ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΠΑΦΟΥ
Ενώπιον: Σ. Συμεού, Ε. Δ
Αίτηση/Έφεση 278/2023 (e- Justice)
Επί τοις αφορώσι τον Περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμο 9/1965 και επί τοις αφορώσι τον Περί Ακινήτου Περιουσίας Νόμο Κεφ 224 ως και τις τροποποιήσεις τους.
Μεταξύ:
ΣΥΜΕΩΝ ΣΠΥΡΟΥ (Α.Δ.Τ XXXXXXX) Αγίου XXXXXXX XX, XXXX, XXXXX, Πάφος
Αιτητής – Εφεσείοντας
Και
ΚΥΠΡΙΑΚΗ ΕΤΑΙΡΕΙΑ ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΗΣ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑΚΩΝ ΣΤΟΙΧΕΙΩΝ ΛΤΔ εκ Γρηγόρη Αυξεντίου 8, 1096, Λευκωσία
Καθ' ών η Αίτηση - Εφεσίβλητοι
Ημερομηνία: 22.01.24
Εμφανίσεις:
Για τον Αιτητή - Εφεσείοντα : κ Ανδρέας Θ. Μαθηκολώνης κ. Σία Δ.Ε.Π.Ε
Για Καθ' ων η Αίτηση - Εφεσίβλητοι: Πανάγος και Πανάγος Δ.Ε.Π.Ε
Α Π Ο Φ Α Σ Η
Ο Αιτητής - Εφεσείοντας καταχώρησε την υπό τον ως άνω αριθμό και τίτλο Αίτηση/Έφεση με την οποία και αξιώνει:
Α. Διάταγμα του Δικαστηρίου με το οποίο να παραμερίζεται η ειδοποίηση τύπου «ΙΑ» ή και
Β. Διάταγμα του Δικαστηρίου που να ακυρώνει τον σκοπούμενο με την ειδοποίηση Τύπου «ΙΑ» πλειστηριασμό του ενυπόθηκου ακινήτου ως αυτό περιγράφεται στην επίδηκη ειδοποίηση Τύπου «ΙΑ» ο οποίος είναι ορισμένος την 25/01/24 και περί ώρα 10.00 πμ, στο ηλεκτρονικό σύστημα πλειστηριασμού, www.eauction-cy.com ένεκα του παραμερισμού της ως άνω αναφερόμενης ειδοποίησης Τύπου «ΙΑ» ή και
Γ. Οποιαδήποτε θεραπεία κρίνει δίκαια το Δικαστήριο υπό τις περιστάσεις.
Δ. Έξοδα και Φ.Π.Α. '
Η Αίτηση που έχει υποβληθεί από τον Εφεσείοντα - Αιτητή στηρίζεται σε 11 λόγους έφεσης με τους οποίους υποστηρίζεται ότι η προσβαλλόμενη ειδοποίηση «Τύπου ΙΑ» δεν έχει επιδοθεί καθόλου ή και δεν έχει νόμιμα ή νομότυπα ή δεν έχει δεόντως επιδοθεί στον Αιτητή – Εφεσείοντα και σε όλα τα ενδιαφερόμενα πρόσωπα, και πιο συγκεκριμένα στον Χάρη Καλογήρου και στην Boyana Slavova οι οποίοι είναι οι διαχειριστές της περιουσίας του ενός εκ των δύο πρωτοφειλετών δηλαδή του Αιτητή αλλά και αποβιώσαντα αδερφού του Σαββάκη Σπύρου καθώς και στην συνιδιοκτήτρια του ενυπόθηκου ακινήτου Πελαγία Μιχαήλ η οποία κατέχει τα 2/10 του μεριδίου του ενυπόθηκου ακινήτου. Επίσης ο Εφεσείοντας – Αιτητής, υποστηρίζει και την θέση ότι η πιο πάνω Ειδοποίηση «Τύπου ΙΑ» δεν έχει νομότυπα επιδοθεί και σε όλα τα ενδιαφερόμενα πρόσωπα που έχουν εγγράψει επιβαρύνσεις επί του ενυπόθηκου ακινήτου τα οποία και παραθέτει αναλητικά. Σε σχέση με την αποστολή και ή επίδοση της Ειδοποίησης «Τύπου ΙΑ», ο Αιτητής, υποστηρίζει και την θέση ότι οι Καθ’ ων η Αίτηση παρέλειψαν να εφαρμόσουν πιστά τα σχετικά άρθρα του Ν. 9/65, δηλαδή να επιδώσουν την επίδικη Ειδοποίηση «Τύπου ΙΑ» μέσω παράδοσης με διπλοσυστημένη επιστολή και αφού αυτό δεν καταστεί εφικτό, τότε μόνο να προχωρήσουν με την παράδοση της μέσω της ιδιωτικής επίδοσης.
Ο Αιτητής υποστηρίζει επιπλέον ότι η Ειδοποίηση «Τύπου ΙΑ» έχει σταλεί πριν από την λήξη της προθεσμίας για καταβολή της πληρωμής προς τον ενυπόθηκο δανειστή αφού η Ειδοποίηση «Τύπου I» δεν έχει δεόντως επιδοθεί και ή δεν έχει επιδοθεί νομότυπα λόγω του ότι οι Καθ’ ων η Αίτηση όφειλαν να αποστείλουν την Ειδοποίηση «Τύπου Ι» μέσω παράδοσης με διπλοσυστημένη επιστολή και αφού διαπιστώσουν ότι η παράδοση της μέσω του πιο πάνω τρόπου δεν ήταν εφικτή, μόνο τότε να προχωρούσαν με την παράδοση της μέσω ιδιώτη επιδότη. Συνεπώς σύμφωνα με τον Αιτητή , η μη νομότυπη επίδοση της Ειδοποίησης «Τύπου Ι» καθιστά και την επίδοση της Ειδοποίησης «Τύπου ΙΑ» ως πρόωρη , άκυρη και παράτυπη και έτσι αυτή θα πρέπει να ακυρωθεί διότι η πρώτη σε σειρά Ειδοποίηση , δηλαδή η «Τύπου Ι», είναι παράνομη και άκυρη καθότι δεν απευθύνεται και δεν καλεί σε πληρωμή του ενυπόθηκου χρέους όλα τα ενδιαφερόμενα πρόσωπα τα οποία έχουν αναφερθεί ανωτέρω. Συνεπεία της πιο πάνω παράλειψης και ή της μη ορθής κατά την θέση του Αιτητή τήρησης της ορθής διαδικασίας που προνοούν οι σχετικές διατάξεις του Νόμου 9/65, η όλη διαδικασία εκκίνησε κατά τρόπο εσφαλμένο και ή μη νομότυπα με αποτέλεσμα η οποιαδήποτε μεταγενέστερη Ειδοποίηση από την Ειδοποίηση «Τύπου Ι» έχει επιδοθεί, να είναι άκυρη και πρόωρη και το Δικαστήριο θα πρέπει να την παραμερίσει αφού η όλη διαδικασία πάσχει. Υποστηρίζεται επίσης εκ μέρους του Αιτητή και η θέση ότι οι Καθ’ ων η Αίτηση δεν τήρησαν πιστά τις διατάξεις του ΜΕΡΟΥΣ VIA του Νόμου Περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου του 1965 καθότι το περιεχόμενο της Ειδοποίησης «Τύπου ΙΑ» είναι εσφαλμένο διότι η επίδικη Ειδοποίηση αναφέρει το απαιτητό ποσό δυνάμει της πιο πάνω υποθήκης, πράγμα το οποίο και αποτελεί γεγονός ανύπαρκτο, αφού ουδέποτε έχει επιδοθεί η σχετική κλήση για πληρωμή του ποσού, δηλαδή η Ειδοποίηση «Τύπου Ι» προς όλα τα ενδιαφερόμενα πρόσωπα.
Ανάμεσα στους λόγους Έφεσης που έχουν υποβληθεί από τον Αιτητή, επισημαίνεται και η θέση του ότι το ποσό του ενυπόθηκου υπολοίπου της επίδικης υποθήκης είναι λανθασμένο και ή αυθαίρετο καθότι δεν είναι αυτό που προκύπτει πράγματι από την επίδικη δήλωση και σύμβαση Υποθήκης της επίδικης Υποθήκης αφού το ποσό αυτό προκύπτει ως αποτέλεσμα παράνομων χρεώσεων βάσει καταχρηστικών ή και αόριστων ή και παράνομων ή και άκυρων όρων των συμφωνιών δανείου και των Εγγράφων Υποθήκης της Σύμβασης και Δήλωσης της επίδικης Υποθήκης. Επίσης ο Αιτητής υποστηρίζει για τους λόγους που αναπτύσσονται στον λόγο Έφεσης 10(Η), ότι η προσβαλλόμενη Ειδοποίηση «Τύπου ΙΑ» είναι άκυρη και η παράνομη και θα πρέπει να παραμεριστεί από το Δικαστήριο καθότι η επίδικη υποθήκη είναι εξ’ υπαρχής άκυρη και ή παράνομη αφού παραβιάζει τα άρθρα 21(1)(γ), 5 και 8 του Ν. 9/65 και συνεπακόλουθα αναιρεί το εξ’ επιείκειας δικαίωμα του Αιτητή, equitable right of redemption. Οι δε όροι της επίδικης Υποθήκης σύμφωνα με τον Αιτητή είναι παράνομοι και άκυροι διότι η Υποθήκη παραχωρήθηκε για εν όλο η εν μέρη παράνομο αντάλλαγμα, και επομένως αποτελεί σύμβαση με παράνομο και μη επιτρεπόμενο αντάλλαγμα της οποίας ο σκοπός αντιστρατεύεται τον Νόμο και συνεπώς είναι εξ’ υπαρχής άκυρη και παράνομη.
Την αίτηση υποστηρίζει η ένορκος δήλωση του Συμεών Σπύρου ο οποίος αναφέρεται στο ιστορικό της σύστασης της επίδικης Υποθήκης στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Πάφου προς εξασφάλιση των πιστωτικών διευκολύνσεων που παραχωρήθηκαν τόσο στον ίδιο όσο και στον αποβιώσαντα αδελφό του Σαββάκη Σπύρου. Σύμφωνα με τον ενόρκως δηλούντα, οι διαχειριστές της περιουσίας του αποβιώσαντα αδερφού του είναι ο δικηγόρος κ. Χάρης Καλογήρου καθώς και η σύζυγος του αποβιώσαντα Boyana Slavova με βάση το διάταγμα διαχείρισης ημερ. 22/07/20. Στην συνέχεια ο Σπύρου αναφέρεται στον τρόπο επίδοσης της Ειδοποίησης «Τύπου Ι» τόσο στον ίδιο όσο και στην σύζυγο του αποβιώσαντα η οποία είναι μία εκ των διαχειριστών της περιουσίας του. Σε σχέση με τον άλλο διαχειριστή της περιουσίας του, δηλαδή τον δικηγόρο κ. Χάρη Καλογήρου, ο Αιτητής υποστηρίζει την θέση ότι δεν του επιδόθηκε η Ειδοποίηση «Τύπου Ι». Σε ότι αφορά την επίδοση της Ειδοποίησης «Τύπου ΙΑ», ο Σπύρου αναφέρει ότι οι Καθ’ ων η Αιτηση με την Ειδοποίηση «Τύπου ΙΑ» που εξέδωσαν την 12/10/23 τον ενημέρωναν ότι ο προγραμματισμένος πλειστηριασμός για το ενυπόθηκο ακίνητο είναι την 25/01/24 και ότι αυτή του την απέστειλαν με συστημένο ταχυδρομείο την 27/10/23 ενώ παράλληλα με την αποστολή της, την ίδια ακριβώς ημέρα χωρίς να ενημερωθούν κατά πόσο η αποστολή με συστημένο ταχυδρομείο ήταν ανέφικτη του την επέδωσαν και με ιδιωτική επίδοση την οποία και παρέλαβε προσωπικά. Με τον ίδιο επακριβώς τρόπο σύμφωνα με τον κ. Σπύρου, οι Καθ’ ων η αίτηση επέδωσαν την Ειδοποίηση «Τύπου ΙΑ» και στην σύζυγο του αποβιώσαντα αδελφού του υπό την ιδιότητα της ως διαχειρίστρια της περιουσίας του αλλά όχι στον κ. Χάρη Καλογήρου, δηλαδή τον άλλο διαχειριστή.
Σε ότι αφορά την αποστολή της Ειδοποίησης «Τύπου Ι» και «Τύπου ΙΑ», ο Αιτητής ισχυρίζεται ότι οι Καθ’ ων η Αίτηση δεν προβήκαν στην επίδοση τους σε όλα τα ενδιαφερόμενα πρόσωπα τα οποία και ενέγραψαν επιβαρύνσεις επί του ενυπόθηκου ακινήτου επισυνάπτοντας προς τούτο σχετικό πιστοποιητικό έρευνας ακίνητης ιδιοκτησίας στην οποία και εμφαίνονται οι επιβαρύνσεις που έχουν εγγραφεί. Περαιτέρω ο Σπύρου υποστηρίζει ότι τόσο η Ειδοποίηση «Τύπου Ι» όσο και η Ειδοποίηση «Τύπου ΙΑ» δεν έχουν επιδοθεί στην συνιδιοκτήτρια του ενυπόθηκου ακινήτου Πελαγία Μιχαήλ η οποία θεωρείται ενδιαφερόμενο πρόσωπο και έχει και προτεραιότητα στην αγορά του ενυπόθηκου ακινήτου με βάση τον Περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας Νόμο (Διακατοχή ,Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου, ως αυτός έχει τροποποιηθεί. Επισημαίνεται μάλιστα και το γεγονός ότι η μη επίδοση της Ειδοποίησης «Τύπου Ι» στα ενδιαφερόμενα πρόσωπα τα οποία με αυτό τον τρόπο δεν κλήθηκαν να καταβάλουν οποιοδήποτε ποσό στα πλαίσια της παρούσας διαδικασίας πλειστηριασμού, έχει ως συνεπακόλουθο αποτέλεσμα κάθε μεταγενέστερη έκδοση και αποστολή Ειδοποίησης «Τύπου ΙΑ» να καθίσταται πρόωρη καθότι δεν εκκίνησε η διαδικασία αποπληρωμής του.
Τέλος σύμφωνα με τον κ. Σπύρου, η προσβαλλόμενη Ειδοποίηση «Τύπου ΙΑ» δεν πληροί τις απαιτούμενες κατά τον προβλεπόμενο Τύπο και Περιεχόμενο προϋποθέσεις και ή το περιεχόμενο της είναι εσφαλμένο και παράνομο και ή παράτυπο επαναλαμβάνοντας ουσιαστικά τους πλείστους από τους λόγους έφεσης που ήδη έχουν καταγραφεί ανωτέρω και επιζητώντας παράλληλα τον παραμερισμό της Ειδοποίησης «Τύπου ΙΑ» από το Δικαστήριο και της συνεπακόλουθης ακύρωσης του πλειστηριασμού που έχει προγραμματιστεί.
Η ένσταση εδράζεται επί της ίδιας νομικής βάσης ως και η αίτηση, και στηρίζεται επί των ισχυρισμών που προβάλλονται επί της ενόρκου δηλώσεως της Αντιγόνης Χριστοδούλου ημερ.15/01/24, υπαλλήλου της εταιρείας DOVALUE CYPRUS LTD (προηγούμενο όνομα Altamira Asset Management (Cyprus) Ltd ) η οποία και ενεργεί για λογαριασμό των Καθ' ων η Αίτηση καθότι έχει αναλάβει την διαχείριση αριθμού χρηματοπιστωτικών διευκολύνσεων των Καθ’ ων η Αίτηση καθώς και συναφών συμφωνιών, εξασφαλίσεων - εγγυήσεων και συναφών θεμάτων δυνάμει σχετικής συμφωνίας διαχείρισης και ρύθμισης δανείων. Μια από τις χρηματοπιστωτικές διευκολύνσεις που ανέλαβαν είναι και η επίδικη συμφωνία δανείου και υποθήκης αναφορικά με το επίδικο ακίνητο.
Η μάρτυρας μέσα από την ένορκο της δήλωση, υιοθετεί τους λόγους ένστασης και επί ισχυριζόμενων γεγονότων αναφέρει το ιστορικό της παραχώρησης και προσφοράς πιστωτικών διευκολύνσεων στον Εφεσείοντα – Αιτητή, αλλά και στον αττοβιώσαντα αδερφό του (από κοινού ως Πρωτοφειλέτες) υπό την μορφή της συμφωνίας δανείου για την οποία οι Καθ’ ων η Αίτηση άνοιξαν λογαριασμό επ’ ονόματι των πιο πάνω προσώπων και συμμορφώθηκαν με τις συμβατικές τους υποχρεώσεις. Προς εξασφάλιση των συμβατικών τους υποχρεώσεων, ο Εφεσείοντας- Αιτητής από την άλλη, προσέφερε και η Καθ’ ης η Αίτηση αποδέχτηκε όπως αυτός υποθηκεύσει το ακίνητο με αρ. εγγραφής 0/XXXX Φ/ΣΧ 45/XX, Τμήμα X, Τεμάχιο 4XX, είδος ακινήτου χωράφι αμπέλι, υποθήκη 8/10, στον XXX XXXXXXXX της Επαρχίας Πάφου, από τώρα και στο εξής «το ακίνητο». Η σύμβαση και η δήλωση υποθηκεύσεως του ακινήτου κατατέθηκε στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Γραφείο και η υποθήκη έλαβε αριθμό Υ 2587/04. Η κα. Χριστοδούλου στην συνέχεια αναφέρεται στους ουσιώδης και ρητούς όρους της πιο πάνω υποθήκης και επεξηγεί ότι οι πρωτοφειλέτες παρά τις επανειλημμένες οχλήσεις των Καθ’ ων η Αίτηση παρέλειψαν να ανταποκριθούν στις συμβατικές τους υποχρεώσεις με αποτέλεσμα η συμφωνία πιστωτικών διευκολύνσεων να τερματιστεί και ολόκληρο το χρέος να καταστεί απαιτητό. Μάλιστα μέχρι την 14/02/23 το χρέος ανήλθε στο ποσό των 134,732,53 Ευρώ με αποτέλεσμα οι Καθ’ ων η Αίτηση να ενεργοποιήσουν την διαδικασία εκποίησης του επίδικου ακινήτου ως προνοείται στο μέρος VIA του Νόμου και συγκεκριμένα επιδίδοντας στον Εφεσείοντα και σε όλα τα ενδιαφερόμενα πρόσωπα τη σχετική Ειδοποίηση τύπου Ι, ΙΒ και ΙΑ. Ειδικότερα σύμφωνα με την κα. Χριστοδούλου, η Ειδοποίηση «Τύπου Ι» επιδόθηκε τόσο στον Εφεσείοντα όσο και στα ενδιαφερόμενα πρόσωπα δια ιδιωτικής επίδοσης την 10/03/23 συνοδευόμενη από την σχετική κατάσταση λογαριασμού και επεξηγηματική συνοδευτική επιστολή. Ακολούθησε η επίδοση της Ειδοποίησης «Τύπου ΙΒ» στις 26/05/23 στον Εφεσείοντα με σκοπό τον διορισμό εκτιμητή την οποία και παρέλαβε η σύζυγος και συγκάτοικος του Εφεσείοντα. Η συγκεκριμένη Ειδοποίηση επιδόθηκε και στα ενδιαφερόμενα μέρη. Στην συνέχεια επιδόθηκε η Ειδοποίηση «Τύπου ΙΑ» καθώς και το δελτίο Α στον Εφεσείοντα και τα ενδιαφερόμενα μέρη. Ειδικότερα οι Καθ΄ ων η Αίτηση την 27/10/23 απέστειλαν με συστημένο ταχυδρομείο την Ειδοποίηση «Τύπου ΙΑ» στον Εφεσείοντα ενώ κατά την ίδια ημέρα επιδόθηκε δια μέσω ιδιωτικής επίδοσης η ίδια Ειδοποίηση, δηλαδή η Ειδοποίηση «Τύπου ΙΑ», δια μέσω ιδιώτη επιδότη στον Εφεσείοντα την οποία και παρέλαβε προσωπικά.
Η κα. Χριστοδούλου δια μέσω της ενόρκου δηλώσεως της, υποστηρίζει το νομότυπο της διαδικασίας που ακολουθήθηκε ως ανωτέρω περιγράφεται, την πλήρη συμμόρφωση των Καθ’ ων η Αίτηση με την δημοσίευση του ηλεκτρονικού πλειστηριασμού καθώς και την θέση, ότι ο Εφεσείοντας δια μέσω της αιτήσεως που έχει καταχωρήσει επιδιώκει αδικαιολόγητα να ακυρώσει τις νομότυπες ειδοποιήσεις χωρίς να αναφέρεται σε ζημιά που υπέστη ή τυχόν θα υποστεί. Υποστηρίζεται επίσης ότι ο Εφεσείοντας με έντεχνο τρόπο επιχειρεί να ακυρώσει τον σκοπούμενο πλειστηριασμό αφού αναφέρεται σε άλλες Ειδοποιήσεις πέραν της Ειδοποίησης «Τύπου ΙΑ» ενώ στο εδάφιο 3 (α) – (ζ) του άρθρου 44Γ του Ν.9/65 οι λόγοι που δύναται να προβληθούν σε μια τέτοια διαδικασία καταγράφονται και είναι εξαντλητικοί αφού οποιοδήποτε άλλο παράπονο υπάρχει δεν δύναται να αποτελέσει επί του παρόντος αντικείμενο συζήτησης. Επιπλέον η κα. Χριστοδούλου επισημαίνει ότι ο Εφεσείοντας δεν έχει το δικαίωμα να προβάλλει ισχυρισμούς που αφορούν άλλα πρόσωπα αφού το κάθε πρόσωπο έχει το δικαίωμα να αμφισβητήσει προσωπικά τον πλειστηριασμό.
Σύμφωνα με την ενόρκως δηλούσα, ο Εφεσείοντας εν κατακλείδι διαφαίνεται ότι έχει παραλάβει τόσο την Ειδοποίηση «Τύπου Ι» όσο και την Ειδοποίηση «Τύπου ΙΑ» με αποτέλεσμα να λάβει γνώση του σκοπούμενου πλειστηριασμού και συνεπώς δεν δικαιολογείται να παραπονείται αφού έχει ασκήσει πλήρως όλα τα δικαιώματα του. Εν πάση περιπτώση σύμφωνα με την κα. Χριστοδούλου πληρούνται οι προϋποθέσεις για τον τύπο της Ειδοποίησης «Τύπου ΙΑ» ενώ μικρές ή επουσιώδεις σημασίας αποκλίσεις δεν μπορούν να διαδραματίσουν καθοριστικό ρόλο για την έκβαση της υπό κρίση Αίτησης – Έφεσης.
Ακρόαση της Αίτησης
Η ακρόαση της αίτησης διεξήχθη στη βάση των γραπτών αγορεύσεων αμφοτέρων των ευπαιδεύτων συνηγόρων, Αιτητή και Καθ’ ων η Αίτηση αντίστοιχα. Έχω μελετήσει με πάσα προσοχή το σύνολο της νομικής τους επιχειρηματολογίας όπως επίσης έχω διεξέλθει του συνόλου της δοθείσας, μέσω των ενόρκων δηλώσεων μαρτυρίας που συνοδεύει αίτηση και ένσταση αντίστοιχα και αναφορά θα γίνει όπου κατωτέρω κριθεί απαραίτητο.
Νομικό Πλαίσιο της διαδικασίας πλειστηριασμού ακινήτων του Μέρους VIA του Ν. 9/65 και εφαρμογή του στην προκειμένη περίπτωση:
Κρίνω καταρχήν σκόπιμο για σκοπούς εξέτασης των προωθούμενων λόγων Έφεσης να παραθέσω τη νομική πτυχή που αφορά τα επίδικα ζητήματα.
Μέσω του πιο πάνω Νόμου ένας ενυπόθηκος δανειστής δύναται να εκκινήσει διαδικασία για την πώληση μέσω πλειστηριασμού, ενυπόθηκων ακινήτων, αφού ακολουθήσει συγκεκριμένη διαδικασία, ως αυτή περιγράφεται στο πιο πάνω μέρος το οποίο εισήχθη με τον τροποποιητικό νόμο 142(Ι)/2014 και τις μεταγενέστερες τροποποιήσεις αυτού.
Σύμφωνα με το Άρθρο 44(B)(1) το δικαίωμα αυτό προκύπτει στην περίπτωση υπερημερίας κατά τα οριζόμενα στο άρθρο 27, ως αποτέλεσμα της οποίας ολόκληρο το ενυπόθηκο χρέος καθίσταται πληρωτέο και η υπερημερία αφορά σε περίοδο όχι μικρότερη των εκατό είκοσι (120) ημερών από την ημερομηνία που αυτό καθίσταται πληρωτέο, δυνάμει των όρων της σύμβασης ή των διατάξεων του παρόντος Νόμου.
Η οποιαδήποτε ειδοποίηση υπερημερίας ή απαίτηση για πληρωμή του ενυπόθηκου χρέους, η οποία αποστέλλεται από τον ενυπόθηκο δανειστή όταν αυτός είναι αδειοδοτημένο πιστωτικό ίδρυμα δυνάμει των διατάξεων του περί Εργασιών Πιστωτικών Ιδρυμάτων Νόμου προς τον ενυπόθηκο οφειλέτη ή προς οποιοδήποτε άλλο ενδιαφερόμενο πρόσωπο, συνοδεύεται από την ειδοποίηση που αναφέρεται στον Τύπο «Θ» του Δεύτερου Παραρτήματος. Δεν απαιτείται η αποστολή τέτοιας ειδοποίησης στην περίπτωση που ο ενυπόθηκος δανειστής έχει εξασφαλίσει δικαστική απόφαση εναντίον του ενυπόθηκου οφειλέτη ή εάν υπάρχει κατατεθειμένη αίτηση πώλησης του ενυπόθηκου ακινήτου σύμφωνα με τις διατάξεις του Μέρους VIA (Άρθρο 44Β(2)).
Ειδικότερα η σχετική πρόνοια έχει ως ακολούθως:
«(2) Οποιαδήποτε ειδοποίηση ως προς παρατηρηθείσα υπερημερία ή απαίτηση για πληρωμή του ενυπόθηκου χρέους, η οποία αποστέλλεται από τον ενυπόθηκο δανειστή, όταν αυτός είναι αδειοδοτημένο ίδρυμα, προς τον ενυπόθηκο οφειλέτη ή εγγυητή σε σχέση με το ενυπόθηκο χρέος, συνοδεύεται από την ειδοποίηση που αναφέρεται στον Τύπο «Θ» του Δεύτερου Παραρτήματος και εμπεριέχει τυποποιημένη πληροφόρηση στην οποία αναφέρονται ρητά τα ακόλουθα:»
Η έναρξη της διαδικασίας πώλησης του ενυπόθηκου ακινήτου που προβλέπεται διενεργείται με την επίδοση στον ενυπόθηκο οφειλέτη και σε οποιοδήποτε άλλο ενδιαφερόμενο πρόσωπο, έγγραφης ειδοποίησης κατά τον Τύπο «I» του Δεύτερου Παραρτήματος, συνοδευόμενη από κατάσταση λογαριασμού του οφειλόμενου ενυπόθηκου χρέους, των τόκων και όλων των εξόδων για την είσπραξή του καλώντας τον όπως εξοφλήσει το ποσό, σύμφωνα με την επιδο- θείσα κατάσταση λογαριασμού, τάσσοντας σε αυτόν προθεσμία όχι μικρότερη των σαράντα πέντε (45) ημερών από την ημερομηνία επίδοσης της ειδοποίησης προς εξόφληση του οφειλόμενου ποσού (Άρθρο 44Γ(1)).
Σε περίπτωση που ο ενυπόθηκος οφειλέτης ή οποιοδήποτε ενδιαφερόμενο πρόσωπο δεν συμμορφωθεί με τις απαιτήσεις της ειδοποίησης που του επιδίδεται δυνάμει των διατάξεων του εδαφίου (1), ο ενυπόθηκος δανειστής δύναται να επιδώσει στον ενυπόθηκο οφειλέτη και σε οποιοδήποτε ενδιαφερόμενο πρόσωπο, δεύτερη έγγραφη ειδοποίηση, στην οποία να αναφέρεται ότι το ενυπόθηκο ακίνητο πρόκειται να πωληθεί με πλειστηριασμό και η ειδοποίηση επιδίδεται κατά τον Τύπο «ΙΑ» του Δευτέρου Παραρτήματος, εντός περιόδου όχι μικρότερης των τριάντα (30) ημερών από την καθορισμένη ημέρα και ώρα πώλησης του ενυπόθηκου ακινήτου. (Άρθρο 44Γ(2)).
Το άρθρο 44Γ(3) του Νόμου περιλαμβάνει το δικαίωμα του ενυπόθηκου οφειλέτη και οποιουδήποτε ενδιαφερομένου μέρους να αποταθεί στο Δικαστήριο εντός 45 ημερών από την ημερομηνία παραλαβής της πιο πάνω ειδοποίησης για παραμερισμό της ειδοποίησης της σκοπούμενης πώλησης. Οι λόγοι που μπορεί να προβάλει καθορίζονται εξαντλητικά από το Νόμο και είναι οι ακόλουθοι:
(α) Η επιδοθείσα ειδοποίηση δεν πληροί τις απαιτούμενες κατά τον προβλεπόμενο τύπο και περιεχόμενο, προϋποθέσεις
(β) η ειδοποίηση δεν έχει δεόντως επιδοθεί
(γ) η ειδοποίηση έχει αποσταλεί πριν τη λήξη της προθεσμίας για καταβολή της πληρωμής προς τον ενυπόθηκο δανειστή·
(δ) έχει εκδοθεί παρεμπίπτον απαγορευτικό διάταγμα υπέρ του ενυπόθηκου οφειλέτη σύμφωνα με το άρθρο 32 του περί Δικαστηρίων Νόμου·
(ε) ο ενυπόθηκος δανειστής στην περίπτωση που είναι αδειοδοτημένο πιστωτικό ίδρυμα ή αγοραστής κατά την έννοια που αποδίδεται στον όρο αυτό από τις διατάξεις του περί Αγοραπωλησίας Πιστωτικών Διευκολύνσεων και για Συναφή Θέματα Νόμου, εφεξής καλούμενος «αγοραστής», αρνήθηκε να προσέλθει και/ή δεν προσήλθε ως οφείλε, σε διαδικασία αναδιάρθρωσης πιστωτικών διευκολύνσεων κατά τα οριζόμενα από τις διατάξεις του Μέρους VIA του περί Σύστασης και Λειτουργίας του Ενιαίου Φορέα Εξώδικης Επίλυσης Διαφορών Χρηματοοικονομικής Φύσεως Νόμου ή τέτοια διαδικασία εκκρεμεί κατά την ημερομηνία έναρξης της ισχύος του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων (Τροποποιητικού) (Αρ. 2) Νόμου του 2019:
(στ) έχει εκδοθεί προστατευτικό διάταγμα υπέρ του ενυπόθηκου οφειλέτη δυνάμει των διατάξεων του περί Αφερεγγυότητας Φυσικών Προσώπων (Προσωπικά Σχέδια Αποπληρωμής και Διατάγματα Απαλλαγής Οφειλών) Νόμου ή εκκρεμεί ενώπιον Δικαστηρίου αίτηση για έκδοση τέτοιου προστατευτικού διατάγματος.
(ζ) ο ενυπόθηκος οφειλέτης του οποίου η συμμετοχή εγκρίνεται στο σχέδιο "ΕΣΤΙΑ για αντιμετώπιση των μη εξυπηρετούμενων δανείων και στήριξη ευάλωτων κοινωνικών ομάδων" ή σε οποιαδήποτε άλλο κυβερνητικό σχέδιο επιδότησης πιστωτικής διευκόλυνσης, νοουμένου ότι αυτός αποδέχεται και τηρεί τη συμφωνία και τις πιστωτικές του υποχρεώσεις όπως προκύπτουν από το εν λόγω σχέδιο ή εκκρεμεί σχετική αίτηση.
Το δικαίωμα το οποίο δίνεται στο στάδιο αυτό στον ενυπόθηκο οφειλέτη είναι να παραμερίσει την Ειδοποίηση Τύπου «ΙΑ» της σκοπούμενης πώλησης μόνο και εφόσον αποδείξει ένα από τους πιο πάνω εξαντλητικά καθοριζόμενους λόγους.
Πέραν των πιο πάνω, ο τρόπος με τον οποίο θά πρέπει να διενεργείται η επίδοση των σχετικών ειδοποιήσεων που απαιτούνται από το Μέρος VIA, περιλαμβανομένης και της Ειδοποίησης Τύπου «ΙΑ», αναφέρεται στο ερμηνευτικό άρθρο 44ΙΕ στο οποίο ορίζεται ο όρος «επίδοση» ως ακολούθως:
«επίδοση» σημαίνει σε κάθε περίπτωση την παράδοση ειδοποίησης ή επικοινωνίας με συστημένη επιστολή, η οποία απευθύνεται στην τελευταία γνωστή διεύθυνση της κατοικίας ή του εγγεγραμμένου γραφείου του προσώπου, στο οποίο η ειδοποίηση ή η επικοινωνία απευθύνεται, ή στη σχετική διεύθυνση που είναι καταχωρισμένη σε μητρώο του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας, και σε περίπτωση που αυτό δεν είναι εφικτό, την ιδιωτική επίδοση τέτοιας ειδοποίησης ή επικοινωνίας σε τέτοιο πρόσωπο:
Νοείται ότι η ιδιωτική επίδοση δύναται να γίνει με οποιονδήποτε τρόπο προβλέπεται στους Θεσμούς Πολιτικής Δικονομίας, περιλαμβανόμενης και της δυνατότητας υποκατάστατης επίδοσης με διάταγμα Δικαστηρίου κατόπιν γενικής αίτησης:
Νοείται περαιτέρω ότι η επίδοση εκτός δικαιοδοσίας δυνατόν να γίνει με οποιονδήποτε τρόπο προβλέπεται σε Κανονισμό, διεθνή σύμβαση, νόμο, δευτερογενή νομοθεσία ή διαδικαστικό κανονισμό ισχύει στη Δημοκρατία:
.................... »
Επιπλέον σε ότι αφορά τα ενδιαφερόμενο πρόσωπα σύμφωνα με τον Νόμο και τις ερμηνευτικές διατάξεις αυτού στο άρθρο 44ΙΕ παρατίθεται ο κάτωθι ορισμός:
«ενδιαφερόμενο πρόσωπο» σημαίνει οποιοδήποτε πρόσωπο έχει δικαίωμα σε οποιοδήποτε μέρος του εκπλειστηριάσματος της πώλησης, όπως αυτό προκύπτει από έρευνα στα μητρώα του Κτηματολογίου και περιλαμβάνει οποιουσδήποτε εγγυητές σε σχέση με το ενυπόθηκο χρέος.
Μέσα από τις πιο πάνω ερμηνευτικές πρόνοιες προκύπτει ότι ο ίδιος ο Νόμος «καθορίζει ρητά» ότι η επίδοση των ειδοποιήσεων πρέπει να λαμβάνει χώρα με συστημένο ταχυδρομείο και εάν αυτό καταστεί ανέφικτο δύναται να προχωρήσει με ιδιωτική επίδοση. Η επιταγή αυτή του νόμου έχει τύχει ανάλυσης σε σωρεία αποφάσεων των Επαρχιακών Δικαστηρίων.
Μέσα από το λεκτικό του ορισμού της επίδοσης ως ανωτέρω καταγράφηκε, είναι θεωρώ σαφής και ξεκάθαρη η υποχρέωση που επιβάλλεται στον ενυπόθηκο δανειστή να προωθήσει πρώτιστα επίδοση με συστημένο ταχυδρομείο. Το λεκτικό του Νόμου καθορίζει την μέθοδο επιλογής του Νομοθέτη ως προς την επίδοση των Ειδοποιήσεων του εν λόγω Μέρους και εάν αυτοί δεν είναι εφικτοί τότε να έχει τη δυνατότητα να προωθήσει άλλες μεθόδους επίδοσης όπως η προσωπική επίδοση ή η υποκατάστατος ως προβλέπεται στους Θεσμούς Πολιτικής Δικονομίας. Δεν κρίνω ότι είναι δυνατό να δοθεί διαφορετική και αντίθετη ερμηνεία της πιο πάνω πρόνοιας ενόψει του ότι το λεκτικό της δεν χρήζει ερμηνείας και είναι ξεκάθαρο. Κρίνω επίσης ότι δεν τίθεται ζήτημα επιλογής του τρόπου επίδοσης των ειδοποιήσεων είτε με συστημένο ταχυδρομείο είτε με ιδιωτική επίδοση ή άλλο τρόπο υποκατάστατης επίδοσης. Εάν αυτή ήταν η πρόθεση του Νομοθέτη τότε ο τρόπος επίδοσης θα καθοριζόταν διαζευκτικά και όχι κατά τον τρόπο που συντάχθηκε και που επιβάλλεται να γίνει με συστημένο ταχυδρομείο και όταν αυτό είναι ανέφικτο να προχωρεί με εναλλακτικές μεθόδους. Η πρόθεση αυτή άλλωστε κρίνω ότι προκύπτει και από το γεγονός ότι προ της τροποποίησης του Νόμου με τον Νόμο 87(Ι)/2018 παρεχόταν η επιλογή στον δανειστή να προωθήσει επίδοση είτε με συστημένη επιστολή είτε με ιδιωτική επίδοση ως ακολούθως:
««επίδοση» σημαίνει την παράδοση οποιοσδήποτε ειδοποίησης ή επικοινωνίας με συστημένη επιστολή, η οποία απευθύνεται στην τελευταία γνωστή διεύθυνση της κατοικίας ή του εγγεγραμμένου γραφείου του προσώπου, στο οποίο η ειδοποίηση ή η επικοινωνία απευθύνεται ή με ιδιωτική επίδοση τέτοιας ειδοποίησης ή επικοινωνίας σε τέτοιο πρόσωπο:...»
Πλέον η χρήση διάζευξης ήτοι « ...με συστημένη επιστολή ...ή με ιδιωτική επίδοση...» έχει διαφοροποιηθεί ώστε να διαβάζεται ότι επίδοση σημαίνει « . . . Σε κάθε περίπτωση την παράδοση ειδοποίησης ή επικοινωνίας με συστημένη επιστολή,................................ και σε
περίπτωση που αυτό δεν είναι εφικτό, την ιδιωτική επίδοση ...».
Επομένως έχει ξεκάθαρα αφαιρεθεί η δυνατότητα επιλογής και είναι ζήτημα ορθής τήρησης των προνοιών του Νόμου η προώθηση επίδοσης με συστημένο ταχυδρομείο. Άλλωστε η μη δέουσα επίδοση αποτελεί και έναν από τους εξαντλητικά καθοριζόμενους στο άρθρο 44Γ(3) λόγους επί των οποίων ένας οφειλέτης δύναται να προωθήσει παραμερισμό της ειδοποίησης τύπου ΙΑ, η τήρηση επομένως της καθορισμένης και ως προς την επίδοση διαδικασίας είναι καταλυτικής σημασίας.
Κρίνεται επομένως ότι απαιτείται η αποστολή των ειδοποιήσεων με συστημένο ταχυδρομείο και εάν αυτή καταστεί ανέφικτη, με το βάρος απόδειξης να είναι στους ώμους των εφεσίβλητων, τότε να προχωρούν με ιδιωτική ή άλλη υποκατάστατη επίδοση.
Η επιταγή αυτή του νόμου έχει τύχει ανάλυσης στην πολύ πρόσφατη απόφαση του Εφετείου Πολ. Έφεση 159/21 Συνεργατική Εταιρεία Διαχείρησης Περιουσιακών Στοιχείων Λτδ v. Γιώργου Παντέλα, ημερ. 01/12/23 στην οποία αναφέρθηκε, ότι ο σκοπός του νομοθέτη είναι ξεκάθαρος αφού θέλησε να ιεραρχήσει τον τρόπο επίδοσης δίδοντας έτσι επιτακτικό προβάδισμα στην συστημένη επιστολή, τονίζοντας μάλιστα ότι μόνον όταν η επίδοση με αυτόν τον τρόπο είναι ανέφικτη, διανείγεται ο δρόμος εναλλακτικά για ιδιωτική επίδοση, σύμφωνα με τους Κ.Π.Δ, περιλαμβανομένης και της δυνατότητας υποκατάστατης επίδοσης κατόπιν σχετικού διατάγματος του Δικαστηρίου. Βάση των πιο πάνω λεχθέντων, το Εφετείο στην συγκεκριμένη υπόθεση έκρινε ότι η Εφεσείουσα όφειλε να επιχειρήσει να επιδώσει την επίμαχη Ειδοποίηση «Τύπου ΙΑ» με συστημένη επιστολή και μόνο τούτο αν ήταν ανέφτικτο να προχωρήσει με την διαδικασία ιδιωτικής επίδιοσης. Την υποχρέωση επίδοσης της Ειδοποίησης την φέρει ο ενυπόθηκος δανειστής ο οποιος φέρει και το βάρος να αποδείξει το ανέφικτο της δια νόμου επιβαλλόμενης μεθόδου επίδοσης.
Εξέταση της υπό κρίση Αίτησης – Έφεσης
Υπό το φως των πιο πάνω λεχθέντων, θα προχωρήσω να εξετάσω κατά πόσο στην υπό κρίση περίπτωση η Ειδοποίηση «Τύπου ΙΑ» δεν αποστάλθηκε σύμφωνα με τις πρόνοιες του σχετικού Νόμου αφού από την μαρτυρία του Αιτητή προκύπτει ότι αυτό αποτελεί μεταξύ άλλων και το βασικό του παράπονο. Ειδικότερα ο Αιτητής υποστηρίζει ότι την 27/10/23 οι Καθ’ ων η Αίτηση απέστειλαν με συστημένη επιστολή προς τον ίδιο την Ειδοποίηση «Τύπου ΙΑ» ενώ παράλληλα την ίδια ημέρα επιχείρησαν και την επίδοση της δια μέσω ιδιώτη επιδότη την οποία και επέτυχαν αφού ο ίδιος ως εξάλλου αποδέχεται την παρέλαβε προσωπικά. Από την άλλη σημειώνεται ότι οι Καθ’ ων η Αίτηση δεν αμφισβητούν την πιο πάνω ενέργεια στην οποία προέβηκαν, δηλαδή να αποστείλουν με συστημένη επιστολή την Ειδοποίηση «Τύπου ΙΑ» στον Εφεσείοντα ενώ ταυτόχρονα την ίδια ημέρα ότι του επέδωσαν την ίδια Ειδοποίηση δια μέσω της οδού της ιδιωτικής επίδοσης προσωπικά.
Έχοντας λοιπόν υπόψη τις πρόνοιες του σχετικού Νόμου ως ανωτέρω έχουν αναλυθεί και υποδειχθεί από το Δικαστήριο καθώς και την πολύ πρόσφατη απόφαση του Εφετείου (βλ. Γεώργιου Παντέλα) κρίνω ότι η πιο πάνω ενέργεια των Καθ’ ων η Αίτηση, να προχωρήσουν δηλαδή με απευθείας επίδοση της ειδοποίησης Τύπου «ΙΑ» μέσω ιδιώτη επιδότη χωρίς προηγουμένως να γνωρίζουν αν η επίδοση με συστημένη επιστολή που απέστειλαν την ίδια μάλιστα ημερομηνία ήταν ανέφικτο να επιδοθεί και στην συνεχεία μόνο τότε να προχωρήσουν με ιδιωτική επίδοση, ξεφεύγει των προνοιών του σχετικού Νόμου και ως εκ τούτου η επίδοση κρίνεται μη δέουσα και ασύμφωνη με τις επιτακτικές πρόνοιες του. Σημειώνεται ότι σύμφωνα με το ιστορικό της διακίνησης της συστημένης επιστολής ως έχει τεθεί ενώπιον του Δικαστηρίου, προκύπτει ότι η ανεπιτυχής προσπάθεια αποστολής για την παραλαβή της εν λόγω επιστολής από τον Αιτητή ήταν στις 30/10/23, δηλαδή μεταγενέστερα από την ήδη επιδοθείσα Ειδοποίηση «Τύπου ΙΑ» στον Αιτητή την 27/10/23 δια μέσω της οδού της ιδιωτικής επίδοσης. Συνεπακόλουθα κρίνω ότι είναι παράτυπη.
Η πιο πάνω κατάληξη μου αδιαμφισβήτητα σφραγίζει και την τύχη της υπό κρίση Αίτησης - Έφεσης και συνεπώς δεν κρίνεται σκόπιμη η εξέταση οποιονδήποτε άλλων λόγων έχουν προβληθεί.
Υπό το φως των πιο πάνω εκδίδεται διάταγμα δια του οποίου παραμερίζεται η Ειδοποίηση Τύπου «ΙΑ» ημερ. 12/10/23 και ως αποτέλεσμα αυτού του παραμερισμού ο ορισμένος στις 25/01/24 και ώρα 10:00 π.μ πλειστηριασμός του επίδικου ακινήτου που ορίστηκε με την ειδοποίηση αυτή ακυρώνεται.
Σε ότι αφορά τα έξοδα αυτά επιδικάζονται υπέρ του Αιτητή και εναντίον των Καθ’ ων η Αίτηση όπως αυτά θα υπολογισθούν από τον Πρωτοκολλητή και θα εγκριθούν από το Δικαστήριο.
(Υπ.)…………………………….
Σ. Συμεού, Ε.Δ
Πιστό Αντίγραφο
Πρωτοκολλητής