ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΕΜΕΣΟΥ
Ενώπιον: Κ. Κωνσταντίνου, Α.Ε.Δ.
Αρ. Αγωγής: 3603/2015
Μεταξύ:
ΚΥΡΙΑΚΟΣ ΜΑΡΚΙΔΗΣ (JUBILEE) LIMITED
Εναγόντων
και
Γενικού Εισαγγελία της Δημοκρατίας
Εναγόμενου
---------------------
ΗΜΕΡΟΜΗΝΙΑ: 24/7/2024
ΕΜΦΑΝΙΣΕΙΣ:
Για ενάγοντες: κ. Α. Γεωργίου, για ΦΟΙΒΟΣ, ΧΡΙΣΤΟΣ ΚΛΗΡΙΔΗΣ & ΣΥΝΕΡΓΑΤΕΣ Δ.Ε.Π.Ε.
Για εναγόμενο: κα Ζ. Ερωτοκρίτου
Α Π Ο Φ Α Σ Η
Όσα ακολουθούν απορρέουν από το περιεχόμενο αριθμού εγγράφων, το οποίο, σε σημαντικό βαθμό αποτελεί κοινό έδαφος μεταξύ των μερών:
Μεταξύ της κυβέρνησης της αποικίας της Κύπρου και των μετέπειτα αξιωματούχων και/ή μετόχων των εναγόντων, στις 27/1/1960 υπογράφτηκε συμφωνία ενοικίασης τεμαχίου κρατικής/δασικής γης (τεκμ. 1) (στο εξής «επίδικο ακίνητο») το οποίο βρίσκεται στην περιοχή Τροόδους και συγκεκριμένα, στις Πάνω Πλάτρες, για περίοδο 50 ετών (από 1/9/1958 μέχρι και 31/8/2008). Η συμφωνία καλύπτει και το ξενοδοχείο με την ονομασία «Jubilee» (στο εξής «ξενοδοχείο») το οποίο βρίσκεται επί του επίδικου ακινήτου το οποίο λειτουργούν οι ενάγοντες. Το ενοίκιο καθορίστηκε στο ποσό των £30, ετησίως, πληρωτέο την 1/9 κάθε έτους και κάθε συμβαλλόμενος, θα είχε δικαίωμα να απαιτήσει την αναθεώρησή του, στο τέλος κάθε 7ου, 14ου, 21ου - κ.ο.κ. - έτους ενοικίασης, νοουμένου ότι θα έδινε στο άλλο μέρος σχετική - γραπτή - ειδοποίηση, τουλάχιστον 6 μήνες προηγουμένως. Η αναθεώρηση θα γινόταν με βάση τα τρέχοντα αγοραία ενοίκια που υφίσταντο στο Τρόοδος κατά την ημερομηνία που το ενοίκιο θα υπόκειτο σε αναθεώρηση.
Δυνάμει γραπτής συμφωνίας, ημερομηνίας 17/3/1983 (τεκμ. 2) (στο εξής «βασική σύμβαση») η οποία συνάφθηκε μεταξύ της Κυπριακής Δημοκρατίας - δια του Υπουργού Εσωτερικών - και των εναγόντων, οι ενάγοντες νοίκιασαν το επίδικο ακίνητο - περιλαμβανομένου και του ξενοδοχείου - για το υπόλοιπο της περιόδου ενοικίασης με βάση τη συμφωνία (τεκμ. 1). Το ετήσιο ενοίκιο καθορίστηκε και πάλι στις £30 και θα ήταν προπληρωτέο την 1/9 κάθε έτους. Και αυτή η συμφωνία περιλάμβανε πρόνοια για το δικαίωμα των συμβαλλομένων να ζητήσουν αναθεώρηση του ενοικίου κάθε 7 χρόνια και συγκεκριμένα, με τη λήξη του 28ου, 35ου, 42ου και 49ου έτους μίσθωσης. Η πρόνοια για αποστολή σχετικής γραπτής ειδοποίησης από το συμβαλλόμενο που θα ζητούσε την αναθεώρηση στο άλλο μέρος, ήταν ίδια με αυτή της προηγούμενης συμφωνίας. Το αναθεωρημένο ετήσιο ενοίκιο, θα υπολογιζόταν επί τη βάσει των αγοραίων ενοικίων των υφιστάμενων στο Τρόοδος κατά την ημερομηνία κατά την οποία το ενοίκιο θα υπόκειτο σε αναθεώρηση. Σε περίπτωση που οι συμβαλλόμενοι δεν κατέληγαν σε σχετική συμφωνία, ο καθορισμός του ενοικίου θα παραπεμπόταν σ’ ένα διαιτητή, ο οποίος θα διοριζόταν με ομόφωνη απόφαση των συμβαλλομένων και σε περίπτωση διαφωνίας μεταξύ τους, ο διαιτητής θα διοριζόταν από το Επαρχιακό Δικαστήριο σύμφωνα με τις πρόνοιες του περί Διαιτησίας Νόμου.
Στις 13/2/1998 μεταξύ της Κυπριακής Δημοκρατίας - δια του Διευθυντή του Τμήματος Δασών, αυτή τη φορά (στο εξής «Διευθυντής») - και των εναγόντων υπογράφτηκε συμπληρωματική συμφωνία τής βασικής σύμβασης. Στη νέα αυτή συμφωνία (τεκμ. 3) υπήρχε όρος για επιμήκυνση/παράταση της περιόδου ενοικίασης του επίδικου ακινήτου μέχρι και τις 31/8/2060 νοουμένου ότι οι ενάγοντες θα εκπλήρωναν τις υποσχέσεις τους, οι οποίες διαλαμβάνονται στην παράγραφο 4, της εν λόγω συμφωνίας. Σε αντίθετη περίπτωση, η διαδικασία παράτασης θα ακυρωνόταν και η ενοικίαση θα έληγε αυτόματα, στις 31/8/2008. Και αυτή η συμφωνία διαλάμβανε πρόνοια για αναθεώρηση του ενοικίου, ουσιαστικά, ίδια με αυτή των δυο προηγούμενων συμφωνιών, με μόνη διαφορά, το χρόνο αναθεώρησης του ενοικίου, που θα ήταν η λήξη του 28ου, 35ου, 42ου, 49ου, 56ου, 63ου, 70ου, 77ου, 84ου, 91ου και 98ου έτους ενοικίασης.
«2. ….
….
(α) Το ετήσιο μίσθωμα για την περίοδο από 01.9.2000 - 31.08.2007 θα είναι £6.600 …..
(β) Η επόμενη αναθεώρηση θα γίνει την 1ην Σεπτεμβρίου, 2007, και θα ισχύει για την περίοδο 01.09/2007 - 31.08.2012 και ακολούθως κάθε πέντε χρόνια, μέχρι τη λήξη ή τη λύση της σύμβασης.
(γ) (i)Το αναθεωρημένο ετήσιο μίσθωμα θα υπολογίζεται επί τη βάσει των αγοραίων μισθωμάτων των υφιστάμενων στο Τρόοδος, κατά την ημερομηνία κατά την οποία το ετήσιο μίσθωμα υπόκειται σε αναθεώρηση.
(ii) Ο υπολογισμός θα γίνεται από το Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας.
(δ) Σε περίπτωση που ο μισθωτής παραλείψει να καταβάλει το οφειλόμενο μίσθωμα εντός της καθορισμένης προθεσμίας, θα είναι υπόχρεος να καταβάλει τόκο υπερημερίας, με 9% επιτόκιο, για κάθε μέρα που θα διαρκεί η παράταση/καθυστέρηση καταβολής του.»
Ο Διευθυντής, με την επιστολή τους προς τους ενάγοντες, ημερομηνίας 19/7/2007 (τεκμ. 6), τους πληροφόρησε ότι σύμφωνα με τον όρο 4 της βασικής σύμβασης και σύμφωνα με την επίμαχη σύμβαση, το ύψος του ετήσιου ενοικίου θα τύχει αναθεώρησης από 1/9/2007. Το νέο ενοίκιο, προστίθεται, θα ισχύει για περίοδο πέντε χρόνων από 1/9/2007 - 31/8/2012 και το ύψος του, θα τους κοινοποιηθεί μόλις καθοριστεί. Ο Διευθυντής, με νέα επιστολή του προς τους ενάγοντες, ημερομηνίας 12/12/2007 (τεκμ. 7), τους πληροφόρησε ότι το αναθεωρημένο ενοίκιο για το επίδικο ακίνητο καθορίζεται σε £36.000 (€61.509,65) αντί του ποσού των £6.600 (€11.276,77) που ίσχυε μέχρι 31/8/2007. Το νέο αναθεωρημένο ενοίκιο, προστίθεται, θα ισχύει από 1/9/2007 μέχρι 31/8/2012.
Όπως αναφέρεται στη συνέχεια, το ενοίκιο αναθεωρήθηκε με βάση τον όρο 2(β) της επίμαχης σύμβασης και σύμφωνα με εκτίμηση της αγοραίας αξίας της εκμισθωμένης δασικής γης που έγινε από το Κτηματολόγιο.
Παρεμβάλλεται ότι οι ενάγοντες, στις 19/10/2007 κατέβαλαν στο Τμήμα Δασών έναντι απόδειξης (τεκμ. 5) το συνολικό ποσό των £6.675,31 και συγκεκριμένα, το ποσό των £6.600, υπό μορφή ενοικίου για την περίοδο 1/9/2007 μέχρι 31/8/2008 και το ποσό των £75,31, υπό μορφή τόκων για την περίοδο 1/9/2007 μέχρι 19/10/2007.
Με την τελευταία παράγραφο τής ίδιας, πάντοτε, επιστολής (τεκμ. 7), οι ενάγοντες, επειδή - όπως αναφέρεται - για την περίοδο 31/8/2007 - 1/9/2008 κατέβαλαν το ποσό των £6.600, κλήθηκαν να καταβάλουν στο Διευθυντή το συντομότερο, το ποσό των £29.400 (€50.232,88) που αποτελεί τη διαφορά της αναθεώρησης.
Οι δικηγόροι των εναγόντων, με την επιστολή τους προς το Διευθυντή, ημερομηνίας 6/2/2008 (τεκμ. 9), τον πληροφορούν και για τα εξής, μεταξύ άλλων:
Η αναθεώρηση του ενοικίου του επίδικου ακινήτου από €11.276,77 σε €61.509,65 είναι απαράδεκτη και παράλογη, αφού είναι αντίθετη με τους όρους της βασικής σύμβασης, όπως αυτή συμπληρώνεται από την επίμαχη σύμβαση και δεν βασίζεται επί των αγοραίων μισθωμάτων των υφιστάμενων στο Τρόοδος. Οποιαδήποτε αναθεώρηση του ετήσιου ενοικίου δεν συνάδει με τους όρους της επίμαχης σύμβασης είναι αντίθετη με τη βασική σύμβαση, δεν γίνεται αποδεκτή και δεν δεσμεύει τους ενάγοντες και/ή θεωρείται ότι δεν έγινε ποτέ.
Ο Διευθυντής αντέδρασε και με την επιστολή του προς τους ενάγοντες, ημερομηνίας 28/7/2008 (τεκμ. 10) τους πληροφόρησε ότι το ύψος του αναθεωρημένου ενοικίου για το επίδικο ακίνητο ανέρχεται σε £18.000 (€30.754,82) το χρόνο. Όπως αναφέρεται στη συνέχεια, το ενοίκιο αναθεωρήθηκε με βάση τον όρο 2(β) της επίμαχης σύμβασης και σύμφωνα με την εκτιμημένη από το Κτηματολόγιο αγοραία αξία της εκμισθωμένης δασικής γης. Το νέο ετήσιο αναθεωρημένο ενοίκιο, θα ισχύει από 1/9/2007 - 31/8/2012. Το ενοίκιο που απαίτησαν με την επιστολή τους, ημερομηνίας 12/12/2007 (τεκμ.7), προστίθεται, υπολογίστηκε με ποσοστό 4% πάνω στην εκτιμημένη - από το Κτηματολόγιο - αγοραία αξία της εκμισθωμένης δασικής γης και γι’ αυτό ανήλθε σε £36.000 το χρόνο.
Με την τελευταία παράγραφο, οι ενάγοντες, με το αιτιολογικό ότι για την περίοδο 31/8/2007 - 1/9/2008 κατέβαλαν (στις 19/10/2007) το ποσό των £6.600, κλήθηκαν να καταβάλουν στο Διευθυντή το ποσό των £11.400 (€19.478) που - όπως αναφέρεται - αποτελεί τη διαφορά, λόγω της αναθεώρησης.
Ο Διευθυντής, με νέα επιστολή του προς τους ενάγοντες, ημερομηνίας 31/1/2013 (τεκμ. 17) τους πληροφόρησε ότι το ύψος του ετήσιου ενοικίου για το επίδικο ακίνητο καθορίζεται σε €36.600 το οποίο θα ισχύει για την πενταετία 1/9/2012 μέχρι 31/8/2017. Και αυτή η αναθεώρηση - όπως αναφέρεται - έγινε με βάση τον όρο 2(β) της επίμαχης σύμβασης και σύμφωνα με εκτίμηση της αγοραίας αξίας της εκμισθωμένης δασικής γης που έγινε από το Κτηματολόγιο. Με την 3η παράγραφο, οι ενάγοντες κλήθηκαν και πάλι να καταβάλουν στο Διευθυντή το ποσό των €25.323,23 που αποτελούσε τη διαφορά, λόγω της αναθεώρησης για την περίοδο 31/8/2012 - 1/9/2013, ενώ με την 4η παράγραφο σημειώνεται ότι το καθυστερημένο οφειλόμενο υπόλοιπο μέχρι και τις 31/12/2012 ανέρχεται στις €138.011,32 το οποίο πρέπει να ξοφληθεί το συντομότερο.
Η παραπάνω επιστολή έτυχε απάντησης από τους δικηγόρους των εναγόντων, οι οποίοι, με την επιστολή τους προς το Διευθυντή, ημερομηνίας 28/3/2013 (τεκμ. 18), μεταξύ άλλων αναφέρουν τα εξής:
Με την επιστολή τους στον ίδιο, ημερομηνίας 24/7/2012, ενόψει της επικείμενης αναθεώρησης του ετήσιου ενοικίου, που σύμφωνα με τις πρόνοιες της σύμβασης έπρεπε να γίνει τον Αύγουστο του 2013, του είχαν επιστήσει την προσοχή στο αναντίλεκτο γεγονός ότι τα τελευταία χρόνια η αγοραστική και ή ενοικιαστική αξία των ακινήτων σε ολόκληρη την Κύπρο έχει υποστεί και συνεχίζει να υπόκειται σε σημαντική μείωση και ότι συνεπώς, το ετήσιο ενοίκιο θα έπρεπε να αναθεωρηθεί προς τα κάτω. Αυτός, με την επιστολή του (τεκμ. 17) κοινοποίησε στους ενάγοντες τη μονομερή απόφασή του για αναθεώρηση του ενοικίου προς τα πάνω. Είναι η θέση των εναγόντων, ότι και οι δυο αναθεωρήσεις, στις οποίες έχει μονομερώς προχωρήσει (αυτή του 2007 και αυτή του 2013) έρχονταν σε αντίθεση με τις πρόνοιες του όρου 2(γ)(ι) της επίμαχης σύμβασης, όπου προβλέπεται ρητά ότι η αναθεώρηση υπολογίζεται με βάση τα αγοραία ενοίκια που υφίστανται στο Τρόοδος, δηλαδή, τα ενοίκια που καταβάλλονται για τη χρήση όμοιων ακινήτων στην περιοχή του Τροόδους και όχι με βάση την αγοραία αξία του επίδικου ακινήτου. Κατά την τρέχουσα περίοδο, με βάση έρευνα που έχουν κάνει οι ενάγοντες δεν υπάρχει στην περιοχή του Τροόδους αγοραίο ενοίκιο που να υποστηρίζει το ενοίκιο που απαιτεί (ο Διευθυντής) με την αναθεώρηση, με αποτέλεσμα να είναι παντελώς αναιτιολόγητη και αδικαιολόγητη η οποιαδήποτε αύξηση του ετήσιου ενοικίου. Αντίθετα, αυτό, υπό τις περιστάσεις, θα έπρεπε να αναθεωρηθεί προς τα κάτω και μάλιστα, σε σημαντικό βαθμό.
Ακολούθως, οι δικηγόροι τον εναγόντων παρακαλούν το Διευθυντή να τους πληροφορήσει σε ποια στοιχεία και/ή κριτήρια βασίστηκε για να καταλήξει στον υπολογισμό του αναθεωρημένου ενοικίου και σε περίπτωση που έχει οποιαδήποτε τέτοια στοιχεία, να τα γνωστοποιήσει στους ενάγοντες. Καταληκτικά, απορρίπτουν την αναθεώρηση του ενοικίου στο καθορισθέν ποσό, ως αντίθετη με τις πρόνοιες της σύμβασης μίσθωσης.
Ο Διευθυντής απάντησε στην παραπάνω επιστολή, με την επιστολή του προς τους δικηγόρους των εναγόντων, ημερομηνίας 2/4/2013 (τεκμ. 19). Σύμφωνα με αυτή, το ενοίκιο αναθεωρήθηκε με βάση τον όρο 2(β) της επίμαχης σύμβασης και σύμφωνα με εκτίμηση της αγοραίας αξίας της εκμισθωμένης δασικής γης που έγινε από το Κτηματολόγιο. Όπως αναφέρεται στη συνέχεια, αποστέλλεται για ενημέρωση αντίγραφο επιστολής του Κτηματολογίου, ημερομηνίας 27/11/2012, με την οποία καθορίζεται το ύψος του ετήσιου ενοικίου για την πιο πάνω εκμισθωμένη δασική γη. Να πω απλώς, ότι η εν λόγω επιστολή του Κτηματολογίου απευθύνεται στο Διευθυντή και με αυτή, τον πληροφορεί ότι η αγοραία αξία του επίδικου ακινήτου της κοινότητας Πάνω Πλατρών, εμβαδού 18.283 τ.μ. ανέρχεται σε €1.830.000 και το ετήσιο ενοίκιο σε €36.600.
Αποτελεί κεντρική θέση των εναγόντων ότι και οι τρεις αναθεωρήσεις του ετήσιου ενοικίου που έγιναν για το επίδικο ακίνητο είναι παράνομες και αντισυμβατικές, επειδή έγιναν επί τη βάση της αγοραίας αξίας της εκμισθωμένης δασικής γης και όχι επί τη βάση των αγοραίων ενοικίων των υφισταμένων στο Τρόοδος κατά την ημερομηνία κατά την οποία το ετήσιο ενοίκιο υπόκειτο σε αναθεώρηση, όπως διαλαμβάνεται στην παράγραφο 2 (γ)(i) της επίμαχης σύμβασης.
Ο εναγόμενος εγείρει προδικαστική ένσταση με την οποία ισχυρίζεται ότι οι ενάγοντες εμποδίζονται και/ή έχουν παραιτηθεί του δικαιώματος να αμφισβητούν τον τρόπο υπολογισμού του ενοικίου, αφού τον έχουν αποδεχθεί. Απ’ εκεί και πέρα, άνευ βλάβης, οι βασικές υπερασπιστικές θέσεις του έναντι όσων ισχυρίζονται οι ενάγοντες τα οποία συνθέτουν τη βάση της εναντίον του αγωγής τους είναι οι εξής:
Παραδέχεται ότι οι ενάγοντες επί του επίδικου ακινήτου διατηρούν και λειτουργούν ξενοδοχειακή μονάδα και αναφέρει ότι ανεξάρτητα από την αξία των κτιριακών εγκαταστάσεων, κατά τον υπολογισμό για καθορισμό του ενοικίου, αυτό που λαμβάνεται υπόψη είναι η αξία της γης, χωρίς τις κτιριακές εγκαταστάσεις.
Η πρώτη αναθεώρηση του ενοικίου αφορούσε την περίοδο 1/9/1986 μέχρι 31/8/1993. Το ενοίκιο τότε καθορίστηκε στις £4.380. Δεν έγινε αποδεκτό από τους ενάγοντες και μετά το διορισμό διαιτητή και με απόφασή του καθορίστηκε σε £1.980 το χρόνο, δηλαδή, 1.8% πάνω στην αγοραία αξία της γης, ως είχε τεκμηριωθεί. Με επιστολή του Τμήματος Δασών, ημερομηνίας 27/8/1993, οι ενάγοντες ενημερώθηκαν για το νέο αναθεωρημένο ενοίκιο για την περίοδο 1/9/1993 - 31/8/2000, όπως υπολογίστηκε από το Κτηματολόγιο. Το ενοίκιο καθορίστηκε στις £3.960, δηλαδή, 1.8% πάνω στην αγοραία αξία της γης, όπως εκτιμήθηκε. Η νέα αναθεώρηση του ενοικίου έγινε για την περίοδο 1/9/2000 - 31/8/2007. Το ενοίκιο καθορίστηκε στις £9.900, δηλαδή, 3% πάνω στην αγοραία αξία της γης. Κατόπιν διαφωνίας των εναγόντων πραγματοποιήθηκε συνάντηση και το ενοίκιο καθορίστηκε στο ποσό των £3.960 (δηλαδή, 1.8% πάνω στην αγοραία αξία της γης) για την περίοδο 1/9/1993 και για την περίοδο 1/9/2000 - 31/8/2007, στο ποσό των £6.600 το χρόνο (δηλαδή, 2% αντί 1.8%).
Με βάση τα πιο πάνω φαίνεται ότι οι ενάγοντες αποδέχτηκαν τον τρόπο υπολογισμού του ενοικίου. Αμφισβητούσαν το ύψος, όχι όμως τον τρόπο υπολογισμού. Αν και η σύμβαση είχε τροποποιηθεί αρκετές φορές, ο όρος για τον τρόπο υπολογισμού του ενοικίου παρέμεινε ο ίδιος, ως ποσοστό επί της αγοραίας αξίας της γης. Ενώ σχεδόν πάντοτε αμφισβητείτο το ύψος του ενοικίου από τους ενάγοντες, ουδέποτε αμφισβητήθηκε ο τρόπος υπολογισμού του. Ούτε και η αγοραία αξία της γης, όπως υπολογιζόταν από το Κτηματολόγιο. Ο διακανονισμός που γινόταν αφορούσε το ύψος του ποσοστού επί της αγοραίας αξίας. Το τι καθορίζει η σύμβαση είναι η καταβολή του αγοραίου ενοικίου για την περιοχή του Τροόδους και αυτό, επειδή πρόκειται για κρατική δασική γη και έπρεπε να διασαφηνιστεί αν πρόκειται για αγοραίο ή ονομαστικό ενοίκιο. Στις περιπτώσεις ξενοδοχειακών μονάδων εφαρμόζεται ποσοστό επί της αγοραίας αξίας.
Ο εναγόμενος καταχώρησε και ανταπαίτηση με την οποία - όπως αναφέρει - ενόψει της μη καταβολής των αναθεωρημένων ενοικίων αξιώνει εναντίον των εναγόντων το συνολικό ποσό των €290.973,05, ως υπόλοιπο καθυστερημένων ενοικίων μέχρι και την 1/9/2015 και συγκεκριμένα, €254.373,05 και τόκων υπερημερίας €28.955 μέχρι 31/8/2015.
Το βασικό επίδικο θέμα της υπόθεσης που καλούμε να επιλύσω αφορά στο ερώτημα κατά πόσο οι τρεις αναθεωρήσεις του ετήσιου ενοικίου του επίδικου ακινήτου, έγιναν νόμιμα και σύμφωνα με την παράγραφο 2 της επίμαχης σύμβασης.
Ο Σοφοκλής Μαρκίδης (Μ.Ε.1) και ο Παναγιώτης Δανός (Μ.Ε.2) είναι οι δυο μάρτυρες που κατέθεσαν για την υπόθεση των εναγόντων, τόσο για την απαίτηση όσο και για την ανταπαίτηση. Από την άλλη, μαρτυρία για την υπόθεση των εναγόμενων, επίσης, τόσο για την απαίτηση όσο και για την ανταπαίτηση δόθηκε από τον Αντώνη Χωραττά (Μ.Υ.1) και τη Νικολέτα Κουμάστα (Μ.Υ.2).
Δεν προτίθεμαι να επαναλάβω το περιεχόμενο της προσαχθείσας μαρτυρίας και το ίδιο ισχύει και για το περιεχόμενο των εκατέρωθεν - γραπτών - αγορεύσεων. Στη συνέχεια και στο βαθμό που κριθεί αναγκαίο, θα διαφανεί - με αναφορά, τόσο στη μαρτυρία όσο και στις γραπτές αγορεύσεις - ποιες από τις θέσεις κάθε πλευράς αποδέχομαι και ποιες απορρίπτω.
Είχα την ευκαιρία να παρακολουθήσω με ιδιαίτερη προσοχή όλους τους μάρτυρες, ενώ κατέθεταν ενόρκως ενώπιόν μου. Αισθάνομαι ότι είμαι σε θέση να αξιολογήσω τη συμπεριφορά, αντιδράσεις, αναφορές και ισχυρισμούς τους, λαμβάνοντας υπόψη το επίπεδο γνώσης τους αναφορικά με τα ουσιώδη γεγονότα της υπόθεσης. Αυτονόητο πως, η μαρτυρία κάθε μάρτυρα, θα ιδωθεί και αξιολογηθεί ενταγμένη στο σύνολο του μαρτυρικού υλικού, τόσο αυτοτελώς όσο και σε συνάρτηση με το αντίστοιχο - κατά περίπτωση μέρος - της μαρτυρίας άλλων μαρτύρων, είτε της μιας πλευράς είτε της άλλης.
Ακόμη λαμβάνω υπόψη τ’ ακόλουθα:
Σύμφωνα με τη Σάββα ν. Αστυνομίας (1998) 2 Α.Α.Δ. 391), όταν δεν υπάρχουν ισχυροί λόγοι περί του αντιθέτου, αποδοχή μέρους της μαρτυρίας ενός μάρτυρα είναι δυνατή στο πλαίσιο της διακριτικής ευχέρειας του Δικαστηρίου. Βλ. και την Εvpalia Trading Ltd v. Γενικού Εισαγγελέα (2008) 2 Α.Α.Δ. 162 καθώς και την Akil v. Αστυνομίας (2009) 2 Α.Α.Δ. 148, από την οποία και το ακόλουθο απόσπασμα:
«Σύμφωνα με τη νομολογία είναι επιτρεπτό για ένα δικαστήριο να δεχθεί μέρος της μαρτυρίας ενός μάρτυρα και να απορρίψει άλλο.»
Περαιτέρω, όπως επισημαίνεται στην Κυπριανού ν. Αστυνομίας (2008) 2 Α.Α.Δ. 816:
Όπως αναφέρεται συναφώς στην Akil (ανωτέρω):
«Αντιφάσεις που αφορούν μικρολεπτομέρειες, όχι μόνο δεν αποδυναμώνουν μια μαρτυρία που γενικά έχει κριθεί ως αξιόπιστη, αλλά αντίθετα την ενδυναμώνουν.»
Προστίθενται και τα εξής: Όπως επισημαίνεται στη Βραχίμη ν. Κουλουμπρή (1992) 1(Β) Α.Α.Δ. 836:
«Η δικογραφία συνιστά το θεμέλιο της δίκης και αποτελεί το αποκλειστικό μέσο για τον προσδιορισμό των επιδίκων θεμάτων. Η σημασία των εγγράφων προτάσεων συνοψίζεται στο απόσπασμα που ακολουθεί από την απόφαση Παπαγεωργίου ν. Λούη Κλάππα (Investments Services Ltd) (Πολιτική Έφεση 7367, αποφασίστηκε στις 14/1/90 και θα δημοσιευτεί στους τόμους (1990) 1 Α.Α.Δ.):
«Οι αρχές του δικονομικού δικαίου περιορίζουν τα επίδικα θέματα σε εκείνα τα οποία προσδιορίζονται από τη δικογραφία· δηλαδή την απαίτηση, την υπεράσπιση και την απάντηση όπου υπάρχει. Ο επακριβής προσδιορισμός των επιδίκων θεμάτων συναρτάται άμεσα με το αντιπαραθετικό σύστημα δίκης που ισχύει στο δικαιϊκο μας σύστημα και απόρροια της φυσικής δικαιοσύνης που επιβάλλει τη διασφάλιση του δικαιώματος διαδίκου για ουσιαστική ευκαιρία απάντησης στις θέσεις και ισχυρισμούς του αντιδίκου του. Η δίκη δρομολογείται, όπως επιγραμματικά ανάφερε ο τότε Πρόεδρος του Ανωτάτου Δικαστηρίου κ. Βασιλειάδης στην υπόθεση Homeros Th. Courtis and Others v. Panos K. Iasonides (1970) 1 C.L.R., 180, (βλέπε επίσης Christakis Loucaides v. C.D. Hay and Sons Ltd (1971) 1 C.L.R., 134) κατά μήκος των γραμμών που οριοθετεί η δικογραφία και η δίκη διατρέχει την ίδια πορεία όπως και το τραίνο κατά μήκος των προκαθορισμένων γραμμών της διαδρομής».
Βλέπε και τη Νεοφύτου κ.ά. ν. Γερακιώτη (2010) 1 (Α) Α.Α.Δ. 25, όπου με αναφορά στη Βραχίμη (ανωτέρω) υποδεικνύεται ότι ένα Δικαστήριο δεν μπορεί να επεκτείνεται στην εξέταση άλλων θεμάτων, έξω, από και σε διάσταση με τους δικογραφημένους ισχυρισμούς καθώς και τη Χ’’ Μάρκου ν. Widehorizon (Capital Market) Ltd (2010) 1 (A) A.A.Δ. 108, στην οποία επαναλαμβάνεται η πάγια και καλά καθιερωμένη αρχή, ότι μαρτυρία η οποία εκφεύγει από το περιεχόμενο των εγγράφων προτάσεων δεν λαμβάνεται υπόψη, αφού η δίκη τροχοδρομείται αυστηρά στη βάση των ισχυρισμών που περιέχονται στα δικόγραφα. Αυτό δε, όπως συνάγεται από τη Βαριάνου ν. Βορκά (2010) 1 (Γ) Α.Α.Δ. 1541 ισχύει, ακόμη και στην περίπτωση που τέτοια μαρτυρία εισάγεται χωρίς ένσταση.
Τέλος, επειδή δυο από τους μάρτυρες κατέθεσαν ως πραγματογνώμονες, η μαρτυρία τους θα ιδωθεί και αξιολογηθεί υπό το φως και όσων αναφέρονται στην πολύ πρόσφατη υπόθεση Κυπριανού ν. Γενικός Εισαγγελέας της Δημοκρατίας, Πολ. Έφ. 6/2915 (σχ. με 7/2015), ημερ. 13/9/2023:
«Είναι σταθερή η νομολογία του Ανωτάτου Δικαστηρίου ότι η μαρτυρία εμπειρογνώμονα αξιολογείται όπως και κάθε άλλη μαρτυρία. Οι κανόνες αξιολόγησης είναι οι ίδιοι τόσο για τις μαρτυρίες εμπειρογνωμόνων όσο και για τις συνήθεις μαρτυρίες. Ως έχει επισημανθεί από το Ανώτατο Δικαστήριο στην απόφαση Κοινοτικό Συμβούλιο Ομόδους ν. Κονναρή (2011) 1 Α.Α.Δ. 2298, αποτελεί βασική και πάγια νομολογιακή αρχή ότι για σκοπούς αξιολόγησης της μαρτυρίας εμπειρογνωμόνων ισχύουν οι ίδιοι κανόνες που ισχύουν στην περίπτωση κάθε άλλου μάρτυρα, πλην του ότι, κατά παρέκκλιση του γενικού κανόνα, εμπειρογνώμονες δύνανται να εκφέρουν γνώμη στον τομέα ειδίκευσής τους. Το καθήκον του εμπειρογνώμονα είναι να εφοδιάσει το Δικαστήριο με όλες τις απαραίτητες για σκοπούς ελέγχου της ορθότητας των συμπερασμάτων του, επιστημονικές πληροφορίες, έτσι ώστε το Δικαστήριο να είναι σε θέση, εφαρμόζοντας αυτές τις πληροφορίες στα γεγονότα της ενώπιον του υπόθεσης που έχουν αποδειχθεί, να σχηματίσει τη δική του κρίση (βλ. Πιττάλης κ.ά. v. Ianira Enterprises Ltd. κ.ά. (1997) 1 Α.Α.Δ. 814 και Cybarco Ltd. v. Kovascik (2001) 1 Α.Α.Δ. 2013).»
Η εντύπωσή μου για την ποιότητα της μαρτυρίας και την αξιοπιστία του διευθυντή - και γραμματέα - των εναγόντων, Σοφοκλή Μαρκίδη (Μ.Ε.1) ως μάρτυρα είναι θετική. Η μαρτυρία του περικλείεται στη γραπτή κατάθεσή του (παράρτημα Α) το περιεχόμενο της οποίας υιοθέτησε για σκοπούς κυρίως εξέτασης. Ο μάρτυρας, παρά το εμφανώς προχωρημένο της ηλικίας του και το γεγονός ότι η μαρτυρία του καλύπτει πολύ μακρά χρονική περίοδο, απαντούσε αυθόρμητα, με απλότητα και απόλυτη ειλικρίνεια, σ’ όλες τις ερωτήσεις που του υποβλήθηκαν, χωρίς να υποπέσει σε καμιά σοβαρή αντίφαση. Η μαρτυρία του, επί της ουσίας, σε σημαντικό βαθμό είτε συνάδει είτε υποστηρίζεται είτε επιβεβαιώνεται είτε ενισχύεται από το περιεχόμενο σωρείας εγγράφων τα οποία κατάθεσε ως τεκμήρια, με το περιεχόμενο αρκετών από αυτά, είτε να αποτελεί κοινό έδαφος μεταξύ των μερών είτε να παρέμεινε αδιαμφισβήτητο. Ο μάρτυρας, μολονότι αντεξετάστηκε ικανά από την ευπαίδευτη εκπρόσωπο του εναγόμενου, εντούτοις κατέστη αδύνατο να κλονιστεί η αξιοπιστία του - εννοείται, πάντοτε επί της ουσίας όσων ανάφερε - χωρίς να μου διαφεύγει και το γεγονός ότι μερικές από τις βασικές θέσεις του εναγόμενου δεν του υποβλήθηκαν, για να του δοθεί η ευκαιρία να θέσει την εκδοχή του συναφώς με αυτές. Ως ήταν φυσιολογικό, ο μάρτυρας υπέπεσε και σε κάποιες αντιφάσεις. Ωστόσο, δεν αποδίδω ιδιαίτερη σημασία σ’ αυτές, καθώς αφορούν σε μικρολεπτομέρειες και είναι τόσο ασήμαντες, που σε καμιά περίπτωση τις θεωρώ ικανές να κλονίσουν την αξιοπιστία του, ως μάρτυρα, την οποία, αντίθετα, ενδυναμώνουν. Οι εν λόγω αντιφάσεις, τις οποίες αποδίδω τόσο στο προχωρημένο της ηλικίας του όσο και κυρίως, στην πολύ μεγάλη χρονική περίοδο που καλύπτει η μαρτυρία του, αν αποδεικνύουν κάτι είναι ότι ο μάρτυρας παρουσιάστηκε στο Δικαστήριο με πρόθεση να πει - και είπε - την αλήθεια, αυθόρμητα και χωρίς προσχεδιασμό.
Ακολουθεί ότι η μαρτυρία του, επί της ουσίας γίνεται αποδεκτή. Και η ουσία, ασφαλώς συναρτάται απόλυτα με την επίλυση του βασικού επίδικου θέματος της υπόθεσης.
Εις επίρρωση μερικών από τις παραπάνω διαπιστώσεις μου ακολουθούν κάποια παραδείγματα από την αντεξέταση του μάρτυρα:
Αποτελεί δικογραφημένη θέση του εναγόμενου, η οποία υποβλήθηκε στο μάρτυρα, ότι οι ενάγοντες, ενώ κατά καιρούς αμφισβητούσαν το ποσό του αναθεωρημένου ετήσιου ενοικίου, ουδέποτε αμφισβήτησαν τον τρόπο υπολογισμού του. Ο μάρτυρας δεν δέχθηκε τη θέση αυτή και προέβαλε τη σταθερή θέση ότι η αναθεώρηση ήταν παράνομη και αντισυμβατική. Στη σχετική υποβολή που του έγινε, όπως είπε κατά λέξη «Υπήρξε διαφωνία από την πρώτη μέρα που το κράτος χρησιμοποίησε άλλη μέθοδο για τον υπολογισμό του ενοικίου. Άμεσα, χωρίς καθυστέρηση.»
Η παραπάνω θέση του μάρτυρα και κατ’ επέκταση των εναγόντων τεκμηριώνεται από τα εξής:
Οι ενάγοντες, με την επιστολή τους προς το Διευθυντή, ημερομηνίας 5/2/2008 (τεκμ. 8) η οποία αφορούσε στην 1η αναθεώρηση του ενοικίου του επίμαχου ακινήτου, με την πρώτη κιόλας παράγραφο, τον πληροφορούν ότι ο προσδιορισμός του ενοικίου δεν συνάδει με τους όρους της μεταξύ τους σύμβασης για τον προσδιορισμό του ενοικίου και ως εκ τούτου είναι άνευ αντικειμένου.
Με τη διευκρίνηση ότι αποτελεί κοινό έδαφος μεταξύ των μερών, ότι η αναθεώρηση του ενοικίου τότε και στη συνέχεια μέχρι σήμερα διεπόταν/διέπεται από την παράγραφο 2 της επίμαχης σύμβασης (βλ. την παράγραφο 8 της έκθεσης απαίτησης, την οποία παραδέχεται ο εναγόμενος με την παράγραφο 10 της υπεράσπισης) παρατηρώ τα εξής:
Μολονότι δικογραφικά ο εναγόμενος αρνείται την αποστολή της παραπάνω επιστολής (τεκμ. 8), τέτοια θέση, ουδέποτε υποβλήθηκε στο μάρτυρα, επομένως, τόσο η αποστολή όσο και η παραλαβή της από το Διευθυντή, θα πρέπει να θεωρηθούν ως αποδεδειγμένο γεγονός. Το ίδιο και για τον ίδιο ακριβώς λόγο ισχύει για το σύνολο των επιστολών που ο μάρτυρας ισχυρίστηκε ότι έχουν αποστείλει οι ενάγοντες, γεγονός το οποίο ο εναγόμενος δικογραφικά αρνείται. Όμως, ότι ο εναγόμενος, εν τέλει δέχεται την αποστολή όλων αυτών των επιστολών, έμμεσα το ομολογεί ο ίδιος, μέσω της εκπροσώπου του, δια της ακόλουθης αναφοράς της στη γραπτή αγόρευσή της: «Σε σχέση δε με τις σωρεία επιστολών τις οποίες κατέθεσε ως Τεκμήρια 8, 9, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 18, 20 και 22 αναφέρω ότι το Δικαστήριο σας δεν θα πρέπει να προσδώσει οποιαδήποτε βαρύτητα καθώς αποτελούν αυθαίρετοι ατεκμηρίωτοι ισχυρισμοί των Εναγόντων, οι οποίοι εν πάση περιπτώσει δεν αποδείχθηκαν και προβάλλοντο από τους Ενάγοντες στην προσπάθεια τους να μην ανταποκριθούν στις υποχρεώσεις τους και να αποφύγουν την πληρωμή του μισθώματος.» Από τη συγκεκριμένη αναφορά είναι σαφές, ότι ο εναγόμενος είναι την αλήθεια του περιεχομένου όλων αυτών των επιστολών που αρνείται και όχι, είτε την αποστολή είτε τη λήψη τους από τον παραλήπτη τους, που εκτός από μια, σ’ όλες τις άλλες είναι ο Διευθυντής.
Για να συνεχίσω, οι δικηγόροι των εναγόντων, σε σχέση με την ίδια αναθεώρηση, με την επιστολή τους προς το Διευθυντή (τεκμ. 9, ανωτέρω) μεταξύ άλλων, τον πληροφορούν ότι η απαίτησή του για αναθεώρηση του ύψους του ετήσιου ενοικίου είναι απαράδεκτη και παράλογη, αφού είναι αντίθετη με τους όρους της βασικής σύμβασης, όπως συμπληρώνεται από την επίμαχη σύμβαση και δεν βασίζεται επί των αγοραίων μισθωμάτων των υφιστάμενων στο Τρόοδος. Τα ίδια - και πολύ περισσότερα - αναφέρονται από τους δικηγόρους των εναγόντων και στην επιστολή τους προς το Διευθυντή του Κτηματολογίου, ημερομηνίας 1/8/2008 (τεκμ. 11).
Ο Διευθυντής αντέδρασε στις δυο επιστολές των εναγόντων (τεκμ. 8 και 9, ανωτέρω), με την επιστολή του προς αυτούς (τεκμ. 10, ανωτέρω) με την οποία τους πληροφορεί ότι το ύψος του αναθεωρημένου ετήσιου ενοικίου για το επίδικο ακίνητο ανέρχεται σε £18.000 (€30.754,82). Με την ίδια επιστολή, η οποία αποτελεί τη 2η αναθεώρηση του ενοικίου, ουσιαστικά τροποποιήθηκε η 1η αναθεώρηση, με την οποία το ετήσιο ενοίκιο είχε οριστεί σε £36.000 (€61.509,65). Και οι δυο αυτές αναθεωρήσεις αφορούν την περίοδο 1/9/2007 μέχρι 31/8/2012.
Ούτε και η 2η αναθεώρηση έγινε δεκτή από τους ενάγοντες, για τον ίδιο ακριβώς λόγο που δεν έγινε δεκτή η πρώτη, γεγονός το οποίο προκύπτει από το περιεχόμενο της επιστολής των δικηγόρων τους προς το Διευθυντή, ημερομηνίας 25/8/2008 (τεκμ. 12). Έκτοτε και μέχρι τις 30/7/20212, οι δικηγόροι των εναγόντων απέστειλαν σωρεία επιστολών στο Διευθυντή (βλ. τα τεκμ. 13 μέχρι 16) επαναλαμβάνοντας την ίδια θέση των εναγόντων. Συγκεκριμένα, ότι και η 2η αναθεώρηση του ενοικίου έγινε κατά παράβαση της επίμαχης σύμβασης.
Ο Διευθυντής, με την επιστολή του προς τους ενάγοντες (τεκμ. 17, ανωτέρω) τους πληροφόρησε ότι το ύψος του αναθεωρημένου ενοικίου για την πενταετία 1/9/2012 μέχρι 31/8/2017 καθορίζεται σε €36.600 (3η αναθεώρηση) αντί του ποσού των €30.754,82 που ίσχυε μέχρι 31/8/2012 (2η αναθεώρηση). Ότι ούτε και αυτή η αναθεώρηση έγινε δεκτή από τους ενάγοντες, για τον ίδιο λόγο που δεν έγιναν δεκτές και οι δυο προηγούμενες αποδεικνύεται από το περιεχόμενο τριών επιστολών των δικηγόρων τους προς το Διευθυντή, ημερομηνίας 28/3/2013, 26/9/2013 και 28/8/2014, αντίστοιχα (βλ. τα τεκμ. 18, 20 και 22).
Ένα άλλο θέμα για το οποίο αμφισβητήθηκε έντονα ο μάρτυρας αφορά στο χρόνο παραλαβής από τους ενάγοντες τής επιστολής του Διευθυντή, ημερομηνίας 19/7/2007 (τεκμ. 6, ανωτέρω) με την οποία τους πληροφορεί ότι σύμφωνα με τον όρο 4 της βασικής σύμβασης και σύμφωνα με την επίμαχη σύμβαση, το ύψος του ετήσιου ενοικίου του επίδικου ακινήτου, θα τύχει αναθεώρησης από 1/9/2007 η οποία θα ισχύει για την περίοδο 1/9/2007 μέχρι 31/8/2012. Αποτελεί θέση των εναγόντων, την οποία προέβαλε ενόρκως ο διευθυντής τους, ότι η εν λόγω επιστολή παραλήφθηκε στις 28/12/2007. Η ευπαίδευτη εκπρόσωπος του εναγόμενου υπόβαλε στο μάρτυρα ότι η εν λόγω επιστολή δεν παραλήφθηκε στις 28/12/2007 και ότι οι ενάγοντες γνώριζαν ότι το ενοίκιο θα αναθεωρείτο και διαφοροποιείτο από 1/9/2007. Δικαίως ο μάρτυρας δεν δέχθηκε την υποβολή και τούτο, καθώς από το περιεχόμενο της ίδιας της επιστολής προκύπτει ότι αυτή, πράγματι στάλθηκε στους ενάγοντες με ηλεκτρονικό ταχυδρομείο, στις 28/12/2007. Ούτε και υπάρχει θετική και αξιόπιστη μαρτυρία εκ μέρους του εναγόμενου ότι στάλθηκε και παραλήφθηκε από τους ενάγοντες με οποιοδήποτε διαφορετικό τρόπο ή μέσο, οποτεδήποτε, πριν από την ημερομηνία αυτή.
Ο χρόνος παραλαβής της εν λόγω επιστολής από τους ενάγοντες συναρτάται απόλυτα με τη θέση τους ότι η 1η αναθεώρηση του ενοικίου ήταν παράνομη και αντισυμβατική. Αναφορικά με αυτή την πτυχή της υπόθεσης, κάποια στιγμή, η ευπαίδευτη εκπρόσωπος του εναγόμενου υπόβαλε στο μάρτυρα ότι εφόσον οι ενάγοντες με βάση το περιεχόμενο της επίμαχης σύμβασης γνώριζαν ότι από την 1/9/2007 θα γινόταν αναθεώρηση του ενοικίου, κάτι που θα γινόταν κάθε 5 χρόνια, το ποσό των £6.600 που πλήρωσαν ήταν για να αποφύγουν να πληρώσουν το επιπλέον αναθεωρημένο ποσό. Θα έλεγα ότι, δικαίως ο μάρτυρας δεν δέχθηκε την υποβολή, αφού τα όσα ανάφερε στη συνέχεια, απαντώντας σε διάφορες συναφείς ερωτήσεις και υποβολές που του έγιναν, τεκμηριώνονται από το περιεχόμενο της γραπτής μαρτυρίας, η οποία μάλιστα προέρχεται από το Τμήμα Δασών και το Διευθυντή, ενώ, συναφώς με το θέμα δεν υπάρχει περί αντιθέτου αξιόπιστη μαρτυρία, δηλαδή μαρτυρία που να είναι σύμφωνη με την εκδοχή του εναγόμενου.
Όπως αναφέρεται και σε άλλο σημείο πιο πάνω είναι γεγονός, ότι δυνάμει της επίμαχης σύμβασης, το ετήσιο ενοίκιο για την περίοδο 1/9/2000 μέχρι 31/8/2007 καθορίστηκε στο ποσό των £6.600, ενώ η επόμενη αναθεώρηση, θα γινόταν την 1/9/2007 και θα ίσχυε για την περίοδο 1/9/2007 μέχρι 31/12/2012 και ακολούθως, κάθε 5 χρόνια μέχρι τη λήξη ή λύση της βασικής σύμβασης. Ο Διευθυντής, με την επιστολή του (τεκμ. 6, ανωτέρω) πληροφόρησε τους ενάγοντες ότι ενοίκιο θα τύχει αναθεώρησης από 1/9/2007, περαιτέρω, ότι το νέο ενοίκιο θα ισχύει για περίοδο 5 χρόνων από 1/9/2007 μέχρι 31/12/2012 και τέλος, ότι το ύψος του θα τους κοινοποιηθεί μόλις καθοριστεί. Ανεξάρτητα από το χρόνο παραλαβής της εν λόγω επιστολής από τους ενάγοντες - που για τους λόγους που αναφέρω πιο πάνω είναι η 28/12/2007 - αποτελεί κοινό έδαφος μεταξύ των μερών, ότι το αναθεωρημένο ενοίκιο καθορίστηκε με την επιστολή του Διευθυντή, ημερομηνίας 12/12/2007 (τεκμ. 7). Όπως επίσης αποτελεί αδιαμφισβήτητο γεγονός, ότι οι ενάγοντες, στις 19/10/2007 κατέβαλαν στο Τμήμα Δασών έναντι απόδειξης (τεκμ. 5) το συνολικό ποσό των £6.675,31 και συγκεκριμένα, το ποσό £6.600, υπό μορφή ενοικίου για την περίοδο 1/9/2007 μέχρι 31/8/2008 και το ποσό των £75,31, υπό μορφή τόκων για την περίοδο 1/9/2007 μέχρι και 19/10/2007. Τα τελευταία αυτά στοιχεία απορρέουν από την ίδια την απόδειξη και ως θέμα ερμηνείας των συγκεκριμένων αναφορών στο έγγραφο, αλλά και ως θέμα καθαρά κοινής λογικής, το ορθό συμπέρασμα που εξάγεται είναι σύμφωνο με την εκδοχή του μάρτυρα και των εναγόντων και όχι με τις περί αντιθέτου θέσεις του εναγόμενου, τις οποίες προώθησε είτε μέσω της αντεξέτασης του μάρτυρα - κατά βάση, με διάφορες έωλες υποβολές - είτε μέσω της μαρτυρίας του Μ.Υ.1, την οποία, για λόγους που θα αναφέρω αργότερα δεν μπορώ να δεχθώ και επί του προκειμένου.
Για το ίδιο θέμα προστίθενται και τα εξής:
Εάν οι ενάγοντες ήθελαν να αποφύγουν να πληρώσουν το επιπλέον αναθεωρημένο ποσό και για σκοπούς στοιχειοθέτησης της δικογραφημένης θέσης τους ότι ο εναγόμενος/Δημοκρατία έχασε το δικαίωμα για αναθεώρηση από τη στιγμή που δέχθηκε ανεπιφύλακτα την πληρωμή του παραπάνω ποσού θεωρώ πως δεν θα επέλεγαν να πληρώσουν το ποσό αυτό, 49 μέρες αργότερα από την ημέρα που θα μπορούσαν να το πληρώσουν που ήταν η 1/9/2007. Ακολούθως, η θέση του εναγόμενου ότι εκ παραδρομής δεν αναγράφεται στην απόδειξη ότι το ενοίκιο της περιόδου 1/9/2007 μέχρι 31/8/2008 καταβλήθηκε με επιφύλαξη, ενδεχομένως θα είχε κάποιες πιθανότητες να γίνει δεκτή, εάν το μόνο που προκύπτει από την εν λόγω απόδειξη είναι η πληρωμή του ποσό των £6.600. Το περιεχόμενο του συγκεκριμένου εγγράφου είναι απολύτως σαφές και ξεκάθαρο. Περικλείει τη θέση του Τμήματος Δασών, ότι στις 19/10/2007 εισέπραξε από τους ενάγοντες το ποσό των £6.600, υπό μορφή ενοικίου για το επίδικο ακίνητο για - ολόκληρη - την περίοδο από 1/9/2007 μέχρι και 31/8/2008 καθώς και το ποσό των £75,31, που αποτελεί τους αναλογούντες τόκους από την ημέρα που το ενοίκιο κατέστη πληρωτέο μέχρι και την ημέρα καταβολής του. Το Τμήμα Δασών είναι κυβερνητικό τμήμα και εάν αποτελούσε γεγονός, η θέση του εναγόμενου, ότι καθ’ ον χρόνο οι ενάγοντες προέβαιναν στη συγκεκριμένη πληρωμή, ο Διευθυντής του τμήματος τούς είχε όντως αποστείλει την επιστολή του (τεκμ. 6, ανωτέρω), το ελάχιστο που θα πρεπε να αναγράφεται στην απόδειξη ήταν ότι το ποσό παραλήφθηκε έναντι του ενοικίου της περιόδου και ενδεχομένως δεν υπήρχε λόγος να γίνει και ο υπολογισμός των αναλογούντων τόκων.
Και κάτι ακόμη. Έχοντας υπόψη ότι η επίμαχη σύμβαση διαλαμβάνει για αναθεώρηση, δυο πράγματα θέλω να πω, τα οποία καταρρίπτουν τη θέση του εναγόμενου, ως προς το λόγο που αποδίδει στους ενάγοντες την συγκεκριμένα πληρωμή. Καταρχάς, η πρόνοια για αναθεώρηση δεν επισύρει οποιεσδήποτε κυρώσεις στους συμβαλλόμενους/διαδίκους σε περίπτωση με τήρησής της, δηλαδή που δεν θα γίνει αναθεώρηση και έπειτα, η αναθεώρηση οποτεδήποτε και να γινόταν δεν σημαίνει κατά ανάγκη ότι θα γινόταν προς τα πάνω. Άλλο αναθεώρηση του ενοικίου και άλλο αύξησή του και η επίμαχη σύμβαση διαλαμβάνει το πρώτο και όχι το δεύτερο. Δεν νομίζω πως χρειάζεται να επεκταθώ.
Ο Παναγιώτης Δανός (Μ.Ε.2) είναι εκτιμητής ακινήτων. Τα πλούσια προσόντα του, καθώς και η πείρα του στον κλάδο δεν αμφισβητούνται. Η ουσία της μαρτυρίας του περικλείεται στη σχετική έκθεση εκτίμησης που έχει ετοιμάσει (τεκμ. 24) αναφορικά με το επίδικο ακίνητο, το περιεχόμενο της οποίας υιοθέτησε για σκοπούς κυρίως εξέτασης.
Όσα ακολουθούν αποβλέπουν στο να τεκμηριώσουν την κρίση μου αναφορικά με την ποιότητα της μαρτυρίας και την αξιοπιστία του υπό αναφορά, ως μάρτυρα:
Όπως αναφέρει στην παράγραφο 1.2. της έκθεσής του, η εκτίμηση γίνεται για τον υπολογισμό του αγοραίου ενοικίου της γης του ξενοδοχείου Jubilee για σκοπούς Δικαστηρίου. Όπως αναφέρει στην παράγραφο 1.3., η εκτίμηση αφορά ακίνητο - γη - εντός των διοικητικών ορίων της κοινότητας Πάνω Πλατρών, της Επαρχίας Λεμεσού. Η εκτίμηση, προστίθεται, γίνεται για το μισθωμένο τμήμα του ακινήτου, ήτοι, 18.283 τ.μ..
Το πρώτο που παρατηρώ είναι το εξής:
Ενώ ο μάρτυρας, σε μια περίπτωση αναφέρεται σε εκτίμηση που γίνεται για τον υπολογισμό του αγοραίου ενοικίου της γης και σε άλλη μία, σε εκτίμηση, η οποία φορά ακίνητο - γη - παραβλέπει ότι η βασική σύμβαση (τεκμ. 2) - αλλά και η προγενέστερή της του 1960 (τεκμ. 1) - διαλαμβάνουν για την ενοικίαση τόσο της γης όσο και των υποστατικών που βρίσκονται μέσα σ’ αυτή, δηλαδή, του ξενοδοχείου. Δεν νομίζω πως χρειάζεται να διαθέτει κανείς γνώσεις εκτιμητή ακινήτων, για να είναι σε θέση να αντιληφθεί ότι είναι ένα πράγμα ο υπολογισμός της αξίας ενός τεμαχίου γης, χωρίς να υπάρχουν σ’ αυτό κτίρια και άλλο, τελείως διαφορετικό, όταν στο ακίνητο υπάρχουν κτίρια, πολύ περισσότερο, που στην προκειμένη περίπτωση μιλάμε για ένα ξενοδοχείο. Προφανής η σκοπιμότητα. Στην πρώτη περίπτωση, η εκτίμηση θα είναι για καταφανώς μικρότερο ποσό, γεγονός το οποίο, στην προκειμένη περίπτωση εξυπηρετεί σε σημαντικό βαθμό την υπόθεση των εναγόντων.
Και ενώ ο μάρτυρας, σε δυο διαφορετικές περιπτώσεις μιλά για γη, το παράδοξο - και αυτό είναι το δεύτερο που παρατηρώ - είναι το εξής: από αυτά που αναφέρει στην παράγραφο 5.6. είναι σαφές, ότι εν τέλει έλαβε υπόψη και το τι βρίσκεται σε κάθε ένα από τα τρία ακίνητα που χρησιμοποίησε για να ετοιμάσει την εκτίμησή του. Όπως αναφέρει για τον υπολογισμό του ενοικίου του υπό εξέταση ακινήτου έχει ληφθεί υπόψη ο μέσος όρος ενοικίων συγκριτικών ακινήτων στην περιοχή του ακινήτου, κατόπιν έρευνας αγοράς που έχει πραγματοποιηθεί με τις απαιτούμενες αναπροσαρμογές. Το πρώτο συγκριτικό ενοίκιο είναι το επίδικο ακίνητο. Όπως αναφέρει κατά λέξη «Πρόκειται για το ξενοδοχείο Jubilee …» το οποίο διαθέτει εμβαδό γης περί τα 18.283 τ.μ. και νοικιάζεται προς €11.276,77. Αναφορικά με αυτό έχω και δυο επιμέρους σχόλια. Το πρώτο, διερωτώμαι πώς μπορεί ο μάρτυρας να θεωρεί δεδομένο ό,τι αποτελεί επίδικο και συγκεκριμένα, ότι το επίδικο ακίνητο νοικιάζεται προς €11.276,77; Και το δεύτερο, διερωτώμαι επίσης και πόσο ορθολογικό είναι, ανάμεσα στα διάφορα συγκριτικά που λαμβάνει υπόψη ένας εκτιμητής για σκοπούς υπολογισμού του αγοραίου ενοικίου ενός ακινήτου, να περιλαμβάνεται και το καταβλητέο ενοίκιο του υπό εκτίμηση ακινήτου; Για να συνεχίσω, πρόκειται για το ξενοδοχείο Troodos το δεύτερο συγκριτικό ενοίκιο που έλαβε υπόψη ο μάρτυρας το οποίο διαθέτει εμβαδό γης, περί τα 4.013 τ.μ. και νοικιάζεται προς €20.500 ετησίως και για το καφεστιατόριο Dolphin, το τρίτο συγκριτικό, το οποίο διαθέτει εμβαδό γης περί τα 24.530 τ.μ. και νοικιάζεται προς €10.000 ετησίως.
Όσα ακολουθούν είναι από την αντεξέταση του μάρτυρα:
Αντεξεταζόμενος ο μάρτυρας, απαντώντας σε διάφορες ερωτήσεις που του υποβλήθηκαν σε σχέση με το τρίτο συγκριτικό που έλαβε υπόψη, ανάφερε και τα εξής:
Ο επενδυτής, το λειτούργησε για περίπου 4 χρόνια και εγκατέλειψε το ακίνητο λόγω μη βιωσιμότητας της επιχείρησης. Αν θυμάται καλά, το ακίνητο νοικιάστηκε το 2016 και ο επιχειρηματίας αποχώρησε το 2021. Ερωτηθείς πού βρήκε το ποσό των €10.000 και τα τ.μ., όπως είπε υπήρξε δημόσια προσφορά η οποία υπάρχει ακόμη που καλεί του επενδυτές να πάρουν τη συγκεκριμένη έκταση προς €10.000 ενοίκιο ετησίως. Αυτό ήταν το ζητούμενο πριν 7 χρόνια το οποίο δέχθηκε τότε το 2016 περίπου ένας επενδυτής, αυτό είναι και το ζητούμενο μίσθωμα και σήμερα. Δεν έχει συμβόλαιο για το συγκεκριμένο ακίνητο, όμως, η προσφορά είναι δημόσια. Στην υποβολή, άλλο η προσφορά και άλλο το τελικό συμβόλαιο που υπογράφεται, όπως είπε «Έχω ήδη απαντήσει.», ενώ, όταν ευθύς αμέσως τού υποβλήθηκε ότι το ποσό ενοικίασης του συγκεκριμένου ακινήτου, ετησίως, είναι €15.144, απαντώντας διερωτήθηκε εάν αυτό αναφέρεται στην προσφορά ή στο συμβόλαιο.
Ότι ο μάρτυρας δεν ήταν σε θέση να γνωρίζει με θετικό τρόπο το ποσό του ενοικίου του εν λόγω ακινήτου και ότι η μαρτυρία του συναφώς με το θέμα είναι εξ ακοής, ως επίσης, ότι, ανορθολογικά και πάλι, για σκοπούς προσδιορισμού/υπολογισμού του ενοικίου του επίδικου ακινήτου το 2007 έλαβε υπόψη, ως συγκριτικό, ένα ακίνητο, που όπως είναι η θέση του νοικιάστηκε το 2016, δηλαδή, 9 χρόνια αργότερα και εκτός ουσιώδους χρόνου για την αγωγή είναι ολοφάνερο. Ούτε και μου διαφεύγει ότι ενώ ο μάρτυρας ισχυρίστηκε - και επέμενε - ότι ο επιχειρηματίας εγκατέλειψε το συγκεκριμένο ακίνητο, θεωρώντας πρωτίστως εξωπραγματικό το ενοίκιο και ανέφικτο να πληρωθεί από τα έσοδα της επιχείρησης, δεν μας είπε πώς γνωρίζει αυτό που ισχυρίστηκε και κυρίως, γιατί αποκλείει ο επιχειρηματίας να εγκατέλειψε το ακίνητο για οποιοδήποτε άλλο λόγο που δεν είχε κατ’ ανάγκη σχέση με τη βιωσιμότητα της επιχείρησης που διεξήγαγε σ’ αυτό.
Κάποια στιγμή υποβλήθηκε στο μάρτυρα ότι η εκτίμησή του είναι ελλιπής και λανθασμένη, γιατί στηρίζεται σε ενοικιάσεις και όχι σε ποσοστό επί της αγοραίας αξίας του ακινήτου, ως προνοούν οι σχετικοί κανονισμοί που αφορούν εκμίσθωση κρατικής γης. Απάντησε ως εξής: «Αυτό που λες είναι μια μέθοδος η οποία πρωτίστως καταλήγει σε μισθωτική αξία. Η μέθοδος που χρησιμοποίησα για την εκτίμηση του ενοικίου είναι η πλέον ενδεδειγμένη για τη συγκεκριμένη υπόθεση. Η εκτιμητική επιστήμη επίσης λέει ότι για ένα ακίνητο που στεγάζει μια επιχείρηση θα πρέπει να λάβεις υπόψη και τα έσοδα και τα έξοδα της επιχείρησης. Αυτά όμως είναι θεωρία. Στην πράξη, η πλέον ενδεδειγμένη μέθοδος για μισθωτική αξία ενός ακινήτου είναι η μέθοδος που χρησιμοποίησα. Η συγκριτική.»
Να πω απλώς, ότι ο μάρτυρας, ουδέποτε ανάφερε για ποιο λόγο ή λόγους, στην προκειμένη περίπτωση, που το υπό εκτίμηση ακίνητο στεγάζει επιχείρηση, πρώτο, δεν έλαβε υπόψη του αυτό που κατά τον ίδιο υπαγορεύει η εκτιμητική επιστήμη, δεύτερο, θεωρεί αυτό ως θεωρία και τρίτο, στην πράξη η πλέον ενδεδειγμένη μέθοδος εκτίμησης του ενοικίου του επίδικου ακινήτου είναι η συγκριτική. Αυτό και μόνο καθιστά τις όποιες διαπιστώσεις του σύμφωνα με την έκθεσή του, ακροσφαλές υπόβαθρο ώστε να μην μπορώ να βασιστώ σ’ αυτές για σκοπούς εξαγωγής των δικών μου συμπερασμάτων.
Η εντύπωσή μου για την ποιότητα της μαρτυρίας και την αξιοπιστία του Αντώνη Χωραττά (Μ.Υ.1) ως μάρτυρα, είναι μάλλον αρνητική. Ο μάρτυρας, στις πλέον ουσιώδεις πτυχές της υπόθεσης υπέπεσε σε σοβαρές αντιφάσεις, προέβαλε ισχυρισμούς που δεν μπορούσε να τεκμηριώσει είτε ακόμη, οι οποίοι καταρρίπτονται από το περιεχόμενο αριθμού εγγράφων ή που έχουν ως υπόβαθρο τη μαρτυρία της επόμενης μάρτυρος, την οποία, για λόγους που θα παραθέσω στο πλαίσιο αξιολόγησης της δικής της μαρτυρίας δεν μπορώ να αποδεχθώ. Και αυτός ο μάρτυρας θεωρώ ότι παρουσιάστηκε στο Δικαστήριο, βασικά για να βοηθήσει τον εναγόμενο να προωθήσει επιτυχώς την υπεράσπισή του στην εναντίον του αγωγή καθώς και την ανταπαίτησή του εναντίον των εναγόντων αντί για να παραθέσει τα γεγονότα στα οποία μπορούσε να αναφερθεί με θετικό τρόπο, επί των οποίων με τη σειρά μου θα μπορούσα να βασιστώ για να καταλήξω στα δικά μου συμπεράσματα. Για όλους αυτούς τους λόγους - χωρίς να σημαίνει πως δεν υπάρχουν κι άλλοι - η μαρτυρία του, επί της ουσίας, με εξαίρεση εκείνο το μέρος της που επιβεβαιώνεται από άλλη - αξιόπιστη μαρτυρία, είτε ακόμη που συντίθεται από ισχυρισμούς οι οποίοι υπέχουν θέση δηλώσεων ενάντια στην υπόθεση του εναγόμενου απορρίπτεται ως αναξιόπιστη, σαφώς κατασκευασμένη και ψευδής.
Τα παραδείγματα που ακολουθούν, κατά τη γνώμη μου αιτιολογούν επαρκώς, όλες τις παραπάνω διαπιστώσεις μου. Ειδικότερα:
Όπως αναφέρει στη γραπτή δήλωσή του ο μάρτυρας (παράρτημα Β) το περιεχόμενο της οποίας υιοθέτησε κι αυτός για σκοπούς κυρίως εξέτασης είναι ανώτερος συντηρητής δασών και προϊστάμενος του τομέα γαιών και χωρομετρίας στο Τμήμα Δασών. Βρίσκεται στην υπηρεσία από τις 14/8/1991 μέχρι σήμερα. Γνωρίζει πολύ καλά τα γεγονότα της παρούσας υπόθεσης, τόσο από προσωπική γνώση και εμπλοκή όσο και από το φάκελο που διατηρεί το τμήμα. Έχει διαβάσει την έκθεση απαίτησης των εναγόντων, με την οποία διαφωνεί και την οποία απορρίπτει. Έχει διαβάσει την έκθεση υπεράσπισης και ανταπαίτησης του εναγόμενου, με την οποία συμφωνεί και υιοθετεί το περιεχόμενό της. Απορρίπτει την οποιαδήποτε απάντηση στην υπεράσπιση και υπεράσπιση στην ανταπαίτηση των εναγόντων έχει καταχωρηθεί.
Διερωτώμαι πώς μπορεί ο μάρτυρας να απορρίπτει συλλήβδην την έκθεση απαίτησης των εναγόντων, τη στιγμή που την ίδια ώρα υιοθετεί εξ ολοκλήρου την υπεράσπιση του εναγόμενου, ο οποίος, με αυτή παραδέχεται σωρεία ουσιωδών ισχυρισμών των εναγόντων που περιέχονται στην έκθεση απαίτησης; Αυτό και μόνο είναι δηλωτικό της αρνητικής προκατάληψης του μάρτυρα έναντι των εναγόντων και του πρωταρχικού σκοπού για τον οποίο παρουσιάστηκε στο Δικαστήριο να καταθέσει και κατάθεσε ως μάρτυρας.
Στην παράγραφο 19 της γραπτής δήλωσής του ισχυρίζεται ότι αν και η σύμβαση είχε τροποποιηθεί αρκετές φορές, ο όρος για τον τρόπο υπολογισμού του μισθώματος παρέμεινε ο ίδιος, ως ποσοστό επί της αγοραίας αξίας της γης. Ενώ σχεδόν πάντοτε αμφισβητείτο το ύψος του ενοικίου από τους ενάγοντες, ουδέποτε αμφισβητήθηκε ο τρόπος υπολογισμού του.
Και τα δυο που αναφέρει ο μάρτυρας καταρρίπτονται από το περιεχόμενο της γραπτής μαρτυρίας, που εν μέρει αποτελεί κοινό έδαφος μεταξύ των μερών.
Αρχίζοντας από το πρώτο, στη βασική σύμβαση, το θέμα της αναθεώρησης του ενοικίου διαλαμβάνεται στην παράγραφο 4. Σύμφωνα με αυτή - για ό,τι μας ενδιαφέρει - το αναθεωρημένο ετήσιο ενοίκιο, θα υπολογίζεται επί τη βάσει των αγοραίων ενοικίων που υφίστανται στο Τρόοδος κατά την ημερομηνία κατά την οποία το ενοίκιο υπόκειται σε αναθεώρηση. Το ίδιο ακριβώς αναφέρεται και στην επίμαχη σύμβαση, που είναι και η ισχύουσα κατά τον ουσιώδη χρόνο και συγκεκριμένα, στην παράγραφο 2(γ)(i). Αναφορικά με το δεύτερο (ουδέποτε αμφισβητήθηκε από τους ενάγοντες ο τρόπος υπολογισμού του ενοικίου), προκειμένου να εξηγήσω γιατί δεν ισχύει παραπέμπω στα όσα ήδη έχω αναφέρει για το ίδιο θέμα στο πλαίσιο αξιολόγησης της μαρτυρίας του διευθυντή των εναγόντων.
Όμως, επί του προκειμένου ανακύπτει και μια σοβαρή αντίφαση αναφορικά με την εκδοχή των εναγόντων, την οποία προώθησε ενόρκως ο κ. Χωραττάς.
Ενώ με βάση, τόσο την αρχική σύμβαση (τεκμ. 1) όσο και τη βασική σύμβαση, αλλά και την επίμαχη σύμβαση, με ειδική πρόνοια προβλέπεται ότι το αναθεωρημένο ετήσιο ενοίκιο, θα υπολογίζεται με βάση τα αγοραία ενοίκια που υφίστανται στο Τρόοδος κατά την ημερομηνία κατά την οποία το ενοίκιο υπόκειται σε αναθεώρηση και ενώ ο εναγόμενος, με την παράγραφο 10 της υπεράσπισής του παραδέχεται το περιεχόμενο της παραγράφου 8 της έκθεσης απαίτησης, σύμφωνα με την οποία «Η ενάγουσα θα ισχυριστεί ότι από την ημέρα ενοικίασης του ρηθέντος τεμαχίου η ρήτρα ή και ο υπολογισμός της όποιας αναθεώρησης μισθίου ήτο συμφωνημένο όπως γίνεται στη βάση των αγοραίων μισθωμάτων στην εν λόγω περιοχή.», στη συνέχεια και συγκεκριμένα, στην παράγραφο 13 της υπεράσπισης, ο εναγόμενος ισχυρίζεται ότι αν και η σύμβαση είχε τροποποιηθεί αρκετές φορές, ο όρος για τον τρόπο υπολογισμού του ενοικίου παρέμεινε ο ίδιος, ως ποσοστό επί της αγοραίας αξίας της γης. Τα ίδια ακριβώς αναφέρει και ο κ. Χωραττάς στη γραπτή δήλωσή του. Το πόσο αντιφατική και επαμφοτερίζουσα είναι η εκδοχή του εναγόμενου, καθώς και η μαρτυρία του υπό κρίση μάρτυρα, γι’ αυτό το, τόσο κεφαλαιώδους σημασίας θέμα της υπόθεσης, είναι ολοφάνερο.
Σε συνάφεια με τα προηγούμενα, ένα μικρό δείγμα της αναξιοπιστίας του υπό αναφορά, ως μάρτυρα, καθώς και της προκατάληψής του είναι και ο ισχυρισμός του ότι ο εναγόμενος ουδέποτε έλαβε την επιστολή των εναγόντων (τεκμ. 8). Να πω απλώς, ότι δικογραφικά ο εναγόμενος, εκείνο που αρνείται είναι την αποστολή της εν λόγω επιστολής και όχι την παραλαβή της και οι λόγοι για τους οποίους θεωρώ ότι έχουν γίνει και τα δυο αναφέρονται και πάλι στο πλαίσιο αξιολόγησης της μαρτυρίας του διευθυντή των εναγόντων. Προφανής ο λόγος για τον οποίο ο μάρτυρας αρνείται την παραλαβή της εν λόγω επιστολής. Από το περιεχόμενο, τόσο αυτής όσο και σωρείας άλλων επιστολών των δικηγόρων των εναγόντων καταρρίπτεται ο ισχυρισμός του, ότι ουδέποτε αμφισβητήθηκε από τους ενάγοντες ο τρόπος υπολογισμού του ενοικίου. Όλα αυτά ισχύουν και για την άρνησή του ότι λήφθηκε η επιστολή των δικηγόρων των εναγόντων (τεκμ. 16). Με αυτή, οι δικηγόροι των εναγόντων, μεταξύ άλλων επαναλαμβάνουν τη θέση των τελευταίων ότι απέρριψαν τη 2η αναθεώρηση του ενοικίου του επίδικου ακινήτου επειδή ήταν σε αντίθεση με τον όρο 2(γ)(i) της επίμαχης σύμβασης και για τους λόγους που αναφέρουν εισηγήθηκαν στο Διευθυντή, όπως, ενόψει την επικείμενης - τότε - 3ης αναθεώρησης του ενοικίου, αυτό θα πρέπει να αναθεωρηθεί προς τα κάτω.
Έχοντας υπόψη ότι και οι δυο αυτές επιστολές (τεκμ. 8 και 16) απευθύνονται στο Τμήμα Δασών, ο μάρτυρας, ο οποίος εργάζεται στο συγκεκριμένο τμήμα από το 1991 και όπως αναφέρει στη γραπτή δήλωσή του γνωρίζει πολύ καλά τα γεγονότα της υπόθεσης, τόσο από προσωπική γνώση και εμπλοκή όσο και από το φάκελο που διατηρεί το τμήμα, δεν μπορεί να αρνείται τη λήψη των δυο αυτών επιστολών, τη στιγμή που - για να επαναλάβω -, ενώ στο διευθυντή των εναγόντων δεν υποβλήθηκε πως, είτε δεν στάλθηκαν είτε δεν παραλήφθηκαν οι εν λόγω επιστολές, ότι και το ένα και το άλλο αποτελούν γεγονός, όπως αναφέρεται και σε άλλο σημείο πιο πάνω, έμμεσα, το δέχεται και ο εναγόμενος, μέσω της εκπροσώπου του. Όμως, για το ίδιο θέμα υπάρχει ακόμη κάτι που θέλω να αναδείξω, το οποίο αποδυναμώνει ακόμη περισσότερο την αξιοπιστία του μάρτυρα. Αναφέρομαι στο γεγονός, ότι ενώ αρνείται με απόλυτο τρόπο τη λήψη των δυο αυτών επιστολών, στη συνέχεια αισθάνεται την ανάγκη να τοποθετηθεί επί του περιεχομένου τους.
Όσα ακολουθούν είναι από την αντεξέτασή του:
Μια πρώτη γενική παρατήρηση που θέλω να κάνω είναι η εξής: ο μάρτυρας, ενώ στη γραπτή δήλωσή του προβάλλει με απόλυτα θετικό τρόπο τους διάφορους ισχυρισμούς του, αντεξεταζόμενος, σε αρκετές περιπτώσεις, αντί να δώσει απάντηση αισθάνθηκε την ανάγκη να παραπέμψει στην επόμενη μάρτυρα. Ένα τέτοιο χαρακτηριστικό παράδειγμα αφορά τα όσα ισχυρίστηκε αναφορικά με τον τρόπο υπολογισμού του ενοικίου του επίδικου ακινήτου.
Ερωτηθείς εάν έχουν και εκτιμήσεις που έγιναν πριν το 2007 για να βγει το αγοραίο ενοίκιο του επίδικου ακινήτου, απάντησε καταφατικά. Όπως είπε «Έχουμε βέβαια. Έχω καταστάσεις που δείχνει ότι τα ενοίκια σε διάφορες περιοχές, υπάρχουν εκμισθώσεις σε διάφορες περιοχές, υπάρχουν ενοίκια βέβαια.» «Είπα σας κύριε εάν έχετε εκτιμήσεις για το συγκεκριμένο ξενοδοχείο, που δείχνουν ότι βγάλατε αγοραίο μίσθωμα, τις παρελθοντικές περιόδους, λαμβάνοντας υπόψη και τις Πλάτρες και τον Πεδουλά και όλα αυτά που βάλατε σήμερα μέσα στο Τρόοδος.» του υποδείχθηκε στη συνέχεια. «Αυτά θα τα αναφέρει η μάρτυρας της αρμόδιας αρχής, του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας» απάντησε. Να πω απλώς, ότι ο ίδιος, καμιά εκτίμηση ή κατάσταση έχει παρουσιάσει, που αν υπήρχαν είτε το ένα είτε το άλλο, μιας και γνωρίζει τα γεγονότα της υπόθεσης και από το φάκελο που διατηρεί το τμήμα και ως θέμα καθαρά κοινή λογικής, θα έπρεπε να τα παρουσιάσει, ενώ η επόμενη μάρτυρας, την οποία επικαλέστηκε αρκετές φορές για σκοπούς τεκμηρίωσης όσων ο ίδιος - κατά περίπτωση - ισχυριζόταν, παρουσίασε μόνο μια έκθεση εκτίμησης, την οποία ετοίμασε η ίδια, μόλις στις 15/1/2024 επί της οποίας θα τοποθετηθώ στο πλαίσιο αξιολόγησης της δικής της μαρτυρίας.
Όσα ακολουθούν αποδεικνύουν για ακόμη μια φορά και πόσο επαμφοτερίζουσα ήταν η εκδοχή του μάρτυρα σε μερικές περιπτώσεις.
Ερωτηθείς εάν από το 2007 και μετά έδωσαν οποτεδήποτε οποιοδήποτε στοιχείο στους ενάγοντες για να αιτιολογήσουν το αναθεωρημένο ενοίκιο, ισχυρίστηκε ότι ήταν σε γνώση τους, εξ ου και έγιναν διαιτησίες, προσθέτοντας ότι εξηγήθηκε τόσο στους ενάγοντες όσο και στους αντιπροσώπους τους ο τρόπος υπολογισμού. Ερωτηθείς ακολούθως, εάν έδωσαν στους ενάγοντες στοιχεία, όπως την εκτίμηση που έδωσαν πρόσφατα, είτε το 2007 είτε το 2012 και ανά πενταετία, που αιτιολογεί το ποσό, απάντησε ως εξής: «Βεβαίως στέλλονταν επιστολές και ενημερώνετουν η εταιρεία. Δεν ήταν υποχρέωση του κράτους να εξηγήσει ακριβώς τον τρόπο υπολογισμού του μισθώματος.» Προφανώς, η εκτίμηση είναι διαφορετικό πράγμα από την επιστολή και η μόνη έκθεση εκτίμησης που έχει τεθεί ενώπιόν μου από τον εναγόμενο είναι αυτή την οποία ετοίμασε η επόμενη μάρτυρας, στις 15/1/2024.
Στην παράγραφο 16 της γραπτής δήλωσής του ισχυρίζεται ότι οι ενάγοντες με την επιστολή των δικηγόρων τους πληροφόρησαν το Τμήμα Δασών ότι δεν αποδέχονταν το ενοίκιο και κατόπιν συζητήσεων συμφωνήθηκε όπως το ύψος του υπολογιστεί σε ποσοστό 2% αντί 4% πάνω στην αγοραία αξία της δασικής γης. Με βάση αυτό, προστίθεται, το ετήσιο ενοίκιο καθορίστηκε σε €30.754,87 αντί €61.509,65. Ερωτηθείς εάν υπάρχει κάποιο έγγραφο που να δείχνει τέτοια συμφωνία και πότε έγινε αυτή, «Στις διαπραγματεύσεις που είχαν γίνει.» απάντησε. Όταν στη συνέχεια του υποβλήθηκε - και ορθά - ότι ουδέποτε έγινε τέτοιο πράγμα αποδεκτό από τους ενάγοντες και ότι δεν λέει την αλήθεια, κατέφυγε και πάλι στην επόμενη μάρτυρα. Όπως είπε μεταξύ άλλων «Οι διαπραγματεύσεις όπως έχω αναφέρει θα καταθέσει και η αρμόδια αρχή όσον αφορά την εκτίμηση των μισθωμάτων, τον καθορισμό των μισθωμάτων.»
Η προσπάθεια αναδίπλωσης του μάρτυρα ήταν ολοφάνερη. Η ουσία όσων ισχυρίζεται στην παράγραφο 16 της δήλωσής του είναι ότι η 2η αναθεώρηση του ενοικίου, αποτέλεσε προϊόν διαπραγμάτευσης και συμφωνίας μεταξύ εναγόντων και Τμήματος Δασών, κάτι βέβαια που δεν ισχύει γεγονός το οποίο προκύπτει από το περιεχόμενο τεσσάρων εγγράφων και κλονίζει ακόμη περισσότερο την αξιοπιστία του μάρτυρα.
Οι ενάγοντες, με την επιστολή τους προς το Διευθυντή (τεκμ. 8) απέρριψαν την 1η αναθεώρηση του ενοικίου, καθώς, όπως ήταν η θέση τους δεν συνείδε με τους όρους της μεταξύ τους σύμβασης για τον προσδιορισμό του ενοικίου. Το ίδιο έκαναν και με την επιστολή των δικηγόρων τους (τεκμ. 9) για το λόγο ότι η εν λόγω αναθεώρηση ήταν αντίθετη με τους όρους της σύμβασης μίσθωσης όπως αυτή συμπληρώνεται από την επίμαχη σύμβαση. Η αντίδραση του Διευθυντή στις δυο αυτές επιστολές περικλείεται στην επιστολή τους προς τους ενάγοντες (τεκμ. 10) με την οποία τους πληροφορεί ότι το ύψος του αναθεωρημένου ενοικίου για το επίδικο τεμάχιο ανέρχεται σε £18.000 (€30.754,82) το χρόνο (2η αναθεώρηση). Με την ίδια επιστολή, ο Διευθυντής αναφέρει και το λόγο για τον οποίο τροποποιήθηκε το καθορισθέν με την 1η αναθεώρηση, ενοίκιο. Οι δικηγόροι των εναγόντων, με την επιστολή τους προς το Διευθυντή (τεκμ. 12) με την πρώτη κιόλας παράγραφο, τον ενημερώνουν ότι οι ενάγοντες απορρίπτουν το περιεχόμενο της παραπάνω επιστολής του, με το αιτιολογικό ότι το ενοίκιο που απαιτεί καθορίστηκε κατά παράβαση του όρου 2(γ)(i) της επίμαχης σύμβασης.
Από το περιεχόμενο των παραπάνω επιστολών προκύπτει αβίαστα το συμπέρασμα ότι τόσο η 1η όσο και η 2η αναθεώρηση του ενοικίου και ειδικά η 2η στην οποία αναφέρεται ο μάρτυρας στην παράγραφο 16 της γραπτής δήλωσής του έγιναν μονομερώς, είτε από το Διευθυντή είτε από το Κτηματολόγιο και ότι ο ισχυρισμός του μάρτυρα ότι ήταν το αποτέλεσμα συζητήσεων και συμφωνίας είναι ανυπόστατος.
Η Νικολέττα Κουμάστα (Μ.Υ.2) από το 2006 εργάζεται στο Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας. Από το 2009 εργάζεται ως εκτιμήτρια ακινήτων στον κλάδο εκτιμήσεων. Έκτοτε έχει προβεί σε πολλές εκτιμήσεις ακινήτων που αφορούν φακέλους. Η ουσία της μαρτυρίας της περικλείεται στην αιτιολογημένη έκθεση εκτίμησης που έχει ετοιμάσει (τεκμ. 27) με σκοπό - όπως αναφέρει σ’ αυτήν - τον υπολογισμό του αγοραίου μισθώματος δασικής κρατικής γης για την περίοδο 1/9/2007 - 31/8/2012, 1/9/2012 - 31/8/2017, 1/9/2017 - 31/8/2022 και 1/9/2022 - 31/8/2027, με μεταβολή κάθε 5 χρόνια, για τη ξενοδοχειακή μονάδα Jubilee των εναγόντων. Η μάρτυρας, στο στάδιο της κυρίως εξέτασης απάντησε σε μερικές διευκρινιστικές ερωτήσεις της εκπροσώπου του εναγόμενου και αντεξετάστηκε από τον ευπαίδευτο δικηγόρο των εναγόντων.
Δυστυχώς, ούτε και σ’ αυτής τη μαρτυρία μπορώ να βασιστώ για σκοπούς εξαγωγής ασφαλών συμπερασμάτων αναφορικά με το σκοπό για τον οποίο η μάρτυρας ετοίμασε την έκθεσή της και έδωσε μαρτυρία στο Δικαστήριο. Όπως θα διαφανεί στη συνέχεια, οι διαπιστώσεις της, για ό,τι αποτελεί το ζητούμενο, που είναι ο προσδιορισμός/υπολογισμός του αγοραίου ενοικίου του επίδικου ακινήτου κατά τον ουσιώδη χρόνο είναι είτε εσφαλμένες, καθώς εδράζονται σε νομικό υπόβαθρο που δεν ισχύει είτε αυθαίρετες, επειδή η μάρτυρας, χωρίς πειστική δικαιολογία δεν έχει θέσει υπόψη μου τα πραγματικά στοιχεία επί των οποίων αυτές εδράζονται. Επιπλέον, είναι και το γεγονός, ότι η μάρτυρας υπέπεσε και σε ουσιώδεις αντιφάσεις, ενώ σημαντικό μέρος της μαρτυρίας της αποτελεί εξ ακοής μαρτυρίας, την οποία, για λόγους που θα αναφέρω στο κατάλληλο στάδιο, δεν είμαι διατεθειμένος να δεχθώ. Τέλος, από τη συνολική παρουσία της στο εδώλιο, η εντύπωση που έχω σχηματίσει και γι’ αυτήν - όπως και για τον εκτιμητή των εναγόντων - είναι ότι ετοίμασε την έκθεσή της και κατάθεσε στο Δικαστήριο ως μάρτυρας, όχι για να με βοηθήσει να προβώ στα δικά μου συμπεράσματα, για ό,τι αποτελεί το ζητούμενο - το οποίο αναφέρεται πιο πάνω -, αλλά για να βοηθήσει τον εναγόμενο να προωθήσει επιτυχώς την υπεράσπιση και ανταπαίτησή του.
Για όλους τους παραπάνω λόγους, η μαρτυρία της υπό αναφορά, επί της ουσίας δεν γίνεται αποδεκτή.
Ακολουθούν μερικά παραδείγματα τα οποία κατά τη γνώμη μου δικαιολογούν επαρκώς την κρίση μου αναφορικά με την ποιότητα της μαρτυρίας και την αξιοπιστία της, ως μάρτυρα. Ειδικότερα:
Όπως αναφέρει στο μέρος αρ. 4 στην έκθεσή της, η πρώτη επιτόπια εξέταση για τον υπολογισμό του αγοραίου ενοικίου για την περίοδο 1/9/2017 - 31/8/2022 έγινε στις 27/9/2017 και η δεύτερη - η οποία έγινε για τον ίδιο σκοπό για την περίοδο 1/9/2022 - 31/8/2027 - στις 7/4/2023.
Να πω απλώς, ότι η εκτίμησή της και για τις δυο αυτές περιόδους, δεν αφορά στον ουσιώδη χρόνο. Η αγωγή καταχωρήθηκε με γενικά οπισθογραφημένο κλητήριο ένταλμα, στις 15/9/2015 και η υπεράσπιση και ανταπαίτηση, στις 29/11/2016. Στο σύνολό τους οι εκατέρωθεν αξιώσεις των διαδίκων, ούτε αφορούν μα ούτε και εμπίπτουν στις δυο αυτές περιόδους.
Όπως αναφέρεται στη συνέχεια στο μέρος αρ. 5, για τον υπολογισμό του αγοραίου ενοικίου χρησιμοποιείται η συγκριτική μέθοδος εκτίμησης. Σύμφωνα με το σκεπτικό εκτίμησης (μέρος αρ. 9) το ετήσιο αγοραίο μίσθωμα υπολογίζεται ανά πενταετία, (α) με ανάλυση συγκριτικών πωλήσεων ώστε να καθοριστεί η αγοραία αξία της υπό εκμίσθωση δασικής κρατικής γης και το ποσοστό απόδοσης της γης, λαμβανομένης υπόψη της χρήσης, καθώς και (β) με συγκριτικά αγοραία μισθώματα. Ακολούθως, στο ίδιο μέρος γίνεται ξεχωριστά ανάλυση και προσδιορισμός του αγοραίου ετήσιου ενοικίου, καταρχάς, με ανάλυση συγκριτικών πωλήσεων και έπειτα σύμφωνα με συγκριτικά αγοραία ενοίκια. Και με τις δυο μεθόδους, για τις περιόδους 1/9/2007 - 31/8/2012, 1/9/2012 - 31/8/2017, 1/9/2017 - 31/8/2022 και 1/9/2022 - 31/8/2027.
Όπως αναφέρεται στη συνέχεια στο ίδιο μέρος, τα ποσά αυτά υιοθετήθηκαν, λαμβάνοντας υπόψη το μέγεθος της γης που εκμισθώνεται για το ξενοδοχείο, τη θέση καθώς και το εμβαδόν των κύριων χώρων και των βοηθητικών εγκαταστάσεων του ξενοδοχείου.
Μια από τις πρώτες ερωτήσεις που υποβλήθηκαν στη μάρτυρα στο στάδιο της κυρίως εξέτασης ήταν η εξής: «Κατά τον υπολογισμό των αναθεωρήσεων προσμετρείτο οποιοδήποτε κτίριο ή εγκαταστάσεις στην εκτίμηση;» Απάντησε ως εξής: «Όχι, σε καμιά περίπτωση δεν υπολογιζόταν αξία κτιρίων στο μίσθωμα, παρά μόνο αξία γης.» Με απλή αντιπαραβολή της απάντησης της με το πιο πάνω υπογραμμισμένο μέρος από την έκθεσή της, το μέγεθος της αντίφασης στην οποία υπέπεσε και μάλιστα, εντελώς αβίαστα, είναι ολοφάνερο.
Κληθείσα στη συνέχεια να εξηγήσει συνοπτικά, πώς γίνεται ο υπολογισμός του αγοραίου ενοικίου, επανέλαβε μέρος όσων αναφέρει στο μέρος αρ. 8 στην έκθεσή της και διάφορα άλλα συναφή με αυτά, ενώ εξήγησε και το λόγο για τον οποίο χρησιμοποίησε και τη δεύτερη μέθοδο υπολογισμού του αγοραίου ενοικίου (με συγκριτικά αγοραία ενοίκια). Όπως είπε χρησιμοποιήθηκαν και οι δυο μέθοδοι για να αποδειχθεί ότι το αγοραίο ενοίκιο που προκύπτει με τη μέθοδο της άμεσης κεφαλαιοποίησης είναι ορθό σε σχέση με τα συγκριτικά ενοίκια που υπάρχουν στην περιοχή.
Αρχίζοντας από την πρώτη μέθοδο υπολογισμού που χρησιμοποίησε η μάρτυρας, στην έκθεσή της, το σκεπτικό - κατά βάση νομικό - περικλείεται στο μέρος αρ. 8. Χωρίς να χρειάζεται να το επαναλάβω θα εξηγήσω αμέσως τους δυο λόγους, για τους οποίους θεωρώ εσφαλμένη τη συγκεκριμένη μέθοδο.
Ο τρόπος υπολογισμού ή ορθότερα αναθεώρησης του ενοικίου του επίδικου ακινήτου για τις επίμαχες και επίδικες περιόδους 1/9/2007 μέχρι 31/8/2012 και 1/9/2012 μέχρι 31/8/2017 - που είναι και οι μόνες που μας ενδιαφέρουν - για να επαναλάβω προβλέπεται στην παράγραφο 2(γ)(i) της επίμαχης σύμβασης σύμφωνα με την οποία «Το αναθεωρημένο ετήσιο μίσθωμα θα υπολογίζεται επί τη βάσει των αγοραίων μισθωμάτων των υφιστάμενων στο Τρόοδος, κατά την ημερομηνία κατά την οποία το ετήσιο μίσθωμα υπόκειται σε αναθεώρηση.». Έχοντας κατά νου τους κανόνες και τις αρχές που διέπουν την ερμηνεία του περιεχομένου των συμβάσεων ή όρων τους, αλλά και ως θέμα καθαρά κοινής λογικής και με την πλέον ευνοϊκή για την υπόθεση του εναγόμενου ερμηνεία του παραπάνω όρου, μου φαίνεται εξωπραγματικό, το να τον ερμηνεύσω κατά τρόπο που να αποκλείει τη σύγκριση του ετήσιου ενοικίου άλλων ακινήτων για σκοπούς προσδιορισμού το ετήσιου ενοικίου του επίδικου ακινήτου. Δηλαδή, για να το πω και αλλιώς, θεωρώ απαράδεκτο και αντινομικό, το να αποδώσω στο συγκεκριμένο όρο, ερμηνεία ακριβώς αντίθετη από τη γραμματική του. Αυτός είναι ο πρώτος λόγος για τον οποίο θεωρώ εσφαλμένη την πρώτη μέθοδο υπολογισμού του ενοικίου από τη μάρτυρα. Όσα ακολουθούν αφορούν στο δεύτερο λόγο:
Το άρθρο 18(1)(α) του περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου, Κεφ. 224) διαλαμβάνει για το δικαίωμα του Υπουργικού Συμβουλίου υπό τέτοιους όρους, περιορισμούς, προϋποθέσεις και κριτήρια, τα οποία ήθελαν καθοριστεί με κανονισμούς, μεταξύ άλλων και να εκμισθώσει οποιαδήποτε ακίνητη ιδιοκτησία της Δημοκρατίας.
Ο κανονισμός 8(1) των σχετικών, περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας της Δημοκρατίας (Διάθεση) Κανονισμών του 1989, οι οποίοι εκδόθηκαν με βάση το άρθρο 18 (ανωτέρω), οι οποίοι δημοσιεύτηκαν με την Κ.Δ.Π. 173/89, στις 21/7/1989 προνοεί ότι:
«Ακίνητη ιδιοκτησία της Δημοκρατίας η οποία κρίνεται κατάλληλη για τουριστικούς σκοπούς, μπορεί είτε να εκμισθώνεται μακροχρόνια, είτε να χορηγείται άδεια χρήσεως της για τους σκοπούς αυτούς, ανάλογα με τη μορφή της τουριστικής αξιοποίησης της όπως αυτή θα εγκρίνεται σε κάθε περίπτωση από το Υπουργικό Συμβούλιο.»
Καθόλα σχετικός είναι και ο κανονισμός 14 σύμφωνα με τον οποίο:
«Οποιαδήποτε γραπτή συμφωνία μεταξύ της Δημοκρατίας και του αιτητή για τη διάθεση ιδιοκτησίας της Δημοκρατίας με βάση τους παρόντες Κανονισμούς υπογράφεται από τον Υπουργό Εσωτερικών εκ μέρους της Δημοκρατίας και από τον αιτητή.»
Ομοίως και ο κανονισμός 18. Προνοεί τ’ ακόλουθα:
Τέλος, σύμφωνα με τον κανονισμό 19(1):
«Τηρουμένων των διατάξεων της παραγράφου (2), το ύψος του μισθώματος, όπως αυτό υπολογίζεται με βάση τον Κανονισμό 18, αναθεωρείται κάθε πέντε χρόνια και κατά την αναθεώρηση λαμβάνεται υπόψη η αξία της ιδιοκτησίας κατά το χρόνο της αναθεώρησης· αν η εκμίσθωση γίνεται για γεωργικούς σκοπούς, το ύψος του νέου μισθώματος υπολογίζεται με βάση συγκριτικά ενοίκια που ισχύουν στην περιοχή για γεωργική γη.»
Παρατηρώ τα εξής:
Οι ενάγοντες νοίκιασαν το επίδικο ακίνητο από την Κυπριακή Δημοκρατία, δια του Υπουργού Εσωτερικών, με τη συμφωνία, ημερομηνίας 17/3/1983 (τεκμ. 2). Η εν λόγω συμφωνία (πρόκειται για τη βασική σύμβαση) είναι φανερό ότι συνάφθηκε δυνάμει του άρθρου 18(1)(α) του Κεφ. 224 (ανωτέρω). Ο ισχύων όρος για αναθεώρηση του ενοικίου του επίδικου ακινήτου διαλαμβάνεται στην παράγραφο 2(γ)(i) της επίμαχης σύμβασης (τεκμ. 4) που είναι συμπληρωματική τής βασικής σύμβασης και συνάφθηκε στις 8/2/2005. Δηλαδή, σε χρόνο μετά τη δημοσίευση των Κανονισμών (Κ.Δ.Π.173/89, ανωτέρω). Η επίμαχη σύμβαση, εκ μέρους της Κυπριακής Δημοκρατίας συνάφθηκε διά του Διευθυντή του Τμήματος Δασών, αυτή τη φορά και διαλαμβάνει ότι το αναθεωρημένο ετήσιο ενοίκιο θα υπολογίζεται επί τη βάση των αγοραίων ενοικίων των υφισταμένων στο Τρόοδος κατά την ημερομηνία κατά την οποία το ενοίκιο υπόκειται σε αναθεώρηση. Ο κανονισμός 18 των κανονισμών (Κ.Δ.Π.173/89) διαλαμβάνει ότι το ύψος του αρχικού μισθώματος για εκμίσθωση ιδιοκτησίας της Δημοκρατίας για οποιοδήποτε από τους σκοπούς που αναφέρονται στην Πρώτη Στήλη του Πίνακα υπολογίζεται σύμφωνα με τον τρόπο που αναφέρεται απέναντι από το σκοπό αυτό στη Δεύτερη Στήλη του Πίνακα.
Αν υποτεθεί ότι ο σκοπός για τον οποίο χρησιμοποιείται το επίδικο ακίνητο είναι τουριστικός, σύμφωνα με τον πίνακα, εάν η ιδιοκτησία θα χρησιμοποιηθεί για την ανέγερση κύριων υποστατικών τουριστικής χρήσης, το ενοίκιο υπολογίζεται σε ποσοστό 6% ετησίως πάνω στην αξία της ιδιοκτησίας, ενώ σε περίπτωση που η ιδιοκτησία θα χρησιμοποιηθεί για την ανέγερση ή κατασκευή βοηθητικών εγκαταστάσεων για την εξυπηρέτηση των κυρίως τουριστικών εγκαταστάσεων, σε ποσοστό μεταξύ 2 - 5% ετησίως πάνω στην αξία της ιδιοκτησίας.
Για τους λόγους που θα αναφέρω στη συνέχεια θεωρώ ότι στην προκειμένη περίπτωση δεν ισχύουν οι παραπάνω κανονισμοί και το ίδιο ισχύει και για το άρθρο 86 του Νόμου 83(Ι)/2010 το οποίο τροποποίησε - με αντικατάσταση - το πιο πάνω μέρος του πίνακα.
Η φράση «Το ύψος του αρχικού μισθώματος για εκμίσθωση ιδιοκτησίας …» στον κανονισμό 18 (ανωτέρω) και ως θέμα καθαρά κοινής λογικής έχει την έννοια ενοικίου σε σχέση με συμβάσεις που συνάπτονται μετά την εφαρμογή των κανονισμών (Κ.Δ.Π.173/89). Δηλαδή, συμβάσεων που συνάφθηκαν μετά τις 21/7/1989 και όχι συμβάσεων που συνάφθηκαν προηγουμένως. Διαφορετικά, εξ αντικειμένου δεν θα είχε θέση και θα ήταν χωρίς νόημα οποιαδήποτε αναφορά σε αρχικό μίσθωμα. Στη προκειμένη περίπτωση, το αρχικό μίσθωμα ορίστηκε σε £30 ετησίως με τη βασική σύμβαση, το οποίο αναθεωρήθηκε στη συνέχεια. Εάν ο Νομοθέτης ήθελε οι εν λόγω κανονισμοί να ισχύουν και για προγενέστερες τής ημερομηνίας που αυτοί τέθηκαν σε εφαρμογή, συμβάσεις, θα το έλεγε ευθέως και, σε τέτοια περίπτωση δεν υπήρχε και λόγος να χρησιμοποιήσει τη φράση «Το ύψος του αρχικού μισθώματος». Θα περιοριζόταν στη φράση «Το ύψος του μισθώματος». Ωστόσο και να έλεγε κάτι τέτοιο ο Νομοθέτης, δηλαδή να προσέδιδε αναδρομική ισχύ στους εν λόγω κανονισμούς, ο σχετικός τροποποιητικός νόμος, φρονώ ότι θα ήταν αντισυνταγματικός. Συγκεκριμένα, θα ήταν σε αντίθεση με το Άρθρο 26 1. του Συντάγματος το οποίο διασφαλίζει το «δικαίωμα του συμβάλλεσθαι». Και τούτο, επειδή, ενώ τα συμβαλλόμενα μέρη, αρχικά με τη βασική σύμβαση και ακολούθως - για τις δυο περιόδους που μας ενδιαφέρουν - με τη επίμαχη σύμβαση καθόρισαν τον τρόπο αναθεώρησης του ετήσιου ενοικίου του επίδικου ακινήτου με απόλυτα ξεκάθαρο και συγκεκριμένο τρόπο, αργότερα, ο Νομοθέτης, θα παρέμβαινε στη μεταξύ των μερών σύμβαση και θα όριζε κάποιο άλλο τρόπο καθορισμού και αναθεώρησης του ενοικίου. Μια τέτοια ενέργεια, θα ήταν σαφώς αντισυνταγματική, καθώς θα παραβίαζε κατάφωρα το «δικαίωμα του συμβάλλεσθαι» των μερών - τόσο στη βασική όσο και στην επίμαχη σύμβαση - το οποίο, όπως αναφέρεται στο σύγγραμμα του Ανδρέα Λοΐζου «Σύνταγμα Κυπριακής Δημοκρατίας» (2001), σελ. 167 περιλαμβάνει - μεταξύ άλλων - τη διαμόρφωση του περιεχομένου της σύμβασης.
Προστίθενται και τα εξής:
Καθ’ ον χρόνο συναπτόταν η επίμαχη σύμβαση η οποία διαλαμβάνει και τον επίμαχο όρο υπολογισμού του αναθεωρημένου ενοικίου, οι παραπάνω κανονισμοί ήταν σε ισχύ. Εάν, είτε η βασική σύμβαση είτε η επίμαχη ενέπιπταν στο πεδίο εφαρμογής τους, καταρχάς, η επίμαχη σύμβαση, εκ μέρους της Δημοκρατίας, θα πρεπε να είχε υπογραφτεί από τον Υπουργό Εσωτερικών (κανονισμός 14) και όχι από το Διευθυντή και έπειτα, δεδομένου ότι οι εν λόγω κανονισμοί διαλαμβάνουν κατά συγκεκριμένο τρόπο τον τρόπο αναθεώρησης του ενοικίου, δηλαδή είναι απλώς θέμα εφαρμογής του νόμου, ουδεμία ανάγκη τροποποίησης της βασικής σύμβασης υπήρχε και της συμπερίληψης στην επίμαχη σύμβαση ειδικής παραγράφου, η οποία να διαλαμβάνει για τον τρόπο αναθεώρησης του ενοικίου και μάλιστα, με διαφορετικό τρόπο από αυτό που προβλέπουν οι κανονισμοί.
Από τα παραπάνω είναι φανερό, ότι η πρώτη μέθοδος υπολογισμού του ενοικίου που χρησιμοποίησε η μάρτυρας είναι και παράνομη και αντισυμβατική. Γεγονός το οποίο καθιστά αχρείαστη την εξέταση της θέσης των εναγόντων - η οποία εν μέρει υποβλήθηκε και στη μάρτυρα και αναπτύχθηκε περαιτέρω στο πλαίσιο της γραπτής αγόρευσης των ευπαίδευτων δικηγόρων των εναγόντων - ότι το επίδικο ακίνητο είναι δασική γη, οπότε, σε σχέση με τον υπολογισμό του ενοικίου του μέχρι και το 2012 διεπόταν από τον περί Δασών Νόμο 14/67 και στη συνέχεια από τον περί Δασών Νόμο 25(Ι)/2012 καθώς και από τους εκδοθέντες δυνάμει του πρώτου νόμου, κανονισμών (Κ.Δ.Π.170/2006) και δυνάμει του δεύτερου (Κ.Δ.Π.134/2012).
Για να συνεχίσω με τη μάρτυρα, όταν στο στάδιο της κυρίως εξέτασης, κλήθηκε να σχολιάσει την έκθεση εκτίμησης του Μ.Ε.2, στην προσπάθειά της να την αποδομήσει κάποια στιγμή ισχυρίστηκε ότι το συγκριτικό μίσθωμα αριθμός 3 που παραθέτει στην έκθεσή του ο τελευταίος (πρόκειται για το καφεστιατόριο Dolphin) δεν θεωρείται συγκρίσιμο και δεν έπρεπε να χρησιμοποιηθεί λόγω του ότι δεν αφορά μόνο γη, αλλά και κτίρια μαζί. Δύο είναι τα σχόλιά μου. Το πρώτο είναι ότι η βασική σύμβαση αφορά στην ενοικίαση γης, περιλαμβανομένων και των κτιρίων που βρίσκονται σ’ αυτή και το δεύτερο, ότι και η μάρτυρας, κατά τον υπολογισμό του αγοραίου ενοικίου του επίδικου ακινήτου με τη δεύτερη μέθοδο, δηλαδή με συγκριτικά αγοραία ενοίκια, που είναι η μέθοδος που χρησιμοποίησε και ο συνάδελφός της (Μ.Ε.2) έλαβε υπόψη και τη γη και τα κτίρια. Όπως αναφέρει στην τελευταία παράγραφο του μέρους αρ. 9, στη σελίδα 8, τα ποσά υιοθετήθηκαν λαμβάνοντας υπόψη το μέγεθος της γης που εκμισθώνεται για το ξενοδοχείο, τη θέση καθώς και το εμβαδό των κύριων χώρων και των βοηθητικών εγκαταστάσεων του ξενοδοχείου.
Όσα ακολουθούν είναι από την αντεξέταση της μάρτυρος και αναδεικνύουν τους λόγους για τους οποίους δεν μπορώ να δεχθώ τα συμπεράσματά της σε σχέση με τον καθορισμό του ενοικίου του επίδικου ακινήτου, με βάση και τη δεύτερη μέθοδο που χρησιμοποίησε για το σκοπό αυτό.
Ερωτηθείσα εάν από το 2000 και μετέπειτα έγινε ξανά εκτίμηση από το Κτηματολόγιο για κάθε φορά που γινόταν αναθεώρηση του ενοικίου του επίδικου ακινήτου, απάντησε καταφατικά. Όπως είπε και το 1993 έγινε εκτίμηση και το 2000. Μπορεί να μην τις πραγματοποίησε η ίδια, όμως, λόγω της αγωγής που μελέτησε τους φακέλους, υπάρχουν εκτιμήσεις και το 1993 και σε τιμές του 2000 και σε τιμές του 2007, 2012 και μετέπειτα, 2017 και 2022 που προχώρησε η ίδια με τις εκτιμήσεις. Όπως είπε απαντώντας σε σχετική ερώτηση, τις εκτιμήσεις, τις πρώτες περιόδους, τις έκανε η Μαρίνα Γεωργίου, η οποία δεν εργάζεται πλέον στο Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας, γιατί αποδέχθηκε θέση σε άλλο Υπουργείο. Ερωτηθείσα γιατί δεν επισυνάπτονται στη δική της εκτίμηση, οι παλιές αυτές εκτιμήσεις «για να τις δούμε και εμείς», απάντησε ως εξής: «Ετοιμάστηκε αιτιολογημένη έκθεση εκτίμησης, κλήθηκα εγώ από το γραφείο, εδόθηκε μου συγκεκριμένη αγωγή να εργαστώ, να ετοιμάσω αιτιολογημένη έκθεση εκτίμησης, είδα τις εκτιμήσεις τις παλιές, συμφώνησα, τις υιοθετώ και τις παρουσιάζω σήμερα στη δική μου εκτίμηση.» «Ένας εκτιμητής που παρουσιάζεται ως εμπειρογνώμονας που υιοθετεί τη δουλειά άλλου, δεν οφείλει να την επισυνάψει πάνω στην εκτίμησή του για να μπορέσουμε και εμείς να δούμε τι υιοθετήσατε και αν έπρεπε ή όχι;» ρωτήθηκε στη συνέχεια και απάντησε αρνητικά.
Αντεξεταζόμενη πάντοτε ανάφερε και τα εξής:
Οι συγκρίσεις σε τιμές στις οποίες καταλήγει, αρχίζουν με δεδομένο ότι το ενοίκιο για το ξενοδοχείο, για την περίοδο 2007 - 2012 ήταν €30.754,82. Όπως είπε, αυτό είναι το μίσθωμα που είχε υπολογιστεί για τη συγκεκριμένη περίοδο. Μπορεί να μην έκανε αυτή την εκτίμηση για την εν λόγω περίοδο, όμως, κάποιος εκτιμητής έπρεπε να αναλάβει τη συγκεκριμένη αγωγή, επομένως είδε τις εκτιμήσεις της συναδέλφου, συμφώνησε και τις υιοθετεί και ναι, συμφωνεί με τον τρόπο που εργάστηκε και με τα δεδομένα που χρησιμοποίησε.
Από τις παραπάνω απαντήσεις της είναι φανερό, ότι οι διαπιστώσεις της σε σχέση με τον υπολογισμό του ενοικίου για τις επίδικες περιόδους - που είναι και οι μόνες που μας ενδιαφέρουν -, στο σύνολό τους αποτελούν εξ ακοής μαρτυρία, στην οποία, για λόγους που θα αναφέρω αμέσως, σε εφαρμογή του άρθρου 27 του περί Αποδείξεως Νόμου, Κεφ. 9, δεν αποδίδου καθόλου βαρύτητα και αποδεικτική αξία.
Καταρχάς, δεν γνωρίζω κατά πόσο θα ήταν εύλογο και εφικτό, το πρόσωπο που προέβη στις προηγούμενες εκτιμήσεις και σχετικές εκθέσεις, να είχε κλητευθεί από τον εναγόμενο για να δώσει μαρτυρία συναφώς με αυτές, ακολούθως, το χρονικό διάστημα που μεσολάβησε έκτοτε μέχρι και τις 15/1/2024 που η μάρτυρας ετοίμασε τη δική της έκθεση είναι αρκετά μεγάλο, (χρόνια αργότερα), έπειτα, δεδομένου ότι το πρόσωπο που ετοίμασε τις προηγούμενες εκθέσεις εκτίμησης δεν παρουσιάστηκε στο Δικαστήριο για να δώσει μαρτυρία, μα ούτε και οι εκθέσεις του τέθηκαν ενώπιόν μου, τίθεται και θέμα βαθμού εξ ακοής μαρτυρίας, η οποία, σε κάθε περίπτωση είναι πέραν του πρώτου βαθμού, μετά, έχοντας υπόψη ότι η αγωγή στρέφεται κατά της Κυπριακής Δημοκρατίας και η ανταπαίτηση - που υπέχει θέση αυτοτελούς αγωγής - είναι της Κυπριακής Δημοκρατίας και τόσο η μάρτυρας όσο και το πρόσωπο που ετοίμασε τις εν λόγω εκθέσεις σύμφωνα με τη μάρτυρα, εργάζονταν και εξακολουθούν να εργάζονται στο Δημόσιο, όλα αυτά αποτελούν επαρκές κίνητρο ώστε να μην μπορεί να αποκλειστεί το ενδεχόμενο και τα δυο αυτά πρόσωπα να απέκρυψαν ή να παραποίησαν τα γεγονότα. Απ’ εκεί και πέρα, έχοντας υπόψη και πάλι, ότι οι εν λόγω εκτιμήσεις δεν έχουν τεθεί ενώπιόν μου, ενώ η μάρτυρας που τις επικαλείται και όπως είναι οι θέση της, τις είδε, συμφώνησε και τις υιοθέτησε ως μέρος και για την ετοιμασία της δικής της έκθεσης, ούτε καν αναφέρει οτιδήποτε από αυτά στην έκθεσή της, μου είναι εντελώς αδύνατο να γνωρίζω κατά πόσο το περιεχόμενο των εν λόγω εκτιμήσεων - νοουμένου βέβαια ότι υπάρχουν τέτοιες εκτιμήσεις - μεταφέρθηκε επακριβώς ή όχι. Για τον ίδιο λόγο, αδυνατώ πλήρως να γνωρίζω κατά πόσο η εξ ακοής μαρτυρία έχει οποιαδήποτε διαφορά από τις αρχικές δηλώσεις. Για να το πω και αλλιώς, δεν μπορώ να γνωρίζω εάν τα όσα αναφέρει η μάρτυρας στη δική της έκθεση εκτίμησης, τα οποία όπως ανάφερε στο πλαίσιο της μαρτυρίας της απορρέουν από το περιεχόμενο των προηγούμενων εκθέσεων που δεν έχουν τεθεί ενώπιόν μου παρουσιάζουν οποιεσδήποτε διαφορές και αν παρουσιάζουν, αν αυτές είναι ουσιαστικής μορφής.
Και, με δεδομένο ότι οι ενάγοντες αμφισβητούν την ύπαρξη των εν λόγω εκτιμήσεων, η συνολική εικόνα που έχω σχηματίσει για την ποιότητα της μαρτυρίας και την αξιοπιστία και των δυο μαρτύρων που κατέθεσαν για την υπόθεση του εναγόμενου, με κάθε σεβασμό και προς τους δυο, δεν μου επιτρέπει να προβώ σε συμπέρασμα, ότι, είτε έγιναν είτε υπάρχουν οι εν λόγω εκθέσεις εκτίμησης. Χωρίς βέβαια να σημαίνει αυτό ότι συμπεραίνω το αντίθετο. Εν πάση περιπτώσει και να έγιναν και να υπάρχουν τέτοιες εκθέσεις, δεν γνωρίζω για ποιο λόγο δεν τέθηκαν ενώπιόν μου. Και μου φαίνεται ότι θα μπορούσαν να τεθούν και από τους δυο μάρτυρες του εναγόμενου. Από τον πρώτο, επειδή, όπως αναφέρει στη γραπτή δήλωσή του γνωρίζει πολύ καλά τα γεγονότα της υπόθεσης και από το φάκελο που διατηρεί το Τμήμα Δασών στο οποίο εργάζεται και από τη δεύτερη, επειδή, ως εκ της ιδιότητας της και αυτή, ως υπαλλήλου στο Κτηματολόγιο το οποίο ετοίμασε τις εν λόγω εκθέσεις. Δεδομένης της αμφισβήτησης της ύπαρξης των εν λόγω εκθέσεων από τους ενάγοντες - μέσω της αντεξέτασης της Μ.Υ.2 -, ο εναγόμενος, ο οποίος παρουσίασε δεύτερος την υπόθεσή του, θα μπορούσε να κλητεύσει ως επιπλέον μάρτυρα το πρόσωπο που προέβη στην ετοιμασία των εν λόγω εκθέσεων, για να τις παρουσιάσει και κυρίως, για να δοθεί η ευκαιρία στους ενάγοντες να το αντεξετάσουν και αν επιθυμούσαν, να το αμφισβητήσουν.
Όμως, σε τελική ανάλυση, η φύση της συγκεκριμένης μαρτυρίας είναι τέτοια, που ακόμη κι αν πρόκειται για τη μάρτυρα το πρόσωπο που είχε ετοιμάσει τις εν λόγω εκθέσεις, αφ’ ης στιγμής η έκθεση που αυτή έχει θέσει ενώπιόν μου, για ό,τι μας ενδιαφέρει, που είναι οι διαπιστώσεις της για τις περιόδους 1/9/2007 μέχρι 31/8/2012 και 1/9/2012 μέχρι 31/8/2017, έχει ως υπόβαθρο το περιεχόμενο των προηγούμενων εκθέσεων, για να ήμουν σε θέση να γνωρίζω κατά πόσο θα μπορούσα να βασιστώ στο περιεχόμενο της τελευταίας, θα πρεπε να είχαν τεθεί ενώπιόν μου και οι προηγούμενες. Από τη στιγμή που αυτές - για να επαναλάβω, εάν υπάρχουν - δεν τέθηκαν υπόψη μου και το πρόσωπο που τις έχει ετοιμάσει δεν παρουσιάστηκε στο Δικαστήριο για να δώσει μαρτυρία, και το ένα και το άλλο, χωρίς να δοθεί καμιά εξήγηση ή δικαιολογία από τον εναγόμενο, ανακύπτει και θέμα κατά πόσο γι’ αυτό το, τόσο κεφαλαιώδες θέμα της υπόθεσης, ο εναγόμενος θα μπορούσε να προσκομίσει την καλύτερη δυνατή μαρτυρία και δεν το έπραξε.
Δεν νομίζω πως χρειάζεται να επεκταθώ προκειμένου να εξηγήσω τους λόγους για τους οποίους θεωρώ πως δεν μπορώ να δεχτώ τη μαρτυρία της υπό κρίση μάρτυρα.
Κατ’ ακολουθία της κρίσης μου αναφορικά με την ποιότητα της μαρτυρίας και την αξιοπιστία όλων όσοι κατέθεσαν ως μάρτυρες στην υπόθεση, τα ουσιώδη πραγματικά γεγονότα της υπόθεσης, τα οποία σε σημαντικό βαθμό αποτελούν κοινό έδαφος μεταξύ των μερών είναι τα εξής:
Δυνάμει γραπτής συμφωνίας, ημερομηνίας 17/3/1983, η οποία συνάφθηκε μεταξύ της Κυπριακής Δημοκρατίας - δια του Υπουργού Εσωτερικών - και των εναγόντων, η πρώτη νοίκιασε στους δεύτερους τεμάχιο κρατικής γης, στις Πάνω Πλάτρες τής επαρχίας Λεμεσού. Η ενοικίαση περιλαμβάνει και το ξενοδοχείο «Jubilee» το οποίο βρίσκεται εντός του τεμαχίου. Το ετήσιο ενοίκιο καθορίστηκε στις £30 και θα ήταν προπληρωτέο την 1/9 κάθε έτους. Η συμφωνία διαλάμβανε πρόνοια για το δικαίωμα των συμβαλλομένων να ζητήσουν αναθεώρηση του ενοικίου κάθε 7 χρόνια. Το αναθεωρημένο ετήσιο ενοίκιο, θα υπολογιζόταν επί τη βάσει των αγοραίων ενοικίων των υφιστάμενων στο Τρόοδος κατά την ημερομηνία κατά την οποία το ενοίκιο θα υπόκειτο σε αναθεώρηση.
Στις 8/2/2005 μεταξύ της Κυπριακής Δημοκρατίας - δια του Διευθυντή του Τμήματος Δασών - και των εναγόντων υπογράφτηκε συμπληρωματική συμφωνία τής παραπάνω συμφωνίας. Η ουσία της - για ό,τι μας ενδιαφέρει -αφορά στον τρόπο υπολογισμού του αναθεωρημένου ενοικίου. Περικλείεται στην παράγραφο 2(α) μέχρι (δ) και έχει ως ακολούθως:
«2. ….
….
(α) Το ετήσιο μίσθωμα για την περίοδο από 01.9.2000 - 31.08.2007 θα είναι £6.600 …..
(β) Η επόμενη αναθεώρηση θα γίνει την 1ην Σεπτεμβρίου, 2007, και θα ισχύει για την περίοδο 01.09/2007 - 31.08.2012 και ακολούθως, κάθε πέντε χρόνια, μέχρι τη λήξη ή τη λύση της σύμβασης.
(γ) (i)Το αναθεωρημένο ετήσιο μίσθωμα θα υπολογίζεται επί τη βάσει των αγοραίων μισθωμάτων των υφιστάμενων στο Τρόοδος, κατά την ημερομηνία κατά την οποία το ετήσιο μίσθωμα θα υπόκειται σε αναθεώρηση.
(ii) Ο υπολογισμός θα γίνεται από το Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας.
(δ) Σε περίπτωση που ο μισθωτής παραλείψει να καταβάλει το οφειλόμενο μίσθωμα εντός της καθορισμένης προθεσμίας, θα είναι υπόχρεος να καταβάλει τόκο υπερημερίας, με 9% επιτόκιο, για κάθε μέρα που θα διαρκεί η παράταση/καθυστέρηση καταβολής του.»
Ο Διευθυντής του Τμήματος Δασών, με την επιστολή τους προς τους ενάγοντες, ημερομηνίας 19/7/2007, τους πληροφόρησε ότι σύμφωνα με τον όρο 4 της συμφωνίας, ημερομηνίας 17/3/1983 και σύμφωνα με τη συμπληρωματική συμφωνία, ημερομηνίας 8/2/2005, το ύψος του ετήσιου ενοικίου του επίδικου τεμαχίου, θα τύχει αναθεώρησης από 1/9/2007, ως επίσης ότι το νέο ενοίκιο, θα ισχύει για περίοδο πέντε χρόνων και συγκεκριμένα, από 1/9/2007 - 31/8/2012. Με νέα επιστολή τους προς τους ενάγοντες, ημερομηνίας 12/12/2007, ο Διευθυντής τους πληροφόρησε ότι το αναθεωρημένο ενοίκιο για το επίδικο τεμάχιο καθορίζεται σε £36.000 (€61.509,65) αντί του ποσού των £6.600 (€11.276,77) που ίσχυε μέχρι 31/8/2007. Όπως αναφέρεται στην ίδια επιστολή, το νέο αναθεωρημένο ενοίκιο, θα ισχύει από 1/9/2007 μέχρι 31/8/2012. Αναφέρεται ακόμη ότι το ενοίκιο αναθεωρήθηκε με βάση τον όρο 2(β) της σύμβασης, ημερομηνίας 2/2/2005 (8/2/2005 είναι η ορθή ημερομηνία υπογραφής της εν λόγω συμφωνίας) και σύμφωνα με την εκτίμηση της αγοραίας αξίας της εκμισθωμένης δασικής γης που έγινε από το Κτηματολόγιο.
Οι ενάγοντες αντέδρασαν στην παραπάνω αναθεώρηση, με την επιστολή τους προς το Διευθυντή του Τμήματος Δασών, ημερομηνίας 5/2/2008. Όπως αναφέρουν σ’ αυτή, ο προσδιορισμός του ενοικίου δεν συνάδει με τους όρους της μεταξύ τους σύμβασης για τον προσδιορισμό του ενοικίου και ως εκ τούτου είναι άνευ αντικειμένου. Περαιτέρω, οι δικηγόροι τους, με την επιστολή τους προς το Διευθυντή του Τμήματος Δασών, ημερομηνίας 6/2/2008, μεταξύ άλλων αναφέρουν τα εξής: Η αναθεώρηση του ενοικίου του επίδικου τεμαχίου από €11.276,77 σε €61.509,65 είναι απαράδεκτη και παράλογη, αφού είναι αντίθετη με τους όρους της σύμβασης μίσθωσης, όπως αυτή συμπληρώνεται από την συμφωνία, ημερομηνίας 8/2/2005 και δεν βασίζεται επί των αγοραίων μισθωμάτων των υφιστάμενων στο Τρόοδος. Οποιαδήποτε αναθεώρηση δεν συνάδει με τους όρους της σύμβασης, ημερομηνίας 8/2/2005, προστίθεται είναι αντίθετη με τη σύμβαση μίσθωσης και δε γίνεται αποδεκτή και δεν δεσμεύει τους ενάγοντες και/ή θεωρείται ότι δεν έγινε ποτέ. Όλα αυτά - και διάφορα άλλα - αναφέρονται από τους δικηγόρους των εναγόντων και στην επιστολή τους προς το Διευθυντή του Κτηματολογίου, ημερομηνίας 1/8/2008.
Ο Διευθυντής του Τμήματος Δασών, με την επιστολή του προς τους ενάγοντες, ημερομηνίας 28/7/2008, τους πληροφόρησε ότι το ύψος του αναθεωρημένου ενοικίου του επίδικου ακινήτου, ανέρχεται σε £18.000 (€30.754,82) το χρόνο, ως επίσης ότι το ενοίκιο αναθεωρήθηκε με βάση τον όρο 2(β) της συμφωνίας, ημερομηνίας 8/2/2005 και σύμφωνα με την εκτιμημένη από το Κτηματολόγιο αγοραία αξία της εκμισθωμένης δασικής γης. Σύμφωνα με την ίδια επιστολή, το νέο ετήσιο αναθεωρημένο ενοίκιο θα ισχύει από 1/9/2007 - 31/8/2008.
Ούτε και αυτή η αναθεώρηση έγινε δεκτή από τους ενάγοντες, για τον ίδιο ακριβώς λόγο που δεν έγινε δεκτή και η προηγούμενη. Οι ενάγοντες εκδήλωσαν την αντίδρασή τους στην εν λόγω αναθεώρηση με την αποστολή από τους δικηγόρους τους σωρείας επιστολών στο Διευθυντή του Τμήματος Δασών, με τις οποίες διατυπώνουν τη σταθερή θέση ότι και η 2η αναθεώρηση του ενοικίου έγινε κατά παράβαση της συμφωνίας, ημερομηνίας 8/2/2005.
Υπήρξε και 3η αναθεώρηση του ενοικίου του επίδικου ακινήτου. Συγκεκριμένα, ο Διευθυντής του Τμήματος Δασών με νέα επιστολή του προς τους ενάγοντες, ημερομηνίας 31/1/2013 τους πληροφόρησε ότι το ύψος του ετήσιου ενοικίου για το επίδικο τεμάχιο καθορίζεται σε €36.600 το οποίο θα ισχύει για την πενταετία 1/9/2012 μέχρι 31/8/2017. Και αυτή η αναθεώρηση, όπως αναφέρεται έγινε με βάση τον όρο 2(β) της συμφωνίας, ημερομηνίας 8/2/2005 και σύμφωνα με εκτίμηση της αγοραίας αξίας της εκμισθωμένης δασικής γης που έγινε από το Κτηματολόγιο.
Ότι ούτε και αυτή η αναθεώρηση έγινε αποδεκτή από τους ενάγοντες, για τον ίδιο λόγο που δεν έγιναν αποδεκτές και οι δυο προηγούμενες. Οι ενάγοντες εκδήλωσαν την αντίθεσή τους και σ’ αυτή με τις επιστολές των δικηγόρων τους στο Διευθυντή του Τμήματος Δασών, ημερομηνίας 28/3/2013, 26/9/2013 και 28/8/2014, αντίστοιχα.
Ο τελευταίος, απάντησε στην πρώτη από τις παραπάνω επιστολές, με την επιστολή του προς τους δικηγόρους των εναγόντων, ημερομηνίας 2/4/2013. Με αυτή, επαναλαμβάνεται η θέση ότι το ενοίκιο αναθεωρήθηκε με βάση τον όρο 2(β) της συμφωνίας, ημερομηνίας 8/2/2005 και σύμφωνα με εκτίμηση της αγοραίας αξίας της εκμισθωμένης δασικής γης που έγινε από το Κτηματολόγιο.
Όπως αναφέρεται στην ίδια επιστολή αποστέλλεται για ενημέρωση αντίγραφο επιστολής του Κτηματολογίου με την οποία καθορίζεται το ύψος του ετήσιου μισθώματος για την εκμισθωμένη δασική γη. Η εν λόγω επιστολή, ημερομηνίας 27/11/2012 (μέρος του τεκμ. 19) απευθύνεται στο Διευθυντή του Τμήματος Δασών, ο οποίος με αυτή πληροφορείται ότι η αγοραία αξία του μέρους της επίδικης δασικής γης της κοινότητας Πάνω Πλατρών, εμβαδού, 18.283 τ.μ. ανέρχεται σε €1.830.000 και το ετήσιο ενοίκιο σε €36.600.
Οι ενάγοντες μέχρι και το 2017 κατέβαλλαν κάθε χρόνο το ισχύον μέχρι το 2007 ενοίκιο.
Ο εναγόμενος καθώς ήδη έχει αναφερθεί με την υπεράσπισή του εγείρει προδικαστική ένσταση με την οποία ισχυρίζεται ότι οι ενάγοντες εμποδίζονται και/ή έχουν παραιτηθεί του δικαιώματος να αμφισβητούν τον τρόπο υπολογισμού του ενοικίου, αφού τον έχουν αποδεχθεί.
Η αναθεώρηση και ο τρόπος υπολογισμού του ενοικίου για τις δυο περιόδους που μας ενδιαφέρουν (1/9/2007 μέχρι 31/8/2012 και 1/9/2012 μέχρι 31/8/2017) προβλέπονται στην παράγραφο 2 της συμφωνίας, ημερομηνίας 8/2/2005. Οι ενάγοντες, ουδέποτε αποδέχτηκαν οποιοδήποτε άλλο τρόπο αναθεώρησης και υπολογισμού του ενοικίου, απεναντίας και στις τρεις περιπτώσεις που αυτό είχε αναθεωρηθεί, επειδή, όπως αναφέρεται στις σχετικές ενημερωτικές επιστολές του Διευθυντή του Τμήματος Δασών, η αναθεώρηση έγινε σύμφωνα με εκτίμηση της αγοραίας αξίας της εκμισθωμένης δασικής γης που έγινε από το Κτηματολόγιο, οι ενάγοντες και στις τρεις περιπτώσεις, αντέδρασαν και με αριθμό επιστολών των δικηγόρων τους - στην 1η αναθεώρηση και με δική τους επιστολή -, προέβαλαν τη θέση ότι οι εν λόγω αναθεωρήσεις είναι παράνομες και αντισυμβατικές. Ακολουθεί ότι η προδικαστική ένσταση είναι αβάσιμη.
Και, με δεδομένο ότι και για τις δυο επίδικες περιόδους, ενώ το αναθεωρημένο ετήσιο ενοίκιο θα έπρεπε να υπολογίζεται επί τη βάσει των αγοραίων ενοικίων των υφισταμένων στο Τρόοδος κατά την ημερομηνία κατά την οποία το ενοίκιο θα υπόκειτο σε αναθεώρηση, αποτελεί θέση του εναγόμενου ότι αυτό αναθεωρήθηκε σύμφωνα με εκτίμηση της αγοραίας αξίας της εκμισθωμένης δασικής γης που έγινε από το Κτηματολόγιο, η απάντηση στο ερώτημα που συνθέτει το βασικό επίδικο θέμα της υπόθεσης, είναι αρνητική. Και οι τρεις αναθεωρήσεις (δυο για την περίοδο 1/9/2007 μέχρι 31/8/2012 και μια για την περίοδο 1/9/2012 μέχρι 31/8/2017) έγιναν παράνομα και κατά παράβαση της παραγράφου 2 της συμφωνίας, ημερομηνίας 8/2/2005.
Οι ενάγοντες, με την πρώτη αξίωσή τους ζητούν αναγνωριστική απόφαση ή και διάταγμα που να κηρύσσει άκυρες ή και παράνομες ή και αντισυμβατικές και άνευ ισχύος τις αναθεωρήσεις του ενοικίου που έλαβαν χώρα κατά ή περί τις 12/12/2007, 28/7/2008 και 31/1/2013 ή και σε άλλες ημερομηνίες. Χωρίς οποιοδήποτε περαιτέρω σχόλιο, να πω απλώς ότι ενάγοντες δικαιούνται σε ικανοποίηση της εν λόγω θεραπείας.
Αναφορικά με τη δεύτερη από τις αξιώσεις τους, εκτός του, ομολογώ πως δεν αντιλαμβάνομαι σε τι θα τους εξυπηρετήσει η έκδοση του αιτούμενου διατάγματος, είναι και το γεγονός ότι δεν υπάρχει αξιόπιστη μαρτυρία, ότι ο εναγόμενος ή το Τμήμα Δασών ή οποιοδήποτε άλλο αρμόδιο τμήμα διαθέτουν το προς αποκάλυψη στοιχείο.
Και η τρίτη αξίωσή τους είναι έκθετη σε απόρριψη, καθώς δεν υπάρχει το αναγκαίο πραγματικό, το οποίο να εδράζεται σε αξιόπιστη μαρτυρία, που να μου επιτρέπει είτε να καθορίσω είτε να αναθεωρήσω το ενοίκιο του επίδικου ακινήτου για οποιαδήποτε περίοδο. Γεγονός το οποίο καθιστά έκθετη σε απόρριψη και την τέταρτη αξίωσή τους, με την οποία ζητούν διάταγμα ή και απόφαση, εφόσον διαταχθεί η αιτούμενη αναθεώρηση, όπως επιστραφούν τα όποια πρόσθετα ποσά καταβλήθηκαν εκ μέρους τους για τις εν λόγω περιόδους.
Η αποτυχία του εναγόμενου να αποδείξει την ορθότητα και νομιμότητα των τριών αναθεωρήσεων του ετήσιου ενοικίου του επίδικου ακινήτου, σε συνδυασμό και με το γεγονός ότι οι ενάγοντες μέχρι και το 2017 κατέβαλλαν το ισχύον μέχρι και την πρώτη αναθεώρηση, ετήσιο ενοίκιο, καθιστά την ανταπαίτηση συνολικά έκθετη σε απόρριψη.
Κατ’ ακολουθία όλων των παραπάνω διαπιστώσεων και συμπερασμάτων μου, εκδίδεται απόφαση, ως η παράγραφος 31 Α. της έκθεσης απαίτησης, με διαφοροποίηση, ως ακολούθως: με διαγραφή της φράσης «ή και σε άλλες ημερομηνίες.» στο τέλος της παραγράφου.
Κατά τα λοιπά, η αγωγή καθώς και η ανταπαίτηση απορρίπτονται.
Αναφορικά με τα έξοδα, παρατηρώ τα εξής:
Δεδομένης της συνεκδίκασης των εκατέρωθεν απαιτήσεων και λαμβάνοντας υπόψη ότι ο ολόκληρος ο δικαστικός χρόνος που αναλώθηκε σε επίπεδο ακρόασης αφορούσε στην προδικαστική ένσταση του εναγόμενου και κατά μείζονα λόγο, στην επίλυση του βασικού επίδικου θέματος της υπόθεσης και λαμβάνοντας περαιτέρω υπόψη, ότι η κατάληξή μου και για τα δυο αυτά θέματα είναι σύμφωνη με την εκδοχή των εναγόντων, θεωρώ ότι η πλέον ορθή και δίκαιη διαταγή ως προς τα έξοδα, τόσο της αγωγής όσο και της ανταπαίτησης είναι να επιδικαστούν υπέρ των εναγόντων.
Κατά συνέπεια, τα έξοδα της αγωγής καθώς και της ανταπαίτησης, όπως θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και θα εγκριθούν από το Δικαστήριο, επιδικάζονται υπέρ των εναγόντων και σε βάρος του εναγόμενου.
(Υπ.) ..…………………………….
Κ. Κωνσταντίνου, Α.Ε.Δ.
Πιστό Αντίγραφο
Πρωτοκολλητής
/ΚΚ
Subject: Civil/Other Actions /Final
(Αναφορά: Πολιτική - σύμβαση μίσθωσης ακινήτου - ερμηνεία σύμβασης (όρος για υπολογισμό/αναθεώρηση ενοικίου).)