ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΠΑΦΟΥ
Ενώπιον: Σ. ΣΥΜΕΟΥ, Ε.Δ.
Αρ. Αγωγής: 1012/22
Μεταξύ:
ΑΘΗΝΑΣ ΗΡΑΚΛΕΟΥΣ (ΑΔΤ [ ]) από την Λεμεσό, οδός [ ] 3, [ ], [ ]
Ενάγουσα
v.
ΕΤΕΡΙ ΣΩΤΗΡΙΑΔΟΥ (Αρ. Δελτίου Ελληνικής Ταυτότητας [ ]) από την Πάφο (διεύθυνση [ ] 12 «[ ]» [ ],[ ])
Εναγόμενης
Ημερομηνία : 10/06/24
Εμφανίσεις :
Για την Ενάγουσα : κα. Σ. Μιχαήλ για Στέλλα Μιχαήλ & Σία Δ.Ε.Π.Ε
Για την Εναγόμενη : κ. Λ. Β. Κεσίδης
Α Π Ο Φ Α Σ Η
Δικογραφημένη εκδοχή Ενάγουσας
Με την έκθεση απαίτησης που έχει καταχωρηθεί, η Ενάγουσα υποστηρίζει ότι είναι η ιδιοκτήτρια του διαμερίσματος δύο υπνοδωματίων στον 1ο όροφο με αριθμό 102 της πολυκατοικίας «[ ]» η οποία βρίσκεται στην οδό [ ] 12, [ ] στην Πάφο, το οποίο και ενοικίασε δυνάμει γραπτής συμφωνίας ενοικίασης την 01/04/18 για περίοδο 13 μηνών ήτοι από την 01/06/18 – 30/06/19 στην Εναγόμενη. Σύμφωνα με τους ισχυρισμούς της Ενάγουσας, η πιο πάνω συμφωνία ενοικίασης μετά από την λήξη της δεν είχε ανανεωθεί γραπτώς, ενώ από την άλλη η Εναγόμενη δεν της παρέδωσε την κατοχή του διαμερίσματος με αποτέλεσμα να εξακολουθεί να διαμένει εντός του αυτού και να καταβάλλει το μηνιαίο ενοίκιο των 300,00 ευρώ, καθιστώντας έτσι την ενοικίαση περιοδική, δηλαδή από μήνα σε μήνα.
Επειδή όμως η Ενάγουσα επιθυμούσε τον τερματισμό της πιο πάνω περιοδικής ενοικίασης που κατά την θέση της υφίστατο την 28/07/22 δια της επιστολής την οποία συνέταξαν οι δικηγόροι της, ενημέρωσε την Εναγόμενη ότι επιθυμούσε τον τερματισμό της περιοδικής ενοικίασης καλώντας την έτσι να της παραδώσει την κατοχή του πιο πάνω αναφερόμενου διαμερίσματος μέχρι και την 30/11/22. Η δε Εναγόμενη σύμφωνα με την Ενάγουσα παρέλειψε να συμμορφωθεί με την πιο πάνω επιστολή τερματισμού που της απέστειλε και έτσι εξακολουθεί να παραμένει σε αυτό αρνούμενη να παραδώσει την κατοχή του. Για τον λόγο αυτό η Ενάγουσα, μέσω του δικογράφου της Έκθεσης Απαίτησης που καταχώρησε, αξιώνει την ανάκτηση της κατοχής του επίδικου διαμερίσματος ενώ σε ότι αφορά το αιτητικό της υπό στοιχείο Β για έκδοση δηλαδή απόφασης του Δικαστηρίου αναφορικά με το ποσό των 300 ευρώ μηνιαίως από 01/12/22 μέχρι παραδόσεως και ή ανακτήσεως της κατοχής του διαμερίσματος, η ευπαίδευτη συνήγορος της Ενάγουσας, μέσω της γραπτής αγόρευσης υπέδειξε προς το Δικαστήριο ότι η ότι δεν προωθείται πλέον το πιο πάνω αιτητικό.
Δικογραφημένη Εκδοχή Εναγόμενης
Η Εναγόμενη από την άλλη, μέσω του δικογράφου της Υπεράσπισης που έχει καταχωρήσει, εγείρει καταρχήν τρείς στον αριθμό προδικαστικές ενστάσεις οι οποίες στηρίζονται στο ότι (α) με την έκθεση απαίτησης που έχει καταχωρηθεί η Ενάγουσα δεν αποκαλύπτει οποιοδήποτε αγώγιμο δικαίωμα εναντίον της Εναγομένης, (β) ότι το Επαρχιακό Δικαστήριο Πάφου στερείται δικαιοδοσίας καθότι δεν είναι καθ’ ύλη αρμόδιο να εκδικάσει την παρούσα υπόθεση αφού καθ’ ύλη αρμόδιο Δικαστήριο είναι το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων, και (γ) ότι η παρούσα αγωγή που έχει καταχωρηθεί είναι καταχρηστική, πρόωρη, κακόπιστη, ενοχλητική, σκανδαλώδης, παράτυπη και αστήριχτη ενόψει του ότι η Ενάγουσα επιδιώκει να αποκομίσει παρανόμως οικονομικό όφελος από την Εναγόμενη και συνεπώς θα πρέπει αυτή να απορριφθεί.
Ακολούθως και άνευ επηρεασμού των ανωτέρω προδικαστικών ενστάσεων που εγείρονται, η Εναγόμενη αμφισβητεί το ιδιοκτησιακό καθεστώς του οικοπέδου εντός του οποίου ευρίσκεται και το επίδικο διαμέρισμα, δηλαδή και του διαμερίσματος, καθότι σύμφωνα με τον ισχυρισμό της, στον τίτλο ιδιοκτησίας αναφέρεται ένα άλλο διαφορετικό όνομα από αυτό της Ενάγουσας. Περαιτέρω ισχυρίζεται ότι το εν λόγω διαμέρισμα ανήκει και σε άλλο πρόσωπο, δηλαδή υπάρχει συνιδιοκτήτης ο οποίος σύμφωνα με την Εναγόμενη είναι ο σύζυγος της Ενάγουσας με τον οποίο και είχε συνάψει την αρχική συμφωνία ενοικίασης αναφορικά με το εν λόγω διαμέρισμα και η οποία και είχε ισχύ από την 11/04/11 μέχρι και την 10/04/12. Στην συνέχεια σύμφωνα με την Εναγόμενη, η ίδια μαζί με την συνιδιοκτήτη του επίδικου διαμερίσματος συνήψε νέα συμφωνία ενοικίασης για περίοδο ακόμη τριών ετών ήτοι από 01/05/12 – 30/04/15 και ακολούθως μετά την λήξη και αυτής της συμφωνίας, συνάφθηκε άλλη νέα συμφωνία ενοικίασης από 01/06/15 – 30/05/18. Επίσης σύμφωνα με τους ισχυρισμούς της Εναγόμενης όταν και αυτό το ενοικιαστήριο έγγραφο που είχαν υπογράψει έληξε οι ίδιοι προέβηκαν στην ανανέωση της συμφωνίας ενοικίασης για περαιτέρω άλλα δύο χρόνια, ενώ στην συνέχεια και μετά την λήξη και αυτής της συμφωνίας ενοικίασης συνάφθηκε μεταξύ τους προφορικώς και ή γραπτώς (όπως όλες οι συμφωνίες οι οποίες προηγήθηκαν) άλλη νέα συμφωνία ενοικίασης η οποία και είχε διάρκεια από την 01/07/19 – 30/06/21. Ακολούθως η Εναγόμενη ισχυρίζεται, ότι μετά και από την λήξη και αυτής της συμφωνίας ενοικίασης την οποία είχαν συνάψει, προέβηκαν τα ίδια πρόσωπα στην σύναψη άλλης και πάλι νέας συμφωνίας με ισχύ από 01/07/21 – 31/12/23, ενώ η Εναγόμενη ταυτόχρονα ισχυρίζεται ότι ο συνιδιοκτήτης του διαμερίσματος της Ενάγουσας, δεν της είχε παραδώσει το αντίγραφο της συμφωνίας ενοικίασης. Συνεπώς η Εναγόμενη ισχυρίζεται δια μέσω των δικογραφημένων ισχυρισμών που προβάλλει, ότι δεν είχε οιανδήποτε συμβατική σχέση η Εναγόμενη μαζί με την Ενάγουσα αλλά μόνο με τον συνιδιοκτήτη του διαμερίσματος της καθώς και ότι η ενοικιαστική σχέση μεταξύ των διαδίκων είναι συμβατική δυνάμει ενοικιαστηρίων εγγράφων και σε καμία απολύτως περίπτωση περιοδική, δηλαδή από μήνα σε μήνα ως η Ενάγουσα είχε ισχυριστεί.
Απάντηση στην Υπεράσπιση
Με το απαντητικό της δικόγραφο η Ενάγουσα απέρριψε πρωτίστως τις προδικαστικές ενστάσεις που εγέρθηκαν από πλευράς της Εναγόμενης καλώντας την ουσιαστικά στην αυστηρή απόδειξη των ισχυρισμών της. Ούτε και έγινε αποδεκτός από πλευράς της Ενάγουσας, ο ισχυρισμός της Εναγόμενης ότι υπάρχει συνιδιοκτήτης αλλά η Ενάγουσα επιμένει ότι αυτή είναι η μοναδική ιδιοκτήτρια του επίδικου ακινήτου, ενώ περαιτέρω αρνήθηκε και την ύπαρξη οποιουδήποτε ενοικιαστηρίου εγγράφου με την Εναγόμενη επαναλαμβάνοντας την αρχική της θέση ότι η ενοικίαση ήταν περιοδική από μήνα σε μήνα.
Η ακροαματική διαδικασία διεξήχθη με βάση την νέα Δ.30 των Θεσμών Πολιτική Δικονομίας αφού η απαίτηση δεν υπερβαίνει το ποσό των €3.000. Συνεπώς η μαρτυρία κατατέθηκε ενώπιον του Δικαστηρίου εγγράφως μαζί με τα επισυνημμένα τεκμήρια χωρίς να αντεξεταστεί οποιοσδήποτε από τους μάρτυρες. Μαρτυρία δόθηκε από την πλευρά της Ενάγουσας μόνο από την ίδια την Ενάγουσα ενώ από την πλευρά της Εναγόμενης μόνο από την ίδια την Εναγόμενη, ενώ κατά την διαδικασία κατατέθηκαν 5 συνολικά Τεκμήρια.
Μαρτυρία Ενάγουσας
Η θέση της Ενάγουσας ως αυτή προκύπτει τόσο μέσα από την Έκθεση Απαίτησης όσο και από την γραπτή της μαρτυρία, είναι ότι η ίδια, είναι η μοναδική και αποκλειστική ιδιοκτήτρια του ακινήτου εντός του οποίου βρίσκεται και το επίδικο διαμέρισμα καθώς και ότι κατά τον χρόνο που καταχωρήθηκε η υπό κρίση αγωγή δεν υπήρχε σε ισχύ οποιοδήποτε ενοικιαστήριο έγγραφο μαζί με την Εναγόμενη αλλά η ενοικίαση που υφίστατο κατά τον χρόνο αυτό, ήταν περιοδική, δηλαδή ανανεωνόταν από μήνα σε μήνα αφής στιγμής η αρχική σύμβαση ενοικίασης είχε ήδη λήξει. Η Ενάγουσα επιχειρώντας να υποστηρίξει τον ισχυρισμό της ότι είναι η αποκλειστική και μοναδική ιδιοκτήτρια του επίδικου διαμερίσματος παρουσίασε κατά την μαρτυρία της το πιστοποιητικό εγγραφής ακίνητης ιδιοκτησίας του κτηρίου εντός του οποίου ευρίσκεται το διαμέρισμα, Τεκμήριο 1, ( πιστοποιητικό ακίνητης ιδιοκτησίας ημερ. 22/02/24) ενώ επεξήγησε παράλληλα τους λόγους για τους οποίους δεν ευρίσκεται στην κατοχή το αρχικό ενοικιαστήριο έγγραφο που είχε συναφθεί από τον σύζυγο της μαζί με την Εναγόμενη, ενόψει του ότι αυτός ήταν και το πρόσωπο που είχε αναλάβει την διαχείριση των διαμερισμάτων της καθώς και την υπογραφή των συμβολαίων για λογαριασμό της, πριν ακόμη επέλθει η οριστική ρήξη στις σχέσεις τους και η μεταξύ τους διάσταση. Σύμφωνα με την Ενάγουσα λόγω του ότι αυτή ευρίσκεται σε διάσταση μαζί με τον σύζυγο της, ο τελευταίος αρνείται να έχει οποιαδήποτε συνεργασία μεταξύ τους με αποτέλεσμα η ίδια να μην έχει την δυνατότητα να προσκομίσει το επίδικο ενοικιαστήριο έγγραφο που είχε συναφθεί αφού αυτό ευρίσκεται στην κατοχή του.
Σε ότι αφορά την συμφωνία ενοικιάσεως που είχε συναφθεί περί την 01/04/18, και πριν η ενοικίαση καταστεί δηλαδή περιοδική από μήνα σε μήνα, η Ενάγουσα αναφέρθηκε κατά την μαρτυρία της στους ουσιώδης όρους που καθόριζαν τις συμβατικές υποχρεώσεις των μερών, μεταξύ των οποίων και στον όρο ότι η ενοικίαση θα μπορούσε να ανανεωθεί κατά η πριν το τέλος της ενοικιαστικής περιόδου μόνο με νέα γραπτή συμφωνία των μερών αλλιώς η συμφωνία ενοικιάσεως θα τερματιζόταν μετά από την λήξη της. Σύμφωνα μάλιστα με την εν λόγω συμφωνία ενοικιάσεως, όλοι οι όροι του εν λόγω συμβολαίου ήταν ουσιώδεις και παράβαση είτε όλων των όρων είτε μέρος από αυτών από οποιοδήποτε μέρος, έδιδε το δικαίωμα στο αναίτιο μέρος να τερματίσει την ενοικίαση και να απαιτήσει αποζημίωση από το υπαίτιο μέρος. Ακολούθως και μετά την λήξη της εν λόγω συμφωνίας η οποία δεν ανανεώθηκε γραπτώς, η Εναγόμενη σύμφωνα με την Ενάγουσα δεν παρέδωσε την κατοχή του διαμερίσματος ενώ εξακολουθεί να διαμένει τόσο κατά τον χρόνο καταχώρησης της Αγωγής όσο και σήμερα εντός αυτού καταβάλλοντας το μηνιαίο ενοίκιο ύψους 300 ευρώ καθιστώντας έτσι και την ενοικίαση περιοδική, δηλαδή από μήνα σε μήνα. Η Ενάγουσα επίσης υπέδειξε δια της μαρτυρίας που προσέφερε, ότι η Εναγόμενη κατέβαλε το ενοίκιο κανονικά στον λογαριασμό που διατηρεί η Ενάγουσα στην Τράπεζα (Τεκμήριο 2) μέχρι και τον Νοέμβριο του 2022, ενώ μετέπειτα δεν ήταν τακτική στις πληρωμές της. Εν πάση περιπτώσει όπως αναφέρει η ίδια πέραν της ανάκτησης της κατοχής του διαμερίσματος της όπως ανωτέρω έχω εξηγήσει, δεν αξιώνει από την Εναγόμενη οποιοδήποτε οφειλόμενο ποσό υφίσταται από την τελευταία.
Στην συνέχεια της μαρτυρίας της, η Ενάγουσα αναφέρεται στην επιστολή τερματισμού που απέστειλε προς την Εναγόμενη την 28/07/22 η οποία και της επιδόθηκε την 08/08/22 μέσω ιδιώτη επιδότη, και με την οποία την καλούσε να της παραδώσει ελεύθερη την κατοχή του ακινήτου της μέχρι και την 30/11/22. Σύμφωνα με την Ενάγουσα, η Εναγόμενη παρέλειψε να συμμορφωθεί μέχρι σήμερα και συνεχίζει να κατέχει το ακίνητο παράνομα. Τα εν λόγω έγγραφα που αφορούν το πιο πάνω ζήτημα, κατατέθηκαν εκ μέρους της Ενάγουσας κατά την μαρτυρία της ως Τεκμήριο 3.
Μαρτυρία Εναγόμενης
Από την αντίπερα όχθη η Εναγόμενη μέσα από την έγγραφη μαρτυρία που έχει καταχωρήσει προβάλλει μια εντελώς διαφορετική εκδοχή αναφορικά με το ιστορικό που έχει προηγηθεί σε σχέση με την ενοικίαση του επίδικου διαμερίσματος αφής στιγμής επιχείρησε να καταδείξει μέσω των ισχυρισμών που παρέθεσε, ότι η Ενάγουσα ουδεμία απολύτως σχέση είχε με την συνομολόγηση και τελικά την υπογραφή τόσο της αρχικής συμφωνίας ενοικίασης όσο και των μετέπειτα συμφωνιών που επακολούθησαν αφής στιγμής προβάλλει τον ισχυρισμό ότι η οποιαδήποτε συμφωνία έχει συναφθεί και αφορούσε την ενοικίαση του επίδικου διαμερίσματος έλαβε χώρα μεταξύ της ίδιας της Εναγόμενης και του συζύγου της Ενάγουσας και σε καμία απολύτως περίπτωση με την ίδια την Ενάγουσα. Σύμφωνα με την Εναγόμενη ο σύζυγος της Ενάγουσας με τον οποίο είχε συμφωνήσει να ενοικιάζει το εν λόγω διαμέρισμα είναι ο συνιδιοκτήτης του διαμερίσματος που ενοικίασε και εξακολουθεί να ενοικιάζει, δυνάμει γραπτής συμφωνίας με ημερομηνία λήξης την 31/12/23.
Αναφορικά με το πότε άρχισε η Εναγόμενη να ενοικιάζει το εν λόγω διαμέρισμα, υποστηρίζεται από πλευράς της μια εντελώς διαφορετική εκδοχή από την εκδοχή που έχει υποστηριχθεί εκ μέρους της Εναγούσας αφής στιγμής υποστηρίζει ότι, η αρχική συμφωνία ενοικίασης μεταξύ της ίδιας και του Ηρακλέους συνάφθηκε περί την 11/04/11 και σε καμία περίπτωση περί την 01/04/18. Σε ότι αφορά τα ενοικιαστήρια έγγραφα που είχε συνάψει μαζί του, η Εναγόμενη αναφέρει κατά την μαρτυρία της ότι επιφυλάσσεται να τα παρουσιάσει κατά την δικάσιμο καθότι δεν τα είχε στην κατοχή της λόγω του ότι ο συνιδιοκτήτης έπαιρνε τα πρωτότυπα χωρίς να τους προσκομίζει αντίγραφα.
Εν πάση περιπτώση η Εναγόμενη αμφισβητεί την αποκλειστική ιδιοκτησία τόσο του οικοπέδου όσο και του διαμερίσματος από την Ενάγουσα και ισχυρίζεται ότι τα όσα υπέδειξε τα γνωρίζει λόγω της σχέσης της με τον συνιδιοκτήτη των διαμερισμάτων κάτι το οποίο έτσι και αλλιώς η Ενάγουσα δεν το αμφισβητεί, εφόσον σύμφωνα με την Εναγόμενη η Ενάγουσα παραδέχτηκε κατά την μαρτυρία της ότι αυτός είχε αναλάβει την διαχείριση των εν λόγω διαμερισμάτων. Υποστηρίζει περαιτέρω ότι από την έναρξη της ενοικίασης του επίδικου διαμερίσματος η ίδια κατέβαλλε και συνεχίζει να καταβάλλει ανελλιπώς το χρηματικό ποσό των 300 ευρώ μηνιαίως στον λογαριασμό του συνιδιοκτήτη ή στον λογαριασμό που τους είχε δώσει ο συνιδιοκτήτης του διαμερίσματος ενώ οι ίδιοι συνεχίζουν να αποδέχονται την καταβολή του ενοικίου, παρά τον ισχυρισμό της Ενάγουσας ότι το ενοικιαστήριο έγγραφο έχει λήξει περί την 30/06/19.
Περαιτέρω αναφέρει η Εναγόμενη ότι η επιστολή του τερματισμού που της έχει αποσταλεί από την Ενάγουσα, το περιεχόμενο της οποίας και δεν αμφισβητεί ότι έχει λάβει γνώση, είναι πρόωρη και χωρίς να προβάλλεται κάποιος λόγος τερματισμού, λόγω του ότι η Ενάγουσα επιδιώκει να αποκομίσει παράνομα οικονομικό όφελος ενόψει του ότι έχει ενημερώσει όλους τους ενοικιαστές των διαμερισμάτων ότι επιθυμεί να ενοικιάσει τα διαμερίσματα μεταξύ των οποίων και το επίδικο, ακριβότερα, σε φοιτητές που θα σπουδάζουν σε γειτονικό Πανεπιστήμιο που θα ανεγερθεί.
Γεγονότα που δεν έχουν αμφισβητηθεί
Η Εναγόμενη είναι Ελληνίδα υπήκοος και μόνιμος κάτοικος Κύπρου και είναι η κάτοχος του διαμερίσματος με αρ. 102 που βρίσκεται στο κτηριακό συγκρότημα διαμερισμάτων με την ονομασία « [ ]» επί της οδού [ ] 12, [ ] στην Κάτω Πάφο. Το συμφωνηθέν ενοίκιο που καταβάλλεται από την Εναγόμενη στον λογαριασμό της Ενάγουσας με αρ. [ ] στην Τράπεζα είναι της τάξεως των 300 ευρώ μηνιαίως ενώ κατά την έναρξη της ενοικίασης του διαμερίσματος η Εναγόμενη κατέβαλε και το ποσό των 300 ευρώ ως εγγύηση. Επίσης δεν αμφισβητείται ότι ο σύζυγος της Ενάγουσας είναι ο Ηρακλής Ηρακλέους με τον οποίο επειδή επήλθε ρήξη στις σχέσεις της Ενάγουσας μαζί του, σήμερα βρίσκονται σε διάσταση καθώς και ότι στο παρελθόν αυτός ήταν και το πρόσωπο που είχε αναλάβει την διαχείριση των διαμερισμάτων που ευρίσκονται στη πολυκατοικία [ ] μεταξύ των οποίων και του επίδικου καθώς και την υπογραφή των συμβολαίων για την ενοικίαση τους. Επίσης αποτελεί παραδεκτό γεγονός ότι η Ενάγουσα απέστειλε προς την Εναγόμενη επιστολή τερματισμού 28/07/22 καθώς και ότι η Ενάγουσα παρέλαβε την επιστολή της Εναγομένης ημερ. 07/11/22.
Προδικαστικές Ενστάσεις
Έχοντας ως βάση τα πιο πάνω παραδεκτά και μη αμφισβητούμενα γεγονότα τα οποία έχουν προκύψει μέσα από το πλαίσιο εκδίκασής της παρούσας υπόθεσης, θεωρώ ως σκόπιμο να εξετάσω πρωτίστως τις προδικαστικές ενστάσεις που εγέρθηκαν από την Εναγόμενη επί των δικογράφων της Υπεράσπισης που έχει καταχωρήσει, εφόσον αυτές κρίνεται ότι μπορούν να αποφασισθούν βάσει των εν λόγω κοινώς αποδεκτών γεγονότων στα οποία ανωτέρω υπέδειξα. Επομένως το μόνο ζήτημα που θα απομένει για να αποφασιστεί από το Δικαστήριο, είναι το κατά πόσο υπήρχε κατά τον χρόνο καταχώρησης της Αγωγής σε ισχύ η όχι ενοικιαστήριο έγγραφο ή εάν τελικά η ενοικίαση ήταν περιοδική από μήνα σε μήνα αλλά και κατά πόσο τελικά η ενοικίαση είχε τερματιστεί ορθά.
Ξεκινώντας από την εξέταση της δεύτερης προδικαστικής ένστασης που στην αμφισβήτηση της καθ’ ύλη αρμοδιότητας του Δικαστηρίου εφόσον έχει προβληθεί η θέση εκ μέρους της Εναγόμενης ότι το παρών Δικαστήριο είναι καθ’ ύλη αναρμόδιο να εκδικάσει την παρούσα Αγωγή και ότι το αρμόδιο καθ’ ύλη Δικαστήριο είναι το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων, θα πρέπει πρωτίστως να υποδειχθεί ότι η Εναγόμενη δεν φαίνεται να προωθεί δια της μαρτυρίας που έχει προσάξει με την πιο πάνω ένσταση που προωθεί, οτιδήποτε που να καταδεικνύεται ότι συντρέχουν οι προϋποθέσεις που έχουν αποκρυσταλλωθεί μέσα από την Νομολογία για να καταδειχθεί στο Δικαστήριο ότι το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων είναι αυτό που έχει δικαιοδοσία για να εκδικάσει την παρούσα υπόθεση. Πέραν τούτου θα πρέπει να λεχθεί επίσης ότι εν προκειμένω δεν έχει αμφισβητηθεί από πλευράς της Εναγομένης ότι η ίδια η Εναγόμενη είναι Ελληνίδα υπήκοος και όχι πολίτης της Δημοκρατίας ως το άρθρο 2 του Ν.23/03 στην ερμηνεία της λέξης « ενοικιαστής» ορίζει. Πιο συγκεκριμένα το άρθρο 2 του Νόμου αναφέρει:
“ενοικιαστής” σημαίνει παν φυσικόν ή νομικόν πρόσωπον το οποίον συνήθως διαμένει ή έχει την έδραν αυτού εν Κύπρω και το οποίον είναι ενοικιαστής ακινήτου, εν σχέσει προς το οποίον υφίσταται ενοικίασις και περιλαμβάνει-
(α) θέσμιον ενοικιαστήν
(β) οιονδήποτε υπενοικιαστήν ή παν έτερον πρόσωπον αποκτών δικαίωμα κατοχής του ακινήτου από τον αρχικόν ενοικιαστήν ή υπενοικιαστήν
(γ) τον επιζώντα σύζυγον όστις, ή τέκνον ενοικιαστού το οποίον, διέμενε ή είχε την κύρια απασχόλησή του στο ενοικιαζόμενο υποστατικό μετ’ αυτού κατά τον χρόνον του θανάτου του ή εφοίτα τακτικώς εν τη αλλοδαπή ή εργαζόταν προσωρινώς εν τη αλλοδαπή κατά τον χρόνον του θανάτου του ενοικιαστού ή, εν περιπτώσει ενοικιάσεως κατοικίας, οσάκις ο ενοικιαστής δεν εγκαταλείπη σύζυγον ή ο ενοικιαστής είναι γυνή, τοιούτο μέλος της οικογενείας του ενοικιαστού το οποίον διέμενε μετ’ αυτού διά περίοδον ουχί μικροτέραν των εξ μηνών αμέσως προ του θανάτου του ενοικιαστού
(δ) την εν διαστάσει λόγω εγκαταλείψεως της συζυγικής εστίας από τον σύζυγον της ενοικιαστήν σύζυγον αυτού ως και τα τέκνα αυτών
(ε) την Κυβέρνησιν της Κυπριακής Δημοκρατίας και οιονδήποτε νομικόν πρόσωπον δημοσίου δικαίου,
αλλά δεν περιλαμβάνει μη πολίτην της Δημοκρατίας, εξαιρουμένου του συζύγου ή της συζύγου πολίτου της Δημοκρατίας, ή νομικόν πρόσωπον ελεγχόμενον υπό αλλοδαπών.
Υπό το φως των πιο πάνω η δεύτερη προδικαστική ένσταση απορρίπτεται όχι μόνο διότι είναι αβάσιμη αλλά και ενόψει του ότι δεν έχει τελικά προωθηθεί.
Στρεφόμενος στην τρίτη προδικαστική ένσταση που έχει εγερθεί από πλευράς της Εναγόμενης επίσης θα πρέπει να αναφερθεί ότι εξετάζοντας την μαρτυρία που έχει τεθεί ενώπιον του Δικαστηρίου, δεν διαπιστώνεται και πάλι από το Δικαστήριο οποιαδήποτε προώθηση των λόγων που περιλαμβάνει στο σώμα της. Συνεπώς και αυτή η προδικαστική ένσταση απορρίπτεται λόγω μη προώθησης της.
Αναφορικά με την δεύτερη προδικαστική ένσταση που έχει εγερθεί, εκ μέρους της Ενάγουσας, έχει παρουσιαστεί το Τεκμήριο 1 το οποίο και εκδόθηκε περί την 22/04/24 με βάση το οποίο καταρρίπτεται ο ισχυρισμός Εναγόμενης αναφορικά με το ότι το εν λόγω οικόπεδο εντός του οποίου βρίσκεται και το επίδικο διαμέρισμα έχει συνιδιοκτήτη τον Ηρακλή Ηρακλέους, αφής στιγμής προκύπτει από τον εν λόγω έγγραφο ότι το οικόπεδο αυτό είναι αποκλειστικά εγγεγραμμένο επί του ονόματος της Ενάγουσας, δηλαδή στο όνομα Κούρουζου – Ηρακλέους Αθηνά με ημερομηνία εγγραφής την 10/09/2002 δηλαδή πολύ πιο πριν από την ενοικίαση του επίδικου διαμερίσματος από την Εναγόμενη. Σε ότι τώρα αφορά τον ισχυρισμό της Εναγομένης ότι από το Τεκμήριο 1 που έχει παρουσιαστεί δεν φανερώνεται σήμερα ποιος είναι τελικά ο ιδιοκτήτης του εν λόγω διαμερίσματος, κρίνω ότι ο ισχυρισμός που έχει προβληθεί εκ μέρους της Ενάγουσας είναι εντελώς ανυπόστατος και ανεδαφικός ενόψει του ότι το εν λόγω πιστοποιητικό ιδιοκτησίας προκύπτει ότι εκδόθηκε περί την 22/02/24 και άρα πολύ προσφάτως καταρρίπτοντας έτσι τον πιο πάνω ισχυρισμό, ενώ σε ότι αφορά τον ισχυρισμό περί αναγραφής επί του τίτλου άλλου ονόματος από αυτό της Ενάγουσας επίσης θα πρέπει να αναφέρω ότι δεν διαπιστώνεται από το Δικαστήριο ότι ισχύει κάτι τέτοιο. Το περιεχόμενο του Τεκμηρίου 1 ομιλεί από μόνο του χωρίς να εξυπακούεται ότι επειδή στο όνομα και το επίθετο της Ενάγουσας αναφέρεται και ένα δεύτερο επίθετο πρόκειται για διαφορετικό πρόσωπο. Εξάλλου με μια απλή οπτική ματιά διαπιστώνεται και ότι η διεύθυνση διαμονής της Ενάγουσας η οποία αναφέρεται επί του τίτλου της παρούσας αγωγής βρίσκεται σε πλήρη ταύτιση με την διεύθυνση που αναγράφεται επί του τίτλου ιδιοκτησίας που παρουσιάστηκε, δηλαδή του Τεκμηρίου 1 ενώ το ίδιο ονοματεπώνυμο αναφέρεται τόσο στο τίτλο της παρούσας Αγωγής όσο και στο πιστοποιητικό εγγραφής ακίνητης ιδιοκτησίας. Πέραν τούτου θα πρέπει να υποδειχθεί ότι και με βάση το Τεκμήριο 2 προκύπτει ότι η Εναγόμενη κατέθετε στον λογαριασμό του ίδιου προσώπου το οποίο και αμφισβητεί στον τίτλο ιδιοκτησίας τον οποίο έχει παρουσιαστεί, δηλαδή στο όνομα της Αθηνάς Ηρακλέους Κούρμουζου, το μηνιαίο ενοίκιο ύψους 300 ευρώ για το διαμέρισμα υπ. αρ. 102 το οποίο και ενοικιάζει.
Υπό το φως των πιο πάνω και αφής στιγμής η Εναγόμενη απέτυχε να αποδείξει τον ισχυρισμό της ότι το επίδικο διαμέρισμα ανήκει και στον σύζυγο της Ενάγουσας Ηράκλη Ηρακλέους και άρα η τελευταία δεν θα είχε οποιοδήποτε αγώγιμο δικαίωμα εναντίον της, πού ούτως ή άλλως θεωρώ ότι θα είχε τέτοιο δικαίωμα ως συνιδιοκτήτρια ακόμη και αν ο ισχυρισμό της ήταν βάσιμος, κρίνω ότι ούτε η πρώτη προδικαστική ένσταση που έχει εγερθεί μπορεί να επιτύχει και συνεπώς απορρίπτεται επίσης ως αβάσιμη.
Αξιολόγηση μαρτυρίας
Σε αστικές υποθέσεις, όπως και η παρούσα, η απόδειξη κρίνεται με βάση το ισοζύγιο των πιθανοτήτων, με το βάρος απόδειξης να βρίσκεται στους ώμους του Ενάγοντα να αποδείξει τους ισχυρισμούς τους για την αξίωσή του και του Εναγόμενου την Ανταπαίτηση του. Η απόσειση του βάρους αυτού, συναρτάται αποκλειστικά με τη μαρτυρία η οποία κρίνεται αξιόπιστη. Όπως αναφέρθηκε και στη Σοφοκλέους Κυριάκος ν. Γιώτας Κυριάκου (2010) 1ΑΑΔ 665:
«Το βάρος απόδειξης σε μια πολιτική δίκη το φέρει κατά κανόνα ο ενάγων ο οποίος και θα πρέπει να αποδείξει την υπόθεση του στο ισοζύγιο των πιθανοτήτων. Έχει κατ' επανάληψη νομολογιακά καθορισθεί η έννοια του κριτηρίου αυτού, αλλά περαιτέρω βοήθεια μπορεί να αντληθεί από το σύγγραμμα του Murphy on Evidence, 8η εκδ. (2003), όπου αναφέρονται στις σελ. 80 - 83, τα βασικά κριτήρια του αποδεικτικού αυτού βάρους. Τονίζεται ιδιαίτερα στη σελ. 81 ότι:
"If the claimant bears the burden of proof, and fails to persuade the Court that this case has been proved on the balance of probabilities, judgment should be given for the defendant. Moreover, the test is not whether the claimant’s case is more probable than the defendant’s, but whether the claimant’s case is more probably true than not true, i.e. the claimant’s case is measured by reference to an objective standard of probability”.»
Τα ίδια κατ’ ουσίαν λέχθηκαν όσον αφορά το τι συνιστά απόδειξη στο ισοζύγιο των πιθανοτήτων και στην Μπούλος Μαρσέλ κ.α. ν. Λαϊκής Κυπριακής Τράπεζας Λτδ (2001) 1 Α.Α.Δ. 1858, όπου εξηγήθηκε στη σελ. 1868, ότι:
«Το κριτήριο δεν είναι αν η θέση ή η εκδοχή του διαδίκου που φέρει το βάρος της απόδειξης (onus of proof) είναι "πιο πιθανή παρά η αντίθετη”, εκείνης, δηλαδή, του αντιδίκου του. Το κριτήριο είναι κατά πόσο ο διάδικος που φέρει το βάρος της απόδειξης ικανοποίησε το Δικαστήριο με επαρκή αποδεικτικά στοιχεία, ότι η θέση ή εκδοχή του είναι πιο πιθανή παρά όχι (is more probable than not). Αν απέτυχε να αποδείξει την θέση ή την εκδοχή του σε αυτό το επίπεδο (standard of proof), ο διάδικος που φέρει το βάρος της απόδειξης δεν θεωρείται ότι το απέσεισε έστω και αν η θέση ή η εκδοχή του είναι “πιο πιθανή παρά η αντίθετη”, εκείνης, δηλαδή, του αντιδίκου του. (Βλέπε, μεταξύ άλλων, Phipson on Evidence, 14th edition, para. 4-38 και Αθανασίου ν. Κουνούνη (1997) 1 A.A.Δ. 614, όπου γίνεται και εκτενής ανασκόπηση της νομολογίας.).»
Η ουσία της απαίτησης θα πρέπει να κριθεί κατά κύριο λόγο από την αξιολόγηση της ποιότητας της δοθείσας μαρτυρίας και των σχετικών τεκμηρίων. Το Δικαστήριο οφείλει να αξιολογήσει την μαρτυρία που έχει ενώπιον του με σκοπό να μπορέσει να διαπιστώσει και να εξαγάγει ευρήματα επί πραγματικών γεγονότων ώστε να μπορεί τελικώς να καταλήξει κατά πόσον ο διάδικος που φέρει το βάρος απόδειξης έχει αποσείσει αυτό στον απαιτούμενο βαθμό.
Σε διαδικασίες ταχείας εκδίκασης, το Δικαστήριο, με δεδομένο ότι δεν έχει ενώπιον του ζώσα μαρτυρία, οφείλει με περισσή προσοχή να καταλήξει σε στερεά ευρήματα. Αυτό λαμβάνει χώραν μέσω της αξιολόγησης της μαρτυρίας με αντιπαραβολή των θέσεων των διαδίκων, αλλά και των τεκμηρίων που κατατέθηκαν στη διαδικασία. Νοείται βέβαια ότι η αξιολόγηση της μαρτυρίας γίνεται πάντοτε με κριτήριο τις δικογραφημένες προτάσεις των μερών αφού «Ο επακριβής προσδιορισμός των επίδικων θεμάτων συναρτάται άμεσα με το αντιπαραθετικό σύστημα δίκης που ισχύει στο δικαιϊκό μας σύστημα και απόρροια της φυσικής δικαιοσύνης που επιβάλλει τη διασφάλιση του δικαιώματος του αντιδίκου για ουσιαστική ευκαιρία απάντησης στις θέσεις και ισχυρισμούς του αντιδίκου του» (βλ. Παπαγεωργίου ν Κλάππας Investment Services Ltd (1991) 1 Α.Α.Δ. 24)
Τα ως άνω αποκτούν ιδιαίτερη βαρύτητα σε υποθέσεις ταχείας εκδίκασης όπου η παρουσιασθείσα γραπτή μαρτυρία οφείλει να εξετάζεται σε αυστηρή συνάρτηση με τα γεγονότα που παρατίθενται στα δικόγραφα αφού εκλείπει από τη διαδικασία η ζωντανή ατμόσφαιρα της δίκης. Το Δικαστήριο οφείλει λοιπόν ασκώντας δικαστική κρίση να αξιολογήσει την ενώπιον του μαρτυρία βάσει του περιεχομένου αυτής, της ποιότητας αυτής αλλά και της πειστικότητας της (βλ. Ομήρου ν. Δημοκρατίας (2001) 2 Α.Α.Δ. 506)
Εξετάζοντας την μαρτυρία της Ενάγουσας στο σύνολο της και έχοντας αντιπαραβάλει τους ισχυρισμούς και τις θέσεις που προέβαλε με τις αντίστοιχες θέσεις και ισχυρισμούς της Εναγόμενης, αλλά και χωρίς να παραγνωρίζω τους δικογραφημένους ισχυρισμούς που η ίδια άλλωστε έχει προωθήσει δια μέσω της Έκθεσης Απαίτησης που καταχώρησε, θεωρώ ότι τα όσα έχει καταμαρτυρήσει δια μέσω της γραπτής της δηλώσεως, συνάδουν πλήρως με τις δικογραφημένες θέσεις της ενώ ταυτόχρονα η μαρτυρία της χαρακτηρίζεται από σαφήνεια, σταθερότητα και συνοχή και συνεπώς την αποδέχομαι στο σύνολο της. Η μάρτυρας άφησε θετική εντύπωση διότι ήταν ειλικρινής καθότι δεν διαπίστωσα να έχει υποπέσει σε οποιαδήποτε ουσιώδη αντίφαση. Η δε βασική της θέση αναφορικά με το ότι η ίδια είναι η μοναδική ιδιοκτήτρια του διαμερίσματος και κανένα άλλο πρόσωπο τεκμηριώνεται όχι μόνο από το πιστοποιητικό ακίνητης ιδιοκτησίας, Τεκμήριο 1 το οποίο έχει παρουσιαστεί, αλλά και μέσα από το γεγονός ότι η ίδια η Εναγόμενη κατέβαλε τα χρηματικά ποσά ύψους 300 ευρώ αναφορικά με την πληρωμή του ενοικίου του διαμερίσματος σε λογαριασμό της ίδιας της Ενάγουσας και όχι στον λογαριασμό οποιουδήποτε άλλου προσώπου. Από την άλλη, η πλευρά της Εναγόμενης δεν κατόρθωσε να αντικρούσει την πιο πάνω θέση της Ενάγουσας, αφού δεν παρουσίασε από πλευράς της οποιουδήποτε είδους μαρτυρία αναφορικά με τον πιο πάνω ισχυρισμό που προέβαλε ούτε και ζητήθηκε η αντεξέταση της Ενάγουσας αναφορικά με το ιδιοκτησιακό καθεστώς του ακινήτου. Σε ότι αφορά δε τον ισχυρισμό της Ενάγουσας ότι δεν υπάρχει σήμερα οποιοδήποτε άλλο ενοικιαστήριο έγγραφο μεταξύ της ίδιας και της Εναγόμενης σε ισχύ αναφορικά με το επίδικο διαμέρισμα και ότι το μοναδικό έγγραφο που είχε ποτέ υπάρξει ήταν το ενοικιαστήριο έγγραφο ημερ. 01/04/18 το οποίο έχει λήξει και το οποίο είχε υπογραφεί από τον σύζυγο της ένεκα του ότι κατά τον καιρό εκείνο είχε αναλάβει την διαχείριση των διαμερισμάτων, η μάρτυρας ήταν σταθερή και κατηγορηματική στην πιο πάνω θέση της επεξηγώντας με πληρότητα και σαφήνεια το ιστορικό που έλαβε χώρα από την υπογραφή της αρχικής σύμβασης ενοικίασης μέχρι και την λήξη της καθώς και το ότι η ίδια ανέχτηκε και συγκατατέθηκε την παραμονή της Εναγομένης εντός του ακινήτου της και την καταβολή από πλευράς της του χρηματικού ποσού των 300 ευρώ μηνιαίως.
Τέλος θεωρώ ότι και η θέση της Ενάγουσας αναφορικά με τους λόγους που δεν κατάφερε να έχει στην κατοχή της το αρχικό ενοικιαστήριο έγγραφο που είχε συναφθεί με την Εναγόμενη περί το έτος 2018 είναι πειστική αφού προς υποστήριξη του πιο πάνω αναφερόμενου ισχυρισμού της ήταν επεξηγηματική παραθέτοντας με ειλικρίνεια τους λόγους για τους οποίους δεν κατάφερε να το εξεύρει και να το παρουσιάσει ένεκα των σχέσεων που σήμερα διατηρεί μαζί με τον σύζυγο της εφόσον βρίσκονται σε διάσταση. Από την άλλη ήταν όμως σε θέση να παραθέσει προς το Δικαστήριο κατά την μαρτυρία της λεπτομερώς τους όρους της αρχικής συμφωνίας ενοικίασης που είχε συναφθεί με την Εναγόμενη, γεγονός που καταρρίπτει και την θέση της Εναγομένης ότι η ίδια δεν είχε καμία απολύτως γνώση και ή ανάμιξη με την συνομολόγηση της εν λόγω συμφωνίας ενοικίασης.
Ως προς τον ισχυρισμό της Εναγόμενης ότι η σύμβαση ενοικίασης δεν έχει τερματιστεί νομότυπα, κρίνω ότι η Ενάγουσα μέσα από τα έγγραφα που έχει παρουσιάσει ενώπιον του Δικαστηρίου, ήτοι του Τεκμηρίου 3, των οποίων των περιεχόμενο δεν έχει αμφισβητηθεί επί της ουσίας του και συνεπώς το αποδέχομαι ως ορθό και αληθινό, κατάφερε να τεκμηριώσει πλήρως τον ισχυρισμό της αναφορικά με τον νομότυπο τερματισμό της ενοικίασης δια της ειδοποιήσεως η οποία αποδέχομαι ότι συν τοις άλλοις περιοδική από μήνα σε μήνα αφού η πιο πάνω θέση της Ενάγουσας αναφορικά το εν λόγω ζήτημα δεν έχει αντικρουστεί από την Εναγόμενη σε καμία εκ των περιπτώσεων, εφόσον δεν παρουσιάστηκε από πλευράς της οποιουδήποτε είδους μαρτυρία περί του αντιθέτου. Σχετική με το πότε θεωρείται νομότυπος ο τερματισμός μιας σύμβασης ενοικίασης είναι η απόφαση S. SERGIOU REAL ESTATES LTD v. ΠΑΡΑΣΚΕΥΗΣ ΜΠΕΝΤΕΖΗ, ΜΕΣΩ ΤΟΥ ΠΛΗΡΕΞΟΥΣΙΟΥ ΑΝΤΙΠΡΟΣΩΠΟΥ ΤΗΣ ΑΝΘΙΜΟΥ ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΟΥ, Πολιτική Έφεση Αρ. 8593(1995) 1 ΑΑΔ 889 στην οποία και υποδεικνύεται ότι η ειδοποίηση τερματισμού θα πρέπει να εκπνέει στο τέλος της περιόδου της περιοδικής ενοικίασης, όπως και εν προκειμένω έχει συμβεί και ουδέποτε στο μέσο της.
Υπό το φως των πιο πάνω, η μαρτυρία της Ενάγουσας γίνεται αποδεκτή και η μάρτυρας κρίνεται αξιόπιστη.
Αναφορικά με την μαρτυρία της Εναγόμενης και πέραν των όσων έχουν υποδειχθεί κατά την εξέταση της πρώτης προδικαστικής ενστάσεως που έχει εγερθεί σε σχέση πάντοτε με το ιδιοκτησιακό καθεστώς του ακινήτου της Ενάγουσας, έχοντας κατά νου το σύνολο της μαρτυρίας που έχει προσαχθεί από την πλευρά της Εναγόμενης και αφού το έχω αντιπαραβάλει και με την υπόλοιπη μαρτυρία που έχει τεθεί ενώπιον του Δικαστηρίου, κρίνω ότι η μαρτυρία της δεν μπορεί να γίνει αποδεκτή καθότι δεν παρουσιάζει συνοχή αλλά παρουσιάζει σοβαρά κενά και ελλείψεις, ενόψει του ότι τόσο οι ισχυρισμοί όσο και οι θέσεις τις οποίες προέβαλε δεν έχουν τεκμηριωθεί με αποτέλεσμα να μην έχω πεισθεί και για το αληθινό της εκδοχής της. Πιο συγκεκριμένα ενώ η Εναγόμενη κατά την μαρτυρία της επιμένει κατηγορηματικά στον βασικό της ισχυρισμό ότι για τα οποιαδήποτε ζητήματα που αφορούσε το εν λόγω διαμέρισμα που ενοικίαζε, επικοινωνία ή και σχέση είχε μόνο με τον σύζυγο της Ενάγουσας και όχι με οποιοδήποτε άλλο πρόσωπο, αφήνοντας δηλαδή να εννοηθεί ότι η Ενάγουσα δεν είχε απολύτως καμία απολύτως συμβατική σχέση με την ίδια, εντούτοις προκύπτει μέσα από το Τεκμήριο 2 που η Ενάγουσα κατέθεσε στο Δικαστήριο και δεν έχει αμφισβητηθεί, ότι η Εναγόμενη κατέβαλε το ενοίκιο του διαμερίσματος στο οποίο διαμένει το οποίο και ανέρχεται στο ποσό των 300 ευρώ σε προσωπικό λογαριασμό της Ενάγουσας στην Τράπεζα με αποτέλεσμα η πιο πάνω θέση της να διαφαίνεται ότι δεν ευσταθεί. Περαιτέρω και ενώ κατά την μαρτυρία της η Εναγόμενη επιφυλάσσεται να παραθέσει κατά την διαδικασία ως η ίδια διατείνεται τα ενοικιαστήρια έγγραφα που είχε συνάψει με τον κατ’ ισχυρισμό ιδιοκτήτη του επίδικου διαμερίσματος, δηλαδή τον Ηρακλέους, και τα οποία επικαλείται ότι υφίσταντο κατά το προηγούμενο χρονικό διάστημα που έχει διαρρεύσει μέχρι και τον χρόνο καταχώρησης της Αγωγής ήτοι από το έτος 2011, εντούτοις κάτι τέτοιο παραλείπει να το πράξει με αποτέλεσμα και πάλι ο βασικός αυτός ισχυρισμός που προβάλλει για την ύπαρξη εγγράφων ενοικίασης αναφορικά με το επίδικο διαμέρισμα καθώς και για το πότε άρχισε να το ενοικιάζει για πρώτη φορά, να παραμένει γενικός, αόριστος και ατεκμηρίωτος. Ούτε και οποιαδήποτε δικαιολογία τέθηκε από πλευράς της Εναγόμενης ενώπιον του Δικαστηρίου για τον λόγο που τελικά δεν εντοπίστηκαν τα ενοικιαστήρια έγγραφα τα οποία και επικαλέστηκε. Σημειώνεται επίσης ότι από πλευράς της Εναγόμενης ούτε και η μαρτυρία του Ηρακλέους έχει παρουσιαστεί ούτως ώστε να υποστηρίξει τους ισχυρισμούς που η ίδια προώθησε αναφορικά με την συμβατική τους σχέση αλλά και για το ζήτημα της συνιδιοκτησίας του επίδικου διαμερίσματος.
Υπό το φως των πιο πάνω και για τους λόγους που έχω υποδείξει, η μαρτυρία της Εναγόμενης δεν μπορεί να γίνει αποδεκτή από το Δικαστήριο και απορρίπτεται.
Ευρήματα
Κατ’ ακολουθία της αξιολόγησης της μαρτυρίας, προχωρώ στη διατύπωση των ευρημάτων του Δικαστηρίου, υπό το φως των επίδικων θεμάτων.
Η Ενάγουσα είναι η ιδιοκτήτρια του συγκροτήματος διαμερισμάτων «[ ]» στο οποίο ευρίσκεται και το διαμέρισμα δύο υπνοδωματίων στον 1ο όροφο με αριθμό 102 επί της οδού [ ] 12, [ ] στην Κάτω Πάφο. Η Εναγόμενη είναι Ελληνίδα υπήκοος και περί την 01/04/18 δυνάμει γραπτής συμφωνίας ενοικίασης που υπογράφηκε από τον σύζυγο της Ενάγουσας, ενοικίασε το εν λόγω διαμέρισμα για περίοδο 13 μηνών, ήτοι από την 01/06/18 – 31/06/19. Σημειώνεται ότι κατά το εν λόγω χρονικό διάστημα την διαχείριση των διαμερισμάτων του εν λόγω κτηριακού συγκροτήματος την είχε αναλάβει ο σύζυγος της Ενάγουσας Ηρακλής Ηρακλέους για λογαριασμό της και εν γνώση της, αφής στιγμής ούτως ή άλλως η ίδια από το έτος 2002 ήταν και η ιδιοκτήτρια του εν λόγω ακινήτου. Η Ενάγουσα σήμερα μαζί με τον Ηρακλέους βρίσκεται σε διάσταση και οι σχέσεις τους είναι σε ρήξη με αποτέλεσμα να μην υπάρχει οποιαδήποτε συνεργασία μεταξύ τους.
Σύμφωνα με το ενοικιαστήριο έγγραφο που είχε υπογραφεί την 01/04/18 το συμφωνηθέν ενοίκιο είχε καθοριστεί στο ποσό των 300 ευρώ μηνιαίως και αυτό θα ήταν πληρωτέο και απαιτητό κάθε 1η ημέρα εκάστου μήνα αρχής γενομένης την 01/06/18 και στην συνέχεια κάθε 1η ημέρα εκάστου επόμενου μήνα. Επίσης μεταξύ των όρων της εν λόγω σύμβασης υπήρχε και ο ουσιώδης όρος ότι η ενοικίαση θα ανανεωθεί κατά ή πριν από το τέλος της ενοικιαστικής περιόδου μόνο με νέα γραπτή συμφωνία αλλιώς η συμφωνία θα τερματιζόταν μετά από την λήξη της. Με την λήξη της πιο πάνω συμφωνίας η Εναγόμενη δεν παρέδωσε την κατοχή του διαμερίσματος και συνέχισε να διαμένει στο διαμέρισμα με την σύμφωνη γνώμη της Ενάγουσας καταβάλλοντας το ενοίκιο των 300 ευρώ μηνιαίως στον λογαριασμό της με αρ. [ ] τον οποίο και διατηρεί στην Ελληνική Τράπεζα.
Περί την 28/07/22 η Ενάγουσα απέστειλε προς την Εναγόμενη επιστολή τερματισμού της ενοικίασης καλώντας την ουσιαστικά μέχρι την 30/11/22 να της παραδώσει ελεύθερη την κατοχή του διαμερίσματος της. Η εν λόγω επιστολή παραδόθηκε στην Εναγόμενη με ιδιώτη επιδότη την 08/08/22 ενώ η τελευταία παρέλειψε να συμμορφωθεί με την προθεσμία που της είχε δοθεί και να παραδώσει την κατοχή του διαμερίσματος. Αντί αυτού η Εναγόμενη απέστειλε επιστολή προς την Ενάγουσα με την οποία και απέρριψε την επιστολή τερματισμού που της είχε αποσταλεί. Ελλείψει θετικής ανταπόκρισης εκ μέρους της Εναγομένης, η Ενάγουσα καταχώρησε την παρούσα αγωγή.
Νομική πτυχή - Συμπεράσματα
Σε αστικές υποθέσεις όπως η παρούσα, το βάρος απόδειξης το φέρει ο ενάγων, στο επίπεδο του ισοζυγίου των πιθανοτήτων. Στην υπόθεση Μαρσέλ κ.α. ν. Λαϊκή Τράπεζα Λτδ (2001) 1(B) Α.Α.Δ 1858, 1868 λέχθηκε σχετικώς ότι:
«Το κριτήριο δεν είναι αν η θέση ή η εκδοχή του διαδίκου που φέρει το βάρος της απόδειξης (onus of proof) είναι «η πιο πιθανή παρά η αντίθετη», εκείνη δηλαδή του αντιδίκου του. Το κριτήριο είναι κατά πόσο ο διάδικος που φέρει το βάρος της απόδειξης ικανοποίησε το Δικαστήριο, με επαρκή αποδεικτικά στοιχεία, ότι η θέση του ή η εκδοχή του είναι πιο πιθανή παρά όχι (is more probable than not). Αν απέτυχε να αποδείξει τη θέση ή την εκδοχή του σε αυτό το επίπεδο (standard of proof), ο διάδικος που φέρει το βάρος της απόδειξης δεν θεωρείται ότι το απέσεισε, έστω και αν η θέση ή η εκδοχή του είναι «πιο πιθανή παρά η αντίθετη», εκείνη, δηλαδή, του αντιδίκου του. (Βλέπε, μεταξύ άλλων, Phipson on Evidence, 14th Edition, para 4-38 και Αθανασίου κ.ά. ν. Κουνούνη (1997) 1(Β) Α.Α.Δ. 614, όπου γίνεται και εκτενής ανασκόπηση της νομολογίας).».
Η υπόθεση αυτή περιστρέφεται καταρχήν γύρω από την αρχική συμφωνία ενοικίασης που είχε αρχικά καταρτιστεί και η οποία δεν είχε υπογραφεί από την ίδια την Ενάγουσα και την Εναγομένη αλλά από τον σύζυγο της Ενάγουσας με την Εναγόμενη ο οποίος είχε αναλάβει την διαχείριση του επίδικου διαμερίσματος και την υπογραφή του συμβολαίου για λογαριασμό σύμφωνα με τα ευρήματα μου, της Ενάγουσας.
Με βάση λοιπόν το άρθρο 77 του Περί Συμβάσεως Νόμου Κεφ.149 :
(1) Σύμβαση που αφορά τη μίσθωση ακίνητης ιδιοκτησίας για περίοδο που υπερβαίνει το ένα έτος δεν είναι έγκυρη και εκτελεστή εκτός αν-
(α) είναι γραπτή~ και
(β) υπογράφεται στο τέλος αυτής, από το κάθε πρόσωπο που βαρύνεται από τη σύμβαση ή από πρόσωπο το οποίο είναι ικανό προς το συμβάλλεσθαι και το οποίο έχει δεόντως εξουσιοδοτηθεί να υπογράψει εκ μέρους του πιο πάνω προσώπου στην παρουσία δύο τουλάχιστο μαρτύρων ικανών προς το συμβάλλεσθαι, οι οποίοι και προσυπογράφουν τη σύμβαση ως μάρτυρες.
(2) Τηρουμένων των διατάξεων του άρθρου 26Α του παρόντος Νόμου, σύμβαση αιτία γάμου που δεν αποτελεί προικοσύμφωνο έγγραφο ή σύμβαση παρόμοιας φύσης, δεν είναι έγκυρη και εκτελεστή εκτός αν-
(α) είναι γραπτή~ και
(β) υπογράφεται στο τέλος αυτής, από το κάθε πρόσωπο που βαρύνεται από τη σύμβαση ή από πρόσωπο το οποίο είναι ικανό προς το συμβάλλεσθαι και το οποίο έχει δεόντως εξουσιοδοτηθεί να υπογράψει εκ μέρους του πιο πάνω προσώπου, στην παρουσία δύο τουλάχιστο μαρτύρων, ικανών προς το συμβάλλεσθαι, οι οποίοι και προσυπογράφουν τη σύμβαση ως μάρτυρες:
Νοείται ότι το εδάφιο αυτό δεν εφαρμόζεται σε υποχρεώσεις λόγω γάμου μεταξύ Μωαμεθανών που αναλαμβάνονται σύμφωνα με την πρακτική, που επικρατεί στα Τουρκικά Οικογενειακά Δικαστήρια.
Αναφορικά λοιπόν με την αρχική συμφωνία η οποία καταρτίστηκε για την ενοικίαση του επίδικου διαμερίσματος μέσα από τα ευρήματα του Δικατηρίου προέκυψε ότι η συμφωνία αυτή ήταν γραπτή ενώ υπογράφηκε από άτομο, ήτοι από τον Ηράκλη Ηρακλέους ο οποίος ήταν ο σύζυγος της Ενάγουσας και είχε δεόντως εξουσιοδοτηθεί για να την υπογράψει εκ μέρους της Ενάγουσας. Επίσης ότι η συμφωνία ενοικίασης είχε και διάρκεια ισχύος πέραν του ενός έτους. Σε ότι αφορά την υπογραφή της συμφωνίας από δύο μάρτυρες, κάτι τέτοιο δεν έχει τεθεί ενώπιον του Δικαστηρίου αλλά ούτε η άλλως δεν έχει υποβληθεί η θέση από πλευράς της Εναγομένης ότι η συμφωνία αυτή είτε για αυτό αλλά είτε και για άλλον λόγο ήθελε προκύψει ήταν επί της ουσίας της άκυρη καθότι η βασική θέση της Εναγομένης αναφορικά με την εν λόγω συμφωνία ήταν μόνο ότι η Ενάγουσα δεν είχε οποιαδήποτε συμβατική υποχρέωση με την Εναγόμενη ενόψει της υπογραφής της συμφωνίας από άλλο πρόσωπο, ήτοι από τον κατ’ ισχυρισμό συνιδιοκτήτη. Στην συνέχεια και αφού η συμφωνία αυτή η οποία ως ανωτέρω έχω εξηγήσει ήταν έγκυρη, έληξε, η Εναγόμενη εξακολούθησε να καταβάλλει το συμφωνηθέν με βάση την αρχική συμφωνία ενοικίασης μηνιαίο ενοίκιο ύψους 300 ευρώ και έτσι η ενοικίαση είχε καταστεί περιοδική από μήνα σε μήνα. Συνεπώς κρίνω ότι δημιουργήθηκε μεταξύ των μερών μια σχέση περιοδικής μηνιαίας ενοικίασης η οποία αναπόφευκτα στηριζόταν και επί των ιδίων όρων οι οποίοι και εμπεριέχονταν στην αρχική σύμβαση ενοικίασης που είχε συναφθεί αφού άλλωστε αυτό προκύπτει μέσα και από το γεγονός ότι η Εναγόμενη συνέχιζε να καταβάλλει και το ίδιο ποσό του ενοικίου στον λογαριασμό της Ενάγουσας.
Στην υπόθεση Petrolina Ltd v. Vassiliades (1975) 1 CLR 289, λέχθηκε ότι όταν μια σύμβαση ενοικίασης πλήττεται από ακυρότητα ένεκα του ότι δεν πληροί τις προϋποθέσεις του άρθρου 77 του Περί Συμβάσεως Νόμου, αλλά ο ενοικιαστής, όπως και εν προκειμένω η Εναγομένη λαμβάνει κατοχή του ακινήτου και συνεχίζει να παραμένει εντός αυτού καταβάλλοντας το συμφωνηθέν με βάση το άκυρο ενοικιαστήριο έγγραφο ενοίκιο, οι σχέσεις των μερών δεν λύνονται αυτόματα αλλά η ενοικίαση καθίσταται περιοδική από μήνα σε μήνα ή από έτος σε έτος ανάλογα αν με βάση το συμβόλαιο το ενοίκιο ήταν καταβλητέο κάθε τέλος του μήνα ή κάθε τέλος του έτους. Συνεπώς ακόμη και στην περίπτωση που το συμβόλαιο εν προκειμένω το οποίο είχε συναφθεί θα ήθελε κριθεί ως άκυρο, εντούτοις έχει δημιουργηθεί ούτως ή άλλως μεταξύ των μερών η σχέση περιοδικής μηνιαίας ενοικίασης ως ανωτέρω υπέδειξα.
Εν προκειμένω η Εναγόμενη αμφισβητεί και το γεγονός ότι η συμβατική ενοικίαση είχε τερματιστεί, και επομένως παραμένει να εξεταστεί το κατά πόσο υπήρξε νόμιμος τερματισμός της ενοικίασης συνεπείας της παραμονής της Εναγόμενης σε κατοχή του επίδικου υποστατικού.
Σύμφωνα λοιπόν με την Νομολογία, δεν απαιτείται η ειδοποίηση τερματισμού να έχει συγκεκριμένη μορφή, αλλά απλώς αυτή θα πρέπει να είναι σαφής και να καθορίζει τον τερματισμό της υφιστάμενης ενοικίασης σε συγκεκριμένο χρόνο. (Gardner v. Ingram [1886-90] All E.R. 258, Glykys v. Ioannides (1959-60) 2 C.L.R. 220). Τέτοια ειδοποίηση τερματισμού μπορεί να είναι είτε προφορική είτε γραπτή.
Είναι επίσης απαραίτητο, (βλ. Glykys v. Ioannides, ), ότι η διδόμενη ειδοποίηση πρέπει να λήγει την τελευταία ημέρα του μηνός, εάν η ενοικίαση είναι περιοδική από μήνα σε μήνα, όπως δηλαδή συμβαίνει και στην υπό κρίση περίπτωση.
Μέσα από τα ευρήματα του Δικαστηρίου έχει προκύψει ότι η ενοικίαση του επίδικου διαμερίσματος που είχε συμφωνηθεί με την σύμβαση ενοικίασης ημερ. 01/4/18,την 31/06/19 έληξε και άρα και η περιοδική ενοικίαση που είχε μεταξύ τους σιωπηρά συμφωνηθεί άρχισε να ξεκινά την πρώτη ημέρα κάθε εκάστου επόμενου μήνα ως προνοούσε και η σύμβαση ημερ. 01/04/18. Με βάση λοιπόν την επιστολή τερματισμού της περιοδικής συμφωνίας ενοικίασης η οποία αποστάλθηκε εκ μέρους της Ενάγουσας προς την Εναγόμενη την 28/07/22 η τελευταία είχε ενημερωθεί ότι η Ενάγουσα επιθυμούσε τον τερματισμό της ενοικίασης και την καλούσε να παραδώσει την κατοχή του διαμερίσματος μέχρι και την 30/11/22, παρέχοντας δηλαδή έτσι χρόνο για να συμμορφωθεί δηλαδή ακόμη και μετά την τελευταία ημέρα του επομένου μήνα ως θα μπορούσε άλλωστε να πράξει με βάση την Νομολογία που ανωτέρω υπέδειξα και αφής στιγμής η ενοικίαση ως ανωτέρω διαφάνηκε ανανεωνόταν από μήνα σε μήνα.
Στην απόφαση του Ανωτάτου Δικαστηρίου Χαρίκλεια Κύπρου Μιχαήλ v. BABEΛ ΜΠΟΥΤΙΚ ΛΤΔ Πολ. Έφεση 11909, 1 ΑΑΔ 241 (2007) αναφέρθηκε ότι οι κανόνες και οι αρχές με βάση τις οποίες κρίνεται αν μία ειδοποίηση τερματισμού είναι νόμιμη και έγκυρη, σκοπό έχουν κυρίως να πληροφορήσουν σαφώς και εγκαίρως το πρόσωπο προς το οποίο δίδεται η ειδοποίηση, είτε αυτό είναι ο ενοικιαστής είτε ο ιδιοκτήτης, ώστε να μπορεί να προγραμματίζει τις επόμενες ενέργειές του όπως ακριβώς θα έλεγα και στην υπό κρίση περίπτωση έχει συμβεί εφόσον έχει προκύψει ότι η Εναγόμενη είχε πληροφορηθεί κατά τρόπο σαφή και έγκαιρο για την πρόθεση της Ενάγουσας να τερματίσει την περιοδική ενοικίαση που υφίστατο.
Υπό το φως των πιο πάνω προκύπτει ότι η επιστολή τερματισμού που η Ενάγουσα απέστειλε προς την Εναγόμενη ήταν έγκυρη και νομότυπη και η Εναγόμενη θα έπρεπε να είχε συμμορφωθεί με την προθεσμία η οποία της είχε δοθεί.
Κατάληξη
Κατ’ ακολουθία όλων των πιο πάνω, εκδίδεται διάταγμα εναντίον της Εναγόμενης με το οποίο διατάσσεται όπως εκκενώσει και παραδώσει στην Ενάγουσα εντός 20 ημερών από της επιδόσεως του, ελεύθερη και κενή την κατοχή του επίδικου υποστατικού, δηλαδή του διαμερίσματος με αρ. 102 που βρίσκεται επί του κτηρίου με την ονομασία «[ ]» στην οδό [ ] 12 στην Κάτω Πάφο, [ ].
Σε ότι αφορά τα έξοδα δε της Αγωγής, πλέον Φ.Π.Α και πλέον έξοδα επίδοσης, αυτά επιδικάζονται υπέρ της Ενάγουσας και εναντίον της Εναγόμενης ως αυτά θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και εγκριθούν από το Δικαστήριο.
(Υπ).……………………………….
Σ. Συμεού, Ε.Δ.
Πιστό Αντίγραφο
Πρωτοκολλητής