ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΠΑΦΟΥ
ΕΝΩΠΙΟΝ: Χρ. Μίτλεττον, Ε.Δ.
Ευρωπαϊκή Διαδικασία
Επίλυσης Μικροδιαφορών αρ. 1/2024
SOPHIA LOEHNERT
Ενάγουσα
ν.
ΑΕΑ ADDRESS ESTATE AGENTS LTD
Εναγόμενη
____________________
Ημερομηνία: 22.05.2024
Εμφανίσεις:
Για την Ενάγουσα: αυτοπροσώπως
Για την Εναγόμενη: Ν. Κούρρης
Α Π Ο Φ Α Σ Η
1. Την 14.02.2024, υποβλήθηκε απαίτηση της Ενάγουσας εναντίον της Εναγόμενης εταιρείας, με τη διαδικασία που προβλέπεται στον Κανονισμό (ΕΚ) αρ. 861/2007 του Ευρωπαϊκού Κοινοβουλίου και του Συμβουλίου της 11ης Ιουλίου 2007 για τη θέσπιση ευρωπαϊκής διαδικασίας μικροδιαφορών. Αξιώνει €5.000,00. Αυτό είναι το αυξημένο όριο κατόπιν της τροποποίησης του άρθρου 2 του Κανονισμού. Ισχυρίζεται πως η Εναγόμενη, παρουσιάζονταν και ενεργούσε ως «BysellCyprus», ασκώντας κτηματομεσιτεία. Μεσολαβώντας για την πώληση ακινήτου που ανήκε σε τρίτο πρόσωπο προς την Ενάγουσα, την 28.10.2023, η Εναγόμενη έλαβε ποσό €5.000,00, ως προκαταβολή για την αγορά του ακινήτου. Δεν υπογράφθηκε κάποια σύμβαση. Έλαβε απόδειξη πληρωμής. Το ποσό των €5.000,00, θα αποκόπτονταν από το συνολικό τίμημα πώλησης των €20.000,00. Κατά τη διάρκεια των ελέγχων δέουσας επιμέλειας, ο δικηγόρος της Ενάγουσας τη συμβούλευσε να αποσύρει την προσφορά της, επειδή υπήρχαν ρίσκα όσον αφορά τη συμμόρφωση με τους κανόνες AML. Η ίδια, ως μονογονιός, χωρίς δικό της εισόδημα, δεν ήταν σε θέση να δώσει πληροφορίες και έγγραφα που της ζητήθηκαν, από την Τράπεζα, δια των δικηγόρων του πωλητή. Κατόπιν περίσκεψης, και έχοντας αισθανθεί περίεργα το όλο κλίμα, αποφάσισε να αποσύρει την προσφορά της. Δέχθηκε πιέσεις να υπογράψει τη σύμβαση πώλησης. Όπως αντιλήφθηκε αργότερα, σε διαφορετική περίπτωση, θα έχανε το ποσό των €5.000,00, λεπτομέρεια που η ίδια δεν γνώριζε εξ αρχής. Η Εναγόμενη αρνήθηκε να επιστρέψει τα χρήματα στην Ενάγουσα, αναφέροντάς της πως είχε αναγκαστεί να κρατήσει το ακίνητο εκτός αγοράς, δεσμεύοντάς το γι’ αυτήν, ενώ υπήρχαν και έξοδα, για όλες τις εργασίες που έγιναν. Ωστόσο, η Ενάγουσα θέτει πως, κατά την επίδειξη του ακινήτου, τους είχε λεχθεί πως δεν είχε τεθεί ακόμα στην ελεύθερη αγορά. Οι δικηγόροι της «BuySell» αρνήθηκαν να επιστρέψουν εκείνοι χρήματα, αναφέροντας στην Ενάγουσα πως δεν έλαβαν οι ίδιοι κάποια χρήματα. Στάλθηκε επιστολή μέσω του δικηγόρου της Εναγόμενης, απευθυνόμενη προς την «BuySell», στην οποία λήφθηκε απάντηση. Κάποια στιγμή, η Ενάγουσα δέχθηκε προσφορά για την επιστροφή του ποσού των €3.000,00, αντί του ποσού των €5.000,00. Ωστόσο, η Ενάγουσα χρειάζεται να λάβει πίσω το σύνολο των χρημάτων που κατέβαλε.
2. Η Ενάγουσα προσκόμισε ηλεκτρονική επικοινωνία ημερομηνίας 31.10.2023 που έλαβε από κάποιον ΑΑ, υπάλληλο στη «BySell Cyprus Real Estate» (Τ1), στην οποία αναφέρεται πως της αποστέλλονταν ο τίτλος ιδιοκτησίας του ακινήτου καθώς και απόδειξη για την πληρωμή του ποσού των €5.000,00, που, όπως αναφέρεται, είχε πληρωθεί για την κράτηση (reservation) του ακινήτου. Η απόδειξη που της είχε σταλεί (Τ2) ήταν «escrow receipt». Στο σώμα του Τ2, δεν αναγράφεται οτιδήποτε για την τύχη του ποσού των €5.000,00, σε περίπτωση υπαναχώρησης της Ενάγουσας από τη σκοπούμενη συμφωνία, για δικούς της λόγους. Προσκομίζεται, από την Ενάγουσα, και η ηλεκτρονική επικοινωνία ημερομηνίας 27.11.2023 από τον ΑΑ (Τ3), στην οποία της ανέφερε πως δεν μπορεί να επιστραφεί το ποσό των €5.000,00, εφόσον ήταν το ποσό για την κράτηση του ακινήτου. Η πώληση ήταν εφικτό να γίνει και η ίδια υπαναχώρησε από αυτήν, με αποτέλεσμα να προκύψουν έξοδα, ως προς τα οποία έπρεπε να κρατηθεί το ποσό των €5.000,00. Η Ενάγουσα προσκομίζει, επίσης, έγγραφο που περιλαμβάνει το περιεχόμενο μηνυμάτων που αντάλλαξε με τον δικηγόρο της, σχετικά με την αγορά του ακινήτου (Τ4). Ζητήθηκε από τον δικηγόρο της Ενάγουσας να προσκομίσει στοιχεία για την προέλευση των χρημάτων για την αγορά του ακινήτου. Η Ενάγουσα είχε αντιδράσει κάπως απότομα στην έκταση του αναγκαίου ελέγχου, καταλήγοντας «If they don’t want the money, then I want my deposit back». Ο δικηγόρος της την παρέπεμψε να μιλήσει με τον κτηματομεσίτη, στον οποίο είχε πληρώσει τα χρήματα. Η Ενάγουσα προσκομίζει μεταγενέστερη επικοινωνία με τον δικηγόρο της, ημερομηνίας 23.11.2023 (Τ5), ο οποίος την ενημέρωσε πως κατέστη εφικτό να ανοιχτεί λογαριασμός για την κατάθεση των χρημάτων, χωρίς να αποκλείεται η Τράπεζα που θα παραλάβει τα χρήματα να ζητήσει περαιτέρω πληροφορίες. Επίσης, προσκομίζει επιστολή του δικηγόρου της προς την «BuySell Cyprus Real Estate», φροντίδι ΑΑ, ημερομηνίας 28.11.2023 (Τ6), με την οποία η Ενάγουσα αξίωσε την επιστροφή του ποσού των €5.000,00, γιατί ουδέποτε είχε πραγματοποιηθεί η πώληση. Η εν λόγω επιστολή απαντήθηκε από δικηγόρους, που αναφέρονταν στους πελάτες τους «BuySell Cyprus», ημερομηνίας 29.11.2023 (Τ7), με την οποία έτυχε άρνησης η αξίωση της Ενάγουσας, με αναφορά, σε αυτήν, πως το ακίνητο είχε βγει εκτός αγοράς και έγιναν εργασίες, ενώ δεν δόθηκε λογικός λόγος για τη μη υπογραφή της συμφωνίας πώλησης από την Ενάγουσα, κατά συμφωνίας κράτησης, ως αποτέλεσμα της οποίας υπάρχει ζημιά, για την οποία μπορεί να κρατηθεί το ποσό των €5.000,00. Ενώπιον του Δικαστηρίου είναι επίσης ηλεκτρονική επικοινωνία από τον δικηγόρο της Ενάγουσας προς την ίδια, ημερομηνίας 08.12.2023, με την οποία διαβίβασε πρόταση για εξώδικη διευθέτηση της απαίτησής της στο ποσό των €3.000,00 (Τ8). Προσκομίστηκε επίσης έτοιμο πωλητήριο έγγραφο για το ακίνητο, που δεν είχε υπογραφεί (Τ9).
3. Υπήρχε κάποια δυσκολία με την επίδοση της απαίτησης αυτής της Ενάγουσας, που εντυπώνεται στο πρακτικό ημερομηνίας 21.03.2024. Έγινε χρήση δικαστικής επίδοσης, για τους λόγους που εξηγούνται στο εν λόγω πρακτικό.
4. Η Εναγόμενη, στην απάντησή της, ημερομηνίας 26.04.2024, που υποβλήθηκε μέσω του ίδιου δικηγόρου, της «BuySell», όπως προκύπτει από τα στοιχεία που προσκόμισε η Ενάγουσα, αρνείται την αξίωση της Ενάγουσας, λέγοντας πως δεν έχει οποιαδήποτε σχέση μαζί με την Ενάγουσα, ουδέποτε συναλλάχθηκε μαζί της, ούτε έχει οποτεδήποτε εργοδοτήσει κάποιον ΑΑ. Προσκομίζει και η Εναγόμενη κατάσταση αποδοχών και εισφορών (Τ10), δια της οποίας φαίνεται πως, ανάμεσα στους υπαλλήλους της Εναγόμενης εταιρείας, κατά τον ουσιώδη χρόνο, δεν βρίσκεται κάποιος ΑΑ.
5. Το αντίγραφο της απάντησης της Εναγόμενης στάλθηκε στην Ενάγουσα την 26.04.2024. Ακολούθως, η υπόθεση τέθηκε ενώπιον του Δικαστηρίου, για περαιτέρω ενέργειες.
6. Την 29.04.2024, εξετάστηκε η υπόθεση, ως έχει εκτεθεί ενώπιον του Δικαστηρίου, και κρίθηκε πως χρειάζονται περαιτέρω στοιχεία από την Ενάγουσα σχετικά με την απαίτησή της. Ειδικότερα, θα έπρεπε να προσκομιστούν στοιχεία με τα οποία:
(α) Να εξηγείται ο τρόπος με τον οποίον η Ενάγουσα έχει τη θέση πως η «BuySell Cyprus Real Estate», με την οποία φαίνεται να είχε επικοινωνία, και στην οποία κατέβαλε το χρηματικό ποσό, σχετίζεται με την Εναγόμενη εταιρεία AEA Address Estate Agents Ltd.
7. Επίσης, κρίθηκε πως και η Εναγόμενη, θα έπρεπε, επίσης, να δώσει πρόσθετα στοιχεία:
(α) Κατά πόσον έχει ή δεν έχει οποιαδήποτε σχέση με την «BuySell Cyprus Real Estate»
(β) Κατά πόσον έχει αποδείξεις πληρωμής ή χρέωσης των δικηγορικών εξόδων που διεκδικεί.
8. Έχοντας υπόψη τα άρθρα 7 και 9 του Κανονισμού, η Ενάγουσα και η Εναγόμενη κλήθηκαν να προσκομίσουν στο Δικαστήριο τα πιο πάνω στοιχεία, εντός 20 ημερών από ειδοποίησή τους, μέσω ηλεκτρονικής επικοινωνίας. Ειδοποιήθηκαν σχετικά την 02.05.2024.
9. Την 21.05.2024, η Ενάγουσα, δια ηλεκτρονικής επικοινωνίας, ανέφερε στο Δικαστήριο πως θεωρεί ότι το πρόσωπο που κατονομάζεται ΑΑ, ως η ίδια θεωρεί, εκπροσωπούσε την Εναγόμενη εταιρεία γιατί στη διεύθυνση, που αναγράφονταν στην επικοινωνία που είχαν μεταξύ τους, ως διεύθυνση επικοινωνίας, εκτίθετο η διεύθυνση «Shops D23-D24, Coral Bay Plaza», στην Πέγεια, που συνάδει με τη διεύθυνση της Εναγόμενης στην οδό «Κόλπος των Κοραλίων 23» (Τ11).
10. Από την πλευρά της, η Εναγόμενη ανέφερε πως η «BuySell Cyprus Real Estate» δεν υφίσταται ως εταιρεία ή εμπορική επωνυμία και δεν σχετίζεται με οποιονδήποτε τρόπο με την Εναγόμενη εταιρεία. Αποτελεί διαδικτυακή πλατφόρμα, όπως άλλες, π.χ. το Facebook, μέσω της οποίας διάφοροι μεσίτες, developers και εταιρείες απόκτησης ακινήτων διαφημίζουν, πωλούν και αγοράζουν ακίνητα. Η Εναγόμενη ουδεμία σχέση έχει και με την Εναγόμενη ή τον ΑΑ. Η Εναγόμενη προσκόμισε τιμολόγιο εξόδων, που σύμφωνα με τη θέση της δαπανήθηκαν για συμβουλές για τη συγκεκριμένη υπόθεση (Τ12), καθώς και έντυπο από τη σελίδα «BuySell», όπου φαίνονται οι καταχωρισμένοι επαγγελματίες (Τ13).
11. Πέρα από τον συσχετισμό που προσπάθησε η Ενάγουσα να κάνει, δια των ταχυδρομικών διευθύνσεων, ή της λέξης «Address», που περιέχεται στην επωνυμία της Εναγόμενης, αλλά και άλλης εταιρείας της οποίας τα στοιχεία δόθηκαν για να εμβάσει το χρηματικό ποσό, δεν προκύπτει, από οποιοδήποτε στοιχείο ενώπιον του Δικαστηρίου, πως το φυσικό πρόσωπο με το οποίο ήταν σε επικοινωνία η Ενάγουσα, για την αγορά του ακινήτου, δηλαδή ο φερόμενος ως ΑΑ, ήταν εκπρόσωπος της Εναγόμενης εταιρείας. Η Εναγόμενη, που είναι ξεχωριστό νομικό πρόσωπο, από όσες εταιρείες προκύπτουν από τους συσχετισμούς που επιχειρεί η Ενάγουσα, προσκόμισε πειστικά στοιχεία για το αντίθετο, πως η ίδια, ως κτηματομεσιτική εταιρεία, δεν εργοδοτεί κάποιον ΑΑ. Η ταχυδρομική διεύθυνση της Εναγόμενης, επίσης, ως μαρτυρήθηκε στο Δικαστήριο τουλάχιστον, είναι διαφορετική, ως αναγράφεται και στο πρακτικό ημερομηνίας 21.03.2024· εφόσον το θέμα της διεύθυνσής της απασχόλησε και στο στάδιο της επίδοσης. Πρόσθετα, το πρόσωπο που κατονομάζεται ως ΑΑ, φαίνεται, από τα στοιχεία που προσκόμισε η Ενάγουσα, πως, στην επικοινωνία που είχε με την Ενάγουσα, είχε αναφέρει αριθμό άδειας και μητρώου, που στο Συμβούλιο Εγγραφής Κτηματομεσιτών, οδηγούν σε άλλο πρόσωπο και σε άλλη από την Εναγόμενη εταιρεία. Η Εναγόμενη εταιρεία έχει αριθμό άδειας και μητρώου διαφορετικά. Ενδεχομένως, με ενδελεχή έρευνα από την Ενάγουσα, δια του Συμβουλίου Εγγραφής Κτηματομεσιτών, ή δια αρμόδιας κρατικής αρχής, η Ενάγουσα να μπορούσε, μέσα και από την ανίχνευση της πορείας των χρημάτων που κατέβαλε, να οδηγηθεί στην ταυτότητα του φυσικού ή του νομικού προσώπου που θα έπρεπε να ενάγει, που, σε κάθε περίπτωση, δεν θα μπορούσε να συσχετίσει με την Εναγόμενη, με τον τρόπο που εισηγείται, για σκοπούς απόδειξης. Δεν διαφεύγει από την προσοχή μου, επίσης, πως, με βάση το ανυπόγραφο προσχέδιο του πωλητηρίου συμβολαίου, το ήδη καταβεβλημένο ποσό των €5.000,00, θα θεωρείτο μέρος του τιμήματος πώλησης που θα καταβάλλονταν στον πωλητή, ο οποίος είχε αναθέσει την πώληση του ακινήτου του σε κτηματομεσίτη.
12. Με βάση το άρθρο 9, του Κανονισμού, το δικαστήριο προσδιορίζει τα μέσα συγκέντρωσης αποδεικτικών στοιχείων και την έκταση των αποδεικτικών στοιχείων που απαιτούνται για την απόφασή του δυνάμει των κανόνων που εφαρμόζονται ως προς το παραδεκτό των αποδεικτικών στοιχείων. Χρησιμοποιεί την απλούστερη και λιγότερο επαχθή μέθοδο συγκέντρωσης αποδείξεων. Μπορεί να δεχθεί τη συγκέντρωση αποδεικτικών στοιχείων με γραπτές καταθέσεις μαρτύρων, πραγματογνωμόνων ή διαδίκων. Όταν για τη συγκέντρωση αποδεικτικών στοιχείων απαιτείται η κατάθεση προσώπου, η ακρόαση διεξάγεται σύμφωνα με τους όρους που προβλέπονται στο άρθρο 8 (ακρόαση). Μπορεί να προβεί στην εξέταση μαρτύρων ή πραγματογνωμόνων μόνον εάν δεν είναι δυνατή η έκδοση απόφασης βάσει των λοιπών αποδεικτικών στοιχείων.
13. Η συγκέντρωση των αποδεικτικών στοιχείων, όπως προβλέπεται, και η εκλαμβανόμενη ως περιορισμένη εξεταστική δυνατότητα του Δικαστηρίου, σκοπεί στη διάγνωση της συγκεκριμένης διαφοράς μεταξύ των συγκεκριμένων διαδίκων. Το Δικαστήριο δεν μπορεί να υπεισέλθει σε ρόλο αρχής διερεύνησης, γενικά, για την ανίχνευση μαρτυρίας για την απαίτηση της Ενάγουσας εναντίον άλλων προσώπων, με τον τρόπο που φαίνεται να χρειάζεται η περίπτωση της Ενάγουσας. Το βάρος για την απόδειξη της απαίτησης της Ενάγουσας βρίσκεται πάντοτε στην ίδια, και το Δικαστήριο, έχοντας την υποχρέωση να είναι αμερόληπτο, δεν μπορεί να συμβουλεύσει την Ενάγουσας ως προς τον ποιο φυσικό ή νομικό πρόσωπο να ενάγει.
14. Η μη απόδειξη, από την Ενάγουσα, της ύπαρξης κάποιας συμβατικής σχέσης της με την Εναγόμενη εταιρεία, βάσει της οποίας να οφείλεται η επιστροφή ποσού €5.000,00, που να είχε πληρωθεί στην Εναγόμενη, ή άλλης βάσης αγωγής εναντίον της Εναγόμενης εταιρείας, οδηγεί, αναγκαστικά, στη μη δυνατότητα επιτυχίας της απαίτησής της.
15. Για τους λόγους που εξηγήθηκαν, η απαίτηση της Ενάγουσας εναντίον της Εναγόμενης απορρίπτεται.
16. Η απόρριψη της απαίτηση της Ενάγουσας εναντίον της Εναγόμενης εταιρείας δεν εμποδίζει την Ενάγουσα να ενάγει οποιοδήποτε άλλο πρόσωπο.
17. Σύμφωνα με το άρθρο 16 του Κανονισμού, ο ηττηθείς διάδικος φέρει τα έξοδα της δίκης. Ωστόσο το δικαστήριο δεν επιδικάζει δικαστικά έξοδα υπέρ του νικήσαντος διαδίκου, στον βαθμό που η πραγματοποίησή τους ήταν περιττή ή που είναι δυσανάλογα προς το ύψος της αγωγής.
18. Στο τιμολόγιο που προσκόμισε η Εναγόμενη, δεν αναγράφεται η υπηρεσία που παρασχέθηκε σ’ αυτήν, ενώ αφορά και ένα ποσό δυσανάλογο με το ύψος της απαίτησης της Ενάγουσας και τις ενέργειες που έγιναν σε αυτή τη διαδικασία, που περιορίστηκαν στην αποστολή απάντησης στην απαίτηση της Ενάγουσας και διευκρινιστικών στοιχείων που ζητήθηκαν.
19. Κατ’ αναλογία όσων προκύπτουν από τους διαδικαστικούς κανονισμούς για τα έξοδα σε αγωγές, για τις οδηγίες και την ετοιμασία υπεράσπισης και για μία επιστολή εκ μέρους της Εναγόμενης, βάσει της κλίμακας της απαίτησης της Ενάγουσας, επιδικάζονται έξοδα υπέρ της Εναγόμενης και εναντίον της Ενάγουσας στο ποσό των €219,00, πλέον Φ.Π.Α..
20. Η απόφαση να επιδοθεί στους διαδίκους σύμφωνα με το άρθρο 13 του Κανονισμού.
(Υπ.) ………………………
Χρ. Μίτλεττον, Ε.Δ.
Πιστό Αντίγραφο
ΠΡΩΤΟΚΟΛΛΗΤΗΣ