ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΠΑΦΟΥ
ΕΝΩΠΙΟΝ: Χρ. Μίτλεττον, Ε.Δ.
Έφεση αρ. 77/2022
GORDIAN HOLDINGS LIMITED
Εφεσείουσα
και
1. DOMICANA (LAND AND BUILDINGS DEVELOPERS) LIMITED
2. ANNE GORRIE άλλως SNEEDEN
3. RUTH HATFIELD HADJIOANNOU ως διαχειρίστρια της περιουσίας του αποβιώσαντος DOUGLAS GORRIE
Εφεσίβλητοι
Ημερομηνία: 27 Μαρτίου 2024
Εμφανίσεις:
Κ. Πανάγος για Πανάγος & Πανάγος ΔΕΠΕ, για την Εφεσείουσα
Καμία εμφάνιση, για την Εφεσίβλητη 1
Χ.Γ. Σιαηλής, για την Εφεσίβλητη 2
Καμία εμφάνιση, για την Εφεσίβλητη 3
Α. Λεωνίδου (κα), Δικηγόρος της Δημοκρατίας, για ενδιαφερόμενο μέρος Διευθυντή Τμήματος Κτηματολογίου & Χωρομετρίας
Α Π Ο Φ Α Σ Η
Η Έφεση
1. Με Έφεση που ασκήθηκε την 02.05.2022, με βάση το άρθρο 51 του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου 9/1965, η Εφεσείουσα ζητά τον παραμερισμό της απόφασης ή γνωστοποίησης του Διευθυντή του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας επί της αίτησης ΑΕΑ 258/2017, ημερομηνίας 08.04.2021, με την οποία ειδοποίησε την Εφεσείουσα πως θα μεταβιβάσει το ακίνητο, τα στοιχεία του οποίου περιγράφονται στην Έφεση, στην Εφεσίβλητη 2, με ταυτόχρονη εξάλειψη των υποθηκών των οποίων επωφελείται η Εφεσείουσα, και της απόφασής του ημερομηνίας 29.03.2022 (αναγραφόμενη ημερομηνία 29.03.2021) να μην αποδεχθεί την ένσταση της Εφεσείουσας και να επιμείνει στην αρχική του απόφαση για μεταβίβαση. Ζητείται η κήρυξη ως αντισυνταγματικών της διαδικασίας που ακολουθήθηκε από τον Διευθυντή και των άρθρων 44ΙΗ-44ΚΖ Ν.9/65 επί των οποίων βασίστηκε, καθώς και η διαγραφή της αίτησης ΑΕΑ258/2017 από τα μητρώα.
2. Προβάλλονται πολυάριθμοι λόγοι έφεσης, εμπλέκεται ο ένας στον άλλο, ενώ, σε πολύ μεγάλο βαθμό, αλληλοκαλύπτονται και επαναλαμβάνονται. Όπως είναι κατανοητό, αποδίδονται στον Διευθυντή τα εξής:
2.1. Η ΑΕΑ 258/2017 υποβλήθηκε μετά τον θάνατο του ενός εκ των αγοραστών, με άγνωστο τρόπο, ενώ, μετά από εκείνην, υπήρξε εκχώρηση, το 2018. Τότε, θα έπρεπε, κατά την Εφεσείουσα, να απορριφθεί η ΑΕΑ 258/2017, που είχε υποβληθεί με αναφορά στους δύο αγοραστές, και να υποβληθεί νέα. Όμως, ο Διευθυντής φαίνεται να τροποποίησε την αίτηση, μόνος του, αφού αναφέρεται, στις ειδοποιήσεις του, μόνο στην Εφεσίβλητη 2. Η συμφωνία εκχώρησης συνάφθηκε το 2018 και δεν κατατέθηκε στο Κτηματολόγιο με βάση το άρθρο 44ΙΗ Ν.9/65, και δεν μπορεί να εφαρμοστεί το Μέρος VIB Ν.9/65. Έπειτα, όχι μόνον εφαρμόστηκε αναδρομικά και άρα λανθασμένα ο Ν.139(Ι)/2015, ενώ στο πλαίσιο της συγκεκριμένης αίτησης σχετικός θεσπίστηκε μεταγενέστερα ο Ν.118(Ι)/2019 χωρίς αναδρομική ισχύ, αλλά δεν λήφθηκε υπόψη και το γεγονός πως ο Ν.139(Ι)/2015 κρίθηκε ως αντισυνταγματικός.
2.2. Στην απόφαση που εξέδωσε ο Διευθυντής, δεν έδωσε οποιαδήποτε βαρύτητα στους ισχυρισμούς της Εφεσείουσας, ως είχαν προβληθεί στην ένστασή της ημερομηνίας 26.04.2021, και δεν δικαιολογείται η απόρριψή της και, αντίστοιχα, η αποδοχή των ισχυρισμών της Εφεσίβλητης 2. Δεν αξιολογούνται οι αντικρουόμενες εκδοχές και απλώς ο Διευθυντής βασίζεται στις δηλώσεις της Εφεσίβλητης 2, χωρίς να έχει διεξάγει κανονική ακρόαση. Ειδικότερα, παρέλειψε να λάβει υπόψη του πως δεν είχε καταβληθεί το τίμημα πώλησης, ή τουλάχιστον δεν υπήρχαν επαρκείς αποδείξεις πληρωμής και βεβαιώσεις όλων των μερών σχετικά με αυτό. Υπήρχε ενδεχόμενη παράλειψη συμμόρφωσης με τους όρους της σύμβασης πώλησης ή και ακυρότητα, εφόσον υπήρχε σύμβαση υποθήκευσης του ακινήτου αλλά και παράλειψη σχετικής καταχώρισης κάποιας συμφωνίας πώλησης στον Έφορο Εταιρειών σύμφωνα με τα άρθρα 90-93 του περί Εταιρειών Νόμου Κεφ.113. Θα έπρεπε, μεταξύ άλλων, να φροντίσει για το άνοιγμα λογαριασμού, για την πληρωμή του τιμήματος, να εξετάσει την προτεραιότητα και τον σκοπό της υποθήκης έναντι του ΠΩΕ1751/2004, σε συνάρτηση και με το γεγονός πως υπήρχε δικαστική απόφαση και διάταγμα εκποίησης. Συναφώς, παρέλειψε, σε περίπτωση που υπήρχαν ζητήματα τα οποία δεν μπορούσε να επιλύσει ο ίδιος, λόγω έλλειψης δικαιοδοσίας επίλυσης ουσιαστικών διαφορών, να παραπέμψει τα μέρη ενώπιον του Δικαστηρίου.
2.3. Με δεδομένο ότι η συμφωνία πώλησης ήταν κατατεθειμένη στο Κτηματολόγιο, έπρεπε να εφαρμοστεί το άρθρο 5 § 2 του περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου 81(Ι)/2011. Συνεπώς, να εξεταστεί πρωτίστως κατά πόσο η Εφεσίβλητη 2 δύναται να αποπληρώσει το μέρος του δανείου που αντιστοιχεί στο τίμημα πώλησης, ώστε να μην διαγραφεί η υποθήκη της Εφεσείουσας χωρίς αντάλλαγμα.
2.4. Η απόφαση του Διευθυντή δημιουργεί ζημιά στην Εφεσείουσα, εφόσον με αυτήν θα χάσει το εμπράγματο βάρος της χωρίς να έχει ικανοποιηθεί το χρέος που εξασφαλίζει.
2.5. Τα άρθρα 44ΙΘ-44ΚΒ Ν.9/65 παραβιάζουν το άρθρο 26 Σ. Παρεμβαίνουν στη συμβατική σχέση μεταξύ της Εφεσείουσας και της Εφεσίβλητης 1, εφόσον ουσιαστικά την ακυρώνουν, επιτρέποντας την εξάλειψη της υποθήκης, επιβραβεύοντας την αντισυμβατική συμπεριφορά της Εφεσίβλητης 1. Παράλληλα, συνιστούν και παραβίαση του άρθρου 23 Σ γιατί επιβάλλεται αδικαιολόγητα στέρηση, επιβάρυνση ή περιορισμός στο δικαίωμα της Εφεσείουσας επί του ακινήτου χωρίς αποζημίωση. Παράλληλα, συνιστούν παραβίαση του άρθρου 25 Σ γιατί παρεμβαίνουν στον τρόπο άσκησης των επιχειρήσεων της Εφεσείουσας, περιλαμβανομένου του δικαιώματός της να ικανοποιεί την οφειλή δια της εκποίησης της υποθήκης και να κάνει χρήση της εξασφάλισης που η ίδια έκρινε ότι αρμόζει και επαρκεί. Παράλληλα, συνιστούν και παραβίαση του άρθρου 28 Σ γιατί δημιουργούν αδικαιολόγητη διάκριση αναμεταξύ των πιστωτών, των αγοραστών και των οφειλετών, που δεν βρίσκει αντικειμενική και εύλογη αναλογία. Τέλος, καταστρατηγούν και το άρθρο 30 Σ, εφόσον εάν δεν προσκομιστεί απαγορευτικό διάταγμα, εντός 30 ημερών από την παραλαβή της ειδοποίησης του Διευθυντή, η Έφεση δυνατόν να καθίσταται χωρίς αντικείμενο.
3. Η Έφεση υποστηρίζεται από τη μαρτυρία λειτουργού στις υπηρεσίες της Εφεσείουσας, γνώστη των γεγονότων, που εκθέτει τα γεγονότα που περιβάλλουν την Έφεση, που, στη σύνοψή τους, έχουν ως εξής: Το 1996, η Εφεσίβλητη 1, ημεδαπή εταιρεία που ασχολείται με ακίνητα, και το προηγούμενο όνομά της ήταν Δομικάνα (Διαχειριστές Δοκιμών Έργων) Λίμιτεδ, είχε αποφασίσει να ανεγείρει κατοικίες προς πώληση, λόγος για τον οποίο είχε αποταθεί στην Τράπεζα, που τότε ήταν η Λαϊκή Κυπριακή Τράπεζα Δημόσια Εταιρεία Λτδ (που μετέπειτα μετονομάστηκε ή και συγχωνεύτηκε με τη Τράπεζα Κύπρου Δημόσια Εταιρεία Λτδ), για να λάβει πιστωτική διευκόλυνση. Στο πλαίσιο της χορήγησης των πιστωτικών διευκολύνσεων, η Εφεσίβλητη 1 είχε παραχωρήσει στην Τράπεζα το όλο ακίνητο, μέρος του οποίου είναι και το ένδικο ακίνητο, που υποθηκεύθηκε προς όφελος της Τράπεζας με την Υ2071/1996 και μετέπειτα με την Υ1685/1997. Βάσει της υποθήκευσης, δεν επιτρέπονταν η πώληση του ενυπόθηκου ακινήτου ή οποιουδήποτε μέρους του χωρίς προηγούμενη γραπτή συγκατάθεση της Τράπεζας. Σε περίπτωση που έπρεπε να γίνει κάποια πώληση, με δεδομένους τους σκοπούς της Εφεσίβλητης 1, θα έπρεπε και να εκχωρηθούν όλα τα σχετικά δικαιώματα στην Τράπεζα. Τα χρέη της Εφεσίβλητης 1 ουδέποτε εξοφλήθηκαν, εξ ου και η Τράπεζα προχώρησε με αγωγές 1600/1999 και 2348/2001 Ε.Δ. Πάφου, στο πλαίσιο των οποίων εκδόθηκαν και διατάγματα για την εκποίηση του ενυπόθηκου ακινήτου σύμφωνα με τους όρους υποθήκευσης. Ενώ είχαν προηγηθεί όλα αυτά, η Εφεσίβλητη 2 και ο αποβιώσας αποτάθηκαν στην Εφεσίβλητη 1 για να αγοράσουν κατοικία, ήτοι το διαμέρισμα με αριθμό θύρας 3 με αριθμό εγγραφής 0/48131, Φ./Σχ.51/110102, Τμήμα 1, Τεμάχιο 4985 («το ακίνητο»), και την 29.04.2004 σύναψαν σύμβαση πώλησης που κατατέθηκε στο Κτηματολόγιο με αριθμό ΠΩΕ1751/2004. Η σύμβαση πώλησης δεν είχε κατατεθεί και στον Έφορο Εταιρειών. Ενώ τα εισπρακτέα από πωλήσεις θα έπρεπε να δίδονται από την Εφεσίβλητη 1 στον ενυπόθηκο πιστωτή, εάν ο τελευταίος επέτρεπε πώληση, ουδέν ποσό καταβλήθηκε προς τον ενυπόθηκο πιστωτή. Περί την 26.06.2015, ο δεύτερος αγοραστής είχε αποβιώσει και ως διαχειρίστρια της περιουσίας του διορίστηκε η Εφεσίβλητη 3, η οποία, για τους σκοπούς της διαχείρισης, την 16.02.2018, εκχώρησε τα δικαιώματα του αποβιώσαντος επί του πωλητηρίου συμβολαίου στην Εφεσίβλητη 2. Η συμφωνία εκχώρησης κατατέθηκε στο Κτηματολόγιο με αριθμό ΚΕ68/2018. Συνεπώς, η Εφεσίβλητη 2 κατέστη η απόλυτη δικαιούχος. Μέχρι τότε, δεν είχε γίνει οποιοδήποτε διάβημα των αγοραστών για εκτέλεση της συμφωνίας πώλησης, εφόσον, σε τέτοια περίπτωση, θα έβρισκαν ως εμπόδιο τις υφιστάμενες υποθήκες. Η Εφεσίβλητη 2 αποτάθηκε στον Διευθυντή με την αίτηση ΑΕΑ 258/2017, ζητώντας μεταβίβαση του ακινήτου στο όνομά της. Ο Διευθυντής, την 08.04.2021, γνωστοποίησε την πρόθεσή του να μεταβιβάσει στην Εφεσίβλητη 2 το ακίνητο, εκτός εάν η Εφεσείουσα καταχωρούσε τεκμηριωμένη ένσταση, εντός 45 ημερών από την παραλαβή της γνωστοποίησης. Την 11.05.2021, η Εφεσείουσα υπέβαλε ένσταση, την οποία ο Διευθυντής, με επιστολή του ημερομηνίας 29.03.2022, που κοινοποιήθηκε την 04.04.2022, απέρριψε. Την 12.04.2022, η Εφεσείουσα ζήτησε από τον Διευθυντή να την εφοδιάσει με τα στοιχεία που τεκμηριώνουν την αίτηση της Εφεσίβλητης 2, στα οποία στηρίχθηκε για τους σκοπούς της απόφασής του. Την 15.04.2022, παραδόθηκε στην Εφεσείουσα, μέσω των εκπροσώπων της, ένορκη δήλωση της Εφεσίβλητης 2, στην οποία είχε αναφέρει πως κατέβαλε το τίμημα πώλησης, ωστόσο χωρίς οποιαδήποτε απόδειξη ως προς τον ισχυρισμό αυτό. Την 18.04.2022, ζητήθηκε από τον Διευθυντή να εφοδιάσει την Εφεσείουσα με την αιτιολογημένη απόφασή του. Δεν υπήρξε ανταπόκριση στον χρόνο που δόθηκε, που ήταν σύντομος, ενόψει της ανάγκης καταχώρισης Έφεσης. Η πλευρά της Εφεσείουσας επαναλαμβάνει, αναλύοντας, τους λόγους Έφεσης και επιχειρηματολογεί σχετικά. Προσκομίζει έγγραφη μαρτυρία, προς υποστήριξη των θέσεων της, που αριθμείται από το Δικαστήριο:
3.1. Έγγραφα σχετικά με την Εφεσείουσα και τα δικαιώματά της ως ενυπόθηκος πιστωτής (Τεκμήρια 1, 2, 3) καθώς και με το πρόσωπο της Εφεσίβλητης 1 (Τεκμήριο 4).
3.2. Πιστοποιητικό έρευνας επ’ ονόματι της Εφεσίβλητης 1 (Τεκμήριο 5), που, στον βαθμό που αφορά το ένδικο ακίνητο, δείχνει πως, αναφορικά με αυτό, υπάρχουν οι υποθήκες Υ2071/1996 και Υ1685/1997 στο όνομα της Εφεσείουσας, καθώς και μεταγενέστερες υποθήκες, αλλά και αρκετά ΜΕΜΟ. Υπάρχει κατατεθειμένο το ΠΩΕ1751/2004 και σημείωση πως κατατέθηκε συμφωνία εκχώρησης 6/ΚΕ/68/2018 από τον αποβιώσαντα στην Εφεσίβλητη 2. Σημειώνονται, επίσης, ως εκκρεμείς αιτήσεις πώλησης από την Εφεσείουσα 6/ΑΝΠ75/2003 αναφορικά με την Υ2071/1996 και 6/ΑΝΠ29/2004 αναφορικά με την Υ1685/1997.
3.3. Οι συμβάσεις και δηλώσεις υποθήκευσης Υ2071/1996 και Υ1685/1997 (Τεκμήριο 6), καθώς και τις δικαστικές αποφάσεις και διατάγματα εκποίησης ημερομηνιών 12.06.2002 και 18.09.2003, που είχαν εκδοθεί εκ συμφώνου (Τεκμήριο 7). Στους όρους 9 των συμβάσεων υποθήκευσης, προβλέπεται: «Αναλαμβάνω ακόμη για όσο χρονικό διάστημα υφίστανται οποιεσδήποτε υποχρεώσεις οι οποίες εξασφαλίζονται με την υποθήκη αυτή να μην πωλήσω οποιοδήποτε μέρος των ενυπόθηκων κτημάτων, συμπεριλαμβανομένων διαμερισμάτων και/ή καταστημάτων και/ή άλλων υποστατικών που θα ανεγερθούν σ’ αυτά, χωρίς την από πριν έγγραφη συγκατάθεση της Τράπεζας [του Οργανισμού]. Υποχρεούμαι ακόμη να συμφωνήσω προς οποιουσδήποτε όρους τυχόν θα επιβάλει η Τράπεζα [ο Οργανισμός] για την παραχώρηση της πιο πάνω έγκρισης συμπεριλαμβανομένης και τυχόν απαίτησης της να εκχωρώ προς όφελός της όλα τα δικαιώματά μου συμπεριλαμβανομένων και οποιωνδήποτε ποσών τα οποία θα καταστούν πληρωτέα σε μένα σύμφωνα με πωλητήρια και/ή άλλα έγγραφα». Επιπλέον, στον όρο 10, μεταξύ άλλων: «Δε θα δικαιούμαι να μεταβιβάσω και/ή επιβαρύνω και/ή επιτρέψω να επιβαρυνθούν με οποιοδήποτε τρόπο τα ενυπόθηκα κτήματα χωρίς την έγγραφη συγκατάθεση της Τράπεζας [του Οργανισμού]».
3.4. Το πωλητήριο έγγραφο ημερομηνίας 29.04.2004, με το οποίο η Εφεσίβλητη 2 και ο αποβιώσας είχαν αγοράσει από την Εφεσίβλητη 1 το ακίνητο (Τεκμήριο 8). Με βάση τον όρο 2 του πωλητηρίου συμβολαίου, η Εφεσίβλητη 2 και ο αποβιώσας είχαν συμφωνήσει να αγοράσουν το ακίνητο ελεύθερο από εμπράγματα βάρη. Το τίμημα πώλησης συμφωνήθηκε να πληρωθεί στην πωλήτρια εταιρεία. Στην παράγραφο 6 του πωλητηρίου, αναφέρονταν ρητά πως το ακίνητο είναι υποθηκευμένο, αλλά είχε αναλάβει την υποχρέωση, η πωλήτρια εταιρεία, μετά την έκδοση του ξεχωριστού πιστοποιητικού εγγραφής για το πωλούμενο ακίνητο, να παραδώσει στους αγοραστές καθαρό τίτλο. Προβλέπονταν, μεταξύ άλλων, το δικαίωμα αποζημίωσης, σε περίπτωση παράβασης της σύμβασης πώλησης.
3.5. Το διάταγμα παραχώρησης των εγγράφων διαχείρισης της περιουσίας του αποβιώσαντος αγοραστή στην Εφεσίβλητη 3, που εκδόθηκε την 03.03.2016, στο πλαίσιο της αίτησης διαχείρισης 316/2015 Ε.Δ. Πάφου (Τεκμήριο 9). Αναφέρεται ως ημερομηνία θανάτου η 26.06.2015.
3.6. Γενική συμφωνία σχετικά με την κοινόκτητη οικοδομή (Τεκμήριο 10).
3.7. Η ένσταση που υπέβαλε στον Διευθυντή η Εφεσείουσα, ημερομηνίας 26.04.2021 (Τεκμήριο 11), στην οποία αναφέρονται τα πιο πάνω γεγονότα. Επιπλέον, έγιναν παραπομπές σε πρωτόδικες δικαστικές αποφάσεις, στις οποίες κρίθηκε πως η ενδεχόμενη μεταβίβαση θα έκρουε σε διατάξεις του Συντάγματος. Η Εφεσείουσα έθεσε τις θέσεις της σε σχέση με το κύρος της σύμβασης πώλησης, που αγνοεί, ως και οποιαδήποτε διαδικασία επακολούθησε σχετικά με αυτήν. Σε κάθε περίπτωση, ανέφερε, η σύμβαση πώλησης είναι μεταγενέστερο εμπράγματο βάρος, που δεν μπορεί να επηρεάσει τις υποθήκες της, που προηγούνται, και ότι απλώς πρέπει να εφαρμοστεί ο Ν.81(Ι)/2011, που διέπει την περίπτωση. Αναφέρονται, στην ένσταση, όσα και στην Έφεση.
3.8. Μαζί με την ένσταση, προσκομίζεται και η Ειδοποίηση Τύπου «ΙΕ», ημερομηνίας 08.04.2021, (Τεκμήριο 12), επί της οποίας υποβλήθηκε η ένσταση. Σ’ αυτήν, πληροφορούσε, ο Διευθυντής, πως έχει ήδη σχηματίσει την πρόθεσή του να μεταβιβάσει το ακίνητο στην Εφεσίβλητη 2 δυνάμει της σύμβασης πώλησης που κατατέθηκε (ΠΩΕ 1751/2004 και ΚΕ68/2018), και ότι υπάρχει δικαίωμα υποβολής ένστασης με βάση τον Νόμο, η οποία θα πρέπει να είναι τεκμηριωμένη. Υπήρχε επίσης η ενημέρωση πως, σε περίπτωση μη υποβολής ένστασης ή αιτιολογημένης ένστασης ή αίτησης μεταφοράς, θα προχωρούσε σε απαλλαγή ή εξάλειψη ή ακύρωση των υποθηκών και στη μεταβίβαση του ακινήτου στον αγοραστή.
3.9. Προσκομίζεται και η απόφαση του Διευθυντή ημερομηνίας 29.03.2021 επί της ένστασης της Εφεσείουσας (Τεκμήριο 13), με τη οποία ο Διευθυντής απέρριψε την ένσταση, για τους ακόλουθους λόγους: Σύμφωνα με τον Ν.9/65, ως τροποποιήθηκε από τον Ν.118(Ι)/2019 και εφόσον κατατέθηκε αίτηση «εγκλωβισμένου αγοραστή», ο Διευθυντής μπορεί να αποδεχθεί ένσταση από τα ενδιαφερόμενα πρόσωπα μόνο για τους ακόλουθους λόγους: (α) ότι δεν εκπληρώθηκαν πλήρως οι συμβατικές υποχρεώσεις του αγοραστή έναντι στον πωλητή, και (β) η σύμβαση μεταξύ του πωλητή και του αγοραστή είναι άκυρη ή/και έχει τερματιστεί, δυνάμει δικαστικού διατάγματος. Στην προκειμένη περίπτωση, όπως αναφέρονταν, ο αγοραστής έχει εκπληρώσει όλες τις συμβατικές υποχρεώσεις του έναντι στον πωλητή και έχει καταβάλει όλες τις οφειλές του προς τις φορολογικές Αρχές. Επειδή η ένσταση δεν βασίζεται στους προβλεπόμενους λόγους, δεν μπορούσε να γίνει αποδεκτή. Επιπλέον, όπως ανέφερε, με βάση το άρθρο 44ΙΘ § 2 Ν.9/65, οποιαδήποτε εκκρεμούσα διαδικασία, μεταξύ άλλων, με βάση το Μέρος VI, αναστέλλεται μέχρι την εξέταση της αίτησης. Επειδή η ένσταση δεν ήταν τεκμηριωμένη και βασισμένη τους λόγους που προβλέπονται στον Νόμο, απορρίφθηκε. Συνημμένο στην προσβαλλόμενη απόφαση είναι και έγγραφο σχετικό με την παρακολούθηση της ταχυδρομικής αποστολής.
3.10. Τέλος, προσκομίζεται η ηλεκτρονική αλληλογραφία με την οποία ζητήθηκαν πρόσθετα στοιχεία (Τεκμήριο 14), καθώς και η ένορκη δήλωση της Εφεσίβλητης 2, ημερομηνίας 16.03.2017 (Τεκμήριο 15), στην οποία η Εφεσίβλητη 2 είχε αναφέρει: «I have no final receipt for sale as my husband dealt with this and he is now deceased», και η επιστολή των δικηγόρων της Εφεσείουσας ημερομηνίας 18.04.2022 (Τεκμήριο 16).
Η ένσταση της Εφεσίβλητης 2
4. Η Εφεσίβλητη 2 υπέβαλε ένσταση στην Έφεση, προβάλλοντας πως η προσβαλλόμενη απόφαση του Διευθυντή, ημερομηνίας 29.03.2022, είναι νόμιμη, ορθή και αιτιολογημένη. Η απουσία πρόνοιας για αποζημίωση στον Ν.139(Ι)/2015, δεν τον καθιστά αντισυνταγματικό, ενώ δεν επιβάλλεται κάποια στέρηση ή περιορισμός σε ιδιοκτησία της Εφεσείουσας, ούτε επηρεάζεται ουσιωδώς σχετικό δικαίωμά της, εφόσον το ποσό που εξασφαλίζεται με τις υποθήκες ικανοποιείται από την επιβάρυνση άλλων ακινήτων. Η ίδια η Εφεσείουσα επέλεξε να ενεργήσει σύμφωνα με τις διατάξεις του Ν.9/65, να μην αιτηθεί μεταφορά των υποθηκών σε άλλα ακίνητα, και δεν μπορεί να προβάλλει ισχυρισμούς αντίθετους με τις δικές της ενέργειες. Η ένσταση που είχε υποβάλει στον Διευθυντή, όντως, δεν ήταν τεκμηριωμένη, δεν συνοδεύονταν από σχετικά δικαιολογητικά και δεν ήταν σύμφωνη με τον Νόμο, που ορίζει για ποιους συγκεκριμένους λόγους μπορεί να υποβληθεί ένσταση. Δεν πληρούνται οι προϋποθέσεις κήρυξης νομοθετικών διατάξεων αντισυνταγματικών, υπό τις περιστάσεις αυτής της υπόθεσης. Σε κάθε περίπτωση, όμως, υπάρχει λόγος περιορισμού τυχόν δικαιωμάτων της Εφεσείουσας, που δικαιολογείται με αναφορά στην ανάγκη της προστασίας των δικαιωμάτων τρίτων και το δημόσιο συμφέρον, καθώς και πρόνοια για αποζημίωση δια της μεταφοράς των υποθηκών σε άλλα ακίνητα, ώστε να μην επηρεάζεται ο πυρήνας των δικαιωμάτων της Εφεσείουσας. Η ύπαρξη υποθηκών κατά προτεραιότητα δεν σημαίνει, από μόνη της, ότι η Εφεσείουσα θα εισέπραττε το λαβείν της.
5. Και η ένσταση της Εφεσίβλητης 2 υποστηρίζεται από τη μαρτυρία δικηγορικής υπαλλήλου, στο γραφείο των δικηγόρων της Εφεσίβλητης 2, η οποία αναφέρει πως εξουσιοδοτήθηκε από την Εφεσίβλητη 2 να ορκιστεί την ένορκη αυτή δήλωση. Αναφέρει τα ίδια γεγονότα, όσον αφορά την υπογραφή του πωλητηρίου συμβολαίου, τον θάνατο του συζύγου της, την εκχώρηση, και τις υποθήκες. Στην παράγραφο 5 αναφέρει: «Το τίμημα πώλησης έχει εξοφληθεί πλήρως στην Καθ’ ης η αίτηση Νο. 1/Εφεσίβλητη 1». Δεν προσκομίζει οποιοδήποτε στοιχείο, ούτε συγκεκριμενοποιεί τον ισχυρισμό αυτό. Επισημαίνει πως οι δύο υποθήκες της Εφεσείουσας έχουν συγκεκριμένα ποσά εγγραφής €410.064,35 πλέον τόκους και €170.860,14 πλέον τόκους και με βάση τις εκτιμήσεις του Κτηματολογίου, με τιμές 2018, η συνολική αξία των ακινήτων που διαθέτει είναι €1.330.100,00, θεωρώντας πως υπερκαλύπτονται από τα υπόλοιπα δεσμευμένα ακίνητα. Η αξία του επίδικου ακινήτου είναι €55.000,00. Η Εφεσείουσα, όπως αναφέρει η Εφεσίβλητη 2, σκόπιμα δεν αναφέρεται γι’ αυτό το όφελος, από όλα τα άλλα ακίνητα, σε συνάρτηση με την αξία των υποθηκών της, αλλά και τι ποσό έχει εισπράξει μέχρι στιγμής από την Εφεσίβλητη 1. Και η μάρτυρας αυτή επιχειρηματολογεί υπέρ των θέσεων ένστασης της Εφεσίβλητης 2.
Η ένσταση του ενδιαφερόμενου μέρους
6. Ένσταση υποβλήθηκε και από τον Διευθυντή του Κτηματολογίου, ως ενδιαφερόμενο μέρος, με την οποία προβάλλει πως η απόφασή του, που διατυπώθηκε σε επιστολές ημερομηνιών 22.12.2021, 17.02.2022, 23.03.2022 και 29.02.2022 είναι νόμιμη, ορθή και αιτιολογημένη, και ότι ο ίδιος ενήργησε εντός του πλαισίου των εξουσιών του, που του δίδει ο Ν.9/65. Η απόφασή του δεν επεμβαίνει κατά τρόπο δυσανάλογο σε δικαιώματα της Εφεσείουσας, με γνώμονα και την ανάγκη προστασίας των δικαιωμάτων των αγοραστών, ενώ δεν επιβάλλεται στέρηση ή περιορισμός δια των οποίων να επέρχεται ουσιώδης μείωση της αξίας περιουσίας της Εφεσείουσας. Η απουσία πρόνοιας για αποζημίωση, στον Ν.139(Ι)/2015, δεν τον καθιστά αντισυνταγματικό, ενώ το λαβείν της Εφεσείουσας εξασφαλίζεται με τις υποθήκες της επί άλλων ακινήτων. Ο Ν.139Ι(Ι)/2015 προστατεύει το δημόσιο συμφέρον ή και τα κοινωνικά και οικονομικά συμφέροντα μεγάλου αριθμού πολιτών, ήτοι καλόπιστων αγοραστών ακινήτων. Δεν παραβιάζονται, επίσης, συμβατικά δικαιώματα, εφόσον παραμένουν σε ισχύ οι αναμεταξύ των μερών συμφωνίες, ενώ, σε κάθε περίπτωση, είναι εντός του ορίου των επιτρεπτών περιορισμών. Εξάλλου, η Εφεσείουσα δεν ενεργεί με σαφήνεια για να μπορούν να εξεταστούν ζητήματα συνταγματικότητας, αλλά τοποθετείται γενικά και αόριστα, με αναφορά σε όλο τον Νόμο. Έπειτα, λόγω εγκατάλειψης και ολιγωρίας, κωλύεται να προβάλλει δικαιώματα εκ των συμβάσεων.
7. Και η ένσταση του Διευθυντή υποστηρίζεται από μαρτυρία, κτηματολογικής λειτουργού στον κλάδο εγγραφής, που γνωρίζει τα γεγονότα, στην οποία γίνεται αναφορά σε αυτά. Δεν διαφέρουν από όσα εκτέθηκαν ήδη, σχετικά με τη σύμβαση πώλησης και την κατάθεσή της και την αίτηση ΑΕΑ και όσα επακολούθησαν. Ο Διευθυντής προσκομίζει την πλήρη αίτηση ΑΕΑ (Τεκμήριο 17), με αρίθμηση που δίδεται από το Δικαστήριο, δια της οποίας φαίνεται πως πρόκειται για αίτηση που υποβλήθηκε μόνο από την Εφεσίβλητη 2. Η σύμβαση εκχώρησης, όπως αναφέρει, κατατέθηκε στο Κτηματολόγιο την 16.03.2018 (Τεκμήριο 18), με την οποία η Εφεσίβλητη 3, ως διαχειρίστρια της περιουσίας του αποβιώσαντος αγοραστή, εκχωρούσε όλα τα δικαιώματά της στην Εφεσίβλητη 2. Πριν από την Ειδοποίηση Τύπου «ΙΕ», που προσκόμισε η Εφεσείουσα, την 02.12.2020, είχε σταλεί ειδοποίηση στην Εφεσείουσα, με ενημέρωση πως είχε κατατεθεί η ΑΕΑ 258/2017 για το ΠΩΕ 1751/2004, καλώντας την, εντός 30 ημερών, να στείλει στοιχεία σχετικά με την αίτηση, στην οποία η Εφεσείουσα είχε απαντήσει, την 29.12.2020 (Τεκμήριο 19), πως προτίθενται να ενστεί σε τυχόν Ειδοποίηση Τύπου «ΙΕ». Ανεξαρτήτως αυτού, επισύναψε τη συμφωνία δανείου, την επιστολή τερματισμού, αντίγραφα των δικαστικών αποφάσεων και αποδεικτικά κατάθεσης των αιτήσεων εκποίησης από το Κτηματολόγιο. Σημειώθηκε πως δεν είχε αποπληρωθεί το χρέος και ότι η αίτηση θα έπρεπε να εξεταστεί εις βάθος, λαμβάνοντας υπόψη αυτά τα δεδομένα. Στο μεταξύ, η Εφεσίβλητη 2 τακτοποίησε τις φορολογικές υποχρεώσεις (Τεκμήριο 20). Ακολούθησε η Ειδοποίηση Τύπου «ΙΕ». Εξηγεί, η μάρτυρας, και πώς από την αρχική εγγραφή 0/28995, με τον οριζόντιο διαχωρισμό ΑΧ899/2016, προέκυψαν οι νέες εγγραφές που επιβαρύνουν οι υποθήκες. Έγινε έρευνα σε σχέση με την Εφεσίβλητη 1. Αναφέρονται τα γεγονότα σχετικά με την ένσταση που υπέβαλε η Εφεσείουσα και την απόφαση απόρριψής της.
Διαδικασία
8. Η ακρόαση της Έφεσης έγινε στη βάση της έγγραφης μαρτυρίας που συνοδεύει την Εφέσεις και τις ενστάσεις. Δεν υπήρξε αντεξέταση.
9. Οι δικηγόροι των διαδίκων αγόρευσαν, προς υποστήριξη των θέσεων εκάστου.
10. Είναι σε γνώση του Δικαστηρίου όλες οι αναφορές, στην ολοκληρωμένη τους μορφή, ακόμα κι αν δεν γίνεται αυτούσια, ειδική ή λεπτομερής αναφορά.
Νομικό πλαίσιο
11. «Υποθήκη» σημαίνει την επιβάρυνση που συστήνεται επί ακινήτου με τη βούληση του κυρίου του, προς εξασφάλιση οριστικού, μέλλοντος ή υπό αίρεση χρηματικού χρέους ή υποχρέωσης, και περιλαμβάνει, χωρίς περιορισμό, τις μετά τη διάσπαση υποθήκες[1]. Ο εγγεγραμμένος κύριος ακινήτου μπορεί, μεταξύ άλλων, να το υποθηκεύσει[2]. Κάθε υποθήκευση πρέπει να γίνεται με βάση τις διατάξεις του Νόμου, για να παράγει τα έννομα αποτελέσματά της[3]. Η υποθήκη που εγγράφεται δεόντως συνιστά εμπράγματο βάρος[4]. Συνεπώς, ισχύει καταρχήν ο κανόνας ότι απαγορεύεται η απαλλοτρίωσή του. Μπορεί όμως να υποθηκευτεί περαιτέρω[5].
12. Σε ορισμένες περιπτώσεις, που διαλαμβάνει το άρθρο 12Α Ν.9/65, είναι επιτρεπτή η μεταβίβαση ακινήτου με εμπράγματο βάρος, αρχικά με υποβολή αίτησης στο Δικαστήριο για τον καθορισμό της αγοραίας αξίας του, και έπειτα με δήλωση πώλησης και κατάθεση ολόκληρου του τιμήματος πώλησης στο Κτηματολόγιο, το οποίο αποδέχεται την δήλωση αυτή εφόσον το δηλούμενο τίμημα πώλησης δεν είναι χαμηλότερο του ποσού που καθορίστηκε από Δικαστήριο ως αντιπροσωπεύον την αγοραία αξία του ακινήτου, και εφόσον το Κτηματολόγιο δεν έλαβε έγγραφη ειδοποίηση περί καταχώρισης έφεσης κατά της δικαστικής απόφασης που καθορίζει την αγοραία αξία.
13. Το άρθρο 31 Ν.9/65, επίσης, προβλέπει διαδικασία μεταβίβασης του ακινήτου ενώ υπόκειται σε υποθήκη, εάν δεν υπάρχει στη σύμβαση υποθήκευσης ρήτρα για το αντίθετο. Πριν να γίνει δεκτή τέτοια δήλωση, ο δικαιοδόχος βεβαιώνει ενυπογράφως ότι έλαβε γνώση της υφισταμένης υποθήκης και όλων των στοιχείων της. Εάν στη σύμβαση υποθήκευσης υπάρχει απαγορευτική ρήτρα για τη μεταβίβαση του ακινήτου, απαιτείται η έγγραφη συγκατάθεση τόσο του ενυπόθηκου πιστωτή όσο και των εγγυητών στη σύμβαση, οπότε το ακίνητο μεταβιβάζεται επιβαρυμένο με την υποθήκη. Εάν δεν είναι δυνατή η λήψη τέτοιας συναίνεσης ή υπάρχει άρνηση χωρίς εύλογη αιτία να δοθεί, ο ενυπόθηκος οφειλέτης μπορεί να αποταθεί με αίτησή του στο Δικαστήριο για να επιτρέψει τη μεταβίβαση χωρίς τέτοια συναίνεση. Σε κάθε μεταβίβαση ακινήτου υποκειμένου σε υποθήκη, διαλαμβάνεται σιωπηρά συμφωνία δυνάμει της οποίας ο δικαιοδόχος υποχρεούται να εξασφαλίζει τον δικαιοπάροχο έναντι του ποσού της υποθήκης ως και για κάθε υποχρέωση απορρέουσα εξ οποιασδήποτε ρητής ή σιωπηρής συμφωνίας διαλαμβανομένης σε αυτήν για την οποία βαρύνεται ο δικαιοπάροχος.
14. Κατά τα λοιπά, ενόσω υφίσταται η υποθήκη, το ενυπόθηκο ακίνητο βαρύνεται για την πληρωμή του ποσού που εξασφαλίζεται με την υποθήκη, κατά προτεραιότητα έναντι κάθε άλλης οφειλής και υποχρέωσης του ενυπόθηκου οφειλέτη ή του εκάστοτε κυρίου αυτού, εξαιρουμένων των οφειλών που εξασφαλίζονται με προηγουμένη υποθήκη, ως και κάθε επιβάρυνσης δυνάμει των διατάξεων οποιουδήποτε εκάστοτε εν ισχύι νόμου ικανοποιείται κατά προτεραιότητα[6]. Το ακίνητο παραμένει βεβαρυμένο μέχρι να απαλλαγεί από την υποθήκη (άρθρο 34) ή να εξαλειφθεί η υποθήκη (άρθρο 35) ή να ακυρωθεί η υποθήκη (άρθρο 36) ή να πωληθεί με πλειστηριασμό με βάση τις διατάξεις συγκεκριμένων νόμων ή και μέχρι να εξοφληθεί το διά της υποθήκης εξασφαλιζόμενο ποσόν εκ του προϊόντος πώλησης δυνάμει οιουδήποτε εκ των προαναφερόμενων νόμων.
15. Απαλλαγή μπορεί να γίνει μόνο με τις διατάξεις του άρθρου 34 Ν.9/65. Σύμφωνα με αυτές, οποιαδήποτε μερίδα του ακινήτου μικρότερη του συμφέροντος του ενυπόθηκου οφειλέτη που περιλαμβάνεται στην υποθήκευση, ή οποιοδήποτε από τυχόν περισσότερα ακίνητα, μπορεί, σε κάθε χρόνο, να απαλλαγεί από την υποθήκη, από τον ενυπόθηκο πιστωτή, είτε έναντι μερικής πληρωμής γενομένης από τον ενυπόθηκο οφειλέτη, είτε για οποιονδήποτε άλλο λόγο. Προσάγεται η έγγραφη συναίνεση του ενυπόθηκου οφειλέτη αλλά και κάθε εγγυητή του. Ειδικότερα, ο ενυπόθηκος οφειλέτης μαζί με τον ενυπόθηκο πιστωτή εμφανίζονται ενώπιον του Κτηματολογίου και προσάγουν έγγραφο με βάση τον Τύπο «Δ», στο Δεύτερο Παράρτημα, δια του οποίου ζητείται η απαλλαγή του ακινήτου από την υποθήκη, το πιστοποιητικό της υποθήκης, το πιστοποιητικό εγγραφής του ακινήτου και την έγγραφη συναίνεση κάθε εγγυητή. Εάν ο Διευθυντής πεισθεί σχετικά με τις ταυτότητες των προσώπων που εμφανίζονται ενώπιον του, προβαίνει στην απαλλαγή, και στις ανάλογες σημειώσεις. Εάν υπάρχουν περισσότερες υποθήκες, θα πρέπει να ληφθούν μέτρα για την απαλλαγή του ακινήτου από κάθε υποθήκη.
16. Η εξάλειψη της υποθήκης είναι διαφορετική διαδικασία, που προβλέπεται στο άρθρο 35 Ν.9/65. Στην περίπτωση που εξοφλείται ή παύει να υφίσταται οποιαδήποτε υποχρέωση η οποία αφορά τη διά της υποθήκης παρασχεθείσα ασφάλεια, ο ενυπόθηκος πιστωτής οφείλει να μεριμνήσει για την εξάλειψη της υποθήκης, εμφανιζόμενος ενώπιον του Κτηματολογίου και προσκομίζοντας έγγραφο κατά τον Τύπο «Ε» του Δεύτερου Παραρτήματος, με το οποίο ζητείται η εξάλειψη της υποθήκης και, νοουμένου ότι ο Διευθυντής πεισθεί για την ταυτότητα του προσώπου που υποβάλλει το έγγραφο, διενεργεί την εξάλειψη της υποθήκης. Με την εξάλειψη της υποθήκης, ενημερώνει σχετικά τον ενυπόθηκο οφειλέτη και τυχόν εγγυητές οι οποίοι είναι καταχωρισμένοι στο οικείο μητρώο του Κτηματολογίου.
17. Η ακύρωση της υποθήκης, επίσης, είναι μια διαφορετική διαδικασία, και γίνεται μόνον από το Δικαστήριο, σύμφωνα με το άρθρο 36 Ν.9/65. Εάν ο ενυπόθηκος πιστωτής αρνείται ή αμελεί να προβεί σε οφειλόμενη εξάλειψη ή ακόμα εάν είναι άγνωστης διαμονής, ή νομικό πρόσωπο που δεν υφίσταται πλέον, ή φυσικό πρόσωπο που αποβίωσε και ο προσωπικός αντιπρόσωπος ή οι κληρονόμοι είναι άγνωστοι, και παράλληλα ο ενυπόθηκος οφειλέτης αδυνατεί, για τους λόγους αυτούς, να πληρώσει στον δικαιοδόχο το ποσό που εξασφαλίζεται με την υποθήκη και είναι πληρωτέο ή κι αν η εξασφαλιζομένη υποχρέωση έχει εξοφληθεί ή έπαυσε, τότε ο ενυπόθηκος οφειλέτης δύναται να ζητήσει από το Δικαστήριο την έκδοση διατάγματος ακυρωτικού της υποθήκης. Το Δικαστήριο δύναται να εκδώσει δίκαιο υπό τις περιστάσεις διάταγμα, αναφορικά προς τη γνωστοποίηση της αίτησης προς οποιοδήποτε πρόσωπο, την ακύρωση της υποθήκης, την κατάθεση χρηματικού ποσού στο Δικαστήριο και τη διάθεσή του ή άλλο συναφές ζήτημα. Ο Διευθυντής, με την προσκόμιση του ακυρωτικού διατάγματος, οφείλει να το εκτελέσει και να γνωστοποιήσει το γεγονός σε κάθε ενυπόθηκο πιστωτή μεταγενέστερης υποθήκης επί του ακινήτου, ως εάν είχε γίνει εξάλειψη.
18. Το Μέρος VIB (προστασία αγοραστών), που περιλαμβάνει τα άρθρα 44ΙΣΤ ‒ 44ΚΖ διαμορφώθηκε ιδίως με τον τροποποιητικό Ν.139(Ι)/2015. Ενώ οι διαδικασίες απαλλαγής, εξάλειψης ή ακύρωσης της υποθήκης είναι συγκεκριμένες, όπως αναφέρθηκε μόλις προηγουμένως, με τις ρυθμίσεις του Μέρους VIΒ, μπορεί να επιτευχθεί άρση της υποθήκης με διαφορετικό τρόπο, χωρίς τη συναίνεση του ενυπόθηκου πιστωτή ή των εγγυητών του ενυπόθηκου χρέους και χωρίς την εμπλοκή του Δικαστηρίου για να διασφαλίσει τα δικαιώματα των εμπλεκόμενων μερών όπως στις προαναφερόμενες περιπτώσεις.
19. Δεν είναι για το Δικαστήριο να διερωτηθεί γιατί δεν προτιμήθηκε κάποια διαφορετική νομοθετική λύση, που να εντάσσεται στην ίδια ρυθμιστική λογική της αναγκαστικής εξάλειψης υποθήκης από το Δικαστήριο, βάσει αίτησης αγοραστή που αισθάνεται «εγκλωβισμένος», ώστε το Δικαστήριο να μπαίνει στη διαδικασία να εξετάζει και να ισορροπεί τα δικαιώματα εκάστου.
20. Σύμφωνα με το άρθρο 44ΙΗ, ως είχε με τον Ν.139(Ι)/2015, οι διατάξεις των άρθρων 44ΙΘ ‒ 44ΚΖ εφαρμόζονται σε κάθε περίπτωση που ακίνητο ή μέρος αυτού βαρύνεται με σύμβαση, η οποία έχει κατατεθεί στο Κτηματολόγιο μέχρι την 31.12.2014 ή έχει κατατεθεί δυνάμει διατάγματος Δικαστηρίου, σύμφωνα με τις διατάξεις του Ν.81(Ι)/2011, με σκοπό τη μεταβίβαση του ακινήτου το οποίο αποτελεί αντικείμενο της σύμβασης επ’ ονόματι του αγοραστή. Με τον τροποποιητικό Ν.118(Ι)/2019, μεταξύ άλλων, η ημερομηνία 31.12.2014 έγινε 31.12.2019. Με τον τροποποιητικό Ν.195(Ι)/2020, οριοθετήθηκε χρονικά η ημερομηνία έκδοσης δικαστικού διατάγματος ή και υποβολής της αίτησης για δικαστικού διατάγματος με βάση τον Ν.81(Ι)/2011, αρχικά μέχρι την 31.12.2021, που με τον τροποποιητικό Ν.185(Ι)/2021 έγινε 31.12.2022 και με τον τροποποιητικό Ν.76(Ι)/2023 έγινε 31.12.2024.
21. Ο τροποποιητικός Ν.118(Ι)/2019 είχε ένα εκτενάστατο προοίμιο, στο οποίο εξέθετε εισαγωγικές σκέψεις. Δεν απασχολούν. Σημειώνεται, παρενθετικά μόνον, πως, εφόσον η ρυθμιστική παρέμβαση του Ν.118(Ι)/2019 επί του Ν.139(Ι)/2015 δεν ήταν ουσιώδης, ίσως να μην αίρονται τυχόν ζητήματα που είχαν διαπιστωθεί από κάποια Δικαστήρια, με το να εξηγήσει απλώς ο νομοθέτης τις επιλογές του σε προοίμιο· εννοώντας πως, εάν όντως υφίσταται θέμα αντισυνταγματικότητας, δεν επιλύεται με τον τρόπο αυτό.
22. Σύμφωνα με το άρθρο 44ΙΘ, ως είχε με τον Ν.139(Ι)/2015, τηρουμένων των διατάξεων του άρθρου 44ΙΗ, μεταβίβαση ακινήτου επ’ ονόματι του αγοραστή διενεργείται είτε αυτεπάγγελτα από τον Διευθυντή, με βάση διαδικασία η οποία καθορίζεται σε Κανονισμούς, είτε έπειτα από την υποβολή σε αυτόν αίτησης από οποιοδήποτε εκ των προσώπων, που προβλέπονται. Από τον αγοραστή ή τον πωλητή δυνάμει κατατεθειμένης σύμβασης στο Κτηματολόγιο, τον ενυπόθηκο πιστωτή, ή/και τον πιστωτή δυνάμει σύμβασης δανείου με τον αγοραστή. Με τον τροποποιητικό Ν.118(Ι)/2019, προστέθηκε απλώς και ο εκδοχέας, στον οποίο, δυνάμει συμφωνίας εκχώρησης με τον αγοραστή, εκχωρήθηκαν τα δικαιώματα και οι υποχρεώσεις της κατατεθειμένης στο Κτηματολόγιο σύμβασης. Στην προκειμένη περίπτωση, ενδιαφέρει η διαδικασία εξέτασης αίτησης για μεταβίβαση που υποβάλλεται στον Διευθυντή.
23. Όταν υποβάλλεται τέτοια αίτηση για μεταβίβαση, οποιαδήποτε εκκρεμούσα διαδικασία δυνάμει των διατάξεων του Μέρους VI και VIA, του περί Πτώχευσης Νόμου Κεφ.5 και του Κεφ.113, καθώς και οποιουδήποτε άλλου εν ισχύι νόμου αναστέλλεται, μέχρι την πλήρη αποπεράτωση της εξέτασης της αίτησης. Η αίτηση υποβάλλεται όταν, πρώτον, έχει εκδοθεί ξεχωριστός τίτλος ιδιοκτησίας για το αντικείμενο της σύμβασης ή όταν δεν έχει εκδοθεί αλλά η έκδοσή του είναι εφικτή, και, δεύτερον, είτε έχει καταβληθεί πλήρως το τίμημα πώλησης, είτε έχει καταβληθεί μέρος αυτού μέχρι την ημερομηνία υποβολής της αίτησης και ο αγοραστής έχει δηλώσει εγγράφως ότι θα καταβάλει και καταβάλλει το υπόλοιπο του τιμήματος πώλησης, σύμφωνα με τις πρόνοιες της σύμβασης, στον ειδικό προσωρινό λογαριασμό που προβλέπεται στο άρθρου 44Κ § 2 Ν.9/65.
24. Με βάση το άρθρο 44Κ Ν.9/65, τηρουμένων των διατάξεων των άρθρων 44ΙΗ και 44ΙΘ, και συναφώς προς τις προϋποθέσεις υποβολής της αίτησης, ο Διευθυντής προβαίνει σε εξέταση της υποβληθείσας αίτησης και διερευνά εάν πληρούνται συγκεκριμένες προϋποθέσεις. Πρώτον, εάν έχει καταβληθεί πλήρως το τίμημα πώλησης, και, δεύτερον, εάν υπάρχει εγγεγραμμένος τίτλος ιδιοκτησίας του ακινήτου. Σε περίπτωση κατά την οποία δεν έχει καταβληθεί εξ ολοκλήρου το τίμημα πώλησης, επιδίδει στον αγοραστή έγγραφη ειδοποίηση κατά τον Τύπο «ΙΔ», με την οποία τον καλεί όπως, εντός τριάντα (30) ημερών από την ημερομηνία επίδοσης της ειδοποίησης, καταβάλει σε ειδικό προσωρινό λογαριασμό το υπόλοιπο του τιμήματος πώλησης. Σε περίπτωση κατά την οποία, μέχρι την ημερομηνία υποβολής της αίτησης, ο αγοραστής έχει καταβάλει μέρος του τιμήματος πώλησης, και για το υπόλοιπο αυτού έχει δηλώσει εγγράφως ότι θα καταβληθεί εντός της προθεσμίας που απαιτείται σύμφωνα με τις συμβατικές του υποχρεώσεις, το υπόλοιπο αυτό καταβάλλεται στον ειδικό προσωρινό λογαριασμό. Η αίτηση παραμένει σε εκκρεμότητα μέχρι την πλήρη υλοποίηση των προϋποθέσεων αυτών.
25. Σύμφωνα με το άρθρο 44ΚΑ, ο Διευθυντής, σε οποιοδήποτε στάδιο, δύναται να απαιτήσει, από οποιοδήποτε ενδιαφερόμενο πρόσωπο, την προσκόμιση, εντός καθορισμένης προθεσμίας, τέτοιων αποδεικτικών στοιχείων, τα οποία ήθελε κρίνει αναγκαία για την εξέταση της αίτησης. Για τους σκοπούς των διατάξεων του άρθρου 44Κ, τα αποδεικτικά στοιχεία τα οποία προσκομίζονται για την εξέταση της αίτησης, καθώς και η διαδικασία για το άνοιγμα και τη διαχείριση του ειδικού προσωρινού λογαριασμού, καθορίζονται σε Κανονισμούς.
26. Με βάση το άρθρο 44ΚΑΑ, που προστέθηκε με τον τροποποιητικό Ν.118(Ι)/2019, σε περίπτωση που τηρούνται οι προβλεπόμενες στο άρθρου 44Κ § 1 προϋποθέσεις, ο Διευθυντής γνωστοποιεί εγγράφως στον αγοραστή, στον πωλητή, στον ενυπόθηκο δανειστή και σε οποιοδήποτε άλλο πρόσωπο προς όφελος του οποίου επενεργεί εμπράγματο βάρος ή/και απαγόρευση την καταχώρηση αίτησης, σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 44ΙΘ, όπως και το γεγονός ότι η εξέταση της εν λόγω αίτησης έχει ολοκληρωθεί.
27. Σύμφωνα με το άρθρο 44ΚΒ § 1, ως είχε με τον Ν.139(Ι)/2015, σε περίπτωση κατά την οποία πληρούνται οι προϋποθέσεις που προβλέπονται στο άρθρο 44Κ § 1, ο Διευθυντής γνωστοποιεί στον αγοραστή, στον πωλητή, στον ενυπόθηκο δανειστή και σε οποιοδήποτε πρόσωπο προς όφελος του οποίου επενεργεί εμπράγματο βάρος ή/και απαγόρευση, με την επίδοση έγγραφης ειδοποίησης κατά τον Τύπο «ΙΕ», την πρόθεσή του να προβεί σε μεταβίβαση του ακινήτου επ’ ονόματι του αγοραστή μετά από την παρέλευση 45 ημερών από την ημερομηνία επίδοσης της ειδοποίησης. Με τον τροποποιητικό Ν.118(Ι)/2019, τέθηκε απλώς η επιφύλαξη του άρθρου 44ΚΑ (απαίτηση προσκόμισης στοιχείων) και το χρονικό διάστημα των 30 ημερών εντός του οποίου ο Διευθυντής, αφού εξετάσει την αίτηση και τα αποδεικτικά στοιχεία, προβαίνει στην εν λόγω γνωστοποίηση. Με την ειδοποίηση, ενημερώνεται ο αγοραστής, ο πωλητής, ο ενυπόθηκος δανειστής και οποιοδήποτε πρόσωπο προς όφελος του οποίου επενεργεί εμπράγματο βάρος ή απαγόρευση ότι, σε περίπτωση μη υποβολής ένστασης σύμφωνα με τις διατάξεις του εδαφίου (3), ο Διευθυντής θα προβεί σε απαλλαγή, εξάλειψη ή ακύρωση της υποθήκης, του εμπράγματου βάρους ή της απαγόρευσης και σε μεταβίβαση του ακινήτου επ’ ονόματι του αγοραστή σύμφωνα με τις διατάξεις του εν λόγω άρθρου.
28. Ο αγοραστής, ο πωλητής ή ο ενυπόθηκος δανειστής, καθώς και οποιοδήποτε άλλο πρόσωπο προς όφελος του οποίου επενεργεί εμπράγματο βάρος ή απαγόρευση δύναται, εντός 45 ημερών από την ημερομηνία παραλαβής της ειδοποίησης, να υποβάλει ένσταση στο Διευθυντή για τους ακόλουθους λόγους: (α) Ότι δεν εκπληρώθηκαν πλήρως οι συμβατικές υποχρεώσεις του αγοραστή έναντι του πωλητή, ή (β) ότι η σύμβαση μεταξύ του πωλητή και του αγοραστή είναι άκυρη ή/και έχει τερματιστεί δυνάμει διατάγματος Δικαστηρίου. Ο Διευθυντής, σε περίπτωση τεκμηρίωσης της ένστασης, δεν προβαίνει σε μεταβίβαση του τίτλου ιδιοκτησίας επ’ ονόματι του αγοραστή. Ο Διευθυντής, σε περίπτωση μη τεκμηρίωσης της ένστασης, προχωρεί σύμφωνα με τη διαδικασία που προβλέπεται από τις διατάξεις του εδαφίου (2).
29. Ο πωλητής, ο ενυπόθηκος δανειστής και οποιοδήποτε πρόσωπο προς όφελος του οποίου επενεργεί εμπράγματο βάρος ή απαγόρευση δύναται να αιτηθεί όπως η υποθήκη, το εμπράγματο βάρος ή η απαγόρευση μεταφερθεί σε άλλη ακίνητη ιδιοκτησία του ίδιου πωλητή, αντί της απαλλαγής, εξάλειψης ή ακύρωσης της υποθήκης, του εμπράγματου βάρους ή της απαγόρευσης. Δεν απασχολεί αυτή η διαδικασία στην προκειμένη περίπτωση, που δεν είναι και υποχρεωτική.
30. Με τον τροποποιητικό Ν.118(Ι)/2019, προστέθηκε το τελευταίο εδάφιο, ότι σε περίπτωση μη τεκμηρίωσης της υποβληθείσας ένστασης, ο Διευθυντής προχωρεί σε έκδοση αιτιολογημένης απόφασης, την οποία κοινοποιεί στο ενιστάμενο πρόσωπο και στον αγοραστή, με την οποία πληροφορεί τον ενιστάμενο για τους λόγους απόρριψης της ένστασής του, καθώς και για την απόφασή του να προχωρήσει στη διαδικασία μεταβίβασης του ακινήτου, εκτός εάν, εντός χρονικού διαστήματος τριάντα (30) ημερών από την κοινοποίηση της εν λόγω απόφασης, προσκομίσει εκδοθέν δικαστικό διάταγμα που να απογορεύει τη μεταβίβαση του ακινήτου.
31. Η υποχρέωση προσκόμισης στοιχείων που ζητούνται από τον Διευθυντή, για τους σκοπούς εφαρμογής των διατάξεων αυτού του νομικού κεφαλαίου, ευλόγως, είναι αυστηρή. Αυτό προκύπτει από το άρθρο 44ΚΔ Ν.9/65, που προβλέπει ότι πρόσωπο, σύμφωνα με τα προβλεπόμενα στο άρθρο 44ΚΑ, υποχρεούται σε συμμόρφωση με την απαίτηση για προσκόμιση αποδεικτικών στοιχείων εντός της προθεσμίας που αναφέρεται σε σχετική ειδοποίηση. Ο Διευθυντής δύναται να επιβάλει διοικητικό πρόστιμο.
32. Στην ερμηνευτική διάταξη του άρθρου 44ΚΣΤ, προβλέπεται, μεταξύ άλλων, πως «σύμβαση» έχει την έννοια που δίδεται στον Ν.81(Ι)/2011, και «τίμημα πώλησης» σημαίνει το τίμημα πώλησης, όπως αυτό καθορίζεται στη σύμβαση ή/και οποιαδήποτε συμπληρωματική σύμβαση επί της αρχικής σύμβασης.
33. Με την ΚΔΠ 298/2015, θεσπίστηκαν οι περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων (Προστασία Αγοραστών) Κανονισμοί. Μεταξύ αυτών, στον Κ.4, προβλέπεται πως, τηρουμένων των διατάξεων των άρθρων 44Κ και 44ΚΑ Ν.9/65, για την εξέταση της υποβληθείσας αίτησης, δυνάμει των διατάξεων του άρθρου 44ΙΘ Ν.9/65, ο Διευθυντής απαιτεί από τα ενδιαφερόμενα πρόσωπα, ανάλογα με την περίπτωση, την προσκόμιση των ακόλουθων στοιχείων: (α) πρωτότυπων αποδείξεων ή πιστού αντιγράφου αυτών για την πλήρη καταβολή του τιμήματος πώλησης, ή/και (β) απόδειξης κατάθεσης σε πιστωτικό ίδρυμα, σε περίπτωση καταβολής του υπολοίπου σε ειδικό προσωρινό λογαριασμό μετά από υπόδειξή του, ή/και (γ) ένορκη δήλωση από τον αγοραστή ως προς την πλήρη εκπλήρωση όλων των συμβατικών του υποχρεώσεων έναντι στον πωλητή, ή/και έγγραφη βεβαίωση των ενδιαφερόμενων προσώπων ως προς την πλήρη εκπλήρωση των υποχρεώσεων του αγοραστή, ή/και άλλων αποδεικτικών στοιχείων που ήθελε κατά περίπτωση απαιτήσει.
34. Με βάση τον Κ.6, για σκοπούς τεκμηρίωσης της ένστασης, είναι απαραίτητη η προσκόμιση, από οποιοδήποτε ενδιαφερόμενο πρόσωπο, των ακόλουθων αποδεικτικών στοιχείων: Έγγραφης απόδειξης εκ μέρους του πωλητή ή του ενυπόθηκου πιστωτή ή οποιουδήποτε ενδιαφερόμενου προσώπου αναφορικά με τη μη πλήρη εκπλήρωση εκ μέρους του αγοραστή των συμβατικών του υποχρεώσεων, σύμφωνα με τις πρόνοιες της σύμβασης, ή/και δικαστικού διατάγματος ότι η σύμβαση είναι άκυρη ή/και οποιουδήποτε άλλου αποδεικτικού στοιχείου ήθελε απαίτηση ο Διευθυντής.
35. Σύμφωνα με το άρθρο 51 Ν.9/65, κάθε πρόσωπο τα νόμιμα συμφέροντα του οποίου παραβλάπτονται εξ οποιασδήποτε διαταγής, γνωστοποίησης ή απόφασης του Διευθυντή δυνάμει του εν λόγω Νόμου, μπορεί, εντός 30 ημερών από την κοινοποίηση σε αυτόν των άνω, να υποβάλει Έφεση στο Επαρχιακό Δικαστήριο. Οι διατάξεις των άρθρων 80 και 81 Κεφ.224 και σχετικών Κανονισμών τυγχάνουν εφαρμογής, τηρουμένων των αναλογιών.
36. Ως έχει νομολογηθεί[7], υπάρχει τεκμήριο πως κάθε νόμος είναι συνταγματικός, εκτός εάν το Δικαστήριο ικανοποιηθεί για το αντίθετο, πέραν πάσης λογικής αμφιβολίας. Το βάρος να αποδείξει την αντισυνταγματικότητα φέρει το μέρος που εισηγείται πως αυτή υπάρχει. Σε συνάρτηση με το τεκμήριο της συνταγματικότητας, το Δικαστήριο οφείλει να ερμηνεύει τον Νόμο κατά τρόπο ώστε να προσπαθεί να τον εντάξει στο πλαίσιο του Συντάγματος. Ο δικαστικός έλεγχος, σε κάθε περίπτωση, αφορά αυστηρά τη συνταγματικότητα· όχι τα κίνητρα, την πολιτική ή τη σοφία των νόμων ή τις προσωπικές απόψεις και ιδεολογικές προσεγγίσεις του κάθε Δικαστή. Επειδή ο έλεγχος της συνταγματικότητας σημαίνει θεσμική κρίση επί του έργου του νομοθέτη, που είναι το δημοκρατικά νομιμοποιημένο όργανο για να νομοθετεί, χρειάζεται εξαιρετικά μεγάλη ακρίβεια στη διατύπωση των δικανικών συλλογισμών. Κατά τον έλεγχο της συνταγματικότητας, το Δικαστήριο αντιπαραβάλλει με προσοχή τις κρίσιμες διατάξεις του νόμου με τις σχετικές διατάξεις του Συντάγματος, με σκοπό να διαπιστώσει τυχόν σύγκρουση, όχι τυχόν συμφωνία. Δηλαδή, η φορά του ελέγχου – και αυτό είναι σημαντικό – είναι η αντίθεση με το Σύνταγμα. Ουδέποτε αποφασίζει επί ζητημάτων συνταγματικής φύσης αφηρημένα (in abstracto), θεωρητικά, υπό τύπο γνωμάτευσης και επί ματαίω, αλλά μόνον εφόσον αυτό είναι απολύτως απαραίτητο, για την επίλυση της ενώπιον του διαφοράς. Εκεί όπου προβλέπονται περιορισμοί του Συνταγματικά κατοχυρωμένου δικαιώματος, διά νόμου, ο περιορισμός δια της σχετικής νομικής διάταξης θα θεωρηθεί αντισυνταγματικός μόνο αν περιορίζει την άσκηση του δικαιώματος σε όρια που είναι ασυμβίβαστα με την ελευθερία που εγγυάται το Σύνταγμα, βασικά επηρεάζοντας τον πυρήνα του δικαιώματος. Σε περίπτωση αναγνωριστικής διαπίστωσης αντισυνταγματικότητας σε συγκεκριμένη διάταξη του νόμου, το Δικαστήριο, φυσιολογικά, αναφερόμενο στον υπέρτατο νόμο του Συντάγματος, δεν την εφαρμόζει στη συγκεκριμένη υπόθεση, θεωρώντας την ανίσχυρη εξ αρχής (ex tunc) και ως ουδέποτε να είχε αναπτύξει κανόνα δικαίου, αναβιώνει δε ο προγενέστερος κανόνας δικαίου, όπου αυτό είναι εφικτό. Η διαπίστωση αντισυνταγματικότητας πάντως δεν ακυρώνει τον νόμο. Ο νόμος εξακολουθεί να ισχύει και να εφαρμόζεται, όταν με τη εφαρμογή του δεν ανακύπτει ζήτημα αντισυνταγματικότητας.
Εξέταση
37. Έχοντας κατά νου το προαναφερόμενο νομικό πλαίσιο, σε συνάρτηση με τα γεγονότα, που δεν αμφισβητούνται στη μεγαλύτερη τους έκταση, προχωρώ στην εξέταση της Έφεσης.
38. Προέχει η εξέταση του παραδεκτού της. Η Εφεσείουσα είναι αναμφίβολα επηρεαζόμενο πρόσωπο από την απόφαση του Διευθυντή ημερομηνίας 29.03.2022, δια της οποίας απέρριψε την ένστασή της.
39. Η προσβαλλόμενη απόφαση είναι η απόφαση του Διευθυντή ημερομηνίας 29.03.2022, με την οποία απορρίφθηκε η ένσταση της Εφεσείουσας. Δεν αμφισβητήθηκε πως η ημερομηνία «29.03.2021» που αναγράφθηκε σε αυτήν είναι καλόπιστο τυπογραφικό λάθος. Προσβαλλόμενη, η τελευταία (σύνθετη) πράξη, επιτρέπει τον έλεγχο της σχετικής διαδικασίας που ακολούθησε ο Διευθυντής, μέχρι εκείνο το σημείο.
40. Δεν αμφισβητήθηκε, επίσης, η θέση της Εφεσείουσας ότι η απόφαση του Διευθυντή ελήφθη την 04.04.2022 και προσκομίζεται από την Εφεσείουσα, πρόσθετα, σχετική μαρτυρία, από τις ταχυδρομικές υπηρεσίες, σχετικά με το γεγονός αυτό. Η απόφαση του Διευθυντή επί ένστασης σε αίτηση για μεταβίβαση «κοινοποιείται» και η προθεσμία προσμετρά «από την κοινοποίηση». Η κοινοποίηση είναι σημαντική, καθότι σχετίζεται με το δικαίωμα ακρόασης της Εφεσείουσας. Με δεδομένη τη μαρτυρία σχετικά με την παραλαβή την 04.04.2022, δεν μπορεί να λειτουργήσει τεκμήριο ότι η κοινοποίηση έλαβε χώρα κατά την ημερομηνία της σύνταξης της απόφασης ή ακόμα και της ταχυδρόμησης, αλλά τοποθετείται την 04.04.2022. Η Έφεση ασκήθηκε την 02.05.2022, εντός της προβλεπόμενης προθεσμίας των 30 ημερών, και θεωρείται εμπρόθεσμη. Συνεπώς, μπορεί να εξεταστεί και κατ’ ουσία.
41. Η αίτηση ΑΕΑ 258/2017, όπως προκύπτει από τη μαρτυρία, υποβλήθηκε από την Εφεσίβλητη 2, υπό την ιδιότητά της ως αγοράστρια του ακινήτου. Είχε το δικαίωμα να υποβάλει τέτοια αίτηση, με βάση το άρθρο 44ΙΘ § 1(α) Ν.9/65, και ο Διευθυντής είχε την υποχρέωση να την εξετάσει. Η σύμβαση πώλησης ήταν από παλαιά κατατεθειμένη στο Κτηματολόγιο, και είχε ανασταλεί η εξέταση των αντίστοιχων αιτήσεων της Εφεσείουσας για εκποίηση. Το γεγονός ότι εκ των υστέρων τα δικαιώματα του αποβιώσαντος, που ήταν ο έτερος αγοραστής, εκχωρήθηκαν και εκείνα στην Εφεσίβλητη 2, δεν καθιστούσε αναγκαία την απόρριψη της αίτησης ΑΕΣ 258/2017 και την υποβολή νέας αίτησης από την Εφεσίβλητη 2, (και) υπό κάποια άλλη ιδιότητα. Δεν φαίνεται από οπουδήποτε ο Διευθυντής να τροποποίησε μόνος του την αίτηση, όπως ανέφερε η Εφεσείουσα. Απλώς η αίτηση υποβλήθηκε από την Εφεσίβλητη 2, προσωπικά, υπό την ιδιότητά της ως η αγοράστρια του ακινήτου, και υπό την ιδιότητά της ως η εκδοχέας των δικαιωμάτων του αποβιώσαντος αγοραστή, στη συνέχεια, δεν είχε λογικό λόγο να διαφωνήσει με την εξέταση της δικής της αίτησης από τον Διευθυντή. Δεν προκύπτει από οπουδήποτε πως, όταν οι αγοραστές ενός ακινήτου είναι περισσότεροι, την αίτηση για μεταβίβαση θα πρέπει να την υποβάλλουν όλοι μαζί. Δεν υπήρξε λανθασμένη εφαρμογή του Νόμου στο σημείο αυτό από τον Διευθυντή, με τους τρόπους που εξέθεσε η Εφεσείουσα.
42. Ο τρόπος με τον οποίο όφειλε ο Διευθυντής να εξετάσει την αίτηση της Εφεσίβλητης 2 είναι συγκεκριμένος και είναι εκεί που εντοπίζεται το πρόβλημα. Με βάση τη σύμβαση πώλησης των Εφεσειόντων, το τίμημα πώλησης των Λ.Κ.70.000,00 ήταν πληρωτέο ως εξής: Λ.Κ.10.500,00 με την υπογραφή της σύμβασης πώλησης, Λ.Κ.59.000,00 σε 15 ημέρες από την υπογραφή της σύμβασης και ταυτόχρονα με την παράδοση της κατοχής, και Λ.Κ.500,00 κατά τη μεταβίβαση του τίτλου ελεύθερου από βάρη. Με την αίτησή της, η Εφεσίβλητη 2, δεν είχε προσκομίσει οποιαδήποτε απόδειξη για την πληρωμή ολόκληρου του τιμήματος πώλησης προς την πωλήτρια εταιρεία. Δεν είχε αναφέρει, στην ένορκη δήλωσή της, που συνόδευε την αίτηση, που ήταν η μόνη που προσκομίστηκε, ότι η σύμβαση πώλησης εκτελέστηκε μέχρι και το σημείο παράδοσης της κατοχής του ακινήτου στους αγοραστές. Ανέφερε, βεβαίως, σήμερα, στο Δικαστήριο, πως ελήφθη και η κατοχή του ακινήτου από τους αγοραστές, και το γεγονός δεν αμφισβητήθηκε. Σε κάθε περίπτωση, δεν θα μπορούσε να συμπεράνει, μόνον από το κείμενο του κατατεθειμένου πωλητηρίου εγγράφου, ο Διευθυντής, πως πληρώθηκε ολόκληρο το τίμημα πώλησης προς την πωλήτρια εταιρεία, με βάση τη σύμβαση πώλησης. Εφόσον με βάση την τελευταία, θα παρέμενε μέρος του τιμήματος πληρωτέο κατά τη μεταβίβαση.
43. Για σκοπούς εξέτασης της αίτησης της Εφεσίβλητης 2, θα έπρεπε, υπό τις περιστάσεις, να αναζητήσει πρόσθετα στοιχεία, που να βεβαιώνουν την πληρωμή του τιμήματος πώλησης στην πωλήτρια εταιρεία, και, εφόσον το ποσό των Λ.Κ.500,00, με βάση το κείμενο της σύμβασης πώλησης, δεν είχε πληρωθεί, να προβεί στο άνοιγμα λογαριασμού, για την πληρωμή του, και να ακολουθήσει την προβλεπόμενη στον Νόμο διαδικασία, ειδοποίησης της Εφεσίβλητης 2, για να το καταβάλει.
44. Αντ’ αυτού, ο Διευθυντής φαίνεται να βασίστηκε μόνο στην ένορκη δήλωση της Εφεσίβλητης 2, στην οποία η ίδια ανέφερε πως δεν έχει οποιαδήποτε απόδειξη για την πληρωμή και στην οποία δεν διαβεβαίωνε ούτε την από μέρους των αγοραστών εκπλήρωση όλων των συμβατικών υποχρεώσεών τους.
45. Ενόψει της μη αναζήτησης πρόσθετων στοιχείων από τον Διευθυντή, για τη διασφάλιση της τήρησης των προϋποθέσεων εξέτασης αίτησης ΑΕΑ 258/2017, οι οποίες, ενόψει του τρόπου λειτουργίας του Νόμου, θα πρέπει να ελέγχονται αυστηρά, διαπιστώνεται, αναγκαστικά, παράλειψη δέουσας έρευνας από τον Διευθυντή, σε σχέση με τα γεγονότα.
46. Η πιο πάνω διαπίστωση αρκεί για να καθοριστεί η τύχη της Έφεσης. Εν τάχει μόνο να λεχθεί πως το ζήτημα αυτό μπορεί απλώς να διορθωθεί, κατά το στάδιο της επανεξέτασης της αίτησης της Εφεσίβλητης 2 από τον Διευθυντή, και δη με απλή διαδικασία. Το πρόβλημα της Εφεσείουσας, όμως, εκδηλώνεται ως να είναι άλλο, και αναφέρεται γενικότερα στην ύπαρξη και την εφαρμογή του συγκεκριμένου Νόμου για τον «απεγκλωβισμό» αγοραστών, που, όπως στην προκειμένη περίπτωση, όταν συμβλήθηκαν, γνώριζαν για την ύπαρξη των υποθηκών, και θα έπρεπε απλώς να εφαρμοστεί υφιστάμενο και γνωστό δίκαιο, για την αντιμετώπιση της περίπτωσης μη συμμόρφωσης του πωλητή με τις συμβατικές του υποχρεώσεις έναντι των αγοραστών.
47. Και η Εφεσείουσα, όμως, θα μπορούσε, γνωρίζοντας την ύπαρξη της σύμβασης πώλησης, ακόμα και μέσα από τη διαδικασία της ΑΕΑ 258/2017, να προβεί σε ανάλογα διαβήματα, για την ακύρωσή της, εάν, με βάση τις συμβάσεις υποθήκευσης, δεν συναίνεσε γραπτώς στην εν λόγω πώληση, ούτε την είχε εγκρίνει άλλως πώς για να λάβει η ίδια το εισπρακτέο τίμημα πώλησης, ή εάν άλλως πώς θεωρεί πως συντρέχει λόγος ακύρωσης. Δεν προκύπτει από οπουδήποτε να προέβη σε ανάλογα διαβήματα, πως προσκόμισε τέτοια στοιχεία στο Κτηματολόγιο, και πως ο Διευθυντής τα αγνόησε. Ο Διευθυντής του Κτηματολογίου δεν θα μπορούσε να υποθέσει, χωρίς οτιδήποτε άλλο ενώπιον του, πως η σύμβαση πώλησης αναφορικά με την οποία υποβλήθηκε η ΑΕΑ 258/2017 δεν θα πρέπει να εξεταστεί ως έγκυρη σύμβαση πώλησης. Η εγγραφή της στον Έφορο Εταιρειών δεν είναι διαδικασία που σχετίζεται με το κύρος της. Όπως ορθά εξάλλου διατύπωσε και η πλευρά της Εφεσείουσας, δεν είναι έργο του Διευθυντή να διεξάγει δίκη επί ουσιαστικών διαφορών ή ακόμα και να διαπιστώνει συμβατική ακυρότητα. Γι’ αυτό απαιτείται δικαστικό διάταγμα περί της ακυρότητας μιας συμφωνίας πώλησης, που μπορεί απλώς να εξασφαλιστεί, εάν υπάρχει λόγος, και να προσκομιστεί στον Διευθυντή.
48. Όσον αφορά την ένσταση του υπέβαλε η Εφεσείουσα, ακολουθώντας και η ίδια τη διαδικασία που προβλέπει ο Ν.9/65 και μετέχοντας σε αυτήν, δεν περιορίζονταν στους λόγους ένστασης που προβλέφθηκαν στον Νόμο, αλλά ήταν εκτενέστατη, με σωρεία νομικών ζητημάτων, πολύπλοκων αναλύσεων, χωρίς να συνοδεύεται από έγγραφα που να τεκμηριώνουν συγκεκριμένα σχετικούς ισχυρισμούς. Θα μπορούσε να γίνεται συγκεκριμένη αναφορά στους προβλεπόμενους λόγους ένστασης και να προσκομίζονται σχετικά έγγραφα, για να δείχνουν επ’ ακριβώς στον Διευθυντή γιατί δεν πρέπει να εφαρμόσει τον εν λόγω Νόμο στη συγκεκριμένη περίπτωση, με βάση τις διατάξεις του ιδίου του Νόμου. Ασχέτως του τρόπου που διατυπώθηκε η ένσταση, που καθιστούσε δύσκολη την εξέτασή της από τον Διευθυντή, στο πλαίσιο της συγκεκριμένης διαδικασίας της οποίας γίνονταν χρήση, σ’ αυτήν, περιλήφθηκε και λόγος σχετικός με την μη εκπλήρωση των συμβατικών υποχρεώσεων των αγοραστών. Αυτός ο λόγος, σε συνάρτηση με την προηγουμένως διαπιστωθείσα παράλειψη αναζήτησης επαρκών αποδεικτικών στοιχείων από τον Διευθυντή, σχετικά με την ικανοποίηση των προϋποθέσεων εξέτασης της αίτησης της Εφεσίβλητης 2, καθιστά και την απόφαση του Διευθυντή, αλυσιτελώς, ελλιπή και λανθασμένη, επί του συγκεκριμένου σημείου.
49. Στη βάση των προαναφερόμενων, εφόσον κρίνεται πως υπάρχει επαρκής λόγος για την ακύρωση της απόφασης του Διευθυντή ημερομηνίας 29.03.2022, παρέλκει και η εξέταση οποιουδήποτε άλλου λόγου Έφεσης. Έπειτα, οποιαδήποτε ενασχόληση με θέματα συνταγματικότητας, υπό τις περιστάσεις αυτής της υπόθεσης, θα είχε μόνο θεωρητικό ενδιαφέρον, και, ως περιττή, δεν θα ήταν επιτρεπτή. Εξάλλου, με τον τρόπο που εκτέθηκαν τα ζητήματα από την Εφεσείουσα, με αναφορά κατά βάση στη φιλοσοφία του Νόμου, κατ’ επέκταση της επιλογής του νομοθέτη, να δώσει εμπράγματη προτεραιότητα στις κατατεθειμένες συμβάσεις πώλησης, δεν θα πληρούνται οι προϋποθέσεις εξέτασης τυχόν αντισυνταγματικότητας.
Κατάληξη
50. Για τους λόγους που εξηγήθηκαν, εκδίδεται διάταγμα με το οποίο ακυρώνεται η απόφαση του Διευθυντή ημερομηνίας 29.03.2022 και διατάσσεται η επανεξέταση της αίτησης της Εφεσίβλητης 2 και της ένστασης της Εφεσείουσας από τον Διευθυντή, υπό το φως και όσων εκτέθηκαν στην παρούσα απόφαση.
51. Εάν η Εφεσείουσα θεωρεί πως συντρέχουν ουσιαστικοί λόγοι για τους οποίους ουδέποτε θα πρέπει να εφαρμοστεί ο Ν.9/65 για την προστασία των αγοραστών, ακόμα και ορθά να εφαρμοστεί, θα πρέπει ενδεχομένως να ενεργήσει εκτός του πλαισίου της προβλεπόμενης σ’ αυτόν τον Νόμο διαδικασίας.
52. Όσον αφορά τα έξοδα, η διαδικασία αυτή δεν είναι αντιπαραθετική, ενώ οι Εφεσίβλητοι δεν ευθύνονται για τις παραλείψεις του Διευθυντή, ώστε να επωμιστούν τα έξοδα της Εφεσείουσας. Έχοντας υπόψη και τον τρόπο που έγινε η Έφεση, δεικνύοντας μια γενικότερη αντίδραση της Εφεσείουσας στην ύπαρξη του συγκεκριμένου νόμου, το αποτέλεσμα δεν την καθιστά ακριβώς επιτυχούσα διάδικο σε αυτή τη διαδικασία, ακόμα κι αν επωφελείται, τουλάχιστον προσωρινά, από το αποτέλεσμά της. Κάθε πλευρά να επωμιστεί τα έξοδά της.
(Υπ.) ………………………..
Χρ. Μίτλεττον, Ε.Δ.
Πιστό Αντίγραφο
ΠΡΩΤΟΚΟΛΛΗΤΗΣ
[1]. άρθρο 2 Ν.9/65.
[2]. άρθρα 4 § 1, 7 Ν.9/65.
[3]. άρθρο 5 Ν.9/65.
[4]. άρθρο 12 §§ 1, 5, 7 Ν.9/65.
[5]. Άρθρα 24, 29, 30 Ν.9/65.
[6]. άρθρο 23 Ν.9/65.
[7]. Ενδεικτικά, Board for Registration of Architects and Civil Engineers v. Kyriakides (1966) 3 CLR 640, Μαυρογένης ν. Βουλής των Αντιπροσώπων (Αρ.3) (1996) 1 ΑΑΔ 315, Νικολάου v. Βασιλείου (1999) 1 ΑΑΔ 1566, Μαρκιτανής v. Μουζούρη (2000) 1 ΑΑΔ 923, Πιτσιλλίδης ν. Επιτροπής Κεφαλαιαγοράς Κύπρου (2004) 3 ΑΑΔ 7.