ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΠΑΦΟΥ
ΕΝΩΠΙΟΝ: Χρ. Μίτλεττον, Ε.Δ.
Αίτηση αρ. 273/2023
Αναφορικά με το άρθρο 44Θ του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου 9/1965 και την αίτηση της BANK OF CYPRUS PUBLIC COMPANY LTD σχετικά με το ΠΩΕ1351/2008
Ημερομηνία: 22 Ιανουαρίου 2024
Εμφανίσεις:
Α. Ευαγόρου (κα) για Ηλίας Νεοκλέους & Σία ΔΕΠΕ, για την Αιτήτρια
Α Π Ο Φ Α Σ Η
1. Η Αιτήτρια, με απαίτηση που υπέβαλε δια του Εντύπου 7, βάσει του Μέρους 8 των Διαδικαστικών Κανονισμών Πολιτικής Δικονομίας (ΚΠΔ) και με νομική βάση το άρθρο 44Θ του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου 9/1965 (Ν.9/65), ζητά απόφαση του Δικαστηρίου που να εξουσιοδοτεί τον πλειστηριασμό του ενυπόθηκου ακινήτου, τα στοιχεία του οποίου δίδει, χωρίς τη συγκατάθεση του προηγούμενου κατόχου εμπράγματου βάρους του ΠΩΕ1351/2008, δια του οποίου ο αγοραστής είχε αποκτήσει διαμέρισμα στο ενυπόθηκο ακίνητο.
2. Στη μαρτυρία, λειτουργός στις υπηρεσίες της Αιτήτριας, αναφέρει τα εξής γεγονότα, στη σύνοψή τους: Ο κάτοχος του ΠΩΕ1351/2008 είναι βρετανός, που αγόρασε το διαμέρισμα στο οποίο αφορά η κατατεθειμένη σύμβαση πώλησης από Κυπριακή εταιρεία, με χρηματοδότηση που έλαβε από την Αιτήτρια. Προς εξασφάλιση των υποχρεώσεών του, της είχε εκχωρήσει τα δικαιώματά του που απορρέουν από τη σύμβαση πώλησης. Η πωλήτρια εταιρεία είχε υποθηκεύσει το όλο ακίνητο προς όφελος της Αιτήτριας. Καταχωρίστηκε αγωγή, στο πλαίσιο της οποίας είχαν εκδοθεί δικαστικές αποφάσεις αλλά και διάταγμα εκποίησης. Δεν περιλάμβαναν τη δυνατότητα της Αιτήτριας να εκποιήσει με βάση τις διατάξεις του Μέρους VIA, που τότε δεν υφίσταντο, ούτε και άλλες θεραπείες σχετικά με τη συμφωνία εκχώρησης (π.χ. απόσυρση του πωλητηρίου εγγράφου από το Κτηματολόγιο). Τώρα, η Αιτήτρια θέλει να πλειστηριάσει το ενυπόθηκο ακίνητο με χρήση της διαδικασίας του Μέρους VIA του Ν.9/65 και επειδή δεν έχει πλέον συνεργασία με τον κάτοχο του ΠΩΕ1351/2008, θεωρεί ότι μπορεί να κάνει χρήση του άρθρου 44Θ, για να προχωρήσει χωρίς να είναι αναγκαία η συγκατάθεσή του, υπό τις περιστάσεις. Η ενόρκως δηλούσα προσκομίζει έγγραφα προς υποστήριξη των ισχυρισμών της.
3. Το Δικαστήριο έθεσε τα εξής ερωτήματα: Πρώτον, κατά πόσο η διάταξη του άρθρου 44Θ Ν.9/65 είναι δικονομική, δηλαδή δίδει δυνατότητα προσφυγής στο Δικαστήριο με βάση αυτήν, για εξασφάλιση τέτοιας απόφασης, ώστε να μπορεί να υποβληθεί αίτηση βάσει της συγκεκριμένης διάταξης του νόμου και για την εφαρμογή του νόμου. Δεύτερον, κατά πόσο η απαίτηση αυτή μπορεί να προωθηθεί ex parte, χωρίς ειδοποίηση του προσώπου η συγκατάθεση του οποίου ζητείται να παρακαμφθεί.
4. Στην αγόρευσή της, η συνήγορος της Αιτήτριας υποστηρίζει εκτενώς τη δυνατότητα χρήσης διαδικασίας με βάση το άρθρο 44Θ Ν.9/65. Είναι υπόψη μου ό,τι αναφέρθηκε στην πλήρη του μορφή, ακόμα κι αν δεν μεταφέρεται εδώ αυτούσιο ή με λεπτομέρεια.
5. Το άρθρο 44Θ Ν.9/65, ενταγμένο στο Μέρος VIA που ρυθμίζει τη διαδικασία εκποίησης ακινήτου από τον ενυπόθηκο πιστωτή, προβλέπει ως εξής:
(1) Σε περίπτωση που το ενυπόθηκο ακίνητο βαρύνεται με προγενέστερη υποθήκη ή με οποιοδήποτε άλλο εμπράγματο βάρος, απαιτείται η έγγραφη δήλωση/συγκατάθεση του προηγούμενου ενυπόθηκου δανειστή ή κατόχου εμπράγματου βάρους ή ανάλογα με την περίπτωση, απόφαση Δικαστηρίου που να εξουσιοδοτεί τον πλειστηριασμό ή την πώληση του ενυπόθηκου ακινήτου χωρίς τη συγκατάθεση του προηγούμενου ενυπόθηκου δανειστή ή του κατόχου εμπράγματου βάρους, υπό προϋποθέσεις που το Δικαστήριο δύναται να καθορίσει:
6. Από τη διατύπωση της διάταξης, προκύπτει πως υφίσταται η δυνατότητα του ενυπόθηκου πιστωτή που θέλει να προχωρήσει με διαδικασία πλειστηριασμού με βάση το Mέρος VIA, ακινήτου που βαρύνεται με προγενέστερες υποθήκες ή άλλα εμπράγματα βάρη, να εξασφαλίσει τις συγκαταθέσεις των προγενέστερων εμπράγματων πιστωτών, ή απόφαση Δικαστηρίου που να εξουσιοδοτεί την πώληση αυτή, μία ή περισσότερες φορές, χωρίς τέτοιες συγκαταθέσεις. Στο πλαίσιο της διαδικασίας αυτής, το Δικαστήριο μπορεί να καθορίσει προϋποθέσεις υπό τις οποίες θα είναι επιτρεπτή η εκποίηση χωρίς τις συγκαταθέσεις των προγενέστερων εμπράγματων πιστωτών.
7. Η ρύθμιση, αναφερόμενη σε κατόχους εμπραγμάτων βαρών, δεν εξαιρεί τους αγοραστές που επωφελούνται κατατεθειμένων συμβάσεων πώλησης στο Κτηματολόγιο. Έπεται πως η αναφορά περιλαμβάνει και αυτούς, εφόσον οι κατατεθειμένες συμβάσεις πώλησης συνιστούν εμπράγματα βάρη με βάση το άρθρο 5 του περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου 82(Ι)/201. Συνακόλουθα, μπορεί να προχωρήσει με εκποίηση ο εντυπόθηκος πιστωτής, εάν έχει τη συγκατάθεση, εν προκειμένω, του κατόχου του ΠΩΕ1351/2008, ή απόφαση Δικαστηρίου που να εξουσιοδοτεί την εκποίηση χωρίς τη συγκατάθεση του κατόχου του ΠΩΕ1351/2008, υπό τυχόν προϋποθέσεις που το Δικαστήριο ήθελε καθορίσει.
8. Παρομοίως, το άρθρο 41 Ν.9/65, ρυθμίζοντας τη διαδικασία πώλησης με βάση τη διαδικασία του Μέρους VI, δίδει τη δυνατότητα υποβολής αίτησης στο Επαρχιακό Δικαστήριο, από τον ενυπόθηκο πιστωτή ή από τον ενυπόθηκο οφειλέτη, δυνάμει του άρθρου 41 § 1 Ν.9/65, για να ζητήσει «δήλωση» ότι μπορεί να γίνει πώληση του ενυπόθηκου ακινήτου ελεύθερου από προγενέστερες υποθήκες. Οπότε, υπάρχει η δυνατότητα του Δικαστηρίου, με βάση το άρθρο 41 § 2 Ν.9/65, εφόσον θεωρεί αυτό εύλογο, διά «διατάγματος», να διατάξει όπως, εντός 15 ημερών από την ημερομηνία έκδοσης του διατάγματος, ο αιτών καταβάλει στο Δικαστήριο ή άλλως πώς εξασφαλίσει με τρόπο που ικανοποιεί το Δικαστήριο την πληρωμή αυτού, σε τέτοιο ποσόν ως κατά την γνώμη του Δικαστηρίου ήθελε κριθεί επαρκές για την εξόφληση κάθε εξασφαλιζόμενου υπό την προγενέστερη υποθήκη και εισέτι οφειλόμενου ποσού. Όταν καταβληθεί στο Δικαστήριο από τον αιτούντα ή άλλως πώς εξασφαλισθεί η πληρωμή του, σύμφωνα με το εν λόγω διάταγμα, το Δικαστήριο «δηλώνει» ότι το ακίνητο μπορεί να εκτεθεί σε πώληση ελεύθερο από την προγενέστερη υποθήκη. Διατάσσει περαιτέρω όπως το καταβληθέν ποσόν, ή το ποσό η πληρωμή του οποίου εξασφαλίστηκε, αναλόγως της περίπτωσης, καταβληθεί στον ενυπόθηκο πιστωτή της προγενέστερης υποθήκης στον χρόνο και υπό όρους ως το Δικαστήριο ήθελε κρίνει εύλογο να καθορίσει. Το Δικαστήριο, σε εκείνη τη διαδικασία, δεν διατάσσει τη διενέργεια της πληρωμής, αλλά, με την προσαγωγή πιστού αντιγράφου της εν λόγω δήλωσης, ο Διευθυντής εκθέτει το ακίνητο σε πώληση, ελεύθερο κάθε προγενέστερης υποθήκης στην οποία αφορά η δήλωση. Όταν υποβάλλεται στο Δικαστήριο αίτηση για τέτοια δήλωση, ο αιτών επιδίδει την αίτηση και στον Διευθυντή, και όταν εκδικαστεί από το Δικαστήριο, ο Πρωτοκολλητής γνωστοποιεί στον Διευθυντή κατά πόσο η αίτηση έγινε αποδεκτή ή, αναλόγως της περίπτωσης, απορρίφθηκε. Εάν έγινε αποδεκτή, ο Πρωτοκολλητής παρέχει στο Διευθυντή πιστό αντίγραφο της δήλωσης. Ο Διευθυντής, λαμβάνοντας αίτηση με βάση το άρθρο αυτό, ανεξαρτήτως οιασδήποτε διάταξης του νόμου, αναστέλλει κάθε ενέργεια στην οποία θα μπορούσε να προβεί, μέχρι τη γνωστοποίηση της απόφασης επί της αίτησης.
9. Γιατί ο νομοθέτης, και στο άρθρο 44Θ Ν.9/65, για τη διαδικασία του πλειστηριασμού από τον ενυπόθηκο πιστωτή, δεν περιορίζεται σε προγενέστερες υποθήκες και περιλαμβάνει και προγενέστερα εμπράγματη βάρη, ή δεν προβλέπει με ίδια λεπτομέρεια διαδικασία προσφυγής στο Δικαστήριο για εξασφάλιση τέτοιας «εξουσιοδότησης», ή αναφέρεται σε «απόφαση», κ.λπ., δεν είναι ζητήματα στα οποία μπορεί να υπεισέλθει το Δικαστήριο λόγω κάποιας αναγκαιότητας, και η συζήτηση θα ήταν θεωρητική. Το Δικαστήριο εκδίδει αποφάσεις και διατάγματα, ως άλλωστε ορίζει και ο περί Δικαστηρίων Νόμος 14/1960, περιλαμβανομένων αναγνωριστικών ή άλλως πώς δηλωτικών αποφάσεων.
10. Εκ της αντιστοιχίας των άρθρων 41 Ν.9/65 και 44Θ Ν.9/65, σε συνάρτηση με τη διατύπωση του άρθρου 44Θ Ν.9/65 και την επέκταση του κειμένου του στις δυνατότητες του Δικαστηρίου, συνάγεται η δυνατότητα του ενυπόθηκου πιστωτή να προσφύγει στο Δικαστήριο, για να αιτηθεί όπως επιτραπεί ο πλειστηριασμός με βάση τις διατάξεις του Μέρους VIA για να αποσβεστεί συγκεκριμένη προς όφελος του υποθήκη χωρίς τη συγκατάθεση του προγενέστερου ενυπόθηκου πιστωτή ή κατόχου εμπράγματου βάρους, αίτηση ή απαίτηση, στο πλαίσιο της οποίας το Δικαστήριο έχει τη δυνατότητα να καθορίσει, με σχετικό διάταγμα, τυχόν αναγκαίες προϋποθέσεις έκδοσης τέτοιας δηλωτικής ή αναγνωριστικής απόφασης («υπό προϋποθέσεις που το Δικαστήριο δύναται να καθορίσει»), όπως μπορεί επίσης να επεκτείνει τη δυνατότητα σε πολλαπλές προσπάθειες πώλησης.
11. Η διατύπωση του άρθρου 44Θ, διαφέρει, για παράδειγμα, από τη διατύπωση του άρθρου 65 § 2 του περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου Κεφ.224, όπου επικυρωμένο αντίγραφο απόφασης ή διατάγματος του Δικαστηρίου αποτελεί απλώς επαρκή εξουσιοδότηση προς τον Διευθυντή όπως διενεργήσει τις εγγραφές ή μεταβολές που απαιτούνται από την απόφαση ή το διάταγμα με την καταβολή των τελών που καθορίζονται. Εκεί, δεν μπορεί οποιοσδήποτε να βασιστεί στη διάταξη του άρθρου 65 § 2 Κεφ.224, εκ της αναφοράς και μόνον στην εξουσιοδοτική δυνατότητα απόφασης και διατάγματος του Δικαστηρίου έναντι στον Διευθυντή, για να αξιώσει, με αίτηση, την έκδοση τέτοιας απόφασης ή διατάγματος, ως να ήταν εκείνη η κυρίως διαδικασία.
12. Διαδικασία ενώπιον Δικαστηρίου μπορεί, όπως προβλέπεται στον Κ.7,κ.1 ΚΠΔ, να αρχίσει με δύο τρόπους: είτε με καταχώριση Εντύπου 4 δυνάμει του Μέρους 7, είτε με καταχώριση Εντύπου 7 δυνάμει του Μέρους 8. Η εναλλακτική διαδικασία για απαιτήσεις, του Μέρους 8, χρησιμοποιείται όταν δεν υφίσταται ουσιώδης αμφισβήτηση αναφορικά με τα γεγονότα ή όταν απαιτείται από κανονισμό. Ο Κ.8.3 ΚΠΔ προβλέπει, μη εξαντλητικά, περιπτώσεις όπου μπορεί να είναι κατάλληλη η διαδικασία αυτή, κυρίως για την ερμηνεία νομοθετικών διατάξεων ή εγγράφων.
13. Εάν υπάρχει ή όχι ουσιώδης αμφισβήτηση γεγονότων, δεν είναι κάτι που μπορεί να μπορεί να γνωρίζει εκ των προτέρων είτε ο ενάγων ή αιτών είτε το Δικαστήριο. Εάν η πιθανότητα είναι να μην υπάρχει ουσιώδης αμφισβήτηση γεγονότων, μπορεί να εκκινήσει η διαδικασία με βάση το Μέρος 8, ως σχετικά προβλέπει και ο Κ.8.2(α) ΚΠΔ. Ο εναγόμενος, εμφανιζόμενος (Κ.8.2(ε), Κ.8.3(3), Κ.8.4 ΚΠΔ), μπορεί να εγείρει ζήτημα σχετικά με την καταλληλότητά της (Κ.8.5 ΚΠΔ) ή να ενστεί στην απαίτηση (Κ.8.7 ΚΠΔ). Διεξάγεται ακρόαση (Κ.8.8 ΚΠΔ), ή, εάν ο εναγόμενος παραλείψει να εμφανιστεί στη διαδικασία, το Δικαστήριο εξετάζει στην απουσία του την απαίτηση (Κ.8.6 ΚΠΔ). Το Δικαστήριο έχει τη δυνατότητα (χωρίς να είναι υποχρεωμένο), εάν κάτι τέτοιο συνάδει με την εφαρμογή του πρωταρχικού σκοπού, με βάση τον Κ.8.6 ΚΠΔ, να δώσει οδηγίες να συνεχίσει η διαδικασία ως να είχε εκκινήσει ως διαδικασία με βάση το Μέρος 7.
14. Με βάση τα προαναφερόμενα, δεν μπορεί να αποκλειστεί προς το παρόν η καταλληλότητα του Μέρους 8 για τον επιδιωκόμενο σκοπό.
15. Το Μέρος 8 μπορεί να προσαρμοστεί στις περιπτώσεις αιτήσεων που υποβάλλονται με βάση νομοθετικές διατάξεις, ως προς τις οποίες δεν υφίσταται διακριτή διαδικασία ή διαδικαστικοί κανονισμοί που να ορίζουν διαφορετικούς τύπους, ή ακόμα όπου χρειάζεται τέτοιες αιτήσεις να υποβληθούν ex parte.
16. Στην προκειμένη περίπτωση, η Αιτήτρια αιτείται μεν ex parte, αλλά δεν έχει πείσει το Δικαστήριο η επιχειρηματολογία ότι μπορεί να κινηθεί με τον τρόπο αυτό. Το γεγονός ότι έχει προηγηθεί αγωγή εναντίον του κατόχου του ΠΩΕ1351/2008 για χρέος βάσει άλλης συμφωνίας, όπου εκδόθηκε δικαστική απόφαση και διάταγμα εκποίησης, δεν αναιρεί την ανάγκη να επιδοθεί η αίτηση στον κάτοχο του ΠΩΕ1351/2008, για να ακουστεί.
17. Η αίτηση της Αιτήτριας (που θα μπορούσε να συνιστά και απαίτηση σε αγωγή) είναι σχετική με το ακίνητο αναφορικά με το οποίο ο κάτοχος του ΠΩΕ1351/2008 έχει προγενέστερη κατατεθειμένη σύμβαση πώλησης, εμπράγματο βάρος εκ της φύσης του οποίου δεν αποκλείεται να συνοδεύεται και από άλλα δικαιώματα επί του ακινήτου, όπως η κατοχή. Πρόκειται για πρόσωπο τη συγκατάθεση του οποίου καταρχήν απαιτεί ο νόμος, εκτός εάν υποκατασταθεί με τέτοια δικαστική απόφαση. Επηρεάζεται από την αιτούμενη θεραπεία, εξ ου και χρειάζεται και η συγκατάθεσή του, ή να υπεισέλθει το Δικαστήριο στους λόγους και στον τρόπο με τον οποίο η αναγκαία συγκατάθεσή του θα μπορούσε – εάν θα μπορούσε – να παρακαμφθεί για τους σκοπούς της διαδικασίας του πλειστηριασμού.
18. Η ανάγκη ο κάτοχος του ΠΩΕ1351/2008 να ειδοποιηθεί υφίσταται, ασχέτως εάν είναι ή δεν είναι ενδιαφερόμενο πρόσωπο στη μετέπειτα διαδικασία του πλειστηριασμού. Μπορεί να έχει να προβάλει λόγους για τους οποίους δεν θα πρέπει να γίνει αποδεκτή η εκποίηση από την Αιτήτρια, βάσει της μεταγενέστερης υποθήκης της.
19. Εξάλλου, και στο άρθρο 41 Ν.9/65, με το οποίο έγινε η συσχέτιση της δυνατότητας προσφυγής στο Δικαστήριο, είναι δια κλήσεως των προγενέστερων ενυπόθηκων πιστωτών που υποβάλλεται η αίτηση για να επιτραπεί η εκποίηση, υπό όρους που επίσης μπορούν να εκτεθούν καλύτερα, εάν ακουστεί η άλλη πλευρά.
20. Η αίτηση καθίσταται δια κλήσεως του κατόχου του ΠΩΕ1351/2008 και ορίζεται για επίδοση την 22.03.2024 ώρα 08:30.
(Υπ.) ……………………….
Χρ. Μίτλεττον, Ε.Δ.
Πιστό Αντίγραφο
ΠΡΩΤΟΚΟΛΛΗΤΗΣ