. σύμφωνα με την μια εκτίμηση που ετοιμάσθηκε κατόπιν εντολών της Καθ’ ης η αίτηση η αγοραία αξία του ακινήτου είναι Ευρώ 1.230.000,00 σεντ. Σύμφωνα με την δεύτερη εκτίμηση η αγοραία αξία του ακινήτου είναι Ευρώ 1.040.000,00 σεντ. Αφ’ η στιγμής η ψηλότερη εκτίμηση είναι μικρότερη της χαμηλότερης πλέον το 25% της τελευταίας, τότε, η αγοραία αξία του ακινήτου είναι ο μέσος όρος των δυο εκτιμήσεων, ήτοι το ποσό των Ευρώ 1.135.000,00 σεντ, το οποίο ακριβώς κατέβαλε η Καθ’ ης η αίτηση για να αγοράσει το ακίνητο.
Το άρθρο 32 του Περί Δικαστηρίων Νόμου, Ν.14/60, όπως τροποποιήθηκε, επί του οποίου βασίζεται η υπό κρίση αίτηση προνοεί ως ακολούθως:
«(1) Subject to any Rules of Court every Court, in the exercise of its civil jurisdiction, may, by order, grant an injunction (interlocutory, perpetual or mandatory) or appoint a receiver in all cases in which it appears to the Court just or convenient so to do, notwithstanding that no compensation or other relief is claimed or granted together therewith:
Provided that an interlocutory injunction shall not be granted unless the Court is satisfied that there is a serious question to be tried at the hearing, that there is a probability that the plaintiff is entitled to relief and that unless an interlocutory injunction is granted it shall be difficult or impossible to do complete justice at a later stage ………………………………………………...».
Σε ελεύθερη μετάφραση:
«(1) Τηρουμένου οιουδήποτε διαδικαστικού κανονισμού κάθε Δικαστήριο κατά την ενάσκηση της πολιτικής του δικαιοδοσίας δύναται να εκδώσει απαγορευτικό διάταγμα (παρεμπίπτον, διηνεκές ή προστακτικό) ή να διορίσει παραλήπτη σε όλες τις περιπτώσεις στις οποίες το Δικαστήριο κρίνει τούτο πρόσφορο και δίκαιο καίτοι δεν αξιούνται ή χορηγούνται ομού μετ’ αυτού αποζημιώσεις ή άλλη θεραπεία
Νοείται ότι παρεμπίπτον απαγορευτικό διάταγμα δεν θα εκδίδεται εκτός εάν το Δικαστήριο ικανοποιηθεί ότι υπάρχει σοβαρό ζήτημα προς εκδίκαση κατά την επ' ακροατηρίου διαδικασία, ότι υπάρχει πιθανότητα ότι ο ενάγων δικαιούται εις θεραπεία και ότι εκτός εάν εκδοθεί παρεμπίπτον απαγορευτικό διάταγμα θα είναι δύσκολο ή αδύνατο να απονεμηθεί πλήρης δικαιοσύνη σε μεταγενέστερο στάδιο …..………………………………………………………..».
Το πιο πάνω άρθρο ερμηνεύθηκε σε σωρεία αποφάσεων του Ανωτάτου Δικαστηρίου. Στην υπόθεση ΚΟΤ ν. Αλκιβιάδης Θεωρή (1989) 1 ΑΑΔ 255 λέχθηκαν τα ακόλουθα:
«Προσωρινά διάταγμα εκδίδονται με βάση το άρθρο 32 του Περί Δικαστηρίων Νόμου 14/60 όταν το Δικαστήριο κρίνει πως η παροχή τέτοιας θεραπείας είναι δίκαιη και ευχερής. Το άρθρο αυτό του Νόμου έχει εξετασθεί επανειλημμένα από το Ανώτατο Δικαστήριο σε σειρά υποθέσεων. Στην πρόσφατη απόφαση του Ανωτάτου Δικαστηρίου, Odysseos v. Pieris Estates and Others (1982) 1 C.L.R. 557, καθορίζονται συνοπτικά μεν αλλά πολύ περιεκτικά και με σαφήνεια, οι αρχές που διέπουν την έκδοση συντηρητικών διαταγμάτων και εκείνες που ρυθμίζουν την άσκηση της διακριτικής ευχέρειας του Δικαστηρίου. Οι τρεις βασικές προϋποθέσεις είναι:
1) H ύπαρξη σοβαρού ζητήματος για εκδίκαση,
2) Η ύπαρξη ορατής πιθανότητας επιτυχίας και
3) Η πιθανότητα να υποστεί ο ενάγων ανεπανόρθωτη ζημιά.
Το θέμα όμως δεν τελειώνει εδώ. Όπως υποδεικνύεται στην Odysseos, στο τελικό στάδιο το Δικαστήριο πρέπει πρόσθετα να σταθμίσει κατά πόσο είναι δίκαιο και εύλογο να εκδώσει τέτοιο διάταγμα. (Βλέπε επίσης την υπόθεση Ιπποδρομιακή Αρχή Κύπρου ν. Πασχάλη Χ" Βασίλη (1989) 1 Α.Α.Δ. (Ε) 152). Πρέπει να τονίσουμε πως τα Δικαστήρια εκδίδουν τέτοια διατάγματα με φειδώ».
Η φρασεολογία της επιφύλαξης του άρθρου και η εισαγωγή σε αυτό των δυο από τα τρία ειδικά κριτήρια φαίνεται να συνδέεται με τα αποφασισθέντα στην Αγγλική υπόθεση Preston v. Luck (1884) 27 Ch D 497 στην οποία αποφασίσθηκε ότι για να εκδοθεί παρεμπίπτον διάταγμα το Δικαστήριο πρέπει να ικανοποιηθεί ότι υπάρχει σοβαρό ζήτημα προς εκδίκαση και ότι με βάση τα ενώπιόν του γεγονότα υπάρχει πιθανότητα ο ενάγων να δικαιούται σε θεραπεία. Το πραγματικό υπόβαθρο της αίτησης για παρεμπίπτον διάταγμα διακριβώνεται μέσα από τις ένορκες δηλώσεις που υποστηρίζουν την αίτηση και την ένσταση αντίστοιχα τηρουμένης της δυνατότητας αντεξέτασης η οποία προνοείται από την Διάταξη 39 των Θεσμών της Πολιτικής Δικονομίας.
Ο διάδικος που ζητά την έκδοση προσωρινού διατάγματος έχει το βάρος να αποδείξει ότι πληρούνται οι ουσιαστικές προϋποθέσεις του άρθρου 32. Οι τρεις προϋποθέσεις θα πρέπει να ικανοποιούνται σωρευτικά. Αν κριθεί ότι κάποια από αυτές δεν ικανοποιείται, τότε, προσωρινό διάταγμα δεν δύναται να εκδοθεί. Όμως σε ορισμένες περιπτώσεις που πέραν των τριών προϋποθέσεων υπάρχουν και ειδικά κριτήρια που διέπουν την έκδοση παρεμπίπτοντος διατάγματος, αυτά, θα πρέπει, επίσης, να ικανοποιούνται.
Σύμφωνα με την υπόθεση Andreas Odysseos v. A. Pieris Estates Ltd κ.α. (1982) 1 ΑΑΔ 557 η έννοια του σοβαρού ζητήματος προς εκδίκαση δεν προϋποθέτει τίποτα περισσότερο από την αποκάλυψη συζητήσιμης υπόθεσης στην βάση των έγγραφων προτάσεων (an arguable case on the strength of the pleadings) ή κάποιας γνωστής στο νόμο αιτίας αγωγής η οποία αν επιτύχει θα έχει ως συνέπεια την χορήγηση προς όφελος του ενάγοντα ανάλογης ουσιαστικής θεραπείας. Όλα τα άλλα, όπως η διακρίβωση των δικαιωμάτων των διαδίκων, θα αναζητηθεί και θα προσδιορισθεί στο τελικό στάδιο της δίκης (Βλ. Φετοκάκης ν. Λ. Χριστοφή (2006) 1 ΑΑΔ 800).
Η πρώτη αυτή προϋπόθεση αφορά στην νομική θεμελίωση της αξίωσης του αιτητή. Στο σύγγραμμα «Διατάγματα Injunctions», 1η έκδοση, σελ. 215 των Ερωτοκρίτου και Αρτέμη αναφέρονται τα ακόλουθα. Στο στάδιο αυτό η εξέταση εστιάζεται στην δύναμη των δικογράφων και στα όσα αντικειμενικά προκύπτουν από αυτά. Στα πλαίσια της εξέτασης κατά πόσο ο ενάγων κατέδειξε ότι υπάρχει σοβαρό ζήτημα προς εκδίκαση το Δικαστήριο θα πρέπει να βεβαιωθεί ότι το αγώγιμο δικαίωμα του ενάγοντα δεν είναι «επιπόλαιο και ενοχλητικό» (Βλ. American Cyanamid Co v. Ethicon Ltd (1975) 1 All E R 504) και ότι θα μπορούσε να θέσει υπό αμφισβήτηση την νομιμότητα των πράξεων του εναγόμενου. Το επίπεδο απόδειξης δεν είναι πολύ ψηλό. Αναμένεται από τον ενάγοντα μέσα από τα δικόγραφά του να εγείρει το αγώγιμo δικαίωμά του το οποίο ισχυρίζεται ότι παραβιάζει ο εναγόμενος και να υποστηρίξει τους ισχυρισμούς του με στοιχεία που θα παραθέσει στην ένορκό του δήλωση. Όμως η ύπαρξη αγώγιμου δικαιώματος δεν είναι αρκετή. Ο ενάγων θα πρέπει να παραθέσει και στοιχεία ότι ο εναγόμενος δεν έχει δικαίωμα να του παραβιάζει τα δικαιώματά του. Δεν χρειάζεται στο ενδιάμεσο αυτό στάδιο να αποδείξει το ουσιαστικό του δικαιώματός του, αλλά να πείσει το Δικαστήριο ότι υπάρχουν σοβαρές ενδείξεις υπέρ της ύπαρξής του.
Αναφορικά με την δεύτερη προϋπόθεση λέχθηκε στην υπόθεση Andreas Odysseos v. A. Pieris Estates Ltd κ.α. (1982) 1 ΑΑΔ 557 που πιο πάνω μνημονεύεται ότι το μέτρο που απαιτείται για να αποσείσει ο αιτητής το βάρος να αποδείξει ότι δικαιούται θεραπείας δεν είναι πολύ μεγάλο αφού αυτός αρκεί να καταδείξει μόνο ορατή πιθανότητα επιτυχίας. Για τον σκοπό αυτό το Δικαστήριο προβαίνει σε αξιολόγηση της αποδεικτικής δύναμης της υπόθεσης του αιτητή («The Court must purport to make some evaluation … of the evidential strength of the case for the party applying for an injunction») και όχι σε αξιολόγηση της υπό αυτού προσαχθείσας μαρτυρίας (Βλ. Κώστας Ελευθερίου Κυρίσαββα ως διαχειριστής της περιουσίας της αποβιωσάσης Παντελούς Κωνσταντίνου Κιζ κ.α. ν. Χάρη Γεωργίου Κύζη ως διαχειριστή της περιουσίας της αποβιωσάσης Μαριτσούς Κωστή Κκίζη (2001) 1(Β) ΑΑΔ 1245).
Η έννοια της πιθανότητας περικλείει κάτι περισσότερο από απλή δυνατότητα (mere possibility), αλλά και κάτι πολύ λιγότερο από το ισοζύγιο των πιθανοτήτων που είναι το μέτρο απόδειξης στις αστικές υποθέσεις (Andreas Odysseos v. A. Pieris Estates Ltd κ.α. (1982) 1 ΑΑΔ 557).
Επειδή δεν αναμένεται από το Δικαστήριο να προβεί σε ενδελεχή εξέταση της μαρτυρίας με σκοπό να αποφασίσει επί αμφισβητούμενων γεγονότων το επίπεδο δεν είναι ψηλό ούτε αναφορικά με την δεύτερη προϋπόθεση. Αυτό δεν σημαίνει ότι η προβολή και μόνο ενός ισχυρισμού θα θεωρηθεί αρκετή. Η διακρίβωση της πιθανότητας επιτυχίας γίνεται με βάση την προσαχθείσα μαρτυρία η οποία πρέπει να αναφέρεται με ακρίβεια σε γεγονότα από τα οποία να καταδεικνύεται η ύπαρξη πιθανότητας (Βλ. Ανδρέας Σάββα Κυτάλα ν. Άννα Χρυσάνθου (1996) 1 ΑΑΔ 253).
Η ικανοποίηση της δεύτερης προϋπόθεσης εξαρτάται από την συσχέτιση της νομικής θεμελίωσης της αξίωσης με την προσφερόμενη μαρτυρία όπως αυτή εξάγεται από τις ένορκες δηλώσεις. Η προοπτική επιτυχίας εξετάζεται σε συνάρτηση και με την αντίθετη εκδοχή.
Στο στάδιο αυτό το ζητούμενο είναι η διαπίστωση ύπαρξης ή ανυπαρξίας κάποιας προοπτικής επιτυχίας και όχι η κρίση επί του βάσιμου της υπεράσπισης ή της ανταπαίτησης.
Θα εξετάσω πρώτα την θέση των Αιτητών ότι η Καθ’ ης η αίτηση παρέλειψε να συμμορφωθεί με τις επιτακτικές πρόνοιες του άρθρου 44Η(3) του Νόμου καθότι παρέλειψε να κατακυρώσει την ψηλότερη προσφορά και να πωλήσει το ακίνητο στον ψηλότερο προσφοροδότη. Η πλευρά των Αιτητών στην ουσία εισηγείται ότι αφ’ ης στιγμής η Καθ’ ης η αίτηση επέλεξε την μέθοδο της απευθείας πώλησης όφειλε να ολοκληρώσει την διαδικασία αυτή κατακυρώνοντας την ψηλότερη προσφορά και ότι δεν δικαιούνταν να αλλάξει πορεία και να στραφεί η ίδια στην αγορά του ακινήτου. Παρατίθεται αυτούσιο απόσπασμα από το άρθρο 44Η του Νόμου:
«(1) Σε περίπτωση που δεν πραγµατοποιείται πώληση του ενυπόθηκου ακινήτου κατά τον πρώτο πλειστηριασµό, ο ενυπόθηκος δανειστής δύναται να προβεί στην πώληση του ενυπόθηκου ακινήτου είτε µε πλειστηριασµό είτε απ’ ευθείας µε πώληση και προς το σκοπό αυτό επιδίδει ειδοποίηση κατά τον Τύπο «ΙΓ» του Δεύτερου Παραρτήµατος στον ενυπόθηκο οφειλέτη και σε οποιοδήποτε άλλο ενδιαφερόµενο πρόσωπο, εντός χρονικής περιόδου όχι µικρότερης των είκοσι (20) ηµερών από την ηµεροµηνία πώλησης, περιλαµβανοµένης της προτιθέµενης µεθόδου πώλησης
(2) Σε περίπτωση που ο ενυπόθηκος δανειστής επιλέγει τη διενέργεια πώλησης του ενυπόθηκου ακινήτου µέσω πλειστηριασµού, τότε ακολουθείται η διαδικασία που προβλέπεται στο άρθρο 44Ζ, τηρουµένων των διατάξεων του εδαφίου (4) του άρθρου 44Ε
(3) Σε περίπτωση που µετά την αποτυχία του πρώτου πλειστηριασµού, ο ενυπόθηκος δανειστής επιλέγει να πωλήσει απ’ ευθείας το ενυπόθηκο ακίνητο χωρίς πλειστηριασµό, οφείλει να συµµορφωθεί µε τα ακόλουθα:
(α) Για τη διενέργεια πώλησης, να προωθεί την πώληση του ενυπόθηκου ακινήτου µέσω διαφήµισης, περιλαµβανόµενης ανοικτής ηλεκτρονικής πρόσβασης στο διαδίκτυο, σε µία τουλάχιστον ιστοσελίδα και µέσω δηµοσίευσης σε δύο (2) τουλάχιστον καθηµερινές εφηµερίδες ευρείας κυκλοφορίας εντός της Δηµοκρατίας,
(β) όλες οι προσφορές υποβάλλονται γραπτώς ή ηλεκτρονικά στον ενυπόθηκο δανειστή πριν από την ηµεροµηνία της πώλησης του ακινήτου που αναφέρεται στη δηµοσίευση και όλες οι γραπτές προσφορές φυλάσσονται από τον ενυπόθηκο δανειστή για περίοδο όχι µικρότερη του ενός (1) έτους µετά την πώληση του ενυπόθηκου ακινήτου,
(γ) η πώληση να γίνεται στον προσφοροδότη µε την ψηλότερη προσφορά
(δ) ..................................................................................................................».
Αυτό που το άρθρο 44Η(3) του Νόμου απαγορεύει είναι την κατακύρωση προσφοράς μικρότερης της ψηλότερης. Επιβάλλει δε όπως η πώληση γίνει στον προσφοροδότη µε την ψηλότερη προσφορά. Δεν επιβάλλει, όμως, την ολοκλήρωση της διαδικασίας αφ’ ης στιγμής αυτή άρχισε απαγορεύοντας την εν τέλει μη κατακύρωση προσφορών και δη της ψηλότερης ή την εν τέλει αγορά του ενυπόθηκου ακινήτου από τον ενυπόθηκο δανειστή. Θα ήταν, άλλωστε, παράλογο ο ενυπόθηκος δανειστής να είναι υποχρεωμένος να ολοκληρώσει την διαδικασία αποδεχόμενος την ψηλότερη προσφορά σε περίπτωση που αυτή είναι τόσο χαμηλή ώστε να μην είναι συμφέρουσα. Τα πιο πάνω αντανακλώνται στον Κανονισμό 11 της Κανονιστικής Διοικητικής Πράξης 185/15 ο οποίος προνοεί ότι σε πώληση ενυπόθηκου ακινήτου χωρίς πλειστηριασμό εναπόκειται στην διακριτική ευχέρεια του ενυπόθηκου δανειστή σε οποιαδήποτε φάση της διαδικασίας μέχρι την οριστική συμφωνία να αποδεχθεί ή να απορρίψει ή να διαπραγματευθεί οποιαδήποτε προσφορά, τρόπο προώθησης, επανάληψη ή προώθηση της όλης διαδικασίας.
Το άρθρο 44ΙΑ του Νόμου προβλέπει πότε ο ενυπόθηκος δανειστής δικαιούται να προβεί στην αγορά του ενυπόθηκου ακινήτου. Το εν λόγω άρθρο προνοεί ως ακολούθως:
«(1) Σε περίπτωση που ο ενυπόθηκος δανειστής δεν πωλήσει το ενυπόθηκο ακίνητο εντός χρονικής περιόδου έξι (6) µηνών από την ολοκλήρωση της διαδικασίας του πρώτου πλειστηριασµού, τότε ο ενυπόθηκος δανειστής έχει την επιλογή να αγοράσει το ενυπόθηκο ακίνητο στην αγοραία αξία του βάσει της τελευταίας εκτίµησης που διενεργήθηκε δυνάµει των διατάξεων του παρόντος Μέρους ή µε εξ υπαρχής διεξαγωγή διαδικασίας εκτίµησής του µε βάση τις διατάξεις του άρθρου 44Δ».
Ο πρώτος πλειστηριασμός έλαβε χώρα στις 9.3.22 και η πώληση έλαβε χώρα στις 31.3.23, ήτοι μετά πάροδο 6 και πλέον μηνών από τον πρώτο πλειστηριασμό. Η Καθ’ ης η αίτηση δικαιούνταν, επομένως, να προβεί στην αγορά του ακινήτου. Η αγορά, επομένως, του ακινήτου από την Καθ’ ης η αίτηση δεν φαίνεται να είναι «παράτυπη, παράνομη και άκυρη» ως η πλευρά των Αιτητών ισχυρίζεται.
Το άρθρο 44ΙΒ του Νόμου διαλαμβάνει ως ακολούθως:
«Μετά την ολοκλήρωση της πώλησης του ενυπόθηκου ακινήτου µε τη διαδικασία πλειστηριασµού ή πώλησης ή αγοράς από τον ενυπόθηκο δανειστή, ο τελευταίος, εντός χρονικής περιόδου που δεν υπερβαίνει τις τριάντα (30) ηµέρες από την ηµεροµηνία της ολοκλήρωσης της πώλησης, υποβάλλει αίτηση στο αρµόδιο Επαρχιακό Κτηµατολογικό Γραφείο για µετεγραφή του ενυπόθηκου ακινήτου στο όνοµα του αγοραστή και για το σκοπό αυτό προσκοµίζει µαζί µε την αίτηση στο αρµόδιο Επαρχιακό Κτηµατολογικό Γραφείο τα ακόλουθα έγγραφα:
(i) Ένορκη δήλωση του ενυπόθηκου δανειστή και/ή του δηµοπράτη, µε την οποία βεβαιώνεται η πιστή τήρηση των διατάξεων του παρόντος Μέρους· και
(ii) όλα τα αναγκαία έγγραφα και όλες τις βεβαιώσεις που προβλέπονται στο εδάφιο (3) του άρθρου 18».
Το άρθρο 44ΙΒ του Νόμου επιτρέπει την υποβολή αίτησης για μετεγγραφή του ενυπόθηκου ακινήτου εντός 30 ημερών «από την ημερομηνία της ολοκλήρωσης της πώλησης». Στην υπό εξέταση περίπτωση που το ακίνητο αγοράσθηκε από την Καθ’ ης η αίτηση η ημερομηνία ολοκλήρωσης της πώλησης δεν μπορεί να είναι άλλη από την μέρα αγοράς του ακινήτου από την Καθ’ ης η αίτηση. Η αγορά έλαβε χώρα στις 31.3.23. Η Καθ’ ης η αίτηση δικαιούνταν, επομένως, να καταβάλει όλα τα ποσά που προνοούνται από το άρθρο 18(3) του Νόμου και ακολούθως να αιτηθεί την μετεγγραφή του ακινήτου εντός 30 ημερών από τις 31.3.23. Όπερ και έπραξε. Η μετεγγραφή του ακινήτου επ’ ονόματί της στις 27.4.23 αντανακλά την συμμόρφωση της Καθ’ ης η αίτηση με τις πρόνοιες του άρθρου 44ΙΒ του Νόμου.
Η ημερομηνία ολοκλήρωσης της πώλησης φρονώ πως δεν μπορεί να είναι αυτή που εισηγείται η πλευρά των Αιτητών, ήτοι η μέρα που η προτεινόμενη διάθεση καθίσταται τελική και το προϊόν της πώλησης πληρώνεται από τον ενυπόθηκο δανειστή. Αν αυτή ήταν η πρόθεση του Νομοθέτη φρονώ πως ο Νομοθέτης θα καθιστούσε μια τέτοια πρόθεση σαφή χρησιμοποιώντας την αρμόζουσα διατύπωση. Θα ήταν, άλλωστε, παράλογο σε περίπτωση που ο αγοραστής, για παράδειγμα, είναι τρίτο πρόσωπο αυτός να μην μπορεί να αποκτήσει τίτλο μέχρι το θέμα της διάθεσης – που δεν τον αφορά και που αφορά μόνο τον ενυπόθηκο δανειστή και τον ενυπόθηκο οφειλέτη - να ρυθμιστεί από το Δικαστήριο. Την στιγμή που σε 20 μέρες από την αποδοχή της προσφοράς του αυτός είναι υποχρεωμένος να ξοφλήσει το τίμημα. Αν η διάθεση δεν έγινε σωστά, κάτι το οποίο στην υπό εξέταση περίπτωση θα αποφασισθεί στα πλαίσια της Αίτησης/Έφεσης με αριθμό ΧΧΧ/ΧΧ, δεν αφορά την μεταβίβαση στον τρίτο ή σε περίπτωση αγοράς στον ενυπόθηκο δανειστή. Αφορά μόνο τον ενυπόθηκο δανειστή και τον ενυπόθηκο οφειλέτη. Αν η διάθεση δεν έγινε σωστά με αποτέλεσμα να έχει διατεθεί μικρότερο ποσό για το χρέος ο ενυπόθηκος δανειστής θα είναι υπόλογος. Αυτό, όμως, ουδόλως επηρεάζει την πώληση και, κατ’ επέκταση, τον τίτλο που αποκτά ο τρίτος και που στην υπό εξέταση περίπτωση είναι η Καθ’ ης η αίτηση. Άλλωστε από το άρθρο 44Ι(4) του Νόμου προκύπτει με ενάργεια ότι η καταβολή φόρων, τελών και χρεώσεων αναγκαίων για την μεταβίβαση του ακινήτου στο όνομα του αγοραστή περιλαμβανομένου του φόρου κεφαλαιουχικών κερδών γίνεται πριν την επικύρωση της διάθεσης του προϊόντος πώλησης.
Αναφερόμενος στην επιφυλασσόμενη τιμή και την διενέργεια εκτιμήσεων στις οποίες προέβη η Καθ’ ης η αίτηση ο Ενάγων 1 διατύπωσε την θέση ότι δεν τηρήθηκε η διαδικασία που προβλέπεται από το άρθρο 44Δ του Νόμου. Η θέση διαπνέεται από ασάφεια και αοριστία αφού δεν συγκεκριμενοποιείται πού έγκειται η οποιαδήποτε τυχόν παράλειψη. Για τον λόγο αυτό είναι έκθετη σε απόρριψη. Έκθετη σε απόρριψη είναι και η θέση ότι ορθές είναι οι εκτιμήσεις που έγιναν κατ’ εντολή των Αιτητών. Και ο λόγος είναι γιατί οι εκτιμήσεις αυτές έγιναν εκ των υστέρων και όχι εντός του χρόνου που ορίζει το άρθρο 44Δ του Νόμου οπότε και δεν μπορούν να ληφθούν υπόψη. Στην πραγματικότητα οι Αιτητές δεν διόρισαν εκτιμητή εντός του χρόνου που προβλέπεται από το εν λόγω άρθρο, γι’ αυτό και η Καθ’ ης η αίτηση διόρισε δυο εκτιμητές αντί ένα όπως ακριβώς προβλέπει σε αυτή την περίπτωση το άρθρο 44Δ(2) του Νόμου.
Η πλευρά των Αιτητών εισηγείται ότι το ακίνητο αγοράσθηκε από την Καθ’ ης η αίτηση σε τιμή χαμηλότερη από την αγοραία του αξία. Χαμηλότερη και από το ποσό των Ευρώ 1.250.000,00 σεντ που ήταν η επιφυλασσόμενη τιμή η οποία φαίνεται στο Δελτίο Δ που συνοδεύει την Ειδοποίηση ΙΑ ημερομηνίας 7.12.21 – Τεκμήριο 4 στην ένορκο δήλωση που υποστηρίζει την αίτηση. Το άρθρο 44Δ(4) του Νόμου προνοεί ως ακολούθως:
«Σε περίπτωση που η ψηλότερη εκτίµηση µε βάση τις εκθέσεις εκτίµησης που αναφέρονται στο εδάφιο (3), είναι µικρότερη από τη χαµηλότερη εκτίµηση συν το είκοσι πέντε τοις εκατόν (25%) αυτής, τότε ως αγοραία αξία θεωρείται ο µέσος όρος των δύο (2) εκτιµήσεων και η αγοραία αυτή αξία είναι τελική».
Οι εκτιμήσεις που διενεργήθηκαν κατ’ εντολή της Καθ’ ης η αίτηση αμέσως πριν τον πρώτο πλειστηριασμό επισυνάπτονται ως τεκμήριο στην ένορκο δήλωση που υποστηρίζει την ένσταση. Σύμφωνα με την μια εκτίμηση η αγοραία αξία του ακινήτου είναι Ευρώ 1.230.000,00 σεντ, ενώ σύμφωνα με την δεύτερη εκτίμηση Ευρώ 1.040.000,00 σεντ. Η ψηλότερη εκτίμηση (Ευρώ 1.230.000,00 σεντ) είναι μικρότερη από το 1.300.000,00 που είναι το άθροισμα της μικρότερης εκτίμησης (Ευρώ 1.040.000,00 σεντ) και του 25% αυτής (Ευρώ 260.000,00). Επομένως και με βάση το άρθρο 44Δ(4) του Νόμου η τελική αγοραία αξία του ακινήτου είναι το ποσό των Ευρώ 1.135.000,00 σεντ, ήτοι ο μέσος όρος των δυο εκτιμήσεων. Η Καθ’ ης η αίτηση αγόρασε το ακίνητο ακριβώς στην τιμή αυτή. Επομένως η θέση της πλευράς των Αιτητών δεν ευσταθεί.
Τα όσα υποστηρίζονται περί δόλιας συμπεριφοράς της Καθ’ ης η αίτηση είναι η άποψη μου πως δεν δημιουργούν αγώγιμα δικαιώματα. Δεν είναι κατά την άποψη μου νομικά επιλήψιμο το ότι:
Αυτό που έχει σημασία είναι ότι η Ειδοποίηση τύπου ΙΓ επιδόθηκε στους Αιτητές και οι Αιτητές δεν ανταποκρίθηκαν έγκαιρα. Στην συνέχεια η Καθ’ ης η αίτηση προέβη δικαιωματικά και σύμφωνα με τις πρόνοιες του Νόμου στην αγορά του ακινήτου. Υπό το φως των πιο πάνω δεν υπάρχει καταπάτηση συνταγματικών δικαιωμάτων και δη του δικαιώματος της ιδιοκτησίας.
Το ουσιαστικό παράπονο των Αιτητών είναι ότι οι μεθοδεύσεις της Καθ’ ης η αίτηση εφησύχασαν τους Αιτητές με αποτέλεσμα εν τέλει να καταπατηθούν τα συνταγματικά τους δικαιώματα. Θα πρέπει, όμως, να υποδειχθεί ότι ο Νόμος δεν επιβάλλει στον ενυπόθηκο δανειστή υποχρέωση να ενημερώσει τον ενυπόθηκο οφειλέτη ή οποιοδήποτε άλλο ενδιαφερόμενο πρόσωπο για την αγορά του ενυπόθηκου ακινήτου από τον ίδιο. Κατά δεύτερο δεν επεξηγείται πώς ο ισχυριζόμενος εφησυχασμός προκάλεσε καταπάτηση συνταγματικών δικαιωμάτων. Ούτε και γίνεται αναφορά σε τι διαβήματα θα μπορούσαν να προβούν οι Αιτητές για να προστατέψουν τα συνταγματικά τους δικαιώματα και στα οποία δεν προέβηκαν λόγω των λεγόμενων μεθοδεύσεων οι οποίες κατ’ ισχυρισμό τους στέρησαν την δυνατότητα αυτή. Το μόνο που ισχυρίζονται οι Αιτητές είναι ότι η απόκρυψη της πώλησης έγινε για να κερδίσει χρόνο η Καθ’ ης η αίτηση ώστε να μπορέσει να ολοκληρώσει την διαδικασία αποξένωσης χωρίς να προλάβουν οι Αιτητές να αντιδράσουν. Ποια θα ήταν η υπό του Νόμου υπαγορευόμενη αντίδραση των Αιτητών δεν αποκαλύπτεται. Κατά συνέπεια και η θέση των Αιτητών περί δημιουργίας εξ’ υπαγωγής εμπιστεύματος πέφτει στο κενό στερούμενη ερείσματος.
Η επίδοση Ειδοποίησης τύπου ΙΓ στον ενυπόθηκο οφειλέτη και σε κάθε ενδιαφερόμενο πρόσωπο δεν είναι προϋπόθεση για την αγορά του ενυπόθηκου ακινήτου από τον ενυπόθηκο δανειστή. Είναι προϋπόθεση για την διενέργεια μεταγενέστερου πλειστηριασμού ή απευθείας πώλησης μετά την αποτυχία του πρώτου πλειστηριασμού. Σχετικό είναι το άρθρο 44Η(1) του Νόμου το οποίο προνοεί ως ακολούθως:
«Σε περίπτωση που δεν πραγµατοποιείται πώληση του ενυπόθηκου ακινήτου κατά τον πρώτο πλειστηριασµό, ο ενυπόθηκος δανειστής δύναται να προβεί στην πώληση του ενυπόθηκου ακινήτου είτε µε πλειστηριασµό είτε απ’ ευθείας µε πώληση και προς το σκοπό αυτό επιδίδει ειδοποίηση κατά τον Τύπο «ΙΓ» του Δεύτερου Παραρτήµατος στον ενυπόθηκο οφειλέτη και σε οποιοδήποτε άλλο ενδιαφερόµενο πρόσωπο, εντός χρονικής περιόδου όχι µικρότερης των είκοσι (20) ηµερών από την ηµεροµηνία πώλησης, περιλαµβανοµένης της προτιθέµενης µεθόδου πώλησης».
Φρονώ πως αν ο Νομοθέτης σκόπευε όπως οι πρόνοιες του άρθρου 44Η(1) του Νόμου ισχύουν και στην περίπτωση αγοράς από τον ενυπόθηκο δανειστή θα καθιστούσε τούτο σαφές. Επί του σημείου τούτου, όμως, το άρθρο 44ΙΒ του Νόμου είναι εντελώς σιωπηρό και το άρθρο 44Η(1) του Νόμου προβλέπει ρητά για επίδοση Ειδοποίησης τύπου ΙΓ μόνο σε περίπτωση διενέργειας πλειστηριασμού ή απευθείας πώλησης σε περίπτωση αποτυχίας του πρώτου πλειστηριασμού. Συν τοις άλλοις το λεκτικό της Ειδοποίησης τύπου ΙΓ δεν συνάδει με την περίπτωση αγοράς από τον ενυπόθηκο δανειστή. Η Ειδοποίηση τύπου ΙΓ ενημερώνει ότι ο ενυπόθηκος δανειστής σε συγκεκριμένη ημερομηνία και τόπο θα προχωρήσει στην πώληση συγκεκριμένου ακινήτου δυνάµει πλειστηριασµού ή πώλησης. Δεν ενημερώνει για αγορά από τον ενυπόθηκο δανειστή. Συνεπώς η θέση των Αιτητών ότι η Καθ’ ης η αίτηση όφειλε να επιδώσει Ειδοποίηση τύπου ΙΓ για την αγορά που έκανε φρονώ πως δεν είναι ορθή.
Αναφορικά με την θέση των Αιτητών περί καταχρηστικής αγοράς από μέρους της Καθ’ ης η αίτηση είναι αρκετό και μόνο να υποδειχθεί ότι η εκκρεμότητα των διαδικασιών στις οποίες γίνεται αναφορά στην ένορκο δήλωση που υποστηρίζει την αίτηση δεν εμποδίζουν την διεξαγωγή της διαδικασίας που ακολούθησε η Καθ’ ης η αίτηση, πόσο μάλλον καθιστούν την τελευταία καταχρηστική. Καμία πρόνοια του Νόμου δεν απαγορεύει την αγορά του ακινήτου για τον λόγο ότι εκκρεμούν οι εν λόγω διαδικασίες. Τουναντίον η εν λόγω αγορά είναι νόμιμη αφού προβλέπεται από τον ίδιο τον Νόμο.
Καθίσταται έκδηλο από τα πιο πάνω ότι καμία εκ των δυο προϋποθέσεων του άρθρου 32 του Νόμου 14/60, όπως τροποποιήθηκε, για τις οποίες πιο πάνω έγινε μνεία και ανάλυση δεν πληρούται, κάτι το οποίο καθιστά την εξέταση της τρίτης προϋπόθεσης αχρείαστη και προδιαγράφει την τύχη της αίτησης. Η αίτηση δεν μπορεί παρά να έχει απορριπτική κατάληξη.
Οι λόγοι ένστασης με αριθμούς 14.1-14.3, επομένως, ευσταθούν. Η εξέταση των λοιπών λόγων ένστασης καθίσταται αχρείαστη.
Συνακόλουθα η αίτηση απορρίπτεται με έξοδα υπέρ της Εναγόμενης/Καθ’ ης η αίτηση και εναντίον των Εναγόντων 1 και 2/Αιτητών αλληλεγγύως και/ή κεχωρισμένως όπως αυτά θα υπολογισθούν από τον Πρωτοκολλητή και θα εγκριθούν από το Δικαστήριο και θα είναι εισπρακτέα στο τέλος της διαδικασίας της αγωγής.
(Υπ.) ….…………………………
Π. Μιχαηλίδης, Π.Ε.Δ.
Πιστό Αντίγραφο
Πρωτοκολλητής