ΣΤΟ ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΕΜΕΣΟΥ
ΕΝΩΠΙΟΝ: Θ. Θωμά, Π.Ε.Δ.
Αγωγή Αρ. 1356/2023
iJustice
Mεταξύ:
Θεόδωρος Χατζιάντωνας
Ενάγοντα
Και
Gordian Holdings Limited
Εναγομένης
--------------------
Αίτηση ημερ. 25.7.2023
10 Μαϊου 2024
Για Ενάγοντα – Αιτητή: κ. Χ. Χριστοφόρου για Χρίστος Σ. Χριστοφόρου ΔΕΠΕ
Για Εναγόμενη – Καθ’ ης η Αίτηση: κ. Λ. Παπαχαραλάμπους για Κούσιος Κορφιώτης Παπαχαραλάμπους ΔΕΠΕ
ΕΝΔΙΑΜΕΣΗ ΑΠΟΦΑΣΗ
Ο Ενάγοντας (στη συνέχεια θα αναφέρεται ως ο Αιτητής), στη βάση μονομερούς Αίτησης, εξασφάλισε διάταγμα με το οποίο απαγορεύεται στην Εναγόμενη από του να προβεί σε οποιαδήποτε διαδικασία αποξένωσης και ή εκμετάλλευσης και ή επιβάρυνσης και ή αξιοποίησης και ή από του να εισέρχεται στα ακίνητα του με αριθμό εγγραφής -334, -017 αμφότερα στην Παρεκκλησιά και στα ακίνητα του με αριθμό εγγραφής-417, -418, αμφότερα εις Καθολική Λεμεσού (στη συνέχεια θα αναφέρονται ως τα επίδικα ακίνητα) μέχρι πλήρους αποπερατώσεως της υπό τον ως άνω αριθμό και τίτλο αγωγής και ή μέχρι νεότερων διαταγών του Δικαστηρίου.
Η Αίτηση υποστηρίζεται από τη ένορκη δήλωση του Αιτητή, στην οποία αναφέρει τα ακόλουθα:
Είναι ο ιδιοκτήτης όλων των επίδικων ακινήτων. Επί των ακινήτων με αριθμό εγγραφής -334 και -017 που βρίσκονται στην Παρεκκλησιά και είναι όμορα μεταξύ τους, ανήγειρε την οικογενειακή του κατοικία, στην οποία διαμένει με τα παιδιά του, ένα εκ των οποίων είναι εθνοφρουρός. Επ’ αυτών βρίσκονται επίσης οι εγκαταστάσεις οινοποιείου της εταιρείας Hadjiantonas (Kolas) Winery Limited (στη συνέχεια θα αναφέρεται ως η Εταιρεία Hadjiantonas), της οποίας είναι διευθυντής και μέτοχος. Τα ακίνητα του με αριθμό εγγραφής -334, -017 και -417 βαρύνονται με την υποθήκη Υ12517/2008 στου Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου Λεμεσού, το δε ακίνητο του με αριθμό εγγραφής -418, με την υποθήκη υπ’ αριθμό Υ12512/2008 του ιδίου Κτηματολογικού Γραφείου, τις οποίες ενέγραψε προς όφελος της Τράπεζας Κύπρου Δημόσιας Εταιρείας Λτδ (στη συνέχεια θα αναφέρεται ως η Τράπεζα Κύπρου) προς εξασφάλιση χρηματοδοτικών διευκολύνσεων που έλαβε η Εταιρεία Hadjiantonas από την Τράπεζα Κύπρου.
H εταιρεία Hadjiantonas τέθηκε υπό διαχείριση δυνάμει ομολόγου επιβάρυνσης το οποίο είχε παραχωρήσει προς την Τράπεζα Κύπρου. Λόγω μη εκπλήρωσης των συμβατικών υποχρεώσεων της Εταιρείας Hadjiantonas, η Τράπεζα Κύπρου ήγειρε εναντίον της, ως επίσης εναντίον του ιδίου και του πατέρα του, ως εγγυητών και ενυπόθηκων οφειλετών, την αγωγή υπ’ αριθμό 3606/2017 του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λεμεσού, με την οποία αξιώνει, μεταξύ άλλων, την εκποίηση των επίδικων ακινήτων του. Κατά την 7.6.2023 επιφυλάχθηκε η απόφαση στην ως άνω αγωγή. Εκκρεμούσης της ως άνω αγωγής, η Τράπεζα Κύπρου εκχώρησε τις επίδικες πιστωτικές διευκολύνσεις ως και όλες τις εξασφαλίσεις τους, στην Gordian Holdings Limited (στη συνέχεια θα αναφέρεται ως η Εναγόμενη).
Η Εναγόμενη κατά την 4.11.2019 απέστειλε την Ειδοποίηση του Τύπου «Ι», δυνάμει των διατάξεων του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου, με την οποία απαιτούσε την πληρωμή του ποσού των €1.200.941,00, που σχετίζεται με την υποθήκη Υ12517/2008. Μετά από αλλεπάλληλες ανεπιτυχείς προσπάθειες πώλησης των βεβαρημένων με την ως άνω υποθήκη επίδικων ακινήτων του, η Εναγόμενη απέστειλε την Ειδοποίηση του Τύπου «ΙΑ» ημερομηνίας 1.11.2022, με την οποία καθορίστηκε ως ημερομηνία πλειστηριασμού των ως άνω ακινήτων του η 20.1.2023, αξιώνοντας το ποσό των €1.307.097,29 πλέον τόκους €14.689,34. Η Εναγόμενη απέστειλε επίσης Ειδοποίηση του Τύπου «ΙΑ» της ιδίας ημερομηνίας εν σχέσει με την έτερη υποθήκη Υ12512?2008, με την οποία καθορίστηκε η ίδια ημερομηνία πλειστηριασμού, απαιτώντας το ποσό των €170.164,72 πλέον τόκους €1.307,08.
Σε κατ’ ιδία συνάντηση που είχε στα γραφεία της Εναγόμενης στη Λευκωσία, είχε προτείνει όπως προβεί στην άμεση καταβολή του ποσού των €1.493.267,43 για εξόφληση αμφοτέρων των υποθηκών και απαλλαγή των επίδικων ακινήτων του, με πλήρη επιφύλαξη των δικαιωμάτων του για το πραγματικά οφειλόμενο ποσό δυνάμει των δανειακών συμβάσεων της Εταιρείας Hadjiantonas, πρόταση όμως η οποία απορρίφθηκε από την Εναγόμενη, η οποία αξίωνε την καταβολή του ποσού των €2.900.000,00. Ως του αναφέρθηκε, εάν δεν αποδεχόταν την καταβολή του ως άνω ποσού, θα προέβαιναν στην πώληση ολόκληρης της περιουσίας τόσο του ιδίου, όσο και του πατέρα του.
Ο προγραμματισθείς για την 20.1.2023 πλειστηριασμός των επίδικων ακινήτων απέτυχε. Στις 19.7.2023 επισκέφθηκε το σπίτι των γονέων του, όπου βρήκε πάνω στο τραπέζι του σαλονιού μια Ειδοποίηση Επιβολής Φορολογίας Κεφαλαιουχικών Κερδών του Επαρχιακού Γραφείου Τμήματος Φορολογίας Λεμεσού, η οποία έφερε ημερομηνία 3.7.2023 για το ακίνητο του με αριθμό εγγραφής -418 ότι πωλήθηκε στο ποσό των €85.000 ως επίσης και δεύτερη ειδοποίηση επιβολής Φορολογίας Κεφαλαιουχικών Κερδών που αφορούσε τα υπόλοιπα επίδικα ακίνητα του ότι είχαν πωληθεί στο ποσό των €1.849.000,00. Στις 24.7.2023 επισκέφθηκε το Γραφείο Φόρου Εισοδήματος στη Λεμεσό, απ’ όπου πληροφορήθηκε ότι η Εναγομένη αγόρασε τα επίδικα ακίνητα του. Η επιβεβαίωση της φορολογίας έγινε στις 3.7.2023, δηλαδή πριν την παρέλευση των έξη (6) μηνών από την 20.1.2023 που ήταν η ημερομηνία του πλειστηριασμού των επίδικων ακινήτων. Η Εναγομένη αγόρασε τα επίδικα ακίνητα του χωρίς να προβεί σε εκτίμηση της αξίας τους, ως προνοείται στο άρθρο 44Δ του Νόμου 9/1965. Η τιμή την οποία η ίδια καθόρισε ως τιμή πώλησης δεν ανταποκρίνεται στην πραγματική τους αξία. Βάσει εκτίμησης ειδικού εκτιμητή ακινήτων η οποία έγινε με δικές του οδηγίες το Μάϊο του 2021, η αξία των δύο (2) ακινήτων του στην Παρεκκλησιά ανέρχεται στο ποσό των €3.200.000,00. Ο ίδιος είναι διατεθειμένος να καταβάλει άμεσα στην Εναγομένη ποσό εκ €1.934.000,00 για πλήρη εξόφληση των δύο (2) υποθηκών με τις οποίες βαρύνονται τα επίδικα ακίνητα του. Την 21.7.2023 πληροφορήθηκε από το Κοινοτικό Συμβούλιο Παρεκκλησιάς ότι η εταιρεία Andreas Kailis Land Service Limited προέβηκε στην πληρωμή διαφόρων φορολογιών που αφορούν τα δύο (2) ακίνητα του στην Παρεκκλησιά. Του είναι άγνωστη η σχέση της ως άνω εταιρείας με την Εναγόμενη και ειδικά αν υπάρχει συμφωνία μεταξύ τους για αγορά των ως άνω ακινήτων του μετά την εγγραφή τους επ’ ονόματι της Εναγομένης.
H ΕΝΣΤΑΣΗ ΤΗΣ ΕΝΑΓΟΜΕΝΗΣ
Η Εναγομένη εναντιώθηκε στην οριστικοποίηση του εκδοθέντος διατάγματος. Με την Ειδοποίηση για Πρόθεση Ένστασης, την οποία καταχώρισε, προβάλλει σειρά λόγων ένστασης, οι βασικοί εκ των οποίων είναι οι ακόλουθοι:
1. Η Αίτηση δεν πληροί τις απαραίτητες προϋποθέσεις και ή τα αναφερόμενα στην ένορκη δήλωση γεγονότα ουδεμία εκ των προβλεπομένων προϋποθέσεων έκδοσης προσωρινού διατάγματος στοιχειοθετούν.
2. Ο Αιτητής δεν έχει προβεί σε πλήρη και/ή αληθή αποκάλυψη όλων των ουσιωδών γεγονότων και ή δεν προσήλθε στο Δικαστήριο με καλή πίστη και ή με καθαρά χέρια και ή απέκρυψε ουσιώδη γεγονότα.
3. Ο Αιτητής σε κάθε περίπτωση επέδειξε καθυστέρηση στη λήψη των σχετικών δικονομικών διαβημάτων και ή είναι υπαίτιος αδικαιολόγητης υπέρμετρης καθυστέρησης.
4. Ο Αιτητής διά της συμπεριφοράς του κωλύεται και ή εμποδίζεται να προωθεί την παρούσα αγωγή.
5. Η Αίτηση είναι εκβιαστική και αποτελεί κατάχρηση της διαδικασίας και ή παραβιάζει την αρχή του δεδικασμένου (res judicata).
6. To Δικαστήριο καλείται να εκδώσει διάταγμα επί ματαίω.
Η Ειδοποίηση για Πρόθεση Ένστασης υποστηρίζεται από την ένορκη δήλωση του κ. Δημητρίου, υπαλλήλου στο Τμήμα Ανάκτησης Χρεών της Εταιρείας Gordian Servicing Limited η οποία, δυνάμει σχετικής συμφωνίας, ανέλαβε τη διαχείριση αριθμού χρηματοπιστωτικών διευκολύνσεων, συναφών συμφωνιών εξασφαλίσεων – εγγυήσεων και συναφών θεμάτων της Εναγομένης, στις οποίες περιλαμβάνονται και οι επίδικες χρηματοπιστωτικές διευκολύνσεις και οι σχετικές με αυτές εξασφαλίσεις. Σ’ αυτήν αναφέρονται, μεταξύ άλλων, τα ακόλουθα:
Στην εταιρεία Hadjiantonas είχαν παραχωρηθεί τρεις πιστωτικές διευκολύνσεις, συγκεκριμένα τα δάνεια με αριθμό -859 και -762 καθώς επίσης και όριο σε τρεχούμενο λογαριασμό με αριθμό -363. Αναφορικά με τα ανωτέρω δάνεια καταχωρίστηκε η αγωγή με αριθμό 3606/2017, στην οποία εκδόθηκε απόφαση κατά την 28.9.2023 υπέρ της Εναγομένης και εναντίον της εταιρείας Hadjiantonas καθώς και του Αιτητή για ποσό που ξεπερνά τα €3.500.000,00. Αναφορικά με τον τρεχούμενο λογαριασμό καταχωρίστηκε η αγωγή με αριθμό 3608/2017 της οποίας εκκρεμεί η εκδίκαση. Όλες οι ανωτέρω πιστωτικές διευκολύνσεις εξασφαλίζονται συνολικά από οκτώ ακίνητα, στα οποία συμπεριλαμβάνονται και τα επίδικα. Αναλυτικά εξασφαλίζονται από τα ακίνητα με αριθμό εγγραφής -334, -904, -905, -017 και -417 τα οποία βαρύνονται με δύο υποθήκες (και όχι μια όπως αναληθώς αναφέρει ο Αιτητής), ήτοι τις υποθήκες Υ12517/2008 και Υ4794/2009, τα ακίνητα με αριθμό εγγραφής -287 και -295 τα οποία βαρύνονται με την υποθήκη Υ4790/2009 και το ακίνητο με αριθμό εγγραφής -418 το οποίο βαρύνεται με την υποθήκη Υ12512/2008. Με βάση την υποθήκη Υ12517/2008 το συνολικό ποσό που δικαιούται να εισπράξει η Εναγόμενη ανέρχεται σε €1.380.007,69, με βάση την υποθήκη Υ4794/2009 το συνολικό ποσό των €3.644.751,17, με βάση την υποθήκη Υ12512/2008 το συνολικό ποσό των €196.347,87 και με βάση την υποθήκη Υ4790/2009 το συνολικό ποσό των €1.363.723,37.
Αναφορικά με τα επίδικα ακίνητα, η Εναγόμενη απέστειλε την Ειδοποίηση του Τύπου «Ι» ημερομηνίας 5.4.2022, η οποία επιδόθηκε στον Αιτητή την 24.5.2022. Ακολούθως η Εναγόμενη απέστειλε την Ειδοποίηση του Τύπου «ΙΒ» ημερομηνίας 15.7.2022 και στη συνέχεια την Ειδοποίηση του Τύπου «ΙΑ» ημερομηνίας 1.11.2022, η οποία επιδόθηκε στον Αιτητή την 15.11.2022. Τα επίδικα ακίνητα δημοπρατήθηκαν ανεπιτυχώς την 20.1.2023. Εναντίον της ως άνω διαδικασίας πλειστηριασμού ο Αιτητής δεν έλαβε οποιαδήποτε νομικά μέτρα. Όσον αφορά τη συνάντηση του Νοεμβρίου 2022, στην οποία αναφέρεται ο Αιτητής στην ένορκη δήλωση του, η πρόταση την οποία υπέβαλε προς την Εναγομένη ήταν να παραχωρήσει σ’ αυτήν τα ακίνητα με αριθμό εγγραφής -334, -017, -295 και -287, από τα συνολικά οκτώ ακίνητα του, των οποίων η αξία καθορίστηκε, σύμφωνα με ανεξάρτητες εκτιμήσεις οι οποίες διενεργήθηκαν στα πλαίσια της διαδικασίας εκποίησης, σε €2.128.000, ενώ οι οφειλές του Αιτητή ξεπερνούν τα €3.500.000.
Η ανάκτηση και εγγραφή των επίδικων ακινήτων επ’ ονόματι της Εναγομένης έγινε μετά την πάροδο των έξι μηνών από της ημερομηνίας του πλειστηριασμού, συγκεκριμένα στις 24.7.2023 και 25.7.2023. Τα επίδικα ακίνητα έχουν εγγραφεί επ’ ονόματι της Εναγομένης με σκοπό την μερική ικανοποίηση των οφειλών του Αιτητή προς αυτή, έναντι των οποίων δεν έχει καταβληθεί οποιοδήποτε ποσό.
Η Εναγομένη είναι σε θέση να ικανοποιήσει οποιαδήποτε ζημιά τυχόν υποστεί ο Αιτητής από την πώληση και ή ανάκτηση των επίδικων ακινήτων. Η Εναγόμενη είναι εταιρεία εξαγοράς πιστωτικών διευκολύνσεων, αδειοδοτημένη από την Κεντρική Τράπεζα της Κύπρου. Με βάση τις ελεγμένες οικονομικές καταστάσεις για το έτος 2022 ημερομηνίας 31.12.2022, η Εναγομένη διαθέτει περιουσιακά στοιχεία συνολικής αξίας €711.400.093 εκ των οποίων στοιχεία συνολικής αξίας €38.256.907 αφορούν ρευστά διαθέσιμα σε τραπεζικά ιδρύματα, ενώ το μετοχικό της κεφάλαιο ανέρχεται σε €1.000.000 και η αξία του «υπέρ το άρτιο» ποσού (share premium) σε €44.000.000.
ΝΟΜΙΚΗ ΠΤΥΧΗ
Η Αίτηση στηρίζεται στο άρθρο 32 του περί Δικαστηρίων Νόμου 14/60, στα άρθρα 4, 5 και 9 του περί Πολιτικής Δικονομίας Νόμου, Κεφ.6, στα άρθρα 44Γ(1), 44Δ, 44Η(1)(2)(3), 44ΙΕ, 44Ι(1)(2)(3)(4), 44ΙΑΑ(1)(2)(3) και (6) του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου 9/1965 και στο άρθρο 23 του Συντάγματος.
Στην υπόθεση ABP Holdings Ltd κ.ά. v. Κιταλίδης κ.ά. (Αρ. 2) (1994) 1 Α.Α.Δ. 694, λέχθηκε ότι τα άρθρα 4 και 5 του περί Πολιτικής Δικονομίας Νόμου Κεφ. 6 κάνουν ειδική ρύθμιση των καταστάσεων στις οποίες αναφέρονται. Δεν αφαιρούν τίποτε από τις πρόνοιες του άρθρου 32 του Ν14/60 που προσδιορίζει το γενικό πλαίσιο της δικαιοδοσίας των Δικαστηρίων στην έκδοση παρεμπιπτόντων διαταγμάτων.
Έχει, επίσης, νομολογηθεί ότι το άρθρο 32 περιέχει το ουσιαστικό δίκαιο για τα προσωρινά διατάγματα η δε δικονομία ρυθμίζεται από τον περί Πολιτικής Δικονομίας Νόμο, Κεφ. 6 και τους περί Πολιτικής Δικονομίας Διαδικαστικούς Κανονισμούς (Γρηγορίου ν. Χριστοφόρου (1995) 1 Α.Α.Δ. 248, Parico Aluminium Designs Ltd v. Muskita - Aluminium Co Ltd κ.ά. (2002) 1 Α.Α.Δ. 2015).
Οι αρχές οι οποίες διέπουν την έκδοση ενδιάμεσων παρεμπιπτόντων διαταγμάτων δυνάμει του άρθρου 32 έχουν αναλυθεί σε σωρεία αποφάσεων του Ανωτάτου Δικαστηρίου (Οδυσσέως ν. Pieris Estates κ.α. (1982) 1 C.L.R. 557, Jonitexo Ltd v. Adidas (1984) 1 C.L.R. 263). Με βάση την πιο πάνω νομολογία οι προϋποθέσεις που θα πρέπει να συντρέχουν για την έκδοση τους είναι οι ακόλουθες:
α) Σοβαρό ζήτημα προς εκδίκαση κατά τη δικάσιμο
Αυτό δεν πρέπει να ερμηνευθεί ως επιβάλλον οτιδήποτε πέραν από την αποκάλυψη μιας συζητήσιμης υπόθεσης στη βάση των δικογράφων.
β) Πιθανότητα ότι ο Ενάγοντας δικαιούται σε θεραπεία
Επιβάλλεται στον αιτητή να δείξει ότι έχει ορατό ενδεχόμενο επιτυχίας που σημαίνει κάτι περισσότερο από απλή πιθανολόγηση αλλά σίγουρα κάτι πολύ λιγότερο από το ισοζύγιο των πιθανοτήτων. Η προϋπόθεση αυτή συσχετίζεται περισσότερο με την αποδεικτική δύναμη της υπόθεσης του ενάγοντα (evidential strength of the case of the plaintiff).
γ) Πρέπει να φανεί ότι χωρίς την έκδοση του διατάγματος θα είναι δύσκολο ή αδύνατο να απονεμηθεί πλήρης δικαιοσύνη σε μεταγενέστερο στάδιο
Το Δικαστήριο θα πρέπει να εξετάσει, μεταξύ άλλων, το θέμα της επάρκειας της θεραπείας των αποζημιώσεων με βάση τα γεγονότα της υπόθεσης.
Περαιτέρω, μετά την ικανοποίηση των προαναφερθεισών προϋποθέσεων, το Δικαστήριο στην άσκηση της διακριτικής του εξουσίας πρέπει να αποφασίσει κατά πόσο είναι δίκαιο και πρόσφορο να εκδώσει το αιτούμενο διάταγμα ή να διατάξει τη συνέχιση της ισχύος του στη βάση του ισοζυγίου της ευχέρειας (Ιπποδρομιακή Αρχή Κύπρου ν. Χατζηβασίλη (1989) 1(Ε) Α.Α.Δ. 152).
Πριν προχωρήσω στην εξέταση της συνδρομής των προϋποθέσεων του άρθρου 32, θεωρώ ορθό να σχολιάσω τη θέση της γραπτής αγόρευσης του ευπαίδευτου συνηγόρου του Αιτητή ότι το Δικαστήριο θα πρέπει να αγνοήσει την Ειδοποίηση για Πρόθεση Ένστασης της Εναγομένης για το λόγο ότι δεν είναι νομότυπη. Ο ευπαίδευτος συνήγορος, βασιζόμενος στη Δ.48 θ.4[1] των Θεσμών Πολιτικής Δικονομίας διατείνεται ότι στη νομική βάση της ένστασης δεν προσδιορίζονται τα συγκεκριμένα άρθρα του Νόμου ή οι συγκεκριμένοι διαδικαστικοί κανονισμοί επί των οποίων αυτή βασίζεται. Όπως επίσης διατείνεται, η αναφορά στη νομική βάση της ένστασης ότι βασίζεται στον περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμο 9/1965 γίνεται γενικά και αόριστα, χωρίς να προσδιορίζονται τα άρθρα του Νόμου αυτού που παρέχουν το δικαίωμα στην Εναγομένη για αγορά των επίδικων ακινήτων.
Με κάθε σεβασμό προς τον ευπαίδευτο συνήγορο οι ως άνω θέσεις του δεν βρίσκουν σύμφωνο το Δικαστήριο. Είναι αρκετό, κατά την άποψη μου, το ότι στη νομική βάση της Ειδοποίησης για Πρόθεση Ένστασης αναφέρονται επακριβώς τα άρθρα του περί Πολιτικής Δικονομίας Νόμου, Κεφ.6, καθώς και του περί Δικαστηρίων Νόμου 14/60, όπως επίσης και οι συγκεκριμένοι Κανονισμοί Πολιτικής Δικονομίας επί των οποίων αυτή βασίζεται. Δεν απαιτείτο όμως να προσδιορίζονται και τα συγκεκριμένα άρθρα του Νόμου 9/1965. Εν πάση περιπτώσει, ακόμα και στην περίπτωση που θα έπρεπε να προσδιοριστούν και τα συγκεκριμένα άρθρα του Νόμου 9/1965, αυτό το οποίο παρατηρώ είναι ότι οι λόγοι ένστασης της Εναγομένης προσδιορίζονται με σαφήνεια και ακρίβεια στο σώμα της Ειδοποίησης για Πρόθεση Ένστασης, κατά τρόπο ώστε να μη τίθεται ζήτημα παραπλάνησης ή δυσμενούς επηρεασμού του Αιτητή συνεπεία της παράλειψης της Εναγόμενης να προσδιορίσει τα άρθρα του Νόμου 9/1965 (David κ.ά. ν. Τράπεζας Κύπρου Δημόσιας Εταιρείας Λτδ, Πολ. Έφεση αρ. 208/2012, ημερομηνίας 24.11.2017), ECLI:CY:AD:2017:A415.
Έχοντας κατά νου ότι μέρος των λόγων ένστασης εστιάζεται στη μη ικανοποίηση των προϋποθέσεων του άρθρου 32, θα προχωρήσω τώρα στην εξέταση του κατά πόσο η προσαχθείσα από τον Αιτητή μαρτυρία ικανοποίησε τις εν λόγω προϋποθέσεις. Όσον αφορά την πρώτη προϋπόθεση, όπως είναι νομολογημένο, το Δικαστήριο κρίνει ποιο ή ποια είναι τα αγώγιμα δικαιώματα με βάση το κλητήριο ένταλμα. Στην ένορκη δήλωση που υποστηρίζει την αίτηση καταγράφεται η μαρτυρία, αλλά δεν είναι η ένορκη δήλωση που καθορίζει τα αγώγιμα δικαιώματα (Seamark Consultancy Services Ltd v. Joseph P. Lasala κ.ά. (2007) 1 Α.Α.Δ. 162).
Ο Αιτητής στο γενικά οπισθογραφημένο κλητήριο ένταλμα του αξιώνει την ακύρωση της εγγραφής των επίδικων ακινήτων επ’ ονόματι της Εναγομένης, ως παράνομης λόγω παράβασης ρητών νομοθετικών διατάξεων του Νόμου 9/1965, όπως επίσης και λόγω του ότι η αγορά τους από την Εναγομένη έγινε κακόπιστα και ή με δόλο και ή απάτη προς καταδολίευση της περιουσίας του, ως ισχυρίζεται. Διαζευκτικά αξιώνει αποζημιώσεις για το ποσό των €1.400.000,00 το οποίο αντιπροσωπεύει τη ζημιά που υπέστη από την αγορά των επίδικων ακινήτων του από την Εναγομένη.
Ο δόλος, όπως επεξηγήθηκε στην υπόθεση Ιακώβου ν. Λαϊκής Κυπριακής Τράπεζας (Χρηματοδοτήσεις) Λτδ (2004)1 (Β) Α.Α.Δ.992 με αναφορά στους Halsbury’s Laws of England, 3rd edition, τόμος 18, σελ.189, είναι ένας όρος που πρέπει να αναφέρεται σε κάτι ανέντιμο και ηθικώς ανάρμοστο ειδικώς σε απόκτηση χρηματικού οφέλους ή υλικού οφέλους με άδικα μέσα (βλέπε επίσης Τσιάρτας κ.α. ν. Alocay Holdings Ltd κ.α. (2010)1 (Γ) Α.Α.Δ.1523, 1538 και 1539).
Η απάτη επεξηγείται στο άρθρο 36 του Περί Αστικών Αδικημάτων Νόμου, Κεφ. 148 το οποίο αναφέρει επί λέξει τα ακόλουθα:
«Απάτη συνίσταται σε ψευδή παράσταση γεγονότος, η οποία γίνεται εν γνώσει του ψεύδους αυτής, ή χωρίς πίστη για το αληθές αυτής ή απερίσκεπτα, αδιάφορα του κατά πόσο είναι αληθής ή ψευδής, με σκοπό όπως το πρόσωπο που εξαπατήθηκε ενεργήσει με βάση αυτή:
Νοείται ότι καμιά αγωγή δεν εγείρεται σε τέτοια παράσταση εκτός αν αυτή έγινε με σκοπό εξαπάτησης του ενάγοντα και πράγματι εξαπάτησε αυτόν, και αυτός ενέργησε με βάση αυτή και εξαιτίας αυτού υπέστη ζημιά.»
Με βάση τα όσα αναφέρονται πιο πάνω έχω ικανοποιηθεί ότι το γενικά οπισθογραφημένο κλητήριο ένταλμα εμπεριέχει αναγνωρισμένες αιτίες αγωγής και, κατ’ επέκταση, αποκαλύπτει μια συζητήσιμη υπόθεση (Λόρδος κ.ά. ν. Σιακόλα, Πολ. Έφεση αρ. Ε143/2015 ημερ. 23/3/2017), ECLI:CY:AD:2017:A102. Ο Αιτητής πέτυχε να ικανοποιήσει την πρώτη προϋπόθεση του άρθρου 32.
Προχωρώ τώρα στην εξέταση της συνδρομής της δεύτερης προϋπόθεσης του άρθρου 32. Από μια αντιπαραβολή των εκατέρωθεν εκδοχών διαφαίνεται ότι αποτελεί κοινό τόπο το ότι τα επίδικα ακίνητα είχαν υποθηκευτεί προς εξασφάλιση πιστωτικών διευκολύνσεων οι οποίες παραχωρήθηκαν στην εταιρεία Hadjiantonas από την Τράπεζα Κύπρου. Οι ρηθείσες πιστωτικές διευκολύνσεις μαζί με τις εξασφαλίσεις τους μεταβιβάστηκαν ή και εκχωρήθηκαν στην Εναγομένη, η οποία αποτελεί αδειοδοτημένη από την Κεντρική Τράπεζα της Κύπρου εταιρεία εξαγοράς πιστωτικών διευκολύνσεων. Αποτελεί επίσης κοινό τόπο το ότι τα επίδικα ακίνητα τέθηκαν σε πλειστηριασμό κατά την 20.1.2023, δυνάμει Ειδοποίησης του Τύπου «ΙΑ» ημερομηνίας 1.11.2022, η οποία εκδόθηκε στη βάση των διατάξεων του Μέρους VIA του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου 9/1965. Ο πλειστηριασμός όμως δεν ήταν επιτυχής, με αποτέλεσμα τα επίδικα ακίνητα να μην εκποιηθούν.
Όπως έχει διαφανεί, μετά τον ανεπιτυχή πλειστηριασμό των επίδικων ακινήτων, η Εναγομένη επέλεξε να τα αγοράσει η ίδια, ενασκώντας, κατ’ αυτό τον τρόπο, το δικαίωμα το οποίο της παρέχει το άρθρο 44ΙΑ του Μέρους VIA του Νόμου 9/1965. Το άρθρο αυτό προνοεί επί λέξει τα ακόλουθα:
«44ΙΑ.-(1) Σε περίπτωση που ο ενυπόθηκος δανειστής δεν πωλήσει το ενυπόθηκο ακίνητο εντός χρονικής περιόδου έξι (6) μηνών από την ολοκλήρωση της διαδικασίας του πρώτου πλειστηριασμού, τότε ο ενυπόθηκος δανειστής έχει την επιλογή να αγοράσει το ενυπόθηκο ακίνητο στην αγοραία αξία του βάσει της τελευταίας εκτίμησης που διενεργήθηκε δυνάμει των διατάξεων του παρόντος Μέρους ή με εξ υπαρχής διεξαγωγή διαδικασίας εκτίμησής του με βάση τις διατάξεις του άρθρου 44Δ.»
Ο Αιτητής στην ένορκη δήλωση του προβάλλει ως λόγο ακυρότητας της αγοράς των επίδικων ακινήτων από την Εναγομένη το ότι η διαδικασία που ακολουθήθηκε πάσχει για το λόγο ότι ξεκίνησε πριν την πάροδο των έξι μηνών από την ημερομηνία διεξαγωγής του πλειστηριασμού, με την υποβολή ψευδούς δήλωσης στο γραφείο του Φόρου Εισοδήματος στις 3.7.2023 ότι παρήλθε η χρονική περίοδος των έξι μηνών από τον πλειστηριασμό. Από την πλευρά της η Εναγομένη προβάλλει, μέσω της ένορκης δήλωσης του κ. Δημητρίου, ότι η ανάκτηση και εγγραφή των επίδικων ακινήτων επ’ ονόματι της Εναγομένης έγινε μετά την πάροδο των έξι μηνών, συγκεκριμένα στις 24.7.2023 και 25.7.2023.
Όπως έχει διαφανεί από τα παρουσιασθέντα εκ μέρους του Αιτητή έγγραφα, η Εναγόμενη αποτάθηκε στο Τμήμα Φορολογίας, Επαρχιακό Γραφείο Λεμεσού, για υπολογισμό και πληρωμή του Φόρου Κεφαλαιουχικών Κερδών ο οποίος προέκυπτε από την αγορά (διάθεση) των επίδικων ακινήτων, πριν την πάροδο των έξι μηνών από την ημερομηνία του ανεπιτυχούς πλειστηριασμού των επίδικων ακινήτων. Σύμφωνα δε με τις Ειδοποιήσεις Επιβολής Φορολογίας Κεφαλαιουχικών Κερδών (Τεκμήρια 8 και 9 της ενόρκου δηλώσεως του Αιτητή), ως ημερομηνία διάθεσης/μεταβίβασης των επίδικων ακινήτων καταγράφεται η 3.7.2023. Όπως έχει αναφερθεί, ο Αιτητής στην ένορκη δήλωση του ισχυρίζεται ότι η Εναγομένη ξεκίνησε τη διαδικασία για την αγορά των επίδικων ακινήτων πριν την πάροδο των έξι (6) μηνών από την ημερομηνία που έγινε ο πλειστηριασμός τους. Η θέση αυτή δεν βρίσκει σύμφωνο το Δικαστήριο. Είμαι της άποψης ότι αυτό το οποίο καθορίζει το άρθρο 44ΙΑ, όπως διαφαίνεται από το ξεκάθαρο λεκτικό με το οποίο είναι διατυπωμένο, είναι το χρόνο ο οποίος θα πρέπει να παρέλθει για την αγορά και, συνακόλουθα, εγγραφή του ενυπόθηκου ακινήτου επ’ ονόματι του ενυπόθηκου δανειστή μετά την ολοκλήρωση της διαδικασίας του πλειστηριασμού. Στην προκείμενη περίπτωση, όπως διαφάνηκε από το ενώπιον μου μαρτυρικό υλικό, η αίτηση προς το Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο Λεμεσού για εγγραφή των επίδικων ακινήτων επ’ ονόματι της Εναγομένης, αναμφισβήτητα έγινε μετά την πάροδο των έξι μηνών από την 20.1.2023 που ολοκληρώθηκε η διαδικασία του πλειστηριασμού. Σύμφωνα με τα παρουσιασθέντα εκ μέρους του κ. Δημητρίου έγγραφα, η αίτηση προς το Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο Λεμεσού για «μετεγγραφή» των επίδικων ακινήτων επ’ ονόματι της Εναγομένης έγινε κατά την 24.7.2023, δηλαδή μετά την πάροδο των έξι μηνών από την ημερομηνία του πλειστηριασμού. Αξίζει να επισημανθεί ότι και ο Αιτητής στην ένορκη δήλωση του παραδέχεται ότι η καταχώριση Αίτησης στο Κτηματολόγιο για εγγραφή των επίδικων ακινήτων επ’ ονόματι της Εναγομένης έγινε στις 24.7.2023. Θα πρέπει ακόμα να επισημανθεί ότι όπως επιμαρτυρεί το Τεκμήριο 12 της ενόρκου δηλώσεως του κ. Δημητρίου, για μεν το ακίνητο υπ’ αριθμό εγγραφής -418 πληρώθηκαν από την Εναγομένη μεταβιβαστικά δικαιώματα στο Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας κατά την 24.7.2023, ενώ για τα υπόλοιπα επίδικα ακίνητα, πληρώθηκαν μεταβιβαστικά δικαιώματα κατά την 25.7.2023. Δεν απαγορεύει όμως το άρθρο 44ΙΑ τη διενέργεια οποιωνδήποτε προπαρασκευαστικών ενεργειών εκ μέρους του ενυπόθηκου δανειστή, όπως την πληρωμή του φόρου κεφαλαιουχικών κερδών ή οποιουδήποτε άλλου φόρου ο οποίος προκύπτει από την αγορά (διάθεση) του ενυπόθηκου ακινήτου πριν την πάροδο των έξι (6) μηνών από την ημερομηνία του πλειστηριασμού.
Δεν διαφεύγει της προσοχής μου ότι στις Ειδοποιήσεις Επιβολής Φορολογίας Κεφαλαιουχικών Κερδών του Τμήματος Φορολογίας (Τεκμήρια 8 και 9 της ενόρκου δηλώσεως του Αιτητή) αναφέρεται ως ημερομηνία Διάθεσης/Μεταβίβασης η 3.7.2023. Η παρουσιασθείσα όμως μαρτυρία δεν αποκάλυψε από ποιόν συμπληρώθηκε η συγκεκριμένη ημερομηνία. Από την άλλη, η πληρωμή του φόρου, με βάση την κατάσταση Εισπράξεων Φορολογουμένου, η οποία παρουσιάστηκε από τον Αιτητή, έγινε μεταξύ 21.7.2023 και 24.7.2023, δηλαδή σε χρόνο μετά την πάροδο των έξι (6) μηνών από την ημερομηνία του πλειστηριασμού. Επιπρόσθετα στις αιτήσεις οι οποίες υποβλήθηκαν από την Εναγόμενη στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Λεμεσού για μετεγγραφή των επίδικων ακινήτων επ’ ονόματι της (Τεκμήρια 10 και 11 της ενόρκου δηλώσεως του κ. Δημητρίου), αναφέρεται σε αμφότερες επί λέξει «Η ημερομηνία απόφασης για την αγορά του ενυπόθηκου ακινήτου από την Gordian Holdings Limited που περιγράφεται πιο κάτω είναι στις 21.7.2023».
Από τα όσα έχω παραθέσει πιο πάνω καθίσταται φανερό ότι δεν υπήρξε οποιαδήποτε ψευδής δήλωση εκ μέρους της Εναγομένης στο γραφείο του Φόρου Εισοδήματος, ως ισχυρίζεται ο Αιτητής στην ένορκη δήλωση του.
Ένας άλλος λόγος τον οποίο προβάλλει το Αιτητής στην ένορκη δήλωση του για τον οποίο η διαδικασία της αγοράς και εγγραφής των επίδικων ακινήτων επ’ ονόματι της Εναγομένης πάσχει, είναι το ότι η Εναγομένη δεν προέβηκε, κατά τον Αιτητή, σε εκτίμηση των επίδικων ακινήτων ως προνοείται στο άρθρο 44Δ του Μέρους VIA 9/1965 καθώς και το ότι ουδέποτε του γνωστοποιήθηκε οποιαδήποτε εκτίμηση ή η τιμή την οποία καθόρισε η Εναγόμενη για την αγορά των επίδικων ακινήτων. Ως αποτέλεσμα, η τιμή στην οποία αγόρασε τα επίδικα ακίνητα είναι, κατά τον Αιτητή, αυθαίρετη και μη ανταποκρινόμενη στην πραγματική τους αξία. Σύμφωνα δε με την έκθεση εκτίμησης εκτιμητή ακινήτων τον οποίο διόρισε ο ίδιος κατά τον Μάϊο του 2021, η αξία των δύο ακινήτων του με αριθμό εγγραφής -344 και -017 στην Παρεκκλησιά ανέρχεται σε €3.200.000.
Όπως έχει διαφανεί από τα έντυπα Ειδοποίησης Επιβολής Φορολογίας Κεφαλαιουχικών Κερδών που παρουσίασε ο Αιτητής (Τεκμήρια 8 και 9 της ένορκης δήλωσης του) τα μεν ακίνητα με αριθμό εγγραφής -334, -017 και -417 αγοράστηκαν από την Εναγομένη στο ποσό των €1.849.000 ενώ το ακίνητο υπ’ αριθμό εγγραφής - 418 αγοράστηκε στο ποσό των €85.000. Η Εναγομένη, μέσω της ενόρκου δηλώσεως του κ. Δημητρίου, απορρίπτει τον ισχυρισμό του Αιτητή ότι δεν προέβηκε σε εκτίμηση της αξίας των επίδικων ακινήτων, ως προνοείται στο άρθρο 44Δ του Μέρους VIA του Νόμου 9/1965. Παρουσιάζεται δε από τον κ. Δημητρίου η έκθεση εκτίμησης της αξίας των επίδικων ακινήτων ημερομηνίας 4.8.2022 η οποία διενεργήθηκε εκ μέρους της Εναγομένης (Τεκμήριο 7 της ενόρκου δηλώσεως του) ως επίσης και η εκτίμηση ημερομηνίας 7.9.2022 η οποία έγινε από το ΕΤΕΚ (Τεκμήριο 8 της ενόρκου δηλώσεως του), ενόψει του ότι υπήρχε απόκλιση πέραν του 25% μεταξύ της εκτίμησης της Εναγομένης και της εκτίμησης που έγινε εκ μέρους του Αιτητή (Τεκμήριο 10 της ένορκης δήλωσης του Αιτητή). Κατά τον κ. Δημητρίου, ο μέσος όρος της αγοραίας αξίας που προκύπτει μεταξύ των εκτιμήσεων των Τεκμηρίων 7 και 8 είναι €1.719.000.
Το άρθρο 44Δ του Μέρους VIA του Νόμου 9/1965 προβλέπει τη διαδικασία η οποία ακολουθείται για την εκτίμηση ενυπόθηκου ακινήτου. Ειδικότερα το άρθρο αυτό προνοεί επί λέξει τα ακόλουθα:
«44Δ.-(1) Τηρουμένων των διατάξεων του εδαφίου (3) του άρθρου 44Γ, διορίζονται δύο (2) εκτιμητές, ένας εκ μέρους του ενυπόθηκου δανειστή και ένας εκ μέρους του ενυπόθηκου οφειλέτη για τη διενέργεια, ταυτόχρονα, ανεξάρτητων εκτιμήσεων του ενυπόθηκου ακινήτου για σκοπούς υπολογισμού της αγοραίας αξίας αυτού, στους οποίους επιδίδονται από τον ενυπόθηκο οφειλέτη και από τον ενυπόθηκο δανειστή ή/και λαμβάνονται από αρμόδια τμήματα ή υπηρεσίες της Δημοκρατίας, τα ίδια στοιχεία και πληροφορίες όσον αφορά το ενυπόθηκο ακίνητο:
Νοείται ότι, ο ενυπόθηκος οφειλέτης δύναται αντί να προβεί στο διορισμό εκτιμητή σύμφωνα με τα πιο πάνω, να ζητήσει όπως η αξία γενικής εκτίμησης που αφορά ενυπόθηκο ακίνητο, όπως αυτή εκάστοτε ορίζεται στον περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμο, είναι η εκτιμημένη αγοραία αξία του εν λόγω ακινήτου:
Νοείται περαιτέρω ότι, ο ενυπόθηκος οφειλέτης ή/και οποιοδήποτε ενδιαφερόμενο πρόσωπο, καθώς και ο ενυπόθηκος δανειστής πρέπει να συνεργάζονται και να διευκολύνουν τον εκτιμητή στην εκτέλεση του έργου του:
Νοείται έτι περαιτέρω ότι οι δύο εκτιμητές κατά τη διενέργεια των ανεξάρτητων εκτιμήσεών τους λαμβάνουν υπόψη και την εκάστοτε εκτίμηση του αρμόδιου Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου.
(2) Τηρουμένων των διατάξεων του εδαφίου (1), ο ενυπόθηκος δανειστής επιδίδει ειδοποίηση στον ενυπόθηκο οφειλέτη, κατά τον Τύπο «ΙΒ» του Δεύτερου Παραρτήματος, η οποία δύναται να επιδίδεται είτε πριν από είτε μετά από είτε ταυτόχρονα με την ειδοποίηση κατά τον Τύπο «ΙΑ», αναφέροντας σε αυτήν ότι εντός δέκα (10) ημερών από την επίδοση της ειδοποίησης θα προχωρήσει στο διορισμό εκτιμητή:
Νοείται ότι, ο ενυπόθηκος οφειλέτης ενημερώνει τον ενυπόθηκο δανειστή για την ταυτότητα του εκτιμητή που διόρισε πριν από τη λήξη της προθεσμίας των δέκα (10) ημερών, ώστε ο ενυπόθηκος δανειστής να καταστεί δυνατό να διορίσει τον εκτιμητή του:
Νοείται περαιτέρω ότι, σε περίπτωση που για οποιοδήποτε λόγο ο ενυπόθηκος οφειλέτης δεν έχει προβεί στο διορισμό εκτιμητή εντός της καθορισμένης προθεσμίας, ο ενυπόθηκος δανειστής προχωρεί στο διορισμό δύο (2) εκτιμητών για τον καθορισμό της αγοραίας αξίας του ενυπόθηκου ακινήτου:
Νοείται έτι περαιτέρω ότι, τα μέρη καταβάλλουν το κόστος υπηρεσιών του εκτιμητή, του οποίου έκαστος διορίζει.
(3) Οι εκτιμητές, με βάση τις διατάξεις του εδαφίου (1), συντάσσουν τις εκθέσεις εκτίμησης ταυτόχρονα, ανεξάρτητα και χωρίς να διαβουλεύονται μεταξύ τους και χωρίς να ανακοινώνουν την εκτίμησή τους ο ένας στον άλλο ή σε τρίτο μέρος μέχρι την επίσημη παράδοσή τους˙ οι εκθέσεις παραδίδονται στον ενυπόθηκο δανειστή και στον ενυπόθηκο οφειλέτη, στον τόπο και στο χρόνο που καθορίζεται στην ειδοποίηση που αναφέρεται στο εδάφιο (2), σε καμία όμως περίπτωση μετά από την πάροδο της χρονικής περιόδου των τριάντα (30) ημερών από το διορισμό του εκτιμητή εκ μέρους του ενυπόθηκου δανειστή:
Νοείται ότι, σε περίπτωση που οποιοσδήποτε από τους δύο (2) εκτιμητές παραλείπει να παραδώσει εντός της προθεσμίας των τριάντα (30) ημερών την έκθεση εκτίμησής του, τότε ο ενυπόθηκος δανειστής εντός δέκα (10) ημερών από την ημερομηνία της παράλειψης ζητά από το Επιστημονικό και Τεχνικό Επιμελητήριο Κύπρου το διορισμό ανεξάρτητου εκτιμητή, ο οποίος προβαίνει στην ετοιμασία ανεξάρτητης εκτίμησης εντός τριάντα (30) ημερών από το διορισμό του, τηρουμένων των διατάξεων των εδαφίων (4), (5) και (6).
(4) Σε περίπτωση που η ψηλότερη εκτίμηση με βάση τις εκθέσεις εκτίμησης που αναφέρονται στο εδάφιο (3), είναι μικρότερη από τη χαμηλότερη εκτίμηση συν το είκοσι πέντε τοις εκατόν (25%) αυτής, τότε ως αγοραία αξία θεωρείται ο μέσος όρος των δύο (2) εκτιμήσεων και η αγοραία αυτή αξία είναι τελική.
(5) Σε περίπτωση που η ψηλότερη εκτίμηση με βάση τις εκθέσεις εκτίμησης που αναφέρονται στο εδάφιο (3), είναι ίση ή μεγαλύτερη από τη χαμηλότερη εκτίμηση συν το είκοσι πέντε τοις εκατόν (25%) αυτής, ο ενυπόθηκος δανειστής οφείλει εντός πέντε (5) ημερών από την ημέρα παραλαβής των εκθέσεων εκτίμησης, να ζητήσει από το Επιστημονικό και Τεχνικό Επιμελητήριο Κύπρου, το διορισμό τρίτου ανεξάρτητου εκτιμητή εντός δέκα (10) ημερών, ο οποίος, εντός προθεσμίας τριάντα (30) ημερών από το διορισμό αυτού ετοιμάζει ανεξάρτητη εκτίμηση του ενυπόθηκου ακινήτου και παραδίδει ταυτόχρονα πιστό αντίγραφο της έκθεσης εκτίμησής του στον ενυπόθηκο δανειστή, στον ενυπόθηκο οφειλέτη και σε οποιοδήποτε άλλο ενδιαφερόμενο πρόσωπο.
(6) Σε περίπτωση διορισμού τρίτου ανεξάρτητου εκτιμητή, δυνάμει των διατάξεων του εδαφίου (5), ως αγοραία αξία του ενυπόθηκου ακινήτου θεωρείται, λαμβανομένων υπόψη και των εκτιμήσεων που έχουν ληφθεί δυνάμει των διατάξεων του εδαφίου (3), ο μέσος όρος των δύο πλησιέστερων εκτιμήσεων:
Νοείται ότι, σε περίπτωση που οι τρεις (3) εκτιμήσεις διαφέρουν μεταξύ τους ισομερώς, τότε ως αγοραία αξία θεωρείται ο μέσος όρος των τριών εκτιμήσεων.»
Όπως διαφαίνεται από το ξεκάθαρο λεκτικό του ως άνω άρθρου, η ετοιμασία των εκτιμήσεων θα πρέπει να προηγηθεί του πλειστηριασμού του ενυπόθηκου ακινήτου με βάση την Ειδοποίηση του Τύπου «ΙΑ». Το άρθρο αυτό προβλέπει ολόκληρη διαδικασία η οποία ακολουθείται για τον καθορισμό της αξίας του ενυπόθηκου ακινήτου, στην οποία θα εκποιηθεί κατά τον πλειστηριασμό, ως επίσης και το τι ακολουθείται σε περίπτωση που υπάρχει απόκλιση πέραν του 25% μεταξύ της εκτίμησης της πλευράς του ενυπόθηκου δανειστή και της πλευράς του ενυπόθηκου οφειλέτη. Όπως έχει ήδη αναφερθεί, ο Αιτητής στην ένορκη δήλωση του διατείνεται ότι η Εναγομένη δεν συμμορφώθηκε με τις διατάξεις του ανωτέρω αναφερόμενου άρθρου. Η θέση αυτή δεν βρίσκει σύμφωνο το Δικαστήριο, καθότι από το παρουσιασθέν μαρτυρικό υλικό φαίνεται να ακολουθήθηκαν κατά γράμμα οι πρόνοιες του άρθρου 44Δ. Πέραν των πιο πάνω, θα ήθελα να προσθέσω ότι εάν ο Αιτητής θεωρούσε ότι η Εναγομένη δεν είχε συμμορφωθεί με τις πρόνοιες του ανωτέρω άρθρου, είχε κάθε δικαίωμα, αμέσως μετά που παρέλαβε την Ειδοποίηση του Τύπου «ΙΑ» και πριν την ημερομηνία του πλειστηριασμού, να προσβάλει τη διαδικασία εκποίησης των επίδικων ακινήτων του, ως γενομένη κατά παράβαση των διατάξεων του Μέρους VIA του Νόμου 9/1965. Ο Αιτητής όμως, όπως έχει διαφανεί, σε κανένα διαδικαστικό διάβημα προέβηκε για ακύρωση είτε της Ειδοποίησης του Τύπου «ΙΑ», είτε του καθορισθέντος για την 20.1.2023 πλειστηριασμού των επίδικων ακινήτων του. Όμως, ακόμα και στην περίπτωση που η τιμή στην οποία η Εναγομένη αγόρασε τα επίδικα ακίνητα βασίστηκε σε λανθασμένη εκτίμηση της αξίας τους, αυτό δεν θα ήταν λόγος κατά την άποψη μου, για ακύρωση της αγοράς και εγγραφής τους επ’ ονόματι της Εναγομένης. Η πραγματική αξία των επίδικων ακινήτων είναι ζήτημα το οποίο μπορεί να καθοριστεί στο πλαίσιο της εκδίκασης της αγωγής, όπως επίσης και το ποσό της αποζημίωσης το οποίο τυχόν δικαιούται ο Αιτητής, σε περίπτωση που ήθελε φανεί ότι η τιμή αγοράς τους από την Εναγόμενη δεν ανταποκρίνεται στην πραγματική του αξία.
Διατείνεται ακόμα ο Αιτητής στην ένορκη δήλωση του ότι η Εναγόμενη ενήργησε δόλια εκτός των νομοθετικών πλαισίων με απώτερο σκοπό την απόσπαση των επίδικων ακινήτων του σε πολύ χαμηλότερη τιμή από την πραγματική τους αξία προκαλώντας του ζημιά πέραν του €1.400.000.
Όπως έχει ήδη αναφερθεί πιο πάνω, ο δόλος, σύμφωνα με τη νομολογία μας είναι κάτι ανέντιμο και ηθικώς ανάρμοστο ειδικά σε απόκτηση χρηματικού ή υλικού οφέλους με άδικα μέσα. Είμαι της άποψης ότι τα όσα επιρρίπτει ο Αιτητής στην Εναγόμενη κάθε άλλο παρά επαρκή είναι για να στοιχειοθετήσουν το αδίκημα του δόλου. Ακόμα και στην περίπτωση που ήθελε διαφανεί ότι η τιμή στην οποία η Εναγόμενη αγόρασε τα επίδικα ακίνητα είναι χαμηλότερη από την πραγματική τους αξία, από μόνο του το γεγονός αυτό δεν είναι αρκετό για να καταδείξει οποιαδήποτε πρόθεση εκ μέρους της για καταδολίευση του Αιτητή. Θα πρέπει ακόμα να προστεθεί ότι δεν έχει διαφανεί ότι η Εναγόμενη ενήργησε εκτός των νομοθετικών πλαισίων, ως διατείνεται ο Αιτητής.
Με βάση τα όσα έχω παραθέσει πιο πάνω καταλήγω ότι ο Αιτητής απέτυχε να καταδείξει το ορατό ενδεχόμενο επιτυχίας της υπόθεσης του με αποτέλεσμα την αποτυχία του να ικανοποιήσει την δεύτερη προϋπόθεση του άρθρου 32.
Παρά την αποτυχία του Αιτητή να ικανοποιήσει τη δεύτερη προϋπόθεση του άρθρου 32, θεωρώ ορθό να προχωρήσω στην εξέταση του κατά πόσο θα μπορούσε να ικανοποιηθεί και η τρίτη προϋπόθεση του άρθρου 32. Στην ένορκη δήλωση του ισχυρίζεται ότι αν δεν εκδοθούν τα αιτούμενα διατάγματα θα είναι δύσκολο, αν όχι αδύνατον, να απονεμηθεί πλήρης δικαιοσύνη σε μεταγενέστερο στάδιο για τον λόγο ότι η Εναγόμενη δύναται να προβεί άμεσα στην πώληση των επίδικων ακινήτων του σε τρίτο πρόσωπο και πιθανόν να αποκτηθούν κεκτημένα δικαιώματα τα οποία θα είναι δύσκολο να ανατραπούν, για τον λόγο ότι τα επίδικα ακίνητα αγοράστηκαν από την Εναγόμενη σε τιμή κατά €1.400.000 χαμηλότερη από την πραγματική τους αξία, ζημιά την οποία θα είναι δύσκολο αν όχι αδύνατον να ανακτήσει από την Εναγόμενη, περαιτέρω δε θα αναγκαστεί να εγκαταλείψει την οικογενειακή του κατοικία, που είναι η μοναδική κατοικία που διαθέτει και θα υποστεί ανυπέρβλητες δυσκολίες και έξοδα, ως επίσης θα εμπλακεί σε ατέρμονες διαδικασίες προς διαφύλαξη των δικαιωμάτων του ιδίου και της οικογένειας του για επιστροφή και/ή επανεγγραφή των επίδικων ακινήτων επ’ ονόματι του.
Στην Loucas Panayiotou Estates Ltd κ.ά. ν. Hellenic Bank Public Company Ltd, Πολ. Έφεση Αρ. Ε203/2013, ημερομηνίας 11.9.2019, ECLI:CY:AD:2019:A360 αναφέρθηκαν τα ακόλουθα:
«Η τρίτη προϋπόθεση που πρέπει να πληρείται, σύμφωνα με το άρθρο 32 του περί Δικαστηρίων Νόμου, Ν. 14/60, για να δικαιολογείται η έκδοση ενός ενδιάμεσου διατάγματος, αφορά στο κατά πόσο, χωρίς την έκδοση του, θα είναι δύσκολο ή αδύνατο να απονεμηθεί πλήρης δικαιοσύνη, στον αιτητή, σε μεταγενέστερο στάδιο, στην περίπτωση όπου αυτή, επιτύχει στις αξιώσεις του.
Στην Κυρίσαββα κ.ά. ν. Κύζη (2001) 1 Α.Α.Δ. 1245 αναφέρθηκε ότι «η έννοια του δύσκολου ή αδύνατου της πλήρους απονομής της δικαιοσύνης σε μεταγενέστερο στάδιο περιλαμβάνει και άλλα, μεταβλητά κριτήρια, εκτός από την ανεπανόρθωτη ζημιά. Ο χρηματικός παράγοντας της αποζημίωσης δεν είναι ο μόνος που λαμβάνεται υπόψη». (Βλ. επίσης Παπαστράτης ν. Πιερίδης (1979) 1 C.L.R. 231). Η πιο πάνω αντίκριση επαναλήφθηκε και στην υπόθεση Zena Company Ltd v. Demenian Catering Ltd (2011) 1 Α.Α.Δ. 1848.
Όπως λέχθηκε στην υπόθεση Highgate Primary School Ltd κ.ά. v. Στέλιου Φυλακτίδη κ.ά. (2009) 1(Α) Α.Α.Δ. 317, «η έννοια της απονομής πλήρους δικαιοσύνης δεν είναι ταυτόσημη με την αποκατάσταση μόνο της υλικής ζημιάς, αλλά είναι ευρύτερη και σ' αυτήν περιλαμβάνεται και η προστασία των δικαιωμάτων των Αιτητών. Το γεγονός δηλαδή ότι οι Εφεσείοντες μπορεί να είναι σε οικονομική κατάσταση που τους επιτρέπει να αποζημιώσουν τους Εφεσίβλητους σε περίπτωση επιτυχίας των Εφεσιβλήτων στην αγωγή, δεν εξυπακούει αυτόματα ότι δεν θα προκληθεί οποιαδήποτε αδικία στους Εφεσίβλητους-Ενάγοντες, υπό την ευρύτερη έννοια».
Η πιο πάνω νομολογία σαφώς προσδιορίζει ότι η έννοια της απονομής πλήρους δικαιοσύνης δεν είναι ταυτόσημη με την υποκατάσταση της υλικής ζημιάς. Θα πρέπει, συνεπώς, να λαμβάνονται υπόψη και άλλα στοιχεία, περιλαμβανομένης της προστασίας των δικαιωμάτων των αιτητών. Το θέμα αυτό, βεβαίως, δεν εξετάζεται αορίστως, αλλά είναι άρρηκτα συνδεδεμένο με το περιεχόμενο των στοιχείων που τέθηκαν ενώπιον του δικαστηρίου και συμπεριλαμβάνονται μέσα στην ένορκη δήλωση, επί του προκειμένου, των εφεσειόντων.»
Εν πρώτοις θα ήθελα να αναφέρω ο ισχυρισμός του Αιτητή ότι θα είναι δύσκολο αν όχι αδύνατον να ανακτήσει από την Εναγόμενη την οποιαδήποτε ζημιά έχει υποστεί από την αγορά των επίδικων ακινήτων του σε τιμή πολύ χαμηλότερη από την πραγματική τους αξία δεν βρίσκει σύμφωνο το Δικαστήριο. Δεν έχει προβληθεί από τον Αιτητή ισχυρισμός ότι η Εναγόμενη είναι αφερέγγυα ή ότι δεν είναι σε θέση να τον αποζημιώσει για οποιαδήποτε ζημιά ήθελε υποστεί από την απώλεια των επίδικων ακινήτων του. Αντίθετα, στην ένορκη δήλωση του κ. Δημητρίου παρατίθενται λεπτομερή στοιχεία από τα οποία διαφαίνεται η οικονομική ευρωστία της Εναγόμενης και η ικανότητα της να αποζημιώσει οποιαδήποτε ζημιά την οποία ήθελε υποστεί ο Αιτητής σε μεταγενέστερο στάδιο. Ακόμα και στην περίπτωση που ήθελε φανεί ότι η τιμή στην οποία η Εναγόμενη αγόρασε τα επίδικα ακίνητα δεν ανταποκρίνεται στην πραγματική τους αξία, ο Αιτητής θα μπορεί να αποζημιωθεί από την Εναγόμενη για οποιοδήποτε ποσό το οποίο ήθελε καθοριστεί από το Δικαστήριο ως αντιπροσωπεύον την πραγματική τους αξία. Όσον αφορά τον ισχυρισμό του ότι θα αναγκαστεί να εγκαταλείψει την οικογενειακή του κατοικία την οποία θα απωλέσει και θα υποστεί ανυπέρβλητες δυσκολίες και έξοδα, θα πρέπει να επισημάνω ότι παρόμοιο ζήτημα εξετάστηκε στην υπόθεση Loucas Panayiotou Estates Ltd κ.ά. ν. Hellenic Bank Public Company Ltd (ανωτέρω) στην οποία είχε προβληθεί ισχυρισμός από τους εκεί Εφεσείοντες ότι σε περίπτωση που δεν εκδίδονταν τα αιτούμενα απαγορευτικά διατάγματα θα ήταν αδύνατη η παραμονή της ιδιοκτησίας στο όνομα των Εναγόμενων (Τράπεζας), αφού υπήρχε σοβαρός και άμεσος κίνδυνος πώλησης των ακινήτων τους σε τρίτα πρόσωπα και σε περίπτωση αποξένωσης τους δεν θα υπήρχε δυνατότητα επιστροφής τους. Το Ανώτατο Δικαστήριο σχολιάζοντας τους ανωτέρω ισχυρισμούς, ανέφερε επί λέξη τα ακόλουθα:
«Είναι έκδηλο από το περιεχόμενο της πιο πάνω παραγράφου ότι η επίκληση της «παραμονής της ιδιοκτησίας» στους εφεσείοντες, ως παράγοντας έκδοσης του συντηρητικού διατάγματος, είναι ασαφής, αόριστη και ελλιπής. Δεν επεκτείνεται, με οποιοδήποτε τρόπο, και δεν ικανοποιείται η αναγκαία βάση για την «ζημιά» την οποία θα υποστούν οι εφεσείοντες σε περίπτωση μη έκδοσης του συντηρητικού διατάγματος. Η «παραμονή» της ιδιοκτησίας στους εφεσείοντες με δική τους συγκατάθεση έχει, εκ των προτέρων, τεθεί υπό αμφισβήτηση καθότι τα συγκεκριμένα ακίνητα έχουν αποτελέσει αντικείμενο υποθήκης. Με αυτό τον τρόπο οι ίδιοι οι εφεσείοντες έχουν απεμπολήσει ένα μέρος της δικής τους απολύτου ιδιοκτησίας, θέτοντας την περιουσία υπό ενδεχόμενη πώληση λόγω εκποίησης της υποθήκης.»
(Η υπογράμμιση είναι δική μου)
Πέραν των πιο πάνω, θα ήθελα ακόμα να επισημάνω ότι, ως έχει ήδη αναφερθεί, ο Αιτητής σε κανένα διαδικαστικό διάβημα προέβηκε για ακύρωση είτε του καθορισθέντος για την 20.01.2023 πλειστηριασμού των επίδικων ακινήτων του, είτε της ειδοποίησης του Τύπου «ΙΑ» δυνάμει της οποίας είχε καθοριστεί ο ως άνω πλειστηριασμός. Υπήρχε λοιπόν η πιθανότητα τα επίδικα ακίνητα, περιλαμβανομένης της οικογενειακής του κατοικίας, να πωλούνταν κατά την ημερομηνία του πλειστηριασμού και κατ’ αυτό τον τρόπο να τα απωλέσει από τότε, εφόσον θα περιέρχονταν στην ιδιοκτησία τρίτου προσώπου.
Με βάση τα όσα έχω παραθέσει πιο πάνω καταλήγω ότι ο Αιτητής απέτυχε να ικανοποιήσει και την τρίτη προϋπόθεση του άρθρου 32.
Η αποτυχία του Αιτητή να ικανοποιήσει όλες τις προϋποθέσεις του άρθρου 32 έχει καταστήσει περιττή την εξέταση του ισοζυγίου της ευχέρειας και ειδικότερα του κατά πόσο το Δικαστήριο θα ήταν διατεθειμένο να ασκήσει τη διακριτική του ευχέρεια υπέρ της οριστικοποίησης του εκδοθέντος διατάγματος (Σεβαστού ν. Σεβαστού (2002) 1(Γ) Α.Α.Δ. 1980, Μυλωνάς ν. Τράπεζα Κύπρου Δημόσια Εταιρεία Λτδ, Πολ. Έφεση αρ. Ε176/2019, ημερομηνίας 10.12.2019), ECLI:CY:AD:2019:A519.
ΚΑΤΑΛΗΞΗ
Για όλους τους λόγους που προσπάθησα να επεξηγήσω λεπτομερώς πιο πάνω καταλήγω ότι η Αίτηση δεν μπορεί να πετύχει, γι’ αυτό θα πρέπει να απορριφθεί. Συνακόλουθα και το εκδοθέν διάταγμα θα πρέπει να ακυρωθεί.
Όσον αφορά τα έξοδα δεν βλέπω λόγο για απόκλιση από το γενικό κανόνα ότι επιδικάζονται υπέρ του επιτυχόντα διαδίκου που στην προκείμενη περίπτωση είναι η Εναγόμενη.
Η Αίτηση απορρίπτεται με έξοδα υπέρ της Εναγομένης – Καθ’ ης η Αίτηση και εναντίον του Ενάγοντα – Αιτητή, τα οποία έχω υπολογίσει κατ’ αποκοπή στο ποσό των €3.500 πλέον Φ.Π.Α.
Το εκδοθέν διάταγμα ακυρώνεται.
(Υπ.) ....……………………………
Θ. Θωμά, Π.Ε.Δ.
Πιστόν αντίγραφο
Πρωτοκολλητής
[1] 4. (1) Αν πρόσωπο προς το οποίο επιδίδεται αίτηση προτίθεται να ενστεί, τουλάχιστο δύο ημέρες πριν από την ημερομηνία κατά την οποία ορίζεται η αίτηση για πρώτη εμφάνιση, θα καταχωρεί ειδοποίηση αυτής της πρόθεσής του σύμφωνα με τον Τύπο 47 και θα αφήνει αντίγραφο της για τον αιτητή στη διεύθυνση επίδοσής του. Η ειδοποίηση αυτή θα αναφέρεται στο συγκεκριμένο άρθρο του Νόμου ή στους συγκεκριμένους Διαδικαστικούς Κανονισμούς επί των οποίων βασίζεται η ένσταση και θα εξειδικεύει του συγκεκριμένους λόγους της ένστασης. Οποιαδήποτε γεγονότα στα οποία στηρίζεται η ένσταση τα οποία δεν είναι εμφανή από το φάκελο της διαδικασίας θα αναφέρονται σε μια ή περισσότερες ένορκες δηλώσεις οι οποίες θα συνοδεύουν την ειδοποίηση. Αντίγραφα αυτών των ένορκων δηλώσεων θα αφήνονται στον αιτητή μαζί με την ειδοποίηση.