ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΠΑΦΟΥ
Ενώπιον: Γ. Κ. Βλάμη, Π.Ε.Δ.
Αρ. Αγωγής: 1857/2015
Μεταξύ:
1. ROBERT ALEXANDER GILLIES BURNS, εξ Ηνωμένου Βασιλείου
2. SUSAN MACKILLOP, εξ Ηνωμένου Βασιλείου
Εναγόντων
και
1. ALPHA PANARETI PUBLIC LTD (H.E. xxx), xxx Πάφος
2. ALPHA BANK CYPRUS LTD, xxx Λευκωσία
Εναγομένων
ΚΑΙ ΔΙ’ ΑΝΤΑΠΑΙΤΗΣΕΩΣ
Μεταξύ:
ALPHA BANK CYPRUS LTD, xxx Λευκωσία
Δι’ Ανταπαιτήσεως Εναγόντων
και
1. ROBERT ALEXANDER GILLIES BURNS, εξ Ηνωμένου Βασιλείου
2. SUSAN MACKILLOP, εξ Ηνωμένου Βασιλείου
3. ALPHA PANARETI PUBLIC LTD (H.E. xxx), xxx Πάφος
Δι’ Ανταπαιτήσεως Εναγομένων
Και δυνάμει Ειδοποίησης ημερομηνίας 04.10.23
Μεταξύ:
1. ROBERT ALEXANDER GILLIES BURNS, εξ Ηνωμένου Βασιλείου
2. SUSAN MACKILLOP, εξ Ηνωμένου Βασιλείου
Εναγόντων
και
1. ALPHA PANARETI PUBLIC LTD (H.E. xxx), xxx Πάφος
2. ALPHA CREDIT ACQUISITION COPMPANY LIMITED, Λευκωσία
Εναγομένων
ΚΑΙ ΔΙ’ ΑΝΤΑΠΑΙΤΗΣΕΩΣ
Μεταξύ:
ALPHA CREDIT ACQUISITION COPMPANY LIMITED, Λευκωσία
Δι’ Ανταπαιτήσεως Εναγόντων
και
1. ROBERT ALEXANDER GILLIES BURNS, εξ Ηνωμένου Βασιλείου
2. SUSAN MACKILLOP, εξ Ηνωμένου Βασιλείου
3. ALPHA PANARETI PUBLIC LTD (H.E. xxx), xxx Πάφος
Δι’ Ανταπαιτήσεως Εναγομένων
Ημερομηνία: 29.05.24
Εμφανίσεις:
Για Ενάγοντες 1 & 2: κος Τζ. Κουζαλής για G. Kouzalis L.L.C.
Για Εναγόμενη 1: κα Στ. Φλωράκη για Χλωρακιώτης & Φλωράκη Δ.Ε.Π.Ε.
ΑΠΟΦΑΣΗ
Η Εναγόμενη 1, η οποία κατά τον ουσιώδη χρόνο ήταν εταιρεία ανάπτυξης τεμαχίων γης που ασχολείτο με την ανέγερση κτιρίων και πώληση ακινήτων, επρόκειτο να ανεγείρει κτιριακό συγκρότημα διαμερισμάτων στην κοινότητα Κουκλιών της επαρχίας Πάφου. Ένα από τα υπό κατασκευή διαμερίσματα στο εν λόγω κτιριακό συγκρότημα πωλήθηκε στους Ενάγοντες 1 & 2 (στο εξής οι «Ενάγοντες») δυνάμει σχετικού συμφωνητικού εγγράφου που υπογράφηκε. Το μεγαλύτερο μέρος του συμφωνημένου τιμήματος θα πληρωνόταν από δάνειο που η Alpha Bank Cyprus Limited (στο εξής η «Alpha Bank») χορήγησε στους Ενάγοντες.
Τα προβλήματα που εμφανίστηκαν κατά την ανέγερση του έργου οδήγησαν τους Ενάγοντες στην καταχώρηση της παρούσας αγωγής. Η αγωγή στρέφεται εναντίον της Εναγομένης 1 που είχε την ευθύνη της κατασκευής του διαμερίσματος όσο και κατά της Εναγομένης 2 που ήταν ο τραπεζικός οργανισμός που δανειοδότησε τους Ενάγοντες για την αγορά του ακινήτου. Με την παρούσα αγωγή οι Ενάγοντες διεκδικούν από τους Εναγομένους 1 & 2 σωρεία θεραπειών επικαλούμενοι διάφορες νομικές βάσεις.
Αμφότεροι Εναγόμενοι, εκτός από υπεράσπιση, προώθησαν ξεχωριστά ανταπαίτηση εναντίον των Εναγόντων. Παράλληλα η Εναγόμενη 2 προώθησε απαίτηση εναντίον της Εναγομένης 1 με την τελευταία να καταχωρεί ανταπαίτηση εις βάρος της πρώτης.
Στην πορεία η απαίτηση της Εναγομένης 2 εναντίον της Εναγομένης 1 όσο και η ανταπαίτηση της δεύτερης εις βάρος της πρώτης αποσύρθηκαν στη βάση κοινής δήλωσης τους.
Επίσης η απαίτηση των Εναγόντων εναντίον της Εναγομένης 2 αποσύρθηκε ανεπιφύλακτα με την κάθε πλευρά να επιβαρύνεται με τα δικά της έξοδα. Σχετικό κοινό πρακτικό τους ημερ. 27.01.23 που κατατέθηκε στο Δικαστήριο. Σε ότι αφορά την ανταπαίτηση της Εναγομένης 2 εναντίον των Εναγόντων, εκ συμφώνου εκδόθηκε απόφαση υπέρ της πρώτης εναντίον των Εναγόντων 1 και 2 αλληλέγγυα και/ή κεχωρισμένα σύμφωνα με το περιεχόμενο του εν λόγω κοινού πρακτικού που παρουσιάστηκε στο Δικαστήριο. Παράλληλα εκδόθηκαν διάφορα διατάγματα προς όφελος της Εναγομένης 2, ανάμεσα σ’ άλλα, τα οποία παρέχουν δικαιώματα κατοχής, εκμετάλλευσης, πώλησης και υποθήκης του επίμαχου διαμερίσματος καθώς επίσης απόσυρσης του συμφωνητικού εγγράφου πώλησης από το μητρώο του Κτηματολογίου
Ένεκα των πιο πάνω εξελίξεων, παρέμειναν προς εκδίκαση η απαίτηση των Εναγόντων εναντίον της Εναγομένης 1 και η ανταπαίτηση της Εναγομένης 1 εναντίον των Εναγόντων. Τα επίδικα θέματα τους οδηγήθηκαν για επίλυση σε ακρόαση. Για την απρόσκοπτη εκδίκαση της παρούσας αγωγής το Δικαστήριο επιλήφθηκε τους περί της Εκδίκασης Καθυστερημένων Υποθέσεων (Ειδικούς) Διαδικαστικούς Κανονισμούς του 2022 ημερ. 25.11.22, όπως αυτοί έχουν τροποποιηθεί με τον Τροποποιητικό Αρ.1 ημερ. 23.12.22 (στο εξής οι «Δ.Κ.») εκδίδοντας σχετικές οδηγίες. Μία από τις οδηγίες που δόθηκαν είναι η συνεκδίκαση της απαίτησης και ανταπαίτησης μέσα από την ίδια δικαστική διαδικασία.
Κατ’ εφαρμογή των οδηγιών του Δικαστηρίου οι διάδικοι είχαν την καλοσύνη να περιορίσουν την προώθηση των επιδίκων ζητημάτων τους, όπως αυτά προσδιορίζονται στα πολυσέλιδα δικόγραφα, ενημερώνοντας το Δικαστήριο γι’ αυτά που τελικά παραμένουν προς εκδίκαση μέσα από τις εναρκτήριες αγορεύσεις των συνηγόρων τους. Αμέσως πιο κάτω θα αναφερθώ συνοπτικά στις δικογραφημένες εκδοχές των διαδίκων, όπως αυτές πλέον έχουν διαμορφωθεί από τον περιορισμό των διαφορών των διαδίκων. Επιπλέον τα μέρη, δια των συνηγόρων τους, προέβηκαν σε παραδεκτά γεγονότα τα οποία εγκρίθηκαν από το Δικαστήριο. Θα αναφερθώ σ’ αυτά στη συνέχεια.
Θα πρέπει ακόμη να λεχθεί ότι η συνεισφορά των διαδίκων με τους συνηγόρους τους στην διεκπεραίωση της υπόθεσης ήταν σημαντική. Τόσο ο περιορισμός των επιδίκων ζητημάτων όσο και η ετοιμασία παραδεκτών γεγονότων διευκόλυναν σε μεγάλο βαθμό το Δικαστήριο στη διαχείριση της εκδίκασης της απαίτησης και ανταπαίτησης.
Οι δικογραφημένες εκδοχές των διαδίκων:
Ως αποτέλεσμα της μείωσης των επιδίκων θεμάτων, εξακολουθεί να χρήζει εξέτασης ο ισχυρισμός των Εναγόντων ότι η Εναγόμενη 1 ευθύνεται αποκλειστικά για ουσιώδη παράβαση της σύμβασης πώλησης. Είναι η θέση των Εναγόντων ότι η Εναγόμενη απέτυχε να αποπερατώσει την κατασκευή του διαμερίσματος εντός της συμβατικής ημερομηνίας. Είναι ακόμη η θέση τους ότι ουδέποτε υπήρξε έκδοση ξεχωριστού τίτλου ιδιοκτησίας για το ακίνητο και μεταβίβαση του εις τα ονόματα των Εναγόντων ελεύθερο από οποιοδήποτε εμπράγματο βάρος και επιβάρυνση, ως προνοούσε η μεταξύ τους σύμβαση. Οι Ενάγοντες επικαλούνται τερματισμό της εν λόγω σύμβασης συνεπεία της επικαλούμενης ουσιώδους διάρρηξης της από την Εναγόμενη 1. Γι’ αυτό ζητούν επιστροφή των χρημάτων €21.003,21 που έχουν πληρώσει ως προκαταβολή σε σχέση με την υλοποίηση της συμφωνίας πλέον έξοδα €10.000 που κατέβαλαν για την κάθοδο και παραμονή τους στην Κύπρο πλέον τα δικηγορικά έξοδα.
Παράλληλα είναι η θέση των Εναγόντων ότι δεν δικαιολογείται η πληρωμή που ανταπαιτητικά ζητείται από την Εναγόμενη 1 λόγω του ισχυρισμού τους για τερματισμό της σύμβασης πώλησης ένεκα ουσιώδους παραβίαση της από την Εναγόμενη 1. Επίσης οι Ενάγοντες θεωρούν ότι τέτοια πληρωμή δεν δικαιολογείται για τον επιπλέον λόγο ότι οι εργοληπτικές εργασίες που εκτελέστηκαν είναι τέτοιας μικρής αξίας που δεν την καλύπτουν.
Αντίθετα η Εναγόμενη 1 ισχυρίζεται ότι οι Ενάγοντες δεν δικαιούνται στην επιδίκαση οποιουδήποτε ποσού που αξιώνουν επειδή αυτοί είναι που ευθύνονται για παραβίαση της σύμβασης πώλησης. Είναι ακόμη η θέση τους ότι ένεκα της παράβασης σύμβασης από τους Ενάγοντες δικαιούται στην επιδίκαση του ποσού των €21.000 υπό τη μορφή ειδικών αποζημιώσεων αλλά και ως συμβατικό χρέος που προέκυψε ως οφειλόμενο στη βάση της αξίας των κατασκευαστικών εργασιών που εκτελέστηκαν και παρέμεινε απλήρωτη.
Η επίδικη συμφωνία:
Η υπ’ αναφορά συμφωνία είναι γραπτή και φέρει ημερομηνία 10.05.10. Σ’ αυτήν περιλαμβάνονται παραρτήματα που είναι αναπόσπαστο μέρος της σύμβασης. Ως συμβαλλόμενα μέρη είναι η Εναγόμενη 1 ως πωλητής που παράλληλα ανέλαβε την κατασκευή του διαμερίσματος από τη μία πλευρά και οι Ενάγοντες 1 & 2 ως αγοραστές από την άλλη. Δεν αμφισβητείται ότι οι υπογραφές που εμφανίζονται στο σώμα του εγγράφου εκ μέρους και για λογαριασμό των συμβαλλομένων μερών ανήκουν στους Ενάγοντες 1 & 2 και στην Εναγόμενη 1. Επίσης δεν αμφισβητείται η νομιμότητα και εγκυρότητα κατάρτισης του εν λόγω συμφωνητικού εγγράφου. Το δε περιεχόμενο της σύμβασης είναι παραδεκτό από τα μέρη ως προς την αλήθεια του.
Αντικείμενο της εν λόγω σύμβασης είναι η κατασκευή, πώληση, η έκδοση ξεχωριστού τίτλου ιδιοκτησίας και μεταβίβαση αυτού εις τα ονόματα των Εναγόντων εντός του χρονικού διαστήματος που προνοείται από την εν λόγω σύμβαση. Το συμφωνημένο τίμημα ανέρχεται στις £120.048 (στερλίνες) περιλαμβανομένου Φ.Π.Α,, το οποίο θα πληρωνόταν σταδιακά ως καθορίζεται από τις πρόνοιες του συμφωνητικού εγγράφου. Αναφορά στους υπόλοιπους όρους της σύμβασης θα γίνεται στη συνέχεια εκεί και όπου κρίνεται ότι χρειάζεται.
Το επίμαχο ακίνητο που πωλήθηκε:
Πρόκειται για διαμέρισμα αρ. [ ] (studio apartment) στο κτιριακό συγκρότημα με το όνομα [ ] του έργου TERRA DIVINA (στο εξής το «επίμαχο διαμέρισμα»). Το συγκρότημα διαμερισμάτων θα ανεγειρόταν από την Εναγόμενη 1 εντός του ακινήτου με αρ. εγγραφής 0/[ ], Φύλλο/Σχέδιο 51/48, τεμάχιο [ ] στην κοινότητα Κουκλιών της επαρχίας Πάφου.
Προσαχθείσα μαρτυρία:
Για την απόδειξη της απαίτησης τους και προβολή της υπεράσπισης τους στην ανταπαίτηση της Εναγομένης 1 οι Ενάγοντες παρουσίασαν από κοινού τρεις μάρτυρες. Προς υπεράσπιση της και παράλληλα για σκοπούς τεκμηρίωσης της ανταπαίτησης της η Εναγόμενη 1 κάλεσε δύο μάρτυρες.
Κατά την εκδίκαση της υπόθεσης κατατέθηκαν 17 τεκμήρια.
Θα σκιαγραφήσω τώρα την ουσία της μαρτυρίας που παρουσιάστηκε ενώπιον μου.
ΜΕ1 ήταν ο Ενάγοντας 1. Στην κυρίως εξέταση του υπεβλήθηκαν ερωτήσεις και ακολούθησε η αντεξέταση του από τον συνήγορο της Εναγομένης 1.
Μέσα από την μαρτυρία του ο Ενάγοντας 1 ανέφερε ότι αρχικά έχει πληρώσει ποσό £2.000 στερλίνες και στη συνέχεια άλλες £16.007 στερλίνες. Όπως είπε, αυτά τα δύο ποσά μαζί με τα έξοδα που έχει καταβάλει για την μετάβαση και τη διαμονή του στην Κύπρο καθώς και τα δικηγορικά έξοδα που έχουν προκύψει είναι τα χρήματα που ζητεί να του επιστραφούν μέσα από την αγωγή αυτή. Το παράπονο του είναι ότι έχει πληρώσει τα λεφτά αυτά ως μέρος του τιμήματος που συμφωνήθηκε για την αγορά ενός ακινήτου που η κατασκευή του δεν ολοκληρώθηκε και ουδέποτε του παραδόθηκε από την Εναγόμενη 1. Ο Ενάγοντας 1 απέρριψε τον ισχυρισμό της Εναγομένης 1 ότι το έργο δεν ολοκληρώθηκε συνεπεία παράβασης των προνοιών του πωλητηρίου εγγράφου (το έγγραφο αυτό κατατέθηκε από κοινού από τα μέρη ως Τεκμήριο 1) και συγκεκριμένα λόγω της άρνησης του να πληρώσει ποσό €21.000 που αντιστοιχούσε στην αξία εκτελεσθείσας εργασίας στο επίμαχο ακίνητο. Συμφωνώντας με τη θέση της Εναγομένης 1 που του υπεβλήθηκε στην αντεξέταση του από το συνήγορο της ότι το πιο πάνω ποσό που απαιτείται δεν της έχει πληρωθεί, δήλωσε πως ο ίδιος δεν ήταν υποχρεωμένος να το πράξει αλλά η δικηγόρος του που κατονομάζει κατόπιν συνεννόησης με τον οικονομικό σύμβουλο του, οι οποίοι εξουσιοδοτήθηκαν γι’ αυτό και ενεργούσαν εκ μέρους του.
ΜΕ2 ήταν ο Σάββας Κωνσταντίνου, ο οποίος ασκεί το επάγγελμα του πολιτικού μηχανικού για 15 χρόνια και εργάζεται στον ιδιωτικό τομέα. Είναι πτυχιούχος πολιτικός μηχανικός από το πανεπιστήμιο University College London (UCL) και κάτοχος μεταπτυχιακών διπλωμάτων στη μηχανική και στο δίκαιο κατασκευών από τα επίσης αγγλικά πανεπιστήμια Imperial College και King’s College London αντίστοιχα. Εργάστηκε ως πολιτικός μηχανικός σε εταιρείες στο Λονδίνο. Είναι μέλος του Chartered Institute Civil Engineers και εγγεγραμμένος επιστήμονας στο Ε.Τ.Ε.Κ. Εδώ και 4-5 χρόνια διαθέτει το δικό του γραφείο που ασχολείται με την ετοιμασία στατικών μελετών και την διεξαγωγή διαιτησίες και πραγματογνωμοσύνες ως άτομο που περιλαμβάνεται στον κατάλογο εγκεκριμένων διαιτητών και πραγματογνωμόνων του Ε.Τ.Ε.Κ.
Στα πλαίσια της ένορκης μαρτυρίας του ο εν λόγω μάρτυρας ανάφερε ότι περί τον Δεκέμβριο 2022 έλαβε οδηγίες από το δικηγόρο των Εναγόντων να καταγράψει το βαθμό και την έκταση των εργασιών που πραγματικά είχαν εκτελεστεί στο επίμαχο έργο και να τις αντιπαραβάλει / συγκρίνει με τις εργασίες που προνοούνταν να κατασκευαστούν από τα εγκριμένα αρχιτεκτονικά σχέδια με την έκδοση πολεοδομικής άδειας για το έργο. Για το σκοπό αυτό περί τα μέσα Ιανουαρίου 2023 μετέβηκε στο χώρο και προέβηκε σε λήψη έγχρωμων φωτογραφιών. Ακόμη προμηθεύτηκε τα εγκριμένα αρχιτεκτονικά σχέδια της εκδοθείσας πολεοδομικής άδειας.
Κατόπιν μελέτης των εγκριμένων αρχιτεκτονικών σχεδίων της εκδοθείσας πολεοδομικής άδειας ο μάρτυρας αντιλήφθηκε ότι το επίμαχο διαμέρισμα έχει αριθμό 303 και επρόκειτο να βρίσκεται στον 3ο όροφο (Level 3) του Block Q του συγκεκριμένου έργου. Επιθεωρώντας το χώρο ο μάρτυρας παρατήρησε ότι στο συγκεκριμένο Block υπάρχει θεμελίωση, έχει εκτελεστεί η πλάκα ισογείου, η πλάκα του 1ου ορόφου και οι κολώνες του 1ου και του 2ου ορόφου. Σύμφωνα με τον εν λόγω μάρτυρα, ουδεμία εργασία του 3ου ορόφου έχει εκτελεστεί ή έστω ξεκινήσει να εκτελείται στον οποίον θα βρισκόταν το επίμαχο διαμέρισμα. Καταλήγοντας ο μάρτυρας ανάφερε ότι δεν υπάρχει οικοδομική άδεια για το επίμαχο έργο με ότι αυτό συνεπάγεται. Στα πλαίσια της μαρτυρίας του ΜΕ2 κατατέθηκαν ως Τεκμήρια 8 και 9 αντίστοιχα Πολεοδομική Άδεια ημερ. 09.04.09 με αρ. ΠΑΦ/00262/2008 και Έντυπο Βεβαίωσης Λήψης Αίτησης για Άδεια Οικοδομής ημερ. 22.09.09 με αρ. φακέλου Β575/09 που αφορά την εκδοθείσα πολεοδομική άδεια. Σε σχέση με τις οδηγίες που έλαβε ο μάρτυρας ετοίμασε τεχνικό πόρισμα με επισυνημμένα έγγραφα και έγχρωμες φωτογραφίες που ο ίδιος έλαβε από την επιθεώρηση του χώρου, τα οποία κατέθεσε ως Τεκμήριο 7.
ΜΕ3 ήταν η Χριστιάνα Χριστοδούλου, η οποία εργάζεται στην Επαρχιακή Διοίκηση Πάφου ως διοικητική λειτουργός από τον Μάιο 2010 μέχρι τον Σεπτέμβριο 2021 όταν ανέλαβε καθήκοντα Βοηθού Επαρχιακού Επόπτη σε περιοχή που ανήκει και η κοινότητα Κουκλιών στην οποίαν βρίσκεται το επίμαχο έργο. Ασχολείται με την εξέταση προβλημάτων και συνθηκών που εγείρονται στην περιοχή που είναι υπεύθυνη και υποβάλλει εισήγηση για επίλυση τους. Η γραπτή της δήλωση (Ένδειξη Α) αποτελεί μέρος της κυρίως εξέτασης της, η οποία ολοκληρώθηκε με προφορικές επεξηγηματικές τοποθετήσεις κατόπιν ερωτήσεων που της είχαν υποβληθεί. Ακολούθησε η αντεξέταση της από τον ευπαίδευτο συνήγορο της Εναγομένης 1.
Συνοψίζοντας την μαρτυρία της ΜΕ3 μπορεί να λεχθεί η τοποθέτηση της ότι για την ανάπτυξη που έγινε στο επίμαχο τεμάχιο μέχρι σήμερα δεν έχει εξασφαλιστεί άδεια οικοδομής. Η μάρτυρας ξεκαθάρισε ότι οι οικοδομικές εργασίες εκτελέστηκαν δίχως την εξασφάλιση έγκρισης ή συγκατάθεσης ή συναίνεσης της Επαρχιακής Διοίκησης Πάφου ή οποιουδήποτε Υπουργού. Σύμφωνα με την μάρτυρα, οι εν λόγω εργασίες έγιναν προτού η ίδια αναλάβει καθήκοντα Βοηθού Επαρχιακού Επόπτη, χωρίς όμως η ίδια να γνωρίζει ακριβή ημερομηνία.
Αναφερόμενη στο ιστορικό του συγκεκριμένου έργου, η μάρτυρας είπε ότι αρχικά εξασφαλίστηκε η πολεοδομική άδεια ημερ. 09.04.09 με αρ. ΠΑΦ/262/2008. Βάση αυτής κατατέθηκε από την Εναγόμενη 1 αίτηση για άδεια οικοδομής, για την οποίαν συμπληρώθηκε Έντυπο Βεβαίωσης Λήψης Αίτησης για Άδεια Οικοδομής ημερ. 22.09.09 με αρ. φακέλου Β575/09. Προς τούτο αναγνώρισε το Τεκμήριο Α προς αναγνώριση και τα Τεκμήρια 8 & 9. Ωστόσο, όπως είπε, η πιο πάνω πολεοδομική άδεια έληξε χωρίς να εκδοθεί οποιαδήποτε άδεια οικοδομής. Ακολούθως εξασφαλίστηκε νέα πολεοδομική άδεια ημερ. 31.10.17 με αρ. ΠΑΦ/632/2015 (Τεκμήριο 11) και υπεβλήθηκε νέα αίτηση για έκδοση άδειας οικοδομής ημερ. 27.02.19 (Τεκμήριο 10), για την οποίαν χρησιμοποιήθηκε ο προγενέστερος φάκελος Β575/09.
Περαιτέρω η μάρτυρας ανάφερε ότι στα πλαίσια εξέτασης της αίτησης για άδεια οικοδομής η Επαρχιακή Διοίκηση Πάφου απέστειλε στον κατονομαζόμενο εξουσιοδοτημένο μελετητή του έργου, κύριο Γιώργο Εμφιετζή, επιστολή ημερ. 10.05.22 με την οποίαν τον καλούσε να προσκομίσει διάφορα έγγραφα και μελέτες για τα κτίρια στο έργο που είχαν ανεγερθεί ως τον σκελετό (Τεκμήριο 12). Η μάρτυρας εξήγησε ότι η αποστολή επιστολών στον εξουσιοδοτημένο μελετητή του έργου στο στάδιο εξέτασης αίτησης για άδεια οικοδομής στην οποίαν ζητούνται στοιχεία, έγγραφα και μελέτες είναι συνήθης πρακτική που εφαρμόζεται για να προωθηθεί η περαιτέρω εξέταση της αίτησης. Επειδή δεν υπήρξε ανταπόκριση, η Επαρχιακή Διοίκηση Πάφου με νέα επιστολή της ημερ. 10.06.22 ζήτησε συμμόρφωση με το περιεχόμενο της επιστολής ημερ. 10.05.22 εντός 2 μηνών αλλιώς θα λαμβάνοντα δικαστικά μέτρα χωρίς άλλη ειδοποίηση (Τεκμήριο 13).
Πρώτος μάρτυρας της Εναγομένης 1 ήταν ένας εκ των διευθυντών της, ο Ανδρέας Ιωάννου (ΜΥ1). Η κυρίως εξέταση του μάρτυρα αποτελείται από γραπτή δήλωση, της οποίας το περιεχόμενο υιοθετήθηκε από τον εν λόγω μάρτυρα και κατατέθηκε ως Ένδειξη Β καθώς επίσης από προφορικές τοποθετήσεις διευκρινιστικής φύσεως. Στη συνέχεια ο μάρτυρας υπεβλήθηκε σε αντεξέταση από τον συνήγορο των Εναγόντων.
Με βάση την μαρτυρία του ΜΥ1, η Εναγόμενη 1, κατά τον ουσιώδη για την αγωγή χρόνο, ήταν η ιδιοκτήτρια του ακινήτου με αρ. εγγραφής 40/[ ], φ/σχ. 51/48, τεμάχιο [ ] στην κοινότητα Κουκλιών της επαρχίας Πάφου. Κατά το έτος 2006 η Εναγόμενη 1 αποφάσισε την ανάπτυξη του ακινήτου με τη ανέγερση κτιριακού συγκροτήματος με την επωνυμία Terra Divina. Πριν την υπογραφή του ακινήτου και συγκεκριμένα στις 29.03.10 πληρώθηκε σε τραπεζικό λογαριασμό της Εναγομένης 1 τα ποσά €2.232,19 και €17.798,02 (σύνολο €20.030,21) που αποτελούσαν την προκαταβολή του τιμήματος πώλησης. Έπειτα στις 10.05.10 ολοκληρώθηκε η αγορά του επίμαχου διαμερίσματος [ ] με την υπογραφή πωλητηρίου εγγράφου. Η Εναγόμενη 1 θα ενεργούσε ως ο μοναδικός εργολάβος για την κατασκευή του έργου, περιλαμβανομένου του επιδίκου διαμερίσματος. Σύμφωνα με τον μάρτυρα, κατά τον επίδικο χρόνο η Εναγόμενη 1 είχε προβεί σε 65% της αποπεράτωσης του επιδίκου ακινήτου.
Όπως ο μάρτυρας ακόμη είπε, για την ανάπτυξη του επίμαχου τεμαχίου εξασφαλίστηκαν οι εξής πολεοδομικές άδειες:
(α) στις 18.12.08 εκδόθηκε η πολεοδομική άδεια αρ. ΠΑΦ/00059/2008 για την μετατροπή του τεμαχίου 45 σε οικόπεδο,
(β) στις 09.04.09 εκδόθηκε η πολεοδομική άδεια αρ. ΠΑΦ/00262/2008 για την ανέγερση 354 οικιστικών μονάδων και κολυμβητική δεξαμενή [προφανώς η σημείωση σε ΠΑΦ/00262/2009 οφείλεται σε τυπογραφικό λάθος].
Επίσης για το ίδιο ακίνητο υπεβλήθηκαν οι πιο κάτω αιτήσεις στην Επαρχιακή Διοίκηση Πάφου:
(α) στις 05.03.09 υπεβλήθηκε η αίτηση διαχωρισμού αρ. Δ.39/09 η οποία αφορά την ΠΑΦ/0059/08,
(β) στις 22.09.09 υπεβλήθηκε η αίτηση για έκδοση άδειας οικοδομής αρ. Β575/09 η οποία αφορά την πολεοδομική άδεια αρ. ΠΑΦ/00262/2008.
Ο μάρτυρας ακόμη ισχυρίστηκε ότι πριν από την έναρξη των εργασιών μετέβηκε στο γραφείο του Κοινοτάρχη των Κουκλιών στον οποίον και παρέδωσε σχέδια τεχνικής μελέτης που αφορούν την ανάπτυξη του έργου. Σύμφωνα με τον μάρτυρα, ο Κοινοτάρχης του είπε πως θα μελετούσε τα έγγραφα με τα υπόλοιπα μέλη της κοινοτικής αρχής. Έπειτα από μία εβδομάδα πραγματοποιήθηκε νέα συνάντηση με τον Κοινοτάρχη στην οποίαν, όπως ο μάρτυρας είπε, του είχε λεχθεί ότι μετά από συζητήσεις που έγιναν με τον Έπαρχο Πάφου και το Τμήμα Πολεοδομίας & Οικήσεως προτάθηκαν κάποιες βελτιώσεις.
Κατόπιν ερώτησης που του υπεβλήθηκε, ο μάρτυρας παραδέχτηκε ότι μέχρι σήμερα δεν έχει εξασφαλιστεί άδεια οικοδομής για τις εργασίες στο επίμαχο κτιριακό συγκρότημα. Ωστόσο είπε ότι οι Ενάγοντες , δια των συνηγόρων τους στην Κύπρο, ήταν ενήμεροι για το γεγονός αυτό. Ο μάρτυρας σημείωσε ότι δεν γνωρίζει πως η έναρξη οικοδομικών εργασιών χωρίς προηγουμένως να έχει εξασφαλιστεί άδεια οικοδομής συνιστά ποινικό αδίκημα.
Αναφερόμενος σε πληρωμές που έγιναν, ο μάρτυρας είπε ότι στις 14.06.10 οι Ενάγοντες πλήρωσαν το ποσό των €50.000 το οποίο εκτιμήθηκε και πληρώθηκε μέσω του λογαριασμού δανείου τους που λειτουργεί στην Alpha Bank. Τον Οκτώβριο 2010 η Εναγόμενη 1 ζήτησε από τους Ενάγοντες να καταβάλουν το επιπλέον ποσό των €21.000 ως αξία επιπρόσθετης εργασίας που εκτελέστηκε για το επίμαχο διαμέρισμα δυνάμει σχετικού πιστοποιητικού από τον αρχιτέκτονα Γιώργο Εμφιετζή. Προς ενίσχυση της θέσης του επικαλέστηκε γραπτή βεβαίωση του εν λόγω αρχιτέκτονα που κατατέθηκε ως Τεκμήριο 15. Με ηλεκτρονική επιστολή της ημερ. 11.10.10 η Εναγόμενη 1 απαίτησε από τους Ενάγοντες την καταβολή του πιο πάνω ποσού. Επειδή οι Ενάγοντες παρέλειψαν να συμμορφωθούν με το περιεχόμενο της, η Εναγόμενη 1 με νέα ηλεκτρονική επιστολή της ημερ. 17.11.20 ενημέρωσε τους Ενάγοντες ότι βρίσκονταν σε παράβαση σύμβασης δίδοντας τους χρονικό περιθώριο μέχρι την 01.12.10 για να καταβάλουν το εν λόγω ποσό που είχε απαιτηθεί. Οι Ενάγοντες δεν συμμορφώθηκαν ούτε με την δεύτερη επιστολή της Εναγομένης 1 με αποτέλεσμα η τελευταία να αναστείλει τις εργασίες ανέγερσης του επίμαχου διαμερίσματος.
Σύμφωνα με τον μάρτυρα, το ποσό των €21.000 αποτυπώνει πρόοδο των εργασιών που πηγάζει από την αγορά υλικών για το επίμαχο διαμέρισμα, από μερίδιο της κοινόκτητης οικοδομής και από εργασίες στο συγκεκριμένο block. Ο εν λόγω μάρτυρας απέρριψε τη θέση των Εναγόντων ότι η Alpha Bank αρνήθηκε να πληρώσει άλλα χρήματα επειδή δεν είχε κατασκευαστεί ο σκελετός του επίμαχου διαμερίσματος. Προς ενίσχυση της θέσης του ο μάρτυρας παρέπεμψε σε ηλεκτρονική επιστολή της Alpha Bank ημερ. 01.06.10 (Τεκμήριο 14). Σε ερώτηση αν στο συγκεκριμένο διαμέρισμα έχει κατασκευαστεί σκελετός, ο ΜΥ1 είπε ότι δεν γνώριζε με ακρίβεια για να πει. Παράλληλα δεν είχε φωτογραφίες που αποδεικνύουν την κατασκευή του σκελετού αλλά είχε τιμολόγια αγοράς υλικών.
Τέλος σχολιάζοντας την τεχνική έκθεση του ΜΕ2 ο μάρτυρας ανάφερε ότι δεν αντικατοπτρίζει την πρόοδο των εργασιών που η Εναγόμενη 1 επικαλείται στην ανταπαίτηση της.
Τελευταίος μάρτυρας της Εναγομένης 1 ήταν ο πτυχιούχος αρχιτέκτονας Γιώργος Εμφιετζής (ΜΥ2). Εργάζεται στην εν λόγω εταιρεία από το έτος 2000. Κατά τον ουσιώδη ήταν και μέχρι σήμερα είναι ο επικεφαλής του τεχνικού τμήματος της Εναγομένης 1 με καθήκοντα, ανάμεσα σ’ άλλα, την επίβλεψη οικοδομικών εργασιών στα εργοτάξια του εργοδότη του προκειμένου να βεβαιωθεί ότι εκτελούνται σύμφωνα με τα αρχιτεκτονικά σχέδια. Μέρος της κυρίως εξέτασης του αποτελεί γραπτή δήλωση του η οποία κατατέθηκε ως Ένδειξη Γ. Η κυρίως εξέταση του ολοκληρώθηκε με συμπληρωματικές αναφορές του μάρτυρα. Ακολούθησε η αντεξέταση του από τον ευπαίδευτο συνήγορο των Εναγόντων.
Με βάση την μαρτυρία του ΜΥ2, κατά τον ουσιώδη χρόνο η Εναγόμενη 1 ήταν η ιδιοκτήτρια του τεμαχίου 45, φύλλο/σχέδιο 51/48 που βρίσκεται στην κοινότητα Κουκλιών της επαρχίας Πάφου, επί του οποίου επιχείρησε ανάπτυξη του με ενέργειες για ανέγερση κτιριακού συγκροτήματος διαμερισμάτων με κολυμβητική δεξαμενή. Το έργο είχε την ονομασία Terra Divina. Η εκπόνηση της αρχιτεκτονικής μελέτης ανατέθηκε σε ιδιωτικό αρχιτεκτονικό γραφείο. Ο ρόλος του ΜΥ2 στο εν λόγω έργο θα ήταν, μεταξύ άλλων, να επιβλέπει την ορθή ερμηνεία και εκτέλεση των σχεδίων μελέτης καθώς επίσης την ποιότητα των υλικών που θα χρησιμοποιούνταν.
Συμφωνώντας με τον ΜΥ1, ο εν λόγω μάρτυρας ανάφερε ότι σε σχέση με το επίμαχο έργο εξασφαλίστηκαν οι εξής άδειες:
(α) στις 18.12.08 εκδόθηκε η πολεοδομική άδεια αρ. ΠΑΦ/00059/2008 για την μετατροπή του τεμαχίου 45 σε οικόπεδο,
(β) στις 09.04.09 εκδόθηκε η πολεοδομική άδεια αρ. ΠΑΦ/00262/2008 για την ανέγερση 354 οικιστικών μονάδων και κολυμβητική δεξαμενή.
Παράλληλα, όπως επίσης είπε ο ΜΥ1, ο εν λόγω μάρτυρας σημείωσε ότι υπεβλήθηκαν οι πιο κάτω αιτήσεις στην Επαρχιακή Διοίκηση Πάφου:
(α) στις 05.03.09 υπεβλήθηκε η αίτηση διαχωρισμού αρ. Δ.39/09 η οποία αφορά την ΠΑΦ/0059/08,
(β) στις 22.09.09 υπεβλήθηκε η αίτηση για έκδοση άδειας οικοδομής αρ. Β575/09 η οποία αφορά την πολεοδομική άδεια αρ. ΠΑΦ/00262/2008.
Σύμφωνα ακόμη με τον μάρτυρα, με επιστολή του ημερ. 31.07.09 ενημερώθηκε το Κοινοτικό Συμβούλιο Κουκλιών για την εξασφάλιση των πιο πάνω πολεοδομικών αδειών (Τεκμήριο 16). Ακολούθησαν συζητήσεις της Εναγομένης 1 με το Κοινοτικό Συμβούλιο Κουκλιών και του Κοινοτικού Συμβουλίου Κουκλιών με τον Έπαρχο Πάφου και το Τμήμα Πολεοδομίας & Οικήσεως, μέσα από τις οποίες υπήρξε προφορική συνεννόηση η Εναγόμενη 1 να προχωρήσει με την εκτέλεση οικοδομικών εργασιών στο επίμαχο τεμάχιο. Κατά τον μάρτυρα δεν θα μπορούσε να δοθεί γραπτή έγκριση επειδή «θα ήταν παράνομα».
Οι εργασίες προετοιμασίας στο πιο πάνω τεμάχιο ξεκίνησαν περί το έτος 2008. Τα περισσότερα υλικά που θα χρησιμοποιούνταν είχαν προαγοραστεί περί το έτος 2008-2009 και φυλάσσονταν στις αποθήκες της Εναγομένης 1 για απρόσκοπτη χρησιμοποίηση τους και αποφυγή καθυστέρησης στην πρόοδο εκτέλεσης εργασιών στο έργο. Ωστόσο ο ΜΥ2 δεν ήταν σε θέση να επιβεβαιώσει αν τα επικαλούμενα υλικά ή μέρος αυτών αφορούσαν το επίμαχο διαμέρισμα των Εναγόντων.
Σε κάθε περίπτωση ο ΜΥ2 θεωρεί ότι υπήρξε πρόοδος στην εκτέλεση οικοδομικών εργασιών και γι’ αυτό προχώρησε στην υποβολή αίτησης πληρωμής αξίας €21.000 (Τεκμήριο 15). Προς υποστήριξη της αναφοράς αυτής ο ΜΥ2 παρουσίασε τρισδιάστατη εικόνα του έργου η οποία κατατέθηκε ως Τεκμήριο 17. Επίσης θεωρεί ότι η αξία της εκτελεσθείσας εργασίας ήταν μεγαλύτερη των €21.000. Μέχρι εκείνη τη στιγμή είχαν πληρωθεί συνολικά το ποσό των €70.000. Η αίτηση πληρωμής ετοιμάστηκε για να αποσταλεί στον τραπεζικό οργανισμό που χορήγησε το δάνειο στους Ενάγοντες (Alpha Bank) προκειμένου να αποδεσμεύσουν χρήματα μετά από επιβεβαίωση που θα λάμβαναν από τον δικό τους εμπειρογνώμονα. Ο ΜΥ2 δεν ήταν σε θέση να γνωρίζει αν η αίτηση πληρωμής έγινε αποδεκτή από την τράπεζα.
Από τον ΜΥ2 ζητήθηκαν στοιχεία που να τεκμηριώνουν το περιεχόμενο του Τεκμηρίου 15 αλλά ο ίδιος δεν ήταν σε θέση να παρουσιάσει οτιδήποτε. Επιπλέον αναγνωρίζει ότι δεν έχει κατασκευαστεί ο σκελετός του επίμαχου διαμερίσματος. Παρόλα αυτά σημείωσε ότι έχει κατασκευαστεί ο σκελετός του Block Q για να μπορεί να ανεγερθεί το επίμαχο διαμέρισμα.
Τελικές Αγορεύσεις:
Αμφότερες πλευρές στις γραπτές αγορεύσεις τους προσπάθησαν με εμπεριστατωμένη νομική επιχειρηματολογία αλλά και με σχολιασμό μερών της προσκομισθείσας μαρτυρίας καθώς και με αναφορά σε νομοθεσίες και παραπομπή σε νομολογία που θεωρούν ότι υποστηρίζουν την εκδοχή τους, να πείσουν για την ορθότητα των θέσεων και εισηγήσεων τους. Το περιεχόμενο τους δεν χρειάζεται να επαναδιατυπωθεί καθότι δεν θα εξυπηρετήσει οποιοδήποτε πρακτικό σκοπό. Εκεί και όπου κρίνεται ότι χρειάζεται θα γίνεται ειδική αναφορά σε νομικά επιχειρήματα των συνηγόρων.
Ωστόσο ένα σημείο από την γραπτή αγόρευση του ευπαιδεύτου συνηγόρου των Εναγόντων χρήζει σχολιασμού. Συγκεκριμένα γίνεται αναφορά ότι μία από τις αξιώσεις των Εναγόντων που επιδιώκεται είναι η επιδίκαση ειδικών αποζημιώσεων ύψους €19.494 που αφορούν ζημιές οι οποίες κατ’ ισχυρισμό υπέστηκαν λόγω καθυστέρησης στην παράδοση του επίμαχου διαμερίσματος, για την πρόκληση της οποίας επιρρίπτουν αποκλειστική ευθύνη στην Εναγόμενη 1 (σελίδα 15 προτελευταία γραμμή και σελίδα 34 τρίτη γραμμή από το τέλος της γραπτής αγόρευσης). Με κάθε σεβασμό η αναφορά αυτή είναι έρχεται σε αντίθεση με δεσμευτικές δηλώσεις του συνηγόρου των Εναγόντων σε ότι αφορά την προώθηση αξιώσεων των πελατών του. Ειδικότερα τόσο με δήλωση του στο Δικαστήριο στα πλαίσια των περί της Εκδίκασης Καθυστερημένων Υποθέσεων (Ειδικούς) Διαδικαστικούς Κανονισμούς όπως αυτοί έχουν τροποποιηθεί όσο και στην εναρκτήρια προφορική αγόρευση του, ο ευπαίδευτος συνήγορος των Εναγόντων με σαφήνεια περιόρισε τις αξιώσεις των πελατών του στην επιστροφή των χρημάτων που έχει πληρώσει ως προκαταβολή σε σχέση με την υλοποίηση της συμφωνίας πλέον έξοδα €10.000 που οι Ενάγοντες κατέβαλαν για την κάθοδο και παραμονή τους στην Κύπρο πλέον τα δικηγορικά έξοδα. Προς υποστήριξη του ζητήματος παραπέμπω στα πρακτικά του Δικαστηρίου ημερ. 27.01.23, το περιεχόμενο των οποίων ομιλεί από μόνο του (ενδεικτικά στις σελίδες 2 γραμμή 20, 5 γραμμή 8 και 16 γραμμή 21). Μάλιστα ο κύριος Κουζαλής με ρητή αναφορά του στη σελίδα 18 γραμμή 22 σημειώνει ότι «οποιοσδήποτε άλλος ισχυρισμός είναι εκτός από αυτά που έχω προδιαγράψει εις την εναρκτήρια αγόρευση μου, εγκαταλείπεται.» Οι εν λόγω δηλώσεις του συνηγόρου των Εναγόντων δεσμεύουν τους πελάτες του, οι οποίοι κωλύονται εκ των υστέρων να διεκδικούν οτιδήποτε πέραν από τα πιο πάνω. Σε κάθε περίπτωση ο εν λόγω ισχυρισμός έχει εγκαταλειφθεί και ως εκ τούτου δεν θα μας απασχολήσει. Το Δικαστήριο δεν έχει δικαίωμα να επέμβει στο πλαίσιο της αντιδικίας που οι διάδικοι έχουν οριοθετήσει με δηλώσεις τους (Chr. Petrides Tradelinks Ltd v. Παντελής Κυριάκου και Υιοί Λτδ (1996) 1 Α.Α.Δ. 441, στην οποίαν με έχει παραπέμψει η πλευρά της Εναγομένης 1).
Παραδεκτά γεγονότα και μη αμφισβητούμενα γεγονότα:
Προτού ασχοληθώ με την αξιολόγηση της προσαχθείσας μαρτυρίας θεωρώ χρήσιμο να αναφερθώ σε γεγονότα που προκύπτουν να είναι παραδεκτά μέσα από τα δικόγραφα ή κατέστησαν παραδεκτά στην πορεία μέσα από κοινή συνεννόηση των διαδίκων και εγκρίθηκαν από το Δικαστήριο καθώς επίσης σε γεγονότα που είτε αποτελούν κοινό έδαφος των διαδίκων είτε δεν αμφισβητήθηκαν μέσα από την εκδίκαση της αγωγής. Συγκεκριμένα:
(1) Η Εναγόμενη 1 είναι εταιρεία περιορισμένης ευθύνης δεόντως εγγεγραμμένη σύμφωνα με την ισχύουσα νομοθεσία με έδρα την Πάφο, η οποία επαγγελματικά δραστηριοποιείται στον τομέα ανάπτυξης γης και συγκεκριμένα ασχολείται με την ανάπτυξη, ανέγερση και πώληση οικοδομικών / κτιριακών συγκροτημάτων σε διάφορες περιοχές της επαρχίας Πάφου.
(2) Κατά τον ουσιώδη για την παρούσα αγωγή χρόνο η Εναγόμενη 1 ήταν η εγγεγραμμένη ιδιοκτήτρια του ακινήτου με αρ. εγγραφής 40/[ ], φ/σχ. 51/48, τεμάχιο [ ] στην κοινότητα Κουκλιών της επαρχίας Πάφου.
(3) Περί το έτος 2006 η Εναγόμενη 1 αποφάσισε την ανάπτυξη του πιο πάνω τεμαχίου με την ανέγερση οικοδομικού / κτιριακού συγκροτήματος διαμερισμάτων (354 οικιστικών μονάδων) με κολυμβητική δεξαμενή υπό την επωνυμία [ ].
(4) Δυνάμει συμφωνητικού εγγράφου ημερ. 10.05.10 που καταρτίστηκε νόμιμα και υπογράφηκε στην επαρχία Πάφου μεταξύ των Εναγόντων και της Εναγομένης 1, στην οποίαν σύμβαση περιλαμβάνονται παρατήματα που αποτελούν αναπόσπαστο μέρος της, η Εναγόμενη 1 πώλησε και οι Ενάγοντες αγόρασαν το διαμέρισμα στούντιο με αρ. [ ] στον τρίτο όροφο του Block Quirina εντός του επίμαχου τεμαχίου έναντι του συνολικού ποσού των £120.048 στερλίνες περιλαμβανομένου Φ.Π.Α., το οποίο θα πληρωνόταν σε διάφορα στάδια με δόσεις με βάση τους όρους και τις πρόνοιες του συμβολαίου (Τεκμήριο 1).
(5) Στις 11.05.10 το συμφωνητικό έγγραφο πώλησης κατατέθηκε στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο Πάφου με αριθμό ΠΩΕ 546/2010.
(6) Μέχρι και την υπογραφή του συμβολαίου στις 10.05.10, οι Ενάγοντες πλήρωσαν προκαταβολικά στην Εναγόμενη 1 το ποσό των €21.003,21.
(7) Ακολούθως μέχρι και τις 14.06.10 οι Ενάγοντες πλήρωσαν επιπλέον στην Εναγόμενη 1 το ποσό των €50.168,07.
(8) Για την αγορά του επίμαχου διαμερίσματος οι Ενάγοντες έλαβαν χρηματοδότηση υπό τη μορφή δανείου από την Alpha Bank (Τεκμήριο 5).
(9) Στα πλαίσια των πιστωτικών διευκολύνσεων που έλαβαν από την Alpha Bank οι Ενάγοντες υπέγραψαν συμφωνία εκχώρησης με την οποίαν εκχώρησαν όλα τα δικαιώματα τους που απορρέουν από τη σύμβαση πώλησης ημερ. 10.05.10, περιλαμβανομένου του δικαιώματος τερματισμού του συμφωνητικού εγγράφου.
(10) Για την ανάπτυξη του επίμαχου τεμαχίου εξασφαλίστηκαν οι εξής πολεοδομικές άδειες:
(α) στις 18.12.08 εκδόθηκε η πολεοδομική άδεια αρ. ΠΑΦ/00059/2008 για την μετατροπή του τεμαχίου 45 σε οικόπεδο,
(β) στις 09.04.09 εκδόθηκε η πολεοδομική άδεια αρ. ΠΑΦ/00262/2008 για την ανέγερση 354 οικιστικών μονάδων και κολυμβητική δεξαμενή (Τεκμήριο 8).
(11) Επίσης για το ίδιο ακίνητο υπεβλήθηκαν οι πιο κάτω αιτήσεις στην Επαρχιακή Διοίκηση Πάφου:
(α) στις 05.03.09 υπεβλήθηκε η αίτηση διαχωρισμού αρ. Δ.39/09 η οποία αφορά την ΠΑΦ/0059/08,
(β) στις 22.09.09 υπεβλήθηκε η αίτηση για έκδοση άδειας οικοδομής αρ. Β575/09 η οποία αφορά την πολεοδομική άδεια αρ. ΠΑΦ/00262/2008 (Τεκμήριο 9).
(12) Μέχρι σήμερα δεν έχει εκδοθεί άδεια οικοδομής αναφορικά με την κατασκευή των εργοληπτικών εργασιών του κτιριακού συγκροτήματος διαμερισμάτων με την επωνυμία Terra Divina στο συγκεκριμένο επίμαχο τεμάχιο όπου ανήκει και το επίδικο διαμέρισμα που αγόρασαν οι Ενάγοντες.
(13) Τον Οκτώβριο 2010 η Εναγόμενη 1 ζήτησε από τους Ενάγοντες να καταβάλουν το επιπλέον ποσό των €21.000 ως αξία επιπρόσθετης εργασίας που εκτελέστηκε για το επίμαχο διαμέρισμα.
(14) Με ηλεκτρονική επιστολή της ημερ. 11.10.10 που απέστειλε και παραλήφθηκε η Εναγόμενη 1 απαίτησε από τους Ενάγοντες την καταβολή του πιο πάνω ποσού.
(15) Επειδή οι Ενάγοντες παρέλειψαν να συμμορφωθούν με το περιεχόμενο της πιο πάνω επιστολής, η Εναγόμενη 1 με νέα ηλεκτρονική επιστολή της ημερ. 17.11.20 που απέστειλε και παραλήφθηκε ενημέρωσε τους Ενάγοντες ότι βρίσκονταν σε παράβαση σύμβασης δίδοντας τους χρονικό περιθώριο μέχρι την 01.12.10 για να καταβάλουν το εν λόγω ποσό που είχε απαιτηθεί.
(16) Οι Ενάγοντες δεν συμμορφώθηκαν ούτε με την δεύτερη επιστολή της Εναγομένης 1.
(17) Η εκτέλεση των οικοδομικών εργασιών στο επίμαχο διαμέρισμα δεν ολοκληρώθηκαν.
(18) Το επίμαχο διαμέρισμα δεν παραδόθηκε στους Ενάγοντες.
(19) Δεν εκδόθηκε ξεχωριστός τίτλος ιδιοκτησίας για το επίμαχο διαμέρισμα.
(20) Ο τίτλος ιδιοκτησίας του επίμαχου διαμερίσματος δεν μεταβιβάστηκε στα ονόματα των Εναγόντων.
Τα πιο πάνω γεγονότα αποτελούν αναπόσπαστο μέρος των ευρημάτων του Δικαστηρίου.
Στρέφω ευθύς την προσοχή μου στην αξιολόγηση της προσαχθείσας μαρτυρίας.
Αξιολόγηση μαρτυρίας:
Η αξιολόγηση του μαρτυρικού υλικού που παρουσιάζεται στη δίκη αποτελεί σημαντικό καθήκον του Δικαστηρίου. Πρόκειται για πολυσύνθετο και λεπτό έργο μεγάλης σημασίας που πρέπει να εκτελείται με προσοχή και επιμέλεια. Στην υπόθεση C & A Pelekanos Associates Ltd (1999) 1(B) Α.Α.Δ. 1273 λέχθηκαν, μεταξύ άλλων, τα πιο κάτω:
«Η αξιολόγηση προφορικής μαρτυρίας είναι άρρηκτα συνυφασμένη με την αξιοπιστία του μάρτυρα. Η εντύπωση που αφήνει στο δικαστήριο, αγαθή ή δυσμενής, είναι παράγων εξαιρετικής σπουδαιότητας για την κρίση της αξιοπιστίας. Ο τελευταίος είναι όρος πολυσήμαντος. Η εμφάνιση και συμπεριφορά του μάρτυρα ενόσω καταθέτει, οι αντιδράσεις του, κατά πόσο δηλαδή είναι φυσικές ή αφύσικες, ο τρόπος που απαντά, η νευρικότητα ή η επιφυλακτικότητα του, ή η ιδιοσυγκρασία που εκδηλώνει, είναι μεταξύ των σημείων που μόνο ο πρωτόδικος δικαστής που τον είδε και τον άκουσε μπορεί να παρατηρήσει. Και στη συνέχεια να τα χρησιμοποιήσει υπό το πρίσμα της πείρας που διαθέτει και της γνώσης του της ανθρώπινης φύσης για να εκτελέσει το πιο σημαντικό και δυσκολότερο ίσως καθήκον του, την εύρεση της αλήθειας.»
Κατά την ακροαματική διαδικασία παρακολούθησα με ιδιαίτερη προσοχή τους μάρτυρες που προσήλθαν. Πρόκειται για τους άμεσα εμπλεκόμενους και πρωταγωνιστές της υπόθεσης αυτής. Ενόσω αυτοί κατέθεταν στη ζωντανή ατμόσφαιρα της δίκης είχα την ευκαιρία να δω τον τρόπο που απαντούσαν τις διάφορες ερωτήσεις που τους υποβάλλονταν, την πηγή της γνώσης τους, το καλό ή κακό μνημονικό τους, την παρουσία ή απουσία είτε ουσιαστικών αντιφάσεων είτε υπερβολών στην μαρτυρία τους και την εν γένει συμπεριφορά τους στο εδώλιο του μάρτυρα (Χρίστου ν. Ηροδότου κ.ά. (2008) 1(Α) Α.Α.Δ. 676, Γεώργιος και Σπύρος Τσαππή Λτδ ν. Πολυβίου (2009) 1(Α) Α.Α.Δ. 339 και Κυριάκου ν. Γ. Νικόλας (Μακρή) Λτδ (2009) 1(Β) Α.Α.Δ. 869).
Η αξιολόγηση της μαρτυρίας των εν λόγω μαρτύρων έγινε με βάση το περιεχόμενο, την ποιότητα, την πειστικότητα και τη σύγκριση της με το υπόλοιπο μαρτυρικό υλικό. Τα όσα αναφέρονται από τους μάρτυρες συναρτώνται, αντιπαραβάλλονται και συγκρίνονται με το υπόλοιπο μαρτυρικό υλικό που τέθηκε ενώπιον μου αλλά και με τις δικογραφημένες θέσεις των μερών προκειμένου να διερευνηθεί η αντικειμενικότητα των εκατέρωθεν εκδοχών (Mossa (Mussa) Mohammed Mustafa ν. Ανδρέα Κακουρή κ.α. (2002) 1 Α.Α.Δ. 165). Το δε μαρτυρικό υλικό δεν εξετάστηκε μικροσκοπικά ή αποσπασματικά αλλά αξιολογήθηκε ως ενιαίο σύνολο και με λογική προσέγγιση επί της ουσίας του.
Σε ότι αφορά την αξιολόγηση μαρτυρίας ατόμου που καταθέτει με την ιδιότητα του εμπειρογνώμονα, το Δικαστήριο θα πρέπει πρώτα να πεισθεί ότι ο μάρτυρας είναι εμπειρογνώμονας στο τομέα που καταθέτει. Ποιος μπορεί να θεωρηθεί πραγματογνώμονας και να καταθέσει στο Δικαστήριο υπό αυτή την ιδιότητα εξηγείται μέσα από την υπόθεση Νικολάου v. Δημοκρατίας Ποινική Έφεση Αρ. 162/2014 ημερομηνίας 02.05.17, ECLI:CY:AD:2017:B154, στην οποίαν και παραπέμπω. Εφόσον το Δικαστήριο κρίνει ότι ο εν λόγω μάρτυρας είναι όντως εμπειρογνώμονας στον τομέα που κλήθηκε να καταθέσει, προχωρεί να εξετάσει αν με τη μαρτυρία του έχει δώσει τα αναγκαία επιστημονικά κριτήρια έτσι ώστε να καταστήσει ικανό το Δικαστήριο να ελέγξει την ακρίβεια των συμπερασμάτων του, προκειμένου να σχηματίσει τη δική του ανεξάρτητη κρίση με την εφαρμογή των κριτηρίων πάνω στα γεγονότα που έχουν αποδειχθεί με μαρτυρία. η μαρτυρία εμπειρογνωμόνων δεν δεσμεύει το Δικαστήριο αλλά απλώς το βοηθά και αφού λάβει υπόψη και την υπόλοιπη μαρτυρία να καταλήξει στα δικά του ανεξάρτητα συμπεράσματα. Όπως ακόμη λέχθηκε στην υπόθεση R. v. Matheson [1958] 2 All E.R. 87, το Δικαστήριο δικαιούται να διαφοροποιήσει τη θέση του και να μη δεχθεί τη μαρτυρία ενός εμπειρογνώμονα νοουμένου ότι υπάρχουν οι συνθήκες εκείνες που να δικαιολογούν τέτοια κατάληξη και το δικαστήριο να εξηγεί γιατί.
Να αναφέρω από τώρα ότι έχω θέσει ενώπιον μου το σύνολο του μαρτυρικού υλικού που έχει προσαχθεί, περιλαμβανομένου το περιεχόμενο των εγγράφων που κατατέθηκαν ως τεκμήρια. Έχω ακόμη θέσει ενώπιον μου τα γεγονότα που προκύπτουν να είναι παραδεκτά μέσα από τα δικόγραφα καθώς και τα γεγονότα που είτε αποτελούν κοινό έδαφος των μερών είτε δεν έχουν αμφισβητηθεί από τους διαδίκους. Περαιτέρω έχω λάβει υπόψη μου τις εμπεριστατωμένες νομικές επιχειρηματολογίες των συνηγόρων, οι οποίες οφείλω να πω ότι επικεντρώθηκαν στα ουσιώδη ζητήματα της υπόθεσης. Να σημειωθεί επίσης ότι η αξιολόγηση του μαρτυρικού υλικού έγινε έχοντας κατά νου όλες τις εισηγήσεις των μερών.
Με γνώμονα τα πιο πάνω προχωρώ σε αξιολόγηση της μαρτυρίας που τέθηκε ενώπιον μου, πάντοτε σε σχέση με τα επίδικα θέματα της υπόθεσης.
Η μαρτυρία του ΜΕ1 είναι περιορισμένης έκτασης και μπορεί να διαχωριστεί σε δύο μέρη.
Το πρώτο σκέλος περιλαμβάνει αναφορές που είτε αποτελούν παραδεκτά γεγονότα είτε γεγονότα που συνιστούν κοινό έδαφος των διαδίκων. Δεν έχω κανένα ενδοιασμό να αποδεχτώ το μέρος αυτό της μαρτυρίας του ΜΕ1, το οποίο και αποδέχομαι. Τέτοια σημεία από την μαρτυρία του είναι οι αναφορές για το ότι η Εναγόμενη 1 δεν έχει παραδώσει σους Ενάγοντες το επίμαχο διαμέρισμα που αγόρασαν, το ότι πλήρωσαν ποσό ως προκαταβολή για την αγορά του επίμαχου διαμερίσματος και το ότι το ποσό των €21.000 που η Εναγόμενη 1 ανταπαιτεί να πληρωθεί επιπλέον δεν το έχει καταβάλει. Δεν διαφεύγει της προσοχής μου ότι το ποσό που ο μάρτυρας ανάφερε ως προκαταβολή είναι μικρότερο από αυτό που δηλώθηκε ως παραδεκτό γεγονός και έχει εγκριθεί από το Δικαστήριο, πλην όμως το αληθές της ουσίας της αναφοράς που είναι η καταβολή προκαταβολής στην Εναγόμενη 1 μέχρι την υπογραφή του συμβολαίου, παραμένει. Σε κάθε περίπτωση αποδέχομαι το ποσό που δηλώθηκε ως παραδεκτό γεγονός και έχει σημειωθεί πιο πάνω (€21.003,21) αφού είναι γνωστό ότι εκεί όπου υπάρχει σύγκρουση μαρτυρίας και παραδεκτών γεγονότων υπερισχύουν τα παραδεκτά γεγονότα (Γιαννίδης v. Αστυνομίας (2002) 2 Α.Α.Δ. 143).
Στη δεύτερη πτυχή της μαρτυρίας του ο Ενάγοντας 1 δεν ήταν σε θέση να διαφωτίσει το Δικαστήριο. Οι απαντήσεις που έδιδε δεν είχαν σαφή νόημα και ουσία. Πρόκειται για σκόρπιες τοποθετήσεις χωρίς σύνδεση μεταξύ τους και απογυμνωμένες από λεπτομέρειες και επεξηγήσεις. Είναι προφανές ότι ο ΜΕ1 τελούσε υπό το καθεστώς σύγχυσης. Στη βάση αυτών των δεδομένων δεν μπορώ να στηριχτώ στο κομμάτι αυτό της μαρτυρίας και να καταλήξω σε ασφαλή ευρήματα. Ως εκ τούτου, δεν αποδέχομαι το μέρος αυτό της μαρτυρίας του ΜΕ1.
Η ΜΕ3 δημιούργησε θετική εντύπωση στο Δικαστήριο. Κατά τον ουσιώδη χρόνο εργαζόταν στην Επαρχιακή Διοίκηση Πάφου που είναι η αρμόδια αρχή που εγκρίνει την έναρξη και ολοκλήρωση κατασκευαστικών εργασιών σε κάθε εργοληπτικό έργο του οποίου επιδιώκεται η ανέγερση σε υπό ανάπτυξη ακίνητο, όπως είναι το επίμαχο στην προκειμένη περίπτωση. Η ύπαρξη σχετικών πληροφοριών στο χώρο εργασίας της και η τριβή της με το αντικείμενο από το έτος 2010 ήταν αυτά που επέτρεψαν στην εν λόγω μάρτυρα να ενημερωθεί κατάλληλα για την υπόθεση αυτή. Μπορεί να λεχθεί ότι ήταν σταθερή και σίγουρη στις τοποθετήσεις της. Χωρίς να έχει κανένα συμφέρον ή όφελος από την έκβαση της υπόθεσης ανάφερε αυτά που περιήλθαν στη σφαίρα της γνώση της. Δεν είχε κανένα λόγο και κανένα κίνητρο να ευνοήσει οποιοδήποτε διάδικο. Η ανεξάρτητη ταυτότητα της μάρτυρος προσθέτει στην αξιοπιστία της. Περαιτέρω στις ερωτήσεις που της υπεβλήθηκαν απάντησε ευθέως και με σαφήνεια δίχως φλυαρία και υπεκφυγή. Οι αναφορές της είτε επαληθεύονται από γεγονότα που συνιστούν κοινό έδαφος των διαδίκων είτε επιβεβαιώνονται από πραγματική μαρτυρία. Η δε μαρτυρία της είναι απαλλαγμένη από ουσιώδεις αντιφάσεις.
Όλα τα πιο πάνω, δηλαδή το γεγονός της επιβεβαίωσης της μαρτυρίας της από άλλο μαρτυρικό υλικό που τέθηκε ενώπιον μου και της μη αντίκρουσης της από άλλη μαρτυρία, σε συνδυασμό με την απουσία οποιουδήποτε στοιχείου που θα έπληττε την αξιοπιστία της, είναι παράμετροι που καθιστούν την μάρτυρα ειλικρινή και παράλληλα προσδίδουν στην μαρτυρία της αποδεικτική βαρύτητα και την καθιστούν πειστική στο Δικαστήριο (Ζαμπάς v. A & G Tsiarkezos Constructions Ltd (1998) 1 Α.Α.Δ. 820). Κατά συνέπεια αποδέχομαι την μαρτυρία της ΜΕ3 ως αληθή και αξιόπιστη, περιλαμβανομένου της Ένδειξης ‘Α’ και των Τεκμηρίων 10, 11, 12 & 13 που αποτελούν μέρος της.
Προς τεκμηρίωση αναφέρω ενδεικτικά ότι η αναφορά της σε έκδοση πολεοδομικής άδειας ημερ. 09.04.09 με αρ. ΠΑΦ/00262/2008, είναι γεγονός που συνιστά κοινό έδαφος των διαδίκων. Ομοίως η αναφορά της ότι μέχρι σήμερα δεν έχει εκδοθεί άδεια οικοδομής από την Επαρχιακή Διοίκηση Πάφου για τις κατασκευαστικές εργασίες που εκτελέστηκαν στο επίμαχο τεμάχιο εντός του οποίου επρόκειτο να ανεγερθεί το επίδικο διαμέρισμα των Εναγόντων. Το γεγονός αυτό σε συνδυασμό με το ότι δεν παρουσιάστηκε οποιαδήποτε ανεξάρτητη μαρτυρία που να καταδεικνύει διαφοροποίηση της στάσης της Επαρχιακής Διοίκηση Πάφου καθώς επίσης δεν προσκομίστηκε μαρτυρία που να εμπλέκει την Επαρχιακή Διοίκηση Πάφου στη επίδειξη συμπεριφοράς προς αυτήν την κατεύθυνση, ενισχύει την τοποθέτηση της μάρτυρος ότι για την εκτέλεση των οικοδομικών εργασιών στο επίμαχο ακίνητο ουδέποτε εξασφαλίστηκε η συναίνεση του Επάρχου Πάφου. Αυτό που σύμφωνα με την μάρτυρα έγινε και επιβεβαιώνεται από το Τεκμήριο 9, το περιεχόμενο του οποίου δεν αμφισβητείται από οποιονδήποτε διάδικο και ως εκ τούτου δεν έχω λόγο να μην αποδεχτώ, είναι η υποβολή αίτησης για έκδοση άδειας οικοδομής στην Επαρχιακή Διοίκηση Πάφου στις 22.09.09 με αρ. φακέλου Β575/2009 που σχετίζεται με την πιο πάνω πολεοδομική άδεια.
Η δε αναφορά της ΜΕ3 ότι αποτελεί ευθύνη της Εναγομένης 1, ως αιτήτριας στην έκδοση πολεοδομικής άδειας ημερ. 09.04.09 με αρ. ΠΑΦ/00262/2008 (Τεκμήριο 8), να αποταθεί ξεχωριστά στην αρμόδια αρχή για την εξασφάλιση της άδειας οικοδομής επιβεβαιώνεται από το σημείο 1 του Τεκμηρίου 8, το περιεχόμενο του οποίου δεν αμφισβητείται από οποιονδήποτε διάδικο και ως εκ τούτου δεν έχω λόγο να μην το αποδεχτώ ως επίσημο έγγραφο που είναι. Μάλιστα το άρθρο 3(1) του περί Οδών και Οικοδομών Νόμου (Κεφ.96) απαγορεύει την εκτέλεση εργοληπτικών εργασιών χωρίς προηγουμένως να έχει εξασφαλιστεί άδεια οικοδομής από την αρμόδια αρχή που εδώ είναι η Επαρχιακή Διοίκηση Πάφου. Αυτό καθιστά ορθή τη θέση της μάρτυρος η οποία επικαλέστηκε την πιο πάνω νομοθεσία προκειμένου να υποδείξει ότι για να διενεργείτο οποιασδήποτε οικοδομική εργασία χρειαζόταν προηγουμένως να είχε εξασφαλιστεί άδεια οικοδομής από τον Έπαρχο Πάφου.
Ορθή τεκμηριώνεται να είναι και η αναφορά της μάρτυρας ότι η πολεοδομική άδεια ημερ. 09.04.09 με αρ. ΠΑΦ/00262/2008 έχει λήξει. Το Τεκμήριο 11 που είναι η πολεοδομική άδεια ημερ. 31.10.17 με αρ. ΠΑΦ/00632/2015 και αφορά την ίδια ανάπτυξη στο ίδιο ακίνητο με σαφήνεια αναφέρει τη λήξη της ισχύος της προγενέστερης πολεοδομικής άδειας και την έκδοση της μεταγενέστερης πολεοδομικής άδειας (τελευταία παράγραφο του εγγράφου). Υπό το φως της έκδοσης μεταγενέστερης πολεοδομικής άδειας προκύπτει ότι υπεβλήθηκε νέα αίτηση για άδεια οικοδομής ημερ. 27.02.19 με αιτήτρια αυτήν τη φορά όχι την Εναγόμενη 1 αλλά κάποια AGI-CYPRE PROPERTY 17 LIMITED που αφορά την ίδια ανάπτυξη στο ίδιο ακίνητο, γεγονός που αποδεικνύεται από το Τεκμήριο 10 που είναι η μεταγενέστερη αυτή αίτηση. Για την εξέταση της χρησιμοποιείται ο φάκελος Β575/09. Αυτές οι σημειώσεις επαληθεύουν αντίστοιχες αναφορές της ΜΕ3. Τα Τεκμήρια 10 & 11 δεν αμφισβητούνται από οποιονδήποτε διάδικο και ως εκ τούτου δεν έχω λόγο να μην τα αποδεχτώ ως επίσημα έγγραφα που είναι.
Επίσης οι τοποθετήσεις της μάρτυρος ότι για σκοπούς εξέτασης της υποβληθείσας αίτησης για έκδοση άδειας οικοδομής (Τεκμήριο 10) ζητήθηκαν από τον κατονομαζόμενο μελετητή του έργου (ΜΥ2) συγκεκριμένα έγγραφα, μελέτες και στοιχεία μέσω σχετικής επιστολής που αποστάληκε και ότι επειδή δεν υπήρξε ανταπόκριση αποστάληκε νέα επιστολή στην αιτήτρια εταιρεία και στον κατονομαζόμενο μελετητή του έργου δίδοντας προθεσμία δύο μηνών προκειμένου να υπάρξει συμμόρφωση αλλιώς θα λαμβάνονταν δικαστικά μέτρα εναντίον τους επαληθεύονται από τα Τεκμήρια 12 & 13 που είναι οι δύο αναφερόμενες επιστολές με ημερ. 10.05.22 και 10.06.22 αντίστοιχα, τις οποίες αποδέχομαι αφού η αποστολή τους με το περιεχόμενο που φαίνεται δεν έχουν αμφισβητηθεί από οποιοδήποτε διάδικο. Παράλληλα αξίζει να σημειωθεί ότι δεν έχει αμφισβητηθεί η αναφορά της μάρτυρος για μη συμμόρφωση στο περιεχόμενο των εν λόγω επιστολών. Στο σημείο αυτό έχει σημασία να επαναλάβω την ορθή αναφορά της μάρτυρος ότι μέχρι σήμερα δεν έχει εκδοθεί άδεια οικοδομής σχετικά με την ανάπτυξη του επίμαχου ακινήτου στο οποίο εντάσσεται η ανέγερση του επιδίκου διαμερίσματος που οι Ενάγοντες έχουν αγοράσει. Την ίδια στιγμή δέχομαι την αναντίλεκτη θέση της μάρτυρος ότι οι εργοληπτικές εργασίες στο επίμαχο ακίνητο εκτελέστηκαν πριν από τον Σεπτέμβριο 2021 που η ίδια ανέλαβε καθήκοντα Βοηθού Επαρχιακού Επόπτη της περιοχής.
Τα πιο πάνω, εφόσον περιλαμβάνονται στην μαρτυρία της ΜΕ3 που έγινε αποδεκτή, αποτελούν μέρος των ευρημάτων του Δικαστηρίου.
Ο ΜΕ2 κατέθεσε δια ζώσης υπό τον μανδύα του εμπειρογνώμονα. Θα πρέπει να λεχθεί ότι τα ακαδημαϊκά του προσόντα και η επαγγελματική εμπειρία του και γενικότερα η ενασχόληση του με το αντικείμενο για το οποίο κλήθηκε στο Δικαστήριο δεν αμφισβητούνται. Κατ’ επέκταση μπορεί να λεχθεί ότι η εμπειρογνωμοσύνη του εν λόγω μάρτυρα δεν αμφισβητείται. Εν πάση περιπτώσει, είναι πτυχιούχος πολιτικής μηχανικής και κάτοχος μεταπτυχιακού στη μηχανική καθώς επίσης στο εργοληπτικό δίκαιο. Η επαγγελματική εμπειρία του καλύπτει άσκηση της πολιτικής μηχανικής στην Κύπρο και στο εξωτερικό τα τελευταία 15 έτη ως εγγεγραμμένο μέλος του Ε.Τ.Ε.Κ. Στο χρονικό διάστημα αυτό εργάζεται ως ιδιώτης πολιτικός μηχανικός με ότι αυτό συνεπάγεται και παράλληλα αναλαμβάνει διαιτησίες και πραγματογνωμοσύνες σε τεχνικά θέματα που εγείρονται στα έργα κατόπιν διορισμού του από το Ε.Τ.Ε.Κ.
Οι οδηγίες που ο μάρτυρας έλαβε, ως αποτέλεσμα των οποίων αναμίχτηκε στην υπόθεση αυτή, αφορούν το αντικείμενο με το οποίο ασχολείται καθημερινά. Σε τελευταία ανάλυση τα ακαδημαϊκά προσόντα του μάρτυρα σε συνδυασμό με την εμπειρία που διαθέτει στην οικοδομική βιομηχανία ως πολιτικός μηχανικός και σαν τεχνικός πραγματογνώμονας είναι παράγοντες που του επιτρέπουν να καταθέσει μαρτυρία για τα εξειδικευμένα ζητήματα που κλήθηκε να μαρτυρήσει υπό την ιδιότητα του εμπειρογνώμονα (Σιακόλα v. Αστυνομίας (2013) 2 Α.Α.Δ. 110), Yaacoub v. Δημοκρατίας Ποινική Έφεση 72/13 ημερ. 19.03.14, Ακρίδας v. Eman (Buses) Ltd και άλλων (2012) 1(Α) Α.Α.Δ. 355).
Ως μάρτυρας ήταν ουσιαστικός και κατατοπιστικός. Η εντολή που έλαβε ήταν σχετικά απλή και ξεκάθαρη με βάση το πεδίο γνώσης και την επαγγελματική εμπειρία που διέθετε. Πρόκειται για αντικείμενο με το οποίο έχει καθημερινή τριβή χωρίς η ενασχόληση του μ’ αυτό να παρουσιάζει ιδιαίτερες επιστημονικές δυσκολίες. Βασικά είχε να αποτυπώσει τις εργασίες που είχαν κατασκευαστεί στο επίμαχο έργο τη δεδομένη χρονική στιγμή που αποδέχτηκε τις οδηγίες και να τις συγκρίνει με τις εργασίες που προνοούνταν να εκτελεστούν σύμφωνα με τα εγκριμένα σχέδια. Επειδή δεν υπήρχε εκδομένη άδεια οικοδομής, ως είναι κοινό έδαφος των διαδίκων, τα εγκριμένα σχέδια ήταν τα αρχιτεκτονικά της μελέτης που χρησιμοποιήθηκαν για την έκδοση πολεοδομικής άδειας.
Έχω μελετήσει με προσοχή και επιμέλεια το περιεχόμενο της ένορκης κατάθεσης του ΜΕ3 σε συνάρτηση με το περιεχόμενο της τεχνικής έκθεσης του (Τεκμήριο 7). Αυτό που παρατηρώ είναι ότι προσήλθε στο Δικαστήριο και ευθέως ανάφερε ποια ήταν η εντολή που έλαβε από την πλευρά των Εναγόντων. Έχω αναφερθεί σ’ αυτήν αμέσως πιο πάνω. Χωρίς περιστροφές ανάφερε τα έγγραφα που προμηθεύτηκε, τα οποία ήταν τα αρχιτεκτονικά σχέδια του μελετητή του έργου (γενικά χωροταξικά και κατόψεις) που κατατέθηκαν στο Τμήμα Πολεοδομίας τον Οκτώβριο 2017, το έγγραφο της γνωστοποίησης χορηγήσεως πολεοδομικής άδειας ημερ. 31.10.17, την αίτηση ημερ. 12.10.15, στην πολεοδομική αρχή για πολεοδομική άδεια από την Εναγόμενη 1, επιστολή ημερ. 05.09.17 του Τμήματος Αναπτύξεως Υδάτων προς τον Έπαρχο Πάφου, το συμφωνητικό έγγραφο πώλησης των Εναγόντων.
Επίσης ο μάρτυρας με σαφήνεια περιέγραψε την μεθοδολογία που ακολούθησε. Όπως διαπιστώνεται, μετά τη μελέτη των εγγράφων που έλαβε στην κατοχή του ο ίδιος μετέβηκε στο χώρο του επίμαχου έργου στις 18.01.23, τον οποίον και επιθεώρησε προσωπικά. Εκεί κατέγραψε τις παρατηρήσεις και διαπιστώσεις του, προς υποστήριξη των οποίων έλαβε έγχρωμες φωτογραφίες. Η πλευρά της Εναγομένης 1 δεν αμφισβήτησε ότι ο ΜΕ2 ήταν αυτός που έλαβε τις φωτογραφίες όταν επισκέφθηκε και επιθεώρησε τον χώρο στο οποίο βρίσκεται το υπό ανέγερση επίμαχο έργο. Ούτε και αντεξετάστηκε σε σχέση με τη λήψη τους και για τις απεικονίσεις που οι εν λόγω φωτογραφίες παρουσιάζουν. Οι φωτογραφίες αποτελούν ουσιώδες μέρος της μεθοδολογίας που εφάρμοσε ο μάρτυρας υπό τον μανδύα του εμπειρογνώμονα στην διεκπεραίωση των όρων εντολής που είχε. Κατ’ επέκταση το θέμα των φωτογραφιών αποτελεί σημαντική πτυχή της μαρτυρίας του. Η παράλειψη αντεξέτασης του επί της ουσίας του θέματος αυτού θεωρείται αποδοχή των ισχυρισμών του ΜΕ2 (Philippou General Bonded Warehouse Ltd v. Νικολαΐδη (2006) 1Β Α.Α.Δ. 1057).
Με τρόπο σαφή και εμπεριστατωμένο ο μάρτυρας εξηγεί το σκεπτικό που κατέληξε στα ευρήματα του, τα οποία μαζί με όλα τα πιο πάνω καταγράφει στην τεχνική έκθεση που ετοίμασε. Στο πόρισμα του επισυνάπτονται οι φωτογραφίες, σχέδια και έγγραφα που σχετίζονται με την έρευνα του. Η εν λόγω έκθεση παρουσιάστηκε στο Δικαστήριο και το περιεχόμενο της επεξηγήθηκε από τον μάρτυρα. Οι απαντήσεις του και γενικότερα οι τοποθετήσεις του ήταν σαφείς και τεκμηριωμένες. Έδωσε τις δικές του θέσεις σε ότι ερωτήθηκε χωρίς τάση υπεκφυγής και δίχως να αποκρύψει στοιχεία, οι οποίες είναι προϊόν δικής του έρευνας.
Σε τελευταία ανάλυση η μαρτυρία του ΜΕ2 ήταν απαλλαγμένη από ουσιώδεις αντιφάσεις και διαφώτισε το Δικαστήριο σε σχέση με επίδικα θέματα της υπόθεσης. Παρά την πιεστική αντεξέταση που είχε, ο μάρτυρας παρέμεινε σταθερός και συνεπής στις επιστημονικές του αναφορές, τις οποίες, όπως ήδη λέχθηκε, περίγραψε αναλυτικά, επεξήγησε με σαφήνεια και τεκμηρίωσε με στοιχεία. Η μαρτυρία του συγκεκριμένου μάρτυρα βοήθησε το Δικαστήριο να σχηματίσει τη δική του ανεξάρτητη κρίση εφαρμόζοντας στα γεγονότα της υπόθεσης τα επιστημονικά κριτήρια που ο μάρτυρας έθεσε αφού πρώτα ελέγχθηκε η ακρίβεια των συμπερασμάτων του.
Στη βάση των πιο πάνω, αποδέχομαι την μαρτυρία του ΜΕ2 περιλαμβανομένου του Τεκμηρίου 7 (τεχνική έκθεση) που αποτελεί μέρος της, ως επιστημονικά ορθή, αληθή και αξιόπιστη.
Εκείνα που αβίαστα αναδύονται μέσα από την μαρτυρία του ΜΕ2 και αποτελούν ευρήματα του Δικαστηρίου είναι ότι, κατά τον ουσιώδη χρόνο της εμπλοκής του ΜΕ2, αναφορικά με το Block Q στο επίδικο έργο, στον 3ο όροφο της οποίας πτέρυγας θα ανεγειρόταν το επίμαχο διαμέρισμα των Εναγόντων, οι εργασίες που έχουν εκτελεστεί περιλαμβάνουν τη θεμελίωση του εν λόγω block, την πλάκα ισογείου, την πλάκα του 1ου ορόφου και τις κολώνες του 1ου και του 2ου ορόφου. Ο μπετονένιος σκελετός δεν έχει ολοκληρωθεί. Παράλληλα εκκρεμεί η εκτέλεση και άλλες εργασιών όπως ηλεκτρολογικές, μηχανολογικές, υδραυλικές, ξυλουργικές, υγρομονωτικές, θερμομονωτικές, πατώματα, αλουμίνια, τοιχοποιία, ελαιοχρωματισμοί (μπογιαντίσματα) και εξωτερικές εργασίες. Ειδικότερα ουδεμία εργασία έχει εκτελεστεί στον 3ο όροφο. Ούτε καν να έχει ξεκινήσει η εκτέλεση τους. Συνεπώς ουδεμία εργασία έχει εκτελεστεί σε σχέση με το επίδικο διαμέρισμα, του οποίου η αποτύπωση του εξακολουθεί να παραμένει μόνο στα σχέδια της μελέτης. Σε κάθε ένα από τα blocks του έργου προοριζόταν ανέγερση ισογείου και εφτά ορόφων. Εκείνο που ακόμη αξίζει να σημειωθεί είναι ότι οι εργασίες που εκτελέστηκαν τόσο στο Block Q όσο και στο επίμαχο έργο γενικότερα κατασκευάστηκαν χωρίς να υπάρχει εκδομένη άδεια οικοδομής από την αρμόδια αρχή.
Η μαρτυρία του ΜΥ1 μπορεί επίσης να διαχωριστεί σε δύο μέρη.
Η πρώτη πτυχή της περιέχει αναφορές που είτε συνιστούν παραδεκτά γεγονότα είτε γεγονότα που αποτελούν κοινό έδαφος των διαδίκων. Στο κομμάτι αυτό εμπίπτουν οι τοποθετήσεις του μάρτυρα για το νομικό καθεστώς και τις επαγγελματικές δραστηριότητες της Εναγομένης 1, για την κυριότητα που κατά τον ουσιώδη χρόνο είχε επί του επίμαχου τεμαχίου, για την απόφαση που λήφθηκε και αφορούσε την ανάπτυξη του, για την πώληση του επιδίκου διαμερίσματος στους Ενάγοντες που θα στεγάζεται σε ένα από τα μπλοκ που θα ανεγειρόταν εντός του επίμαχου τεμαχίου έναντι συμφωνημένου τιμήματος δυνάμει όρων συμφωνητικού εγγράφου πώλησης μαζί με επισυνημμένα έγγραφα που υπογράφηκαν με συμβαλλόμενα μέρη τους Ενάγοντες και την Εναγόμενη 1 όπως και για το ποσό το οποίο πληρώθηκε ως προκαταβολή από τους Ενάγοντες στην Εναγόμενη 1. Σε ότι αφορά το ακριβές ύψος του ποσού της προκαταβολής ισχύουν ακριβώς τα όσα έχω αναφέρει κατά την αξιολόγηση της μαρτυρίας του ΜΕ1, δηλαδή υπερισχύουν το ποσό που δηλώθηκε ως παραδεκτό γεγονός έναντι αυτού που ο ΜΥ1 είπε στην ένορκη μαρτυρία του.
Περαιτέρω στην ίδια ομάδα ανήκουν οι τοποθετήσεις του μάρτυρα για το ιστορικό των πολεοδομικών αδειών που εκδόθηκαν και των αιτήσεων για άδεια οικοδομής που υπεβλήθηκαν στην Επαρχιακή Διοίκηση Πάφου σχετικά με την ανάπτυξη του επίμαχου τεμαχίου αλλά και για την μη έκδοση άδειας οικοδομής για τις εργασίες που έχουν κατασκευαστεί στο εν λόγω τεμάχιο. Ακόμη είναι οι αναφορές του μάρτυρα για το ποσό που πληρώθηκε στην πορεία καθώς επίσης το ποσό που απαιτήθηκε από την Εναγόμενη 1 μέσα από δύο επιστολές που αποστάληκαν με ηλεκτρονικό ταχυδρομείο, το οποίο οι Ενάγοντες δεν έχουν πληρώσει. Επιπλέον μέλος της κατηγορίας αυτής είναι και η υπογραφή συμφωνίας εκχώρησης δικαιωμάτων που απορρέουν από τη σύμβαση πώλησης του επίδικου διαμερίσματος ανάμεσα στους Ενάγοντες και τους Εναγομένους 1 & 2.
Δεν έχω κανένα ενδοιασμό να αποδεχτώ το μέρος αυτό της μαρτυρίας του ΜΥ1. Το περιεχόμενο της ήδη αποτελεί μέρος των ευρημάτων του Δικαστηρίου. Έχω αναφερθεί σ’ αυτά προηγουμένως και δεν χρειάζεται να τα επαναλάβω.
Αντίθετα το δεύτερο σκέλος της μαρτυρίας του ΜΥ1 με έχει έντονα προβληματίσει. Συγκεκριμένα περιέχει αναφορές που στερούνται τεκμηρίωσης. Για παράδειγμα η τοποθέτηση του ΜΥ1 ότι οι Ενάγοντες ήταν ενήμεροι για το γεγονός της μη ύπαρξης άδειας οικοδομής στο εν λόγω έργο και το είχαν αποδεχτεί παρέμεινε χωρίς απόδειξη. Η σύμβαση πώλησης εναποθέτει υποχρέωση στην Εναγόμενη 1 να μεριμνήσει για την εξασφάλιση της άδειας οικοδομής. Εξυπακούεται ότι η ανέγερση του επιδίκου διαμερίσματος θα πρέπει να γίνει σύμφωνα με την ισχύουσα νομοθεσία. Η ανέγερση του επίμαχου διαμερίσματος που αποτυπώνει τον σκοπό της σύμβασης δεν θα μπορούσε να ερχόταν σε αντίθεση με πρόνοιες νομοθεσίας επειδή θα τίθετο υπό αμφισβήτηση η εγκυρότητα και η νομιμότητα του εγγράφου (άρθρο 23 του περί Συμβάσεων Νόμου Κεφ.149). Μία από τις νομοθετικές υποχρεώσεις του εργολήπτη είναι η εκ των προτέρων εξασφάλιση άδειας οικοδομής πριν από την έναρξη των κατασκευαστικών εργασιών. Εδώ πουθενά στη σύμβαση δηλώνεται αποδοχή ή καθ’ οιονδήποτε τρόπο συναίνεση των Εναγόντων στην εκτέλεση εργασιών από μέρους της Εναγομένης χωρίς άδεια οικοδομής και γενικότερα κατά παράβαση της νομοθεσίας. Μπορεί στο στάδιο υπογραφής της σύμβασης πώλησης να ήταν εις γνώση των Εναγόντων και των δικηγόρων τους ότι δεν υπήρχε άδεια οικοδομής αλλά σίγουρα ανέμεναν ότι αυτή θα εξασφαλιζόταν πριν από την έναρξη εργασιών στο έργο. Στο ζήτημα αυτό η σύμβαση δεν περιέχει οποιοδήποτε όρο που καταστρατηγεί τις διατάξεις της σχετικής νομοθεσίας. Αυτό προκύπτει από τη σαφή και ρητή διατύπωση στο προοίμιο της σύμβασης υπό το σημείο Β. Χαρακτηριστικό είναι το ακόλουθο απόσπασμα από το Τεκμήριο 1:
«The Vendor will proceed to obtain the appropriate authority’s permit to build certain villas and/or maisonettes and/or apartments… The project will be undertaken in accordance with architectural and building plans and a building permit and will be known as ‘Terra Divina’.»
Επίσης ο μάρτυρας προέβηκε σε τοποθετήσεις που στερούνται πειστικότητας. Ενδεικτικά αναφέρω την τοποθέτηση του περί άγνοιας ότι δεν επιτρέπεται η έναρξη εκτέλεσης οικοδομικών εργασιών χωρίς προηγουμένως να έχει εκδοθεί άδεια οικοδομής. Πρόκειται για αναφορά που δεν αντέχει τη βάσανο της λογικής αφού προέρχεται από διευθυντή εταιρείας που εδώ και αρκετά χρόνια ασχολείται με την ανάπτυξη μεγάλων ακινήτων και κατασκευή σοβαρών έργων.
Περαιτέρω ο μάρτυρας προέβηκε σε τοποθετήσεις που παρέμειναν μετέωρες. Ειδικότερα ανέφερε ότι η αφορά υλικών για το επίμαχο διαμέρισμα ήταν μέρος της προόδου των εργασιών που είχαν εκτελεστεί στο ακίνητο, συνεπεία της οποίας η Εναγόμενη 1 απαίτησε την πληρωμή του ποσού των €21.000. Πρόκειται για ένα γενικό και αόριστο ισχυρισμό που παρέμεινε εκτεθειμένος αφού όταν του ζητήθηκε να δώσει λεπτομέρειες ο μάρτυρας δεν ήταν σε θέση να το πράξει. Μάλιστα όταν του ζητήθηκε να παρουσιάσει τα τιμολόγια αγοράς υλικών που επικαλέστηκε ο μάρτυρας αδυνατούσε. Ομοίως όταν του ζητήθηκε να δείξει φωτογραφίες δεν μπορούσε να ανταποκριθεί.
Ακόμη ο μάρτυρας σε ορισμένες καίριες για τα επίδικα θέματα της αγωγής ερωτήσεις που του υπεβλήθηκαν επέδειξε συμπεριφορά υπεκφυγής. Ειδικότερα όταν ερωτήθηκε αν είχε κατασκευαστεί ο σκελετός του επιδίκου διαμερίσματος ο ΜΥ1 απέφυγε να απαντήσει προφασιζόμενος πως δεν ήταν σε θέση να γνωρίζει ακριβώς. Η αντίδραση του ήταν αυτή προκειμένου να αποφύγει να έλεγε οτιδήποτε που θα βοηθούσε την εκδοχή των Εναγόντων και ταυτόχρονα να έβλαπτε την υπόθεση του.
Επιπλέον ο μάρτυρας προέβηκε σε τοποθετήσεις που δεν συνοδεύονται από πληροφορίες που θα τις καθιστούσαν αληθοφανείς. Ενδεικτικά επισημαίνω την αναφορά του μάρτυρα ότι επειδή οι Ενάγοντες παρέλειψαν να τους πληρώσουν το ποσό που απαίτησαν η Εναγόμενη 1 ανέστειλε τις εργασίες ανέγερσης του επίμαχου διαμερίσματος. Είναι προφανές ότι πρόκειται για ένα γενικό και αόριστο ισχυρισμό ο οποίος στερείται λεπτομερειών που θα τον αναδείκνυε αληθοφανή. Πότε έγινε αυτό; Ενημερώθηκαν οι Ενάγοντες γι’ αυτό, πως και πότε; Μέχρι πότε ίσχυε η κατ’ ισχυρισμό αναστολή των εργασιών; Πληροφορίες που απουσιάζουν και καθιστούν αναπάντητα τα πιο πάνω ερωτήματα οι οποίες αν υπήρχαν θα του έδιδαν συγκεκριμένη υπόσταση.
Κάποιες δε αναφορές του μάρτυρα μεταφέρουν λανθασμένες εντυπώσεις. Για παράδειγμα:
(α) ο μάρτυρας είπε ότι πριν από την έναρξη των εργασιών στο έργο, ο ίδιος παρουσιάστηκε στο γραφείο του τότε κοινοτάρχη Κουκλιών στον οποίον και παρέδωσε σχέδια τεχνικής μελέτης. Μετά από συναντήσεις που τα μέλη του Κοινοτικού Συμβουλίου Κουκλιών είχαν με τον Έπαρχο Πάφου και το Τμήμα Πολεοδομίας & Οικήσεως προτάθηκαν κάποιες βελτιώσεις. Ο μάρτυρας προσπάθησε να δημιουργήσει την εσφαλμένη εικόνα ότι μέσα από αυτές τις συζητήσεις και με την πραγματοποίηση των εισηγούμενων βελτιώσεων είχε προφορικά δοθεί το πράσινο φως για εκτέλεση εργασιών. Με κάθε σεβασμό δεν δικαιολογείται κάτι τέτοιο. Δεν αποκαλύπτεται συνεννόηση για έναρξη εργασιών χωρίς την εκ των προτέρων εξασφάλιση άδειας οικοδομής. Αντίθετα μπορεί με ασφάλεια να εκληφθεί οι πιο πάνω συζητήσεις έγιναν στα πλαίσια εξέτασης της υποβληθείσας αίτησης για άδεια οικοδομής,
(β) ο μάρτυρας ανάφερε ότι το ποσό των €21.000 που αξιώνεται αφορά επιπρόσθετες εργασίες που εκτελέστηκαν επικαλούμενος πιστοποιητικό που κατέθεσε ως Τεκμήριο 15. Ωστόσο το έγγραφο αυτό κάθε άλλο παρά πιστοποιητικό είναι που αναλύει την αξία της εκτελεσθείσας εργασίας. Πρόκειται για έγγραφο που απλά «βεβαιώνει» ότι η πρόοδος των εργασιών στο επίμαχο διαμέρισμα ανέρχονται σε €21.000 χωρίς όμως να παρέχονται λεπτομέρειες αυτής της εκτελεσθείσας εργασίας καθώς και ανάλυση της αναφερόμενης αξίας της.
Επιπλέον ο μάρτυρας σχολιάζει την τεχνική έκθεση του ΜΕ2 (Τεκμήριο 7) και χωρίς ο ίδιος να είναι εμπειρογνώμονας προσπάθησε να υποβαθμίσει την αξία και τη σημασία του περιεχομένου της. Όπως είπε, η έκθεση αυτή «δεν αντικατοπτρίζει τα αιτήματα των Εναγόντων». Σύμφωνα με τον ΜΥ1 η τεχνική έκθεση υστερεί σε όψεις, κατόψεις και γενικά σε ολοκληρωμένα σχέδια με κλίμακα. Αυτό όμως που πρέπει να λεχθεί είναι ότι ο ΜΥ1 κατέθεσε ως μάρτυρας γεγονότων και όχι υπό την ιδιότητα του πραγματογνώμονα. Ενώπιον μου δεν έχουν τεθεί οποιαδήποτε ακαδημαϊκά και/ή επαγγελματικά προσόντα του ΜΥ1 που να εμπίπτουν στο πεδίο εξειδικευμένης επιστημονικής γνώσης και της εμπειρίας σχετικά με το αντικείμενο του Τεκμηρίου 7 και να τον κατατάσσουν στην κατηγορία του εμπειρογνώμονα.
Επιπροσθέτως προέβηκε σε αναφορές που αντιβαίνουν προηγούμενες τοποθετήσεις του. Ενδεικτικά αναφέρω ότι ενώ αρχικά στην κυρίως εξέταση του είχε δηλώσει ότι η εκτέλεση οικοδομικών εργασιών χωρίς άδεια οικοδομής δεν είναι παράνομη (πρακτικά ημερ. 18.05.23, σελίδα 11, γραμμές 19-21), διαφωνώντας έτσι με αντίστοιχη περί του αντιθέτου αναφορά του ΜΕ2, μετέπειτα σε ερώτηση που του υπεβλήθηκε στο στάδιο αντεξέτασης του αν είχε ενημερώσει τους Ενάγοντες ότι ήταν παράνομο να ξεκινούσε η εκτέλεση οικοδομικών εργασιών χωρίς άδεια οικοδομής ο ίδιος είπε ότι «δεν είμαι σε θέση να προσφέρω άποψη τι είναι παράνομο και τι δεν είναι παράνομο.» (πρακτικά ημερ. 25.05.23, σελίδα 6, γραμμή 7).
Κάτω από αυτά τα δεδομένα αποδίδω μηδενική βαρύτητα στην δεύτερη πτυχή της μαρτυρίας του ΜΥ1.
Συνοψίζοντας μπορεί να λεχθεί ότι αποδέχομαι την μαρτυρία του ΜΥ1, περιλαμβανομένου της Ένδειξης ‘Β’ και των Τεκμηρίων 14 & 15 που αποτελούν μέρος της, στο βαθμό και την έκταση που έχει σχολιαστεί πιο πάνω (Agapiou v. Panayiotou (1988) 1 C.L.R. 257 και Theomaria Estates Ltd v. Samuel Mason κ.α. (2005) 1 Α.Α.Δ. 256).
Ο ΜΥ2 ήταν το άτομο που κατέθεσε υπό την ιδιότητα του εμπειρογνώμονα για λογαριασμό της Εναγομένης 1. Η επιστημονική του κατάρτιση στον τομέα που κλήθηκε να καταθέσει δεν αμφισβητείται. Έχω διαπιστώσει ότι πρόκειται για επιστήμονα ο οποίος είναι πτυχιούχος στον κλάδο της αρχιτεκτονικής και με επαγγελματική εμπειρία στον τομέα αυτό. Η υπεύθυνη θέση που κατέχει ως επικεφαλής τεχνικού τμήματος σε εταιρεία που ασχολείται με την ανέγερση έργων έχοντας καθήκοντα επίβλεψης των οικοδομικών εργασιών στα εργοτάξια της εταιρείας, ότι αυτές εκτελούνται σύμφωνα με τα αρχιτεκτονικά σχέδια και η ποιότητα των υλικών που θα χρησιμοποιηθούν είναι η κατάλληλη εκδίδοντας προς τούτο σχετικές βεβαιώσεις, τον καθιστούν προσοντούχο και κατ’ επέκταση εμπειρογνώμονα για να καταθέσει την επιστημονική του μαρτυρία σχετικά με το αντικείμενο που έχει καθημερινή τριβή.
Κατά την παρουσία του στο εδώλιο είχα την ευκαιρία να παρακολουθήσω με προσοχή τη συμπεριφορά του, το πώς αντιδρούσε, τον τρόπο που απαντούσε και παράλληλα να μελετήσω επισταμένα το περιεχόμενο της μαρτυρία του, το οποίο και αντιπαρέβαλα με το υπόλοιπο μαρτυρικό υλικό. Θα πρέπει να λεχθεί ότι ως μάρτυρας μου δημιούργησε φτωχή εντύπωση. Η εικόνα που αποκόμισα ήταν ότι δεν ήταν φιλαλήθη άτομο. Προσήλθε στο Δικαστήριο χωρίς αίσθηση της υποχρέωσης που πρέπει να έχει ένας εμπειρογνώμονας απέναντι στη δικαιοσύνη εκφράζοντας την επαγγελματική του κρίση κατά τρόπο ανεξάρτητο και αμερόληπτο. Μοναδική του επιδίωξη ήταν να βοηθήσει την υπόθεση του εργοδότη του τόσο σε σχέση με την εκδοχή της Εναγομένης 1 στην υπεράσπιση της απέναντι στην απαίτηση των Εναγόντων όσο και στην προώθηση της ανταπαίτησης. Η μαρτυρία του δεν χαρακτηρίζεται από γνησιότητα και ειλικρίνεια. Προσπάθησε ανεπιτυχώς να πείσει το Δικαστήριο με τοποθετήσεις που με κάθε σεβασμό στερούνται σοβαρότητας, με αναφορές που δεν ανταποκρίνονται στην πραγματικότητα και με δηλώσεις που μόνο παραπλανητικές μπορούν να χαρακτηριστούν. Επίσης προέβηκε σε συμπεράσματα που στερούνται επεξήγησης και δεν συνοδεύονται από σχετικές λεπτομέρειες με αποτέλεσμα να καθίστανται αυθαίρετα.
Εις επίρρωση των πιο πάνω αναφέρω ενδεικτικά τα εξής:
Στην κυρίως εξέταση του ο μάρτυρας είπε ότι μετά από διαβουλεύσεις που το Κοινοτικό Συμβούλιο Κουκλιών είχε με τον Έπαρχο Πάφου και την Πολεοδομική Αρχή του δόθηκε έγκριση για έναρξη οικοδομικών εργασιών στο επίμαχο τεμάχιο (Ένδειξη Γ, σελίδα 3, σημείο 9). Ο μάρτυρας όμως απέφυγε με έντεχνο τρόπο να διευκρινίσει ποιος τους έδωσε τέτοια έγκριση, πότε έγινε αυτό και με ποιον τρόπο δόθηκε η επικαλούμενη εξουσιοδότηση. Όταν στο στάδιο της αντεξέτασης του ζητήθηκε να επεξηγήσει την πιο πάνω τοποθέτηση του, ο μάρτυρας προφασίστηκε ότι η επικαλούμενη έγκριση δόθηκε προφορικά χωρίς πάλι να δίδει οποιεσδήποτε πληροφορίες που θα έδιδαν στην αναφορά του αυτή βάσιμη υπόσταση. Αυτό που προκύπτει από την απάντηση που έδωσε στο σύνολο της είναι ότι παράνομα είχαν ξεκινήσει οι οικοδομικές εργασίες στο έργο. Χαρακτηριστική είναι η αναφορά του μάρτυρα ως προς το γιατί η επικαλούμενη έγκριση είχε δοθεί προφορικά: «Όχι φυσικά επίσημα διότι θα ήταν παράνομο.» [πρακτικά ημερ. 25.05.23 σελίδα 26 γραμμή 12] Στη συνέχεια σε ερώτηση αν η Εναγόμενη 1 είχε λάβει απάντηση στο ζήτημα ο μάρτυρας επανέλαβε λέγοντας: «Όχι δεν έχουμε πάρει απάντηση γραπτή διότι δεν θα μπορούσε κανένας να μας δώσει γραπτή απάντηση. Προφορικώς είχαν συνεννοηθεί να προχωρήσουμε.» [πρακτικά ημερ. 25.05.23 σελίδα 30 γραμμές 30-31] Δεν υπάρχει αμφιβολία ότι αν υπήρχε άτομο που είχε δώσει την επικαλούμενη προφορική έγκριση ο μάρτυρας χωρίς δισταγμό θα το κατονόμαζε λέγοντας μάλιστα που και πότε. Για να μην το πράξει σημαίνει ότι η τοποθέτηση του εν λόγω μάρτυρα δεν ανταποκρίνεται στην πραγματικότητα. Προφανώς η επίκληση της προφορικής έγκρισης αποσκοπεί στο να δικαιολογήσει την εκτέλεση οικοδομικών εργασιών χωρίς να έχει εκδοθεί άδεια οικοδομής. Την ίδια στιγμή θα έλεγα ότι δεν φαντάζει λογικοφανής κάποιος που δεν τολμά να δώσει γραπτή έγκριση επειδή το θεωρεί παράνομο, να συναινέσει προφορικά εν γνώσει διαφόρων ατόμων από διάφορους οργανισμούς διακινδυνεύοντας να κατηγορηθεί και να αντιμετωπίσει συνέπειες. Αν πάλι ευσταθούσε η θέση του μάρτυρα ότι τότε ήταν αποδεκτό να ξεκινούσε η εκτέλεση των εργοληπτικών εργασιών με την πολεοδομική άδεια τότε για ποιο λόγο ήταν αναγκαία η έγκριση της έναρξης τους έστω και προφορικά.
Επίσης ο μάρτυρας προχώρησε στην κατάθεση του Τεκμηρίου 15 λέγοντας πως πρόκειται για πιστοποίηση της προόδου των εργασιών. Η σημασία της πιστοποίησης καταγράφεται στο αγγλικό νομικό σύγγραμμα Keating on Building Contracts, 7η έκδοση, σελίδα 127, §5-10 κάτω από τον τίτλο ‘Progress or interim certificates’. Χαρακτηριστικά καταγράφονται τα εξής:
«These certificates are issued from time to time during the course of the work certifying that, in the opinion of the architect, work has been carried out, and, in some cases, materials supplied, to the value of £x.
They are thus approximate estimates, made in some instances for the purpose of determining whether the employer is safe in making a payment in advance of the contract sum, in others whether is under a duty to pay an instalment and, if so, how much he is to pay.»
Στην λέχθηκε ότι ο σκοπός έκδοσης των ενδιάμεσων πιστοποιητικών είναι η εξασφάλιση ροής χρημάτων προς τον εργολάβο, προς το σκοπό συνέχισης του έργου και αφορούν κατά προσέγγιση αξία και δεν εκλαμβάνονται σαν έγκριση της εκτελεσθείσας εργασίας (New Orchidea Fashion Ltd v. Εργοληπτικής Εταιρείας Βαρνάβας Χ’ Κυπριανού Λτδ (1998) 1 Α.Α.Δ. 202). Το πιστοποιητικό καταγράφει την αξία της εκτελεσθείσας εργασίας (Mladen Rsumovic v. Gregoria Developers Ltd (2006) 1 Α.Α.Δ. 581). Αυτό, με βάση το πιο πάνω σκεπτικό, σημαίνει ότι ένα τέτοιο έγγραφο καταγράφει αναλυτικά την εκτελεσθείσα εργασία και τα υλικά που έχουν παραληφθεί στο εργοτάξιο, η αξία των οποίων κοστολογείται σύμφωνα τα έγγραφα συμβολαίου και αφού αφαιρεθούν τυχόν προηγούμενες πληρωμές που έχουν γίνει προκύπτουν λεπτομέρειες της αξίας της προόδου των εργασιών που εκτελέστηκαν για την οποίαν απαιτείται πληρωμή.
Έχοντας υπόψη μου τα πιο πάνω το Τεκμήριο 15 δεν συγκεντρώνει τα χαρακτηριστικά ενός ενδιάμεσου πιστοποιητικού πληρωμής της αξίας της προόδου της εκτελεσθείσας εργασίας, όπως εσφαλμένα υπέδειξε ο μάρτυρας. Είναι ένα έγγραφο που δεν περιέχει αναλυτική καταγραφή της εκτελεσθείσας εργασίας και των διαφόρων υλικών που έχουν αποθηκευτεί στο εργοτάξιο. Είναι ένα έγγραφο στο οποίο δεν γίνεται λεπτομερής κοστολόγηση της αξίας της εκτελεσθείσας εργασίας και των υλικών που έχουν παραλειφθεί και ούτε φαίνονται οι προηγούμενες πληρωμές των Εναγόντων περιλαμβανομένου του ποσού προκαταβολής. Συνεπεία αυτών δεν προκύπτει μέσα από μηχανισμό υπολογισμών η αξία των εργασιών που εκτελέστηκε από την προηγούμενη φορά ώστε να καταδεικνύεται η όποια τυχόν πρόοδος των εργασιών. Το Τεκμήριο 15 είναι απλά ένα έγγραφο που σημειώνει το ποσό που η Εναγόμενη 1 θεωρεί ότι της οφείλεται για την πρόοδο των εργασιών.
Σε τελευταία ανάλυση το έγγραφο αυτό δεν καταδεικνύει το σκεπτικό του μάρτυρα για να καταλήξει στο ποσό που απαιτείται. Κανένας μηχανισμός παρουσιάζεται και καμία επεξεργασία φόρμουλας περιέχεται στο Τεκμήριο 15. Παρόλο ότι ζητήθηκαν στοιχεία που υποστηρίζουν το επικαλούμενο ποσό, ο μάρτυρας δεν ήταν σε θέση ούτε να τα παρουσιάσει αλλά ούτε και να επεξηγήσει πως κατέληξε στο επικαλούμενο ποσό.
Δεν διαφεύγει της προσοχής μου η αναφορά του ΜΥ2 για τα κόστος των εργασιών που θεωρεί ότι εκτελέστηκαν στο επίμαχο διαμέρισμα μέσα από την ένορκη μαρτυρία του (Ένδειξη Γ σελίδα 4 σημείο 11). Ένα από αυτά είναι το κόστος που αναλογεί στους Ενάγοντες για την αγορά τεμαχίου, μεταβιβαστικά και υποθηκευτικά, το οποίο, όπως είπε, υπολόγισε σε €40.200. Εξηγώντας το ποσό που αναλογεί στους Ενάγοντες είπε ότι προκύπτει από τη διαίρεση του ποσού €15.000.000 που είναι το κόστος αγοράς του τεμαχίου και του αριθμού των 354 οικιστικών μονάδων που θα ανεγερθούν εντός αυτού. Κάθε άλλο παρά ορθή φαίνεται να είναι ο πιο πάνω συλλογισμός του ΜΥ2. Η διαίρεση των στοιχείων δεν οδηγεί στο ποσό των €40.200 που επικαλείται.
Σύμφωνα ακόμη με τον μάρτυρα, μέρος της προόδου των εργασιών είναι τα υλικά που παραλήφθηκαν και αποθηκεύτηκαν στο εργοτάξιο. Στη σελίδα 5 της Ένδειξης Γ καταγράφει την αξία των υλικών αυτών. Ωστόσο ο μάρτυρας δεν ήταν σε θέση να τεκμηριώσει την αξία που υποδεικνύει για οποιοδήποτε είδος από τα υλικά που καταγράφει. Επίσης δεν ήταν σε θέση να παρουσιάσει οποιοδήποτε στοιχείο που να υποστηρίζει την επικαλούμενη αξία οποιουδήποτε από τα υλικά που σημειώνονται, όπως για παράδειγμα δελτία παραλαβής τους, τιμολόγια πληρωμής υλικών κ.λ.π. Μάλιστα ο μάρτυρας δεν ήταν σε θέση να επιβεβαιώσει αν τα υλικά αυτά αφορούσαν το επίμαχο διαμέρισμα ή ακόμη και το Block Q. Συνεπώς τα υλικά που παρουσιάζονται στερούνται υποστηρικτικού υποβάθρου.
Η αδυναμία του μάρτυρα να επιβεβαιώσει ότι τα πιο πάνω υλικά θα χρησιμοποιούνταν για τις εργασίες είτε του επίμαχου διαμερίσματος είτε ευρύτερα για το Block Q αφήνει εκτεθειμένο σε απόρριψη το περιεχόμενο της σελίδας 5 στην Ένδειξη Γ. Σε ότι αφορά την πρόοδο της εκτελεσθείσας εργασίας που ο μάρτυρας επικαλείται ότι αφορά το επίμαχο διαμέρισμα, η αξία της μαθηματικά υπολογίζεται σε €90.830 μετά από το άθροισμα των ποσών που σημειώνονται στο σημείο 11 της σελίδας 4 στην Ένδειξη Γ. Συγκρίνοντας το ποσό αυτό με το συμφωνημένο τίμημα αγοράς από τη σύμβαση πώλησης, προκύπτει ότι η Εναγόμενη 1 θεωρεί η αξία της εργασίας που εκτελέστηκε σε σχέση με το επίμαχο διαμέρισμα είναι 44% της συνολικής εργασίας. Αν τώρα ληφθεί υπόψη η αξία των υλικών που αγοράστηκαν (σελίδα 5 της Ένδειξης Γ), το σύνολο της οποίας υπολογίζεται σε €12.050, τότε σημαίνει ότι η Εναγόμενη ζητεί να πληρωθεί το 50% του συμφωνημένου τιμήματος αγοράς. Αν κάποιος κοιτάξει την έγχρωμη φωτογραφία στη σελίδα 21 του Τεκμηρίου 7 θα παρατηρήσει ότι ουδεμία εργασία εκτελέστηκε που να αφορά ευθέως το επίμαχο διαμέρισμα. Στο δε Block Q, όπως ήδη λέχθηκε, οι εργασίες που έχουν εκτελεστεί περιλαμβάνουν τη θεμελίωση του εν λόγω block, την πλάκα ισογείου, την πλάκα του 1ου ορόφου και τις κολώνες του 1ου και του 2ου ορόφου. Έχοντας υπόψη μου το συνολικό τίμημα αγοράς, το γεγονός ότι ουδεμία εργασία αφορά ευθέως την κατασκευή του επίμαχου διαμερίσματος και τα ποσά που αφορούν το κάθε ένα κατασκευαστικό στάδιο πληρωμής το οποίο ορίζεται στον όρο 2.3.1 του Τεκμηρίου1, το ποσό που ο μάρτυρας θεωρεί ότι η Εναγόμενη 1 δικαιούται να πληρωθεί στα πλαίσια της προόδου των εργασιών που εκτελέστηκαν είναι έκδηλα υπερβολικό και εκτός πραγματικότητας.
Κάτω από αυτές τις συνθήκες η αξιοπιστία του ΜΥ2 ως εμπειρογνώμονα έχει υποστεί ανεπανόρθωτο ρήγμα εκμηδενίζοντας παράλληλα την πειστικότητα της μαρτυρίας του απέναντι στο Δικαστήριο. Δεν μπορώ να στηριχτώ στην μαρτυρία του εν λόγω εμπειρογνώμονα και να σχηματίσω τη δική μου ανεξάρτητη κρίση ώστε να καταλήξω με ασφάλεια σε οποιαδήποτε ευρήματα και συμπεράσματα. Κατά συνέπεια, δεν αποδέχομαι την μαρτυρία του εν λόγω μάρτυρα ως επιστημονικά ορθή, αληθή και αξιόπιστη, περιλαμβανομένου της Ένδειξης Γ και του Τεκμηρίου 15 που αποτελεί μέρος της μαρτυρίας του.
Σε ότι αφορά το Τεκμήριο 16, πρόκειται για έγγραφο που από το περιεχόμενο του ουδεμία σημασία και αξία έχει για τα επίδικα θέματα της αγωγής. Για το δε Τεκμήριο 17, δεν χρειάζεται κάποιος να είναι εμπειρογνώμονας για να αντιληφθεί ότι δεν είναι φωτογραφία αλλά εικόνα εκτυπωμένη χρησιμοποιώντας λογισμικό πρόγραμμα από ηλεκτρονικό υπολογιστή, η οποία δεν μπορεί να απεικονίσει την πραγματική κατάσταση του χώρου στο επίμαχο τεμάχιο. Σε κάθε περίπτωση ο μάρτυρας δεν είπε ποιος την έλαβε και πότε. Ούτε είπε αν αυτή θα ήταν η εικόνα που θα είχε το έργο εάν και εφόσον ολοκληρωνόταν η ανέγερση του. Συνεπώς είναι έγγραφο που δεν διαφωτίζει και ούτε αυτό προσθέτει οτιδήποτε στα επίδικα ζητήματα της υπόθεσης.
Για σκοπούς ολοκληρωμένης αξιολόγησης του μαρτυρικού υλικού που τέθηκε ενώπιον μου, οφείλω να σημειώσω ότι ουδεμία βαρύτητα αποδίδω στο Τεκμήριο ‘Α’ προς αναγνώριση. Πρόκειται για έγγραφο που δεν μετατράπηκε σε κανονικό τεκμήριο για να αξιολογηθεί κατά την εκδίκαση της υπόθεσης (Μελάς v. Κυριάκου (2003) 1Β Α.Α.Δ. 826). Στο σημείο αυτό να σημειώσω ότι το περιεχόμενο της πρώτης σελίδας του εγγράφου αυτού ταυτίζεται απόλυτα με το περιεχόμενο της μοναδικής σελίδας που έχει κατατεθεί ως Τεκμήριο 8. Το τεκμήριο αυτό έχει αξιολογηθεί μαζί με το υπόλοιπο μαρτυρικό υλικό.
Περαιτέρω δεν αποδίδω οποιαδήποτε βαρύτητα στα Τεκμήρια 2, 3, 4, 5 & 6 αφού καμία αποδεικτική αξία έχουν σε σχέση με τα επίδικα θέματα της αγωγής.
Ευρήματα:
Έχοντας μελετήσει και αξιολογήσει την μαρτυρία που προσάχθηκε ενώπιον μου, τα τεκμήρια που κατατέθηκαν κατά την εκδίκαση της παρούσας αγωγής και λαμβάνοντας υπόψη μου τα γεγονότα που προκύπτουν να είναι παραδεκτά μέσα από τα δικόγραφα καθώς επίσης σε γεγονότα που είτε αποτελούν κοινό έδαφος των διαδίκων είτε δεν αμφισβητήθηκαν μέσα από την εκδίκαση της αγωγής, καταλήγω στα ευρήματα που αφορούν τα πραγματικά και αληθή ουσιώδη γεγονότα που διαδραματίστηκαν κατά τον ουσιώδη χρόνο.
Αναπόσπαστο μέρος των ευρημάτων αποτελούν τα παραδεκτά γεγονότα καθώς και τα γεγονότα εκείνα που είτε αποτελούν κοινό έδαφος των διαδίκων είτε δεν αμφισβητήθηκαν μέσα από την εκδίκαση της παρούσας αγωγής. Χωρίς να χρειάζεται να επαναδιατυπωθούν, παραπέμπω σ' αυτά.
Περαιτέρω καταλήγω στα πιο κάτω επιπλέον ευρήματα:
Για τις εργοληπτικές εργασίες που εκτελέστηκαν στο επίμαχο έργο πριν από τον Σεπτέμβριο 2021 ουδέποτε εξασφαλίστηκε η συναίνεση του Επάρχου Πάφου. Η μη έκδοση άδειας οικοδομής και η εξασφάλιση συναίνεσης από την αρμόδια αρχή (Επαρχιακή Διοίκηση Πάφου) για τις εργοληπτικές εργασίες που κατασκευάστηκαν είναι γεγονότα που δεν ήταν εις γνώση των Εναγόντων, οι οποίοι ουδέποτε συγκατατέθηκαν σε τέτοιες ενέργειες.
Η πολεοδομική άδεια ημερ. 09.04.09 με αρ. ΠΑΦ/00262/2008 που εκδόθηκε και αφορά τη μελέτη για την ανάπτυξη του επίμαχου έργου έχει λήξει. Ακολούθησε η έκδοση νέας πολεοδομικής άδειας ημερ. 31.10.17 με αρ. ΠΑΦ/00632/2015. Ένεκα της λήξης της αρχικής πολεοδομικής άδειας και της μεταγενέστερης έκδοσης νέας, υπεβλήθηκε νέα αίτηση για έκδοση άδεια οικοδομής ημερ. 27.02.19 με αιτήτρια αυτήν τη φορά όχι την Εναγόμενη 1 αλλά κάποια AGI-CYPRE PROPERTY 17 LIMITED που αφορά την ίδια ανάπτυξη στο ίδιο ακίνητο. Για την εξέταση της χρησιμοποιείται ο φάκελος Β575/09 που είχε δημιουργηθεί προηγουμένως. Για σκοπούς εξέτασης της υποβληθείσας αίτησης για έκδοση άδειας οικοδομής (Τεκμήριο 10) ζητήθηκε από τον κατονομαζόμενο μελετητή του έργου (ΜΥ2) συγκεκριμένα έγγραφα, μελέτες και στοιχεία μέσω σχετικής επιστολής που αποστάληκε. Επειδή δεν υπήρξε ανταπόκριση αποστάληκε νέα επιστολή στην αιτήτρια εταιρεία και στον κατονομαζόμενο μελετητή του έργου δίδοντας προθεσμία δύο μηνών προκειμένου να υπάρξει συμμόρφωση αλλιώς θα λαμβάνονταν δικαστικά μέτρα εναντίον τους. Μέχρι σήμερα δεν υπήρξε ανταπόκριση και γι’ αυτό το ζήτημα παρακολουθείται από την Επαρχιακή Διοίκηση Πάφου.
Το επίδικο διαμέρισμα που αγόρασαν οι Ενάγοντες αποτελούσε μέρος του επίμαχου έργου και επρόκειτο να ανεγερθεί στον 3ο όροφο του Block Q εντός του τεμαχίου όπου εκτελούνταν εργοληπτικές εργασίες. Μέχρι και τις 18.01.23, ημερομηνία μετά την καταχώρηση της παρούσας αγωγής στο Δικαστήριο, οι εργασίες που είχαν εκτελεστεί περιλάμβαναν τη θεμελίωση του εν λόγω block, την πλάκα ισογείου, την πλάκα του 1ου ορόφου και τις κολώνες του 1ου και του 2ου ορόφου. Ο μπετονένιος σκελετός δεν είχε ολοκληρωθεί. Παράλληλα εκκρεμούσε η εκτέλεση και άλλων εργασιών όπως ηλεκτρολογικές, μηχανολογικές, υδραυλικές, ξυλουργικές, υγρομονωτικές, θερμομονωτικές, πατώματα, αλουμίνια, τοιχοποιία, ελαιοχρωματισμοί (μπογιαντίσματα) και εξωτερικές είχε ξεκινήσει η εκτέλεση τους. Συνεπώς ουδεμία εργασία είχε εκτελεστεί σε σχέση με το επίδικο διαμέρισμα, του οποίου η αποτύπωση του εξακολουθούσε να παραμένει μόνο στα σχέδια της μελέτης. Σε κάθε ένα από τα blocks του έργου προοριζόταν ανέγερση ισογείου και εφτά ορόφων. Από τότε μέχρι σήμερα, η πιο πάνω κατάσταση του έργου δεν έχει διαφοροποιηθεί.
Έχοντας εκθέσει τα ευρήματα, θα ασχοληθώ με την εξέταση της προδικαστικής ένστασης της Εναγομένης 1.
Η δικογραφημένη προδικαστική ένσταση της Εναγομένης 1:
Μέσα από την §2 της υπεράσπισης της η Εναγόμενη 1 ισχυρίζεται ότι οι Ενάγοντες εμποδίζονται και/ή κωλύονται από του να διεκδικούν οποιεσδήποτε αξιώσεις οι οποίες πηγάζουν από τη σύμβαση πώλησης επειδή έχουν εκχωρήσει ανεπιφύλακτα όλα τα δικαιώματα τους που απορρέουν από το εν λόγω συμφωνητικό έγγραφο προς την Εναγόμενη 2 στα πλαίσια συμφωνίας εκχώρησης που υπογράφηκε από την τελευταία και τους Ενάγοντες με τη συγκατάθεση της Εναγομένης 1, ταυτόχρονα με την υπογραφή σύμβασης χορήγησης δανείου στους Ενάγοντες από την Εναγόμενη 2 για την αγορά του επίμαχου διαμερίσματος.
Η δικογραφία της παρούσας αγωγής καθιστά το πιο πάνω ζήτημα επίδικο και ως τέτοιο θα εξεταστεί με βάση το μαρτυρικό υλικό που έχει προσαχθεί και τελικά θα κριθεί. Είναι αναγνωρισμένο μέσα από την νομολογία ότι τα δικόγραφα καθορίζουν τα επίδικα θέματα της υπόθεσης και το Δικαστήριο περιορίζεται στην εξέταση τέτοιων μόνο ζητημάτων όπως αυτά προσδιορίζονται από τη δικογραφία (Inter – Global (Financial Services) Ltd v. Πεππή και άλλου (2005) 1Α Α.Α.Δ. 213). Από τη στιγμή που δεν λήφθηκαν τα δέοντα δικονομικά διαβήματα για να τεθεί ενώπιον του Δικαστηρίου ώστε να τύχει προδικαστικής εκδίκασης όπως θα έπρεπε, η εξέταση του αναπόφευκτα γίνεται στα πλαίσια της ουσίας της υπόθεσης και με βάση την υπάρχουσα μαρτυρία που αξιολογείται και στα ευρήματα που το Δικαστήριο κατέληξε.
Η επιλογή της Εναγομένης 1 να εξεταστεί αυτό το ζήτημα κατά την ακρόαση της ουσίας της αγωγής ως επίδικο ζήτημα, όπως αυτή καταδεικνύεται μέσα από τη συμπεριφορά που εκδήλωσε, κατέστησε την προδικαστική κρίση του ζητήματος άνευ αντικειμένου. Θα ασχοληθώ με το θέμα αυτό κατά προτεραιότητα επειδή σε περίπτωση που επιτύχει θα έχει καταλυτικές συνέπειες στην υπόθεση.
Θα πρέπει να λεχθεί ότι αντίθετη είναι η δικογραφημένη θέση των Εναγόντων στην προδικαστική ένσταση της Εναγομένης 1. Η τελευταία προώθησε την εν λόγω τοποθέτηση της κατά την ακρόαση της ουσίας της αγωγής. Μέσα από τα δικόγραφα τους οι Ενάγοντες εγείρουν ζήτημα ακυρότητας τόσο της συμφωνίας εκχώρησης όσο και της σύμβασης δανείου με την Alpha Bank για διάφορους λόγους που επικαλούνται, τους οποίους δεν χρειάζεται να αναφέρω (ενδεικτικά παραπέμπω στις §34, §35 & §56XIII Έκθεσης Απαίτησης, §3 Απάντηση στην Υπεράσπιση & Υπεράσπιση στην Ανταπαίτηση της Εναγομένης 1, §3 Απάντηση στην Υπεράσπιση & Υπεράσπιση στην Ανταπαίτηση της Alpha Bank).
Το νομικό θέμα που καλούμαι να εξετάσω είναι αν οι Ενάγοντες, υπό το πρίσμα την ύπαρξης συμφωνίας εκχώρησης δικαιωμάτων τους στην Alpha Bank την νομιμότητα και εγκυρότητα της οποίας αμφισβητούν, είχαν αγώγιμο δικαίωμα να εγείρουν την παρούσα αγωγή και να απαιτούν τις αξιώσεις που δικογραφούν.
Στην Κύπρο η εκχώρηση (assignment) διέπεται από τις αρχές του δικαίου της επιείκειας. Στην προκειμένη βέβαια περίπτωση επιπροσθέτως θα ληφθεί υπόψη και το επικαλούμενο συμβατικό πλαίσιο, του οποίου επαναλαμβάνω ότι η νομιμότητα και η εγκυρότητα τελεί, με βάση τις έγγραφες προτάσεις, υπό αμφισβήτηση.
Το θέμα της εκχώρησης αντιμετωπίστηκε στην πρόσφατη υπόθεση Ηρακλέους v. Phar Lap Estates Ltd Πολιτική Έφεση Αρ. 237/2014 ημερ. 16.05.22, ECLI:CY:AD:2022:A187 όπου με αναφορά στην Φασαρία ως Διαχειρίστρια του αποβιώσαντα Φασαρία ν. American Life Insurance Company ή Alico Aig Life Πολιτική Έφεση Αρ. 325/2012 ημερ. 20.01.22, ECLI:CY:AD:2022:D155 το Ανώτατο Δικαστήριο επισήμανε τα εξής:
« Η νομική διάσταση της εκχώρησης (assignment), αποτέλεσε αντικείμενο εξέτασης στην πρόσφατη απόφαση του Ανωτάτου Δικαστηρίου στην Φασαρία ν. American Life Insurance Company, Πολ. Εφ. Αρ. 325/2012, ημερομηνίας 20.1.2022, ECLI:CY:AD:2022:D155. Με αναφορά στην προηγούμενη επί του θέματος νομολογία, επιβεβαιώθηκαν τα ακόλουθα:
«Η εκχώρηση (assignment) στην Κύπρο διέπεται από τις αρχές της επιείκειας από την οποία και προέρχεται (βλ. μεταξύ άλλων την Λουκά (ανωτέρω), την Chrysostomou v. Chalkousi & Sons (1978)1 CLR 10, Markidou v. Kiliari and Another (1983) 1 CLR 392). Συνέπεια της εκχώρησης, εάν αυτή είναι απόλυτη (absolute), είναι η μεταβίβαση του χρέους και συνεπακόλουθα του αντίστοιχου αγωγίμου δικαιώματος (chose in action). Όπως ελέχθη στην Γενικός Εισαγγελέας ν. Χριστόπουλου (1994) 1 ΑΑΔ 479:
«Το πρωτόδικο δικαστήριο ορθά αποφάσισε ότι ο εκδοχέας νομιμοποιείται να καταχωρίσει την αγωγή του και να διεκδικήσει αυτοδίκαια τα δικαιώματα από την εκχώρηση, χωρίς να χρειάζεται να συνενώσει τον εκχωρητή (Chrysostomou v. Chalkousi & Sons (1978)1 CLR 10, Markidou v. Kiliari and Another (1983) 1 CLR 392).»
Με δεδομένο ότι δικαίωμα αγωγής έχει απευθείας ο εκδοχέας, στη Λουκά εξετάστηκε κατά πόσο τέτοιο δικαίωμα έχει παράλληλα και από μόνος του ο εκχωρητής. Το ερώτημα απαντήθηκε με αναφορά στην Three Rivers DC v. Bank of England [1995] 4 All ER 312, όπου ελέχθησαν τα ακόλουθα (αντιγράφουμε από τη Λουκά):
«Where there was an agreement to assign a legal chose, in equity the assignee became the owner and controller of the legal chose and was entitled to sue for the recovery of the chose, although as a matter of practice he was normally required by the court to join the assignor either as plaintiff or, if he refused to give his consent, as defendant. However (Staughton L.J. dissenting), where the assignor wished to sue and it was known that there had been an assignment the court required the assignee to be joined and would not permit the assignor to maintain the action in the absence of the assignee. The assignor was entitled to sue as trustee for the assignee if the assignee so wished, but in that event he was required to reveal his representative capacity . . ."
Σε ελεύθερη μετάφραση:
Όπου υπάρχει συμφωνία εκχώρησης νομικού δικαιώματος αγωγής, σύμφωνα με το δίκαιο της επιείκειας ο εκδοχέας καθίσταται ο δικαιούχος και ελέγχων του δικαιώματος αγωγής και δικαιούται να ενάγει με βάση το δικαίωμα αυτό, παρόλο ότι, ως θέμα πρακτικής, κανονικά θα απαιτηθεί από το Δικαστήριο να συνενώσει τον εκχωρητή είτε ως ενάγοντα είτε, εάν αρνείται να δώσει την συγκατάθεσή του, ως εναγόμενο. Εντούτοις, όπου ο εκχωρητής επιθυμεί να καταχωρήσει αγωγή, όπου είναι γνωστό ότι υπήρξε εκχώρηση, το Δικαστήριο ζητά όπως ο εκδοχέας συνενωθεί και δεν επιτρέπει στον εκχωρητή να συντηρεί την αγωγή στην απουσία του εκδοχέα. Ο εκχωρητής δικαιούται να ενάγει ως εμπιστευματοδόχος του εκδοχέα εάν τούτο επιθυμεί ο εκδοχέας, αλλά σε τέτοια περίπτωση πρέπει να αποκαλύπτει την εκπροσωπευτική του ιδιότητα ...».
Στη Λουκά τα ωφελήματα ασφαλιστικού εγγράφου είχαν απολύτως εκχωρηθεί, με όρο παρόμοιο όπως στην παρούσα υπόθεση (τεκμήριο 1 στην ένορκη δήλωση που συνοδεύει την ένσταση στην αίτηση για προσθήκη διαδίκου), σε τράπεζα η οποία παρέσχε στεγαστικό δάνειο στον εφεσείοντα. Εκκρεμούσας της οφειλής του εφεσείοντα για αποπληρωμή του στεγαστικού δανείου, αυτός υπέστη ατύχημα και καταχώρισε αγωγή εναντίον της ασφαλιστικής εταιρείας με βάση το ασφαλιστικό συμβόλαιο το οποίο είχε εκχωρήσει απόλυτα στην τράπεζα. Το Ανώτατο Δικαστήριο αφού αναφέρθηκε ως άνω στην αρχή της Three Rivers κατέληξε ως εξής:
«Όλα τα πιο πάνω είναι καθοδηγητικά και στην υπό κρίση υπόθεση, αφού και εδώ το θέμα αφορούσε «νομικό αντικείμενο αγωγής» (legal chose in action).
Ο εφεσείων-εκχωρητής ενήγαγε προσωπικά, χωρίς να έχει συνενώσει και τον εκδοχέα ως διάδικο, που, φυσιολογικά και νομικά είχε τον πρώτο λόγο στη διαδικασία λόγω της εκχώρησης. Πουθενά δε δεν φαίνεται να τον είχε εξουσιοδοτήσει ο εκδοχέας να τον εκπροσωπεί ως εμπιστευματοδόχος του.
Με βάση τις πιο πάνω αρχές, καταλήγουμε πως ο εφεσείων-ενάγων δεν είχε δικαίωμα αγωγής προσωπικά εναντίον των εφεσίβλητων-εναγομένων εκτός αν συνένωνε και τον εκδοχέα ή αν ενεργούσε κατ' εντολήν του και ως εκ τούτου η αγωγή του θα έπρεπε να είχε απορριφθεί γι'αυτό το λόγο.»
… … … … … … … … … … … … … … … … … … …..
Θεωρούμε ότι το πρωτόδικο δικαστήριο αντίκρισε ορθά το ζήτημα. Ο εκχωρητής εφόσον εκχωρήσει απολύτως την απαίτηση που έχει εναντίον τρίτου, εκχωρεί και το νομικό αντικείμενο της αγωγής, με αποτέλεσμα να μην έχει πλέον ο ίδιος δικαίωμα να εγείρει την αγωγή προσωπικά, αλλά μόνο ως αποκαλυπτόμενος αντιπρόσωπος και εμπιστευματοδόχος του εκδοχέα, στοιχείο που εν προκειμένω δεν υπήρχε ή δεν αποκαλύφθηκε.»
Ταυτόσημη είναι η κατάσταση πραγμάτων στην ενώπιόν μας περίπτωση, όπου, κατ΄ ακολουθία των διαλαμβανομένων στο εκχωρητήριο, Τεκμήριο 9, ο Εφεσείων είχε εκχωρήσει προς όφελος της Τράπεζας «… όλα τα δικαιώματα του που πηγάζουν από το αγοραπωλητήριο συμβόλαιο και ειδικότερα το δικαίωμα του για ειδική εκτέλεση της σύμβασης και εγγραφή του κτήματος στο όνομα του…». Η απόλυτη και σαφής εκχώρηση δεν άφηνε πλέον περιθώριο νομιμοποίησης του Εφεσείοντα/Εκχωρητή προς διεκδίκηση, με αγωγή, ειδικής εκτέλεσης, χωρίς τη συνένωση του εκδοχέα ως συνενάγοντα. Νέος δικαιούχος του υπό κρίση δικαιώματος ήταν ο εκδοχέας.»
[η υπογράμμιση είναι του Δικαστηρίου].
Οι πιο πάνω αρχές περιλαμβάνονται και στο κυπριακό νομικό σύγγραμμα ‘Η Σύμβαση στο Κυπριακό Δίκαιο – Θεωρία και Πράξη’ του κ. Πολυβίου Γ. Πολυβίου, Κεφάλαιο 25, σελίδες 687-699, στο οποίο και παραπέμπω.
Στην προκειμένη περίπτωση οι Ενάγοντες καταχώρισαν την παρούσα αγωγή μη αναγνωρίζοντας την ισχύ της επικαλούμενης σύμβασης εκχώρησης δικαιωμάτων. Όταν εγέρθηκε η αγωγή αυτή, η νομιμότητα και η εγκυρότητα της σύμβασης εκχώρησης τελούσε υπό αμφισβήτηση από μέρους των Εναγόντων. Με βάση τα δικόγραφα της υπόθεσης, η νομιμότητα και η εγκυρότητα αποτελούσε επίδικο ζήτημα που έχρηζε εξέτασης από το Δικαστήριο. Συνεπώς αν όντως εκχωρήθηκαν νόμιμα τα δικαιώματα από τους Ενάγοντες στην Alpha Bank στη βάση έγκυρης σύμβασης ήταν ένα ζήτημα που θα επιλυόταν μέσα από την εκδίκαση της αγωγής. Μέρος του κυρίως ζητήματος αυτού που θα εξεταζόταν ήταν και επιμέρους θέματα που σχετίζονταν με το υπό εξέταση αντικείμενο, όπως εάν τα μέρη ξεκάθαρα είχαν σκοπό και πρόθεση να προβούν σε απόλυτη εκχώρηση δικαιωμάτων, εάν το λεκτικό της σύμβασης ήταν σαφές και ακριβής και αν τελικά η Alpha Bank είχε κατ’ αποκλειστικότητα την άσκηση δικαιωμάτων που κατ’ ισχυρισμό της είχαν νόμιμα και έγκυρα εκχωρηθεί δυνάμει σύμβασης.
Μέσα από την αξιολόγηση του μαρτυρικού υλικού που θα προσκομιζόταν, το Δικαστήριο θα κατέληγε σε σχετικά ευρήματα και θα εξήγαγε τα συμπεράσματα του σε σχέση με το πιο πάνω αντικείμενο και τα επιμέρους σχετικά ζητήματα του προκειμένου να διαπιστώσει ποια εκδοχή ευσταθούσε. Είναι προφανές ότι εφόσον η εκχώρηση δικαιωμάτων και κατ’ επέκταση το επικαλούμενο συμβατικό πλαίσιο δεν αναγνωριζόταν από τους Ενάγοντες, ορθά οι τελευταίοι προχώρησαν στην καταχώρηση της παρούσας αγωγής. Στη βάση των πιο πάνω δεδομένων, οι Ενάγοντες είχαν αγώγιμο δικαίωμα απέναντι τόσο στην Εναγόμενη 1 όσο και στην Alpha Bank, το οποίο θα μπορούσε να εξεταστεί με την από μέρους τους έγερσης αγωγής η οποία θα στρεφόταν εναντίον των δύο αυτών διαδίκων. Σε τελευταία ανάλυση, εφόσον οι Ενάγοντες επιθυμούσαν να διεκδικήσουν δικαιώματα τους που θεωρούσαν ότι είχαν παραβιαστεί από την Alpha Bank και την Εναγόμενη 1, η καταχώρηση της παρούσας αγωγής εναντίον και των δύο που τους θεωρούσαν νομικά υπεύθυνους ήταν η μόνη ενδεδειγμένη νομική οδός. Αυτό έπραξαν οι Ενάγοντες.
Δεν διαφεύγει της προσοχής του Δικαστηρίου ότι στην πορεία και πριν από την έναρξη της εκδίκασης της υπόθεσης τους εναντίον της Εναγομένης 1, οι Ενάγοντες διευθέτησαν όλες τις διαφορές τους με την Alpha Bank. Προς τούτο εκ συμφώνου εκδόθηκαν διάφορα διατάγματα προς όφελος της Alpha Bank με τα οποία τους εκχώρησαν/παραχώρησαν δικαιώματα κατοχής, εκμετάλλευσης, πώλησης και υποθήκης του επίμαχου διαμερίσματος. Επίσης κατά την εκδίκαση της υπόθεσης των Εναγόντων με την Εναγόμενη 1 κατέστη ως παραδεκτό γεγονός που εγκρίθηκε από το Δικαστήριο και κατ’ επέκταση εύρημα του ότι στα πλαίσια των πιστωτικών διευκολύνσεων που έλαβαν από την Alpha Bank οι Ενάγοντες υπέγραψαν συμφωνία εκχώρησης με την οποίαν εκχώρησαν όλα τα δικαιώματα τους που απορρέουν από τη σύμβαση πώλησης ημερ. 10.05.10.
Κάτω από αυτά τα δεδομένα, οι Ενάγοντες, μετέπειτα και μετά την καταχώρηση της αγωγής, αφού τελικά αναγνώρισαν τη σημασία και ισχύ της συμφωνίας εκχώρησης των δικαιωμάτων τους στην Alpha Bank με τη συναίνεση της Εναγομένης 1, εκχώρησαν το υπό συζήτηση νομικό αντικείμενο της υπόθεσης στον εν λόγω τραπεζικό οργανισμό. Στο σημείο αυτό οφείλω να ξεκαθαρίσω ότι οι μετέπειτα νομικές σχέσεις ανάμεσα σε Alpha Bank, SKY CAC Limited και Alpha Credit Acquisition Company Limited, ως αυτές έχουν γνωστοποιηθεί με σχετικές γραπτές ειδοποιήσεις κατ’ εφαρμογή των προνοιών του άρθρου 18 του Ν.169(Ι)/2015 με ότι αυτό συνεπάγεται, είναι κάτι με το οποίο δεν θα ασχοληθώ επειδή δεν αποτελεί επίδικο ζήτημα στην παρούσα αγωγή. Εν πάση περιπτώσει, εφόσον το έπραξαν, οι Ενάγοντες απώλεσαν το δικαίωμα τους να διεκδικούν θεραπείες εναντίον της Εναγομένης 1 με βάση την αγωγή αυτή.
Ως εκ τούτου, η απαίτηση των Εναγόντων δεν έχει πλέον νομικό και πραγματικό έρεισμα και γι’ αυτό απορρίπτεται.
Ανεξάρτητα της πιο πάνω κατάληξης, θα προχωρήσω στην εξέταση της απαίτησης των Εναγόντων στη βάση του μαρτυρικού υλικού που προσκομίστηκε και τούτο σε περίπτωση που το μέρος αυτό της απόφασης ανατραπεί σε ανώτερο δικαστικό επίπεδο. Πάνω στη βάση της μαρτυρίας που παρουσιάστηκε στο Δικαστήριο θα εξεταστεί και η ανταπαίτηση της Εναγομένης 1.
Εξέταση επιδίκων θεμάτων – Νομική Πτυχή – Συμπεράσματα:
Θα παραθέσω τώρα τα συμπεράσματα τα οποία εξάγονται κατόπιν εξέτασης των επιδίκων ζητημάτων της αγωγής. Εκεί και όπου κρίνεται αναγκαίο θα γίνεται αναφορά της νομικής πτυχής που διέπει το συγκεκριμένο θέμα.
Η βάση της απαίτησης:
Η απαίτηση των Εναγόντων περιορίζεται σε δύο άξονες στους οποίους και εστιάζεται. Πρώτο σκέλος είναι ο ισχυρισμός τους για ουσιώδη παράβαση του συμφωνητικού εγγράφου πώλησης (Τεκμήριο 1) από μέρους της Εναγομένης 1. Στο δεύτερο σκέλος οι Ενάγοντες επικαλούνται ότι προχώρησαν σε τερματισμό της σύμβασης ως αποτέλεσμα της ουσιώδης διάρρηξης της εξ’ υπαιτιότητας της Εναγομένης 1. Σε ότι αφορά τις θεραπείες που επιδιώκουν, οι Ενάγοντες περιορίστηκαν στο να αξιώνουν επιστροφή των χρημάτων που έχουν πληρώσει ως προκαταβολή πλέον ειδικές αποζημιώσεις ύψους €10.000 που ισχυρίζονται ότι ήταν τα έξοδα που επωμίστηκαν για την κάθοδο και διαμονή τους στην Κύπρο.
Οι πιο πάνω θέσεις, οι οποίες δικογραφούνται στην έκθεση απαίτησης, συνθέτουν την εκδοχή των Εναγόντων που έχει τελικά προωθηθεί και εξετάζονται πιο κάτω στη βάση του μαρτυρικού υλικού που προσκομίστηκε.
Ισχυρισμός Εναγόντων για ουσιώδη παράβαση του συμφωνητικού εγγράφου πώλησης (Τεκμήριο 1) από μέρους της Εναγομένης 1:
Δυνάμει της σύμβασης πώλησης η Εναγόμενη 1 ανέλαβε να ανεγείρει το επίμαχο διαμέρισμα με αρ. 303 στον 3ο όροφο του Block Q στο τεμάχιο 45 έναντι συμφωνημένου τιμήματος. Το Τεκμήριο 1 περιέχει όρους που έχουν συμφωνηθεί από τους Ενάγοντες και την Εναγόμενη1 που το υπέγραψαν ως συμβαλλόμενα μέρη. Μέσα από τους όρους αυτούς πηγάζουν υποχρεώσεις και δικαιώματα για τα συμβαλλόμενα μέρη.
Κατ’ αρχάς η ανάπτυξη του έργου θα έπρεπε να γίνει σύμφωνα με τις σχετικές άδειες των αρμοδίων αρχών. Το προοίμιο του Τεκμηρίου 1 επιβάλλει υποχρέωση στην Εναγόμενη 1 να μεριμνήσει ώστε να εκδοθούν όλες οι σχετικές άδειες και βάση αυτών να προχωρήσει με την εκτέλεση των εργοληπτικών εργασιών για την ανάπτυξη του έργου. Κατ’ εξοχήν άδειες που απαιτούνται να εκδοθούν για την ανάπτυξη του έργου είναι η πολεοδομική άδεια από το Τμήμα Πολεοδομίας & Οικήσεως και η άδεια οικοδομής από την Επαρχιακή Διοίκηση Πάφου. Αποτελεί εύρημα του Δικαστηρίου ότι είχε εκδοθεί πολεοδομική άδεια. Την ίδια στιγμή αποτελεί εύρημα του Δικαστηρίου ότι μέχρι σήμερα δεν έχει εξασφαλιστεί άδεια οικοδομής παρόλο ότι έχουν εκτελεστεί εργοληπτικές εργασίες στο τεμάχιο.
Η εξασφάλιση άδειας οικοδομής αποτελούσε μέρος των συμβατικών καθηκόντων της Εναγομένης 1 και σαφώς η μη έκδοση της βαρύνει την Εναγόμενη 1. Σε ότι αφορά πότε πρέπει να εξασφαλίζεται τέτοια άδεια παραπέμπω στο άρθρο 3 του Περί Οδών και Οικοδομών Νόμο (Κεφ.96):
«3.-(1) Κανένα πρόσωπο δεν δύναται-
(α) να διανοίγει ή κατασκευάζει οδό
(β) να ανεγείρει ή να ανέχεται ή να επιτρέπει να ανεγείρεται οικοδομή ή να κατεδαφίζει ή να ανοικοδομεί ή να προβαίνει σε μετατροπή, προσθήκη ή επισκευή σε οποιαδήποτε υφιστάμενη οικοδομή ή να ανέχεται ή να επιτρέπει να γίνει οποιαδήποτε τέτοια κατεδάφιση ή ανοικοδόμηση ή οποιαδήποτε τέτοια μετατροπή, προσθήκη ή επισκευή
(γ) να διανοίγει ή να διαιρεί οποιαδήποτε γη (ανεξάρτητα από το αν οποιεσδήποτε άλλες οικοδομές ή οικοδομές που χρησιμοποιούνται αποκλειστικά για γεωργία ή δασοκομία, υπάρχουν επ’ αυτής ή όχι) σε χωρισμένα οικόπεδα
(δ) να διαιρεί οποιαδήποτε οικοδομή (ανεξάρτητα από το αν οποιαδήποτε τέτοια διαίρεση καθιστά αναγκαία οποιαδήποτε κατασκευή ή όχι) σε χωρισμένα διαμερίσματα
(ε) να μετατρέψει ή επιτρέψει ή ανεχθεί τη μετατροπή της εγκεκριμένης χρήσης μιας οικοδομής.
(στ) να αρχίζει προβαίνοντας σε οποιαδήποτε από τις εργασίες ή από τα ζητήματα που εκτίθενται πιο πάνω,
χωρίς άδεια γι’ αυτό, η οποία λαμβάνεται προηγουμένως από την αρμόδια αρχή όπως καθορίζεται στο εδάφιο (2)…»
[οι υπογράμμιση είναι του Δικαστηρίου].
Από τα πιο πάνω προκύπτει ότι απαγορεύεται από τη σχετική νομοθεσία η έναρξη οικοδομικών εργασιών χωρίς προηγουμένως να έχει εκδοθεί άδεια οικοδομής. Συνεπώς η συμπεριφορά της Εναγομένης 1 να προβεί σε εκτέλεση εργοληπτικών εργασιών χωρίς να έχει εκδοθεί άδεια οικοδομής, όπως αποτελεί εύρημα του Δικαστηρίου, έρχεται σε αντίθεση με τις πρόνοιες του Κεφ.96.
Αποτελεί εξυπακουόμενο όρο μιας σύμβασης ότι τα συμβαλλόμενα μέρη δεν θα επιδεικνύουν συμπεριφορά που θα παραβιάζει νομοθεσία. Εδώ η ενέργεια της Εναγομένης 1 να εκτελέσει, εν αγνοία των Εναγόντων και δίχως καθ’ οιονδήποτε τρόπο να έχουν συγκατατεθεί (ευρήματα Δικαστηρίου), εργοληπτικές εργασίες στο τεμάχιο χωρίς να υπάρχει άδεια οικοδομής σαφώς συγκρούεται με τις πρόνοιες του άρθρου 3(1) του Κεφ.96, καθιστώντας τη συμπεριφορά της παράνομη. Είναι άνευ σημασίας αν κατά παράβαση της νομοθεσίας ακολουθείται σιωπηρά άλλη πρακτική ή τακτική από οργανισμούς. Αυτό που εδώ παραμένει και είναι σημαντικό είναι ότι με την παράνομη συμπεριφορά της η Εναγόμενη 1 παραβίασε τον προαναφερόμενο εξυπακουόμενο όρο του Τεκμηρίου 1.
Περαιτέρω με βάση τον όρο 9 του Τεκμηρίου 1 το επίμαχο διαμέρισμα θα έπρεπε να είχε ανεγερθεί μέχρι τα τέλη Δεκεμβρίου 2011 πλέον 6 μήνες χαριστικής παράτασης χρόνου. Με γνώμονα ότι δεν παρουσιάστηκε οτιδήποτε που να δικαιολογεί επιπλέον παράταση χρόνου ένεκα οποιασδήποτε των περιπτώσεων υπό τα σημεία 9.1-9.4 του Τεκμηρίου 1, το εν λόγω διαμέρισμα θα έπρεπε να είχε αποπερατωθεί μέχρι τα τέλη Ιουνίου 2012.
Μέχρι την καταχώρηση της παρούσας αγωγής στις 16.10.15 και παρόλο που οι Ενάγοντες πλήρωσαν στην Εναγόμενη 1 το συνολικό ποσό των €71.171,28, εντούτοις:
(α) το επίμαχο διαμέρισμα δεν έχει μεταβιβαστεί στα ονόματα των Εναγόντων,
(β) δεν εκδόθηκε ξεχωριστός τίτλος ιδιοκτησίας,
(γ) δεν παραδόθηκε η κατοχή του επίμαχου διαμερίσματος στους Ενάγοντες,
(δ) δεν αποπερατώθηκε η ανέγερση του επίμαχου διαμερίσματος,
(ε) ουδεμία εργασία έχει εκτελεστεί στο επίμαχο διαμέρισμα.
Χωρίς να υπάρχει οτιδήποτε που δικαιολογημένα και αποδεδειγμένα να καταδεικνύει ασυνέπεια από τους Ενάγοντες στην τήρηση των συμβατικών υποχρεώσεων τους, τα πιο πάνω θα συνιστούν παραβίαση του όρου 9 του Τεκμηρίου 1 από μέρους της Εναγομένης 1.
Με γνώμονα ότι όλοι οι όροι είναι ουσιώδεις, ως σημειώνεται μέσα από τον όρο 22 του Τεκμηρίου 1, τα πιο πάνω συνιστούν ουσιώδη διάρρηξη του Τεκμηρίου 1 για την οποίαν αποκλειστικά ευθύνεται η Εναγόμενη 1.
Η θέση των Εναγόντων για τερματισμό της σύμβασης πώλησης (Τεκμήριο 1):
Η παράβαση ουσιωδών όρων της σύμβασης από την Εναγόμενη 1 παρέχει, μεταξύ άλλων, μέσα από τη νομολογία, δικαίωμα στους Ενάγοντες για νόμιμο τερματισμό της (Staza Estates Limited v. Higlux Enterprises Ltd Πολιτική Έφεση Αρ. 337/2014 ημερ. 12.04.23), ECLI:CY:AD:2023:A138. Ο νόμιμος τερματισμός της σύμβασης περιλαμβάνεται παράλληλα στα δικαιώματα που προνοεί η σχετική νομοθεσία. Θεωρώ χρήσιμο να καταγράψω αυτούσιο το άρθρο 39 του Περί Συμβάσεων Νόμου Κεφ.149:
«Αν ένας από τους συµβαλλόµενους αρνηθεί να εκπληρώσει, ή καταστήσει τον εαυτό του ανίκανο να εκπληρώσει, την υπόσχεσή του στο σύνολό της, ο δανειστής δύναται να τερµατίσει τη σύµβαση, εκτός αν εκδήλωσε προφορικά ή µε συµπεριφορά, τη συγκατάθεσή του για συνέχιση της σύµβασης.»
Η σύμβαση τερματίζεται όταν οι Ενάγοντες το αποφασίσουν και προβούν σε ενέργειες προς την κατεύθυνση αυτή (κυπριακό νομικό σύγγραμμα ‘Το Δίκαιο των Συμβάσεων’ του κ. Π. Γ. Πολυβίου, Τόμος Β, σελίδα 652).
Παρόλο ότι με τις πράξεις της και την εν γένει συμπεριφορά της η Εναγόμενη 1 επιτρέπει στους Ενάγοντες να ασκήσουν το εν λόγω δικαίωμα τους, το θέμα που καλείται το Δικαστήριο να εξετάσει είναι αν οι Ενάγοντες έμπρακτα προχώρησαν σε νόμιμο τερματισμό της, όπως οι ίδιοι επικαλούνται.
Ανατρέχοντας το δικαστηριακό φάκελο της υπόθεσης παρατηρώ ότι στις 27.01.23 και συγκεκριμένα πριν από την έναρξη της ακρόασης της αγωγής σε σχέση με την Εναγόμενη 1, οι Ενάγοντες διευθέτησαν τις διαφορές τους με την Alpha Bank. Ειδικότερα οι Ενάγοντες αποδέχτηκαν την έκδοση απόφασης εναντίον τους αλληλέγγυα και/ή κεχωρισμένα και υπέρ της Alpha Bank με διάφορες θεραπείες, ανάμεσα σ’ άλλα, την πληρωμή συγκεκριμένου ποσού, αναγνώρισης ότι η Alpha Bank είναι οι αποκλειστικοί δικαιούχοι όλων των δικαιωμάτων των Εναγόντων που απορρέουν από τη σύμβαση πώλησης και διατάγματα προς όφελος της Alpha Bank τα οποία παρέχουν δικαιώματα κατοχής, εκμετάλλευσης, πώλησης και υποθήκης του επίμαχου διαμερίσματος καθώς επίσης απόσυρσης του συμφωνητικού εγγράφου πώλησης από το μητρώο του Κτηματολογίου.
Τα πιο πάνω είναι στοιχεία που συνιστούν συμπεριφορά από τους Ενάγοντες με την οποίαν εκδήλωσαν τη συγκατάθεση τους για συνέχιση της ισχύος της σύμβασης. Ακόμη και αν κάποιος υποδείξει ότι η ίδια η καταχώρηση της παρούσας αγωγής από τους Ενάγοντες τερματίζει τη σύμβαση πώλησης κατ’ επιλογή τους (Έλληνας και άλλη v. Εθνικής Τράπεζας της Ελλάδος (Κύπρου) Λτδ Πολιτική Έφεση Αρ. 87/2013 ημερ. 03.12.19), ECLI:CY:AD:2019:A503, η μετέπειτα συμπεριφορά τους να παραχωρήσουν τα δικαιώματα τους για κατοχή, εκμετάλλευση, πώληση και διάθεση του επίμαχου διαμερίσματος που αγόρασαν στην Alpha Bank καταδεικνύει αναίρεση του τερματισμού της σύμβασης πώλησης από μέρους τους.
Συνεπώς ο ισχυρισμός των Εναγόντων για τερματισμό της σύμβασης πώλησης είναι έκθετος σε απόρριψη.
Αξιούμενες αποζημιώσεις από τους Ενάγοντες:
Όπως ήδη λέχθηκε οι Ενάγοντες απαιτούν επιστροφή των χρημάτων που έδωσαν ως προκαταβολή στην Εναγόμενη 1 καθώς επίσης το ποσό των €10.000 υπό τη μορφή ειδικών αποζημιώσεων ως έξοδα που υπέστηκαν για την κάθοδο και διαμονή τους στην Κύπρο. Οι Ενάγοντες διεκδικούν αμφότερες θεραπείες συνεπεία του κατ’ ισχυρισμού τερματισμού της σύμβασης πώλησης, με τον οποίον θεωρούν ότι συνδέονται ευθέως.
Η επιδίκαση αποζημιώσεων αποτελεί άλλη μία θεραπεία που η νομοθεσία παρέχει στο αναίτιο μέρος. Το δικαίωμα της αποζημίωσης παρέχεται νομοθετικά από το άρθρο 73(1) του Κεφ.149. Το εν λόγω άρθρο προνοεί ότι:
«Σε περίπτωση παράβασης της σύµβασης, ο συµβαλλόµενος που ζηµιώνεται από την εν λόγω παράβαση έχει δικαίωµα αποζηµίωσης από τον υπαίτιο αντισυµβαλλόµενο, για τη ζηµιά ή απώλεια που υπέστη συνεπεία αυτής, η οποία προέκυψε φυσικά κατά τη συνήθη πορεία των πραγµάτων από την εν λόγω παράβαση ή την οποία οι συµβαλλόµενοι γνώριζαν όταν συνήπτετο η σύµβαση, ως ενδεχόµενη συνέπεια της παράβασης της σύµβασης.»
Η νομολογία υποδεικνύει ότι η απόδειξη ειδικών ζημιών κινείται σε αυστηρά πλαίσια και το πρόσωπο που διεκδικεί αποζημιώσεις αναμένεται να αποδείξει με σαφήνεια και με συγκεκριμένα στοιχεία το ύψος τους. Δεν είναι αρκετό να παραμένει σε ότι προβάλλει με τα δικόγραφα του (KEO PLC v. Χριστοφή (2015) 1Β Α.Α.Δ. 1136).
Στην παρούσα υπόθεση από τη στιγμή που ο ισχυρισμός των Εναγόντων για τερματισμό της σύμβασης έχει απορριφθεί δεν μπορεί να ζητείται επιστροφή της προκαταβολής. Το ποσό της προκαταβολής πληρώθηκε στα πλαίσια υλοποίησης της σύμβασης, η οποία βρίσκεται σε ισχύ. Άμεσα συναρτημένο με τη συνομολόγηση της σύμβασης που βρίσκεται σε ισχύ είναι και το ποσό που οι Ενάγοντες επικαλούνται ότι επωμίστηκαν στα πλαίσια καθόδου και διαμονής τους στην Κύπρο. Πέραν όμως και ανεξαρτήτως αυτού, η θέση των Εναγόντων ότι έχουν πληρώσει ποσό €10.000 παρέμεινε ατεκμηρίωτη αφού κανένα στοιχείο έχει παρουσιαστεί που να αποδεικνύει ότι οι Ενάγοντες επιβαρύνθηκαν με την πληρωμή του επικαλούμενου ποσού. Η προσκόμιση αεροπορικών εισιτηρίων, κρατήσεις σε ξενοδοχεία, έντυπα μεταφορών και αποδείξεις πληρωμών είναι μερικά από τα στοιχεία που θα μπορούσαν να παρουσιαστούν για σκοπούς στοιχειοθέτησης του εν λόγω ισχυρισμού. Η μη προσκόμιση αποδεικτικών στοιχείων καθιστά τον ισχυρισμό αυτό των Εναγόντων ατεκμηρίωτο και κατ’ επέκταση έκθετο σε απόρριψη.
Η βάση της ανταπαίτησης:
Ο πυρήνας της ανταπαίτησης της Εναγομένης 1 εστιάζεται στη θέση τους ότι υπήρξε παράβαση της σύμβασης πώλησης εξ’ υπαιτιότητας των Εναγόντων, συνεπεία της οποίας διεκδικούν ειδικές αποζημιώσεις ύψους €21.000 ως ποσό που κατ’ ισχυρισμό τους οφείλεται ένεκα εργασιών που εκτελέστηκαν και παρέμεινα απλήρωτες.
Ισχυρισμός Εναγομένης 1 για παράβαση του συμφωνητικού εγγράφου πώλησης (Τεκμήριο 1) από μέρους των Εναγόντων:
Σύμφωνα με την Εναγόμενη 1 η αξία της εκτελεσθείσας εργασίας που παρέμεινε απλήρωτη ανέρχεται στα €21.000. Ως η πλευρά που το επικαλέστηκε, η Εναγόμενη 1 όφειλε να τεκμηριώσει την εν λόγω θέση της στη βάση στοιχείων που θα έπρεπε να παρουσιάσει στο Δικαστήριο. Αυτό όμως που διαπιστώνω είναι ότι η Εναγόμενη 1 παρέλειψε να παρουσιάσει στοιχεία που να αποδεικνύουν:
(α) την αξία του συνόλου της εκτελεσθείσας εργασίας,
(β) παραλαβή και αποθήκευση υλικών στο εργοτάξιο που επρόκειτο να χρησιμοποιηθούν για την ανέγερση του επίμαχου διαμερίσματος,
(γ) το κόστος αγοράς των πιο πάνω υλικών που σχετίζονται με την κατασκευή του διαμερίσματος που οι Ενάγοντες είχαν αγοράσει,
(δ) την αξία της εκτελεσθείσας εργασίας που συνιστούσε πρόοδο εργασιών περιλαμβανομένων των υλικών για το επίμαχο διαμέρισμα, από τα οποία προκύπτει το επικαλούμενο ποσό που ανταπαιτείται.
Ακολούθως θα έπρεπε να υπάρξει συσχέτιση με τις πληρωμές που έχουν γίνει προς όφελος της Εναγομένης 1 και μέσω αυτών να καταδείξει ότι δικαιολογείται πληρωμή δυνάμει των όρων 2.3.1 και/ή 2.4 του Τεκμηρίου 1 (σύμβαση πώλησης), οι οποίοι προνοούν πληρωμή αναλόγως του σταδίου κατασκευής του επίμαχου διαμερίσματος (stage payments). Επειδή κανένα στοιχείο που να αποδεικνύει τα πιο πάνω έχει τεθεί ενώπιον του Δικαστηρίου, ο ισχυρισμός της Εναγομένης 1 σε σχέση με την ανταπαίτηση της παρέμεινε στη σφαίρα της θεωρίας. Κατ’ επέκταση η θέση της Εναγομένης 1 ότι οι Ενάγοντες προέβησαν σε παράβαση σύμβασης παρέμεινε ατεκμηρίωτη και ως εκ τούτου απορρίπτεται.
Αξιούμενες αποζημιώσεις από την Εναγόμενη 1:
Η αποτυχία της Εναγομένης 1 να στοιχειοθετήσει παράβαση σύμβασης εξ’ υπαιτιότητας των Εναγόντων καθιστά μετέωρη την αξίωση της ότι δικαιούται στην επιδίκαση του προαναφερόμενου ποσού των €21.000 που ανταπαιτεί, η οποία απορρίπτεται ως ατεκμηρίωτη. Στη βάση των ενώπιον μου δεδομένων το επικαλούμενο ποσό δεν δικαιολογείται να θεωρηθεί οφειλόμενο. Ούτε και έχει αποδειχτεί ότι η Εναγόμενη 1 δικαιούται στην επιδίκαση του ποσού αυτού ή οποιουδήποτε άλλου ποσού υπό τη μορφή ειδικών αποζημιώσεων.
Κατάληξη:
Υπό το φως όλων των πιο πάνω και για όλους τους λόγους που προσπάθησα να εξηγήσω, έχοντας κατά νου τα ευρήματα και συμπεράσματα, οι Ενάγοντες 1 & 2 απέτυχαν να αποδείξουν την απαίτηση τους εναντίον της Εναγομένης 1 στη βάση του ισοζυγίου των πιθανοτήτων.
Περαιτέρω δυνάμει του σκεπτικού που επίσης αναφέρω στο κείμενο της απόφασης μου, το οποίο πηγάζει μέσα από τα ευρήματα και τα συμπεράσματα μου που έχουν εκτεθεί, η Εναγόμενη 1 απέτυχε να αποδείξει την ανταπαίτηση της εναντίον των Εναγομένων 1 & 2 στη βάση του ισοζυγίου των πιθανοτήτων.
Κατά συνέπεια τόσο η απαίτηση των Εναγόντων 1 & 2 όσο και η ανταπαίτηση της Εναγομένης 1 απορρίπτονται ως ατεκμηρίωτες.
Σε σχέση με τα έξοδα της αγωγής (απαίτησης και ανταπαίτησης), ένεκα της απόρριψης τους στο πλαίσιο που εξηγήθηκε, θεωρώ ορθό, λογικό και δίκαιο όπως η κάθε πλευρά επιβαρυνθεί με τα δικά της έξοδα. Συνεπώς ουδεμία διαταγή για έξοδα εκδίδεται τόσο σε σχέση με την απαίτηση όσο και σε σχέση με την ανταπαίτηση.
(Υπ.) ……..........................................
Γ. Κ. Βλάμης, Π.Ε.Δ.
Πιστό Αντίγραφο
Πρωτοκολλητής