ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΠΑΦΟΥ
ΕΝΩΠΙΟΝ: Χρ. Μίτλεττον, Ε.Δ.
Έφεση αρ. 123/2017
Αναφορικά με τον περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμο Κεφ.224, άρθρα 11Α και 80
ΓΕΩΡΓΙΟΥ ΦΟΥΛΑ
Εφεσείουσα
και
ΗΡΟΔΟΤΟΥ ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΟΣ
Εφεσίβλητος
Ημερομηνία: 08 Ιανουαρίου 2024
Εμφανίσεις:
Γ. Α. Γεωργίου για Σ. Σάββα, για την Εφεσείουσα
Π. Οικονόμου, για τον Εφεσίβλητο
Α Π Ο Φ Α Σ Η
Το πλαίσιο της διαφοράς και η μαρτυρία
1. Η Εφεσείουσα, ιδιοκτήτρια του τεμαχίου 766 τα πλήρη στοιχεία του οποίου περιγράφονται στην Έφεσή της, ζητά την ακύρωση της απόφασης του Διευθυντή του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας ημερομηνίας 30.05.2017. Με την προσβαλλόμενη απόφαση δόθηκε, στο πλαίσιο της αίτησης του Εφεσίβλητου με αριθμό ΑΕΔ351/2011, ιδιοκτήτη των τεμαχίων 337, 338 και 339 τα πλήρη στοιχεία των οποίων περιγράφονται στην Έφεση, αναγκαστική δίοδος από το ακίνητο της Εφεσείουσας, δυνάμει του άρθρου 11Α του περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου Κεφ.224 («Κεφ.224»).
2. Η Εφεσείουσα ισχυρίζεται πως η προσβαλλόμενη απόφαση λήφθηκε μεροληπτικά, χωρίς να ληφθούν υπόψη ή να αξιολογηθούν ορθά όλοι οι ουσιώδεις παράγοντες και κατόπιν ανεπαρκούς έρευνας. Συνιστά, κατά την ίδια, άδικη κρίση, ενώ για την υπολογισθείσα αποζημίωση, δεν λήφθηκε υπόψη η πραγματική αξία της γης και η οχληρία που θα δημιουργείται από τη χρήση του περάσματος.
3. Η Έφεση συνοδεύεται από την ένορκη δήλωση της Εφεσείουσας (ME1), δια της οποίας προσκομίζει την προσβαλλόμενη απόφαση. Θέτει πως, κατά τη γνώμη της, το δικαίωμα διάβασης θα έπρεπε να βαρύνει τα τεμάχια 252, 253 και 254 ή θα έπρεπε να καθοριστεί στον χώρο που μέχρι σήμερα χρησιμοποιούσε και χρησιμοποιεί ο Εφεσίβλητος για να μεταβαίνει στο κτήμα του. Θεωρεί άδικο να επιβαρυνθεί αποκλειστικά το δικό της ακίνητο, από το οποίο θα επηρεαστεί μεγάλη έκταση και θα δημιουργηθεί δυσανάλογη οχληρία. Ειδικότερα, αναφέρει πως το σημείο όπου καθορίστηκε η διάβαση αποτελεί χώρο που δημιούργησαν οι γονείς της ως αποθηκευτικό χώρο, για τη δημιουργία του οποίου είχε δαπανηθεί ποσό €500,00, ενώ, για να μετακινηθεί, θα προκληθούν περαιτέρω έξοδα και εκρίζωση δέντρων για να κτιστεί νέα αποθήκη. Επίσης, θα πρέπει να μεταφερθεί η περίφραξη όλου του τεμαχίου. Αυτή η συνθήκη είναι ενοχλητική για την ίδια και την οικογένειά της. Η αποζημίωση θα έπρεπε να υπερβαίνει τις €5.000,00, λόγω της αξίας της γης, αλλά και της οχληρίας που θα προκληθεί. Θεωρεί ότι θα πρέπει να ακυρωθεί η προσβαλλόμενη απόφαση και να αντικατασταθεί με πιο ακριβοδίκαιη κρίση.
4. Στην προσβαλλόμενη απόφαση, αναφέρεται ποσό αποζημίωσης €1.239,00 προς την Εφεσείουσα. Στο σχεδιάγραμμα που προσκομίζεται, σημειώνονται το τεμάχιο 766, της Εφεσείουσας, και τα τεμάχια 337, 338 και 339, του Εφεσίβλητου. Η δίοδος, πλάτους 3,66 μ., διέρχεται από το σύνορο των τεμαχίων 766, 339 και 338 και καταλήγει στο τεμάχιο 337.
5. Στην αιτιολογημένη απόφαση του Διευθυντή, εξηγείται πως το τεμάχιο 766, της Εφεσείουσας, συνολικής έκτασης 4.283 τ.μ., εφάπτεται δημόσιου δρόμου και είναι επίπεδο σε αναβαθμίδες και καλλιεργημένο με δέντρα, εμπίπτει στην πολεοδομική ζώνη Γ3 (γεωργική), με συντελεστή δόμησης 0.10:1. Ο Εφεσίβλητος, ιδιοκτήτης των τεμαχίων 337, 338 και 339, επειδή τα τεμάχιά του στερούνταν επαρκούς διόδου, αποτάθηκε στο ΕΚΓ Πάφου, με την αίτηση ΑΕΔ351/2011, για καταναγκαστική απόκτηση δικαιώματος διάβασης από το ακίνητο της Εφεσείουσας, σύμφωνα με τις πρόνοιες του άρθρου 111Α Κεφ.224. Η σχετική επιτόπια έρευνα έγινε την 16.11.2011 από την Κτηματολόγο που κατανομάζει, στην παρουσία του Εφεσίβλητου και της μητέρας της Εφεσείουσας. Η Κτηματολόγος, αφού μελέτησε όλα τα σχετικά στοιχεία και γεγονότα, καθόρισε την κατεύθυνση της διόδου, την έκταση του προς χρήση δικαιώματος του αποκτώντος μέρους και την καταβλητέα αποζημίωση, αφού έλαβε υπόψη της όλους τους σχετικούς παράγοντες, και με σκοπό να προκληθεί η μικρότερη δυνατή ζημιά, οχληρία και ταλαιπωρία στους ιδιοκτήτες του επηρεαζόμενου ακινήτου, κατέληξε στο συμπέρασμα ότι, υπό τις υφιστάμενες συνθήκες, η επιλεγείσα δίοδος ήταν η καταλληλότερη. Η δίοδος αυτή, η οποία επηρεάζει το τεμάχιο 766, σημειώνεται στο σχεδιάγραμμα που συνάπτει στην απόφαση, λέγοντας και πως το ποσό της καταβλητέας αποζημίωσης καθορίστηκε στα €1.239,00. Χρησιμοποιήθηκε, όπως εξηγεί, η συγκριτική μέθοδος εκτίμησης και λήφθηκαν υπόψη ως συγκριτικά το τεμάχιο 742, που περιγράφει, και το τεμάχιο 1001, που επίσης περιγράφει, βάσει των οποίων υιοθετήθηκε το ποσό των €10.000,00 ανά δεκάριο, ως δίκαιο και λογικό. Με βάση το γεγονός πως θα επηρεαστούν 177 τ.μ. από το τεμάχιο 766, υπολογίστηκε η αποζημίωση των €1.239,00, με την πράξη που εκθέτει (177 επί 10.000,00 επί 70, δια 1000 επί 100). Με βάση το αποτέλεσμα της επιτόπιας εξέτασης, στάλθηκαν ειδοποιήσεις, σύμφωνα με τους σχετικούς τύπους Ν.286, ημερομηνίας 17.06.2011, σε όλα τα ενδιαφερόμενα μέρη, με σχεδιάγραμμα στο οποίο φαίνεται με κόκκινο χρώμα η κατεύθυνση και το πλάτος της διόδου. Οι λόγοι για τους οποίους, όπως φαίνεται στο σχεδιάγραμμα, έγινε ο συγκεκριμένος καθορισμός διόδου είναι διότι είναι η καταλληλότερη, η πλέον ομαλή και εύχρηστη και προκαλείται η λιγότερη ζημιά.
6. Παρεμβάλλεται, πως, στην αιτιολογημένη απόφαση του Διευθυντή, γίνεται αναφορά σε γνωστοποιήσεις Τύπου Ν.286 ημερομηνίας 17.06.2011, ωστόσο, δεν ενημερώνεται το Δικαστήριο εάν προηγήθηκε οποιαδήποτε άλλη αναθεωρητική διαδικασία ή επανεξέταση, που κατέληξε και στις γνωστοποιήσεις Τύπου Ν.286 ημερομηνίας 30.05.2017, που είναι το αντικείμενο αυτής της αναθεώρησης, ή τέλος πάντων πώς, από το 2011 υπάρχουν γνωστοποιήσεις το 2017, ενώ και στο σχεδιάγραμμα που προσκομίζεται χρονολογείται το 2012. Εν πάση περιπτώσει, εκλαμβάνεται πως η αιτιολογία που παρέχεται είναι εκείνη που αφορά στην προσβαλλόμενη γνωστοποίηση, βασιζόμενη στην ίδια επιτόπια επιθεώρηση του 2011 με πρόσθετο στοιχείο το σχεδιάγραμμα του 2012.
7. Με ένστασή του, ο Εφεσίβλητος, προβάλλει λόγους για τους οποίους η Έφεση, κατά τη θέση του, θα πρέπει να απορριφθεί. Έχει, όπως αναφέρει, ελαττωματική νομική βάση και δεν έχει επιδοθεί στον Διευθυντή του Κτηματολογίου. Η Εφεσείουσα, κατά τη θέση του, δεν έθεσε ενώπιον του Δικαστηρίου τα αληθή ή πλήρη γεγονότα που πρέπει να γνωρίζει το Δικαστήριο και υπέδειξε ακατάλληλα ακίνητα, από τα οποία δεν θα ήταν δυνατό να δοθεί δίοδος, μη προσκομίζοντας στοιχεία για την απόδειξη των ισχυρισμών της.
8. Και η ένσταση του Εφεσίβλητου υποστηρίζεται από ένορκη δήλωση, του ιδίου, δια της οποίας υποστηρίζει πως τα τεμάχια 252, 253 και 254 που η Εφεσείουσα εισηγείται ως καταλληλότερα, δεν είναι κατάλληλα. Έχουν μεγάλη κλίση και είναι κατηφορικά, με αποτέλεσμα να είναι ανέφικτο, αλλά και επικίνδυνο να δοθεί πρόσβαση από αυτά στα τεμάχια 338 και 339. Το μόνο τεμάχιο από το οποίο μπορεί να δοθεί απρόσκοπτη δίοδος είναι το τεμάχιο 766, όπως διαπίστωσε και το Κτηματολόγιο κατόπιν επιτόπιας εξέτασης. Δεν συμφωνεί με την Εφεσείουσα ότι προκαλείται ζημιά και οχληρία με τον τρόπο που η ίδια αναφέρει, αλλά και με την άποψη της Εφεσείουσας σχετικά με το ύψος της αποζημίωσης. Η αποζημίωση που καθορίστηκε, όπως εξηγεί, είναι ορθή και η ενδεδειγμένη και ο ίδιος την πλήρωσε ήδη στην αρμόδια αρχή. Όταν κατέβαλε την αποζημίωση, δεν είχε μέχρι τότε επιδοθεί κάποια Έφεση, επομένως προχώρησε η διαδικασία πληρωμής και έπειτα εγγραφής της διόδου στο οικείο βιβλίο του Κτηματολογίου.
Διαδικασία
9. Η ακρόαση της Έφεσης διεξήχθη στη βάση των αρχικών ενόρκων δηλώσεων, χωρίς αντεξέταση. Οι δικηγόροι των δύο πλευρών αγόρευσαν, προς υποστήριξη των θέσεων της Εφεσείουσας και του Εφεσίβλητου, αντίστοιχα.
10. Είναι σε γνώση του Δικαστηρίου ό,τι αναφέρθηκε, στην πλήρη του μορφή, ακόμα κι αν δεν γίνεται αυτούσια, ειδική ή λεπτομερής αναφορά.
Νομικές πτυχές
11. Σύμφωνα με το άρθρο 11Α Κεφ.224, ανεξάρτητα από τις λοιπές διατάξεις του Κεφ.224, εάν ακίνητη ιδιοκτησία, εξαιτίας οποιουδήποτε λόγου, είναι περίκλειστη, με τέτοιο τρόπο ώστε να στερείται της αναγκαίας διόδου σε δημόσιο δρόμο, ή εάν η υφιστάμενη δίοδος είναι ανεπαρκής για την κατάλληλη χρήση αυτής, ανάπτυξη ή εκμετάλλευση, ο ιδιοκτήτης της ακίνητης ιδιοκτησίας δικαιούται να απαιτήσει δίοδο επί των γειτονικών ακινήτων ιδιοκτησιών, με πληρωμή εύλογης αποζημίωσης. Η κατεύθυνση της διόδου και η έκταση του δικαιώματος για χρήση αυτής, καθώς και η αποζημίωση που πρέπει να καταβάλλεται καθορίζονται από τον Διευθυντή, αφού προηγηθεί γνωστοποίηση προς όλα τα ενδιαφερόμενα μέρη, και αν κατόπιν της γνωστοποίησης αυτής οποιοδήποτε από τα ενδιαφερόμενα μέρη παραλείψει να παρευρεθεί κατά την επιτόπια έρευνα που ορίζεται στη γνωστοποίηση, ο Διευθυντής δύναται να προχωρήσει σε κάθε απαιτούμενη ενέργεια στην απουσία του. Υποχρέωση των γειτόνων για παροχή διόδου δεν υφίσταται αν η συγκοινωνία της ακίνητης ιδιοκτησίας προς τον δημόσιο δρόμο σταμάτησε από αυτόβουλη πράξη ή παράλειψη του κυρίου αυτής. Δίοδος που χορηγήθηκε βάσει του άρθρου αυτού θεωρείται ως δικαίωμα, δουλεία ή ωφέλημα που αποκτήθηκε βάσει των διατάξεων του άρθρου 11 Κεφ.224.
12. Ο ιδιοκτήτης του ακινήτου που αιτείται τη δίοδο, θα πρέπει να αποδεικνύει, προς τον Διευθυντή, πως:
(α) το ακίνητό του περιβάλλεται από άλλα ακίνητα και δεν έχει καθόλου ή επαρκή δίοδο σε δημόσιο δρόμο, διαπίστωση που είναι αντικειμενική (δεν έχει σημασία τι πιστεύει ο ίδιος)·
(β) η απομόνωσή του δεν οφείλεται σε πράξεις του ίδιου·
(γ) είναι αναγκαία η παροχή διόδου για να υπάρχει πρόσβαση στον δημόσιο δρόμο, για την εξυπηρέτηση της κανονικής εκμετάλλευσης του ακινήτου, σύμφωνα με τον προορισμό του·
(δ) η δίοδος που ζητείται είναι για να υπάρχει πρόσβαση σε δημόσιο δρόμο με την έννοια του άρθρου 2 Κεφ.224, δηλαδή σε οδό, πλατεία, μονοπάτι, ανοικτό χώρο ή χώρο επί του οποίου το κοινό έχει δικαίωμα διόδου και περιλαμβάνει οποιαδήποτε γη που εκχωρήθηκε από, ή με τη συναίνεση, της αρμόδιας αρχής ως δημόσιος δρόμος· και
(ε) είναι διατεθειμένος ο ιδιοκτήτης του ακινήτου που αιτείται τη δίοδο να καταβάλει την κατάλληλη αποζημίωση, η καταβολή της οποίας είναι όρος του ενεργού της καθορισθείσας διόδου.
13. Ο Διευθυντής, κατά τον καθορισμό δικαιώματος διόδου, έχει ευρεία διακριτική ευχέρεια, την οποία πρέπει, βεβαίως, να ασκεί κατά τρόπο εύλογο και δίκαιο. Σε αυτό το πλαίσιο, σε περίπτωση που η αναγκαία δίοδος δεν μπορεί να διέλθει διά μέσου μόνον ενός ακινήτου, αλλά με τον περιορισμό της παροχής διόδου βαρύνονται περισσότερα γειτονικά/όμορα ακίνητα, για την επιλογή, χρησιμοποιούνται κάποια κριτήρια, που συνθέτουν την αρχή της αναλογικότητας, όπως το κριτήριο της προσφορότητας (δίοδος που είναι προσφορότερη για την εξυπηρέτηση του περίκλειστου ακινήτου, λαμβανομένων υπόψη της έκτασης, του μήκους της διόδου, της λειτουργικότητας, του κόστους, κ.λπ.), και το κριτήριο της φειδούς (ποια δίοδος επιβαρύνει λιγότερο).
14. Στους περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (παροχή διόδου) Κανονισμούς του 1967, προβλέπεται η διαδικασία που ακολουθείται. Το αποκτών μέρος επιδίδει στο δουλεύον μέρος ειδοποίηση μαζί με τοπογραφικό σχέδιο, δια της οποίας πληροφορεί το δουλεύον μέρος για την σκοπούμενη αποκτήση διόδου επί του δουλεύοντος ακινήτου, δίδοντας πλήρη στοιχεία της δικής του ιδιοκτησίας, για το δικαίωμα που σκοπεί να αποκτήσει, και για τους λόγους για τους οποίους η απόκτησή του είναι αναγκαία. Εντός 60 ημερών από την επίδοση της ειδοποίησης αυτής, το αποκτών μέρος εφοδιάζει τον Διευθυντή με αντίγραφο της ειδοποίησης και απόδειξη της επίδοσής της και ζητά εγγράφως ο Διευθυντής να καθορίσει την κατεύθυνση της διόδου, την έκταση του προς χρήση αυτής δικαιώματος και την καταβλητέα αποζημίωση, καταβάλλοντας ταυτόχρονα τα νενομισμένα τέλη. Πριν από την εξέταση της αίτησης του αποκτώντος μέρους, ο Διευθυντής δίδει ειδοποίηση τουλάχιστον 7 ημερών στα ενδιαφερόμενα μέρη με την οποία τους κοινοποιεί την ημερομηνία κατά την οποία προτίθεται να επιθεωρήσει τα αναφερόμενα ακίνητα. Ο Διευθυντής, κατόπιν επιτόπιας έρευνας και μελέτης όλων των σχετικών στοιχείων και γεγονότων, καθορίζει την κατεύθυνση της διόδου, την έκταση του προς χρήση αυτής δικαιώματος του αποκτώντος μέρους και την υπ' αυτού καταβλητέα αποζημίωση, και γνωστοποιεί τον καθορισμό των θεμάτων αυτών προς όλα τα ενδιαφερόμενα μέρη. Σε περίπτωση ύπαρξης και άλλου ή άλλων ακινήτων πλην του δουλεύοντος ακινήτου που, κατά τη γνώμη του Διευθυντού είναι κατάλληλα για τη δημιουργία διόδου επ’ αυτών, ό Διευθυντής μπορεί να αναβάλει τον καθορισμό της αιτουμένης διόδου και να ζητήσει από το αποκτών μέρος όπως, εντός 60 ημερών από την έκφραση αυτής της γνώμης από τον Διευθυντή να επιδώσει στον ιδιοκτήτη ή τους ιδιοκτήτες των ακινήτων την ειδοποίηση που προβλέπεται στον Κ.3, και εφόσον υπάρξει συμμόρφωση με τον Κ.4 και του Διευθυντού με τον Κ.5, ο Διευθυντής, κατόπιν νέας επιτόπιας έρευνας και μελέτης όλων των σχετικών στοιχείων και γεγονότων, και με σκοπό να προκληθεί η μικρότερη δυνατή δυνατή ζημιά, οχληρία ή ταλαιπωρία, αποφασίζει επί ποιου ή ποιων ακινήτων θα παραχωρηθεί η δίοδος και καθορίζει την κατεύθυνση της διόδου, την έκταση του προς χρήση αυτής δικαιώματος του αποκτώντος μέρους και την υπ' αυτού καταβλητέα αποζημίωση, και γνωστοποιεί τον υπ' αυτού καθορισμό των θεμάτων αυτών προς όλα τα ενδιαφερόμενα μέρη. Μετά την παρέλευση 30 ημερών, αλλά πριν από την παρέλευση 60 ημερών από την εν λόγω γνωστοποίηση, το αποκτών μέρος μπορεί να καταθέσει την εκτιμηθείσα αποζημίωση στο Κτηματολόγιο, περίπτωση στην οποία, εκτός εάν έχει δοθεί ειδοποίηση στον Διευθυντή με βάση τον Κ.8, η δίοδος, κατόπιν καταβολής των νενομισμένων τελών, εγγράφεται στο βιβλίο του Κτηματολογίου, το δε κατατεθέν ποσό της καταβάλλεται από τον Διευθυντή στο δουλεύον μέρος.
15. Σύμφωνα με το άρθρο 80 Κεφ. 224, κάθε πρόσωπο το οποίο έχει παράπονο κατά οποιασδήποτε διαταγής, ειδοποίησης ή απόφασης του Διευθυντή, που διενεργήθηκε, δόθηκε ή λήφθηκε δυνάμει των διατάξεων του Κεφ.224 δύναται, εντός 30 ημερών από την ημερομηνία κοινοποίησης σε αυτόν της διαταγής αυτής, ειδοποίησης ή απόφασης, να υποβάλει Έφεση στο Δικαστήριο και το Δικαστήριο δύναται να εκδώσει επί αυτής τέτοιο διάταγμα ως ήθελε είναι δίκαιο.
16. Το Δικαστήριο, κατά την αναθεώρηση της απόφασης του, εφαρμόζει τις αρχές που διέπουν τον δικαστικό έλεγχο διοικητικών πράξεων ή αποφάσεων που εμπίπτουν εντός της σφαίρας του δημοσίου δικαίου, με δυνατότητα τροποποίησης της προσβαλλόμενης απόφασης. Δεν αντικαθιστά εύκολα τη διακριτική ευχέρεια του Διευθυντή με τη δική του, παρά μόνον εάν υπάρχουν ισχυροί λόγοι οι οποίοι αποδεικνύονται με αποδεκτή μαρτυρία και οι οποίοι συνηγορούν προς αυτή την κατεύθυνση[1].
Εξέταση
17. Για την εξέταση της Έφεσης, προέχει αυτή να ασκήθηκε παραδεκτά. Η γνωστοποίηση της απόφασης φέρει ημερομηνία 30.05.2017. Η Έφεση καταχωρίστηκε στο Δικαστήριο την 22.06.2017, εντός της προβλεπόμενης προθεσμίας των 30 ημερών, από πρόσωπο που επηρεάζεται από αυτήν.
18. Είναι γεγονός ότι η Έφεση επιδόθηκε στο Κτηματολόγιο την 13.11.2017 και στον Εφεσίβλητο την 06.12.2017, όπως μαρτυρείται από τις ένορκες δηλώσεις επίδοσής της, που βρίσκονται στον φάκελο του Δικαστηρίου. Δεν είναι γνωστός ο λόγος για τον οποίο δεν επιδόθηκε άμεσα, τουλάχιστον στο Κτηματολόγιο, και έπρεπε να παρέλθουν τόσοι μήνες. Ο Κ.8 προβλέπει την υποχρέωση άμεσης ειδοποίησης του Διευθυντή του Κτηματολογίου. Παρά ταύτα, ο χρόνος που απαιτείται για την επίδοση, δεν προσμετράται στην προθεσμία άσκησης του ένδικου μέσου. Απλώς, εάν δεν έχει ληφθεί ειδοποίηση για την άσκηση Έφεσης εντός 60 ημερών από τη γνωστοποίηση, μπορεί να διενεργείται η πληρωμή και η εγγραφή, χωρίς να σημαίνει πως, ενώ καταχωρίστηκε Έφεση εντός της προθεσμίας των 30 ημερών, ο καθορισμός τελεσιδικεί. Η πλευρά του Εφεσίβλητου δεν παραπέμπει σε νομολογία περί του αντιθέτου και, ευλόγως, η δυνατότητα να εφεσιβληθεί μια πράξη του Διευθυντή με βάση τον νόμο δεν θα μπορούσε να εξαρτάται από το επιτυχές της άμεσης προσωπικής επίδοσής της είτε στο Κτηματολόγιο (όπου θεωρητικά μπορεί να διενεργηθεί άμεση επίδοση) είτε στον εφεσίβλητο είτε σε τυχόν άλλα ενδιαφερόμενα πρόσωπα. Για το παραδεκτό της Έφεσης, λαμβάνεται υπόψη ο χρόνος καταχώρισης της Έφεσης στο Δικαστήριο, και όχι ο χρόνος επίδοσής της στο Κτηματολόγιο. Καταληκτικά, η Έφεση ασκήθηκε παραδεκτά.
19. Ακόμα κι αν στη νομική βάση της Έφεσης δεν περιλαμβάνονται όλα τα άρθρα που είναι σχετικά με το αντικείμενό της, πρόκειται προδήλως για Έφεση με βάση το άρθρο 80 Κεφ.224, που αναγράφεται, εξειδικεύοντας και την προσβαλλόμενη απόφαση και τους λόγους Έφεσης. Δεν υπάρχει απόκλιση από τους τύπους ικανή να οδηγήσει το Δικαστήριο σε απόρριψη της Έφεσης για τον λόγο αυτό. Μπορεί να εξεταστεί κατ’ ουσία. Οι λόγοι ένστασης του Εφεσίβλητου που εστιάζουν στα προδικαστικά ζητήματα δεν είναι βάσιμοι.
20. Δεν αμφισβητείται πως τα τεμάχια 337, 338 και 339 του Εφεσίβλητου δεν έχουν επαρκή πρόσβαση στον δημόσιο δρόμο και θεωρούνται «περίκλειστα», συνεπώς ότι θα έπρεπε να εξεταστεί υποχρέωση παροχής διόδου προς όφελος τους, η οποία ζητείται προς δημόσιο δρόμο, και είναι αναγκαία. Ο Εφεσίβλητος δεν φαίνεται από οπουδήποτε να απέτρεψε πρόσβασή του στον δημόσιο δρόμο με δική του υπαιτιότητα.
21. Δεν ξεκαθάρισε, η Εφεσείουσα, πως και με ποιον τρόπο, δια των τεμαχίων 252, 253 και 254 ή άλλως πώς, υπάρχει κατάλληλη ή καταλληλότερη δίοδος. Έναντι στη δική της γενική και αόριστη θέση σχετικά με την καταλληλότητα άλλων τεμαχίων, που συμπλέκεται με τη θέση πως υπάρχει ήδη πέρασμα που χρησιμοποιεί ο Εφεσίβλητος για να μεταβαίνει στο κτήμα του, ο Εφεσίβλητος εξήγησε με ξεκάθαρο τρόπο πως εκείνα τα τεμάχια που εισηγείται η Εφεσείουσα δεν μπορούν να προσφέρουν δίοδο, λόγω της φυσιολογίας τους. Εξ ου και, κατά τη διαδικασία, αφού εξετάστηκαν όλα τα δεδομένα, δεν τέθηκε πιθανή καταλληλότητά τους και δεν ακολουθήθηκε κάποια άλλη διαδικασία σχετικά με εκείνα τα τεμάχια. Αντίθετα, η Κτηματολόγος, κατά την επιτόπια έρευνα, όπου, λαμβάνοντας υπόψη ό,τι τέθηκε ενώπιον της, έκρινε πως καταλληλότερη είναι η δίοδος δια του ακινήτου της Εφεσείουσας, εξηγώντας τα κριτήρια που χρησιμοποιήθηκαν.
22. Η Εφεσείουσα δεν παρέχει ειδική μαρτυρία, ικανή να θέσει σε αμφισβήτηση αυτή τη μαρτυρία της Κτηματολόγου, στη βάση των ίδιων κριτηρίων, ενώ και η μαρτυρία του Εφεσίβλητου πως η δίοδος μέσω του τεμαχίου 766 ήταν η μοναδική και αποκλειστική επιλογή, αντέκρουσε επαρκώς οποιοδήποτε σχετικό επιχείρημα της Εφεσείουσας.
23. Δεν προκύπτει, μέσα από τη μαρτυρία της Εφεσείουσας, πως, για τον καθορισμό της διόδου, κατ’ εφαρμογή της αρχής της αναλογικότητας, δεν λήφθηκαν υπόψη όλοι οι ουσιώδεις παράγοντες.
24. Επίσης, οι αναφορές της Εφεσείουσας σε ανεπαρκή αποζημίωση δεν υποστηρίζονται από συγκεκριμένη μαρτυρία, ενώ, έναντι σε αυτές, εξηγεί στο Δικαστήριο, το Κτηματολόγιο, ότι, με βάση τη συγκριτική μέθοδο, τα συγκεκριμένα συγκριτικά, τον συγκεκριμένο υπολογισμό, προέκυψε το ποσό αποζημίωσης στο οποίο κατέληξε.
25. Η Εφεσείουσα αναφέρθηκε σε αποθήκη, στον χώρο της διόδου, χωρίς να προσκομίζει επαρκή στοιχεία, που να την απεικονίζουν ή να την δείχνουν, χωρίς να εξηγεί συγκεκριμένη χρήση της από την ίδια και να δίδει εικόνα οχληρίας. Οι αναφορές της περί οχληρίας, που δεν συνυπολογίστηκε στην αποζημίωση, είναι ατεκμηρίωτοι.
26. Το βάρος απόδειξης σε αυτή τη διαδικασία το έχει η Εφεσείουσα. Η ίδια θα πρέπει να εφοδιάσει το Δικαστήριο με στοιχεία ικανά να καταδείξουν ότι η προσβαλλόμενη πράξη είναι νομικά ή ουσιαστικά λανθασμένη. Η μαρτυρία της Εφεσείουσας, ως εκτέθηκε, λακωνικά και με την προβολή γενικών, αόριστων και ατεκμηρίωτων ισχυρισμών από την ίδια, δεν μπόρεσε να δημιουργήσει αμφιβολίες ως προς την πληρότητα της έρευνας και κατ’ επέκταση την ορθότητα της απόφασης του Διευθυντή, ικανές να ωθήσουν το Δικαστήριο προς αναγνώριση της ανάγκης επανεξέτασης της περίπτωσης. Δεν υπάρχουν λόγοι Έφεσης βάσιμοι και ικανοί να οδηγήσουν σε ένα τέτοιο αποτέλεσμα.
Κατάληξη
27. Για τους λόγους που εξηγήθηκαν, η Έφεση δεν μπορεί να επιτύχει και γι’ αυτό απορρίπτεται. Έπεται πως η δίοδος και το ύψος της καταβλητέας αποζημίωσης, ως έχουν καθοριστεί δια της γνωστοποίησης ημερομηνίας 30.05.2017, επικυρώνονται.
28. Η διαδικασία δεν είναι αντιπαραθετική και συνηθέστερα κάθε πλευρά επωμίζεται τα έξοδά της σε μια τέτοια διαδικασία αναθεώρησης, αν και, σε περιπτώσεις αβάσιμων Εφέσεων, δημιουργούνται αχρείαστα έξοδα, που θα μπορούσαν ίσως να είχαν αποφευχθεί. Η Εφεσείουσα, έχοντας ήδη υποστεί τον αναγκαστικό περιορισμό, δια της διόδου, ακόμα και εάν δεν πέτυχε στην Έφεσή της, δεν θα ήταν δίκαιο να επωμιστεί τα έξοδα αυτής της διαδικασίας, τα οποία δεν μπορούν να είναι και προς όφελός της. Κάθε πλευρά να επωμιστεί τα έξοδά της.
29. Η απόφαση του Δικαστηρίου να κοινοποιηθεί στον Διευθυντή του Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου Πάφου, στα στοιχεία που αναγράφονται στο πιστοποιητικό ημερομηνίας 24.11.2017.
(Υπ.) …………………………
Χρ. Μίτλεττον, Ε.Δ.
Πιστό Αντίγραφο
ΠΡΩΤΟΚΟΛΛΗΤΗΣ
[1] Peyiotis v. Polemides (1982) 1 CLR 442, Λιασίδης ν. Γενικού Εισαγγελέα (1989) 1 ΑΑΔ 185, Αθανάση ν. Χατζημάμα (1990) 1 ΑΑΔ 208, Σολωμόντος ν. Παπανεοκλή (1992) 1 ΑΑΔ 906, 912, Παύλου ν. Νεοφύτου (1995) 1 ΑΑΔ 973, Αριστοτέλους ν. Χ’Κυριάκου (2001) 1 ΑΑΔ 100.