ECLI:CY:EDPAF:2023:A77
ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΠΑΦΟΥ
ΕΝΩΠΙΟΝ: Χρ. Μίτλεττον, Ε.Δ.
Αγωγή αρ. 1389/2015
ΝΙΚΟΛΑΣ ΛΕΜΟΝΑΡΗΣ ιδιοκτήτης της εμπορικής επωνυμίας LEMONARIS ESTATES
Ενάγων
ν.
ΧΡΙΣΤΙΝΑ ΒΓΕΝΟΠΟΥΛΟΥ
Εναγόμενη
Ημερομηνία: 18 Ιουλίου 2023
Εμφανίσεις:
Για τον Ενάγοντα: Λ. Λεμονάρη (κα) για Αλ. Χρ. Αλεξάνδρου
Για την Εναγόμενη: Επ. Κορακίδης και Μ. Κορακίδου (κα) για Επαμεινώνδας Κορακίδης ΔΕΠΕ
Α Π Ο Φ Α Σ Η
Το πλαίσιο της διαφοράς
Ο Ενάγων αξιώνει €9.600,00 ως αμοιβή για μεσολάβηση σε κτηματική συναλλαγή. Κατά τον ουσιώδη χρόνο, όπως θέτει, δηλαδή το 2015, ήταν αδειούχος και εγγεγραμμένος Κτηματομεσίτης με γραφείο στην Πάφο. Η Εναγόμενη είναι ιδιοκτήτρια ακινήτου τα στοιχεία του οποίου αναφέρονται στην αγωγή. Περί τον Ιανουάριο 2015, εταιρεία από το Ηνωμένο Βασίλειο, μέσω των εκπροσώπων της, ανέθεσε στον Ενάγοντα την έρευνα, σύσταση και παρουσίαση διαφόρων ακινήτων στην Πάφο, με σκοπό την αγορά τους. Είναι η θέση του Ενάγοντος πως, περί τον Φεβρουάριο 2015, και η Εναγόμενη ανέθεσε στον Ενάγοντα, μέσω εκπροσώπου της, την πώληση του ακινήτου της. Επίσης, ότι ήταν ρητός ή εξυπακουόμενος όρος της συμφωνίας με την Εναγόμενη πως, αφού ο Ενάγων θα προωθούσε και θα παρουσίαζε το ακίνητο της Εναγόμενης στην αλλοδαπή εταιρεία για σκοπούς πώλησής του, και εφόσον θα μεσολαβούσε για την εν λόγω κτηματική συναλλαγή, η Εναγόμενη θα κατέβαλλε αμοιβή στον Ενάγοντα.
Ο Ενάγων, όπως ισχυρίζεται, όντως, παρουσίασε το ακίνητο της Εναγόμενης στην εταιρεία, διαβίβασε πρότασή της στην Εναγόνενη, στη συνέχεια έγινε και συνάντηση στο γραφείο του μεταξύ των ενδιαφερόμενων μερών, στην οποία συζήτησαν τη κτηματική συναλλαγή και, μετά από περαιτέρω συζητήσεις μέσω τηλεφώνου και ηλεκτρονικών μηνυμάτων, έλαβε χώρα η κτηματική συναλλαγή. Ο Ενάγων ενημερώθηκε πως έλαβε χώρα η κτηματική συναλλαγή στο ποσό της προσφοράς της εταιρείας, για το ποσό των €320.000,00, ωστόσο, κατά τη θέση του, παρακάμφθηκε η νόμιμη αμοιβή του, στο 3% επί της αξίας της κτηματικής συναλλαγής. Η Εναγόμενη απέφυγε ή και αρνείται να καταβάλει οποιαδήποτε αμοιβή στον Ενάγοντα.
Η Εναγόμενη αρνείται την απαίτηση του Ενάγοντος και ισχυρίζεται πως η ίδια ουδέποτε ανέθεσε στον Ενάγοντα να πωλήσει το ακίνητό της. Ο Ενάγων, μέσω υπαλλήλου του γραφείου του, προσέγγισε την Εναγόμενη και προσπάθησε να την πείσει να ενοικιάσει το ακίνητό της σε πελάτες της, τους Β και Τ τα πλήρη στοιχεία των οποίων αναφέρονται στο δικόγραφο, με την προοπτική της μελλοντικής πώλησης. Συγκεκριμένα, ζήτησε το τηλέφωνο της Εναγόμενης από την S, διευθύντρια άλλης εταιρείας στην οποίαν η Εναγόμενη είχε αναθέσει, τον Οκτώβριο του 2014, την ενοικίαση του ακινήτου της. Η S ουδέποτε ανέφερε κάποια σχέση της με τον Ενάγοντα. Την 21.02.2015, η S επικοινώνησε με την Εναγόμενη μέσω ηλεκτρονικού μηνύματος και αργότερα τηλεφωνικώς προκειμένου να μάθει τις προθέσεις της Εναγόμενης σχετικά με την πώληση του ακινήτου της και ζήτησε την άδεια της να δώσει το τηλέφωνό της στην εκπρόσωπο των επενδυτών, η οποία θα την ενημέρωνε για την προτεινόμενη συναλλαγή. Επιπλέον, της ζήτησε να στείλει περαιτέρω λεπτομέρειες για το ακίνητο, πράγμα που άφησε να νοηθεί ότι είχε προηγηθεί διαδικασία προεπιλογής και παρουσίασης του ακινήτου της Εναγόμενης στους επενδυτές, χωρίς τη συγκατάθεση της Εναγόμενης. Η εκπρόσωπος των επενδυτών, σύζυγος του Ενάγοντος, επικοινώνησε τηλεφωνικώς με την Εναγόμενη, περί την 24.05.2015, και της ανέφερε πως εκπροσωπούσε δύο ξένους επενδυτές τους οποίους γνώριζε καλά και ενδιαφέρονταν να αγοράσουν μια σειρά ακινήτων στην Πάφο. Κατά τη διάρκεια της συνομιλίας, κατέστη σαφές ότι αναφέρονταν σε ενοικίαση με δικαίωμα προαίρεσης αγοράς. Ουδέποτε υπήρξε νύξη ότι ο Ενάγων θα ενεργούσε εκ μέρους της Εναγόμενης, ούτε συμφωνήθηκε κάτι τέτοιο, αλλά ήταν σαφές ότι ο Ενάγων εκπροσωπούσε τους επενδυτές. Δεν γνωρίζει η Εναγόμενη πότε παρουσιάστηκε το ακίνητό της στην αλλοδαπή εταιρεία. Επισκέφθηκε μεν το γραφείο του Ενάγοντος, λόγω κωλύματος του Ενάγοντος να της αποστείλει τα έγγραφα για λόγους εμπιστευτικότητας, και προκειμένου να μελετήσει τα έγγραφα και να αποφασίσει εάν υπήρχε σοβαρότητα στην πρόταση.
Κατά τη διάρκεια της συνάντησης, δεν έγινε οποιαδήποτε αναφορά ότι ο Ενάγων εκπροσωπούσε την Εναγόμενη, ούτε σε αμοιβή από την ίδια. Ο Ενάγων δεν είχε οποιονδήποτε ρόλο να διαδραματίσει εκ μέρους της Εναγόμενης στη συναλλαγή, εφόσον δεν του ανατέθηκε από την Εναγόμενη η πώληση ή ενοικίαση του ακινήτου της, και η Εναγόμενη δεν είχε λόγο να επικοινωνήσει μαζί του. Όντως, έγινε κτηματική συναλλαγή με την αλλοδαπή εταιρεία, που αποτελείτο από σειρά συμβολαίων (μισθωτήριο, προαίρεσης αγοράς, πώλησης), και υπήρξε κατάθεση και στο Κτηματολόγιο, χωρίς αυτό να αλλάζει την εκδοχή της Εναγόμενης ότι ο Ενάγων ουδέποτε μεσολάβησε εκ μέρους της Εναγόμενης. Σε κάθε περίπτωση, η μόνη συμφωνία που είναι σε ισχύ επί του παρόντος είναι η συμφωνία ενοικίασης, και όχι κάποια συμφωνία πώλησης που αναφέρει ο Ενάγων. Η Εναγόμενη ζητά την απόρριψη της απαίτησης του Ενάγοντος.
Ο Ενάγων, με απαντητικό δικόγραφο, αρνείται την εκδοχή της Εναγόμενης και εμμένει στη δική του εκδοχή.
Το Δικαστήριο θα πρέπει να αποφασίσει εάν η Εναγόμενη ανέθεσε στον Ενάγοντα να διενεργήσει κτηματομεσιτεία και εάν συνάφθηκε μεταξύ τους έγκυρη σύμβαση κτηματομεσιτείας. Εάν ναι, κατά πόσον ο Ενάγων προέβη σε δραστηριότητες μεσολάβησης για την Εναγόμενη. Εάν αποδειχθεί η μεσολάβηση, θα πρέπει να αποφασιστεί κατά πόσον η κτηματική συναλλαγή που αναμφίβολα συνάφθηκε μεταξύ της Εναγόμενης και της αλλοδαπής εταιρείας ήταν το αποτέλεσμα μεσολάβησης του Ενάγοντος, και εάν ο Ενάγων δικαιούται σε κάποιαν αμοιβή από την Εναγόμενη, και το ύψος της.
Η διαδικασία
Για την απόδειξη της υπόθεσης του Ενάγοντος, προσκομίστηκε μαρτυρία από την κυρία Μαρίνα Ηροδότου Λεμονάρη (ΜΕ1) και από τον ίδιο τον Ενάγοντα (ΜΕ2), που αμφότεροι αντεξετάστηκαν από τους συνήγορους της Εναγόμενης. Μαρτυρία προσκομίστηκε και από την Εναγόμενη (ΜΥ1), η οποία αντεξετάστηκε από την συνήγορο του Ενάγοντος. Το σύνολο της προφορικής μαρτυρίας είναι καταγεγραμμένο σε πρακτικά που τηρήθηκαν. Έγγραφη μαρτυρία, αποτελούμενη από 16 έγγραφα, που σημάνθηκαν ως τεκμήρια, είναι επίσης στον φάκελο της διαδικασίας. Μετά την παρουσίαση του συνόλου της μαρτυρίας, οι δικηγόροι των δύο πλευρών αγόρευσαν, προς υποστήριξη των θέσεών τους. Είναι σε γνώση του Δικαστηρίου τα δικόγραφα, η μαρτυρία και η επιχειρηματολογία, στην πλήρη τους μορφή, ακόμα κι αν δεν γίνεται αυτούσια, ειδική ή λεπτομερής μνεία.
Μαρτυρία και εξέταση
Το Δικαστήριο ακούει μαρτυρία μόνο σε σχέση με τα επίδικα θέματα. Όταν η μαρτυρία είναι αντικρουόμενη, την αξιολογεί, να βρει ποια είναι η αξιόπιστη μαρτυρία στην οποία μπορεί να βασιστεί και να προβεί στα ευρήματά του, και βάσει αυτών, να αποφασίσει τη διαφορά. Στο πλαίσιο της αξιολόγησης της μαρτυρίας, όπου χρειάζεται, η συμπεριφορά και οι τρόποι των μαρτύρων (demeanour) στο εδώλιο[1], που το Δικαστήριο έχει την ευκαιρία να παρατηρεί κατά τη διάρκεια της ακροαματικής διαδικασίας, σε συνάρτηση με το περιεχόμενο της μαρτυρίας τους, προσεγγίζονται με παράλληλους άξονες το σύνολο της μαρτυρίας, αλλά και την αντικειμενική όψη των πραγμάτων[2]. Η εκδοχή του κάθε μάρτυρα δεν προσεγγίζεται μικροσκοπικά, με αναφορά στις λέξεις που χρησιμοποιήθηκαν ή τη σειρά τους, αλλά ως ένα σύνολο μέσα στη ζωντανή ατμόσφαιρα της προφορικής δίκης, με όσα την περιστοιχίζουν, και στην οποία ο προφορικός λόγος των μαρτύρων μπορεί να μην είναι σε τέλεια γλώσσα ή καλά συνταγμένος ή απόλυτα ακριβής.
Η ΜΕ1, σύζυγος του Ενάγοντος, ήταν υπάλληλος του γραφείου του. Περί τον Φεβρουάριο του 2015, η S, εξωτερική συνεργάτις του γραφείου του Ενάγοντος και οικογενειακή τους φίλη, συνέστησε στην ΜΕ1 την Εναγόμενη, ιδιοκτήτρια ακινήτου. Η ΜΕ1 επικοινώνησε τηλεφωνικώς με την Εναγόμενη, την οποίαν, όπως λέει, ενημέρωσε ότι τηλεφωνούσε εκ μέρους του κτηματομεσιτικού γραφείου του Ενάγοντος. Της είπε ότι γνωρίζουν επενδυτές που ενδιαφέρονται να αγοράσουν ακίνητα στην Πάφο και την ρώτησε εάν την ενδιέφερε να συνεργαστούν με σκοπό την πώληση του ακινήτου της. Η Εναγόμενη απάντησε πως ενδιαφέρονταν. Στην πορεία, συμφώνησαν να της αποστείλει κάτι γραπτώς σχετικά με τους γενικούς όρους της προσφοράς των ενδιαφερόμενων αγοραστών, όπως έπραξε την 25.02.2015. Την 26.02.2023, η Εναγόμενη απάντησε, επιβεβαιώνοντας το ενδιαφέρον της να πωλήσει το ακίνητο, θέτοντας τη δική της πρόταση, για να μεταφερθεί στους ενδιαφερόμενους αγοραστές (Τεκμήριο 4). Η ΜΕ1 αναφέρει πως μετέφερε την πρόταση της Εναγόμενης στους ενδιαφερόμενους αγοραστές και διευθέτησε συνάντηση στο κτηματομεσιτικό γραφείο του Ενάγοντος, με σκοπό να συστήσει την Εναγόμενη στους ενδιαφερόμενους αγοραστές και να συζητήσουν με λεπτομέρεια τους όρους της κτηματικής συναλλαγής.
Η συνάντηση έλαβε χώρα τον Μάρτιο 2015, όπου η Εναγόμενη είχε έρθει με συνεργάτη της. Παρευρέθηκε η ίδια η ΜΕ1, ο Ενάγων, η θυγατέρα τους που ενεργούσε ως νομικός σύμβουλος του γραφείου του Ενάγοντος, εκπρόσωπος της εταιρείας που ήταν η ενδιαφερόμενη αγοράστρια, και η S. Έγιναν οι συστάσεις των ενδιαφερόμενων μερών, που συζήτησαν αναφορικά με τους όρους της πρότασης της αγοράστριας, που αφορούσε σε ενοικιαγορά για το ποσό των €320.000,00. Είναι η θέση της ΜΕ1 πως είχε γίνει ξεκάθαρο κατά τη συζήτησή τους πως σε κάθε περίπτωση, είτε η αγοράστρια ασκούσε το δικαίωμα αγοράς είτε όχι, η κτηματομεσιτική αμοιβή θα ήταν 3% επί της τιμής πώλησης, όπου τελικά είχαν καταλήξει, εφόσον οι αγοραστές θα παρέδιδαν το ακίνητο στην Εναγόμενη ανακαινισμένο και με μεγαλύτερη αγοραία αξία. Ο Ενάγων συμφώνησε με την Εναγόμενη την καταβολή ποσού €9.600,00, που αντιστοιχούσε στο 3%. Η Εναγόμενη ανέφερε πως ήθελε λίγο χρόνο να σκεφτεί όσα είχαν συζητηθεί και να αποφασίσει εάν την συμφέρει η πρόταση, αφού, όπως ανέφερε χαρακτηριστικά, θα έπρεπε να υπολογίσει και τα έξοδά της, περιλαμβανομένης της κτηματομεσιτικής αμοιβής που θα έπρεπε να πληρώσει. Μετά την εν λόγω συνάντηση, η ΜΕ1 ενημερώθηκε πως συνάφθηκε η συμφωνία. Τότε, ανταλλάχθηκε σειρά μηνυμάτων, με τα οποία καλούνταν η Εναγόμενη να πληρώσει την κτηματομεσιτική αμοιβή, χωρίς αποτέλεσμα (Τεκμήριο 5).
Στο Τεκμήριο 5, στο ηλεκτρονικό μήνυμα ημερομηνίας 27.05.2015 21:45, η ΜΕ1 απευθύνεται στην Εναγόμενη, της ζητά αντίγραφο του συμβολαίου, και την ρωτά εάν οι πελάτες της ΜΕ1 (“my clients”) μετέφεραν οποιοδήποτε ποσό στον λογαριασμό της. Η Εναγόμενη, απαντώντας στο ηλεκτρονικό μήνυμα, την 27.05.2015 22:07, διερωτήθηκε γιατί η ΜΕ1 θέλει αντίγραφο του συμβολαίου ή πληροφορίες για πληρωμές προς αυτήν από τους αντισυμβαλλομένους της. Η ΜΕ1, απαντώντας στην Εναγόμενη, την 28.05.2015 09:40, δικαιολόγησε το αίτημά της, λέγοντας πως όταν μια συναλλαγή γίνεται μέσω μεσίτη, όλα τα πωλητήρια έγγραφα υπογράφονται στην παρουσία του μεσίτη ο οποίος θέλει να ξέρει τα πάντα για τους όρους της συναλλαγής και λεπτομέρειες, καθότι εργάζεται εκ μέρους των πελατών του. Σε αυτή την περίπτωση, όπως της ανέφερε, έγινε εξαίρεση, καθότι ήταν και οι δύο δικηγόροι και θα ήταν ευκολότερο να γίνουν τυχόν τροποποιήσεις. Έθεσε υπόψη της Εναγόμενης ότι υπάρχει νόμιμη προμήθεια 5% και ζήτησε ενημέρωση πότε θα είναι έτοιμη η Εναγόμενη να την πληρώσει. Η Εναγόμενη, απαντώντας, την 05.06.2015 11:19, ανέφερε στην ΜΕ1 πως δεν είχε αναθέσει οποτεδήποτε στο γραφείο της να διενεργήσει κτηματομεσιτεία, δεν έγινε οποιαδήποτε πώληση, και δεν έχει βάση η απαίτησή της. Η ΜΕ1, απαντώντας στην Εναγόμενη, την 10.06.2015 17:33, της πρόταξε πως γνωρίζει πως έγινε η κτηματική συναλλαγή, υπάρχουν μάρτυρες πως ενήργησαν ως μεσίτες, και ότι δεν πήγε στο γραφείο τους μόνον για να πιει καφέ, αξιώνοντας την πληρωμή της κτηματομεσιτικής αμοιβής εντός 10 ημερών, με την προειδοποίηση λήψης νομικών μέτρων. Η Εναγόμενη, με μήνυμά της ημερομηνίας 15.06.2015 11:02, επανέλαβε την προηγούμενη απάντησή της.
Η ΜΕ1 ισχυρίστηκε και στο Δικαστήριο πως ήταν ξεκάθαρο μεταξύ όλων των εμπλεκόμενων, καθ’ όλη τη διάρκεια της πράξης, πως το γραφείο του Ενάγοντος εκπροσωπούσε την Εναγόμενη ως πωλήτρια, ότι η παρουσίαση του αγοραστή στην Εναγόμενη ήταν υπηρεσία που της πρόσφερε, και ότι θα πλήρωνε η ίδια κτηματομεσιτική αμοιβή, κι αυτό, κατά τη θέση της, φαίνεται και μέσα από την αλληλογραφία μεταξύ εκπρόσωπου της αλλοδαπής εταιρείας και της ίδιας (Τεκμήριο 6).
Στο Τεκμήριο 6, η ΜΕ1, με ηλεκτρονικό της μήνυμα ημερομηνίας 09.06.2015 1:46 (ενώ είχε ήδη προηγηθεί η άρνηση της Εναγόμενης να πληρώσει κτηματομεσιτική αμοιβή), ζήτησε από την πλευρά των αγοραστών το υπογεγραμμένο συμβόλαιο, για να προχωρήσει με τη διαδικασία είσπραξης της αμοιβής. Ο εκπρόσωπος της αλλοδαπής εταιρείας απάντησε, την 10.06.2015 10:32, πως δεν είναι συνήθης πρακτική να μοιράζεται συμβατικές πληροφορίες με τον μεσίτη της πωλήτριας, που περιλαμβάνουν και εμπιστευτικές πληροφορίες μεταξύ των συμβαλλόμενων μερών, και ότι η πωλήτρια είναι υποχρεωμένη έναντι στον μεσίτη να παρέχει οποιεσδήποτε αναγκαίες πληροφορίες. Όσον αφορά τη συμφωνία, που είναι περίπλοκη, έγιναν εκτεταμένες νομικές συζητήσεις, και είχαν απομακρυνθεί πολλές φορές από τη σύναψή της, και δεν θεωρεί ότι αρμόζει να την μοιραστεί. Βεβαίωσε ότι αγόρασαν το ακίνητο με συμβόλαιο που κατά 95% ομοίαζε με αυτό που είχε εξετάσει η δικηγόρος του μεσίτη. Ανέφερε πως η σχέση τους είναι σημαντική και θέλει να βοηθήσει με οποιονδήποτε τρόπο να επιλυθεί το ζήτημα, χωρίς να παραβιάζεται κάποιος νόμος. Ήταν μετά από αυτό το μήνυμα που η ΜΕ1 αποτάθηκε στην Εναγόμενη, λέγοντάς της πως γνωρίζει και μπορεί να αποδείξει πράγματα, και πως δεν πήγε στο γραφείο τους να πιει καφέ.
Κατά την αντεξέτασή της, η ΜΕ1 ανέφερε πως τα καθήκοντά της είναι η αλληλογραφία. Είχε και το δικαίωμα να κάνει ξεναγήσεις. Έφερνε τους πελάτες στο γραφείο. Από εκεί και πέρα, αναλάμβανε ο σύζυγός της τα υπόλοιπα, που είναι ο αδειούχος Κτηματομεσίτης. Όταν έρχεται ένας πελάτης στο γραφείο, όπως ανέφερε, παίρνουν τα στοιχεία του, τα στοιχεία του ακινήτου του, και τους δίνει τη συγκατάθεσή του να προχωρήσουν με την πώληση. Ερωτήθηκε κατ’ επανάληψη, εάν υπάρχει κάποιο έντυπο. Αρχικά, απέφυγε να απαντήσει ξεκάθαρα. Στη συνέχεια, αναφέρθηκε σε «client’s inquiry form», δια του οποίου παίρνουν μόνον τα στοιχεία του πελάτη. Η Εναγόμενη δεν συμπλήρωσε κάποιο έντυπο γιατί προσεγγίστηκε με άλλον τρόπο. Η αμοιβή του Ενάγοντος, όπως ανέφερε η ΜΕ1, δεν καταγράφεται κάπου. Συζητείται μόνον από τον Ενάγοντα. Βάσει του καταστατικού, η αμοιβή του γραφείου του Ενάγοντος είναι 5%, υπάρχουν περιπτώσεις που είναι 7%, και το ελάχιστο είναι 3% επί της πώλησης. Η αλληλογραφία γίνεται από την ίδια. Εδώ, λόγω της φύσης της εργασίας, επειδή η Εναγόμενη είναι δικηγόρος, όπως και η θυγατέρα τους, γίνονταν και μεταξύ τους η αλληλογραφία. Ο ίδιος ο Κτηματομεσίτης δεν έστειλε αλληλογραφία γιατί δεν ασχολείται με αυτήν, την αναθέτει στους υπαλλήλους του, τον ενημερώνουν, και παίρνουν οδηγίες, δεν ενεργούν αυτόνομα. Ο ενδιαφερόμενος αγοραστής ήταν πελάτης τους, όπως δέχθηκε, εφόσον είχε αναθέσει στο γραφείο τους να βρουν αριθμό ακινήτων για αγορά. Και για τούτη την εργασία, όπως είπε, θα λάμβαναν αμοιβή. Έχουν, ως γραφείο, πολλούς συνεργάτες που «φέρνουν πελάτες» στο γραφείο τους. Η S είχε πληροφορία πως το συγκεκριμένο ακίνητο ήταν για πώληση. Έφερε την πληροφορία γιατί έπρεπε να βρουν αριθμό ακινήτων για να εξυπηρετήσουν τον πελάτη τους, όπως είπε. Η ίδια, επειδή γνώριζε την κατασκευάστρια εταιρεία που έκτισε τα ακίνητα, επικοινώνησε με εκείνην και ζήτησε τα στοιχεία της Εναγόμενης, και την πήρε απευθείας τηλέφωνο και την ρώτησε. Πάντοτε, όπως είπε, γίνονται οι αναγκαίες εξηγήσεις με τον πελάτη, αν ενδιαφέρεται να αγοράσει ή να πωλήσει. Στην προκειμένη περίπτωση, την είχε ρωτήσει αν ενδιαφέρονταν να πωλήσει, γιατί είχαν κάποιον που ενδιαφέρονταν να αγοράσει, και η Εναγόμενη ενδιαφέρθηκε. Θεωρεί, η ΜΕ1, φυσιολογικό η πρώτη επικοινωνία με την Εναγόμενη να έγινε με τον τρόπο που περιέγραψε. Επίσης, ότι η Εναγόμενη, υπό αυτές τις περιστάσεις, έδωσε εντολή στον Ενάγοντα να διενεργήσει κτηματομεσιτεία. Μετά από την πληροφορία της S ότι ενδιαφέρεται να πωλήσει, για να είναι σίγουρη, επικοινώνησε κατευθείαν με την Εναγόμενη τηλεφωνικώς, για να πάρει τη συγκατάθεσή της. Ειδάλλως, όπως είπε, πώς θα προχωρούσε.
Παρόλο που προηγουμένως η ΜΕ1 είχε αναφέρει πως και η αλλοδαπή εταιρεία θα πλήρωνε αμοιβή για τις υπηρεσίες που θα λάμβανε από τον Ενάγοντα, στη συνέχεια, ανέφερε πως δεν θα πλήρωνε κτηματομεσιτική αμοιβή για τη συναλλαγή με την Εναγόμενη. Ήταν ξεκάθαρο από την αρχή, όπως είπε, πως, όταν γίνονταν η αγορά, θα έπαιρναν την προμήθειά τους από τον πωλητή, όχι από τον αγοραστή, έτσι είναι το συνηθισμένο, όπως εξήγησε, για πάνω από 35 με 37 χρόνια. Της υποβλήθηκε πως είναι λάθος. Απάντησε πως είναι αλήθεια. Στη κτηματομεσιτητεία, όπως πρόσθεσε, δεν δουλεύει έτσι, να πληρώνει αυτός που αναθέτει, αλλά έρχεται ο πελάτης, όπως εδώ, και λέει πως ενδιαφέρεται να αγοράσει, παίρνουν τα στοιχεία του και βλέπουν μέσα στο σύστημά τους τι έχουν διαθέσιμο, αν δεν έχουν κάτι, ψάχνουν να βρούν κάτι, όταν γίνει η πράξη, την αμοιβή την παίρνουν από τον πωλητή, όχι από τον αγοραστή. Αρχικά, η συζήτηση με τον Ενάγοντα ήταν για το 5%, αλλά λόγω της ιδιομορφίας της πράξης, κατέληξαν στο 3%. Όταν υποβλήθηκε στην ΜΕ1 πως η Εναγόμενη δεν συμφώνησε οτιδήποτε, η ΜΕ1 απάντησε «δεν μιλούμε για μία 16χρονη και δεν ξέρει τον κόσμο της, μιλούμε για μία δικηγόρο που συνεργάστηκε πολλές φορές, ήρθε η ίδια της μέσα σε ένα κτηματομεσιτικό γραφείο, κάθισε με τον Κτηματομεσίτη, δεν είμαστε φιλανθρωπικό ίδρυμα, ούτε χώρος συνάντησης, είναι κτηματομεσιτικό γραφείο, γίνονται αγοραπωλησίες, ήρθε συγκεκριμένα για να διαπραγματευτεί το σπίτι της προς πώληση και εκεί μίλησαν για την αμοιβή, για το commission που θα έδινε».
Η ΜΕ1 ανέφερε πως δεν αρνείται πως προσέγγισαν την Εναγόμενη, αλλά, όπως είπε, «είναι το πιο σωστό πράμα που μπορεί να κάνει ένας Κτηματομεσίτης, δεν είναι με το ζόρι, ήταν θετική όταν την ρώτησα αν ενδιαφέρονταν να πωλήσει, επομένως τα υπόλοιπα είναι υπερβολικά ή ψέματα, η αλήθεια είναι αυτή που είπα». Έπειτα, ότι υπάρχουν πολλοί πελάτες Κτηματομεσιτών που δεν έρχονται από μόνοι τους και τους προσεγγίζουν οι Κτηματομεσίτες, αλλά η ουσία, όπως εξέφρασε, είναι πως γίνονται πελάτες, για να γίνει η πράξη, και δέχονται να πληρώσουν την αμοιβή. Δεν υπάρχει, όπως είπε, νόμος που να λέει ότι ένας Κτηματομεσίτης μπορεί να πωλήσει μόνον όταν έρθει κάποιος στο γραφείο του. Μπορεί ο ενδιαφερόμενος να τους ψάξει ή να έρθει από μόνος του. Δεν είναι πρωτάκουστο, είναι μέσα στη φύση της δουλειάς του Κτηματομεσίτη.
Ο Ενάγων, ανέφερε τα ίδια γεγονότα με την ΜΕ1, εξ ακοής της σε ό,τι έχει να κάνει με την σύσταση της Εναγόμενης από την S και την επικοινωνία μεταξύ της ΜΕ1 και της Εναγόμενης. Μέχρι το σημείο της συνάντησης στο γραφείο του, δεν φαίνεται οποιαδήποτε δραστηριότητα του ΜΕ2. Και ο ίδιος ανέφερε πως εκπρόσωπος της αλλοδαπής εταιρείας, λίγους μήνες νωρίτερα, τους είχε ενημερώσει πως η εταιρεία τους ενδιαφέρονταν να αγοράσει διάφορα ακίνητα στην Πάφο. Αναφέρθηκε, επίσης, στη συνάντηση που έγινε στο γραφείο του με την Εναγόμενη, όπου ήταν και ο ίδιος παρών, όπως και η ΜΕ1, η θυγατέρα τους που ενεργούσε ως νομικός σύμβουλος του γραφείου του, ο εκπρόσωπος της αλλοδαπής εταιρείας, και η S. Η πρόταση της αλλοδαπής εταιρείας ήταν για σύναψη ενοικιαγοράς για πέντε χρόνια, κατά τη διάρκεια των οποίων θα το ανακαίνιζε και θα το υπενοικίαζε, και στο τέλος της περιόδου αυτής, θα είχε δικαίωμα αγοράς για το ποσό των €320.000,00, όπου το συνολικό ποσό του ενοικίου που θα είχε καταβληθεί μέχρι τότε θα υπολογίζονταν έναντι της τιμής πώλησης. Κατά τη συνάντηση εκείνη, όπως αναφέρει ο ΜΕ2, είχε συζητηθεί και η κτηματομεσιτική αμοιβή, την οποία θα έπρεπε να καταβάλει η Εναγόμενη. Ενώ αρχικά ζητούνταν 5% επί της τιμής πώλησης, στην πορεία, επειδή η ίδια είχε ήδη συμβιβαστεί στο ποσό πώλησης του ακινήτου από €340.000,00, που αρχικά επιθυμούσε, σε €320.000,00, τελικά κατέληξε σε προφορική συμφωνία για 3% κτηματομεσιτικής αμοιβής, για να διευκολύνει και την πράξη. Είχε γίνει ξεκάθαρο, όπως είπε, πως, είτε ασκούσε το δικαίωμα αγοράς είτε όχι, η αμοιβή θα ήταν €9.600,00, που αντιστοιχούσε στο 3% της τιμής πώλησης, εφόσον, και να μην προχωρούσαν τελικά με αγορά, η Εναγόμενη θα λάμβανε το ακίνητο ανακαινισμένο και με αυξημένη αξία. Η συνάντηση έληξε με την αναφορά της Εναγόμενης πως ήθελε χρόνο να σκεφτεί όσα συζήτησαν και να αποφασίσει εάν την συμφέρει η πρόταση της αλλοδαπής εταιρείας και ειδικά το ποσό των €320.000,00, αφού, όπως είπε, θα έπρεπε να υπολογίσει και τα έξοδά της, περιλαμβανομένης της αμοιβής του γραφείου του Ενάγοντος. Μετά την πάροδο κάποιου χρονικού διαστήματος, ενημερώθηκε από την ΜΕ1 πως η Εναγόμενη προχώρησε με τη σύναψη συμφωνίας με την εταιρεία, αντάλλαξαν μηνύματα για την αμοιβή, και επειδή δεν πληρώθηκε, τελικά προχώρησαν με αγωγή.
Σε αντίθεση με τη μαρτυρία της ΜΕ1 κατά την αντεξέτασή της, ότι θα λάμβαναν αμοιβή και από την αλλοδαπή εταιρεία, που τους ανέθεσε να βρουν ακίνητα για να αγοράσει στην Πάφο, ο ΜΕ2 επιχείρησε να θέσει, κατηγορηματικά, πως η αλλοδαπή εταιρεία, ενώ τους ανέθεσε συγκεκριμένη εργασία, δεν θα τους πλήρωνε, γιατί υποτίθεται πως στην Κύπρο πληρώνει πάντοτε ο ιδιοκτήτης, ποτέ ο αγοραστής, εκτός εάν συμφωνηθεί γραπτώς το αντίθετο. Είναι η ίδια εκδοχή που εξέφρασε και η ΜΕ1, την οποία ο ΜΕ2 υποστήριξη με περισσότερη βεβαιότητα. Όμως, το επιχείρημα του Ενάγοντος πως η Εναγόμενη δέχθηκε καί μείωση της τιμής από τις €340.000,00 στις €320.000,00 καί να υποβληθεί σε έξοδα κτηματομεσιτείας, τα οποία να επέφεραν περαιτέρω μείωση του ποσού των €320.000,00, δεν ήταν τόσο πειστικό, σε συνάρτηση με το γεγονός πως η Εναγόμενη δεν αναζητούσε εναγωνιωδώς να πωλήσει το ακίνητό της σε οποιαδήποτε τιμή, αλλά και οποιοδήποτε όφελος, εκ της ανακαίνισης που τυχόν θα έκαναν οι ενοικιαστές, ήταν υποθετικό και τοποθετημένο στο μάλλον. Η Εναγόμενη, επίσης, δεν θα εισέπραττε άμεσα €320.000,00. Επομένως, δεν θα είχε λογική να συμφωνήσει με τον Ενάγοντα να του καταβάλει το 3% επί του ποσού των €320.000,00, που προέκυψε και κατόπιν υποχώρησής της από το ποσό των €340.000,00, που αρχικά ήθελε. Οι αναφορές του ΜΕ2 σε σχέση με το τι έπραξε ακριβώς ο ίδιος στη συνάντηση ήταν πολύ γενικές. Επίσης, ο ΜΕ2, λέγοντας στο Δικαστήριο πως συμφωνούν την αμοιβή τους συγκεκριμένα μόνον εάν είναι πέραν του «μίνιμουμ» του 3%, δεν συνάδει με την έγγραφη μαρτυρία που παρουσίασε η ΜΕ1, κάνοντας λόγο σ’ αυτήν σε 5%, και δη μετά που η Εναγόμενη ανέφερε πως δεν χρησιμοποίησε οποτεδήποτε υπηρεσίες του Ενάγοντος.
Κατά την αντεξέτασή του, ο ΜΕ2, ενώ η αγωγή του βασίζεται σε συμφωνία με την Εναγόμενη να του καταβάλει αμοιβή για κτηματομεσιτεία, ανέφερε πως θεωρούσε αυτονόητο πως η Εναγόμενη θα κατέβαλλε το «μίνιμουμ» της αμοιβής, εννοώντας το 3%. Είχε κατ’ επανάληψη έντονο κυνισμό και προκλητικότητα στα λεγόμενά του (π.χ. «όταν κάποιος μου δώσει μια πληροφορία, είτε ταξιτζής είτε καντηλανάφτης, που έχει ένα ακίνητο και θέλει να το ενοικιάσει ή να το πωλήσει, είναι υποχρέωσή μου να προσπαθήσω να επιβεβαιώσω την πληροφορία, κι αυτό έκανα», «είναι μορφωμένη και γνωρίζει πολύ καλά ότι το γραφείο μου δεν ήταν ούτε φιλανθρωπικό ίδρυμα ούτε καφενείο, εσείς οι δικηγόροι, σας λεν καλημέρα και θέλετε να πληρωθείτε, εγώ, υπήρχε κάποιος ιδιαίτερος λόγος να κάμω συναλλαγή και να μην πληρωθώ;», «σας λέω και σας ξεκαθαρίζω, είχαμε μιλήσει επανειλημμένα με την πωλήτρια για την πώληση και είχαμε αλληλογραφία για την πώληση και δεν υπήρχε λόγος να έρθει στο γραφείο μου αν ήθελε να κάνει deal με την S, είχε και σπίτι η S, και καφενεία…»), εκφράζοντας, με αυτό τον τρόπο, την έντονη ενόχληση από το γεγονός ότι δεν πληρώνει η Εναγόμενη, που έλαβε – κατά τον ίδιο – χρήματα από κτηματική συναλλαγή, στην οποίαν ο ίδιος θεωρεί ότι μεσολάβησε, ή γιατί τέλος πάντων ο ίδιος δεν αποκόμισε όφελος από την εν λόγω κτηματική συναλλαγή, για την οποίαν εργάστηκε. Αν και, όπως προαναφέρθηκε, ουδέποτε τέθηκε ως δεδομένο πως η Εναγόμενη έλαβε €320.000,00. Τόσα χρόνια, όπως είπε ο ΜΕ2, με έκδηλη υπερβολή, δεν γνωρίζει αγοραστή που να πλήρωσε προμήθεια, προκαλώντας, και στο σημείο αυτό, τον δικηγόρο της Εναγόμενης να απαντήσει, εάν ξέρει εκείνος τέτοιον αγοραστή. Πρόταξε, παράλληλα, πως και η ενοικίαση του ακινήτου της Εναγόμενης, που προηγήθηκε της πώλησης, είναι με ενέργειες του ίδιου που έγινε, και όχι της S. Η τελευταία αυτή αναφορά του, που συνοδεύονταν από παράπονο ότι, και πάλι, δεν είχε πάρει αμοιβή, και αφήνοντας να εννοηθεί συμφωνία ότι, επειδή δεν πήρε αμοιβή από προηγούμενη ενοικίαση, θα τα έπαιρνε από την πώληση, παρορμητικά εκτιθέμενη, ήταν ως εάν η Εναγόμενη να ήταν διαχρονική πελάτισσά του, ή η σχέση του γραφείου του με τη S να μην μαρτυρήθηκε με ειλικρίνεια. Δεν συνάδει, όμως, με τη δικογραφημένη απαίτηση του Ενάγοντος (που δεν ανατρέχει σε τέτοια συμφωνία με την Εναγόμενη), ούτε με τη λοιπή μαρτυρία, πως δεν ήταν ήδη γνωστά τα στοιχεία της Εναγόμενης (που κατά την ΜΕ1 αναζητήθηκαν με ενέργειές της). Ούτε με τη μαρτυρία και του ιδίου πως ήταν κατά τη συνάντηση στο γραφείο του Ενάγοντος που συζητήθηκαν τα περί αμοιβής του, συναρτώμενα και με κάποια μείωση στην τιμή όσον αφορά τη κτηματική συναλλαγή, και με υποτιθέμενες ενέργειες του Ενάγοντος να βοηθήσει στην τελεσφόρηση της πράξης. Τις υπόνοιες που άφησε ο ΜΕ2 περί προηγούμενης ενοικίασης από τον ίδιο δεν μπόρεσε να τις επεξηγήσει, ερωτώμενος σχετικά. Λέγοντας, τότε, πως πέρασαν χρόνια, και φροντίζοντας να μαζέψει ό,τι εκστόμισε, με την επανάληψη και έμφαση στο ότι η S δεν είναι Κτηματομεσίτρια, ούτε υπάλληλος του, και είναι μόνον συνεργάτις (προηγουμένως είχε πει πως την γνωρίζει καλύτερα η ΜΕ1, και όχι ο ίδιος). Ανέφερε, ο Ενάγων, πως ό,τι έπραξε, ή μάλλον ό,τι έπραξε η ΜΕ1, ήταν να βρει ένα ακίνητο που πωλούνταν (μέσω πληροφορίας τρίτου, της S και της κατασκευάστριας εταιρείας), γιατί αυτό υποσχέθηκε να πράξει στην αλλοδαπή εταιρεία, και γι’ αυτό ήρθε σε επαφή με την πωλήτρια. Ανέφερε, συγκεκριμένα, πως στην προσπάθειά τους να βρουν κάποια ακίνητα, η S τους βοήθησε να βρουν την ιδιοκτήτρια του ακινήτου, δηλαδή την Εναγόμενη.
Από την εκδοχή των ΜΕ1 και ΜΕ2 περί συμφωνίας με την Εναγόμενη για την αμοιβή κατά τη συνάντηση (ή άλλοτε), ταυτόχρονα, ανάγονταν, η διεκδίκηση της προμήθειας από την Εναγόμενη, επίμονα, σε υφιστάμενη διαδεδομένη πρακτική πληρωμής από τον ιδιοκτήτη, ασχέτως συμφωνίας. Ο ΜΕ2, εκτός από αυτά τα ταυτόχρονα τιθέμενα (ύπαρξη συμφωνίας κατά τη συνάντηση, πασίγνωστη πρακτική), ανέφερε πως ήταν και αυτονόητο ότι θα πλήρωνε η Εναγόμενη, είχε να κάνει με μορφωμένους ανθρώπους, και δεν χρειάζονταν συμφωνία. Στην προσπάθεια των ΜΕ1 και ΜΕ2 να συντονίσουν τα λεγόμενά τους περί κάποιας συμφωνίας για προμήθεια 3%, υπήρξαν αντιφάσεις, όπως και οι προαναφερόμενες. Μεταγενέστερα, στην αντεξέτασή του, ο ΜΕ2 ανέφερε πως, για την αμοιβή του, επικοινώνησε και με τον αγοραστή, που πάντοτε αποκαλούσε και στο Δικαστήριο «πελάτη», που εκείνος του είπε «καλύτερα να τα πάρετε από τον πωλητή». Εάν, όμως, υπήρχε συμφωνία ή πρακτική, ή ήταν τόσο ξεκάθαρο και αυτονόητο, γιατί επικοινώνησε με τον εκπρόσωπο της αγοράστριας για την αμοιβή του, για να σπεύσει να του πει εκείνος να τα αναζητήσει από την πωλήτρια; Τα λεγόμενα των ΜΕ1 και ΜΕ2 περισσότερο έδειξαν στο Δικαστήριο πως δεν είχε συμφωνηθεί αμοιβή, και εν τέλει ίσως ουδείς την πλήρωσε, παρόλο που ο Ενάγων ή το γραφείο του, όντως, ανάλωσαν χρόνο ή και ενήργησαν πράξεις μεσιτείας (προς όφελος των πελατών τους). Είναι κατανοητή η αδικία που αισθάνεται και εξέφρασε και στο Δικαστήριο ο Ενάγων.
Ο Ενάγων, αντιμετωπίζοντας αυτή τη δυσκολία, αποφάσισε να διεκδικήσει τέτοιαν αμοιβή από την Εναγόμενη, και όχι από τους «πελάτες» του. Δεν τους προσέθεσε στη διαδικασία, εάν είχε αμφιβολία για το ποιος πρέπει να τον πληρώσει, να αποφασίσει το Δικαστήριο. Για να υποστηρίξει το διάβημά του εναντίον της Εναγόμενης, και ο ίδιος και η ΜΕ1, προσπάθησαν να πουν για κάποια συμφωνία. Έπειτα για κάποια πρακτική να πληρώνει πάντα ο ιδιοκτήτης, και ποτέ ο αγοραστής. Το «ποτέ ο αγοραστής», από τον ΜΕ2, ήταν κατηγορηματικό, εκφρασμένο με έντονο και απόλυτο τρόπο. Ξενίζει που ο Ενάγων δεν έχει συναντήσει, στην πολυετή εργασιακή πείρα του, περίπτωση που τα εκτιμητικά έξοδα πλήρωσε ο αγοραστής ή ο ενοικιαστής, και όχι ο ιδιοκτήτης. Σε μεταγενέστερο σημείο της αντεξέτασής του, ο ΜΕ2, ενώ αρχικά είπε πει πως επικοινώνησε με τον εκπρόσωπο της αγοράστριας για την αμοιβή του και του είχε πει να αναζητήσει αμοιβή από την πωλήτρια, όταν ερωτήθηκε ξανά εάν ζήτησε προμήθεια από τον αγοραστή, απάντησε πως δεν δικαιούται. Εκλαμβάνοντας, αφενός, πως η αμοιβή συνιστά προμήθεια σε είσπραξη, ότι αυτό λέει ο νόμος, αφετέρου ότι αυτά τα «κόλπα» τους τα δίδαξαν οι δικηγόροι (και εδώ κυνισμός και προκλητικότητα). Προς το τέλος της αντεξέτασής του, διατύπωσε και τη θέση πως «ο κτηματομεσίτης εκπροσωπεί τους συμβαλλόμενους, και τον πωλητή και τον ενδιαφερόμενο αγοραστή, αυτός που μας δίνει το ακίνητο να το πωλήσουμε τον αντιπροσωπεύουμε, αυτός που επικοινωνεί μαζί μας με τον α, β, γ τρόπο τον αντιπροσωπεύουμε».
Η Εναγόμενη (ΜΥ1), στη δική της μαρτυρία, ανέφερε με αρκετά πιο ξεκάθαρο τρόπο πως δεν ανέθεσε οποτεδήποτε είτε την ενοικίαση είτε την πώληση του ακινήτου της στο γραφείο του Ενάγοντος, γιατί δεν είχε λόγο να πράξει κάτι τέτοιο. Περί τον Σεπτέμβριο του 2014, όταν οι τότε ενοικιαστές τερμάτισαν τη μίσθωση του ακινήτου, είχε αναθέσει σε μη αποκλειστική βάση την ενοικίαση σε γραφείο που κατονομάζει, ενώ η ενοικιάστρια της είχε προτείνει να επικοινωνήσει με την S, για να την βοηθήσει με την ενοικίαση. Κατέθεσε τη σχετική αλληλογραφία (Τεκμήριο 9). Όπως αναφέρει, με την S, που εργάζεται σε συγκεκριμένη εταιρεία, συμφώνησε και την αμοιβή της (Τεκμήριο 10). Ουδέποτε αναφέρθηκε κάποια σχέση του γραφείου στο οποίο είχε αποταθεί ή της S με το γραφείο του Ενάγοντος, ούτε διαφάνηκε κάτι τέτοιο από την επικοινωνία της Εναγόμενης με την S.
Την 21.02.2015, η S επικοινώνησε με την Εναγόμενη για να μάθει εάν ενδιαφέρεται για την πώληση του ακινήτου της, αντί για ενοικίαση. Η Εναγόμενη της ανέφερε πως, παρόλο που δεν θεωρούσε κατάλληλες τις συνθήκες για πώληση, δεν θα απέρριπτε μια καλή πρόταση. Οπότε, η S ζήτησε την άδεια της Εναγόμενης να δώσει το τηλέφωνό της στην εκπρόσωπο των επενδυτών, ΜΕ1, δεδομένου ότι η ίδια δεν ήταν σε θέση να δώσει περαιτέρω λεπτομέρειες επί της προτεινόμενης συναλλαγής. Επιπλέον, η S ζήτησε από την Εναγόμενη να αποστείλει περισσότερες λεπτομέρειες για το ακίνητο, πέρα από τις φωτογραφίες που υπήρχαν για σκοπούς ενοικίασης. Όπως η Εναγόμενη έπραξε, θέτοντας, πρόσθετα, πως, επειδή η αξία του ακινήτου είναι μεταξύ €320.000,00 - €360.000,00, δεν θα δέχονταν κάποια προσφορά χαμηλότερη από €320.000,00 (Τεκμήριο 11).
Σε τηλεφωνική επικοινωνία μεταξύ της Εναγόμενης και της ΜΕ1, την 24.02.2015, η ΜΕ1 ανέφερε στην Εναγόμενη πως εκπροσωπούσε δύο ξένους επενδυτές που γνώριζε, οι οποίοι ενδιαφέρονταν να αγοράσουν μια σειρά ακινήτων στην περιοχή της Πάφου. Δεν της είπε ότι εκπροσωπεί Κτηματομεσιτικό γραφείο και ότι ενεργεί με τέτοια ιδιότητα για να μεσολαβήσει για την Εναγόμενη σε οτιδήποτε. Της ανέφερε, επίσης, πως γνώριζε πού βρίσκονταν το ακίνητό της και πως το θεωρούσε ιδανικό για τους πελάτες της. Κατέστη σαφές, κατά την επικοινωνία τους, πως ενώ αρχικά μιλούσε για πώληση, εννοούσε ενοικίαση με προοπτική την προαίρεση αγοράς. Όταν της ζήτησε να περιγράψει πρακτικά τη συναλλαγή, ανέφερε πως οι πελάτες της ήθελαν να ενοικιάσουν αρχικά τα ακίνητα με σκοπό να τα υπενοικιάζουν σε παραθεριστές, και μόνον εάν η επιχείρηση απέβαινε επικερδής θα τα αγόραζαν, μετά από κάποια χρόνια, σε προσυμφωνημένη τιμή. Η Εναγόμενη, όπως αναφέρει, εξέφρασε ρητά τις επιφυλάξεις της σχετικά με τη δομή και τη φιλοσοφία της συναλλαγής, ως εκ τούτου δήλωσε πως θα επιθυμούσε οποιαδήποτε πρότασή τους να γίνει γραπτώς, ώστε να αποφανθεί για τη σοβαρότητά της. Ουδέποτε έγινε νύξη ότι ο Ενάγων θα ενεργούσε εκ μέρους της ή για οποιαδήποτε συμφωνία ρητή ή εξυπακουόμενη περί αμοιβής. Αντίθετα, είχε καταστεί σαφές ότι η ΜΕ1 εκπροσωπούσε τους επενδυτές.
Την 25.02.2015, η ΜΕ1 της απέστειλε ένα δείγμα, όπως είπε, συμβατικών όρων, βάσει των οποίων οι πελάτες της ήταν έτοιμοι να συμβληθούν. Με απαντητική ηλεκτρονική επιστολή της, η Εναγόμενη σχολίασε το δείγμα και έθεσε τις παραμέτρους βάσει των οποίων θα ήταν έτοιμη να εξετάσει την πρόταση (Τεκμήριο 12). Δεν έκανε αντιπρόταση, για να μεσολαβήσει η ΜΕ1 να τη διαβιβάσει, για να βρει ενδιαφερόμενο αγοραστή. Παράλληλα, σε τηλεφωνική επικοινωνία με την ΜΕ1, η Εναγόμενη εξέφρασε επιφυλάξεις και είχε καταστήσει σαφές πως δεν υπήρχε λόγος να συνεχίσει η επικοινωνία πριν να σταλούν τα έγγραφα βάσει των οποίων θα περιγράφονταν η προτεινόμενη συναλλαγή των πελατών της. Περί τις αρχές Μαρτίου, η ΜΕ1 επικοινώνησε ξανά και πρότεινε κατ’ ιδίαν συνάντηση με τους επενδυτές προκειμένου να εξηγήσουν τη συναλλαγή και να μελετήσει η Εναγόμενη τα έγγραφα. Η Εναγόμενη της ανέφερε πως θα βρίσκονταν για επαγγελματικούς λόγους με τον συνεργάτη της στην Πάφο περί την 12.03.2015, οπότε δεν θα είχε πρόβλημα να γίνει κάποια συνάντηση. Περί την 11.03.2015, επικοινώνησε ηλεκτρονικά και η θυγατέρα των ΜΕ1 και ΜΕ2, ο ρόλος της οποίας παρέμεινε, κατά την Εναγόμενη, αδιευκρίνιστος, που επανέλαβε απλώς όσα είχαν συζητηθεί με την ΜΕ1, λέγοντας πως δεν μπορούν να σταλούν τα έγγραφα, λόγω εμπιστευτικότητας (Τεκμήριο 13).
Κατά τις αρχές Μαρτίου, η Εναγόμενη μετέβη στη συνάντηση για να μελετήσει τα έγγραφα που δεν ήταν σε θέση να της στείλουν ηλεκτρονικά, ώστε να αποφασίσει για τη σοβαρότητα της πρότασης. Κατά τη συνάντηση, μελέτησε τα έγγραφα, και διαπίστωσε πως είχαν σοβαρές ελλείψεις, από νομικής και πρακτικής πλευράς, πράγμα που ανέφερε στον εκπρόσωπο της αλλοδαπής εταιρείας, συστήνοντάς του να μιλήσει με την δικηγόρο τους. Στη συνέχεια, ο εκπρόσωπος της αλλοδαπής εταιρείας της παρουσίασε ένα έγγραφο που περιείχε τους βασικούς όρους βάσει των οποίων επιθυμούσαν να προβούν στη συναλλαγή. Το συγκεκριμένο έγγραφο είχε σταλεί και ηλεκτρονικά (Τεκμήριο 14). Φαίνεται ότι το είχαν επεξεργαστεί με την ΜΕ1 ή το γραφείο του Ενάγοντος, εφόσον ενεργούσαν για την αλλοδαπή εταιρεία, αποκλειστικά. Η Εναγόμενη ανέφερε πως θα μελετούσε την πρόταση και θα μιλούσε με τους δικηγόρους της εταιρείας. Δεν έγινε οποιαδήποτε νύξη ότι εκπροσωπείται η ίδια από το γραφείο του Ενάγοντος, ούτε κάποια αναφορά σε πληρωμή. Μετά από εκείνη τη συνάντηση, δεν είχε οποιαδήποτε άλλη επικοινωνία με το γραφείο του Ενάγοντος, εξαιρουμένου ενός ηλεκτρονικού μηνύματος που έλαβε από τη θυγατέρα των ΜΕ1 και ΜΕ2, στο οποίο απάντησε τυπικά, από ευγένεια (Τεκμήριο 16).
Περί την 20.05.2015, κατόπιν συνεχών διαπραγματεύσεων μεταξυ των δικηγόρων της αλλοδαπής εταιρείας και της Εναγόμενης, χωρίς ανάμειξη του Ενάγοντος ή άλλου, κατέληξαν τελικά στην υπογραφή των Τεκμηρίων 1, 2 και 3. Κατ’ ακρίβεια, συνάφθηκε συμφωνία ενοικιαγοράς, για πέντε χρόνια, με δυνατότητα παράτασης στα οκτώ χρόνια. Ενώ ουδέποτε ανέθεσε στον Ενάγοντα υπηρεσία ή συμφώνησε μαζί του οτιδήποτε, προέκυψε η αλληλογραφία με την ΜΕ1, στην οποίαν αναφέρθηκε και η ίδια. Ο Ενάγων δεν μεσολάβησε για την ίδια, δεν διαδραμάτισε οποιονδήποτε ρόλο εκ μέρους της Εναγόμενης στη συναλλαγή, ούτε συμφωνήθηκε με οποιονδήποτε τρόπο αμοιβή του από την Εναγόμενη, κατά τη θέση της.
Κατά την αντεξέτασή της ΜΥ1, ο λόγος της ήταν ακριβής, σαφής και πλήρης, απαντώντας, σε κάθε χρονική στιγμή, στη λογική των πραγμάτων, χωρίς ταλαντεύσεις, γενικότητες, υπεκφυγές ή αντιφάσεις. Παρόλο που ερωτήθηκε επισταμένα, ωθούμενη και σε επαναλήψεις, απάντησε με ψυχραιμία, σταθερότητα, δίδοντας απευθείας το ζητούμενο, χωρίς να επιχειρεί να περιπλέξει τα νοήματα με αχρείαστες λεπτομέρειες ή εκφράσεις. Κατέστησε ξεκάθαρο πως δεν ανέθεσε στον Ενάγοντα να μεσολαβήσει για να πωλήσει το ακίνητό της, το γραφείο του Ενάγοντος εκπροσωπούσε τους επενδυτές και γι’ αυτό της μετέφερε την πρότασή τους, και η ίδια, ευλόγως, απάντησε, χωρίς η απάντησή της να συνιστά οδηγίες για διαβίβαση αντιπρότασης στους επενδυτές, αλλά σχολιασμό, εφόσον δεν την ικανοποιούσε ό,τι έλαβε και δεν θα μπορούσε να τηρήσει σιωπή. Εξήγησε πως είναι με κοπιώδεις εργασίες της ίδιας και των δικηγόρων των επενδυτών που επακολούθησαν που επιτεύχθηκε η κτηματική συναλλαγή, που δεν είναι πώληση, ούτε εισέπραξε €320.000,00, αλλά ενός τύπου ενοικιαγορά. Σε τέτοια συμφωνία, ουδόλως είχαν καταλήξει κατά τη συνάντηση. Υπό τα δεδομένα, όπως τα έθεσε η Εναγόμενη, έδειξε πως δεν έχει θέση κάποια απαίτηση του Ενάγοντος να λάβει 3% επί ποσού €320.000,00, και δη από την ίδια, αλλά και ότι δεν ήταν καταφανώς άτοπο να χρεωθεί η ίδια ξαφνικά ένα τόσο μεγάλο ποσό «για τον καφέ και τα κουλουράκια» στο γραφείο του Ενάγοντος, επειδή ζητήθηκε από την άλλη πλευρά συνάντηση λόγω της μη δυνατότητάς τους να της στείλουν τα έγγραφα της πρότασής τους.
Δεν αμφισβητούνται επιμέρους γεγονότα, ότι ο Ενάγων, κατά τον ουσιώδη χρόνο, ήταν εγγεγραμμένος Κτηματομεσίτης (Τεκμήριο 8) και ότι μεταξύ της Εναγόμενης και της αλλοδαπής εταιρείας έγινε κτηματική συναλλαγή (Τεκμήρια 1, 2, 3), πριν από την οποία είχε υπάρξει επικοινωνία αναμεταξύ της ΜΕ1 και της Εναγόμενης (Τεκμήριο 4), κατόπιν πληροφοριών τρίτων, και συνάντηση της Εναγόμενης με εκπρόσωπο της αλλοδαπής εταιρείας στο γραφείο του Ενάγοντος, στην παρουσία και του ιδίου. Το Δικαστήριο, όπως προαναφέρθηκε, δεν μπορεί να βασιστεί στα λεγόμενα των ΜΕ1 και ΜΕ2, για να καταλήξει σε εύρημα ότι συνάφθηκε συμφωνία μεταξύ του Ενάγοντος και της Εναγόμενης η τελευταία να πληρώσει στον Ενάγοντα αμοιβή 3% επί του ποσού των €320.000,00. Για τους λόγους που εξηγήθηκαν. Σε αντίθεση με τη μαρτυρία των ΜΕ1 και ΜΕ2, για τα γεγονότα που έλαβαν χώρα κατά τη συνάντηση, πιο πειστική είναι η μαρτυρία της ΜΥ1. Η Εναγόμενη, που εξ’ αρχής δεν κινητοποιήθηκε η ίδια για να πωλήσει το ακίνητό της, γιατί δεν την ενδιέφερε κατ’ ανάγκη κάτι τέτοιο, και έθεσε όρους σε σχέση με τέτοια συναλλαγή με τους επενδυτές που διέθετε ο Ενάγων, δεν είχε λογικό λόγο να δεχθεί μια προσφορά στην ελάχιστη τιμή που δήλωσε πως θα μπορούσε να δεχθεί, από την οποία να αφαιρεθεί και ένα μεγάλο ποσό ως κτηματομεσιτική αμοιβή. Ενώ στη συνάντηση δεν κατέληξαν σε συμφωνία και ενώ κάποια συμφωνία δεν είναι συμφωνία πώλησης για €320.000,00, δεν θα ήταν λογικό κατά τη συνάντηση να συμφωνήσει να πληρώσει 3% επί του ποσού των €320.000,00, και δη με χάρη του Ενάγοντος. Ο ρόλος του Ενάγοντος κατά τη συνάντηση παρέμεινε ασαφής. Δεν είχε κάτι να προσφέρει στη διαπραγμάτευση των μερών. Εάν οι ενέργειες στις οποίες προέβη το γραφείο η ΜΕ1 σε σχέση με την Εναγόμενη, δηλαδή ο εντοπισμός της, με πληροφορίες από τρίτο πρόσωπο, και η επικοινωνία μαζί της, και έπειτα η συνάντηση μαζί της και με εκπρόσωπο της αγοράστριας, - μια συνάντηση που θα μπορούσε να αποφευχθεί εάν τα έγγραφα που συνιστούσαν την πρόταση των επενδυτών αποστέλλονταν στην Εναγόμενη ηλεκτρονικά (τα περί εμπιστευτικότητας δεν εκτέθηκαν ικανοποιητικά) - γεγονότα που δεν αμφισβητούνται, συνιστούν κτηματομεσιτεία από τον Ενάγοντα, που μπορεί να θεωρηθεί ότι συμφωνήθηκε ή εκτελέστηκε εκ μέρους της Εναγόμενης, θα απαντηθεί μέσα και από την παρεμβολή της νομικής πτυχής της υπόθεσης. Ομοίως, εάν η αμοιβή που δικαιούται ένας Κτηματομεσίτης πληρώνεται πάντοτε από τον πωλητή, ασχέτως συμφωνίας (που εδώ το εύρημα ως προς τα γεγονότα είναι πως δεν υπάρχει συμφωνία), γιατί συνιστά προμήθεια επί της είσπραξης.
Σύμφωνα με το άρθρο 2 του περί Κτηματομεσιτών Νόμο 71(I)/2010, «κτηματική συναλλαγή» είναι, μεταξύ άλλων, κάθε συναλλαγή για τη σύναψη συμφωνίας για πώληση, αγορά, ανταλλαγή ή μίσθωση ακίνητου πέραν του ενός μηνός, περιλαμβανομένης της παραχώρησης ακινήτου με αντιπαροχή. «Κτηματομεσίτης» είναι το πρόσωπο του οποίου η απασχόληση είναι η έναντι αμοιβής μεσολάβηση για κτηματική συναλλαγή. Ο εννοιολογικός προσδιορισμός του Κτηματομεσίτη με τον προαναφερόμενο τρόπο, στον εγχώριο νόμο, ως το πρόσωπο που μεσολαβεί, αποκλείει από το πεδίο ρύθμισής του οποιαδήποτε ενέργεια δεν συνιστά μεσολάβηση.
Δεν είναι απαραίτητη η μεσολάβηση Κτηματομεσίτη για να επιτευχθεί κάποια κτηματική συναλλαγή. Ο Κτηματομεσίτης μπορεί να μεσολαβεί είτε κατ’ εντολή του πωλητή είτε κατ’ εντολή του αγοραστή. Όταν μεσολαβεί αδειούχος Κτηματομεσίτης για την επίτευξη της κτηματικής συναλλαγής, δικαιούται, όπως ορίζει και το άρθρο 20 Ν.71(Ι)/2010, να αξιώσει και να εισπράξει αμοιβή. Εκτός αν συμφωνηθεί διαφορετικά, η αμοιβή ανέρχεται σε 3% επί της αξίας της κτηματικής συναλλαγής. Είναι απαιτητή και πληρωτέα με την επίτευξη της κτηματικής συναλλαγής, δηλαδή με τη σύναψη της συμφωνίας πώλησης ή ενοικίασης. Το 3% δεν είναι ελάχιστη δυνατή αμοιβή. Απλώς ο νόμος, προς διασφάλιση της αμοιβής του Κτηματομεσίτη, ορίζει εκ του νόμου απορρέουσα αμοιβή, σε περίπτωση που δεν συμφωνηθεί οτιδήποτε για την αμοιβή, χαμηλότερο ή υψηλότερο ποσοστό ή συγκεκριμένο ποσό. Η βάση υπολογισμού της αμοιβής είναι η αξία της κτηματικής συναλλαγής, χωρίς αυτό να σημαίνει πως πρόκειται για προμήθεια επί της είσπραξης του ποσού της κτηματικής συναλλαγής. Ασχέτως εάν τυχαίνει κάποιες φορές να χρησιμοποιείται η λέξη «προμήθεια» (commission), με νομικούς όρους, δεν πρόκειται κατ’ ανάγκη για προμήθεια. Απλώς η αξία της κτηματικής συναλλαγής χρησιμοποιείται για να γίνει η πράξη υπολογισμού της αμοιβής.
Σε περίπτωση που δεν επιτευχθεί κτηματική συναλλαγή, δυνατόν ο Κτηματομεσίτης, και με βάση τον Ν.20 Ν.71(Ι)/2010, όπως άλλωστε και με βάση το γενικό δίκαιο των συμβάσεων (εάν δεν ευθύνεται ο ίδιος για τη μη επίτευξή της) να δικαιούται σε εύλογη αμοιβή. Τότε, η αμοιβή του δεν θα είναι επί της αξίας της κτηματικής συναλλαγής, αλλά μεσιτική αμοιβή για τον καθορισμό της οποίας λαμβάνονται υπόψη, μεταξύ άλλων, το είδος της μεσιτικής υπηρεσίας, ο χρόνος που αναλώθηκε, τυχόν δαπάνες που έγιναν, κ.λπ..
Για να μεσολαβήσει ο Κτηματομεσίτης, προϋποτίθεται έγκυρη σύμβαση κτηματομεσιτείας, το κύρος της οποίας εξαρτάται από το εάν είναι εγγεγραµµέvoς ο Κτηματομεσίτης και κάτoχoς ισχύoυσας ετήσιας άδειας, ή άλλως πώς παροχέας υπηρεσιών που ενεργεί δυνάμει των διατάξεων του Ν.71(Ι)/2010. Στην εγχωρία νομοθεσία, μέχρι στιγμής τουλάχιστον, δεν προβλέπεται υποχρεωτικός έγγραφος τύπος της σύμβασης κτηματομεσιτείας· είναι άτυπη. Τουλάχιστον, όπως προκύπτει από το άρθρο 27 Ν.71(Ι)/2010, δυνατόν η σύμβαση κτηματομεσιτείας να είναι και προφορική. Από την άλλη, λόγω της ιδιαιτερότητας της υπηρεσίας της κτηματομεσιτείας, του συνηθέστερου έγγραφου τύπου της κύριας συναλλαγής, λόγω και του τρόπου διεξαγωγής της μεσολάβησης και του ευλόγως δυσαπόδεικτού της, ασφαλέστερο είναι η σύμβαση κτηματομεσιτείας να συνάπτεται γραπτώς, και στο κείμενό της να περιλαμβάνονται όλα τα στοιχεία που συνιστούν το ελάχιστο αναγκαίο περιεχόμενό της (τα στοιχεία των συμβαλλομένων, τον αριθμό εγγραφής και άδειας του Κτηματομεσίτη, το αντικείμενο της κτηματομεσιτείας και της κύριας συναλλαγής, το χρονικό πλαίσιο εκτέλεσης της εντολής κτηματομεσιτείας, την αμοιβή, κατά πόσον ο Κτηματομεσίτης μπορεί να ενεργήσει και για τον αντισυμβαλλόμενο του εντολέα του, κ.λπ.) ή διευκολύνουν στο να αποφευχθούν περιπλοκές στην πράξη.
Η κτηματομεσιτεία, ως προβλέπεται στον Ν.71(Ι)/2010, είναι επιμέρους και ιδιαίτερη (ειδικά ρυθμιζόμενη) υπηρεσία μεσιτείας (agency) ή αντιπροσώπευσης. Όπως προκύπτει και από το άρθρο 33 § 2 (α)(γ) Ν.71(Ι)/2010, δεν αποτελεί κτηματομεσιτεία, μεταξύ άλλων, οποιαδήποτε ενέργεια που γίνεται από βοηθό Κτηματομεσίτη ή από υπάλληλο αδειούχου Κτηματομεσίτη με οδηγίες του αδειούχου Κτηματομεσίτη στον οποίον εργοδοτείται. Συναφώς, στα γεγονότα της παρούσας υπόθεσης, ενέργειες της ΜΕ1 ή της S δεν θεωρούνται κτηματομεσιτεία του Ενάγοντος. Η απλή επικοινωνία ενός υπαλλήλου του Κτηματομεσίτη με ένα πρόσωπο, ή ακόμα και του ίδιου του Κτηματομεσίτη, δεν συνιστά μεσολάβηση. Όταν αξιώνεται αμοιβή στη βάση της αξίας της κτηματικής συναλλαγής, δηλαδή κτηματομεσιτική αμοιβή, αναζητούνται ποιες είναι εκείνες οι πρόσφορες ενέργειες του Κτηματομεσίτη που συνιστούν μεσολάβηση. Η απλή υπόδειξη κάποιας ευκαιρίας, ακόμα κι αν οι πληροφορίες που δόθηκαν αποτέλεσαν την αιτία της κτηματικής συναλλαγής, δεν συνιστά μεσολάβηση, αλλά απλή μεσιτική υπηρεσία, το αντάλλαγμα ή το όφελος της οποίας μπορεί να διεκδικηθεί με βάση το γενικό δίκαιο των συμβάσεων, και δεν έχει κατ’ ανάγκη σχέση (συνηθέστερα, δεν θα είναι και ανάλογη, εάν σχετιστεί) με την αξία της κτηματικής συναλλαγής.
Ο ίδιος ο νόμος δεν δίδει την έννοια της μεσολάβησης. Ως τέτοια, νοείται κάθε δραστηριότητα του Κτηματομεσίτη να έρθουν σε επαφή τα ενδιαφερόμενα μέρη, με σκοπό να συνεννοηθούν για τη κτηματική συναλλαγή (όχι για άλλον). Δεν απαιτείται να περιλαμβάνει παρακολούθηση συνεννοήσεων των μερών ή συμμετοχή σε συναντήσεις ή διαπραγματεύσεις ή την παροχή χώρου για συνάντησή τους, πόσω μάλλον εκπροσώπηση του κτηματομεσίτη από δικηγόρο ή νομικό σύμβουλο. Εάν συμβαίνουν και αυτά, ως γεγονότα, στον βαθμό που δεν παραπέμπουν σε άλλου είδους υπηρεσίες, συνεκτιμώνται, για να διαπιστωθεί κατά πόσο συνιστούν πρόσφορες δραστηριότητες μεσολάβησης για την επίτευξη της κτηματικής συναλλαγής, ή όχι. Στην προκειμένη περίπτωση, λόγω της φύσης της συναλλαγής, και της μόρφωσης των μερών, που υπέδειξε και ο ΜΕ2, δεν θα μπορούσε ο ίδιος να προσφέρει οτιδήποτε στο περιεχόμενο της συμφωνίας τους, παρά μόνον να φέρει τον έναν κοντά στον άλλον, βάσει του αρχικού τους ενδιαφέροντος. Αυτός, όμως, ήταν ένας επιπλέον λόγος που επέβαλλε να διασφαλίσει την αμοιβή του. Ενδεχομένως γι’ αυτό ο Ενάγων να επιχειρούσε να έχει κάπως πιο ενεργή ανάμειξη στη διαπραγμάτευση, που δεν τον αφορά. Επειδή δεν μπήκε στη διαδικασία να θέσει εκ των προτέρων και ξεκάθαρα οποιονδήποτε ενώπιον της ανάγκης να πληρώσει κτηματομεσιτική αμοιβή ή οποιοδήποτε ποσό ως έξοδα μεσιτείας. Νοουμένου ότι για να διενεργηθεί κτηματομεσιτεία για την οποία να δημιουργείται δικαίωμα αμοιβής χρειάζεται συμφωνία με βάση τον ειδικό νόμο, έστω προφορική (προς το παρόν), δεν μπορεί ο Κτηματομεσίτης να μεσολαβεί χωρίς συμφωνία, από μόνος του, και να διεκδικεί εκ των υστέρων το όφελος, ίσο προς τη κτηματομεσιτική αμοιβή (επί της αξίας της κτηματικής συναλλαγής), ως όφελος εκ των υπηρεσιών του, προτάσσοντας πως δεν υπήρξε εκφρασμένη εναντίωση. Σε τέτοια περίπτωση δυνατόν, έχοντας υπόψη και το άρθρο 159 του περί Συμβάσεων Νόμου Κεφ.149, να μην επηρεάζεται η εγκυρότητα της συναλλαγής που τυχόν γίνεται με μεσολάβηση του Κτηματομεσίτη, αλλά επηρεάζεται το δικαίωμα απαίτησης κτηματομεσιτικής αμοιβής. Έπειτα, επειδή η κτηματομεσιτεία είναι μια ελεγχόμενη δραστηριότητα, δεν αποκλείεται η πειθαρχική διάσταση.
Ειδικότερα, για να διεκδικηθεί αμοιβή επί της αξίας της κτηματικής συναλλαγής (3% ή άλλο, που απολήγει συνήθως σε ένα σημαντικό ποσό), δηλαδή κτηματομεσιτική αμοιβή, θα πρέπει να αποδειχθούν σωρευτικά: η σύμβαση κτηματομεσιτείας (υπόσχεση αμοιβής για τη μεσολάβηση και αποδοχή της έναντι αμοιβής)· η μεσολάβηση του κτηματομεσίτη· η σύναψη της σκοπούμενης κύριας σύμβαση (ασχέτως τυχόν μικρών διαφοροποιήσεων του περιεχομένου της κατά τις διαπραγματεύσεις)· και η (αντικειμενική) αιτιώδης συνάφεια μεταξύ της μεσολάβησης και της κατάρτισης της κύριας σύμβασης. Δεν επαρκούν οι υποκειμενικές αντιλήψεις του Κτηματομεσίτη ότι η κτηματική συναλλαγή συνάφθηκε με τη δική του μεσολάβηση. Το βάρος απόδειξης βρίσκεται στον Κτηματομεσίτη. Εάν αποδείξει τις δραστηριότητες μεσολάβησης και τη σύναψη της κτηματικής συναλλαγής, ευλόγως μπορεί να προκύψει μαχητό τεκμήριο πως η κτηματική συναλλαγή συνάφθηκε λόγω της μεσολάβησής του, τεκμήριο, όμως, που μπορεί να ανατραπεί με σχετική ευκολία (ιδίως εάν δεν υπήρχε σύμβαση αποκλειστικής μεσιτείας ή τέτοια με ρυθμίσεις που να διευκολύνουν και την απόδειξη της αιτιότητας), μετακινώντας και πάλι το βάρος στην πλευρά του Κτηματομεσίτη.
Εάν δεν επιτεύχθηκε η κτηματική συναλλαγή ως αποτέλεσμα της κτηματομεσιτείας, ή εάν παρασχέθηκε απλώς άλλη μεσιτική υπηρεσία (π.χ. υπόδειξη ευκαιρίας πώλησης ή αγοράς ή και με παράδοση στοιχείων επικοινωνίας των ενδιαφερόμενων μερών), για οποιαδήποτε αμοιβή, θα πρέπει να αποδειχθεί από τον πάροχο, όπως σε κάθε άλλη περίπτωση παροχής υπηρεσιών, ότι πράγματι παρασχέθηκαν υπηρεσίες μεσιτείας, καθώς και η αξία τους (που δεν λογίζεται επί της αξίας της κτηματικής συναλλαγής, όπως η κτηματομεσιτική αμοιβή ή «προμήθεια»).
Ο Ν.71(Ι)/2010 δεν προβλέπει ότι η κτηματομεσιτική αμοιβή πληρώνεται πάντοτε από τον πωλητή που εισπράττει τα χρήματα από τη κτηματική συναλλαγή. Το γεγονός ότι η κτηματομεσιτική αμοιβή υπολογίζεται στη βάση της αξίας της κτηματικής συναλλαγής, δεν σημαίνει ότι είναι και μέρος της αξίας που λαμβάνει ο πωλητής από τον αγοραστή. Μια τέτοια πρακτική, που ανέφερε η πλευρά του Ενάγοντος, εάν και μπορεί να ακολουθείται διαχρονικά και εκτεταμένα, για πρακτικούς λόγους, δεν βρίσκει έρεισμα στον ισχύοντα νόμο. Χωρίς τέτοιο έρεισμα, με βάση το δίκαιο των συμβάσεων, η αμοιβή του Κτηματομεσίτη καταβάλλεται από τον αντισυμβαλλόμενό του, ακόμα κι αν, για την εκτέλεση της συμφωνηθείσας κτηματομεσιτείας, εμπλέκεται αναγκαστικά τρίτο πρόσωπο, που θα συμβληθεί με τον πελάτη του. Εάν προς εκτέλεση της εντολής του αγοραστή είναι που δραστηριοποιήθηκε ο Κτηματομεσίτης, και οι ενέργειές του κατέληξαν στην ολοκλήρωση της κτηματικής συναλλαγής, το κόστος της κτηματομεσιτείας δεν μπορεί ο Κτηματομεσίτης να το διεκδικήσει από τον πωλητή, χωρίς να έχει συμφωνηθεί μαζί του κάτι τέτοιο, απλώς και μόνον με το επιχείρημα ότι είναι το μέρος που λαμβάνει χρήματα από την πράξη, ή επειδή εν τοις πράγμασι ωφελήθηκε και ο ίδιος από την κτηματομεσιτεία του, επειδή έλαβε χώρα η κτηματική συναλλαγή (πώλησε, κ.λπ.). Δεν αποκόπτεται από το τίμημα πώλησης η αμοιβή του Κτηματομεσίτη αυτομάτως ή ως υποχρεωτική επιβάρυνση, χωρίς κάτι τέτοιο να προβλέπεται σε νόμο. Κατά τα λοιπά, δεν εμποδίζονται τα μέρη στη κτηματική συναλλαγή να συμφωνήσουν αναμεταξύ τους ποιος θα πληρώσει την κτηματομεσιτική αμοιβή, ο πωλητής, ο αγοραστής ή από κοινού. Υπάρχουν περιπτώσεις όπου είναι εύλογο και δίκαιο το ένα ή το άλλο.
Σε περίπτωση που ο εντολέας του Κτηματομεσίτη λάβει γνώση ότι ο Κτηματομεσίτης ενεργεί με διπλή εντολή (δηλαδή παράλληλα και για τον αντισυμβαλλόμενό του), χωρίς κάτι τέτοιο να έχει συμφωνηθεί, δημιουργείται αναγκαστικά ή ευκολότερα αμφισβήτηση, ως προς το ποιος οφείλει να καταβάλει την κτηματομεσιτική αμοιβή. Λόγω της φύσης της μεσολάβησης, δεν υπάρχει κατ’ ανάγκη ή πάντοτε ηθική διάσταση (σύγκρουση συμφέροντος) στο να ενεργεί ο Κτηματομεσίτης με διπλή εντολή, ωστόσο, σε τέτοια περίπτωση (και όπου δεν υπάρχει ηθική διάσταση), δεν νοείται ο Κτηματομεσίτης να λαμβάνει πλήρη κτηματομεσιτική αμοιβή και από τους δύο αντισυμβαλλόμενούς του, λ.χ. στη βάση της αξίας της ίδιας κτηματικής συναλλαγής. Μπορεί ο Κτηματομεσίτης να ενημερώνει για τυχόν διπλή εντολή αμφότερους τους εντολείς τους, ώστε, αν μη τι άλλο, να συμφωνείται ο τρόπος αμοιβής του. Σε τέτοια περίπτωση, δεν αποκλείεται κατάλληλη φόρμουλα να είναι εκείνη του διαμοιρασμού των κτηματομεσιτικών εξόδων.
Έχοντας κατά νου όλα τα προαναφερόμενα, σε συνάρτηση με τα γεγονότα της παρούσας υπόθεσης, και τη μαρτυρία, ο Ενάγων δεν έχει αποδείξει την απαίτησή του. Ειδικότερα, δεν έχει αποδειχθεί πως συνάφθηκε έγκυρη συμφωνία κτηματομεσιτείας μεταξύ του Ενάγοντος και της Εναγόμενης, με βάση την οποίαν η Εναγόμενη, ως ιδιοκτήτρια του ακινήτου, το έθεσε στη διάθεση του Ενάγοντος ή τον εξουσιοδότησε για να το πωλήσει (ή να το ενοικιάσει) με συγκεκριμένους όρους, και πως ο Ενάγων ενήργησε πράξεις κτηματομεσιτείας προς εκτέλεση τέτοιας συμφωνίας με την Εναγόμενη, προκειμένου να επιτευχθεί εξουσιοδοτούμενη πώληση (ή ενοικίασή του). Συνομολογείται πως η Εναγόμενη προσεγγίστηκε από υπάλληλο του γραφείου του Ενάγοντος, την ΜΕ1, μετά από πληροφορία τρίτου πως η Εναγόμενη έχει ακίνητο το οποίο ενδεχομένως να θέλει να πωλήσει, προς εκτέλεση της εντολής της αλλοδαπής εταιρείας να μεσολαβήσει ο Ενάγων για να αγοράσει η αλλοδαπή εταιρεία ακίνητα στην Πάφο. Η προθυμία της Εναγόμενης να εξετάσει τυχόν πρόταση των επενδυτών, εκφραζόμενη αναγκαστικά στη μεταξύ της ίδιας και της ΜΕ1 επικοινωνία, δεν συνιστά σιωπηρή ανάθεση πώλησης (ή ενοικίασης) σε Κτημετομεσίτη ή εξουσιοδότησή του να εξεύρει κατάλληλο αγοραστή (ή ενοικιαστή) για το ακίνητό της (οπότε, εάν δεν τελεσφορούσε η πράξη με την αλλοδαπή εταιρεία, ο Ενάγων να αναζητήσει άλλον αγοραστή ή ενοικιαστή, για να ικανοποιήσει την Εναγόμενη). Η επικοινωνία της ΜΕ1 με την Εναγόμενη δεν είναι πλαίσιο όπου, αντίστοιχα, θα μπορούσε να λεχθεί πως ο Ενάγων ανέλαβε καθήκον έναντι στην Εναγόμενη ανάλογο του καθήκοντος που αναλαμβάνει ο αντιπρόσωπος έναντι στον αντιπροσωπευόμενο[3].
Έπειτα, δεν προσκομίστηκε μαρτυρία συγκεκριμένη, ως προς το ποιος και πότε και πώς παρουσιάστηκε το ακίνητο της Εναγόμενης σε επενδυτές, ή άλλη μαρτυρία, για να εξαχθεί εκ των γεγονότων κάποια ενέργεια κτηματομεσιτείας, από τον Ενάγοντα, για την Εναγόμενη, περιλαμβανομένου του εντοπισμού κατάλληλου γι’ αυτήν αγοραστή, έτοιμου να αποδεχθεί όρους πώλησης τιθέμενους από την Εναγόμενη. Η συνάντηση στο γραφείο του Ενάγοντος, για να ληφθεί εκεί η πρόταση ή καλύτερα το πλαίσιο επιθυμητής συναλλαγής της αλλοδαπής εταιρείας προς την Εναγόμενη, δεν συνιστά ενέργεια μεσολάβησης από τον Ενάγοντα εκ μέρους της Εναγόμενης, για να εξεύρει κατάλληλο αγοραστή ή για να πωληθεί ή άλλως πώς να διατεθεί το ακίνητο της Εναγόμενης. Παρεμβάλλεται πως ήταν αχρείαστο (για την Εναγόμενη), υπό τις περιστάσεις, ο Ενάγων να εμπλακεί περαιτέρω στη διαπραγμάτευση των μερών, επιχειρώντας να προσθέσει, όπως διαφάνηκε, και δικές του νομικές υπηρεσίες. Η αντίληψη της πλευράς του Ενάγοντος πως η μεσολάβηση του Κτηματομεσίτη για μια κτηματική συναλλαγή, επειδή στη κτηματική συναλλαγή υπάρχουν δυο μέρη, είναι πάντοτε και αναπόδραστα αμφίδρομη δεν είναι ορθή, ή τουλάχιστον δεν τεκμηριώνεται.
Ακόμα κι αν αποδεικνύονταν πως ο Ενάγων μεσολάβησε με διπλή εντολή (που όμως δεν αποδείχθηκε), και τότε, δεν προσκομίστηκε μαρτυρία ότι τα συμβαλλόμενα μέρη στη κτηματική συναλλαγή συμφώνησαν η Εναγόμενη να επιβαρυνθεί με έξοδα κτηματομεσιτείας για τη κτηματική συναλλαγή που επιτεύχθηκε μεταξύ της Εναγόμενης και της αλλοδαπής εταιρείας. Στα Τεκμήρια 1, 2 και 3, που είναι οι συμφωνίες που υπογράφθηκαν, δεν γίνεται οποιαδήποτε αναφορά σε έξοδα κτηματομεσιτείας, ενώ από την πρόνοια 5 του Τεκμηρίου 2, αν και δεν αναφέρεται και σε κτηματομεσιτικά έξοδα, διαφαίνεται πρόθεση των μερών κάθε πλευρά να επιβαρυνθεί γενικά τα δικά της έξοδα. Η μαρτυρία των ΜΕ1 και ΜΕ2 ότι στη συνάντηση που έγινε συμφωνήθηκε προφορικά, όπως προαναφέρθηκε, δεν έγινε αποδεκτή, για τους λόγους που εξηγήθηκαν προηγουμένως. Μέσα από την αλληλογραφία με την Εναγόμενη, που παρουσιάστηκε, η ΜΕ1, υπάλληλος του γραφείου του Ενάγοντος (καθώς ο ίδιος δεν φαίνεται κάπου), αναφέρεται σε πελάτες της, εννοώντας την αλλοδαπή εταιρεία. Δεν προσκομίστηκε οποιαδήποτε μαρτυρία από την αλλοδαπή εταιρεία ότι συμφωνήθηκε με την Εναγόμενη να καταβάλει η ίδια κτηματομεσιτική αμοιβή στον Ενάγοντα. Η αλληλογραφία της ΜΕ1 με τον εκπρόσωπο της αλλοδαπής εταιρείας (εξ ακοής), μετά που προέκυψε το ζήτημα ως προς το ποιος θα καταβάλει κτηματομεσιτική αμοιβή δεν είναι πλήρης. Είναι σε συνέχεια μηνυμάτων που δεν κατατέθηκαν. Επομένως, δεν είναι γνωστό το τι ακριβώς λέχθηκε στον εκπρόσωπο της αλλοδαπής εταιρείας από την ΜΕ1, για να έχει αποστείλει στο συγκεκριμένο ηλεκτρονικό μήνυμα (π.χ. εάν λέχθηκε πως η Εναγόμενη θέλει ή επιχειρεί όπως η αλλοδαπή εταιρεία καταβάλει έξοδα για τυχόν υπηρεσίες που προσέφερε ο Ενάγων προς αυτήν, ή ότι ο εγχώριος νόμος λέει κάτι συγκεκριμένο, κ.λπ.), μετά την αποστολή του οποίου η ΜΕ1 έσπευσε να επισημάνει στην Εναγόμενη πως έχει αποδεικτικά στοιχεία. Δεν εξηγήθηκε γιατί δεν προσκομίστηκε η πλήρης επικοινωνία, και κυρίως γιατί δεν παρουσιάστηκε άμεση μαρτυρία από την αλλοδαπή εταιρεία, που, σε κάθε περίπτωση, είχε συμφέρον να μην αναφέρει οτιδήποτε που θα επιβάρυνε την ίδια, ως προς το ζήτημα που προέκυψε για το ποιος θα πληρώσει τα εκτιμητικά έξοδα. Η εν λόγω εκ των υστέρων αλληλογραφία μεταξύ της ΜΕ1 και του εκπρόσωπου της αλλοδαπής εταιρείας, δεν είναι στοιχείο με σχετική βαρύτητα, να αποδείξει συμφωνία καταβολής κτηματομεσιτικής αμοιβής 3% επί του ποσού των €320.000,00 στον Ενάγοντα από την Εναγόμενη.
Εάν αποδεικνύονταν και διενέργεια κτηματομεσιτείας από τον Ενάγοντα για την Εναγόμενη, το εύρημα πως δεν συμφωνήθηκε κτηματομεσιτική αμοιβή δεν θα επηρέαζε την απαίτηση του Ενάγοντος για κτηματομεσιτική αμοιβή. Ακριβώς, λόγω της διασφάλισης που παρέχει ο νόμος. Επειδή, όμως, ο Ενάγων δεν έχει αποδείξει πως συνάφθηκε έγκυρη συμφωνία κτηματομεσιτείας μεταξύ του ιδίου και της Εναγόμενης και ότι διενήργησε κτηματομεσιτεία για την Εναγόμενη [απλώς επειδή την εντόπισε μέσω της συζύγου του, υπαλλήλου στο γραφείο του, με αποκλειστικό σκοπό να εξυπηρετήσει συγκεκριμένους πελάτες του, επενδυτές, αναζητώντας την και επικοινωνώντας για τον σκοπό αυτό μαζί της και έπειτα συστήνοντάς την κατ’ ιδίαν στους επενδυτές, για το δικό τους πλάνο], δεν μπορεί να επιτύχει η απαίτησή του για κτηματομεσιτική αμοιβή επί της αξίας της κτηματικής συναλλαγής.
Γι’ αυτό, δεν απασχολεί (που διαφορετικά θα απασχολούσε) και η αξία της κτηματικής συναλλαγής, με δεδομένο πως δεν συνάφθηκε πώληση για €320.000,00, όπως είναι η δικογραφημένη θέση και εκδοχή του Ενάγοντος. Σύμφωνα με τη μαρτυρία της ΜΥ1, που έμεινε αναντίλεκτη, και υποστηρίζεται και από τα Τεκμήρια 1, 2 και 3, προς το παρόν δεν ασκήθηκε κάποιο δικαίωμα αγοράς, και δεν ισχύει αναμεταξύ των μερών κάποια συμφωνία πώλησης. Εάν υπήρχε κάποια συμφωνία να πληρωθεί αμοιβή του Κτηματομεσίτη από το τίμημα των €320.000,00, ως προμήθεια, αυτό το ποσό, με βάση τη μαρτυρία, δεν υπάρχει, ή δεν υπάρχει μαρτυρία από πλευράς Ενάγοντος ότι η Εναγόμενη έλαβε €320.000,00, ποσό από το οποίο παρέλειψε να του καταβάλει προμήθεια. Η πολυπλοκότητα της κτηματικής συναλλαγής (παρά την όπως φαίνεται στοχευμένη αλλά και γενική αναφορά του εκπροσώπου της αλλοδαπής εταιρείας στην επικοινωνία του με την ΜΕ1 περί ομοιότητας κατά 95% - το Δικαστήριο δεν βλέπει τέτοια ομοιότητα των Τεκμηρίων 1, 2 και 3 σε σχέση με ό,τι έστειλε η ΜΕ1 στην Εναγόμενη ηλεκτρονικά), οι στιγμές που, σύμφωνα με την Εναγόμενη, επήλθε ρήξη στην προοπτική να συναφθεί τελικά συμφωνία, η αλλαγή ουσιωδών όρων για τη διαμόρφωση των οποίων δεν διαδραμάτισε ρόλο ο Ενάγων, αλλά διατυπώθηκαν κατόπιν και λόγω των κοπιωδών νομικών διαπραγματεύσεων, θα δημιουργούσε αρκετές σκιές ως προς την αιτιώδη σχέση της όποιας ενέργειας του Ενάγοντος με την κτηματική συναλλαγή που τελικά επιτεύχθηκε μεταξύ των μερών. Η συμφωνία κτηματομεσιτείας μεταξύ Κτηματομεσίτη και πωλητή δεν απαγορεύει κατ’ ανάγκη στον πωλητή να συμβληθεί με άλλον τρόπο, ώστε να μην χρησιμοποιήσει υπηρεσίες του Κτηματομεσίτη· παράμετρος που επίσης δεν μπορεί να αγνοηθεί. Σε περίπτωση απόδειξης από τον Ενάγοντα συμφωνίας κτηματομεσιτείας με την Εναγόμενη, τυχόν αμοιβή του Ενάγοντος δεν θα ήταν επί της αξίας της κτηματικής συναλλαγής, ως σε (ουσιαστική) μεσολάβηση για την επίτευξή της, ούτε ως αξία θα λαμβάνονταν η βάση των €320.000,00, αλλά ενδεχομένως να ήταν εύλογη αμοιβή για την υπόδειξη ευκαιρίας να συμβληθεί με τον συγκεκριμένο αγοραστή. Δεν έχει, όμως, αποδεχθεί από τον Ενάγοντα και οποιαδήποτε άλλη υπηρεσία μεσιτείας από τον ίδιο για την Εναγόμενη, ως προς την οποία να δημιουργείται ευθύνη της Εναγόμενης, για απόδοση εύλογης αμοιβής. Σε κάθε περίπτωση, το ποσό που διεκδικεί ο Ενάγων δεν θα θεωρούνταν ούτε εύλογη αμοιβή, αλλά καταφανώς δυσανάλογη για τα ηλεκτρονικά μηνύματα της ΜΕ1 προς την Εναγόμενη, που προσκομίστηκαν, και για τη συνάντηση των μερών στο γραφείο του Ενάγοντος, σε πρώιμο στάδιο, προκειμένου να ληφθεί και να μελετηθεί η πρόταση των επενδυτών, χωρίς να υπάρχει τότε ορατό ενδεχόμενο να επιτευχθεί κάποια μεταξύ τους συμφωνία. Εξ ου και η χαρακτηριστική αντίδραση της Εναγόμενης κατά τη δίκη, προς το τέλος της μαρτυρίας της, έχοντας ήδη προκληθεί και αρκετά μέσα από την αντεξέταση, σε σχέση με τις χρεώσεις της ίδιας, ως δικηγόρου (για σκοπούς συγκριτικής αναφοράς), πως και η ίδια, ως δικηγόρος, χρεώνει μεν όπου χρειάζεται, αλλά όχι και €9.600,00 «για τον καφέ και τα κουλουράκια».
Κατάληξη
Επειδή δεν έχει επιτευχθεί η απόδειξη της απαίτησης του Ενάγοντος, η αγωγή του εναντίον της Εναγόμενης δεν μπορεί να επιτύχει, και αναγκαστικά απορρίπτεται.
Οι δικαστικές διαδικασίες έχουν έξοδα, που επωμίζεται, κατά κανόνα, ο διάδικος ο οποίος δεν επιτυγχάνει, χωρίς βλάβη του δικαιώματος των διαδίκων να συμφωνήσουν διαφορετικά, οποτεδήποτε. Το Δικαστήριο δεν έχει τη δυνατότητα να χειριστεί τα έξοδα ως μέσο για να κατευνάσει τα γενικότερα αισθήματα αδικίας που μπορεί να διατηρεί ένας διάδικος, εν προκειμένω ο Ενάγων, σε περίπτωση που δεν αμείφθηκε από τους πελάτες του για τις υπηρεσίες του, και που το μόνο δίκαιο γι’ αυτόν θα ήταν προφανώς να αμειφθεί, και δη στο ύψος που προσδοκά. Ενήγαγε την Εναγόμενη, επικαλούμενος συμφωνία, αλλά στην πραγματικότητα δεν αποδείχθηκε συμφωνία, και έπειτα έγινε επίκληση κάποιας διαδεδομένης πρακτικής ο ιδιοκτήτης/πωλητής πάντοτε να πληρώνει, που όμως δεν δικαιολογείται με βάση τη νομική προσέγγιση, ή και τα γεγονότα της υπόθεσης αυτής. Δεν αποδείχθηκε η απαίτηση του Ενάγοντος εναντίον της Εναγόμενης, και η τελευταία δεν μπορεί να επιβαρυνθεί με δικαστικά έξοδα. Για την ίδια, επίσης, υπήρξε κόστος διαδικασίας. Δεν υποδεικνύεται και δεν συντρέχει λόγος απόκλισης από τον κανόνα ότι τα έξοδα ακολουθούν το αποτέλεσμα της δικαστικής διαδικασίας στην οποία προέκυψαν.
Τα έξοδα επιδικάζονται εναντίον του Ενάγοντος και υπέρ της Εναγόμενης, όπως υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και εγκριθούν από το Δικαστήριο.
(Υπ.) …………………………
Χρ. Μίτλεττον, Ε.Δ.
Πιστό Αντίγραφο
ΠΡΩΤΟΚΟΛΛΗΤΗΣ
[1] Γενικός Εισαγγελέας της Δημοκρατίας ν. Vlatislaw (2011) 1 ΑΑΔ 55, Χριστοφή ν. Ζαχαριάδη (2002) 1 ΑΑΔ 401.
[2] Ιωάννου ν. Παλάζη (2004) 1 ΑΑΔ 576, Παπακοκκίνου ν. Σμυρλή (2001) 1 ΑΑΔ 1653, Χριστοδούλου ν. Αριστοδήμου (1996) 1 ΑΑΔ 552.
[3] Luxor (Eastbourne) Ltd v Cooper [1941] AC 108, HL; cf PG Prebble & Co v West (1969) 211 Estates Gazette 831, CA.