ΕΝΩΠΙΟΝ: Κ. Πασιαρδή, Ε.Δ.
Αίτηση – Έφεση : 194/2020
Αναφορικά με τον Περί Ακίνητου Ιδιοκτησίας (Διακατοχής, Εγγραφή, και Εκτίμηση) Νόμο, Κεφ. 224 και Τροποποιητικούς Νόμους αρ.3/60 μέχρι 144(1)/99, άρθρα 12(3), 80 και 85
Μεταξύ:
Γεώργιου Φούτα
Αιτητή/Εφεσείοντα
-και-
2. Διευθυντή Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας
Καθ’ ων η Αίτηση/Εφεσίβλητων
Ημερομηνία: 19 Απριλίου 2024
Εμφανίσεις:
Για την Αιτητή: κ. Μ. Κονής για Πανίκος Α. Λεωνίδου & ΣΙΑ
Για την Καθ’ ης η Αίτηση 1: κα Κ. Θεοχαρίδου για Θεοχαρίδου Κ. Καλυψώ & Συνεργάτες Δ.Ε.Π.Ε
Για την Καθ’ ης η Αίτηση 2: κ. Μ. Οικονόμου για Γενικό Εισαγγελέα της Δημοκρατίας
ΑΠΟΦΑΣΗ
Εισαγωγή
1. Ο κ. Γεώργιος Φουτάς («ο Αιτητής») καταχώρησε την επίδικη Αίτηση-Έφεση στις 04/09/2020 («η Αίτηση-Έφεση») εναντίον της απόφασης του Διευθυντή του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας (στο εξής ως «ο Καθ’ ου η Αίτηση 2- Διευθυντής») ημερομηνίας 12/08/2020 που εκδόθηκε στα πλαίσια της αίτησης με αριθμό Α.Α.Δ. 230/2016. Ο Διευθυντής με την απόφαση του ημερομηνίας 12/08/2020 (η «Απόφαση»), κατόπιν αίτησης της κας Ηλιάδας Χαραλάμπους («Καθ΄ ης η Αίτηση 1») αποφάσισε την κατάργηση δικαιώματος διάβασης που είχε δοθεί στο παρελθόν προς όφελος ακινήτου ιδιοκτησίας του Αιτητή.
Η Απόφαση του Διευθυντή
2. Η σχετική Απόφαση του Διευθυντή είναι εντός του φακέλου του Δικαστηρίου και δεν κρίνεται σκόπιμο να επαναληφθεί αυτούσια πλην του ότι σε αυτή ο Διευθυντής καταγράφει σε αυτή ότι, ως αποτέλεσμα της διανοίξεως πρόσβασης στο ανατολικό σύνορο του ακινήτου του Αιτητή, κατόπιν άδειας οικοδομής από την αρμόδια αρχή, σύμφωνα με τον Περί Ρυθμίσεως Οδών και Οικοδομών Νόμο, το δεσπόζον ακίνητο απέκτησε ικανοποιητική προσπέλαση προς το δημόσιο δρόμο και συνεπώς προχώρησε δυνάμει του άρθρου 12(3) του Περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νομου (Κεφ. 224) στην κατάργηση του.
3. Θα προχωρήσω να συνοψίσω στην συνέχεια το περιεχόμενο της αιτιολογημένης απόφασης ημερομηνίας 18/11/2020 που κατατέθηκε κατά την 22/12/2020 στο φάκελο του Δικαστηρίου και η οποία αποτελεί αναπόσπαστο μέρος της προσβαλλόμενης Απόφασης. Ειδικότερα, στην Απόφαση αναφέρεται το ιστορικό παραχώρησης του δικαιώματος διόδου πλάτους 3,66μ προς όφελος του ακινήτου του Αιτητή από το ακίνητο της Καθ’ ης η Αίτηση 1 κατόπιν φιλικής διευθέτησης και καταβολής του ποσού των £50 στις 27/06/1978. Στη συνέχεια αναφέρεται η πολεοδομική ζώνη του ακινήτου (Ζ1), ότι υποβλήθηκε σχετική αίτηση κατάργηση του δικαιώματος διάβασης από την Καθ’ ης η Αίτηση 1 και ότι συνεπώς διεξήχθη επιτόπια έρευνα στις 27/07/2017 στην παρουσία του Αιτητή και της Καθ’ ης η Αίτηση 1.
4. Περαιτέρω, στην Απόφαση γίνονται αναφορές στην ύπαρξη πολεοδομικής άδειας ΛΕΜ/01236 (ημερομηνίας 30/07/2007) για το ακίνητο του Αιτητή που αφορά την «ΜΙΑ» κατοικία που διαπιστώθηκε ότι βρίσκεται σε αυτό καθώς και η ύπαρξη διάτρησης στο βορειοδυτικό σύνορο που εφάπτεται με δημόσιο μονοπάτι καθώς και ότι όλο το υπόλοιπο μέρος του κτήματος καλλιεργείται με διάφορα λαχανικά, αμπέλι και οπωροφόρα δέντρα. Επιπλέον, γίνεται αναφορά σε άδεια διάτρησης ημερομηνίας 03/01/1996 καθώς και σε άδεια άντλησης και χρήσης νερού ημερομηνίας 08/10/1999 επί του ακινήτου του Αιτητή. Έπειτα γίνεται αναφορά στο περιεχόμενο της πολεοδομικής άδειας και ότι τέθηκε ως όρος η κατασκευή ράμπας στο ανατολικό σύνορο του ακινήτου που υλοποιήθηκε και που εφάπτεται επί δημόσιου δρόμου. Στην Απόφαση επισυνάπτονται σχετικά σχεδιαγράμματα που καταδεικνύουν τόσο την ράμπα, όσο και το δικαίωμα διάβασης.
5. Καταληκτικά, στην Απόφαση καταγράφεται ότι ο Αιτητής χρησιμοποιεί τόσο την εγγεγραμμένη δίοδο αλλά και την νέα πρόσβαση που απέκτησε μέσω της ράμπας που κατασκεύασε και συνεπώς ο Διευθυντής έκρινε λαμβάνοντας υπόψη όλα τα στοιχεία και γεγονότα της υπόθεσης ότι υπάρχει πλήρης επάρκεια, ευχρησία και καταλληλόλητα της ΝΕΑΣ ΕΠΙΚΟΙΝΩΝΙΑΣ και προχώρησε στην κατάργηση του δικαιώματος διαβάσεως καθότι θεώρησε ότι πληρούνται οι πρόνοιες του άρθρου 12 (3) του Κεφ. 224.
Αίτηση-Έφεση
6. Η παρούσα Αίτηση - Έφεση βασίζεται στα άρθρα 12(3), 80 και 85 Περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου (Κεφ.224) ως αυτός έχει τροποποιηθεί μέχρι σήμερα, στo άρθρο 29 του Περί Δικαστηρίων Νόμου (Ν.14/60), στους Περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Κανονισμούς του 1956, στην Νομολογία, στο Σύνταγμα και στις συμφυείς εξουσίες του Δικαστηρίου. Την Αίτηση υποστηρίζει ένορκη δήλωση του Αιτητή (η «Ε/Δ ΓΦ»), το περιεχόμενο της οποίας θα συνοψίσω, καθότι παρέλκει η αναγκαιότητα αυτούσιας μεταφοράς και επανάληψης όλων των αναφορών στο πλαίσιο της παρούσας.
7. Οι 15 λόγοι με τους οποίους προσβάλλεται η Αίτηση - Έφεση συνοπτικά στρέφονται κατά της νομιμότητας και της ορθότητας της εν λόγω Απόφασης του Διευθυντή. Είναι η θέση του Αιτητή ότι ο Διευθυντής ενήργησε καθ' υπέρβαση των εξουσιών του και/ή έλαβε την εν λόγω απόφαση καθ' υπέρβαση των προνοιών που του παρέχει ο Νόμος, ότι η απόφαση είναι λανθασμένη αναιτιολόγητη, προϊόν μη δέουσας έρευνας και ότι στηρίχθηκε σε πλάνη επί των πραγματικών περιστάσεων. Επίσης υπάρχει ισχυρισμός ότι ο Διευθυντής ενήργησε αυθαίρετα, παράνομα και αντισυνταγματικά και ότι δεν ακολούθησε τη νενομισμένη διαδικασία τηρώντας τις αρχές της φυσικής δικαιοσύνης.
8. Στην Ε/Δ ΓΦ που υποστηρίζει την αίτηση, ο Αιτητής προβαίνει σε αναφορά ως προς τις συνθήκες που οδήγησαν στην παραχώρηση του δικαιώματος διάβασης πλάτους 12 ποδών το 1978 από τον προηγούμενο ιδιοκτήτη του ακινήτου, κατά μήκος της νότιας πλευράς, κατόπιν υποβολής σχετικής αίτησης από τον ίδιο δυνάμει των προνοιών του άρθρου 11Α του Κεφ. 224, ένεκα του ότι το ακίνητο του ήταν περίκλειστο. Στο υπόλοιπο μέρος της Ε/Δ ΓΦ επαναλαμβάνονται οι λόγοι για τους οποίους προσβάλλεται η Απόφαση και αναπτύσσεται περισσότερο η θέση ότι δεν λήφθηκε υπόψη η επιτόπου κατάσταση επί του ακινήτου κατά την επιτόπια εξέταση και τα πραγματικά γεγονότα όπως αυτά έχουν πλέον διαμορφωθεί. Ουσιαστικά, ο Αιτητής αναφέρει ότι δεν λήφθηκαν υπόψη τα ακόλουθα κατά την έκδοση της Απόφασης:
· Ότι όταν δόθηκε το δικαίωμα διόδου η χρήση του δεσπόζοντος και του δουλεύοντος ακινήτου ήταν γεωργική με δικαίωμα ανάπτυξης ενώ σήμερα είναι μηδενική.
· Ότι το ακίνητο που του ανήκει έχει αξιοποιηθεί οικιστικά κατόπιν σχετικής άδειας οικοδομής 2 κατοικιών από τις αρμόδιες αρχές και μίας διάτρησης που δεν έχει διαχωριστεί.
· Ότι με την κατάργηση του δικαιώματος ουσιαστικά οι κατοικίες και η διάτρηση έχουν καταστεί περίκλειστες και μη προσβάσιμες με αποτέλεσμα να εμποδίζεται να απολαμβάνει την κατοχή και κάρπωση της ιδιοκτησίας του.
9. Για τους πιο πάνω λόγους ζητά να εκδοθεί το αιτούμενο διάταγμα και να ακυρωθεί η Απόφαση του Διευθυντή.
Ένσταση της Καθ’ ης η Αίτηση 1
10. Η Καθ’ ης η Αίτηση καταχώρισε την ένσταση της στις 17/12/2020 και με αυτή προβάλλονται 15 συνολικά λόγοι ένστασης ως προς το γιατί η υπό κρίση Αίτηση θα πρέπει να απορριφθεί. Η ένσταση βασίζεται στα άρθρα 1 του Πρώτου (Πρόσθετου) Πρωτοκόλλου και 6 της ΕΣΔΑ, άρθρα 23, 30 του Συντάγματος της Κυπριακής Δημοκρατίας, στους Θεσμούς Πολιτικής Δικονομίας Δ.48 θ.1-4, Δ.39, Δ.57, Δ.59, Δ.64, στον Περί Δικαστηρίων Νόμο 14/1960, στα άρθρα 12(3), 80 και 85 του Περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου (Κεφ. 224), στους Περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Κανονισμούς του 1956, στην Νομολογία, την νομολογία, στις συμφυείς εξουσίες του Δικαστηρίου και στο δόγμα της εποίκειας. Η ένσταση υποστηρίζεται από ένορκη δήλωση της Καθ΄ ης η Αίτηση 1 («Ε/Δ ΗΧ»).
11. Συνοπτικά αποδιδόμενοι, οι λόγοι ένστασης επικεντρώνονται κυρίως στο ότι: α) η προσβαλλόμενη απόφαση του Διευθυντή στηρίζεται στο Νόμο, είναι ορθή αιτιολογημένη, έχουν ληφθεί υπόψη όλα τα πραγματικά περιστατικά της υπόθεσης, είναι προϊόν ενδελεχούς έρευνας σύμφωνα με τον νόμο β) ότι υπάρχει ικανοποιητική προσπέλαση σε δημόσιο δρόμο, κάτι που ήταν και προαπαιτούμενο για την έκδοση της άδειας οικοδομής στον Αιτητή ,ώστε να πληρούνται οι προϋποθέσεις του άρθρου 12(3), γ) ότι η παρούσα είναι καταχρηστική και υπήρξε απόκρυψη ουσιωδών γεγονότων, δ) ότι η ένορκη δήλωση είναι ασαφής, αβάσιμη και περιέχει ανυπόστατους και αόριστους ισχυρισμούς.
12. Στην Ε/Δ ΗΧ καταγράφεται ότι η ίδια είναι η ιδιοκτήτρια του ακινήτου επί του οποίου υπάρχει το δικαίωμα διόδου και αποδέχεται το περιεχόμενο των σχετικών παραγράφων που περιγράφουν την διαδικασία που ακολούθησε για να αιτηθεί την κατάργηση του αλλά και τους λόγους για τους οποίους δόθηκε το δικαίωμα διόδου. Αναφέρει ότι υιοθετεί το περιεχόμενο της Απόφασης του Διευθυντή την οποία υπερασπίζεται και χαρακτηρίζει ως πλήρως αιτιολογημένη και ως ορθή στη βάση των δεδομένων που περιβάλλουν την παρούσα υπόθεση. Επισυνάπτει σχετικές φωτογραφίες των υποστατικών που έχει ανεγείρει ο Αιτητής και θεωρεί ότι με τις φωτογραφίες αποδεικνύεται η ικανοποιητική πρόσβαση του Αιτητή σε δημόσιο δρόμο. Θεωρεί ψευδείς τους ισχυρισμούς ότι οι κατοικίες που έχει κτίσει επί του ακινήτου του είναι περίκλειστες, δεδομένου ότι ήταν όρος για να του δοθεί άδεια κατασκευής, ότι έπρεπε να υπάρχει πρόσβαση σε δημόσιο δρόμο.
13. Επισημαίνει ότι το ακίνητο της σύμφωνα τις τιμές του 2013 είχε αξία €114,500 και επισυνάπτει σχετικό τίτλο του ιδιοκτησίας του 2016. Σε άλλο σημείο αναφέρει ότι ένεκα της ύπαρξης του δικαιώματος διόδου εμποδίζεται και παρακωλύεται από το να αξιοποιήσει την περιουσία της όπως επιθυμεί και αναφέρει ότι κανείς δεν εκδηλώνει ενδιαφέρον να αγοράσει το ακίνητο λόγω της ύπαρξης του δικαιώματος διόδου, ενώ αντιθέτως ο Αιτητής ήταν σε θέση να αξιοποιήσει και να αναπτύξει την περιουσία του. Θεωρεί ότι υπάρχει σωρεία αντιφατικών αναφορών όταν αναφέρεται σε γεωργικές ζώνες καθότι ο Καθ΄ ου η Αίτηση έπειτα αναφέρει ότι σε αυτή ανεγέρθηκαν κατοικίες και άρα πρέπει να αποφασίσει κατά πόσο έχει αλλάξει χρήση του δεσπόζον ακίνητο.
14. Γενικότερα θεωρεί ότι διαχρονικά ο Αιτητής επιδεικνύει κακοπιστία και ένα δόλιο τρόπο δράσης ότι δεν ήλθε με καθαρά χέρια ενώπιον του Δικαστηρίου και ότι ετσιθελικά και κακόπιστα επιθυμεί να παρεμποδίσει την Καθ’ ης η Αίτηση να χρησιμοποιεί την περιουσία της ενώ ταυτόχρονα ο Αιτητής θα μπορεί να μπαινοβγαίνει στο ακίνητο του ανενόχλητος από δύο διόδους. Το υπόλοιπο μέρος της Ε/Δ αναλώνεται στην παράθεση νομικών ισχυρισμών με τα οποία περιγράφει, κατόπιν νομικής συμβουλής, την φύση του δικαιώματος διόδου και επαναλαμβάνει ότι η Απόφαση είναι ορθή και πλήρως αιτιολογημένη ώστε η παρούσα αίτηση να πρέπει να απορριφθεί.
Ένσταση του Καθ’ ου η Αίτηση 2
15. Ο Καθ’ ου η Αίτηση 2 καταχώρισε την ένσταση του στις 18/11/2021 και με αυτή προβάλλονται 10 συνολικά λόγοι ένστασης ως προς το γιατί η υπό κρίση Αίτηση θα πρέπει να απορριφθεί. Η ένσταση βασίζεται στα άρθρα 2, 4, 11, 11Α, 12, 80, 81 και 85 του Περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου (Κεφ. 224), στο άρθρο 29 του Περί Δικαστηρίων Νόμου 14/1960, στις συμφυείς εξουσίες και πρακτική του Δικαστηρίου. Η ένσταση υποστηρίζεται από ένορκη δήλωση του κ. Στέφανου Στεφάνου («Ε/Δ ΣΣ»), κτηματολόγου στα Επαρχιακά Κτηματολογικά Γραφεία Λεμεσού & Πάφου. Με την ένσταση εγείρεται προδικαστική ένσταση ότι η παρούσα διαδικασία δεν μπορεί να προχωρήσει εναντίον του Διευθυντή σύμφωνα με τους Περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Κανονισμούς του 1956 (οι «Κανονισμοί») και ότι συνεπώς δεν έπρεπε να ήταν διάδικος στην παρούσα διαδικασία. Οι υπόλοιποι λόγοι ένστασης προσομοιάζουν με αυτούς της Καθ’ ης η Αίτηση 1 και ουσιαστικά άπτονται της ορθότητας της Απόφασης η οποία ισχυρίζεται ότι είναι δεόντως αιτιολογημένη, ότι έχουν ληφθεί υπόψη όλα τα πραγματικά περιστατικά της υπόθεσης, είναι προϊόν ενδελεχούς έρευνας σύμφωνα με τα όσα προνοούν οι νόμοι και οι σχετικοί κανονισμοί και είναι δεόντως αιτιολογημένη.
16. Στην Ε/Δ ΣΣ ουσιαστικά επαναλαμβάνονται τα όσα καταγράφονται στην αιτιολογημένη Απόφαση κατάργησης του δικαιώματος διόδου, το περιεχόμενο της οποίας έχω ήδη συνοψίσει και εκφράζεται η πεποίθηση του ότι η Απόφαση είναι ορθή νόμιμη και πλήρως αιτιολογημένη.
Συμπληρωματική ένορκη δήλωση Αιτητή
17. Μετά από σχετική ενδιάμεση αίτηση επιτράπηκε στον Αιτητή η καταχώριση συμπληρωματικής ένορκης δήλωσης ημερομηνίας 17/01/2023 (η «ΣΕΔ ΓΦ») προς υποστήριξη της Αίτησης – Έφεσης. Με την ΣΕΔ ΓΦ ο Αιτητής προσκόμισε φωτογραφικό υλικό προς υποστήριξη της προγενέστερης θέσης του ότι ο Διευθυντής δεν έλαβε υπόψη του την επιτόπια κατάσταση πραγμάτων. Ειδικότερα, ισχυρίστηκε εκ νέου ότι με την κατάργηση του δικαιώματος διάβασης το δυτικό μέρος του ακινήτου θα είναι εγκλωβισμένο καθώς εκεί υπάρχει η εγκατάσταση της διάτρησης ο πάσσαλος της ηλεκτρικής και ολόκληρο αμπέλι το όποιο δεντροφύτευσε ο ίδιος. Αναφέρεται επίσης στην άδεια εξόρυξης νερού το 1996 και ότι όταν έκανε την διάτρηση, δενδροφύτευσε το ακίνητο και έκτισε σπίτι για τον εξοπλισμό της διάτρησης. Αναφέρεται επίσης στην άδεια οικοδομής που έλαβε για την κατασκευή της οικίας του και ότι κατασκεύασε ράμπα και πισίνα.
18. Επιπλέον, αναφέρει ότι αν καταργηθεί το δικαίωμα διόδου παρόλο που αναφέρει ότι υπάρχει πρόσβαση στο σπίτι του εντούτοις πιστεύει ότι δεν είναι εφικτή η πρόσβαση μηχανημάτων προς την διάτρηση για σκοπούς συντήρησης ούτε και θα υπάρχει πρόσβαση στις καλλιέργειες του αλλά ούτε και θα υπάρχει πρόσβαση από υπάλληλο της Ηλεκτρικής για καταμέτρηση του ρεύματος. Συνεπώς, σύμφωνα με τον ίδιο για να είναι εφικτή η πρόσβαση στην διάτρησης θα πρέπει να κατεδαφιστεί η πισίνα και να βγει το αμπέλι με τους πασσάλους. Επιπλέον, πιθανολογεί ότι αν καταργηθεί το δικαίωμα διάβασης το οποίο είναι παράλληλο με τον παλιό δρόμο Λεμεσού – Πάφου, πιστεύει ότι αυτό το κομμάτι του ακινήτου δεν θα μπορεί να αξιοποιηθεί από την Καθ’ ης η Αίτηση γιατί θα πρέπει να έχει απόσταση από τον δρόμο 12 πόδια από την όποια μελλοντική κατασκευή.
19. Από το περιεχόμενο της Αίτησης, της Ένστασης και της Απόφασης, τα όσα έχουν αναφερθεί πιο πάνω αναφορικά με το ιδιοκτησιακό καθεστώς των ακινήτων, τον χρόνο και λόγο δημιουργίας του δικαιώματος διόδου, την διαδικασία που εγέρθηκε για κατάργηση του δικαιώματος διάβασης από την Καθ΄ ης η Αίτηση 1, η διενέργεια επιτόπιας εξέτασης, η ύπαρξη πρόσβασης στο ακίνητο του Αιτητή μέσω ράμπας που έχει δημιουργήσει και εφάπτεται δημοσίου δρόμου κατόπιν σχετικού όρου πολεοδομικής άδειας είναι κοινώς αποδεκτά και μη αμφισβητούμενα γεγονότα τα οποία δεν κρίνω σκόπιμο να τα επαναλάβω και τα οποία καθίστανται ευρήματα του Δικαστηρίου.
Ακρόαση της Αίτησης
20. Η ακρόαση της Αίτησης – Έφεσης σύμφωνα και με τα όσα προνοούνται στο Άρθρο 10.3 των Περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμησις) Κανονισμών του 1956 διεξήχθη αποκλειστικά στη βάση των γεγονότων που προκύπτουν από τις ένορκες δηλώσεις που συνοδεύουν την Αίτηση και τις ενστάσεις με δικαίωμα αντεξέτασης ως προνοείται από τη Διαταγή 39 των περί Πολιτικής Δικονομίας Διαδικαστικών Κανονισμών, αν και ουδείς εκ των ενόρκως δηλούντων αντεξετάστηκε. Οι ευπαίδευτοι συνήγοροι των διαδίκων προσκόμισαν στο Δικαστήριο γραπτές αγορεύσεις και αγόρευσαν προφορικά.
21. Επισημαίνω, ότι τα επιχειρήματα και όλη η μαρτυρία που προσκομίσθηκε, αμφότερων των πλευρών, εξετάστηκαν σε όλη τους την εμβέλεια από το Δικαστήριο χωρίς να υπάρχει ανάγκη ειδικής επίκλησής τους καθότι δεν αποτελεί αναπόσπαστο μέρος της αιτιολόγησης δικαστικής απόφασης ειδική αναφορά ή πραγμάτευση κάθε επιχειρήματος που προβάλλεται (BITONIC LTD v. BΑNK OF MOSCOW-BANK JOINT STOCK COMPANY ΠΡΩΗΝ JOINT STOCK COMMERCIAL BANK "BANK OF MOSCOW" (OPEN JOINT-STOCK COMPANY), Πολιτική ΄Εφεση Αρ. 117/2018, 16/3/2022, ECLI:CY:AD:2022:A113, Νίκος Οδυσσέα ν. Αστυνομίας (1999) 2 Α.Α.Δ. 490).
22. Παρατηρώ ότι με τις γραπτές αγορεύσεις που υποβλήθηκαν από την πλευρά του Αιτητή αλλά και προφορικά δεν αναπτύχθηκαν αρκετοί από τους λόγους προσβολής της απόφασης. Συνεπώς με εξαίρεση των ζητημάτων της ανεπαρκούς αιτιολόγησης της Απόφασης του Διευθυντή αλλά και των όσων αναφέρθηκαν σχετικά με την μη διενέργεια δέουσας έρευνας κρίνω ότι όλοι οι υπόλοιποι λόγοι προσβολής της Απόφασης έχουν εγκαταλειφθεί και άρα δεν θα με απασχολήσουν άλλο (Στέλιος Σάββα και Υιοί Λίμιτεδ ν. Γενικού Εισαγγελέα της Κυπριακής Δημοκρατίας, Αγωγή Αρ. 1/2019, ημερομηνίας 28/05/2020).
Νομική Πτυχή και Συμπεράσματα
23. Οι αρχές που διέπουν τον μηχανισμό για τον έλεγχο της ορθότητας των αποφάσεων του Διευθυντή του Κτηματολογίου που εμπίπτουν στη σφαίρα του ιδιωτικού δικαίου προσφέρεται από το Άρθρο 80 του Κεφ. 224 έχουν εξεταστεί και αναλυθεί σε αριθμό αποφάσεων. Στην απόφαση Αριστοτέλους v. Χ"Κυριάκου κ.ά. (2001) 1 ΑΑΔ 100 αναφέρθηκαν τα ακόλουθα:
«Οι αρχές που διέπουν τον δικαστικό έλεγχο αποφάσεων του Διευθυντή του Κτηματολογίου είναι καλώς θεμελιωμένες. Έχει νομολογηθεί ότι κατά τον καθορισμό του δικαιώματος διόδου ο Διευθυντής έχει ευρεία διακριτική ευχέρεια. Εκδίδει απόφαση η οποία εμπίπτει εντός της σφαίρας του ιδιωτικού δικαίου. Επομένως το Επαρχιακό Δικαστήριο κατά την αναθεώρηση της απόφασης του Διευθυντή πρέπει να εφαρμόζει τις αρχές που διέπουν το δικαστικό έλεγχο διοικητικών πράξεων ή αποφάσεων που εμπίπτουν εντός της σφαίρας του δημοσίου δικαίου με τη διαφορά πως το Επαρχιακό Δικαστήριο δικαιούται να αντικαταστήσει την κρίση του Διευθυντή με τη δική του. Ωστόσο το Επαρχιακό Δικαστήριο δεν θα αντικαταστήσει εύκολα την δική του διακριτική ευχέρεια με εκείνη του Διευθυντή. Θα υιοθετήσει τέτοια πορεία μόνο εφόσον υπάρχουν ισχυροί λόγοι οι οποίοι αποδεικνύονται με αποδεκτή μαρτυρία και οι οποίοι συνηγορούν προς αυτή την κατεύθυνση (βλ. Kafieros (πιο πάνω) σελ. 643, 644, Peyiotis and Another v. Polemides (1982) 1 C.L.R. 442, 450, Λιασίδης v. Γενικού Εισαγγελέα κ.ά. (1989) 1 Α.Α.Δ. 185, Αθανάση κ.ά. v. Χατζημάμα κ.ά. (1990) 1 Α.Α.Δ. 208, 210,Σολομώντος v. Παπανεοκλή (1992) 1 Α.Α.Δ. 906, 912, Παύλου κ.ά. v. Νεοφύτου μέσω Κλείτου Καζαφανιώτη ως πληρεξουσίου αντιπροσώπου (1995) 1 Α.Α.Δ. 973, 977. Βλ. και Georghiou v. Hjiphesa (1970) 1 C.L.R. 58)».
24. Στην απόφαση Χατζησοφρωνίου ν. Δημοσθένους (2011) 1 β Α.Α.Δ. 885 υποδείχθηκαν τα ακόλουθα σχετικά:
«Ενόψει των πιο πάνω, λόγοι ακύρωσης που λαμβάνονται υπόψη από το Ανώτατο Δικαστήριο για ακύρωση μιας διοικητικής πράξης, όπως για παράδειγμα παράβαση των αρχών της φυσικής δικαιοσύνης, έλλειψη δέουσας έρευνας, έλλειψη αιτιολογίας, πλάνη περί το νόμο ή τα πράγματα, τυγχάνουν ανάλογης εφαρμογής και σε υποθέσεις όπως την παρούσα. Αναφορικά με την αιτιολογία αυτή επιβάλλεται και από τον Καν. 6 των περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Διαδικαστικών Κανονισμών του 1956.»
25. Από τα ως άνω αποσπάσματα, προκύπτει αβίαστα ότι η σχετική δικαιοδοσία του Δικαστηρίου δεν περιορίζεται στον έλεγχο της νομιμότητας της απόφασης, αλλά επεκτείνεται και στην ορθότητά της και γενικότερα στη ρύθμιση των δικαιωμάτων των διαδίκων με βάση τα ιδιαίτερα περιστατικά της κάθε υπόθεσης, δηλαδή το Δικαστήριο δύναται να υποκαταστήσει την κρίση του Διευθυντή αν αυτό δικαιολογείται. Εντούτοις, επισημαίνεται ότι η νομιμότητα και το εύλογο της απόφαση του Διευθυντή κρίνεται με βάση τα στοιχεία ενώπιον του στο χρόνο που λήφθηκε η προσβαλλόμενη απόφαση (Δημοκρατία ν. Ματθαίου (1990) 3 Α.Α.Δ. 2452). Αναφορικά με το ζήτημα της ακύρωσης απόφασης στην βάση ελλιπούς αιτιολόγησης στην απόφαση Α. ΜΕSSIOS & SONS LTD v. COUNTRY ROSE LTD, Πολιτική Έφεση Αρ. 91/2013, 31/3/2022, ECLI:CY:AD:2022:D137 αναφέρθηκε το εξής:
«Ως εκ τούτου, σε υποθέσεις όπως η παρούσα, τυγχάνουν εφαρμογής οι λόγοι ακύρωσης που λαμβάνονται υπόψη από το Διοικητικό Δικαστήριο για ακύρωση μιας διοικητικής πράξης, όπως η έλλειψη αιτιολογίας. Η αιτιολογία του Διευθυντή επιβάλλεται και από τον Καν. 6 των περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Διαδικαστικών Κανονισμών του 1956. Σύμφωνα δε με τη Γεωργίου ν. Δημοκρατίας (1989) 3 ΑΑΔ 589, «Το επαρκές ή μη της αιτιολογίας μιας απόφασης κρίνεται ανάλογα με τα ιδιαίτερα περιστατικά και τη φύση της κάθε υπόθεσης».
(η έμφαση είναι του παρόντος Δικαστηρίου)
26. Περαιτέρω, στην υπόθεση Παναγιώτης Κατσούρα ν. Κυπριακής Δημοκρατίας (1989) 3Γ Α.Α.Δ. 1728, υποδεικνύονται τα ακόλουθα από το Ανώτατο Δικαστήριο σε σχέση με την επάρκεια της αιτιολογίας μιας διοικητικής πράξης:
«Οι αποφάσεις των διοικητικών αρχών πρέπει να περιέχουν πλήρη, επαρκή και σαφή αιτιολογία. Η αιτιολογία αποτελεί την έκθεση των πραγματικών και νομικών λόγων που οδήγησαν τη Διοίκηση στην απόφαση της, καθώς και παράθεση κριτηρίων με βάση τα οποία η Διοίκηση άσκησε τη διακριτική της ευχέρεια – (Δαγτόγλου – Διοικητικό Δίκαιο α’, β’ έκδοση, σελ. 219· Παναγοπούλου – Περί της Αιτιολογίας των Διοικητικών Πράξεων, 1976, σελ. 25, 106). Η αιτιολογία μπορεί να συμπληρώνεται από τα στοιχεία του φακέλου. Η αιτιολογία δεν είναι αναγκαίο να είναι μακροσκελής. Μπορεί να είναι λακωνική, ανάλογα με την περίπτωση. Η αιτιολογία συνδέεται άμεσα με τη νομική έκδοση και νομιμότητα της διοικητικής πράξης. Περαιτέρω είναι αναγκαία για να μπορεί με ευχέρεια να γίνεται ο δικαστικός έλεγχος. (Βλ., μεταξύ άλλων, Stavros Rallis and Greek Communal Chamber (Director, Greek Education) 5 R.S.C.C. 11, σελ. 18, Pancyprian Federation of Labour (PEO) and 1. Board of Cinematograph Films Censors, 2. Minister of Interior of the Republic of Cyprus (1965) 3 C.L.R. 27, Sunshore Estates Ltd v. The Municipal Corporation of Famagusta (1971) 3 C.L.R. 440, Alona Co-operative Society v. Republic (1986) 3 C.L.R. 222, Skaros v. The Republic (1986) 3 C.L.R. 2109, Nicolaides v. Municipality of Latsia (1987 3 C.L.R. 1496, Κυπριακή Δημοκρατία, Μέσω Επιτροπής Δημόσιας Υπηρεσίας και Άλλος ν. Σταύρου Φιλιππίδη (1989) 292).
Η αιτιολογία είναι σαφής εφόσον αναφέρονται συγκεκριμένα τα στοιχεία στα οποία η Διοίκηση στήριξε την ουσιαστική κρίση της, ειδικά για την κρινόμενη περίπτωση, με τρόπο ώστε να είναι εφικτός ο δικαστικός έλεγχος. Η σαφήνεια αυτή δεν είναι συνάρτηση της λεπτομέρειας, αρκεί η αιτιολογία να είναι σαφής, έστω και περιληπτική, εφόσον τα επί μέρους στοιχεία υπάρχουν αναλυτικά στο φάκελο. Αιτιολογία που διατυπώνεται κατά γενικό και αόριστο τρόπο, ώστε να μην προκύπτει με ποια στοιχεία μορφώθηκε η κρίση ή πρόκριση της διοίκησης, είναι αόριστη, γιατί ο Δικαστής δεν έχει στη διάθεση του συγκεκριμένα στοιχεία επιδεκτικά δικανικής εκτίμησης και άσκησης του δικαστικού ελέγχου. Η αοριστία όμως καλύπτεται από τα στοιχεία του φακέλου όταν τα στοιχεία αυτά συμπληρώνουν την αοριστία, στην περίπτωση που το σφάλμα περιορίζεται στη διατύπωση της αιτιολογίας – (Οικονόμου – “Ο Δικαστικός Έλεγχος της Διακριτικής Εξουσίας” 1966, σελ. 235).»
(η υπογράμμιση είναι του παρόντος Δικαστηρίου)
27. Το βάρος απόδειξης να καταδειχθεί ότι η απόφαση του Διευθυντή, ως του κατ' εξοχήν αρμόδιου είναι λανθασμένη βρίσκεται στους ώμους του εκάστοτε αιτητή και είναι ένα δύσκολο εγχείρημα καθότι απαιτείται να καταδειχθούν ισχυροί λόγοι που να υποστηρίζουν τέτοια προσέγγιση που να δικαιολογεί την υποκατάσταση της διακριτικής ευχέρειας του Διευθυντή εφόσον ο ίδιος είναι και το πιο αρμόδιο πρόσωπο να αποφασίσει, ως ειδικός, τα θέματα που εγείρονται ενώπιον του. (Κτωρίδη ν. Επάρχου Λεμεσού κ.α. (2005) 1Α ΑΑΔ 541 και Προκοπίου ν. Ryan κ.ά (2012) 1 Α.Α.Δ 1982 και Λουκία Μιχαήλ Αντωνίου v. 1. Μιχαλάκη Αριστοκλή 2. Αναστασία Μ. Αριστοκλή, Π.Ε. Αρ. 213/2011, ημερ. 29/6/2016).
28. Οι ως άνω αρχές και τρόπος προσέγγισης και εξέτασης των αποφάσεων του Διευθυντή από το Επαρχιακό Δικαστήριο επαναλήφθηκαν στην πρόσφατη απόφαση του Εφετείου Αντώνης Ζαχαρίου Ιωάννου v. Διευθυντή Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας κ.α., Πολιτική Έφεση αρ. 64/2018, 28/2/2024.
29. Πέραν των πιο πάνω, δεδομένου ότι η παρούσα υπόθεση αφορά την εξέταση απόφασης του Διευθυντή με την οποία διατάχθηκε η κατάργηση δικαιώματος διόδου οι πρόνοιες του άρθρου 12(3) του Κεφ. 224 είναι σχετικές:
«Οσάκις το τοιούτο δικαίωμα είναι δικαίωμα διόδου, εάν συνεπεία διανοίξεως δημοσίας οδού ή ετέρας διόδου ή εξ άλλου λόγου δεν υφίσταται πλέον η ανάγκη αυτού, ο κύριος του δουλεύοντος η του δεσπόζοντος ακινήτου δικαιούται να απαιτήση την κατάργησιν αυτού, ο δε Διευθυντής ερευνά την υπόθεσιν, αποφασίζει εάν το δικαίωμα τούτο δέον να καταργηθή ή μή, γνωστοποιεί την απόφασιν αυτού προς άπαντας του ενδιαφερομένους και, εάν η απόφασις αυτού είναι ότι το δικαίωμα δέον να καταργηθή, χωρεί εις την κατάργησιν αυτού μετά πάροδον τριάκοντα ημερών από της ημερομηνίας της ρηθείσης γνωστοποιήσεως:
[..]
30. Στην απόφαση Ρεβέκκα Χρ. Κανάρα ν. Χρυσούλλας Αντώνη Πρωτοπαπά (1999) 1 Α.Α.Δ. 801, αναφέρεται ότι σκοπός του άρθρου 12 (3) του Κεφ. 224 είναι η εξισορρόπηση περιουσιακών δικαιωμάτων των ιδιοκτητών όμορων κτημάτων, όπως επίσης και ότι, με την κατάργηση του δικαιώματος διόδου, όταν ο σκοπός για τη δημιουργία του οποίου έπαυσε να υφίσταται, προάγεται το δημόσιο συμφέρον. Με το άρθρο 12 συμπεραίνεται ότι ο νομοθέτης θέλησε να θεσπίσει ένα μηχανισμό έρευνας προς διαπίστωση του κατά πόσον ο περιορισμός που συνεπάγεται το δικαίωμα διόδου στο δουλεύον ακίνητο εξακολουθεί να είναι αναγκαίος έχοντας υπόψη τα πραγματικά δεδομένα όπως αυτά εξελίσσονται.
31. Η εξουσία του Διευθυντή να αποφασίζει την κατάργηση δικαιώματος διόδου οριοθετείται και προϋποθέτει την διαπίστωση ως πραγματικού γεγονότους, μιας εκ των ακόλουθων διαζευκτικών περιπτώσεων: α) διάνοιξη δημόσιου δρόμου ή β) άλλης διόδου ή γ) αν ένεκα άλλου λόγου, δεν υπάρχει πλέον η ανάγκη αυτού που δύνανται να οδηγήσουν στην διαπίστωση του ότι έχουν διαφοροποιηθεί τα πραγματικά γεγονότα που μπορούν να συσχετισθούν προς την ανάγκη διατήρησης του δικαιώματος (Θεονίτσα Σωφρονίου ανωτέρω).
32. Στην απόφαση Πάτροκλος Κυθραιώτης ν. Κυπριακής Δημοκρατίας, μέσω Επιτροπής Δημόσιας Υπηρεσίας (2009) 3 Α.Α.Δ. 99 το Ανώτατο Δικαστήριο ανέφερε τα ακόλουθα σε σχέση με το θέμα της επάρκειας της έρευνας:
«Όπως έχει επίσης νομολογηθεί η μορφή της έρευνας είναι συνυφασμένη με τα περιστατικά της κάθε υπόθεσης και η έκταση, ο τρόπος και η διαδικασία που θα υιοθετηθεί ποικίλει ανάλογα με το υπό εξέταση ζήτημα (Δημοκρατία κ.α. ν. Κοινότητας Πυργών κ.α. (1996) 3 Α.Α.Δ. 503, Ε.Ε.Υ. ν. Ζάμπογλου (1997) 3 Α.Α.Δ. 270). Το κριτήριο για την πληρότητα της έρευνας έγκειται στη συλλογή και διερεύνηση των ουσιωδών στοιχείων τα οποία παρέχουν βάση για ασφαλή συμπεράσματα.»
33. Περαιτέρω, η μη επαρκής έρευνα μπορεί να οδηγήσει σε πλάνη της διοίκησης. Πλάνη υπάρχει και όταν η διοίκηση κατά την άσκηση της διακριτικής της εξουσίας παραλείπει να λάβει υπόψη της ουσιώδη πραγματικά γεγονότα ( Χαραλάμπους ν. Δημοκρατίας (1997) 4Α Α.Α.Δ. 637). Στο σύγγραμμά Εγχειρίδιο Κυπριακού Διοικητικού Δικαίου, 3η έκδοση, 2016, αναφέρεται συναφώς, ότι, «Πραγματική πλάνη ή πλάνη περί τα πράγματα υπάρχει όταν η διοίκηση, κατά την άσκηση της διακριτικής της εξουσίας, στηρίχθηκε σε πραγματικά γεγονότα και προϋποθέσεις που είναι εξ αντικειμένου ανύπαρκτα ή παραλείπει να λάβει υπόψη της ουσιώδη πραγματικά γεγονότα».
Προδικαστική Ένσταση – Διευθυντής ως διάδικος στην διαδικασία
34. Προτού προχωρήσω, κρίνω επιβεβλημένο να εξετάσω κατά προτεραιότητα την προδικαστική ένσταση που ήγειρε ο Διευθυντής αναφορικά με την λανθασμένη συμπερίληψη του ως διάδικο στην παρούσα διαδικασία. Η προδικαστική ένσταση βασίζεται στο γεγονός ότι η προσβαλλόμενη απόφαση του Διευθυντή δεν εμπίπτει στις περιπτώσεις όπου απαιτείται η προσθήκη του Διευθυντή βάσει του άρθρου 5(2) των Κανονισμών στους οποίους παραπέμπει το άρθρο 85 του Κεφ. 224.
35. Συγκεκριμένα το άρθρο 5(2) των Κανονισμών προνοεί τα ακόλουθα: «All interested parties shall be joined as parties to the proceedings: Provided that, unless otherwise directed by the Court, the Director shall not be joined as a party except in proceedings under sections 42,44,60,6,70,7 and 72 of the Law.».
36. Στην απόφαση Λαμπριανού Λάμπρος Ηροδότου ν. Ευφημίας Λαμπριανού Μιχαήλ και Άλλου (2001) 1 ΑΑΔ 1779 κρίθηκε ότι οι πιο πάνω αναφερόμενες διατάξεις αφορούν τον παλαίο Νόμο Κεφ. 231 και αντιστοιχούν στα υφιστάμενα άρθρα 42, 44, 60 ,61, 70, 71, και 78 του Κεφ.224. Όπως προκύπτει από το πιο πάνω λεκτικό, με εξαίρεση τις ως άνω περιπτώσεις, αν δεν δώσει σχετικές οδηγίες το Δικαστήριο, οι λέξεις «shall not» εξυπακούουν μια επιτακτικής φύσεως απαγόρευση (Κάκουλλου ν. Ποχουζούρη και Άλλης (1992) 1 Α.Α.Δ.(Β) 1503 αναφορικά με την προσθήκη του Διευθυντή σε μια τέτοια διαδικασία. Ως εκ τούτου, η εμπλοκή του περιορίζεται στην επίδοση σε αυτόν της Αίτησης - Έφεσης ώστε να προμηθεύσει το Δικαστήριο με την αιτιολογημένη απόφασή του εντός της προβλεπόμενης προθεσμίας αν δεν το έχει πράξει ήδη ή να αιτηθεί επέκταση της σχετικής προθεσμίας.
37. Σημειώνω ότι στην παρούσα Αίτηση – Έφεση δεν ζητήθηκε η προσθήκη του Διευθυντή ως διάδικου ούτε και υπήρξε οποιαδήποτε επιχειρηματολογία από τον συνήγορο του Αιτητή ή επεξήγηση ως προς την δικονομική αυτή επιλογή του.
38. Συνυπολογίζοντας τα πιο πάνω, σε συμφωνία με την εισήγηση του συνηγόρου του Διευθυντή αποφαίνομαι ότι το αντικείμενο εξέτασης της παρούσας Αίτησης-Έφεσης δεν συμπεριλαμβάνεται στις πιο πάνω εξαιρέσεις που προνοούνται από τον σχετικό Κανονισμό και ως εκ τούτου εσφαλμένα συμπεριλήφθηκε ο Διευθυντής ως διάδικος (Λαμπριανού ανωτέρω). Επομένως η προδικαστική ένσταση πετυχαίνει και η Αίτηση – Έφεση απορρίπτεται σε ό,τι αφορά τον Καθ΄ ου η αίτηση 2 με έξοδα υπέρ του και εναντίον του Αιτητή όπως αυτά θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και θα εγκριθούν από το Δικαστήριο.
39. Η ως άνω κατάληξη μου δεν οδηγεί την όλη διαδικασία σε ακυρότητα καθότι η εν λόγω παρέκκλιση δεν πλήττει το θεμέλιο της δικαιοσύνης που στοιχειοθετούν οι κανόνες της φυσικής δικαιοσύνης. Στην προκείμενη περίπτωση η Αίτηση - Έφεση υποβλήθηκε στα πλαίσια του τύπου που προβλέπεται και μέσα στα χρονικά όρια που καθορίζουν τα σχετικά άρθρα του νόμου και επιδόθηκε στα επηρεαζόμενα πρόσωπα ήτοι στην Καθ’ ης η Αίτηση 1. Το αντικείμενο της έφεσης, δηλαδή η σχετική Απόφαση, κατατέθηκε στο Δικαστήριο, οπόταν η αναθεώρησή της καθίσταται ευχερής με αναφορά στους λόγους που προβάλλονται για την ακύρωσή της.
Συμπεράσματα επί της Απόφασης του Διευθυντή
40. Όπως έχει ήδη αναφερθεί είναι παραδεκτό ότι ο Αιτητής έχει κατασκευάσει ράμπα ως οι πρόνοιες της πολεοδομικής άδειας μέσω της οποίας απέκτησε πρόσβαση στον δημόσιο δρόμο. Συνεπώς το πρώτο πράγμα που οφείλεται να επισημανθεί είναι ότι αβίαστα η νέα επικοινωνία του ακινήτου του Αιτητή διαδραμάτισε και τον καθοριστικό ρόλο για την κατάργηση του δικαιώματος διόδου. Εξού και υπάρχει και σχετική έμφαση και χρήση των λέξεων ΝΕΑΣ ΕΠΙΚΟΙΝΩΝΙΑΣ στο λεκτικό της Απόφασης.
41. Αποφαίνομαι, ότι μέσα από την μαρτυρία που προσκομίστηκε, καθίσταται αντιληπτό ότι επήλθε αλλαγή της κατάστασης, από το χρόνο δημιουργίας του δικαιώματος διάβασης τo 1978, ο Αιτητής έχει πλέον ελεύθερη πρόσβαση στο ακίνητο του, μέσω της ράμπας που κατασκεύασε και που εφάπτεται με τον δημόσιο δρόμο.
42. Ο Αιτητής στηρίζει το αίτημα του για ακύρωση της απόφασης του Διευθυντή σε κατ' ισχυρισμό έλλειψη αιτιολογίας καθώς και σε ισχυρισμούς για πλημμελή έρευνα. Επικεντρώνει την επιχειρηματολογία του στη βάση του ότι ο Διευθυντής απέτυχε να λάβει υπόψη κατά την επιτόπια έρευνα την κατ’ ισχυρισμό ανεπάρκεια της πρόσβασης στο δυτικό μέρος του ακινήτου του μέσω του δημόσιου δρόμου, δηλαδή ότι δεν υπάρχει πρόσβαση στη διάτρηση, ή στους πίνακες της ηλεκτρικής και ότι για να είναι εφικτή η πρόσβαση μέσω οχημάτων πρέπει να κατεδαφιστεί η πισίνα που κατασκεύασε στο ακίνητο του και να ξηλωθεί το αμπέλι του. Συνεπώς, ο Αιτητής συναρτά την αναγκαιότητα του δικαιώματος διάβασης με την ύπαρξη της διάτρησης αλλά και της άλλης κατοικίας που ισχυρίζεται ότι βρίσκεται στο ακίνητο του.
43. Για να είναι εφικτή η εξέταση του ισχυρισμού περί αναγκαιότητας του δικαιώματος διόδου κρίνω ότι είναι αναγκαίο το Δικαστήριο να ανατρέξει και να εξακριβώσει τον λόγο για τον οποίο δόθηκε τότε το δικαίωμα διόδου. Όπως προκύπτει από τα σχετικά έγγραφα και μαρτυρία το εν λόγω δικαίωμα δόθηκε για να υπάρχει γενικά πρόσβαση στο ακίνητο καθότι το εν λόγω ακίνητο του Αιτητή ήταν τότε περίκλειστο, κάτι που άλλωστε δεν αμφισβητήθηκε από τα μέρη.
44. Επισημαίνω ότι ουδεμία μαρτυρία προσκομίστηκε από τον Αιτητή, που φέρει και το αναγκαίο βάρος απόδειξης, με την οποία να μπορεί να λεχθεί ότι υπάρχει διασύνδεση του δικαιώματος διόδου που παραχωρήθηκε τότε με το δικαίωμα άντλησης νερού ή της διάτρησης που αποκτήθηκαν μεταγενέστερα από τον ίδιο (κάτι τέτοιο δεν αναφέρεται ούτε στις σχετικές άδειες) ούτε και φυσικά υπάρχει οποιαδήποτε διασύνδεση του δικαιώματος διόδου με την κατοικία για την οποία εκδόθηκε η πολεοδομική άδεια, ώστε να μπορεί να λεχθεί ότι αυτές οι αναπτύξεις και ο τρόπος αξιοποίησης του ακινήτου είναι εξαρτώμενες με κάποιο τρόπο από αυτό το δικαίωμα διάβασης. Απεναντίας, ως όρος έκδοσης της πολεοδομικής άδειας για την κατοικία του Αιτητή τέθηκε η κατασκευή ράμπας που να εφάπτεται στον δημόσιο δρόμο και ουδεμία αναφορά γίνεται στην εν λόγω πολεοδομική άδεια επί του υφιστάμενου δικαιώματος διόδου.
45. Επιπλέον, σημειώνω ότι καμία μαρτυρία δεν προσκομίστηκε από τον Αιτητή αναφορικά με την ύπαρξη οποιασδήποτε πολεοδομικής άδειας αναφορικά με την «δεύτερη κατοικία» ούτε προσκομίστηκε μαρτυρία σε σχέση με τον χρόνο κατασκευής της και αν αυτή η κατοικία υπήρχε κατά τον χρόνο που πραγματοποιήθηκε η επιτόπια εξέταση το 2017, ενώ η Απόφαση είναι του 2020, ώστε η ύπαρξη και καταγραφή της να δύνατο ενδεχομένως να θεωρείτο ως ουσιώδης παράλειψη κατά την επιτόπια εξέταση. Επιπρόσθετα, σημειώνω ότι στην πολεοδομική άδεια που είχε εξασφαλίσει ο Αιτητής δεν υπάρχει οποιαδήποτε αναφορά επί των σχεδίων ή στο κείμενο αυτής για κατασκευή πισίνας επί του ακινήτου του Αιτητή, αν και η ύπαρξη της πισίνας καταγράφεται στο σχετικό σχεδιάγραμμα του κτηματολογίου, που οδηγεί στο συμπέρασμα ότι η ύπαρξη της συνυπολογίστηκε πριν την λήψη της Απόφασης. Απεναντίας, παρατηρώ ότι στην πολεοδομική άδεια που απέκτησε ο Αιτητής τίθενται όροι που περιορίζουν το που μπορεί να ανεγερθούν οικοδομήματα επί του ακινήτου με αναφορά στα σύνορα του τεμαχίου του Αιτητή και καθορίζεται το πλάτος της εισόδου/εξόδου οχημάτων, σύμφωνα με τα σχετικά σχέδια της άδειας, ώστε να είναι εφικτή η πρόσβαση οχημάτων στο ακίνητο του.
46. Τα ως άνω έχουν αναφερθεί ώστε να καταστεί αντιληπτό ότι τα γεγονότα που προβάλλει ο Αιτητής δεν αποτελούσαν ουσιώδη γεγονότα τα οποία έπρεπε να ληφθούν υπόψη κατά την επιτόπια έρευνα, αν και η ύπαρξη της πισίνας καταγράφεται στην Απόφαση (δέστε Παράρτημα Δ), καθότι στην πραγματικότητα δεν ενείχαν τέτοια βαρύτητα ώστε να μπορεί να λεχθεί ότι ήταν ικανά να γείρουν την πλάστιγγα υπέρ της διατήρησης του δικαιώματος διάβασης αντί της κατάργησης του. Ενόψει της νέας επικοινωνίας του ακινήτου του Αιτητή, μέσω της ράμπας που εφάπτεται με τον δημόσιο δρόμο (αρχικά πλάτους 4,45 μ και έπειτα καταλήγει σε 4,40μ ως το Παράρτημα Δ στην Απόφαση), η ευρύτερη θέση του Αιτητή ότι η δεύτερη κατοικία και η διάτρηση κατέστησαν περίκλειστα κρίνεται ως ανεδαφική. Όπως ορθά επισήμανε η συνήγορος της Καθ’ ης η Αίτηση αν το ακίνητο θεωρείτο περίκλειστο δεν θα εκδιδόταν και η αντίστοιχη πολεοδομική άδεια σύμφωνα και με τα όσα διαλαμβάνονται στους Περί Ρυθμίσεως Οδών και Οικοδομών Νόμο (Κεφ. 96) και τους συναφείς κανονισμούς που εκδίδονται δυνάμει του εν λόγω Νόμου και που ρυθμίζουν τα ζητήματα ύπαρξης προσπέλασης του εκάστοτε οικοπέδου επί δημοσίας οδού.
47. Περαιτέρω, είμαι της άποψης ότι, όπως προκύπτει από την μαρτυρία (ειδικότερα το Παράρτημα Δ) και όλο το φωτογραφικό υλικό που προσκομίστηκε από τα μέρη εκατέρωθεν, με τον τρόπο που ο ίδιος ο Αιτητής επικαλείται ότι αξιοποίησε και ανέπτυξε το ακίνητο του, ήτοι με την κατασκευή πισίνας και την καλλιέργεια όλου του υπόλοιπου ακινήτου του κάτι που ο ίδιος αναφέρει ότι προξένησε, είναι ο ίδιος που κατέστησε περίκλειστη την διάτρηση, αν και ομολογουμένως είναι αδόκιμη η χρήση της εν λόγω λέξης, στερώντας στον εαυτό του πρόσβαση στη διάτρηση από την νέα επικοινωνία που απέκτησε.
48. Επίσης, δεν πρέπει να παραγνωρίζεται ότι η διάτρηση εφάπτεται και επί δημόσιου μονοπατιού, κάτι το οποίο καταγράφεται στην Απόφαση του Διευθυντή αλλά που ουδόλως σχολιάζει ο Αιτητής και για το οποίο δεν τέθηκε από μέρους του μαρτυρία, παρά το ότι ο ίδιος φέρει το αναγκαίο βάρος απόδειξης ότι η απόφαση του Διευθυντή είναι λανθασμένη ούτε και προωθήθηκε οποιαδήποτε θέση ότι δεν δύναται να υπάρχει γενικότερα πρόσβαση στη διάτρηση μέσω του μονοπατιού. Ούτε και επεξηγείται με σαφήνεια για σκοπούς της παρούσας διαδικασίας ο λόγος που δεν θα μπορεί να υπάρχει πρόσβαση από υπάλληλο της ηλεκτρικής για σκοπούς μέτρησης της κατανάλωσης του ρεύματος. Το κατά πόσο υπάρχει ή όχι πρόσβαση με μηχανήματα προς την διάτρηση από την νέα επικοινωνία που απέκτησε ο Αιτητής, παρόλο που ο Αιτητής φαίνεται να αποδέχεται ότι τα μηχανήματα μπορούν να εισέλθουν στο ακίνητο από αυτή την επικοινωνία, αλλά δεν θα μπορούν να προχωρήσουν προς την διάτρηση, λόγω της ύπαρξης της πισίνας και του αμπελιού του, δεν υποστηρίζει την θέση του Αιτητή ότι δεν υπήρξε δέουσα έρευνα του Διευθυντή.
49. Στα πλαίσια εξέτασης αίτησης κατάργησης του δικαιώματος διόδου δυνάμει του άρθρου 12(3) δεν εξετάζεται η αναγκαιότητα του δικαιώματος διόδου με αναφορά στον κάθε πιθανό τρόπο πρόσβασης σε όλη την έκταση του ακινήτου, αλλά συναρτάται με τον λόγο για τον οποίο δόθηκε τότε το δικαίωμα διόδου. Παρομοίως, η όποια αλλαγή των ζωνών των επιδίκων ακινήτων (από γεωργική σε οικιστική) που προωθεί ο Αιτητής δεν δύνανται να αποτελέσουν ουσιώδη παράγοντα που δεν λήφθηκε υπόψη από τον Διευθυντή πάντοτε σύμφωνα με τα συγκεκριμένα δεδομένα της παρούσας υπόθεσης και λαμβάνοντας υπόψη την ανάπτυξη που επήλθε επί του ακινήτου, κατόπιν ενεργειών του Αιτητή. Επιπλέον, είναι σημαντικό να επισημανθεί η αντιφατικότητα στην θέση που προβάλλει ο Αιτητής ότι για σκοπούς εξυπηρέτησης της οικίας του υπάρχει επαρκής πρόσβαση αλλά για γεωργικούς σκοπούς όχι, ώστε κατ’ ουσίαν η αναγκαιότητα του δικαιώματος διάβασης να εξαρτάται από την κατά το δοκούν χρήση του ακινήτου από τον Αιτητή.
50. Συνεπώς, δεν νοείται να γίνεται επίκληση των εν λόγω ζητημάτων και της όποιας τυχόν δυσχέρειας πρόσβασης στην διάτρηση από την νέα επικοινωνία, μέσω οποιουδήποτε τρόπου θεωρεί ο Αιτητής ως πιο πρόσφορο, ώστε αυτό να δύναται να αποτελέσει βάσιμο λόγο προσβολής και ακύρωσης της Απόφασης του Διευθυντή, πόσο μάλλον όταν ουδέποτε διασυνδέθηκε το δικαίωμα διόδου με την διάτρηση ή την άλλη κατοικία. Αντίθετη προσέγγιση θα σήμαινε ότι σε αιτήσεις εξέτασης κατάργησης δικαιωμάτων διόδου είναι επιτρεπτό να εμφιλοχωρούν και να λαμβάνονται υπόψη παράγοντες, οι οποίοι αποτελούν εκούσιο αποτέλεσμα και δημιούργημα του προσώπου που τους επικαλείται, με ορατό το ενδεχόμενο εφαρμογής του άρθρου 12(3) να εξουδετερώνεται στο διηνεκές, εις βάρος των δικαιωμάτων του εκάστοτε δουλεύοντος ακίνητου.
51. Για να καταστώ ακόμη πιο αντιληπτός θα δώσω ένα παράδειγμα. Αν ένας ιδιοκτήτης ακινήτου το οποίο έχει πρόσβαση από την δυτική του πλευρά μέσω δικαιώματος διόδου από άλλο ακίνητο αποφασίσει να κατασκευάσει ένα τοίχο στη μέση του ακινήτου του εμποδίζοντας την πρόσβαση στο ανατολικό μέρος του ακινήτου, δεν δύναται ο ίδιος να επικαλείται την ύπαρξη του τοίχου, όταν το ακίνητο αποκτήσει μεταγενέστερα άλλη πρόσβαση από την ανατολική πλευρά, ως λόγο που να δικαιολογεί την μη κατάργηση του προγενέστερου δικαιώματος διόδου.
52. Κατ' επέκταση, είναι η αντίληψη μου ότι η επίδικη απόφαση του Διευθυντή εκδόθηκε με βάση τα δεδομένα που είχε ενώπιον του, τα οποία ορθά αξιολογήθηκαν από τον ίδιο. Δεν διαφάνηκε ότι ο Διευθυντής έλαβε υπόψη λανθασμένα στοιχεία ή αντίθετα με την πραγματικότητα ούτε και παρέλειψε να λάβει υπόψη του οτιδήποτε ήταν ουσιώδες και αναγκαίο για διαμόρφωση της απόφασης του. Ο Διευθυντής έλαβε υπόψη του ότι το δεσπόζον ακίνητο είχε πλέον μια νέα επικοινωνία μέσω δημόσιου δρόμου και η κατ’ επιλογή του Αιτητή διαμόρφωση των δεδομένων επί του εδάφους όπως αυτά αναλύθηκαν και καταγράφηκαν στην Απόφαση συνεκτιμήθηκαν πριν την κατάληξη ότι υπάρχει ικανοποιητική πλέον προσπέλαση στο ακίνητο.
53. Κατ’ εφαρμογή των όσων αποφασίστηκαν στην απόφαση Καναρά ν. Πρωτοπαπά (1999) 1 (Β) ΑΑΔ 801, όπου επικυρώθηκε η πρωτόδικη δικαστική απόφαση και κατ' επέκταση και η απόφαση του Διευθυντή για κατάργηση του δικαιώματος διόδου, κρίνω ότι η δημιουργία επικοινωνίας στην άλλη πλευρά του δεσπόζοντος ακινήτου στο ανατολικό μέρος καθιστά το δικαίωμα διόδου στο νοτιοδυτικό δίοδο πλεονασμό και ορθά και εύλογα προχώρησε ο Διευθυντής στην διαγραφή του, καθότι η αιτία δημιουργίας του παραχωρηθέντος δικαιώματος διόδου εξέλιπε.
54. Επιπλέον, κρίνω ότι η εξισορρόπηση των δικαιωμάτων χρήσης των δυο ακινήτων επέβαλε την κατάργηση του δικαιώματος διόδου υπό τα συγκεκριμένα δεδομένα κατά τον ουσιώδη χρόνο που αυτά έτυχαν εξέτασης και η επίδικη απόφαση δεν προσβάλλει ανεπίτρεπτα τα δικαιώματα χρήσης και απόλαυσης της ακίνητης ιδιοκτησίας του Αιτητή υπό τις περιστάσεις της υπόθεσης. Σημειώνω ότι είναι αδιάφορο για σκοπούς της παρούσας διαδικασίας κατά πόσο η Καθ΄ ης η Αίτηση θα είναι όντως σε θέση να αξιοποιήσει στο μέλλον το μέρος το ακινήτου επί του οποίου υφίσταται το δικαίωμα διόδου καθότι η αναγκαιότητα εξετάζεται σε σχέση με το ακίνητο προς όφελος του οποίου υπάρχει η δίοδος και συναφώς η σχετική θέση του Αιτήτη απορρίπτεται.
55. Πέραν των πιο πάνω, ως είναι νομολογημένο, η αιτιολογία μιας απόφασης είναι επαρκής ή πλήρης όπου το Δικαστήριο μπορεί να ανατρέξει σε όλα τα δεδομένα που στηρίζουν την απόφαση και να τα ελέγξει (δέστε ανάλυση στην παράγραφο 24 ανωτέρω). Στη βάση όλων των πιο πάνω, κρίνω ότι η προσβαλλόμενη Απόφαση περιέχει όλα τα αναγκαία στοιχεία ώστε να καθίσταται αντιληπτό στο που στηρίχθηκε, με αποτέλεσμα να επιτρέπεται ο έλεγχος της ορθότητας της. Αποφαίνομαι ότι υπό τις περιστάσεις της παρούσας υπόθεσης η χρήση του λεκτικού «πλήρη επάρκεια, ευχρησία και καταλληλότητα» αν και λακωνική, ξεκάθαρα παραπέμπει στην νέα επικοινωνία που απέκτησε το ακίνητο του Αιτητή και είναι ικανοποιητική για σκοπούς δικαστικού ελέγχου του λόγου που οδήγησε στην κατάργηση του δικαιώματος διάβασης.
56. Επιθυμώ να επαναλάβω ότι σύμφωνα με την νομολογία η δέουσα αιτιολογία δεν συναρτάται με την παράθεση εξαντλητικής λεπτομέρειας ή με την έκταση της αιτιολογίας. Ακόμη όμως και να γινόταν αποδεκτή η θέση του Αιτητή ότι υπάρχει αοριστία στην αιτιολογία, αυτή μπορεί να συμπληρωθεί από τα υπόλοιπα στοιχεία της Απόφασης στα οποία έχω ήδη αναφερθεί και τα οποία. Από την στιγμή που τα ουσιώδη στοιχεία καταγράφονται στην Απόφαση αυτά τέθηκαν υπόψη του Διευθυντή, συνεκτιμήθηκαν και η αιτιολογία κρίνεται ως επαρκής. Συνεπώς και αυτός ο λόγος προσβολής της Απόφασης απορρίπτεται.
Κατάληξη
57. Ως εκ των ανωτέρω, αποφαίνομαι ότι o Aιτητής δεν έχει αποδείξει, με τη μαρτυρία που προσκόμισε, ότι η προσβαλλόμενη Απόφαση του Διευθυντή είναι νομικά ή πραγματικά λανθασμένη ή ότι δικαιολογείται για κάποιο ισχυρό λόγο η δικαστική παρέμβαση και ακύρωση της Απόφασης. Δεδομένου ότι δεν έχει υποδειχθεί οποιοσδήποτε λόγος απόκλισης από τον γενικό κανόνα τα έξοδα της διαδικασίας, επιδικάζονται υπέρ των Καθ’ ων η Αίτηση 1 και 2 (δύο ξεχωριστά σετ εξόδων για κάθε Καθ’ ου η Αίτηση) και εναντίον του Αιτητή όπως θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και θα εγκριθούν από το Δικαστήριο.
(Υπ.) ……………………………….
Κ. Πασιαρδής, Ε.Δ.
Πιστό αντίγραφο
Πρωτοκολλητής