ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΠΑΦΟΥ
ΕΝΩΠΙΟΝ: Χρ. Μίτλεττον, Ε.Δ.
Αγωγή αρ. 2818/2015
Α.Μ.
Ενάγων
ν.
Ε.Β.
Εναγόμενη
__________________________________
Ημερομηνία: 03 Ιουνίου 2024
Εμφανίσεις:
Δ. Καρακώστα (κα) με Α. Σουσανίδη (κα) για Ανδρέας Δημητριάδης & Σία ΔΕΠΕ, για τον Ενάγοντα
Μ. Γεωργιάδης για Τηλέμαχος & Μιλτιάδης Γεωργιάδης ΔΕΠΕ, για την Εναγόμενη
Α Π Ο Φ Α Σ Η
Το πλαίσιο της διαφοράς
1. Ο Ενάγων είναι εγγεγραμμένος ιδιοκτήτης, κατά 50%, ακινήτου στην Τάλα, τα στοιχεία του οποίου πληρέστερα περιγράφει στην αγωγή του. Εντός του ακινήτου αυτού, ο Ενάγων και η Εναγόμενη, που σχετίζονταν με γάμο, ανήγειραν τη συζυγική οικία, την οποία χρησιμοποιούσαν από την 25.11.2005 μέχρι την 29.08.2006. Την 29.06.2006, μετά από διασάλευση των σχέσεων των διαδίκων, ο Ενάγων εγκατέλειψε τη συζυγική οικία. Την 28.09.2009, εκδόθηκε απόφαση διαζυγίου, με την οποία λύθηκε ο γάμος των διαδίκων. Στο πλαίσιο της επίλυσης των περιουσιακών διαφορών τους, ανταλλάχθηκαν διάφορες προτάσεις που να περιλαμβάνουν και το ακίνητο, χωρίς αποτέλεσμα, ώστε ο Ενάγων να αισθάνεται αδικημένος, εφόσον αναγκάζεται να πληρώνει ενοίκιο για να διαμένει αλλού, χωρίς να έχει το δικαίωμα χρήσης και εκμετάλλευσης της περιουσίας του. Αξιώνει εναντίον της Εναγόμενης την ενοικιαστική αξία του ακινήτου, για τα έτη από 2007 μέχρι και 2012, που κατά τη θέση του, ανέρχεται συνολικά σε €49.500,00, ενδιάμεσα οφέλη €500,00 μηνιαίως από το 2003 και για όσο η Εναγόμενη κατέχει και χρησιμοποιεί αποκλειστικά το ακίνητο, και αποζημιώσεις, ή διαζευκτικά διάταγμα του Δικαστηρίου με το οποίο να διατάσσεται η πώληση του ακινήτου και ο διαμοιρασμός των εσόδων αναμεταξύ των διαδίκων.
2. Η Εναγόμενη, εγγεγραμμένη ιδιοκτήτρια του άλλου 50% του ιδίου ακινήτου, με το δικόγραφο της Έκθεσης Υπεράσπισής της, αρνείται την αξίωση του Ενάγοντος και ισχυρίζεται πως ήταν κοινή απόφασή τους να διαμείνει η ίδια στη συζυγική οικία, εφόσον τα ανήλικα παιδιά των διαδίκων θα διέμεναν μαζί της και ήταν προς το συμφέρον τους να μην αλλάξουν τόπο διαμονής. Και η Εναγόμενη πρότεινε διάφορες λύσεις στον Ενάγοντα, οι οποίες προσέκρουαν πάντοτε σε άρνησή του. Ο Ενάγων, από το 2006 μέχρι το 2010, είναι στην οικία των γονιών του που διέμενε, συνεπώς δεν υπέστη έξοδα ενοικίασης. Έπειτα, τα έξοδα ενοικίασης, όταν προέκυψαν, είχαν ληφθεί υπόψη για τον καθορισμό της διατροφής που όφειλε να προσφέρει ο Ενάγων για τα ανήλικα τέκνα του. Η ενοικιαστική αξία του ακινήτου δεν είναι στην έκταση που περιγράφει ο Ενάγων, ο οποίος παραλείπει να λάβει υπόψη του πως η Ενάγουσα είχε αναλάβει, καθ’ όλη τη διάρκεια της διαμονής της στο ακίνητο, όλα τα έξοδα συντήρησης, επιδιόρθωσης, συντήρησης και εξοπλισμού της. Εξάλλου, για την ανέγερσή της, υπήρξε σημαντική συνεισφορά των γονέων της. Επειδή ακριβώς συμφωνήθηκε η διαμονή της στο ακίνητο, μαζί με τα παιδιά των διαδίκων, ρυθμίστηκαν και όλα τα υπόλοιπα περιουσιακά ζητήματα, ώστε η Εναγόμενη να μην διεκδικήσει τη συνεισφορά της στην αύξηση της περιουσίας του Ενάγοντος, που περιλάμβανε ομόλογα, μετοχές, κ.λπ.. Θεωρεί πως ο Ενάγων απώλεσε το δικαίωμα να αξιώνει αποζημιώσεις ή οποιαδήποτε άλλη θεραπεία, και ζητά την απόρριψη της αγωγής του.
3. Με απαντητικό δικόγραφο, ο Ενάγων εξηγεί την προσφυγή του στην υλική αρμοδιότητα του Επαρχιακού Δικαστηρίου, καθότι αξιώνει ως ιδιοκτήτης της οικίας, για αστικής φύσης θέμα, και όχι ως πρώην σύζυγος της Εναγόμενης, ενώ αρνείται τους επιμέρους ισχυρισμούς της Ενάγουσας και επιμένει στη δική του εκδοχή ως προς τα γεγονότα.
4. Τα ουσιώδη γεγονότα δεν αμφισβητούνται, ότι δηλαδή το ακίνητο ανήκει κατ’ ιδιοκτησία τόσο στον Ενάγοντα, κατά 50%, όσο και στην Εναγόμενη, κατά 50%, ιδανικά μερίδια, αλλά σε αυτό διαμένει αποκλειστικά η Εναγόμενη, κατόπιν λύσης του γάμου μεταξύ των διαδίκων και αναμεταξύ τους διευθετήσεων. Κατάλογος με παραδεκτά γεγονότα κατατέθηκε και σημειώθηκε ως το Έγγραφο Α, που περιλαμβάνει δεδομένα ως προς το κόστος αγοράς του οικοπέδου, το κόστος ανέγερσης της οικίας, τη δανειοδότηση, τις διαδικασίες που σχετίζονται με τις άδειες, τις ρυθμίσεις για το δάνειο μετά από τη διάστασή τους και έπειτα τον διαχωρισμό του δανείου σε επιμέρους δανειακές συμβάσεις, και την τιτλοποίηση του ακινήτου.
5. Το κρίσιμο αναμεταξύ τους θέμα είναι κατά βάση νομικό. Εάν, μετά από τη συμφωνία επίλυσης των ευρύτερων περιουσιακών διαφορών των διαδίκων, στο πλαίσιο του οικογενειακού δικαίου, μπορεί ο Ενάγων να επανέλθει με αγωγή, εφόσον το ακίνητο παραμένει κατά 50% στην ιδιοκτησία του, ζητώντας ανάλογες αστικές αξιώσεις, ως αυτές που δικογραφεί, ή εάν χάνει αυτό το δικαίωμα με οποιονδήποτε τρόπο, όπως υποστηρίζει η πλευρά της Ενάγουσας.
Διαδικασία
6. Παρά την ιδιαιτερότητα της υπόθεσης και τις ανάλογες προσπάθειες που έγιναν για επίλυση των ζητημάτων αναμεταξύ των διαδίκων με έναν πιο συγκαταβατικό και ευέλικτο τρόπο, οι διάδικοι επέλεξαν να προχωρήσουν τελικά με αντιπαράθεση και δίκη.
7. Για την υπόθεση του Ενάγοντος, μάρτυρας ήταν ο ίδιος (ΜΕ1), που αντεξετάστηκε από τον συνήγορο της Εναγόμενης, και μάρτυρας της πλευράς της Εναγόμενης ήταν η ίδια (ΜΥ1), που επίσης αντεξετάστηκε από τη συνήγορο του Ενάγοντος. Η μαρτυρία τους καταγράφηκε στα πρακτικά της δίκης και αναφορά θα γίνει όπου χρειάζεται. Έγγραφη μαρτυρία, αποτελούμενη από έγγραφα ή δέσμες εγγράφων που σημάνθηκαν ως τεκμήρια, από το 1 έως το 30 (Τ1-Τ30) είναι ασφαλισμένα στον φάκελο της διαδικασίας και αναφορά, επίσης, θα γίνει όπου μόνον χρειάζεται. Τα περισσότερα από τα έγγραφα είναι επίσης παραδεκτά, ως περιέχονται και στο Έγγραφο Α.
8. Μετά την παρουσίαση του συνόλου της μαρτυρίας, οι δικηγόροι των δύο πλευρών αγόρευσαν, προς υποστήριξη των θέσεων των διαδίκων.
9. Είναι σε γνώση του Δικαστηρίου ό,τι δικογραφήθηκε, παρουσιάστηκε ως μαρτυρία και αναφέρθηκε, στην πλήρη του μορφή, ακόμα κι αν δεν γίνεται αυτούσια, ειδική ή λεπτομερής αναφορά.
Νομικές πτυχές και εξέταση
10. Οι δύο πλευρές προσεγγίζουν την υπόθεση υπό διαφορετικό νομικό πλαίσιο, για να αναγάγουν τα γεγονότα σε νομικές βάσεις.
11. Η Ενάγουσα βασίζει την υπόθεσή της στο δικαίωμα του Ενάγοντος ως νόμιμου συνιδιοκτήτη (co-owner), να χρησιμοποιεί και να διαθέτει το ακίνητό του. Η πλευρά της Εναγόμενης επιχειρηματολογεί εντός του πλαισίου του δικαίου των συμβάσεων, με ειδικότερη αναφορά σε άδεια χρήσης που παραχώρησε ο Ενάγων στην Εναγόμενη.
12. Η πλευρά του Ενάγοντος παραπέμπει στην Γαλήνη ν. Νεοκλέους, αγωγή αρ. 8202/2007 Ε.Δ. Λευκωσίας, ημερομηνίας 14.09.2011, η οποία είχε βασιστεί στον λόγο της Bull v. Bull [1955] 1 AII E.R. 253 και της Dennis v. McDonald [1981] 2 All E.R. 632. Επίσης, στην Παναγίδου ν. Ηροδότου, αγωγή αρ. 3262/2009 Ε.Δ. Λεμεσού, ημερομηνίας 15.09.2014 και στις εκεί παραπομπές στην Αγγλική νομολογία.
13. Στη Bull v. Bull (ανωτέρω), ο ενάγων και η μητέρα του, εναγόμενη, το 1949, αγόρασαν μαζί μια κατοικία. Ο ενάγων συνεισέφερε μεγαλύτερο μέρος στην τιμή αγοράς από την εναγόμενη και το ακίνητο εγγράφθηκε στο όνομά του. Τα χρήματα που συνεισέφερε η εναγόμενη δεν προορίζονταν να αποτελέσουν δώρο από αυτήν στον ενάγοντα και, κατά συνέπεια, η εναγόμενη δικαιούταν σε ποσοστό ανάλογο με τη συνεισφορά της. Οι διάδικοι έζησαν μαζί στο σπίτι μέχρι τον Απρίλιο του 1953, οπότε ο ενάγων συνήψε γάμο και διευθετήθηκε όπως η εναγόμενη κατοικήσει σε δύο δωμάτια και ο ενάγων και η σύζυγός του καταλάβουν το υπόλοιπο σπίτι. Στη συνέχεια, προέκυψαν διαφορές μεταξύ των διαδίκων και ο ενάγων άσκησε αγωγή για κατοχή των δωματίων που κατείχε η εναγόμενη. Δεδομένου ότι το αποτέλεσμα της αγοράς της κατοικίας το 1949 ήταν ότι ο ενάγων και η εναγόμενη έγιναν δικαιούχοι ενοικιαστές από κοινού, των εσόδων από την πώληση του ακινήτου που υπαγόταν στο νόμιμο εμπίστευμα προς πώληση (statutory trust for sale), η εναγόμενη είχε το δικαίωμα να συμμετάσχει στην απόλαυση του ακινήτου μέχρι την πώλησή του και η αγωγή του ενάγοντος απέτυχε. Per curiam, αναφέρθηκε πως η απάντηση στο ερώτημα τι θα συμβεί εάν, σε συνθήκες όπως αυτές της εν λόγω υπόθεσης, οι δύο ισότιμοι ενοικιαστές διαφωνούν, ήταν ότι το ακίνητο μπορεί να πωληθεί κατά την άσκηση του νόμιμου εμπιστεύματος προς πώληση.
14. Η αναφορά σε νόμιμο εμπίστευμα προς πώληση ήταν αναφορά στο άρθρο 35 της Law of Property Act 1925, ως είχε τότε, που προέβλεπε σχετικά την έννοια του «statutory trust». Ως είχε αναγνωρίσει και ο Maugham J στην Re Warren ([1932] 1 Ch 47, η νομοθεσία εκείνη διαφοροποίησε, απλουστεύοντας, τα πράγματα, με το να επιβάλει νομοθετικά σε εμπίστευμα αυτές τις έννομες σχέσεις. Πριν από τη θέσπιση της Law of Property Act 1925, το Chancery Division είχε τη δυνατότητα να διατάσσει την υποχρεωτική πώληση και τη διαίρεση του προϊόντος της πώλησης, αντί του διαχωρισμού, με αγωγή διανομής (partition action). Μετά τη θέσπιση της εν λόγω νομοθεσίας, η αγωγή διανομής κατέστη μια κάπως αχρείαστη διαδικασία. Παλαιότερα, υπήρχαν λόγοι που είχαν καταστήσει αναγκαία την Partition Act 1868 και έπειτα την Partition Act 1876, για να αποφευχθούν ορισμένες λύσεις που δεν ήταν λογικές. Για παράδειγμα, στην Turner v Morgan (1803) 8 Ves 143, είχε αναφερθεί περίπτωση όπου κτίστηκε ένας τοίχος στη μέση ενός σπιτιού, για να διαχωριστεί με τέτοιο τρόπο.
15. Ανατρέχοντας ακόμα παλαιότερα, στο κοινό δίκαιο, ελλείψει συμφωνίας μεταξύ των συνιδιοκτητών, η μόνη μέθοδος με την οποία μπορούσε αρχικά να εξαναγκαστεί ο διαχωρισμός ήταν με το «writ de partitione facienda» (writ of partition) που ενεργοποιούσε μια αρκετά πολύπλοκη διαδικασία[1]. Τον πρώτο καιρό, μόνον οι λεγόμενοι «coparceners», που κληρονομούσαν τη γη χωρίς επιλογή του συνιδιοκτήτη τους, μπορούσαν να ζητήσουν δικαστική παρέμβαση μέσω των Court of Chancery[2], που διέτασσε τη φυσική κατάτμηση του ακινήτου, με πρακτικό τρόπο, ή άλλως, συναφώς. Κατά τη διάρκεια της βασιλείας του Ερρίκου VIII[3], το δικαίωμα της διχοτόμησης επεκτάθηκε ώστε οποιοσδήποτε είχε συμφέρον στην ιδιοκτησία, μπορούσε να εξαναγκάσει τον διαχωρισμό της κοινής περιουσίας και την εγγραφή της πράξης διαχωρισμού, με writ of partition. Μετά από προσπάθειες απλοποίησης, το writ αυτό καταργήθηκε με τη Real Property Limitation Act 1833, οπότε μόνον μέσω του δικαίου της επιείκειας μπορούσε να αναζητηθεί σχετική θεραπεία. Το δίκαιο της επιείκειας μέχρι τότε ασκούσε παράλληλη δικαιοδοσία επί θεμάτων διανομής. Η σημαντική διαφορά μεταξύ της δικαστικής απόφασης διανομής στο κοινό δίκαιο και του διατάγματος διανομής στο δίκαιο της επιείκειας ήταν ότι, στην πρώτη περίπτωση, υπήρχε άμεση επίδραση στη νομική κατάσταση, ενώ στη δεύτερη, διατάσσονταν τα μέρη να πράξουν την αναγκαία πράξη σχετικά με την περιουσία. Έπειτα, ακόμα και μετά την κωδικοποίηση της διαδικασίας διανομής, οι αρχές της επιείκειας δεν έχασαν τη θέση τους· η επιείκεια είναι κατά κάποιον τρόπο εγγενής σε θέματα διανομής.
16. Οι Partition Act 1868 και Partition Act 1876 επέτρεπαν σε οποιοδήποτε μέρος, με οποιοδήποτε ποσοστό συμφέροντος, να ζητήσει την πώληση και τη διανομή του προϊόντος της πώλησης, και το Δικαστήριο (του νόμου ή της επιείκειας) είχε τη δυνατότητα, κατά την κρίση του, να διατάξει την πώληση, παρά τη διαφωνία ή την ανικανότητα οποιουδήποτε άλλου μέρους, εάν η διανομή φαίνονταν πιο επωφελής για τα ενδιαφερόμενα μέρη, λαμβάνοντας υπόψη τη φύση της περιουσίας, τον αριθμό των ενδιαφερομένων, ή την απουσία ή ανικανότητα ορισμένων εξ αυτών, ή άλλες περιστάσεις. Ο προσδιορισμός εάν η πώληση ήταν πιο επωφελής από τον διαχωρισμό, βασίζονταν κυρίως σε κριτήρια αξίας, χωρίς να υπεισέρχονται στην αξιολόγηση υποκειμενικοί παράγοντες. Μπορούσε να διαταχθεί η πώληση, εκτός εάν τα μέρη που αντιτίθεντο προθυμοποιούνταν να αγοράσουν το μερίδιο του ενάγοντος. Κάποια στιγμή, έπαυσε να ενδιαφέρει εάν το ένδικο διάβημα ήταν βάσει του νόμου (action at law) ή του δικαίου της επιείκειας (bill in equity). Με την Inclosure Act 1845, η εξουσία για έκδοση διαταγμάτων διαχωρισμού είχε ανατεθεί πλέον στην εκτελεστική εξουσία. Ακόμη όμως και πριν από την κατάργηση της Inclosure Act 1845, σπάνια χρησιμοποιούνταν η σχετική εξουσία, ώστε να θεωρείτο πως είχε σιωπηρά καταργηθεί. Η Law of Property Act 1925 επέβαλε το εμπίστευμα σε όλες τις περιπτώσεις συνιδιοκτησίας. Ακολούθησε καταργητικά η Trusts of Land and Appointment of Trustees Act 1996. Η Trusts of Land and Appointment of Trustees Act 1996, αντικατέστησε το εμπίστευμα προς πώληση. Επιπλέον, εκδημοκρατοποίησε την κοινή ιδιοκτησία, απαιτώντας από τους διαχειριστές να διαβουλεύονται ενεργά με τους ιδιοκτήτες της δίκαιης ιδιοκτησίας πριν λάβουν απόφαση σχετικά με τη διάθεση της κοινής ιδιοκτησίας. Τα δικαστήρια οφείλουν πλέον να εξετάζουν υποθέσεις που υπάγονται στη νεότερη νομοθεσία κατά περίπτωση και θα πρέπει να διατάσσουν πώληση μόνο εάν δικαιολογείται σε μια συγκεκριμένη υπόθεση, λαμβάνοντας υπόψη έναν αριθμό οικονομικών και μη οικονομικών παραγόντων.
17. Η «άδεια χρήσης», στην οποία αναφέρεται η πλευρά της Εναγόμενης, με τον τρόπο που αναπτύχθηκε η επιχειρηματολογία, παρέπεμψε περισσότερο, παρεμφερώς, στο «use» που προϋφίστατο του «trust», την εποχή των σταυροφοριών, όπου οι ιππότες, φεύγοντας από την Αγγλία, μεταβίβαζαν ακίνητη περιουσία τους σε φιλικά πρόσωπα, για να την παρακρατήσουν ενόσω απουσίαζαν και να την προστατεύσουν από τους πιστωτές, με σκοπό να την παραδώσουν στους ίδιους όταν θα επέστρεφαν ή σε διάδοχό τους, σε περίπτωση θανάτου τους. Όταν η σχέση αυτή εξελίσσονταν ανώμαλα, οι ιππότες απευθύνονταν στον Βασιλιά, για να ασκήσουν το δικαίωμα στην περιουσία. Ο Lord of Chancellor, για το Στέμμα, δημιούργησε παράλληλα το Equity, όπου το Δικαστήριο μπορούσε να κρίνει κατά συνείδηση. Επομένως, εάν η παρακράτηση της κυριότητας ήταν παράλογη, μπορούσε να ανακτηθεί η περιουσία. Οι καταχρήσεις του use είχαν οδηγήσει στην Statute of Uses 1535. Μετέπειτα, προέκυψε η αναγνώριση των trusts.
18. To trust είναι το ιδιοκτησιακό δικαίωμα που αποκτά ο εμπιστευματοδόχος, που είναι κατ’ όνομα κύριος (nominal owner), για να διαχειριστεί την περιουσία του δικαιούχου (beneficiary), προς όφελος του τελευταίου. Αντίστοιχα, στο Ρωμαϊκό δίκαιο, υπήρχε ο θεσμός του «fiducie», μια σχέση εμπιστοσύνης όπου το ένα μέρος, με καλή πίστη, βασίζεται στο γεγονός πως το άλλο μέρος θα τηρήσει την υπόσχεσή του. Στη Γερμανία, ο θεσμός του «Salmannus», επίσης με κοινά στοιχεία με το use. Σε άλλες νομικές παραδόσεις, παρόμοιοι θεσμοί (π.χ. στο Ισλάμ ο «waqf»), για να περιλάβουν τη συγκεκριμένη ανθρώπινη συσχέτιση. Η διαίρεση της περιουσίας γενικότερα στην Ευρώπη, ιστορικά, συνδέθηκε με τη φεουδαρχία. Δημιουργήθηκε ένας κλειστός αριθμός εμπραγμάτων δικαιωμάτων, για να είναι περιορισμένα και να ελέγχονται. Η διαίρεση της περιουσίας επιτρέπονταν μόνον εάν και όπως όριζε ο νόμος.
19. Στο εγχώριο δίκαιο, αν και θεσπίστηκε νόμος που διέπει την ακίνητη ιδιοκτησία, εν καιρώ Αγγλοκρατίας, διαδέχθηκε το Οθωμανικό δίκαιο, που είχε ήδη διαμορφώσει με συγκεκριμένο τρόπο κατηγορίες περιουσίας. Επίσης, λόγω των συνθηκών, υπήρχε όμοια ανάγκη περιορισμού και ελέγχου. Αναπτύχθηκε σταδιακά ένα μοντέλο ενσωμάτωσης των trusts στο εγχώριο δίκαιο, περιλαμβανομένου του δικαίου της ακίνητης ιδιοκτησίας, όπως και σε άλλα κράτη που είχαν δεχθεί την αποικιοκρατική επίδραση του Αγγλικού δικαίου. Είχε εισαχθεί, αρχικά το άρθρο 3 του The Statute Laws of Cyprus 8/53 το άρθρο 3Α και έπειτα το άρθρο 4 του Immovable Property (Tenure, Registration and Valuation) Law Cap. 224 (με τη σημερινή μορφή), που ορίζει ότι, ανεξάρτητα από τις διατάξεις που περιλαμβάνονται στην παράγραφο (γ) του εδαφίου (1) του άρθρου 29 του περί Δικαστηρίων Νόμου 14/60, ή οποιουδήποτε άλλου νόμου που τροποποιεί ή αντικαθιστά αυτόν, και τηρουμένων των διατάξεων του άρθρου αυτού, του νόμου που αφορά εμπιστεύματα (trusts), του νομού που αφορά τα βακούφια (vakfs) και των διατάξεων οποιουδήποτε άλλου εκάστοτε σε ισχύ νόμου, κανένα δικαίωμα ιδιοκτησίας (estate), συμφέρον, δικαίωμα, προνόμιο, ελευθερία, δουλεία ή οποιοδήποτε άλλο πλεονέκτημα εντός, επί ή υπεράνω οποιασδήποτε ακίνητης ιδιοκτησίας δεν υφίσταται ή δημιουργείται, αποκτάται ή μεταβιβάζεται παρά μόνο δυνάμει των διατάξεων του Νόμου αυτού. Υπάρχει ειδική πρόνοια για δικαιώματα ακίνητης ιδιοκτησίας που δημιουργήθηκαν, αποκτήθηκε ή μεταβιβάστηκαν με έγγραφο και έναντι αξιόλογης αντιπαροχής και υφίσταντο κατά την 04.03.1953, νοουμένου ότι κατατίθεται στο Κτηματολόγιο. Έπειτα, σύμφωνα με το άρθρο 65ΙΕ Κεφ.224, κανένα εμπίστευμα το οποίο αφορά ακίνητη ιδιοκτησία δεν θεωρείται έγκυρο εκτός αν αυτό ιδρύεται με έγγραφο (trust deed) υπογραμμένο από το πρόσωπο που δικαιούται σε αυτό ή με διαθήκη και το ιδρυτικό έγγραφο του εμπιστεύματος (trust deed) ή η διαθήκη ανάλογα με την περίπτωση, καταχωρίζονται στο Κτηματολόγιο.
20. Η εμπλοκή των trusts και της σχετικής Αγγλικής νομολογίας στη διάγνωση θεμάτων διανομής ακίνητης ιδιοκτησίας δεν είναι πάντοτε αναγκαία, περιλαμβανομένης της περίπτωσης που οι διάδικοι έχουν αμφότεροι νόμιμους τίτλους ιδιοκτησίας σε ιδανικές μερίδες, και δεν τίθενται ζήτημα διαφοροποίησης των ποσοστών τους στην ακίνητη ιδιοκτησία. Όπως είναι και η παρούσα περίπτωση. Η Εναγόμενη είναι εγγεγραμμένη ιδιοκτήτρια του 50% σε ιδανικά μερίδια, και εξ αυτού, του υπέρτερου τίτλου της, έχει δικαίωμα κατοχής και χρήσης του ακινήτου. Η περιγραφή της έννομης σχέσης στο σχήμα του trust (ότι ως προς το 50% ιδανικά μερίδια του Ενάγοντος, η Εναγόμενη θεωρείται εμπιστευματοδόχος) μπορεί και να περιπλέξει την προσέγγιση.
21. Ο Ενάγων δεν αξιώνει από το Δικαστήριο να αναγνωριστεί και να καθοριστεί ως δικαιούχος κάποιου άλλου ποσοστού επί του ακινήτου που εγγράφθηκε επί της Εναγόμενης και που η Εναγόμενη το παρακρατεί ως εμπιστευματοδόχος προς όφελος του Ενάγοντος, βάσει συγκεκριμένων γεγονότων που συνιστούν τέτοιας φύσης συμφωνία ή έννομη σχέση. Η υπόθεσή του και μαρτυρία του, σχετικά με τη συνεισφορά του στην απόκτηση του ακινήτου, δεν είναι τέτοια που να επιτρέπει στο Δικαστήριο να μπει στη διαδικασία να εξετάσει εάν ο Ενάγων, πέραν του 50%, δικαιούται με βάση τον τίτλο του, με αναφορά στο δίκαιο της επιείκειας, οποιοδήποτε επιπλέον ποσοστό ή αντίστοιχα την αξία του. Εξάλλου, αυτό θα μπορούσε ευχερέστερα να γίνει στο πλαίσιο επίλυσης των περιουσιακών διαφορών των διαδίκων από το Οικογενειακό Δικαστήριο, που έχει και την αποκλειστική αρμοδιότητα.
22. Δεν υπάρχει γραπτή συμφωνία ή δεδομένα που να μετατρέπουν ό,τι διαμείφθηκε στο πλαίσιο επίλυσης των περιουσιακών διαφορών σε σύμβαση, που να χρήζει ερμηνείας και εκτέλεσης από το Επαρχιακό Δικαστήριο[4]. Ο Ενάγων δεν δικογραφεί ούτε μαρτυρεί συμφωνία μίσθωσης ή εμπιστεύματος αναμεταξύ των διαδίκων, στη βάση της ήδη γενόμενης επίλυσης των περιουσιακών τους διαφορών στο πλαίσιο της μεταξύ τους διευθέτησης όλων των γαμικών ζητημάτων· ή άλλη συμφωνία, που να μπορεί να προσδιοριστεί σε χρόνο και περιεχόμενο, και να καταλογιστεί κάποια αθέτηση στην Εναγόμενη, με διακριτή ύλη που να αφορά και τη δικαιοδοσία του Επαρχιακού Δικαστηρίου.
23. Οι διάδικοι, στην προκειμένη περίπτωση, είναι νόμιμοι εγγεγραμμένοι συγκύριοι κατά 50% ιδανικές μερίδες έκαστος. Εξ αυτού του νόμιμου δικαιώματός τους, δικαιούται, ο καθένας, να χρησιμοποιεί το όλο το ακίνητο. Το ακίνητό του. Με τον ίδιο τρόπο όμως υφίσταται αναγκαστική συνιδιοκτησία και κατ’ επέκταση αναγκαστική κοινή μίσθωση (co-ownership / tenancy in common), ως αυτή την σχέση περιήγαγε η Law of Property Act 1925 σε υποχρεωτικό «statutory trust». Εκ της Αγγλικής νομολογίας επί της Law of Property Act 1925, φαίνεται πως πέρασε αυτή η νομική προσέγγιση και στη νομολογία άλλων κρατών που εφάρμοζαν κοινό δίκαιο, όπου δεν υπήρξε ξεχωριστή ρύθμιση του θέματος. Συναφώς, και στην Κυπριακή Δημοκρατία, με βάση το άρθρο 29 του περί Δικαστηρίων Νόμου 14/1960, εφαρμόζεται το κοινό δίκαιο και οι αρχές της επιεικείας, όπως και οι νόμοι του Κοινοβουλίου του Ηνωμένου Βασιλείου της Μεγάλης Βρετανίας και Βορείου Ιρλανδίας, που είχαν εφαρμογή στην Κύπρο κατά την ημέρα αμέσως πριν από την ημέρα ανεξαρτησίας της, εκτός εάν άλλη έγινε ή θα γίνει άλλη πρόβλεψη, από οποιονδήποτε νόμο. Η επιφύλαξη αυτής της εφαρμογής, να μην υφίσταται εγχώρια ρύθμιση, οδηγεί το Δικαστήριο σε μια διαφορετική προσέγγιση, στη βάση του άρθρου 23 του Συντάγματος αλλά και των διατάξεων του Κεφ.224.
24. Με βάση το δεδομένο ότι οι διάδικοι είναι νόμιμοι εγγεγραμμένοι συγκύριοι κατά 50% έκαστος, ιδανικές μερίδες, και εξ αυτού του νόμιμου δικαιώματός τους, που κατοχυρώνεται μεταξύ άλλων στο άρθρο 23 § 1 του Συντάγματος, δικαιούται, ο καθένας, να χρησιμοποιεί το όλο το ακίνητο (γιατί είναι ιδανικές οι μερίδες), δεν μπορεί ο ένας να ζητήσει από τον άλλον «ενοίκιο» για την κατοχή και χρήση οποιουδήποτε συγκεκριμένου επιμέρους μέρους της οικίας, ή την έξωσή του, ή να θεωρήσει πως η χρήση του όλου ακινήτου από τον συνιδιοκτήτη συνιστά αδικαιολόγητο όφελος εις βάρος του.
25. Μόνον εάν αποδειχθεί παράνομος αποκλεισμός ή παράνομη επέμβαση του ενός στην ιδιοκτησία του άλλου, τότε δυνατόν να υπάρχει δικαίωμα σε αποζημίωση, που εκείνη υπολογίζεται στη βάση της ενοικιαστικής αξίας του ακινήτου. Το τελευταίο, δηλαδή ο υπολογισμός κάποιας αποζημίωσης (εφόσον προκύψει δικαίωμα σε αποζημίωση) στη βάση της ενοικιαστικής αξίας, δεν σημαίνει ταυτόχρονα συμβατικό ή νόμιμο δικαίωμα του ενός έναντι στον άλλο για καταβολή ενοικιαστικής αξίας, με αναγωγή στις αρχές των trusts. Πότε ο ένας συνιδιοκτήτης υπερβαίνει το όριο άσκησης του δικού του δικαιώματος και παρεμβαίνει παράνομα στην άσκηση του δικαιώματος του άλλου, που εκείνο είναι το ζητούμενο, δεν είναι πάντοτε απλό, στις συνιδιοκτησίες κατά ιδανικά μερίδια ή στις συγκατοικήσεις που προκύπτουν αναγκαστικά εξ αυτής της νομικής κατάστασης.
26. Στη Dennis v McDonald (ανωτέρω), στην οποία παρέπεμψε ο Ενάγων, και έπειτα στη Dennis v McDonald [1982] 1 All ER 590, δια της αναφοράς της Γαλήνη ν. Νεοκλέους (ανωτέρω), που ήταν επίσης απαίτηση βάσει του άρθρου 30 της Law of Property Act 1925, ο πατέρας είχε αναγκάσει τη μητέρα να εγκαταλείψει το σπίτι με βία ή επαπειλούμενη βία και στη συνέχεια την εμπόδισε να επιστρέψει στο σπίτι, κατά τρόπο που η μητέρα εμποδίστηκε από τον πατέρα να ασκήσει το δικαίωμά της ως μισθωτής από κοινού, υπό τις περιστάσεις, γι’ αυτό ήταν δίκαιο να αποζημιωθεί στο ύψος της ενοικιαστικής αξίας του ακινήτου. Λέχθηκε, μεταξύ άλλων, ακριβώς, στο πλαίσιο επεξήγησης της δημιουργίας δικαιώματος αποζημίωσης, και όχι για τη δημιουργία ενός δεδομένου συμβατικού ή νόμιμου δικαιώματος σε αποζημίωση:
«In the circumstances the father and mother were to be regarded as trustees for each other and as beneficiaries of the property of which they were tenants in common. Therefore the nature of the payment to be made by the tenant who had ousted the other tenant from the property was such compensation, consistent with the discharge of the trust, as was payable by a trustee to a beneficiary for the exclusive enjoyment of the property attributable to his ouster of the beneficiary. It followed that the purpose to which the party obliged to pay had put the house after the ouster was irrelevant».
Έπειτα, είχε καθοριστεί ο τρόπος υπολογισμού τέτοιας αποζημίωσης.
27. Η Παναγίδου ν. Ηροδότου (ανωτέρω) στην οποία παραπέμπει η πλευρά του Ενάγοντος, αποφασίστηκε πρόσφατα, κατ’ έφεση, στην Ηροδότου ν. Παναγίδου, Πολιτική Έφεση 336/2014, ημερομηνίας 13.07.2023. Είχε ως βάση την παράνομη επέμβαση του άρθρου 43 του περί Αστικών Αδικημάτων Νόμου Κεφ. 148, αλλά και κάπως διαφορετικά γεγονότα. Λέχθηκε, μέσα από τις περικοπές του πρωτόδικου Δικαστηρίου, με αναφορά και στον λόγο και της Κakoullou v. Kakoulli (1985) 1 CLR 355, μεταξύ άλλων, πως:
«Είναι σαφές πως με βάση τις ανωτέρω περικοπές αντλείται το συμπέρασμα ότι δεν είναι ευχερής η έγερση αγωγής από συνιδιοκτήτη για παράνομη επέμβαση εναντίον άλλου συνιδιοκτήτη του, εκτός εάν έχει εκδιωχθεί από την περιουσία του. Στην κρινόμενη περίπτωση, οι εφεσείουσες διέμεναν και κατείχαν μόνιμα και νόμιμα την κατοικία από το 1996 και δεν υπήρξε, ούτε καταλογίσθηκε εις βάρος τους πράξη η οποία να συνιστά είτε παράνομη είσοδο, είτε πρόκληση ζημίας στην περιουσία. Πλην όμως παραμένει ως γεγονός αδιαμφισβήτητο ότι οι εφεσείουσες αρνούνται την παραχώρηση των δικαιωμάτων που η Εφεσίβλητη διατηρεί ως συνιδιοκτήτρια της κατοικίας και παρεμποδίζουν την κατοχή της.»
Σε αντιδιαστολή με την παρούσα υπόθεση, στην Ηροδότου ν. Παναγίδου (ανωτέρω), ως επικυρώθηκε, η εφεσίβλητη ουδέποτε είχε αποφασίσει η ίδια να περιορίσει το δικαίωμα επί της ιδιοκτησίας της και ούτε παραχώρησε με συμφωνία την κατοχή της κατοικίας σε οποιανδήποτε από τις εφεσείουσες, ούτε γνώριζε κάποια συμφωνία, που να δεσμεύει την ίδια.
28. Στην προκειμένη περίπτωση, με την αγωγή του, ο Ενάγων, δεν καταλογίζει παράνομο αποκλεισμό του από την Εναγόμενη, ή αδικοπραγία (π.χ. παράνομη επέμβαση). Δεν μαρτυρούνται συγκεκριμένα γεγονότα σχετικά με κάποιον φυσικό αποκλεισμό του Ενάγοντος από το να διαμείνει και ο ίδιος στο ακίνητο ή βία ή επέμβαση της Εναγόμενης σε ιδιοκτησία που ανήκει αποκλειστικά στον Ενάγοντα. Συγκεκριμένες πράξεις της Εναγόμενης που να δίδουν διάσταση παράνομης επέμβασης στο δικαίωμα του Ενάγοντος να κατέχει και να χρησιμοποιεί την ίδια οικία, ώστε να μπορεί να βασίσει και αγωγή εναντίον της. Ο Ενάγων δεν ανέφερε ότι ζήτησε ή προσπάθησε να επιστρέψει και να διαμείνει στο ακίνητό του και ότι η Εναγόμενη στάθηκε εμπόδιο σε αυτή την προσπάθειά του.
29. Απεναντίας, συμφωνούν και οι δύο πλευρές ότι η χρήση του ακινήτου αφέθηκε στην Εναγόμενη, που είναι εγγεγραμμένη ιδιοκτήτρια κατά 50% ιδανικά μερίδια, στο πλαίσιο διευθέτησης των περιουσιακών τους διαφορών των διαδίκων. Δεν επρόκειτο για συμφωνία με τη μορφή «άδειας χρήσης». Η Εναγόμενη δεν χρειάζεται άδεια για να χρησιμοποιεί ένα ακίνητο που ανήκει και στην ίδια κατά ιδανικά μερίδια. Ήταν οικειοθελής παραχώρηση από τον Ενάγοντα της χρήσης της οικίας στην οικογένειά του. Απλώς, η συμπεφωνημένη λύση, που πάντως διατήρησε τα μέρη από κοινού μισθωτές (εκ της συνιδιοκτησίας), δυστυχώς, δεν επέλυσε οριστικά την περιουσιακή διαφορά των διαδίκων, με αποτέλεσμα, με την πάροδο των χρόνων πλέον, ο Ενάγων να αισθάνεται ότι αδικείται, αναζητώντας νομικές λύσεις, μεταξύ των οποίων και την παρέμβαση του Δικαστηρίου. Ο Ενάγων, επίσης, δεν αξιώνει την αποκλειστική από αυτόν χρήση του ακινήτου, ενώ το συγκεκριμένο θέμα φαίνεται να διευθετήθηκε αναμεταξύ των διαδίκων ευρύτερα, λαμβάνοντας υπόψη τη διαμονή των τέκνων των διαδίκων με τη μητέρα τους, τη διατροφή τους, και άλλα ζητήματα παρεμφερή με τη λύση του γάμου τους και τις γονικές υποχρεώσεις τους.
30. Ο εκ των περιστάσεων αποκλεισμός που βιώνει μετέπειτα ο Ενάγων, λόγω του αδιαμφισβήτητου κλονισμού των σχέσεων αναμεταξύ των διαδίκων, της παρόδου του χρόνου, και της φυσιολογικής ανάγκης αυτοί να ζουν και να πορεύονται χωριστά και όχι κάτω από την ίδια στέγη, δεν συνεπάγεται κατ’ ανάγκη παράνομο αποκλεισμό ή αδικοπραγία, καταλογιστέα στην Εναγόμενη, κατά τρόπο που να δημιουργείται σε αυτήν υποχρέωση αποζημίωσης. Ο συνιδιοκτήτης που, λόγω τέτοιων, συνηθισμένων κατά τα λοιπά, περιστάσεων, απολήγει στο να αισθάνεται αδικημένος (γιατί δεν μπορεί να συγκατοικήσει με ένα πρόσωπο με το οποίο δεν επιθυμεί να συγκατοικεί), μπορεί απλώς να χρησιμοποιήσει τις νόμιμες λύσεις, που υφίστανται, όπως μπορούσε και ο Ενάγων να τις χρησιμοποιήσει, προ ετών. Να επιστρέψει, όμως, ο Ενάγων, στην απαρχή της διάστασης της σχέσης των διαδίκων, και να αποζητά αναδρομικά από την Εναγόμενη «ενοίκια», για να μια κοινή επιλογή τους, ή και για τη δική του αδράνεια στο να αναζητήσει θεραπεία διανομής, εκδηλώνεται περισσότερο ως υπερβολή, παρά ως δικαίωμα συνεπές προς τα νομολογηθέντα.
31. Ο Ενάγων, πέρα από την αξίωσή του για ενοίκια ή και ενδιάμεσα οφέλη, αυτό που ανέφερε, είναι πως επιθυμεί την πώληση του ακινήτου και τη διανομή των εσόδων από την πώληση, για να μπορέσει και ο ίδιος να χρησιμοποιήσει όπως επιθυμεί το δικό του 50%, την αξία της περιουσίας του, ως αξία. Αυτή θεωρεί πως είναι και η μοναδική λύση.
32. Ο Ενάγων, πάντως, δεν εμποδίζεται από το να πωλήσει το 50% που διαθέτει επί του ακινήτου, εκ της συνιδιοκτησίας, νοουμένου ότι τηρείται το δικαίωμα προτίμησης, ως προβλέπεται στο άρθρο 25 Κεφ.224, και εφόσον δεν απαγορεύεται για άλλη αιτία, περιλαμβανομένου του γεγονότος ότι πρόκειται για ακίνητο υποθηκευμένο σε πιστωτή. Το Κεφ.224 προβλέπει διαδικασία διαίρεσης, διαχωρισμού και διανομής και, εάν δεν είναι εφικτό αυτό, πώληση με πλειστηριασμό. Εκτός εάν γίνει (εάν είναι δυνατόν να γίνει) διαίρεση ή διαχωρισμός, σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 27 και 29 Κεφ.224 ή εάν δεν είναι εφικτός, δυνατόν να διενεργηθεί πώληση γίνεται με πλειστηριασμό σύμφωνα με το άρθρο 28 Κεφ.224.
33. Πέραν των εγχώριων νομοθετημένων δυνατοτήτων, που αποτρέπουν και την εφαρμογή άλλων νομικών αρχών, αυτή είναι η ίδια λογική σειρά που ακολουθείται και σε μια αγωγή τύπου αγωγής διανομής (partition action), που δεν απαγορεύεται από οπουδήποτε. Τέτοια αγωγή δεν βασίζεται σε πταίσμα του εναγόμενου συνιδιοκτήτη, ούτε εκφράζεται με την ορολογία και ύφος του δικαίου των αδικοπραξιών (ή ακόμα και των trusts). Απλώς απορρέει άμεσα από το δικαίωμα του ενάγοντος στην ακίνητη ιδιοκτησία· ως μορφή άσκησης αυτού του δικαιώματός του, για την οποία μπορεί να υπάρξει προσφυγή στο Επαρχιακό Δικαστήριο, καταρχήν και με βάση το άρθρο 23 § 11 του Συντάγματος.
34. Δεν απαγορεύεται, σε περίπτωση που δεν είναι πρακτικά εφικτός ο διαχωρισμός μιας κοινής ιδιοκτησίας και η διανομή με συμφωνημένο τρόπο, η προσφυγή σε Δικαστήριο, για να διαταχθεί ο διαχωρισμός ή η πώληση και ο διαμοιρασμός των εσόδων από την πώληση. Τέτοια αγωγή δεν έρχεται σε αντίθεση με την προβλεπόμενη στο Κεφ.224 διαδικασία ή με άλλο υφιστάμενο νομικό πλαίσιο. Συνυπάρχει με τη διαδικασία που προβλέπει το Κεφ.224 και όσο το δυνατόν συμπλέει μαζί της.
35. Βεβαίως, στο Κεφ.224, ευνοείται ο διαχωρισμός ή η διαίρεση σε είδος και ελλείψει απόδειξης περί του αντιθέτου, υπερισχύει το τεκμήριο υπέρ αυτής. Αυτό δεν σημαίνει πως δεν μπορεί να διαταχθεί ο πλειστηριασμός ενός ακινήτου από το Δικαστήριο, για σκοπούς διανομής και απόδοσης της δικαιοσύνης μεταξύ των διαδίκων, ή ότι πρέπει, αντίστοιχα, να εξαρτηθεί από την απόδειξη της μη δυνατότητας κατάτμησης του ακινήτου με τεχνικά ή πολεοδομικά κριτήρια. Μπορεί ο διαχωρισμός ή η διαίρεση να μειώνουν την αξία της περιουσίας του κάθε ενδιαφερόμενου ώστε να μην είναι σύμφορη ή να απαιτεί δυσανάλογο κόστος και ταλαιπωρία. Να υπεισέρχονται άλλα κριτήρια, για να διαμορφώσει το Δικαστήριο την κρίση ότι είναι προς το συμφέρον των συνιδιοκτητών η πώληση. Έπειτα, εφόσον ο συνιδιοκτήτης του ακινήτου επιθυμεί την πώλησή του με πλειστηριασμό, οποιοσδήποτε περιορισμός σε αυτό το δικαίωμά του, προσεγγίζεται ακριβώς ως τέτοιος περιορισμός, σε μια άσκηση εξισορρόπησης των δικών του δικαιωμάτων με τα δικαιώματα των συνιδιοκτητών του. Η ευαισθησία του ζητήματος επιβάλλει πάντοτε η προτεραιότητα και η ενθάρρυνση να είναι στη συμφωνία αναμεταξύ των συνιδιοκτητών.
36. Στην αντίστοιχη περίπτωση που “tenants in common” είναι πρόσωπα άγνωστα μεταξύ τους, για παράδειγμα λόγω καθολικής διαδοχής, το άρθρο 33 του περί Διαχείρισης Κληρονομιών Αποθανόντων Νόμου Κεφ.189 δίδει τη δυνατότητα στο Δικαστήριο να πωλήσει περιουσία, για να διευκολύνει τη διανομή, αν και όχι να τη διαχωρίσει κατά τρόπο που να βαίνει αντίθετα προς το άρθρο 27 Κεφ.224. Εκεί, την πώληση διεξάγει ο διαχειριστής της περιουσίας, που υφίσταται με νόμιμο καθήκον να διενεργήσει τη διανομή, και μπορεί να είναι ιδιωτική πώληση, το Δικαστήριο καθορίζει την ελάχιστη τιμή πώλησης, με βάση εκτίμηση.
37. Γενικότερα, είναι αρκετές οι περιπτώσεις κατά τις οποίες άνθρωποι, στην καθημερινότητα, μπορεί να βρεθούν στη θέση των “tenants in common” (forced co-ownership). Σε ορισμένες περιπτώσεις, μπορεί να υπάρχουν ειδικοί νόμοι που να δίνουν κάποια λύση, σε άλλες όχι.
38. Προς επίρρωση του ότι δεν υφίσταται οτιδήποτε που να εμποδίζει τη δυνατότητα του Δικαστηρίου να επιληφθεί της αγωγής του Ενάγοντος για διανομή δια πώλησης, και ότι πρόκειται για δυνατότητα που συνυπάρχει με τη νομοθετημένη δυνατότητα του Κεφ.224, όπως ορίζει το άρθρο 35 Κεφ.224, οι πωλήσεις που διεξάγονται με βάση το μέρος του νόμου, που περιλαμβάνει και τις προαναφερόμενες διατάξεις των άρθρων 27, 28 και 29, γίνεται σύμφωνα με τις διατάξεις οποιουδήποτε νόμου που αφορά πωλήσεις με δημόσιο πλειστηριασμό και τον εκάστοτε σε ισχύ περί Πωλήσεως Διαδικαστικό Κανονισμό. Στις διατάξεις του Μέρους VI του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου 9/1965, που αφορά διαδικασία εκποίησης με δημόσιο πλειστηριασμό, η έκδοση δικαστικού διατάγματος εκποίησης, επίσης, δεν εμποδίζεται. Απεναντίας, είναι εφικτή, με βάση ρητή επιφύλαξη του άρθρου 44. Επενεργεί ως αίτηση που μπορεί να υποβληθεί προς τον Διευθυντή του Κτηματολογίου, για να προχωρήσει με τη διαδικασία του πλειστηριασμού, από εκείνο το στάδιο και μετέπειτα, ως να είχε ο ίδιος αποφασίσει τη διενέργεια του πλειστηριασμού. Ο περί Πωλήσεως Διαδικαστικός Κανονισμός είναι διαδικαστικός κανονισμός που θεσπίστηκε από τη δικαστική εξουσία.
39. Στη βάση όλων των προαναφερόμενων, δεν αποκλείεται, και στην προκειμένη περίπτωση, η έκδοση διατάγματος εκποίησης από το Δικαστήριο, με δημόσιο πλειστηριασμό, και η υποβολή του στον Διευθυντή του Κτηματολογίου, για να προχωρήσει με τη διαδικασία του πλειστηριασμού με βάση το άρθρο 28 Κεφ.224, ως να τον είχε αποφασίσει ο ίδιος.
40. Η δικαιοδοσία του Δικαστηρίου να εκδίδει διάταγμα εκποίησης ακινήτου με δημόσιο πλειστηριασμό, βάσει του Ν.9/65, κατ’ επέκταση και βάσει του Κεφ.224, δεν προσδιορίζεται με αναφορά στην εκτιμημένη αξία του ενυπόθηκου ή αντίστοιχα του αδιανέμητου ακινήτου (του οποίου δεν αμφισβητείται ο τίτλος).
41. Η δυνατότητα έκδοσης διατάγματος εκποίησης από το Δικαστήριο, συμπλέοντας με την εγχώρια νομοθεσία, προϋποθέτει τη διάγνωση ότι είναι αδύνατος ο διαχωρισμός του επίδικου ακινήτου από το Δικαστήριο, και ότι δεν μπορεί να επιτευχθεί συμφωνία αναμεταξύ των διαδίκων για τη διανομή, με αποτέλεσμα, υπό τις περιστάσεις, να υπάρχει δυσανάλογος επηρεασμός του περιουσιακού δικαιώματος του ενάγοντος συνιδιοκτήτη. Κατ’ ακολουθία, ότι η διανομή με πώληση να είναι η καλύτερη δυνατή λύση.
42. Στις περιπτώσεις οικιών, σε αντίθεση με τις περιπτώσεις τεμαχίων γης που απασχολούσαν παλαιότερα την Αγγλική νομολογία, πρακτικά, είναι δύσκολος ο διαχωρισμός, εξ ου και υπάρχει η ανάγκη για αναζήτηση θεραπείας διανομής με πώληση, για την οριστική επίλυση του ζητήματος. Εάν η οικία χρησιμοποιείται ως η κύρια κατοικία μιας οικογένειας, το ευλόγως αναμενόμενο είναι να εξαντληθούν πρώτα όλες οι άλλες λύσεις, περιλαμβανομένης της δυνατότητας εξαγοράς.
43. Η Αγγλική νομολογία δεν είναι τόσο βοηθητική όσον αφορά τέτοιες «partition actions», για τους λόγους που αναφύονται και από τις προηγούμενες εξηγήσεις, που σχετίζονται με τις εκεί νομοθετικές παρεμβάσεις και εξελίξεις. Η Αμερικανική νομολογία, που εκκίνησε με τις ίδιες επιρροές του Αγγλικού δικαίου στα θέματα διανομής, αλλά έλαβε έναν διαφορετικό δρόμο, είναι αρκετά πιο βοηθητική, γιατί εκκινεί επίσης από το κατοχυρωμένο δικαίωμα στην ιδιοκτησία.
44. Τα γεγονότα της παρούσας υπόθεσης, για παράδειγμα, ομοιάζουν πολύ, μεταξύ άλλων, ‒ ενδεικτική η αναφορά ‒ και με την παλαιά Αμερικανική Wescott v. Wescott, 487 So. 2d 1099, 1100 (Fla. Dist. Ct. App. 1986), στην οποία, βάσει και του λόγου της Tullis v. Tullis, 360 So.2d 375 (Fla. 1978), επικυρώθηκε η πρωτόδικη απόφαση έκδοσης διατάγματος αναγκαστικής πώλησης και διανομής. Το γεγονός ότι το ακίνητο ήταν η κύρια κατοικία της εφεσείουσας και ήταν και υποθηκευμένο δεν εμπόδισε αυτή την εξέλιξη. Εξάλλου, υπήρχε το δικαίωμα πώλησης και για την εξόφληση του πιστωτή του εφεσίβλητου. Βεβαίως, στην Wescott v. Wescott (ανωτέρω), η εφεσείουσα είχε αναφερθεί ως μη συνεργάσιμη, ενώ, όταν ο εφεσίβλητος προσπάθησε να προβεί σε πώληση, η εφεσείουσα είχε ασκήσει ενεργά παρεμπόδιση, με το να μετακομίσει επί σκοπού εκεί και να διαμαρτύρεται εντόνως ότι πρόκειται για την κύρια κατοικία της, κ.λπ.. Και στις δύο προαναφερόμενες αποφάσεις, ήταν παραδεκτό γεγονός πως η οικία δεν μπορούσε να διαχωριστεί. Και σε άλλες Πολιτείες των ΗΠΑ, επιβιώνουν ανεπτυγμένες και εκσυγχρονισμένες οι διαδικασίες των «partition actions», με διαφοροποιήσεις ρυθμιστικές ή διαδικαστικές. Σε ορισμένες περιπτώσεις, υπήρξαν νομοθετικές ρυθμίσεις, που ενσωμάτωσαν τη συγκεκριμένη δικαστική διαδικασία.
45. Στις σύγχρονες κοινωνίες, λόγω της συχνότητας με την οποία μπορεί να εμφανιστεί η σχέση των “tenants in common”, σε συνάρτηση με την ευκολία πώλησης ακινήτων και εναλλαγής ιδιοκτητών στην αγορά ακινήτων (π.χ. λόγω κληρονομικής διαδοχής, εκποιήσεων από ενυπόθηκους πιστωτές), το εργαλείο των “partition actions” τείνει να αναζητά μια ανανεωμένη αλλά και απλουστευμένη και σαφή νομική προσέγγιση.
46. Στην προκειμένη περίπτωση, τα δεδομένα που είναι ενώπιον του Δικαστηρίου είναι τα εξής:
46.1. Δεν υπάρχει κάποιο πιστοποιητικό ή ειδική μαρτυρία ότι είναι αδύνατος ο διαχωρισμός του ακινήτου ή η διαίρεση και η διανομή με τεχνικά κριτήρια. Η οικία των διαδίκων είναι διώροφη, 280 τ.μ., με καλυμμένο χώρο στάθμευσης, εντός οικοπέδου που καταλαμβάνει 977 τ.μ.. Μέσα από τις εκτιμήσεις, προκύπτει πως στο ισόγειο της κατοικίας, υπάρχει 1 κουζίνα, 1 πρόχειρη τραπεζαρία, 1 καθιστικό, 1 σαλοτραπεζαρία και 1 αποχωρητήριο, ενώ στον πρώτο όροφο, υπάρχουν τρία υπνοδωμάτια εκ των οποίων το ένα είναι “en suite”, 1 μπάνιο με αποχωρητήριο, 1 καθιστικό και 1 πρόχειρη κουζίνα. Δεν αποκλείεται, εξ αυτών των δεδομένων, θεωρητικά ή με απλοϊκή σκέψη, ο διαχωρισμός της κατοικίας σε δύο ξεχωριστά τμήματα, στο ισόγειο και στον πρώτο όροφο, για να λάβει έκαστος εκ των δύο συνιδιοκτητών, ο Ενάγων και η Εναγόμενο, από ένα. Ωστόσο, δεν υπάρχει πρόσβαση στα ειδικά τεχνικά χαρακτηριστικά του ακινήτου, για να διαφαίνεται μια τέτοια δυνατότητα, τα ακριβή σημεία, η αξία και η λειτουργικότητα κάθε τεμαχίου, ενώ το θέμα δεν αποτέλεσε και αντικείμενο διαφωνίας των διαδίκων, που να δημιουργεί επιδικία. Σε κάθε περίπτωση, δεν είναι μια λύση συμφωνημένη ή επιθυμητή από τους διαδίκους, προς όφελός τους, ενώ και ο Ενάγων ουδέποτε επιδίωξε μια τέτοια λύση, ως να ήταν εφικτή με βάση την πολεοδομική νομοθεσία ή την εισοδηματική ικανότητα των διαδίκων. Ούτε αξιώνει με την αγωγή του οτιδήποτε σχετικό με διαχωρισμό ή διαίρεση. Μέσα από την αλληλογραφία, περιλαμβανομένης της επιστολής των δικηγόρων της Εναγόμενης ημερομηνίας 10.12.2010, προκύπτει πως η ίδια η Εναγόμενη θεωρεί πρακτικά και νομικά ανέφικτη αυτή τη λύση. Ο Ενάγων δέχθηκε, κατά τη διαδικασία, πως η μόνη λύση είναι η πώληση του ακινήτου. Εν τέλει, προκύπτει ως συμφωνημένο γεγονός πως δεν είναι πρακτικά εφικτό ή και σύμφορο και γενικότερα επιθυμητό να διαχωριστεί το ακίνητο των διαδίκων (οικόπεδο με οικία) με κάποιον φυσικό τρόπο, σύμφωνο και με την ισχύουσα πολεοδομική νομοθεσία, ώστε να λάβει ο κάθε διάδικος ξεχωριστό ισάξιο τμήμα, και το Δικαστήριο δεν είναι εφικτό να προχωρήσει το ίδιο σε διαχωρισμό ή διαίρεση (equitable division), πόσω μάλλον που να ενδέχεται να βαίνει αντίθετα με το άρθρο 27 Κεφ.224. Υπό τις περιστάσεις, αυτή η διαπίστωση επαρκεί, για να θεωρηθεί πως είναι δίκαιη και εύλογη η αναγκαστική εκποίηση, εάν δεν είναι εφικτό να συμφωνηθεί διαφορετικά από τους συνιδιοκτήτες.
46.2. Μέσα από την αλληλογραφία που προσκομίστηκε, διαφαίνεται η αντίδραση της Εναγόμενης στον τρόπο με τον οποίον ο Ενάγων την προσέγγισε για να βρεθεί μια λύση, που ήταν άκρως διεκδικητικός απέναντι στην ίδια, ως να ευθύνεται η ίδια για την τροπή που πήραν τα πράγματα ή ως να ήταν λανθασμένη η από μέρους του παλαιότερη επιλογή να επιτρέψει στη σύζυγο και στα τέκνα τους να διαμένουν στη συζυγική οικία. Η ίδια, δια των δικηγόρων της, έλεγε, στην επιστολή της, πως ουδέποτε παρεμπόδισε τον Ενάγοντα από το να διαμείνει στο ακίνητο, αλλά συμφωνήθηκε η χρήση του ακινήτου από την Εναγόμενη και τα τέκνα των διαδίκων, λόγω του κλονισμού των σχέσεων με τον Ενάγοντα, για να μην συζεί το διαζευγμένο ζεύγος κάτω από την ίδια στέγη και να μην δημιουργούνται εντάσεις. Οι διάφορες λύσεις που αναφέρθηκαν και στο Δικαστήριο, ότι έτυχαν ανταλλαγής, δεν εξαντλούν το ζητούμενο. Υπάρχει, όμως, αναμφίβολα, γενικευμένη διαφωνία των διαδίκων και έλλειψη μεταξύ τους συνεννόησης, που τροφοδοτείται κατ’ εξακολούθηση από τη μεταξύ τους παλαιά αντιπαράθεση. Το ίδιο το Δικαστήριο έδωσε επαρκή χρόνο στις δύο πλευρές, τόσο πριν από την έναρξη της δίκης όσο και εκκρεμούσης της ακροαματικής διαδικασίας, για να καταλήξουν σε μία συμφωνία, και αυτό, ενώ είχαν και τη βοήθεια δικηγόρων, ήταν τελικά ανέφικτο. Η διαφορά μεταξύ των διαδίκων διαρκεί για τόσα χρόνια, υπερβαίνουν τη δεκαετία, χωρίς να μπορέσει να βρεθεί μια λύση, με αποτέλεσμα, εκ των πραγμάτων, για να μπορέσει και ο Ενάγων να κάνει χρήση της περιουσίας του, θα πρέπει να προκριθεί η λύση της αναγκαστικής πώλησης. Επικράτησε η επιθυμία αμφότερων των πλευρών να διεξάγουν δίκη, με μάρτυρες τους ίδιους, αναπαραγωγή μέρους των διαφωνιών τους που θα έπρεπε να είχαν απασχολήσει το Οικογενειακό Δικαστήριο. Εφοδίασαν το Δικαστήριο ακόμα και με δέσμες από φυλαγμένα τιμολόγια και αποδείξεις ετών, σχετικά με λογαριασμούς κοινής ωφέλειας, ενώ σε αρκετά σημεία, η διαδικασία, όπως είχε επισημανθεί και κατά τη διάρκειά της, ήταν ως διαδικασία ενώπιον Οικογενειακού Δικαστηρίου για την επίλυση περιουσιακών διαφορών, χωρίς να υφίσταται και συγκεκριμένο δικονομικό πλαίσιο. Όλο αυτό το κλίμα οδήγησε το Δικαστήριο σε αυτό που υποστηρίζει ο Ενάγων, και τελικά δεν διαψεύδει η Εναγόμενη με συγκεκριμένο τρόπο, πως η μόνη λύση, εάν οι διάδικοι δεν συμφωνήσουν οι ίδιοι για το πώς θα προχωρήσουν, είναι η πώληση του συγκεκριμένου ακινήτου.
47. Με βάση το άρθρο 31 του περί Δικαστηρίων Νόμου 14/1960, κάθε Δικαστήριο, κατά την άσκηση της πολιτικής του δικαιοδοσίας, οφείλει, σε κάθε δίκη ή άλλη διαδικασία, να παρέχει είτε απολύτως ή υπό τέτοιους όρους και προϋποθέσεις, ως το Δικαστήριο κρίνει δίκαιο, όλες τις θεραπείες στις οποίες οποιοσδήποτε των διαδίκων θα δικαιούνταν σε σχέση προς οποιαδήποτε εγερθείσα από αυτόν αξίωση, στηριζόμενη επί του νόμου ή των αρχών της επιείκειας (equity), κατά τέτοιο τρόπο, εφόσον είναι δυνατόν, ώστε όλα τα αμφισβητούμενα θέματα μεταξύ των διαδίκων να διαγιγνώσκονται πλήρως και τελικώς και κάθε πολλαπλότητα της διαδικασίας που αφορά σε οποιαδήποτε των θεμάτων αυτών να αποφεύγεται.
48. Με βάση το άρθρο 41 Ν.14/60, κάθε Δικαστήριο, κατά την άσκηση της πολιτικής του δικαιοδοσίας, έχει την εξουσία να εκδίδει δεσμευτικές αναγνωρίσεις δικαιώματος, είτε ζητείται ή μπορούσε να ζητηθεί οποιαδήποτε παρεπόμενη θεραπεία, είτε όχι.
49. Το Δικαστήριο δεν εμποδίζεται από το να διατάξει την πώληση του ακινήτου με δημόσιο πλειστηριασμό, δίδοντας κάποιο χρονικό περιθώριο στους συνιδιοκτήτες, εάν επιθυμούν, να ανατρέψουν αυτήν την εξέλιξη, που φαίνεται στο Δικαστήριο ως η μόνη εφικτή, για την αναγκαστική λύση της συγκεκριμένης συνιδιοκτησίας.
50. Η έκδοση διατάγματος εκποίησης με δημόσιο πλειστηριασμό δεν αφαιρεί από τους ιδιοκτήτες τη δυνατότητα εκποίησης των μεριδίων τους από τους ίδιους, με οποιονδήποτε άλλον τρόπο επιθυμούν (π.χ. εξαγορά, εκούσια από κοινού ιδιωτική εκποίηση σε τρίτο πρόσωπο, κ.λπ.). Ενδεχομένως η ιδιωτική εκποίηση, με στόχο την αγοραία αξία του ακινήτου, να ευνοούσε αμφότερες τις πλευρές. Σε τέτοια περίπτωση, αμφότερες οι πλευρές μπορούν να συμφωνήσουν στον διορισμό προσώπου ως διαχειριστή τέτοιας πώλησης, για να διενεργήσει την πώληση και να προβεί στη διανομή, έχοντας ενδεχομένως προηγουμένως διαπραγματευτεί κατάλληλα και με τον ενυπόθηκο πιστωτή.
51. Σε περίπτωση που τελικά ενεργοποιηθεί το διάταγμα για πώληση του ακινήτου με δημόσιο πλειστηριασμό, η διανομή τυχόν εναπομείναντος προϊόντος της πώλησης στους διαδίκους, μετά την αφαίρεση όλων των εξόδων της πώλησης και τυχόν άλλων εξόδων (π.χ. χρέος ενυπόθηκου πιστωτή), καθορίζεται στο 50% για τον καθένα, ως ο νόμιμος τίτλος τους. Δεν υπάρχουν δεδομένα με βάση τα οποία το Δικαστήριο να μπορεί να επιδικάσει αποζημιώσεις προς τον Ενάγοντα για οποιοδήποτε ποσοστό πέραν του 50%, για σκοπούς ισαξίας.
Συμπεράσματα και Κατάληξη
52. Συμπερασματικά, η αγωγή του Ενάγοντος, όσον αφορά την απόδοση σε αυτόν «ενοικίων» από την Εναγόμενη, νόμιμη συνιδιοκτήτρια κατά 50% σε ιδανικές μερίδες, για την περίοδο από 01.01.2007 μέχρι 31.12.2012, ή αποζημίωση στο ύψος της ενοικιαστικής αξίας για το παρελθόν, ή ενδιάμεσων οφελών για το μέλλον μέχρι την πώληση, είναι αβάσιμη. Ο Ενάγων δεν αποκλείστηκε βίαια ή παράνομα από την οικία του, με ενέργειες της Εναγόμενης, ώστε να υπήρχε αδικοπρακτική παρέμβαση στο δικαίωμά του, αλλά η απομάκρυνσή του από τη συζυγική οικία έγινε εκούσια στο πλαίσιο επίλυσης περιουσιακών διαφορών, όπου λήφθηκαν υπόψη διάφορα ζητήματα των γαμικών διαφορών και γονικών υποχρεώσεων των διαδίκων. Η Εναγόμενη, χρησιμοποιώντας το ακίνητο, έκανε χρήση του δικού της δικαιώματος συνιδιοκτησίας ιδανικά στο όλο ακίνητο, και δεν είχε παρέμβει, με οποιονδήποτε τρόπο, στο δικαίωμα συνιδιοκτησίας του Ενάγοντος, ούτε μπορεί να λεχθεί πως, εκ της άσκησης του δικού της δικαιώματος, πλούτισε αδικαιολόγητα εις βάρος του Ενάγοντος.
53. Η διαφωνία ως προς τη μεταχείριση του συνιδιόκτητου κατά ιδανικά μερίδια ακινήτου, που περιλαμβάνει οικόπεδο με οικία, είτε συμβαίνει ανάμεσα σε πρώην συζύγους, όπως οι διάδικοι, είτε σε πρόσωπα που καθίστανται συνιδιοκτήτες ή συνκάτοχοι χωρίς να σχετίζονται προσωπικά μεταξύ τους (π.χ. αποκτούν κατόπιν καθολικής ή ειδικής διαδοχής), δυνατόν να οδηγήσει στην αναγκαστική εκποίηση, εάν δεν είναι ευλόγως ανεκτή η συγκατοίκηση και εφικτός διαφορετικά ο διαχωρισμός ή η διαίρεση και διανομή του πράγματος αναμεταξύ των συνιδιοκτητών, ώστε να διανεμηθούν τα έσοδα από την πώληση, στο ποσοστό που αναλογεί στον καθένα.
54. Δεν αποκλείεται η έκδοση διατάγματος εκποίησης από το Δικαστήριο, δια αγωγής διανομής (partition action), η δυνατότητα συνυπάρχει με τη διαδικασία που προβλέπει το Κεφ.224, και τέτοιο δικαστικό διάταγμα, εάν καθορίζει ως τρόπο εκποίησης τον δημόσιο πλειστηριασμό, μπορεί να επενεργήσει ως η απόφαση του Διευθυντή του Κτηματολογίου για τέτοια πώληση με δημόσιο πλειστηριασμό, με βάση τη διαδικασία που προβλέπεται στο άρθρο 28 Κεφ.224, ανάλογα με τον τρόπο που επενεργεί και η έκδοση δικαστικού διατάγματος εκποίησης ενυπόθηκου ακινήτου βάσει του Ν.9/65.
55. Λαμβάνοντας υπόψη και τον τρόπο με τον οποίο εκτυλίχθηκε και εκτυλίσσεται η διαφορά των διαδίκων, κρίνεται πως θα πρέπει να εκδοθεί, στη βάση της παραγράφου 14(Ε) του παρακλητικού της Έκθεσης Απαίτησης του Ενάγοντος, και αναγνωριστική απόφαση, ως προς τα δικαιώματα του Ενάγοντος.
56. Βάσει όσων έχουν προαναφερθεί:
Α. Οι αξιώσεις του Ενάγοντος, υπό τις παραγράφους 14(Α)(Β)(Γ)(Δ) του παρακλητικού της Έκθεσης Απαίτησής του απορρίπτονται.
Β. Εκδίδεται αναγνωριστική απόφαση ότι:
(α) Ο Ενάγων, ενόσω είναι ο εγγεγραμμένος ιδιοκτήτης κατά 50% ιδανικά μερίδια του ακινήτου με αριθμό εγγραφής [], στην Τάλα, έχει το δικαίωμα χρήσης και απόλαυσης του ακινήτου, στο όλο του, εκτός εάν το ακίνητο αυτό διαχωριστεί ή διαιρεθεί και το μερίδιό του Ενάγοντος συγκεκριμενοποιηθεί περιορισμένο σε επιμέρους ξεχωριστό τμήμα του ακινήτου.
(β) Ο Ενάγων έχει το δικαίωμα πώλησης του μεριδίου του σε τρίτο πρόσωπο, τηρουμένων των διατάξεων του άρθρου 25 Κεφ.224 και οποιουδήποτε άλλου εν ισχύ νόμου.
Γ. Εκδίδεται διάταγμα με το οποίο διατάσσεται η πώληση του πιο κάτω περιγραφόμενου ακινήτου σε δημόσιο πλειστηριασμό, σύμφωνα με τη διαδικασία του άρθρου 28 Κεφ.224, και το εναπομείναν προϊόν της πώλησης, αφού αφαιρεθούν από αυτό οι δαπάνες της πώλησης και όλα τα αναγκαία έξοδα και χρέη του ακινήτου, να διανεμηθεί μεταξύ του Ενάγοντος και της Εναγόμενης, κατά 50% έκαστος.
Λεπτομέρειες ακινήτου:
[]
Το διάταγμα εκποίησης φέρει αναστολή εκτέλεσης μέχρι και την 03.09.2024, χρόνος που δίδεται στους διαδίκους, ώστε να συμφωνήσουν διαφορετικά τη μεταχείριση της κοινής ιδιοκτησίας τους.
Δ. Όσον αφορά τα έξοδα, λόγω της φύσης της διαδικασίας, λαμβάνοντας υπόψη και το αποτέλεσμά της, μη εξαιρουμένης της απόρριψης μέρους των αξιώσεων του Ενάγοντος, κρίνεται δικαιότερο κάθε πλευρά να επωμιστεί τα δικά της έξοδα.
(Υπ.) …………………………..
Χρ. Μίτλεττον, Ε.Δ.
Πιστό Αντίγραφο
ΠΡΩΤΟΚΟΛΛΗΤΗΣ
[1] Agar v Fairfax; Agar v Holdsworth (1811) 17 Ves 533, 553, Patel v Premabhai [1954] AC 35, PC.
[2] Hill v. Reno, 112 Ill. 154, 159 (1883), O'Brien v. Mahoney, 60 N.E. 493, 494 (Mass. 1901).
[3] 31 Hen. 8, c. 1 (1539) (Eng.).
[4] Κοζάκη ν. Κοζάκη (2002) 1 ΑΑΔ 1710 και Κοζάκη ν. Κοζάκη (2003) 1 ΑΑΔ 1047, Λογγίνου ν. Λογγίνου (2000) 1 ΑΑΔ 1347, Μιχαήλ ν. Γιάγκου (2001) 1 ΑΑΔ 1643, Φιλίππου ν. Φιλίππου (2003) 1 ΑΑΔ 1343.